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d) Extincin
Las sanciona el art 529 CC: Los derechos de uso y habitacin se extinguen por
las mismas causas que el usufructo y adems por abuso grave de la cosa y de la habitacin.
Es decir, slo aade a las causas de extincin del usufructo la especfica de abuso
grave.

VI. EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO EN LA LEY

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Si bien ya se conoce la frmula desde hace algn tiempo, ha sido en los ltimos
aos en los que esta modalidad de concesin de inmuebles en rgimen de disfrute a
tiempo compartido, ha adquirido un especial auge, sobre todo con fines tursticos.
Este auge ha dado lugar a mltiples abusos que fueron motivo de preocupacin
en la Unin Europea, al carecer la mayora de los pases miembros de regulacin sobre la materia. Esta preocupacin se reflej en la directiva 94/47 CEE del Parlamento
Europeo y del Consejo de 26 de octubre de 1994, relativa a la proteccin de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisicin de
un derecho de utilizacin de inmuebles en rgimen de tiempo compartido.
La Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turstico y normas tributarias, acoge, como explica
en su exposicin de motivos, todas las medidas adoptadas en la directiva 94/47 CEE.
Esta Directiva ha sido derogada por la Directiva 2008/122 CE, y con el fin transponer sta, as como la incorporacin de la Ley 42/1998 con las adaptaciones que
requiere dicha norma comunitaria, ha sido promulgada la Ley 4/2012, de 6 de julio,
que deroga la anterior Ley 42/98 y regula no slo los contratos de aprovechamiento
por turno de bienes de uso turstico, sino tambin los contratos de adquisicin de
productos vacacionales de larga duracin, de reventa y de intercambio

1. Precisiones terminolgicas
Como la Ley 42/1998, la Ley 4/2012 evita el trmino multipropiedad, por inadecuado y equvoco.
En efecto, si bien no todas las formas de aprovechamiento compartido de un
inmueble se constituyen con las caractersticas de un derecho real y aunque se conciba como un derecho real, es evidente que hacer creer propietario a quien ostenta
un derecho de uso por tiempo limitado es inducirle a una confusin, ya que el derecho que ostenta dista en mucho de lo que normalmente se pueda entender por ser
propietario.
Probablemente por esta razn el art. 23.4 LAT afirma que el derecho real de aprovechamiento por turno no podr en ningn caso vincularse a una cuota indivisa de
la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad

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2. Concepto
El art. 2 define el contrato de aprovechamiento por turno como aquel de duracin
superior a un ao en virtud del cual un consumidor adquiere, a ttulo oneroso, el derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante ms de un perodo
de ocupacin.Y segn el art. 23.1.2 atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con
carcter exclusivo, durante un perodo especfico de cada ao, consecutivo o alterno,
un alojamiento susceptible de utilizacin independiente por tener salida propia a la
va pblica o a un elemento comn del edificio en el que estuviera integrado y que
est dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, as como
del derecho a la prestacin de los servicios complementarios. La facultad de disfrute
no comprende las alteraciones del alojamiento ni de su mobiliario. El derecho de
aprovechamiento por turno podr constituirse como derecho real limitado o con
carcter obligacional.

3. Naturaleza jurdica
Si bien la cuestin de la naturaleza jurdica de la llamada multipropiedad ha sido
debatida ampliamente por la doctrina, la Ley 4/2012, como ya hizo la Ley 42/1998,
opta por la posibilidad de configurar el derecho como real o personal.
De este modo, el aprovechamiento por turnos vendr configurado por regla general como derecho real transmible (art. 23.4 LAT); ahora bien, vendr configurado
como derecho personal, segn lo establecido en el art. 23.6 cuando dice que Los
contratos de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada, que
tengan por objeto ms de una de ellas, se anticipen o no las rentas correspondientes
a algunas o a todas las temporadas contratadas, y cualesquiera otras modalidades
contractuales de duracin superior a un ao, que sin configurar un derecho real
tengan por objeto la utilizacin de uno o varios alojamientos para pernoctar durante
ms de un periodo de ocupacin, quedarn sujetos a lo dispuesto en este Ttulo, sin
perjuicio de lo prevenido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y en la legislacin general de proteccin del consumidor, es decir, los
regula como una variante de los arrendamientos de temporada.

