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TESIS
Por
LICENCIADA
EN CIENCIAS JURDICAS Y SOCIALES
DECANO:
VOCAL I:
VOCAL II:
VOCAL III:
VOCAL IV:
VOCAL V:
SECRETARIO:
DEDICATORIA
A Dios:
Por ser la fuerza inspiradora de mi vida, por cuanto estoy viviendo, por brindarme la
compaa y cobijo de la familia en que nac.
A mis abuelos:
ngel Mara Maldonado Peralta, Bertha Elisa Castellanos Siris y Augusto Moscoso
Garca, que han partido a las estrellas. A mi abuela: Mara Alicia Prez Castaeda,
con todo mi cario.
A mis queridos padres:
Edgar Augusto Moscoso Castellanos e Irma Adelina Maldonado Prez; Gracias por todo
su apoyo.
A mis hermanas y sobrinos:
Irma Yesenia, Monica Ivonne y Mara Jos, con todo amor desendoles que luchen por
alcanzar sus sueos; a mis sobrinos: Jos Antonio, Luisa Fernanda y Edgar Emanuel,
mis queridos ngeles de luz.
A m querida familia y amigos:
Con respeto y cario; tos y primos, por ser parte de mi tesoro de vida; a mis queridos
amigos y compaeros de labores. Gracias.
Especialmente:
Con todo honor a la Facultad de Ciencias Jurdicas y Sociales de la gloriosa
Universidad de San Carlos de Guatemala, la casa de estudios donde hoy alcanzo mis
sueos.
NDICE
Pg.
Introduccin.................................................................................................
CAPTULO I
1.
01
1.2
06
06
Concepto de bienes... 07
1.2.1 Clasificacin de los bienes 08
1.2.2 Concepto de bienes inmuebles 12
1.3
Concepto de propiedad. 14
1.3.1 Facultades inherentes a la propiedad. 14
1.3.2 Concepto de propiedad inmobiliaria 15
1.3.3 Normas constitucionales de la legislacin guatemalteca
relacionadas al concepto de propiedad.. 15
1.3.4 Modos de adquirir la propiedad o dominio. 18
1.3.4.1 Clasificacin doctrinaria.. 19
Pg.
1.3.4.2 Subclasificacin doctrinaria 20
1.3.4.3 Subclasificacin legislativa. 21
1.4
1.5
La usucapin 28
1.6
Accesin.. 29
1.7
30
1.7.1 Usufructo.. 30
1.7.2 Uso y habitacin....
1.8
31
Copropiedad... 32
1.8.1 Propiedad horizontal.. 32
1.8.2 Propiedad singular y condominio. 33
CAPTULO II
2.
Concepto de registro...................................................................... 39
2.2
Sistemas de registro.. 40
2.3
42
Pg.
2.3.4 Principio de especialidad.. 45
2.3.5 Principio de tracto sucesivo o continuo.. 45
2.3.6 Principio de seguridad 46
2.3.7 Principio de fe pblica 47
2.3.8 Principio de legalidad. 47
2.4
2.5
2.6
72
CAPTULO III
3.
Catastro... 75
Pg.
3.1
Concepto de catastro................................................................. 76
3.1.1 Superficie catastral........... 81
3.1.1.1
Plano catastral........... 82
3.1.1.2
Polgono catastral.......................................... 82
3.2
89
90
CAPTULO IV
4.
Fundamento legal................................................................... 96
4.2
99
4.2.1 Creacin.. 99
4.2.2 Naturaleza y objeto 99
4.2.3 Funciones...
4.3
100
Pg.
4.3.2 Consejo directivo...
101
4.5
107
Coordinacin interinstitucional....
109
CONCLUSIONES.. 113
RECOMENDACIONES.... 115
ANEXOS.. 117
BIBLIOGRAFA... 123
INTRODUCCIN
(ii)
(iii)
CAPTULO I
1.
La propiedad puede ser concebida desde distintos puntos de vista, como parte
de los derechos naturales o inherentes del hombre, ubicndola como parte del
escenario material de la persona (mundo fctico), deduciendo por consiguiente su
relacin con esta como titular (por jerarqua racional) de los derechos de propiedad
sobre el espacio en que habita.
mayora de los pases que no han sido sometidos durante los ltimos siglos a procesos
coloniales, por lo que los derechos sobre la tierra surgen de las dinmicas de los
actores sociales y de sus luchas desde el territorio.
