ANEXO 3

El Rgimen de Promocin del

Arrendamiento para Vivienda bajo la
lupa del Derecho Civil. Entrevista a
Alfredo Soria.
Alfredo Soria Aguilar
El da 19 de julio del presente ao entr en vigencia el Decreto Legislativo No.
1177 (en adelante, la Ley), que establece el Rgimen de Promocin del
Arrendamiento para Vivienda. Por este motivo, el Equipo Editorial del Blog de la
Facultad de Derecho ha preparado una serie de contenidos que nos
permitir analizar crticamente la nueva norma. Comenzamos este especial desde
una perspectiva contractual, de la mano de Alfredo Soria, profesor de Derecho
Civil de nuestra casa de estudios, quien accedi a respondernos las siguientes
preguntas.

La Ley regula, entre otras cosas, tres modalidades de contratos: (i) el

contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda, (ii) el
contrato de arrendamiento de inmueble con opcin de compra y (iii) el
contrato de arrendamiento-financiero (leasing) de inmuebles. Siendo
estos dos ltimos modalidades especiales del primero, nos podra
sealar sus principales diferencias?
El contrato de arrendamiento, previsto por el Decreto Legislativo No. 1177, es la
misma figura contractual de arrendamiento del Cdigo Civil, slo que ahora cuenta
adicionalmente con una regulacin especial para el caso especfico de inmuebles
destinado a vivienda.
El contrato de arrendamiento con opcin de compra es una figura que permite al
arrendatario contar con el uso temporal del bien por un plazo determinado a
cambio del pago de cierta renta convenida a favor del arrendador, con la
posibilidad de que el arrendatario pueda convertirse en propietario de dicho bien si
es que ejerce la opcin de compra al valor del precio que se hubiere estipulado de
antemano. La diferencia de un arrendamiento-venta con un contrato de
arrendamiento con opcin de compra es que, en el caso de sta ltima, el bien no
se transmite automticamente con el pago de la ltima cuota pactada, sino que el
bien se transfiere solamente si es que el arrendatario ejerce la opcin conferida a
su favor. Antes de la dacin del Decreto Legislativo No. 1177, el contrato de
arrendamiento con opcin de compra, en virtud de la libertad contractual, era una
figura que poda pactarse sin inconveniente legal alguno, aunque no contara con
una regulacin legal especfica. Una de las novedades del Decreto Legislativo No.
1177, para el caso especfico del arrendamiento con opcin de compra de
inmueble destinado a vivienda, es que se precisa que los pagos de la renta
convenida no constituyen pagos a cuenta para la adquisicin del inmueble lo cual
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es evidente desde la perspectiva contractual, pero que, desde la ptica tributaria,

podra interpretarse de manera distinta.
Por su parte, el leasing de inmueble destinado a vivienda, regulada por el Decreto
Legislativo No. 1177, sigue siendo la misma operacin de leasing que conocemos
a la fecha. Es decir, una operacin de financiamiento realizada por una entidad
autorizada por la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS), que cede
temporalmente el uso de un bien a cambio del pago de cuotas peridicas de
arrendamiento financiero y que incluye una opcin de compra que, en caso sea
ejercido, implica el pago de un valor residual. Lo particular del leasing de
inmuebles destinados a vivienda es la regulacin especial que se adiciona a las
normas de leasing ya existentes.
Aprovechamos esta pregunta para precisar que el Decreto Legislativo No. 1177
contiene un error conceptual. En el Ttulo II (del Contrato de Arrendamiento)
considera como contratos especiales de arrendamiento de inmuebles destinados
a viviendas al contrato de leasing y al contrato de arrendamiento con opcin de
compra, lo cual es jurdicamente equivocado.
El leasing no es una modalidad del contrato de arrendamiento porque
el leasingcumple una funcin econmica distinta. El leasing cumple una funcin de
financiamiento mientras que los contratos de arrendamiento comn se encuentran
dentro del gnero de los contratos que cumplen una funcin de cesin de uso
temporal de un bien. En el caso del arrendamiento con opcin de compra tambin
existe una funcin distinta a la simple cesin en uso temporal del bien.

