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Definicin: Rama del D que estudia el conjunto de principios y normas que regulan la planificacin de
ciudades y el diseo de sus construcciones. No confundir con normas urbansticas, aquellas contenidas
en la LGUC, ordenanza general y los instrumentos de planificacin territorial.
Relacin con otras ramas
Derecho pblico
o Derecho constitucional:
Relacin de subordinacin y colaboracin entre gobernantes y gobernados.
Limitaciones al derecho de propiedad
La C establece el principio de la legalidad o juridicidad, los actos administrativos
sern revisados por las autoridades administrativas.
o Derecho administrativo: Se generan relaciones entre rganos del E y entre estos
rganos y los particulares. Ej. permisos
Derecho privado: Contratos entre privados como las constructoras, inmobiliarias, compradores y
vendedores.
Otros:
o Derecho Procesal: Mediante permisos que otorgan las autoridades urbansticas, se crean
derechos adquiridos para sus titulares. Ante un incumplimiento, se pueden interponer
acciones: procedimiento de reclamacin ante autoridades administrativas o judiciales.
o Derecho Tributario: Las normas tributarias sirven para incentivar la construccin.
o Derecho Ambiental: Cuando se trata de megaproyectos se tiene que someter a la
calificacin ambiental.
o Derecho Penal: existen figuras penales, en los casos en que se vende o trata de ejecutar
un acto jurdico de predios sin urbanizar.
o Derecho Municipal: Creando los planos reguladores comunales. Otorgando mediante
autoridades municipales todos los permisos de edificacin y otros permisos especiales.
Importancia
Desde perspectiva jurdica: Influye en el derecho civil (propiedad urbana), y se ve
complementada por la funcin social de la propiedad [art. 19 N24 CPR]; por lo que se
complementa esta garanta C con el derecho de propiedad. Toda regulacin urbanstica
constituye una limitacin al dominio, y como toda limitacin del dominio, son objeto de reserva
legal, por lo que, tienen que ser objeto de norma legal
Desde perspectiva esttica
Nivel micro: diseo de construcciones, siempre supeditado a la estructura y la
norma.
Nivel macro: planifica crecimiento de urbes a travs de la muralla imaginaria
(limite urbano)
Desde perspectiva econmica: Sector construccin tiene 8% PIB
Desde perspectiva sociolgica: calidad de vida de ciudadanos.
Fuentes D urbanstico
Fuentes Positivas:
CPR:
Ley general de urbanismo y construcciones (LGUC)
Ley orgnica constitucional de Municipalidades (LOCM): No contiene normas urbansticas en
sentido estricto sino que algunas de sus disposiciones se relacionan con el derecho urbanstico.
Establece atribuciones municipales en materia de urbanismo, construccin, de vialidad.
Establece que corresponde a las municipalidades la administracin de los bienes nacionales de
uso pblico de la comuna, atribuciones del alcalde y las que requieren acuerdo del concejo
municipal, plebiscito municipal, etc.
Otras leyes
o Ley de copropiedad inmobiliaria
o Ley de bases generales del medio ambiente
o Ley sobre expropiaciones urbanas
o Ley de expropiaciones
o Ley sobre promesa de venta de edificios en construccin
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Orden jerrquico:
a) CPR
b) Leyes: LGUC y OGUC
c) Potestad reglamentaria:
PRI, PRM y PRC
Los decretos supremos (DS), que fijan las normas oficiales
Ordenanzas generales de urbanismo y construccin
decretos alcaldicios en materia urbanstica.
Normativa especial de la CPR
Todo el sistema de planificacin y de permisos funciona sobre la base de la subordinacin de las
personas a ciertas autoridades (captulo I CPR) y por esta legislacin se lleva a cabo el ejercicio y
limitacin de varios derechos constituidos en la CPR. Fundamental es el derecho de propiedad pues la
planificacin de las ciudades y la regulacin del diseo deconstrucciones se efectan a travs de
limitaciones a este derecho.
Solo la ley puede establecer el modo de adquirir la propiedad, de usar gozar y disponer de ella. Le
compete al legislador establecer las limitaciones y obligaciones que deriven de su funcin social. Se
puede limitar y establecer obligaciones que no afecten su esencia y siempre que deriven de su funcin
social., cuando exijan los intereses generales de la nacin, seguridad nacional utilidad y salubridad
pblica y la conservacin del patrimonio ambiental.
o Seguridad nacional: defensa del pas. Ej. limitaciones impuestas a la propiedad de inmuebles
fronterizos.
o Conservacin del patrimonio ambiental: solo la ley puede limitar la propiedad en virtud de la
defensa del medio ambiente.
o Interese generales de la nacin: bien jurdica que se relaciona con la nacin toda entera y jams por
un sector de ella.
o Utilidad pblicas: beneficio colectivo
o Salubridad pblica: higiene que debe tener una propiedad por razones de salud pblica.
El derecho urbanstico contiene limitaciones al domino en razn de la funcin social del mismo,
especficamente por causa de utilidad pblica (beneficio colectivo), referido especialmente al orden
interior. Estas limitaciones deben provenir de la ley y no pueden afectar la esencia del derecho.
Resea histrica
En Chile han tenido vigencia 4 leyes de urbanismo y construcciones, pero solo la primera fue aprobada
en el parlamento, las 3 siguientes lo han sido en virtud de una delegacin al ejecutivo.
1) La primera ley (1929) con el motivo de un terremoto. A partir de esta ley, por primera vez en
Chile se establece la obligacin de pedir permisos de edificacin y se establece la autoridad del
director de obras municipales (autoridad ante la cual se solicitan tales permisos).
2) El DFL 345 de 1931: se establece el concepto de plano de ciudades, antecesor del actual plano
regulador.
3) El DFL 224 de 1953: Se establece propiamente tal el concepto de plano regulador.
4) La actual LGUC sigue un procedimiento curioso pues a travs de una delegacin, la junta de
gobierno faculta al ministro de vivienda y urbanismo para que a travs de un decreto supremo
dictara la ley. Entre el 11 de septiembre de 1973 y la entrada en vigencia de la C80, las leyes
fueron dictadas por la junta a travs de decretos leyes. Solo despus de la entrada en vigencia de
la C80, se siguieron dictando leyes en sentido comn.
