EFECTOS FRENTE A TERCEROS DE LAS

ANOTACIONES PREVENTIVAS EMANADAS DE

MANDAMIENTOS JUDICIALES
Juan R. Balarezo Fortini
Existe la posibilidad de que en virtud de resoluciones judiciales se amparen
registralmente solicitudes de anotaciones preventivas de derecho personales,
originado con ello un conflicto entre titular de un derecho personal inscrito y el titular
de un derecho real; por ello el presente trabajo estudia estas anotaciones, precisando
aspectos importantes.
A efectos de ubicamos en el tema que se pretende desarrollar a lo largo del presente
trabajo, resulta conveniente delimitar, en forma previa, nuestro campo de estudio, toda
vez que respecto de los mandamientos judiciales y su implicancia en el Registro se
han escrito no pocos artculos.
En ese sentido, diremos que lo que pretendemos no es analizar la aplicabilidad o
inaplicabilidad del Principio de Legalidad en las Resoluciones Judiciales, tomando en
cuenta lo establecido por el segundo prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil , toda
vez que consideramos que con el trabajo realizado por Manuel F. Soda Alarcn
qued suficientemente demostrado que, en virtud del principio de legalidad, contenido
en el propio artculo 2011 del Cdigo Civil y en los artculos 150 y 151 del
Reglamento General de los Registros Pblicos, las Resoluciones Judiciales deben ser
necesariamente calificadas por los Registradores en lo que respecta a la competencia
del Juzgado, a la adecuacin del mandato con el procedimiento en que se ha dictado,
a las formalidades extrnsecas del documento y a la compatibilidad del ttulo con el
derecho inscrito, con lo cual, creemos, se ha cerrado toda posibilidad de debate sobre
el artculo citado.
Tampoco pretendemos analizar si la inobservancia del mandato judicial por el
Registrador, debido a la falta de congruencia de la resolucin con algunos de los
aspectos susceptibles de calificacin, origina responsabilidad en l, dado que resulta
un principio de Derecho Administrativo que el cumplimiento por parte de los funcionarios pblicos de las funciones encomendadas a ellos, no origina, en ningn caso,
responsabilidad, siendo, ms bien, el incumplimiento de las mismas, lo que los hace
responsables por las posibles consecuencias que de tal incumplimiento se deriven, y
como acabamos de ver, en virtud del principio de legalidad, las Resoluciones
Judiciales tambin son objeto de calificacin registral, encontrndose, por ello, dicha
actividad del Registrador en el mbito del ejercicio de sus funciones.
Tanto el Reglamento de las inscripciones, a lo largo de toda su normatividad, y
especialmente a partir del artculo 79 y siguientes, como el Cdigo Civil, en sus
artculos 2019 y 2020, permiten distinguir entre los asientos de inscripcin y los de
anotacin preventiva, como dos tipos diferentes de asientos que se practican en el
Registro con eficacia y tcnica propia. En consecuencia, creemos pertinente sealar

las diferencias entre ambos tipos de asientos; as como la finalidad que uno y otro
persigue, con el propsito de establecer claramente cul de ellos va a ser objeto del
presente trabajo.
Bernardo Pardo Mrquez, refirindose al asiento de inscripcin, indica que ste
alude a la extensin de un asiento que, por su naturaleza, es principal, permanente y
definitivo. Por su parte, refirindose a las anotaciones preventivas, Luis Diez-Picazo y
Antonio Gulln , sealan que son asientos de vigencia temporal limitada, con efectos
menos amplios que los de las inscripciones y tendentes a enervar la eficacia de la fe
pblica registral que, en otros casos, se producira en favor de terceros adquirentes.
