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a) Elementos
En los derechos personales se hallan tres elementos: sujeto activo (acreedor),
sujeto pasivo (deudor) y objeto (prestacin). En los derechos reales encontramos
solamente dos: sujeto (titular del derecho) y objeto (la cosa).
OBJETO: el objeto del derecho real es la cosa. Cuando excepcionalmente la ley
permite derechos reales sobre crditos (usufructo y prenda), requiere que la
deuda conste en un instrumento que es entregado al titular del derecho real. De
este modo adquiere corporeidad; se cosifica.
En los derechos personales su objeto es la prestacin, conducta del deudor
consistente en dar, hacer o no hacer.
En el derecho real la cosa debe ser determinada y existente. En el derecho
personal puede ser indeterminada o futura.
SUJETO: en los derechos reales toda persona, en principio, puede ser titular de
derechos reales. Existen ciertos derechos de los cuales slo pueden ser titulares
las personas de existencia visible (ej. el usufructo de los padres sobre los bienes
de los hijos).
Los derechos personales admiten la pluralidad o concurrencia en el sujeto activo
como en el pasivo. Los derechos reales pueden admitirla o no; en este ltimo caso
se dice que son exclusivos.
b) Forma de constitucin
El hecho o acto jurdico que es causa fuente del derecho personal basta, en
principio, para dejarlo establecido. En el derecho real, adems del ttulo (causafuente), se requiere el modo. Este modo puede ser constitutivo (tradicin,
inscripcin de automotores) o declarativo, o sea exigido slo a los fines de la
oponibilidad a terceros (ej. registro inmobiliario).
c) Nmero
En el derecho comparado encontramos dos tendencias: las que limitan los tipos
de derechos reales, haciendo una enumeracin taxativa de ellos y las que
enumeran y regulan la mayor parte de ellos, pero no impiden la creacin, por los
particulares, de otros derechos reales.
El primer sistema, llamado de numero cerrado (numerus clausus), es adoptado
por nuestro legislador, de manera que no se pueden constituir otros derechos
reales que los establecidos en la ley.
En materia de derechos personales, la voluntad de las partes es libre para regular
sus regulaciones pero dentro de las limitaciones que establecen el orden pblico,
la moral y las buenos costumbres, y bajo el principio de la buena fe. El nmero
de las relaciones personales (en cuanto a su tipo) es ilimitado.
d) Efectos
AUTONOMA DE LA VOLUNTAD: La funcin de la voluntad es distinta en
ambas clases de derechos. En los derechos reales queda reservada a la ley su
tipificacin, estructuracin y regulacin; la autonoma de la voluntad slo tiene
cabida en la medida en que la ley admite. En los derechos personales rige el
Ezequiel Lpez Diez
b) Autonoma o accesoriedad
Los derechos de garanta son siempre accesorios de un crdito. Todos los dems
son principales.
c) Contenido
El contenido del derecho real se relaciona con el objeto. Hay derechos reales que
recaen sobre cosas muebles e inmuebles indistintamente, otros que solo pueden
hacerlo solo sobre una de las categoras.
Los derechos reales perpetuos tienen duracin ilimitada, sin perjuicio de estar
sujetos a alteraciones, modificaciones.
2) Ejercicio de los derechos reales
[Remisin a Pto. A-2 Diferencia con los derechos personales]
C) CENSOS Y OTROS DERECHOS REALES NO LEGISLADOS EN EL CDIGO
CIVIL ARGENTINO
1) Los censos y las rentas. Concepto y reglamentacin legal
Las rentas pueden constituirse como derechos personales o como derechos
reales. En el primer caso (ej. renta vitalicia) no hay afectacin de una cosa al
cumplimiento. Hay renta real, llamada censo, cuando la obligacin asumida por
el deudor de la renta se establece como carga de un bien inmueble y debe ser
soportada por los sucesivos adquirentes.
En el artculo 2614 del Cdigo Civil el censo est usado, en forma restringida, en
el sentido de renta real con las modalidades de:
BOLILLA 2
POSESION
A) LAS DISTINTAS RELACIONES REALES
1) Posesin. Concepto:
La palabra posesin significa acto de poseer o tener una cosa corporal con nimo
de conservarla para s o para otro (diccionario de la Real Academia Espaola)
En general se puede expresar que el concepto de posesin refleja la idea del
ejercicio o posibilidad de ejercicio de un poder de una persona sobre la cosa, la
que se encuentra sometida a su voluntad, sea en forma directa, o por intermedio
de otra persona. La nocin de posesin es la de una relacin de la persona con la
cosa que le permite ejercer sobre ella actos materiales, por s o por otro, con
prescindencia de la existencia, o no, de la relacin jurdica que pudiera
justificarla o contenerla.
El Cdigo Civil la define:
Art. 2351.- Habr posesin de las cosas, cuando alguna
persona, por s o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con
intencin de someterla al ejercicio de un derecho de
propiedad.
Se advierte en la definicin que se encuentran claramente distinguidos los dos
elementos que integran la posesin: objetivo (la cosa) y subjetivo (intencin de
someterla bajo su poder).
Importancia
La posesin es contenido fundamental de la mayora de los derechos reales pues
sin ella, no sera posible el ejercicio pleno de las facultades que tales derechos le
atribuyen a su titular.
La posesin tiene el efecto de determinar quin es el actor y quin el demandado
en los conflictos entre quien alega la propiedad de una cosa y quien se mantiene
en la posesin de sta. En segundo lugar incide en la distribucin de la carga de
la prueba ya que, en caso de insuficiencia de ella, determinar la victoria del
poseedor sobre el pretendido propietario.
La posesin posibilita, por s sola o unida a otros elementos, la adquisicin de
derechos reales. (ej. apropiacin).
En materia de cosas muebles , no robadas ni perdidas, unida a la buena fe, crea
la presuncin de propiedad. Siendo robadas o perdidas, mediando tambin la
buena fe y el tiempo, posibilita su adquisicin por prescripcin.
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B) ELEMENTOS DE LA POSESION
Los elementos de la posesin son el corpus y el animus.
El corpus es el elemento objetivo y es el contacto fsico con la cosa.
El animus es el elemento subjetivo que determina la intencin de poseer la cosa.
Ambos elementos se encuentran estrechamente vinculados de tal manera que la
presencia de uno de ellos presupone o lleva a presumir la existencia del otro.
1) Teoras:
a) Subjetiva (clsica Savigny)
Sostenida por Savigny, sta teora parte de la base fundamental de considerar que
se est en posesin de una cosa cuando se tiene la facultad, no solo de disponer
fsicamente de la misma, sino de defenderla de toda accin extraa.
Lo que Savigny llama detencin es la base de toda idea de posesin.
Para que exista posesin, segn sta doctrina, es necesario la presencia de dos
elementos, el objetivo (corpus) que es definido como la posibilidad fsica de
disponer de la cosa con exclusin de otra persona, y el subjetivo (animus domini)
que la misma doctrina caracteriza en tener la cosa para s, sin reconocer en otra
persona un derecho de propiedad, es decir, en tratar las cosas como propias.
El animus domini sera la intencin de ejercer el derecho de propiedad; animus
que dejara de existir cuando el poseedor reconociese la propiedad de la cosa que
posee en otro. Este animus domini no debe confundirse con la conviccin de ser
realmente el propietario; puede ser que no se lo sea y que tenga conciencia de la
ajenidad de la cosa (poseedor de mala fe).
El corpus, para Savigny, es el acto fsico de la aprehensin para adquirir la
posesin. Admite en principio dos especies:
1) Tomar la cosa mueble con la mano
2) Posar el pie sobre un inmueble
Pero advierte que en muchos casos la adquisicin de la posesin se produce sin
que promedie un contacto fsico. Quien tiene la posibilidad de tomar una cosa
colocada delante suyo, est en la misma condicin de quien realmente la hubiera
asido.
b) Objetiva (Ihering)
Ihering sostiene que la teora subjetiva no es verdadera y lanza su mayor crtica
contra la exigencia y caracterizacin del animus domini, el cual por su difcil
prueba complica notablemente la aplicacin y defensa de la posesin.
Dice esta teora que si la posesin tiene dos elementos, quien alega tenerla tendr
que demostrar la presencia de ambos; si bien el elemento objetivo no ofrece
dificultades mayores, el elemento subjetivo resulta de difcil prueba y puede
variar sin que se manifieste en signos exteriores. Por eso Ihering lo reputa
impracticable.
El autor opone lo que se llama teora de la voluntad abstracta, segn la cual, en
lugar de que en cada caso sea necesario determinar y probar cul es el nimo o la
intencin del sujeto, para determinar si existe posesin o detencin, basta
Ezequiel Lpez Diez
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Los derechos reales en general se adquieren con ttulo y modo. Si alguno de estos
requisitos falta o es deficiente, el derecho real no est constituido de conformidad
con las disposiciones del Cdigo Civil y, por lo tanto, la posesin no rene los
requisitos para ser considerada legtima. Tambin puede ocurrir que el ttulo y el
modo se hallan cumplidos, pero que la persona que transmiti no tuviera el
derecho a poseer la cosa (ej. no era propietario) o no tuviera derecho a
transmitirla (ej. cesin de derecho real de uso o habitacin). La enumeracin que
hace el artculo sobre los casos de posesin ilegtima no es taxativa.
EL TTULO: la palabra ttulo est empleada en el sentido de causa-fuente del
derecho. Cuando el ttulo falta, falta la causa, o sea uno de los elementos
esenciales para la constitucin del derecho. Cuando el ttulo es nulo, puede serlo
por razones de fondo o de forma.
CONDICIONES DE FONDO: el derecho real que se pretende constituir puede
requerir que la persona de quien se adquiere tenga determinada calidad
(propietario, condmino, usufructuario, etc.). Si el transmitente no tiene esa
calidad, falta una condicin de fondo.
CONDICIONES DE FORMA: los supuestos de nulidad de ttulo por defectos de
forma son mltiples, pero no tornan ilegtima la posesin cuando aparejan la
posibilidad de que el ttulo sea anulable. Por ejemplo: casos de incapacidad de
derecho para comprar.
EL MODO: El Cdigo Civil legisla minuciosamente los requisitos del modo en
cada caso. La tradicin es el modo que ofrece mayores dificultades pues requiere
la existencia de los actos materiales que la configuran, actos relativos a la
capacidad y el consentimiento de adquirente y tradens, y su vinculacin con el
ttulo traslativo.
REFORMA AL ARTCULO 2355:
Art. 2355.- La posesin ser legtima...
... Se considera legtima la adquisicin de la posesin de
inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa.
El agregado introducido por la ley 17711 ha dado lugar a discusiones y crticas
de la doctrina.
La finalidad del legislador al introducir el agregado al art. 2355 es la de proteger
al adquirente con boleto de compraventa, ante la posibilidad de que se lesionen
sus derechos por una enajenacin posterior.
Para una parte de la doctrina se trata de un supuesto de posesin legtima. Para
otra se trata de un modo de adquisicin legtimo de la posesin pero que no torna
legtima la posesin adquirida.
1ra Crtica: si la palabra ttulo est empleada en el sentido de causa, en este tipo
de posesin la causa es la compraventa, pero el Cdigo Civil no reputa concluida
la compraventa mientras no se halle firmada la escritura pblica, aunque se
encuentren concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer
escritura pblica. Es decir, se ha dado valor de ttulo adquisitivo del dominio a
un instrumento que slo consagra una obligacin de hacer?
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a) Inmuebles
Los casos que el artculo enumera son:
1) Violencia:
Art. 2365.- La posesin es violenta, cuando es adquirida o
tenida por vas de hecho, acompaadas de violencias
materiales o morales, o por amenazas de fuerza, sea por el
mismo que causa la violencia sea por sus agentes.
La violencia puede ser moral o material, por el propio poseedor o por sus agentes y
contra el mismo dueo de la cosa o contra la persona que la tenga a su nombre.
La violencia comprende esencialmente las amenazas graves y serias que se hubiesen
empleado respecto al legtimo poseedor.
Si la posesin se obtuvo o mantuvo por violencia ejercida contra una persona, slo
ella puede alegar el vicio.
En todos los casos es preciso no confundir la violencia que vicia el ttulo, con la que
vicia la posesin misma. El ttulo, el contrato traslativo de la propiedad, puede ser
viciado por la violencia sin que lo sea la posesin. (nota al art. 2478)
2) Clandestinidad:
Art. 2369.- La posesin es clandestina, cuando los actos por
los cuales se tom o se continu, fueron ocultos, o se tom en
ausencia del poseedor, o con precauciones para sustraerla al
conocimiento de los que tenan derecho de oponerse.
La posesin es clandestina cuando se toma furtivamente u ocultamente.
La posesin que en su origen fue pblica, puede tornarse despus en clandestina
(art. 2370):
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BOLILLA 3
POSESIN
A) ADQUISICIN DE LA POSESIN
1) Importancia del acto adquisitivo
La importancia del momento en el cual se adquiere la posesin radica en que
es el momento cuando se exteriorizan con mayor intensidad los elementos que la
constituyen. Podemos remarcar entre sus efectos ms importantes:
a) Hay un hecho o acto, una exteriorizacin de voluntad, que marca con
nitidez el punto de arranque al cual se le atribuye el efecto de hacer adquirir la
posesin.
b) Es en el momento de la adquisicin donde ordinariamente se revela la
existencia y naturaleza de la causa possessionis, lo que determina el origen, las
cualidades y los vicios que pueda tener la posesin.
c) Representa el punto de partida para determinar la anualidad de la posesin,
presupuesto fundamental en la legitimacin activa de las acciones posesorias
propiamente dichas.
d) Fija el inicio en el cmputo del plazo de la prescripcin adquisitiva.
El principio general que rige en materia de adquisicin de la posesin es que la
posesin se adquiere cuando se asume el poder de hecho sobre la cosa con la
intencin de tenerla como suya (art. 2373).
Art. 2373.- La posesin se adquiere por la aprehensin de la cosa
con la intencin de tenerla como suya: salvo lo dispuesto sobre la
adquisicin de las cosas por sucesin.
Se excluye de esta regla la adquisicin de las cosas por sucesin (se entiende
universal). La adquisicin de las cosas por los herederos no depende de ningn
acto material, sino que ella se produce de pleno derecho por la muerte del
causante, obteniendo la posesin, que se reputa como si fuese una sola, con
todas sus ventajas y vicios.
La posesin slo puede ser adquirida mediante actos o hechos que real, o
simblicamente, conduzcan a la manifestacin de este poder de hecho de la
persona sobre la cosa.
Lo que se transmite por la tradicin no es la posesin misma, sino la cosa poseda
por el tradens; de manera que la tradicin de la cosa da nacimiento a la posesin
del accipiens. Hay una posesin que concluye y otra que nace.
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2) Capacidad
Art. 2392.- Son incapaces de adquirir la posesin por s
mismos los que no tienen uso completo de su razn, como los
dementes, fatuos y menores de diez aos; pero pueden
adquirirla por medio de sus tutores o curadores.
Art. 2393.- Tampoco pueden adquirir la posesin de las cosas
las personas jurdicas, sino por medio de sus sndicos o
administradores.
Por tratarse de un hecho la ley slo exige capacidad de discernimiento; establece
como lmite la edad de 10 aos (la misma que se prev para los actos ilcitos).
La doctrina y la jurisprudencia han distinguido segn se trate de adquisicin
originaria o derivada, exigiendo para esta ltima la capacidad plena, por entender
que se trata de un acto jurdico bilateral que puede acarrear serias consecuencias
para sus participantes.
A pesar que la norma no lo expresa, los dementes pueden adquirir en intervalos
lcidos porque se considera que en tales intervalos cuentan con discernimiento.
3) Modos de adquisicin. Clasificacin
Los modos de adquisicin se clasifican en originarios y derivados.
1) Son originarios o unilaterales aquellos medios que prescinden de la
existencia de una posesin anterior, sea que ella no haya existido o porque
no hay vinculacin alguna respecto al anterior poseedor. En este ltimo
caso pueden darse distintos supuestos: abandono de la cosa por quien se
encontraba en su posesin o propiedad, o que la cosa hubiera sido tomada
contra su voluntad.
2) Son derivados o bilaterales aquellos modos que surgen de la vinculacin
entre el tradente y el accipiente. Las consecuencias mas importantes que
surgen son:
a) En principio la posesin del adquirente tiene los mismos alcances,
extensin, ventajas y defectos que la anterior.
b) Solo mediando esta vinculacin es posible sumarlas y lograr que la
accesin de posesiones se opere, a los fines de completar los plazos
necesarios para la anualidad o para la adquisicin del dominio por
usucapin.
4) Simple aprehensin
La doctrina caracteriza a la aprehensin como uno de los modos de adquisicin,
cuando en realidad, en el sistema del Cdigo Civil est expuesta como uno de los
elementos de la adquisicin, que se encuentra presente en todos los modos que
ms adelante legisla el captulo, aunque en cada uno de ellos con connotaciones
propias.
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las cosas que se hallen en el fondo de los mares o ros, como las
conchas, corales, etc., y otras sustancias que el mar o los ros
arrojan, siempre que no presenten seales de un dominio
anterior;
el dinero y cualesquiera otros objetos voluntariamente
abandonados por sus dueos para que se los apropie el primer
ocupante,
los animales bravos o salvajes y los domesticados que recuperen
su antigua libertad.
La posesin de estas cosas se adquiere mediante la mera aprehensin, lo que no
significa la ausencia del elemento subjetivo que contiene la voluntad del sujeto.
b) Cosas con dueo o que estn en posesin de otra persona: esta categora de
cosas tambin puede adquirirse por la ocupacin cuando no media
consentimiento del poseedor originario. Lgicamente que no mediando
consentimiento, la posesin que se adquiere estar teida de un vicio.
Art. 2382.- La posesin de cosas muebles no consintiendo el
actual poseedor la transmisin de ellas, se toma nicamente
por el acto material de la ocupacin de la cosa, sea por hurto
o estelionato;
y la de los inmuebles en igual caso por la ocupacin, o por el
ejercicio de actos posesorios, si fue violenta o clandestina.
El Cdigo Civil excluye como modo de adquisicin por ocupacin la interversin
del ttulo que representa el otro caso de adquisicin viciosa, caracterizada por el
abuso de confianza (ver BOLILLA 2 Clasificacin de la posesin posesin
viciosa).
5) Tradicin. Concepto. Elementos
La tradicin es el nico modo bilateral de adquirir la posesin.
Art. 2377.- La posesin se adquiere tambin por la tradicin
de las cosas. Habr tradicin, cuando una de las partes
entregare voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente
la recibiese.
En un acto voluntario, lcito, destinado a producir efectos jurdicos entre las
partes que lo celebran. Es un acto de naturaleza real: no basta la mera
declaracin de darse el tradente por desposedo o de que se ha entregado la cosa
al adquirente, sino que es necesaria la entrega real de la cosa.
Sin entrega material no hay tradicin.
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a) el acuerdo
La exigencia de dos voluntades complementarias asigna a la tradicin todo el
aspecto de un acuerdo de voluntades, pero el acuerdo de voluntades por s solo
no basta, como no bastan las simples declaraciones.
Art. 2378.- La tradicin se juzgar hecha, cuando se hiciere segn
alguna de las formas autorizadas por este Cdigo. La sola declaracin
del tradente de darse por desposedo, o de dar al adquirente la
posesin de la cosa, no suple las formas legales.
La jurisprudencia ha interpretado con flexibilidad esta norma; se ha declarado
reiteradamente que la clusula de la escritura traslativa de dominio por la que el
adquirente declara hallarse en posesin del dominio o se manifiesta que el
transmitente ha entregado antes del momento en que se firma la escritura la
posesin efectiva de la cosa, es suficiente, para acreditar entre las partes el hecho
de la tradicin.
Pues constituye la prueba, por confesin del propio interesado, del hecho de la
tradicin. La solucin es irreprochable, porque siendo la tradicin un hecho, la
confesin es la prueba mxima e incontrovertible, salvo que se demuestre que la
declaracin se obtuvo por dolo o violencia.
Distinta es la posicin de los terceros. Respecto de ellos, la simple declaracin de
las partes de haber una dado y la otra recibido la posesin, no tiene efectos.
b) la entrega
Para reputar la tradicin como realizada es necesaria la entrega efectiva y
voluntaria de la cosa. En esta entrega es donde reside el ncleo de la tradicin.
