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desde este momento

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El Camino del
inversionista

PLAN A CORTO PLAZO

Futuro inversionista

Qu se puede hacer con

la capacidad de crdito ?

Uso alternativo del crdito

Inteligencia Intuitiva
1. La renta que produce el activo es al menos el
doble de la cuota del crdito
2. La vida til del activo es al menos el doble del
plazo del crdito
3. El activo mejora la posicin crediticia por el
flujo y por ser prendable

Situacin actual
Flujo de efectivo
F.I

Ingresos
Sueldo: $1.500.000

Egresos
vivienda: $300.000

$1.200.000

Patrimonio
Activo
depsito: $11.000.000

Pasivo
bancos: $0

$11.000.000

Uso Alternativo del crdito

Asesora de inversiones: Arriendo diario

Invertir en arriendo diario: Ej. Turismo de temporada

Olmu, Con con, Frutillar, Puerto Varas, La Serena,

Coquimbo, etc.

Se pueden lograr rentabilidades

sobre el

20% anual

Casa 50 Mts2
Venta: UF 1.400 ($28.000.000 aprox.)
Arriendo diario: $50.000

Supuesto conservador:
100 das de arriendo al ao

Renta anual: $5.000.000

Costo Alternativo

Uso Alternativo del crdito

Comprar dos casas con crdito hipotecario al 80% a 25 aos
Valor dividendo: UF 13, 6 = $272.000 mes

ao:

Renta anual producida por las 2 casas:

Excedentes

$ 3.264.000
$10.000.000

$6.736.000

Plan a Corto plazo

Objetivo: ingresos pasivos de
$1.500.000 en 3 aos
Ahorrar el diferencial de para comprar nuevas casas
con el fin de arriendo diario

Recordemos que cada casa renta al $5.000.000 un

promedio de $416.667 mensual

Situacin despus de la operacin

Flujo de efectivo
F.I

Ingresos
Sueldo: $1.500.000

Ingresos
pasivos:

Egresos
vivienda: $300.000

Dividendos: $272.000

$1.761.000
+47%

$833.000

Patrimonio
Activo
Inmuebles: $56.000.000

Excedentes
$561.000

Pasivo
Hipoteca: $45.000.000

Hoy
$11.000.000

Re- inversin de excedentes a los 12 meses

Monto Inicial inversin mes Tasa
$0
$ 561.000
$0
$ 561.000
$0
$ 561.000
$0
$ 561.000

0,50%
0,80%
1,00%
1,20%

meses Monto
12
12
12
12

Final
ingresos pasivos
$ 6.954.852
$ 34.774
$ 7.092.541
$ 56.740
$ 7.186.033
$ 71.860
$ 7.280.909
$ 87.371

La persona se ha convertido en rentista y puede demostrar

mayores ingresos:

1. Sueldo:

$1.500.000

2. Renta casas:

$833.000

Total Rentas:

$2.333.000

Puede volver a comprar dos casas ms en similares

condiciones, pero dando el 10% de pie

aos
1

Situacin despus de la operacin 2

Flujo de efectivo
F.I

Ingresos
Sueldo: $1.500.000

IP1: $833.000
IP2: $833.000

Egresos
vivienda: $300.000

Dividendo1: $272.000
Dividendo 2: $305.000

$2.289.000
+91%

I
Total M$3.166

Total $877.000
Patrimonio

Activo
Inmuebles: $112.000.000

Excedentes
$1.089.000

Pasivo
Hipoteca: $45.000.000
Hipoteca 2: $50.400.000

Hoy
$16.600.000

Re- inversin de excedentes a los 24 meses

Monto Inicial inversin mes Tasa
$0
$ 1.089.000
$0
$ 1.089.000
$0
$ 1.089.000
$0
$ 1.089.000

0,50%
0,80%
1,00%
1,20%

meses Monto Final

ingresos pasivos
12
$ 13.500.595
$ 67.503
12
$ 13.767.874
$ 110.143
12
$ 13.949.358
$ 139.494
12
$ 14.133.528
$ 169.602

La persona se ha convertido en rentista y puede demostrar

mayores ingresos:

1. Sueldo:

$1.500.000

2. Renta 4 casas:

$1.089.000

3. Inversiones

$139.000

Total Rentas:

$2.728.000

Puede volver a comprar 4 casas ms en similares condiciones,

pero dando el 10% de pie

aos
1

Situacin despus de la operacin 3

Flujo de efectivo
F.I

Ingresos
Sueldo: $1.500.000

IP1: $833.000
IP2: $833.000
IP3: $1.666.000
Total M$4.832

Egresos
vivienda: $300.000

Dividendo1: $272.000
Dividendo 2: $305.000

$3.345.000
+279%

Dividendo 3: $610.000

Total $1.487.000
Patrimonio

Activo
Inmuebles: $224.000.000

Pasivo
Hipoteca: $45.000.000
Hipoteca 2: $50.400.000

Hipoteca 3:
$100.800.000

Excedentes
$2.145.000

Total
$196.200.00

Hoy
$27.800.000

Plan de corto plazo cumplido

Situacin al trmino de los 36 meses

La persona decide si seguir o retirarse de su empleo

Total ingresos pasivos

$2.145.000

Recordemos que la persona hace 4 aos atrs tena un

estndar de vida de $1.500.000

Plan de mediano plazo a 5 aos

(Situacin al trmino de 8 aos de inversin)
Monto Inicial inversin mes Tasa
$0
$ 2.145.000
$0
$ 2.145.000
$0
$ 2.145.000
$0
$ 2.145.000

0,50%
0,80%
1,00%
1,20%

meses Monto Final

ingresos pasivos
60
$ 150.404.999
$ 752.025
60
$ 165.673.060
$ 1.325.384
60
$ 176.933.256
$ 1.769.333
60
$ 189.152.363
$ 2.269.828

La persona decide si seguir o retirarse de su empleo

1. Sueldo:

$1.500.000

2. Renta casas:

$2.145.000

3. Renta inversiones:

$1.769.000

Total Rentas:

$5.414.000

Recordemos que la persona hace 4 aos atrs tena un

estndar de vida de $1.500.000

aos
5

A PROPOSITO el patrimonio quedara ms

o menos as

La persona decide si seguir o retirarse de su empleo

1. Casa (8)

$224.000.000

2. Inversiones financieras:

$177.000.000

Total activos: $401.000.000

Menos:
1. Hipotecas: $192.000.000

PATRIMONIO:

$209.000.000

Invertir no es:
1. Comprar y vender para ganar una pasada
2. Mirar la bolsa todos los das

3. agarrar el ltimo gran dato

Invertir es:
a. Una OPCIN DE VIDA
b. Tener Propsitos y objetivos

c. Tener un Plan de corto plazo y un Plan de largo

plazo
d. Apostar calculadamente

Qu busca el inversionista

Riesgo: Mnimo
Rentabilidad: Mxima
Inversin: Baja
Ingresos: Altos

Cmo lo mide:

Los instrumento ms bsico

1. Costo Alternativo de
Capital =
Cuanto renta la Inversin v/s
tener la plata en el banco

Cmo lo mide:

Los instrumento ms bsico

2. Factor de Plusvalia
Cuanto se valorizar
REALMENTE la Inversin en un
plazo determinado

En resumen:

La mejor inversin RENTA Y SE

VALORIZA con el tiempo

Pero, si debe elegir entre ambas,

se escoge la RENTA

El Ms Importante

3. Uso alternativo del

crdito
La fuerza del apalancamiento

Uso alternativo del crdito

Inteligencia Intuitiva
1. La renta que produce el activo es al menos el
doble de la cuota del crdito
2. La vida til del activo es al menos el doble del
plazo del crdito
3. El activo mejora la posicin crediticia por el
flujo y por ser prendable

Evaluacin de una inversin

Capacidad de prediccin
1. Cunto s del tema
2. Si no s del tema, puedo pagar a alguien confiable
que sepa
3. puedo prever las RRII sin tener que hacer un estudio
profundo?
4. Puedo prever que las condiciones no cambiarn
bruscamente.
5. Puedo manejar el negocio slo sabiendo cuanto
ingresa y cuanto egresa?

Evaluacin de una inversin

Automatismo
1. Cunto de mi tiempo requiere realmente el
negocio
2. Puede funcionar sin mi y ser rentable?

3. puedo comenzar dedicando poco tiempo y luego,

cuando crezca dedicarle ms?
4. Existe un sistema que me apoye
5. Puede crecer modularmente?

