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REPUBLIQUE DE GUINEE
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Travail - Justice - Solidarit
CODE DE LA CONSTRUCTION
ET DE LHABITATION
Aout 2015
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TITRE XI DE LA COPROPRIETE
LASSEMBLEE NATIONALE
- VU la constitution ;
- Aprs en avoir dlibr et adopt ;
Projet dintrt national (PIN) : projet dintrt public dont lexcution est
dcide par le Gouvernement ou par lAssemble Nationale et ayant un
impact sur lensemble de la population du pays ;
Projet dintrt gnral (PIG) : Projet dintrt public dont lexcution est
dcide par une collectivit territoriale ou par une personne physique
ou morale et pouvant avoir un impact sur tout ou partie de la population du
pays.
Ces structures consultatives sont appuyes dans leur mission par les Ordres
Professionnels du secteur.
Article 10- Lavis de la Commission rgionale est requis sur toutes les questions de
construction et dhabitation dintrt rgional notamment :
a- Les objectifs rgionaux en matire de politique de construction et
dhabitation ayant un impact sur le dveloppement de la rgion ;
b- Les programmes ou projets dhabitation dintrt public, initis par la rgion
administrative ou toute personne physique ou morale ;
Article 14- Les Ordres professionnels existants du secteur sont : lOrdre des
Gomtres Experts de Guine (O.G.E.G.), lOrdre National des Architectes de
Guine (O.N.A.G.), lOrdre National des Ingnieurs du Btiment et des Travaux
Publics (O.N.I.B.A.T.).
Article 15- Limplantation des btiments lintrieur des parcelles doit tre faite de
manire faciliter lintervention des services de secours, notamment en cas
dincendie ;
Article 16- Les btiments usage dhabitation doivent tre implants de sorte que
les pices habitables comportent au moins une ouverture sur lune des faades.
Dans tous les cas, il est fait obligation de prvoir des ouvertures pour une ventilation
et un clairage naturels.
Limplantation du btiment doit tre faite de sorte, quaucune partie de la toiture
mme infime, ne dborde sur la parcelle du voisin, ni que les eaux de pluie
dverses par la toiture ne tombent chez le voisin mme si cette toiture est ralise
dans les limites de la proprit.
Article 17- Un recul minimum dun mtre et vingt centimtres (1,20m), doit tre
observ par rapport tout mur de clture ou limite de proprit, pour toute
implantation de btiment, en dehors des zones dactivits commerciales, industrielles
et de services tels que prciss par les schmas durbanisme.
Cependant, des dispositions spcifiques peuvent tre fixes par le Ministre en
charge de lhabitat, pour les oprations de promotion immobilire.
Un voisin ne peut en aucun cas sans le consentement de lautre, raliser dans le mur
mitoyen une fentre, ou procder une ouverture quelconque mme verre
dormant ou en claustras.
Article 18- Dans les zones dactivits commerciales et de services tels que prciss
par les schmas durbanisme, les btiments peuvent tre implants de limite de
proprit limite de proprit.
Dans tous les cas les rgles de lalignement et du nivellement seront respectes et
les travaux de fondation doivent tre raliss de sorte quaucun empitement
souterrain ne soit fait dans la proprit voisine.
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Article 19- Dans les zones dactivits industrielles, les implantations des units tout
en respectant les rgles de scurit et de commodit ncessaires pour le voisinage
et lenvironnement, seront effectues avec la participation des services comptents
de lUrbanisme.
Article 20- Aucune construction de quelque destination quelle soit, ne peut tre
leve en bordure dune voie publique sans tre conforme lalignement
et au nivellement. Cet alignement selon les rgles durbanisme de la zone peut
concerner les faades des btiments ou les cltures.
Toute occupation des trottoirs et autres emprises des voies publiques par des
constructions fixes mme provisoires, est formellement interdite.
Toutefois, des oprations doccupation provisoire ou dfinitive peuvent tre
accordes par le Ministre en charge de la construction, aux concessionnaires deau,
dlectricit et de tlphonie, pour la construction de leurs locaux techniques,
Article 21- Pour tre constructibles les parcelles doivent tre de forme et de
dimensions convenables. Le plus petit ct ne peut tre infrieur sept (07) mtres
et un quadrilatre dau moins 70m doit pouvoir sinscrire dans la parcelle.
Article 22- Aucun puits deau ne doit tre creus moins de 25m de quelque
installation deaux uses que ce soit (latrine, fosse septique, puits perdu, pandage
souterrain).
Article 25- En dehors des espaces urbaniss, les constructions sont interdites dans
le domaine public maritime sur une bande littorale de 100m, partir des plus hautes
eaux enregistres sur le littoral en priode de crue. Pour les cours deau non
navigables, cette bande est de 25m et pour ceux navigables elle est de 50m.
Dans les espaces urbaniss, les domaines publics maritimes et les cours deau,
doivent tre protgs par une chausse dau moins 40m de large appele voie de
corniche. Les constructions de quelque destination quelle soit, ne peuvent tre
ralises quau del de lemprise de cette voie et ce, conformment aux rglements
durbanisme en la matire.
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Article 26- Toute infraction aux dispositions des articles 20 25 du prsent code,
sera sanctionne par la dmolition pure et simple par ladministration comptente de
louvrage ralis, sans indemnisation ni recasement.
Article 27- Dans une mme parcelle, lorsque des btiments sont construits face
face et que lun des ouvrages comporte en faade au moins une ouverture, la
distance entre leurs faades doit tre au moins gale une fois et demi la hauteur
du btiment le plus lev. Dans tous les cas, cette distance ne peut tre infrieure
cinq (05) mtres.
Pour les btiments en hauteur, linstallation dun ascenseur desservant chaque tage
est obligatoire au-del du rez de chausse plus trois tages.
Article 28- Les aspects extrieurs des constructions doivent tre conformes aux
rgles dharmonie, tant du point de vue des dimensions, des couleurs, des
revtements, que de la cration ou la conservation de perspectives urbaines
conformment au plan doccupation des sols.
Article 30- Le projet architectural dfini par des plans et documents crits, indique
limplantation des btiments, leur composition, leur organisation et lexpression de
leur volume, ainsi que le choix des matriaux et des couleurs.