Pero este acto de entrega no siempre se exterioriza de la misma forma pues la
tradicin no es un acto formal. La naturaleza de la cosa, su situacin y la relacin
jurdica que le da origen, pueden dar lugar a distintas situaciones que a
continuacin analizamos.
6) Tradicin de:
a) Inmuebles
Art. 2379.- La posesin de los inmuebles slo puede
adquirirse por la tradicin hecha por actos materiales del que
entrega la cosa con asentimiento del que la recibe; o por actos
materiales del que la recibe, con asentimiento del que la
entrega.
Art. 2380.- Puede tambin hacerse la tradicin de los
inmuebles, desistiendo el poseedor de la posesin que tena, y
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Ttulos
Art. 2390.- La tradicin de rentas nacionales o provinciales se juzgar
hecha por la transferencia de ellas, segn la legislacin que las rija.
La tradicin de acciones nominativas de compaas o sociedades, se
juzgar hecha, cuando lo fuese conforme a los estatutos de la sociedad
o de los contratos sociales.
La tradicin de acciones endosables, se juzgar hecha por slo el
endoso, sin ser necesaria la notificacin al deudor.
Las acciones al portador se juzgarn transmitidas por la sola tradicin
efectiva de los ttulos.
Art. 2391.- La tradicin de instrumentos de crdito slo se
juzgar hecha, cuando fuese notificada al deudor, o aceptada
por l.
El ltimo artculo se refiere a los instrumentos de crdito que no son al portador
o transmisibles por va de endoso, puesto que para stas dos ultimas categoras
se aplican las mismas reglas que para las acciones con el mismo carcter.
7) Tradicin brevi manu
Cuando la cosa cuya posesin se tiende a adquirir se encuentra ya en poder del
futuro adquirente por virtud de otra relacin (el adquirente est en tenencia de la
cosa), el Cdigo Civil admite que se prescinda de la formalidad de la tradicin. Es
lo que se denomina traditio brevi manu.
En la tradicin brevi manu, la relacin posesoria se transforma de tenencia a
posesin. Por ejemplo: si el adquirente era locatario del inmueble cuya
transmisin se pretende operar en virtud de un acto jurdico; en teora el
locatario debera devolver la cosa al locador y luego ste hacerle nueva entrega a
fin de instalarlo en la posesin de la cosa. El art. 2387 tiende a evitar esta doble
transmisin:
Art. 2387.- No es necesaria la tradicin de la cosa, sea mueble o
inmueble, para adquirir la posesin, cuando la cosa es tenida a
nombre del propietario, y ste por un acto jurdico pasa el dominio
de ella al que la posea a su nombre,
o cuando el que la posea a nombre del propietario, principia a
poseerla a nombre de otro.
El ltimo supuesto de la norma se refiere al caso en que la cosa sea tenida a
nombre del tradente por un tercero y, en virtud de un acto jurdico, el tercero
pase a poseerla en nombre de otro. Por ejemplo: un inquilino de un inmueble que
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Usurpacin:
Art. 2456.- Se pierde tambin la posesin cuando se deja que
alguno la usurpe, entre en posesin de la cosa y goce de ella
durante un ao, sin que el anterior poseedor haga durante ese
tiempo acto alguno de posesin, o haya turbado la del que la
usurp.
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E) LA SIMPLE TENENCIA
1) Concepto
Es la detencin de la cosa, o el poder de hecho sobre ella, pero reconociendo en
otra persona la facultad de someterla al ejercicio de un derecho real.
El elemento distintivo de la tenencia es el animus, que no corresponde al animus
domini de la posesin sino que quien tiene la cosa lo hace con la intencin de
poseer a nombre de otro, o reconociendo que la propiedad corresponde a otro.
Art. 2460.- La simple tenencia de las cosas por voluntad del
poseedor, o del simple tenedor, slo se adquiere por la
tradicin, bastando la entrega de la cosa sin necesidad de
formalidad alguna.
Art. 2461.- Cuando alguno por s o por otro se hallase en la
posibilidad de ejercer actos de dominio sobre alguna cosa,
pero slo con la intencin de poseer en nombre de otro,
ser tambin simple tenedor de la cosa.
La tenencia se distingue de la precariedad en que sta ltima es revocable en todo
momento por voluntad del concedente. La tenencia, en cambio, puede tener
origen en un contrato que otorga un derecho personal con estabilidad en el
tiempo.
2) Diversos casos:
Tenencia absoluta
La tenencia es absoluta cuando se descarta, por la naturaleza de la cosa, que
exista posesin alguna. La naturaleza de las cosas radica en que se trata de cosas
fuera del comercio. Generalmente est referida a las cosas que pertenecen al
dominio pblico del Estado Nacional o de los Estados Provinciales y Municipales.
El estudio de la tenencia absoluta corresponde hacerlo en el derecho
administrativo.
Tenencia relativa
La tenencia relativa se subdivide en tenencia interesada (locatario, comodatario) y
desinteresada (depositario y mandatario). Se diferencian por la posibilidad de uso
o aprovechamiento del tenedor respecto de la cosa.
El artculo 2462 del Cdigo Civil hace una enumeracin que no hay que
considerarla taxativa, de los casos de tenencia:
Art. 2462.- Quedan comprendidos en la clase del artculo
anterior:
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BOLILLA 4
PROTECCION DE LAS RELACIONES POSESORIAS
A) ANTECEDENTES. 1) Fuentes del Cdigo Civil argentino
2) Antecedentes histricos:
a) Derecho romano: los interdictos
En los primeros tiempos de Roma hubo una sola clase de propiedad, la que
estaba protegida por las acciones petitorias. Los fundos itlicos podan ser objeto
de este tipo de propiedad. Los territorios provinciales, las tierras de conquista,
pertenecan solo al Estado que poda adjudicarlas a particulares para su
explotacin, pero sin otorgarles la propiedad. Estos particulares podan ser
inquietados en su ocupacin y, en tal caso, no podan recurrir a las acciones
directas, que slo competan a quienes alegaban derechos civiles.
Para proteger estas ocupaciones se confirieron acciones tiles otorgadas por el
pretor, que vienen a dar nacimiento a este tipo de proteccin.
Junto al procedimiento ordinario se desarroll un sistema de tutela dada por el
pretor. El procedimiento ordinario se desenvolva en dos fases. La primera ante el
pretor, y la segunda ante el juez. La primera etapa que se desarrollaba ante el
pretor, culminaba con la expedicin de una frmula dirigida al juez, ante quien se
desarrollaba la segunda etapa con un juego de acciones y excepciones. Pero a
veces los procesos terminaban en la primera fase con la expedicin de un
decretum o interdictum (los primeros ordenaban, los segundos prohiban), que
podan tener carcter temporal.
Si la orden del pretor tena carcter general se llamaba edictum, y cuando estaba
referida a un caso determinado entre las partes interesadas se llamaba
interdictum. Podemos definir este ltimo como una orden basada en una causa
personal a las partes, generalmente de carcter prohibitivo, dictada por el pretor
en virtud de su imperium, a solicitud de parte interesada, para hacer cesar un
acto daoso ejecutado en perjuicio del solicitante.
Los interdictos cuando se refieren a la posesin, se identifican con las acciones
posesorias. Tienen por fundamento la posesin y por finalidad protegerla.
c) Derecho cannico: el remedium spolii
En la Edad Media surgi un nuevo remedio procesal.
El conflicto que se produca muchas veces entre el poder temporal (prncipes) y
los obispos, cuando estos ltimos eran sometidos a juicio y despojados de sus
bienes, haca que el enjuiciado tuviera escasas posibilidades de defensa frente al
embate de prncipes poderosos o motivaba que los procesos se dilataran
enormemente.
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terrenos que no son del poseedor, o de recuperar si las obras se estn realizando
en terrenos que pertenecen al poseedor que ejercita la accin.
Excediendo de este sistema tenemos que mencionar:
1) el interdicto de adquirir; que no es posesorio porque no tiene por
fundamento la posesin sino por finalidad adquirirla
2) la accin de obra vieja o de dao temido que puede ser ejercida
tambin por quienes puedan sufrir un perjuicio independientemente de
que tengan, o no, una relacin con la cosa
Extrajudiciales
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Tcnicas o
prop. dichas
De mantener
(2495-2487)
De recuperar
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De mantener
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Policiales
Defensas
Acciones
Posesorias
Obra nueva
De recuperar
(2490)
Terrenos que no son del
poseedor mantener
(2499)
Sobre terrenos del poseedor se
juzga como despojo (2498)
Extraposesoria
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Legitimacin activa:
todos los que tengan una relacin con la cosa,
excepto: tenedores desinteresados o quienes detenten la
cosa por un vnculo de hospedaje u hospitalidad y por
vnculo de dependencia
Legitimacin pasiva:
el autor de la turbacin y sus sucesores mientras
persistan en sus actos turbatorios
2) ACCION DE DESPOJO O DE RECOBRAR:
Objeto:
- restitucin de la cosa
- por desposesin violenta, clandestina o por abuso de confianza
- se protege a la posesin, aun viciosa, y a la tenencia interesada (no
la desinteresada o la de quienes tienen un vnculo de dependencia,
hospedaje u hospitalidad)
- se aplica a los inmuebles y a los muebles
Legitimacin activa: todo poseedor, an vicioso, sin obligacin de poseer ttulo
alguno
Legitimacin pasiva:
el que detente la cosa con nimo de poseerla o
tenerla para s y el cmplice en el hecho del despojo
Efecto reipersecutorio:
no tiene efecto reipersecutorio, excepto contra el
sucesor universal (porque sustituye al causante en su
persona y bienes) y contra los cmplices
ACCIONES POSESORIAS PROPIAMENTE DICHAS
4) Legitimacin activa y pasiva
La legitimacin activa corresponde nicamente a los poseedores en sentido
estricto, es decir aquellos que tienen la cosa con la intencin de someterla al
ejercicio de un derecho de propiedad (comprende tambin a los derechos reales
que se ejercen por la posesin y no slo al dominio).
5) Requisitos
Art. 2473.- El poseedor de la cosa no puede entablar acciones
posesorias, si su posesin no tuviere a lo menos, el tiempo de
un ao sin los vicios de ser precaria, violenta o clandestina.
La buena fe no es requerida para las acciones posesorias.
a) Carencia de vicios:
Del art. 2473 surge el requisito de la ausencia de vicios.
Pacfica: correlativamente con el art. 2473, el artculo 2478 establece:
Art. 2478.- Para que la posesin d acciones posesorias, debe
haber sido adquirida sin violencia; y aunque no haya sido
violenta en su principio, no haber sido turbada durante el ao
en que se adquiri por violencias reiteradas.
Ezequiel Lpez Diez
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La violencia puede ser fsica o moral. No debe confundirse la violencia como vicio
del ttulo con la que vicia la posesin.
El ttulo (ej. el contrato traslativo de la propiedad) puede ser viciado por la
violencia sin que lo sea la posesin. El ttulo es entonces rescindible, pero la
posesin no dejara de ser protegida por la accin posesoria, si exenta de
violencia, hubiese durado un ao reuniendo los otros caracteres requeridos por la
ley.
Pblica: establece el art. 2479
Art. 2479.- Para que la posesin d lugar a las acciones
posesorias debe ser pblica.
Exigir la publicidad de la posesin, no es exigir que sea conocida del propietario,
basta que sea tal que el propietario haya podido conocerla. Los actos aunque no
sean pblicos pueden constituir una posesin vlida, si hubiesen sido conocidos
del propietario, porque la publicidad requerida tiene por objeto establecer la
presuncin de que los actos han sido conocidos por l. Los actos posesorios son
reputados pblicos o clandestinos, ms por razn de la facilidad con que han
podido ser conocidos que por razn del nmero de testigos que los han
presenciado. As, los actos posesorios ejecutados de noche siempre son reputados
clandestinos.
No precaria: al respecto se refiere el art. 2480:
Art. 2480.- La posesin para dar derecho a las acciones
posesorias no debe ser precaria, sino a ttulo de propietario.
La precariedad no es un vicio en s; se aplica a toda concesin que no es hecha a
ttulo de propietario, a toda concesin en la cual los derechos de propiedad son
reservados al que ha concedido la tenencia o posesin de la cosa. Cuando el
precarista (ej. usufructuario) intervirtiendo el ttulo se alza con la posesin, es un
poseedor vicioso por abuso de confianza.
b) Anualidad: posesin continua y no interrumpida
El poseedor debe cumplir con el requisito de anualidad de su posesin (art.
2473), sin haber sufrido interrupciones (art. 2481):
Art. 2481.- La posesin anual para dar derecho a las acciones
posesorias, debe ser continua y no interrumpida.
Pero no se requiere la necesidad de la anualidad de la posesin cuando ninguna
de las posesiones que se enfrentan logran la antigedad de un ao (art. 2477):
Art. 2477.- La posesin no tiene necesidad de ser anual,
cuando es turbada por el que no es un poseedor anual, y que
no tiene sobre la cosa ningn derecho de posesin.
Es decir que, ante una posesin actual y una posesin anual, en la accin
posesoria propiamente dicha triunfa la anual. Si ninguna de las posesiones tiene
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Efecto reipersecutorio:
es amplio, pero no llega a ser erga omnes. Se
detiene ante el sucesor particular de buena fe en la
posesin de cosas muebles no robadas ni perdidas
(2488), y ante los sucesores particulares de buena fe de
inmuebles (2491)
E) ACCIONES DE OBRA NUEVA
1) Concepto
Se trata de una accin autnoma a la cual el Cdigo Civil legisla haciendo
remisin segn el caso de que se trate, a la accin de mantener o a la de despojo.
El procedimiento de ste tipo de acciones puede adoptar el carcter de las
defensas ordinarias posesorias, o pueden sustanciarse como acciones policiales
segn el caso.
1. Obra nueva en terrenos del poseedor afectado
Art. 2498.- Si la turbacin en la posesin consistiese en obra
nueva, que se comenzara a hacer en terrenos e inmuebles del
poseedor, o en destruccin de las obras existentes, la accin
posesoria ser juzgada como accin de despojo.
La obra nueva puede consistir tanto en construccin comenzada en inmuebles
del poseedor, como en destruccin de las obras existentes.
Si la obra nueva se realiza en terrenos del poseedor accionante, esto significa una
intromisin en su propiedad o posesin. Por ello el Cdigo Civil asimila esta
variante a la accin de despojo, aunque la intromisin no excluya en forma
absoluta al titular. Es irrelevante que la obra cause un perjuicio al poseedor o un
beneficio al innovador.
Objeto:
- restablecimiento de las cosas al estado anterior
- se aplica solamente para inmuebles
Legitimacin activa: poseedor de un inmueble
Legitimacin pasiva: persona que ha comenzado la obra o destruido la
existente
2. Obra nueva en terrenos que no son del poseedor
Art. 2499.- Habr turbacin de la posesin, cuando por una
obra nueva que se comenzara a hacer en inmuebles que no
fuesen del poseedor, sean de la clase que fueren, la posesin
de ste sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del
que ejecuta la obra nueva. ...
La situacin es distinta a la anterior, en este caso quien construye en su propio
terreno afecta con la obra la posesin de otra persona.
Los requisitos son:
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Bolilla 5
Publicidad Registral
CONCEPTO: La publicidad es la exteriorizacin o difusin de una situacin
que interesa al derecho, de modo que su conocimiento sea asequible a todos los
integrantes de una comunidad, o al conjunto de ellos que tengan o puedan tener
un inters determinado en dicho conocimiento.
La publicidad registral es la actividad dirigida a hacer cognoscible una situacin
jurdica real y que persigue como finalidad primordial la proteccin del crdito y
la seguridad del trfico jurdico.
En materia de derechos reales resulta esencial para determinar la oponibilidad y
la eficacia respecto de terceros.
Son caracteres de la publicidad:
1) exteriorizacin o difusin de una situacin jurdica
2) asequibilidad o cognoscibilidad de la informacin
3) eficacia y oponibilidad de la situacin jurdica objeto de la publicidad
4) finalidad de tutelar los derechos y la seguridad del trfico
FUNDAMENTO: El ordenamiento jurdico organiza una gran variedad de
registros. Todos tienden a acumular una informacin, organizndola para que
pueda ser consultada mediante requerimiento de informes, certificaciones y
testimonios que acrediten las situaciones jurdicas registrales.
En el tema especfico de la registracin de cosas y derechos reales, el fundamento
radica en dos principios fundamentales:
a) PROTECCIN DE LA SEGURIDAD ESTTICA: se procura evitar que se
produzca un detrimento en la situacin patrimonial de una persona sin la
concurrencia de su voluntad. Es la seguridad que debe tener el titular de un
derecho de que ste no se podr extinguir o menoscabar si l no renuncia,
trasmite o restringe mediante un acto jurdico con esos fines.
b) PROTECCIN DE LA SEGURIDAD DINMICA O DEL TRFICO: procura evitar
que una persona que ha resultado favorecida por una modificacin de una
situacin jurdica pueda perjudicarse, al quedar sin efecto dicha modificacin,
cuando hay fallas que afecten la cadena de transmisiones destinada a convertirla
en titular de derecho o de esa modificacin en la relacin patrimonial.
NATURALEZA: La publicidad es una exteriorizacin de la voluntad dirigida a la
generalidad, con independencia de su recepcin por los terceros, destinada a dar
a conocer una situacin jurdica.
OBJETO: El objeto de la publicidad es:
a) el bien o cosa sobre los que recaen los derechos
b) el derecho real en s
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Base de
referencia
CONSTITUTIVO: la
inscripcin es la que produce
la mutacin real. Existe una
Incidencia de
simultaneidad entre
inscripcin y transmisin. Se
registracin
es propietario porque se est
inscripto en el registro como
tal.
DE INSCRIPCIN: se toman
Procedimiento de los datos esenciales del
documento, sin dejar copia
registracin
fiel.
CONVALIDANTE: hace
Efectos
PERSONAL O CAUSAL: se
toma al sujeto titular del
derecho real. En un ndice
alfabtico figuran los
titulares. Se van ingresando
los documentos que
modifican los derechos de los
titulares.
DECLARATIVO: la mutacin
real se produce fuera del
registro y luego se introduce
en l. La transmisin es un
antecedente necesario para la
inscripcin. El sujeto inscribe
porque es propietario.
DE TRANSCRIPCIN: el
documento se transcribe
ntegramente en los libros.
NO CONVALIDANTE
plena fe y es inatacable
archivos.
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derecho, ttulo o acto de trascendencia real que se practica en el folio. Esa toma
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FORMALIDADES:
Los documentos debern:
1) ser documentos de origen notarial, judicial o administrativo
2) tener las formalidades legales
3) ser autnticos y hacer plena fe por s mismos
El Registro no exige que el documento ntegro sea transcripto en el asiento
registral, sino que bastan los datos esenciales que exterioricen la mutacin y que
tengan importancia por su trascendencia real. Esta sntesis exige un esfuerzo
intelectual que normalmente se realiza con la colaboracin del peticionario del
asiento a quien se le pide que llene y conforme la ficha o minuta que se
acompaar al documento y cuyo formulario suministra el Registro.
Distintas clases de asientos
A- DE PRESENTACIN: es el acto registral a travs del cual se toma razn de
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BOLILLA 6
principios registrales
A) ESPECIALIDAD Y DETERMINACIN
1) Concepto
El principio de especialidad es una consecuencia inmediata de uno de los
caracteres esenciales de todas las relaciones jurdicas: la necesidad de que esa
relacin sea determinada o determinable. Si no pudiese determinarse los
elementos de una relacin jurdica, sta NO EXISTE.
Este principio se proyecta en el campo de la publicidad inmobiliaria, y el Cdigo
Civil lo recepta en el art. 3109 cuando habla del objeto de las hipotecas:
Art. 3109.- No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas
inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una
suma de dinero tambin cierta y determinada.
2) El objeto del derecho y el Registro. Descripcin
Un principio general establece que el objeto de los derechos reales son las cosas.