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Los decretos leyes provienen de un gobierno de facto donde la C25 estaba suspendida, en estos
periodos de excepcin las normas que son materia de ley se dictan a travs de decretos leyes,
pero la LGUC fue dictada a travs de un decreto supremo, que gozan de una jerarqua inferior a
una ley. La CGR ha querido entender que se trata de un decreto con fuerza de ley, dando el
estatus de tal. Todas las modificaciones a ella han sido incorporadas por una ley. Todo esto
genera una confusin respecto de su origen histrico.
Organismos intervinientes en aplicacin del D Urbanstico
Las atribuciones slo las puede otorgar la CPR o la ley. Una potestad reglamentaria no es competente
para otorgar una atribucin.
1. MINVU
Atribuciones
o Elabora LGUC y sus modificaciones
o Aprobar por Decreto Supremo normas tcnicas
o Impartir instrucciones para aplicacin de la ley y ordenanza general mediante circulares.
o Supervigilar las disposiciones legales, reglamentarias, administrativas y tcnicas sobre
construccin y urbanizacin
o Interpretar disposiciones de instrumentos de planificacin territorial.
Actuacin
o Como Ministerio
Ministro: autoridad superior
Formula poltica nacional habitacional y urbanstica
Supervigilancia de organismos que dependen de l
o A travs de la DDU
o A travs de las Secretaras regionales
2. Divisin de Desarrollo Urbano del MINVU: Forma parte de la Subsecretara del MINVU
Atribuciones
o Propone la poltica nacional de desarrollo urbano
o Imparte instrucciones para la aplicacin de disposiciones de la LGUC y la OGUC mediante
circulares
Limitaciones
o Instrucciones solo pueden referirse a ellas, excluyendo instrumentos de planificacin y
otras normas
o Instrucciones deben dictarlas por medio de una circular
Publicidad: debiendo estar en la pgina web del MINVU
Generalidad: son para aplicacin de ciertas disposiciones de la ley y su
ordenanza
3. Secretaras Regionales ministeriales del MINVU (SEREMI del MINVU)
Su misin es Concretar la poltica nacional de vivienda y urbanismo en sus respectivas jurisdicciones,
realizando actividades de planificacin, programacin, evaluacin, control y promocin de dicha poltica.
Existir una SEREMI en cada regin y una en el rea metropolitana. Sus atribuciones son:
Supervigilancia
o De cumplimiento de disposiciones legales, reglamentarias, administrativas y tnicas
sobre construccin
o Fiscalizacin sobre DOM
Interpretacin: Solo de disposiciones de instrumentos de planificacin territorial
Confecciona planes reguladores intercomunales y posteriormente tiene facultades
interpretativas sobre ellos.
Aprobado el plan regulador comunal, ser remitido a la SEREMI respectiva que revisar el
proyecto y dentro de 60 das emitir un informe al respecto.
Puede calificar de obligatorio para una comuna la confeccin de planos seccionales
Ordenar confeccin de planes reguladores comunales en comunas que carezcan de l.
Autorizar demolicin o refaccin de un inmueble declarado de conservacin histrica.
Fijar zonas de remodelacin
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4. Gobiernos regionales
En l radica la administracin de cada regin, encargndose del desarrollo social, cultural y econmico.
Esta a cargo del Intendente. Posee personalidad jurdica de derecho pblico y patrimonio propio. Sus
atribuciones son:
Aprobacin
o Planes regionales de desarrollo urbano
o Planes reguladores metropolitanos
o Planes reguladores intercomunales
o Planes reguladores comunales y seccionales de comunas que no formen parte de un
territorio normado por plan regulador metropolitano o intercomunal.
Pronunciacin cuando un proyecto de plan regulador comunal ha sido objetado por la
SEREMI
5. Municipalidades
Corporaciones autnomas de derecho pblico, con personalidad jurdica y patrimonio propio. Satisfacen
necesidades econmicas, sociales y culturales de las comunas. Formada por el Consejo Municipal, que
aprueba proyecto de instrumento de planificacin comunal, y el DOM que otorga permisos de
construccin. Sus Atribuciones son:
Compartidas
o Aplicar LGUC, OG, normas tcnicas y dems reglamentos debiendo velar por su
cumplimiento
o Respecto de vialidad y viviendas sociales. Mantencin de vas pblicas es compartida con
el SERVIU
o Administracin de bienes nacionales de uso pblico existentes en la comuna.
Privativas
o Aprobar y modificar plan regulador comunal
Se estudia previa consulta de vecinos mediante audiencias pblicas de barrio en
que se pueden hacer observaciones. Se pronuncia el concejo municipal y se
dirige a la SEREMI para que apruebe el plan regulador. Una vez aprobado, el
municipio elabora un decreto alcaldicio que se publica en el DO y se archiva.
o Aprueban expropiaciones.
Otras
o Declarar zona de construccin obligatoria estableciendo un plazo, vencido el cual se
declara sitio eriazo.
o Declarar zonas de patrimonio histrico
o Declarar zonas de remodelacin, ordenar demoler construcciones que amenacen ruina
o Llamar a plebiscito en cuestiones de plan regulador, puede ser convocado por el alcalde,
por iniciativa de los 2/3 de concejales o por el 10% de la poblacin comunal.
o Obligar a propietarios de un inmueble a tomar la lnea de edificacin que determine el
plan siempre que por lo menos en la misma acera de la cuadra se encuentren en lnea de
edificacin el 60% de la superficie lineal de las construcciones.
6. SEREMI de Agricultura: Existe la prohibicin de construir en zonas rurales, pero se puede construir
cuando tales construcciones complementen los fines de turismo, industriales, etc, para lo cual se
requiere aprobacin de DOM y un informe de la SEREMI de agricultura.
7. SERVIU: Institucin autnoma del E, personalidad jurdica de derecho pblico con patrimonio
propio. Le corresponde preparar y desarrollar planes y programas y elaborar modelos de viviendas
sociales.
8. Contralora General de la Repblica (CGR)
Toma razn de todas las resoluciones de planes de regulador comunal (municipalidad), y de aquellos que
por excepcin realizan los gobiernos regionales (intercomunales y metropolitanos), mediante la
resolucin del intendente. Reclamos en materia urbanstica se pueden realizar ante ella o ante el SEREMI
del MINVU respectivo.
