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Paguemenosimpostossobrelocaodeimveis!

LucroRealvs.LucroPresumidovs.PessoaFsica:quala
formamaiseficientedepagarimpostossobrelocaode
imveis?
Vocjfezconfusoousentiuumainseguranadesconfortvelcomrelaoaopagamentodeimpostos
sobrereceitadealuguis?Sevocachaqueestpagandomuitoimpostoequerconheceroutrasopesde
recolhimento,esteartigoparavoc!
QueoBrasilopasdosimpostos,todosnsjsabemos.Mashtantosnomes,siglas,dataseformasde
recolherostributosqueessemardeopesepossibilidadesacabacriandocaminhosondeospagamentos
deimpostossomaisbrandos.Dseonomedeplanejamentotributriodefiniodeestratgiaparaum
recolhimentoeficienteelcitodeimpostos.
Nesseartigo,vouavaliar3formasderecolhimentodeimpostosparaocasoexclusivoderecebimento
delocaesdeimveisdeformaadefiniraestruturafinanceiramentemaiseficiente:
AbrirumaEmpresa/PessoaJurdicanoLucroReal:quandoosimpostossocalculadosapartirdo
lucrocontabilizadopor[receitas][despesas]deumaempresa
AbrirumaEmpresanoLucroPresumido:quandoosimpostossocalculadosapartirdeuma
estimativadolucroporumpercentualdareceitadeumaempresa
ManterosimveisnaPessoafsica:quandoosimpostossocalculadosparaimveisregistradosem
pessoasfsicas.
Umamigomeexpsumcasointeressanteebastantecomumquetalvezvocconheaalgumasituao
parecida.Afamliadelehaviainvestidoemvriosimveisparalocaoaolongodotempoebuscavama
estruturamaiseconmicaparareceberaslocaesdosimveisqueestavamtodosregistradosemnomedo
av.
Ocontadordelesugeriuacriaodeumaempresa(pessoajurdicanaformadesociedadelimitadapor
cotas,afamosaLTDA)queseriaanovaproprietriadetodososimveis.Elejustificouqueorecolhimentode
impostossobreessepatrimniofamiliarseriabemmenor.Emcontrapartida,comumnovoCNPJcriado,
haveriaalgumasobrigaeserotinasquequalquerempresapossui(comomensalidadedoescritriocontbil,
registrodeatasnajuntacomercial,enviosdigitaisdedocumentosfiscais).
Paraajudaressemeuamigoeteajudar,vouresolveressecasodetalhadamenteemcimadas3opesque
acabeidecitar(lucroreal,presumidoepessoafsica).Dividiasoluoem4tpicos:
1.Levantamentodeinformaessobreoimvelereceitadelocao
2.Previsodasprincipaisdespesascomaadministraodobem
3.Levantamentodosimpostos,formasdeclculoealquotas
4.Clculodaestruturamaiseficientedentrodas3opes.
Nota:osvaloresdealquotasaquidiscutidosvalemsomenteparalocaesdeimveisprprios(novalem
paravendadeimveis,porexemplo),almdissopodemseralteradosaqualquermomentopelogoverno.
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Valetambmumaressalva:eunosoucontador,apenasestouavaliandoopontodevistafinanceirodas
opesdisponveisderecolhimentodeimpostos.Consultesempreumprofissionalemcinciascontbeispara
confirmaressesvaloresatualizados.

SOLUODOCASO
Antesdecontinuar,precisogarantirquevocentendabemdoisconceitosquegeramconfuso.Onosso
objetivoaquimaximizarolucro,certo?
ERRADO!Dopontodevistacontbil,olucroumnmeroutilizadoparaquantificarseusganhosecalcularos
impostos.Nossoobjetivomaximizarageraodecaixaqueoquantodedinheirovaisobrarpravocno
fimdodia.Lucrocontbilegeraodecaixaquasenuncabatempordiversosmotivoscomoconvenes
noclculoeitensdesconsiderados.Nasoluodocasoissovaificarmaisbvio.

1.DADOSDOIMVEL

Parasimplificar,vamosimaginarquemeuamigopossuiumterrenocomtrsgalpesindustriaisconstrudose
cadaumlocadoporR$50.000/ano(R$4.166,66/ms).
Parainiciaressaanlise,precisamosanotaralgunsnmerosimportantes:
Valorcontbildoterreno:ocustohistricoregistradodoterreno,tambmchamadodebook
value.Noconfundacomovalorvenaloucomvalordemercado!Nesseexemplovamosconsiderarum
terrenodeR$1.000.000,00
Valorcontbildaconstruo/benfeitorias(excetoterreno):ocustohistricodasobrasque
formaramasedificaesconstrudas.Noentramnessesvaloresamanuteno,apenasocustoda
construonovaeeventuaisreformas.Nesseexemplo,vamosconsiderarumaconstruoquetotalizou
R$1.500.000,00
Valortotalimobilizado:simplessomadoterrenocomconstruo,R$2.500.000,00nestecaso.
Receitaanualcomlocaes:3galpesxR$50mil=R$150.000,00
Depreciao:esseumnmeroexpressoemporcentagemouemanosquerepresentaavidatilde
umbem.AReceitaFederalpermitequeempresasdeduzamanualmentedoseulucro4%dovalor
contabilizadoemconstruesebenfeitoriasporquepressupequeaedificaotemumavidatilde25
anos(1/25=0,04=4%).Assim,apsofimdavidatil,obemnovalermaisnadaparaa
contabilidade.

