CLCULO DE ALQUILERES DE BIENES INMUEBLES

UTILIZANDO EL VALOR NETO DE REPOSICIN1

Ing. Roberto Fernndez Morales
M.Eng.C.E., M.B.A
roberto.fernandez@ucr.ac.cr

1. Introduccin
Los aspectos financieros son fundamentales en la valuacin de bienes inmuebles,
especialmente cuando se realizan clculos con fines de determinar las rentas por
alquileres. Es por ello que se debe tener conceptos bsicos para comprender el
anlisis financiero que est involucrado en las inversiones en bienes inmuebles, a fin
de obtener un beneficio econmico.
2. Tasa pasiva
Es la tasa que los Bancos pagan a sus clientes por las inversiones que stos realizan.
Depende del plazo y del tipo de moneda.
Las tasas pasivas para inversiones en colones, para 1 mes, 3 meses y 6 meses, tanto
de bancos estatales como privados, se muestran en los Grficos 1 y 2. Se observa
como ha sido lo comn en nuestro pas, que la banca privada ofrece mejores tasas de
inters que la estatal.

Grfico 1 Tasa bsica pasiva en colones para

bancos estatales a la primera semana de enero de
cada ao

Grfico 2 Tasa bsica pasiva en colones para

bancos privados a la primera semana de enero de
cada ao

Fuente: Banco Central de Costa Rica

Fuente: Banco Central de Costa Rica

En el caso de inversiones en dlares, las tasas pasivas para 1 mes, 3 meses y 6

meses, se muestran en los Grficos 3 y 4.
1

Artculo publicado en la Revista Construccin Nmero 82 y 83 (www.construccin.co.cr) .

1

Grfico 3 Tasa bsica pasiva en dlares para

bancos estatales a la primera semana de enero de
cada ao

Grfico 4 Tasa bsica pasiva en dlares para

bancos privados a la primera semana de enero de
cada ao

Fuente: Banco Central de Costa Rica

Fuente: Banco Central de Costa Rica

3. Tasa activa
Es la tasa que los Bancos cobran a sus clientes por los crditos que se otorgan.
Depende del sector que lo solicita y del tipo de moneda.
Las tasas activas en colones para diversos sectores, tanto de bancos estatales como
de privados se muestran en los Grficos 5 y 6.

Grfico 5 Tasa activa en colones por sector

econmico para bancos estatales a la primera
semana de enero de cada ao

Grfico 6 Tasa activa en colones por sector

econmico para bancos privados a la primera
semana de enero de cada ao

Fuente: Banco Central de Costa Rica

Fuente: Banco Central de Costa Rica

En el caso de los bancos estatales, se nota que las tasas activas para construccin y
vivienda se mantienen las primeras ms altas que las segundas. En la banca privada
2

la situacin no es la misma. Dependiendo de la situacin econmica del pas y de las

polticas de las entidades financieras privadas, las tasas activas de construccin y
vivienda son fluctuantes, en el sentido de que unas son ms altas que las otras, y
viceversa.
Para las tasas activas en dlares la situacin es muy similar a la anterior (ver Grficos
7 y 8). Se observa que en el caso de las tasas activas para vivienda y construccin,
los bancos estatales mantienen las primeras ms bajas que las segundas. Los
bancos privados las mantienen fluctuando unas con relacin a la otra dependiendo de
la situacin econmica del pas y de sus polticas de crdito.

Grfico 7 Tasa activa en dlares por sector

econmico para bancos estatales a la primera
semana de enero de cada ao

Grfico 8 Tasa activa en dlares por sector

econmico para bancos privados a la primera
semana de enero de cada ao

Fuente: Banco Central de Costa Rica

Fuente: Banco Central de Costa Rica

4. Tasa nominal y tasa efectiva

La tasa nominal es la tasa pasiva sin capitalizar.
La tasa efectiva es la que resulta de capitalizar la tasa nominal, la cual depende de los
periodos de capitalizacin (diario, semanal, mensual, semestral o anual).
La relacin entre la tasa nominal y la tasa efectiva se muestra en la Frmula 1.