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No estn autorizadas
Construidas en zonas que amenazan ruinas
Asesor urbanista: Desempea sus funciones en la secretara comunal de planificacin. Debe tener ttulo
universitario de una carrera de, a lo menos, 10 semestres. Sus funciones son:
Asesorar al alcalde y al concejo en la promocin de desarrollo urbano
Estudiar y elaborar el plan regular comunal y mantenerlo actualizarlo
Informar tcnicamente las proposiciones sobre planificacin urbana intercomunal
Relaciones de las DOM con las SEREMIS MINVU
Las SEREMIS velan por el correcto desempeo de las DOM en relacin al urbanismo y
construccin
Trabajan en conjunto para la elaboracin del instrumento de planificacin o al interpretarlo
En la elaboracin del plan regular comunal, el consejo aprueba un proyecto que es remitido a la
SEREMI para que lo informe.
Las planes reguladores intercomunales son elaborados por l SEREMI con consulta a las
municipalidades
Las DOM pueden solicitar interpretacin del instrumento de planificacin a la SEREMI
Revisores Independientes
Son profesionales (arquitecto, ingeniero civil, ingeniero constructor o constructor civil) que deben estar
inscritos en un registro del MINVU y se les contrata para que asesoren en toda la tramitacin del permiso
de edificacin durante la construccin y hasta que se obtengan la recepcin definitiva del edificio.
Su funcin es verificar que los proyectos de edificacin y las obras cumplan con las disposiciones legales
y reglamentarias, emitiendo para ello un informe. Son contratados por propietarios que solicitan un
permiso de edificacin, siendo su contratacin:
Obligatoria: con el objeto de velar por la seguridad de las construcciones. Ej edificios de uso
pblico que debieran contar con doble revisin normativa ( de las DOM y de los revisores)
Voluntaria: para agilizar los trmites en municipalidades.
La DOM tiene un plazo de 30 das desde la presentacin de la solicitud para pronunciarse sobre los
permisos de construccin, con el informe un revisor se reduce este plazo a 15 das. Los derechos
municipales se rebajan en un 30% los derechos si se acompaa el informe favorable del revisor. Es un
colaborador del DOM, lo ayuda en sus funciones. Si bien es potestativo tomar al revisor independiente,
una vez que se tome, se deber acompaar todo trmite con esta persona. Se dice que le cuesta al
propietario su contratacin, pero al final el porcentaje rebajado lo soporta la municipalidad, por lo tanto
con la rebaja la municipalidad est financiando el revisor independiente. Tanto el primer informe del
Revisor Independiente que solicita el permiso de edificacin, como el segundo informe que solicita la
recepcin definitiva, no es vinculante para el director de obras.
Responsabilidad establecida en la LGUC y otras leyes
1. Funcionarios municipales: Responsabilidad civil, penal y administrativa por los actos, resoluciones u
omisiones ilegales que cometan en la aplicacin de la ley.
Obligaciones:
Observar estrictamente el p. de probidad administrativa
Especiales de alcaldes y jefes de unidades: ejercer un control jerrquico permanente del
funcionamiento de unidades y actuacin del personal de su dependencia.
Prohibiciones: (las ms importantes)
Ejercer facultades, atribuciones o representacin de las que no est legalmente investido o
no le hayan sido delegadas.
Someter a tramitacin innecesaria o dilacin los asuntos entregados a su conocimiento o
resolucin, o exigir para estos efectos documentos o requisitos no establecidos en las
disposiciones.
Su transgresin implica una ilegalidad afectando el p. de probidad y dando lugar a responsabilidad
administrativa, civil e incluso penal.
Responsabilidad administrativa
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Competencia:
Zonificacin: proceso por el cual se establece en una porcin de territorio iguales
condiciones de uso del suelo o edificacin. Cuando se le da la misma norma en una
determinada rea de la comuna a las edificaciones que all se efecten, por ejemplo, zona
residencial, zona industrial.
Equipamiento
Vialidad: mediante el trazado de vas troncales.
reas de desarrollo prioritario: para orientar la inversin en materia de infraestructura.
Lmites de extensin urbana: para diferenciar el rea urbana del resto del territorio., que se
denominar rural.
Densidades promedio para centros urbanos, alturas de las construcciones, e incluso, la
dimensin mnima que debe tener un predio.
Otras contempladas en la ordenanza general:
o Fijacin de porcentajes mnimos de superficie urbana
o Determinacin de reas verdes
o Determinacin de reas de riesgo: se determinarn zonas no edificables o de
condiciones restringidas de edificacin.
o Determinacin de rea de proteccin ambiental de:
Recursos de valor natural (Ej. Reservas nacionales o bordes costeros)
Recursos de valor patrimonial cultural (zonas tpicas y monumentos
nacionales)
Se determinarn zonas no edificables o de condiciones restringidas de edificacin.
Contenido: materia sobre la cual versan los planos reguladores intercomunales; una de las materias
propia de los planos reguladores intercomunales es la explicacin de la zona de expansin urbana.
Caractersticas:
Supremaca: tiene preponderancia sobre los planes reguladores comunales, de modo que si
existe divergencia siempre prima ste.
Subsidiariedad: en aquellas comunas en que no exista Plan regular Comunal se aplica
subsidiariamente el Plan Regular Intercomunal
4. Nivel comunal:
La planificacin urbana comunal promueve el desarrollo armnico del territorio comuna, en
concordancia con las metas regionales de desarrollo econmico-social. El instrumento para llevarla a
cabo es el plan regulador comunal.
Competencia:(Muchas de estas materias se repiten en ambos en el PRI, pero ste ltimo es ms amplio y
el PRC ms acotado y detallado):
Uso del suelo: Se refiere al destino que puede tener el terreno (habitacin, comercio, industria,
equipamiento, infraestructura, rea verde, etc).
Zonificacin: La zonificacin es competencia de los PRI por lo que los comunales debern
limitarse a regular el uso del suelo solamente en virtud del p. de supremaca de los PRI.
Equipamiento: construcciones destinadas a complementar funciones bsicas de habitar,
producir, etc.
Vialidad: espacio destinado al transito
reas de desarrollo prioritario: determinacin de prioridades en la urbanizacin de terrenos
para la expansin de la ciudad, en funcin de la factibilidad de ampliar o dotar de redes
sanitarias y energticas.