Coalicin Internacional para el Acceso a la Tierra, Acceso a la tierra y reconocimiento de los derechos sobre la
. tierra en Guatemala, pg. 32.
Artculo 93. El dominio directo del Estado sobre sus bienes es inalienable e
imprescriptible.
adquiridos para los efectos de la titulacin y los bienes muebles, derechos y acciones.
El Estado podr otorgar, en las condiciones que determina la ley, el dominio til de sus
inmuebles rsticos con el objeto de que los trabajen, preferentemente, a colectividades,
y, en su defecto a familias, a sociedades no accionadas salvo aquellas que organice y
en que participe el Estado- a individuos guatemaltecos, o a inmigrantes contratados por
el gobierno.
1.1
Los derechos reales, junto con los personales, forman parte de los llamados
derechos patrimoniales, los cuales se caracterizan por ser de naturaleza econmica y
Los derechos reales, junto con los personales, forman parte de los llamados derechos
patrimoniales, los cuales se caracterizan por ser de naturaleza econmica y su valor
apreciable en dinero. El titular de un derecho real ostenta un poder inmediato sobre la
cosa, encontrndose en consecuencia la inmediatividad, o relacin directa sin
intermediario y la eficacia o sea el derecho que tiene el titular de perseguir la cosa
4
donde est y contra quien la posea. En tal virtud, los derechos reales son los que
conceden a su titular un poder inmediato y directo sobre la cosa, que puede ejercitarse
y hacerlo valer frente a todos. La legislacin guatemalteca no define un concepto de
derecho real, aunque s los reconoce y define algunos de ellos, tal es el caso de la
hipoteca y la prenda (Derechos Reales de Garanta. Libro II, Ttulo V, Cdigo Civil
Guatemalteco). Generalmente se realiza una clasificacin dual de los derechos reales,
la primera, como la disposicin y goce del titular sobre el objeto, derecho de propiedad
propiamente dicho y la segunda, que abarca los derechos reales de goce sobre
propiedad ajena, uso, usufructo y habitacin.
1.1.1 Elementos:
Registro.
A.
B.
El trmino cosas abarca toda realidad objetiva distinta del hombre y sus actos;
incluye por lo tanto el concepto de bienes.
1.2
Concepto de bienes
Son bienes las cosas que son o puedan ser objeto de apropiacin, y se
clasifican en inmuebles y muebles, indicando as mismo en el Artculo 443 que son
objeto de apropiacin las cosas que no estn excluidas del comercio por su naturaleza
o por disposicin de la ley.
7
No fungibles.
Castn Tobeas, Jos, Derecho civil espaol comn y foral, tomo III, pg. 185.
No consumibles: (tierra).
Bienes registrables: Son los bienes inmuebles los derechos reales sobre los
mismos y los bienes muebles fcilmente identificables.
10
No apropiables: Por la ley o por la naturaleza no pueden tener dueo (aire, luz).
11
12
Los muelles, y los diques y construcciones que, an cuando sean flotantes, estn
destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo, de un ro,
lago o costa; y
El Artculo 446, agrega: Se consideran inmuebles para los efectos legales, los
derechos reales sobre inmuebles y las acciones que los aseguran.
13
1.3
Concepto de propiedad
No ser perturbado en ella y defenderlo por los medios legales. Artculo 468
Cdigo Civil guatemalteco.
14
Para hacer una exposicin y anlisis del marco jurdico de los derechos reales y
propiedad en Guatemala, se incluyen los Artculos de la Constitucin Poltica de la
Repblica de Guatemala que los incluyen: (se ha omitido lo referente a la propiedad
15
El Estado garantiza el ejercicio de este derecho y deber crear las condiciones que
faciliten al propietario el uso y disfrute de sus bienes, de manera que se alcance el
progreso individual y el desarrollo nacional en beneficio de todos los guatemaltecos.
(sic.).
La indemnizacin deber ser previa y en moneda efectiva de curso legal, a menos que,
con el interesado se convenga en otra forma de compensacin.
16
La forma de pago de las indemnizaciones por expropiacin de tierras ociosas ser fijada
por la ley. En ningn caso el trmino para hacer efectivo dicho pago podr exceder de
diez aos. (sic.).
17
En la doctrina los modos son los hechos o actos jurdicos a los que la ley
reconoce la virtud de originar el dominio en una persona.
18
1.3.4.1
Clasificacin doctrinaria
19
El Cdigo actual no los clasifica ni los califica, slo regula los modos de adquirir
el dominio.
