Niveaugericht beheer

in de naoorlogse Y#iiken
Een Open Bouwen studie in Den Haag Zuidwest
 •
I
•
I

Werkgroep OBOM
Technische Universiteit Delft

ir. Y.J. Cuperus

ir. J.H.M.

december 1991
Niveaugericht beheer in de wijken

auteurs:
V.J. Cuperus
J.H.M. Kapteijns

tekeningen:
J. Bleeker
V.J.
J.H.M. Kapteijns
I. Schunselaar

layout:
M. Mooij

Fotografische Dienst Bouwkunde

V.J.

druk:
TU-Delft

uitgever:
Publikatieburo
Faculteit der Bouwkunde
Technische Universiteit Delft
ts81'IAC]8V1/8a 1, 2628 CR Delft

Telefoon: 015 - 78 47 37

CIP GEGEVENS KONINKLIJKE BI DEN HAAG

Cuperus, V.J.

beheer in de
,nl"\"'l"'t"\1" wijken/
J.H.M. Kapteijns. -Delft: Publikatieburo Bouwkunde,
Technische Universiteit Delft. - 111.
ISBN 90-5269-098-7
NUGI833
Trefw.: woningbouw; renovatie

© 1991 Werkgroep OBOM

Technische Universiteit Delft

Stevinweg 1, 2628 CN Delft

Telefoon: 015 - 785400

van het Ministerie van

... ril"\,n.r.ro en Milieubeheer, directoraat-
generaal van de volkshuisvesting.

2
De studie beheer in de naoorlogse wijken', waarvan dit
het is, is uitgevoerd in opdracht van de MGTB,
Technisch Beheer van Gebouwen. Namens het MGTB werd de
studie door ir. W.M.A.J. Willart van de afdeling
Woonkwaliteit van de Directie Onderzoek en .-I-n.+"'·71"\.· ..... van het

Directoraat-Generaal van de Volkshuisvesting (Ministerie van

Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer) en A.J.
namens de Katholieke Woningbouwvereniging VZOS te Den Haag.

Deze studie sluit aan op de terzelfder

uitgevoerde studie 'Voorbeeldplan Den Zuidwest', in
van de Dienst. Onderdelen van beide studies
hebben als advies aan de werkgroep 'Woningverbetering De
Rade'.

3
4
Voorwoord 3

Inhoud 5

1. Inleiding 7

2. en conclusies 9

3. Literatuurstudie 10
3.1 een ITTcU"onTI,OOI'rtO aanpak 10
3.2 Open Bouwen Buurtvernieuwing 11
3.3 14
3.4 15
3.5 Patronen 15

4. Het gedocumenteerd 17

5. De ,nrtrOcI"-" 20
5.1 Voorstellen van verschillende omvang 20
5.2 De werkwijze 20
5.3 OH ... 'rt'On voor het beheer 21
5.4 Het voorstel 21
5.4.1 Het weefselplan (woonomgeving) 22
5.4.2 Het ri"~l ..... c, .. nl 24
5.4.3 Het leegmaakplan 27
5.4.4 Inbouwplanvoorbeelden 30

6. Kostenvergelijkingen 31
6.1 Vergelijking met de onderhoudsrapportage door 32
32
6.2 Kostenraming weefselverbetering 32
6.3 Kostenraming 32
6.4 32
6.5 Vier alternatieve verbeteringsplannen 32
6.6 Vijf varianten 33
6.7 39

7. 40
voor beheer op 40
7.2 Mogelijkheden voor beheer op gebouwniveau 41
7.3 op het niveau van de
42
7.4 43
7.5 45
7.5.1 Eerste de woonomgeving 45
7.5.2 Tweede prioriteit: gemeenschappelijke toegangen
van de 46
7.5.3 Derde prioriteit: woningverbetering 47
7.6 Dragerverhuur 47

Literatuur 48

I: 49

5
6
Groot-onderhoud voor woon- en .cIv.nlrHT!JTUlnt'"r.IQJrYlt:.ln

na de bouw aan
groot onderhoud toe. Groot onderhoud is niet alleen een
bouwtechnisch het veroorzaakt ook
voor de voor wie er tijdens de bouw vervangende
woonruimte geboden moet worden. Voor de beheerder betekent dit
naast de nodige werkzaamheden een extra

Er kunnen verschillende aanpakken worden onderscheiden naar de

omvang van de van - of onderhoud tot
en nieuwbouw 1 • Voor iedere soort onderhoud
bestaan regelingen voor financiële De toekenning
door de bouwjaren van de
dienen te worden aangewend
voor bouwkundige verbeteringen. Bij heel veel complexen
meer dan alleen Ze kunnen worden
aangeduid met en onveiligheid) en
exploitatieproblemen (complexen met leegstand en met
wachtlijsten). Het is een om de
ingrepen te verrichten dat ook andere problemen dan alleen
bouwtechnische worden aangepakt. In een studie van Bureau
Middelkoop2 worden voorstellen om bij de van
niet alleen naar het bouwjaar te kijken
maar ook naar andere aspecten, zoals de de lokale
en de van de beheerder. Via een
kunnen complexen geschikt
worden voor bepaalde doelgroepen ('liften voor
voo r HI\/pp\lprn I
worden aldus mede aangewend om de exploitatie te verbeteren. De
methode Middelkoop houdt wel in dat de te verrichten technische
ingrepen pas kunnen nadat de
bekend Hiervoor is een trefzekere voorspelling van
trends vereist, immers een verkeerde leidt tot verkeerde
en de
oplost.

Drie besluitvormingsniveaus
De studie doet voorstellen voor het verbeteren van
waarbij, indien de
doelgroepen in een veel later stadium kunnen worden. Dit
maakt de methode veel minder De
voorstellen maken van een drietal recente OBOM-studies, die
alle betrekking hebben op de verbetering van
complexen. Hierin worden verschillende verbeteringsniveaus
onderscheiden. en woningen kunnen
afzonderlijk van elkaar worden aangepakt. De van de
onderscheiden niveaus is van immers de
woonomgeving wordt mede door de gevelwanden van
gebouwen, de gevels bepalen mede het interieur van de
de kunnen verschillende stadia worden
onderscheiden. Eerst worden de schil en de gemeenschappelijke
voorzieningen zoals de hoofddistributie van het
Daarna als zich een mutatie een woning
ontdaan van (alle) scheidingswanden en leidingen: het leegmaakplan.
Inmiddels is er een inbouwplan gemaakt. Voor de wordt een
de nieuwe
worden op de tijdens de dragerverbetering voorbereide
hoofdleidingen. Door een afstemming tussen en

7
leidingkoker) en inbouw is het een
complex per woning te renoveren, zonder dat op- aan- of
betreden hoeven te worden. Dit wordt
celsgewijs vernieuwen

Patronen
de verbetering van woningcomplexen doet zich niet alleen de
vraag voor hoe de qua bestuur en exploitatie
kan worden. Allereerst doet zich de vraag voor met welk doel en in
welke mate de verbeteringen uitgevoerd moeten worden. Hoe worden
ontwikkeld en hoe worden ze beoordeeld
voordat er tot overgegaan wordt? dit zich af in het
vage van een 'ontwerpproces'? Hoewel dit strikt genomen niet
tot de opgave van deze studie behoort, is het wordingsproces van
nieuwe ideeën zo belangrijk voor het dat het de moeite
waard is hieraan de nodige aandacht te besteden. Door de
in principe-oplossingen voor ruimtelijke
problemen te laten kan in een vroeg stadium
globaal met de opdrachtgever over de te kiezen
'r"I/"c...' worden. Nadat het ontwerp in detail af is kan de
Nl"\"' .....

het resultaat met de eerder

overeengekomen patronen.

Beperkingen van deze studie

Voor de orde zij opgemerkt dat de voorstellen een studie
betreffen. Voor de van een uitvoerbaar plan
moeten veel meer partijen gehoord worden dan binnen het kader van
deze studie mogelijk was. Het biedt voldoende aanzetten om serieus
een te overwegen.

8
In het 'De Rade' tekenen zich af in de
woonomgeving, de openbare toegangen van de gebouwen en de
tot de in de onderbouw van de De
toe aan technisch onderhoud. In een traditionele
aanpak zouden deze problemen bouwkundig in een keer per gebouw
kunnen worden Hiervoor moet worden
ontruimd. Dit is tijdrovend, kosten met zich mee voor
vervangende of woonruimte. Bovendien leidt dit tot
sociale \/OI"C'T ...... l"llnrIOn

De Open Bouwen aanpak biedt hier nieuwe Door in de

woonomgeving niveaus te onderscheiden woonomgeving,
en inbouw: de woning) en voor de afstemming van
deze niveaus zorg te kunnen ze afzonderlijk worden
Per niveau wordt de en de
geregeld. Hiermee wordt voorkomen dat woonomgeving en gebouw
sterk verbeterd zijn, terwijl er geen geld meer is om de woning te
verbeteren.
De een rol bij het kiezen van een
andere woning. Woningomgevingsverbeteringen verhogen de
van een meer dan De
verbetering van de . . . nnn,Q\l1
woningverbetering.
per niveau en een twee
belangrijke voorwaarden voor een succesvolle woningverbetering in
de toekomst.

Omdat de woonomgevings- en gebouwverbeteringen niveaugewijs

uitgevoerd, zijn de bouwkundige voorwaarden om de
te zodra een woning komt bij
zonder de nadelen van een bloksgewijze
zou de financiële ruimte voor een
r.P.I~(lIP.\f\lIl:;Ip' - en daarmee ten
kunnen komen.

De VZOS heeft in het van 1991

besloten op basis van deze studie een begin te maken met de
.. h.L~+ ....... in,... van De Rade.