 TN n
TE = 1 + 1 x 100
n

(Frmula 1)

En donde:
TE = Tasa efectiva
TN = Tasa nominal
n = Nmero de periodos de capitalizacin
La Tabla 1 muestra la variacin en las tasas nominales y efectivas para distintos
periodos de capitalizacin.
Tasas nominal y efectiva con distintos periodos de capitalizacin
Capitalizacin anual (n =12)
Capitalizacin semestral (n =2)
Tasa nominal anual
Tasa efectiva anual
Tasa nominal anual
Tasa efectiva anual
6.00
6.1678
6.00
6.0900
9.00
9.3807
9.00
9.2025
12.00
12.6825
12.00
12.3600
15.00
16.0755
15.00
15.5625
18.00
19.5618
18.00
18.8100
24.00
26.8242
24.00
25.4400
27.00
30.6050
27.00
28.8225
30.00
34.4889
30.00
32.2500
33.00
38.4784
33.00
35.7225
36.00
42.5761
36.00
39.2400

4.1 Ejemplo
Calcule la tasa efectiva anual si se tiene una tasa nominal mensual del 12%.
En este caso sustituyendo en la Frmula 1 se tiene que:
0.12 12
TE = 1 +
1 x 100 = 12.68%
12

(Frmula 1)

4.2 Ejemplo
Calcule la tasa efectiva anual si se tiene una tasa nominal semestral del 36%.
En este caso sustituyendo en la Frmula 1 se tiene que:
0.36 2
TE = 1 +
1 x 100 = 39.24%
2

(Frmula 1)
4

5. Tasa inflacionaria
Es el aumento porcentual en un ao que experimenta el nivel general de precios
medido generalmente por el ndice de Precios al Consumidor (IPC), el deflator del
Producto Interno Bruto u otro ndice de precios.
El Grfico 9 muestra la variacin de la inflacin en los ltimos aos. Se observa que el
Gobierno ha emprendido una campaa econmica para contener la inflacin y ha sido
exitoso en su objetivo, ya que la misma ha venido en descenso ltimamente.
6. Tasa real
Representa la utilidad neta de una inversin de capital en una entidad financiera. Es
decir, la tasa real es el rendimiento por encima de la inflacin que se paga o se
recibe en operaciones financieras.
Est determinada en funcin de la tasa efectiva y de la tasa inflacionaria, tal y como
se muestra en la Frmula 2.
T E TI
TR =
x100
1 + TI

(Frmula 2)

En donde:
TR = Tasa real
TE = Tasa efectiva
TI = Tasa inflacionaria
El Grfico 10 muestra la variacin de la tasa real en los ltimos aos.

Grfico 9 Tasa inflacionaria

Fuente: La Nacin (www.nacion.com)
Economa

Grfico 10 Tasa real

y el Ministerio de Fuente:
Ministerio
(www.mideplan.go.cr)
5

de

Planificacin

Nacional

7. Factor de capitalizacin
El factor de capitalizacin es el que capitaliza una inversin. Considera tres
componentes: la tasa de riesgo, la tasa de rendimiento y el porcentaje de incremento
de las rentas o alquileres.
El procedimiento para determinarlo es el siguiente:
a) Con la tasa real se determina el nmero de aos en que se recupera la inversin
(ver Frmula 3).
n=

0.301
log(1 + TR)

(Frmula 3)

En donde:
n = Nmero de aos para recuperar la inversin
TR = Tasa real
b) Calcular la tasa activa de rendimiento mensual segn la Frmula 4.
1/k

TA
TAM = 1 +
1 x 100
100

(Frmula 4)

En donde:
TAM = Rendimiento mensual de la tasa activa
TA = Tasa activa anual en porcentaje
k = Nmero periodos de capitalizacin (12 si es mensual, 6 si es bimensual, 4 si es
trimestral, 3 si es cuatrimestral y 2 si es semestral)
c) Determinar la tasa de incrementos anuales segn la Ley General de
Arrendamientos Urbanos y Suburbanos.
d) Calcular el factor de capitalizacin de acuerdo con la Frmula 5.