1.3.4.2
Subclasificacin doctrinaria
1.3.4.3
Subclasificacin legislativa
1.4
Posesin
Usucapin
Accesin
21
Adems seala en el Artculo 612 del mismo cuerpo legal que Es poseedor el
que ejerce sobre un bien todas o algunas de las facultades inherentes al dominio. Y
refiere sobre posesin de bienes inmuebles en el Artculo 633, lo siguiente: Tratndose
de bienes inmuebles, la posesin por diez aos, con las dems condiciones sealadas
en el Artculo 620, da derecho al poseedor para solicitar su titulacin supletoria a fin de
ser inscrita en el Registro de la Propiedad.
22
Existe una limitacin indicada por el Cdigo Civil en el Artculo 635, al decir: Solo
los guatemaltecos de nacimiento pueden obtener titulacin supletoria de terrenos
comprendidos dentro de quince kilmetros a lo largo de las fronteras y del litoral. Si se
trata de personas jurdicas, los individuos que las formen deben ser todos
guatemaltecos de nacimiento. Esta norma del Cdigo Civil est acorde en una parte
con la norma constitucional que indica que slo los guatemaltecos de origen o las
sociedades cuyos miembros tengan las mismas calidades pueden ser propietarios o
poseedores de inmuebles situados en la faja de quince kilmetros de ancho a lo largo
de las fronteras. Dicha norma est contenida en el Artculo 123 de la Constitucin. Sin
embargo, como se puede apreciar, dicho Artculo no menciona limitaciones respecto al
litoral, sino nicamente sobre las fronteras, y siendo que la Constitucin es la ley
suprema del pas, sta prevalece sobre el Cdigo Civil.
El fundamento legal de lo anterior es el Articulo 637 del Cdigo Civil que indica:
23
1.4.1
El Artculo 634 del Cdigo Civil indica que las diligencias de titulacin supletoria
debern sujetarse al procedimiento que seala la ley respectiva, y que la resolucin
aprobatoria de las mismas es ttulo para adquirir la propiedad. La ley a que hace
referencia esta norma es la Ley de Titulacin Supletoria, contenida en el Decreto
Nmero 49-79 del Congreso de la Republica de Guatemala.
24
a.
civil, del domicilio donde se encuentra situado el inmueble, el cual, adems de los
requisitos exigidos por la ley procesal para todo escrito dirigido a un juez, deber
contener:
25
La proposicin del experto medidor, que en este caso puede ser emprico, se
realiza con el propsito de obtener el plano del bien a titular, que tambin es requisito
en primeras inscripciones en el Registro General de la Propiedad guatemalteco. Sin
embargo, an con el plano obtenido, no se tiene la seguridad ni certeza jurdica
necesaria para individualizar el bien, si ste no est avalado por una entidad que
verifique los datos obtenidos en el levantamiento planimtrico, relacionndolo a un
sistema de posicionamiento inequvoco, e individualizante, ya que de no estar
establecido de esta manera, los datos nicamente describen una porcin de terreno que
por no estar georeferenciado, no posee la objetividad que se necesita para ubicarlo con
relacin a puntos fijos, latitud y longitud, como parte del sistema mundial de referencia
posicional.
b.
c.
d.
Se ordena adems que se extienda certificacin del auto aprobatorio para que sirva de
ttulo inscribible en el Registro General de la Propiedad y se d aviso a las oficinas de
Rentas Internas y municipalidades, por lo relacionado a tributos. Menciona adems que
a la certificacin debe acompaarse el plano respectivo, Artculo 11, ley citada.
27
La ley agrega que cualquier persona que pretenda titular un inmueble que ya
tiene dueo o uno prohibido, incurre en delito de falsedad ideolgica.
Es importante que mientras no hayan pasado diez aos, las diligencias pueden
revisarse a instancia de parte o por la Procuradura General de la Nacin, en la va de
los incidentes, para verificar si en el trmite se cumplieron los requisitos de ley.
1.5
La usucapin
Compendio de derecho civil II, bienes, derechos reales y sucesiones, pg. 315.
28
Para que una persona pueda adquirir por usucapin, deber primero haber
seguido los trmites de titulacin supletoria y as registrar su posesin en el Registro de
la Propiedad. Para el efecto, el Cdigo Civil indica en el Artculo 637: La posesin
registrada de un inmueble, una vez consumado el trmino de diez aos desde la fecha
de la inscripcin del ttulo en el Registro de la Propiedad, se convierte en inscripcin de
dominio y puede oponerse a cualquiera.