9
De onderhavige studie staat niet op ze bouwt voort op reeds
verrichte werkzaamheden en studies. Hierbij de nadruk op
verricht in van het Directoraat-Generaal van de
Volkshuisvesting (DGVH) en studies door de OBOM
van de Technische Universiteit Delft. Hiermee wordt
bewerkstelligd dat de resultaten van deze studie passen in een
doorgaande lijn van studies en aanbevelingen van het DGVH en
bovendien wordt bereikt dat van de resultaten van
OBOM-studies wordt gemaakt. Met name de reeds
ontwikkelde ideeën over het hanteren van verschillende niveaus in de
besluitvorming over bouwen en wonen, alsmede van deze
ideeën bij verschaffen deze studie een
verdieping die zonder deze context niet geweest.
Eerst wordt een studie, uitgevoerd door Bureau
een gedifferentieerde aanpak), daarna
Bouwen
Consumentgericht renoveren en Den
Tenslotte worden enkele opmerkingen gemaakt over het

3.1 een

Bureau

voor de bewoners een

studie wordt dat er meer vormen van veroudering die bij
de betrokken moeten worden: zo is er ook sprake
van een economische een functionele
veroudering en een maatschappelijke
Behalve naar de verschillende soorten veroudering zou er ook gekeken
moeten worden naar de lokale marktcondities. om
...... n./'"'In •. l\lnnC'1rn leegstand te voorkomen moet een verbeterde

met een huur kunnen concurreren met woningen in de

buurt, de stad en eventueel de Tenslotte verdient de
van het complex en het bedrijfsresultaat van de
verhuurder de aandacht.
De aanpak, waarbij zowel technische levensduur als ook de
marktcondities en de financiële consequenties voor alle betrokkenen
in hun worden bekeken wordt een gediffe-
rentieerde genoemd. De studie resulteert in een Slt=JlonlBn
ten behoeve van bovengenoemde Na een
van de van een complex (stappen 1 t/m 3) volgt
een basis van deze
wordt onderzocht voor welke het betreffende
is 4). Hierna worden voor de gekozen doelgroepen
en de gegeven locatie de van eisen opgesteld voor de te
realiseren verbetervarianten (stap Vervolgens wordt een architect
woonbeelden te vervaardigen. Deze worden vervolgens met
de doelgroepen 3

10
 Middelkoop maakt dat de subsidieregelingen voor de
verbetering van naoorlogse woningen uitgaan van
te weten het en dat die
CH/IJ'OnCTO kwaliteit kunnen te weten sloop met vervangende
nieuwbouw en de inherent hogere huren. Met name de
om naast de financiële die de
huidige al een doorslaggevende factor
waren, de verschillende soorten van veroudering en en
de daarbij horende te betrekken van belang.
Zowel de verschillende soorten van veroudering als ook de zich
wijzigende woningmarkt zijn beide kenmerken van Ook
komen en gaan. hoewel niet met
zoveel woorden het van verandering. Door een
zorgvuldige studie van de status quo en de daaruit af te leiden
worden en met
het oog op de worden vervolgens verbeteringsplannen
ontwikkeld. Van de analyse van de status quo en de daaruit af te
leiden van voor de veel af:
onvoorziene omstandigheden laten zich niet voorspellen en
evenmin uit te sluiten. De studie Middelkoop geen ngen
hoe verkeerd en het
hersteld kunnen worden. Wat betreft
de bouwtechnische uitwerking van de door de architect
woonbeelden worden er geen er wordt vanuit
gegaan dat de altijd gehanteerde bouwkundige technieken hiertoe
adequaat zijn.

3.2 Bouwen

In de OBOM studie Bouwen buurtvernieuwing' worden

voorstellen voor het verbeteren van
Deze hierin verschilt wezenlijk van de methode
Middelkoop (hoofdstuk 3.1). Om dit verschil duidelijk te maken, moet
de OBOM studie aan een nadere worden

'traditionele aanpak' en een 'Open Bouwen

'verticaal en een 'horizontaal
verschillende worden
beschrijving van een veranderingscyclus in de gebouwde

11(.,,) in de gebouwde omgeving kenmerken zich door

een cyclus die drie stadia telt: plannen, uitvoeren en in
nemen. In het eerste stadium wordt de voorzien,
worden en besluiten genomen. Na de uitvoering
volgt het gebruik van de gebouwde ruimten en Tot het
moment waarop ze niet meer voldoen. Dan start de
(afb. 1)

gebruik besluitvorming

1. Veranderingscyclus traditioneel
:J
uitvoering

11
 Afhankelijk van de elementen van de omgeving die men er
in blijkt het verschil tussen een traditioneel f"'ic.....
\/O;t"<:> ...

proces en een proces. In het traditionele proces veranderen

complexen in hun in een proces veranderen de
elementen per niveau.

weefsel

drager

2. Verticale plan-cycli inbouw

Het traditionele
die als ondeelbaar worden
als geheel gepland en en worden ook bij verandering als
geheel aangepast. Ze hebben een karakteristieke
identieke gebouwen en identieke Dat blijft zo,
ook na de

Zo'n (tientallen tot enkele honderden woningen) is het

kleinste element dat in de traditionele planning als 'veranderbaar'
wordt Door de schaal hebben een
en kennen ze een lange tijd van signalering en
Er is geen enkele relatie met de behoefte aan
verandering op de schaal van één (afb. 2)

Bouwen van een het onder-

scheid aan in de niveaus en inbouw. De elementen
waaruit de wijk, gebouwen woning opgebouwd, worden aan
verschillende niveaus Doordat de niveaus van elkaar
ontkoppeld zijn, kunnen de elementen per niveau van
doorlopen. Zo verloopt het proces horizontaal in Tl:H" ........ _

tot de traditionele die we kunnen beschouwen als

een verticale plancyclus, omdat daar bij van een cO.'"1 ..... 0t".T

en inbouw tegelijk worden aangepakt. (. .. )"4

(afb. 3)

weefsel

drager

DDDDD 000 DDD DDDDD D DDDDD

inbouw DDD 0 DDDDD DDD DDDDDDD DDDDD

3. Horizontale plan-cycli

12
Een horizontaal heeft twee belangrijke voordelen.
Ten eerste, heeft ieder niveau haar us: het weefsel kan
onafhankelijk van de elementen van het worden
\lOI~nc,"at'ri' de kan van de inbouw worden
verbeterd en de inbouwelementen hebben ook hun
veranderingscyclus. Met andere woorden: \lall"~r.ric.1"1
inbouw indeling van een individuele woning) kan
wanneer het nodig is. Er hoeft niet te worden tot het hele
complex weer aan groot onderhoud toe is.
Ten door het karakter van een horizontaal
geeft het een veel beter antwoord op veran-
derende wooneisen en woonwensen. veranderingen
doen zich als regel niet schoksgewijs voor, maar dienen zich Çlestala
aan. Een verticale plancyclus kan pas reageren, nadat de
dat een complexgewijze
verantwoord is. Het aanpassen van de bestaande
woningvoorraad is pas mogelijk, nadat een probleemdrempel
overschreden is.

De horizontale structuur maakt het het

C'n'........ r' ..... '" direct te volgen. In technisch opzicht is het

woningen celsgewijs aan te passen. Zo ontstaat een

voorraad van woningen, waardoor de incidenteel
veranderende woonbehoefte op de voet kan worden gevolgd. {. .. )"5

Wat is nu het verschil van het de in de OSOM studie horizon-

tale en het de methode Middelkoop?
Volgens de definities van de OSOM-studie is de methode Middelkoop
een voorbeeld van een verticale Het vertoont
met in de OSOM-studie traditionele

leerder is en zes stappen onderscheidt. Het verschil

tussen de methode en de horizontale plancyclus is het
niet en wel onderscheiden van niveaus. Dit is ook
waarin zich de verticale van de horizontale onderscheidt.
Het niveau-onderscheid is blijkbaar van cruciaal belang en verdient
daarom nadere aandacht.

"( ... ) Drie niveaus: drager en inbouw

De inbouw is dat deel van de woning, waarover de bewoner het voor
het zeggen heeft. De is dat deel van het woningcomplex
waarover de bewoner geen individuele zeggenschap heeft. Het betreft
hier een collectief belang. Verschillende kunnen
in een groter met
gen. Dit wordt 'weefsel' genoemd. (... ) De
drager - inbouw is een indeling die naar groepen die er over
beslissen. De - gebouw - woning daarentegen
naar een indeling. ( ... ) De van
ordening van woningelementen die zonder dat de
...... rv' ......'Tnn behoeven te worden kan gebruikt
worden om aan de bewoner de mogelijkheid tot te
bieden. Om dit ook praktisch uitvoerbaar te maken moeten de
woningelementen in technisch worden van de
I\/\,,~Io ........ ,:>nt·an (. .. ): ontkoppeling. (. .. )"7 (afb. 4)

3.3

In het van 1989 heeft de OSOM

verricht naar de mogelijkheden om het Prinses l-(a~Tr·IV_.r' ...... tY\I""'ICl,V

Voorburg van de woningbouwvereniging Patrimoniums Woningen

flexibel en te renoveren. Hierbij de ideeën, zoals

13
 inbouw

nieuwe
drager doorbral<en
toegangen
en
en
herverkavelen
aanbouwen

weefsel

4. Besluitvormingsniveaus

omschreven in JOpen Bouwen Buurtvernieuwing' in gebracht. 8

Het bestaat uit drie bouwblokken van bouwlagen
met portiekwoningen. De drie bouwblokken vormen samen een groen
Het onderzoek omvat verbeteringsmaatregelen op het
ILlr;;UII,",U.

niveau van de op het

niveau van het er mogelijkheden aangegeven
voor nieuwe indelingen van bestaande woningen. Ook zijn de
financiële van deze aangegeven. Het onderzoek
is een haalbaarheidsstudie en heeft in een advies aan de
over de en het te voeren beleid voor
een In de lijn van dit advies heeft de woningbouw-
vereniging inmiddels in een eerste een nieuw inbouw-
Iaten Het inbouwproces wordt kort beschreven.
worden voorstellen gedaan om
de benedenwoningen een tuin te geven in het
het niveau van het gebouw wordt voorgesteld
om de portieken uit te breiden met een lift. Deze uitbreiding kan
worden gecombineerd met het van de balcons van de
woningen. het niveau van de woning is onderzocht of een
'leeggemaakte woning' een ruimte biedt dat er zinvolle
andere woningplattegronden kunnen worden
ook de nagegaan om twee woningen samen te trekken.
is voor de deze is
ontstaan in overleg met de toekomstige bewoners.
Aan het het vooraf. Hierbij worden
alle niet-dragende binnenwanden en alle installaties uit de woning
verwijderd. De nu woning wordt voorbereid voor de inbouw van
het nieuwe Voor dit nieuwe is gebruik gemaakt van een
verhoogd waarin alle technische
gedistribueerd worden door de woning. worden de
binnenwanden Het onderzoek bevat ook een belangrijke
dat het vernieuwen
van woningen een relatief dure verbeteringsingreep is. Men
daarvoor wel een nieuwe woning. De toekomstverwachting van de
bestaande en de moet dan wel dusdanig
zijn, dat die investering in de verantwoord is. flg

3.4 OOn)E~eIICU)llan Den Zuidwest

Het onderzoek
uitwerking van 'Open Bouwen en betreft met name
op het gebied van de woonomgeving. lO Op basis van
observaties in voor- en woongebieden is geconstateerd
dat straatruimten met een continue door 'wanden' zich

14
beter houden dan straatruimten door openbaar groen.
Deze heeft tot het vaststellen van het
onderzoeksgebied:
het schoonhouden en onderhouden van ruimten,
en groen;
de verfraaiing en decoratie van de ruimte en

van openbare routes (voetganger- en fietsroutes door

de woonomgeving, van of
voor het vervoer;
onderhoud, bruikbaarheid en veiligheid van of

van terreinen van eraan

liggende bebouwing;
de toegankelijkheid van
het verfraaien en verbeteren van gemeenschappelijke toegangen,
zoals portieken en galerijen;
het voorzien in voor bewoners om direct aan de
als voor- of achtertuinen in te
richten. In veel gevallen ontbreken elementen waarmee zulke
stroken worden voor dat
het van huisvuil.