Desde el derecho de los contratos, cmo podran categorizarse los

formularios que menciona el artculo 4 de la Ley? Qu rol jugarn
respecto a las modalidades de contratos que regula la norma?
El Decreto Legislativo No. 1177 propone la suscripcin de los contratos que
regula, a travs de formularios especficos para cada una de ellas: El FUA es el
formulario nico de arrendamiento de inmueble destinado para vivienda, el FUAO
es el formulario nico de arrendamiento con opcin de compra de inmueble
destinado a vivienda y finalmente, el FUAL es el formulario nico de arrendamiento
financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda.
El contenido de dichos formularios ser fijado en el Reglamento del Decreto
Legislativo No. 1177. El Reglamento establecer normativamente, entre otros
aspectos, los trminos esenciales de cada contrato, lo cual incluye los derechos y
obligaciones de las partes y las causales de desalojo que le resultan aplicables a
los mismos.
Desde la perspectiva contractual, las reglas que regirn el contrato y que se
encuentran contenidas en los formularios no son clusulas generales de
contratacin pues, a diferencia de stas ltimas, no son establecidas por la
voluntad de alguna de las partes sino por una norma. Entonces, se trata de reglas
normativas y no de reglas convencionales, que rigen el contrato.

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Si bien, segn la ley, la utilizacin de los formatos resulta obligatoria, debe

precisarse que dicha forma es nicamente para contar con los beneficios
otorgados por el Decreto Legislativo No. 1177. Es decir, solamente aquellos
contratos relativos a inmuebles destinados a vivienda que se suscriban a travs de
los formatos correspondientes y que cumplan las dems formalidades
establecidas por la norma, contarn con el beneficio del Proceso nico de
Ejecucin de Desalojo, el Rgimen Tributario Especial, entre otros que otorga esta
norma. No existe sancin de nulidad para aquellos contratos que se suscriban sin
respetar el uso de formularios o que carezcan de cualquiera de las formalidades
previstas por dicha normativa. En consecuencia, celebrar alguno de los contratos
referidos en el Decreto Legislativo No. 1177 sin utilizar el formato correspondiente
o sin respetar alguna otra formalidad contenida en dicha norma, implicar un
contrato vlido pero dicho contrato no contar con los beneficios otorgados por
esta ley especial.

Respecto al leasing inmobiliario, cmo es que se encuentran

distribuidos los riesgos en este tipo contractual? El cuidado del bien
se encuentra en la esfera del riesgo del arrendador-vendedor o en la
del arrendatario-comprador?
En el leasing inmobiliario, el propietario jurdico del inmueble es el arrendador
financiero (empresa de leasing), sin embargo, el bien se encuentra en posesin
inmediata del arrendatario financiero. Si bien el Decreto Legislativo No. 1177 no
establece algo especfico acerca de las obligaciones relativas al cuidado del bien,
el Decreto Legislativo No. 299 (Ley aplicable a todas las operaciones
de leasing en general) establece que la arrendataria es la responsable del dao
que pueda causar el bien, desde el momento que lo recibe de la locadora. Es
ms, dicha norma dispone que los bienes materia de leasing sean cubiertos
mediante plizas contra riesgos susceptibles de afectarlos o destruirlos. Ser la
empresa de leasing quien defina las condiciones mnimas de dicho seguro.

Qu beneficios presenta el leasing inmobiliario en comparacin con

una compraventa de inmueble?
Podra citarse como un beneficio de esta norma que, en una compraventa de
inmueble, resuelto el contrato por incumplimiento de pago del comprador, el
vendedor debe iniciar un proceso judicial de desalojo el cual suele ser extenso y
engorroso. Esto cambia con el Decreto Legislativo No. 1177 pues, para los
contratos que se suscriban conforme con esta norma, se crea un Procedimiento
nico de Ejecucin de Desalojo contra quien se encuentre ocupando el inmueble,
con plazos muy expeditivos y estrictos. Por ejemplo, vencido el plazo para
contestar la demanda de desalojo, con la contestacin o sin sta, el Juez debe
sentenciar en un plazo mximo tres das hbiles bajo responsabilidad. La norma
enfatiza que la invocacin de la carga procesal no exime al Juez de su
responsabilidad por incumplimiento del plazo previsto.
El desalojo en plazos muy cortos resulta un importante beneficio para las
empresas deleasing quienes podrn contar un proceso que les permita una ms
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rpida recuperacin del inmueble en caso de resolucin contractual y no

restitucin del inmueble.