Article 31- larchitecte tablit le projet, sans prjudice du recours conjoint pour les
tudes techniques dautres professionnels du corps du btiment et du gnie civil,
participant en quipe la conception que sont notamment : les ingnieurs
gotechniciens, gomtres, hydrologues, de btiment, assainissement, ponts et
chausses, lectriciens, voiries et rseaux divers ; et gnralement les spcialistes
de lots techniques entrant dans la conception globale de lopration.
Article 32- Les tudes techniques dfinissent par des plans, des dtails techniques
et des notes de calcul et documents crits, les prescriptions techniques relatives
lexcution des ouvrages.
Article 34- Les ouvrages dassainissement construits, doivent tre accepts par les
services techniques comptents dcentraliss qui au besoin, peuvent faire appel
lexpertise au niveau central ou dconcentr.
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Article 36- Tout constructeur dun ouvrage est responsable de plein droit envers le
matre douvrage ou lacqureur de louvrage, des dommages mme rsultant dun
vice du sol, qui compromettent la solidit de louvrage ou qui laffectent dans lun de
ses lments constitutifs ou lun de ses lments dquipement, le rendant impropre
sa destination pendant la priode de garantie. Le constructeur est dcharg de
cette responsabilit, sil apporte la preuve que les dommages proviennent dune
cause indpendante de sa volont ou de sa responsabilit.
Dans tous les cas, il intervient en qualit de conseil du matre douvrage et na pas
de relation de commis commettant, avec les autres intervenants lacte de
construire.
Les ouvrages ci-dessus cits sans tre limitatifs, sont soumis la garantie
dcennale.
Article 46- La rception est lacte par lequel le matre de louvrage dclare accepter
une partie ou lensemble de louvrage avec ou sans rserves. Elle est tablie la
demande de lentrepreneur la fin de tout ou partie de travaux, ou dfaut la
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Article 47- Lentrepreneur est tenu la garantie de parfait achvement des travaux.
Il assume cette obligation pendant un dlai dun (1) an compter de la rception
provisoire des ouvrages excuts pour les nouvelles constructions et les travaux de
rhabilitation et de six (6) mois pour les travaux de rnovation. Cette opration
constitue la rception dfinitive de louvrage.
Article 48- Le dlai ncessaire lexcution des travaux de rparation est fix dun
commun accord. En cas dinexcution des travaux de rparation dans le dlai fix,
lesdits travaux sont, aprs mise en demeure infructueuse, excuts aux frais et
risques de lentrepreneur dfaillant.
Article 50- Celui qui fait raliser pour le compte dautrui des travaux de btiment, doit
tre couvert par une assurance de responsabilit, garantissant tout dommage
rsultant de son fait.
Il en est de mme lorsque les btiments sont construits dans le cadre dune
opration de promotion immobilire.
Article 51- Les oprations damlioration de lhabitat prvues par le prsent code et
dfinies comme indiques larticle 2 du prsent code sont :
a- La rnovation urbaine ;
b- La restructuration urbaine ;
c- La rhabilitation urbaine ;
d- La restauration immobilire.
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Article 52- Les oprations ci-dessus indiques sont inities conformment aux
prescriptions des schmas directeurs damnagement et durbanisme (SDAU) et /ou
celles des plans doccupation des sols (POS) des localits.
Article 53- Pour les oprations projetes par les collectivits territoriales, linitiative
de les raliser est prise par leur organe dlibrant.
Article 54- Pour les oprations inities par le Gouvernement dans les collectivits
territoriales, la dcision est prise aprs consultation de leurs organes dlibrants.
Article 62- Les propritaires des immeubles concerns par la dmolition, reoivent
en contrepartie des immeubles cds, une indemnit fixe conformment aux
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Article 63- Les occupants autres que les propritaires des immeubles concerns par
la dmolition, bnficient dune indemnit de relogement. Le montant de cette
indemnit correspond un (1) an de loyer du btiment quil occupe. Il est support
par linitiateur de lopration de rnovation.
Article 68- Sur la base denqutes menes sur le primtre rnover, un rapport
est tabli, lequel comporte la liste exhaustive des immeubles restaurer, avec les
rfrences cadastrales des parcelles qui les abritent.
Cette liste fait lobjet dun acte du Dpartement en charge de lurbanisme et de
lHabitat.
Article 69- Le dtail des travaux raliser sur chaque immeuble restaurer, le devis
estimatif desdits travaux, ainsi que leur dlai dexcution sont notifis par le
promoteur tout dtenteur de titre de proprit sur limmeuble concern.
Article 71- Lavis favorable du service technique charg du patrimoine culturel, est
requis avant lexcution de tous travaux de restauration immobilire, sur des
immeubles classs monuments et sites historiques.
Article 72- Les travaux de restauration immobilire sont excuts sous la direction
dun maitre duvre, dans les conditions fixes par le prsent code.
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Article 73- Conformment aux dispositions du code de lUrbanisme, il est exig sur
tout le territoire national et selon les cas, un permis de construire dans toutes les
localits recevant des oprations de construction de btiments, de travaux
damnagement et durbanisme.
Cette obligation simpose tous les matres douvrage au sens du prsent code,
quils soient de droit public ou de droit priv, sauf pour les cas dfinis larticle 75 du
prsent code.
Les modalits dapplication de cette disposition ainsi que celles des articles 77 et 81
du prsent code, seront dtermines par Dcret du Prsident de la Rpublique.
Article 74- les constructions doivent tre conformes aux rgles et aux normes
durbanisme, darchitecture et de construction admises en Rpublique de Guine.
A cet effet, les principales dispositions suivantes doivent tre respectes, sans
quelles ne soient exhaustives :
a- Intgration des proccupations environnementales ;
b- Zones dactivits ;
c- Coefficient doccupation du sol ;
d- Volumtrie des constructions ;
e- Implantation des ouvrages ;
f- Hauteur des constructions, servitudes de prospect et alignement ;
g- Servitudes de galerie et servitudes de rseaux ;
h- Parkings et rseaux de circulation pitonne et vhiculaire, et passage
pompiers ;
i- Faades sur rues, modles de clture et mobiliers urbains ;
j- Assainissement ;
k- Scurit des btiments et ouvrages dont notamment ceux recevant du public.