Pueden adquirir por usucapin todas las personas con capacidad para adquirir
por cualquier otro ttulo, siendo el derecho de prescribir irrenunciable.
La persona que alega la prescripcin debe probar la existencia del ttulo en que
funda su derecho, en este caso, la inscripcin de la titulacin supletoria en el Registro
de la Propiedad.
1.6
Accesin
29
1.7
Se les conoce como derechos reales sobre cosa ajena, derechos reales de goce,
ya que los titulares de estos ostentan un poder inmediato sobre el bien sin que por esto
tengan la calidad de propietarios.
1.7.1 Usufructo
constituye por contrato o por acto de ltima voluntad y puede constituirse por tiempo
fijo, vitalicio o bajo condicin. El Cdigo Civil guatemalteco lo regula en los Artculos
703 al 744.
El uso a diferencia del usufructo, da al usuario la facultad de gozar del bien, este
no puede apropiarse ni disponer de los frutos del bien, el Cdigo Civil guatemalteco en
el Artculo 745, describe el uso, como el derecho de servirse de cosa ajena o de
aprovecharse de los frutos de ella, en cuanto basten para las necesidades del usuario y
las de su familia.
31
1.8
Copropiedad
32
rgimen para efectuar cualquier negocio jurdico con todos o parte de sus diferentes
pisos, una vez que se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad como fincas
independientes.
Dentro de los requisitos que se establecen en el Artculo 531 del Cdigo Civil
guatemalteco, que debe contener el instrumento pblico se mencionan los siguientes:
Situacin, medidas y colindancias del terreno, as como una descripcin total del
edificio y mencin de sus servicios de agua, electricidad y cualesquiera otros de
que goce.
Descripcin de cada piso con los datos que sean necesarios para su
identificacin.
33
Adems es importante
organizar y resguardar los derechos que sobre un bien se ejercen, y el segundo como
responsable de la identificacin plena del objeto de esos derechos. En el captulo
siguiente se desarrollara el tema de registro inmobiliario, que pretende detallar su
esencia y funciones.
36
CAPTULO II
2.
37
Si se produce una subdivisin del mismo, cada una de las porciones constituir
en s misma un nuevo folio, por lo que tal subdivisin dar origen a nuevas
inscripciones, bastndose cada una de ellas por s mismas. Es por eso que en este
sistema carece de importancia los cambios que puedan registrarse respecto del
propietario, por cuanto el dominio se prueba por la escritura pblica, que es a la vez
ttulo y modo de adquirir, o bien por la sentencia judicial respectiva.
38
2.1
Concepto de registro
Continuando con su descripcin formal, cabe aadir que la oficina del registro es,
fundamentalmente, el archivo ordenado de los libros registrales y el despacho donde el
registrador desempea sus funciones. Dada la misin que el registro de la propiedad
desempea en el comercio jurdico y el valor y eficacia de sus asientos, los libros
registrales estn sometidos, normalmente, a una serie de requisitos formales y de
garantas de autenticidad. Las disposiciones de cada pas establecen, a este respecto,
normas sobre impresin, distribucin, custodia, encuadernacin, y otros, de los libros y,
en su caso, sobre el control judicial de los mismos.
En los libros se realizan los asientos registrales: unos son principales, como la
inscripcin; otros, accesorios, como las notas marginales; en otro aspecto, unos son
positivos, como la inscripcin, y otros negativos, como la cancelacin.
39
han encomendado sus funciones. El registrador est asistido en sus funciones por
personal auxiliar.
2.2
Sistemas de Registro
de los inmuebles atiende de tal modo al inters del adquirente (del acreedor hipotecario,
etctera) que presta garanta legal -mayor o menor, segn los tipos de registro a las
noticias que contiene: si dice que primus es propietario de la finca, es posible, incluso,
que aun no siendo esto verdad, perteneciendo la finca a secundus, el adquirente de
primus (o su acreedor hipotecario) sea protegido en la titularidad que recibe de primus
como si hubiera contratado con secundus.
2.3
El registro naci de la necesidad de llevar una cuenta a cada titular. Es decir que
el mismo en un principio tuvo una finalidad meramente administrativa sin propsito
publicidad, pues no se haban descubierto las grandes ventajas y seguridad que el
mismo traera en todas aquellas operaciones donde se quiere asegurar un derecho o
algo similar. Fue mucho despus cuando naci el objeto ms importante del registro, es
decir, la publicidad, que es un medio de seguridad jurdica en el trfico de inmuebles.