Establecimiento de lmites urbanos: exclusivo del PRC, no confundirlos con los lmites de
expansin urbana que son exclusivos del PRI.
Densidad: nmero de unidades (personas, familias, viviendas, etc.) por unidad de superficie
(predio, manzana, etc.). Se relaciona con la altura. En zonas residenciales la densidad va a ser
mucho menor que en una zona que se permite edificaciones de altura.
Alturas de edificios
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Superficies prediales mnimas: Superficie mnima en la cual puede dividirse un predio. Comunas
que buscan ser ms elegantes, buscaran superficies prediales ms altas.
Estacionamiento
Coeficiente de constructibilidad: nmero que multiplicado por la superficie total del predio,
descontadas de esta ltima las reas declaradas de utilidad pblica, fija el mximo de metros
cuadrados posibles de construir sobre el terreno.
Elementos: El PRC tiene los mismos tres elementos del PRI pero agrega el estudio de factibilidad en
cuanto a la instalacin de agua potable y alcantarillado y la ordenanza se denomina ordenanza local.
Los cuatro elementos forman un solo cuerpo jurdico, hay que interpretarlos de forma conjunta y no se
pueden modificar aisladamente.
Cuando los comunales traen mismas materias que un intercomunal, respetando su supremaca, pueden
detallarlo.
Competencia: fijar normas urbansticas propias de este nivel relativas a:
Limite urbano de sus centros poblados
Vas estructurales de la comuna en relacin a las colectoras y de servicio.
Zonificacin o definicin de subzonas en que se dividir la comuna.
Zonas de inmuebles de conservacin histrica, zonas tpicas y monumentos nacionales.
Obligacin: Ser obligatorio contar con un PRC cuando:
Comuna est sujeta a planificacin urbana- regional o urbana- intercomunal.
Centros poblados de 7000 habitantes o ms
Centros poblados de una comuna sean afectados por una destruccin total o parcial.
Cuando as lo declare el SEREMI del MINVU mediante resolucin.
Planos seccionales
Son instrumentos de planificacin que tienen por objeto en aquellas comunas que existe plan regulador
comunal precisar ms las normas urbansticas en un determinado sector.
Obligacin:
Comunas de ms de 50.000 habitantes que cuenten con asesor urbanista
Comunas que califique especialmente la SEREMI del MINVU por sus condiciones topogrficas o
por urgencia en materializar determinadas obras pblicas o expropiaciones.
Zonificacin no es lo mismo que uso del suelo. De manera que, los instrumentos de planificacin a los
que se les ha atribuido solo la capacidad de regular zonificacin, no pueden regular uso de suelo. Solo
podran marcar un rea, en donde posteriormente un PRC establezca el uso del suelo.
Tesis restrictivas: PRI y planos seccionales son incompetentes para regular usos del suelo
Tesis extensiva: al zonificar implcitamente se autoriza para fijar el uso del suelo. Por lo que
ambos son competentes.
Procedimiento:
Aprobado exclusivamente por la Municipalidad, se publica en el D.O y el original de los planos
seccionales se archivar en el municipio correspondiente, una copia oficial en el CBR, otra en la DDU y
otra en la SEREMI del MINVU.
Planes seccionales
Regulan en las comunas en donde no haya Plan regulador, las siguientes materias:
Fijar condiciones mnimas de uso de suelo
Fijar condiciones mnimas de edificacin
Fijar condiciones mnimas del trazado vial
La fijacin de zonas de remodelacin por los municipios que tengan PRC deber ceirse al procedimiento
de elaboracin de un plan seccional. As, tenemos:
Los planes seccionales ejercer su regulacin en comunas donde no hayan plan regulador y se
aprueban por RG por decreto alcaldicio
Planes seccionales del art. 72 ejercer su regulacin en comunas donde si hay plan regulador y se
aprueban por decreto supremo.
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La diferencia entre plan seccional de zona de remodelacin y plano seccional es notoria, este ltimo
efecta una regulacin ms detallada de un rea de la comuna a fin de aplicar un plan regulador, en
cambio en los planes seccionales de zona de remodelacin se congela una situacin existentes y se
establece una poltica de renovacin de las mismas.
Otras formas de planificacin
Zonas de construccin obligatoria: aquello que no se edifica se trasforma en sitio eriazo y paga
el doble de contribuciones.
Zonas de conservacin histrica
Todos estos instrumentos de planificacin territorial son una manifestacin de la potestad
reglamentaria. Se dictan en virtud de la LGUC que los regula, pero en s, ellos no constituyen una ley.
Tramitacin de los instrumentos
Plan regulador intercomunal
RG: Lo confecciona la SEREMI del MINVU previa consulta a los alcaldes de las comunas respectivas que
tienen un plazo de 60 das para pronunciarse (el concejo municipal), vencido el cual y sin
pronunciamiento ser considerado una aprobacin a pesar de que en realidad el informe no es
vinculante. Si el alcalde no informa en los 6 das, se prescinde de este informe.
Por excepcin: las municipalidades afectas a relaciones intercomunales podrn confeccionar
directamente un plan regulador intercomunal que deber ser aprobado por la SEREMI.
Procedimiento:
Consulta a municipalidades que debern pronunciarse en el plazo de 60 das con previo informe
tcnico del asesor urbanista del municipio y sometida a evaluacin ambiental estratgica.
Cumplido lo anterior, se remite el expediente del plan al gobierno regional para su aprobacin.
Aprobado por el intendente y pasado al consejo regional (rgano normativo) para su aprobacin
luego de la cual es promulgado mediante resolucin del intendente (poder ejecutivo) mediante
resoluciones (no decretos)
Las resoluciones del intendente van a toma de razn de la CGR, la que si no toma razn y hace
observaciones, van a tener que subsanarse todas las observaciones.
Publicada en el D.O
Se archiva: planos, ejemplar de la memoria explicativa, de la ordenanza y del D.O en que se
public, en el gobierno regional. En la DDU, en la SEREMI del MINVU y en el CBR.
Estas disposiciones se encuentran automticamente incorporadas a PRC. Llama la atencin la
inexistencia de participacin ciudadana en la instancia intercomunal, como si ocurre en la comunal.