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Article 75- Ne sont pas concerns par les dispositions vises larticle 73 du
prsent code, les ouvrages ci-aprs :
a- Les constructions de faible importance, dont la surface maximale de plancher
est infrieur 25m et ayant une hauteur infrieure ou gale 3m ;
b- Lamnagement et lquipement des espaces intrieurs des constructions et
des vitrines commerciales ou qui sont limits des reprises nentrainant pas
de modifications visibles de lextrieur,
c- Les cltures ayant une hauteur gale ou infrieure 2m,
d- Les installions de chantier,
e- Les constructions prcaires nexcdant pas une dure dinstallation de 3 mois
(stands pour foire ou exposition, tribune...),
f- Les piscines dcouvertes,
g- les ouvrages ayant un caractre stratgique particulier (exclusivement des
domaines de dfense, de scurit et de souverainet) qui relvent de
procdures spciales dautorisation.
Le mobilier urbain (tlphone public, kiosque journaux, bancs ) ainsi que les
locaux techniques des concessionnaires deau, dlectricit et de tlphonie, doivent
faire lobjet de demande ordinaire auprs de lautorit administrative comptente,
avec la fourniture des schmas dimplantation et des descriptifs sommaires des
installations prvues, ceci afin de sassurer du respect des rglements durbanisme
et des plans damnagement des zones.
Ces quipements ne pourront tre difis quavec lautorisation des services chargs
de lurbanisme et de lhabitat, qui sera notifie au demandeur dans le dlai maximum
de 15 jours, sauf en cas de force majeure ou de traitement ncessitant un temps plus
long.
Article 76- la demande de permis de construire ainsi que les pices annexes
dsignes ci-aprs, sont tablies en 03 exemplaires et adresses aux services
comptents de lurbanisme et de lhabitat par le maitre douvrage ou son
reprsentant dment mandat.
Article 77- le permis de modifier dlivr par les services comptents de lurbanisme
et de lhabitat est exig pour les travaux excuter sur les constructions existantes,
lorsquils ont pour effet den changer la destination, de modifier leur aspect extrieur
ou volumtrique.
Cette obligation simpose tous les matres douvrage au sens du prsent code,
quils soient de droit public ou priv.
Article 79- Le permis de modifier est instruit de la mme manire, et avec les
mmes rgles que le permis de construire.
Article 83- Le permis de dmolir est dlivr dans les formes et conditions
dtermines par Arrt du Ministre charg de lHabitat.
Article 87- Le dlai imparti lAdministration est prorog dans les cas suivants et au
cas par cas :
a- Lorsque le caractre de louvrage projet exige que le dossier soit examin
par des techniciens de plusieurs spcialits ;
b- Lorsque le lieu ddification de louvrage projet se trouve dans un secteur
pour lequel les rglements damnagement et durbanisme sont en cours
dapprobation.
Article 88. Dans le cas o ladministration ne peut matriser son dlai de rponse du
fait des raisons invoques dans larticle 87 ci- avant, il lui incombe den informer le
demandeur par crit et contre un accus de rception avant lexpiration du dlai fix
larticle 86 ci-dessus ;
Article 90- Toute construction neuve ou modifie, destine tre utilise de faon
permanente, quelque soit lusage final, ne peut tre occupe que lorsque le service
charg de ltablissement du permis de construire ou de modifier, a constat que les
dispositions de louvrage ralis concordent exactement avec les plans et autres
pices approuves.
Article 91. La conformit des travaux excuts celle des travaux autoriss par
ladministration comptente, est sanctionne par la dlivrance dun certificat de
conformit au bnfice du matre douvrage.
Article 92. Le matre douvrage est tenu deffectuer une dclaration de parfait
achvement des travaux et de demander le certificat de conformit, auprs de
lautorit ayant dlivr le permis de construire ou de modifier.
Article 94- Tout bnficiaire dun certificat de conformit est exempt du paiement
de la taxe foncire unique, pour le btiment concern pendant une priode de deux
(2) ans conscutifs.
Article 95. Lorsque le certificat de conformit nest pas dlivr dans un dlai de
trente jours et sans justification notifie, le matre douvrage peut occuper et exploiter
les locaux, si une autorisation douverture pralable, indispensable lexercice de
lactivit devant y tre pratique nest pas exige. Toutefois, les dispositions de
larticle 94 ci-dessus ne sappliquent que quand le certificat de conformit est dlivr.
La souscription une assurance pour la solidit des ouvrages neufs qui sont soumis
un contrle technique est obligatoire. Elle est du ressort du matre douvrage, qui
doit pour cela appeler les services dun contrleur technique spcialis ou dun
bureau de contrle en mesure de lui faire obtenir cette garantie auprs des
compagnies dassurance.
Article 101- Toute occupation dun espace public, des voies publiques ou prives
ouvertes la circulation, par un tiers pour des raisons de chantier, doit faire lobjet
dune autorisation du Ministre charg de la construction. Cette autorisation est
toujours dlivre titre prcaire et rvocable moyennant le paiement dune
redevance fixe par Arrt conjoint du Ministre charg de la construction et du
Ministre de lEconomie et des Finances.
Article 102- Dans tous les cas, loccupation autorise, doit garantir la protection de
lenvironnement, la scurit des personnes et des biens, et rsoudre le problme de
circulation des vhicules et des pitons qui pourrait tre entrave.
Un schma de linstallation provisoire doit tre soumis ladministration pour
examen, avant tout dbut dexcution des travaux.
En fin doccupation, les lieux doivent tre strictement rhabilits du fait des
dgradations occasionnes directement ou indirectement par loccupation.
Article 103- Les occupations du domaine public sont de pure tolrance. Elles
peuvent tre modifies ou annules lorsque ladministration le juge ncessaire et
dans ce cas, le bnficiaire ne peut prtendre une indemnit. De plus, il est tenu
de restituer les lieux tels quil les a trouv, rparer les dgradations occasionnes
aux lieux sitt quil aura reu notification.
Article 104 Tout chantier doit tre identifi avant le dmarrage des travaux, par un
panneau sur lequel sont indiqus le nom, la raison ou la dnomination sociale des
intervenants et leur adresse, la nature de louvrage raliser ainsi que les rfrences
du permis dlivr.
