Centres commerciaux

par Philippe VINCENT

Architecte DPLG
Urbaniste DIUUP (Diplm de lInstitut dUrbanisme, Universit de Paris)
Socit CVZ

1. Dfinitions.................................................................................................. C 4 105 - 2
2. Critres ....................................................................................................... 2
3. Programme et schma spatial.............................................................. 3
3.1 Intervenants ................................................................................................. 3
3.1.1 Investisseurs ou promoteurs ............................................................. 3
3.1.2 Services administratifs et pouvoirs publics ..................................... 3
3.1.3 Commerants...................................................................................... 3
3.1.4 Consommateurs ................................................................................. 4
3.2 Implantations ............................................................................................... 4
3.2.1 Sites et localisations........................................................................... 4
3.2.2 Accs.................................................................................................... 4
3.2.3 Impact et environnement................................................................... 4
3.3 Programme et quipements ....................................................................... 4
3.3.1 Pour les consommateurs ................................................................... 4
3.3.2 Pour les promoteurs et investisseurs ............................................... 5
3.3.3 Pour les commerants........................................................................ 5
3.3.4 Pour les collectivits........................................................................... 6
4. Normes et rglements ............................................................................ 6
4.1 Code de la construction et de lhabitation................................................. 7
4.2 Normes de lAPSAIRD ................................................................................. 7
4.3 Normes commerciales ................................................................................ 8
5. Conception et organisation .................................................................. 8
5.1 Parti constructif............................................................................................ 8
5.2 quipements lectriques............................................................................. 9
5.3 quipements climatiques............................................................................ 9
5.4 quipements de scurit et dentretien ..................................................... 9
5.5 quipement des circulations verticales ..................................................... 9
5.6 Cration dune ambiance attractive ........................................................... 9
6. Caractre volutif .................................................................................... 10
7. Investissements........................................................................................ 10
11 - 1989

e lecteur trouvera dans cet article les critres, les programme et schma
L spatial, les normes et rglements, les conception et organisation, le carac-
tre volutif et les investissements pour les centres commerciaux.
C 4 105

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Techniques de lIngnieur, trait Construction C 4 105 1
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1. Dfinitions
Des dfinitions trs diverses sont fournies, pour le centre
commercial, tant du point de vue qualitatif que du point de vue
quantitatif :
regroupement ou concentration de diverses activits
commerciales de dtail sur un espace dlimit.
Groupement de plusieurs magasins de dtail implants en
un mme lieu et constituant une unit conomique au regard de
leur conception gnrale ou en raison des conditions communes
dexploitation. (loi dorientation du commerce et de lartisanat du
27 dcembre 1973) ; la notion de magasins de commerces de dtail
concerne tout magasin ouvert au public o seffectue la vente de
marchandises emporter en quantit correspondant aux besoins
normaux dun consommateur ordinaire.
Le centre commercial communment dsign regroupe les
caractristiques dun quipement au sens urbanistique du terme et
requiert, ce titre, la prise en compte de tous les aspects et
consquences au niveau des rglements durbanisme, technique,
foncier.
Sous la rubrique centre commercial nous devons distinguer dif-
frentes catgories tant du point de vue de leur conception que
de leur taille. Nous distinguerons principalement trois grandes
classifications.
Centre commercial de type urbain ou de centre ville
Dans la plupart des cas, les centres dintrts regroupant les acti-
vits commerciales des agglomrations sont localiss en centre ville.
Les centres villes sont pnaliss, en grande partie, par la mauvaise
utilisation de leurs voies daccs. Le phnomne trs connu de la
dgradation du centre ville au profit des implantations commerciales
en priphrie a provoqu une raction de rehabilitation des centres
villes.
Les responsables ont donc pris conscience de la ncessit de
programmer un quipement commercial de centre ville soit dans le
cadre dune rnovation, soit dans le cadre dune opration de plus
grande envergure, du style restructuration. Ce type de centre
commercial est techniquement plus complexe raliser.
Centre de proximit ou de priphrie
Cest un quipement commercial dimportance variable tant par
la taille (entre 5 000 50 000 m2) que par sa conception et ses
activits.
Cest lui qui a donn sa signification lappellation centre
commercial et a vu son plein essor entre les annes 1965 et 1975.
Sa raison dtre a t la consquence dquipements commerciaux
traditionnels de centre ville dont lattraction tait limite ou
congestionne par de mauvaises accessibilits ou un sous-
quipement.
Directement li au dveloppement de lhabitat pavillonnaire en
priphrie des villes, il a trouv habituellement sa place comme
structure daccueil destine faciliter la vie des habitants et rpondre
aux besoins de premire ncessit.
Centre commercial de type rgional
Gnralement implant en priphrie de grande agglomration,
cest un quipement de grande taille (de 50 000 et 150 000 m2),
regroupant les activits les plus diverses recouvrant lventail
complet de la distribution de dtail, auxquelles sont gnralement
adjointes dautres activits qui bnficient de la grande attraction
de ces centres sur plusieurs agglomrations.
Autour de lactivit dite commerciale, des activits de services,
de loisirs, htelires, de bureaux, parmi les plus courantes, sont
gnralement adjointes, compltant et utilisant le ple dattraction
que reprsente le centre rgional.
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2. Critres
Lorsque lon parle de centre commercial, il convient de discerner
les diffrentes fonctions :
le centre dachat, regroupant des activits commerciales de
dtail ou les fonctions dapprovisionnement et de distribution des
marchandises concourant au critre principal ;
le ple dattraction ainsi tabli comme quipement urbain et
point de rencontre, qui constitue une infrastructure sociale indis-
pensable la vie de quartier dans son rle de vhicule de
communication pour les consommateurs.
Nous retrouvons cette fonction dans le pass, chez les grecs
avec lAgora, et avec le Forum chez les romains.
La ncessit, pour ltre humain, de faire des achats peut tre
envisage sous deux aspects diffrents :
les achats assimils une corve, en ce qui concerne les
besoins de premire ncessit en gnral, pour toute lintendance
quotidienne dun mnage ou dun foyer ;
les achats qui procurent du plaisir, comme ceux qui ont un
caractre festif (nourriture, cadeaux, etc.) ou apportent un plus au
confort ou au bien-tre de la personne (habillement, mobilier,
sports).
Ces deux catgories dachats dans le monde moderne sont
gnralement faites, de plus en plus, pendant le temps de loisirs
des consommateurs et conduisent donc tudier un appareil
commercial qui a pour objectif :
de faciliter le plus possible la vie dans ses dplacements ;
dapporter le maximum de confort et dagrment aux
usagers ;
de rpondre la demande et lattente du consommateur.
Les usagers dun centre commercial sont gographiquement et
socialement dorigines diverses.
Leurs proccupations, besoins et pouvoir dachat sont diffrents
tant quantitativement que qualitativement.
Lquipement commercial doit tre adapt sa clientle et ses
besoins suivant son implantation et sa spcification :
un centre commercial intressant un quartier ou un secteur
rsidentiel proximit dun centre ville bien quip devra rpondre
aux achats de premire ncessit, et offrir les biens dquipement
de la personne ou de la maison dusage courant ;
un centre commercial de caractre rgional se devra dtre
beaucoup plus complet et, par voie de consquence, de taille
beaucoup plus importante.
