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09/12/2016

CalculeoRetornodoInvestimentoLanamentosImobilirios

ComoCalcularoRetornodoInvestimentoemLanamentos
Imobilirios

Quandodigoquesou
engenheirocivil,muitosamigos

aproveitamparamequestionarseelesdevemounoinvestiremumapartamentoqueestsendovendidona
planta.Arespostaparaessaperguntadeveserseparadaemdoiscasosbemdistintos:

Vocvaicomprarparamorarouparainvestir?

Searespostaforparamoraresevocgostoudoprodutoedopreo,aprincipaldicanestecasoverificara
competnciaquantoaocumprimentodeprazosesolidezfinanceiradaconstrutora.Issopodeserconferido
emvisitasaoutrosempreendimentosdaempresa,conversandocomantigosclientes,tempodeatuaono
mercado,consultasaosserviosdeproteoaocrdito(SerasaouSPC,porexemplo).Essasdicasesto
maisdetalhadasnoterceiroitemdonossooutroartigosobreos3fatoresdeuminvestimentodesucessoem
imveisnaplanta.Prefironoopinarsobreaquestodoprodutoedopreoporquesocritriossubjetivose
muitoparticularesquandosetratademoradia.Sevocsonhaemterumapartamentocomumagrandesala
comlavaboouquesejaprximoaoseutrabalho,talvezissotenhaumvalorpessoalquetefaapagarum
preoacimadamdia.
Sevocpretendecomprarparainvestir,adicaquevaleummilhodedlares:detalhefinanceiramente
suaestratgia!Investiraplicarrecursosnaexpectativadeganharmaisdoquesecolocoue,paraisso,
vocprecisasimularseuscustosepotenciaisreceitasdemodoaavaliarindicadoresqueteajudemadecidir
seoinvestimentodeveounoserrealizado.Essamodelagemdofuturotemsuasimprecisesporque
ningumpodegarantiroqueacontecernofuturo(vocnosabecomoaeconomiadopasestarouseo
mercadoficarsuperofertado2ou3anosapsadeciso),masumprocessofundamentalparauma
decisojustificadaecomriscosmitigados.
Podemosclassificaroinvestimentoemapartamentosnaplantadeacordocomaformaemquevocpretende
recuperarseucapital:pelaVendaoupelaRenda.
Sevocpretendealugaroimvelnasuaconclusoesebeneficiardasreceitasdelocao,vocest
investindoemumempreendimentoparaarendaeasuaanlisefinanceiraprecisadeindicadorescomo
oCapRate,sugerimosaleituradesseartigoespecfico.
Casoseuobjetivosejavenderoimvelassimqueaobratermina,vocestarfazendouminvestimento
imobilirioparaavenda.Nestecaso,vamosteensinaragoraautilizaralgunsindicadoreserealizaressa
anlisedeformabastantecompleta.

FERRAMENTASNECESSRIAS
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OindicadorintuitivamentemaisutilizadooResultado,quemuitagentechama(prepotentemente)de
lucro.Prefirochamarderesultadoporque,apriori,vocnosabeseonegciodarlucroouprejuzo.Seu
clculoasimplesequaode[Resultado]=[Receitas][Custos].Pararaanlisenoclculodoresultado
umadasprincipaiscausasdefrustraesdosinvestidoresporqueesseindicadorcego.Issosignificaque
elenocompletoparaatomadadedeciso.
Paracomplementaraanlise,podemoscontarcomaajudadeoutrosdoisindicadores:
Margemsobreinvestimento:calculadapelasimplesdivisodoresultadopelovalorinvestido.
Exemplo:voccomproupor80evendeupor100,seuresultadofoi20esuamargemfoi25%(20/80).
Elaimportanteparasaberoquantoseucapitalvalorizouemcomparaocomoquefoiinvestido.Se
eutefalarqueeufizumnegcioquemedeuumresultadodeR$100mil,vocpodeacharquefoi
bastantedinheiro,masseeutedisserqueutilizeiR$5milhesparaconseguirmargemde2%o
resultadonoparecetoimpressionante.
TaxaInternadeRetorno(TIR):temosumartigoexplicandoesseconceitonosdetalhesentreoutros
conceitosbsicosdefinanasparaanlisedeinvestimentosimobilirios.Masoquevocprecisasaber
queataxaderetornoexplicaocomportamentodonossoinvestimentoaolongodotempo.Seeute
disserqueaqueleinvestimentoacimaquetemmargemde2%levou1anoparaseconcretizar,vocvai
acharorendimentode2%aoanomedocreMasseeutedisserquelevouapenas1msisso
representaumataxadequase27%aoanoessaoportunidadecomeaaficarinteressante.

