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A. Introducción
El aviso preventivo regulado por el artículo 2909 del Código Civil del Estado de
Chihuahua, permite a quienes realizan actos jurídicos en los que se adquiere, trasmite,
modifica o extingue la propiedad o posesión de bienes raíces, o aquellos en los que se
hace constar un crédito que tenga preferencia desde que sea registrado, conservar la
prelación que le corresponde de acuerdo a la fecha de inscripción del aviso preventivo que
remite el Notario Público una vez que autoriza preventivamente la escritura que contiene
el acto jurídico de que se trate. En los términos del citado artículo, si dentro de los 60 días
hábiles siguientes a la fecha en que se hubiere hecho la anotación preventiva se presenta
el testimonio respectivo, su inscripción surtirá efectos contra terceros desde la fecha de la
anotación preventiva y si el testimonio se presenta después, su registro sólo surtirá
efectos desde la fecha de la presentación.
Es importante considerar que esta disposición establece que los efectos jurídicos
del aviso preventivo se generan a partir de la fecha de la anotación que el Registrador
debe hacer en forma inmediata al margen de la inscripción de que se trata. Así, los efectos
del aviso preventivo no se retrotraen a la fecha de su presentación, sino al momento en
que se asienta la anotación preventiva al margen de la inscripción, que si bien, como lo
indica la Ley, debe inmediata, si por cualquier circunstancia no se hiciera así, tal aviso
producirá efectos jurídicos frente a terceros hasta su inscripción. Si bien el artículo 2908
del Código Civil establece que el registro de un documento produce efectos desde el día y
hora en que se hubiera presentado en la oficina registradora, este principio no es aplicable
tratándose de los avisos preventivos.
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Notario Público Número Tres del Distrito Judicial Bravos, Estado de Chihuahua.
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inscripción de los documentos por riguroso orden de presentación de las boletas de pago,
de donde resulta que la presentación de los documentos para su inscripción en el Registro
Público de la Propiedad establece implícitamente una prelación para el registro de los
actos jurídicos, pues el primero en ser presentado, debe ser el primero en inscribirse. De
esto resulta que cuando el Notario Público pretende autorizar una escritura que contiene
un acto jurídico que afecta un bien inmueble, el hecho de revisar la inscripción
correspondiente en los libros del Registro Público de la Propiedad o de obtener un
certificado de libertad de gravámenes no es suficiente para establecer con certeza que el
inmueble no ha sido gravado o enajenado, pues cabe la posibilidad de que se haya
presentado para su inscripción un documento que imponga un gravamen o limitación de
dominio sobre el inmueble y que se encuentre en proceso se inscripción, o bien que el
documento sea presentado inmediatamente después de haber hecho tal revisión. Esta
situación atenta en contra de la seguridad jurídica que aparentemente el Notario brinda a
los interesados sobre el acto jurídico autorizado bajo se fe. De esta manera la única forma
de lograr plena seguridad para el acto jurídico que pretende autorizar el Notario, es
verificar que no existe ningún documento en proceso de inscripción en la Oficina del
Registro Público de la Propiedad, lo cual en la práctica cotidiana resulta imposible, pues
aún cuando el Notario cumpla con lo dispuesto con el artículo 2909 y remita
oportunamente el aviso preventivo, la prelación queda sujeta a que se haga la inscripción
de tal aviso y dependerá de que no exista un documento pendiente de inscripción que
previamente se hubiera presentado. No debemos pasar por alto que en algunas ocasiones
la inscripción del aviso preventivo no se hace en forma inmediata y que en algunos casos
se devuelve sin inscribir por causas que no son realmente trascendentes para la validez
del acto jurídico a que se refieren.
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B. Marco Jurídico
Código Civil del Estado de Chihuahua
Artículo 2893.- El Registro será público y podrá operar con un programa
informático. Los usuarios podrán presentar en forma física o por medios
electrónicos, los documentos que pretenden inscribir, acompañados, en su
caso, de las formas precodificadas necesarias para la inscripción, en los
términos que señale la ley respectiva. … La Dirección emitirá los lineamientos
necesarios e implementará el proceso de certificación y validación de firmas
electrónicas autorizadas, salvaguardando la confidencialidad de los datos.
Por firma electrónica se entenderá aquella que se utilice como forma de autentificar
los actos y procedimientos administrativos efectuados mediante el uso de medios
electrónicos o contenidos en archivos electrónicos y consistente en un conjunto de
datos únicos encriptados, asociados a un mensaje digital, que permita garantizar la
identidad del firmante y la integridad del mensaje; un documento expedido por un
medio electrónico signado por el Funcionario Público autorizado para ello, quien
tendrá la facultad para signar por medios electrónicos y autentificará los datos
contenidos en el acta. …
Artículo 2908.- El registro producirá sus efectos desde el día y la hora en que el
documento se hubiese presentado en la oficina registradora, salvo lo dispuesto en el
artículo siguiente.
Artículo 2909.- Una vez que se firme una escritura en que se adquiera, trasmita,
modifique o extinga la propiedad o posesión de bienes raíces o en la que se haga
constar un crédito que tenga preferencia desde que sea registrado, el Notario que la
autorice dará al Registro un aviso en el que conste la finca de que se trate, la
indicación de que se ha trasmitido o modificado su dominio o se ha constituido,
trasmitido, modificado o extinguido el derecho real sobre ella los nombres de los
interesados en la operación la fecha de la escritura y la de su firma y la indicación
del número, folio, libro y sección en que estuviere inscrita la propiedad en el
Registro. El Registrador con el aviso del Notario y sin cobro de derecho alguno, hará
inmediatamente una anotación preventiva al margen de la inscripción de propiedad.
