Dallas1 RELATÓRIO

PLANO DE PORMENOR DO DALLAS
RELATRIO
DIRECO MUNICIPAL DE URBANISMO

DEPARTAMENTO MUNICIPAL DE PLANEAMENTO URBANO
DIVISO MUNICIPAL DE PLANEAMENTO E ORDENAMENTO DO TERRITRIO
DEZEMBRO 2013
PLANO DE PORMENOR DO DALLAS RELATRIO

_______________________________________________________________________________________________
NDICE
I.
ANLISE E DIAGNSTICO .................................................................................. 4
1.
INTRODUO....................................................................................................... 4
1.1.
Localizao da rea de interveno do Plano .................................................... 4
1.2.
Objetivos gerais ................................................................................................. 4
1.3.
Enquadramento.................................................................................................. 5
1.4.
Estrutura viria ................................................................................................... 6
1.5.
Estrutura edificada ............................................................................................. 6
2.
GNESE E EVOLUO URBANA ........................................................................ 7
2.1.
Gnese e levantamento do patrimnio cultural................................................... 8
2.1.1.
A Avenida da Boavista .................................................................................... 8
2.1.2.
Arruamentos na envolvente ............................................................................ 9
2.1.3.
Patrimnio classificado ................................................................................. 10
2.2.
Evoluo do espao urbano ............................................................................. 11
2.2.1.
3.
Na rea do Plano .......................................................................................... 12
INSTRUMENTOS DE GESTO TERRITORIAL NA REA .................................. 14
3.1.
O Plano Diretor Municipal................................................................................. 14
3.1.1.
Ordenamento................................................................................................ 14
3.1.2.
Condicionantes ............................................................................................. 17
4.
CARACTERIZAO FSICA E AMBIENTAL ....................................................... 18
4.1.
Caracterizao da Paisagem ........................................................................... 18
4.2.
Espao pblico ................................................................................................. 19
4.3.
Caracterizao acstica ................................................................................... 21
4.4.
Estrutura do parque habitacional ...................................................................... 23
5.
5.1.
POPULAO ...................................................................................................... 27
Diagnstico sociodemogrfico.......................................................................... 27
6.
EQUIPAMENTOS ................................................................................................ 30
7.
MOBILIDADE URBANA ....................................................................................... 31
8.
CARACTERIZAO DO EMPREENDIMENTO DALLAS .................................... 31
8.1.
Antecedentes ................................................................................................... 33
8.2.
Relao com o espao pblico e estado de conservao ................................ 35
8.3.
Condicionamentos urbansticos e legais .......................................................... 36
8.4.
rea de construo atual ................................................................................. 38

_______________________________________________________________________________________________
II.
PROPOSTA......................................................................................................... 40
9.
ESTRUTURA URBANA ....................................................................................... 40
9.1.
Estratgia adotada ........................................................................................... 40
9.2.
Soluo proposta ............................................................................................. 44
9.2.1.
Interveno face Avenida da Boavista ....................................................... 46
9.2.2.
Interveno face ao Largo Eng. Antnio de Almeida ................................... 46
9.2.3.
Interveno na edificao existente .............................................................. 47
9.2.4.
Estacionamento ............................................................................................ 50
9.3.
Intervenes Transitrias ................................................................................. 51
9.4.
Transformao fundiria .................................................................................. 52
9.5.
Programa de execuo e plano de financiamento ............................................ 54
III. COMPOSIO DA EQUIPA .................................................................................. 56

NDICE DE FIGURAS
Figura 1. Evoluo da abertura da Avenida da Boavista ............................................... 8
Figura 2. Porto - Avenida da Boavista ........................................................................... 9
Figura 3. Planta do alinhamento da Rua Tenente Valadim (1899) .............................. 10
Figura 4. rea-Plano na carta de Telles Ferreira (1892) ............................................. 12
Figura 5. Estudo para os terrenos envolventes zona desportiva do Bessa (1973) ... 13
Figura 6. Planta da situao existente ........................................................................ 32
Figura 7. Identificao da rea do loteamento com o alvar n. 20/74 ........................ 33
Figura 8. Levantamento de entradas do piso 1 ........................................................... 35
Figura 9. Tipo de revestimento e estado de conservao das fachadas ..................... 36
Figura 10. Levantamento da rea bruta locvel do centro comercial .......................... 39
Figura 11. Perfil longitudinal C4 .................................................................................. 47
Figura 12. Extrato da Planta da operao de transformao fundiria (Des.n.19) ..... 53
NDICE DE MAPAS
Mapa 1. Mapa de Sobre-exposio do PP Dallas - Cenrio 2, Lden ........................... 22
Mapa 2. Edifcios existentes em 2011 por ha .............................................................. 24
Mapa 3. Uso dos edifcios existentes em 2011 ........................................................... 24
Mapa 4. poca de Construo dos edifcios existentes .............................................. 25
Mapa 5. Populao residente em 2011 por ha ............................................................ 27
Mapa 6. Estrutura Etria da populao residente em 2011 ......................................... 28
Mapa 7. Populao empregada por Setor de Atividade em 2011 ............................... 30

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NDICE DE GRFICOS
Grfico 1. Fogos licenciados em construes novas para habitao coletiva ............. 23
Grfico 2. Licenas concedidas entre 1995 e 2009 ..................................................... 26
Grfico 3. Fogos licenciados em construes novas para habitao coletiva ............. 26
NDICE DE QUADROS
Quadro 1. Exigncias de acessibilidade...................................................................... 37
Quadro 2. Exigncias de segurana contra incndios................................................. 37
Quadro 3. rea de construo atual ........................................................................... 38
Quadro 4. reas e ndices urbansticos ...................................................................... 40
Quadro 5. Comparao da rea locvel de centros comerciais ................................. 43
Quadro 6. Caraterizao da proposta e reas do Plano ............................................. 48
Quadro 7. Transformao fundiria ............................................................................ 52
Quadro 8. Pressupostos para apuramento das taxas ................................................. 54
Quadro 9. Apuramento do valor estimativo das taxas ................................................. 55

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I.
ANLISE E DIAGNSTICO
1. INTRODUO
O presente Relatrio corresponde fundamentao tcnica das solues da proposta
do Plano de Pormenor do Dallas, suportada na identificao e na caracterizao
objetiva dos recursos territoriais da sua rea de interveno, e ainda, na avaliao das
condies econmicas, sociais, culturais e ambientais para a sua execuo.
1.1.
Localizao da rea de interveno do Plano
O Plano de Pormenor que aqui se apresenta abrange uma rea de 9.172 m2, est
integrado na zona da Boavista, dispe de boas acessibilidades e excelente
potencialidade para o desenvolvimento de novas vivncias urbanas articuladas com a
envolvente. Embora a rea-Plano seja pouco significativa em termos de dimenso,
relativamente zona da cidade onde se localiza, representa privilegiada para
consolidar as dinmicas sociais e econmicas que se geram volta. Localizada junto
ao complexo desportivo do Estdio do Bessa e na confluncia de eixos virios
importantes, nomeadamente a Rua do Tenente Valadim a nascente, e a Avenida da
Boavista a sul, a rea do Plano constitui um territrio com dimenso adequada para
produzir mais-valias a diversos nveis no contexto urbano.
1.2.
Objetivos gerais
De modo a garantir-se a consolidao do edificado existente e a sua integrao plena

em termos urbansticos, patrimoniais e socioeconmicos no tecido urbano local e na
cidade, ser necessrio intervir na reabilitao dos edifcios (fazendo-os cumprir a
legislao vigente) e na requalificao do espao pblico, devendo, para o efeito,
definir-se novas regras e parmetros urbansticos que alterem, dentro dos limites da
rea de interveno do Plano de Pormenor, algumas das disposies do Plano Diretor
Municipal.
De acordo com o ponto 5 dos Termos de Referncia do Plano de Pormenor, os
contedos programticos para o desenvolvimento soluo urbanstica previam o
seguinte:

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A requalificao da rea atravs da relao do conjunto edificado com o
espao pblico;
A articulao do espao pblico com a envolvente criando novas
ligaes pedonais que valorizem a rea e eventuais demolies que permitam

uma melhoria das condies de penetrao e interao entre a Avenida da
Boavista, o Largo e Rua Eng. Antnio de Almeida;
A reorganizao e qualificao do Largo Eng. Antnio de Almeida
numa lgica de integrao urbana mais adequada s diferentes funes

existentes, ou a promover, com benefcio do espao pblico;
Promoo de usos que implementem mais dinmica nesta rea e que
se adaptem mais caracterstica da zona, que se distingue por concentrar

comrcio e servios.
1.3.
Enquadramento
A elaborao do Plano de Pormenor rege-se pelos procedimentos constantes do

Decreto-Lei n. 380/99, de 22 de setembro, com a redao conferida pelo Decreto-Lei
n. 46/2009, de 20 de fevereiro - Regime Jurdico dos Instrumentos de Gesto
Territorial (RJIGT). A deciso de elaborao do Plano de Pormenor foi precedida de
uma proposta de celebrao de Contrato para Planeamento, dirigida Cmara
Municipal do Porto, por parte do Conselho de Administrao do Condomnio do Dallas,
ao abrigo do artigo n.6-A do RJIGT, tendo em vista a resoluo do enquadramento
jurdico dos edifcios que fazem parte do empreendimento Dallas, permitindo a sua
regularizao administrativa. O Municpio do Porto est firmemente empenhado na
execuo deste Plano, num processo de requalificao e valorizao desta zona da
cidade,
aproveitando
oportunidade
da
colaborao
dos
interessados
na
regularizao administrativa do edificado existente para congregar esforos e tornar

vivel esta operao de renovao urbana no mdio prazo. Para a caraterizao da
rea do Plano procedeu-se recolha de dados relevantes que permitissem de uma
forma sucinta avaliar as atuais condies econmicas, sociais, culturais e ambientais
de modo a fundamentar as opes da Proposta do Plano. Para o feito o relatrio incide
numa sntese temtica decomposta em temas que abrange uma rea alargada,
envolvente aos limites do Plano, permitindo uma anlise mais detalhada de cada um
deles,
constituindo
suporte
de
fundamentao
as
plantas
temticas
de
acompanhamento do Plano.

_______________________________________________________________________________________________
1.4.
Estrutura viria
Na Planta de Enquadramento (Pea grfica n.03) identificam-se os principais

corredores de acessibilidade que servem a rea do Plano de Pormenor, caraterizando
a situao face a esta malha e ao tecido urbano que serve. A rea-Plano situa-se junto
da Avenida da Boavista um dos eixos estruturantes da cidade do Porto, com
importncia viria significativa uma vez que estabelece a ligao do centro da cidade
ao mar. A rea dispe ainda de fceis acessos rede viria regional e nacional
atravs do n de Bessa Leite, a sul, e do n de Francos, a norte, sendo servida
diretamente por transportes pblicos (STCP). E ainda relativamente prxima das
estaes de Metro da Casa da Msica e de Francos.
A Avenida da Boavista, rematada por dois marcos da cultura e do lazer - a Casa da
Msica e o Parque da Cidade; ainda um eixo agregador de funes, sejam estas
comerciais, empresariais (servios) ou habitacionais. Salienta-se a existncia dos
centros comerciais Bristol e o Aviz junto Avenida da Boavista; o Braslia, o Pennsula
e o Cidade do Porto, prximos da Rotunda da Boavista. Relativamente aos servios,
para alm dos edifcios concebidos de raiz para escritrios, tambm os palacetes de
incio de sculo tm vindo a ser reconvertidos para o mesmo fim. Refira-se ainda a
concentrao de hotelaria, sobretudo no segmento da Avenida onde se localiza o
Dallas (Sheraton, Tiara Park Atlantic, Porto Palcio e Tivoli), no troo mais prximo da
Rotunda da Boavista, plo de atrao de fortes dinmicas ao nvel da populao
utilizadora e, consequentemente, de gerao de trfego.
1.5.
Estrutura edificada
O tecido urbano onde se integra a rea de interveno caracteriza-se pelas dinmicas

que se tm produzido quer no eixo principal, a Avenida da Boavista, quer a norte, com
a interveno no complexo desportivo do Bessa e envolvente. Toda esta rea se
organiza com base na importncia das frentes urbanas, caraterizadas pelos diversos
nveis de consolidao do edificado, elementos de rotura e de descontinuidade do
espao urbano. Ao nvel do edificado, observa-se tambm uma grande variedade de
tipo-morfologias, coexistindo, na envolvente prxima, habitao unifamiliar, coletiva,
equipamentos e servios, desenvolvendo-se quer em frente contnua, em lotes
individuais, ou em volumes isolados.

