Note expresse

N 76 mai 2010

Lhabitat la Martinique :
un march sous contrainte(s)
Soutenu par des politiques publiques incitatives, le march du logement a suivi une volution favorable sur longue priode. Sous leffet
dune forte demande, due la croissance dmographique rapide des annes 80 et 901, le parc rsidentiel sest amlior aussi bien
quantitativement que qualitativement. Toutefois, la satisfaction des besoins en matire de logements se heurte une contrainte
foncire majeure due lexigut du territoire, une consommation du foncier insuffisamment planifie (absence de politique foncire)
et une concurrence accrue entre les acteurs (notamment les promotions en dfiscalisation libre). La part du logement social a ainsi
dclin au cours de la dcennie 2000, alors que paralllement la proportion de la population ligible a augment. Llaboration dune
politique foncire volontariste et les dispositions prises en faveur du logement social sont un pralable pour rtablir un quilibre du
march et rpondre la demande en termes quantitatif et qualitatif.

I - UN DEVELOPPEMENT DE LOFFRE AU DETRIMENT DU LOGEMENT SOCIAL

Aprs la priode de croissance des annes 80 et 90, la Martinique a achev sa transition dmographique et tend se rapprocher du
modle occidental caractris par le vieillissement de la population, la dcohabitation et la monoparentalit, cette dernire tant
dailleurs plus prononce quau niveau national. La croissance de la population est ainsi estime +0,6 % en moyenne par an entre
1999 et 2006, soit un niveau comparable celui de la mtropole (+0,7 %). Cette modration a permis dattnuer la pression sur la
demande de logement sur la priode rcente. Le nombre de logements augmente un rythme proche de celui des mnages, soit
+2,3 % par an contre +2,4 % pour le nombre de mnages, sur la priode 1999 - 2006. Cette progression est toutefois moins vive que
celle observe au cours de la priode 1990-1999 (+2,9 % en moyenne par an).
Evolution du parc de logement du nombre de mnages
et de la population aux diffrents recensements
Logements

Mnages

Population

30%

22,8%

20%

16,9%

25%

24,9%

Structurellement, la Martinique comptait 181 050 logements2 en

2006, soit environ 25 000 de plus quen 1999. La part des
habitations prcaires (habitations de fortune et cases
traditionnelles) se rduit. Elles ne reprsentent plus que 3,0 %
des rsidences principales en 2006 contre 6,1 % en 1999.

1968-1974

1975-1981

1982-1989

6,0%

1990-1998

16,3%

1,1%

26,3%

9,4%
19,3%

0%

1,5%

13,7%

5%

5,7%

10,8%

10%

13,5%

15%

Laccroissement du parc a permis une amlioration globale de la

qualit des logements, ainsi 7,2 % des rsidences principales
ont moins de 2 ans et 33,7 % ont t construites entre 1990 et
2003.

4,3%

1999-2006

Source: Insee - Recencement de la population

Un ralentissement de la construction ds 2000

Par rapport la dcennie 90, les annes 2000 se caractrisent par un ralentissement dans la production de nouveaux logements.
De 1994 1999, les autorisations de construire comme les
Attestations de conformit lectrique
attestations de conformits lectriques taient favorablement
nombre de logements
6 000
orientes, avec des progressions respectives de 6,6 % et 3,4 %
en moyenne par an. A partir de 2000, ces mmes indicateurs se
5 000
replient de lordre de -1,5 % et -3,2 % en moyenne par an. Une
4 000
nette reprise est toutefois perceptible en 2005 (+18,1% sur un
3 000
an) pour les attestations de conformit lectrique.
2 000
1 000

08
20

06

07
20

20

04

03

02

01

00

99

98

97

05
20

20

20

20

20

20

19

19

19

95

96
19

19

94

0
19

Cette amlioration de loffre en fin de priode peut tre

rapproche de la mise en place du dispositif de dfiscalisation
Girardin, mais elle ne permet pas de retrouver un niveau proche
de la production antrieure lanne 2000.

Source: Consuel

Entre 1982 et 1990, la population martiniquaise a progress de 9,4 % contre 1,1 % entre 1975 et 1981. Le principal gnrateur de besoins en
logement nest plus la croissance dmographique mais la rduction de la taille des mnages du fait de la dcohabitation.
2
Recensement 2006 de lINSEE