Les caractristiques du panneau sont dfinies par le Ministre en charge de la
construction.
Article 106- Lorsque les infractions sont constates dans une zone non encore
amnage, ou lorsquil sagit dun tablissement recevant du public, les peines sont
une amende de 2.000.000 GNF 15.000.000 GNF.
Si les constructions sont excutes sous la direction avre dun architecte ou dun
ingnieur, celui-ci est frapp dune suspension professionnelle dexercer durant une
priode de un (1) an. En cas de rcidive, le Dpartement de tutelle demande sa
radiation de son ordre professionnel.
Article 109- Dans les cas suivants, ladministration comptente peut procder
doffice, aprs sommation, la dmolition et la remise en tat des lieux, aux frais
du titulaire des constructions ralises:
Article 110- Dans les cas prvus larticle 109 prcdent, la responsabilit de
ladministration est engage pour la reconstruction de louvrage dmoli et la remise
en tat des lieux, si une dcision judiciaire dfinitive constate linexistence du dlit ou
lillgalit de la dcision administrative ayant ordonn la dmolition.
Article 111- Quiconque dmolit ou fait dmolir des constructions ou installations lui
appartenant sans permis de dmolir ou en violation des dispositions lgislatives ou
rglementaires en vigueur, est puni dune amende de 500.000 GNF
2.000.000 GNF.
Article 113- La dmolition de tout ouvrage mme autoris, doit tre effectue dans
les rgles de lart et sans prjudice sur les constructions mitoyennes, la scurit des
personnes et des biens. Dans le cas o lopration de dmolition causerait des
prjudices, le constructeur est tenu la rparation des dommages occasionns.
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Article 114- Sur tout chantier de construction, des dispositions appropries doivent
tre prises pour assurer la scurit des travailleurs et celle des personnes trangres
prsentes lintrieur et aux abords du primtre des travaux ;
Article 115- Tout chantier doit tre ceintur avant le dbut des travaux par une
clture provisoire, qui sera conforme la rglementation en vigueur ;
Article 116- Sur les chantiers, tous les travailleurs doivent tre dots selon leur
poste de travail, dquipement devant assurer leur scurit (casque, ceinture pour
travaux en hauteur, lunettes pour soudure, tenue fluorescente, paire de bottes,
paires de gants etc.)
Article 117- La nature et la qualit des matriaux, ainsi que les lments de
construction mettre en uvre, doivent permettre aux futurs occupants dexploiter la
construction dans les meilleures conditions de scurit, dhygine et de sant ;
Article 118- Dans une parcelle, les amnagements extrieurs au btiment doivent
tre assurs pour viter toute stagnation des eaux rsiduaires et des eaux de pluie ;
Article 119- Le permis de construire ne peut tre dlivr pour quelque difice que
ce soit, si les rgles dhygine et de scurit propres ce type de construction ne
sont pas prises en compte, notamment en matire dassainissement et dvacuation
en cas dincendie. Ce sont notamment :
a- Le nivellement de la parcelle devant permettre lcoulement naturel des eaux
de pluie dans le domaine public ;
b- Les installations appropries pour le stockage dans les limites de la proprit,
et/ou lvacuation des eaux uses et des eaux vannes ;
c- la prvision des issues et escaliers de secours ;
d- la facilit dvacuation en cas de danger par les portes et fentres ;
e- lutilisation de matriaux de construction appropris.
Article 121- Tous les btiments quils soient usage dhabitation, de commerce,
dindustrie ou de service, doivent tre conus et raliss de sorte que les accdants
soient labri de lhumidit et des infiltrations des eaux de pluie.
Article 122- Les faades des btiments publics et privs doivent tre constamment
tenues en bon tat de propret. Les travaux ncessaires au ravalement et la
peinture, peuvent tre ordonns aux propritaires sur injonction de ladministration
comptente.
Pour les difices publics, lexcution de cette tche incombe au service charg de la
gestion du Patrimoine Bti Public.
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Article 123- Tout constructeur est tenu pendant les travaux de construction, de
rparation, ou damlioration de son btiment, de raliser la toiture de faon telle,
que les eaux de pluie scoulent sur son fonds de terrain ou dans la voie publique et
non sur le fonds du voisin.
Article 124- Lorsquun terrain rgulier est enclav au milieu dautres fonds et quil
ne possde aucune issue sur la voie publique pour le passage des eaux de pluie,
son propritaire est fond rclamer un droit de passage sur lun des fonds voisins
situ en aval, charge dune indemnit proportionne au dommage quil peut
occasionner. Cette indemnit est fixe soit lamiable, soit au dire dexperts.
Article 125- Le passage des eaux pluviales est normalement pris du cot o le trajet
est le plus court. Ce passage est trac dans un endroit pouvant causer le moins de
dommages possibles celui sur le terrain duquel il est accord. En tout tat de
cause, ce passage ne peut en aucun cas toucher une construction.
Article 126- Le logement social est un logement subventionn par lEtat, les
collectivits locales, les tablissements publics et privs ou les ONG.
Les logements sociaux sont gnralement groups avec des possibilits dextension
et peuvent tre raliss en hauteur pour former des immeubles destins abriter
plusieurs mnages.
Article 127- les logements sociaux peuvent tre des maisons individuelles ou des
appartements de 02 pices, 03 pices et 04 pices respectivement appels F2 ; F3
et F4. La chambre ou le sjour constitue une pice.
Les caractristiques techniques des logements sociaux sont fixes par Arrt du
Ministre en charge de la construction et de lhabitation.
Article 128 Il est institu en Rpublique de Guine une taxe pour le financement
du logement social dnomme taxe solidarit- logement.
La taxe solidarit- logement est assise sur la masse salariale brute des travailleurs
des secteurs public et priv, et reprsente 1% de celle ci.
Les modalits de leurs collectes et de leurs affectations feront lobjet dun Dcret du
Prsident de la Rpublique.
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Article 130- les employs des secteurs public, parapublic et priv travaillant en
Rpublique de Guine et dsireux dtre ligibles un programme de logements
sociaux, peuvent sassocier en coopratives, et faire accder leurs membres ce
programme, par leurs cotisations.
.Article 131- Les conditions de cration et de fonctionnement des coopratives
prvues larticle 130 ci-dessus, sont fixes par Arrt du Ministre en charge de
lHabitat.