ANLISEDOINVESTIMENTOCOMCASOPRTICO!
Agoraquejteapresentamosaimportnciadeumaestratgiafinanceiraesuasferramentasos
indicadoresvamosmodelarprojetandotodososcustosereceitasdeumcasoprticodeinvestimentode
imvelnaplantaaolongodotempo.
Vamosspremissasbsicasadotadas:
Aestratgiaseresumeemcomprarumapartamentonaplantaemjunho/2015(duranteolanamentoe
antesdoinciodasobras)evendlonaentregadaschaves2anosdepois
OpreodemercadodoapartamentodeR$600.000,00esseseropreoquevamosconsiderarna
vendafuturadoimveletambmopreopedidonostanddevendas(ouseja,noestamos
considerandovalorizaonoperodo)
Consideraremosqueos3fatoresdeuminvestimentodesucessoemimveisnaplantaforam
atendidos,isto,oprodutoatrativo,opreosernegociadocomdescontoeaincorporadorauma
empresasria.
Nestaanlise,simularemos3cenriosdiferentesparapodercompararamelhoropo:
1Cenrio:Oapartamentoserpagoatravsdesinalde10%+parcelasdeobraquesomam+10%
corrigidaspeloINCC(ondicedeinflaodaconstruo),sendoos80%restantesfinanciadosna
entregadaschaves(comjurosdefinidosmaisadiante).Comesseplanodepagamentodopreo,foi

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oferecidoumdescontode10%dopreo,portantooapartamentoterseupreodenegociaoemR$
540mil
2Cenrio:Pagamentode100%doapartamentoparceladoduranteaobra.Comoessacondiode
pagamentomaisfavorvelincorporadora,foipossvelobter20%dedescontonopreo,portantoo
seuvalorparaestecenrioserR$480mil
3Cenrio:Pagamento100%vistadoapartamentoantesdoinciodasobras.Esseocenriomais
agressivoearriscadoparaocomprador,portantoconsideraremosumdescontode30%nopreoque
passaraserR$420mil.

Definidosaestratgiaeostrscenriosestudados,vamosaopassoapassodamodelagemfinanceira.
UtilizeiaferramentaMSExcelparameajudarnascontasqueseresumemem6passosparacalcularos
indicadoresdedesempenhodaqualidadefinanceiradesseinvestimento,soeles:
1.EstimarIndicadoresMacroeconmicos
2.EstimarCustosdeAquisioeCondiesdePagamento
3.EstimarCustosRelacionadosComaAquisio
4.EstimarManutenoMensal
5.EstimarosDadosdaVenda
6.CalcularoFluxodeCaixaeAnalisarIndicadoresdeDesempenho

PASSO#1)ESTIMAROSINDICADORESMACROECONMICOS
Quandoseprojetaumfluxofinanceiro,vocprecisaestimaralgunsndicesdeinflaoquesoutilizadosna
atualizaodoscontratos,correodeparcelasdefinanciamentoesaldodevedor.Qualquertcnicapara
chutarquantoserainflaomdianosprximos24mesesimprecisa,sugiroutilizarobomsensocom
basenasuapercepodefuturooudeespecialistaseconmicos.Nestasoluodecasoadotaremos:
IGPM:9,00%a.a.sernossondiceprincipalderefernciadeinflao
INCC:9,00%a.a.ndicedepreosdaconstruocivil,utilizadoparacorrigirparcelasduranteaobra
TR:1,0%a.a.taxareferencialdoBancoCentralutilizadanaatualizaodeparcelasde
financiamento.