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Da anlise da rea em funo das crceas (Pea grfica n. 5) verifica-se a existncia

de edifcios-torre com elevado nmero de pisos (mais de 12), situados face da
Avenida da Boavista, edifcios marcantes e outros de crcea mdia (5 a 8 pisos). Na
rea do Plano, os edifcios de maior altura situam-se no quarteiro interior ( face da
rua e largo Eng. Antnio de Almeida) convivendo com moradias unifamiliares de 2 a 3
pisos. A partir de levantamento funcional representado nas peas desenhadas da
ocupao funcional (Peas grficas nos 6-7), observa-se o seguinte:
Equilbrio funcional entre habitao, comrcio/servios e equipamentos;
Forte presena dos grandes equipamentos hoteleiros (Sheraton, Tiara, Porto

Palcio e Bessa);
Equipamentos desportivos, tais como o complexo desportivo do Boavista

Futebol Clube - Estdio Bessa XXI, ao qual se associam as prticas do tnis e
ainda o ginsio Holmes Place,
Equipamentos escolares designadamente as escolas secundrias Clara de

Resende e Fontes Pereira de Melo, e a escola primria Joo de Deus;
Equipamentos culturais a Fundao Eng. Antnio de Almeida.
Comrcio e servios so referncias o Centro Comercial Bristol e o

supermercado Pingo Doce;
Servios pblicos a estao dos correios CTT.
Paralelamente, existe ainda boa distribuio espacial e diversidade de oferta de

qualidade ao nvel dos servios de restaurao e bebidas.
2. GNESE E EVOLUO URBANA
O Centro Comercial Dallas foi inaugurado a 8 de Dezembro de 1984 tendo, aps uma
conturbada existncia, sido encerrado por deciso camarria em 30 Julho de 1999
devido constatao de que no havia condies de segurana necessrias para
continuar aberto ao pblico. O breve enquadramento sobre a gnese urbana da rea
do Plano, a evoluo do espao urbano e das iniciativas de planeamento urbanstico
que se registaram desde o incio do sculo XX at atualidade, so o objeto deste
captulo.

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2.1.
Gnese e levantamento do patrimnio cultural
Integrada na freguesia de Ramalde, junto da Avenida da Boavista rasgada durante o

sculo XIX e concluda nos primrdios do sc. XX, a rea do Plano de Pormenor do
Dallas, est intimamente relacionada com este eixo virio urbano, estruturante da
cidade do Porto. aqui que, na segunda metade do sc. XX, se concentraram
edifcios de gama alta do setor tercirio, tais como hotis, comrcio e servios de
marcas internacionais e, mais recentemente, equipamentos pblicos de relevo, como a
Casa da Msica, a Casa de Serralves ou o Parque da Cidade. O territrio ocupado
pelo Dallas, situado entre a Avenida da Boavista e a Rua do Engenheiro Antnio de
Almeida, identifica-se bem pelo estilo arquitetnico que imperava em finais da dcada
de 70 do sc. XX, caraterizado pelos edifcios de grande volumetria afetos ao sector
tercirio.
2.1.1. A Avenida da Boavista
O prolongamento da rua da Boavista at ao mar era um desejo antigo desde o incio

do sculo XIX. Com efeito no Plano da cidade do Porto de Jos Francisco de Paiva,
anterior a 1824, surge j a inteno deste prolongamento, tendo a Junta de Obras
Pblicas de ento decido avanar com a pretenso, estabelecendo contactos com
proprietrios de terrenos necessrios execuo de uma nova avenida. O arquiteto
Joaquim da Costa Lima Sampaio ficou encarregue da elaborao do projeto da
Avenida da Boavista. Em 1833 procedeu-se demarcao com estacas no percurso
estudado, com a largura total de 80 palmos at ao cruzamento com a estrada de
Matosinhos, no stio da Fonte da Moura.
Figura 1. Evoluo da abertura da Avenida da Boavista

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Mais tarde a obra avanou em direo ao mar, rasgada, em parte nos terrenos da
Quinta do Bessa (dos Bessa Leite), seguindo por terrenos rurais e pequenos cursos de
gua desviados. Ladeada de frondosos pltanos, e o eltrico na placa central, tornouse numa alameda habitacional de eleio da alta burguesia portuense. A obra ficava
concluda em 1917.
Figura 2. Porto - Avenida da Boavista
As grandes transformaes surgem a partir da segunda metade do sc. XX, sobretudo

com o aumento do trfego automvel: muitos dos belos palacetes desapareceram e
em seu lugar surgiram edifcios multifamiliares e do setor tercirio, dando origem a
uma nova centralidade.
2.1.2. Arruamentos na envolvente
A rua do Engenheiro Antnio de Almeida, situada a norte da rea Plano, foi aberta nos
anos 70 do sc. XX em resultado de obras de urbanizao de um loteamento
habitacional. uma rua sem sada, que esteve prevista prolongar-se para l do
complexo desportivo do Bessa, o que no veio a acontecer. O topnimo deve-se
personalidade portuense, Antnio de Almeida (n.1891 Vila Real, f.1968 Porto), homem

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ilustre que administrou vrias empresas entre estas, o Banco Espirito Santo e a
Companhia de Seguros Tranquilidade e que instituiu, por testamento, a fundao
(casa-museu) com seu nome, de fins artsticos, educativos e de solidariedade social,
reunindo ali as suas colees de ourivesaria, mobilirio, pintura entre outras.
A rua de Tenente Valadim (topnimo desde 1922) situada a nascente prxima da rea
do Plano constitui um eixo importante de fluxo de trnsito desde a avenida da Boavista
para norte. um arruamento muito antigo cujo projeto de reperfilamento surge em
1899. Rua predominante residencial, possui tambm edifcios de hotel e algumas
sedes de empresas e a Casa-Museu da Fundao Engenheiro Antnio de Almeida. O
seu topnimo que substituiu o antigo rua de Santa Isabel deve-se a Eduardo Augusto
Pinto de Valadim (n. 1865 Lisboa, f.1890 Niassa, Moambique), heroico combatente e
expedicionrio em frica.
Figura 3. Planta do alinhamento da Rua Tenente Valadim (1899)

Fonte : (A.H.M.P.) D-CMP-02-287-002
2.1.3. Patrimnio classificado
No que se refere ao patrimnio classificado na envolvente prxima da rea do Plano

identificam-se dois imveis, com diferentes nveis de classificao o Monumento de
Interesse Pblico, (MIP) - Escola Secundria Clara de Resende1, Rua O Primeiro de
Janeiro, e outro cuja classificao integra o inventrio de imveis de Interesse
Patrimonial Municipal (R 11) Casa-Museu da Fundao Engenheiro Antnio de
Almeida, Rua Tenente Valadim, 257-303.
1
Monumento de Interesse Pblico, Art. 2., alnea c) da Portaria n. 262/2011, DR n. 12, 2. Srie, de 18 de janeiro
10

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2.2.
Evoluo do espao urbano
A segunda metade do sculo XIX foi uma poca de grande dinamismo traduzido no
adensamento da malha urbana e na expanso da cidade para alm do velho centro.
Surgem novas reas habitacionais desde a casa popular e operria s casas da
burguesia mono ou polifuncionais. Infraestruturas, tais como - sistemas de iluminao
pblica a gs (1855), o abastecimento de gua ao domiclio (1887) e o saneamento
bsico, do nova imagem cidade. Num contexto de grande crescimento econmico
assiste-se tambm a um aumento demogrfico.
As populaes do mundo rural, so atradas para estes novos lugares frteis em

emprego devido ao florescer das atividades industriais - na profusa difuso de
fbricas, de oficinas e de comrcio. A paisagem urbana marcada pelas chamins
das enormes instalaes fabris, bem como pelos inmeros conjuntos de habitaes
operrias e de ilhas que vem introduzir novas morfologias urbanas e novas formas
de habitar o Porto. Os novos modos de vida a casa de habitao dissocia-se da loja na assuno burguesa, a famlia vive a intimidade da casa, no misturando o trabalho
- surgem os chalets e palacetes erguidos em zonas perifricas fora do centro urbano.
A par disso, as novas infraestruturas de mobilidade e meios de transporte influenciam

as tendncias de crescimento em diferentes zonas da cidade - travessias do Douro -
Ponte Pnsil (1843) sucede a Ponte Maria Pia (1877) e a Ponte Lus I (1886). As
ligaes ferrovirias - Estao de Campanh (1875); a linha do Minho at Nine; a linha
do Douro at Penafiel e a ligao Boavista - Pvoa de Varzim. A transformao
urbana na zona da Boavista evolui logo que surgem equipamentos e espaos pblicos
estruturantes - o Cemitrio de Agramonte, a Praa de Touros, o Hospital Militar, a
Estao de Caminho-de-ferro. Contudo, s muito tardiamente, j em pleno sc. XX,
que se verificou a consolidao de um novo tipo de edifcios no alinhamento dos
arruamentos na tendncia de afirmao do centro direcional da Boavista, perdendo a
avenida gradualmente a faceta de boulevard, marginado por sumptuosos palacetes da
burguesia influente do Porto.
11

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2.2.1. Na rea do Plano
Ao analisar-se a carta de Telles Ferreira de 1892, podem ver-se os terrenos do Dallas,

rodeados de campos de cultivo e dois palacetes face da Avenida da Boavista com
seus frondosos jardins.
Figura 4. rea-Plano na carta de Telles Ferreira (1892)
Nesta data, nos lotes contguos ainda no tinham sido edificadas as duas moradias
unifamiliares que se mantiveram at finais do sculo XX, das quais hoje em dia s
resta o terreno e uma palmeira. O edificado tpico refletia o gosto de uma burguesia
endinheirada que atravs das suas moradias/palacetes ostentavam o seu poder
econmico nesta zona de elite da cidade.
O Plano Diretor da Cidade (1962), de Robert Auzelle, veio de algum modo influenciar o
modelo de ocupao que se verifica atualmente na rea do Plano. Auzzele entendia o
Porto como uma capital regional e preconizava o reforo do centro atravs da
consolidao do sector tercirio, expandindo-o para norte, e a criao de novas zonas
residenciais no anel perifrico da cidade. Com efeito, o zonamento previsto indicava
uma ocupao residencial e reas verdes, assim como previa o arruamento (hoje
parcialmente constitudo pela rua do Eng. Antnio de Almeida) que ligaria a rua do
Tenente Valadim rua de O Primeiro de Janeiro, envolvendo o estdio do Bessa.
12

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neste contexto que surge em 1969 o denominado estudo para os terrenos

envolventes zona desportiva do Bessa, aprovado em 1973, o qual define com
detalhe o desenvolvimento urbano (com usos, implantaes, e nmero de pisos) de
uma vasta rea na qual se inclui os terrenos do Dallas.
Figura 5. Estudo para os terrenos envolventes zona desportiva do Bessa (1973)
Este Estudo Urbanstico constitui-se como o plano muito detalhado de ordenamento

desta rea, o qual impe um modelo de ocupao que substitui os velhos palacetes
por conjuntos de imveis de habitao plurifamiliar ao longo da Avenida da Boavista,
rodeados por amplas zonas verdes onde pontuam edifcios torre de habitao e reas
de comrcio. O desenho que parte do conjunto Dallas veio a tomar, ainda tem muitas
das referncias deste Estudo.
13

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3. INSTRUMENTOS DE GESTO TERRITORIAL NA REA
3.1.
O Plano Diretor Municipal
A rea de interveno do Plano de Pormenor do Dallas est abrangida pelo Plano

Diretor Municipal do Porto (RCM n. 19/2006, de 3 de fevereiro) com a redao dada
pela alterao, Aviso n. 14332/2012, publicado na 2. srie n. 207 do Dirio da
Repblica de 25 de outubro de 2012, sendo este plano municipal de ordenamento do
territrio o nico instrumento de gesto territorial eficaz na rea do Plano de Pormenor.
3.1.1. Ordenamento
De acordo com o PDM e relativamente qualificao do solo, a rea do Plano de

Pormenor integra-se na categoria de espao relativa ao solo urbanizado e abrange
trs subcategorias de espao: rea de frente urbana contnua em consolidao,
rea de habitao de tipo unifamiliar e sistemas de circulao e mobilidade. Para
estas reas, as disposies regulamentares so as seguintes:
Seco II rea de frente urbana contnua em consolidao
Artigo 18. mbito e objetivos
As reas de frente urbana contnua em consolidao correspondem s reas estruturadas em
quarteiro com edifcios localizados, predominantemente, face dos arruamentos, em que o
espao pblico se encontra definido e em que as frentes urbanas edificadas esto em processo
de transformao construtiva e de uso; pretende -se a manuteno e reestruturao das
malhas e a consolidao do tipo de relao do edificado com o espao pblico existente.
Artigo 19. Usos
As reas de frente urbana contnua em consolidao so zonas mistas com predominncia do
uso habitacional; so permitidas atividades complementares e outros usos desde que
compatveis com a funo dominante.
Artigo 20. Edificabilidade
1 - As obras de edificao a levar a efeito regem -se pelas seguintes disposies:
a) Cumprimento dos alinhamentos e das formas de relao do edifcio com o espao pblico
dominante na frente urbana em que o prdio se integra, exceto nas situaes em que a CMP j
tenha estabelecido ou venha a estabelecer novos alinhamentos;
14

