No. 2.

- CONTRATO DE COMPRAVENTA
DE FRACCIN DE BIEN INMUEBLE URBANO
DEFINICIN,
La; definicin del trmino dominio que proporciona el diccionario de la Real
Academia de la Lengua, es la siguiente: Poder que alguien tiene de usar y
disponer de lo suyo. En cuanto al dominio pleno, plantea que es: el que rene la
totalidad de facultades que las leyes reconocen al propietario de algo."
Concepto de contrato de compraventa: Contrato por cuya virtud una persona se
obliga a entregar a otra una cosa, con la finalidad de transmitir su dominio, a
cambio de que esta entregue un precio cierto en dinero o signo que lo presente.
(Federico Puig Pena).
*' La compraventa es un contrato por virtud del cual uno de los contratantes
llamando vendedor, se obliga a transferir la propiedad de una cosa o la titularidad
de un derecho a otro llamado comprador, quien est obligado a pagar un precio
cierto y en dinero. (Bernardo Prez Fernndez del Castillo).
FUNDAMENTO LEGAL
1. Por el contrato de compraventa el vendedor trasfiere la propiedad de una cosa
y se compromete a entregarla, y el comprador se obliga a pagar el precio en
dinero. (Artculo 1790 del Cdigo Civil).

2. Conservar la cosa hasta su entrega (Art. 1809 del Cdigo Civil).

3. Entregar la cosa vendida en el tiempo, lugar y modo convenidos (Art. 1809
del Cdigo Civil).
4. Est obligado al saneamiento de la cosa vendida (Art. 1543 del Cdigo
Civil).
5. Debe garantizar al comprador la pacfica y til posesin de la cosa vendida
al comprador (Art. 1809 del Cdigo Civil).
6. Debe pagar los gastos de la entrega de la cosa (Art. 1824 del Cdigo Civil).
LAS OBLIGACIONES PREVIAS PARA EL OTORGAMIENTO DEL CONTRATO
DE COMPRAVENTA SON LAS SIGUIENTES:
1. Identificacin de los comparecientes, mediante cedulas de vecindad, pasaporte
o testigos de conocimiento, segn corresponda (Art. 29, numeral 4, del Cdigo de
Notariado);
2. Acreditacin del derecho de propiedad del vendedor, mediante testimonio o
certificacin registral (Art. 460 y 1794 del Cdigo Civil) si se trata de un inmueble,
si es de un bien mueble debe acreditarse la propiedad conforme la naturaleza del
mismo (por ejemplo si es un vehculo automotor; mediante el ttulo de propiedad
del mismo; si es un electrodomstico, se requerir la factura, etc.). El negocio ha
de ser licito y posible (Art. 1251 del Cdigo Civil), debe definirse la cosa a vender y

el precio (Art. 1791 del Cdigo Civil). (Artculo 20 de la Ley del Organismo
Judicial).
3. Tener a la vista la autorizacin municipal para la desmembracin de la finca
original y formar la nueva con la fraccin (ver Ley de Parce parcelamientos
Urbanos, Decreto 1427 del Congreso de la Repblica).
4. Tener a la vista el plano de registro de la desmembracin, el cual debe estar
autorizado, de preferencia, por un Ingeniero Civil, colegiado activo El plano debe
tener adherido el timbre del Colegio de Ingenieros del valor respectivo.
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
Pagar el precio, en el da, lugar y forma estipulados en el contrato (Art. 1825 del
Cdigo Civil).
Si la compra es a plazos, deber satisfacer los intereses pactados durante el
tiempo que medie entre la entrega y la amortizacin del precio pactado (Art. 1826
del Cdigo Civil).
Recibir la cosa (Art. 1830 del Cdigo Civil).
Pagar los gastos que se refieren a la escrituracin (Art 1324 del Cdigo Civil).
OBLIGACIONES POSTERIORES AL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA e
IMPUESTOS
1) Razonar el titulo justificativo de la propiedad del bien inmueble objeto del
contrato (Art. 36 del Cdigo de Notariado);
2) Remisin de testimonio especial al Director del Archivo General de
Protocolos, dentro del plazo de los 25 das hbiles siguientes a su
otorgamiento, satisfaciendo el valor de timbres fiscales de Q.0.50 por hoja y
lo correspondiente al timbre notarial, que es el 2 por millar, es decir, Q30.00
(0.002 x Q15,000.00).
3) Extender testimonio a la parte interesada, con su duplicado, satisfaciendo
previamente el Impuesto al Valor Agregado, conforme lo establecido en el
Art. 57, del Dto. 27-92 del Congreso de la Repblica, Ley del Impuesto al
Valor Agregado. El impuesto se puede pagar de tres maneras:
a) Mediante la adhesin de timbres fiscales equivalentes al valor del
impuesto a pagar;
b) Mediante el pago realizado a travs del formulario SAT 2083, en el que
conste el registro del pago en efectivo realizado en algn banco del
sistema; y
c) Mediante el uso de maquina estampadora, la cual imprime una
constancia de pago parecido a una estampilla, si bien esto ltimo ya no
se usa.