Het resultaat van het onderzoek is drieledig:

- ten eerste is er de behoefte aan een helder opgezette observatie
van ruimtelijke kenmerken van de woonomgeving, naast een
inventarisatie van de
ten tweede bestaat er de behoefte aan inzicht of ruimtelijke
oplossingen die genoemde problemen kunnen die
bovendien aan de van de woonomgeving.
Deze kunnen uit observaties van bestaande stadsdelen worden
gedestilleerd of ze kunnen nieuw worden
ten derde is er behoefte aan een die aangeeft hoe er met
oplossingen kan worden

van de zal vrijwel zeker haar

aanpak behouden. Toch zal het behoud van
continuïteit van tussen ,...,....,rr>,..,,,o,,nn
van blijven. Dit betekent dat er een overlegstructuur gevonden
moet worden van de verschillende beheerders van en de
...,. ... rl.''''.n kunnen

3.5 Patronen

In deze studie wordt gebruik van

Een beschrijft een in onze gebouwde omgeving veel
voorkomend probleem. Daarna het de kern van
op zo'n manier dat dit principe iedere keer weer gebruikt
zonder dat dit ooit twee keer tot dezelfde oplossing
leidt. 11
Een maakt het mogelijk om met alle betrokkenen de kern van
de oplossingen te bespreken, zonder dat de discussie vertroebeld .
wordt door details.
Een voorbeeld maakt wat een patroon is. De foto's
laten verschillende tuinhekjes zien. Het zijn verschillende
voor hetzelfde de overgang tussen voortuin en
straat.
De overeenkomsten vallen op:
ze staan op de grens van voortuin en straat;
ze hebben een hek met daarachter een naar de voordeur;

15
 de bovenkant is
De tuinmuurtjes vertonen ook verschillen:
de opbouw op het metselwerk is iedere keer weer

Een nadere beschouwing leert dat:

door de stenen onderbouw kan de stoep schoongehouden

5 door de duidelijke afscheiding van de straat behoort tot het

privé-domein van de bewoners en wordt daardoor als met
liefde " D ' " ï r \ l r n n
de transparante bovenkant maakt dat het zicht op de
straat mogelijk is, terwijl inkijk belemmerd wordt;
de variatie in het bovenste stuk van de
levendig straatbeeld en geeft iedere woning een

Ondanks de verschillen is het straatbeeld niet A n .... 'C>.'Y\

daarvoor het patroon van de overeenkomsten. De tuinhekjes

6 laten het principe zien van een patroon: een vast thema waarop
kan worden. In het de
tot hun Deze kunnen worden
gebruikt om nieuwe, vergelijkbare ontwerpproblemen aan te
Ook is het nieuwe te ontwikkelen. Deze kunnen aan
worden toegevoegd. kunnen zo
putten uit een groeiende verzameling patronen.
Het heeft nog een ander voordeel. kunnen de Y>':l"rl'"rl.nn

van hun voorkeur met de betrokken partijen. basis van

de patronen kunnen globale beslissingen worden genomen, door de
7 te laten zien en niet de technische
Pas nadat in overleg met de betrokken
patroon is wordt het ontwerp
kunnen daarna de uiteindelijke met het eerder
patroon en controleren of ze wat afgesproken was.
Patronen kunnen dus ook dienen als communicatiemiddel tussen
en leek. Ze kunnen per (weefsel,
en inbouw) worden ontwikkeld.

5 - 8. Verschillende oplossingen voor

hetzelfde probleem.

16
 Het De Rade (bouwjaar 1960) bestaat uit 5 bouwblokken. Drie
bouwblokken bevatten winkels op de met daarboven
drie Twee bouwblokken bestaan uit vier
woonlagen. Het hier om galerijflats. De van de
blokken min of meer op het centrale
De galerijzijden liggen aan een gemeenschappelijk groengebied. Dit
groengebied staat in open verbinding met de weg en is niet
vanuit te betreden. De worden
ontsloten via een aan de ene kop en een noodtrap aan de
andere van het gebouw. De bergingen bevinden zich op de
begane grond. Deze worden via een gang
ontsloten.
De woonomgeving van De Rade maakt een ... n"nl~7r\ indruk. Met
name de en de hebben het zwaar te
verduren.
De woningen hebben alle drie van de
die grenzen aan het uis: Deze hebben twee
Naast de voordeur bevindt zich de (voormalige) koIen-
en asberging. Aan de hebben de een kleine
De wordt ontsloten via de woonkamer en is
hiervan door middel van een glazen pui. Hoewel de twee
overige slaapkamers en de keuken klein van stuk het
met

De aan het bouwblokken die in deze studie

onderzocht worden, geven uitzicht op een aan de liggend
bouwblok met een gebogen plattegrond. Dit
lichtblauw van kleur en heeft een r\n,na.",...
terrein en een

9 - 11. Het lichtblauwe bouwblok

tegenover het te renoveren plan.

10 11

17
 14

12 _ 14. Straatzijde blok D

15

15. Situatie met standpunten foto's

18
 16

17 18

16 18. Tuinzijde blok D

19. Voor- en achtergevels van de

winkelblokken een D. 19

19
In de hoofdstukken is met behulp van literatuur-
studie de toon gezet voor de ontwikkeling van ideeën ten aanzien van
de is De
aan De Rade doet woon- en
samenlevingsproblemen vermoeden. Het project De Rade is na de
tweede en behoeft binnenkort het
onderhoud. Hiervoor worden in dit hoofdstuk voorstellen ontwikkeld.

5.1 Voorstellen van verschillende omvang

De Rade kunnen verschillende voorstellen worden

nr'>I""'T

van verschillende omvang. In opdracht van VZOS is door

Alphaplan bv Bouwadviesburo een voorstel voor verbetering van de
Rade ontwikkeld. Het betreft een
en de
worden niet aangepast.

Het nu voorstel is van omvang en schetst de

mogelijkheid om het complex te verbeteren. Hiermee
wordt het tevens mogelijk om de zodra ze bij een mutatie
tijdelijk leeg staan, opnieuw in te delen.
Het voorstel betreft een dragerverbetering, waarbij aan de galerijflats
een lift wordt T"L~"L""'LU',,,
De ",""n ........ "" naast de voordeuren worden
hiertoe voorbereid tot nieuwe cv-ruimte. Deze ingreep kan plaats
vinden bij alle woningen in bewoonde staat, zonder de te
betreden. De van eternit moeten alle worden
in één keer. Hierna is het hele blok klaar voor
een woningvernieuwing. Nieuwe ventilatie en nieuwe
riolering worden op het bestaande De
mogelijkheden van nieuwe plattegronden worden beperkt doordat het
toilet altijd aan de moet grenzen. Toilet en
van elkaar te wanneer een toilet met faecaliënvermaler
wordt toegepast. In dit voorstel blijft de positie van de meterkast
gehandhaafd. Hoewel dit een is voor het ontwikkelen van
verschillende is hiervoor omdat bij het
verwijderen van een meterkast de stroom- en gasvoorziening van de
Irtf"'lon,rto woningen onderbroken wordt indien daarvoor geen

treffende genomen worden. Voor het (af- en

aansluiten) van de gas- en electrameter is overleg, toestemming en
iedere keer weer de hulp van het nutsbedrijf nodig.

5.2 De \I"lC~II'Ir\lUII""Q

Er worden verschillende bouwkundige niveaus onderscheiden, te

weten en inbouw. Ieder bouwdeel behoort tot één
alle niveaus kunnen de van ieder
complex) los van elkaar worden verbeterd. De nadruk van de
voorstellen ligt op de verbetering van zoals
liften en De

en
wat herverkaveling als
ook inbouw heeft de gevel een sterk
ruimtebepalend karakter in de directe woonomgeving. Als bouw-
element en qua hoort de het meest
tot de element heeft het

20
samen met weefselelementen een grote invloed op de directe

5.3 hP-!vnU1F!~n voor het beheer

Alle zijn bouwkundige en kunnen

onderhoud. De hiervoor
beschikbare overheidssteun kan nu meerdere doelen dienen.

Een niveaugewijze drageraanpak maakt woningverbetering mogelijk

in die door tijdelijk Hierdoor
kunnen besparingen plaatsvinden op tijdelijke
herhuisvesting van grote groepen zoals dat het is bij
een

Bij deze individuele woningverbetering kan gehouden

worden met de wensen van de toekomstige bewoners. Deze
consumentgerichte benadering komt de verhuurbaarheid en dus de
algehele exploitatie ten \..!V'<JU'.:i.

5.4 Het voorstel

Bij een traditionele complexgewijze is de

minimaal één blok 21). Het resultaat is een complex in
na,... Ta,f"Ta staat, zoals het vroeger was
Het voorstel De Rade bestaat uit de delen:
(woonomgeving);
(liften, trappehuizen, galerijen,
hoofdleidingsystemen enz. dat deel van het gebouw met

met herverkavelingsaanwijzingen;
inbouwplanvoorbeelden.
Deze komen overeen met 'besluitvormingsniveaus' en sluiten
op elkaar aan.

Uit van technisch beheer is het van belang dat er

duidelijkheid bestaat over welke elementen en bouwdelen tot welk
niveau behoren. Dit betreft zowel de bouwtechnische as()ec"te
als ook de van verschillende Van
elementen en bouwdelen is het evident: een boom behoort tot het
weefsel, het dak tot de en een binnendeur tot de inbouw.
andere bouwdelen er verschillende denkbaar:
Een voordeur kan tot de drager de beheerder bepaalt dan
soort en kleur en daarmee het beeld van de buurt, maar een voordeur
zou ook tot de inbouw kunnen behoren: de bewoner mag z'n
voordeur uitzoeken. De balans tot waar de beheerder beheert is van
invloed op de zowel technisch als finan-
cieel. Ook er aanpassingen denkbaar die meerdere niveaus beïn-
vloeden: een bijgeplaatste lift met entreehal zal als regel
onderdeel uit maken van het maar legt niet alleen
op een buitenruimte maar verandert ook het gebruik
van de buitenruimte. Hetzelfde voor die leiden tot
veranderingen in het van de buitenruimte, denk hierbij aan het
afsluiten van binnenterreinen. Voor de die het weefselniveau
betreffen is er overleg nodig met andere op hetzelfde niveau,
zoals andere beheerders van complexen.

5.4.1 Het WE~eTlselPialn hi",nlnnlP'\rnln~\nnln

In de OBOM studie 'Voorbeeldplan Den Haag Zuidwest, verricht in
opdracht van de Rijksplanologische worden aan de hand van

21
 observaties patronen voor buitengebieden omschreven.
kunnen dienen als richtlijn voor nieuw aan
te pakken omgevingen. De voorbeelden maken dat
het niet ontwikkeld kan worden zonder met
andere beheerders in de directe omgeving;
weefsel- en op elkaar moeten De
van nieuwe liften met bijbehorende entreehal maken dit

het weefselplan qua invloedssfeer en en

los staan van het leegmaak- en inbouwplan. (Indirect er
wel net zo goed als dat drager- en
op elkaar moeten zijn,
en inbouwvarianten ook op elkaar "'Tr-'U<-'TUY"-'''

Het .A"... ,.. ... ,.',....

is ontwikkeld door
te omschrijven. De omschrijving van het patroon
tuinmuren' is ontstaan door observaties in vooroorlogse
woongebieden.
Op basis van dit patroon zijn principe-oplossingen voor het

Afsluiting van het binnenterrein

Als
11 van het binnenterrein stellen we hier de hoge,
doorzichtige tuinmuur voor. Deze muur bestaat uit een
steenachtigmateriaal aan de onderkant, met een hekwerk, dat
biedt. Het komt voor bij gebouwen, die in een carreeachtige
20. Bestaande situatie blok C. vorm en dient om het achterterrein
21. Indicatie van een verbetering ineens. te scheiden van de openbare weg. Dit gemeenschappelijke terrein is

22
 ingericht als kijktuin voor de direct omwonenden. De muur er
voor, dat vreemden niet hebben tot het binnen-
terrein. Hierdoor is sociale controle met betrekking tot hinderlijk,
deponering van huisvuiL enz. effectiever. De tuinen
kunnen fraaier blijven. Het stenen onderstuk voorkomt het
inwaaien van straatvuil aan de ene kant en aan de andere kant kan het
trottoir beter worden geveegd."