PASSO#2)ESTIMAROSCUSTOSDEAQUISIOEDEFINIRFORMASDEPAGAMENTO
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Nestaetapadamodelagem,precisamosretomarasinformaesdefinidasnoscenrios,oquadroabaixo
resumeascondiesdoCenrio1,lembrandoque:
Sinalaprimeiraparceladopreoaserpaga,queocorrenaassinaturadocontratocoma
incorporadora.
Parcelasdeobrasopagasduranteaconstruo(24meses,nesteexemplo)eserocorrigidaspor1%
dejurosaomsepeloINCC(paraoscenrios2e3)
Valorfinanciadoomontanteobtidocomumbancoparapagarosaldodevedorcomaincorporadora
naentregadaschaves.NoBrasilolimitemximodestaparcelade80%dopreo.NoCenrio1,esse
financiamentoserpagoem30anos(360meses)corrigidospelaTR+9%dejurosaoano.

PASSO#3)ESTIMAROSCUSTOSRELACIONADOSCOMAAQUISIO
Estegrupodedespesasoquecostumapegarinvestidoresinexperientesdesprevenidos.Socustosque
aparecemnoprocessodecompradoimvelequeocorretor/incorporadorasempreseesquecemdeavisar
osclientes.Soeles:
ITBI:impostosobretransmissodebensimveis,pagoparaaprefeituraevariaentre2%e3%.No
nossocaso,adotamos2,0%.
Escritura:ocustoderegistrodocontratodecompraevendanocartriodeimveis,essencialpara
garantirapropriedade
Certides:vocirprecisardevriosdocumentosparaoregistrodaescritura,entreelescertides,
cpiasautenticadasdedocumentospessoais,etc.ColocamosumaverbadeR$150paracobriressas
despesas
Advogado:inserimosumcustodeR$200bembaixocomumaconsultadeumadvogadopara
analisarosdocumentoseverificarseaconstrutoranotemnenhumaclusulaabusivaquete
prejudique.Noobrigatrio,masaltamenterecomendado.

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PASSO#4)ESTIMAROSCUSTOSCOMAMANUTENODOIMVELNOVO
Vocdeveestarseperguntando:sevouvenderoapartamentologoapsaentrega,porqueprecisoestimar
essecusto?Arespostasimples,comaentregadaschaves,humperododeformalizaodavendada
incorporadoraparavoccomassinaturadetermoseregistrodedocumentos.Duranteessaetapaeat
vocencontrarumnovocomprador,todasasdespesasdoimvelseroporsuaconta,entreelas:
TaxadecondomnioeIPTUestimadosemR$600eR$120,respectivamente.
Limpezamensalconsideramos1diriadeR$150mensalpagaumafaxineira(vocnovaiquerer
mostraroapartamentosujoparaumpotencialcomprador,certo?)
Contadeguaeluzmesmosemconsumo,asconcessionriascobramumatarifamnima.

QuerdizerqueoapartamentoVAZIOcustaR$920porms?Podeatcustarmaisporquenocoloquei
custoscomprodutosdelimpezaenemreposiodealgumapeaquebrada(maaneta,torneira,pintura).
Estimamos3mesesapsaschavesparavocconcluiravendaereceberodinheirodoprximocomprador.