En plus de lactivit commerciale de base du centre de quartier,
il doit offrir dans tous les secteurs une possibilit de choix et de
concurrence recouvrant lventail le plus complet de lactivit
commerciale. Son attraction sera dautant plus forte que le
consommateur saura quil pourra trouver la rponse tous ses
besoins et que, pour chaque achat, il aura le plus grand choix de
rfrences.
Les quipements commerciaux et leur infrastructure doivent tre
compatibles avec la catgorie et la spcificit du centre commercial
et de la clientle. La nature des commerces doit recouvrir lventail
du commerce de dtail et tenir compte du contexte dans lequel il
doit trouver sa place.
Une certaine terminologie commerciale est apparue et lon dit dun
commerce ou dun centre commercial quil cible sa clientle et opre
dans un crneau trs prcis. Toute la dmarche du marketing, tant
au niveau de la conception que dans lexploitation, doit cerner au
plus juste le secteur prcis de lactivit rpondant le mieux la
demande de sa clientle qui peut varier dune zone dinfluence, dune
rgion une autre. On parle souvent de zones de chalandise pour
dfinir, dans un rayon dtermin, le nombre et la catgorie de la
clientle.
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Trois zones distinctes sont ainsi gnralement dtermines,
correspondant un temps de trajet variant en importance et suivant
la catgorie du centre.
Des courbes dites isochrones sont ainsi dfinies, dlimitant les
zones dinfluences dont nous distinguerons principalement :
la zone dite primaire ou obligatoire, dans un rayon infrieur
15 min de temps de trajet ;
la zone dite secondaire ou certaine, dans un rayon pouvant
aller jusqu 30 min de temps de trajet ;
la zone dite tertiaire ou alatoire, au-del de 30 min, concerne
une clientle qui bnficie de plusieurs options en fonction de la
concurrence et dont la fidlit un centre dachat est trs relative,
dpendant pour la plupart du temps de limage du centre ; on dit
de cette zone tertiaire quelle comporte un taux dvasion important.
Il est bien vident que les infrastructures damnagement urbain,
notamment en ce qui concerne les accs, jouent un trs grand rle
dans le succs dun centre commercial.
Les contraintes relatives limplantation dun quipement
commercial doivent rechercher les points de rencontres possibles
avec les objectifs de lamnagement urbain.
Lexamen et la matrise des problmes damnagement, poss par
les quipements commerciaux se trouvent placs la convergence
de plusieurs proccupations :
lamnagement foncier ;
lamnagement de lurbanisme ;
lamnagement de lappareil commercial existant ;
lamnagement du cadre de vie quotidien des usagers.
3. Programme et schma
spatial
3.1 Intervenants
Lors de la cration dun centre commercial, nombreux sont les
intervenants concerns diffrents titres.
3.1.1 Investisseurs ou promoteurs
Que ce soit une socit capitaux privs ou un groupe dinves-
tisseurs de diffrents horizons, ce que les amricains appellent le
Developper et que nous appelons le promoteur est celui qui
invente et cre le centre commercial.
son initiative, aprs avoir choisi un site dimplantation en fonc-
tion de ces diffrents critres, le promoteur dfinit le programme
raliser.
La matrise duvre, architectes et ingnieurs, en liaison avec
le promoteur tablit les tudes prliminaires et lavant-projet
permettant daboutir au plan de merchandising ou plan de
commercialisation.
Ce plan est le document pralable, indispensable pour tudier la
faisabilit de lopration, permettant de simuler, en fonction de
linvestissement, la rentabilit de lopration.
En effet, le calcul doit tenir compte de tous les composants et
lments entrant dans le cadre du cot de lopration, depuis lachat
du terrain, les participations aux quipements publics et de viabilit,
jusquau cot de construction, de commercialisation et douverture,
afin de dterminer son plan de financement.
Pour dterminer lensemble des ressources, le promoteur, en
dehors des fonds propres de dpart, pourra faire appel dautres
investisseurs extrieurs lopration ou, en fonction du programme,
vendre des surfaces commerciales des futurs preneurs comme
gnralement, les grandes ou moyennes surfaces.
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Si lopration se rvle viable ou faisable du point de vue financier
et commercial, il convient alors de procder lensemble des
dmarches permettant dobtenir les diffrentes autorisations
ncessaires la cration du centre.
3.1.2 Services administratifs et pouvoirs publics
Les administrations concernes par la demande de cration dun
centre commercial sont nombreuses et de juridictions diverses.
Commission dpartementale durbanisme commercial (CDUC) :
cette commission est compose de 20 membres. Elle autorise ou
non la cration de surfaces commerciales dans le dpartement
aprs tude dun dossier dpos par le promoteur et rapport des
trois conseils :
la Direction dpartementale de lquipement (DDE) ;
la Direction de la communication, du commerce et des prix ;
un reprsentant du Prfet.
Cette commission a pour rle de statuer sur les demandes dauto-
risation de cration de surfaces commerciales suivant les principes
dfinis, permettant de contrler ladaptation aux exigences de
lamnagement du territoire, de ltat des structures du commerce
et de lartisanat, de lvolution de lappareil commercial dans le
dpartement et les zones limitrophes, des orientations moyen ou
long terme des activits urbaines et rurales, et de lquilibre
souhaitable entre les diffrentes formes de commerces.
Cette commission est consultative et la dcision dautorisation
est du ressort du Prfet.
En cas de refus par la CDUC, le promoteur peut dposer un recours
en appel auprs du Ministre du Commerce qui statuera aprs
consultation de la Commission nationale durbanisme commercial
(CNUC).
Direction dpartementale de lquipement : pour les rgles
durbanisme, tablies lors du POS (plan doccupation des sols), le
site choisi par le promoteur du centre se trouve ou non dans une
zone permettant dimplanter une surface commerciale. Les zones
ainsi dfinies sont codifies suivant les communes.
Le POS dfinit aussi le COS (coefficient doccupation des sols)
qui dtermine, en fonction de la surface de construction autorise :
les accs et la viabilit ;
le permis de construire.
Commission de scurit et protection civile : compose de repr-
sentants de lquipement, de la Prfecture et des services de la
protection civile (pompiers), elle statue sur la demande de permis de
construire et vrifie que les tablissements commerciaux sont
conformes aux rglements de scurit pour les tablissements
recevant du public (ERP).
Ces rglements dfinissent les dispositifs de lutte contre lincendie
et de protection des personnes.
Enqute publique ou enqute Bouchardeau (du 12 juillet 1983)
concernant la ralisation douvrages de travaux excuts par des
personnes physiques ou prives lorsquen raison de leur nature ou
consistance ou du caractre des zones concernes, ces oprations
sont susceptibles daffecter lenvironnement. Un rapport est rdig
par un Commissaire enquteur, nomm par le Prsident du Tribunal
administratif et les conclusions sont rendues publiques.
3.1.3 Commerants
Le promoteur, dans le cadre de son programme de commer-
cialisation, doit trouver pour le centre commercial projet un nombre
de commerants variable suivant son importance et de diffrentes
catgories.
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Grandes units (> 5 000 m2) : les grandes surfaces, qui vont
assurer la frquentation de la clientle du centre par leur pouvoir
dattraction, sont gnralement des chanes nationales de super-
marchs, dhypermarchs ou de grands magasins. Dans le plan de
commercialisation, ces units sont appeles les ancres.