4. Constitucin del rgimen de aprovechamiento por turnos

A) Elementos personales
Vienen integrados por un lado por el promotor o constituyente del rgimen de
aprovechamiento por turnos y de otro por el adquirente.
El rgimen de aprovechamiento por turno deber ser constituido por el propietario registral del inmueble. Para poder hacerlo, segn el art. 25, deber previamente:
a) Haber inscrito la conclusin de la obra en el Registro de la Propiedad y haberla
incorporado al Catastro Inmobiliario. En el caso de que la obra est iniciada, deber
haber inscrito la declaracin de obra nueva en construccin.
b) Cumplir con los requisitos establecidos para ejercer la actividad turstica y disponer de las licencias oportunas.
c) Haber celebrado el contrato con una empresa de servicios, salvo que el propietario haya decidido asumirlos directamente.

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d) Haber concertado los seguros o las garantas a que se refiere el art. 28, as como,
en su caso, las garantas por daos materiales por vicios o defectos de la construccin previstas en la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de
cantidades anticipadas en la construccin y venta de viviendas, y sus normas de
desarrollo.

B) Elementos reales
A tenor de lo dispuesto en el art. 23.2 El rgimen de aprovechamiento por turno
slo podr recaer sobre un edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectnicamente diferenciado. Todos los alojamientos independientes que lo integren,
con la necesaria excepcin de los locales, deben estar sometidos a dicho rgimen.
Ser necesario que el conjunto tenga, al menos, diez alojamientos. Se permite, no
obstante, que un mismo conjunto inmobiliario est sujeto, al tiempo, a un rgimen
de derechos de aprovechamiento por turno y a otro tipo de explotacin turstica,
siempre que los derechos de aprovechamiento por turno recaigan sobre alojamientos concretos y para perodos determinados. En este caso el edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectnicamente diferenciado deber adecuarse tanto a
la normativa relativa al rgimen de aprovechamiento por turno como a la normativa
del tipo de explotacin que corresponda.

C) Elementos formales
Se constituir mediante su formalizacin en escritura pblica, y se inscribir en el
Registro de la Propiedad. Al otorgamiento de la escritura deber concurrir la empresa que haya asumido la administracin y prestacin de los servicios, salvo manifestacin expresa del propietario de que son por l asumidos directamente.
Los notarios no autorizarn una escritura reguladora de un rgimen de aprovechamiento por turno y los registradores no lo inscribirn mientras no se les acredite
el cumplimiento de los requisitos exigibles conforme a lo precedente, ni tampoco
sin el cumplimiento de las exigencias de forma y de contenido mnimo del contrato
previstas en el art. 30.

5. Duracin
La duracin del rgimen ser superior a un ao y no exceder de cincuenta aos,
a contar desde la inscripcin del mismo o desde la inscripcin de la terminacin de
la obra cuando el rgimen se haya constituido sobre un inmueble en construccin
(art. 24.1).

6. Promocin y venta de los derechos de aprovechamiento

por turno
A) Promocin
Tiene un deber de informacin general, prevenido en el art. 18 LAT, as: El empresario informar al consumidor, de acuerdo, en su caso, con la normativa de consumo,
sobre cmo puede solicitar informacin genrica y gratuita acerca de las previsiones