Agregan, estos autores, que el objeto de las anotaciones preventivas son derechos y
situaciones jurdicas que no son directamente inscribibles, bien por no constituir
verdaderos y genuinos derechos reales, o bien porque son situaciones puramente
transitorias. Puede decirse, afirman, que son pre-inscripciones que publican la
existencia de un derecho en vas de inscripcin, pero todava no inscrito, o asientos de
contradiccin, pues publican una eventual y futura rectificacin del Registro o asientos
que dotan a determinados crditos de garantas y de preferencia frente a otros. Del
mismo modo, Rubn Guevara Manrique, remitindose al significado de la palabra
preventivo, establece que anotacin preventiva es el asiento provisional que se hace
en los Registros Pblicos, para asegurar el cumplimiento de , los fallos judiciales o la
eficacia de cualquier derecho real que an no puede ser inscrito en forma definitiva.
A la luz de estas enunciaciones doctrinales podemos afirmar que son dos las
diferencias sustanciales entre ambos asientos. La primera se refiere a su duracin.
As, mientras el asiento de inscripcin tiene una duracin indefinida, la anotacin
preventiva tiene por regla general su caducidad. La segunda diferencia, se refiere a la
naturaleza de los derechos que publicita. As, el asiento de inscripcin publicita derechos reales o gravmenes de carcter real y slo excepcionalmente derechos
.personales, como sucede en los supuestos contemplados en los artculos 1708,
inciso 1 y 1591 del Cdigo Civil, referidos al contrato de arrendamiento y al pacto de
retroventa respectivamente. En tanto que, el asiento de anotacin preventiva publicita,
derechos reales y personales, como se puede colegir del artculo 79 del Reglamento
de las Inscripciones.
Esta ltima diferencia es de suma importancia para entender el presente desarrollo, ya
que los derechos tienen distinto grado de oponibilidad segn se traten de derechos
reales o personales. Si se trata de derechos reales, su oponibilidad ser erga omnes,
es decir frente a todos. En cambio, si se trata de derechos personales, stos slo se
pueden hacer valer frente al obligado con la prestacin, es decir la contraparte. De
esta manera, en caso haya enfrentamiento entre el titular de un derecho real inscrito y
el titular de otro derecho, cualquiera sea la naturaleza de ste, ser preferido el
primero, como consecuencia del tipo de oponibilidad que generan.
A igual solucin no se llega tratndose del enfrentamiento entre un titular de un
derecho personal inscrito y el titular de un derecho real. En este caso, habr que recurrir a lo que, al respecto, establece el artculo 2022 del Cdigo Civil, el que, lamentablemente, no es del todo conocido en sus . alcances.

Precisamente, en atencin a la posibilidad que en virtud de Resoluciones Judiciales,

se amparen registralmente solicitudes de anotaciones preventivas de derechos
personales, originando con ello el conflicto esbozado en el prrafo anterior, es que el
presente trabajo tratar nicamente de los asientos de anotacin preventiva extendidos en mrito de mandamientos judiciales y no de los asientos de inscripcin, por
considerarse que no existen mayores problemas con estos ltimos.
Los asientos de anotacin preventiva que se refieren a derechos personales, se
encuentran regulados en los incisos 1 y 2 del artculo 79 del Reglamento de las Inscripciones y aluden a la anotacin de los embargos preventivos y a la anotacin de las
demandas que, a juicio del Juez, se refieran a actos inscribibles, respectivamente.
El primer inciso del artculo 79 del Reglamento de las Inscripciones, se ve recogido en
el artculo 656 del Cdigo Procesal Civil y se le denomina Embargo en forma de
Inscripcin; en tanto que, el segundo inciso del mismo artculo se ve recogido en el
artculo 673 del Cdigo Adjetivo y es denominado Anotacin de la demanda en los
Registros Pblicos.
Ambos tipos de medidas cautelares responden a supuesto distintos, segn la pretensin principal discutida sea apreciable en dinero o est referida a derechos inscritos, por lo que lo son tambin los efectos que producen frente a terceros. Siendo esto
as, resulta necesario estudiarlos por separado. De esta manera nos referiremos primeramente a los efectos del embargo en forma de inscripcin y. luego, a los efectos
de la anotacin d; demanda.