Moyennes units (de 1 000 5 000 m2) : une attraction peut tre
cre par limplantation de spcialistes dans des secteurs divers et
ncessitant des surfaces de moyenne importance. Ces magasins,
dits spcialiss, sont gnralement des chanes nationales ou
rgionales et leur activit se rpartit dans des domaines varis (lec-
tromnager, vestimentaire, bricolage, sports et loisirs, etc.).
Petites units ou boutiques (de 30 500 m2) : ces magasins, qui
ne pourraient eux seuls crer une attraction suffisante, vont
bnficier de lattraction des grandes et moyennes surfaces, mais
vont avoir aussi un rle complmentaire dans lventail de lactivit
commerciale et de la distribution.
Par leur reprsentation entre les grandes units ils vont offrir aux
consommateurs, soit dans la qualit, soit dans la diversit, une
alternative dachats. Gnralement, ils reprsentent les activits de
services, lhabillement de la personne, lquipement de la maison,
la restauration, les loisirs...
Ces magasins sont des reprsentants du commerce local, ou des
franchiss, ou bien appartiennent des chanes nationales.
Tous ces commerces vont constituer la ressource financire du
promoteur en fonction de leurs catgories. Ces units peuvent tre
vendues ou loues suivant diffrents types de bail loyer fixe ou
index sur le chiffre daffaires.
3.1.4 Consommateurs
Les consommateurs qui frquentent le centre commercial sont
de provenances sociale et gographique diverses. Leur motivation
dachat dans de tels tablissements est suscite par la facilit
daccs, le confort et les prix concurrentiels.
Suivant leur situation gographique et leur pouvoir dachat, ils
rentrent dans les diffrentes catgories des paramtres qui per-
mettent au promoteur dtablir un chiffre daffaires prvisionnel
justifiant la cration du centre commercial.
La clientle est, par dfinition, le courant vital qui va alimenter le
centre. Il convient donc de lattirer et de la fidliser par une politique
commerciale dynamique et par des installations qui rpondent aux
critres de choix du consommateur.
Suivant la catgorie et la conception du centre, la clientle ne
trouvera que les achats de premire ncessit ou les achats plus
complets dquipement de la personne ou de la maison.
Les consommateurs ragissent aux promotions, animations, choix
de loffre, politique des prix comptitifs, ambiance et confort, scurit
et facilit daccs, ouvertures tardives ou nocturnes.
3.2 Implantations
3.2.1 Sites et localisations
Un centre commercial est gnralement localis dans une zone
lui garantissant le maximum de clientle, que ce soit en centre ville
ou en priphrie.
Le schma directeur damnagement et durbanisme (SDAU) est
un document qui fixe a priori les orientations du dveloppement
des agglomrations et centres urbains et, ce titre, prvoit les
zones dhabitation ou la zone dactivit commerciale.
Limplantation dun centre commercial engendre un certain
nombre de phnomnes contraignant ou confortant lquilibre du
dveloppement dun centre urbain. Gnralement localiss en
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bordure ou proximit de grands axes routiers, sur des terrains
agricoles plats dans les zones de concentration rsidentielle, ils
induisent une tentative doccupation de tous les emplacements
disponibles entre la zone dhabitation et le centre commercial.
Les espaces interstitiels se remplissent dactivits les plus diverses
qui se posent en concurrence du propre centre commercial et le
rendent vulnrable.
Le promoteur, comme les pouvoirs publics sous la pression de
lurbanisation, doivent tre vigilants et tenter de contrler le
dveloppement dans les secteurs daccueil.
3.2.2 Accs
Un des facteurs de russite, lment capital dune bonne implanta-
tion commerciale, est le problme pos par les accs. Suivant sa
taille et son attraction, un centre commercial gnrera un flux impor-
tant de circulation suivant des horaires bien rpertoris.
Les problmes dcoulement de trafic doivent tre tudis trs
srieusement en fonction des infrastructures routires existantes ou
en programmation. Mme bien localis, un centre commercial ne
disposant pas de bons accs ou en nombre suffisant ne contribuerait
qu saturer et rendre difficile le trafic dans un quartier ou une
agglomration, compromettant par l mme ses chances de russite.
3.2.3 Impact et environnement
Un projet dimplantation de centre commercial engendre des
rpercussions sur lurbanisme de la zone daccueil ou de lagglo-
mration.
La situation du projet peut saturer ou non linfrastructure de trans-
port existante, ou bien justifier et acclrer une programmation de
voirie, ou encore la remettre en cause long terme.
Par rapport aux divers objectifs du SDAU, un projet de centre
commercial peut inciter au dveloppement dune zone, renforcer et
rquilibrer une rgion ou un centre dintrt fragile, ou au contraire
dsquilibrer une stratgie de dveloppement retenue.
Au niveau de sa zone daccueil, le centre aura des incidences sur
lvolution dmographique et conomique, modifiera limage et la
frquentation du secteur, et produira des effets de synergie ou de
coupures des cheminements existants.
Au niveau de son environnement immdiat, le projet aura une
incidence sur le trafic engendr, sur les rseaux divers dinfra-
structure (voirie, rseaux dvacuation et dalimentation).
Suivant limportance du projet, son intgration visuelle sera
examine du point de vue qualit architecturale des btiments,
agencement des surfaces et respect des espaces verts et plantations.
Il convient de remarquer que le centre commercial peut tre
gnrateur de nuisances pour les riverains tant par les bruits
divers, mouvements de vhicules clients et fournisseurs, que par
son activit nocturne.
3.3 Programme et quipements
3.3.1 Pour les consommateurs
Lutilisateur du centre ntant pas un technicien ne peut apprcier
le programme et ses quipements que par rapport aux avantages
et facilits quils lui procurent.
Le temps de trajet et la facilit daccs routiers seront parmi les
lments dterminants pour assurer sa fidlit au centre. Un autre
facteur sera celui du parc de stationnement, facile lusage, bien
rparti, dessin, et signal, et dune capacit telle que le client
trouvera toujours une place.
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Si le centre offre lavantage de disposer de moyens de transports
publics (autobus, mtro, etc.), ce sont autant datouts suppl-
mentaires pour garantir un nombre de clients important.
Les btiments du centre commercial, de par leur conception simple
et humaine, provoqueront un sentiment de familiarit (dimension
humaine) qui concourra attirer lutilisateur.
Les abords, cheminements pitons extrieurs et circulation interne
(ou mail) sont des lments qui se doivent dtre rassurants et faciles
de frquentation. Les flux de circulations pitons ou automobiles,
usagers ou fournisseurs ne doivent pas tre des labyrinthes dis-
suasifs ou des parcours du combattant, mais bien au contraire,
fluides, bien rpartis et de communication visuelle aise, aux dimen-
sions adaptes leur dbit et leur importance.
Dans la perception et lusage que le client attend des installations
dun complexe commercial en premier lieu, cest la bonne repr-
sentativit des commerces rpondant sa demande, tant qualitati-
vement que quantitativement.
Lusager tiendra compte aussi, dans ses critres de choix, pour
un centre plutt quun autre, de lambiance gnrale qui se dgage
de celui-ci ; laspect festif, anim, du milieu o il va voluer pendant
quelques heures par jour, joue un degr dimportance telle, que
mme sil ne fait pas dachat, il viendra lorsquil na rien dautre
faire, flner dans le mail comme cela se fait en centre ville dans les
rues.