1 + IA n
1

(1 + TA) 1 1 + TA

FC =
x

IA T A
TAM

(Frmula 5)

En donde:
FC = Factor de capitalizacin
TA = Tasa activa anual
6

TAM = Tasa activa mensual

IA = Incremento anual del contrato de alquiler
n = Nmero de aos para recuperar la inversin
7.1 Ejemplo
Calcule el factor de capitalizacin si se conoce que la tasa real es del 7.1 %, la tasa
activa para prstamos de vivienda es del 22.8% y se estiman incrementos anuales del
15% en el contrato de alquiler.
Los aos que se requieren para recuperar la inversin estn definidos por la Frmula
3:
n=

0.301
0.301
=
= 10.11 aos 10 aos
log(1 + TR)
log(1 + 0.071)

(Frmula 3)

De acuerdo con la Frmula 4, la tasa activa mensual es:

1/k

TA
TAM = = 1 +
1 x 100 =

100

22.8 1/12
1 x 100 = 1.73%
1 +
100

(Frmula 4)

1 + IA n
1.15 10
1

(1 + TA) 1 1 + TA
= 1.228 1 x 1.228

FC =
x

IA T A
0.15 - 0.228
TAM
0.0173

(Frmula 5)

Se tiene que:
n = 10 aos
TAM = 1.73 %
TA = 22.8 %
IA = 15%
Sustituyendo en la Frmula 5:

FC = 13.1792 x 6.1693 = 81.31 81

Lo que sucede en realidad es que el factor de capitalizacin es equivalente al valor
presente de los valores futuros de los incrementos que se producen en el contrato,
descontados a la tasa activa anual. En la Figura 1 se muestra el mismo clculo
anteriormente realizado, el cual fue efectuado empleando una hoja electrnica. El
valor futuro al final del primer ao es de 13.21. A este valor se le aplica el incremento
anual del 15% por el periodo de recuperacin de la inversin (10 aos), el cual se
7

muestra en la parte superior de la Figura 1. Una vez realizado este clculo, se trae a
valor presente los valores futuros, el cual corresponde al factor de capitalizacin. En
este caso, el factor de capitalizacin es de 81.48 en vez de 81.31 calculado mediante
la Frmula 5.

Figura 1 Clculo del factor de capitalizacin

8. Clculo del valor del alquiler

Una vez determinado el factor de capitalizacin el proceso para calcular el valor del
alquiler es relativamente sencillo, tal y como se detalla a continuacin:
a) Se debe definir el valor de neto de reposicin (VNR), el cual se obtiene aplicando
la frmula de Ross-Heidecke o mediante un estudio comparativo de mercado.
b) El valor de la renta neta se obtiene mediante la aplicacin de la Frmula 6:
VNR
RN =

FC

(Frmula 6)

En donde:
RN = Renta neta
VNR = Valor neto de reposicin
FC = Factor de capitalizacin
c) Se obtiene el valor de la renta bruta, el cual ser el monto del alquiler que se
cobrar, mediante la Frmula 7:
RN

RB =

1 - % deduccione s

(Frmula 7)

En donde:
RB = Renta bruta
RN = Renta neta
B

Las deducciones son todos aquellos costos que es necesario aplicar al inmueble,
para que ste se mantenga en un estado ptimo y acorde con las leyes e impuestos
8

vigentes. Usualmente se expresan como un porcentaje del valor del inmueble.