Anotacin del embargo en forma de inscripcin
Lo primero que habra que preguntarse es el motiv por el cual este tipo de asiento es
extendido como anotacin preventiva y no como -inscripcin definitiva. La respuesta la
encontramos en el propio texto del artculo 79 del Reglamento de las Inscripciones y
en la misma naturaleza del embargo.
En efecto, siendo una especie dentro del gnero de las medidas cautelares, es lgico
que participe de la caracterstica de provisionalidad de aqullas, en lo que a temporalidad se refiere, ya que subsisten mientras persistan las circunstancias que las
ocasionaron o mientras dure la pretensin principal de la que son solo instrumentales.
En ese sentido, no podran ser extendidas como inscripciones definitivas, por cuanto
stas son de duracin indefinida.
De otro lado, tal como ya hemos indicado en forma precedente, esta clase de medida
cautelar procede cuando la pretensin principal es apreciable en dinero, es decir
cuando la demanda versa sobre una obligacin pecuniaria, cualquiera sea la fuente de
sta, y el crdito no se encuentra garantizado, a tenor de lo que establecen los artculos 642 Y 627 del Cdigo Procesal Civil. Asimismo, procede cuando el deudor tiene
bienes inmuebles inscritos que puedan ser afectados.

En consecuencia, siendo que el embargo en forma de inscripcin es solicitado con el

fin de asegurar el cumplimiento de la decisin discutida en el principal, y toda vez que
esta discusin se refiere a un derecho de naturaleza personal o de crdito, resulta que
el embargo, al ser de .carcter instrumental participa del grado de oponibilidad del
derecho al cual garantiza, con lo cual en caso de conflicto con un derecho de
naturaleza real no puede ser preferido a ste, no pudiendo impedir, por tanto, que
aquel en cuyo perjuicio se ha anotado la medida disponga del bien afectado. Sin
embargo, si esto ltimo sucede, quien lo adquiere, sea a ttulo gratuito o a ttulo
oneroso, debido a la publicidad que otorga el Registro, asume la carga hasta el monto
inscrito, en forma anloga a quien adquiere un bien hipotecado, segn lo establece
reiterada doctrina.
Esta ltima solucin obedece a la finalidad de las medidas cautelares, la cual es
impedir que el deudor embargado pueda eludir el embargo con slo disponer del bien
afectado con dicha medida, en favor de futuros adquirentes.
Decimos que la anotacin de embargo no impide, en ningn caso, que el deudor
embargado transmita o grave su propiedad, porque sta es la solucin que establece
el Cdigo Civil en el segundo prrafo de su artculo 2022, al sealar que la oposicin
de derechos de distinta naturaleza se resolver aplicando las disposiciones del derecho comn.
La Exposicin !le Motivos del Cdigo Civil, al respecto nos dice que en caso se
enfrenten dos titulares de derechos reales, debe ser preferido, en virtud del Principio
de Prioridad, quien inscribi primero. En cambio, tratndose de un enfrentamiento
entre el titular de un derecho personal y el de un derecho real, ser ; preferido el titular
del derecho real, porque goza de la oponibilidad erga omnes de la que carece el
derecho personal, el que seguir siendo, a pesar de la inscripcin, un derecho personal, con lo que el adquirente del inmueble embargado, no slo mantiene su adquisicin por ser perfectamente vlida sta y no incurrir en ninguna causal de nulidad,
sino que puede solicitar, incluso, la inscripcin de la propiedad a su favor, aunque ms
adelante pueda verse privado de ella, al haber asumido la carga hasta por el monto
inscrito. Las excepciones a este principio, es decir la preeminencia del derecho personal frente al derecho real, se encuentran contempladas en el propio derecho comn.
As tenemos, que es el mismo Cdigo Civil el que establece en sus artculos 1708,
inciso 1 y 1591 respectivamente, que el arrendamiento y el pacto de retroventa, que.
son indudablemente derechos personales, sern oponibles a terceros, siempre que se
encuentren previamente inscritos.