 d la chute dans la construction de logements sociaux

Les autorisations de permis de construire montrent que si la construction de logements collectifs reste prpondrante (52,6 % en
moyenne sur la priode 1994-2007), elle est nettement oriente depuis 2000 vers le logement collectif priv au dtriment du parc de
logements sociaux. Au 1er janvier 2008, le parc locatif social comptait 26 505 logements mais, depuis 2000, sa progression ralentit du
fait de la diminution de -7,6 % par an des autorisations de construire du secteur. Aussi, la part des logements sociaux livrs (LLS et
LLTS) au sein des rsidences principales3 ne reprsente plus que 0,4 % en 2006 contre 1,0 % en 1999. Les dispositifs dincitations
fiscales ont favoris la construction dans le secteur libre au dtriment de la construction de logements sociaux en raison de la pression
quils ont exerc sur les prix du foncier et les cots de la construction partir de 2005. Cependant, la chute de la construction de
logements sociaux, bien antrieure 2005, ne peut tre entirement attribue lessor de la construction dans le logement libre. La
Martinique se distingue dans ce domaine par rapport aux autres DOM4.
Logements sociaux livrs (LLS et LLTS)

Autorisations de construire: logements collectifs

2 500

Secteur priv

Secteur social

1600
1400
1200

2 000

1000
1 500

800
600

1 000

400
500

200
0

0
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Source: DDE - SITADEL - Mairies - Traitement ADUAM

Source: Socits HLM

Selon les professionnels du secteur social, la rduction de la production de logements sociaux tient labsence de politique globale
damnagement et labsence de politique de matrise du foncier. En Martinique, le fond rgional damnagement foncier urbain
(FRAFU) est peu sollicit en comparaison des autres DOM et les fonds mis en place par les contributeurs restent faibles en volume au
regard des besoins de foncier urbain qui font dfaut.

qui cre une distorsion de loffre locative par rapport la demande.

La chute de la production de logements sociaux a t concomitante avec laccroissement de la proportion de la population sous le seuil
de bas revenus5. Ainsi en 2006, 19,8 % de la population martiniquaise se situait en dessous de ce seuil contre 15,1 % en 2001. En
consquence, le nombre de mnages ligibles au logement social a continu crotre entre 2001 et 2006. En 2006, 700 logements
sociaux ont t attribus alors quenviron 9 000 demandes taient en attente, c'est--dire que moins dune demande sur dix a t
satisfaite. Cette situation tient la pauprisation des mnages les plus modestes. Ces derniers ont vu leur niveau de vie stagner, voire
dcrotre, malgr la revalorisation des minima sociaux. De plus, malgr un dveloppement prononc de lemploi au cours des 15
dernires annes, la multiplication des formes particulires demploi6 conduit une augmentation du nombre de travailleurs bas
revenus7. Aujourdhui, la demande non satisfaite de logements sociaux est estime entre 8 000 et 10 000 logements, soit 8 11 % des
mnages. Laugmentation du nombre de personnes ges, faibles revenus, devrait dans les prochaines annes amplifier la tendance.

II - LACCOMPAGNEMENT DU MARCHE
Pour rpondre lampleur et la diversit de besoins, lEtat intervient
sur le march du logement la fois sur loffre et sur la demande. La
mise en place des aides la pierre, regroupes dans la ligne
budgtaire unique (LBU), contribue la construction neuve de
logements sociaux, lamlioration de lhabitat, laccession la
proprit et la rsorption de lhabitat insalubre.

Evolution compare des aides la pierre

et des aides la personne (en millions d'euros)
Aides la Personnes (ALF et ALS)

Aides la Pierre (LBU)

120
100
80
60

Ce dispositif est complt des aides la personne qui sont verses

par la Caisse dAllocation Familiale. Deux types de prestations
peuvent tre attribues : lallocation logement caractre familial

40
20
0
2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Source: Caisse d'allocation familiale - DDE

Selon le recensement de lInsee, le parc de rsidences principales est compos de 130 844 logements en 1999 et 152 998 en 2006.
En 2005, le nombre de logements locatifs sociaux autoriss atteint ainsi 4,5 % du total des logements en Martinique contre 25 % en Guadeloupe,
36 % en Guyane et 13 % la Runion.
5
Le seuil de bas revenu atteint 7 394 euros par an en 2006 en Martinique, soit un revenu mensuel de 616 euros.
6
Les formes particulires demploi regroupent les emplois aids, les contrats dure dtermin ou temps partiel, les stagiaires, les intrimaires et les
apprentis.
7
Les ingalits aux Antilles Guyane : dix ans dvolution Insee - mai 2009
4