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b) Admite-se o prolongamento construtivo em cave para alm do plano da fachada de tardoz

do corpo dominante, desde que esse prolongamento no represente um acrscimo de Abc
nem uma impermeabilizao superior a 70 % da rea do prdio;
c) O alinhamento da fachada de tardoz do corpo dominante do edifcio o definido pelo
alinhamento do corpo dominante dos edifcios a manter nessa frente urbana;
d) Na construo de novos edifcios ou ampliao de edifcios existentes em prdio ou lote cuja
exgua dimenso e configurao irregular no permita satisfazer em simultneo o cumprimento
da rea mxima de impermeabilizao e o alinhamento da fachada de tardoz de acordo com,
respetivamente, as alneas b)e c) anteriores, a profundidade mxima definida pelo
alinhamento dominante;
e) Na construo de novos edifcios ou ampliao de edifcios existentes, em prdio ou lote de
gaveto, devero privilegiar-se solues arquitetnicas adequadas ao conveniente remate
urbano das respetivas frentes, dispensando -se, se necessrio, do cumprimento do disposto
nas alneas b), c) e h) deste nmero;
f) A altura da fachada confinante com a via pblica no pode exceder a largura do arruamento
confrontante, medida entre os limites do espao pblico dominante ou estabelecido, no sendo
permitidos pisos habitveis acima dessa altura e sem prejuzo do definido na alnea seguinte;
g) Na construo de novos edifcios ou ampliao de edifcios existentes, admite-se um andar
recuado para alm da altura da fachada definida na alnea anterior, quando tal seja dominante
nessa frente urbana, ou sirva de colmatao a empena existente;
h) Admite-se a edificao ao nvel do piso trreo para alm da fachada de tardoz do corpo
dominante, at 20 % da rea compreendida entre esta fachada e o limite posterior do lote;
i) A rea do prdio no afeta ocupao de edifcios, pode ser impermeabilizada no mximo
de 10 % desde que no comprometa a existncia de uma rea permevel de 30 % da rea do
prdio.
2 - Cumulativamente com a alnea f) do nmero anterior devem ser atendidas as seguintes
disposies:
a) Quando o perfil transversal do espao pblico e via pblica confinantes com uma frente
urbana tiver um alargamento pontual numa dada extenso, a crcea a admitida para a
restante frente urbana;
b) Quando o perfil transversal do espao pblico e via pblica confinantes com uma frente
urbana seja superior a 21 m, a crcea mxima admitida de 21 m, exceto quando a moda da
crcea for superior, respeitando-se essa moda, ou quando j existir uma crcea estabelecida
pela CMP para essa frente urbana.
3 - A CMP pode impor crceas diferentes das resultantes da aplicao dos nmeros anteriores
deste artigo, quando estiver em causa a salvaguarda de valores patrimoniais ou a integrao
urbanstica no conjunto edificado onde o prdio se localiza.
Artigo 21. Logradouros e interior dos quarteires
15

_______________________________________________________________________________________________
1 - O interior dos quarteires destina -se a espao verde afeto aos logradouros das parcelas
confinantes com os arruamentos que definem o quarteiro ou utilizao coletiva.
2 - (Revogado.)
3 - Admite-se a diviso de um quarteiro quando se verificar uma das seguintes condies:
a) Abertura de novos arruamentos pblicos em conformidade com a planta de ordenamento
qualificao do solo;
b) Quando a CMP considerar que, pela significativa dimenso do quarteiro e desejvel
alterao dos usos e ocupao existentes no seu interior, a diviso do quarteiro contribuir
para a qualificao urbanstica e ambiental dessa zona da cidade, e ou para a melhoria das
condies de circulao viria.
4 - Na situao do nmero anterior, cumulativamente com as disposies constantes desta
seco, devem verificar-se as seguintes regras:
a) O novo arruamento que divide o quarteiro existente deve ter um traado que permita a
adequao do cadastro soluo urbanstica, devendo ainda estabelecer a ligao entre dois
arruamentos j existentes;
b) A crcea dos edifcios a implantar face do novo arruamento deve garantir uma correta
articulao entre as crceas das frentes urbanas em que se apoia o novo arruamento.
Seco IV rea de habitao do tipo unifamiliar
Artigo 22. mbito e objetivos
As reas reguladas na presente seco correspondem s zonas em queo tipo dos edifcios
dominantemente o de habitao de tipo unifamiliar, que deve ser mantido como tal, ou s reas
para as quais o PDMP impe essa mesma tipologia.
Artigo 23. Usos
Nas reas de habitao de tipo unifamiliar o uso dominante o da habitao, admitindo
-se outros usos desde que compatveis com a funo dominante.
Artigo 24. Edificabilidade
1 As novas construes ou as intervenes nos edifcios existentes a levar a efeito
subordinar -se -o s seguintes disposies:
a) Cumprimento dos alinhamentos dominantes da frente urbana respetiva, quer para os
edifcios quer para as frentes do lote confinantes com o espao pblico, exceto nas situaes
em que a CMP j tenha estabelecido ou venha a estabelecer novos alinhamentos;
b) A rea de impermeabilizao no pode exceder 60 % da rea do prdio ou lote, sem
prejuzo do cumprimento da alnea anterior;
c) O nmero mximo de pisos acima do solo trs, exceto em frentes urbanas
estabilizadas, nas quais definido em funo da crcea dominante;
d) Todos os fogos das novas construes devem ter acesso direto e independente ao
exterior, podendo as caves ser comuns.
16

_______________________________________________________________________________________________
2 No caso de operao de loteamento ou de impacte semelhante a loteamento, a

rea de impermeabilizao no pode exceder 60 % da rea do prdio.
3 Excetuam -se das alneas b) e c) do n. 1, as obras de edificao em prdio ou
lote de reduzidas dimenses ou quando seja necessrio garantir as condies mnimas de
habitabilidade;
4 A construo de novas frentes urbanas decorrentes da abertura de novos
arruamentos implica a ligao destes a dois arruamentos existentes, podendo ser permitidas
outras opes urbanas desde que devidamente enquadrveis em solues j adotadas na
envolvente prxima.
Captulo III Sistemas de circulao e mobilidade, Seco I Disposies gerais
Artigo 48. - Objeto
1 Consideram -se sistemas de circulao e mobilidade os que servem de canal de
transporte ou de elemento de conexo e correspondncia entre diferentes modos e meios de
transportes e comunicaes, facilitando a relao entre os setores urbanos e, ainda, entre a
cidade e a sua rea metropolitana ou outros pontos do espao nacional e internacional.
2 O ordenamento das componentes locais dos sistemas a concretizar atravs de
planos, loteamentos, projetos de edificao pblicos ou privados, projetos de urbanizao e
infraestruturas deve ser coerente com os objetivos gerais definidos nos sistemas de circulao
e mobilidade, assim como com as previses de edificao e usos constantes do PDMP, tendo
em vista a viabilizao de equilbrios urbanos durveis.
3.1.2. Condicionantes
Nas reas abrangidas por servides administrativas e restries de utilidade pblica, a
disciplina de uso, ocupao e transformao do solo regulada pelas disposies
expressas de espao sobre que recaem, em acordo com o presente regulamento e
com a planta de condicionantes dinmica do Plano Diretor Municipal do Porto, sem
prejuzo das disposies vinculativas das servides ou restries de utilidade pblica,
que a todo o tempo vierem a vigorar na rea delimitada no Plano de Pormenor do
Dallas.
No territrio abrangido pelo Plano so observadas as disposies referentes a

servides administrativas e restries de utilidade pblica em seguida identificadas,
constantes da legislao em vigor:
a) Aproximao ao Aeroporto S Carneiro;
b) Zonas acsticas mistas e sensveis.
17

_______________________________________________________________________________________________
O Decreto-Lei n. 9/2007, de 17 de janeiro, alterado pelo Decreto-Lei n. 278/2007, de

1 de agosto, aprova o Regime Legal Sobre a Poluio Sonora, estabelecendo que a
delimitao de zonas mistas e sensveis deve ser feita no respetivo Plano Municipal de
Ordenamento, de acordo com os critrios fixados nesse diploma:
Zona Sensvel: rea vocacionada para usos habitacionais, existentes ou
previstos, bem como para escolas, hospitais, espaos de recreio e lazer e outros
equipamentos coletivos prioritariamente utilizados pelas populaes como locais de
recolhimento, existentes ou a instalar;
Zona Mistas: zona cuja ocupao seja afeta a outras utilizaes para alm das
definidas nas zonas sensveis, nomeadamente comrcio e servios.

A rea de interveno est integralmente classificada como Zona Mista.
4. CARACTERIZAO FSICA E AMBIENTAL
4.1.
Caracterizao da Paisagem
No que se refere caraterizao da paisagem urbana, deve assinalar-se os edifcios

mais relevantes na rea de interveno e sua envolvente, bem como a existncia de
barreiras continuidade do espao pblico ou problemas de fecho visual e
paisagstico de alinhamentos:
Do ponto de vista da paisagem urbana e da morfologia do edificado,

verifica-se que, em geral, os edifcios da envolvente que apresentam maior
volumetria se encontram junto Avenida da Boavista, eixo suporte de maior
capacidade, enquanto que, no empreendimento Dallas, esta lgica se
inverte, sendo os edifcios mais afastados da Avenida que tm maior
crcea;
No se vislumbra, todavia, possibilidade de resolver esta questo, uma vez

que a soluo passaria por aumentar a crcea do bloco A, de modo a
refletir a importncia hierrquica da Avenida sobre o Largo Eng. Antnio de
Almeida, bem como de ir ao encontro de edifcios confrontantes (Sheraton
Hotel ou Edifcio Burgo);
Em termos de animao do espao pblico pelas atividades, questo

diretamente ligada permeabilidade espao pblico/ espao privado,
verifica-se que esta mais forte tambm junto Avenida da Boavista;
18

_______________________________________________________________________________________________
No entanto, existem algumas barreiras a esta permeabilidade, decorrentes

da existncia de barreiras fsicas;
Neste contexto, a rea de interveno encontra-se de certa forma

encravada, apresentando uma frente estreita junto Avenida (espao
nobre e chamariz por excelncia), com o restante desenvolvimento em
situao de traseiras;
Esta situao agrava-se pela funo que o Largo Eng. Antnio de Almeida
oferece atualmente, que a de quase exclusividade para estacionamento e
acesso automvel, e pelo tratamento dos muros que conformam este
espao.
4.2.
Espao pblico
Os espaos pblicos na envolvente prxima do Plano so constitudos essencialmente

pelos arruamentos e eixos virios claramente estabilizados. Para alm destes, os
espaos de utilizao coletiva so praticamente inexistentes (faltam praas e jardins
ou outros espaos significativos de uso coletivo).
J no que se refere rea-Plano identificam-se dois espaos pblicos de diferente

carcter. O primeiro, o espao de utilizao coletiva situado na frente urbana da
Avenida da Boavista, constitudo pela plataforma elevada que resulta do recuo do
edifcio Dallas. Esta razovel praa de entrada no conjunto comercial tem sido, no
entanto deixada ao abandono (frequentemente ocupada com estacionamento), o seu
enquadramento urbano pode ser potenciado de modo a constituir um elemento de
composio do desenho urbano, gerador de usos e usufruto coletivo.
Na parte interior norte do Plano surge o Largo Eng. Antnio de Almeida, bolsa
divergente da rua homnima, profundamente desqualificado, sendo a sua gnese
deficitria em termos de desenho urbano. um espao intersticial, resultante das
ocupaes edificatrias e no espao criado com propsitos claros, acabando por ser
usado como estacionamento automvel - via em cul-de-sac, geradora de
conflitualidade de trafego e congestionamento. desqualificao geral acresce o mau
estado de conservao das fachadas dos edifcios confrontantes e o abandono das
frentes comerciais, decorrente de mais de uma dcada de encerramento do shopping,
19