Hemos indicado que debido a la finalidad de las medidas cautelares y a la publicidad
que otorga el Registro, el adquirente de un bien embargado asume la carga hasta el
monto inscrito Qu significa esta afirmacin? Significa que habindose trabado el
embargo en forma de inscripcin, con miras a una futura ejecucin, sta se llevar a
cabo, de todos modos, sobre el bien afectado, con lo cual el embargante est facultado, segn lo preceptuado por el artculo 725 y siguientes del Cdigo Procesal Civil,
a hacerse pago ntegro de la obligacin, hasta por el monto inscrito, con el producto
del remate o de la adjudicacin. Esto quiere decir que, el demandante puede solicitar
que el bien embargado salga a remate, lo que poda implicar que el adquirente sea
privMo de su derecho. de prop.iedad, a no ser que antes, en armona con el artculo

727 del mismo Cdigo, pague ntegramente la obligacin e intereses exigidos y las
costas y costos del proceso.
Pese a que esta solucin emana del propio Cdigo Civil, quien as la consagra
expresamente en su artculo 2022, hay quienes sostienen dos posiciones contrarias a
ella.
La primera establece que en caso se disponga del bien embargado, ste no podr ser
objeto de remate, toda vez que el adquirente resulta ser un propietario distinto a aquel
en cuyo perjuicio se afect el inmueble y que, como tal, no tiene porque ser privado de
su propiedad. En todo caso, agregan, el embargante puede pedir, a travs de la
accin pauliana o revocatoria, la que regulada en el artculo 195 y siguientes del
Cdigo Civil se tramitar como proceso sumarsimo o de conocimiento segn el acto o
contrato de disposicin sea a ttulo gratuito o a ttulo oneroso, que se declaren
ineficaces respecto de l, los actos de disposicin del deudor, por ser un supuesto de
fraude del acto jurdico.
En contra de esta posicin tenemos que indicar lo siguiente:
1.- La condicin de propietario que interesa determinar es la existente en el momento
del embargo y no en el momento de la ejecucin forzosa, debido fundamentalmente a
dos razones. Una porque debido a la publicidad que otorga el Registro, el adquirente,
si bien adquiere la propiedad del inmueble, lo hace con las cargas y gravmenes que
sobre l recaen. Sostener lo contrario, sera permitirle al deudor embargado burlar el
crdito, o en todo caso dificultar su cobro, atentando, de este modo, contra la
efectividad de la sentencia a dictarse en el proceso principal.
La otra razn encuentra su fundamento en el hecho que la disposicin o enajenacin
del bien embargado, sea a ttulo oneroso o a ttulo gratuito, es una forma derivada de
transmisin de la propiedad, la que, a diferencia de los modos originarios, implica
necesariamente, tal como manifiesta Arturo Valencia Zea, una sucesin jurdica, lo
que quiere decir que una determinada relacin jurdica radicada en una persona se
transmite a otra.
Esta diferencia entre modos originarios y derivados de adquirir la propiedad es de
suma utilidad para el argumento que sostenemos, toda vez que segn se trate de uno
u otro, la propiedad se adquirir sin cargas ni gravmenes ,o con ellos. En efecto, en
el primer supuesto, la propiedad se adquirir en toda su plenitud, es decir sin cargas ni
gravmenes, mientras que en el segundo, al existir transmisin, quien adquiere lo
hace con las limitaciones, cargas o gravmenes que el transferente haya constituido o
soportado, en aplicacin del principio jurdico que establece "que nadie puede
transmitir mejor derecho que el que tiene" . Como dicen los Mazeaud, el modo
derivativo de adquisicin, no hace que nazca un nuevo derecho, despojado de cuanto
lo gravaba; sino que, por el contrario, subsisten todos los gravmenes y cargas que
afectan el bien. Por consiguiente, al ocupar el adquirente la posicin jurdica del
transferente debe soportar la ejecucin forzosa del inmueble, con las consecuencias
anteriormente indicadas.