4. Presentar el testimonio con su duplicado al Registro General de la Propiedad,

para efectos de su respectiva inscripcin, Art. 69 del Cdigo de Notariado y 1125
del Cdigo Civil.
5. Remitir avisos de traspaso a la Direccin de Catastro y Avalu de Bienes
Inmuebles (DICABI), en el Ministerio de Finanzas Publica y al Catastro Municipal
correspondiente, dentro del plazo de 15 dial hbiles posteriores al otorgamiento de
la escritura (Art. 38 del Cdigo del Notariado, modificado no expresamente por la
Ley del Impuesto nico Sobre Inmuebles, Decreto 15-98 del Congreso de la
Repblica); En el caso especifico de compraventa de fraccin de bien inmueble,
$e debe, remitir el aviso hasta el momento en que cuente con el numero de finca,
v folio y libro de la nueva finca que se ha registrado.
6. Extender copia simple legalizada al vendedor, para su archivo y control
7. Cobro de honorarios, conforme arancel (Art. 109, literal c) del Cdigo Notariado.
En el presente caso, el cobro seria de Q.400.00 de base, mas el 8% sobre el valor
del contrato (Q. 15,000.00 x 0.08 = Q. 1,200.00), decir, Q.400.00 + Q1, 200.00 =
Q.1, 600.00.
UN RUBRO PARA OBSERVACIONES
Nota: La base legal para que firme a ruego de las partes un testigo, se
encuentra en el Art. 29, numeral 12, y tambin en el Art. 52 del Dto. 314 del
Congreso de la Repblica, Cdigo de Notariado. Debe tenerse presente la
diferencia de esta clase de testigos, con respecto a los de conocimiento
(Art. 29, numeral 4 del mismo Cdigo) e instrumentales (Art. 42, numeral 3
y 44, numeral 2, de dicho cuerpo legal, y que se utilizan para el caso de
testamentos, donaciones mortis causa y la revocacin de los mismos).
Para la compraventa de fraccin de finca rustica no es necesaria la
autorizacin municipal. Y gula numero 27 de Calificacin Registral, del
Registro de la Propiedad.
El plano lo puede elaborar un Ingeniero Civil, Arquitecto o Ingeniero
Agrnomo, conforme el Artculo. 1131, numeral 1 , del Cdigo Civil.
Con relacin al testimonio especial Debe tenerse presente que, si la parte
vendedora es una empresa o entidad cuya actividad es la construccin o
venta de inmuebles, incluyendo terrenos con o sin construccin, la
enajenacin deber documentarse en escritura pblica, para los efectos
registrales. En cuanto al impuesto se pagara en la factura por la venta y en
la fecha en que se emita esta. El monto del impuesto la identificacin de la
factura, se deben consignar en la razn final del testimonio de la escritura
traslativa de dominio. Todo lo anterior con base en lo establecido en el Art.

57, del Dto. 27-92 Congreso de la Repblica, Ley del Impuesto al Valor
Agregado
La base legal para extender copia simple legalizada al comprador, se
encuentra en el Art. 73 del Dto. 314 del Congreso de la Repblica, Cdigo
de Notariado Art. 5, numeral 6, del Dto. 37-92 del Congreso de la
Repblica, Ley del impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado
Especial para Protocolos