En los derechos reales, en general, el hecho de que se ejerzan por la posesin
indica la necesidad de que el objeto se encuentre determinado de forma
individualizada. Al respecto dispone el Cdigo Civil:
Art. 2389.- Cuando se hubiesen recibido las cosas
expresadas en una obligacin, se supone que si era cantidad o
cosa incierta, ha sido individualizada. Si la obligacin era
alternativa, que la eleccin ha tenido lugar; y que ha sido
gustada, contada, pesada o medida, si la cosa dependa de
estas operaciones.
Art. 2407.- Para tomar la posesin de parte de una cosa
indivisible, es necesario que esa parte haya sido idealmente
determinada.
La ley 17801 consagra el principio a partir del momento mismo en que la cosa
objeto del derecho real ingresa al Registro, por medio de la MATRICULACIN
[remisin Bolilla 5]
El principio rige tambin en materia de automotores ya que al matricularse el
vehculo se le asigna una letra y un nmero para identificarlo. Tambin se anota
la marca, modelo, nmero de chasis y motor.
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3) Modificaciones y rectificaciones
Es posible que el asiento hecho en el Registro no concuerde con la realidad
jurdica extrarregistral. Esto puede dar origen a dos situaciones:
1) ERROR FORMAL EN EL DOCUMENTO REGISTRADO: el registrador
proceder a rectificar la inexactitud previa solicitud del interesado y
acompaando con el nuevo documento de la misma naturaleza que el que
motivo la inscripcin, o sino resolucin judicial que contenga los elementos
necesarios para hacer la rectificacin.
2) ERROR U OMISIN MATERIAL EN LA INSCRIPCIN: en ste caso se
rectificar teniendo a la vista el documento que origin la inscripcin. No es
necesario acompaar con un nuevo documento.
4) Determinacin de los crditos
Hemos dicho que el principio general de los derechos reales establece como su
objeto a las cosas. Pero hay excepciones que se dan en el usufructo y la prenda,
donde su objeto es (en el caso de la prenda) o puede ser (para el usufructo) un
CREDITO.
En estos casos de excepcin el crdito debe estar perfectamente determinado en
todos sus elementos, exigindose adems que conste por escrito. El Cdigo Civil
dice al respecto:
Art. 2838.- El usufructo puede ser establecido sobre toda
especie de bienes, muebles o inmuebles, corporales o
incorporales, ... Los bienes que no son cosas slo pueden ser
objeto actual de usufructo cuando estuvieren representados
por sus respectivos instrumentos.
Art. 3212.- No puede darse en prenda el crdito que no conste de
un ttulo por escrito.
5) La especialidad y los sujetos
En los derechos reales el sujeto siempre debe ser una persona determinada e
incluso individualizada.
La relacin jurdica real requiere siempre que su titular est determinado, tanto
para los muebles como para los inmuebles y sea que se haya constituido por
actos entre vivos o por va sucesoria.
En los bienes inmuebles la individualizacin es ms precisa que en los muebles,
con el nombre y apellido del sujeto. Debe ser una persona fsica o jurdica de
existencia actual.
De este modo, slo pueden adquirir derechos por va hereditaria las personas ya
concebidas al tiempo de la muerte del causante.
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En nuestro sistema el juez debe pronunciarse sobre la validez del acto decidiendo,
cuando presenta vicios, si ellos provocan o no su invalidez jurdica (resuelve si el
acto es nulo o anulable).
En cambio el Registrador se pronuncia sobre si el acto es admisible o no al
registro, es decir, si rene los requisitos suficientes, a su entender y dentro de las
facultades que le confiere la ley, para que se admita su inscripcin.
1) Actos y documentos que tienen acceso al Registro
El art. 2 de la ley 17801 establece que de acuerdo con lo dispuesto por los arts.
2505 y 3135 y concordantes del Cdigo Civil para su publicidad, oponibilidad a
terceros y dems provisiones de esta ley en los mencionados registros se
inscribirn o anotarn segn correspondan los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos
reales sobre inmuebles.
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares.
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
Instrumentos pblicos y privados
Los documentos que seala el art. anterior requieren una forma que la ley exige
mediante los instrumentos pblicos o privados.
En los documentos realizados en instrumento privado, el nico requisito que se
exige es el de la autenticacin de firmas. El cumplimiento de este requisito no
transforma el instrumento privado en pblico, sino que lo nico que hace es dar
fe, por intermedio del escribano, de que quien dice que lo ha firmado es realmente
la persona tal.
2) Funcin calificadora
Es el anlisis que realiza el registrador al documento que pretende ser inscripto.
El registrador es el empleado encargado de analizar y anotar el documento. Est
facultado para decidir si el documento se inscribe o no. En caso de negativa, la
ltima instancia a la que se puede llegar es el Jefe de Registro de la Propiedad.
Casos que se pueden dar:
1) Documento sin defectos
inscripcin
2) Doc. con defecto subsanable
inscripcin provisoria por 180
das para subsanar
3) Doc. con defecto no subsanable
rechazo
3) Defectos subsanables e insubsanables (Ley 17801)
El registrador examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los
documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que resultare de ellos y
de los sistemas respectivos (Art. 8)
Si el registrador observase el documento proceder de la siguiente manera (art.
9):
a) rechazar los viciados de NULIDAD ABSOLUTA y MANIFIESTA (no
subsanables)
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b) los que no tengan vicios con ese carcter sern devueltos dentro de los 30
das de presentados y anotados provisionalmente por 180 das (inscripcin
preventiva) para que se subsane el vicio.
Si el requirente no est de acuerdo con la observacin del registrador debe
solicitar la rectificacin de la decisin al mismo registrador. Si no obstante no se
rectifica, procede el recurso de impugnacin ante el Director del Registro de la
Propiedad, quin fallar sobre quin tiene razn. Si el fallo no reconoce la
pretensin del requirente, queda el ltimo recurso jerrquico administrativo ante
el Superior Tribunal de la Pcia.
Durante todo este proceso se mantendr la inscripcin preventiva y los efectos del
bloqueo registral.
4) Lmites a la funcin calificadora segn los distintos documentos
Existen tres tipos de documentos que pueden ingresar al registro: NOTARIALES,
ADMINISTRATIVOS y JUDICIALES.
Se plantea el problema acerca de la facultad del registrador para analizar de la
misma manera estos tres tipos de documentos.
La doctrina considera que en los documentos Notariales y Administrativos el
registrador posee la facultad para realizar las observaciones del art. 9 (ver arriba
Defectos subsanables e insubsanables).
Pero con relacin a los documentos Judiciales slo puede hacer el anlisis de la
forma extrnseca del art. 8 (interlineados, sobrerraspados no salvados como
corresponde, etc.). Si el registrador tuviese facultades para analizar el contenido
de un documento judicial tendra la jerarqua de juez de jueces.
C) ROGACIN Y PROCEDIMIENTO REGISTRAL
1) Concepto
Se entiende por rogacin la puesta en marcha del procedimiento registral a
pedido de parte interesada. Rogar es la facultad que tiene una persona para pedir
al registro que haga una anotacin pertinente.
2) Personas legitimadas para actuar
La ley 17801 establece en el art. 6 que la situacin registral solo variar a
peticin de:
A) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su
reemplazante legal (si se encuentra de feria o vive en el interior)
B) Quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar
Cuando por ley local estas tareas estuviesen asignadas a funcionarios con
atribuciones exclusivas, la peticin deber ser formulada con su intervencin.
3) Rectificacin de asientos
[remisin arriba pto. A-3 Modificaciones y rectificaciones]
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4) Cancelacin de asientos
La cancelacin presupone un derecho inscripto y un contenido, es decir un
asiento, el cual se deja sin efecto por va de la cancelacin.
EFECTOS: la cancelacin elimina la vigencia del asiento y al caducar traslada
todos sus efectos a la situacin registral anterior, excepto el caso de la
expropiacin. La expropiacin puede eliminar en forma total el asiento registral
como as tambin la matricula.
MATRICU
LA
Asiento
1
Asiento
2
Asiento
3
CADUCIDAD
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C) EL TESORO
1) Concepto y requisitos
Art. 2551.- Se entiende por tesoro todo objeto que no tiene
dueo conocido, y que est oculto o enterrado en un
inmueble, sea de creacin antigua o reciente, con excepcin de
los objetos que se encuentren en los sepulcros, o en los
lugares pblicos, destinados a la sepultura de los muertos.
Los requisitos para que una cosa sea reputada como tesoro son:
a) Debe tratarse de cosa mueble valiosa: es un mueble porque se encuentra
bajo el suelo por el hecho del hombre, distinto a lo que establece el art.
2414:
Art. 2314.- Son inmuebles por su naturaleza ...
...todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del
hombre.
Tampoco es un inmueble por accesin ya que no condice con las normas de
los arts. 2315 y 2316:
Art. 2315.- Son inmuebles por accesin las cosas muebles
que se encuentran realmente inmovilizadas por su adhesin
fsica al suelo, con tal que esta adhesin tenga el carcter de
perpetuidad.
Art. 2316.- Son tambin inmuebles las cosas muebles que se
encuentran puestas intencionalmente, como accesorias de un
inmueble, por el propietario de ste, sin estarlo fsicamente.
Lo de valioso no surge del texto legal, pero s del significado de la palabra.
b) Estar oculta o enterrada
c) Con signos de dominio anterior pero de dueo desconocido: el tesoro no es
una cosa sin dueo, sino sin dueo conocido.
d) no encontrarse en los sepulcros o lugares destinados a sepultura
2) El descubridor
Se entiende por descubridor al que primero haga visible el tesoro, aunque no
tome posesin o no reconozca que se trata de un tesoro:
Art. 2554.- Reptase descubridor del tesoro al primero que lo
haga visible, aunque sea en parte y aunque no tome posesin
de l ni reconozca que es un tesoro, y aunque haya otros que
trabajen con l.
Ezequiel Lpez Diez
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Derechos:
a) si el que descubre el tesoro es el propietario del terreno, adquiere lisa y
llanamente el dominio de l:
Art. 2550.- El que hallare un tesoro ocultado o enterrado, en
casa o fundo propio, adquiere el dominio de l.
b) si el descubridor lo encontr en terreno ajeno, le corresponde la mitad y la
otra mitad corresponde al propietario del suelo:
Art. 2556.- El que halle un tesoro en predio ajeno, es dueo
de la mitad de l. La otra mitad corresponde al propietario del
predio.
c) si es coposeedor corresponde la mitad al descubridor y la otra mitad en
proporcin a los condminos:
Art. 2557.- Si slo es coposeedor, har suyo por mitad el
tesoro que hallare, y la otra mitad se dividir entre todos los
coposeedores, segn su porcin en la posesin.
Prohibicin de bsqueda de tesoros sin autorizacin del dueo del predio
Art. 2552.- Es prohibido buscar tesoros en predios ajenos, sin
licencia del dueo, o del que lo represente, aunque los posea
como simple tenedor; pero el que fuere coposeedor del predio,
o poseedor imperfecto, puede buscarlos, con tal que el predio
sea restituido al estado en que se hallaba.
Con la expresin de poseedor imperfecto se refiere a los que ejercen la posesin
en virtud de un derecho real (ej. usufructuario, usuario, etc.) La nica condicin
que stos tienen, junto con los coposeedores, es la de restituir el predio al estado
en que se hallaba.
Si alguien busca tesoros en predio ajeno sin autorizacin del dueo, no puede
invocar los derechos del descubridor. Pero si ha iniciado trabajos, aun sin
autorizacin, con otros fines, y halla un tesoro, tiene tales derechos:
Art. 2561.- El derecho del descubridor del tesoro no puede
ser invocado sino respecto de los tesoros encontrados
casualmente. Tampoco puede ser invocado por el obrero al
cual el propietario del predio le hubiese encargado hacer
excavaciones buscando un tesoro, ni por otros que lo hicieren
sin autorizacin del propietario. En estos casos, el tesoro
hallado pertenece a este ltimo.
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2) Derechos
Art. 577.- Antes de la tradicin de la cosa, el acreedor no
adquiere sobre ella ningn derecho real.
Art. 3265.- Todos los derechos que una persona transmite por
contrato a otra persona, slo pasan al adquirente de esos
derechos por la tradicin, con excepcin de lo que se dispone
respecto a las sucesiones.
Ya especficamente en el tema de la tradicin traslativa del dominio el Cdigo Civil
establece:
Art. 2603.- Los nicos derechos que pueden transmitirse por
la tradicin, son los que son propios del que la hace.
Esta regla sufre importantes excepciones que a continuacin vemos.
3) Excepciones en materia de muebles e inmuebles
a)
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BOLILLA 8
Adquisicin del dominio de cosas muebles
A) REGIMEN GENERAL
1) El art. 2412. Origen y fundamento
Art. 2412.- La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea
a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de
ella, y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si
la cosa no hubiese sido robada o perdida.
El modo de adquirir del art. 2412 ha ido evolucionando como una excepcin a
la reivindicacin.
En el derecho francs es donde encontramos un escalonamiento de este principio
aplicado a la posibilidad de reivindicacin de la cosa mueble.
En el antiguo derecho francs, el propietario tena acciones contra el actual
poseedor de una cosa mueble, salvo, cuando sta se encontraba en poder de
alguien que la haba obtenido del depositario o acreedor del prendario.
Ms tarde en el derecho francs, con la influencia del derecho romano, como
regla general y en todos los casos aparece la reivindicacin con plazo de
prescripcin de 3, 10, 20 y hasta 30 aos. Sin embargo se le sigue negando la
reivindicacin al acreedor hipotecario; slo en los casos de hipoteca los muebles
no tienen persecucin por hipoteca.
Esta situacin lesionaba la seguridad en el trfico de las cosas muebles, y su
actual poseedor nunca consolidaba su derecho. Por ello se fueron reduciendo los
plazos de reivindicacin, hasta que se termin por negar la reivindicacin a quien
hubiere confiado la cosa a otro.
Nuestro Cdigo Civil se apoy en la mxima del Cdigo Civil francs y as, el
legislador sanciona el principio del art. 2412.
El principio requiere como regla general la concurrencia de tres sujetos:
1) LEGITIMO PROPIETARIO: que transmite la cosa mueble en simple tenencia
2) INTERMEDIARIO: simple tenedor a quien le fue transmitida la cosa mueble
por el legtimo propietario, y que despus la enajena
3) ADQUIRENTE DE BUENA FE: adquiere del intermediario creyndolo el
legtimo propietario.
FUNDAMENTO PRCTICO
AGILIDAD Y SEGURIDAD EN EL TRFICO COMERCIAL: sin el principio del art.
2412, existira una imposibilidad en obtener ttulos seguros y con rapidez, lo que
hara imposible la adquisicin confiada de cosas muebles ante la necesidad de
estudiar los antecedentes dominiales del enajenante. La validez del ms
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Art. 2351.- Habr posesin de las cosas, cuando alguna persona, por
s o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intencin de someterla
al ejercicio de un derecho de propiedad.
c) buena fe
Tambin se presume iuris tantum. Art. 2356 y 2362:
Art. 2356.- La posesin puede ser de buena o de mala fe. La
posesin es de buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o error
de hecho, se persuadiere de su legitimidad.
Art. 2362.- Todo poseedor tiene para s la presuncin de la buena
fe de su posesin, hasta que se pruebe lo contrario, salvo los
casos en que la mala fe se presuma.
d) desapoderamiento voluntario
Slo se considera aplicable la presuncin de propiedad cuando el propietario se
hubiere desprendido voluntariamente de la cosa, pero no en el caso de que el
traspaso de la posesin no hubiere sido voluntario.
3) Exclusin de las cosas robadas o perdidas y las trasmitidas a ttulo
gratuito
El poseedor de buena fe se presume propietario y tiene, en consecuencia, el poder
de repeler cualquier accin de reivindicacin de la cosa mueble. Pero existen dos
casos de excepcin a este principio:
A) COSAS ROBADAS O PERDIDAS: si de tales cosas se trata y aunque las haya
adquirido a ttulo oneroso, su poseedor aunque sea de buena fe, no est a
cubierto de la reivindicacin. Art. 2765:
Art. 2765.- El que ha perdido, o a quien se ha robado una
cosa mueble, puede reivindicarla, aunque se halle en un
tercer poseedor de buena fe.
La cosa robada est definida en el art. 2766:
Art. 2766.- La calidad de cosa robada slo es aplicable a la
sustraccin fraudulenta de la cosa ajena, y no a un abuso de
confianza, violacin de un depsito, ni a ningn acto de engao o
estafa que hubiese hecho salir la cosa del poder del propietario.
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En cuanto a las cosas perdidas esta calificacin se aplica a las que se extraviaron
por caso fortuito o fuerza mayor, y adems a los supuestos de prdida por
negligencia inimputable al poseedor, envo a una direccin equivocada, etc.
B) COSAS TRANSMITIDAS A TTULO GRATUITO: para repeler la accin
reivindicatoria es necesario que el poseedor la haya adquirido a ttulo oneroso.
Art. 2767 y 2778, segunda parte:
Art. 2767.- La accin de reivindicacin no es admisible
contra el poseedor de buena fe de una cosa mueble, que
hubiese pagado el valor a la persona a la cual el demandante
la haba confiado para servirse de ella, para guardarla o para
cualquier otro objeto.
Art. 2778.- Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicacin
compete ... contra el actual poseedor, aunque de buena fe, que
la hubiese [adquirido] de un enajenante de buena fe, si la
hubo [adquirido] por ttulo gratuito y el enajenante estaba
obligado a restituirla al reivindicante, como el sucesor del
comodatario que hubiese credo que la cosa era propia de su
autor.
Hay que aclarar que el principio del art. 2412 slo requiere para la presuncin de
propiedad la posesin y la buena fe. Entonces debemos concluir que slo para
paralizar la accin reivindicatoria, es decir, slo frente al propietario anterior
se requiere, adems, el ttulo oneroso de su adquisicin.
En conclusin, el poseedor de buena fe es propietario frente a todos, la haya
adquirido a ttulo oneroso o gratuito, pero frente al propietario originario, slo
podr repeler su accin reivindicatoria si adquiri a titulo oneroso.
TRANSMISION
de
SIMPLE
TENENCIA
PROPIETA
INTERMEDIAR
RIO
IO
TRANSMISIONES A TITULO
GRATUITO
3 poseedor de
Bna Fe
TRANSMISION
TITULO
ONEROSO
3 poseedor de
Bna Fe
3 poseedor de
Bna Fe
3 poseedor de
Bna Fe
110
P OS IB IL I DAD DE RE IV IN DIC A R
(slo el PROPIETARIO)
111
112
C) LOS SEMOVIENTES
1) Dualidad de legislacin
La riqueza ganadera de nuestro pas trajo como consecuencia la necesidad de
idear un sistema diferente del que regla las dems cosas muebles.
Despus de dictada la Constitucin Nacional de 1853, algunas provincias
sancionaron sus cdigos rurales, refirindose al sistema de marcas y seales
para la individualizacin del ganado.
Posteriormente se dict el Cdigo Civil, sin que contuviese una sola norma
referida a los semovientes especficamente; por lo que stos quedaron
contemplados dentro del principio rector del art. 2412. Para el Cdigo Civil el
propietario del semoviente es el poseedor de buena fe y nada ms.
2) Normas provinciales. Posible inconstitucionalidad. Sus alcances y
efectos
Atendiendo a las necesidades prcticas, las provincias legislaron en sus
Cdigos Rurales y en sus leyes provinciales (an despus del dictado del Cd.
Civil) sobre los medios de identificacin colectiva del ganado.
Por razones de polica rural, las provincias pueden imponer que el ganado se
marque o se seale, pero no pueden otorgar a esas marcas o seales un alcance
probatorio de la propiedad de los animales. Esto significa oponerse al imperativo
constitucional que reserva a la Nacin la legislacin civil, y dentro de sta se
ubica la materia referida a adquisicin, transmisin y perdida de la propiedad.
Las provincias no tienen poder constitucional para legislar sobre la condicin
jurdica patrimonial del ganado. Erradamente se han atribuido poderes de
legislacin que no les corresponden.