2.- El artculo 86 del Reglamento de las Inscripciones precepta que "los bienes inmuebles y los derechos inscribibles anotados, pueden ser enajenados' o gravados,
pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya extendido la anotacin". En base a esta regulacin slo es posible sostener, como en efecto lo hace
numerosa Jurisprudencia , que la venta de un inmueble embargado con anotacin en
el Registro no libera del gravamen al inmueble.
3.- Finalmente, debemos indicar que el artculo 195 del Cdigo Civil, establece como
requisitos para que se configure el supuesto de Fraude del acto jurdico que el acto de
disposicin disminuya el patrimonio conocido del deudor y perjudique el cobro del
crdito. Debemos preguntamos, entonces, si la disposicin de un bien inmueble con
anotacin de embargo perjudica o no el cobro del crdito por parte del acreedor.
Para responder a esta interrogante debemos, previamente, efectuar la distincin entre
acreedor quirografario o comn y acreedor privilegiado. El primer tipo de acreedor, es
aquel que no tiene garantizado su crdito con una garanta real, personal o con una
medida cautelar sobre un bien del deudor o de un tercero y que, por ese motivo, para
realizar su crdito tiene que irse contra el patrimonio del deudor, el que, en trminos
de Fernando Vidal Ramrez , tiene constituida as la denominada prenda general sobre
su patrimonio. El acreedor privilegiado, en contrapartida, es aquel que ha concretizado
la responsabilidad del deudor en un bien determinado, como sucede tratndose de
una hipoteca, una prenda o un embargo, por lo que no necesita irse contra la totalidad
de su patrimonio para efectivizar su crdito, sino que le basta con realizar dicho bien.
Este tipo de acreedor goza de preferencia frente a otros acreedores cuyo ttulo sea de
fecha posterior, siempre que, se entiende, haya inscrito o anotado, segn
corresponda, esta circunstancia y por tal motivo, tiene especficamente garantizado su
crdito.
Hecha esta distincin pareciera que nicamente los acreedores quirografarios o
comunes tuvieran expedito su derecho a accionar por fraude del acto jurdico en caso
el deudor transfiera un bien de su propiedad. Sin embargo, esta afirmacin
no es del todo cierta, ya que puede darse el . caso que el bien afectado al pago del
crdito no sea suficiente para cubrir el monto total de la deuda. En tal supuesto, y
dado que el afectar un bien determinado del deudor para el cumplimiento de una
obligacin no impide que -en caso haya saldo deudor luego de la ejecucin forzosa o
de la ejecucin de garantas, segn se trate de un embargo o de una garanta real- se.
persigan los dems bienes del deudor , puede ocurrir que la disposicin de un bien por
parte de ste, efectivamente disminuya " su patrimonio conocido y perjudique el cobro
del saldo del crdito.
En tal virtud, en el caso especfico del. tema que nos ocupa, el deudor privilegiado
cuyo crdito se encuentra garantizado con la anotacin del embargo, solicitar, por un
lado, a travs del remate o de la adjudicacin, la ejecucin forzosa de la sentencia
recada en el principal, y, por otro, a travs de la accin pauliana, que los actos de
disposicin del deudor, referentes a los otros bienes no afectados y que forman parte
de la generalidad de su patrimonio, sean declarados ineficaces respecto de l.

Como vemos, el embargante slo puede hacer uso de la accin pauliana en relacin
con los actos de disposicin sobre los bienes que no se encuentren afectados al cobro
del crdito, con lo cual la posicin bajo comentario queda, una vez ms, desestimada.