Cet quipement communautaire quest le centre commercial doit
donc offrir ses clients tout le confort visuel et culturel, tant par les
diffrents services de premires ncessits, que par une bonne infor-
mation ou signaltique.
3.3.2 Pour les promoteurs et investisseurs
3.3.2.1 Circulations et aires de services
Le promoteur ou investisseur doit rpondre la demande de
lusager, mais doit tenir compte des critres de rentabilit indis-
pensables la russite dun projet. Le terrain choisi doit corres-
pondre au programme envisag et permettre une bonne rpartition
des espaces ncessaires aux surfaces construites et aux aires de
services et de stationnement. Le nombre de places de parking est
calcul suivant la surface commerciale construite et doit tenir compte
dune rotation moyenne par place (de 55 min 1 h 30 min). Il doit
pouvoir aussi rpondre aux besoins durant les heures de grande
frquentation. Enfin, il doit tre bien distribu pour permettre un flux
quilibr de clientle aux accs du centre commercial.
Les circulations internes (ou mail) doivent tre aussi proportion-
nes aux surfaces commerciales, bien conues et claires naturel-
lement ou artificiellement. Elles ont des largeurs et des
configurations permettant de fournir un maximum de linaire de
faades (vitrines), ainsi que des zones bien rparties de repos ou
places permettant les communications verticales entre elles et le
droulement des vnements promotionnels produits par lanima-
tion du centre.
Les aires de services sont les zones rserves aux livraisons pour
les commerces, aussi bien que le point de collecte des ordures et
les accs aux locaux techniques. Ces surfaces, ncessaires au bon
fonctionnement du centre, doivent tre judicieusement rparties et
en nombre suffisant, sans pour autant nuire lesthtique du centre.
Les circulations marchandises, aussi bien lextrieur qu
lintrieur, doivent tre autant que possible spares et distinctes des
circulations clients.
3.3.2.2 Localisation (Zoning) et conception des installations
Le centre commercial, dont lactivit est base sur lattraction des
ancres et de leurs enseignes, possde, suivant son importance, une
ou plusieurs grandes units. Ces grandes surfaces occupent donc
naturellement les positions aux extrmits du centre pour crer le
flux dans le mail et faire bnficier les petites units, situes entre
elles, du passage obligatoire des chalands.
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Techniques de lIngnieur, trait Construction
Linvestisseur ou promoteur cherchera donc utiliser au mieux
ces grandes units et devra chercher le compromis entre les
exigences de telles units et lintrt de dgager le maximum de
surface et de linaire pour les petites boutiques.
Le plan de rpartition des diffrentes surfaces commerciales
sappelle le tenant mixt, ou plan de commercialisation. Il ne sera
dfini que par lquilibre financier, que recherchera, concevra le
promoteur entre les diffrents modes de commercialisation, location
ou vente.
La conception des installations et leur rpartition devra aussi
tenir compte de futures expansions en cas de russite et ne pas
figer ds le dpart toute possibilit dvolution du centre qui devra,
pour rester comptitif, concurrentiel, rpondre aux assauts de la
concurrence ou la demande de sa clientle grandissante et de ses
commerants.
3.3.2.3 Exploitation et maintenance
Le promoteur ntant pas toujours lexploitant, il doit cependant
tenir compte dun certain nombre de principes lui permettant de
trouver facilement des investisseurs ou exploitants gestionnaires,
dont les critres de rentabilit sont presque toujours les mmes.
Pour assurer le fonctionnement optimal dun centre, il est impor-
tant que les promoteurs investisseurs soient associs aux
commerants dans leur russite. Cest le cas de la location sans pas
de porte, mais avec un loyer au pourcentage sur le chiffre daffaires.
Dans le cas dune location avec pas de porte, le promoteur ne fait
office que de constructeur et en aucun cas de gestionnaire. Le
commerant assure ensuite, seul, le risque de lopration, alors que,
dans le premier cas, le gestionnaire assurera une assistance
permanente aux commerants dans les domaines techniques et
financiers.
Le gestionnaire du centre anime une association de commerants,
responsables de la promotion et de lanimation et, avec ladminis-
tration du directeur du centre, gre les parties communes, tant sur
le plan de lentretien technique, que sur le plan des dpenses
financires oprationnelles.
Lentretien ou maintenance est un lment trs important dans la
conception et la gestion du centre commercial. Les btiments et leurs
installations doivent tre penss en terme de facilit dentretien et
cot minimal de construction et de rpartitions.
Du point de vue de la conception, les structures doivent tre
tudies pour donner la plus grande souplesse dutilisation,
permettant de rpondre aux volutions du centre, et les installations
doivent permettre dobtenir les cots les plus avantageux la
construction comme lentretien.
Ces cots ou charges dexploitation des parties communes sont
rparties entre les commerants au prorata des surfaces quils
occupent.
3.3.3 Pour les commerants
Surfaces privatives ou GLA (Gross Leasing Area : surface brute
locative). Les surfaces commerciales autorises au titre de la loi
Royer sont des surfaces dites de vente (accessibles au public)
lexception des surfaces dites activits de service.
Les surfaces que louent ou vendent les promoteurs sont les
surfaces privatives du centre commercial avec leurs rserves, par
opposition aux surfaces de parties communes : circulations, aire de
services, etc. Il est donc important pour le commerant davoir, en
fonction de son activit, la surface de vente autorise maximale, la
plus exploitable et la mieux distribue possible.
Les surfaces de commerces et leur localisation varient en fonc-
tion des besoins de chaque activit.
C 4 105 5
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Suivant lattraction de lactivit, son caractre de ncessit ou de
services, le commerce sera implant, dans un local situ sur un
parcours obligatoire ou prs dune entre.
Les locaux amnager par les commerants sont livrs bruts,
cest--dire que plancher, murs et couvertures sont prvus sans rev-
tements de finition, laissant totale libert au commerant, en accord
avec les possibilits et normes techniques, pour amnager son point
de vente.
Le commerant se trouve, en centre commercial, dans la mme
situation quen centre ville avec un local disposant de la viabilit
lectrique, got, eau et gaz. La seule installation prvue par le centre
lintrieur de son local est la protection incendie, car faisant partie
dun ensemble.
Locaux amnags. Le commerant aura une vitrine ou non,
mais en tout tat de cause, une fermeture par grille ou volet roulant
permettant de lisoler des parties communes.
Les services mis la disposition dun commerant en centre
commercial, en dehors des assistances de la gestion financire et
technique de ladministration du centre, sont nombreux : les
parkings, les sanitaires publics, le service de nettoyage des circula-
tions, les aires de livraison, les transports verticaux par escalator ou
tapis roulant pour les clients, les monte-charges pour marchandises,
les gardiennages diurne et nocturne, la brigade et le systme de
dfense contre lincendie, lassistance mdicale, linfirmerie pour la
clientle.
Les taxis, autobus ou autre transport en commun, les espaces
publicitaires sur parc de stationnement ou dans les circulations, les
enseignes sur vitrines ou sur faades extrieures, etc., sont autant
de dispositifs et services dont va bnficier le commerant pour lui
garantir le maximum de chance de russite et faciliter son
exploitation.