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contenidas en esta Ley, as como de los derechos que le asisten ante los organismos
y profesionales oficiales siguientes: las oficinas de turismo, el Instituto Nacional del
Consumo, los organismos de las Comunidades Autnomas competentes en materia
de turismo y consumo, las oficinas municipales de consumo, los registradores de la
propiedad y los notarios. En esta informacin se indicar la direccin y el telfono
de los organismos y profesionales ms prximos al lugar donde se encuentre el bien
de uso turstico objeto del contrato de aprovechamiento por turno, as como del
contrato de reventa o de intercambio sobre este bien.
Asimismo tiene un deber de informacin precontractual regulada en el art. 9 LAT,
el cual dispone que con suficiente antelacin a la prestacin del consentimiento por
el consumidor a cualquier oferta sobre un contrato de aprovechamiento por turno
de bienes de uso turstico, el empresario deber facilitarle informacin precisa y
suficiente, de forma clara y comprensible, mediante el formulario de informacin
normalizado, que ser facilitada, con carcter gratuito, por el empresario en papel o
en cualquier otro soporte duradero que sea fcilmente accesible para el consumidor. Dicha informacin se redactar en la lengua o en una de las lenguas del Estado
miembro en que resida el consumidor o del que este sea nacional, a su eleccin,
siempre que se trate de una lengua oficial de la Unin Europea. Si el consumidor es
residente en Espaa o el empresario ejerce aqu sus actividades, el contrato deber
redactarse adems en castellano y, en su caso, a peticin de cualquiera de las partes,
podr redactarse tambin en cualquiera de las otras lenguas espaolas oficiales en
el lugar de celebracin del contrato. El empresario podr publicar ntegramente la
informacin precontractual en la pgina web de la empresa, o en la pgina web
de una asociacin profesional o empresarial de su eleccin, siendo responsable de
su permanente actualizacin y debiendo mantener operativa dicha pgina mientras
dure la comercializacin de los derechos objeto de esta informacin.

B) Venta
Los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turstico, se formalizarn por escrito, en papel o en otro soporte duradero, y se redactarn, en un tamao
tipogrfico y con un contraste de impresin adecuado que resulte fcilmente legible,
en la lengua o en una de las lenguas del Estado miembro en que resida el consumidor
o del que este sea nacional, a su eleccin, siempre que se trate de una lengua oficial
de la Unin Europea. Si el consumidor es residente en Espaa o el empresario ejerce
aqu sus actividades, el contrato deber redactarse adems en castellano y, en su caso,
a peticin de cualquiera de las partes, podr redactarse tambin en cualquiera de las
otras lenguas espaolas oficiales en el lugar de celebracin del contrato.
Adems, en el contrato figurar la identidad, el domicilio y la firma de cada una de
las partes, y la fecha y el lugar de celebracin del contrato. Las clusulas contractuales correspondientes al derecho de desistimiento y a la prohibicin del pago de anticipos sern firmadas aparte por el consumidor. El contrato incluir, asimismo, un formulario normalizado de desistimiento en documento aparte. El consumidor recibir
al menos una copia del contrato con sus anexos en el momento de su celebracin.
La informacin precontractual facilitada al consumidor, debidamente firmada por
ste, formar parte integrante del contrato y no se alterar a menos que las partes
dispongan expresamente lo contrario o cuando los cambios se deban a circunstan-