Los distintos cdigos rurales provinciales han asignado a la marca o seal
diferentes alcances probatorios:
a) PRUEBA IURE ET DE IURE DE LA PROPIEDAD
b) PRUEBA IURIS TANTUM DE LA PROPIEDAD
c) OMISIN DE DESIGNAR UN VALOR PROBATORIO
3) Ventajas de las marcas y seales [LEY NACIONAL 22939]
Con el propsito de subsanar el problema por la discordancia entre el rgimen del
Cdigo Civil y el de las legislaciones locales en materia de semovientes, fue
sancionada en 1983, la ley 22939 de marcas y seales de ganado, con vigencia
en todo el pas.
La ley establece la obligacin de todo propietario de ganado mayor o menor de
tener registrado a su nombre el diseo a emplearse para marcar o sealar su
ganado; y adems la de marcarlo o sealarlo.
El incumplimiento de esas obligaciones priva a todo propietario de los animales
de los derechos que la ley 22939 acuerda referentes al rgimen de propiedad del
ganado.
113
Se excluyen de las disposiciones de sta ley a los casos previstos por la ley 20378
relativa a los equinos de pura sangre de carrera.
PROPIEDAD DEL GANADO: supuestos:
1) ANIMALES SIN MARCA O SEAL (o con marca no suficientemente clara): su
propiedad queda sometida al rgimen comn de las cosas muebles.
2) ANIMALES MARCADOS O SEALADOS: pertenecen a quien tiene el registro a
su nombre de la marca o seal aplicada al animal.
3) ANIMALES DE RAZA: la propiedad se prueba por el certificado de inscripcin
en los respectivos registros genealgicos reconocidos por la ley. Quedan excluidos
los caballos pura sangre de carrera.
TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD: la ley distingue dos casos:
a) GANADO COMN: la transmisin deber instrumentarse con un certificado de
adquisicin que, otorgado por las partes, ser autentificado por la autoridad local
competente.
El certificado de adquisicin NO ES SUFICIENTE por s para transmitir la
propiedad; es indispensable que vaya seguido de la tradicin o entrega efectiva del
ganado objeto del acto. La inscripcin del certificado NO ES CONSTITUTIVA DEL
DOMINIO.
b) ANIMALES DE RAZA: la transmisin de dominio podr [redaccin poco
precisa] perfeccionarse mediante acuerdo de partes por la inscripcin del acto en
los registros genealgicos (libros) reconocidos. La inscripcin resulta obligatoria
para perfeccionar la transmisin del dominio, de ah que se pueda entender que
esa inscripcin TIENE CARCTER CONSTITUTIVO (discusin doctrinaria).
4) Los libros y la propiedad de los animales de raza. La ley 20378
[caballos pura sangre de carrera]
Sobre los animales de raza remitimos al punto anterior.
De los registros genealgicos de los animales de raza (libros) resulta el pedigr,
como as tambin la transmisin de la propiedad y dems datos que los afecten.
Ley 20378 [caballos pura sangre de carrera]
Con relacin a los caballos pura sangre de carreras, la ley 20378 oficializ los
registros genealgicos de stos animales, estableciendo que la transmisin del
dominio de los mismos se entender perfeccionada, AUN ENTRE PARTES, slo
mediante la inscripcin de dicha transmisin a esos registros.
Estos registros genealgicos debern estar reconocidos por el Ministerio de
Agricultura y Ganadera.
La inscripcin acredita el origen, la calidad como ejemplares de pedigr y la
propiedad de los animales a favor del titular.
Los registros estn habilitados para cumplimentar la anotacin de actos de
disposicin, medidas precautorias, gravmenes u otras restricciones del dominio
convenidas u ordenadas por disposicin judicial.
114
D) LOS AUTOMOTORES
1) y 2) El Registro de Automotores y la inscripcin constitutiva
Por el decreto ley 6582/58 se convierte a los automotores en cosas muebles
registrables.
La transmisin del dominio de los automotores deber formalizarse por
instrumento pblico o privado y slo producir efectos entre las partes y con
relacin a terceros desde la fecha de su inscripcin en el Registro Nacional de la
Propiedad del Automotor. (Art. 1, decr. Ley 6582/58)
La inscripcin inicial del vehculo lleva a la apertura del legajo del automotor con
su pertinente matriculacin, donde se identifica al vehculo a travs de una
PLACA ALFANUMRICA. Se adopta el sistema del folio real. En el legajo deber
inscribirse el dominio del automotor, sus modificaciones, su extincin, sus
transmisiones y gravmenes, los embargos y otras medidas cautelares y tambin
el retiro definitivo de uso del automotor.
La inscripcin inicial implica la emisin de dos documentos:
A) EL TTULO DEL AUTOMOTOR: sirve para probar las condiciones de dominio y
gravmenes del bien, pero slo hasta la fecha en que se expidi (cuando se
inscribi), es decir que tiene un valor histrico.
B) LA CDULA DE IDENTIFICACIN: autoriza el uso del automotor, pero no
resulta idnea para demostrar su dominio.
La inscripcin est impuesta con CARCTER CONSTITUTIVO, lo que significa
que el derecho real no existe para nadie sobre un automotor si la transferencia al
adquirente no ha sido inscripta, AN CUANDO se haya hecho a aqul la tradicin
del vehculo.
La inscripcin del automotor puede ser hecha por cualquiera de las dos partes.
En ausencia de convencin al respecto, la ley impone al adquirente la obligacin
de solicitarla dentro de los 10 das de celebrado el acto. Si el adquirente no lo
hace, el transmitente tiene facultad para de denunciar esta circunstancia ante el
Registro. Es lo que se conoce como DENUNCIA DE VENTA. Denunciada la falta
de inscripcin, el Registro intima al adquirente a inscribir la transmisin en el
plazo de 30 das. Si el adquirente no comparece, el registro ordena el
SECUESTRO DEL AUTOMOTOR. En la prctica, el secuestro no se lleva a cabo.
La denuncia de venta produce la extincin de la autorizacin de circular hasta
que no se realice la inscripcin. Tambin exime al transmitente (que es todava
titular), desde la denuncia en adelante, de la responsabilidad por los daos y
perjuicios provocados en siniestros que involucran al automotor transmitido.
3) Principios registrales aplicables. Remisin
Los principios registrales aplicables son:
Ezequiel Lpez Diez
115
B)
INSCRIPCIN VALE TTULO: el principio del art. 2412 del Cd. Civil de que
116
cdula de identificacin
certificado de dominio
La sola exhibicin del ttulo del automotor y de la cdula de identificacin, no
basta para la verificacin jurdica. El ttulo del automotor tiene solamente valor
histrico (hasta el da que fue inscripto), y la cdula de identificacin carece de
valor probatorio suficiente del dominio. Por eso la ley exige el CERTIFICADO DE
DOMINIO que deber ser solicitado al Registro Automotor, en el cual consta la
situacin jurdica actual del automotor.
El certificado de dominio expedido por el Registro Automotor, tiene un trmino de
validez de 15 das. Su expedicin queda registrada en el legajo del automotor y
acarrea el BLOQUEO REGISTRAL o RESERVA DE PRIORIDAD.
Si no se verifica jurdicamente no obsta la transmisin del dominio, ya que la ley
presume que el adquirente conoca la situacin jurdica del bien. Pero, en este
caso, el adquirente no podr invocar su buena fe.
En conclusin, para ser considerado de buena fe, el adquirente debe reunir los
siguientes requisitos:
1) ADQUIRIR del PROPIETARIO REGISTRAL
2) VERIFICAR JURDICAMENTE exigiendo la EXHIBICIN de
TITULO AUTOMOTOR
CEDULA DE
IDENTIFICACIN
CERTIFICADO DE
DOMINIO
3) VERIFICAR FISICAMENTE: identificacin del vehculo real con el del
ttulo
4) INSCRIBIR LA TRANSFERENCIA
D) USUCAPIN: hay que distinguir dos tipos de usucapin para los automotores:
a) USUCAPIN SECUNDUM TABULAS: se cumple a favor de una persona
que se halla INSCRIPTA como propietario del vehculo en el Registro, pero que a
causa de haberlo adquirido de un no propietario, necesita bonificar su ttulo.
El decreto 6582/58 establece (art. 4) como requisitos para que opere esta clase
de usucapin:
1)
2)
3)
4)
117
ESTA INSCRIPTA (es poseedor de mala fe) y va contra el titular inscripto. En este
caso, a pesar de no haberse efectuado la inscripcin de la transferencia, el
adquirente lo ha sido del verdadero propietario capaz. El adquirente no tiene el
dominio, debido al defecto de inscripcin, y por lo tanto debe ser considerado de
mala fe. Esta hiptesis de prescripcin adquisitiva implica la posibilidad de hacer
jugar a favor del poseedor de mala fe la usucapin larga del Cdigo Civil (arts.
4015 y 4016).
D) LAS COSAS PERDIDAS [arts. 2530 al 2539]
1) Nocin. Distincin con las cosas abandonadas
Una cosa se considera pedida cuando el dueo no mantiene contacto con la
misma y no puede ejercer su derecho sobre ella, por ignorar o haber olvidado el
lugar donde se encuentra.
Las cosas perdidas no son susceptibles de apropiacin. No son res nullius
porque parten del supuesto de que tienen dueo, aunque eventualmente y
momentneamente no pueda ser individualizado.
No son cosas abandonadas por que el desprendimiento no es del sujeto no fue
voluntario ni con nimo de abandonarlas.
Al respecto el Cdigo establece una presuncin en el art. 2430:
Art. 2530.- En caso de duda, no se presume que la cosa ha
sido abandonada por su dueo sino que ha sido perdida, si es
cosa de algn valor.
El desprendimiento de la cosa debe haberse producido de tal modo que la cosa
haya salido de la esfera de custodia y haya quedado en algn lugar donde tienen
acceso otras personas que estn en condiciones de hallarlas.
2) Derechos y deberes del hallador
El Cdigo Civil establece el grado de responsabilidad del hallador que toma la
cosa. Art. 2531:
118
119
120
121
BOLILLA 9
ADQUISICIN Y EXTINCIN DE LOS DERECHOS REALES
A) LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA O USUCAPIN
1) Nocin. Fundamentos
La prescripcin adquisitiva (usucapin) es otro modo de adquirir el dominio y
otros derechos reales (usufructo, uso habitacin y ciertas clases de
servidumbres).
Llamamos prescripcin adquisitiva a la adquisicin del dominio (u otro derecho
real) por la posesin continua e ininterrumpida, pblica y pacfica, por el plazo
que fija la ley. El plazo variar segn que, adems de los elementos mencionados,
se agreguen los de justo ttulo y buena fe (usucapin breve) o que falten ambos o
alguno de ellos (usucapin larga).
El fundamento se basa en la limitacin al principio de que nadie puede transmitir
a otro un derecho mejor o ms extenso que el que posee. Si se aplicase
rigurosamente este principio, tendramos que remontarnos, en cada caso, o bien
a la propiedad originaria dada por el Estado, o bien la investigacin se perdera el
tiempo sin que fuera posible establecer con certidumbre la autenticidad del
derecho.
Los actuales poseedores podran verse expuestos a que surgiera un reivindicante
esgrimiendo ttulos de sus ancestros.
Esta incertidumbre acarreara una inseguridad en las transacciones y alejara la
posibilidad de que se hicieran inversiones importantes en inmuebles, con
perjuicio de la comunidad toda.
La prescripcin responde a fines de seguridad jurdica y de conveniencia social y
por ello es una institucin de orden pblico.
2) Requisitos generales
El artculo 3948 define la prescripcin:
Art. 3948.- La prescripcin para adquirir, es un derecho por
el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la
propiedad de ella por la continuacin de la posesin, durante
el tiempo fijado por la ley.
Debemos hacer dos observaciones a este artculo:
1) La prescripcin no es un derecho, sino un modo de adquirirlo (art. 2524 inc.
7mo)
2) La ley 17711 incluye a las cosas muebles como objeto de la usucapin
122
Cosa prescriptible
La prescripcin se aplica a oda clase de cosas que sean susceptibles de dominio o
posesin. La usucapin puede recaer sobre cosas inmuebles o sobre cosas
muebles:
a) Cosas inmuebles: en los inmuebles se distinguen dos clases de
prescripcin: la ordinaria o corta y la extraordinaria o larga (como la del
Cabeza). En la primera se exigen mayores requisitos pero se privilegia al
poseedor con una sensible reduccin del plazo. En la segunda los requisitos
son menores, pero el plazo es mayor.
b) Cosas muebles: la prescripcin se establece en 3 aos si la cosa es no
registrable, y en 2 aos si se trata de cosa registrable.
Existen importantes excepciones a estos principios, segn las cuales no son
susceptibles de prescripcin:
1) Los bienes de dominio pblico del Estado; ni los de la Iglesia Catlica
mientras estn destinados al culto
2) Las cosas muebles que no son robadas o perdidas, pues, siendo la posesin
de buena fe, rige la presuncin de propiedad (art. 2412)
3) Los derechos, pues no son susceptibles de posesin (art. 2400). No
confundir objeto de la prescripcin (cosa), con derechos sobre los cuales recae la
prescripcin (derechos reales que se ejercen por la posesin)
4) Se pueden adquirir por prescripcin los derechos reales que se ejercen por
la posesin, excepto los de garanta y las servidumbres continuas y aparentes
Posesin a ttulo de dueo
Respecto al sujeto se requiere en primer trmino la capacidad:
Art. 3950.- Todos los que pueden adquirir pueden prescribir.
Los incapaces de derecho (tienen prohibicin para adquirir) no pueden adquirir
por prescripcin corta ya que no pueden invocar buena fe. Pero no hay
impedimento para adquirir por prescripcin larga, que se funda slo en la
posesin.
Se puede prescribir contra cualquier persona, excepto contra el Estado y la Iglesia
en las cosas que no se pueden prescribir (visto ut supra).
La segunda condicin que se requiere en el sujeto tiene que ver con la posesin.
La posesin debe entenderse en sentido estricto, es decir a titulo de dueo
(animus domini y corpus). El que ha adquirido la cosa como simple tenedor no
podr usucapir, a menos que se produzca la interversin del ttulo.
No es esencial que la posesin se ejerza personalmente. Si alguien tiene la cosa a
nombre del poseedor, ser este ltimo el que se beneficie con la prescripcin.
123
Continua e ininterrumpida
Estos requisitos surgen de los artculos:
Art. 3948.- La prescripcin para adquirir, es un derecho por
el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la
propiedad de ella por la continuacin de la posesin,
durante el tiempo fijado por la ley.
Art. 3999.- El que adquiere un inmueble con buena fe y justo
ttulo prescribe la propiedad por la posesin continua de diez
aos.
Art. 4016.- Al que ha posedo durante veinte aos sin
interrupcin alguna, no puede oponrsele ni la falta de ttulo
ni su nulidad, ni la mala fe en la posesin.
No se debe confundir la interrupcin de la posesin con la interrupcin de la
prescripcin a la que se refieren estas normas. Si la posesin se pierde, por este
solo hecho no se interrumpe la prescripcin. Lo que se interrumpe es la posesin.
Para que la interrupcin de la posesin provoque la interrupcin de la
prescripcin es necesario que se prive al poseedor durante un ao, y siempre que
durante ese ao la posesin del ocupante no haya sido interrumpida por
demanda o reconocimiento (arts. 3984 y 3985):
Art. 3984.- La prescripcin se interrumpe cuando se priva al
poseedor durante un ao, del goce de la cosa por el antiguo
propietario, o por un tercero, aunque la nueva posesin sea
ilegtima, injusta o violenta.
Art. 3985.- Aunque la posesin de un nuevo ocupante
hubiese durado ms de un ao, si ella misma ha sido
interrumpida por una demanda, antes de expirar el ao, o por
el reconocimiento del derecho del demandante, la nueva
posesin no causa la interrupcin de la prescripcin.
Pblica
Este requisito no surge expresamente de las normas, pero la doctrina en general
coincide en que debe serlo. Si el poseedor debe comportase como lo hara un
propietario, no se configura tal condicin si se ocultan las actitudes de modo que
no puedan ser conocidas por terceros o por el anterior poseedor. Adems, si se
Ezequiel Lpez Diez
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3)
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131
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133
Efectos de la sentencia
La participacin de las personas presuntamente legitimadas para actuar en el
juicio permite dar a la sentencia el valor de cosa juzgada. Ello no quiere decir
oponibilidad erga omnes, pues la cosa juzgada lo es respecto de las partes. Pero la
sentencia, una vez inscripta en el Registro de la Propiedad, es la exteriorizacin
del ttulo de adquisicin y, el derecho real as adquirido, es oponible erga omnes.
D) USUCAPION DE MUEBLES
1) Cdigo Civil y Cdigo de Comercio
El Cdigo Civil no contempl la prescripcin para adquirir cosas muebles. Por el
contrario, en la nota al artculo 3948 expresa que en las cosas muebles, valiendo
la posesin por ttulo, no tenemos prescripcin de cosas muebles.
El Cdigo de Comercio en su artculo 477, establece un trmino de prescripcin
de tres aos para la adquisicin de la propiedad de una cosa mueble que hubiera
sido poseda de buena fe, siendo robada o perdida.
La reforma de la ley 17711 incluye el artculo 4016 bis para amparar la situacin
del poseedor de buena fe de cosa mueble robada o perdida.
2) El nuevo artculo 4046 bis
Art. 4016 bis- El que durante tres aos ha posedo con
buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el
dominio por prescripcin. Si se trata de cosas muebles cuya
transferencia exija inscripcin en registros creados o a
crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos aos en el
mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En
ambos casos la posesin debe ser de buena fe y continua.
Las crticas que se hacen a este artculo son:
a) No se contempla el caso del poseedor de mala fe
b) No se exige que la cosa est inscripta a nombre del poseedor, ni se considera
a la inscripcin como punto de arranque del cmputo del plazo. Hay que
interpretar que la posesin de buena fe de una cosa registrable slo es
computable cuando ella est inscripta, y el plazo corre desde el momento de
la inscripcin. Esto es as porque si falta la inscripcin a nombre del
poseedor, y ella es exigida por la ley para que se opere la transmisin, el
poseedor no podr alegar la buena fe; adems slo la inscripcin registral
puede justificar la abreviacin del lapso de prescripcin.
Las cosas muebles registrables que tienen regmenes especiales, no estn regidas
por el artculo 4016 bis. Es el caso de los automotores. La reforma no derog el
rgimen del decreto-ley 6582/58 (rgimen automotor), ahora ordenado por el
decreto 4560/73. El rgimen automotor tiene una registracin de carcter
constitutivo, razn por la cual la ley no habla de prescripcin. El titular inscripto
es dueo, hasta tanto se reivindique con xito y se inscriba la sentencia. La
Ezequiel Lpez Diez
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136
3) DEL CONDOMINIO:
El condominio se extingue para el conjunto de los condminos por los mismos
modos que el dominio, admitindose la divisin entre modos absolutos y relativos.
Pero hay tambin formas tpicas de extincin del condominio, tales como la
adquisicin de todas las partes por uno de los condminos y la particin.
a) Particin
Art. 2692.- Cada copropietario est autorizado a pedir en
cualquier tiempo la divisin de la cosa comn, cuando no se
encuentre sometida a una indivisin forzosa.
A este derecho no pueden renunciar los condminos de una manera indefinida,
aunque les est permitido convenir la indivisin por un trmino que no exceda de
5 aos.
El artculo 2695 establece los efectos de la particin:
Art. 2695.- La divisin entre los copropietarios es slo
declarativa y no traslativa de la propiedad, en el sentido
de que cada condmino debe ser considerado como que
hubiere sido, desde el origen de la indivisin, propietario
exclusivo de lo que le hubiere correspondido en su lote, y
como que nunca hubiese tenido ningn derecho de propiedad
en lo que ha tocado a los otros condminos.
El Cdigo Civil adopta el efecto declarativo y retroactivo, de modo que quien es
adjudicatario de una cosa, o parte de una cosa, que mantuvo en condominio con
otros, se reputa como si hubiera sido propietario exclusivo de la misma desde el
comienzo del condominio y no desde su extincin.
La particin puede hacerse en especie cuando la cosa es divisible, resultando
cada uno de los condminos adjudicatario de una parte o lote.
Si la cosa es indivisible la divisin en especie no puede realizarse y los
condminos tendrn que optar por la venta, distribuyndose el dinero
proporcionalmente.