Franquicia
Formato inversionista o formato empresario
Marca
Asesora
Gestin
Marketing

Proveedores
Permisos

Plan de Negocio
Contrato de Franquicia: $6.000.000

Puesta en marcha de local (aprox.): $4.000.000

Total inversin inicial: $10.000.000
Operacin:
Arriendo:

$600.000

Personal:

$600.000

Insumos:

$300.000

Gastos menores:

$150.000

Fondo de publicidad

$100.000

Total Mes

$1.750.000

Plan de Negocio
Ingresos escenario moderado bajo

Fuentes de Ingresos:
Venta de bebidas y alimentos: $1.500.000

Venta de libros y audiovisuales: $1.300.000

Total

Mes

$1.050.000

Plan de Negocio
Costo alternativo de capital:

$10.000.000 en el banco renta 0,5% mensual:

$50.000 mensuales

Inversin genera 20 veces ms

Plan de Negocio
Uso alternativo de crdito
$10.000.000 crdito a 60 meses al 2,2% mensual:
Valor cuota: $360.000 aprox.

La inversin genera 3 veces el valor

cuota

Evaluacin de una inversin

Desapego
1. Puedo desentenderme sicolgicamente de
la inversin?
2. El monto a invertir si lo pierdo puedo recuperarlo
en un plazo prudente
3.

En caso de fracasome puedo levantar?

4. Puedo asumir que otras personas pueden hacer las

cosas mejor que yo?
5. Puedo guardar mi orgullo en un buen lugar?

En resumen:

La mejor inversin RENTA Y SE

VALORIZA con el tiempo

Pero, si debe elegir entre ambas,

se escoge la RENTA

En resumen:

La mejor inversin RENTA Y SE

VALORIZA con el tiempo

Pero, si debe elegir entre ambas,

se escoge la RENTA

Resultado en KM. Distancia de la tierra al Sol

112.589.990,6843 149.600.000,0000
doblez

Metros
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

Resultado
0,00010
0,00020
0,00040
0,00080
0,00160
0,00320
0,00640
0,01280
0,02560
0,05120
0,10240
0,20480
0,40960
0,81920
1,63840
3,27680
6,55360
13,10720
26,21440
52,42880
104,85760
209,71520
419,43040
838,86080
1677,72160

0,00020
0,00040
0,00080
0,00160
0,00320
0,00640
0,01280
0,02560
0,05120
0,10240
0,20480
0,40960
0,81920
1,63840
3,27680
6,55360
13,10720
26,21440
52,42880
104,85760
209,71520
419,43040
838,86080
1.677,72160
3.355,44320

Si pudiese ahorrar $100.000

mensuales en una cuenta que
renta un 1% mensual
durante 20 aos
Cunto dinero tendr al final
del perodo?

Monto Inicial Mensualidad Tasa

meses Monto Final renta mensual
$ 100.000 $ 100.000 0,50% 240 $ 46.766.130 $ 233.831
$ 100.000 $ 100.000 0,80% 240 $ 73.366.932 $ 586.935
$ 100.000 $ 100.000 1,00% 240 $ 101.004.047 $ 1.010.040
$ 100.000 $ 100.000 1,20% 240 $ 140.998.014 $ 1.691.976

aos
20

Costo alternativo Caso 1

Arrendatario:
Arrienda una departamento tasado en M$70.000

Paga de arriendo M$260

Quiere comprar ese dep., para ello tiene el 25% = M$17.500
El resto Crdito hipotecario a 20 aos. Valor dividendo:
M$395 ms contribuciones
La renta promedio para el dueo es de 0,35% mes.

La Salud Financiera
Fuente de ingresos

Ingresos

Egresos

Activo

Pasivo

I-E=
Flujo de efectivo

A-P=
Patrimonio

Situacin actual
Flujo de efectivo
F.I

Ingresos
Sueldo: $1.000.000

Egresos
vivienda: $260.000

$740.000

Patrimonio
Activo
depsito: $17.500.000

Pasivo
bancos: $0

$17.500.000

Situacin despus de la operacin

Flujo de efectivo
F.I

Ingresos
Sueldo: $1.000.000

Egresos
vivienda: $400.000

$600.000
(-$140.000)

Patrimonio
Activo
depsito: $0

Inmueble: $70.000.000

Pasivo

Hoy

bancos: $52.500.000

$17.500.000

Esperanza
a 20 aos
$70.000.000

Costo Alternativo Caso 1

Asesora de inversiones: Opcin 1

Comprar con el pie 2 casa de M$8.000 cada una

Ingresos pasivos por $150.000 (rentas)

En ese rango, cada casa renta 1% al mes aprox.. No paga
contribuciones y son fcilmente liquidables
Dejar el excedente de M$1.500 en ahorro financiero

Situacin despus de la operacin

Flujo de efectivo
F.I

Ingresos
Sueldo: $1.000.000

Egresos
vivienda: $260.000

Ingresos
pasivos:

$890.000
(+$150.000)