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cias anormales, imprevisibles y ajenas a la voluntad del empresario y cuyas consecuencias no se hubieran podido evitar pese a toda la diligencia empleada. Estos cambios se comunicarn al consumidor, en papel o en cualquier otro soporte duradero
fcilmente accesible para l, antes de que se celebre el contrato y debern constar
explcitamente en ste.
Adems, en el contrato celebrado por toda persona fsica o jurdica en el marco de
su actividad profesional se expresarn, al menos, los siguientes extremos:
1. Los datos de la escritura reguladora del rgimen, con indicacin del da del
otorgamiento, del notario autorizante y del nmero de su protocolo, y los datos de
inscripcin en el Registro de la Propiedad.
2. Referencia expresa a la naturaleza real o personal del derecho transmitido,
haciendo constar la fecha en que el rgimen se extinguir.
3. Identificacin del bien inmueble mediante su referencia catastral, descripcin
precisa del edificio, de su situacin y del alojamiento sobre el que recae el derecho,
con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato,
con indicacin de los das y horas en que se inicia y termina.
4. Expresin de que la obra est concluida o se encuentra en construccin. En este
ltimo caso, habr de indicarse: a) Fase en que se encuentra la construccin. b) Plazo
lmite para la terminacin del inmueble. c) Referencia a la licencia de obra e indicacin
y domicilio del Ayuntamiento que la ha expedido. d) Fase en que se encuentran los
servicios comunes que permitan la utilizacin del inmueble. e) Domicilio indicado por
el adquirente donde habr de notificrsele la inscripcin de la terminacin de la obra
y la fecha a partir de la cual se computar la duracin del rgimen. f) Una memoria de
las calidades del alojamiento objeto del contrato. g) Relacin detallada del mobiliario y
ajuar con que contar el alojamiento, as como el valor que se le ha atribuido a efectos
del aval o del seguro a los que se refiere el artculo 25.2. h) Referencia expresa a dicho
aval o seguro, con indicacin de la entidad donde se ha constituido o con quien se ha
contratado y que el mismo podr ser ejecutado o reclamado por el adquirente en el
caso de que la obra no est concluida en la fecha lmite establecida al efecto o si no se
incorpora al alojamiento el mobiliario establecido.
5. El precio que deber pagar el adquirente y la cantidad que conforme a la
escritura reguladora deba satisfacer anualmente, una vez adquirido el derecho, a la
empresa de servicios o al propietario que se hubiera hecho cargo de stos en la
escritura reguladora, con expresin de que se actualizar con arreglo al ndice de
Precios de Consumo que publica el Instituto Nacional de Estadstica, o a la forma
de actualizacin establecida por las partes. Tambin se har expresin del importe
de los impuestos que, conforme a lo establecido en la presente Ley, lleva aparejada
la adquisicin, as como una indicacin somera de los honorarios notariales y registrales para el caso de que el contrato se eleve a escritura pblica y se inscriba en el
Registro de la Propiedad.
6. Servicios e instalaciones comunes que el adquirente tiene derecho a disfrutar
y, en su caso, las condiciones para ese disfrute.
7. Si existe o no la posibilidad de participar en servicios de intercambio de perodos de aprovechamiento. Cuando exista esta posibilidad, se expresarn los eventuales costes.

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8. Expresin del nombre o razn social, con los datos de la inscripcin en el Registro Mercantil en el caso de que se trate de sociedades, y el domicilio:
a) Del propietario o promotor.
b) Del transmitente, con indicacin precisa de su relacin jurdica con el propietario o promotor en el momento de la celebracin del contrato.
c) Del adquirente.
d) De la empresa de servicios.
e) Del tercero que se hubiera hecho cargo del intercambio, en su caso. Este tercero, si es una persona jurdica, deber tener sucursal abierta e inscrita en Espaa.
9. Duracin del rgimen, con referencia a la escritura reguladora y a la fecha de
la inscripcin de sta. Si el inmueble est en construccin, con referencia a la fecha
lmite en que habr de inscribirse el acta de terminacin de la obra.
10. Expresin del derecho que asiste al adquirente a:
a) Comprobar la titularidad y cargas del inmueble, solicitando la informacin del
registrador competente, cuyo domicilio y nmero de fax constar expresamente.
b) Exigir el otorgamiento de escritura pblica.
c) Inscribir su adquisicin en el Registro de la Propiedad.
11. El domicilio o direccin electrnica designado expresamente por las partes
contratantes para la prctica de toda clase de requerimientos y notificaciones. Cada
una de las partes podr, con posterioridad al contrato, modificar dicho domicilio o
direccin electrnica, siempre que lo comunique a la otra por medio que acredite
su recepcin.
12. Lugar y firma del contrato.
13. Si existe la posibilidad de participar en un sistema organizado de cesin a terceros del derecho objeto del contrato. Cuando exista esta posibilidad, se expresarn
los eventuales costes, al menos aproximados, que dicho sistema supondr para el
adquirente.
El inventario y, en su caso, las condiciones generales no incluidas en el contrato,
as como las clusulas estatutarias inscritas, figurarn como anexo inseparable suscrito por las partes.
El contrato y la informacin precontractual se redactarn en la lengua o en una
de las lenguas del Estado miembro en que resida el adquirente o del que este sea nacional, a su eleccin, siempre que se trate de una lengua oficial de la Unin Europea.
Si el adquirente es residente en Espaa o el empresario ejerce aqu sus actividades,
el contrato deber redactarse adems en castellano y, en su caso, a peticin de cualquiera de las partes, podr redactarse tambin en cualquiera de las otras lenguas
espaolas oficiales en el lugar de celebracin del contrato.Asimismo, el transmitente
deber entregar al adquirente la traduccin jurada del contrato a la lengua o a una de
las lenguas oficiales del Estado miembro de la Unin Europea en que est situado el
inmueble, siempre que sea una de las lenguas oficiales de la Unin.
Los adquirentes extranjeros que no sean nacionales de algn Estado miembro de
la Unin Europea ni residentes en los mismos podrn exigir que el contrato y los