Algunos de estos son:
Impuestos municipales
Servicios municipales
Administracin del inmueble
Servicios pblicos como agua, alcantarillado, luz y telfono si as est establecido
en el contrato de alquiler
Desocupacin del inmueble
Seguros
Impuesto sobre la renta
d) Se determina la tasa de alquiler mensual de acuerdo con la Frmula 8.
RB
TAAM =
x100
VNR

(Frmula 8)

En donde:
TAAM = Tasa de alquiler mensual
RB = Renta bruta
VNR = Valor neto de reposicin
B

La tasa de alquiler anual se determina acorde con la Frmula 9.

TAAM k
TAA = 1 +
1 x100
100

(Frmula 9)

En donde:
TAA = Tasa de alquiler anual
TAAM = Tasa de alquiler mensual
k = Nmero periodos de capitalizacin (12 si es mensual, 6 si es bimensual, 4 si es
trimestral, 3 si es cuatrimestral y 2 si es semestral)
La tasa de alquiler anual deber ser superior a las que pagan las inversiones en
depsito a plazo para periodos similares al de recuperacin de la inversin para que
esta sea rentable.
8.1 Ejemplo
Un inversionista desea adquirir una vivienda con fines de generar ingresos por
concepto de alquiler. Determinar el valor del alquiler bajo las siguientes condiciones:
Valor neto de reposicin de la vivienda: 8,000,000
Porcentaje de deducciones: 18 %
Tasa real: 3.5 %
9

La tasa activa para prstamos de vivienda es de 19.00% (Instituto Nacional de

Seguros al 13 de junio del 2004).
La tasa de inters de depsitos en colones a 1 ao plazo es del 12.30%
(Banco Nacional de Costa Rica al 13 de junio del 2004)
Los incrementos anuales del alquiler sern del 15%.

Se tiene que el periodo de recuperacin de la inversin es:

n=

0.301
0.301
= 20.15 aos 20 aos
=
log(1 + TR)
log(1 + 0.035 )

(Frmula 3)

La tasa activa mensual es:

1/k

TA
TAM = = 1 +
1 x 100 =
100

1/12

19
1 x 100 = 1.46%
1 +
100

(Frmula 4)

El factor de capitalizacin ser:

1 + IA n
1.15 20
1

1.19 1 1.19
(1 + TA) 1 1 + TA

FC =
x IA TA = 0.0146 x 0.15 - 0.19
AM
T

(Frmula 5)

FC = 13.0137 x 12.3830 = 161.15 161

(Frmula 5)

El valor del factor de capitalizacin calculado mediante la utilizacin de una hoja

electrnica es de 161.13.
La renta neta ser:
VNR 8,000,000
RN =
=
= 49,689
161
FC

(Frmula 6)

La renta bruta para un porcentaje de deducciones del 18 % ser:

49,689
RB =
= 60,596
1 - 0.18

(Frmula 7)

La tasa de alquiler mensual ser:

10

 60,596
RB
TAAM =
x100 = 0.76 %
x100 =
VNR
8,000,000

(Frmula 8)

La tasa de alquiler anual ser:

TAAM k
TAA = 1 +
1 x100 =
100

0.76 12
1 x100 = 9.51 %
1 +
100

(Frmula 9)

La tasa de alquiler anual del 9.51% es inferior al 12.30% de los depsitos a un ao

plazo del Banco Nacional, lo cual no hace rentable la inversin. El inversionista no
debe adquirir la vivienda para fines de alquiler.
8.2 Ejemplo

Determine el alquiler mensual que se debe cobrar para un edificio de apartamentos

con un rea total de 500 m2, bajo las siguientes condiciones:
Valor neto de reposicin del edificio: 58,661,000
Porcentaje de deducciones: 22 %
Tasa real: 6.3 %
La tasa activa para prstamos comerciales: 21.50%
La tasa de inters de depsitos en colones a 1 ao plazo es del 12.30%
(Banco Nacional de Costa Rica al 13 de junio del 2004)
Los incrementos anuales del alquiler sern del 15%.
Se tiene que el periodo de recuperacin de la inversin es:
n=