$150.000

Patrimonio
Activo
depsito: $1.500

Inmuebles: $16.000.000

Pasivo

Hoy

bancos: $0

$17.500.000

A 20 aos
Por Excedente de

flujo reinvertido

$166.210.000

Costo oportunidad
Monto Inicial Mensualidad Tasa
$ 1.500.000 $ 150.000
$ 1.500.000 $ 150.000
$ 1.500.000 $ 150.000
$ 1.500.000 $ 150.000

0,50%
0,80%
1,00%
1,20%

meses Monto Final

I.P:
240
$ 74.617.972
240 $ 119.188.615
240 $ 166.211.018
240 $ 235.137.527

Sueldo recibido sin trabajar

$1.662.110

$ 373.090
$ 953.509
$ 1.662.110
$ 2.821.650

aos
20

Costo oportunidad

Asesora de inversiones: Opcin 2

Ahorrar el diferencial de $140.000 que estaba dispuesto
a sacrificar por 20 aos pagando el dividendo
Y Re-invertir las rentas para comprar nuevas casas

Recordemos que cada casa renta $75.000 por mes

Capacidad de ahorro actual $290.000

Casa 3 y 4
Monto Inicial rent
Tasa
$ 2.000.000
$ 160.000
0,50%
$ 2.000.000
$ 160.000
0,80%
$ 2.000.000
$ 160.000
1,00%
$ 2.000.000
$ 160.000
1,20%

meses Monto Final

I.P:
60
$ 13.916.721
60
$ 15.583.879
60
$ 16.831.212
60
$ 18.200.562

$ 69.584
$ 124.671
$ 168.312
$ 218.407

aos
5

Casa 4
Monto Inicial Mensualidad Tasa
$0
$ 365.000
0,50%
$0
$ 365.000
0,80%
$0
$ 365.000
1,00%
$0
$ 365.000
1,20%

meses Monto
20
20
20
20

Final
I.P:
$ 7.695.664
$ 7.945.418
$ 8.117.306
$ 8.293.639

aos
$ 38.478 1,66666667
$ 63.563
$ 81.173
$ 99.524

meses Monto
17
17
17
17

Final
I.P:
$ 7.825.747
$ 8.042.244
$ 8.190.489
$ 8.341.949

aos
$ 39.129 1,41666667
$ 64.338
$ 81.905
$ 100.103

Casa 5
Monto Inicial Mensualidad Tasa
$0
$ 440.000
0,50%
$0
$ 440.000
0,80%
$0
$ 440.000
1,00%
$0
$ 440.000
1,20%

Casa 6
Monto Inicial Mensualidad Tasa
$0
$ 515.000
0,50%
$0
$ 515.000
0,80%
$0
$ 515.000
1,00%
$0
$ 515.000
1,20%

meses Monto
15
15
15
15

Final
I.P:
$ 8.041.329
$ 8.238.347
$ 8.372.800
$ 8.509.797

$ 40.207
$ 65.907
$ 83.728
$ 102.118

aos
1,25

Casa 7
Monto Inicial Mensualidad Tasa
$0
$ 590.000
0,50%
$0
$ 590.000
0,80%
$0
$ 590.000
1,00%
$0
$ 590.000
1,20%

meses Monto
13
13
13
13

Final
I.P:
$ 7.943.894
$ 8.113.572
$ 8.228.979
$ 8.346.251

aos
$ 39.719 1,08333333
$ 64.909
$ 82.290
$ 100.155

meses Monto
12
12
12
12

Final
I.P:
$ 8.244.165
$ 8.407.379
$ 8.518.203
$ 8.630.667

aos
1

Casa 8
Monto Inicial Mensualidad Tasa
$0
$ 665.000
0,50%
$0
$ 665.000
0,80%
$0
$ 665.000
1,00%
$0
$ 665.000
1,20%

Perodo de 8 aos

$ 41.221
$ 67.259
$ 85.182
$ 103.568

Al trmino de los 20 aos

Ahorro en inst. financieros
Monto Inicial Mensualidad Tasa
$0
$ 740.000
0,50%
$0
$ 740.000
0,80%
$0
$ 740.000
1,00%
$0
$ 740.000
1,20%

meses Monto Final

144
$ 156.288.676
$ 781.443
144
$ 200.470.105 $ 1.603.761
144
$ 238.466.609 $ 2.384.666
144
$ 285.309.423 $ 3.423.713

aos
12

Patrimonio
Inmobiliario
M$ 64.000 (8 casas)

financiero
M$238.466

Total

M$302.000

Renta mensual
Inmobiliario
$600.000

financiero
$2.384.666

Total
$2.984.666