Les commerants doivent, comme dans toute collectivit ou
coproprit, respecter les rgles de la vie en commun.
Les normes durbanisme commercial et de construction font
lobjet dautorisation administrative pour la ralisation de telle ou
telle activit commerciale. Le commerant doit obtenir le permis
damnagement de son local, pour lequel il soumet ladministration
un dossier indiquant sur plan les donnes techniques dinstallation,
les qualits et certificat de tenue au feu des matriaux utiliss, les
effectifs permanents dans le local, les sorties de secours, etc.
Il doit, par ailleurs, respecter le rglement intrieur du centre
du point de vue amnagement et oprationnel : limite de surface,
norme damnagement technique prvue pour son local et charge
maximale de la structure, plancher supplmentaire, puissance
lectrique disponible, charge climatique ncessaire, qualit et esth-
tique requises, enseignes.
De mme, il devra respecter les heures douverture du centre, les
horaires de livraison et denlvements de dtritus.
La spcificit des activits est gnralement dfinie par le
plan de commercialisation du promoteur ou merchandising suivant
leur degr dattraction et de ncessit.
Les activits recouvrant lensemble de lventail de la distribution
et du commerce peuvent se diviser en plusieurs groupes :
les activits alimentaires : supermarch, hypermarch, alimen-
tation spcialise, magasin populaire ;
les activits vestimentaires ou dquipement de la personne :
mode, tissus, chaussures, etc. ;
les activits dquipement de la maison : meubles, lectro-
mnager, luminaires, installations de cuisine, salle de bains, mat-
riaux, papiers peints, moquette ;
les divers services : coiffeur, journaux, salon de beaut,
pharmacie, banque, cls minute, agence de tourisme, fleurs, etc. ;
les activits de sports et loisirs : vido, magasin de sports,
jeux, jouets, cinma, bowling, patinoires ;
la restauration : restaurant, self-service, caftria, fast-food,
traiteurs.
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C 4 105 6 Techniques de lIngnieur, trait Construction
Ces activits suscitent, de la part des clients, des motivations
dachat trs diffrentes : achat obligatoire, dimpulsion, fait par la
matresse de maison, par le couple, par la famille, lors dvnements
familiaux, autant de particularits qui ncessitent de la part du
commerant une stratgie et une action bien dfinies.
3.3.4 Pour les collectivits
La cration dun centre commercial provoque une modification
des habitudes et des murs de lhabitat dans le secteur daccueil.
Sagissant gnralement de terrains agricoles, les valeurs offertes,
ngocies sur des surfaces importantes sont suprieures aux prix
pratiqus dans le secteur. Ces transactions et la ralisation du centre
commercial valorisent et augmentent le prix des terrains avoisinants.
Par ailleurs, limportance dun quipement commercial ncessite
une adaptation de linfrastructure urbaine et, tout en apportant une
plus-value la zone, peut entraner une dprciation dun certain
habitat rural d au voisinage du centre et limportance des
ouvrages publics ncessaires.
Les contraintes physiques et oprationnelles du centre
commercial impliquent une dynamique que lespace environnant
doit permettre et faciliter. La collectivit doit donc tudier les moyens
mettre en uvre pour rpondre aux besoins de lquipement
commercial en prenant garde de bien analyser les effets induits par
son implantation et sa localisation.
Le projet peut provoquer ou non un dsquilibre, ou au contraire
contribuer au renforcement dun centre ville en voie de dpris-
sement.
Limplantation commerciale priphrique nest pas nces-
sairement nfaste au commerce du centre ville ; elle peut contribuer
son dveloppement et lui assurer une attractivit globale plus forte
en lui permettant de sengager dans un processus de transformation
et tre son support de dveloppement.
Les restructurations de centre ville avec voie pitonne et aligne-
ment commercial continu sont des exemples frquents de russite
dus des implantations commerciales priphriques.
Dans presque tous les cas, lattraction dun centre commercial
suscite, plus ou moins brve chance, de nombreuses implanta-
tions dactivits annexes complmentaires : htel, bureaux, parc
dattractions et de loisirs, parkings, zone dactivits conomiques et
industrielles, entrepts, dpts de caravanes, quipements
rsidentiels ou tertiaires, artisanat sont autant dactivits qui bn-
ficient et confortent le ple dattraction de lquipement commercial.
Le pouvoir dinduction des grands tablissements commerciaux
ncessite que la collectivit sassure des possibilits de contrle de
lurbanisation dans leur secteur daccueil.
4. Normes et rglements
Les centres commerciaux de quelque importance quils soient
sont des tablissements recevant du public (ERP).
ce titre, ils sont soumis un ensemble de rglements et de
normes permettant dassurer au maximum la scurit des personnes
et de lenvironnement.
Ces rglements et normes sont dicts par le Code dUrbanisme
et de la Construction, par lAssemble plnire des assurances
pour la scurit et la protection civile (ainsi que par la lgislation
du Travail) et par la loi des installations classes pour la protection
de lenvironnement.
_______________________________________________________________________________________________________________ CENTRES COMMERCIAUX
4.1 Code de la construction
et de lhabitation
Les constructeurs, propritaires et exploitants des ERP, sont tenus,
au moment de la construction comme au cours de lexploitation, de
respecter les mesures de prvention et de sauvegarde propres
assurer la scurit des personnes (article Scurit contre lincendie
dans les tablissements recevants du public (ERP) [C 3 280] dans ce
trait).
Ces mesures tiennent compte de la nature de lexploitation, des
dimensions des locaux, du mode de construction et du nombre des
personnes pouvant tre admises dans ltablissement, y compris les
handicaps.
Les btiments et les locaux o sont installs des tablissements
recevant du public doivent tre construits de manire permettre
lvacuation rapide et en bon ordre de la totalit des occupants.
Ils doivent avoir des faades accessibles permettant lvacuation
du public, ainsi que laccs et la mise en service des moyens de
secours et de lutte contre lincendie.
Les centres commerciaux doivent tenir compte, dans limplanta-
tion des btiments, dune voie daccs dite voie pompiers utilisable
par les engins de secours comportant une chausse dont les gabarits,
dimensions et force portante sont calculs en fonction des vhicules
de secours.
Les emplacements de stationnement doivent tre situs 12 m
minimum des faades.
Les matriaux et lments de construction employs, tant pour
les btiments que pour leur amnagement intrieur, doivent
prsenter, en ce qui concerne leur comportement au feu, des qualits
de raction et de rsistance appropries aux risques encourus.
Deux critres essentiels servent de base lapprciation du
comportement au feu :
la rsistance au feu, exige pour les lments de structure,
vise uniquement permettre lvacuation du public et des tiers
ventuels situs dans le mme btiment ;
la raction au feu ;
la classification rsulte de larrt du 30 juin 1983 du ministre
de lIntrieur et de la Dcentralisation et comporte cinq catgories
de matriaux M0, M1, M2, M3, M4 ;
la stabilit au feu de la structure doit tre maintenue quel que
soit le procd de protection utilis.
Lamnagement des locaux, leur distribution et leur isolement
ventuel doivent assurer une protection suffisante aussi bien des
personnes frquentant ltablissement que de celles qui occupent
des locaux voisins.