_______________________________________________________________________________________________
No que se refere continuidade entre espao pblico e espao privado, verifica-se

que a permeabilidade do espao privado (caraterizado pela existncia ou no de
barreiras fsicas continuidade, diferenas de cota, muros, entre outras),
praticamente inexistente. Contudo, analisados os espaos contguos ao Plano, podem
facilmente identificar-se situaes onde esta permeabilidade (especialmente ao nvel
do uso pedonal) se pode conseguir. Exemplo disso est nos prprios contedos
programticos para a soluo urbanstica, inscritos nos Termos de Referncia do
Plano de Pormenor do Dallas, que identifica a possibilidade de articulao do espao
pblico com a envolvente criando novas ligaes pedonais que valorizem a rea () e
a interao entre a avenida da Boavista e o Largo e rua Eng. Antnio de Almeida.
Esta ligao sendo feita custa dos atravessamentos entre espaos pblicos e
privados garante a continuidade do sistema dos espaos coletivos. Outras
possibilidades de continuidade urbana se apresentam como o caso do possvel
atravessamento entre a galeria comercial do estdio do Bessa e o futuro espao
comercial do Dallas, o qual permitiria a ligao pedonal desde a rua de O Primeiro de
Janeiro at rua Tenente Valadim, ou, ainda, uma provvel ligao entre a entrada
nascente do estdio do Bessa (na rua Eng Antnio de Almeida) e a rua Joo de
Deus, na entrada a norte, junto ao complexo de tnis do Bessa.
A identificao destas possveis penetraes pblico-privado podem contribuir para se

encontrar solues para a animao e continuidade do espao pblico, devolvendo
zona novas valncias no usufruto destes espaos, criando em simultneo melhores
condies de utilizao dos equipamentos e a consolidao de um comrcio ativo,
cujo sucesso est muito dependente de boas condies de acessibilidade a partir dos
espaos de utilizao pblica.
No que se refere qualificao dos espaos pblicos em termos do seu traado,

desenho e matrias de revestimento, verifica-se que houveram recentemente
intervenes nos arruamentos prximos, como o caso das obras de qualificao na
Rua O Primeiro de Janeiro, estando prevista, ainda para o ano em curso, a
requalificao do traado e do perfil da Avenida da Boavista que na verdade, funciona
como o eixo unificador de todo este tecido urbano.
20

_______________________________________________________________________________________________
4.3.
Caracterizao acstica
A caracterizao acstica que aqui se apresenta em breve resumo, parte do Estudo

Acstico e respetivos Mapas de Rudo (contedo documental do Plano) desenvolvido
pelo Ncleos de Investigao e Desenvolvimento em Engenharia Acstica, da
Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto, coordenado pelo Professor Rui
Calejo, com o objetivo estudar o impacto do rudo exterior junto das habitaes,
provocado pelos veculos quando do funcionamento em pleno do Plano de Pormenor
do Dallas.
O Edifcio Dallas possui atualmente uma taxa de ocupao muito reduzida, sobretudo
no Bloco C (centro comercial) e no Bloco E (habitao). Os restantes blocos
apresentam uma ocupao na ordem dos 30 %. Com a implementao do Plano de
Pormenor do Dallas prev-se uma ocupao plena, na qual o Centro Comercial ser o
centro dinamizador do conjunto. Surgem no entanto dvidas quanto aos impactos, em
termos de rudo, nas habitaes existentes na rea do Plano e envolvente,
nomeadamente as habitaes do Bloco E e nas moradias existentes ao longo da Rua
do Eng. Antnio Almeida. O parque de estacionamento do Centro Comercial tinha
uma sada para o Largo (atualmente desativada).
No plano equaciona-se a eliminao definitiva desta sada do parque de
estacionamento para o Largo, ficando o acesso aos parques subterrneos limitados
entrada e sada atravs da Av. Da Boavista. Apenas o acesso ao parque privativo do
Bloco E se far na parte de trs (Largo e Rua).
O estudo acstico tomou em considerao estes prossupostos e debruou-se sobre os

vrios cenrios de mobilidade de que resultou a elaborao de mapas de sobreexposio, para 3 diferentes cenrios, donde foram retiradas algumas concluses
relativamente ao impacto em termos de rudo nas habitaes de proximidade do Plano
de Pormenor do Dallas:
Cenrio 1 Entrada e sada de veculos pela Av. da Boavista e Largo e Rua

(traseiras);
Cenrio 2 Entrada e sada de veculos pela Av. da Boavista e sada de

veculos do Bloco E pelo Largo e Rua (traseiras);
Cenrio 3 Entrada e sada de veculos pelo Largo e Rua (traseiras).
21

_______________________________________________________________________________________________
A partir destes limites de exposio, ento possvel elaborar os mapas de sobreexposio, nos quais so representadas as zonas onde os limites legais so
excedidos. Dos variados Mapas que constam do estudo, reproduz-se o seguinte
relativamente ao Cenrio 2.
Mapa 1. Mapa de Sobre-exposio do PP Dallas - Cenrio 2, Lden
Aps a anlise dos resultados obtidos nos mapas de rudo relativamente aos trs
diferentes cenrios traados, no espectvel a existncia de sobre-exposio nas
habitaes localizadas nas traseiras do PP Dallas (acesso Largo e Rua).
As concluses do estudo apontam para que a situao de exposio mais favorvel
seja a que est exposta no Cenrio 2 no qual as entradas e sadas de veculos so
efetuadas pela Av. da Boavista, e o acesso Largo e Rua (traseiras) apenas
utilizado como via de entrada e sada dos veculos do Bloco E.
22

_______________________________________________________________________________________________
4.4.
Estrutura do parque habitacional
Relativamente ao parque habitacional, importa analisar a dimenso do mesmo, as

suas caractersticas, uso e poca de construo. Alm disso, faz-se ainda um breve
apontamento relativamente aos licenciamentos desde 1995 a 2009, de forma a retratar
a dinmica nos ltimos anos. Nas imagens seguintes possvel verificar que as
subseces mais densas ao nvel do edificado so na zona nascente, sendo
maioritariamente residenciais.
percetvel que as subseces envolventes rea de interveno resultaram de

operaes urbansticas de carcter distinto do tecido urbano a nascente, existindo
portanto edifcios de habitao multifamiliar de maior dimenso e mais espaos verdes
de utilizao coletiva entre os edifcios, tornando o espao mais permevel,
caracterstica das morfologias modernistas dominantes na zona poente.
100%
100%
90%
661
598
3380
80%
177
930
2410
3366
18014
0
262
603
635
2688
Lordelo do Ouro
Ramalde
C oncelho do
Porto
90%
80%
70%
1470
754
60%
6154
70%
60%
50%
50%
7118
40%
766
30%
1391
40%
30%
20%
20%
554
10%
656
5583
0%
10%
0%
Lordelo do Ouro
T0 ou T1
T2
Ramalde
T3
C oncelho do
Porto
T4 ou mais
Pessoa singular
Empresa privada
Organismo Pblico
Outros
Grfico 1. Fogos licenciados em construes novas para habitao coletiva
23

_______________________________________________________________________________________________
Mapa 2. Edifcios existentes em 2011 por ha
Mapa 3. Uso dos edifcios existentes em 2011

FONTE: Dados dos Censos de 2011 por subseco
24

_______________________________________________________________________________________________
Relativamente aos usos cabe ainda salientar o peso dos edifcios principalmente no
residenciais nas subseces 13120600301 e 13121106003. tambm transversal a
quase todas as subseces um nvel de edifcios principalmente residenciais
relevante, indicando que partes de alguns edifcios so efetivamente usados para
comrcio ou servios. A imagem seguinte retrata a poca de construo de edifcios
retendo-se essencialmente o seguinte:
Os quarteires mais a nascente constituem o tecido urbano mais antigo
estando grande parte do parque edificado consolidado at 1960;
Depois de 1990 quase no houve construo de novos edifcios na maioria das
subseces.
Mapa 4. poca de Construo dos edifcios existentes

Cabe ainda referir que de acordo com os dados dos Censos de 2011 quer o municpio,
quer a freguesia de Ramalde perdem edifcios (4.73% e 2.94%, respetivamente), ainda
que aumentem o nmero de alojamentos (8.89% e 14.17%, respetivamente). Lordelo
do Ouro, por seu turno, regista um aumento significativo ao nvel dos alojamentos,
22.15%, mas que apenas corresponde a um aumento de 2.67% ao nvel dos edifcios.
No grfico seguinte apresentam-se as licenas concedidas por ano, entre 1995 e
2009, verificando-se que, aps a forte dinmica verificada entre 2000 e 2001, o
25

_______________________________________________________________________________________________
nmero de licenas concedidas tem vindo gradualmente a estabilizar, com a exceo

de 2009 em que o nmero de licenas anormalmente baixo, fruto possivelmente da
conjuntura econmica.
100%
4
166
90%
283
80%
201
22
93
373
358
106
489
71
365
40%
346
30%
102
20%
275
10%
94
77
114
0%
1997
1998
1492
1999
2000
1379
979
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2360
259
240
50%
1996
396
180
60%
1995
2251
154
70%
682
814
1546
485
2146
247
1298
341
1808
228
182
176
1130
1204
1932
423
Lordelo do Ouro
2009
1214
Ramalde
C oncelho do Porto
Grfico 2. Licenas concedidas entre 1995 e 2009
Quanto tipologia dos fogos licenciados e s entidades promotoras, o quadro e os

grficos seguintes congregam a sntese dos dados sendo de registar:
A preponderncia de tipologias T2 e T3;
A
quase
exclusividade
das
100%
empresas
privadas
enquanto
promotores.
100%
90%
661
598
3380
80%
90%
661
598
3380
80%
70%
1470
754
60%
6154
70%
50%
1470
754
60%
6154
50%
7118
40%
766
30%
1391
7118
40%
766
30%
20%
1391
20%
554
10%
656
5583
0%
Lordelo do Ouro
T0 ou T1
T2
Ramalde
T3
C oncelho do
Porto
T4 ou mais
554
10%
656
5583
0%
Lordelo do Ouro
T0 ou T1
Ramalde
T2
T3
C oncelho do
Porto
T4 ou mais
Grfico 3. Fogos licenciados em construes novas para habitao coletiva
26

_______________________________________________________________________________________________
5. POPULAO
5.1.
Diagnstico sociodemogrfico
Na imagem seguinte possvel verificar que a densidade de populao mais

elevada nos quarteires marginantes Via de Cintura Interna a Poente e nos
quarteires a Nascente (a caminho da Casa da Msica) e a Sul (em frente rea de
interveno). Contudo a subseco em que se insere a rea de interveno
(13121105901) das que possui maior nmero de indivduos (690), bem como as
subseces 13120601101 (628) e 13121106201 (744).
Mapa 5. Populao residente em 2011 por ha

As subseces em que a numerao inicial 131206 pertencem freguesia de

Lordelo do Ouro, enquanto as 131211 pertencem freguesia de Ramalde. Em termos
populacionais as subseces analisadas neste mbito correspondem apenas a 10.4%
e 9.6%, do total das freguesias de Lordelo do Ouro e de Ramalde, respetivamente,
sendo essas propores em funo da rea quase da mesma ordem de grandeza,
27

_______________________________________________________________________________________________
8.8% e 9.9%, respetivamente. Atendendo aos dados dos Censos de 2011 para o
municpio do Porto e para as freguesias de Lordelo do Ouro e de Ramalde, enquanto o
municpio perdeu quase 10% da sua populao, estas freguesias registaram variaes
muito tnues, Lordelo do Ouro perdeu 23 pessoas (0.10%) e Ramalde ganhou 355
(0.94%). Na anlise dos dados populacionais por sexo verifica-se um fenmeno
interessante Lordelo do Ouro perde quase o dobro do ganho em homens, enquanto
em Ramalde se passa o inverso h uma perda de homens (-66 pessoas) face ao
ganho de 421 mulheres. J no que toca s famlias os dados apontam para aumentos
substanciais em Lordelo do Ouro e Ramalde, 11.54% e 12.05%, respetivamente,
enquanto o municpio regista apenas aumentos da ordem dos 3%.
Mapa 6. Estrutura Etria da populao residente em 2011

Ainda na anlise da populao importa analisar a estrutura etria, tanto pela questo
do conhecimento do pblico-alvo para a unidade comercial, mas tambm pelas
questes de dependncia econmica.
28