TITRE VI : DES ACTIVITES DE PROMOTION IMMOBILIERE
CHAPITRE 1 : DU CHAMP DAPPLICATION
Article 134- Est promoteur immobilier, toute personne morale qui prend linitiative de
raliser des oprations immobilires et assure la responsabilit de la coordination
desdites oprations aux plans des tudes, du financement, de lexcution, du
contrle et de la gestion.
Article 135- Est amnageur tout promoteur immobilier dont les activits se limitent
la production et la vente de terrains amnags.
Article 139- Le dossier dagrment est soumis lexamen dun comit dagrment
dont la composition et les modalits de fonctionnement sont fixes par Arrt du
Ministre en charge de lhabitat.
Article 140- Tout promoteur immobilier doit pour lexercice de ses fonctions :
a- disposer dun agrment ;
b- disposer dun sige social ;
c- faire figurer sur tous les documents usage professionnel et au lieu de
rception de la clientle ses rfrences administratives ;
d- Souscrire une assurance pour la couverture de ltablissement, contre les
consquences pcuniaires des responsabilits civile et professionnelle
dcoulant de ses activits ;
e- Avoir dans lquipe de direction au moins un quart du personnel guinen.
Ce personnel de direction est diffrent des actionnaires.
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Article 141- Tout promoteur immobilier est tenu de prsenter une comptabilit
rgulire conformment aux principes de lO.HA.D.A et de dposer les dclarations
requises ladministration des impts.
Article 146- Le matre de louvrage est tenu dexcuter les engagements contracts
en son nom par le promoteur immobilier, en vertu des pouvoirs que celui-ci dtient du
contrat ou de la loi.
Article 150- Toute personne morale dsirant faire de la promotion immobilire doit
se conformer aux dispositions lgislatives et rglementaires fixant les formalits
administratives de cration dentreprises en Rpublique de Guine.
Article 152- Par drogation aux dispositions de larticle 151 prcdent, sont
autorises les oprations ncessaires aux tudes prliminaires (levs, sondages
gotechniques), et la dlimitation matrielle du terrain destin recevoir le
projet.
Article 155- Le promoteur immobilier doit fournir ladministration des impts les
comptes annuels certifis par un expert comptable agr, inscrit au tableau de
lOrdre des Experts Comptables de Guine.
En plus des cas dannulation spcifique de lautorisation prvue par les cahiers de
charge, la dclaration de faillite entrane de droit la nullit de lautorisation.
Article 158- Le contrat des travaux est une convention tablie entre le promoteur
immobilier ou son mandataire et lentreprise charge de lexcution des travaux.
Au contrat des travaux, doivent tre joints les tudes techniques ainsi que le prix
convenu et le dlai dexcution des travaux.
Article 160- Lorsque par suite de dfaillance de la personne qui sest charge de la
construction, les travaux ne sont pas achevs dans le dlai contractuel, lorganisme
garant peut son choix et aprs avis juridique, verser les sommes qui sont
ncessaires lachvement du projet, soit au matre douvrage soit la personne
substitue la personne dfaillante.
Article 161- Pour garantir la bonne excution de sa mission, la personne qui est
charge des travaux doit justifier au matre de louvrage une garantie de
remboursement et une garantie de livraison au prix convenu, dans les limites et
mthodes dfinies.
Article 163- La garantie de livraison au prix convenu, est constitue par une caution
solidaire donne par une banque ou un tablissement financier habilit ou une
socit dassurance agre.
La garantie de livraison a pour but de protger le matre de louvrage contre les
risques dinexcution ou de mauvaise excution des travaux.
Article 165- Le contrat peut prvoir une valuation forfaitaire des indemnits dues
par le matre de louvrage en cas de retard de paiement et inversement.
Article 166.- Toute personne physique ou morale dont la responsabilit est engage
dans lexcution des travaux sur tout chantier ouvert cet effet, doit tre couverte par
un contrat dassurance.
Tout contrat dassurance souscrit en vertu de lalina ci avant, est nonobstant toute
stipulation contraire, rput comporter une clause assurant le maintien de la garantie
pour la dure de la responsabilit pesant sur la personne assujettie lobligation
dassurance.
Article 167.- Tout contrat par lequel une personne soblige envers le matre de
louvrage faire procder la construction dun immeuble usage dhabitation ou
usage professionnel, est soumis aux rgles dictes dans le chapitre 3 prcdant
ainsi qu celles du prsent chapitre.
Toutefois, aucun travail matriel, hormis ceux ncessaires aux tudes prliminaires,
ne peut tre effectu sur le terrain avant la signature effective de tous les actes
concernant lensemble des oprations raliser.
Article 174.- Tout fonds de terre bti ou non bti, destin recevoir une opration
de promotion immobilire, doit faire lobjet dune immatriculation la conservation
foncire.
Article 175.- Le bail construction est un contrat par lequel le preneur sengage
difier des constructions sur le terrain du bailleur et les conserver en bon tat
dentretien pendant toute la dure du bail.
Il est consenti pour une dure comprise entre quinze et soixante ans.
Il ne peut tre prorog par tacite reconduction.
Article 178- Seuls ceux qui ont le droit daliner et de disposer peuvent consentir un
bail construction et dans les mmes conditions et formes.
Article 180- Les servitudes passives autres que celles mentionnes larticle 177,
les privilges, hypothques et autres charges constitues par le preneur et les baux
de titres doccupation de toute nature portant sur les constructions, steignent de
plein droit lexpiration du bail.
Article 182- Si les constructions sont dtruites par cas de force majeure pendant la
dure du bail, le preneur nest pas oblig de les reconstruire et la rsiliation peut,
la demande de lune ou lautre partie, tre prononce par dcision judiciaire.
Article 183- Le preneur est tenu de maintenir les constructions en bon tat
dentretien et de rparation de toute nature.
Il rpond de la destruction ou de lincendie des btiments quil a difis, au cas o les
circonstances len rendraient responsables.
Il est tenu de toutes les charges, taxes et impts auxquels les btiments et le terrain
peuvent tre assujettis.
Article 184- Le prix du bail peut consister en la remise au bailleur, des dates et
conditions convenues, de tout ou partie dimmeubles ou de fractions dimmeubles.