Lisolement entre un tablissement recevant du public et un
btiment ou local contigu occup par des tiers doit tre constitu
par une paroi coupe-feu (CF) de degr 2 heures ou plus. Les struc-
tures de chaque btiment doivent tre conues de manire ce que
leffondrement de lun nentrane pas leffondrement de lautre.
Les sorties et les dgagements intrieurs qui y conduisent doivent
tre amnags et rpartis de telle faon quils permettent lva-
cuation rapide et sre des personnes. Leur nombre et leur largeur
doivent tre propositionns au nombre de personnes appeles les
utiliser.
Toute partie de la construction permettant le cheminement dva-
cuation des occupants (porte de sortie en circulation horizontale,
escalier, rampe, etc.) est calcule en fonction du nombre doccupants
tant en dimension quen nombre, lunit de base tant lUP (unit
de passage). Ces issues de secours doivent rpondre un certain
nombre de dispositions dans leur conception, leur rpartition, leur
utilisation, leur protection, leur amnagement, leur revtement, etc.
Leffectif total du public, susceptible dtre admis, est dtermin
selon la densit doccupation suivante :
pour les mails : 1 personne pour 5 m2 de leur surface totale ;
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Techniques de lIngnieur, trait Construction
pour les locaux de vente :
au rez-de-chausse : 2 personnes par m2,
au sous-sol et 1er tage : 1 personne par m2,
au 2e tage : 1 personne pour 2 m2,
tages suprieurs : 1 personne pour 5 m2.
Les sorties de secours sont fonction :
de la distance maximale mesure suivant laxe des circulations
que le public doit parcourir. Cette distance est fixe comme suit :
rez-de-chausse : 50 m si le choix existe entre plusieurs dga-
gements, 30 m dans le cas contraire,
tage : 40 m dans le 1er cas, 30 m dans le cas contraire ;
de leffectif calcul, lunit de passage libre UP = 0,60 m corres-
pondant un effectif de 100 personnes :
0,90 m dans le cas d1 UP,
0,80 m dans le cas de 2 UP, soit 1,60 m,
0,70 m pour 3 UP, soit 2,10 m,
0,60 m par 100 personnes au-del de 3 UP ;
leur nombre :
1 pour 500 personnes, 1 supplmentaire pour les premiers 500
(par exemple, pour 2 000 personnes : 4 + 1 = 5 sorties).
Ltablissement doit, dans tous les cas, tre pourvu dun clairage
de scurit.
Les installations de scurit sont celles qui doivent tre mises ou
maintenues en service pour assurer ou faciliter lvacuation du
public. Elles doivent tre rsistantes au feu et tre alimentes partir
dune source de scurit ou dune source normale par drivation
spcifique protge.
Le stockage de marchandises ou de produits explosifs ou inflam-
mables est interdit dans les locaux et dgagements accessibles au
public, sauf dispositions particulires prcises dans le rglement
de scurit.
Ltablissement doit tre dot de dispositif dalarmes et davertis-
sements, dun service de surveillance et de moyens de secours
contre lincendie appropris aux risques.
Les diffrents moyens de secours contre lincendie sont classs
comme suit :
F1 : moyens dextinction :
robinets dincendie arms intrieurs (RIA) ou extrieurs (RIE),
bouches, prises dincendie,
installations dextinction automatique ou commande
manuelle : sprinklers, extincteurs portatifs ou sur roues ;
F2 : installations de dtection automatique dincendie dclen-
chant ou non le dsenfumage et dispositifs de fermeture rsistant
au feu ;
F3 : systmes dalarme et dalerte : signal sonore ou visuel
ayant pour but de prvenir le poste de scurit incendie de
ltablissement ;
F4 : service de scurit incendie qui est assur suivant
limportance du centre par du personnel entran ou par des
agents de scurit incendie ;
F5 : dispositions visant faciliter laction des sapeurs pompiers
par affichage du plan de ltablissement, consignes, exercices
dinstruction et liaison directe par tlphone.
Les tablissements sont classs par type selon la nature de
lexploitation, et par catgorie suivant leffectif du public et du
personnel.
4.2 Normes de lAPSAIRD
Les normes de lAPSAIRD (Assemble plnire des socits
dassurances contre lincendie et les risques divers) sont un
ensemble de rgles et de spcifications permettant aux
constructeurs dobtenir les certificats dinstallation et de conformits
ncessaires au contrat dassurances pour la dfinition des primes
en fonction des catgories de risques.
C 4 105 7
CENTRES COMMERCIAUX _______________________________________________________________________________________________________________
Ces rgles dinstallation concernent :
les sprinklers ou RIA et RIE ;
lorganisation dun service de scurit incendie, gardiennage
et surveillance ;
la dtection automatique dincendie ;
le stockage et lemploi des liquides inflammables de 2e
catgorie ;
les rgles de construction (mur sparatif, compartiment,
ossature, couverture) ;
les dispositifs dobturation verticaux coupe-feu ;
la conception et linstallation dexutoires de fume et de
chaleur ;
les installations lectriques et de scurit dans les magasins.
Les dangers dincendie provoqus par la nature et lactivit
exerce dans les btiments ou par celles des marchandises qui y
sont entreposes influent sur le calcul des installations. cet effet,
il doit tre tenu compte dune classification particulire des risques.
Cette classification comporte les groupes suivants :
RFPC : risques faible potentiel calorifique ;
C : risques courants ;
RTD : risques trs dangereux.
Pour ces deux derniers, elle tient compte de ce que les matriaux
et/ou les marchandises fabriques, manutentionnes ou stockes
ne sont pas susceptibles de donner lieu (risques courants) ou sont
susceptibles de donner lieu (risques trs dangereux) un feu
dveloppement rapide et intense dans la phase initiale dun incen-
die. Il existe quatre catgories de risques courants (C1, C2, C3
et C3S) et sept catgories de risques trs dangereux dont trois cor-
respondant des activits de fabrication ou risque principal (RTD
A1, A2 et A3) et quatre a des activits de stockage de marchandises
(RTD B1, B2, B3 et B4).
RS : risques spciaux ;
SO : sans objet.
Certains risques nont pu tre classs encore en raison dune
insuffisance dexprience. Il convient de consulter APSAIRD pour
leur protection.
Les risques faible potentiel calorifique dont la liste est strictement
limite ne figurent pas sur la prsente annexe.
Il est rappel que dans les zones o sont entreposs des stocks
appartenant aux catgories de risques trs dangereux dpassant
les hauteurs de stockage prvues par la Rgle dinstallation des
sprinklers de lAPSAIRD ( 3.4.1), une protection pour risques trs
dangereux est ncessaire.
Le classement des marchandises correspond un stockage en vrac
ou en botes de carton. Toutes les marchandises stockes dans des
emballages en mousse de plastique doivent tre classes RTD B3.
Dans le cas o des marchandises classes diffremment sont
runies dans un mme entrept, la protection doit tre celle de la
catgorie la plus dangereuse.
Le classement du risque principal (RTD A1-2 ou 3) ou des activits
de stockages (RTD B1-2-3 ou 4) tel quil est dfini dans lannexe II
de la Rgle dinstallation des sprinklers correspond lactivit
principale de ltablissement.