0.301
0.301
= 11.34 aos 11 aos
=
log(1 + TR)
log(1 + 0.063)

(Frmula 3)

La tasa activa mensual es:

1/k

TA
TAM = = 1 +
1 x 100 =
100

21.50 1/12
1 x 100 = 1.64%
1 +
100

(Frmula 4)

El factor de capitalizacin ser:

1 + IA n

1.15 11
1

(1 + TA) 1 1 + TA
1.215 1 1.215

FC =
x IA TA = 0.0164 x 0.15 - 0.215
T
AM

11

(Frmula 5)

FC = 13.1098 x 6.9818 = 91.53 92.

(Frmula 5)

El valor del factor de capitalizacin calculado mediante la utilizacin de una hoja

electrnica es de 91.75.
La renta neta ser:
VNR 58,661,000
RN =
=
= 637,620
92
FC

(Frmula 6)

La renta bruta para un porcentaje de deducciones del 22 % ser:

637,620
RB =
= 817,461
1 - 0.22

(Frmula 7)

La tasa de alquiler mensual ser:

817,461
RB
TAAM =
x100 = 1.39 %
x100 =
VNR
58,661,000

(Frmula 8)

La tasa de alquiler anual ser:

TAAM k
TAA = 1 +
1 x100 =
100

1.39 12
1 x100 = 18.02 %
1 +
100

(Frmula 9)

En este caso, la tasa de alquiler anual del 18.02% es superior a la tasa de los
depsitos a plazo del 12.30%, lo que hace la inversin rentable. La renta bruta a
817,461
.
cobrar por los apartamentos debe ser al menos de 1,635/m2
500
9. CONCLUSIONES

Las labores de los profesionales dedicados a la valuacin de bienes inmuebles en

ocasiones los llevan a realizar clculos con fines de determinar los alquileres de los
mismos. El clculo de alquileres empleando el valor neto de reposicin es una
opcin factible para definir los montos de los alquileres.
Es claro del anlisis anterior que la tasa real es un factor determinante en el anlisis
que se ha planteado, ya que influye en forma significativa sobre la decisin de la
inversin con fines de alquiler. Cuando se incrementa la tasa real, se disminuye el
periodo de recuperacin de la inversin, lo cual hace que la tasa de alquiler anual
sea mayor, y provoca que la rentabilidad de la inversin con fines de alquiler
aumente (ver el Grfico 11).
12

Grfico 11 Tasa real y tasa de alquiler anual

Otro factor a considerar es la tasa de alquiler anual, la cual debe ser comparada
con la rentabilidad de los depsitos a plazo que podra hacer el inversionista.
Cuando la tasa de alquiler anual sea superior a la tasa de las inversiones de los
depsitos a plazo, el proyecto de invertir con fines de alquiler es rentable para el
inversionista.
Finalmente, un anlisis de sensibilidad demuestra que el porcentaje de
deducciones tambin influye sobre la tasa de alquiler anual. Mayores porcentajes
de deduccin harn que la tasa de alquiler anual se incremente.

Grfico 12 Tasa de alquiler anual para distintos porcentajes de deducciones

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Bibliografa

1- Fernndez Morales, Roberto. Valuacin de Bienes Inmuebles para Entidades

Financieras. Centro de Transferencia de Tecnologa, Escuela de Ingeniera Civil,
Universidad de Costa Rica. 2002.
2- Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C. Capitalizacin y
Productividad.
3- Hernndez Guerrero, Rafael. Bienes Races. Valuacin y Explotacin. Instituto
Mexicano de Valuacin de Sinaloa, A.C. Colegio de Ingenieros Civiles de Sinaloa,
A.C.
4- http://www.bncr.fi.cr
5- Ley 7527. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos.
(http://www.racsa.co.cr/asamblea/)

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