Sil est stipul un loyer priodique payable en espces, ce loyer est rvisable par
priodes triennales partir de lachvement des travaux et sur les bases convenues.
Article 185- Les terrains du domaine priv de lEtat et des autres personnes
publiques peuvent tre donns bail construction.
Article 186- Le bail emphytotique est une convention de longue dure, comprise
entre quinze et quatre-vingt-dix neuf ans, qui confre au preneur un droit rel
immobilier susceptible dhypothque.
Ce droit peut tre saisi et cd.
Article 187- Le bail emphytotique ne peut tre consenti valablement que par les
personnes qui ont le droit de disposer et daliner, sous les mmes conditions et
dans les mmes formes.
Article 188- Le bail emphytotique peut tre consenti sur les biens immeubles
appartenant aux mineurs ou interdits, en vertu dune dlibration du conseil de
famille homologue par le tribunal de premire instance ou la justice de paix
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Article 189- Les immeubles du domaine priv de lEtat ou des autres personnes
publiques peuvent tre donns bail emphytotique
Article 190- La preuve du contrat demphytose est soumise aux rgles du code
Civil. Elle est prconstitue par linscription au livre foncier.
Article 191- Lemphytote est tenu de toutes les contributions et charges des biens
immeubles, notamment des contributions foncires.
Article 193- Lemphytote doit acquitter toutes les redevances, dans les conditions
prvues par le bail. Il ne peut en demander la rduction pour cause de perte partielle
du bien immeuble, ni pour cause de strilit ou de privation de toute nature la suite
de cas fortuit.
Article 196- En cas dexpropriation pour cause dutilit publique, le bailleur devra
faire connatre les droits de lemphytote dans un dlai minimum de trois mois.
Article 197.- Est qualifi de bail rhabilitation, le contrat par lequel le preneur
sengage raliser dans un dlai dtermin des travaux damlioration sur
limmeuble du bailleur et le conserver en bon tat dentretien et de rception de
toute nature, en vue dexploiter ou de louer cet immeuble pour usage dhabitation ou
dactivits commerciales pendant la dure du bail qui ne peut excder 60 ans.
c- Le bail rhabilitation est conclu pour une dure minimale de dix ans et ne
peut se prolonger par tacite reconduction.
Article 198- Le preneur est titulaire dun droit rel immobilier. Ce droit peut tre
hypothqu ou saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilire. Il est
cessible malgr toute convention. Toutefois, le droit ne peut tre cd que sil porte
sur la totalit de limmeuble lou.
Article 199- Six mois avant la date dexpiration du bail rhabilitation, le bailleur
doit proposer aux occupants de limmeuble un contrat de location prenant effet
cette date.
A dfaut, il est tenu au plus tard trois mois avant lexpiration du bail rhabilitation,
doffrir aux occupants un logement correspondant leurs besoins et leurs
possibilits.
Loccupant qui na pas conclu de contrat de location ou qui naccepte pas loffre de
rglement, est dchu de tout titre doccupation de limmeuble lexpiration du bail
rhabilitation.
Article 203- Tout promoteur immobilier bnficiaire du permis de construire, est tenu
au respect du prospect et de lalignement des servitudes de recul et de nivellement,
tels que dfinis dans le Rglement National dUrbanisme (RNU).
Article 204- Le non respect par le promoteur immobilier du RNU et des prescriptions
du Permis de Construire, entrane la nullit dudit permis, quelque soit le niveau
davancement des travaux. Le constat est tabli par les services comptents de
ladministration et notification lui en est faite.
Article 206- les oprations de cession dimmeubles se font partir de contrats sous
forme de :
a- location vente
b- vente directe
Article 207.- La vente terme est le contrat par lequel le vendeur sengage livrer
limmeuble son achvement, lacheteur sengageant en prendre livraison et en
payer le prix la date de la livraison. Ce prix est pay soit en totalit, soit partir
dun chancier convenu entre les parties.
Article 208- La vente ltat futur dachvement est le contrat par lequel le vendeur
transfre immdiatement lacqureur ses droits sur le sol ainsi que la proprit des
constructions existantes.
Les ouvrages construire deviennent la proprit de lacqureur au fur et mesure
de leur excution. Lacqureur est tenu den payer le prix au fur et mesure de
lavancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de matre de louvrage jusqu la rception des
travaux.
Article 209- La cession par lacqureur des droits quil tient dune vente dimmeuble
construire, substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations de
lacqureur envers le vendeur.
Si la vente a t assortie dun mandat spcifique, celui-ci se poursuit entre le
vendeur et le cessionnaire.
Ces dispositions sappliquent par ailleurs toute mutation entre vifs, volontaire ou
force ou pour cause de dcs.
Article 210- Le vendeur dun immeuble construire ne peut tre dcharg des vices
de construction pendant la priode de garantie des travaux, aprs la prise de
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Article 211- Dans tous les cas, les rgles prescrites quant la rception provisoire et
celle dfinitive des travaux raliss, restent applicables cette catgorie
dopration.
Article 213- Laction rsultant des vices rdhibitoires, doit tre intente par
lacqureur dans un dlai de trois (03) mois, suivant la nature desdits vices et suivant
lusage du lieu o la vente a t faite.
Article 214- Dans le cas de vente ltat futur dachvement, le vendeur ne peut
exiger ni accepter aucun versement, aucun dpt, aucune souscription ou
acceptation deffets de commerce avant la signature du contrat, ni avant la date
laquelle la crance est exigible.
Article 215- Le contrat de vente terme peut seulement stipuler que des dpts de
garantie seront faits, mesure de lavancement des travaux, un compte spcial
ouvert au nom de lacqureur par un organisme habilit cet effet.
Les fonds ainsi dposs sont inaccessibles, insaisissables et indisponibles dans la
limite des sommes dues par lacheteur, sauf pour le paiement du prix.
Ils sont restitus, dans le dlai de trois mois, au dposant si la vente nest pas
conclue du fait du vendeur ou si elle fait apparatre une diffrence anormale par
rapport aux prvisions du contrat prliminaire.
Article 216- Ne sont pas considrs comme des versements au sens du prsent
code, les dpts de fonds effectus dans un compte bancaire au nom du dposant et
dont celui-ci peut tout moment disposer sans restriction daucune sorte.