Toutefois, lorsque dans certains risques sont entreposs des pro-
duits pour des besoins de fabrication, ou lorsque la nature de cette
fabrication est susceptible de donner lieu, dans la phase initiale,
des feux dveloppement rapide et intense en raison de leur nature,
il y a lieu de prvoir une protection ponctuelle adapte au risque
considr, comme par exemple le stockage dalcool pur, de solvants,
la fabrication de peinture base de solvants, etc. Dans tous les cas,
il est ncessaire de consulter lAssemble Plnire APSAIRD.
Dans le cadre des risques, il est prendre en compte lenlvement
des fonds, dans les centres commerciaux, pour les magasins de type
hypermarch ou moyennes surfaces. Les problmes rsoudre sont
tudis en fonction des accs et des salles fortes, afin dviter les
risques de hold-up, braquage.
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C 4 105 8 Techniques de lIngnieur, trait Construction
Le vol dans les grandes surfaces reprsente aujourdhui un
pourcentage non ngligeable, et diffrents dispositifs de surveillance
et dalarmes sonores sont installs aux points critiques.
4.3 Normes commerciales
Ce sont des normes analytiques issues de lexprience et de la
pratique. Ces indications sont des objectifs prcis atteindre et
sappuient sur des ratios exprims par comparaison entre les centres
commerciaux existants et rpartis en catgories dactivits de
rendement et de rentabilit au mtre carr :
rapport entre surface construite, surface de vente, cour de dpt
ou rserve, circulation, etc. ;
pour les surfaces de vente, les rpartitions entre les diffrentes
activits commerciales alimentaires, biens dquipement de la
personne ou de la maison, restauration, services divers, etc.
Ces surfaces que lon nomme locatives ou GLA (Gross Leasing
Area) sont les bases du calcul de rentabilit permettant dobtenir le
plan de merchandising (ou commercialisation) ;
le rapport entre la surface dun commerce et le nombre dempla-
cements de stationnement ncessaires est aussi issu de la pratique
et tient compte de rotations variables :
pour lactivit alimentaire : 1 place pour 8 m2 de surface de
vente ;
autres activits commerciales : 1 place pour 18 20 m2.
5. Conception et organisation
5.1 Parti constructif
Les poteaux supportant la structure du centre commercial sont,
la plupart du temps, implants au sommet dune maille rgulire
de porte moyenne permettant la flexibilit indispensable la
commercialisation ou lvolution du centre. Cette maille est, la
plupart du temps, issue de la pratique. La plus courante utilise dans
les centres commerciaux est de 8 8 m, permettant doptimiser la
rpartition des linaires de vitrines des petites et moyennes surfaces.
La hauteur variable peut permettre ou non une mezzanine (hauteur
libre minimale de 5,50 m pour la ralisation dune mezzanine).
La structure prfabrique en bton est gnralement la plus
employe, permettant la souplesse de montage, la rapidit dexcu-
tion, la stabilit au feu requise par les normes.
Dans la recherche des options constructives, les contraintes de
cots sont prdominantes. Partant dun objectif prcis, le choix des
matriaux, leur mise en uvre, leur durabilit, leur entretien sont
autant de paramtres dont doit tenir compte le constructeur.
Les parties privatives du centre commercial sont gnralement
livres brutes sans revtement et quipement, mais avec la mise
disposition de la viabilit et en tenant compte des surcharges
requises par les normes et les besoins.
Les finitions et quipements des parties communes sont traites,
dans la plupart des cas, dans le but dassurer le maximum de
confort.
Dans la conception dun centre, la coque, gnralement simple,
devra rpondre aux justes besoins mais prsenter des faades
attractives correspondant lidentification du centre et son image
commerciale.
Les matriaux devront tre de mise en uvre et dentretien faciles :
panneaux prfabriqus en bton autolavable, revtements
cramiques ou briques de parement, tles ou bardages prfabriqus
au four, etc.
_______________________________________________________________________________________________________________ CENTRES COMMERCIAUX
La couverture du centre est adapte aux besoins et sa fonction.
Elle doit tre le support ncessaire des quipements et appareils de
climatisation, mais, de par son importante surface, elle doit per-
mettre aussi lclairage naturel des parties communes et une parfaite
tanchit de lensemble.
Le sol est un des lments du centre qui doit requrir la plus grande
attention de la part des constructeurs. Ses grandes dimensions
doivent assurer les surcharges prvues par lutilisateur, mais doivent
comporter les joints de dilatation ncessaires, afin dviter les pro-
blmes courants de revtement de sol : fissures, dcollement, etc.
Le revtement de sol est gnralement la surface qui subit lusure
la plus importante et dont le vieillissement est un gros problme
au niveau exploitation.
Il doit tre lisse, afin de bnficier dun entretien facile, dur, pour
viter une usure trop importante dans les circulations, et clair afin
doptimiser lclairage et la brillance des points lumineux. On utilise
frquemment le marbre ou autre pierre dure, le granit, les
cramiques vitrifies, etc.
Dans les centres qui ont une grande surface alimentaire, le transit
des caddies dans les mails ncessitent des quipements et dispositifs
adapts aux chariots : ascenseurs et travelators (tapis roulants)
permettant la circulation verticale, surface sans joints marqus pour
viter lusure des roues.
5.2 quipements lectriques
La coque dfinit ainsi les volumes rpartir entre les parties
privatives non quipes et destines aux preneurs et les parties
communes qui reoivent les quipements et installations
ncessaires aux finitions, confort et ambiance.
Les grandes units ont gnralement des alimentations dnergie
indpendantes du centre.
Les petites et moyennes units reoivent lnergie travers des
postes rpartis dans le centre avec des comptages individuels
permettant la bonne gestion des charges et des consommations.
Les parties communes, circulations, parkings et aires de services
sont aliments sparment et rpartis au prorata dans la grille de
rpartition du centre.
La distribution de lnergie dans le centre se fait par gaines ou
cbles situs dans les circulations et lon doit tenir compte des
puissances ncessaires chaque activit.
Les locaux techniques de transformation dnergie lectrique,
moyenne ou basse tensions, doivent tre gographiquement
localiss au centre de gravit des installations, afin de diminuer les
cots de transports. Ils doivent permettre, de plus, ladaptation
lvolution du centre dans le temps : extension, changement
dactivit, etc.
5.3 quipements climatiques
Le conditionnement et le traitement de lair sont aussi tudis
avec beaucoup dattention entre les preneurs pour leurs locaux et
les parties communes du mail et circulations.
Un bilan de charge thermique est ncessaire pour permettre un
bon quilibre entre les diffrentes ambiances et assurer le confort
ncessaire.
Les facteurs, clairage naturel par verrire, clairage lectrique,
sas dentre, isolation, bon entretien sont autant dlments qui
influent sur la consommation et le niveau de confort du centre.
Des automates ou systmes de gestion automatique, de rgulation
de lnergie sont de plus en plus employs dans les centres
commerciaux, afin dadapter les besoins au rendement et au fonc-
tionnement des quipements.
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Techniques de lIngnieur, trait Construction
Les installations privatives des diffrents commerces restent la
charge des preneurs, mais doivent garantir les puissances dfinies
par le bilan gnral.
5.4 quipements de scurit
et dentretien
La protection contre lincendie avec lensemble des dispositifs
de sprinklers, robinets dincendie arms intrieurs ou extrieurs,
extincteurs, sont fournis et commands par un dispositif central
couvrant lensemble du centre commercial.