Een variant op de hiervoor omschreven binnenterrein is een

binnenterreinafsluiting, die deels bestaat uit

IIBinnenterreinen kunnen op verschillende manieren worden

afgesloten. Een andere mogelijkheid is het van
In dit voorbeeld wordt aan De tussen de blokken A en een
smal bouwblok tussen de blokken C en D een slanke
toren en aan de Wezel rade eengezinswoningen in twee In deze
nieuwbouw zouden natuurlijk ook de centrale entree met lift kunnen
worden De kosten zijn voor dit voorbeeld niet verder
onderzocht, maar vallen binnen de normale
Op waar wordt vervallen uiteraard de
tuinmuren en dus ook de kosten hiervan."(afb. 23)

Model I en fI
Behalve over de afsluiting van de binnenterreinen er
ook voorstellen voor de van de blokken. Hierbij
zijn twee modellen onderscheiden. Beide modellen voorzien in een
van de bergingen. In Model I worden de bestaande
met een lift en beter zichtbaar vanaf de

PATROON 2.2
TRANSPARANTE TUINMUUR
voel van de aanwonenden
WAT vergroten.
Een doorzichtige, hoge tuinmuur
bestaat uit een deel van -Het is uit observatie gebleken dat
ca. 40-100 cm aan de met deze afgesloten
daar een hekwerk dat doorkijk hinl~"ntPrrAin,'n vaak fraaier zijn
biedt. die de ingericht en er beter uitzien dan niet
afgesloten terreinen.

-Het transparante bovendeel van het

hek is niet in de eerste plaats
muur bedoeld om vanaf de openbare
olarltenlbak:ken worden opgenomen straat zicht op het binnenterrein te
decoratieve karakter ervan bieden. het is omgekeerd. Vanuit het
onderstrepen. binnenterrein moet zicht op de straat
zijn, dit zal de straat veiliger maken.
WAAR Als de muren gesloten zouden zijn,
dan zouden grote lengten van de
straten of openbare paden langs
dichte muren lopen. Zulke situaties
zijn ongewenst met het oog
sociale Het
om dat er
binnenterrein op straat
moment zou iemand zou
en dat is het wat potentiële
on\i'ArIFlten afschrikt.

is onderkant van de
tuinmuur dicht.
- Tegen de tuinmuur kan aan de
het trottoir worden
kan dan goed

22. Patroon 'transparante tuinmuren' .

23
23. Ontsluitingsmodel op basis van het
patroon 'transparante tuinmuren'.

straat. Bewoners kunnen via deze over het binnenterrein

naar hun eigen en gaan vervolgens via de
~n,nC'ln~1 naar hun woningen. 24)
In Model 11 per blok een of meer winkels of
omgebouwd tot toegangshal en De woningen kunnen
worden bereikt via de door naar het door
naar de lift (afb Op basis van de modellen I en 11 zullen kosten-
vergeiijkingen worden gedaan.

5.4.2 Het .n'!1f'~u,.c.lf'nll~n

Het dragerplan bestaat uit de omschrijving van een aantal
bouwkundige die alle bewoners ten goede komen. hierbij
valt te denken aan het van een het verbeteren van
trappehuizen en galerijen en gevelonderhoud of gevelverbetering
rondom. Een kan verschillende omvangen hebben. Het kan
zich uitstrekken van een minimale waarbij alleen
die ingrepen gedaan worden om daarna tot vernieuwing
over te gaan, tot een 'maximale' dragerverbetering. Hierbij valt te
denken aan het van een nieuwe die
balcon en/of woning vergroot en bovendien de omgeving een nieuw
aanzien Deze laatste optie heeft twee factoren.
Ten eerste leidt een meer dan minimale tot een

24. Ontsluitingsmodell.

24
25. Ontsluitingsmodelil.

meer dan minimale huurverhoging. Ten "0"\"/1'-''''''"'0 een

die het aanzien van de beïnvloedt kan nooit
van een Hoewel dit soort
geen reden zijn om meer-dan-minimale
voorbaat uit te wordt er in dit onderzoek de
voorkeur aan gegeven om aan de minimale dragerverbetering de
meeste aandacht te niet alleen vanwege het realistischer
maar ook om het aantalonderzoeksvariabelen enigszins te

behoort de plaatsing van nieuwe liften tot het

en ruimtelijke van lift en afsluitbare
op weefselniveau en staan - zeker in
- los van de en
van de woningen. Daarom worden de liften
behandeld bij het weefselplan.

Qua is het het effieciëntst uit te voeren, indien

hiervoor geen woningen betreden hoeven te worden. In van De
Rade moeten de eternit worden vervangen. Dit is een
wanneer dit 'celsgewijs', dit wil ook zeggen
- uitgevoerd zou gaan worden. Daarom moet
worden overwogen de in een keer te vervangen. Dit
houdt een overlast voor de bewoners in. Eén van de
leidingschachtwanden zal moeten worden en na "c.:>r"~,,nf~1
van de moeten worden Hiervoor is de
van de bewoners nodig.
Dit geldt ook voor het verbeteren van de
van de kolenberging tot toekomstige
meterkast of cv-ketel ruimte voor de centrale verwarming per woning.
Ook al wordt hier niet de woning het betreft wel het
territorium van de bewoners.

Varianten B en S
Variant S is de variant het balcon tot serre wordt gemaakt
door het af te sluiten met een schuifpui. biedt dit extra
gebruiksmogelijkheden aan de woning, ~nf'Qr7'
invloed op de
1r1"''TlnID

balconvloer en een gunstiger klimaat krijgen. Hierdoor

kan met een geringere verbetering worden leidt tot
kosten. Wel zal deze variant het
(afb.
Variant B verschilt van variant S doordat het balcon niet is

25
26. Bouwterrein van het dragerplan. Deze variant is duurder, omdat er hogere eisen worden aan de
balconvloer en de Deze variant laat het gevelbeeld van
de gebouwen ongemoeid. In deze studie worden twee
verder uitgewerkt.

5.4.3 Het lee~mlaalkDliaJ

Het leegmaakplan is een voor alle gelijk waarin
aangegeven wordt welke elementen en bouwdelen wel uit de woning
verwijderd worden en welke niet. Het kan ook
voorstellen bevatten betreffende aan de
moet gedacht worden aan afsluitings- en onder-
steuningsconstructies voor deels kanalen en lateÎ-
constructies voor doorbrekingen in dragende muren.
Het leegmaakplan van De Rade levert een ruimte op van 1 m diep
met een beukbreedte van 2 x 4 m h.o.h. (afb.

,··01. ···I!

GALERIJ

SlAAPKAMER

shunt voor ventilatie

- - - - - - 4460mm----S>f-f'E'l-

WOONKAMER SLMPKAMER

27. Bestaande situatie.

26
 Ventilatie
De leidingkoker, met daarin een voor de ventilatie en
het rookkanaal omdat die de nog niet aangepakte
woningen moet kunnen bedienen. Voor het nieuwe ventilatie-
""H,-.-Q,nrn in de woning zijn er meerdere oplossingen denkbaar. Ze kan

ook via een rooster door de plaatsvinden. Ook is het mogelijk

het bestaande hiervoor te Deze wordt
verder uitgewerkt. Hierbij moet worden opgemerkt dat het bestaande
C'\I(~Ta.:lrY\ niet functioneert. Het zal dan moeten worden verbeterd
door hieraan een mechanische ventilatie toe te voegen.

Gas en electra
Ook de meterkast blijft bestaan. Hierin worden zowel electra als gas
Verplaatsing van de meterkast naar de gang, naast de
voordeur levert een vrijheid in nieuwe op,
maar vereist ook (tijdelijke) in het oude electra- en
om te voorkomen dat de bovenliggende
woningen worden. Voor van de
meterkast zou iedere keer de hulp van het energiebedrijf nodig
Hiervoor is tevens uitgebreid overleg vooraf voor nodig.

Waterleiding
Deze bevindt zich in de leidingkoker achter de wc en wordt vandaar
door de binnenwanden naar de keuken ro""'"r..,,, .. ro

Centrale antenne
De centrale antenne wordt met behulp van over de
voorgevel gedistribueerd.

o::::rr::;=:=:== =
.. ::=::.• ::::::::::.::::::::::::=::.=::::::::::::::.::::::::::::=.::=::.. ::::::;..=..::::::.ID·i!i::::::••::::::::::=::=:::::::::==::::::::::=:::::::::::::::....
..::::::. :~

wanden en plafonds
repareren en wit spuîten

28. Leegmaakplan variant S.

27
 ."jjj.

cv-kast voorbereiden
met 3 of 4

onderdruk te creeeren

o standleiding en wc-aansluitingen
in een keer vervangen

29. Dragerplan met balcon.

..:::::;.:::;:.::::...
!I~::::.:::: ::::: : :;.: :;:.,: : .:::::::::;==:::::::::;==::::'::::::=O:::::::::::'::::::=O:::::::::::':::::IJj!O!::.:=O:::::::::::':::::::':::::::::::·.••..... , ••••• , ..• .:_~:::::::::::::::

cv-kast voorbereiden
met 3 of 4
rookgasafvoeren

30. Dragerplan met serre.

28
 Binnenwanden
Van de binnenwanden alleen de wand rond de
kolenberging staan, omdat deze reeds bij de dragerverbetering is
om de kolenberging als cv-ruimte voor te bereiden.

Afwerking van het leegmaakplan

Nadat alle binnenwanden en oude installatiedelen de
van het verwijderd, moet het
leegmaakplan zodanig worden afgewerkt, dat het inbouwpakket
kan worden. deze bestaat uit van
vloer en plafond. De wanden en het worden
gespoten opgeleverd, de vloer wordt vlak opgeleverd.

5.4.4
De uiteindelijke indelingsmogelijkheden worden enerzijds bepaald
door de randvoorwaarden van het door de
mogelijkheden van het toe te passen
wordt van rioleringsysteem met een faecaliënvermaler dan
er meerdere Indien het toilet op traditionele
moet worden, dan worden de
door de standleiding. de ontwikkeling van indelingsvarianten wordt
van de laatste 31)

Binnen de door het leegmaakplan gestelde randvoorwaarden blijkt het

heel te te ontwikkelen
(afb. 32). De eerste heeft de woonkamer over de
breedte van de hele woning, twee slaapkamers aan de galerijzijde en
een open keuken.
De tweede woning hieraan een inbouwvariant toe waarbij de
woonkamer zich in de diepte van de woning ontwikkelt, slaapkamer

." .. ,!!I,

badkamer met
wasmachine-
aansluiting

keuken

31. Inbouwvariant met serre.

29
 32

voor, slaapkamer achter en een met

toilet.
Daarnaast twee oude woningen samengevoegd tot één grote
woning, met vier slaapkamers en een De voorlaatste
woning laat een open met een minimum aan
binnenwanden.
De getoonde plattegronden bieden meer comfort dan de oude
Dit ten koste van een Natuurlijk is het
ook mogelijk om na een verbetering een woning met drie
slaapkamers te bieden. In dat wordt het
de oude

De getoonde plattegronden zijn er slechts een paar uit een scala van
Vele andere denkbaar. Qua opzet
vertegenwoordigen ze de varianten.