Plan regulador comunal
Se elabora en cada comuna, normalmente por iniciativa del alcalde, DOM o el asesor urbanista. La ley
permite que se encargue a una estudio arquitecto si la municipalidad no tiene los recursos tcnicos.
Municipios debern solicitar asesora de la SEREMI y la comisin regional del medioambiente elaborado
el proyecto por la municipalidad, el concejo comunal, antes de iniciar su discusin, deber cumplir con
ciertos requisitos esenciales:
Conocimiento previo del vecindario
o Informar a vecinos sobre las principales caractersticas del instrumento, sus efectos
criterios adoptados, mediante carta certificada a organizaciones involucradas y, a travs
de un aviso de prensa, poniendo a disposicin un retiro gratuito de la memoria
explicativa.
o Realizacin de una o ms audiencias pblicas en los barrios.
o Exponer el proyecto a la comunidad luego de la audiencia pblica por un plazo de 30 das
o Vencido el plazo, se consultar a la comunidad por medio de una nueva audiencia
pblica y al consejo econmico y social comunal.
o Interesados podrn formular por escrito observaciones fundadas, hasta 15 das despus
de la audiencia.
o El lugar y plazo de exposicin del proyecto y el lugar, fecha y hora de audiencias pblicas
debern comunicarse previamente por medio de dos avisos publicados en semanas
distintas, en algn diario de los de mayor circulacin en la comuna o por avisos radiales.
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Personas afectadas podrn formular, por escrito, dentro de 5 das las observaciones fundadas.
Alcalde someter el proyecto a la aprobacin del concejo quien acordar su aprobacin. El
acuerdo junto con el decreto alcaldicio se publicaran en el D.O
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Cuando se necesario subdividir y urbanizar terrenos rurales, ser necesaria la autorizacin de la SEREMI
del Min. De agricultura previo informe favorable de la SEREMI del MINVU. Adems es necesario el
permiso de construccin municipal.
Las construcciones industriales, de equipamiento, turismo y poblaciones, fuera de lmites urbanos,
requieren previamente la aprobacin de la DOM, del informe favorable de la SEREMI del MINVU y del
servicio agrcola.
Tratndose de edificaciones en zona rural que estn informadas favorablemente, el plan de divisin
debe ser archivado en la direccin de obras municipal.
Procedimiento para solicitudes de subdivisin y urbanizacin del suelo en terrenos ubicados fuera del
lmite urbano:
Presentarse a la SEREMI del ministerio de avicultura:
o Solicitud firmada por propietario del predio, sealando ubicacin, objeto de subdivisin
y declaracin jurada de dominio
o Plano de subdivisin
o Factibilidad de dotacin de servicios contemplados
SEREMI del Min. De agricultura tiene plazo de 45 das para evaluar solicitud. Enviar
antecedentes a la SEREMI del MINVU solicitando informe
La SEREMI del MINVU tiene un plazo de 30 das para informa y sealar grado de urbanizacin
que deber tener la divisin predial.
La SEREMI del Min de agricultura resolver sin ms trmite la solicitud
Antecedentes se presentar al DOM quien resolver sobre la divisin y permiso de urbanizacin.
Los conjuntos de viviendas emplazados en rea rural deben contar con agua potable, alcantarillado,
evacuacin de aguar lluvias, pavimentacin y electricidad.
La vivienda singular que se emplace en rea rural debe contar con: agua potable y alcantarillado. No se
exige pavimentacin ni electricidad.
Cmo se fija el lmite urbano?
Los planos reguladores solo rigen para las primeras dos zonas (urbana y de expansin urbana), no existe
el plan regulador para la zona rural, por lo que no puede haber construcciones urbanas en zona rural.
Cmo se modifica el lmite urbano?
En centros urbanos que no posean plan regulador comunal se utilizar mismo procedimiento que para la
modificacin de ste, adems del informe de la SEREMI del Ministerio de agricultura con lazo de 15 das
para emitirlo. Se requerir:
Memoria explicativa
Descripcin de puntos y tramos que correspondan al nuevo lmite urbano
Plano que contenga su graficacin
Los lmites de extensin urbana son de competencia de PRI por lo que para fijarlos o modificarlos se
debe seguir el procedimiento de modificacin de los PRI.
Usos del Suelo
Est ntimamente relacionado con los lmites urbanos, la regulacin de ambos constituyen las
instituciones de fondo ms importantes del derecho urbanstico
Concepto de uso de suelo: conjunto genrico de actividades que el instrumento de planificacin
territorial admite o restringe en un rea predial, para autorizar los destinos de las construcciones o
instalaciones. Existen 6 tipos de uso:
1. Residencial: Contempla preferentemente el destino vivienda, incluye hogares de acogida, hospedaje,
siempre que no presten servicios comerciales adjuntos como bares o restaurantes. Las viviendas
podrn consultad el funcionamiento de pequeos comercios en tanto su principal destino sea
habitacin. Se entender siempre admitido, salvo que el instrumento lo prohba.
2. Equipamiento: Construcciones destinadas a la prestacin de servicios necesarios para complementar
el resto de las actividades. Incluye universidades, colegios, hospitales, supermercados, etc.
3. Actividades Productivas: todo tipo de industrias y aquellas instalaciones de impacto similar, como
grandes depsitos, talleres o bodegas industriales. La SEREMI de Salud clasifica las industrias en
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ste quien determina si el uso del suelo es concordante con la patente. Eventual sancin de
destitucin para la autoridad o funcionario que otorgue una patente en contra versin a los usos del
suelo.
3. Plusvala de los terrenos: Dependiendo de los usos permitidos, la valorizacin de ellos puede
cambiar radicalmente.
4. Congelamiento: al modificarse los usos del suelo a travs de una modificacin de un plan regulador
puede que quede con un uso del suelo que no es compatible con la construccin que ya existe, caso
en que stas quedan congeladas. Esto implica que no se puede aumentar el volumen de las
construcciones, sin embargo, los aumentos que tengan por objeto preciso mitigar los impactos
ambientales adversos que provocare su actividad productiva no estarn afectos a dicho
congelamiento, como asimismo las obras destinadas a mejorar la calidad de su arquitectura, de sus
estructuras y de sus instalaciones.