Article 217- Tout contrat ayant pour objet le transfert de proprit dun immeuble ou
dune partie dimmeuble usage dhabitation ou usage professionnel avec
lobligation pour lacheteur deffectuer des versements ou des dpts de fonds avant
lachvement de la construction, doit sous peine de nullit, revtir la forme notarie.
Article 218- Au cas o le contrat dfini larticle 217 ci-dessus prvoit la rvision
du prix, celui-ci ne peut tre calcul quen fonction de la variation dun indice national
du btiment tous corps dtat, mesurant lvolution du cot des acteurs de production
dans le btiment et publi par ladministration comptente.
Article 219.- La vente prvue larticle 218 ci-dessus peut tre prcde dun
contrat prliminaire par lequel, en contrepartie dun dpt de garantie effectu un
compte spcial, le vendeur sengage rserver lacheteur un immeuble ou une
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Article 220- Toute personne qui, ayant reu ou accept un ou plusieurs versements,
dpts, souscription deffets de commerce, loccasion dune vente soumise aux
dispositions du prsent chapitre, dtourne tout ou partie de ces sommes, est punie
des peines prvues par le code pnal relatives labus de confiance.
Article 224- Pour bnficier des avantages dcrits larticle 223 ci-dessus,
lopration immobilire doit concerner au moins la ralisation de cinquante (50)
logements sociaux.
Article 227- Sur Avis du Comit Technique, le Ministre charg de lHabitat prend
un Arrt dapprobation du programme immobilier.
Article 228- Le Comit Technique donne son avis sur le programme immobilier et le
Ministre en fait notification au promoteur en la forme convenue, dans un dlai
maximum de six (06) mois.
Article 231- Est dclar btiment ou difice menaant ruine, toute construction
publique ou prive qui de faon gnrale, noffre pas les garanties de solidit
ncessaires au maintien de la scurit publique et qui de ce fait, fait courir un pril
imminent pour les personnes et les biens.
Article 232- Le danger port par cet ouvrage peut concerner aussi bien une de ses
parties caches que visibles, ou la totalit de ldifice.
Article 233- Toute personne ayant connaissance de faits rvlant linscurit porte
par un difice, est tenue de signaler ces faits soit lautorit prfectorale, lautorit
communale, ou tout service technique en charge de lHabitat.
Article 235- Dans les quarante huit (48h) heures au plus tard qui suivent sa
dsignation, lexpert examine le btiment concern, dtermine les causes et la
nature des dommages occasionns, dresse constat de ltat des btiments mitoyens
et propose des solutions de nature mettre fin durablement au pril sil le constate.
Article 236- Le rapport dexpertise est tabli dans les meilleurs dlais et transmis
lautorit comptente qui le notifie aussitt au propritaire de limmeuble ou son
reprsentant, pour excution des conclusions qui en dcoulent.
Article 237- Dans le cas o des travaux seraient recommands, le dlai prescrit
devra imprativement tre respect et toutes les mesures de scurit requises
devront tre prises pour viter tout accident pendant lesdits travaux.
Pendant les travaux, toutes les mesures de scurit indispensables doivent tre
prises pour la prservation des btiments mitoyens et de leurs habitants.
Article 241- Le Ministre de lHabitat peut faire procder toutes visites qui lui
paratront utiles, leffet de vrifier ltat de solidit de tout mur, toute partie de
construction ou tout btiment et difice public ou priv.. Ces visites ont un caractre
purement indicatif et ne sauraient engags la responsabilit de ce Dpartement sur
la stabilit des ouvrages visits.
Article 242- Dans le cas o ltat dun btiment fait courir un pril imminent,
lautorit comptente ordonne pralablement les mesures provisoires indispensables
pour carter ce pril.
Article 243- Lorsquun btiment est dclar menaant ruine et sil est habit, le
propritaire dudit immeuble est tenu de verser aux occupants sils sont locataires,
une indemnit reprsentative des frais de relogement et correspondant un (1) an
du loyer quils payaient.
Article 244- Est dclar btiment ou difice insalubre, toute construction prsentant
des signes dincommodit manifestes et un manque dhygine tels que ces faits
soient prjudiciables la sant de ses occupants.
Article 245- Linsalubrit dun btiment est constate par les services chargs de la
salubrit publique, par les services en charge de lhabitat ou par les occupants du
btiment, et dclare par lautorit comptente. Tout btiment dclar insalubre fait
lobjet dune interdiction temporaire dhabiter ou dutiliser, notifie aux occupants et
au propritaire.
Article 246- Lorsque les locaux sont frapps dune interdiction dhabiter ou dutiliser,
les baux et contrats doccupation poursuivent de plein droit leurs effets jusqu leur
terme, exception faite de lobligation de paiement du loyer ou de somme verse en
contrepartie de loccupation.
Article 248- Lorsquun btiment est dclar insalubre, et que son tat exige
lvacuation de ses occupants, le propritaire dudit immeuble est tenu de verser aux
occupants sils sont locataires, une indemnit reprsentative des frais de relogement
et correspondant six (6) mois du loyer quils payaient. Cette indemnit nest pas
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Article 249- Est appel locataire, toute personne physique ou morale qui occupe un
local, un appartement ou un btiment appartenant autrui moyennant le paiement
priodique dun montant appel loyer.
Article 250- Est appel locataire principal, toute personne physique ou morale qui
prend loyer un local, un appartement ou une maison, pour le sous louer en totalit
ou en partie.
Article 251- Pour les organismes publics et privs dhabitation et les socits de
promotion immobilire, les loyers des btiments sont fixs en fonction de leur
classification et de leur situation gographique, partir dun barme tabli par le
Ministre en charge des Finances et celui en charge de lHabitat.
Article 254- Les loyers des locaux usage dhabitation sont pays mensuellement.
Ils font lobjet de rvision quand les cots des principaux matriaux de construction
connaissent au cours de lanne une augmentation substantielle de prix (ciment, fer
bton, agrgats, tles)
Cette rvision du loyer ne peut tre applique plus dune (1) fois dans lanne.