42
Esto significa que cualquier inscripcin que se realice en el registro debe ser
requerida por aquella persona que tenga inters, el registrador carece de facultad para
actuar de oficio aunque existen ciertas excepciones a este principio, como lo constituye
la presentacin de un testamento donde se constituye patrimonio familiar en el cual
debern anotarse de oficio todos los bienes afectados, cuando al registro se presenta
ttulo resultante de remate, u otros.
44
proteccin y preferencia. Cuando la inscripcin tiene por objeto que el acto contrato
surta efectos contra terceros se le llama inscripcin declarativa.
cualquier anotacin posterior. Los bienes a travs del tiempo pueden ser objeto de
diversos cambios, como las transmisiones, modificaciones o limitaciones, todo esto para
que surta efectos debe quedar registrado, para de esta manera asegurar el trfico de
dicho bien. De esta forma se crea una serie de actos ininterrumpida de inscripciones, y
cualquier omisin al respecto crea una inexactitud registral que afecta no solo a las
personas sino adems a los bienes. En Guatemala el Artculo 1130 del Cdigo Civil
manifiesta este principio.
46
46
especial que se lleva para tales efectos, al igual que deber estampar en el documento
mismo, razn y fundamento por el cual se funda para suspender o denegar la
inscripcin (Artculo 1128 Cdigo Civil guatemalteco).
48
dems derechos reales sobre inmuebles y muebles identificables. Son pblicos sus
documentos, libros y actuaciones.
Roca Sastre, Ramn Mara, Derecho hipotecario, tomo 18, pg. 154
49
50
51
En materia inmobiliaria y segn lo que estipula el Artculo 1125 del Cdigo Civil,
son ttulos susceptibles de inscripcin:
Cabe sealar que son inscribibles aquellos actos o negocios que contengan:
53
54
5656
La primera inscripcin es el ttulo que acredita los derechos que tiene una
persona sobre ellos.
Es decir que de esta primera anotacin o inscripcin surgen o emanan los ttulos
o derechos sobre el bien respectivo.
2.4.5
De entrega de documentos;
De inscripciones;
De cuadros estadsticos; y
Adems de los libros ordenados por el Cdigo Civil, segn el Artculo 4 del
reglamento del Registro General de la Propiedad (Acuerdo Gubernativo nmero 35987), el registro llevar los siguientes:
De propiedad horizontal;
De inscripciones especiales;
De vehculos motorizados;
De naves y aeronaves;
59
De minas;
Todos los libros que se lleven en los registros, sern rayados y foliados de
manera uniforme y los que se lleven en forma electrnica debern tener las mismas
columnas.
60
Por otro lado, el Artculo 1236 del Cdigo Civil dispone Quien por culpa del
registrador aparezca en el registro indebidamente exonerado de alguna obligacin o
gravamen solidariamente con el registrador; y este responder adems de los daos y
perjuicios que por tales daos u omisiones se hayan causado.
61
La ley no obliga al notario a inscribir los ttulos que autorice, sino que nicamente
obliga a advertir a las partes de la necesidad de registrar el ttulo si procediera de
conformidad con la ley. Para el efecto dispone el Artculo 29 del Cdigo de Notariado en
su parte conducente Los Instrumentos Pblicos contendrn: 11. La advertencia a los
otorgantes de los efectos legales del acto o contrato y de que deben de presentar los
testimonios a los registros respectivos. Lo anterior, tambin se aplica a las dems
autoridades que intervengan en el acto contenido en el ttulo inscribible, sin perjuicio de
las responsabilidades que pudieran deducirse en contra de los notarios y dems
autoridades, en ejercicio de la profesin o cargo.
62
El Artculo 1238 del Cdigo Civil al respecto seala: Las infracciones de esta ley
o de los reglamentos relativos al registro cometidos por los registradores, aunque no
causen perjuicio a tercero, no constituyan delito, sern castigados con multas de cinco a
cincuenta quetzales. La multa ser impuesta por el juez del departamento a que
corresponda el registro y sin ms trmite que las diligencias necesarias para averiguar
el hecho. Quedan al penado expeditos los recursos legales. El importe de las multas
ingresar a los fondos de justicia.