La segunda posicin contraria a la que venimos sosteniendo a lo largo del presente
desarrollo, seala que, habiendo sido anotado el embargo, los actos de disposicin del
embargado devendran en nulos. Los que defienden esta posicin afirman que ella
encuentra su fundamento en el principio de prioridad y en el hecho que la anotacin
del embargo implica para el deudor la prohibicin de disponer de dicho bien,
A este respecto debemos indicar lo siguiente:
1.- El Principio de Prioridad, de indudable relevar/da en la mecnica registrll,
constituye la consagracin normativa del apotegma jurdico "el primero en el tiempo es
el ms poderoso en el derecho". Este principio se manifiesta de dos maneras. La
primera es la regulada en los artculos 2016 del Cdigo Civil y VI del Ttulo Preliminar
del Reglamento General de los Registros Pblicos y se denomina Prioridad de Rango.
Ella se produce respecto de derechos sucesivamente inscritos que tienen posibilidad
de concurrencia registral, por no referirse a derechos incompatibles entre s, en cuyo
caso los derechos primeramente inscritos sern preferidos.
La segunda manifestacin de este principio se denomina Prioridad Excluyente y se
encuentra contenida en el artculo . 2017 del Cdigo Civil. De acuerdo a ella, un ttulo
que pretenda inscribirse no tendr acogida registral, si es incompatible con otro que ya
se encuentre inscrito, sin que importe, a estos efectos, la fecha en que dicho ttulo fue
otorgado.
Una vez expuesto esto, tendramos que determinar, en el supuesto que la extensin
de la anotacin de embargo, debido al principio de prioridad y a la prohibicin de
disponer que ella origina, implique la nulidad de la transferencia realizada por el
embargado, en cual de las manifestaciones del Principio de Prioridad podra enmarcarse dicha circunstancia.
Tal como hemos expresado, la prioridad de rango opera cuando nos encontramos en
presencia de dos derechos con posibilidad de concurrencia registral, lo que quiere
decir que ambos derechos son inscribibles o anotables. Siendo esto as, esta manifestacin del Principio de Prioridad no tendra aplicacin en la hiptesis enunciada en el
prrafo inmediatamente anterior, toda vez que segn sta, el acto traslativo del bien
embargado no debe ser inscrito, por lo que resulta imposible que concurra registralmente con la anotacin del embargo.
Por lo dems, la prioridad de rango supone necesariamente ttulos que otorguen los
mismos derechos, siempre que stos no se refieran a mutaciones jurdico-reales del
dominio sobre un inmueble, ya que, como indicaremos seguidamente, en ese supuesto los ttulos seran incompatibles entre s y no podran concurrir registralmente .
Ilustran esta posicin los artculos 1112 del Cdigo Civil y 850 del Reglamento de las
Inscripciones , de acuerdo a los cuales la extensin de los asientos de hipoteca y de
embargo respectivamente otorgan los derechos de preferencia para el cobro de los
crditos.

En el caso que los ttulos que pretendan su inscripcin otorguen o publiciten distintos
derechos, como sucede tratndose de la anotacin de embargo, que otorga los
derechos de preferencia, y de la inscripcin de un acto de disposicin, que publicita el
derecho de propiedad, no ser de aplicacin la prioridad de rango, sino, como venimos
sosteniendo, el artculo 2022 del Cdigo Civil.
La prioridad excluyente, por su parte, opera en el supuesto que los ttulos que sean
presentados para su inscripcin, se refieran a mutaciones jurdico-reales del dominio
sobre un inmueble, ya que es imposible que el Registro reconozca o publicite las
mismas facultades sobre el mismo bien en dos personas distintas. Otorgando la
anotacin de embargo y la inscripcin del acto de disposicin distintas facultades
sobre el bien, la posicin bajo comentario no encuentra fundamento alguno en el
principio de prioridad excluyente, toda vez que no estaremos en presencia de dos
asientos incompatibles entre s.