30
 van de
er twee
dragerverbeteringsvarianten ontwikkeld: B(alcon) en
varianten kunnen worden met de
11. Dit levert totaal vijf
Alphaplan.
Bij de niveaugewijze aanpak is het technische niveau van
de aan het technische niveau dat door
Alphaplan is berekend. Hiervoor zijn twee redenen:
aangenomen wordt dat dit het technische niveau is dat door de
VZOS nC"'lIanc-1"
het maakt de voorstellen vergelijkbaar.

Tabel I:
Geraamde kosten voor verbetering van De Rade volgens Alphaplan, uitgesplitst naar
niveaus
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

weefsel drager inbouw totaal

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
buitenriolering 20.800 20.800
bestrating 7.050 7.050
beplanting 10.000 10.000
betonwerk 513.405 513.405
metselwerk 153.855 153.855
metalen draagconstructies 2.180 2.180
kanalen 78.125 78.125
kozijnen, ramen, deuren 2.911.225 2.911.225
houten en met. trappen en hekken 221.515 221.515
dakbedekking en dakramen 502.875 502.875
goten en hwa's 83.480 83.480
kunststeen
stucwerk 64.875 64.875
tegelwerk 91.010 91.010
dekvloeren 450 450
metaalwerken 8.125 8.125
binnentimmerw. en -inrichting 20.900 20.900
beglazing 750 750
schilderwerk 128.528 56.490 185.018
binnenriolering 400.000 400.000
waterinstallatie en sanitair 63.900 63.900
gasinstallatie 18.125 18.125
verwarmingsinstallatie
electrische instalatie 32.000 120.875 152.875
+ + +
Totaal 37.850 4.595.938 876.750 5.510.538
Bijkomende kosten incl BTW 32% 12.112 1.470.700 280.560 1.763.372
+ + +
Stichti ngskosten 49.962 6.066.638 1.157.310 7.273.910

Totaal per woning 400 48.533 9.258 58.191

Extra posten per woning

isolatiemaatregelen 4.127 4.127
portiekafsluiting (5x21.100) 1.114 1.114
wasmachineaansluiting 924 924
liften (5x200.000) 10.560 10.560

Totaal per woning + + +

inclusief extra posten 400 64.334 10.182 74.916

cv, incl ventilatieverbetering

(op individueel verzoek) 11.220 11.220

Totaal per woning inclusief + + +

cv en ventilatieverbetering 400 64.334 21.402 86.136

31
Voordat de worden eerst enkele
relevante

6.1 er(lIelillKllna met de nnlilaJft'llo'u It'fi~Jf~nlnnIJfi':::anlO door

Bouwadviesburo Alphaplan bv heeft een

waarin verschillende voor worden
inclusief het van liften en het maken van
portiekafsluitingen. Een groot aantal van de door
~rlr1C:""r\,::>rnla kosten moeten ook worden bij een
Sommige posten kunnen rechtstreeks aan één
niveau worden toegeschreven, andere moeten
worden naar meerdere niveaus.

6.2

Woonomgeving (per

Door voorziene kosten:

buitenriolering 20.800
7.050
10.000
---+
woningen 37.000 400 Iwoning

tuinmuren (begroot op 600 ,-/m') 325

bloembakken 100 Iwoning
-----+
825 Iwoning

60 % van dit wordt door de gemeente gesubsidieerd.

6.3

De van verschillende elementen aan verschillende niveaus

is een belangrijke beleidsmatige beslissing. In het nu volgende is
hiervoor een valt op dat de
in geheel aan de inbouw is Door het laten
vervallen van twee liften wordt een aanzienlijke besparing bereikt.

6.4

De opdeling van de
drager en inbouwposten laat zien dat er Hfl 9.258
het van een

6.5 Vier alternatieve \lalr"'U:lo't'o, .. n'lnc:nl~:anr,.an

In het voorgaande zijn de verbeteringsvoorstellen van een

niveaugewijze aanpak vergeleken met de van
de Het de aanpak
aangehouden kwaliteitsniveau is afgeleid van het kwaliteitsniveau
voorgesteld door Alphaplan. Dit maakt de twee voorstellen op het
van de bovendien kan hierdoor
worden van de opnamegegevens van Alphaplan. Dit
houdt natuurlijk ook in dat de
per elkaar per voorstel niet veel ~r"-'r\r,,::>n

32
gevallen moet hetzelfde werk gebeuren. Het verschil in leidt
wel tot een verschil in eindresultaat: Het brengt het
complex technisch in staat, maar laat het verder
ongewijzigd. Het resultaat van een niveaugewijze is een
complex dat kan worden. Een
kostenreductie door zondermeer de kwaliteitsklasse van de drager te
,c",-I""r.,on heeft voor beide aanpakken hetzelfde en zal het ene
plan niet goedkoper maken dan het andere.

Een niveaugewijze aanpak biedt de mogelijkheid de "U\lllI,,,<.>,n van een

'-lvj.JU."'Lv kwaliteitsklasse beter te wegen en te sturen.

- De gevolgen van een alternatieve kwaliteitsklasse voor bepaalde

bouwdelen kunnen per niveau worden bekeken. Per niveau kunnen
verschillende worden toegepast. Dit betekent ook
dat de financiële consequenties van alternatieve kwaliteitskiassen per
niveau verschillen. Het onderscheiden van
biedt - binnen grenzen, bepaald door het complex - een
keuzemogelijkheid bij het van onderdelen aan een niveau.
Zo kunnen waarvoor een alternatief kwaliteitsniveau
wordt overwogen, worden aan het niveau die de
gunstigste financiële voorwaarden biedt.

- Een maakt een celsgewijze en daarmee

consument gerichte renovatie van woningen De bewoner
kan daarmee niet alleen de indeling, maar ook de kwaliteitsklasse van
de Deze aanpak biedt tevens de mogelijkheid om
onderdelen van de drager aan te Zo kan worden
overwogen om pas toe te passen wanneer een
vrij komt. De dragerinvesteringen worden over
gespreid en per woning kunnen die worden
die
or>'-':lf""'T zonder dat delen onnodig

- Door het niveau-onderscheid tussen drager en inbouw kunnen

drageraanpassingen overwogen worden, die de voor
de inbouw Dit kan voor bouwdelen een
betekenen van naar inbouwniveau. Door de
af te sluiten met een lichte schuifpui wordt de
uitgebreid met een serre, deze 's zomers de kwaliteit van een
balkon blijft behouden. Door deze ingreep komen balconvloer en
balconkozijn in een gematigder binnenklimaat te waardoor een
kwaliteitsklasse is. Bovendien kan worden
overwogen om de afwerking van de balconvloer en de afwerking van
het balconkozijn tot het leegmaakplan te waardoor de
niet meer op het drukken, maar op
Van dit alternatieve dragerverbeteringsplan
kunnen de kosten worden

6.6 varianten vel[ge!le~(en

In het nu volgende worden voor de twee omgevingsmodellen I en I1

ieder twee gebouwvarianten doorgerekend.
De kosten van alle varianten op de gegevens van de
betreffende De uitgevoerd door
Alphaplan bv Bouwadviesburo. De voorstellen in de lrtCl,nrllo
\ I ......

varianten betreffen in hun dezelfde kwaliteitskiassen als is

door Alphaplan. Op de volgende punten wijken ze af
van de voorstellen van Alphaplan:
- ten behoeve van bloembakken en tuinmuren is er meer
"HU","'T.",n.'" in de

33
 er is meer geïnvesteerd in het aanpassen van de toegangen van de
. bovendien de
in de serre-variant is ervan
balconkozijnen niet vervangen worden, maar dat daarvoor in de
het balcon wordt tot een serre

Dit levert de volgende besparing op:

en balcondeuren: 828.600
triflexvoeren balcon 65.850
---+
besparing 894.450

meerinvestering pui serre 231.000

besparing 663.450

- in alle vier de varianten wordt om een

uit te voeren, met van het
aan de Deze zijn moeilijk bereikbaar
van uit de woning. Wel moeten ze spoedig worden vervangen: ze
worden door als slecht beoordeeld;
- om wille van de wordt aan de vier OBOM-varianten
een vergelijkbare berekening gegeven van het
Omdat in de OBOM-varianten slechts drie van de
liften is door ons ook in de Alphaplan
uitgegaan van drie

In deze is niet verwerkt dat de Gemeente 60 % van de

omgevingsverbeteringsmaatregelen subsidieert. Wel is er reeds van
uit gegaan dat de Gemeente als beheerder van het
de helft van de kosten van de tuinmuren voor haar rekening
neemt. Het is immers tussen buren een om
de te betalen.
De kostengegevens zoals OBOM die geeft moeten gezien worden als
indicatief. Het verdient deze kosten door te
laten controleren.

34
 1Ir-lhr'Ylr< variant I-B

11 Variant 1-8 combineert berging en toegang van Model I met de

8 balconvariant van de woningen.
S
De compartimentering van de bergingen wordt uitgevoerd volgens
Model I. dit is op de bestaande
de blijven bij de bestaande
de liften worden gecombineerd met de bestaande trappehuizen;
de wordt conform de voorstellen van
Alphaplan uitgevoerd, met dien verstande dat:
alle kozijnvernieuwingen worden verschoven naar het
Jleegmaakplan'. Dit betekent dat de worden op
het moment dat de woning verbeterd wordt. Met uitzondering van
het woonkamerraam aan de Hiervoor is in deze variant
Hf!. in de opgenomen;
het leegmaakplan bevat nu dus een kozijn-verbeterpot van Hf!.
per woning. Dit is het dat geldt als alle niet
verbeterde ook inderdaad verbeterd moeten worden. Als
alle kozijnen individueel worden verbeterd is 100 % vervanging
wellicht niet

Tabel 11:
Kostenoverzicht variant 1-8

per complex per woning

Woonomgeving
tuinmuren
bloembakken
herinrichting groen (1) 135.241

Drager
bergingcompartimentering
verbetering ontsluiting
extra toegangsstraat berging (2) 39.258
gebouwverbetering variant 8 (3) 3.762.677 *
---+
Totaal (1+2+3) 3.920.675 31.365

Leegmaakplan
per woning nog uit te voeren 3.095.961 24.768
gevelkozijnverbetering (max)
slopen bestaande inbouw 5.000

Nieuwe inbouw
nieuw flexibel inbouwpakket 30.000

* zie bijlage I

35
 "'ro.·,,....,, .. ,,... Variant 1-$

11 en toegang van Model I met de

B serrevariant van de
S
Deze variant is vergelijkbaar met variant I-B, met dien verstande dat de
van de anders
het woonkamer aan de wordt bij de
dragerverbetering betrokken. Opgenomen hiervoor: Hfl. '"'v ...... u-vv
(als I-B);
het balcon wordt tot een serre, door er een
buitengevel in aan te brengen. Het voordeel hiervan is dat de
kozijnen rond het balcon niet behoeven te worden vervangen.
Tevens behoeft de balconvloer niet van triflex te worden voorzien.
In het totaal levert dit een besparing op van Hf!. deze
besparing wordt toch een redelijk kwaliteitsniveau bereikt van de
aan de omdat het is verbeterd
en het balcon is omgevormd tot serre.