Cmo se fija el uso del suelo? a travs de un PRC
Cmo se modifican? Igual que la modificacin del PRC
Zonificacin por uso del suelo: El instrumento de planificacin puede dividir el territorio en varias zonas y
dentro de cada una de ellas puede establecerse usos de sueo. Dentro de una zona se deben establecer
iguales condiciones de uso de suelo.
En las reas rurales, se prohbe a los dueos de predios colindantes con los caminos pblicos nacionales
ocupar las franjas de 35 metros, medidas a cada lado de los cierros actuales a los que se ejecuten en
variantes o caminos nuevos nacionales, con construcciones que en el futuro perjudiquen su ensanche. La
apertura de nuevos caminos o calles que desemboquen en los caminos de carcter nacional o regional,
requerirn autorizacin de la Direccin de Vialidad del Ministerio de Obras Pblicas, previo informe de la
Direccin de Planificacin del Desarrollo Urbano del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, cuando ellos
incidan en las reas de los Planos Reguladores Intercomunales.
Fusin: La fusin de dos o ms terrenos en uno solo tendr un beneficio de mayor densidad, a travs de
aumentar el coeficiente de constructibilidad del predio en un 30%. Cuando resulten terrenos de 2.500
m2. o ms, podrn acogerse a los beneficios que otorga el concepto de "Conjunto Armnico". Se refiere
a terrenos que son colindantes, que tienen su propio ttulo de dominio, su propio rol cuando lo adquiere
el mismo dueo en zona urbana. Para efecto de edificar debe efectuar previamente la fusin. Entonces,
estos predios pasan a tener una sola individualidad, teniendo el mismo rol, con un solo avalo. La fusin
la autoriza el Director de Obras Municipales. Se requiere:
Que los predios sean colindantes,
Que pertenezcan al mismo dueo.
Debe acompaarse un plan a escala con la superficie de cada predio y con los
deslindes exactos.
Aprobada esa fusin por resolucin del Director, que no la puede negar (no es una facultad discrecional),
se enva copia autorizada de ella al SII, que proceder a eliminar los roles antiguos y dar un nuevo rol. Y a
su vez, ese plan de fusin, con la resolucin que lo autoriza, se enva tambin al Conservador de Bienes
Races.
El uso del subsuelo
1.- Uso de subsuelo de dominio particular.
El derecho de dominio no solo se ejerce sobre la horizontalidad del terreno, sino tambin hacia lo alto.
Es dueo hasta donde le permita el PR de edificar en altura. El derecho de dominio se ejerce sobre el
subsuelo privado del terreno horizontal. As se pueden hacer estacionamiento o cualquier otro uso que
permita el PR. Se regula en el respectivo PR comunal, la que se puede solicitar por el respectivo
Certificado de Informaciones Previas en la Direccin de Obras Municipales.
2.- Uso del subsuelo en los bienes nacionales o de uso pblico.
El particular concesionario financiaba toda la obra (hasta el da de hoy) y como contrapartida el Estado le
da la explotacin de la obra: as el particular controla la obra y la explota, por un periodo determinado,
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que le permita recuperar la inversin y obtener una utilidad razonable. Ha sido una ley exitosa, aunque
los particulares sealan que cada vez se hace ms caro transitar por las carreteras o vas pblicas. Esto se
introdujo en la LOCM que en su art. 5 seala que los bienes nacionales y de uso pblico, incluido el
subsuelo existentes en la comuna, son administrados por los Municipios, incluido su subsuelo. Se pueden
otorgar tanto permiso como concesin:
Permiso: Es autorizacin unilateral de la autoridad, y es precario. Podrn ser modificados o
dejados sin efecto, sin derecho a indemnizacin.
La concesin: Es un contrato administrativo, donde la autoridad cede el uso a un particular por
un precio determinado. Esa es la RG. En la concesin no se puede poner trmino anticipado,
debindose pagar una indemnizacin si se hiciere, salvo que ste se haya producido por
incumplimiento de obligaciones del concesionario.
Requisitos de concesiones:
Otorgamiento a travs de licitacin pblica. Esto significa por parte de la autoridad:
1. Preparacin y elaboracin de las bases
2. Llamado a la licitacin pblica.
3. Adjudicacin de licitacin a quien estimen ms conveniente, que no siempre es el que ofrece
la tarifa ms baja, sino quien otorga ms garantas.
4. Reduccin a Escritura Pblica.
5. Inscripcin en un registro especial del CBR respectivo.
Las concesiones para construir y explotar el subsuelo se otorgarn previa licitacin pblica y
sern transferibles, asumiendo el adquiriente todos los derechos y obligaciones que deriven del
contrato de concesin.
La transferencia deber ser aprobada por la municipalidad dentro de los 30 das siguientes a la
recepcin de la solicitud.
La municipalidad solo podr rechazar la transferencia por no concurrir en el adquirente estos
requisitos. La persona a la que se le transferir la concesin debe tener los mismos requisitos
que tena el concesionario.
El concesionario podr dar en garanta la concesin y sus bienes propios destinados a la
explotacin de sta.
Los CBR llevarn un registro especial en que se inscribirn y anotarn estas concesiones, sus
transferencias y garantas.
El concesionario no puede hacerse dueo de sustancias minerales o de objetos que aparezcan en
el subsuelo.
Causales de extincin:
o Cumplimiento del plazo por el que se otorg
o Incumplimiento grave de las obligaciones impuestas al concesionario: Es indispensable
que en la elaboracin de bases se certifique expresamente que se considera
incumplimiento grave.
o Mutuo acuerdo entre la municipalidad y el concesionario.
CASO: Concesionario que tiene la concesin por 15 aos y lleva 10 aos de concesin, se le presenta un
interesado para la transferencia pero lo quiere no por 5 aos sino por 10 Puede hacerlo? No pues nadie
puede transferir ms derechos de los que tiene y adems, se estara saltando la licitacin pblica si se
admite una nueva concesin ms all del plazo.
Subdivisiones y urbanizacin del suelo
En zona urbana:
Clases de subdivisiones y urbanizaciones:
1) Subdivisin de terrenos (simple subdivisin predial):
Aquellos en que no es necesario efectuar obras de urbanizacin porque son suficientes las
existentes. Ej. Inmueble en que el propietario decide dividirlo a su vez en 3 inmuebles (estando
ya todo urbanizado). Dicha subdivisin debe estar sujeta al cumplimiento de los siguientes
requisitos:
Elaborar un plan de subdivisin, indicando la superficie predial mnima de cada loteo que
resultar de la subdivisin y sus deslindes firmado por arquitecto, el que deber ser
llevado a la DOM para su aprobacin. Una vez aprobado por la DOM, deber ser inscrito
en el CBR.