2.- La anotacin del embargo no origina la indisponibilidad del bien por parte del
deudor, lo que sucede es que, tal como manifiesta Rosemberg , una vez obtenida
aquella, el poder de disposicin sobre el bien afectado con la medida pasa al Estado,
en tanto lo exija la realizacin de la ejecucin. Es decir, se suple la ejecucin
voluntaria de la sentencia, por parte del deudor, por la ejecucin forzosa a cargo del
Estado que se puede manifestar sacando a remate el bien afectado. Esto significa que
en el hipottico caso que el deudor embargado no cumpla la sentencia que le obliga a
pagar, el Estado puede ordenar que el bien sea realizado para el cobro del crdito. No
significa, entonces, la prdida por parte del deudor de su facultad de disposicin sobre
el bien; sino, por el contrario, el otorgamiento de idntica facultad al Estado.
3.- Habra que agregar finalmente que cuando un acto de disposicin, en aplicacin
del principio de prioridad excluyente, no encuentra acogida registral, ello no implica
que sea nulo o anulable, a no ser que haya incurrido en alguna de las causales
contempladas en los artculos 219 Y 221 del Cdigo Civil respectivamente, implica
simplemente que el Registro se encuentra cerrado a dicha inscripcin por ser incompatible con otra anterior. Sobre la naturaleza de este contrato, se tratar una vez estudiada la anotacin de la demanda en los Registros Pblicos.
Seguidamente trataremos de los efectos que la anotacin preventiva de demanda
produce.
Anotacin de la demanda
Tal como lo indica el artculo 673 del Cdigo Procesal Civil, 'este tipo de medida
cautelar es procedente cuando la pretensin discutida en el proceso principal est.
referida a derechos inscritos.
Comentando el artculo 42, numeral 1 de la Ley Hipotecaria espaola, Luis DiezPicazo y Antonio Gulln sealan que lo que publica el Registro, con la extensin de
estos asientos, es una situacin jurdica litigiosa respecto de bienes inmuebles, con la
finalidad que no surja la figura del tercero registral.

Debemos preguntamos, entonces, qu se entiende por tercero registral? A fin de

lograr una mayor comprensin de lo que este trmino significa, debemos indicar
previamente que el concepto de tercero registral se encuentra vinculado con el
Principio de Fe Pblica Registral, ya que la proteccin que sta origina alcanza a
aqul directamente. El artculo 2014 del Cdigo Civil regula esta figura y de lo
preceptuado por l, podemos definir al tercero registral como aquel que adquiri un
derecho a ttulo oneroso, con buena fe, de quien aparece en el Registro con derecho
inscrito y que ha procedido a inscribir su adquisicin. Haba que agregar, tal como lo
seala la Exposicin de Motivos, que ser tercero registral respecto de cualquier acto
o contrato en cuya celebracin no ha intervenido y que a su vez no se haya inscrito o
se inscriba con posterioridad.
No siendo el propsito del presente trabajo agotar el estudio del tercero registral,
bstenos con decir que la buena fe consiste en el desconocimiento, usando tanto medios registrales como extra-registrales para el mantenimiento de dicha situacin, de la
inexactitud del Registro y que ese desconocimiento debe mantenerse hasta el momento de la inscripcin.
De lo expuesto, podemos concluir que la anotacin de demanda tiene por propsito
publicitar la existencia de procesos relativos a inmuebles, en la hiptesis que, como
afirma Carlos A. Hernndez Lozano, las sentencias que en ellos se dicten hayan de
ser opuestas a terceros adquirentes del bien o a terceros en cuyo favor se haya
constituido un derecho real. Anotada esta medida, el tercero no podra argir buena fe,
en el entendido que el anotante haya obtenido sentencia favorable en el proceso
iniciado para contradecir el dominio del transmitente, la existencia del derecho, o para
modificar la inscripcin extendida y, como consecuencia de ello, no podra mantener
su adquisicin por no reunir los requisitos exigidos por el artculo 2014 del Cdigo
Civil. De esta manera, se pueden anotar demandas sobre accin reivinvicatoria,
tercera de dominio, peticin de herencia, accin revocatoria o pauliana, otorgamiento
de Escritura Pblica, entre otras.