Tabel 111:
Kostenoverzicht variant I-S

per complex per woning

Woonomgeving
tuinmuren
bloembakken
herinrichting groen (1) 135.241

Drager
bergingcompartimentering
verbetering ontsluiting
extra toegangsstraat berging (2) 39.258
gebouwverbetering variant S (3) 3.980.675 *
---+
Totaal (1+2+3) 4.155.1745 33.241

Leegmaakplan
per woning nog uit te voeren 2.002.209 16.018
gevelkozijnverbetering (max)
slopen bestaande inbouw 5.000

Nieuwe inbouw
nieuw flexibel inbouwpakket 30.000

zie bijlage I

36
 ""''''.'r>n•.,. ..... rv Variant II-B

11 Variant 11-8 combineert berging en van Model 11 met de

B balconvariant van de
S
Deze variant is met een
model 11, in combinatie met de balconvariant voor de
woningen. Dit houdt in dat bergingen worden verplaatst en dat er
nieuwe komen. De kosten van deze
dan in het geval van de model I varianten. Verdere opmerkingen
zijn analoog aan Model 1-8:
De wordt conform de voorstellen van Alphaplan
uitgevoerd, met dien verstande dat:
alle kozijnvernieuwingen worden verschoven naar het
'leegmaakplan'. Dit betekent dat de worden op
het moment dat de woning verbeterd wordt. Met uitzondering van
het woonkamerraam aan de straatzijde. Hiervoor is in deze variant
Hf!. in de opgenomen;
het leegmaakplan bevat nu dus een kozijn-verbeterpot van Hf!.
24.768,- per woning. Dit is het bedrag dat geldt als alle niet
verbeterde ook inderdaad verbeterd moeten worden. Als
alle kozijnen individueel worden verbeterd is 100 % vervanging
wellicht niet nodig.

Tabel IV
Kostenoverzicht variant II-B

per complex per woning

Woonomgeving
tuinmuren
bloembakken
herinrichting groen (1) 135.241

Drager
bergingcompartimentering
verbetering ontsluiting
extra toegangsstraat berging (2) 130.763
gebouwverbetering variant B (3) 3.762.677 *
---+
Totaal (1+2+3) 4.028.681 33.229

Leegmaakplan
per woning nog uit te voeren 3.095.961 24.768
gevelkozijnverbetering (max)
slopen bestaande inbouw 5.000

Nieuwe inbouw
nieuw inbouwpakket 30.000

* zie bijlage I

37
 Toelichting Variant II-S

II Variant 11-$ combineert en van Model I1 met de

B serrevariant van de woningen.
5
Deze variant is met een
volgens model 11, in combinatie met de serrevariant voor de
woningen. Dit houdt in dat worden en dat er
nieuwe komen. De kosten van deze
hoger dan in het van de model I varianten. Verdere opmerkingen
analoog aan Model 1-$:
het woonkamer aan de wordt de
dragerverbetering betrokken. Opgenomen hiervoor: HfL "-'v'u .....' v v
(als
het balcon wordt tot een serre, door er een
buitengevel in aan te brengen. Het voordeel hiervan is dat de
kozijnen rond het balcon niet behoeven te worden vervangen.
Tevens behoeft de balconvloer niet van triflex te worden voorzien.
In het totaal levert dit een besparing op van Hfl. Bij deze
besparing wordt toch een kwaliteitsniveau bereikt van de
aan de omdat het is verbeterd
en het balcon is omgevormd tot serre.

Tabel V:
Kostenoverzicht variant 11-5

per complex per woning

Woonomgeving
tuinmuren
bloembakken
herinrichting groen (1) 135.241

Drager
bergingcompartimentering
verbetering ontsluiting
extra toegangsstraat berging (2) 130.763
gebouwverbetering variant 5 (3) 3.980.675 *
---+
Totaal (1+2+3) 4.246.679 33.973

Leegmaakplan
per woning nog uit te voeren 2.002.209 16.018
gevelkozijnverbetering (max)
slopen bestaande inbouw 5.000

Nieuwe inbouw
nieuw flexibel inbouwpakket 30.000

* zie bijlage I

38
Kostenoverzicht Variant

Tabel VI:
Kostenoverzicht variant Alphaplan

per complex per woning

Woonomgeving
(1 ) 49.962

Drager
bergingcompartimentering
verbetering ontsluiting
extra toegangsstraat berging (2) 83.556
gebouwverbetering variant B (3) 6.858.638
---+
Totaal (1+2+3) 6.992.156 55.937

Leegmaakplan
per woning nog uit te voeren
gevelkozijnverbetering {max}
slopen bestaande inbouw

Nieuwe inbouw
opknappen woning 9.258

* zie bijlage I

6.7

een eerder met renoveren is

op de kostendekkende huur van de nÎeuwe inbouw door de
een korting gegeven van 20 %. Uit prognoses
van 100 % tot een zou
leiden na 25 jaar.
Hieronder is 80 % van de kostendekkende huur gegeven als de huur
voor de nieuwe inbouw. Uit nieuwe zal
moeten blijken of deze korting ook gegeven zal kunnen worden. De
is van rentestand en inflatie.

39
 basis van de vingeroefeningen, gedaan in het worden
aanbevelingen ontwikkeld.

De essentie van Open Bouwen beheer ligt in de van de

niveaus. Hierdoor kan op elk niveau een worden
Uiteraard moeten de maatregelen op de verschillende
niveaus zorgvuldig op elkaar worden afgestemd, ze kunnen echter in
de tijd gescheiden van elkaar worden In dit hoofdstuk
worden per niveau verschillende beheermogelijkheden genoemd.
Vervolgens wordt er een beheerstrategie ontwikkeld, voorzien van
aanbevelingen.

7.1 IViClalelllKnledlen voor beheer op \1\18'U'1Illn.n.ni'UQ,!lI1

Mutaties
Op dit niveau dat van de mutaties kan worden
om de ingrijpend te verbeteren. Langdurige leegstand van
het is daarvoor niet nodig. Niettemin kunnen woning-
verbeteringen worden die anders alleen zouden
in het kader van een renovatie. Daarvoor zou bij een
traditionele aanpak het complex ontruimd moeten worden en zou in
tijdelijke huisvesting voor de bewoners moeten worden voorzien.

De verbeteringsaanpak kan sterk worden

door aan de consument te bieden met betrekking
tot de indeling en de uitrusting van zijn woning. Het Lt:ïI;:::'Ut:ïVV
inbouwproces staat individuele differentiatie toe zonder extra

kan in de toekomst zonder

kapitaalverlies worden aan nieuwe wensen.
Dat betekent dat in de toekomst het samentrekken of
is. Omdat het interieur flexibel is
het aan nieuwe situaties worden

Huurharmonisatie
Het moment waarop een bestaande woning van een totaal nieuwe
indeling en is voorzien is tevens het aangewezen moment
om de huur te harmoniseren. Niet alleen is er sprake van een nieuwe
huurder, er is ook sprake van een nieuwe
deze wijze kan men voorkomen dat een langzaam maar
zeker naar het huren' predicaat. Het kan in
financieel en woontechnisch opzicht bij de

Het denken in doelgroepen met betrekking tot bestaande is

vaak een onderdeel van het beleid. Het vernieuwen van
om dat beleid stap voor stap ten uitvoer
bijvoorbeeld door in elke te vernieuwen de
,.. ..... '''''n ... '''' ...·'''' kenmerken aan te

Aanpasbaar bouwen
Flexibiliteit en kunnen hand in hand gaan. Zowel bij
de als bij de celsgewijze vernieuwing van
de woningen zal daar echter rekening mee moeten worden
In projecten die voor de ouderen worden bestemd

40
zal het verdienen om
houden met verminderde validiteit van de
bewoners. Voorbeelden daarvan zijn, dorpelloze deuropeningen,
bredere van ruimere natte cellen en het
kunnen van verstelbare werkbladen in keukens en
verstelbare wastafels in natte cellen.
Dit betekent niet dat al deze al moeten worden
getroffen de eerste ze moeten op een later tijdstip echter
met een minimum aan kapitaalvernietiging en overlast kunnen
worden

7.2 IVIC)(U1!mKneaen voor beheer op aeIOOU\J\/nI'Ve'811

het gebouwniveau biedt de Open Bouwen dezelfde

mogelijkheden als de traditionele Het kenmerk van het
traditionele bouwen, dat het complex in zijn geheel in een keer wordt
behouden. Omdat de l/at'na'ra
de zoveel mogelijk worden
vermeden, wordt de gebouwverbetering meer geschikt voor
door het traditionele bouwbedrijf.
zullen in het algemeen drie hoofdzaken worden
onderscheiden, de gemeenschappelijke voorzieningen! de
toegangen en ruimten en het
tussen en
Deze laatste ingrepen zijn wellicht niet specifiek voor Bouwen
als deze worden echter wel beter zichtbaar omdat ook het
niveau van de \1\!r,nrlnrnn,CH/I als een te verbeteren niveau wordt
gezien.

";orno,nn,:-ron"'rlnOIl'VO voorzieningen in het gebouw

Hieronder vallen leidingen riolering,

en ventilatie. In veel gevallen zullen deze elementen bij
grootonderhoud aan toe Vaak bevinden zich deze
middenin de woning naast het toilet of de badkamer.
Wanneer ze met de verbeterd dan
moet daarvoor elke woning moet worden betreden. De niveaugewijze
wil dat zoveel mogelijk In
kunnen zonder al te veel en aanhelen worden
vervangen. In zo'n moet het betreden van bewoonde woningen
worden Wanneer dat niet het is dan is het beter
om aan de buitenzijde van de of op een andere van buiten
plaats een nieuwe verticale leidingkoker aan te brengen.
1':-,..,0\",",:- vernieuwde worden op de nieuwe
leidingkokers aangesloten. Het oude leidingkokersysteem blijft
functioneren voor alle niet verbeterde woningen en kan
worden nadat alle die erop
verbeterd. Keuzes ten aanzien van
verschillen van project tot

De gemeenschappelijke toegangen en ruimten

Het imago van een complex wordt sterk beïnvloed door de uitstraling
van de zoals
galerijen of portieken. Om het imago van een complex
te veranderen zal daar veel aandacht aan moeten worden besteed.' De
maakt het mogelijk dat dit soort ingrepen
voorafgaand aan de verbetering van de woningen worden uitgevoerd.
Omdat de in een worden
kan dat ook later

De overgangen tussen
Het is een kenmerk van veel

41
aandacht is besteed aan de overgangen tussen de de
- en de territoria. Privébalcons aan de
grenzen soms aan een groenstrook
het trottoir. Gemeenschappelijke terreinen gaan zonder ~TC'i"'n,ClI
over in ruimte. De aan de achterkant van de
gebouwen grenzen vaak direct aan het open
gebied. Op de koppen van bouwblokken betekent dit vaak dat het
balcon bijna direct aan het trottoir
Deze kunnen op gebouwniveau worden en samen
met ingrepen ten behoeve van groot onderhoud worden uitgevoerd.
Deze nauw samen met de en
moeten daarom worden op de ingrepen op het
woonomgevingniveau.