63
El Artculo 1230 del Cdigo Civil estipula que si la garanta fuere hipotecaria y
quedare un saldo insoluto al rematarse el inmueble, el registrador responder con sus
dems bienes por dicho saldo. Este constituye el nico caso dentro del ordenamiento
jurdico guatemalteco de saldo insoluto en obligaciones garantizadas con hipoteca.
contra terceros, y sobre esto el Cdigo Civil en una parte del Artculo 1148 indica:
nicamente perjudicar a tercero lo que aparezca inscrito o anotado en el Registro.....
Con respecto a las anotaciones, stas son el medio que se utiliza para hacer
constar que sobre un bien recae una limitacin o bien un litigio que se encuentra en
66
2.5
El Artculo 1131 del Cdigo Civil, al referirse a toda inscripcin, seala como
obligatorio lo siguiente:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Como se puede observar en el prrafo primero del inciso uno, se solicita plano
respectivo del inmueble a inscribir, con requisitos tcnicos que hacen que las
caractersticas y ubicacin fsica del polgono catastral que delimita el objeto de
derecho, sean capaces de identificar con precisin, adems es susceptible de
corroboracin mediante nuevo levantamiento planimtrico de la finca. Lo anterior es
resultado de mltiples modificaciones al Artculo en estudio, como se cita en su
prembulo, la ltima modificacin se realiz en el ao 2000.
Es importante hacer notar que si bien las modificaciones sufridas por el Artculo
tratan de resguardar el objeto de derecho y hacerlo fcilmente identificable, este no es
considerado por la suscrita como obligatorio, ya que en el prrafo segundo del Artculo,
se sealan excepciones que hacen que la norma se vuelva de carcter discrecional
para el funcionario con funciones de calificacin de los requisitos registrales, lo que
arriesga en sumo el nimo de igualdad que garantiza la Constitucin de la Repblica y
69
Otro Artculo que hace referencia al requisito planimtrico es el 1195, del registro
de la propiedad horizontal, que seala:
Luego el Artculo 1199, aade que la inscripcin del edificio en la finca matriz ha
de expresar las circunstancias que para toda inscripcin seala el Artculo 1131, en
cuanto fueren aplicables.
70
Con lo anterior se puede destacar que las funciones del Registro de la Propiedad
como son sealadas en la legislacin, son las de: inscribir, anotar y cancelar los actos y
contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre los bienes identificables,
esto como consecuencia de su naturaleza jurdica, como ente encargado de resguardar
las relaciones de dominio existentes sobre un bien, y no como encargado tcnico de la
identificacin fsica de ese bien inscrito, el Registro de la Propiedad en Guatemala es un
registro de ttulos que garantiza y est destinado a probar la propiedad ms no la
identificacin del objeto de esa propiedad.
71
2.6
forestal e hidrobiolgica inscritas a favor del Estado; Tierras rurales que no estn
inscritas a favor de particulares y tierras que se adquieran por la venta de
excesos.
73
74
CAPTULO III
3.
Catastro
propiamente los
catastros nacionales, que pueden ser utilizados para diversos fines, segn se apreciar
ms adelante, pero que en relacin con la inscripcin registral o conservatoria, permite
la transformacin de la misma en un sistema ms confiable.
3.1
Concepto de catastro
Catastro es el trmino tcnico empleado para designar una serie de registros que
muestran la extensin, el valor y la propiedad (u otro fundamento del uso o de la
76
77
Catastro jurdico: que tiene por objeto la definicin de los derechos sobre los
terrenos y la seguridad de la ocupacin legal. Este es un catastro que puede ser
general o espordico. Los pases desarrollados que han tenido los medios han
generalizado sus catastros (aproximadamente 75% de los pases de Europa y de
Amrica del Norte).
En
78
c)
Catastro Nacional:
d)
Catastro Focalizado:
informacin predial y registral que se realiza en zonas que no han sido declaradas
catastradas o que no estn en proceso catastral, y en el cual se tiene por ncleo de la
investigacin al predio o predios que se presumen se identifican con el mbito espacial
de la finca o fincas que se pretende ubicar, y por contexto a los predios colindantes y su
correspondiente informacin registral, con el objeto de establecer mediante el anlisis
catastral y jurdico la relacin entre ellos, y de ese modo alcanzar la certeza de la
ubicacin espacial de las fincas y el grado de correspondencia con el predio o los
predios.
Esta tesis hace referencia al catastro, como elemento para la descripcin grfica
de la superficie de los predios, para su observacin desde el punto de vista jurdico
inmobiliario, con lo que se pretende demostrar que teniendo identificado plenamente el
objeto de derecho, se tendr mayor seguridad y certeza jurdica sobre los derechos que
sobre este se ostentan.