De obtenerse la anotacin de la demanda en este tipo de procesos, el demandante
lograr que la sentencia que le sea favorable pueda ser ejecutada, permitiendo, de
este modo, que la titularidad civil, objeto del litigio, y la registral coincidan. No
obstante, que es procedente nicamente cuando se deduce una pretensin que puede
originar la modificacin de una inscripcin, puede ocurrir que esta medida sea
admitida en un proceso en que se discuta una pretensin distinta, como sucede
cuando la pretensin se refiere al cobro de un crdito. En tal supuesto, la extensin del
respectivo asiento no impedir que surja el tercero registral, por no contradecirse la
titularidad del bien, ni trasladar la facultad dispositiva sobre l al Estado, por no corresponder a los efectos que con tal medida se buscan obtener.
Esto ltimo significa que se debe solicitar la concesin de medidas cautelares, segn
el efecto que se quiera conseguir, en atencin a la pretensin de que se trate. As, si
queremos que el Estado est facultado a disponer del bien; debemos solicitar la anotacin del embargo en forma de inscripcin; mientraS que si buscamos impedir que la
fe pblica que otorga el Registro opere, a travs! del tercero registral, debemos
solicitar la anotacin de la demanda.

Igual como aconteci cuando explicamos las consecuencias que produce frente a
terceros la anotacin del embargo en forma de inscripcin, hay quienes sealan
efectos distintos a los que han sido, tratndose de la anotacin de la demanda en los
Registros Pblicos. As, indican que tal anotacin ocasionar que los actos de disposicin del titular que aparece en Registros, sean nulos y que, como tales, no sean
susceptibles de inscripcin o que, en todo caso, si son inscritos y la sentencia resulta
favorable para el anotante devendrn en nulos.
Frente a tal argumento, nosotros sostenemos que la anotacin de demanda no implica
que los actos de disposicin del demandado respecto del bien litigioso, sean
sancionables con nulidad, toda vez que tales actos no se encuentran comprendidos en
ninguna de las causales reguladas en los artculos 219 y 221 del Cdigo Civil, por lo
que son perfectamente vlidos entre las partes.
CONCLUSIONES
1. Tanto la anotacin de embargo en forma de inscripcin, como la anotacin de
demanda son medidas preventivas destinadas a una finalidad especfica, de acuerdo a
la pretensin discutida en el proceso principal dentro del cual se solicitan. En
consecuencia, deben solicitarse segn la pretensin discutida sea apreciable en
dinero o se refiera a derechos inscritos respectivamente.
2. La anotacin de embargo en forma de inscripcin, no implica la prohibicin para el
deudor embargado de disponer del inmueble; importa, ms bien, el otorgamiento de
idntica facultad al Estado, con miras a llevar adelante la ejecucin forzosa. en caso la
sentencia recada en el principal sea favorable al anotante.
3. El adquirente de un bien embargado, asume la carga hasta por el monto inscrito,
debido a la publicidad que otorga el Registro y al carcter derivativo de la adquisicin,
que origina que aqul adquiera el bien con todas las cargas, gravmenes y
limitaciones que le afectan.
Es por eso que, a pesar de perfeccionarse la transferencia de propiedad, puede
verse privado de ella, en virtud de lo que establece el artculo 2022 del Cdigo Civil.
4. La anotacin de demanda tampoco implica la prohibicin de disponer del bien; sino
que advierte a posibles contratantes de la existencia de un proceso en el que se
discuten los derechos inscritos, evitando, con ello, la aparicin del tercero registral. En
tal virtud, en caso la sentencia dictada en el principal sea favorable al demandante, el
tercero no podr ser mantenido en su adquisicin, por no reunir los requisitos contemplados en el artculo 2014 del Cdigo Civil.
5. Los contratos de disposicin respecto del bien sobre el cual recae la anotacin de
embargo o la anotacin de demanda, segn corresponda, no son nulos ni siquiera
anulables, sino que son perfectamente vlidos entre las partes, aunque de naturaleza
aleatoria, regulados, por ello, por el artculo 1536 del Cdigo Civil.