In sommige voorbeelden van naoorlogse

van huisvuil een en een veroorzaker
van van de woonomgeving. Het probleem hangt samen met
de woningen en hun ontsluitingen. In de woningen is geen ruimte
waar huisvuil voor korte kan worden opgeslagen, vaak staat het
dus op het balcon. De balcons en dus het huisvuil zijn vanaf de straat
zichtbaar. In het gebouw is meestal ook geen gemeenschappelijke
ruimte voor dit doel opgenomen. De huisvuil-
containers van een complex op een vaste plaats langs de straat staan,
is niet aan te bevelen. Dit zijn vaak de meest vervuilde plekken in de
buurt. Er moeten dus worden het van
is dat het huisvuil zo kort mogelijk op straat staat. Vooral
galerij-ontsluitingen moet daar veel aandacht aan worden besteed.

7.3 tsene ,errnogellll1me!ClEm op het niveau van de \i\U'u'\lf'u'\lf'nnO'l8llnn

Het uitgangspunt op dit niveau is dat het gebied dan dat

wordt genomen voor het overwegen en vaststellen van de
is dan één Hier twee redenen voor:

Samenhang in de woonomgeving
De eerste reden is dat er is in de \lIlr,nr.nrnnO\l"nr.lon
van de complexgewijs gebouwd,

en tussen de complexen is vaak geen sprake van duidelijke continuïteit

in de stedelijke ruimte. De wijk is een van buurten.

JHIHII,'Hninn van de woonomgeving

De tweede reden is dat na 1945 die ooit

werden om territoria van verschillend niveau van elkaar te
scheiden steeds minder werden Dit heeft tot een
verarming van het dat niet tot decoratie en zorg,
noch van de van noch van de zijde van de
woningbouwverenigingen of van de gemeente. De van
zulke erfscheidingen heeft ook tot dat straatvuil overal heen
kan waaien en zich overal op kan De van decoratie
en het gemakkelijk vervuilen van juist deze woonomgeving vereist
maatregelen op woonomgevingniveau. Hiervoor is
tussen de verschillende beheerders die in een
beheren. Het aan erfscheidingen kan daarin betrokken worden.
Als er gemeenschappelijke kunnen worden over de
te voor zulke dan kunnen die op
termijn in een grotere samenhang tussen de verschillende
complexen. Dit houdt de mogelijkheid open dat verschillende
beheerders op verschillende momenten hun

42
kunnen verbeteren. De afgesproken patronen moeten in de toekomst
de

Nieuwbouw toevoeging
Daar waar ter van open gemeenschappelijke terreinen
tuinmuren worden is het soms ook mogelijk om op die
plaats nieuwe bebouwing te projecteren. In de exploitatie opzet kan dit
omdat de voor een deel of geheel
op terrein bouwt. Deze nieuwbouw kan worden
met nieuwe liften. Over de mogelijkheid om nieuwe bebouwing toe te
voegen zal met de Dienst ~ti3a!50rltvvrKKel
en Grondbedrijf, omdat het vaak niet in deze
mogelijkheid voorziet.

Bewoners betrekken bij beheer

De woonomgeving wordt in de voorstellen zodanig heringericht, dat
gemeenschappelijke terreinen weer van het
gebied en duidelijk bij de aanliggende gebouwen horen. Hierdoor
ontstaat de om de bewoners als groep sterker te
betrekken bij het beheer van het rtol'Y'll::>or.... c-r'h
kan gedacht worden aan de bewoners-tuincommissies zoals die in de
functioneerden. Een grotere betrokkenheid van de
bewoners bij onderhoud en van 'hun'
gebied zal een positief effect hebben op de staat van onderhoud.
Tevens zullen zulke bewonerscommissies een belangrijke rol kunnen
spelen in de en contacten tussen bewoners.

7.4

beheer is een nodig. De Open Bouwen

is een van veranderbaar bouwen. In deze wordt
onderkend dat het heel moeilijk is om de toekomst doeltreffend te
Ze zich dan ook toe op het van de
veranderbaarheid van de omgeving in de toekomst:
bouwen en toch open laten. Dit biedt twee interessante tijdsaspecten.
Heel veel processen hebben tijd De kwaliteit van een
woonomgeving verslechtert niet van de één op de andere Dat is
een proces van Een ineens werkt vaak maar voor
korte tijd. van de kwaliteit van de
woonomgeving is wellicht een proces van jaren. Dit wordt
weerspiegeld in de van een complex. De
vernieuwing van alle strekt zich uit over een van
tien tot vijftien
Het tweede tllCjSaSOiect dat niet op alle niveaus de ingrepen even
niet in de traditionele manier van
om de ingrepen op een niveau, bijvoorbeeld de
.. ht:'1"o .. , n N van de nog even uit te stellen omdat het nog
niet nodig is. Met de niveaugerichte kan dat wel en het kan
soms zijn om niets aan de woningen te doen als de
bestaande vooral hebben op de
gemeenschappelijke ruimten zoals de toegangen of de
Deze niveaus kunnen direct worden aangepakt,
omdat op een later de kunnen
worden verbeterd.
Zo kan voor elk een eigen en specifieke strategie worden
aeIKo~~en die OC'TOrY1." is op de voor dat
problemen.

Een voor fO e Rade'

De woningbouwvereniging VZOS bezit vijf bouwblokken in De Rade in
Bouwlust die toe aan onderhoud. Alle bouwblokken hebben

43
een galerij-ontsluiting. De ligt steeds aan de
binnenterrein. Twee bouwblokken aan een
terrein met gebouwen van GWB. Drie bouwblokken aan De
Rade hebben winkels op de Het blok aan de Wezel rade
heeft op de kleine of VZOS
'HI,ur""L..H.>"T om tenminste de twee bouwblokken aan De Rade te

voorzien van liften en het in de toekomst voor

door ouderen te bestemmen. De toekomst van de winkels
op de begane van deze flats is onzeker. In de structuurschets
van Den Haag Zuidwest wordt opheffing van dit kleine winkelcentrum
voorzien. In de zal een aantal winkels nog
bestaan. elke mutatie in het winkelbestand zal de
woningbouwvereniging voor de keuze staan om of een andere winkel-
of functie aan te of op de ook de
woonfunctie te introduceren. Of VZOS de magazijnfunctie aan de
Wezel rade wil handhaven is niet bekend.
Voor dit complex een aantal die elk om
een . . . ....",..., ........... vragen.

Een slecht
De buurt staat in de niet bekend en heeft de naam veel
buitenlanders te herbergen. Is dit zo? Het percentage buitenlanders in
deze buurt is 11%, niet hoger dan het Uit
c-n ....... Lrvc.n met
r1 ..... die het structuurplan voor den Haag
Zuidwest in welk kaderoverleg met bewoners is
blijkt dat hierover geen concrete klachten zijn. Uit met
blijkt dat er wel klachten zijn over de
kwaliteit van de toewijzingen: Het niveau zou dalen. De klachten
betreffen de van nieuwe bewoners ten aanzien
van het schoonhouden van de trappehuizen en het
terreinen. Ook wordt er
gewezen op vandalisme.

Een verwaarloosd beeld

De buurt biedt een verwaarloosde aanblik. Vuil concentreert zich met
name op het
De Rade. Dit terrein is van de uit niet
het is wel aan twee kanten open naar de Wezel rade en de
Berenrade. Over het binnenterrein lopen voetpaden, te weten één van
Wezel rade naar De Rade, één van De Rade naar de Hertenrade. Deze
geven aan dit terrein een nogal
karakter. Het is echter niet als zodanig ingericht. Er zijn om
en de bouwblokken van VZOS geen op de
waar bewoners van de blokken met enig succes wat decoratie aan de
omgeving zouden kunnen door middel van planten of
bloemen.

De
Gemeenschappelijke trappehuizen en klein bemeten. De
aan de kant van het binnenterrein aan de koppen
van de bouwblokken en nauwelijks als zodanig herkenbaar. De
die grenzen aan het genoemde over het
binnenterrein zijn met name

in de bouwblokken op de grond aan de

binnenterreinkant. Ze alle ontsloten via een gemeenschappelijke
gang vanuit het trappehuis. Ook deze gangen kwetsbaar voor
vandalisme, de niet De
voor iedereen toegankelijk. De ramen van de bergingen die aan de
binnenterreinkant liggen worden regelmatig

44
 horeca-achtige functies waarvan nader moet
worden onderzocht in welke mate ze passen de sfeer van het
wonen. daar over. Het
koffiehuis JDe Palm' is daar een voorbeeld van. De toekomst hiervan
tezamen met die van het kleine winkelcentrum dat aan De Rade
moet worden bezien.

plattegronden met drie

slaapkamers en een redelijke badkamer. De woningbouwvereniging
controleert de staat voordat de te huur
naeooaen wordt. en verfwerk worden niet vervangen, ook
niet als dat nodig is. Dat moeten de nieuwe bewoners zelf doen.
met slecht en verfwerk voor
nieuwe huurders en worden geweigerd. Het is moeilijk te achterhalen
of de weigering wordt veroorzaakt door de slechte toestand van de
of door de slechte naam van de buurt. Tezamen echter met de
klacht van zittende bewoners dat het kwaliteit van de toewijzing daalt,
zou dit kunnen wijzen op een structureel De
zal er aan doen dit nader te onderzoeken
en zo nodig het beleid op dit punt te stellen.

7.5 tselel~ClS()D(la\J'e voor De Rade

Het probleem lijkt de neerwaartse van sociale

achteruitgang waarin De Rade is terecht gekomen.
Dit beeld wordt versterkt door het verwaarloosde karakter van de
buurt. De betrokkenheid van bewoners bij de buurt is niet zichtbaar.
Deze problemen worden duidelijk niet veroorzaakt doordat de
niet zouden De oorzaak moet elders worden
De karige indeling van de zeker een
belangrijke rol, versterkt door vandalisme en slordig woongedrag van
bewoners. Bewoners tot beter lijkt zeker in de
bestaande niet doeltreffend. Door deze factoren is de buurt
onaantrekkelijk voor nieuwe bewoners en als die trend zich voortzet is
de buurt niet te redden. De dan ook
zodanige maatregelen te nemen, dat de wijk weer aantrekkelijk wordt
voor nieuwe bewoners. Het verbeteren van de woonomgeving
een rol.

Inll'ln ...... o .... • de W()OrlOrnn,AVI[nn

De eerste van een bij de woon-

omgeving. Den Haag Zuidwest staat goed aangeschreven als een
woonomgeving. De Rade moet profiteren van dit n ...... C"BT"O\J'O

beeld en moet dit ondersteunen. Hiertoe kunnen

getroffen, die met voorrang kunnen worden uitgevoerd.

''-'''''/Vv''I'''v binnenterreinen
Dit zijn op dit moment niemandsland waarvoor niemand zich
voelt. Dit tekent zich af door vervuiling en
vandalisme. Ze het van de buurt. ze niet
begrensd zijn zal niemand zich er verantwoordelijk voor voelen.
van de kunnen de r101I'Y'lC,On""r""-::>r,",,o

binnenterreinen worden als kijktuin worden en

alleen open worden gesteld voor aanwonenden. Hiervoor is overleg
met het GWB die
woningblokken beheert.