80
3.1.1
Superficie catastral
Se debe entender por superficie catastral como la superficie agraria de una finca
bien definida por sus linderos (polgono), que sirve como base para el establecimiento
de su valor catastral y la correspondiente contribucin territorial a satisfacer por su
propietario, as como el lmite de los derechos de posesin o propiedad sobre la tierra.
81
3.1.1.1
Plano catastral
se est refiriendo al conjunto de lneas sucesivas, rectas o curvas, cuyo punto inicial es
Sistema de referencia con aplicacin a un sistema de mensura angular esfrico en grados, minutos y segundos,
representados en dos valores: Latitud y Longitud, par ordenado o coordenadas geogrficas, utilizado para la
identificacin de puntos en la superficie de la tierra.
82
coincidente con el punto final, que encierra una superficie sobre la que es ejercido un
derecho territorial. (Ver ilustracin 5, anexos).
El inciso n) del Artculo 23, ley del Registro de Informacin Catastral lo define de
la manera siguiente:
Es una figura formada por una lnea poligonal cerrada, cuyos vrtices estn
ligados a la red geodsica nacional, y su funcin es la de facilitar el levantamiento
catastral.
3.1.2
Superficie registral
A pesar del esfuerzo por aclarar los trminos, hay que reconocer que las
diferencias entre ambos conceptos existen. La superficie catastral tiende a reflejar la
83
s)
consumado las operaciones tcnicas del anlisis catastral y jurdico, los datos de la
investigacin registral y los obtenidos en el levantamiento de informacin catastral
coinciden, y que por consiguiente, ha obtenido la declaracin a que se refiere el artculo
treinta y cinco de la presente ley.
t)
La declaracin deber contener como mnimo los datos catastrales y registrales que
identifiquen plenamente el predio y la finca correspondiente, y cualquiera otro que se
establezca en el reglamento de la presente Ley, y ser acompaada del plano del
predio y la certificacin catastral correspondiente. (sic.).
Esta declaracin ser notificada a los titulares catastrales y a los titulares registrales, en
su caso, por los medios legales, en un plazo que no exceder de quince das contados
a partir de la fecha de emisin de la misma, para que se pronuncien, y en su caso
planteen la solicitud de revisin tcnica de lo actuado. Estando firme dicha declaracin,
esta ser notificada al Registro de la Propiedad para aquellos predios catastrados
85
irregulares que estn inscritos en dicho Registro, a efecto de que haga una inscripcin
especial en el dominio de la finca que indique la o las irregularidades, sin que la misma
impida el trfico inmobiliario.
La declaracin deber contener como mnimo los datos catastrales y registrales que
identifiquen plenamente el predio y la finca correspondiente, y cualquiera otro que se
establezca en el reglamento de la presente Ley, ser acompaada del plano del predio
y la certificacin catastral correspondiente.
Firmeza de la declaracin
ARTCULO 37. La declaracin de predio catastrado regular o irregular quedar firme si
transcurrido el plazo de treinta das no se presenta la solicitud de revisin tcnica del
proceso, en forma verbal o por escrito.
86
Propiedad.
b)
II.
III.
c)
d)
e)
87
f)
De lo anterior se deduce
88
La superficie
catastral ser por tanto siempre menor o igual que la superficie real.
Por ltimo, muchas veces se hace referencia a la superficie legal de una finca.
Con este concepto se quiere hacer referencia a la superficie sobre la que se est
perfeccionando un acto jurdico sobre una finca. Depende del tipo u objeto de contrato,
89
unas veces la superficie legal se estar refiriendo a la superficie catastral, otras veces a
la registral y otras incluso a la real.
Se entiende por parcela catastral a la porcin de terreno delimitada por una lnea
poligonal que la separa del resto de propiedades y que pertenece a un solo propietario
o a varios en pro indiviso. Dentro de una parcela catastral se pueden diferenciar varias
subparcelas, que son zonas que presentan caractersticas homogneas de tipo de
cultivo, aprovechamiento, intensidad productiva, y otros.
materia registral en casos especficos como en la prenda agraria, que basa sus efectos
sobre una cosecha (parcela, tipo de parcela) futura.
3.2
Es una herramienta muy til para la correcta identificacin fsica, jurdica, fiscal y
econmica de los predios, a cerca de los linderos del terreno y respectivas
identificaciones.