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dems documentos se les entreguen traducidos a la lengua de un Estado miembro de

la Unin Europea que ellos elijan.
Los propietarios, promotores o cualquier persona fsica o jurdica que se dedique
profesionalmente a la transmisin de derechos de aprovechamiento por turno debern conservar, a disposicin de las organizaciones de consumidores y, en su caso, de
las autoridades tursticas, las traducciones de los documentos que deben entregar a
cualquier adquirente y de las clusulas que tengan la consideracin de condiciones
generales.
Sin perjuicio de las responsabilidades a que haya lugar, en caso de existir alguna
divergencia entre las distintas versiones, se aplicar la ms favorable al adquirente.
En su caso, junto con el contrato se entregar al adquirente el certificado de eficiencia energtica del edificio o de la parte adquirida, segn corresponda.

7. Desistimiento, resolucin, anulacin y nulidad

A) Desistimiento
El consumidor tendr derecho de desistimiento sin necesidad de justificacin alguna, que se regir por lo dispuesto en la LAT y en su defecto por el artculo 78 del
texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios
y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de
16 de noviembre.
El plazo para su ejercicio es de catorce das naturales y se computar:
a) A contar desde la fecha de celebracin del contrato o de cualquier contrato
preliminar vinculante, si en ese momento el consumidor recibi el documento contractual o, en otro caso, desde la recepcin posterior de dicho documento.
b) Si el empresario no hubiere cumplimentado y entregado al consumidor el formulario de desistimiento previsto en el artculo 11.4, el plazo empezar a contar desde que se entregue al consumidor el formulario de desistimiento debidamente cumplimentado y vencer, en cualquier caso, transcurrido un ao y catorce das naturales
a contar desde el de la celebracin del contrato o de cualquier contrato preliminar
vinculante o el de la recepcin posterior del documento contractual.
c) Si el empresario no hubiera facilitado al consumidor la informacin precontractual mencionada en el artculo 9, incluidos sus formularios, el plazo empezar a
contar desde que se facilite dicha informacin y vencer transcurridos tres meses y
catorce das naturales a contar desde el de la celebracin del contrato o de cualquier
contrato preliminar vinculante si en ese momento el consumidor recibi el documento contractual o el de la recepcin posterior de dicho documento.
Cuando el contrato de intercambio se ofrezca al consumidor junto con el contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turstico y al mismo tiempo que
ste, se aplicar a ambos contratos un nico plazo de desistimiento de conformidad
con las mismas reglas de los apartados anteriores.
El consumidor notificar de forma fehaciente al empresario el desistimiento por
escrito en papel u otro soporte duradero, pudiendo utilizar el formulario previsto en
el anexo de la Ley 4/2012. La expedicin o envo de la notificacin deber hacerse

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dentro del plazo legal y ser eficaz cualquiera que sea la fecha de recepcin por el
empresario.
El ejercicio del derecho de desistimiento por el consumidor dejar sin efecto el
contrato.
El consumidor que ejerza el derecho de desistimiento no soportar coste alguno
ni tendr que pagar ninguna contraprestacin correspondiente al servicio que pudiera haberse llevado a cabo con anterioridad a la fecha del ejercicio de desistimiento.
El desistimiento no obsta al ejercicio de las acciones de nulidad o resolucin legal
o contractual que procedan conforme a derecho, de acuerdo con lo previsto en el
art. 78 del texto refundido de la LGDCU.