Betrokkenheid binnenterreinen
om een rol te in het

45
beheer van de
bewonerstuincommissie kan over het
budget voor onderhoud en inrichting van de gemeenschappelijke
tUÎnen. zullen vooral in het begin
van de
hebben, bijvoorbeeld in de vorm van een penningmeester.
kan worden bij de bewoners die nu deel uitmaken
van welke nu de de
voorbereiding van de verbetering van De Rade is betrokken.

en c-Y'10n,frlr\r710n
Wanneer de gemeenschappelijke binnenterreinen aan het territorium
van de onttrokken worden, moet daar wel iets staan.
Op het kunnen betere
worden voor sportbeoefening door de opgroeiende jeugd. kan
c>r1'~("'t"\T worden aan een klein een basketbalveld en
Hierover zal "HUrlUC1

gemeente, en vertegenwoordigers van lokaal jongerenwerk en

n r l o n n o scholen .

7.5.2 ............. "'11'0"'11'· gertleEms.chappelij~~e tl!lP-"l~rUU:I~n van de

tot woningen en ten

aan vervuiling en Ook hiervoor geldt dat
UtlIOltl!U verantwoordelijk voelt. Het is evident dat

zwaar În het De
moeten snel en structureel worden
verbeterd. Dit kan samenvallen met het van liften en de
van het
van de gemeenschappelijke hal moeten wat ruimer
worden, de zichtbaarheid vanaf de straat beter. Met de bewoners kan
worden of deze zullen worden
gecombineerd met het plaatsen van postkasten.

Liften
De verbeterde toegangshallen kunnen worden gecombineerd met het
van de nieuwe lift of liften. De tussen de
bouwblokken aan De Rade en de Hertenrade kan hiermee worden
afgesloten, het voetpad over het binnenterrein komt dan te vervallen.

rrtrYlonr':lro,n van bergingen

Per blok kunnen de toegangen van bergingen worden gecomparti-

dat de in van vier ontsloten
worden met een af te sluiten buitendeur. De bergingstoegangen
worden daardoor van niemandsland het domein van vier huis-
waardoor de betrokkenheid wordt en daarmee ook de
zorg die er aan besteed wordt.

Contact met de binnenterreinen

Om de betrokkenheid van de bewoners met de afgesloten
binnenterreinen te vergroten, kan worden overwogen een extra trap
voor het midden van de toe te voegen.
Dit zal het gebruik van het binnenterrein door bewoners en kleine
kinderen vergemakkelijken. Als deze trap enigszins royaal is
dan kan dat een plek worden waar bewoners elkaar
ontmoeten. De is tenslotte uitsluitend voor bewoners. Dit kan de
onderlinge kennismaking en goede verstandhouding bevorderen.

Huisvuil
Er moet een oplossing gevonden worden voor de verzameling
van huisvuil.
Bij plannen volgens model I kan waar ook de lift

46
is geplaatst, een containerruimte worden gemaakt die alleen toe-
gankelijk is voor bewoners. Dit moet een afsluitbare binnenruimte
omdat anders het gevaar van van het binnenterrein bestaat.
Bij plannen volgens model 11, dient bij elke entree een dergelijke
ruimte te worden gemaakt.

7.5.3 Derde ................... 0 .... • \1I1nl'1linlnl\U:lrhA'h::u'irru'll

niveaus geen
kunnen wellicht
in een nettere staat aan aspirant bewoners worden aangeboden dan
nu het geval is. Deze minimale kan worden
met het vernieuwen van woningen.
Als demonstratie en proef zou een woning celsgewijs vernieuwd
moeten worden. Op basis van de hiermee kan
een besluit genomen worden over het
celsgewijze vernieuwing.

Deze biedt tevens de om de

technische staat van de woningen te inventariseren.
Het van een zal informatie leveren over de
voor een aantal onderdelen.

De riolering
De kan op verschillende manieren worden verbeterd.
De standleiding in de leidingkoker is een dragerelement. Strikt
genomen zou deze dus ook bij de vervangen
moeten worden. De kan wellicht het best vanuit de
slaapkamer worden geopend. Kan de binnenriolering dan nog wel
worden
De standleiding zou wellicht ook (gelijk met de uitvoering
van het inbouwplan) vervangen kunnen worden. Het zal dan veel
om de nieuw aan te sluiten.
raE~stlelale leegmaakplan is de riolering-standleiding op
als in de bestaande woning. Het van een
op een andere en van de oude
als alle woningen boven elkaar zijn vernieuwd wordt dus
niet voorgesteld. Deze mogelijkheid kan echter actueel worden als
dat vernieuwen van de op de bestaande plaats veel
te duur wordt.

voorstel wordt het bestaande shuntkanaal

Een van de ventilatie moet bereikt worden door op het
bestaande kanaal een ventilator te die voor een
constante onderdruk in het kanaal. Alle woningen die op dat kanaal
moeten voorzien worden van instelbare
ventilatieroosters. Dit kan worden uitgeprobeerd in de
testwoning en in de woningen die daaronder en boven Blijkt
het resultaat onvoldoende dan zal ook in nieuwe
ventilatiekanalen moeten worden voorzien.
Het uitvoeren van een test-woning met het doel na te gaan op welke
het vernieuwen van kan worden
uitgevoerd, kan worden bij de SEV in het kader van het
experimenten-thema flexibel renoveren. In dat geval is er een subsidie
van Hf!. 10.000,- voor dat beschikbaar. .

7.6

de geschetste vernieuwing van een wordt

inbouw van de woning los van de van het gebouw.
Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om het beheer en de zeggenschap

47
over de inbouw van een nieuwe over te van de
woningbouwvereniging aan de bewoner. In dat geval zal de bewoner
een I ofwel een stukje kunnen huren. Daarvoor zal
de huur betaald moeten worden van het verbeterde
Hfl. 340,- + ca. HfI.40,- = ca. Hfl. 380,- per maand.
huurder voor de inbouw În de woning aan (laten)
brengen. Met de moet worden
dat de inbouw eigendom blijft van de bewoner. De woningbouw-
kan dan een nader te geven op de
huur, omdat immers de beheertaak van de die normaliter
een onderdeel is van de verhuurtaak van de woningbouwvereniging,
heeft aan de huurder.

literatuur

1 Bureau Middelkoop, Woningverbetering: een rta,NI-t1ra .. ,on1i"1a,,, .. rlla

Amsterdam 1 p. 41
2 idem

3 idem

J.H.M., Open Bouwen Delft 1

p.9-10
5 idem, p.11

6 Bureau een
Amsterdam 1 figuur 3.1, p. 36
7 Kapteijns, J.H.M., Open Bouwen Buurtvernieuwing, Delft 1989, p. 15

8 J.H.M., renoveren, Delft 1990, p. 8

9 idem, p. 8

10 Kapteijns, J.H.M. e.a., Voorbeeldplan Den Haag Zuidwest, Delft 1991

11 C. e.a., A Pattern New Vork 1977

48
Variant B (balcon):
Geraamde kosten voot verbetering van De Rade volgens gegevens van Alphaplan,
uitgesplitst naar niveaus

drager leegmaak inbouw totaal

buitenriolering 0
bestrating 0
beplanting 0
betonwerk 513.405 513.405
metselwerk 153.855 153.855
metalen draagkonstrukties 2.180 2.180
kanalen 78.125 78.125
straatkozijnen woonkamer 565.800 565.800
kozijnen,ramen,deuren 2.345.425 2.345.425
houten en met. trappen en hekken 221.515 221.515
dakbedekking en dakramen 502.875 502.875
goten en hwa's 83.480 83.480
kunststeen 0
stucwerk 64.875 64.875
tegelwerk 91.010 91.010
dekvloeren 450 450
metaalwerken 8.125 8.125
binnentimmerw. en -inrichting 20.300 20.300
beglazing 750 750
schilderwerk 128.528 56.490 185.018
binnenriolering 400.000 400.000
waterinstallatie en sanitair 63.900 63.900
gasinstallatie 18.125 18.125
verwarmingsinstallatie 0
electrische installatie 152.875 152.875
liften 600.000 600.000
leegmaak (125x5.000 ) 0 0
+ + + +
2.850.513 2.345.425 876.750 6.072.688
bijkomende kosten incl. BTW 32% 912.164 750.536 280.560 1.943.260
+ + + +
stichti ngskosten 3.762.677 3.095.961 1.157.310 8.015.948

49
Variant S (serre):
Geraamde kosten voor verbetering van De Rade volgens gegevens van Alphaplan,
uitgesplitst naat niveaus

drager leegmaak inbouw totaal

buitenriolering 0
bestrating 0
beplanting 0
betonwerk 447.555 447.555
metselwerk 153.855 153.855
metalen draagkonstrukties 2.180 2.180
kanalen 78.125 78.125
straatkozijnen woonkamer 231.000 231.000
kozijnen,ramen,deuren 565.800 565.800
houten en met. trappen en hekken 0 1.516.825 1.516.825
dakbedekking en dakramen 221.515 221.515
goten en hwa's 83.480 83.480
kunststeen 0
stucwerk 64.875 64.875
tegelwerk 91.010 91.010
dekvloeren 450 450
metaalwerken 8.125 8.125
binnentimmerw. en -inrichting 20.300 20.300
beglazing 750 750
schilderwerk 128.528 56.490 185.018
binnenriolering 400.000 400.000
waterinstallatie en sanitair 63.900 63.900
gasinstallatie 18.125 18.125
verwarmingsinstallatie 0
electrische installatie 152.875 152.875
liften 600.000 600.000
leegmaak (125x5.000 ) 0 0
+ + + +
3.015.663 1.516.825 876.750 5.409.238
bijkomende kosten incl. BTW 32% 965.012 485.384 280.560 1.730.956
+ + + +
stichtingskosten 3.980.675 2.002.209 1.157.31 7.140.194

50
Variant A (Alphaplan)

drager leegmaak inbouw totaal

buitenriolering 0
bestrating 0
beplanting 0
betonwerk 513.405 513.405
metselwerk 153.855 153.855
metalen draagkonstrukties 2.180 2.180
kanalen 78.125 78.125
straatkozijnen woonkamer 565.800 565.800
kozijnen,ramen,deuren 2.345.425 2.345.425
houten en met. trappen en hekken 221.515 221.515
dakbedekking en dakramen 502.875 502.875
goten en hwa's 83.480 83.480
kunststeen 0
stucwerk 64.875 64.875
tegelwerk 91.010 91.010
dekvloeren 450 450
metaalwerken 8.125 8.125
binnentimmerw. en -inrichting 20.300 20.300
beglazing 750 750
schilderwerk 128.528 56.490 185.018
binnenriolering 400.000 400.000
waterinstallatie en sanitair 63.900 63.900
gasinstallatie 18.125 18.125
verwarmingsinstallatie 0
electrische installatie 152.875 152.875
liften 600.000 600.000
leegmaak (125x5.000 ) 0 0
+ + + +
5.135.938 0 876.750 6.072.688
bijkomende kosten incl. BTW 32% 1.662.700 0 280.560 1.943.260
+ + + +
stichti ngskosten 6.858.638 0 1.157.310 8.015.948

51
52