PASSO#5)ESTIMARARECEITACOMAVENDAECUSTOSCORRELATOS
ApesardeanunciarseuapartamentoporR$600mil,umaboapartedessevalornovirparavocporquea
vendaimplicaemcustoscomo:
Propagandaemarketing:annciosemsitesenojornaldacidade,estimadosemR$300
Corretagem:supondoquevocvendacomaajudadeumcorretordeimveisquecustaemmdia5%
dovalordoimvel
Impostoderenda:vocaindaterdepagar15%sobreolucroimobilirio(preodevendamenosos
custosdesenbolsados).
Nota:Antesdevocmequestionarporquenoconsidereinenhumavalorizaodopreodoapartamento
almdosR$600mil,explicoque,dadoocontextodasituaoeconmicaqueoBrasilestpassandono

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momentoemqueescreviesseartigoemquepreosandamdeladoouatcaem,resolvimanteroimvel
nessepatamar.umcritrioadotadonasituaodehoje,masnodevesertomadocomoabsoluto.

PASSO#6)CALCULAROFLUXODECAIXAEOSINDICADORESDEDESEMPENHO
Essaapartemaisimportanteeexigeumconhecimentodemodelagemfinanceira.Cadacustoereceitaso
calculadoscomaspremissasadotadasemcadamsanalisadoe,apartirdessascontas,extraiseos
indicadoresparafornecerumaanlisemuitomaisricadoinvestimentoaserrealizado.
Nesseestudodecaso,osresultadosobtidosforamcolocadosnogrficoetabelaaseguir:

LembraqueeufaleiqueoCenrio3eraomaisarriscado?Pois,comomaioresretornosimplicamem
maioresriscos,foiesseocenriomaislucrativoparaoinvestidordesteapartamento.
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Sermesmo?
Comeandoporaquelasbarrasvermelhasnogrficoabaixodalinhaqueindicazeroresultado,elasmostram
otamanhodoprejuzoreal(descontandoainflao)queosCenrios1e2apresentaram(R$92mileR$
84mil)eolucromedocredoCenrio3(R$17mil).
AmargemeaTIRsficarampositivas,emesmoassimpequenas,noCenrio3.UmaTIRrealde1,7%ao
anomenosdoseconsegueemumaaplicaofinanceiracomooCDBnosbancosdevarejo.
Querfazerascontasvocmesmo?EntobaixeanossaplanilhaemMSExceleanaliseseusinvestimentos!

CONCLUSES
Tudoissoquerdizerqueinvestirnaplantanobom?
Antesdevociniciarumacrticadizendoqueminhacontaesterrada,quevoctrabalhah30anoseos
imveisnuncadeixaramdesubirpelomenos10%aoano,vejacomoavaliaraprojeodefluxodecaixa
eliminamuitasdvidasederrubamitosecrenasenraizadaseminvestimentosemimveis,comoimvel
moedaforte,imveluminvestimentosegurooucomprasporimpulso.
Imveispodemsermuitoarriscadoseumaboaanlisefinanceiraajudaaconfirmarprincpioscomo:
Quantomaiorodescontomelhorparaoinvestidor,briguesempreporele!
Pagaravistasempreocaminhomaisseguro(Cenrio3)eseendividarsempreomaisarriscado
(Cenrios1e2)
Nopodemosdesconsiderarnenhumcustonaanlise,correndooriscodeperdertodaamargemde
ganhoouvalorizaoparajuros,documentos,comissesouimpostos(comoaconteceuemtodosos
cenriosanalisados)
Imveis,sejamprontosouemconstruo,podemsimserexcelentesinvestimentos,desdequeapresentem
umembasamentofinanceiroquesuportesuadecisodeinvestir.Sesuasprevisesdereceitasedespesas
demonstraremumretornoadequado,issopodeindicarumaoportunidade.Casonomostrem,porqueseguir
adiante?
Sevocgostoubastantedessetipocompletodeanlisefinanceiradeinvestimentoseseinteressaemter
umaferramentadessecalibre,aguardequeestamospreparandoumcontedoexclusivosobreesse
assunto!

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