(ALF) ou lallocation logement caractre social (ALS). Les aides la personne sont environ deux fois suprieures aux aides la pierre.
En moyenne, entre 2000 et 2008, 87 millions deuros ont t verss par an aux mnages contre 47 millions aux organismes de
logement social (OLS), pour laide la pierre. Les aides la personne ont progress un rythme particulirement rapide (+6,9 % par
an). Au total, pas moins de 134 millions deuros ont t attribus par an par lEtat.
Paralllement aux aides la pierre, des dispositifs dincitations fiscales ont t crs afin de favoriser lemploi et le dveloppement
conomique. Dans le cadre de la Loi de programme pour lOutre-mer, la construction ou la rhabilitation de logements donne droit
une rduction dimpt sur le revenu (IR) aux personnes physiques ralisant ces investissements. Ce dispositif permet galement une
dduction du montant des investissements sur le rsultat imposable des entreprises soumises limpt sur les socits (IS). Ce
dispositif ne prvoyait aucune disposition pour le secteur social. Ces investissements se sont donc naturellement ports vers le secteur
libre. Le systme bancaire a galement accompagn le financement du logement libre. Lencours des crdits l'habitat (1,9 milliard d
fin 2009) est la principale composante de l'endettement des mnages, son volution est reste dynamique jusqu fin 20088. A
linverse les concours consentis aux organismes de logement social subissent une dgradation ds 2004, corrle la baisse de la
production de nouveaux logements.
Evolution croise du taux de croissance des crdits l'habitat
des OLS* et du nombre de logements sociaux livrs

(tous tablissements confondus)

Taux de croissance des encours de crdits l'habitat (OLS*)

18%
16%

15,8%
13,6%

12%
11,9%

10%
8%

9,1%

8,9%

6%

6,9%
5,8%

4%

5,6%

5,6%

4,4%

4,3%

Crdits l'habitat

14%

2%
0%
1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

1 400

8%

1 200

6%

1 000

4%

800

2%

600

0%

400

-2%

200

-4%

2009

Source: IEDOM

Logements sociaux livrs (LLS et LLTS)

10%

LLS et LLTS

Taux de croissance des encours de crdit l'habitat

0
1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

*OLS: Orgamisnes de logement social

2006

2007

2008

Source: IEDOM - Societs HLM

Pour enrayer la baisse de la construction au sein du secteur social, des propositions et des pistes de rformes se sont traduites par
llaboration de diffrents textes lgislatifs et rglementaires, notamment la LODEOM. Les principales propositions portent sur
lintroduction des crdits logement dans un dispositif lgislatif, la mise en place dun outil foncier et lorientation de la dfiscalisation
vers le logement social.

III - DE MULTIPLES CONTRAINTES

La raret du foncier et son prix constituent une premire contrainte

Terrain btir en diffus

Lotissement

100

80

60

40

20

20
05

20
04

20
02

20
03

20
01

20
00

19
98

19
99

19
97

19
96

19
95

19
94

19
92

0
19
93

Une offre foncire constructible limite et, dans une moindre mesure,
la spculation immobilire ont contribu au renchrissement des prix
du foncier9. Laugmentation des prix du foncier amnag tient
galement au renforcement des contraintes du plan de prvention
des risques naturels (PPR) et aux surcots gnrs par les frais de
raccordement en matire dassainissement et le respect des normes
environnementales.

Prix des terrains btir au m

19
91

Le manque de foncier amnag un prix stabilis constitue un frein

de premier ordre la construction de logements. Linsularit, les
contraintes topographiques et la concurrence entre acteurs psent
sur la disponibilit des terrains et renchrissent leurs prix. Labsence
de stratgie foncire na pas permis daugmenter loffre de parcelles
pour quilibrer le march et limiter linflation des prix des terrains
durant la priode dexpansion de la promotion immobilire.

Source: DGI - ADUAM

Entre 1999 et 2005, les prix ont fortement progress, en hausse annuelle de 15,5 %, contre 4,2 % entre 1991 et 1998. Les prix des
terrains en lotissement (+29,6% en moyenne par an) se sont envols en raison de laccentuation des charges de viabilisation et de la
raret des parcelles. Cette hausse des prix sest accompagne dune baisse des transactions. Lanne 2000 est ainsi une anne
charnire, qui marque la fois la chute de production des logements sociaux et lacclration du rythme de la hausse des prix du
foncier.

A fin dcembre 2009, les encours de crdits lhabitat des mnages ne progressaient plus que de 4,3 % sur un an.
Le mme phnomne a t observ en mtropole ou dans les autres pays europens, pour ces derniers indpendamment de la mise en place de
dispositif de dfiscalisation.
9

Une plus forte valeur ajoute dans le secteur du logement mais une production qui
plafonne
A partir de 2000, le march du logement est devenu fortement
dpendant du march immobilier priv. Entre 2000 et 2006, les
valeurs ajoutes du secteur du BTP et des activits immobilires
progressent ainsi respectivement de + 6,1 % et + 3,4 % par an en
moyenne, lanne 2004 marquant une acclration, avec le soutien
des dispositifs de dfiscalisation (loi Girardin).