_______________________________________________________________________________________________
A anlise da estrutura etria constitui uma ferramenta importante, uma vez que
descreve as sinergias entre os diversos grupos etrios, das quais resultam
determinados fenmenos demogrficos, nomeadamente o coeficiente de dependncia
total e o ndice de envelhecimento. No caso do coeficiente de dependncia total
obtemos informaes preciosas relativas ao nvel de populao potencialmente no
ativa face populao empregada/ adulta, ou seja, possvel medir o grau de
dependncia da populao assumindo-se que o ordenado da populao empregada
o principal sustento de toda a restante populao.
O coeficiente de dependncia nos jovens e nos idosos resulta da decomposio do

total para o grau de dependncia dos jovens e dos idosos, respetivamente, em
oposio ao total de populao no ativa. O retrato da estrutura etria muito
semelhante para todas as unidades territoriais em anlise, focalizado numa populao
maioritariamente adulta, em idade ativa, com propores de crianas e jovens
bastante razovel, sendo que a populao idosa ronda os 20%. No geral este retrato
devolve um coeficiente de dependncia total no muito elevado (ronda em mdia
0.51).
no entanto importante salientar o seguinte:
As subseces 13120600303, 13121105304, 13121105305, 13121105307,
13121106001, 13121106004, 13121106005, 13121106006, 13121106007 possuem

um nvel de populao adulta baixo, menos de 40, apresentando em contrapartida os
nveis de populao idosa mais elevados;
As subseces 13121105305 e 13121105307 possuem os nveis mais baixos
de populao jovem e jovem adulta, 12.24% e 13.33%, respetivamente;
Alm disso para as subseces 13120600303, 13121105305, 13121106001,
13121106005, 13121106006, 13121106007 os coeficientes de dependncia totais so

muito elevados
As subseces 13121105802 e 13121106101 apresentam o coeficiente de
dependncia total mais baixo, sobretudo pelos baixos nveis de populao jovem e
idosa.
29

_______________________________________________________________________________________________
A imagem seguinte retrata a populao empregada por setor de atividade, verificandose uma preponderncia de populao empregue no Setor Tercirio.
Mapa 7. Populao empregada por Setor de Atividade em 2011

6. EQUIPAMENTOS
Nas proximidades do Plano existem alguns equipamentos escolares e desportivos de

relevo, nomeadamente as escolas secundrias Fontes Pereira de Melo e Clara de
Resende e o complexo desportivo Estdio do Bessa Sc. XXI. O complexo desportivo
do Bessa, totalmente remodelado aquando do Euro 2004, foi pensado para dispor,
para alm das reas desportivas, de reas de lazer e comrcio, como o caso do
pequeno centro comercial que, numa linha perpendicular ao lado poente do Dallas,
permite que se possa estabelecer uma continuidade entre este equipamento e o
centro comercial Dallas.
30

_______________________________________________________________________________________________
Para alm destes, a rea conta nas proximidades com equipamentos culturais de
relevo como a Casa-Museu Eng. Antnio de Almeida, Casa da Msica e a Fundao
de Serralves. Ao nvel dos grandes equipamentos de lazer, o Parque da Cidade uma
referncia da cidade e da regio, sendo esta vizinhana uma mais-valia para a
qualidade urbana, paisagstica e ambiental. Para alm, disso encontram-se nas
proximidades grandes empreendimentos hoteleiros (tais como o Sheraton, Tiara Park
Atlantic, Porto Palcio ou o Tivoli) e conjuntos comerciais (o Aviz, o Bristol, o Braslia,
o Pennsula e o Cidade do Porto), os quais congregam enormes dinmicas de
centralidade urbana, funcionando esta rea da cidade como um eixo agregador de
funes, sejam estas culturais, de lazer, comerciais e do setor tercirio.
7. MOBILIDADE URBANA
A rea do Plano dispe de excelente acessibilidade, sobretudo ao nvel das estruturas

virias envolventes que determinam a forma de todo este tecido urbano. A avenida da
Boavista constitui o elemento virio mais significativo, j que tem por si s uma
importncia escala da cidade, ligando a Baixa frente martima da cidade do Porto.
Existe tambm no eixo norte-sul a via rpida com as ligaes ponte da Arrbida,
integradas na rede de mobilidade escala regional, nomeadamente atravs do n de
Bessa Leite, a sul, e do n de Francos, a norte. Em termos de mobilidade urbana, os
operadores pblicos da STCP e Metro do Porto, asseguram uma vasta oferta de
solues ao transporte coletivo, devendo-se esta facto proximidade das estaes de
Metro da Casa da Msica e de Francos.
8. CARACTERIZAO DO EMPREENDIMENTO DALLAS
A caracterizao do empreendimento Dallas passa pela anlise da capacidade de

interveno do Plano de Pormenor, tendo por base a situao existente ao nvel
arquitetnico e urbanstico, e ainda, na vertente volumtrica relativamente
capacidade de integrao urbana paisagstica do conjunto no espao pblico
envolvente. Procura-se tambm verificar a compatibilidade do edificado existente com
as regras de segurana contra incndios em edifcios e a acessibilidade para pessoas
com mobilidade reduzida, com vista a detetar eventuais necessidades de interveno,
que, no sendo da esfera deste instrumento urbanstico, podero configurar aes a
desenvolver posteriormente, com vista ao enquadramento legal do empreendimento.
31

_______________________________________________________________________________________________
O empreendimento Dallas composto por cinco edifcios contguos e ligados

funcionalmente entre si (ao nvel das caves), identificados no Plano sob a designao
de Bloco A, B, C, D e E (desde a frente da Avenida da Boavista para o interior),
constituindo, deste modo, um conjunto edificado nico que integra diversos usos,
incluindo comrcio (centro comercial), servios e habitao.
Figura 6. Planta da situao existente
O Centro Comercial Dallas, foi inaugurado em dezembro de 1984, tendo mantido as

portas abertas at finais dos anos 90 apesar da dificuldade na sua promoo
decorrente do sistema de gesto (que se baseava na venda das fraes comerciais,
impedindo uma gesto nica da rea comercial) e dos problemas que se colocaram
devido s condicionantes fsicas dos espaos (p direito insuficiente, entre outras). O
Centro Comercial acabou por encerrar em julho de 1999, por falta de condies de
segurana, mantendo-se a utilizao do Bloco A para escritrios, com ligao direta
para a Avenida da Boavista. O Bloco B para alm do shopping previa a abertura de
uma sala de cinema e restaurante, situados num volume de dois pisos, voltado para o
32

_______________________________________________________________________________________________
Largo Eng. Antnio de Almeida, mas que nunca chegaram a ser acabados e deste
modo nunca funcionaram. Os Blocos C e D esto afetos a servios (escritrios em
utilizao) e o Bloco E a habitao multifamiliar (nunca chegou a ser ocupado) e
comrcio no rs-do-cho. O aparcamento do conjunto distribui-se por trs pisos abaixo
do solo, sendo que o estacionamento afeto ao Bloco E, completamente
independente do resto do conjunto e situa-se dois pisos em cave situados abaixo dos
pisos do centro comercial.
8.1.
Antecedentes
Em 1974 foi emitido o Alvar de Loteamento n. 20/74, do qual consta a constituio

de 7 lotes e a integrao no domnio pblico de uma rea aproximada de 1.884,25 m2
(processo de aquisio n. 15/74) destinada a arruamento e praceta. O Lote 7, com a
rea de 2198,75 m2, previa a construo de dois edifcios, um com r/c comercial e 3
pisos e outro com r/c e 11 pisos, unidos pela cave e pelo piso cota de soleira,
destinados a garagens coletivas. neste lote que se implanta o Bloco E e a maior
parte do Bloco D, embora ao nvel do piso 1 e das caves, os espaos existentes faam
parte do centro comercial (Bloco B).
Figura 7. Identificao da rea do loteamento com o alvar n. 20/74
33

_______________________________________________________________________________________________
Em 1980 (a 30 de abril) foi emanada a Licena de Obras de Edificao n. 192/80

relativa a 3 edifcios: Bloco A (servios), com r/c mais 6 pisos ( face da Av. da
Boavista); Bloco B, com r/c mais 1 piso (cinema e restaurante) e 5 pisos abaixo do
solo destinados a servios e garagens; o Bloco C, com r/c mais 11 pisos. Os blocos B
e C esto voltados para o Largo Eng. Antnio de Almeida. Na licena de Obras
previa-se a cedncia de uma rea com 484m2 para o domnio pblico a qual daria
continuidade ao referido Largo. Esta licena acabou por ser considerada nula no
relatrio do IGAT de 1987, deixando os edifcios entretanto construdos sem
enquadramento legal, bem como sem efeito a rea a ceder.
Em 1993 foi emitido o Alvar de Obras de Edificao n. 55/93, (Aditamento Lic.

Obras 192/80) relativo ao Bloco E, alterando o destino das suas fraes para
habitao (destino atual). Posteriormente, foi solicitado o licenciamento de obras de
alterao do interior, atravs do processo n. 16284/00, o qual foi indeferido, uma vez
que se verificou que a obra e a licena 55/93, no respeitavam o Alvar de
Loteamento n. 20/74, designadamente quanto implantao dos edifcios.
Relativamente ao Bloco D, no chegou a existir na CMP qualquer processo de
licenciamento da obra. Em resumo, a situao do processo administrativo do
empreendimento , atualmente, a seguinte:
No que se refere aos Blocos A, B, C, a Licena de Obras que lhes deu origem
(LO 192/80), foi considerada nula;
Relativamente ao Bloco D, nunca existiu qualquer licenciamento;
Em relao ao Bloco E, embora tenha sido emitida a Licena de Obras n.

55/93 (Adit.192/80), esta foi considerada nula por no se conformar com as
prescries do Alvar de Loteamento n. 20/74, relativamente ao Lote n.7;
As infraestruturas previstas no loteamento, foram executadas durante a obra

do complexo Dallas, tendo a aquisio gratuita a favor do municpio ocorrido
em 19/01/1976, atravs de escritura pblica;
Parte do terreno (484 m2) que faz parte do Largo Eng. Antnio de Almeida,
destinava-se a integrar o domnio pblico aps concluso das obras da LO n.
192/80, mas tal no chegou a suceder.
No obstante os vrios procedimentos administrativos, sublinha-se que atualmente

est em causa a existncia de cinco edifcios (Blocos A,B,C,D e E) que se encontram,
sob o ponto de vista material, totalmente ligados entre si ao nvel das caves,
34

_______________________________________________________________________________________________
aparecendo assim como um conjunto unitrio, situao que nunca esteve prevista no
mbito dos procedimentos que deram entrada na Cmara Municipal do Porto.
8.2.
Relao com o espao pblico e estado de conservao
Da anlise feita ao espao pblico constitudo pelo Largo Eng. Antnio, atravs do
levantamento ao nvel das entradas cota de soleira, verifica-se que a alternncia de
entradas pblicas e privadas, por um lado, pedonais e automveis, por outro,
geradora de conflitos de circulao.
Figura 8. Levantamento de entradas do piso 1
A partir do levantamento do tipo do acabamento das fachadas e o do seu estado de

conservao, observa-se o seguinte:
O Bloco A revestido por fachada-cortina em vidro, enquanto nos restantes (C,

D e E) os paramentos de fachada so essencialmente constitudos por
materiais cermicos e pedra, e por uma composio de vos de pequena
dimenso;
35

_______________________________________________________________________________________________
Relativamente ao estado de conservao, os Blocos A e E, apresentam um

bom estado de conservao de fachada (atribuindo-se a classificao de
Bom), quanto ao Bloco C o estado de conservao razovel (atribuindo-se
a classificao de Mdio) e o B e D necessitam de interveno ao nvel das
fachadas (atribuindo-se a classificao de Mau).
Figura 9. Tipo de revestimento e estado de conservao das fachadas
8.3.
Condicionamentos urbansticos e legais
Neste ponto faz-se uma anlise relativamente conformidade dos blocos existentes a
manter (A, C, D e E) com os normativos legais, em particular no que se refere ao
Decreto-Lei n. 163/2006 de 08 de agosto (mobilidade condicionada), ao Decreto-Lei
n. 220/2008, de 12 de novembro, e Portaria n. 1532/2008, de 29 de dezembro
(segurana contra incndios em edifcios). Exclui-se desta anlise o Bloco B (centro
comercial), j que este ser alvo de demolio e reconstruo total.
36

_______________________________________________________________________________________________
Para cada uma das condicionantes legais identificada a necessidade de verificao

em pormenor do cumprimento da norma (V) ou se j se verifica o cumprimento (C). No
caso em que identificada a necessidade de verificao, esta destina-se a definir com
pormenor a interveno necessria, considerando que j foi verificada a possibilidade
do cumprimento da exigncia legal.
a) Exigncias de acessibilidade, segundo o Decreto-Lei n. 163/2006, de 8 de agosto:
DL n. 163/2006 - mobilidade condicionada
Descrio / Requisitos
BLOCO
Dimenso da cabine de elevador
Patamares e corredores largura 1,20m
Instalaes sanitrias distribuio interior
Instalaes sanitrias reas dos compartimentos
Portas de abrir reas de manobra
Acessos ao exterior (terraos)
Acesso principal soleira na entrada (piso 1)
Acesso exterior espao pblico
Piso recuado sentido das portas de elevador
Piso recuado dimenso do espao de sada do elevador
Piso tcnico no integrado no percurso acessvel
Quadro 1. Exigncias de acessibilidade
b) Exigncias de segurana contra incndios, segundo o Decreto-Lei n. 220/2008, de