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2.PRINCIPAISDESPESAS
Osegundogrupodeinformaesqueprecisamosconsiderarsoasdespesascomaoperaodosimveis,
isto,comaadministraodopatrimnioqueconsisteem:
Manutenoemelhorias:sopequenosreparosqueuminquilinopodesolicitarcomovazamentode
tubulao,goteiranotelhadooumanutenodacaixadgua.Hmuitadiscussosobrequemdeveria
arcarcomessetipodedespesa,massemprevaisobraralgumacoisaparaoproprietrio.Aquivamos
estimaremR$1.500,00porano
Despesascomvacncia:socustosquevoctemduranteatrocadeinquilino,comopagamentode
taxadecondomnio,limpezadoimvel,cortedegrama,pinturadasparedes,etc
MensalidadedoEscritriocontbil:aoperaocontbildaempresabastantetrabalhosae
burocrtica,almdeprepararasdemonstraesfinanceirasdaempresa(balanopatrimonial,
demonstraoderesultado,demonstraodasmutaesdopatrimniolquidoedemonstraode
fluxodecaixa)ecalcularosimpostos,vocprecisardeumcontadorparaenviarinformaes
peridicasobrigatriasparaogovernocomoEFD,SPED,FCONT,DIPJ,DACON,DIMOBemaisuma
sriedesiglasquetalvezvocnuncatinhaouvidofalarConsideraremosumamensalidadedeR$
600/ms
Custoscomimobilirias:muitoraro(etrabalhoso)vocconseguiralugarumimveldiretamente
parauminquilinosemaindicaodeumaimobiliria.Elascostumamcobrar1aluguel+5%dosdemais
paragerirocontratodelocao(cobrana,anncios,preparaodocontrato,etc.).Vamosestimar
nessecaso5%dareceitabruta.
Customensalcommateriaisdeescritrio:Soitensquegeralmentenosesquecemosquegastamos
comopapel,caneta,tintadaimpressora,correios,cpiasautenticadas,reconhecimentodefirmas,
etcVamosestimaremR$200/ms.

3.IMPOSTOS

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Essaaseomaissignificativadanossaanlise:osimpostos!Vamosentendercomofuncionaacobranae
asalquotasdecadaumdeles:
Impostossobreareceita:socobradosindependentementesevoctemlucroouprejuzo.
PIS:1,65%(quandoadotadoLucroReal)ou0,65%(quandoadotadoLucroPresumido)sobrea
receitabrutadelocao
COFINS:7,60%(quandoadotadoLucroReal)ou3,00%(quandoadotadoLucroPresumido)
sobreareceitabrutadelocao
ImpostossobreoLucro:socalculadossobreolucrorealoupresumidodaempresa
IRPJ:oimpostoderendadepessoajurdicatemalquotade15%sobreolucroehumadicional
de+10%sobreolucroquesuperarosR$240mil/ano
CSLL:9%sobreolucro
IRPF:ImpostodeRendadePessoaFsicacalculadosobreareceitadelocaodescontadas
algumasdespesasqueexplicareilogomais.Ovalordesseimpostoomesmodaquelatabela
progressivadoimpostoderendaquepagamosmensalmenteedeclaramosemabrildoanoseguinte.
Vouutilizarovalorde27,5%queaalquotamximaparaquemrecebeacimadeR$56mil/ano
(aproximadamente).