Siempre que pueda hacerse la divisin en especie, esta es la forma preferida por
la ley:
Art. 3475 bis.- Existiendo posibilidad de dividir y adjudicar
los bienes en especie, no se podr exigir por los coherederos
[copropietarios] la venta de ellos.
b) Otros modos de extincin del condominio
Los otros modos de extincin del condominio tienen que ver con los modos de
extincin del dominio (remisin).
137
4) DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL:
Se distinguen entre modos de extincin que son comunes al dominio en general y
aplicables al rgimen de propiedad horizontal, y los que son tpicos o exclusivos
de este sistema.
Entre los modos en general son aplicables la enajenacin, la transmisin judicial
y el abandono. La prescripcin adquisitiva tambin extingue el dominio
horizontal del titular.
a) Destruccin total
Si bien este modo es genrico, en el caso de la propiedad horizontal adquiere
caractersticas especiales.
Se considera destruccin total cuando la misma supera las dos terceras partes
(2/3) del valor, si no es as se trata de destruccin parcial. La fijacin del valor
debe hacerse por peritos, considerando el valor del edificio en su totalidad antes
de la destruccin y comparndolo con el valor del edificio despus, descontndose
el precio del terreno.
En la destruccin total cualquier propietario puede pedir la venta del terreno y los
materiales. Se considera extinguido el sistema (de propiedad horizontal).
En la destruccin parcial inferior a las dos terceras partes del valor, la mayora
puede obligar a la minora a reconstruir el edificio, por lo que no se configura un
supuesto de extincin.
En caso de destruccin total (incluida la parcial mayor a 2/3) el rgimen se
extingue y por ende el dominio horizontal por falta de idoneidad en el objeto,
sustituyndose por un condominio sobre terreno y los restos de la construccin y
escombros.
VETUSTEZ: en la destruccin la situacin aparece estimable objetivamente, en
cambio en la vetustez (antigedad, ruina) la determinacin puede responder a
criterios subjetivos. La ley determina una mayora especfica no slo respecto a la
proporcin (fsica) sino tambin a la forma del cmputo (por valor).
A diferencia del caso de destruccin, si la mayora resuelve reconstruir el edificio
vetusto, no puede obligar a la minora a contribuir en dicha reconstruccin. Si se
resuelve demoler, se siguen las mismas reglas que la destruccin.
b) Desafectacin
La desafectacin del rgimen de propiedad horizontal se hace por unanimidad de
todos los propietarios, sea para enajenarlo en bloque o para demolerlo aunque no
se den los extremos de destruccin o vetustez.
La desafectacin puede efectuarse por el adquirente de todas las unidades.
Mientras la desafectacin no suceda, el rgimen contina, lo que se evidencia en
la facultad del propietario de vender nuevamente las unidades e implica la
subsistencia del sistema.
FIN BOLILLA 9
138
BOLILLA 12
CONDOMINIO
A) CONDOMINIO
1) Concepto
Art. 2673.- El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a
varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o
inmueble.
139
LA COMUNIDAD HEREDITARIA: la comunidad hereditaria recae sobre todos los bienes que
conforman la herencia. El condominio recae solamente sobre las cosas.
3) Naturaleza jurdica
Comunidad y condominio: la comunidad se da cuando varias personas tienen
derechos de la misma naturaleza y en forma conjunta sobre uno o ms bienes. La
comunidad entonces puede estar referida a derechos reales o creditorios, a
patrimonios o partes alcuotas de ellos. Cuando est referida a un derecho real
sobre cosa propia, estamos ante un condominio. La relacin entre comunidad y
condominio es de gnero a especie.
El condominio es derecho de propiedad y recae sobre cosas. No es condominio la
comunin de bienes que no sean cosas.
Unidad o pluralidad de derechos: se puede concebir el condominio como un
derecho nico con un sujeto plural, o bien considerar que hay tantos derechos
como titulares.
Teniendo en cuenta el modo como el Cdigo regula el condominio, sealando
detalladamente las facultades de cada uno de los titulares respecto de la parte
indivisa y respecto de la cosa comn, es coherente inclinarse por la autonoma de
cada derecho. En consecuencia, cada uno de los condminos tiene un derecho
real cuyo contenido est limitado por el derecho de los otros condminos.
4) Fuentes
El art. 2675 enumera como fuentes del condominio:
Art. 2675.- El condominio se constituye por contrato, por actos de ltima
voluntad, o en los casos que la ley designa.
a) CONTRATOS: puede ser oneroso o gratuito, sea que dos o ms personas adquieran de otra
una cosa mueble o inmueble, sea que el propietario enajene una cuota parte de su propiedad
ntegra y exclusiva.
140
5) Condominio romanista
En Roma, la nota de exclusividad del dominio descartaba la posibilidad de la
existencia de pluralidad de propietarios sobre una misma cosa, pero poda existir
una forma de copropiedad por partes iguales: communio pro indiviso. Cada
condmino poda disponer de su cuota, enajenndola o pignorndola, etc., pero
no poda ejercer derechos sobre la cosa o sus partes materiales sino en unin con
el resto de los condminos, reteniendo siempre el derecho de pedir la disolucin
mediante la accin de particin.
Condominio germnico
A diferencia del romano, el sistema germnico est inspirado en la propiedad
colectiva, en la que los partcipes estn recprocamente vinculados, no
formndose partes alcuotas desligadas unas de otras, lo que dificulta el trfico
de la copropiedad.
Los rasgos fundamentales de ste sistema son:
Nadie puede disponer libremente de su parte
Nadie puede exigir libremente la divisin
La administracin ordinaria no tiene rgimen de mayoras, para cualquier
decisin se necesita la unanimidad
Este sistema llamado solidarista, slo se aplica excepcionalmente en el derecho
alemn actual. La regla es hoy el sistema romnico.
MODOS DE ADQUISICIN [no figura en el programa]
Esto es aplicable tanto a los modos originarios como a los derivados (tradicin), siendo
141
La nica limitacin que la ley dispone, adems de las restricciones que son
inherentes a la propiedad, en el condominio, es la que hace necesario
compatibilizar el ejercicio de los derechos de los condminos.
1) FACULTAD DE ENAJENAR
Art. 2677.- Cada condmino puede enajenar su parte indivisa, y sus
acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la divisin
entre los comuneros.
142
embargarla y hacerla vender, nada impide que, siendo hipotecarios ejerzan el ius
distrahendi y hagan ejecutar dicha parte indivisa.
El principio de la convalidacin estableca que todos los derechos reales son
convalidables, excepto la hipoteca. Si el constituyente no es propietario de la cosa,
en principio, no podra constituir hipoteca sobre su parte materialmente
determinada, por no ser dueo exclusivo de ella. Pero si la hubiera constituido,
slo ser vlida en la medida en que esa porcin material le corresponda en la
particin. Esto se debe al efecto declarativo de la particin, por el cual se entiende
que el condmino fue propietario de la misma desde la constitucin del
condominio y no desde la fecha de la particin, es decir con efecto retroactivo.
3) FACULTAD DE CONSTITUIR USUFRUCTO
Art. 2843.- El usufructo puede establecerse por el condmino de un fundo
posedo en comn con otros, de su parte indivisa.
Hay que recordar que el art. 2409 excluye la posibilidad de poseer una parte
ideal, en abstracto, de una cosa:
Art. 2409.- Dos o ms personas pueden tomar en comn la posesin de
una cosa indivisible, y cada una de ellas adquiere la posesin de toda la
cosa.
143
Art. 2761.- Son tambin reivindicables las partes ideales de los muebles o
inmuebles, por cada uno de los condminos contra cada uno de los
coposeedores.
La primera de las normas (2680) sienta el principio del ius prohibendi que
compete a cada condmino, de manera que basta que alguno de los condminos
se oponga a la realizacin de actos materiales o jurdicos, para que stos no se
puedan llevar a cabo. Entre estos actos materiales se encuentran el uso y goce de
la cosa.
Si no hay oposicin la segunda norma (2648) permite a los condminos gozar de
la cosa comn conforme a su destino, con la limitacin de no deteriorarla en
inters particular.
Si existe oposicin de uno de los condminos, deben resolver todos sobre si se
pone en administracin, se alquila o arrienda. Si no se ponen de acuerdo, y no se
pide la divisin, prevalece la decisin de la mayora.
Otra norma que reafirma estos principios es la del art. 2681:
Art. 2681.- Ninguno de los condminos puede hacer en la cosa comn
innovaciones materiales, sin el consentimiento de todos los otros.
1) ACTOS JURDICOS
Art. 2682.- El condmino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni
hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento
o el alquiler hecho por alguno de ellos es de ningn valor.
Art. 2683.- Sin embargo, la enajenacin, constitucin de servidumbres o
hipotecas, el alquiler o arrendamiento hecho por uno de los condminos
vendrn a ser parcial o integralmente eficaces, si por el resultado de la
divisin el todo o parte de la cosa comn le tocase en su lote.
En general, la prohibicin de realizar los actos contenidos en el art. 2682 puede ser saneada en
virtud del principio de convalidacin que funcionar si se dan los requisitos del art. 2683. Este
principio tiene su fundamento en el efecto declarativo (retroactivo) de la particin.
144
2) SERVIDUMBRES
Se trata de una obligacin propter rem, ya que tiene origen en la relacin real de
condominio, pasa al adquirente en caso de que se enajene la parte indivisa, se
extingue con la relacin real, y puede liberarse por el abandono.
Cuando el condmino no cumple y no hace uso del derecho de abandono, rige el
art. 2686:
Art. 2686.- No contribuyendo el condmino o los condminos, pagarn los
intereses al copropietario que los hubiere hecho, y ste tendr derecho a
retener la cosa hasta que se verifique el pago.
Ezequiel Lpez Diez
145
Los arts. 2687 a 2689 regulan la relacin de los condminos con los terceros por
deudas y cargas contradas o constituidas en pro de la comunidad, distinguiendo
entre las obligaciones personales y las reales.
La deuda pudo haber sido contrada:
1) POR UNO DE LOS CONDMINOS: frente al tercero acreedor, slo queda
obligado el condmino que contrajo la deuda, sin perjuicio de las acciones
de reembolso que ste tiene respecto de los dems.
2) COLECTIVAMENTE POR TODOS: si no se han expresado las cuotas y
tampoco se ha estipulado la solidaridad, estn obligados todos los
condminos por partes iguales, sin perjuicio de los reclamos que pueden
efectuarse entre s en proporcin a sus cuotas.
En el caso de cargas reales, en cambio, cada uno de los condminos est
obligado por el todo de la deuda.
c) CONDMINO INSOLVENTE
El artculo se refiere a las rentas o frutos que uno de los condminos hubiere
percibido de la cosa comn, como a los deterioros que sta le hubiere producido.
Lgicamente deben entregar, en la proporcin de cada parte, el valor de esos
frutos y rentas, o el de los daos producidos por sus actos ilcitos.
3) Administracin de la cosa comn
Para la administracin el Cdigo tiene en cuenta:
a) la calidad de la cosa comn (si es susceptible o no de usarse, gozarse o
poseerse en comn)
b) si se ejerce el ius prohibendi por uno de los condminos
c) si no se hace uso del derecho de pedir la divisin
Art. 2699.- Siendo imposible por la calidad de la cosa comn o por la
oposicin de alguno de los condminos, el uso o goce de la cosa comn o
la posesin comn, resolvern todos, si la cosa debe ser puesta en
administracin, o alquilada o arrendada.
146
C) PARTICIN
Extincin del condominio: el condominio se extingue por los mismos modos que
el dominio, admitindose la divisin entre modos absolutos y relativos.
Pero hay tambin formas tpicas de extincin del condominio, tales como la
adquisicin de todas las partes por uno de los condminos y la particin.
[Sobre todo el punto remisin a Bolilla 9 pto. E-3)]
D) CONDOMINIO DE INDIVISIN FORZOSA
En el dominio normal o de reparto, cada uno de los condminos conserva
siempre el derecho a pedir en cualquier momento la divisin de la cosa. En el
Ezequiel Lpez Diez
147
1) Fuentes
LEY
CONVENCION
AL
ltima voluntad
148
b) DECISIN JUDICIAL
Tambin el juez puede decidir la indivisin de una cosa cuando ello convierta en
antieconmico su uso y aprovechamiento. Art. 2326:
Art. 2326.- Son cosas divisibles, aquellas que ...
No podrn dividirse las cosas cuando ello convierta en antieconmico su
uso y aprovechamiento. Las autoridades locales podrn reglamentar, en
materia de inmuebles, la superficie mnima de la unidad econmica.
c) ACUERDO ENTRE LOS CONDMINOS
El art. 51 de la ley 14394 establece que toda persona podr imponer a sus
herederos, aun forzosos, la indivisin de los bienes hereditarios por un plazo no
mayor de 10 aos. Si se tratase de un bien determinado, o de un establecimiento
comercial, industrial, agrcola, ganadero, minero, o cualquier otro que constituya
Ezequiel Lpez Diez
149
una unidad econmica, el lapso de la indivisin podr extenderse hasta que todos
los herederos alcancen la mayora de edad, an cuando ese tiempo exceda los
diez aos.
Se faculta al juez a autorizar la divisin total o parcial, a pedido de parte
interesada, sin esperar el transcurso del plazo establecido, cuando concurran
circunstancias graves o razones de manifiesta utilidad o inters legtimo de
tercero.
f)
150
151
8) Abandono
El vecino puede liberarse de la obligacin de contribuir cediendo la mitad del
terreno sobre el que la pared debe asentarse y renunciando a la medianera. Art.
2727:
Art. 2727.- El vecino requerido para contribuir a la construccin de una
pared divisoria, o a su conservacin en el caso del artculo anterior, puede
librarse de esa obligacin, cediendo la mitad del terreno sobre que la pared
debe asentarse, y renunciando a la medianera.
152
153
E) MEDIANERIA
1) En el ejido de los pueblos. Presunciones y pruebas. Los signos notariales
Presunciones: art. 2718:
Art. 2718.- Toda pared o muro que sirve de separacin de dos edificios se
presume medianero en toda su altura hasta el trmino del edificio menos
elevado. La parte que pasa la extremidad de esta ltima construccin, se
reputa que pertenece exclusivamente al dueo del edificio ms alto, salvo
la prueba en contrario, por instrumentos pblicos, privados, o por signos
materiales que demuestren la medianera de toda la pared, o de que
aqulla no existe ni en la parte ms baja del edificio.
2) Obligaciones y cargas
El principio general del libre uso de la medianera est receptado en la primera
parte del art. 2730:
Art. 2730.- q La medianera da derecho a cada uno de los condminos a
servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella est
destinada segn su naturaleza, con tal que no causen deterioros en la
pared, o comprometan su solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales
derechos para el vecino.
Como es un derecho de condominio, aparte de la limitacin nsita en el principio y
expresamente determinada en su expresin, de respetar la naturaleza a que est destinada la
pared, el condmino no puede usarla de un modo que afecte su solidez o cause deterioros en ella,
o que afecte el derecho de la otra parte.
El art. 2731 da una enunciacin ejemplificativa de las facultades del condmino:
Ezequiel Lpez Diez
154
Art. 2731.- Cada uno de los condminos puede arrimar toda clase de
construcciones a la pared medianera, poner tirantes en todo su espesor, sin
perjuicio del derecho que el otro vecino tiene de hacerlos retirar hasta la
mitad de la pared en el caso que l tambin quiera poner en ella tirantes, o
hacer el cao de una chimenea: puede tambin cada uno de los condminos
abrir armarios o nichos aun pasando el medio de la pared, con tal que no
cause perjuicio al vecino o a la pared.
155
todo aquel que tiene derecho a construir en el predio y, con mayor razn, a quien tiene obligacin
de contribuir a la obligacin de cerramiento, como el usufructuario.
6) Medianera rural
A diferencia de la urbana, la medianera rural no slo puede consistir en muros
sino tambin en fosas, cercos, setos, etc. Tampoco es obligatorio, en principio, el
cerramiento forzoso. Pero sta obligacin surge cuando las heredades contiguas
estn ambas encerradas, es decir, cuando el cerco de cada una de ellas
circunda la totalidad de su permetro. En este caso el cerco divisorio de ellas debe
hacerse a comunidad de gastos. Art. 2742:
Art. 2742.- En las campaas los cerramientos medianeros deben hacerse
a comunidad de gastos, si las dos heredades se encerraren. Cuando una
de las heredades est sin cerco alguno, el dueo de ella no est obligado a
contribuir para las paredes, fosos o cercos divisorios.
Cuando los dos predios estn cercados totalmente, el cerramiento que los separa
se presume medianero, salvo prueba en contrario. Art. 2743:
Art. 2743.- Todo cerramiento que separa dos propiedades rurales se
presume medianero, a no ser que uno de los terrenos no estuviese cerrado,
o hubiese prueba en contrario.
156
F) CONFUSIN DE LMITES
Art. 2746.- El que poseyere terrenos cuyos lmites estuvieren confundidos
con los de un terreno colindante, reptase condmino con el poseedor de
ese terreno, y tiene derecho para pedir que los lmites confusos se
investiguen y se demarquen.
1) Caracteres
La confusin de lmites no debe versar sobre una duda o ignorancia de la
titularidad de los derechos sobre determinada franja o banda de terreno, sino
sobre su determinacin precisa sobre el mismo. La confusin se da entonces
cuando las partes no saben con exactitud, sobre el terreno, por donde pasa la
lnea separativa de los predios, sea porque no existen seales separativas o
porque las mismas hayan desaparecido por un evento natural o por el hecho del
hombre.
Art. 2748.- La accin de deslinde tiene por antecedente indispensable la
contigidad y confusin de dos predios rsticos. Ella no se da para dividir los
predios urbanos.
El art. 2747 plantea dos casos en los que procede la accin reivindicatoria:
1) Cuando los lmites estn cuestionados
2) Cuando los lmites hubiesen quedado sin mojones por haber sido stos
destruidos, y cuando esta destruccin ha tenido como consecuencia que
Ezequiel Lpez Diez
157
La accin de deslinde persigue slo la determinacin del lmite o lnea separativa de las
heredades.
La accin de deslinde compete nicamente a los que tengan derechos reales sobre
el terreno, contra el propietario del fundo contiguo.
En cuanto a la legitimacin pasiva, el art. 2749 establece la titularidad de ella en
el propietario:
Art. 2749.- Esta accin compete nicamente a los que tengan derechos
reales sobre el terreno, contra el propietario del fundo contiguo.
FIN BOLILLA 12
158
BOLILLA 13
Propiedad de pisos y departamentos
A) LA PROPIEDAD DE PISOS Y DEPARTAMENTOS
1) Concepto
Es un derecho sobre cosa propia que, a pesar de ser nico, se proyecta de dos
maneras:
en forma privativa sobre un sector del inmueble, sobre el cual el propietario
tiene un seoro exclusivo, con connotaciones semejantes al dominio comn,
con las limitaciones impuestas por su naturaleza, por la ley y por el reglamento
de copropiedad y administracin
al mismo tiempo se proyecta tambin en una relacin comunitaria respecto de
otros sectores considerados comunes por la ley o la reglamentacin, o
declarados tales por el acuerdo de los miembros del consorcio, en una relacin
semejante al condominio forzoso
Hay que subrayar que el derecho es uno solo (se entiende respecto de cada
unidad).
Podemos definir entonces al derecho de propiedad horizontal, entonces, como el
derecho real de propiedad sobre una cosa, consistente en una unidad funcional
sobre un inmueble, que se proyecta en forma exclusiva sobre un sector privativo
del titular, y en comn con los propietarios de las dems unidades (integrantes
del consorcio) sobre las partes comunes destinadas a hacer posibles, facilitar, o
proporcionar mayores comodidades al uso y goce de la referida unidad.
2) Naturaleza jurdica
Se ha discutido por la doctrina la naturaleza jurdica de la propiedad horizontal.
Entre las principales posiciones encontramos:
1) SERVIDUMBRE: la servidumbre slo podra considerarse existente respecto de los lugares de
uso comn, pero no frente a la unidad de uso exclusivo. Sealamos como diferencias entre ambas
instituciones:
159
2) USUFRUCTO: tal como est estructurado en nuestro sistema no se puede sostener que la
propiedad horizontal responda a las caractersticas del usufructo:
160
161
Francia:
las
costumbres
francesas
revelan
la
permisin
en
diversas
ciudades
del
B) ELEMENTOS
1) Unidad de propiedad exclusiva
La unidad puede estar constituida por un piso o un departamento que forme
parte de un piso o tambin por departamentos de un edificio de una sola planta.