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La subdivisin predial realizada por el propietario del inmueble, no lo obliga a vender los
inmuebles resultantes de la subdivisin, ya que solo se considera como una potencial
compraventa.
2) Loteos de terrenos:
Cumplen con la urbanizacin de terrenos. Debe existir un plan regulador que contenga dichos
loteos firmado por arquitecto, el cual deber ser presentado al DOM, quien no lo aprobar
mientras no se efectu la urbanizacin correspondiente.
Urbanizacin: comprende el pavimento de las calzadas, la construccin de las aceras, la luz
elctrica, el ornato, el desage de aguas lluvias y de aguas servidas y la defensa del terreno
3) Urbanizacin de loteos existentes: cuyas obras de infraestructura sanitaria y energtica y de
pavimentacin no fueren realizadas oportunamente. Carecen de urbanizacin suficiente (loteos
irregulares)
Dnde se urbaniza?
En el espacio pblico existente
Al interior de un predio en las vas contempladas en un proyecto de loteo
O en el rea del predio que estuviere afectada a utilidad pblico por el Instrumento de
Planificacin Territorial
Quin urbaniza?
Al interior de un predio su propietario
En el espacio pblico municipalidad y otros organismos pblicos
Principios por los que rigen las subdivisiones, loteos y urbanizaciones de loteos
1) Principio de estrictez: el loteo para ser aprobado debe cumplir con todas las normas que seala
la legislacin urbanstica, esto es, la ley, la ordenanza y los planes reguladores.
2) Principio de accesibilidad: los sitios o lotes resultantes de una subdivisin, loteo o urbanizacin,
estn edificados o no, debern tener acceso a un espacio de uso pblico. No puede haber
predios incomunicados.
3) Principio de automatizacin: todo plano aprobado de subdivisin, loteo o urbanizacin pasar
automticamente a ser parte del plan regulador de la comuna.
4) Principio de archivo: los originales de los planos de loteo o de subdivisin debern archivarse en
la DOM y una copia de los mismos quedar en CBR. Habrn copias tambin cuando no exista
PRC, en el gobierno regional, en al DDU y en la SEREMI del MINVU.
Obligaciones del urbanizador:
Las cesiones gratuitas y obligatorias
Para urbanizar un terreno el propietario deber ejecutar, a su costa, el pavimento de calles,
pasajes, instalaciones sanitarias y energticas.
Elaborar, aprobar y ejecutar un estudio de impacto sobre el transporte urbano (EISTU)
A la solicitud de permiso de edificacin de proyectos, se debe acompaar un EISTU, suscrito por
profesional especialista y aprobado por la unidad de trnsito y transportes pblicos de la
municipalidad por la SEREMI del ministerio de transportes y telecomunicaciones.
La DOM de acuerdo a este estudio establecer adecuaciones que debe efectuar el proyecto,
cuyo cumplimiento se har exigible a la recepcin definitiva.
Prohibiciones del urbanizador
Celebrar cualquier clase de actos o contratos que tengan por finalidad ltima o inmediata la
transferencia del dominio de los terrenos.
Excepcin: la DOM podr autorizar las ventas y adjudicaciones extendiendo el correspondiente
certificado de urbanizacin, previo otorgamiento de garantas por el monto total de las obras de
urbanizacin pendientes.
No podr inscribirse en el CBR ninguna transferencia parcial del dominio o adjudicacin de
trenos sin un certificado de la DOM que acredite que la calle o avenida en que se halla situado el
predio est debidamente urbanizada o que su urbanizacin ha sido garantizada.
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Excepcin: el propietario de los terrenos podr enajenar parte de ellos en favor de las
cooperativas de viviendas, sin cumplir con las exigencias de urbanizacin necesarias, previa
autorizacin de la SEREMI otorgada a la respectiva cooperativa. En este caso, la cooperativa de
vivienda asumir la responsabilidad de ejecutar las obras de urbanizacin. Podr cumplir esta
obligacin en dos etapas:
1) Primera etapa: ejecutar las redes de agua potable, alcantarillado y electricidad y la
pavimentacin. La DOM har la recepcin de estas obras y se recibir de viviendas que
se construyan o se hayan construido, lo que le permitir a la cooperativa entregar las
viviendas para el uso y goce de sus socios.
2) Segunda etapa: deber ejecutar las restantes obras de pavimentacin, mientras esto no
ocurra la cooperativa no podr efectuar las transferencias de dominio o adjudicaciones
de lotes y viviendas a sus socios.
Los notarios no autorizarn las escrituras ni los CBR inscribirn las transferencias y
adjudicaciones que no cumplan requisitos sealados.
3) Subrogacin por cambio de deudor: la DOM podr excepcionalmente y solo en zonas
urbanas autorizar la subdivisin y enajenacin de terrenos en lotes de dos hectreas
cada uno, a lo menos, frente a calles inexistentes, sin cumplir con exigencias de
urbanizacin, siempre que el propietario ceda gratuitamente los especiaos de uso
pblico contemplados en los planes reguladores o seccionales y ordenanzas. El
adquirente del lote es quien debe rendir la garanta de urbanizacin.
Garantas
Para que un loteo sea aprobado, no basta con que cumpla con los 4 principios y con lo dispuesto en la
legislacin urbanstica. Adems se requiere que dichos loteos sean urbanizados por su propietario, pero
la ley permite la aprobacin de un loteo en que no se hayan realizado todas las obras necesarias de
urbanizacin, siempre que el loteador garantice la totalidad de las obras de urbanizacin, no cumpliendo
con esto la municipalidad ejecutar la garanta ofrecida por el loteador, ya sea, por cuenta propia o
mediante encargo a un tercero, con el objetivo de completar la urbanizacin.
Esta garanta podr consistir en valores hipotecarios reajustables u otros garantizados por el estado,
boletas bancarias plizas de seguros. Las instituciones que hubieren emitido el documento pagaran los
valores garantizados con el solo mrito del certificado que otorgue el DOM, en el sentido de que las
obras no se han ejecutado total o parcialmente y que el plazo est vencido.