12 de novembro, e a Portaria n. 1532/2008, de 29 de dezembro:
Normas de Segurana contra Incndios em Edifcios (SCIE)
Descrio / Requisitos
BLOCO
Ponto de gua para abastecimento de veculos de socorro, assegurado pela rede de

distribuio pblica
Possibilidade de estacionamento de veculo de socorro junto fachada
Confronto menos direto com a fachada a corrigir no desenho do espao pblico
Retificao da segunda comunicao vertical de evacuao (para edifcios com

mais de 28m de altura)
Criao de uma segunda cmara corta-fogo no piso aps alcanados 28m de altura,
com a dimenso de 7m
Transformar caixa de escadas em compartimento corta-fogo
Largura mnima de sada de evacuao = 1.40m
Largura mnima de caminho horizontal de evacuao = 1.40m
Distncia mxima a percorrer entre local de permanncia e sada
Quadro 2. Exigncias de segurana contra incndios
37

_______________________________________________________________________________________________
8.4.
rea de construo atual
No quadro seguinte identificam-se as reas de construo atual de cada um dos

blocos do conjunto Dallas com referncia distribuio espacial e funcional.
BLOCO
PISO
USO
REA (m2)
Piso 1
comrcio
542
Tipo (x6)
servios
556
Recuado
servios
313
R/C+2 pisos
cinema
1669
Piso 1 + caves (6 pisos)
centro comercial
25029
3 Caves
estacionamento
12891
Tipo (x12)
servios
513
Recuado
servios
239
Piso 1
servios
84
Tipo (x3)
servios
597
Recuado
servios
309
Piso 1
tcnico
436
Tipo (x4)
habitao
444
Tipo (x7)
habitao
515
Recuado
habitao
273
2 caves
estacionamento
3364
4.191
REA TOTAL
(m2)
39.589
6.395
2.184
9.454
Total
61.813
Quadro 3. rea de construo atual
Relativamente ao Bloco B o centro comercial, e uma vez que este dever ser objeto
de profunda reformulao, tendo em conta a necessidade de adaptao legislao
em vigor, nomeadamente no que respeita ao p direito mnimo, optou-se por fazer um
levantamento da rea bruta locvel piso a piso, que se apresenta nos seguintes
esquemas especficos do centro comercial:
38

_______________________________________________________________________________________________
Figura 10. Levantamento da rea bruta locvel do centro comercial
39

_______________________________________________________________________________________________
Da anlise s plantas dos pisos do centro comercial representados na figura

esquemtica acima, pode concluir-se que o conjunto comercial Dallas possua uma
rea bruta locvel de aproximadamente 16.777m2.
No quadro que se segue apresentam-se as reas globais do complexo Dallas, tal

como este se encontra materializado no terreno e os respetivos ndices urbansticos
atuais, relativamente aos prdios originais e rea-Plano.
Descrio
rea (m )
rea do plano de pormenor
9.172
rea dos prdios (Dallas)
7.485
rea total de construo (Atc)
61.813
rea bruta locvel (ABL)
16.777
rea de implantao (Ao)
7.485
rea de impermeabilizao (Ai)
7.485
ndice de impermeabilizao (Iimp)
1,0
ndice de construo (Ic)
5,0
ndice de utilizao do solo (Iu)
6,7
ndice de ocupao do solo (Io)
0,8
Quadro 4. reas e ndices urbansticos
II.
PROPOSTA
9. ESTRUTURA URBANA
9.1.
Estratgia adotada
A estratgia de interveno adotada considera as seguintes premissas e objetivos

para a sua implementao e atuao:
a) Usos
Considera-se que os usos atualmente existentes no conjunto edificado so os mais
adequados rea-Plano, pretendendo-se manter as diversas utilizaes nos edifcios
existentes, uma vez que, apesar da situao particular em que se encontram, esto
com nveis elevados de ocupao:
40

_______________________________________________________________________________________________
Os usos de servios, na generalidade escritrios, esto distribudos pelos

blocos A, C e D com atividades em funcionamento. J no que se refere ao
Bloco B Centro Comercial encontra-se completamente inativo, pelas razes
atrs descritas, exceto uma pequena rea comercial ao nvel do piso 1 do
Bloco E, o qual por sua vez nunca foi ocupado para os fins habitacionais a que
se destina, por falta de autorizao administrativa de utilizao;
A fundamentao para a adequao do uso comercial rea-Plano decorre da

constatao de que o conjunto comercial ter condies de ser alavancado
pela existncia de servios e habitao no prprio conjunto imobilirio, mas
tambm porque usufruir da movimentao de pessoas gerada pelos
equipamentos e servios envolventes (hotel, escolas, estdio, entre outros);
Por outro lado, a proposta de um novo conjunto comercial, mais moderno e

eficiente, poder efetivamente ocupar o espao atualmente em desuso de uma
forma mais eficaz do que outras utilizaes o poderiam fazer, embora seja
necessrio proceder a uma reconstruo completa e bastante significativa de
toda a rea do Bloco B.
b) Espao Pblico
Relativamente Avenida da Boavista interessa abordar os seguintes aspetos
definidores da matriz do desenho do espao pblico:
Atribuir maior importncia plataforma de nvel, a qual por fora da pendente

da rua, se assume como o grande espao de utilizao coletiva na transio
entre o passeio pblico e o empreendimento;
Ampliar a rampa no lado nascente situada na cota mais favorvel do passeio

para facilitar o acesso a indivduos com mobilidade condicionada;
Articular melhor os acessos ao parque de estacionamento com a via pblica

eliminando elementos dissonantes (canteiros e floreiras).
A requalificao do espao pblico composto pelo Largo Eng. Antnio de Almeida e a

Rua Eng. Antnio de Almeida, dever passar por proposta de um novo desenho que
introduza valias de usufruto pedonal e humano, limitando a circulao automvel ao
estritamente necessrio, considerando os seguintes aspetos:
Eliminar a sada do parque de estacionamento do Bloco B e consequentes

constrangimentos de trafego, libertando o espao pblico para uso pedonal;
Regularizar as pendentes e nivelamento dos pavimentos;
41

_______________________________________________________________________________________________
Suprimir todo o estacionamento superfcie, reservando apenas os

estritamente necessrios aos veculos de emergncia;
Requalificar a Rua Eng. Antnio de Almeida - embora esta rua se situe

praticamente fora dos limites do Plano, a interveno a efetuar no sistema de
espaos pblicos incluir sempre este arruamento pblico.
Relativamente integrao na malha urbana envolvente, uma das premissas do Plano

passa por estabelecer ligaes pedonais entre a Avenida da Boavista e o Largo Eng.
Antnio de Almeida, para isso equacionaram-se as seguintes hipteses:
Estabelecer uma ligao pedonal exterior entre avenida da Boavista e o largo,

ao longo do limite nascente da rea de interveno, a qual acabou por ser
abandonada, devido, por um lado, excessiva extenso e a diferena de cotas
(desadequada mobilidade condicionada) e as caractersticas prprias de um
conjunto comercial, as quais tornariam essa ligao num espao pouco
atraente, inseguro e de utilidade duvidosa, em favor de uma ligao pelo
interior do Bloco B, o mais direta possvel entre estes espaos, facilitadora de
uma acessibilidade pedonal mais inclusiva.
Avaliar a possibilidade de ligao pedonal tambm Rua O Primeiro de

Janeiro, contornando o Edifcio C pelo lado Sul. Na verdade, a Rua O Primeiro
de Janeiro caracteriza-se pelo passeio alargado que serve no s o Estdio do
Bessa, mas tambm as escolas secundrias, e por permitir um bom usufruto
do espao pblico. A possibilidade de integrao do Largo nessa estrutura
urbana revela-se interessante. Este atravessamento situa-se todavia fora da
rea do Plano, pelo que apenas ser apontado como estratgia a desenvolver
fora do mbito deste instrumento.
c) Fachadas
O desenho global das fachadas existentes e os tipos de materiais de revestimento dos

alados poder manter-se, contudo, deve ser revisto em cada caso, o estado de
conservao de fachadas e efetuar trabalhos de recuperao necessrios, por razes
de ordem construtiva (para resoluo de patologias), de conforto trmico, de eficincia
energtica e de integrao paisagstica da imagem urbana, nos edifcios em que se
identifique a necessidade de interveno a este nvel.
42

_______________________________________________________________________________________________
d) Acessibilidade e Segurana contra incndios
Relativamente adaptao dos edifcio s exigncias normativas sobre a

Acessibilidade (mobilidade condicionada) e Segurana Contra Incndios, e tendo em
conta as observaes efetuadas anteriormente, ser necessrio, realizar as
intervenes especficas determinadas pela verificao e avaliao, devendo em todo
o caso garantir o seguinte:
Para permitir o acesso a veculos de combate a incndio plataforma elevada

da entrada a partir da Avenida da Boavista, dever ficar garantido o reforo da
laje junto fachada sul do Bloco A, para que resista a um punoamento
causado por uma fora de 170 kN, distribuda numa rea circular de 20 cm de
dimetro.
e) Viabilidade econmica do centro comercial
A viabilizao econmica do centro comercial (bloco B) ter de ser enquadrada pelas

atuais regras urbansticas e disposies legais aplicveis. Para isso deve ter-se em
considerao o seguinte:
Demolir dois pisos completos de forma a ganhar p-direito para os pisos que
so a manter, se por um lado representa uma significativa diminuio da rea
total do conjunto comercial, por outro lado possibilita um maior desafogo,
espaos mais arejados e modernos;
Calcula-se que a operao de reconstruo do centro comercial determine um

rcio entre a rea de construo e a rea bruta locvel na ordem dos 80%;
Comparando as reas de centros comerciais implantados no centro de cidade,

em situaes urbanas idnticas do empreendimento Dallas, verifica-se que
as reas brutas locveis, representam entre 75 a 80% da rea de construo
total, embora no tenha sido possvel obter este ltimo valor:
CENTRO COMERCIAL
Via Catarina
Cidade do Porto
Armazns do Chiado
Frum Viseu
Frum Aveiro
CIDADE
Porto
Porto
Lisboa
Viseu
Aveiro
rea Bruta Locvel

11.656
15.064
10.200
19.664
17.500
Quadro 5. Comparao da rea locvel de centros comerciais

Fonte: APCC Associao Portuguesa de Centros Comerciais
43

_______________________________________________________________________________________________
Estudos de viabilidade econmica, preliminares efetuados para o centro

comercial Dallas, apontam tambm para uma rea bruta locvel na ordem dos
15000 m2 para que conjunto comercial se configure vivel.
Embora se registe uma diminuio da rea bruta de construo do Centro

Comercial relativamente quela que existiu, a rea bruta locvel do conjunto
comercial no poder ser maior do que 15.000m2;
Como esta rea bruta locvel (15.000m2) no pode ser obtida apenas com
recurso ao volume atualmente existente (abaixo da cota de soleira), devido
necessidade de demolio de pisos intercalados, para obter um p-direito
regulamentar, ser necessrio criar nova rea de construo num volume
superfcie, que substitua o atual edifcio dos cinemas e se prolongue num
embasamento de remate uniforme entre os blocos C, D e E.
Para garantir a viabilidade econmica do centro comercial devem ainda ser

considerados os encargos decorrentes da sua total reformulao, seja no mbito
material (alterao total do interior, demolies e renovao) seja ao nvel cadastral.
Para o efeito fundamental que o centro comercial tenha uma gesto nica, o que
obriga a que as fraes atualmente existentes e cuja propriedade est dispersa, sejam
agrupadas numa nica propriedade.
9.2.
Soluo proposta
O processo de elaborao do Plano passou por testar diversas hipteses de soluo

de articulao do espao pblico com a volumetria dos edifcios a manter e as
implicaes que a demolio e reconstruo do centro comercial teriam ao nvel da
harmonizao do tecido urbano.
Considerando que os edifcios a manter (Blocos A, C, D e E) se apresentam na

composio dos seus volumes, reas de construo e a relao com as frentes
urbanas suficientemente consolidados, restava equacionar em que medida seria
possvel obter uma definio idntica sobre a configurao arquitetnica do Bloco B
(centro comercial). Tal no era possvel, desde logo, porque as necessidades e
condies de conceo sero diferentes em funo do promotor que vier a tomar
posse do conjunto comercial. Por outro lado, e face ao investimento necessrio para
realizar a reabilitao do Centro Comercial, uma maior flexibilidade de opes
44

_______________________________________________________________________________________________
permitir captar mais eventuais interessados na sua promoo. Esta questo

especialmente importante tendo em conta que os objetivos do Plano apenas sero
totalmente cumpridos quando houver uma soluo para o Centro Comercial, ainda que
algumas intervenes e a regularizao administrativa da situao dos restantes
Blocos, se iniciem logo que o Plano entre em vigor. Assim, e face ao atual clima de
grande incerteza econmica e de pouca apetncia para o investimento, considera-se
que mais vantajoso para o Plano, e para a cidade, manter alguma flexibilidade no
que respeita soluo final do Centro Comercial.
Para tal, optou-se por definir a volumetria do Bloco B, recorrendo a um volume
mximo admissvel, isto , o volume no qual o Centro Comercial se ter que
inscrever. Este definido pelas faces exteriores deste volume, podendo a partir da
obter-se o desenho concreto que ter que ocupar. Da mesma forma, a rea de
construo admitida a mxima, podendo ser menor caso os promotores, em face
dos estudos de viabilidade que realizarem, assim o decidirem. Tambm no definido
o nmero de pisos, pois tal decorrer, dentro do volume mximo admitido, do projeto
de arquitetura do Centro Comercial e das opes econmicas dos seus promotores.
Esta metodologia permite manter a flexibilidade necessria para o futuro do conjunto
comercial, ao mesmo tempo que salvaguarda todas as questes de integrao urbana
e relao com a envolvente (seja a envolvente imediata, dos restantes blocos, seja na
relao com os lotes vizinhos).
Esta flexibilizao tambm necessria face programao da execuo do Plano.