De lo ltimo expuesto se desprende que no es indispensable que el edificio sea de
altura, o de ms de una planta.
2) Partes y cosas de uso comn
Son cosas o partes del edificio o terreno las que, sea porque constituyen su
sustento o estructura, sea porque el uso de las unidades se halle posibilitado o
facilitado por ellas, o porque constituyan factores que hagan a la mayor
comodidad, se les asigna tal carcter.
Son partes y cosas en comn:
Terreno: remisin punto siguiente
Cimientos: parte del edificio que penetrando al subsuelo, sirve de fundamento
al edificio.
Muros maestros: constituyen la estructura del edificio. Las columnas, vigas,
etc., que constituyen el esqueleto de la construccin.
Patios solares: son sectores contiguos al edificio, limitados con verjas o
tapias, que tienen la finalidad de asegurar aire y luz a las ventanas, balcones y
otras aberturas que dan sobre ellos.
Techos: la cobertura del ltimo piso o de las parcialidades que no tengan otra
proteccin hacia el espacio.
Galeras y vestbulos comunes: estas galeras tienen la finalidad de dar
acceso a las unidades desde y hacia la va pblica, para asegurar su
independencia o para comunicar las unidades con otros espacios de uso comn.
Prticos: son las puertas de entrada al edificio. Se comprende en el carcter
de comn tanto las puertas principales, como las entradas de servicio y cocheras.
Escaleras: son de uso comn cuando tienen el destino de acceso a los
departamentos, a los servicios o a las azoteas comunes.
Otros:
162
163
Clusulas de contribucin
164
3) Formalidades e inscripcin
Forma: as como el reglamento debe ser redactado por escritura pblica, toda modificacin a l
introducida debe instrumentarse con las misma formalidades e inscribirse en el Registro de
Propiedad.
Inscripcin: para la inscripcin del reglamento, debe presentarse conjuntamente un
formulario y un plano del edificio extendido por profesional con ttulo habilitante. En ese plano las
unidades se designaran con numeracin corrida y comenzando desde la primera planta y se
consignarn las dimensiones y, la descripcin detallada de cada unidad y de las partes comunes
del edificio.
165
A tales efectos se dicta la ley 19724, que en su art. 1 establece: Todo propietario
de edificio construido o en construccin o de terreno destinado a construir en l
un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a ttulo oneroso por el
rgimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pblica, su
declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia del
dominio de unidades por tal rgimen.
Requisitos para la afectacin:
1) La exigencia de la afectacin no existe para cualquier construccin de edificio,
sino para aquellas que se promueven con el fin de enajenar las unidades a ttulo
oneroso y bajo el rgimen de la propiedad horizontal.
2) Adems de la manifestacin de voluntad, claramente expresada, en escritura
pblica, sta debe contener:
Estado de ocupacin del inmueble
Inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier
ndole a la fecha del otorgamiento
3) La transferencia de unidades puede quedar condicionada a la enajenacin en
un plazo cierto de un nmero determinado de ellas; en este caso dicho plazo no
podr ser mayor de un ao, y el nmero de unidades a vender no deber exceder
el 50%.
4) RECAUDOS DE LA ESCRITURA DE AFECTACION: contenido y formalidades:
Copia ntegra del ttulo de dominio certificada por escribano
Plano de mensura debidamente aprobado
Copia de plano de proyecto de obra con constancia de aprobacin por
autoridad competente
Proyecto de plano de subdivisin firmado por profesional con ttulo
habilitante
Proyecto de reglamento de copropiedad y administracin
5) La escritura de afectacin deber anotarse en el Registro de la Propiedad
Inmueble, debiendo constar esa circunstancia en los certificados que este rgano
expida.
EFECTOS DE LA AFECTACIN: el principal efecto de la afectacin es el de inhibir al
propietario para disponer del inmueble, o para gravarlo en forma distinta a la prevista en la ley,
salvo que se produzca la retraccin o desafectacin del bien.
166
medie tradicin de las unidades, el propietario debe convocar a los adquirentes con contratos
registrados a una asamblea que se celebrar dentro de los 30 das de la terminacin. Esta fecha
se fijar normalmente con la habilitacin final otorgada por la autoridad municipal competente.
En la asamblea se deber designar un administrador provisorio.
167
2) Las asambleas
La asamblea es el rgano deliberativo del consorcio que, convocado en la forma
que determine el reglamento es la autoridad mxima de la pequea comunidad y
tiene el poder residual para resolver todas las cuestiones que no estn atribuidas
a otro rgano.
La resolucin adoptada por la mayora suficiente que exija la ley o el reglamento,
obliga a la minora y a los consorcistas disidentes individualmente considerados,
en lo que atae a la vida del consorcio, hayan o no asistido a la reunin.
Clases de asambleas: pueden ser:
El qurum necesario no puede ser menor a la mayora exigida por la ley o por el
reglamento, las mayoras se computan a partir de la totalidad de los integrantes
del consorcio y no por la de los presentes.
El cmputo, tanto para determinar el qurum como para establecer la mayora
podr hacerse por unidades o por valores (proporcional). La forma de computar
las mayoras debe ser establecida en el reglamento. Si ste o la ley no establecen
el modo, se presume que cada propietario tiene un voto por cada unidad.
3) El administrador: nombramiento, remuneracin, funciones y remocin.
El administrador es el rgano ejecutivo del consorcio.
La ley establece que es el representante de los propietarios pero, aceptando que el
consorcio tiene personalidad, nada obsta a que se lo considere el representante
de ste.
168
169
E) DERECHOS
DEBERES
DE
LOS
PROIETARIOS
DE
PISOS
DEPARTAMENTOS
1) Enumeracin y anlisis
El titular del derecho de propiedad horizontal cuando ejerce sus facultades, debe
atenerse a las disposiciones de la ley y del reglamento de copropiedad y
administracin, lo mismo que el reglamento interno (si lo hubiera), todo lo cual
conforma un conjunto normativo que impide que el titular del derecho incurra en
uso o goce que atente contra la cosa o los derechos semejantes de los otros
consorcistas o altere de algn modo la paz de la comunidad del edificio.
Facultades en GENERAL: son las que recaen tanto sobre las partes exclusivas como sobre las
partes comunes, aunque la amplitud de su ejercicio sea distinta segn la naturaleza de las partes.
Entre las facultades generales de los copropietarios se deben mencionar las que
dan derecho a intervenir en el gobierno de la pequea comunidad y en la
integracin de sus rganos, con el correlativo derecho de ser citado debidamente
a las asambleas, participar en ellas con voz y voto, intervenir en la decisin del
administrador y todas aquellas referidas al consorcio de propietarios y sus
rganos.
Facultades JURDICAS: estos derechos comprenden tanto a las partes exclusivas como a las
comunes. No podra hipotecarse la cosa con exclusin del derecho al uso de las partes comunes,
pues ello hara imposible que el adquirente, en caso de ejecucin de la hipoteca, pudiera ejercer
su derecho. Son:
170
CARGAS Y OBLIGACIONES:
PROHIBICIONE
S
Seguridad
Esttica
Obras, refacciones, etc. Partes comunes
Sobreelevacin
171
3) Expensas comunes
A las erogaciones y gastos comunes se hace frente con la recaudacin que el
administrador debe llevar a cabo en base a las decisiones de la asamblea. Estas
obligaciones reciben el nombre de expensas.
Las expensas comunes corresponden al mantenimiento eficiente de los servicios
comunes y a los gastos de administracin. Comprenden los honorarios del
administrador, el sueldo del encargado y portera, ascensores, porteros elctricos,
etc.
Tambin estn comprendidas las primas de seguro del edificio en comn.
Expensas extraordinarias: los titulares estn obligados al pago de las expensas debidas a
innovaciones dispuestas en las partes o bienes comunes, adoptadas por resolucin de asamblea,
en mira a obtener un mejoramiento del edificio o del uso y goce ms cmodo o de una mayor
renta.
172
BOLILLA 14
SERVIDUMBRES PERSONALES
B) USUFRUCTO
1) Concepto
Art. 2807.- El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa,
cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su substancia.
Derecho real: esta naturaleza surge de la propia definicin y de su insercin en la
enumeracin del art. 2503 y se manifiesta en la clara relacin existente entre el titular y la cosa,
que permite el aprovechamiento econmico directo e inmediato mediante la posesin.
Sobre cosa ajena: hay una confluencia de dos derechos sobre una misma cosa. Mientras el
propietario conserva las facultades que constituyen el ncleo del derecho (poder de disposicin o
ius abutendi), su derecho queda desmembrado al transferirse al usufructuario las facultades que
constituyen el ius utendi y el ius fruendi, por eso se llama al derecho del propietario nuda
propiedad.
Principal: el usufructo no es un derecho accesorio dado que no depende para su existencia o
permanencia de otro derecho, reviste el carcter de principal y autnomo.
Sobre utilidad: Recae sobre la utilidad de la cosa y no sobre la sustancia. Las facultades son
de usar y gozar la cosa pero sin alterar la sustancia. Esto surge del art. 2878:
Art. 2878.- El usufructuario debe usar de la cosa como lo hara el dueo
de ella, y usarla en el destino al cual se encontraba afectada antes del
usufructo.
173
Con la Locacin: la locacin est estructurada en nuestro Cdigo como un derecho personal,
Con el Comodato: son aplicables algunas de las diferencias sealadas con la locacin, por
ejemplo, la naturaleza personal del derecho del comodatario y la funcin activa del comodante
frente a la pasiva del nudo propietario. El comodato es gratuito, mientras que el usufructo puede
ser gratuito u oneroso. El comodatario no puede apropiarse de los frutos de la cosa prestada ni de
los aumentos que sobrevengan a ella.
174
2812.-
El
usufructo
se
constituye:
1 Por contrato oneroso o gratuito;
2 Por actos de ltima voluntad;
3 En los casos que la ley designa;
4 Por prescripcin.
El art. 2819 establece dos presunciones iuris tantum que funcionan en caso de
duda:
Art. 2819.- En caso de duda se presume oneroso el usufructo constituido
por contrato; y gratuito el que fuese constituido por disposicin de ltima
voluntad.
1) CONTRATO: el contrato de constitucin de usufructo, no est legislado como contrato
autnomo, pudiendo ser el resultado de distinta clases de convenciones. El contrato puede ser
oneroso o gratuito.
175
Se aplican las mismas formas que en el oneroso, pero cambiando el carcter del
ttulo.
176
matrimonio.
Queda, entonces, UN SOLO CASO de usufructo legal, que es el que corresponde a los padres
sobre los bienes de sus hijos mientras estn sometidos a la patria potestad.
4) PRESCRIPCIN: el art. 2817 hace una remisin que alcanza a los dos tipos de prescripcin
adquisitiva (ordinaria y larga) como a las normas referidas a las cosas muebles:
Art. 2817.- El usufructo se adquiere por prescripcin del goce de la cosa,
segn se dispone en el Libro IV, para adquirir la propiedad de los bienes.
Es decir que, mediando justo ttulo y buena fe, el adquirente puede invocar la
prescripcin ordinaria o breve. Si faltan stos elementos slo podr alegar la
prescripcin larga.
No obstante la remisin del artculo, la usucapin del usufructo tiene
connotaciones propias merced a la limitacin temporal y vitalicia de este derecho:
A) PERSONA DE EXISTENCIA VISIBLE: adquirido el usufructo, cuando no
existe justo ttulo o cuando existiendo no tiene plazo establecido, el usufructo
concluir con la vida del usufructuario. Pero en el caso de que la prescripcin
est en curso, si fallece el usucapiente, el plazo de prescripcin transcurrido NO
aprovecha a sus herederos. Tampoco es posible invocar, a los efectos de la
usucapin, la accesin de posesiones en tanto el derecho de usufructo no es
transmisible en s.
b) PERSONA JURDICA: habra una imposibilidad prctica de alegar la
usucapin larga, ya que transcurrido el plazo de 20 aos en el uso y goce de la
cosa, se habra cumplido, a la vez, el trmino mximo que otorga la ley para el
usufructo de sta clase de personas.
Duracin
A) Con plazo determinado o a trmino incierto: en este caso el usufructo se
extingue al expirar el trmino por el cual fue constituido. Cualquiera sea el
trmino que se hubiera fijado a la duracin del usufructo, se extingue igualmente
a la muerte del titular de este derecho si sucede antes de ese trmino.
B) Sin plazo o trmino: cuando no se ha fijado trmino para la duracin del
usufructo, se entiende que es por la vida del usufructuario. Art. 2822:
Art. 2822.- Cuando no se ha fijado trmino para la duracin del
usufructo, se entiende que es por la vida del usufructuario.
Pero existe una excepcin a este principio referida a las personas jurdicas:
Art. 2828.- El usufructo no puede ser establecido a favor de personas jurdicas por ms de
20 aos.
177
2821.-
El
usufructo
puede
ser
establecido
conjunta
178
Para armonizar estos textos hay que diferenciar entre establecimiento del
usufructo y la constitucin del mismo.
El establecimiento se refiere al origen del usufructo: el contrato, el testamento y
la ley. Por estos medios no se constituye el usufructo, ya que el modo
constitutivo del usufructo es la tradicin. (art. 577)
No puede haber usufructo sujeto a condicin o plazo suspensivo que emerja de la
ley o de la prescripcin, de modo que podemos pasar directamente a tratar de los
usufructos condicionales establecidos por contrato y por testamento. En ese
sentido nada impide que en ellos se establezca que el usufructo comenzar a
partir de cierto da o al advenimiento de una condicin, y as es, por otra parte, es
lo que normalmente sucede en el usufructo estatuido por contrato, donde
habitualmente se fija un da determinado para hacer entrega de la posesin de la
cosa mediante la tradicin. Lo que la norma del art. 2829 prohibe es que una
vez constituido el usufructo, su ejercicio quede sujeto a una condicin
suspensiva.
El Cdigo no establece cul es la consecuencia de la violacin de la norma del art. 2829, las
fuentes que utiliz el legislador sancionaban la nulidad del usufructo en ese caso (Esboo de
Freitas y Cd. Chileno). Velez se separa de estos modelos, por lo cual puede interpretarse que lo
que no tiene efecto es la condicin o el plazo suspensivo, pero no el usufructo.
179
Art.
La ltima parte del art. se explica ya que si el crdito no puede ser cedido,
tampoco puede ser objeto de una transmisin en tan amplia gama de facultades,
como es el usufructo (ej: renta vitalicia, derecho de alimentos, etc.)
7) Capacidad para constituir el usufructo
Los sujetos del usufructo pueden ser tanto personas de existencia visible como
personas jurdicas, con la limitacin respecto a las ltimas de una duracin
mxima para el usufructo, de 20 aos.
Siendo el usufructo una desmembracin de la propiedad, en principio es el
propietario y solamente l, quien est legitimado para constituirlo. Excepcin:
usufructo legal; cuyo establecimiento emana de la ley, independientemente de la
voluntad del propietario; y el que nace de la prescripcin que prescinde o puede
ser contrario a la voluntad del propietario.
Se debe distinguir entre la capacidad para constituir el usufructo y la capacidad
para aceptar el usufructo. Adems hay que analizar si es a ttulo oneroso o
gratuito y si es por contrato o por disposicin de ltima voluntad. Desde el punto
de vista del objeto hay que ver si la cosa es fungible o no.
a ttulo gratuito: capacidad para donar
1) PARA CONSTITUIR a) Cosa no fungible
a ttulo oneroso: capacidad para
vender
b) Cosa fungible gratuito u oneroso: capacidad para
prestar en mutuo
c)
Por legado
capacidad para testar
2) PARA CONSTITUIR: el Cdigo no contempla todos los supuestos refirindose
a la capacidad para adquirir a ttulo oneroso, sea por contrato o por disposicin
de ltima voluntad onerosa (con cargo): se necesita capacidad para comprar
bienes de la misma especie.
3) PARA TRANSMITIR: el usufructo es un derecho por esencia personal e
intransmisibles. Pero puede transmitirse su ejercicio permaneciendo el titular
directamente responsable ante el propietario. Art. 2870:
Art. 2870.- El usufructuario puede dar en arriendo el usufructo, o ceder
el ejercicio de su derecho a ttulo oneroso o gratuito; pero permanece
directamente responsable al propietario, lo mismo que el fiador, ...
180
El usufructuario tiene adems del derecho de usar la cosa (ius utendi), el derecho
de aprovechar los frutos (ius fruendi). Pero hay una limitacin a estas facultades:
no se debe alterar la sustancia de la cosa.
2) Frutos
El cdigo da el concepto de frutos y su clasificacin en el siguiente articulado:
Art. 2424.- Son frutos naturales las producciones espontneas de la
naturaleza. Los frutos que no se producen sino por la industria del hombre
o por la cultura de la tierra, se llaman frutos industriales. Son frutos
civiles las rentas que la cosa produce.
Art. 2425.- Se entienden percibidos los frutos naturales o industriales
desde que se alzan y separan. Los frutos civiles se juzgaran percibidos
solamente desde que fuesen cobrados y recibidos, y no por da.
181
4) Aumento de la cosa
Si durante el usufructo la cosa se beneficia por aumento que reciba por accesin,
el usufructuario se beneficiar con el goce de esos aumentos. Pero en definitiva,
el aumento quedar para el nudo propietario.
182
Art.
183
sua, o sea las que corresponden al nudo propietario pero que el usufructuario
ejerce tambin en su propio inters.
CLASES DE ACCIONES:
2827.-
El
usufructo
es
universal,
cuando
comprende
una
cuando
comprende
uno
muchos
objetos
ciertos
determinados.
Las universalidades a que se refiere el artculo, son las de derecho, por ejemplo
un patrimonio o una parte alcuota de l.
El conjunto de bienes que constituye el sustracto y medio de desenvolvimiento de
las actividades que ella despliega para s (el patrimonio), adquiere en funcin de
esa finalidad econmica, una individualidad jurdica particular, distinta y
contrapuesta a la singular de cada uno de los bienes individuales que lo integran.
calidad de tales, sino tambin en cuanto al destino de servir de base y garanta, y eventualmente
de soportar con su realizacin la satisfaccin de deudas contradas. En el patrimonio concurren
entonces factores positivos y negativos.
184
Quien enajena el usufructo de todos sus bienes(se entiende por actos entre vivos),
no se desprende de la totalidad de su patrimonio. Queda en su poder un
importante remanente que es la nuda propiedad y si lo ha hecho a ttulo oneroso,
en esa enajenacin no estar el precio que perciba por la venta del usufructo.
Esto se debe a que en este tipo de negocio, el patrimonio se considera en un
momento esttico, y as considerado, ste patrimonio no se confunde con los
bienes que el nudo propietario adquiera en el futuro.
En lo referente a la posibilidad de adquisicin por actos entre vivos de un
usufructo universal o de parte alcuota, el art. 2889 establece:
Art. 2898.- El que adquiere a ttulo gratuito un usufructo sobre una parte
alcuota de los bienes, est obligado a pagar en proporcin de su goce y sin
ninguna repeticin, las pensiones alimenticias, las rentas, sueldos y
rditos devengados que graven el patrimonio.
Art. 2869.- Al usufructuario universal o de una parte alcuota de los
bienes, corresponde todo lo que pueda provenir de las cosas dadas en
usufructo, aunque no sean frutos, en proporcin a la parte de bienes que
gozare.
185
Es esencial que la enumeracin y descripcin se haga por escrito ya que el art. 2847 establece
la clase de instrumentos en los que se puede formalizar:
Art. 2847.- ... el inventario y el estado de los inmuebles pueden ser
hechos en instrumento privado. En caso contrario, el inventario debe ser
hecho ante escribano pblico y dos testigos. ...
186
187
b) Obligacin de no innovar
Art. 2879.- El usufructuario no puede emplear los objetos sometidos a su
derecho sino en los usos propios a la naturaleza de ellos. Debe abstenerse
de todo acto de explotacin que tienda a aumentar por el momento, los
emolumentos de su derecho, disminuyendo para el porvenir la fuerza
productiva de las cosas sometidas al usufructo.