B) Resolucin
Salvo pacto en contrario, el propietario tendr una facultad resolutoria en el caso
de que el adquirente titular del derecho de aprovechamiento por turno, una vez requerido, no atienda al pago de las cuotas debidas por razn de los servicios prestados
durante, al menos, un ao.
El propietario podr ejercer esta facultad de resolucin, a instancia de la empresa
de servicios, previo requerimiento fehaciente de pago al deudor en el domicilio registral o, en su defecto, en el que conste a tal fin en el contrato, bajo apercibimiento
de proceder a la resolucin del mismo si en el plazo de treinta das naturales no se
satisfacen ntegramente las cantidades reclamadas.
Para llevar a cabo la resolucin, el propietario deber consignar, a favor del titular
del derecho, la parte proporcional del precio correspondiente al tiempo que le reste
hasta su extincin.
No obstante, mediante clusula penal podr pactarse la prdida en todo o en
parte de las cantidades que con arreglo al prrafo anterior corresponda percibir al
titular del derecho resuelto. Todo ello sin perjuicio de la facultad moderadora de los
Tribunales establecida en el art. 1154 CC.
El propietario que ejercite la facultad resolutoria quedar obligado a atender las
deudas que el titular del derecho de aprovechamiento por turno tuviere pendientes
con la empresa de servicios, salvo pacto en contrario con sta.

C) Anulacin
Si el consumidor ejerce su derecho de desistimiento del contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turstico o de producto vacacional de larga duracin, los contratos accesorios, que son aquellos por los que adquiere servicios
relacionados con el contrato de aprovechamiento por turnos, quedarn automticamente sin eficacia, incluidos los de intercambio o de reventa, sin coste alguno para
aqul.
Para la anulacin del contrato accesorio, corresponde al consumidor probar que
ha ejercitado el derecho de desistimiento del correspondiente contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turstico o de producto vacacional de larga
duracin.

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El plazo para ejercitar la accin de anulacin es de dos aos a contar desde la

fecha del ejercicio del derecho de desistimiento del contrato a que se refiere el apartado anterior.
Dentro de igual plazo, el consumidor podr tambin ejercitar extrajudicialmente
la facultad de anulacin, mediante notificacin fehaciente dirigida al empresario parte del contrato accesorio, con expresin de la fecha en que ha ejercitado el derecho
de desistimiento del correspondiente contrato de aprovechamiento por turnos o de
producto vacacional de larga duracin.
Anulado el contrato accesorio, los contratantes debern restituirse recprocamente las prestaciones que hubieran recibido en virtud del mismo. Si la devolucin en
especie no es posible, deber restituirse su valor.

D) Nulidad
Los consumidores no podrn renunciar a los derechos que se les reconoce en la
Ley 4/2012, siendo nula dicha renuncia, como tambin sern nulos los actos realizados en fraude de ley, conforme a lo previsto en el art. 6 CC.
Los contratos por virtud de los cuales se constituyan o transmitan derechos de
aprovechamiento por turno antes de estar vlidamente constituido el rgimen, sern
nulos de pleno derecho.

8. Extincin
El derecho de aprovechamiento por turno se extingue, adems de por las causas
arriba estudiadas, el desistimiento, la resolucin y la declaracin de nulidad, por el
transcurso del plazo pactado, que lo ser de tres a cincuenta aos.
Y tal y como dispone el art. 3.2 LAT, extinguido el rgimen por transcurso del
plazo de duracin, los titulares no tendrn derecho a compensacin alguna.

VII. EL DERECHO DE SUPERFICIE

1. Concepto
El derecho de superficie aparece como una derogacin del principio general de
la accesin superficies solo cedit consagrado en el art. 358 CC, en cuya virtud lo
edificado o lo plantado en un terreno pertenece a su propietario.
As, el derecho de superficie se define diciendo que es un derecho real que confiere a su titular el poder de edificar o plantar en suelo ajeno, haciendo suya la propiedad de lo edificado o plantado. Ello da lugar al nacimiento de la denominada
propiedad superficiaria.
Hay que distinguir dos modalidades del derecho de superficie: a) el derecho de
superficie sobre fincas urbanas, en cuyo caso confiere a su titular la facultad de edificar en suelo ajeno o en el subsuelo o vuelo, haciendo suya la propiedad de lo

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construido; b) el derecho de superficie sobre fincas rsticas, que faculta a su titular

para plantar o sembrar en finca ajena, adquiriendo la propiedad de lo producido.