Hasta qu punto el leasing inmobiliario no es lo mismo que el crdito

hipotecario o es que acaso son lo mismo?
Son figuras distintas. En el crdito hipotecario, el banco facilita los recursos
econmicos necesarios para que el comprador adquiera la propiedad del
inmueble. El vendedor transfiere la propiedad del inmueble a favor del comprador,
pero al operar la transferencia se hipoteca el inmueble a favor del banco, para que
ste ltimo tenga una garanta en respaldo de los recursos que facilit al
comprador en esta operacin.
En el leasing inmobiliario, la propiedad del inmueble la detenta la empresa
de leasing. El arrendatario financiero solamente ser propietario si es que cumple
con el pago del monto total financiado y ejerce la opcin de compra establecida a
su favor.

Qu sucedera en el caso de que el inquilino no cumple con las

cuotas mensuales propias del leasing inmobiliario? Asimismo, en el
caso en el que el inquilino no quiera comprar el inmueble despus de
un tiempo, qu ocurrira?
Si el arrendatario financiero no cumple con el pago de las cuotas de leasing, por
dos o ms meses consecutivos, la empresa de leasing tendr derecho a terminar
anticipadamente el contrato y a solicitar el desalojo segn el procedimiento nico
creado por esta norma. Todo ello, sin perjuicio de las consecuencias jurdicas de la
resolucin contractual como la aplicacin de penalidades, el pago de la totalidad
de las cuotas pendientes de vencimiento, intereses y hasta la indemnizacin que
corresponda, de ser el caso.
En el leasing inmobiliario, como en cualquier arrendamiento financiero, el
arrendatario financiero no se encuentra obligado a ejercer la opcin de compra. La
opcin de compra es un derecho potestativo que puede ser ejercido o no por el
arrendatario financiero. En caso no ejerza la opcin de compra, el arrendatario
financiero estar obligado a devolver el inmueble al vencimiento del plazo del
contrato de leasing.

Fuente:

http://facultad.pucp.edu.pe/derecho/blog/el-regimen-de-promocion-delarrendamiento-para-vivienda-bajo-la-lupa-del-derecho-civil-entrevista-a-alfredosoria/

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Lo que debes saber sobre los

nuevos contratos de
arrendamiento para vivienda
El fin de semana se public la Ley que establece el rgimen de promocin del arrendamiento
para vivienda. La norma, aprobada mediante Decreto Legislativo N 1177 (sbado, 18 de julio
de 2015), tiene por finalidad reducir el dficit habitacional en nuestro pas.
En esta nota daremos cuenta de las tres modalidades contractuales previstas, y sus
principales caractersticas; as cmo puede ejercerse la opcin de compra (lo ms publicitado
en los medios), dejando para una siguiente entrega la explicacin del proceso nico de
ejecucin de desalojo creado por la norma.

1. Qu contratos se prevn en este rgimen?

Se prevn tres tipos de contratos: a) de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda; b)
de arrendamiento con opcin de compra de inmueble destinado a vivienda; y, c) de
arrendamiento-financiero de inmueble destinado a vivienda.
De estos tres, solo los dos ltimos pueden permitir que el arrendatario se convierta en
propietario. Adems, los dos primeros podrn ser celebrados, en calidad de arrendador, por
cualquier persona natural o jurdica, pero el ltimo solo por una empresa del sistema
financiero.
Estos contratos se celebran por escrito, mediante el uso de formularios que consignarn sus
trminos y condiciones esenciales, los derechos y obligaciones de las partes, as como las
causales de desalojo que les resultan aplicables, adems de la informacin necesaria para el
adecuado control fiscal. Igualmente, debern registrase en el Registro Administrativo de
Arrendamiento para Vivienda (RAV).

2. En qu consiste el contrato de arrendamiento de inmueble destinado a

vivienda?

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Por el contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda, el arrendador se obliga a

ceder temporalmente al arrendatario el uso de un inmueble de su propiedad, para destinarlo
nica y exclusivamente a vivienda, por cierta renta convenida y por un plazo pactado. De no
indicarse plazo, se entender que es de un ao contado desde la legalizacin notarial del
formulario respectivo.
Se celebra por escrito, nicamente con el Formulario nico de Arrendamiento de inmueble
destinado a vivienda (FUA). Este formulario ser obligatoriamente inscrito en el RAV,
quedando a voluntad de las partes su inscripcin en el Registro de Predios de la SUNARP.