188
El monto de los daos y perjuicios por los que responde el usufructuario deber
ser estimado teniendo en cuenta el menor valor que el inmueble tenga al perderse
las ventajas que deriven de la existencia de la servidumbre activa que se ha
dejado extinguir, o las desventajas que representa para el predio sirviente la
servidumbre adquirida por el dominante.
d) Reparacin y gastos extraordinarios
La ley distingue entre las reparaciones ordinarias, que son las necesarias para la
conservacin, o simplemente de conservacin; y las reparaciones extraordinarias,
por la incidencia del costo de estas reparaciones en funcin de la renta anual que
produce la cosa. Art. 2884 y 2885:
Art. 2884.- Las reparaciones de conservacin a cargo del usufructuario, son slo las
ordinarias para la conservacin de los bienes que no excedan la cuarta parte de la
renta lquida anual, si el usufructo fuese oneroso, o las tres cuartas partes si el
usufructo fuese gratuito.
Art. 2885.- Son reparaciones y gastos extraordinarios los que fueren necesarios para
restablecer o reintegrar los bienes que se hayan arruinado o deteriorado por vejez o por
caso fortuito.
189
190
Si la cosa es inmueble puede estar gravada con hipoteca, que siendo anterior,
goza respecto del usufructo del ius preferendi y tambin del ius persequendi. Si el
acreedor hipotecario persigue la cosa en manos de quien se encuentre y el
usufructuario pretende conservar la cosa, tendr que pagar la deuda y sus
accesorios pues la garanta responde por ellos, pero la ley le otorga el derecho de
repetirlos haciendo una distincin.
E) OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL NUDO PROPIETARIO
1) Entrega del objeto o cesin de los crditos
La primera y principal obligacin del nudo propietario es una obligacin de dar:
entregar la cosa. Art. 2910:
Art. 2910.- El nudo propietario est obligado a entregar al usufructuario
el objeto gravado con el usufructo, con todos sus accesorios en el estado
que se hallare, aun cuando no pueda servir para el uso o goce propio de su
destino. ...
Agrega el artculo:
Art. 2910.- ... No son accesorios para ser entregados al usufructuario, las
cras ya nacidas de animales dados en usufructo, aun cuando sigan a las
madres, ni tampoco los ttulos de la propiedad.
2) Obligacin de no innovar
El nudo propietario no puede, mientras dure el usufructo, alterar en perjuicio del
usufructuario el estado de la cosa, sea por actos materiales o jurdicos.
191
3) Garanta de eviccin
El deber de eviccin nace del acto constitutivo del derecho real y tiene relevancia
cuando, en virtud de la reclamacin de un tercero que pretende derechos sobre la
cosa que conlleven consecuencias minorantes respecto del derecho constituido o
transmitido, el adquirente se vea afectado o perjudicado, en el todo o en parte, en
virtud de aquel reclamo.
Art. 2915.- Cuando el usufructo es constituido por ttulo oneroso, el nudo
propietario debe garantir al usufructuario el goce pacfico de su derecho.
Esta garanta es de la misma clase que la que debe el vendedor al
comprador. Si el usufructo fuese a ttulo gratuito y de cosas fungibles, el
usufructuario no tiene accin alguna contra el nudo propietario.
Cosas no fungibles: en el usufructo a ttulo gratuito de cosas no fungibles, por aplicacin del
principio de la eviccin cuando se trata de ttulos gratuitos, la garanta no es debida.
Cosas fungibles: en el usufructo a ttulo gratuito de cosas fungibles la negacin de las
acciones opera contra el promitente o constituyente del usufructo antes de la entrega de la cosa.
Despus de la tradicin de la cosa fungible al usufructuario, pasando la propiedad a ste y no
siendo reivindicable esta categora de cosas, el usufructuario no puede ser afectado en su derecho
por una accin real.
192
Venta e Hipoteca: cuando el nudo propietario vende o hipoteca el bien, el comprador debe
respetar el derecho del usufructuario hasta la terminacin del usufructo. Esto se debe a que el
propietario no puede enajenar un derecho mayor o ms amplio que el que tiene. No es necesario
que cuando se hipoteca el inmueble se deje en claro que lo que se hipoteca es la nuda propiedad
ya que el acreedor hipotecario puede, al hacerse exigible la obligacin, perseguir el inmueble y
hacerlo ejecutar en manos de quien se encuentre.
Servidumbre: la constitucin de servidumbre tiene como limitacin que el usufructuario
puede impedir el ejercicio mientras dure el usufructo.
Facultades materiales: el art. 2917 se ocupa de ellas, entre las cuales se cuentan la de hacer
reparaciones o reconstrucciones necesarias para la conservacin de la cosa. Esto es una facultad
y NO una obligacin, pues el usufructuario es quien tiene, en principio, la obligacin de reparar.
Art. 2917.- El nudo propietario tiene derecho para ejecutar todos los actos
necesarios para la conservacin de la cosa. Puede tambin reconstruir los
edificios destruidos por cualquier accidente, aunque por tales trabajos y
durante
ellos,
le
resulte
al
usufructuario
alguna
incomodidad
disminucin de su goce.
Prdida
Relativas
al OBJETO
Inidoneida
d
Renuncia
Fallecimiento
del
Relativas
Esto siempre es as aunque la muerte ocurra antes del vencimiento del plazo
La muerte del nudo propietario no tiene ningn efecto sobre el usufructo
usufructuario
al SUJETO
Art. 2920.- El usufructo ... que es establecido a favor de una
Extincin de la
persona jurdica,
personera
Consolidaci
n
Vencimient
o del plazo
Art. 2921.- Se extingue tambin por expirar el trmino por el cual fue
constituido. ...
Relativas
a la CAUSA
Cumplimiento de
la condicin
derecho.
resolutoria
No uso
Los derechos reales de disfrute sobre cosa ajena se pierden por el no uso aunque nadie posea la cosa. A
diferencia de la prescripcin liberatoria donde lo que se extingue es la accin, en este caso se extingue el
derecho. El no uso opera ipso iure y puede alegarse por va de accin o de excepcin.
Art. 2924.- El usufructo se pierde por el no uso, durante el trmino de diez
aos.
Relativas
al TIEMPO
Prescripci
n
La prescripcin adquisitiva o usucapin del usufructo, a diferencia de la prdida por el no uso, necesita
de la actividad de otro, que posea la cosa a ttulo de usufructuario. Son aplicables las normas referidas a
la prescripcin adquisitiva. Lo que vara fundamentalmente es el animus que, en el caso del usufructo,
no es de dueo.
194
CAUSALES IMPROPIAS
Son las causales que el Cdigo legisla como tales pero que no importan en verdad
causales de extincin sino que hacen a la ineficacia del ttulo del usufructo.
Revocacin directa: cuando el propietario, despus de constituido el usufructo advierte que el
adquirente no tena derecho a la adquisicin (ej.: caso del heredero que en cumplimiento del
mandato del testador, entrega la cosa en usufructo y luego descubre que el testamento es nulo).
La revocacin no procede de pleno derecho, sino que tiene que ser demandada,
procediendo tambin la resolucin por incumplimiento segn las reglas que se
refieren al pacto comisorio.
slo ha podido establecer un derecho aparente que, en caso de que triunfe la reivindicacin del
verdadero propietario, deber cesar. Pero hay que tener en cuenta el art. 1051 que deja a salvo los
derechos de los terceros adquirentes de buena fe a ttulo oneroso. La revocacin no tiene efecto
cuando se trata de cosas muebles o cuando la misma no tiene efecto retroactivo. Arts. 2672:
Art. 2672.- Cuando por la ley, o por disposicin expresa en los actos jurdicos
que constituyan el dominio revocable, la revocacin no tuviere efecto
retroactivo, quedan subsistentes las enajenaciones hechas por el propietario
desposedo, como tambin los derechos reales que hubiese constituido sobre
la cosa.
Este efecto se produce de pleno derecho y desde ese momento los frutos de la
cosa pertenecen al propietario.
195
Excepciones:
F) USO Y HABITACIN
1) Nocin. Caracteres
El uso es el derecho real sobre cosa ajena que otorga la facultad de utilizarla pero
sin poder aprovechar de los frutos.
La costumbre y la jurisprudencia superaron la rigidez de esta concepcin para
dar mayor elasticidad al derecho real de uso, concedindose al titular una
facultad muy limitada de aprovechar los frutos perfilndose como un usufructo
limitado a las necesidades del usuario y su familia.
La definicin legal est dada en el art. 2948:
Art. 2948.- El derecho de uso es un derecho real que consiste en la
facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesin de
heredad alguna, con el cargo de conservar la substancia de ella; o de
tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las
necesidades del usuario y de su familia.
196
INDIVISIBILIDAD: la pauta limitativa del derecho de uso est dada por las necesidades
197
Art. 2951.- El derecho de uso puede ser establecido sobre toda especie de
cosas no fungibles, cuyo goce pueda ser de alguna utilidad para el
usuario.
198
Forma: se trata de un contrato innominado. No requiere una forma especfica cuando recae
sobre cosas muebles, debe ser inscripto si recae sobre cosas registrables. Cuando su objeto es un
inmueble debe instrumentarse en escritura pblica. La habitacin, por recaer siempre en un bien
inmueble, debe formalizarse por escritura pblica.
Es por ello que el uso no puede ser cedido, pues la extensin slo es concedida en
la medida de las necesidades del que lo ejerce. Las necesidades sern juzgadas en
relacin a las diversas circunstancias que puedan aumentarlas o disminuirlas,
como a sus hbitos, estado de salud, lugar donde viva y condicin social sin que
se le pueda oponer que no es una persona necesitada (Arts. 2953 y 2954).
El que ejerce el derecho de habitacin slo puede ejercer su derecho para habitar l y su
Art. 2952.- El uso y el derecho de habitacin son regidos por los ttulos
que los han constituido, y en su defecto, por las disposiciones siguientes.
199
Art.
derecho, y el que goza del derecho de habitacin con la posesin de toda la casa,
deben dar fianzas, y hacer inventario de la misma manera que el usufructuario;
pero el usuario y el habitador no estn obligados a dar fianza ni hacer inventario
si la cosa fructuaria o la casa queda en manos del propietario, y su derecho se
limita a exigir de los productos de la cosa lo que sea necesario para sus
necesidades personales y las de su familia, o cuando reside slo en una parte de
la casa que se le hubiese sealado para habitacin.
Equiparacin con el usufructo: arts. 2957 y 2967:
Art. 2957.- Si se reconoce que el fundo sobre el cual un derecho de uso
est establecido, no debe producir en un ao comn ms que una
cantidad de frutos suficientes para satisfacer las necesidades del usuario,
o si la casa bastase slo para l y su familia, la posesin entera del fundo o
de la casa, debe entregrsele, como si fuera usufructuario. Quedar sujeto
a las reparaciones de conservacin y al pago de las contribuciones, como
el usufructuario. Si no toma ms que una parte de los frutos, o si slo
ocupa una parte de la casa, contribuir en proporcin de lo que goce.
PRELACIN DEL USUARIO o HABITADOR:
Art.
Art.
200
a) Derecho real
b) Legal: corresponde por disposicin de la ley, debiendo inscribirse en el
Registro la declaracin del juez de la sucesin, para la oponibilidad a
terceros.
c) Vitalicio y gratuito: aunque el testamento contenga lo contrario
d) Alimentario: lo que significa que es inembargable
Obligaciones del habitador: el cnyuge habitador NO tiene obligacin de dar fianza. Pero s
debe dejar constancia del ESTADO del inmueble y levantar INVENTARIO de los muebles que
accedan al mismo. La falta de cumplimiento de esta carga conlleva a la presuncin del art. 2848.
201
Causal especfica de extincin: la parte final del art. 3573 bis establece como causal
especfica para la extincin de este derecho las nuevas nupcias que el cnyuge contrajere.
FIN BOLILLA 14
202
Bolilla 15
SERvidumbres prediales
A) SERVIDUMBRES PREDIALES
1) Nocin. Caracteres
La servidumbre que grava a una cosa coloca a sta en una situacin de servicio,
en la calidad de sirviente, hacia la que tiene frente a ella la calidad de dominante.
El contenido de ese servicio, que es la ventaja que reporta para sta ltima,
consiste en la posibilidad de ejercer alguna facultad de uso o disfrute, que puede
revestir la ms amplia gama de posibilidades, con tal que se renan los requisitos
bsicos que identifican a las servidumbres.
Por el principio del numerus clausus de los derechos reales, el tipo de
servidumbre exige que se cumpla con una serie de extremos legales
indispensables para que sea esta figura y no otra. Pero a partir de estos recaudos,
pueden presentarse distintos contenidos que caracterizan a tipos especficos de
servidumbres (de trnsito, de acueducto, etc.) o que dan lugar a otras
servidumbres atpicas con contenido creado por la fuente de constitucin
(contrato, testamento).
Art. 2970.- Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre
un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de l, o ejercer ciertos
derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza algunos
de sus derechos de propiedad.
203
En los dos primeros casos, el propietario est obligado a soportar que un tercero
(titular del fundo dominante) realice actos en su terreno: son servidumbre in
patiendo.
En el tercer caso, el titular del fundo sirviente est imposibilitado de ejercer
algunas de las facultades que son propias de su derecho de dominio: son
servidumbres non faciendo.
PERO EN NINGUN CASO EL CONTENIDO PODRA CONSISTIR EN UN HACER
POR PARTE DEL DUEO SIRVIENTE. Art. 3010:
Art. 3010.- No pueden establecerse servidumbres que consistan en
cualquiera obligacin de hacer, aunque sea temporaria, y para utilidad de
un inmueble. La que as se constituya, valdr como simple obligacin
para el deudor y sus herederos, sin afectar a las heredades ni pasar
con ellas a los poseedores de los inmuebles.
2) Indivisibilidad
Este carcter est referido al derecho mismo de servidumbre, el que por
naturaleza no puede ser fraccionado. El titular de una servidumbre no tiene
derecho slo en parte: lo tiene o no lo tiene, pero sin fraccionamientos, porque el
derecho de servidumbre es nico e indivisible. Art. 3007:
Art. 3007.- Las servidumbres reales son indivisibles como cargas y como
derechos, y no pueden adquirirse o perderse por partes alcuotas ideales, y
los propietarios de las diferentes partes pueden ejercerlas, pero sin agravar
la condicin de la heredad sirviente.
204
continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser continuo, sin un hecho
actual del hombre, como la servidumbre de vista. Las servidumbres no
dejan de ser continuas, aunque el ejercicio de ellas se interrumpa por
intervalos ms o menos largos a causa de obstculos cuya remocin exija
el hecho del hombre. Las discontinuas son aquellas que tienen necesidad
del hecho actual del hombre para ser ejercidas, como la servidumbre de
paso.
a) Para que una servidumbre pueda adquirirse por prescripcin debe ser
CONTINUA Y APARENTE
b) Para constituir servidumbre por destino de padre de familia debe ser
CONTINUA Y APARENTE
c) La perdida por el no uso en el plazo de 10 aos comienza:
Para la CONTINUA desde el da que se haya hecho un acto contrario a
su ejercicio
205
FORZOSAS:
son
aquellas
cuya
constitucin
la
ley
permite
exigir
La forma del contrato deber ser la escritura pblica; si es a ttulo gratuito ella es
exigida bajo pena de nulidad, y si es a ttulo oneroso, su redaccin en documento
privado obliga al otorgamiento de la escritura pblica.
En tanto y en cuanto se renan los requisitos necesarios para configurar
servidumbre, el objeto de la misma puede ser alguno de los previstos legalmente o
bien cualquier otro concebido en la fuente de constitucin.
En cuanto a la PRUEBA, el art. 2993 dispone:
Art. 2993.- El establecimiento de una servidumbre constituida por un ttulo, puede ser
probada por el acto original que demuestre su constitucin, o por un acto ejecutado por
el propietario del fundo sirviente que lo fuese a ese tiempo, sin necesidad que el acto de
reconocimiento hubiese sido aceptado por el propietario de la heredad dominante, o por
una sentencia ejecutoriada.
206
b) Por testamento
Se aplica lo dicho para el contrato.
c) Por destino de padre de familia
Art. 2978.- Se establecen tambin por disposicin de ltima voluntad y
por el destino del padre de familia. Se llama destino del padre de familia la
disposicin que el propietario de dos o ms heredades ha hecho para su
uso respectivo.
207
fundo comn a varios, sin que todos los condminos concurran al acto
de su constitucin.
La constitucin de servidumbre sobre el fundo en condominio exige el acuerdo unnime de
todos los condminos.
208
servidumbre a beneficio del predio comn; mas los otros condminos pueden
rehusar de aprovechar de ella.
El que la ha concedido no puede sustraerse a la obligacin contrada. [para l
ser firme y definitiva]
servidumbres a favor de los inmuebles que estn en poder de ellos, anunciando que
estipulan tanto para ellos, como para el nudo propietario, si ste aceptase la
estipulacin. No habiendo aceptacin de la estipulacin por el nudo propietario, la
servidumbre ser meramente un derecho personal de los que la estipularon; y se
extinguir con el derecho de ellos sobre la cosa.
209
de
la
servidumbre,
pueden
renunciar
ejercerla,
renunciando a la servidumbre.
1)
2)
3)
Uso local: esto es complementario junto con las anteriores. Art. 3020:
Art.
4)
hubiese tenido la posesin, o sea en el modo y con los alcances que se hubiera ejercido durante el
tiempo cumplido para la prescripcin adquisitiva.
210
211
DERECHOS: toda servidumbre tiene un contenido limitado y por lo tanto el dueo del predio
sirviente conserva todas las facultades inherentes al derecho de propiedad que le corresponde,
salvando lo que corresponda a respetar el ejercicio de esa servidumbre constituida y, dentro de
esas facultades, se incluye el derecho al ejercicio de los mismos usos que forman el objeto de la
servidumbre. Solamente en este ltimo caso deber contribuir, en la proporcin de su goce, a los
gastos de reparaciones que sean necesarias en esta comunidad de uso.
La amplitud con la cual puede el poseedor del fundo gravado hacer uso del
mismo servicio otorgado al dominante, deber ser siempre sin menoscabar el
derecho de este ltimo.
La ley tambin le reconoce al titular del fundo sirviente el derecho a limitar el
modo de ejercicio de la servidumbre, y aun a variarla cuando, sin menoscabar el
derecho del dominante, pueda as resultar menos perjudicial a sus intereses o
evitarle incomodidades importantes.
En caso de duda sobre el alcance de las restricciones el art. 3044 dice:
Art. 3044.- En caso de duda sobre las restricciones impuestas por las
servidumbres a la heredad sirviente, debe resolverse a favor de la libertad
de la heredad.
212
de manera que la posterior falta de todo beneficio para la heredad dominante trae
la extincin de la servidumbre.
Debe tratarse de una falta absoluta de utilidad. Si slo fuera una limitacin de la
misma, no se producira la extincin sino slo la modificacin del alcance de la
servidumbre.
(3) IMPOSIBILIDAD DE SU EJERCICIO: por haber sobrevenido ruina o cambio en
alguno de los predios, siempre que provengan de acontecimientos de la naturaleza
o del hecho lcito de un tercero, y no de un acto cualquiera de los propietarios de
los fundos interesados o del hecho ilcito de un tercero.
La imposibilidad del ejercicio debe ser total, pues de lo contrario subsiste en la
parte que siga siendo factible su ejercicio.
(4) RENUNCIA AL DERECHO DE SERVIDUMBRE: la renuncia por quien es el
poseedor del fundo dominante puede ser expresa o tcita.
La primera slo puede ser otorgada por escritura pblica. La renuncia tcita, en
cambio, se considera efectuada cuando el poseedor del fundo autorizara POR
ESCRITO al del predio sirviente para realizar obras permanentes que estorben el
ejercicio de la servidumbre.
(5) NO USO: la servidumbre puede extinguirse por no ser usada durante el plazo
legal para la prescripcin. En este sentido, basta con que la titular de la
servidumbre (poseedor del fundo dominante) no la use durante 10 aos.