Si dentro de los 60 días hábiles siguientes a la fecha en que se hubiere hecho la
anotación preventiva se presentare el testimonio respectivo, su inscripción surtirá
efectos contra terceros desde la fecha de la anotación preventiva, la cual se citará en
el registro definitivo. Si el testimonio se presenta después, su registro sólo surtirá
efectos desde la fecha de la presentación. …
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El Aviso Preventivo Electrónico
El artículo 2909 del Código Civil del Estado dispone que una vez que se firme una
escritura en que se adquiera, trasmita, modifique o extinga la propiedad o posesión de
bienes raíces o en la que se haga constar un crédito que tenga preferencia desde que sea
registrado, el Notario que la autorice dará al Registro un aviso en el que conste la finca de
que se trate, la indicación de que se ha trasmitido o modificado su dominio o se ha
constituido, trasmitido, modificado o extinguido el derecho real sobre ella, los nombres de
los interesados en la operación, la fecha de la escritura y la de su firma y la indicación del
número, folio, libro y sección en que estuviere inscrita la propiedad en el Registro. Por su
parte, el artículo 2893 establece la posibilidad de presentar los documentos que se
pretenden inscribir en forma física o por medios electrónicos, agregando que en este
último caso, el documento debe ser acompañado de las formas precodificadas necesarias
para la inscripción. Estas dos disposiciones establecen el marco legal que permite la
presentación del aviso preventivo y la posibilidad de hacerlo en forma electrónica, de
donde resulta que no es necesario realizar ninguna modificación legislativa para
implementar este procedimiento, y ahora solamente nos referimos a los aspectos técnicos
relacionados con este proceso.
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El mensaje de datos se define como la información generada, enviada, recibida o archivada por medios
electrónicos, ópticos o de cualquier otra tecnología.
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disposición de los Notarios en la página que actualmente esta Dependencia utiliza para la
prestación de sus servicios.
Tan pronto como el Notario autorice una operación de las que se refiere el artículo
2909 antes citado, deberá llenar la FORMA PRECODIFICADA DE AVISO PREVENTIVO
y enviarla a una dirección electrónica del Registro Público de la Propiedad. Para cumplir
con lo dispuesto por el quinto párrafo del artículo 2893 antes citado, debe firmar el envío
mediante el uso de una firma electrónica avanzada. La firma electrónica avanzada es
aquella que reúne los siguientes requisitos:
1. Que el mensaje de datos fue enviado y firmado con la clave privada del
titular de la firma digital.
2. La integridad del mensaje de datos; y,
3. Que el titular de la firma digital no pueda repudiar o desconocer un
mensaje de datos que ha sido firmado digitalmente usando su clave privada.
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Es necesario utilizar este tipo de firma electrónica con el fin de establecer con
certeza que el aviso preventivo fue enviado efectivamente por el Notario que autorizó la
escritura de donde se deriva y que el contenido del documento electrónico que recibe el
Registro Público de la Propiedad es precisamente la información enviada por el Notario.
Estas dos cualidades se conocen como autenticidad e integridad de los mensajes de
datos; la primera garantiza que el mensaje de datos fue enviado por quien es titular de la
clave utilizada para enviar el documento y la segunda que el contenido del documento
electrónico se ha mantenido íntegro desde el momento en que fue enviado, es decir, que
no ha sido alterado. De esta forma, quien recibe el aviso preventivo puede confiar que
efectivamente el mismo proviene del Notario Público que lo remite y que el contenido del
documento es exactamente el que le fue enviado. Por una parte, el Notario no puede
desconocer que el mensaje fue enviado por él, pues se utilizó una clave que solamente
él conoce, y por la otra, no puede un tercero enviar un aviso preventivo en su nombre,
pues no tiene la clave de acceso (clave privada) que corresponde a esa firma electrónica
avanzada o certificado digital.
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La clave o llave recibe el nombre de “privada” porque es conocida únicamente por el titular del
certificado digital. En cambio la clave o llave “pública” es conocida por cualquier persona, inclusive la entidad
certificadora que expide el certificado digital publica en su página la clave pública que corresponde a los
certificados digitales.
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titular del certificado digital. Es como pretender abrir un candado con una llave que no le
corresponde. En este procedimiento se utiliza también una función denominada hash o
resumen, que permite detectar si el contenido del documento ha sido alterado.
Finalmente, para que el procedimiento que nos ocupa sea eficaz, es necesario
establecer un mecanismo técnico que permita que este documento electrónico que
podría denominarse “FORMA PRECODIFICADA DE AVISO PREVENTIVO” enviada en
forma electrónica se inscriba en forma inmediata en el sistema informático con que
cuenta el Registro Público de la Propiedad, para que este aviso preventivo surta efectos
inmediatos frente a terceros, en los términos del artículo 2909 del Código Civil. Este
aviso preventivo debe aparecer en forma inmediata en el sistema informático que permite
la consulta de las inscripciones por medios remotos, para que por una parte, que el aviso
preventivo surta efectos inmediatos frente a terceros, y por otra, los mismos Notarios que
tiene acceso a este medio de información conozcan de la existencia de esa operación y
eviten realizar algún otro acto jurídico sobre el inmueble objeto del aviso preventivo.
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D. Conclusiones
1. El aviso preventivo que regula el artículo 2909 del Código Civil surte efectos
frente a terceros a partir de su inscripción, independientemente de la fecha en
que haya sido presentado por el Notario Público.
3. Los artículos 2893 y 2909 del Código Civil establecen las bases legales que
permiten el envío de documentos en forma electrónica para su inscripción en el
Registro Público de la Propiedad, incluyendo el Aviso Preventivo.
Atentamente.