2. Regulacin legal
Viene integrada la regulacin legal por:
a) El Cdigo Civil. Uno de los principales problemas que plantea el derecho de
superficie se encuentra, en la decisin del legislador de no darle regulacin en el CC.
Siguiendo a PRATS ALBENTOSA podemos decir que tal opcin no fue resultado de
la inexistencia de la figura, dado que el propio CC hace referencia a este derecho en
el art. 1611.3, y parece que cabe encontrarlo en una razn prctica: el afn simplificador del legislador de la compleja y confusa situacin existente en la legislacin
anterior entorno a los foros, la enfiteusis y cualesquiera otros gravmenes de naturaleza anloga (art. 1655 CC) entre los cuales la doctrina ha entendido incluido el
derecho de superficie.
b) La Ley sobre rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana de 1956. Hubo
que esperar hasta que en el ao 1956 se promulgase la Ley sobre rgimen del Suelo
y Ordenacin Urbana para que el derecho de superficie recibiera regulacin sustantiva. En los arts. 157 a 161 de la citada Ley se reconoca el derecho del Estado,
las Entidades Locales y las dems personas pblicas, as como los particulares, para
constituir el derecho de superficie en terreno de su pertenencia con destino a la
construccin de viviendas u otras edificaciones determinadas en los Planes de Ordenacin, cuyo dominio correspondera al superficiario.
c) El TRLS de 1976. Que contempl la cesin del derecho de superficie en sus
arts. 171 a 174, en los que mantuvo en esencia la estructura normativa contenida en
la Ley del Suelo de 1956.
d) El TRLS de 26 de junio de 1992. Que regulaba el derecho de superficie en
los arts. 287 a 290, y que reformaban la Ley del Suelo de 1956 y el TRLS de 1976.
e) La STC 61/1997, de 20 de marzo. Que declar inconstitucionales los arts.
287.1, 288.1 y 290 de la Ley de 1992, al considerar que invadan la competencia urbanstica de las CCAA consagrada en el art. 148.1.3 CE, mientras que el resto de los
preceptos mantienen su vigencia.
f) La Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre rgimen del suelo y valoraciones.
Que mantuvo vigentes todos los preceptos del TRLS de 1992, salvo los arts. declarados inconstitucionales por la STC 61/1997.
g) El Texto Refundido de la Ley de Suelo, de 20 de junio de 2008, que dedica el
Captulo III del Ttulo V, arts. 40 y 41, a su regulacin.
h) El RH en su art. 16.1. Que entendemos que no es aplicable al haber sido declarado nulo por la STS de la Sala Tercera de 31 de Enero de 2001, por entender que
regulaba materias reservadas a Ley.
No obstante algn sector entiende que subsiste la antigua redaccin dada por el
Decreto de 17 de marzo de 1959 al no haber sido expresamente recurrido. Nosotros
consideramos que ello es de dudosa aplicacin por dos razones: a) porque por la
simple declaracin de nulidad de una Ley no entran en vigor las que aquella hubiere
derogado; b) Porque a mayor abundamiento, la redaccin dada por el Decreto de

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1959 es similar a la redaccin que ha sido declarada nula, por lo que subsistiran los
motivos que dieron lugar a su anulacin.

3. Clases de superficie
Dos son las modalidades del derecho de superficie: a) la superficie edificatoria o
urbana; b) la superficie vegetal, de cultivo o rstica, modalidades que pasamos a examinar siguiendo la sistemtica de PRATS ALBENTOSA.