Evolutions croises de la valeur ajoute des activits immobilires

et du nombre d'attestation du Consuel dlivres
VA activit immobilire (prix constant)

Attestations de conformit lectrique

900 000

5 500

850 000
800 000

5 000

750 000
700 000

600 000

4 000

550 000
500 000

3 500

450 000
400 000

3 000

19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07

Le renforcement de la valeur ajoute des activits immobilires na

pas entran daugmentation significative du nombre de logements.
De 2004 2007, le nombre dattestations de conformit lectrique
augmente de 2,5 % par an contre 6,6 % pour la valeur ajoute des
activits immobilires. Les avantages fiscaux ont incit les
investisseurs acheter des logements des prix de plus en plus
levs, sans pour autant accrotre dans la mme proportion le
nombre de logements produits.

4 500

650 000

Source: Insee, comptes conomiques - Consuel

Ltroitesse du march et le renchrissement continu des matires premires ont entran une hausse des cots de construction. Une
tude rcente10 indique que les prix des matriaux de construction, dont lacier, ont fortement augment entre 2004 et 2008. Sur cette
priode, le prix du bton a augment de 27,6 %, les agrgats suivent une progression globale de plus de 50 % et le prix du sable
passe de 7,5 euros la tonne 15,4 euros la tonne. Dans la priode de surchauffe , le secteur du logement social, dont les
rglementations dappels doffre sont plus restrictives, sest ainsi trouv moins rmunrateur que le segment libre pour les
entreprises du secteur.

Des lacunes dans la gestion de la ressource foncire

Les carences dans la planification et lutilisation doutils de matrise foncire se sont traduites par une rarfaction des disponibilits
foncires. De plus, la prise en compte de latlas des risques11, partir de 2001, a ajout une contrainte supplmentaire en amplifiant le
phnomne damenuisement des zones constructibles. Lensemble de ces facteurs a mis mal la production de logements sociaux. Les
bailleurs sociaux se sont ainsi retrouvs exclus du march en raison de leurs contraintes de cots de production et de labsence de
disponibilits foncires amnages des prix abordables.

IV - PERSPECTIVES UNE REDEFINITION DE LA POLITIQUE DU LOGEMENT

NECESSAIRE POUR SAUVEGARDER UN SECTEUR CLEF DE LECONOMIE
Comme dans de nombreux dpartements, la crise du logement sest accentue la Martinique ces dernires annes. Lamlioration de
la situation passe par une redfinition et une mobilisation des politiques publiques mieux quilibre entre logement social et logement
libre. Les orientations choisies doivent sattacher offrir une rponse quantitative et qualitative aux demandeurs de logement et
lutter contre lhabitat insalubre pour mieux favoriser linsertion sociale et conomique des mnages en difficult. La mise aux normes
parasismiques des habitations existantes constitue une contrainte supplmentaire propre au dpartement.
Dans ce contexte, la mobilisation dun vritable outil de planification est un pralable. En ce sens, le Conseil Gnral de la Martinique
pilote une tude de prfiguration dun tablissement public foncier local (EPFL). Toutefois, la fragilisation de la situation financire des
collectivits reprsente un obstacle la mise en place dun tel outil. La LODEOM a cr pour sa part une nouvelle mesure fiscale pour
favoriser le logement social. Il sagit dune transposition du principe de portage, dune part aux logements locatifs sociaux classiques
(LLS) et aux logements sociaux PLS (prts locatifs social), dautre part aux rsidences de services pour les personnes ges.
La relance du secteur est devenue autant un enjeu social quconomique, tant donn son poids dans lconomie et ses effets sur les
autres secteurs du commerce et des services.

10

Etude du march martiniquais du foncier et de limmobilier, COBATY - janvier 2008

La publication en 1999 de l'atlas des risques naturels tabli par le bureau de recherches gologiques et minires (BRGM) a fait prendre conscience du
grand nombre de personnes et de biens concerns en cas de catastrophe naturelle en Martinique. Inondations, phnomnes littoraux, mouvements de
terrain, sismes, volcanisme, cyclones peuvent avoir des consquences catastrophiques pour la population et le dveloppement de l'le. Il a donc t
ncessaire pour l'Etat d'engager en concertation avec les collectivits territoriales une relle politique de prvention adapte au contexte local. Les
arrts prfectoraux davril et novembre 2004 ont rendu opposables des plans de prventions des risques (PPR) sur lensemble de la Martinique.
11

Directeur de la publication : Y. BARROUX Responsable de rdaction : P. LA COGNATA Rdaction : M. ROVELA-MARTHELY

Editeur et imprimeur : IEDOM
Achev dimprimer : mai 2010 Dpt lgal : mai 2010 ISSN 1952-9619