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Article 255- A dfaut, la rvision du loyer ne peut intervenir avant chaque priode de
trois (3) ans, en tenant compte du taux dinflation et de la variation des prix
enregistrs et publis par ladministration comptente.
Article 256- Les dispositions des articles 254 et 255 ci-dessus ne se rapportent qu
la location simple.
Pour la location vente, le loyer est fixe et non rvisable, ainsi que la dure de
paiement total du btiment, sauf dispositions contraires stipules dans le contrat de
la location vente.
Article 258- Le propritaire est tenu de livrer la maison louer en bon tat et dy
faire pendant toute la dure de la location, tous travaux de rparations des gros
uvres.
Article 261- Si au cours de la location, le btiment est dtruit en totalit par cas de
force majeure, le contrat est rsili de plein droit.
Si louvrage lou nest que partiellement dtruit, le locataire peut selon les
circonstances, demander la rsiliation du contrat ou simplement une diminution du
loyer.
Article 263- Le propritaire assume tous frais de grande rparation. Les grandes
rparations sentendent par tous travaux sans lesquels les locaux sont inhabitables.
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Rentrent dans ces cas : la rfection de la toiture, la rparation du mur qui sest
effondr ou qui menace de ltre, les installations ou tous les travaux dont le cot est
suprieur au loyer mensuel, lexception de ceux indiqus larticle 260 qui relvent
exclusivement du locataire sauf stipulation contraire du contrat.
Article 264- En plus des travaux indiqus larticle 260, le locataire assure les frais
des petites rparations cest--dire celles qui permettent de maintenir les locaux dans
un tat dhygine, de propret et de fonctionnalit convenables. Rentrent dans ce
cadre : le remplacement des serrures, des luminaires, le dbouchage de la
tuyauterie, la vidange de la fosse septique
Il est aussi responsable de la rparation des dgradations quil a caus du fait dune
mauvaise exploitation du btiment, si cette responsabilit est tablie.
Article 265-. Pour le logement individuel, en plus des dispositions des articles 263 et
264 ci-dessus, le locataire est responsable des travaux de peinture des murs
extrieurs, des btiments annexes et de la clture ainsi que de lentretien de la cour.
Article 266- Pour les logements collectifs, les travaux de peinture des murs
extrieurs, des espaces communs (couloirs, cage descaliers), des btiments
annexes et des cltures sont supports par le propritaire.
De manire gnrale, dfaut de spcifications particulires dans les contrats liant
le propritaire aux locataires, toutes les charges existantes dans les espaces
communs, sont supportes par le propritaire, lexception de lentretien de la cour
qui est une responsabilit partage entre les locataires sur la base des dispositions
contractuelles.
Article 267- Le locataire doit avoir un comportement social qui sauvegarde tout
moment ses bonnes relations avec le propritaire, les membres de sa famille avec
ceux de la famille du propritaire ou dautres voisins jouissant lgalement des lieux
habits.
TITRE XI : DE LA COPROPRIETE
Article 268- La coproprit est une modalit du droit de proprit qui dcoule de la
pluralit des titulaires du droit sur la chose. Ce rgime s'applique tout immeuble ou
groupe d'immeubles btis, dont la proprit est rpartie entre plusieurs personnes
par lots, comprenant chacune une partie privative et une quote-part de parties
communes.
La coproprit concerne les parties situes dans le mme immeuble. Le droit de
proprit de chacun est ramen une quote-part dont le copropritaire peut
librement disposer, alors que la gestion du bien lui-mme est soumise l'accord de
l'ensemble des copropritaires.
Tout locataire est tenu de verser un loyer au propritaire, dans le cadre d'un contrat
pass entre eux. Les locataires sont libres de se constituer en association pour
exposer leurs projets aux copropritaires, et les dfendre.
Un bailleur est un copropritaire qui met son logement la disposition du locataire.
Le rglement fixe les diffrentes catgories de charges auxquelles chaque lot doit
contribuer, en respectant les principes lgaux de rpartition. Il prcise les droits et
obligations de chaque copropritaire, et lorganisation gnrale de la coproprit.
Lors de lachat d'un lot, le rglement de coproprit a la valeur dun contrat entre
l'acqureur et le copropritaire.
Article 277- Pour permettre une exploitation rationnelle et judicieuse dun immeuble
ou dun ensemble dimmeubles collectifs, il peut tre envisag la cration dun
syndicat de copropritaires.
Le syndicat de copropritaires est l'organisme collectif dot de la personnalit civile,
et qui est charg de la conservation de l'immeuble, de sa bonne exploitation, de sa
dfense, et de l'administration des parties communes. Le syndicat est nomm par
l'assemble gnrale des copropritaires.
Il est responsable des dommages causs aux copropritaires ou aux tiers, par la
construction ou l'entretien des parties communes.
L'assemble gnrale ordinaire doit se tenir au moins une fois l'an, durant laquelle
est notamment dlibr le budget se rapportant la gestion de l'immeuble.
La tutelle technique des syndicats de copropritaires est assure par le Ministre en
charge de lHabitat.
Les conditions de mise en place du syndicat des copropritaires et de son
fonctionnement sont fixes conformment la loi.
b- Dans les zones dhabitation, les cltures peuvent tre construites en murs
aveugles, en lments ajours ou en haies vives. Dans tous les cas, elles
sont ralises en matriaux durables et leur hauteur ne doit pas excder 2m.
Dans le cas de clture en haie vive, la hauteur des plantes ne doit pas
dpasser 3m.
c- Dans les zones industrielles, les cltures sont ralises en matriaux durables
et sont exiges pour des raisons de scurit. Elles peuvent tre aveugles ou
ajoures et leur hauteur ne pourra pas excder 2,5m.
Article 282- Hormis les infrastructures destines aux jeux en plein air tels que
terrains de sport, jardins denfants etc., aucun difice culturel, sportif ou de loisir ne
doit tre cltur (cinma, thtre, arts, bibliothque etc.).
Article 284- Les dispositions des articles 243 et 248 relatives aux frais de
relogement des locataires, ainsi que celles de larticle 128 qui traitent du financement
du logement social, entrent en application un (1) an aprs lentre en vigueur de la
prsente LOI.
Article 285- La prsente LOI qui prend effet compter de sa date de promulgation,
sera enregistre et publie au journal officiel de la Rpublique de Guine