A) La superficie edificatoria o urbana

a) Regulacin legal. El derecho de superficie se rige por las disposiciones del
Captulo III del Ttulo V (arts. 40 y 41) LS, por la legislacin civil en no previsto por
l y por el ttulo constitutivo (art. 40.4).
b) La constitucin del derecho de superficie. El derecho real de superficie
puede constituirse por el propietario del terreno, sea pblico o privado (art. 40.2.2).
Puede constituirse a ttulo oneroso o gratuito. En el primer caso la contraprestacin del superficiario podr consistir en el pago de una suma alzada o de un canon
peridico, o en la adjudicacin de viviendas o locales o derechos de arrendamiento
de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a
la vez, sin perjuicio de la reversin total de lo edificado al finalizar el plazo pactado
al constituir el derecho de superficie (art. 40.3).
En la constitucin del derecho de superficie se podrn incluir clusulas y pactos
relativos al derecho de tanteo, retracto y retroventa a favor del propietario del suelo,
para los casos de las transmisiones (art. 41.3).
Tambin podrn pactarse normas sobre la liquidacin del rgimen del derecho
de superficie.
c) Forma de constitucin. El art. 40.2.1 dispone que para que el derecho de
superficie quede vlidamente constituido se requiere su formalizacin en escritura
pblica y la inscripcin de sta en el Registro de la Propiedad. En la escritura deber
fijarse necesariamente el plazo de duracin del derecho de superficie.
d) Plazo de duracin. El derecho de superficie no podr exceder de noventa y
nueve aos (art. 40.2.1, in fine).
e) Contenido del derecho de superficie
1. Derechos del superficiario
Tiene la facultad de realizar construcciones y edificaciones en la rasante y en
el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal
de las construcciones o edificaciones realizadas. En el caso de que el derecho
de superficie se haya constituido sobre edificaciones o construcciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o
edificaciones, atribuye al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin
perjuicio de la propiedad separada del suelo (art. 40.1).
Cuando las caractersticas de la construccin o edificacin lo permitan, el superficiario podr constituir la propiedad superficiaria en rgimen de propie-

El usufructo

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dad horizontal con separacin del terreno correspondiente al propietario, y

podr transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales
y los elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo
(art. 41.2).
2. Deberes del superficiario.
El pago de la contraprestacin convenida conforme a lo previsto en el ya examinado en el art. 40.3.
La obligacin de edificar en el plazo y modo convenidos, de tal suerte que el
art. 41.5 dispone que el derecho de superficie se extingue si no se edifica de
conformidad con la ordenacin territorial y urbanstica en el plazo previsto en
el ttulo de constitucin.
Finalmente, una vez transcurrido el plazo de existencia del derecho, deber
devolver la posesin del bien al propietario.
f) Extincin del derecho de superficie. El art. 41.5 contempla de forma expresa como causas de extincin:
1) La no edificacin de conformidad con la ordenacin territorial y urbanstica en
plazo previsto en el ttulo de constitucin.
2) Por el transcurso del plazo de duracin del derecho.
3) Si por cualquier causa se reunieran en una misma persona los derechos de
propiedad del suelo y los del superficiario, las cargas que recayeren sobre uno
y otro derecho continuarn gravndolos separadamente hasta el transcurso del
plazo del derecho de superficie.

B) La superficie vegetal, de cultivo o rstica

El objeto del derecho real de superficie no se cie exclusivamente al mbito edificatorio. Puede ser concedido para que el superficiario plante o siembre sobre suelo
ajeno e, incluso construya aquellas edificaciones permitidas por la legislacin urbanstica en suelo no urbanizable o rstico.
Al derecho de superficie en suelo rstico se refiere el art. 30. 3 RH y que contiene
exclusivamente normas tpicamente registrales, diciendo: a) que el derecho real de
vuelo sobre fincas rsticas ajenas se inscribir en el folio de aquella sobre la que se
constituya; b) que en la inscripcin se har constar su duracin, la plantacin o siembra en que consista, as como el destino de stas y el de las mejoras en el momento
de la extincin del derecho, los convenios estipulados, y, si las hubiere, las garantas
prestadas con carcter real.
La normativa del derecho de superficie, adems del TRLS de 1992 y el RH en su
art. 30, hay que completarla con las Leyes de Patrimonio Forestal del Estado y de
Montes.
Finalmente y ms recientemente, la Ley 55/1980, de Montes Vecinales en Mano
Comn en su art. 3 apartados 3 a 7, previene que: con carcter temporal, las comunidades titulares de los montes podrn establecer sobre stos, hasta un plazo mxi-

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Civil

Gonzalo A. Lpez Ebri

mo de treinta aos, derechos de superficie con destino a instalaciones, edificaciones

o plantaciones.