4.CLCULODASDEMONSTRAESDERESULTADOS
AmelhormaneiradepreverosimpostosapagarsimularumDRE(declaraoderesultadodoexerccio)
queumresumodoclculodoresultadocontbil(sejalucroouprejuzo)considerandotodasasreceitas,
despesaseimpostos.
OprimeiroDREquevamossimularodoLucroReal,combasenasinformaesenmerosqueexpus
acima.Oresultadoestnoquadroabaixo:

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Precisamosinterpretarumnicodadonessequadro:aGeraodecaixa,aqualrepresentaoquantode
dinheirosobrounamodosinvestidores.DosR$150.000recebidos,apsopagamentodasdespesase
impostos,sobraramR$103.339eforampagosR$27.561emimpostos(18,37%dareceitabrutadelocao).
Repareque,comocomenteinoincio,oLucroLquidonobateucomaGeraodeCaixaporconta
daDepreciao.ADepreciaofoideduzidadoresultadocomosefosseumadespesa,maselanoocorreu
defatocomodesembolsodedinheiro.
AgoravamosavaliarasimulaodoDREparaoLucroPresumido,oqualter2diferenassignificativas:
AsalquotasdoPISmudamde1,65%para0,65%edoCOFINSde7,60%para3,00%
OLucroantesdosimpostos,antescalculadocomo[Receitas][Despesas],passaasercalculado
comoumamultiplicaodaReceitaBrutaporumfator,quenocasodeLocaesde32,0%

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ntidocomoaGeraodeCaixacresceucomaadoodoLucroPresumido,subindoparaR$113.905eo
pagamentodeimpostosdescendopara11,33%dareceita.
Porltimo,vamosavaliarcomoseriaseessemesmoimvelestivessegerandoreceitaparaumapessoa
fsicaaoinvsdeumapessoajurdica(empresa).
Lembrandoque,quandoumimvelestregistradonapessoafsica,nohdepreciaoenemmensalidade
doescritriocontbil.Quantosdeduesdedespesas,aReceitaFederalexplicaque:
Podemserexcludosdovalordoaluguelrecebido,quandooencargotenhasidoexclusivamentedolocador,
asquantiasrelativasa:
impostos,taxaseemolumentosincidentessobreobemqueproduzirorendimento
aluguelpagopelalocaodeimvelsublocado
despesaspagasparacobranaourecebimentodorendimentoe
despesasdecondomnio.
(Lein7.739,de16demarode1989,art.14art.50INSRFn15,de2001,arts.12e22)
Istosignificaquevocpodedescontardareceitadelocaoasdespesasreferentesvacncia(IPTU,taxa
decondomnioeastaxasdaimobiliria),masnopoderdescontarcustoscommateriaisdeescritrioe
manutenodoimvelparacalcularoimpostoapagar.
Vamosvernasimulaocomoessasdiferenassecomportamcomaalquotamaisalta:

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Oimpostoderendacobradonalocaoparaimveisnapessoafsicaacabousendoomaiscruelcomo
bolsodoinvestidor,consumindo26,03%dareceitaegerandoapenasR$99.050,00decaixa.
Vejaogrficoabaixoqueresumeastrsformasdeserecolherosimpostossobreareceitadealuguis:

Issosignificaquevaleapenaabrirumaempresaepassarosimveisdapessoafsicaparaajurdica?
Calma
Antesdeligarparaocontadoreabriraempresanajuntacomercial,precisamoscalcularoscustosdepara
iniciarumanovaempresa,transferirosimveisparaelanocartrioepagaroImpostosobreTransmissode
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BensImveis(ITBI)queumimpostomunicipalcobradoemcadatrocadeproprietrio.Vamosestimaros
custoscomocartrioem0,25%,oITBIem2,00%eaaberturadaempresaemR$2.500,00.

Comaeconomiagerada,nonossocaso,deR$14.855porano(geraodecaixadolucropresumidoem
comparaopessoafsica),seriamnecessriosquase4anos(47meses)paravalerapenatodoesse
trabalho.Sevocpensaemficarcomessesimveispormaistempodoque4anos,abriraempresauma
opovlida.

MASSERQUEOLUCROPRESUMIDOVALEAPENASEMPRE?
Pararesponderessapergunta,vousimularcomoficariaageraodecaixaparaumimvelqueteriaum
custocontbildeR$50.000paraoterrenoeR$1.200.000paraoimvel,comreceitaanualdeR$75.000:

Vejaquecurioso,nestecasoquemvaleuapenafoioLucroReal
EseoimveltivesseumcustohistricodeR$100milparaoterrenoeR$400milparaaconstruocom
receitadeR$30milanuais:

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Noteque,apesardeteramaioralquotadeimpostos(25,67%),aopodemanternapessoafsicafoiamais
econmica!
Aconclusoqueeuquerochegarquenohumarespostapadroquandosetratadeplanejamento
tributrio.Vocprecisabuscarasoluomaiseficienteparaoseucasoparticulareconsiderartodosos
passosecustosdoprocesso.
ComojfazemosemtodososartigosdoRExperts,solucionamosessecasocomumaplanilhadeMSExcel
evamosdisponibilizlaparadownloadsemnenhumcusto.Assimvocalterarvaloresparaadaptaraoseu
casoespecfico:

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Esperoqueesseartigoajudeavoctomardecisesmaiseficientes.Sealgoficouconfusoouvocnotenha
entendidoalgumapassagem,mandenosumemailoucomenteaquiembaixo.

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