Cesiones gratuitas y obligatorias:
Son una carga que recae sobre las urbanizaciones de terrenos que consiste en ceder gratuita y
obligatoriamente a la municipalidad respectiva hasta un 44% de su terreno con el fin de contribuir con la
circulacin, reas verdes, desarrollo de actividades recreativas y deportivas, y para equipamiento. Estos
pasarn a ser bienes nacionales de uso pblico, cuyo lmite corresponde al44%.De la superficie
resultante de la aplicacin de porcentaje a un 20% de dicha superficie para actividades deportivas y
recreacionales que se desarrollen en espacios abiertos y descubiertos. Las cesiones debern
materializarse en las reas declaradas de utilidad pblica por el IPT.
Constituye delito, cualquier forma de enajenacin de aquellos sitios resultantes del loteo que no
estuviesen urbanizados. La pena asignada a dicho delito corresponder a presidio menor en su grado
mximo. Los Directores de Obra y los SEREMI del Ministerio de Obras Pblicas, se encuentran obligados
a realizar la denuncia de dicho delito ante el Ministerio Pblico. El nico caso en que se permite la
enajenacin antes de realizarse la urbanizacin, se constituye cuando el loteador otorga garanta de
urbanizacin.
Despus de cumplir con todos los requisitos para la aprobacin del loteo, su propietario deber efectuar
el pago del derecho municipal, el cual asciende al 2% del avalu fiscal del loteo. Los notarios de los
conservadores de bienes races se encuentran obligados en cualquier venta de loteo, a insertar el
certificado del Director de Obras Municipales, expresando que se encuentran cumplidas las obras de
urbanizacin o bien que ests se encuentran total y absolutamente garantizadas.
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La Expropiacin
Art. 19 N24 de la CPR, por una parte relega el dominio o derecho de propiedad a la categora de
garanta constitucional y por otra parte, establece como contrapartida la funcin social de la propiedad
en el sentido que estar sujeta a todas las limitaciones que imponga el inters general y el inters
nacional. Todas las normas urbansticas son de limitaciones del derecho de propiedad.
Este numeral no solamente contempla las limitaciones, sino que tambin la privacin del derecho de
propiedad, denominado expropiacin.
La expropiacin proceder por causa de:
Utilidad pblica: significa beneficio de carcter general para la colectividad.
Inters nacional
Tiene que haber una declaratoria utilidad pblica, tiene que ser calificada por una ley especial. El
propietario siempre deber ser indemnizado en el dao patrimonial efectivamente causado con motivo
de la expropiacin, dejando de lado lo moral. Aunque lo que se indemniza es el dao emergente, no se
descarta el lucro cesante. El expropiado no podr ser desposedo de su propiedad, sin previo pago de la
indemnizacin que se har en dinero en efectivo. Siempre habr el derecho a reclamar de la
expropiacin y aunque la Constitucin no lo dice, sta puede por la validez del acto expropiatorio y
tambin por el monto de la expropiacin.
Procedimiento de expropiacin
Existe un procedimiento nico de expropiacin que uniform todos los procedimientos.
Definicin de expropiacin: Acto administrativo, en virtud del cual, el Estado, priva de su propiedad a una
persona por razones de utilidad pblica calificada por ley y previo pago de la indemnizacin
correspondiente.
No se puede expropiar para dar cumplimiento al plan regulador en zona rural, porque, en zona rural no
hay plan regulador.
Caractersticas de la expropiacin:
Es un acto administrativo unilateral que no requiere el consentimiento del expropiado
Tiene que cumplir, adems de las normas constitucionales y las normas del DL 2186, las normas
de la ley sobre procedimiento administrativo.
En virtud de la expropiacin, el ente expropiante, adquiriere por un modo de adquirir originario y
no derivativo, de forma que cuando se perfecciona el acto expropiatorio queda sin efecto todos
los gravmenes, derechos reales en relacin a la cosa expropiada. No hay que ceirse como en
los modos de adquirir derivativos a toda la cadena anterior de traspaso del dominio porque
estamos ante una institucin dirigida por el Derecho Pblico, y que obedece a causa de utilidad
pblica e inters general, la que no puede ser dilatada por problemas que pudiera tener el
dominio radicado en la cosa expropiada.
El modo de adquirir en el caso de expropiacin es la ley.
La indemnizacin no es precio, por lo que no se le pueden aplicar las normas del Derecho Civil
relativa al precio. Nunca podr existir lesin enorme.
No se requiere el consentimiento del expropiado, se entiende perfeccionada la expropiacin por
el solo acto de consignarse la indemnizacin provisoria del tribunal, independientemente de que
la persona retire o no retire su monto.
Quin puede expropiar? El Estado a travs de:
Municipios
SERVIU
Gobiernos regionales
Fisco cuando lo hace la direccin de vialidad del MOP
Por RG solo pueden expropiar aquellas instituciones del Estado que se encuentran expresamente
facultadas para eso
Etapas de la expropiacin
1. Los actos preparatorios
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Se declaran por un decreto o resolucin, acto administrativo que tiene que cumplir con las normas
de la LBPA, declara en estudio la expropiacin en estudio de un inmueble determinado,
individualizado debidamente e indicando sus aparentes propietarios.
Expropiacin de vialidad de obras pblicas: Decreto supremo del MOP.
Expropiacin la realizan las municipalidades: Decreto alcaldicio.
Expropiacin la realiza el Gobierno Regional: Son resoluciones
Expropiacin la realiza el SERVIU: Son resoluciones
Debe ser publicado en el DO y se inscribe en el CBR, desde ese momento, el bien se torna
incomerciable y no puede realizarse ningn acto jurdico sobre este.
Objetos del acto preparatorio:
Se declara en estudio la expropiacin de un inmueble
El ente expropiante tiene derecho a visitar el inmueble, practicar un reconocimiento del
estado en que se encuentra, y a designar una comisin de hombre bueno que tasan
provisionalmente el inmueble.
Este acto preparatorio o resolucin tiene vigencia de 90 das, plazo dentro del cual el ente
expropiante tiene que llevar la expropiacin, si no lo hace hay caducidad.
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