De facto, muito embora os blocos A, C, D e E estejam em condies de iniciar o
processo de regularizao administrativa, imediatamente aps a publicao do Plano,
o atual clima econmico faz prever um maior atraso na deciso de investir no Centro
Comercial. Assim, o Plano prev j a possibilidade de execuo em diferentes
momentos, estabelecendo para tal uma soluo transitria que permita prosseguir os
objetivos que no estejam diretamente relacionados com o Centro Comercial. Esta
soluo descrita e justificada mais frente neste Relatrio, apresentando-se em
seguida aquela que a soluo global preconizada.
45

_______________________________________________________________________________________________
9.2.1. Interveno face Avenida da Boavista

face da Avenida da Boavista prope-se avanar o volume de um piso ampliando
deste modo o trio do centro comercial, sobre a plataforma de cobertura das caves,
cujo espao aberto de utilizao coletiva poder enquadrar com maior impacto e
visibilidade a entrada no centro comercial. O trio no piso 1 ser tambm parte do
acesso ao Bloco A o qual ir dispor de um novo acesso vertical disposto num volume a
criar acoplado fachada nascente.
9.2.2. Interveno face ao Largo Eng. Antnio de Almeida

O Plano opta por no pormenorizar e definir com o desenho urbano e do respetivo
espao pblico. Embora se opte por no vincular um desenho urbano pr-definido, tal
no significa que no desenho dos espaos de utilizao coletiva no estejam
subjacentes determinados princpios orientadores. Justifica-se que o plano no
imponha deste j um desenho rigoroso do espao pblico, uma vez que est
subjacente a este Plano que embora se preconize para a rea do Plano uma soluo
de conjunto igualmente admitida a realizao das operaes urbansticas,
subsequentes ao Plano, ou seja, as operaes urbansticas subsequentes (por fora
da concretizao dos usos no Bloco B) implicam uma definio a posteriori dos
respetivos percursos de acesso, sendo por isso preconizada uma soluo transitria
at concretizao de uma soluo para o Bloco B.
Assim, o Largo Eng. Antnio de Almeida assumir-se- como um espao contnuo

capaz de acolher as diferentes solicitaes de acessos, e onde tal continuidade se
materializa num pavimento de inclinao ligeira que liga as cotas de soleira existentes,
mas que no diferencia as reas de circulao automvel e pedonal. Os princpios
orientadores do novo desenho urbano devem ter em considerao o condicionamento
da utilizao do automvel sem o proibir, de forma a dar maior preponderncia
utilizao pedonal. O tipo de desenho a ser usado no Largo dever estender-se Rua
Eng. Antnio de Almeida, apesar desta se situar na maior parte fora dos limites do
Plano. Esta opo pretende ainda retirar o estacionamento automvel do Largo para o
qual convergem variados acessos do centro comercial.
A soluo prev tambm uma ampliao do Bloco B que se traduz num embasamento
que uniformize a linguagem arquitetnica que vier a ser adotada para o Bloco B nesta
46

_______________________________________________________________________________________________
parte fronteira o Largo e que contribua para a requalificao da imagem urbana deste.
Assim, tender a ter-se a perceo de diminuir a escala das volumetrias das torres
(blocos C e E), colocando-as em segundo plano. O mesmo embasamento abarca a
entrada do Bloco C, que passar a ser feita cota do Largo, resolvendo os problemas
acessibilidade e de cumprimento de regulamentao de Segurana Contra Incndios,
nomeadamente a dificuldade no acesso de veculos de socorro cota atual de entrada
do edifcio. A entrada do Bloco D relativamente ao atual plano de fachada, ser
adaptada em funo desta ampliao do Bloco B.
9.2.3. Interveno na edificao existente
Tal como acima referido, a concretizao de uma soluo vivel e moderna para o
conjunto comercial, obriga demolio de todo o interior Bloco B (centro comercial e
cinema) o que passa por eliminar os pisos intercalados para conseguir dimenses
entre pisos bastante maiores do que as que existiram no velho Centro Comercial
Dallas.
Figura 11. Perfil longitudinal C4
As demolies no Bloco B, implicaro uma forte diminuio da rea bruta de

construo do Centro Comercial, a qual passa dos atuais 26.681m2 para 17.580 m2.
Haver tambm uma reduo da rea bruta locvel (ABL) que passa de 16.777 m 2
para um limite mximo de 15.000 m2.
Para cumprir este objetivo ser necessrio procurar o acordo dos muitos condminos
que constituem a propriedade horizontal do empreendimento Dallas, atravs de um
47

_______________________________________________________________________________________________
processo de redistribuio da rea de construo remanescente. Esta alterao

implicar ainda uma diminuio do ndice de construo (Ic) do Plano para 3,9 em vez
do atual Ic de 5,0. No quadro seguinte apresenta-se a rea de construo mxima
prevista e outros parmetros a cumprir no mbito da execuo do Plano:
rea
Total
Const
(m)
rea
Bruta
Const
(m)
REA
IMP
(m)
ALTURA
EDIFIC
(m)
37
3.913
3.876
556
30.471
17.580
59
6.027
21
33
UNID
BLOCO
PISO
USO
P1
ACE
P TIPO (6x556)
SER
REC
SER
TC
TC
P2
CCOM
P1
CCOM
P-1
CCOM
P-2
APARC
P-3
APARC
P-4
TC
P1
ACE
P TIPO (11x513)
SER
REC
SER
TCNICO
TC
P1
ACE
P TIPO (3x597)
SER
REC
SER
TECNICO
TEC
P1
ACE
P TIPO (4x444)
HAB
P TIPO (7x515)
HAB
REC
HAB
TC
TC
P-1
APARC
P-2
APARC
P1
GARAG
TOTAL
Fraes
(n estim)
N. PISOS
LUG
ESTAC
Acima
solo
Abaixo
solo
29
34
7.290
15
225
5.982
513
49
14
58
2.235
2.170
1.017
25
19
9.622
5.754
515
49
15
67
156
156
156
153
52.424
35.518
10.047
3
406
Quadro 6. Caraterizao da proposta e reas do Plano
No Bloco A prope-se a ampliao do piso recuado, o qual passa alinhar pelo limite a
tardoz e, ainda, a criao de um volume na fachada nascente destinado s
comunicaes verticais entre os diversos pisos e caixa de elevadores.
Como acima se referiu, determinou-se uma volumetria mxima para distribuio da

nova rea de construo do Bloco B, a qual se inscreve nos poliedros definidos na
48

_______________________________________________________________________________________________
planta de Implantao e nas peas desenhadas dos perfis longitudinais, devendo

cumprir os afastamentos e as distncias mnimas entre os planos de fachadas
relativamente a cada um dos blocos confinantes:
A distncia mnima entre fachada sul da parte elevada do Bloco B, a construir,

e a fachada norte do Bloco A de 10 metros, garantindo cumulativamente que
a altura da fachada do Bloco B no interceta um ngulo de 45 inscrito num
plano perpendicular respetiva fachada;
O afastamento aos limites laterais da parcela da parte elevada do Bloco B, ter

de garantir que este volume no interceta um angulo de 45 inscrito no plano
perpendicular fachada at ao limite lateral correspondente;
O embasamento, no plano das fachadas a interligar os blocos B, C, D e E,

deve cumprir a linha poligonal de implantao fixada e as respetivas cotas
altimtricas de cobertura definidas nas peas de acompanhamento do Plano.
A soluo de reformulao interna do Bloco B passa por determinar o nmero mximo

de pisos, sem no entanto impor cotas de pavimentos ou a distncias entre as lajes,
podendo do mesmo modo posicionar ou redimensionar a distncia entre as mesmas.
De modo a garantir o estabelecimento de uma passagem pedonal entre a Avenida da
Boavista e o Largo Engenheiro Antnio de Almeida, propem-se que esta se faa pelo
interior do centro comercial numa distncia a percorrer o mais curta possvel, ou, em
alternativa, junto fachada nascente do Bloco A.
Relativamente aos Blocos C e D as intervenes destinadas adequao destes

edifcios ao enquadramento legislativo vigente e adaptao s exigncias funcionais,
podero envolver obras de alterao na estrutura resistente, na diviso interior ou na
composio dos volumes e na natureza e cor dos materiais de revestimento exterior.
A interveno a levar a cabo no edifcio F, destina-se a alterar a natureza dos

revestimentos exteriores no sentido de melhorar a imagem arquitetnica do conjunto
no Largo Eng. Antnio de Almeida. As cotas de pavimentos, terraos e coberturas,
so as estabelecidas na Planta de Implantao (Pea grfica n.1) e as cotas das lajes
a manter e indicao das lajes de cotas variveis, esto indicadas nos desenhos dos
cortes e perfis (Peas grficas n.s16.01 a 16.06 e n.s01.011 e 01.02).
49

_______________________________________________________________________________________________
9.2.4. Estacionamento
O empreendimento Dallas atualmente servido por um parque de estacionamento
com capacidade para 322 lugares, distribudos por trs pisos abaixo do solo, sendo
que o piso em subsolo situado cota mais baixa, por no dispor de um p-direito
mnimo para estacionamento, ser desativado e transformado em piso tcnico.
Excetua-se desta situao apenas o Bloco E, destinado a habitao coletiva, o qual
possui uma rea de estacionamento prprio em dois pisos abaixo do solo, dispondo de
67 lugares
de estacionamento,
distribudos numa rea de construo de
aproximadamente 3.364 m2.
O estacionamento interno associado s diferentes utilizaes de cada um dos

blocos. Assim, para que cada funo disponha de dotao de estacionamento prpria
ter de partilhar entre si a rea de estacionamento existente, distribuda por 2 pisos
em cave do Bloco B, numa rea de construo aproximada de 10.181 m2. Com efeito
prope-se que cada um dos Blocos A, C, e D disponha de um determinado nmero
mnimo de lugares, em regime de usufruto no conjunto. Estes lugares de
estacionamento quantificados no quadro n. 6 acima, do garantia de satisfao das
necessidades de estacionamento para cada uma das utilizaes propostas nos
Blocos.
A proposta prev ainda que o parque de estacionamento automvel nas caves do

Bloco B, possa configurar-se, em parque de estacionamento privado de utilizao
pblica sendo o seu regime de utilizao e funcionamento objeto das condies em
vigor no Municpio do Porto. As entradas e sadas de veculos do Parque do Bloco B,
far-se-o exclusivamente pelo acesso localizado na frente voltada para Avenida da
Boavista, devendo garantir-se que sejam disponibilizados 25m ( 5 carros) de espao
entre o limite interior do passeio mais prximo e o dispositivo automtico de controlo
de acesso (cancela) para evitar/diminuir possibilidade de filas no acesso via Av. da
Boavista.
50