92
93
94
CAPTULO IV
4.
10
95
4.1
Fundamento legal:
Artculo 2o. Deberes del Estado. Es deber del Estado garantizarle a los habitantes
de la Repblica la vida, la libertad, la justicia, la seguridad, la paz y el desarrollo integral
de la persona.
96
El Estado garantiza el ejercicio de este derecho y deber crear las condiciones que
faciliten al propietario el uso y disfrute de sus bienes, de manera que se alcance el
progreso individual y el desarrollo nacional en beneficio de todos los guatemaltecos.
(sic.).
97
El acuerdo promueve una reforma legal "que permita poner fin a la desproteccin
y el despojo que han afectado a los campesinos y, en particular, a los pueblos
indgenas; que permita la plena integracin de la poblacin campesina a la economa
nacional; y que regule el uso de la tierra en forma eficiente y ecolgicamente sostenible
de acuerdo con las necesidades del desarrollo". Y sta reforma contempla "simplificar
los procedimientos de titulacin y registro de los derechos de propiedad y dems
derechos reales", crear "una jurisdiccin agraria y ambiental" especfica, revisar y
adecuar la legislacin sobre tierras ociosas, y proteger las tierras ejidales y municipales.
98
4.2
4.2.1 Creacin
99
4.2.3 Funciones
100
4.3
Organizacin institucional
Adems crear las unidades tcnicas y administrativas que sean necesarias para
el cumplimiento de sus funciones.
101
102
El consejo directivo deber celebrar una sesin ordinaria por mes, y las
extraordinarias que fueren necesarias se celebrarn a solicitud de cualquiera de los
miembros del consejo directivo o director ejecutivo.
El nombramiento del director estar a cargo del consejo directivo, que deber
realizar mediante convocatoria pblica. Artculo 15.
103
104
4.4
105
Antes de iniciar las acciones referentes al catastro en una zona catastral, deber
hacerse la declataroria de zona en proceso catastral, lo cual es responsabilidad del
consejo directivo del Registro de Informacin Catastral y se divulgar en idioma espaol
y en los idiomas existentes en la zona a catastrar. Dicha declaratoria ser publicada en
el Diario Oficial y en los medios que sean ms efectivos para asegurar su conocimiento
en el mbito nacional. La declaratoria de zona en proceso catastral y su publicacin,
tiene por objeto prevenir a los propietarios, poseedores y tenedores de predios ubicados
en ella, que se desarrollarn actividades catastrales, y en consecuencia estn obligados
a proporcionar la informacin que les sea requerida. Artculo 30.
106
Propiedad y en cualquier otro archivo pblico que posea documentos relacionados con
la tenencia de la tierra. Artculo 28.
Este dar inicio dentro de los cien das calendario siguiente a la fecha de la
declaratoria de zona en proceso catastral. Artculo 32.
107
e.
108
4.5
Coordinacin interinstitucional:
El Registro de la Propiedad
Las municipalidades
El Fondo de Tierras
109
Una vez que el Registro de Informacin Catastral haya definido las zonas que en
sus prioridades estarn sujetas al proceso catastral, lo har saber al Registro de la
Propiedad para iniciar la coordinacin entre ambas instituciones.
110
111
Garantiza los derechos de los absentistas y de las personas que tienen derechos
preferenciales o de retracto as como los de las personas que gozan de
servidumbres o de derechos limitativos de cualquier clase.
112
CONCLUSIONES
113
114
RECOMENDACIONES
115
116
ANEXOS
117
118
Ilustracin 1.
Propiedad Horizontal
APTO.
1
Ilustracin 2.
CASA
4
119
Ilustracin 3.
Plano de registro
120
Ilustracin 4.
Plano catastral de los linderos de las propiedades
FO
121
Ilustracin 5.
Polgono catastral
122
BIBLIOGRAFA
Espaa: Ed.
ROCA SASTRE, Ramn Mara. Derecho hipotecario. 9na. ed. Madrid, Espaa: Ed.
Ajuntament de Tarrega, 1999.
ROJINA VILLEGAS, Rafael.
Compendio de derecho civil II. Bienes, derechos
reales y sucesiones. 4t; Mxico: Ed. Parra, 2001.
Organizacin de las Naciones Unidas para la Agricultura y la Alimentacin, FAO. Los
levantamientos catastrales y el de propiedad de la tierra. (s.l.i.);
(s.e.); 1996.
123
Legislacin:
124