El modo de efectuar el cmputo de los 10 aos difiere segn el tipo de servidumbre de que se
trate:
213
destituida
de
toda
comunicacin
con
el
camino
pblico,
por
la
La servidumbre debe ser tomada sobre las heredades contiguas a la encerrada que presenten
el trayecto ms corto a la va pblica. Pero los jueces pueden apartarse de esta regla si ello
contempla mejor la circunstancia del caso y los intereses en juego.
Para la constitucin de la servidumbre se debe pagar un precio que corresponda al valor del
terreno sobre el cual se establece. Este valor NO SIGNIFICA QUE SE TRATE DE UNA
TRANSMISIN DEL DOMINIO. Lo que se abona es en concepto del USO de la servidumbre.
214
indispensable de hacer pasar sus obreros por la del vecino, puede obligar a
ste a sufrirlo con la condicin de satisfacerle cualquier perjuicio que se le
cause.
Aunque esta reglado dentro de las servidumbres de trnsito, este supuesto dista
de la figura de las servidumbres. Se trata del derecho a imponer al vecino ciertas
incomodidades que fueren indispensables para permitir la realizacin de obras en
el fundo contiguo, como una de las restricciones normales al dominio y no como
servidumbre, lo que explica la ausencia de correlativa indemnizacin, salvo que
se ocasionen daos efectivos, independientes de la molestia misma.
La doctrina a sostenido que se trata ms bien de una restriccin al dominio que
de una servidumbre propiamente dicha.
E) SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO
Art. 3082.- ... Esta servidumbre consiste en el derecho real de hacer entrar
las aguas en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas.
215
Puede constituirse por destino del padre de familia, por prescripcin y por
renacimiento, adems del titulo o la ley.
Si en cambio, el acueducto es subterrneo, la servidumbre puede establecerse
solamente por ttulo y por disposicin de la ley.
1) Especies
Hay dos tipos de servidumbres de acueducto: las forzosas y las no forzosas.
FORZOSAS: pueden ser exigidas judicialmente en razn de presentarse alguno de los tres
habitantes,
indemnizacin.
NO FORZOSAS: las que no entren en esos supuestos.
216
Servidumbre que grava los fundos inferiores en cuanto a las aguas que
caen de los superiores
Segn las restricciones al dominio, todo predio est obligado a soportar, sin
derecho a indemnizacin, el paso de las aguas que descienden naturalmente de
los terrenos superiores, cuando no interviene en ello el trabajo del hombre.
Pero no ocurre lo mismo si se trata de aguas que salen al exterior por algn
trabajo del arte
Ezequiel Lpez Diez
217
218
219
BOLILLA 16
DERECHOS REALES DE GARANTA
A) LOS DERECHOS REALES DE GARANTA
1) Seguridades reales y personales
El objeto del derecho real siempre es la cosa, pero en los derechos reales de
garanta se tiene en consideracin el valor pecuniario que se puede obtener con
su realizacin.
Los derechos reales se garanta reposan sobre el valor de la cosa o sobre un
segmento o tramo de ese valor.
En las obligaciones el fin ltimo y natural es el cumplimiento, el cual se produce
cuando el deudor se comporta y acta exactamente como debe: dando, haciendo
o no haciendo lo que se comprometi a dar, hacer o no hacer.
El cumplimiento integral y oportuno en tiempo y lugar, al satisfacer con exactitud
la pretensin del acreedor, extingue la obligacin.
El incumplimiento es la discordancia entre la conducta actuada y la conducta
debida, de manera que aquella no satisfaga o no alcance a satisfacer la pretensin
legtima del acreedor.
El patrimonio es la prenda comn de los acreedores es el principio que alude a
la responsabilidad que el patrimonio, como universalidad jurdica, representa con
los bienes que constituyen su activo.
Pero la responsabilidad genrica no impide que los bienes salgan del patrimonio
liberados de toda carga, no siendo susceptibles de persecucin cuando ingresan
en otro patrimonio, salvo casos en que queda habilitada la accin subrogatoria.
Cuando el patrimonio del deudor es insuficiente para satisfacer todos los dbitos,
en principio y como regla general, cada uno de los acreedores concurren a
prorrata, en la medida de su inters a satisfacer su crdito.
Pero algunos no alcanzan a ejecutar el crdito si ya lo ejecut otro anteriormente,
de all que la ley organiza remedios o instituciones para garantizar a ciertos
acreedores la ejecucin de su crdito.
Garantas personales y reales
La garanta personal por excelencia es la fianza. Esta implica asignar, como modo
de asegurar el resultado de la obligacin, la responsabilidad patrimonial genrica
de otra persona, para el caso de incumplimiento de la obligacin.
La garanta real permite sustraer del patrimonio uno o ms bienes, perfectamente
individualizados y consagrarlos, por un tramo de valor determinado, a asegurar el
resultado de la obligacin (no el cumplimiento) en caso de incumplimiento.
Esta ltima afectacin tiene dos efectos principales:
1) Impedir que la cosa, en el tramo de valor afectado, siga la suerte del resto
del patrimonio, en orden a la responsabilidad por el resto de las deudas,
220
221
b) ACCESORIO: como los dems derechos reales de garanta, la hipoteca tiene carcter accesorio
de un crdito. Su accesoriedad no impide que, dada la funcin de garanta, la hipoteca pueda ser
constituida por un tercero para asegurar el resultado de la obligacin.
CONSECUENCIAS PRCTICAS: 1) La nulidad de la obligacin acarrea la nulidad de la
hipoteca, pero no a la inversa.
Los terceros en este caso son los acreedores de grado ulterior y los terceros
poseedores del inmueble hipotecado.
Ezequiel Lpez Diez
222
deudor que no cumpli seguir siendo responsable con su patrimonio, pero la garanta
hipotecaria no podr extenderse ms all del monto establecido, pues el MONTO da la medida de
la cobertura.
Sin publicidad, el crdito garantizado carece del privilegio que la ley le confiere al
acreedor munido de garanta real.
e) INDIVISIBILIDAD: toda la cosa y cada una de las partes de la cosa responden
a la totalidad de la deuda y de cada parte de la deuda.
Art. 3112.- La hipoteca es indivisible; cada una de las cosas hipotecadas
a una deuda, y cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda la
deuda y de cada parte de ella. ...
223
a la garanta. Excepto cuando este carcter es modificado por las partes (principio
de autonoma de la voluntad).
La indivisibilidad de la hipoteca opera tanto activa como pasivamente, y la
indivisibilidad de la garanta es independiente de la divisibilidad de la deuda y
tambin de la divisibilidad de la cosa, de manera que no influye esta posibilidad
sobre el carcter indivisible de la hipoteca.
Las minas de 3ra categora solo pueden ser hipotecadas conjuntamente con el
inmueble.
C) Nuda propiedad: el propietario que ha dado su predio en usufructo, puede dar
en hipoteca la plena propiedad, siempre que la hipoteca tenga efecto una vez
concluido el usufructo. Est autorizado tambin a constituir hipoteca sobre la
nuda propiedad.
3) Extensin de la garanta
Art. 3110.- La hipoteca de un inmueble se extiende
Ezequiel Lpez Diez
224
artificiales,
aunque sean el hecho de un tercero;
Estn comprendidas en las hipotecas las ventajas que un inmueble posee, por
ejemplo si el inmueble es dominante, es decir, con una servidumbre a su favor,
sta se encuentra comprendida en la garanta.
a los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios;
Si bien el cdigo habla de los frutos civiles, no estn excluidos los naturales ya
que forman un todo con la cosa mientras estn unidos a sta.
y al importe de la indemnizacin concedida o debida por los aseguradores del inmueble.
225
CREDITOS GARANTIZABLES
226
Requisitos de fondo:
Propietario aparente
pero
DEL ACREEDOR
Heredero aparente
CAPACIDAD
227
Art. 3118.- Los que no puedan vlidamente obligarse, no pueden hipotecar sus
bienes; pero la hipoteca constituida por un incapaz puede ser ratificada o
confirmada con efecto retroactivo, cesando la incapacidad.
Art. 3119.- Para constituir una hipoteca, es necesario ser propietario del
inmueble y tener la capacidad de enajenar bienes inmuebles.
Confirmacin: lo establecido por el art. 3118 se trata de un caso de confirmacin (y no de
ratificacin) de un acto que ha realizado la misma persona una vez cesado el vicio que aparejaba
su nulidad relativa. Esta norma slo puede ser aplicada en los casos de nulidad relativa, que es la
nica susceptible de confirmacin.
228
La escritura pblica es requerida por ley con efecto ad solemnitatem. Pero esta
formalidad es exigida para el contrato constitutivo de la garanta real, y no para
los instrumentos que estn destinados a probar la obligacin garantizada, que
pueden ser pblicos o privados.
Otros instrumentos: el art. 3128 agrega otros instrumentos que pueden admitirse pero deben
cumplir los siguientes requisitos:
2) Registro de Hipotecas
Art. 3134.- La hipoteca constituida en los trminos prescriptos debe ser
registrada y tomada razn de ella en un oficio pblico destinado a la
Ezequiel Lpez Diez
229
Hay un plazo especial de 6 das para hipotecas constituidas en el extranjero que necesitan ser
legalizadas.
Efectos
La publicidad es solamente declarativa, recin despus de la inscripcin es
oponible a terceros. Art. 3135:
Art. 3135.- La constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros, sino
cuando se ha hecho pblica por su inscripcin en los registros tenidos a
ese efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han
intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse
del defecto de inscripcin; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por
escritura pblica, se considera registrada.
4) Caducidad
La inscripcin y sus efectos caducan a los 20 aos de producida. Pero lo que se
extingue es la inscripcin, el derecho real de hipoteca contina. La inscripcin
puede renovarse, y el constituyente no puede oponerse.
D) EFECTOS DE LA HIPOTECA
1) En cuanto al crdito, intereses, costas y gastos
Con respecto ala obligacin que la hipoteca garantiza, hay que determinar el alcance del
MONTO garantizado.
Ezequiel Lpez Diez
230
231
6) Medidas conservatorias
Son los medios idneos con que cuenta el acreedor hipotecario para impedir la
ejecucin de actos que disminuyan el valor de la cosa, o recomponer los valores
en caso de que aquellos actos se hayan consumado. Art. 3158 y 3159:
Art. 3158.- Todo acreedor hipotecario, aunque su crdito sea a trmino o
subordinado a una condicin, tiene derecho a asegurar su crdito,
pidiendo las medidas correspondientes contra los actos sobre que dispone
el artculo anterior.
232
La delegacin perfecta produce una NOVACIN en el sujeto deudor, pero debe tener los
requisitos antedichos:
Aceptacin por parte del acreedor del deudor delegado (expresa o tcita)
Exoneracin por parte del acreedor del deudor originario (siempre expresa)
233
todo o una parte de la cosa o una desmembracin de ella, que por s sea
susceptible de hipoteca, el acreedor podr perseguirla en poder del
adquirente, y pedir su ejecucin y venta, como podra hacerlo contra el
deudor.
234
ABANDONO
El tercer poseedor puede asumir el rol del demandado en el juicio y, en tal caso,
podr ejercer las defensas que tuviera frente a la demanda planteada.
a) EXCEPCIONES Y DEFENSAS DEL DEUDOR ORIGINARIO: art. 3164:
Art.
235
Cuando las servidumbres han sido impuestas por el adquirente los acreedores
pueden exigir que el inmueble se venda libre de esas servidumbres (art. 3183).
Esto es una consecuencia del ius preferendi, por la cual el primero en el tiempo es
primero en el derecho.
5) Derecho del poseedor a las mejoras incorporadas
Cuando el adquirente del inmueble haya efectuado mejoras en el inmueble, esto
no lo autoriza a retener el inmueble, aunque hubieran sido tiles y necesarias.
Art. 3168:
Art.
El derecho que concede la ltima parte del artculo se condice con lo establecido
por el art. 3184:
Ezequiel Lpez Diez
236
Subrogacin
Cuando el adquirente del inmueble paga el crdito, se subroga en los derechos del
acreedor. Art. 3185:
Art.
Se trata de una subrogacin legal que se produce ipso iure cuando el tercer
poseedor paga el crdito.
6) Caso en que el tercero poseedor hubiese tenido una hipoteca anterior
que se extingui por confusin
El tercer poseedor pudo haber tenido hipotecas sobre el inmueble adquirido, que,
en caso de expropiacin, puede hacer l valer en el orden que las tena. Art. 3182:
Art.
FIN BOLILLA 16
237
BOLILLA 17
Derechos reales de garantia
A) EXTINCIN DE LA HIPOTECA
Por su carcter de accesorio, la hipoteca puede extinguirse por va directa (causa
propia), o por va indirecta (va de consecuencia por la extincin de la obligacin
que accede).
1) Causas relacionadas
a) Con la obligacin garantida
238
239
La norma se condice con la del art. 3151. Pero lo que se extingue no es el derecho
real de hipoteca, sino los efectos que produce su inscripcin en el registro (con
relacin a terceros).
Si antes del vencimiento el acreedor no renueva la hipoteca, los efectos de la
inscripcin se pierden, aunque la deuda aun subsiste.
2) Cancelacin de la hipoteca
No se debe confundir la cancelacin de la hipoteca con su caducidad ni tampoco
con la inscripcin de la cancelacin. La caducidad opera de pleno derecho, por el
transcurso del tiempo, y la inscripcin debe ser dejada sin efecto de oficio por el
registrador; pero si el registrador no procede de oficio, la parte puede solicitar la
caducidad, sin presentacin de ningn documento. La cancelacin procede por
acuerdo de partes con la capacidad necesaria, o por sentencia judicial que as lo
disponga. Adems debe cumplirse estrictamente con los requisitos dispuestos por
el art. 3201:
Art. 3201.- El oficial anotador de hipotecas no podr cancelarlas si no se
le presentan instrumentos pblicos del convenio de las partes, del pago
del crdito, o de la sentencia judicial que ordene la cancelacin.
240
a) Voluntaria
Art. 3199.- La hipoteca y la toma de razn se cancelarn por consentimiento de
partes que tengan capacidad para enajenar sus bienes, o por sentencia pasada en
cosa juzgada.
B) PRENDA
1) Nocin
La palabra prenda se usa en el Cdigo con varias acepciones: para designar el
contrato por el cual se constituye el derecho real de prenda; para nombrar al
derecho real; o para designar el objeto, o sea la cosa mueble o el crdito que se
entrega en garanta.
Cuando en garanta de una obligacin se conviene entregar una cosa (o un
crdito), al materializarse la entrega se perfecciona el contrato y se constituye el
derecho real de prenda.
Art. 3204.- Habr constitucin de prenda cuando el deudor, por una
obligacin cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una
cosa mueble o un crdito en seguridad de la deuda.
241
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Art. 2412.- La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del
poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler
cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o
perdida.
Cuando el acreedor ha debido entregar la cosa (por ser ajena) al propietario que la
reclama (dueo legtimo), tiene derecho a exigir del deudor que le entregue otra
prenda de igual valor, y si el deudor no lo hiciere, podr pedir el cumplimiento de
la obligacin principal aunque el plazo de la obligacin no se hubiere cumplido.
Art. 3214:
Art. 3215.- Cuando el acreedor ha recibido en prenda una cosa ajena que
la crea del deudor, y la restituye al dueo que la reclamare, podr exigir
que se le entregue otra prenda de igual valor; y si el deudor no lo hiciere,
podr pedir el cumplimiento de la obligacin principal, aunque haya plazo
pendiente para el pago.
En las relaciones entre las partes, aunque la cosa dada en prenda sea ajena, el
contrato de prenda es vlido y las partes quedan personalmente obligadas en
cuanto a sus efectos. Art. 3216:
Art. 3216.- La prenda de la cosa ajena, aun cuando no afecte a la cosa,
produce sin embargo obligaciones entre las partes.
6) Objeto de la prenda
Pueden ser objeto del derecho de prenda las cosas muebles y los crditos. Art.
3211:
Art.
3211.- Todas las cosas muebles y las deudas activas pueden ser
dadas en prenda.
Ezequiel Lpez Diez
243
CREDITOS: el crdito objeto de la prenda debe constar por escrito. Art. 3212:
Art.
244
deuda est limitado al derecho de retencin, pero no tiene por ella los
privilegios del acreedor pignoraticio, al cual se le constituya expresamente
la cosa en prenda.
La palabra pago est empleada en sentido amplio, abarcando los distintos modos
de extincin.
El REEMBOLSO de los GASTOS es una obligacin del constituyente y abarca las
mejoras tiles y necesarias. La necesarias se deben aunque la cosa haya perecido
despus de hechas, mientras que las tiles slo son debidas en la medida en que
hubiesen dado mayor valor a la cosa. Art. 3228:
Art. 3228.- El deudor debe al acreedor las expensas necesarias que hubiere hecho
para la conservacin de la prenda, aunque sta pereciese despus. El acreedor no
puede reclamar los gastos tiles o de mejoras, sino aqullos que hubiesen dado
mayor valor a la cosa.
2) Derecho de reivindicacin
Es el derecho del acreedor para recuperar la tenencia de la cosa. Est legitimado
para ejercer las acciones para recuperar la cosa de cualquier persona que la
tenga, incluso del dueo.
245
Con respecto al privilegio del acreedor sobre la realizacin de la cosa, el art. 3234:
Art.
246
1) Abstencin del uso: el acreedor no puede servirse de la cosa sin la anuencia del deudor.
Correlativamente es derecho del constituyente secuestrar la cosa cuando el acreedor transgreda
esta prohibicin.
2) Deber de CONSERVACIN: por tener la custodia de la cosa, el acreedor tiene la obligacin de
conservarla. En tal sentido el art. 3225 establece:
Art. 3225.- El acreedor responde de la prdida o deterioro de la prenda
sobrevenidos por su culpa o negligencia.
3) Deber de DEVOLUCIN: extinguida la prenda, es obligacin del deudor restituir la cosa con
todos los accesorios que tena al tiempo del contrato y las accesiones que hubiese recibido (art.
3138). Esto es correlativo con el derecho del constituyente de exigir el REINTEGRO. Si la cosa
produce frutos e intereses, stos son percibidos por el acreedor por cuenta del deudor. Art. 3231:
Art. 3231.- Si la prenda produce frutos o intereses, el acreedor los percibe de cuenta
del deudor, y los imputar a los intereses de la deuda, si se debieren, o al capital si no
se debieren.
D) ANTICRESIS
1) Nocin. Su naturaleza
Art. 3239.- La anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero
por l, ponindole en posesin de un inmueble, y autorizndolo a percibir los frutos para
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imputarlos anualmente sobre los intereses del crdito, si son debidos; y en caso de exceder,
sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses.
Caracteres
NATURALEZA JURDICA: los frutos y el terreno forman una sola cosa. Por consiguiente, la
prenda que se constituye por la anticresis es sobre una parte de la propiedad inmueble. Hay una
desmembracin del derecho de propiedad porque los frutos futuros de un inmueble se dan en
prenda, en seguridad y para el pago de una deuda.
248
3) Forma y prueba
Entre las partes no es necesaria otra formalidad que la tradicin. Puede
acreditarse por la confesin del deudor o del acreedor.
Pero la escritura y la inscripcin en el Registro son requisitos necesarios para la
oponibilidad a terceros.
4) Pactos prohibidos
A) PACTO COMISORIO: al igual que en la prenda est prohibido. Art. 3252:
Art. 3252.- Es de ningn valor toda clusula que autorice al acreedor a tomar
la propiedad del inmueble por el importe de la deuda, si sta no se pagare a su
vencimiento; ...
B) ADQUISICIN CON FIJACIN PERICIAL DEL PRECIO: la segunda parte del art. establece:
Art. 3252.- ... como tambin toda clusula que lo hiciera propietario del
inmueble por el precio que fijen peritos elegidos por las partes o de oficio.
249
Art.
3247.- Si nada hay convenido entre las partes sobre la compensacin de los
frutos con los intereses, el acreedor debe, sin embargo, compensarlos y dar cuenta de
ellos al deudor.
Art. 3248.- Si la deuda no lleva intereses, los frutos se tomarn en deduccin del
principal.
250
Art. 3249.- El acreedor puede, por todos los medios propios de un buen
administrador,
percibir
los
frutos
del
inmueble.
Puede
recogerlos,
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252