3. En qu consiste el contrato de arrendamiento de inmueble destinado a

vivienda con opcin de compra?
En el contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con opcin de compra, el
arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un inmueble de su
propiedad, para destinarlo a vivienda, por el pago de la renta convenida y de los conceptos
complementarios (por ejemplo, mantenimiento, servicio de agua, seguro por riesgo de
prdida). Este contrato debe fijarse, por un plazo determinado, al final del cual, el arrendatario
tiene el derecho de ejercer la opcin de compra del inmueble.
Se celebra por escrito, nicamente con el Formulario nico de Arrendamiento con Opcin de
Compra de inmueble destinado a vivienda (FUAO), en el que debe consignarse, segn
cronograma, el precio de la opcin de compra del inmueble.
El FUAO, y su prrroga de ser el caso, debe ser inscrito obligatoriamente en el Registro de
Predios de la SUNARP y caduca un mes despus del vencimiento del contrato. La vigencia de
dicha inscripcin impide la inscripcin de actos de disposicin del inmueble o que afecten el
derecho de opcin de compra del arrendatario, el mismo que tiene prelacin respecto de
cualquier carga o gravamen registrada con posterioridad a la celebracin del FUAO.

4. En qu consiste el contrato de leasing de inmueble destinado a vivienda?

El arrendamiento-financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda es un contrato por el
cual el arrendador financiero financia el acceso del arrendatario al uso de un inmueble para
destinarlo a vivienda, mediante el pago de cuotas peridicas y con opcin a favor del
arrendatario de comprar dicho bien por un valor pactado. A efectos de financiar el acceso al
uso de un inmueble destinado a vivienda, el arrendador financiero, quien deber ser una

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empresa del sistema financiero autorizada por la SBS, adquiere la propiedad del inmueble
para ceder su uso al arrendatario.
Este contrato se debe celebrar por escrito, mediante el Formulario nico de Arrendamiento Financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda (FUAL), en el que debe consignarse el
precio de compra del inmueble en caso el arrendatario ejerciera dicha opcin. El FUAL deber
inscribirse obligatoriamente en el Registro de Predios de la SUNARP y caduca un mes
despus del vencimiento del contrato.

5. Intervencin y competencia de los notarios

La norma establece que se requerir intervencin de un notario para los siguientes casos: a)
certificacin de firmas en los formularios, b) expedicin de copia certificada de los formularios,
c) certificacin de firmas ante la prrroga del contrato, d) remisin de copia certificada de los
formularios al RAV, y, e) extender el acta notarial protocolizada o de la escritura pblica.
El notario tendr la obligacin de verificar la identidad de las personas que suscriban los
formularios, mediante el Sistema de Identificacin por Comparacin Biomtrica. Asimismo, es
responsable de enviar al RAV los contratos as como llevar un registro extraprotocolar de los
formularios cuyas firmas haya certificado, de tal manera que obre en su poder un original del
formulario. En dicho Registro extraprotocolar se anotar en orden cronolgico la fecha de
suscripcin, los intervinientes y la fecha de remisin del documento al RAV.
Se establece que, en defecto de notario, se puede acudir al juez de paz letrado. Y que es
competente el notario (o juez de paz letrado) del distrito o provincia donde se encuentra
ubicado el inmueble arrendado.

6. Cmo se ejerce la opcin de compra?

Para ejercer la opcin de compra en algunas de las dos modalidad que lo permiten (el
contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda o el contrato de leasing de
inmueble destinado a vivienda), el arrendatario debe haber cumplido con el pago de las rentas
mensuales, conceptos complementarios e intereses, segn se indique en el FUAO o el FUAL,
segn corresponda.
Adems, deber haber pagado el precio de compra pactado, en la cuenta de abono sealada
por el arrendador, segn el cronograma contenido en el formulario respectivo. Ello deber ser
comunicado al arrendador, siendo necesaria la carta notarial en el contrato de arrendamiento

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de inmueble destinado a vivienda, a fin de suscribir la minuta de compraventa respectiva. En

esta modalidad, adems, el notario podr solicitar, a pedido de cualquiera de las partes, el
bloqueo de la partida registral del inmueble hasta que se inscriba el acto de transferencia de
propiedad, adjuntando copia de la minuta correspondiente.

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