12/11/2013

Temi del corso

2

Elementi di economia urbana

Elementi di analisi di un sistema economico

La citt: agglomerazione, beni pubblici, esternalit, rendita urbana

Il progetto urbano in senso privatistico

definizione e tipologie
il ciclo della progettazione
il business plan
gli indicatori di fattibilit economico-finanziaria

Economia del benessere

ECONOMIA E VALUTAZIONE
DEI PROGETTI URBANI

Mercati perfetti e imperfetti

Elementi pubblicistici del progetto urbano

Tecniche di valutazione socio-economica

III LEZIONE

Analisi Costi Benefici (ACB)

LAnalisi Multicriteri (AMC)
Metodo dei prezzi edonici

Il progetto: altre definizioni

4

Il progetto, in generale

Dal punto di vista ingegneristico:

studio tecnico ingegneristico per realizzare certi tipi di opere
e di servizi

definizione

complesso di attivit correlate tra loro e finalizzate a

realizzare prodotti (beni o servizi) rispondenti a
determinati e specifici obiettivi

Dal punto di vista economico:

decisione di investimento che riguarda limpiego di risorse
economiche nel presente in vista di vantaggi futuri (M. Florio,
2005)
insieme di attivit economiche con cui si utilizzano alcune
risorse al fine di ottenere benefici differiti nel tempo (M.ro
Bilancio e Programmazione Economica, 1985)

12/11/2013

Tassonomia dei progetti

5

In base alloggetto: Progetti di produzione beni (alimenti, mezzi

trasporto, energia), servizi (trasporto, ricerca, istruzione,
sanit) o infrastrutture (strade, universit, scuole, ospedali)
In base al mercato di riferimento: Progetti relativi ai mercati
locali, regionali, nazionali, internazionali
In base al processo produttivo: Progetti relativi a tecniche o
metodi di produzione ad alta intensit di capitale, energia o
lavoro
In base al tipo di territorio: Progetti rurali o urbani
In base alla complessit: Progetti puntuali o integrati

Il progetto urbano

Rif. Manuale del Ministero del Bilancio - 1985

Le tre dimensioni del progetto urbano

Il progetto urbano: definizione

7

Il progetto urbano uno strumento di intervento globale su una

parte del territorio urbano, con finalit economiche e sociali di
lungo periodo.

E elemento di stimolo per rapporti avanzati tra pubblico e

privato; induce forme aggiornate di governance per lobiettivo
di una citt efficiente.

Progetto urbano come progetto architettonico e

urbanistico (valenza estetica e ambientale)
Progetto urbano come progetto sociale (integrato nel
tessuto urbano e multidisciplinare)

Progetto urbano come progetto economicofinanziario (mobilitazione di risorse di mercato e pubbliche)

La citt efficiente vivibile e attrattiva di nuovi investimenti,

imprese e individui.

12/11/2013

Criteri di classificazione

Esempi di progetti urbani

9

10

1. Oggetto del progetto

Progetto di recupero e riconversione (recupero di

area dismessa per funzioni diverse)
Water front
Sviluppo urbano di quartieri degradati
(demolizione e ricostruzione)
Grandi eventi
Attrezzature sportive
Aree verdi e per la ricreazione

2. Finalit di progetto
3. Funzioni previste
4. Attori coinvolti
5. Strumenti urbanistici utilizzati
6. Modalit di finanziamento
7. Posizione e tipologia delle aree
8. Dimensione del progetto
9. Grado di complessit

1. Oggetto del progetto urbano

11

12

1a - La componente edilizia

1a Componente edilizia
1b Componente infrastrutturale
1c Componente servizi

12/11/2013

1a - Edilizia
13

14

1b - Le infrastrutture

Costruzione di:
 Edifici (residenza, attivit produttive, servizi)
 spazi aperti (parchi, parcheggi)
 nodi infrastrutturali

1b - Infrastrutture per la mobilit

15

1b - Infrastrutture per le public utilities

16

Strade
Ponti
Ferrovie
Linee aeree
Linee fluviali
Linee marittime

Acquedotti
fognature
Gasdotti
Energia elettrica

12/11/2013

1b - Infrastrutture per le comunicazioni

17

18

1c - I servizi

telefonia
internet
Radio/TV

1c - Servizi/eventi
19

2. Finalit del progetto

20

Pubblici o privati
Alla famiglia o allimpresa
Periodici (notte bianca) o una tantum (EXPO)

Residenza/attivit produttive
Accessibilit/mobilit
Sicurezza/benessere
Identit/immagine/spazio pubblico

12/11/2013

3. Funzioni del progetto

21

4. Attori e stakeholders
22

Residenza e servizi alla famiglia

Produzione

Commercio

Distinzione per natura dellattore:

Terziario
 Ricettivo
 Direzionale
 Servizi vari (silos e parcheggi custoditi)
 Universit, sanit, cultura
 Espositivo

Privati: famiglie e imprese

Pubblico: amministrazioni, enti locali, ministeri

Distinzione per natura del coinvolgimento nel processo:

Servizi pubblici:
 Opere di urbanizzazione
 Reti trasporto e comunicazione (stazioni, cablaggio)
 Spazi per sport e ricreazione: verde attrezzato, parchi, park non custoditi
 Edifici pubblici (giustizia, PA)

I portatori di interessi specifici:



i proprietari, i promotori immobiliari, i costruttori

i residenti, le organizzazioni sociali

Gli attori politici che rappresentano i cittadini: gli amministratori pubblici e

le espressioni della societ civile
I funzionari pubblici e gli esperti (burocrati, tecnici, consulenti, portatori di
competenze specialistiche)

4b - Ruoli nel processo di progetto urbano

4a - Attori del progetto urbano esecutivo

23

24

Il proprietario fondiario : detiene la propriet e i diritti duso

Il capitalista: individua il progetto come investimento
interessante ai fini del rendimento economico del capitale
Il promotore immobiliare : assume liniziativa della
trasformazione
Il costruttore: detiene i mezzi tecnici necessari per la
produzione edilizia e assume la manodopera impegnata nel
cantiere
Il progettista: responsabile della configurazione fisica del
progetto
Il finanziatore: anticipa il denaro necessario per i vari soggetti
e per le varie fasi del progetto

il promotore: svolge il ruolo centrale durante la fase di

formulazione, avvio e istruttoria
il regista/pivot: lattore che gestisce le diverse fasi
il mediatore: tipo particolare di regista. E colui che cerca di
portare il processo ad un risultato positivo per tutte le parti in
conflitto, adattando il progetto a questo scopo.
loppositore: lattore contrario
lalleato: un attore che condivide con il promotore e con il
regista linteresse ad una soluzione
il gatekeeper: un attore che, sulla base di risorse legali o
conoscitive, in grado di bloccare lavanzamento del processo
il filtro: un attore indiretto o un non-attore. E un soggetto che
non ha interessi specifici relativamente alla trasformazione, o
comunque non sufficienti a partecipare autonomamente, ma il
portatore delle richieste e degli interessi di un altro attore

12/11/2013

5. Forme di finanziamento
25

6. Strumenti urbanistici
26

Pubblico
Privato
Misto con partnership di scopo o strategica, a
seconda del grado di complessit del progetto e
della durata prevista dello stesso (project financing,
leasing immobiliare, cartolarizzazione immobiliare,
concorso pubblico )

7. Posizione e tipologia delle aree

27

PII Piano Integrato dIntervento

PRU Programma di Recupero Urbano
PRIU- Piani di Riqualificazione Urbana
PRUSST - Programmi di Riqualificazione Urbana e
di Sviluppo Sostenibile
STU Societ di Trasformazione Urbana

8. Dimensioni
28

Le aree possono essere distinte:

Per posizione:
centro
periferia

Per tipologia:







nuova
dismessa

Piccolo: singolo edificio, zona limitata (isolato o pi

edifici)
Medio: singolo quartiere
Grande: pi quartieri
Molto grande (mega): riguardante lintera citt

12/11/2013

9. Il grado di complessit

9a - Elementi di complessit del PU

29

30

Per oggetto di intervento:

Progetto di architettura: singolo edificio

Progetto coordinato complesso: complessi
funzionali: residenza, produzione, misti

Per modalit di intervento:

Interventi di recupero

Interventi di (ri)costruzione

9b - Tipologia di intervento di riuso

31

Aspetti di funzionalit urbana complessiva

Aspetti morfologici: elementi edilizi, infrastrutturali,
spazi aperti
Aspetti gestionali: processo complesso, interessi e
obiettivi diversi
Aspetti economici e finanziari: reperimento risorse,
regolazione, esternalit, analisi di fattibilit e
valutazione, gestione del rischio
Aspetti relativi alla comunicazione: condivisione
degli obiettivi, costruzione del consenso

Per approfondire
32

Rinnovo aree industriali dismesse, aree portuali, aree di mercato e di

Riqualificazione interventi con cambiamento di destinazione duso

Rigenerazione interventi di prevalente carattere

deposito
(aree industriali e produttive, aree residenziali di bassa qualit)
socio-culturale

(quartieri in crisi, periferie degradate)

Recupero intervento fisico a mezzo di rinnovamento o anche

demolizione/ricostruzione di aree monofunzionali (quartieri residenziali,
business center) e grandi strutture pubbliche (ospedali, universit, istituti
formativi, carceri, )

BOSCACCI F. [2011], Economia del territorio, PitagoraEditrice,

Bologna
INGALLINA P. [2004], Il progetto urbano, FrancoAngeli, Milano
MARINONI G. [2005], Metamorfosi del progetto urbano,
FrancoAngeli/DIAP, Milano
PALAZZO D. [2008], Urban design, Mondadori Universit, Milano
PARMENTOLA N. [1991], Programmazione e valutazione dei
progetti pubblici, il Mulino, Bologna

Riabilitazione/rivitalizzazione aree circoscritte e funzioni

particolarmente appealing, grandi eventi