Adquisicin de la propiedad a

travs del uso continuado de la

cosa: la usucapin
29 ABRIL, 2015 POR JUAN PARIASDEJA UN COMENTARIO

La usucapin, o prescripcin adquisitiva, es una figura jurdica de origen romano, gracias a la

cual, es posible convertirse en propietario de una cosa por la posesin continuada de la
misma, durante un perodo de tiempo establecido legalmente.

Tal vez no sepas que acceder a la propiedad de una determinada cosa tambin es posible a travs
del uso continuado de la misma. La usucapin, tambin llamada prescripcin adquisitiva, es una

institucin jurdica de origen romano, que permite ser propietario de un determinado derecho real, si
se ha posedo durante un perodo de tiempo establecido legalmente.

La usucapio del derecho romano

El origen de la usucapin lo encontramos en el derecho romano. Etimolgicamente,
la usucapioproviene de los trminos latinos usu capere (coger por el uso). El ordenamiento de
aquella poca configuraba esta institucin como un modo alternativo de adquisicin de la propiedad.
Se entenda que el uso continuado otorgaba una auctoritas sobre la cosa en cuestin.
Sin embargo, la usucapio romana exiga importantes y destacados requisitos. En primer lugar, no se
poda usucapir por cualquier motivo, slo por uno social y civilmente justificado. En segundo
trmino, era imprescindible la existencia de buena fe. Esta figura jurdica no supona un despojo al
anterior titular de la propiedad, ya que ste no se opona a la situacin de hecho.
La institucin jurdica de la usucapio fue revolucionaria en el mundo romano, pues ayud a
esclarecer muchos casos y a resolver litigios sobre propiedad que se eternizaban en el tiempo. La
institucin no se aplicaba sobre todas las cosas, slo poda desplegarse sobre las res habilis (cosas
idneas o usucapibles).
Otros requisitos de la usucapio romana eran la iusta causa y la bona fides, tal y como decamos
anteriormente. La primera estaba relacionada con la existencia de una relacin negocial entre
usucapiente y titular anterior. Por su parte, la bona fides se basaba en la conviccin por el
adquirente, en el momento de entrar en posesin de la cosa, de no daar derechos de otras
personas.

Regulacin actual
El trmino usucapin no aparece en el articulado del Cdigo Civil. Sin embargo, el
precepto 1930establece: Por la prescripcin se adquieren, de la manera y con las condiciones
determinadas en la ley, el dominio y dems derechos reales. Tambin se extinguen del propio modo
por la prescripcin los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean.
La usucapin o prescripcin adquisitiva implica la adquisicin automtica de la cosa, sin necesidad
de una declaracin judicial del derecho. El poseedor se convierte en propietario, tras consumarse el
plazo establecido legalmente. Por el contrario, si se promoviera juicio sobre la propiedad, la
usucapin s debera ser probada.

Ten en cuenta tambin que la usucapin posee carcter retroactivo. Esto quiere decir que, una vez
consumido el plazo, se entiende que la adquisicin del derecho se produjo al inicio de aqulla.
Son susceptibles de usucapin todas las cosas que se hallen dentro del comercio de los hombres.
Por otra parte, la prescripcin adquisitiva exige una serie de requisitos en la posesin. En
consecuencia y para que el poseedor se convierta en propietario, deben darse algunas
circunstancias especiales, que analizamos a continuacin:

En concepto de dueo.

Significa que el poseedor ha de tener la disposicin de hecho del inmueble o cosa y ejercerla como
si fuera el dueo.

Pblica y pacfica.

La posesin debe ejercerse de forma que pueda ser conocida, es decir, sin clandestinidad. Tampoco
puede existir violencia.

Continuada.

La posesin debe ser continuada, es decir, no haber sufrido interrupciones.

La usucapin puede ser ordinaria o extraordinaria. En la primera se exige buena fe y justo ttulo.
El plazo que se establece es de 10 aos para bienes inmuebles y de 20 si el propietario reside en el
extranjero. Por su parte, la extraordinaria no exige ninguna de las dos premisas antes reseadas y el
plazo que se requiere es de 30 aos para bienes inmuebles y de 6 para bienes muebles.
Para que pueda existir usucapin es preciso que no se d una accin en contra de la posesin por
parte del titular del derecho.
La usucapin se justifica en base a dos teoras distintas:

Objetiva.

El fundamento de la figura se halla en la seguridad que aporta a las relaciones jurdicas, al consolidar
las titularidades aparentes.

Subjetiva.

Justifica la existencia de la usucapin a partir del abandono o la renuncia al derecho real, por parte
del titular del mismo. Cuando ste logra demostrar la inexistencia de la voluntad de renuncia, la
usucapin pierde su razn de ser.

El Tribunal Supremo y la usucapin contra tbulas

Recientemente, el Tribunal Supremo ha fijado la doctrina a aplicar en relacin con la usucapin
contra tbulas. Seguramente ests preguntndote qu significa este concepto. Pues bien, el
mismo hace referencia a la adquisicin de la propiedad por su uso continuado durante un
tiempo concreto y en contra de lo recogido en el Registro de la Propiedad.
El Tribunal ha sentenciado que debe regir lo dispuesto en el artculo 36 de la Ley Hipotecaria, frente
a lo recogido en el 1.949 del Cdigo Civil. La razn es que este ltimo debe considerarse derogado.
La Ley Hipotecaria acoge dos situaciones diferentes y una regulacin distinta de la anterior, en
relacin con la prescripcin adquisitiva frente al tercero original. La usucapin contra tbulas
plantea la cuestin de si puede ser usucapido por la posesin un derecho inscrito en el Registro de la
Propiedad a nombre de otra persona. Esta idea se contrapone con la de usucapin secundum
tbulas, segn la cual, el titular del derecho inscrito se beneficia de la presuncin de posesin con
justo ttulo, pblica, pacfica, ininterrumpida y de buena fe, durante el tiempo de vigencia del asiento
y de los antecesores de quienes traiga causa.
El tema de la usucapin y, en general, los litigios sobre propiedades son cuestiones complejas, que
requieren de pormenorizados anlisis por parte de profesionales del derecho. Si te encuentras
inmerso en uno de estos asuntos, plantea tus dudas a tu abogado de confianza.
Has conocido algn caso cercano de prescripcin adquisitiva?. Crees que esta figura
ayuda a resolver pleitos de manera gil?

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