_______________________________________________________________________________________________
9.3.
Intervenes Transitrias
Muito embora se preconize para a rea do Plano uma soluo de conjunto

igualmente admitida a realizao das operaes urbansticas, subsequentes ao Plano,
em perodos distintos. Deste modo, ir permitir-se desde logo a regularizao
administrativa (legalizao) dos edifcios que esto em condies para tal, sem obrigar
a uma definio imediata dos restantes, nomeadamente do centro comercial, cuja
concretizao acontecer a mdio prazo.
Neste sentido, no s permitida a realizao destas operaes urbansticas

autnomas, como tambm a execuo de intervenes nos espaos privados, ainda
que de uso coletivo, com vista ao cumprimento dos regulamentos aplicveis,
nomeadamente em matria de segurana contra incndio e acessibilidade.
igualmente importante promover desde j uma operao de requalificao da

imagem urbana do Largo Eng. Antnio de Almeida, at interveno a realizar por
fora da concretizao da alterao do Centro Comercial (Bloco B). Desenvolveu-se
para isso uma planta com a definio da soluo transitria (Pea Grfica n. 17), a
qual servir de guia aprovao das operaes urbansticas, de forma autnoma para
cada um dos edifcios (Blocos A, C, D e E), at ser possvel a execuo das obras no
Bloco B (centro comercial).
Em resumo, as intervenes previstas na soluo transitria so as seguintes:
Repavimentao do Largo Eng. Antnio de Almeida, com regularizao do

pavimento em toda a extenso;
Retirada da rotunda existente e supresso do estacionamento;
Criao de uma rampa e faixa de operao para o Bloco C;
Criao de um novo plano de fachada para a extenso do Centro Comercial

entre o Bloco C e o Bloco E.
51

_______________________________________________________________________________________________
9.4.
Transformao fundiria
A transformao fundiria na rea do Plano decorre da constituio de 3 parcelas a

partir de 4 prdios originais, conforme esto identificados no quadro seguinte:
Prdios originais
Prdio
Identificao
rea m2
Lote 7 do Alvar de Loteamento 20/74
Cedncia ao Domnio Pblico no mbito do Avar de Loteamento 20/74
875
Parte do prdio da Habitao Unifamiliar - frente na rua Tenente Valadim
156
Licena de Obras de Edificao 192/80
Total
2199
5942
9172
Novos prdios
Parcela
Identificao
rea m2
Blocos de A a E
7638
Infraestrutura viria a integrar no Domnio Pblico municipal
1378
Parte do Prdio n 6 - edifcio F - Garagem
Total
156
9172
Quadro 7. Transformao fundiria
Relativamente parte da rea do Plano que se encontra abrangida pelo Alvar de

Loteamento n. 20/74, impe-se a alterao deste Alvar de forma a eliminar o Lote 7,
o qual pertence ao empreendimento Dallas.
52

_______________________________________________________________________________________________
No que se refere a cedncias para o domnio pblico prope-se a cedncia de uma

rea com 484 m2, que faz parte do prdio identificado com o n. 8, no quadro acima e
que se destina a integrar no domnio pblico a parte do Largo materialmente existente,
mas que no havia sido integrada devido ao impasse administrativo da Licena de
Obras 192/80.
Figura 12. Extrato da Planta da operao de transformao fundiria (Des.n.19)
Atendendo que uma parte do Bloco B foi construda no subsolo sob a rea j integrada
no domnio pblico, ser necessrio desafetar esta parte que est construda em cave
e que no Plano se prope manter.
53

_______________________________________________________________________________________________
9.5.
Programa de execuo e plano de financiamento
A implementao do Plano decorre em diferentes fases a que correspondem

determinadas aes, cuja responsabilidade cabe aos Proprietrios ou Cmara
Municipal do Porto consoante os casos. A execuo do Plano pode ocorrer de forma
faseada para cada unidade autnoma suscetvel de utilizao independente, nos
termos definidos no Plano, sendo que a responsabilidade pelas aes relativas aos
procedimentos administrativos e pelas obras de urbanizao caber ao municpio. A
cronologia prevista para a implementao das aes, indicativa e orientadora, dado
que a execuo do plano caber essencialmente iniciativa dos privados.
O plano de financiamento previsto necessrio para que a CMP desenvolva as aes

que lhe esto atribudas, ter como fonte de financiamento as seguintes componentes:
Taxa de compensao;
Taxas devidas pelo controlo prvio a aplicar s operaes urbansticas;
TMI.
O quadro seguinte apresenta os pressupostos para o apuramento (estimativo) do valor

das taxas.
prazo de execuo das obras
2.500 dias
rea do terreno objeto da operao urbanstica
9.172 m
rea bruta de construo de habitao coletiva
5.654 m
rea bruta de construo de comrcio
17.580 m
rea bruta de construo de servios
11.728 m
rea bruta de construo de aparcamento
156 m
rea de construo de aparcamento abaixo do solo
13.545 m
reas tcnicas acima e abaixo do solo

espaos verdes e
reas de cedncia previstas
equipamentos
na operao urbanstica
infraestruturas virias
3.361 m
0m
2
2
484 m
Quadro 8. Pressupostos para apuramento das taxas
Ao valor estimado das taxas podero deduzir-se os valores de taxas j anteriormente pagos
no mbito de anteriores processos que tenham tido por objeto os edifcios previstos no
Plano de Pormenor, quando esses valores se destinassem realizao, manuteno e
reforo das infraestruturas, ou ao pagamento da taxa de compensao.
54

_______________________________________________________________________________________________
No quadro seguinte apresenta-se o apuramento do valor estimativo das taxas:

Dimenses
Quantidade
Artigo da TTM
Valor
unitrio ()
Valor
apurado ()
art 25 n1 a)
324,47
324,47
2500
art 26 n1
19,48
1.636,32
5.654,00
art26 n 2 a)
0,72
4.070,88
29.308,00
art26 n 2 b)
2,12
62.132,96
17.062,00
art26 n 2 c)
0,61
10.407,82
Edificao e demolio
Alvar de licena ou autorizao, ou admisso de
comunicao prvia de obras de construo
Prazo de execuo (por perodos de 30 dias ou
frao)
Habitao (por m2 ou frao)
Comrcio, servios, indstria ou outros fins (por m2 ou
frao)
reas de aparcamento, de circulao automvel,
arrumos, anexos e reas comuns em subsolo (por m2
ou frao)
Total
K
Ac
Acn
78.572,45
Ap
Abn
0,00
0,00
8.009,83
41.519,65
0,00
555,25
Taxa de compensao - Q ( art 13 a 15)

Habitao unifamiliar
Habitao coletiva
Comrcio e servios
Indstria
1,00
3,8
12.935,94
2.091,98
10.843,96
Q=K*(0,5*0,4*Ab1+0,13*Ab2+0,15*Ab3+0,24*Ab4)*C
K1
C ()
4.036.236,96
S (m2)
K2
PIP ()
0,22
18.412.417
4.020
0,9172
T.M.I. (art 36 a 38)

Edifcios destinados a habitao unifamiliar
Habitao em edifcios coletivos
5.654,00
5,5
29.308,00
Comrcio, servios ou quaisquer outras

atividades
Armazns ou indstrias quando localizadas
em edifcios com outras funes
reas de aparcamento, arrumos e anexos

cobertos
3,5
Armazns ou indstrias quando no

localizadas em edifcios com outras
funes
555,25
17.062,00
1.384.501,71
Valor total das TAXAS
5.499.311,13
Quadro 9. Apuramento do valor estimativo das taxas

Fonte: Diviso Municipal de Receita (Cdigo Regulamentar do Municpio do Porto | Anexos | G_1 Tabela de Taxas Aviso n. 10771/2013, Alterao 02/2013, Dirio da Repblica, 2. srie N. 167 30 de agosto de 2013).
55

_______________________________________________________________________________________________
III. COMPOSIO DA EQUIPA
A Cmara Municipal do Porto constituiu uma Equipa Tcnica para elaborao da

proposta do Plano de Pormenor do Dallas, coordenada pela Diviso de Planeamento e
Ordenamento do Territrio com a seguinte composio:
FUNO
CMP/UO
NOME
Diretor Municipal
Diretora de Departamento
Chefe de Diviso
Arquitetura
Arquitetura
Jurdico
Histria
Urbanismo
Geografia
Geografia
Desenho
Secretariado
Jurdico
Gesto Ambiental
Mobilidade Urbana
Proteo Civil
Cadastro
Gesto Urbanstica
Taxas
DMU
DMPU
DMPOT
DMPOT
DMPOT
DMPOT
DMPOT
DMPOT
DMPOT
DMPOT
DMPOT
DMPOT
DMEAJ
DMGA
DMM
BSB
DMIG
DMAAU
DMR
Jos Duarte
Isabel Martins
Julieta Oliveira
Audemaro Rocha
Manuel Ribeiro
Anabela Fonseca
Isabel Alves
Paulo Costa
Clia Ferreira
Cristina Neto
Ruben Santos
Srgio Basaloco
Ana Leite
Pedro Pombeiro
Joo Neves
Regina Ferreira
Rui Jesus
Manuela Pacheco
Cludia Carneiro
A elaborao do Plano de Pormenor foi precedida de Contrato para Planeamento com

a Administrao do Condomnio do Dallas, nos termos do Artigo 6. A do RJIGT, o
qual, em termos de contributo, se materializou na apresentao de uma soluo
tcnica, tendo como consultores uma equipa externa, coordenada pelo Eng. Antnio
Lameiras, composta por tcnicos da empresa Gesto Integrada de Projetos e
Planeamento, Lda. (GIPP). A proposta final resultou da soluo concertada entre a
Equipa do Plano (CMP) e a Equipa Externa (GIPP).
Porto, dezembro de 2013
56

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PLANO DE PORMENOR DO DALLAS

DIRECO MUNICIPAL DE URBANISMO

PLANO DE PORMENOR DO DALLAS RELATRIO

ANLISE E DIAGNSTICO .................................................................................. 4

Localizao da rea de interveno do Plano .................................................... 4

Objetivos gerais ................................................................................................. 4

Estrutura viria ................................................................................................... 6

Estrutura edificada ............................................................................................. 6

GNESE E EVOLUO URBANA ........................................................................ 7

Gnese e levantamento do patrimnio cultural................................................... 8

A Avenida da Boavista .................................................................................... 8

Arruamentos na envolvente ............................................................................ 9

Patrimnio classificado ................................................................................. 10

Evoluo do espao urbano ............................................................................. 11

Na rea do Plano .......................................................................................... 12

INSTRUMENTOS DE GESTO TERRITORIAL NA REA .................................. 14

O Plano Diretor Municipal................................................................................. 14

CARACTERIZAO FSICA E AMBIENTAL ....................................................... 18

Caracterizao da Paisagem ........................................................................... 18

Espao pblico ................................................................................................. 19

Caracterizao acstica ................................................................................... 21

Estrutura do parque habitacional ...................................................................... 23

MOBILIDADE URBANA ....................................................................................... 31

CARACTERIZAO DO EMPREENDIMENTO DALLAS .................................... 31

Relao com o espao pblico e estado de conservao ................................ 35

Condicionamentos urbansticos e legais .......................................................... 36

rea de construo atual ................................................................................. 38

DEPARTAMENTO MUNICIPAL DE PLANEAMENTO URBANO

PLANO DE PORMENOR DO DALLAS RELATRIO

ESTRUTURA URBANA ....................................................................................... 40

Estratgia adotada ........................................................................................... 40

Soluo proposta ............................................................................................. 44

Interveno face Avenida da Boavista ....................................................... 46

Interveno face ao Largo Eng. Antnio de Almeida ................................... 46

Interveno na edificao existente .............................................................. 47

Intervenes Transitrias ................................................................................. 51

Transformao fundiria .................................................................................. 52

Programa de execuo e plano de financiamento ............................................ 54

III. COMPOSIO DA EQUIPA .................................................................................. 56

DEPARTAMENTO MUNICIPAL DE PLANEAMENTO URBANO

PLANO DE PORMENOR DO DALLAS RELATRIO

DEPARTAMENTO MUNICIPAL DE PLANEAMENTO URBANO

PLANO DE PORMENOR DO DALLAS RELATRIO

Localizao da rea de interveno do Plano

De modo a garantir-se a consolidao do edificado existente e a sua integrao plena

DEPARTAMENTO MUNICIPAL DE PLANEAMENTO URBANO

PLANO DE PORMENOR DO DALLAS RELATRIO

A requalificao da rea atravs da relao do conjunto edificado com o

A articulao do espao pblico com a envolvente criando novas

ligaes pedonais que valorizem a rea e eventuais demolies que permitam

A reorganizao e qualificao do Largo Eng. Antnio de Almeida

numa lgica de integrao urbana mais adequada s diferentes funes

Promoo de usos que implementem mais dinmica nesta rea e que

se adaptem mais caracterstica da zona, que se distingue por concentrar

A elaborao do Plano de Pormenor rege-se pelos procedimentos constantes do

regularizao administrativa do edificado existente para congregar esforos e tornar

DEPARTAMENTO MUNICIPAL DE PLANEAMENTO URBANO

PLANO DE PORMENOR DO DALLAS RELATRIO

Na Planta de Enquadramento (Pea grfica n.03) identificam-se os principais

O tecido urbano onde se integra a rea de interveno caracteriza-se pelas dinmicas

DEPARTAMENTO MUNICIPAL DE PLANEAMENTO URBANO

PLANO DE PORMENOR DO DALLAS RELATRIO

Da anlise da rea em funo das crceas (Pea grfica n. 5) verifica-se a existncia