La surveillance et la scurit dun centre commercial sont indis-
pensables et doivent faire lobjet de rigueur et de discipline de la
part de ladministration du centre.
Pour cela, il convient de regrouper toutes les commandes et signa-
lisations de dfauts et marche des installations dans un local de scu-
rit sous surveillance permanente dun personnel spcialis.
Les diffrents locaux techniques dnergie lectrique, de traite-
ment dair, et de protection incendie doivent tre regroups et
centraliss en un point daccs facile, permettant une distribution
aise dans les circulations de service ou dans le mail.
Laccessibilit est un facteur important du bon entretien des
installations.
Les locaux dappui pour lentretien, les rceptions marchandises,
les collectes dordures, les sanitaires sont variables mais indis-
pensables au confort et la bonne exploitation du centre.
5.5 quipement des circulations
verticales
Dans le cas de centres commerciaux plusieurs niveaux, les
transports verticaux sont dterminants pour une bonne intgration
des niveaux et une bonne irrigation des flux de clientle. Les
ascenseurs sont ncessaires, mais dissuasifs sils ne sont pas
conus pour les rendre attractifs (ascenseurs panoramiques) ;
aussi, les escaliers mcaniques et tapis roulants sont-ils les plus
utiliss.
Une bonne localisation dans un espace stratgique, comme peut
ltre une place, avec communication visuelle entre les niveaux est
recommande.
Le tapis roulant est indispensable dans le cas de prsence dun
hypermarch pour ne pas pnaliser un niveau qui ne pourrait
bnficier du passage des chariots. La rampe statique, plus cono-
mique, peut tre envisage dans le cas de dnivel peu important.
5.6 Cration dune ambiance attractive
Lambiance du centre et son image, en dehors de la qualit de ses
commerces, est perue gnralement partir de son esthtique et
de sa dcoration.
Son aspect extrieur, pour aussi simple quil soit, se doit de donner
lapparence claire, agrable et harmonieuse. Les faades doivent tre
attractives par leur volume, leur matriau, leur signalisation et leur
mise en valeur par la prsence despaces verts, de vgtation, bien
utiliss.
De mme, lambiance des circulations intrieures doit tre
accueillante, claire et pas trop charge pour ne pas rivaliser et
touffer les vitrines des commerces.
C 4 105 9
CENTRES COMMERCIAUX _______________________________________________________________________________________________________________
La lumire naturelle est psychologiquement souhaitable, recons-
tituant latmosphre de la rue marchande. La vgtation associe
aux aires de repos sont des lments de dcoration judicieux qui
valorisent le confort du centre commercial et redonnent lchelle
humaine des ensembles quelquefois par trop imposants,
crasants.
La signalisation ou communication visuelle est obligatoire au
niveau de la scurit pour indiquer les sorties de secours et les
moyens de combattre lincendie, mais se rvle aussi indispensable
pour informer les consommateurs, les aider se situer dans les
ddales de circulations, ou pour retrouver aisment leur voiture sur
le parking.
Dans tous les cas de figures, lambiance gnrale du centre reflte
la dynamique et la qualit du commerce qui le compose. Un centre
bien entretenu, propre, clair, o les clients se sentent en scurit est
le rsultat dune bonne administration et, par l mme, la manifes-
tation des commerants pour que le client soit bien trait et bnficie
du plus grand confort. Ce centre donne une bonne image et peut
compter plus certainement sur la fidlit de sa clientle si, par
ailleurs, la politique commerciale au niveau des prix est comptitive.
6. Caractre volutif
Lquipement commercial est, par essence, volutif.
Un centre commercial doit tre conu en fonction dun potentiel
clientle et dun chiffre daffaires prenant en considration une
croissance dmographique relative et une part de march de la
concurrence variable.
Un programme est gnralement ralis par tapes et doit prvoir
son volution, tant du point de vue rserves foncires et techniques
que complment dactivits.
Du point de vue foncier, il est indispensable que le centre
sassure de la matrise des terrains, lui permettant de sagrandir en
respectant les espaces ncessaires aux btiments et aux parcs de
stationnement.
Il est toujours possible de construire des btiments et parcs de
stationnement sur plusieurs niveaux, mais cela cote plus cher et
demande, la premire tape, un investissement suprieur pour
les rserves de surcharges dans les fondations.
Concernant les btiments, ltude doit tre faite en tenant
compte de la phase finale optimale, afin de prvoir dans la
ralisation et la commercialisation des premires tapes, les zones
de communication avec la future extension et le dimensionnement
des infrastructures et quipements.
Les parcs de stationnement doivent avoir la rserve foncire
ncessaire pour accompagner lextension du centre, faute de quoi,
il sera trs difficile pour le centre, mme agrandi, de raliser
lobjectif du chiffre daffaires, du fait de limpossibilit daccueillir
la clientle suffisante.
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C 4 105 10 Techniques de lIngnieur, trait Construction
7. Investissements
Le financement dun centre commercial peut tre envisag de
plusieurs faons, mais ce que recherchent les investisseurs, dans
tous les cas de figures, cest le retour des investissements le plus
sr et le plus rapide.
La pratique veut que, en gnral, une partie des units et princi-
palement les grandes et moyennes units, celles que nous appelons
les ancres soient vendues, et que les petites units soient loues.
Le montage financier sera envisag pour que la recherche de
lquilibre entre les ressources et les dpenses de construction soit
presque atteint. Ce nest pas toujours le cas mais ltude de faisabilit
recherchera les moyens pour y parvenir.
Le retour des investissements est variable suivant limportance
des centres, mais on peut admettre une fourchette allant de 6
11 ans, la moyenne se situant vers 8 9 ans.
De nombreux paramtres entrent en ligne de compte pour tablir
ce calcul et chaque catgorie de centre correspond, outre le propre
cot de la construction, un certain nombre de charges ou parti-
cipations ncessaires des travaux damnagement du site, des
accs, de linfrastructure, de viabilit qui varient normment suivant
le contexte urbain ou rural, une implantation isole ou intgre dans
une opration damnagement avec logements ou centres
dactivits.
Il convient, en tout tat de cause, danalyser avec la plus grande
prudence toutes les charges et cots indirects induits par la cration
du centre pour ne pas se lancer dans des oprations trop coteuses
qui ne pourraient plus tre rentabilises, sans porter prjudice
lexploitant des commerces, par des charges incompatibles avec son
chiffre daffaires.
Les cots de constructions, pour aussi variables quils soient,
peuvent tre regroups en ratio au mtre carr avec des fourchettes
de prix.
Nous pouvons observer que les prestations qualitatives dun
centre sont gnralement standards et globalement similaires : les
extrieurs, hors terrassements ou fondations spciales,
comprennent les accs en limite de proprit et les parkings et cours
de services.
Les parkings un seul niveau avec drainage, clairage, signali-
sation et quipements ncessaires, y compris vgtation, ont un
prix (en 1989) se situant autour de 300 F/m2 soit 7 000 F la place
environ.
La construction de la coque, livre aux preneurs avec ossature
principale, faade, couverture, tanchit, sol, rseaux enterrs et
maonnerie sparative, alimentation en fluide pour les installations
et quipement est denviron 2 500 F/m2 (en 1989).
La circulation du mail avec installation des fluides, quipements
et amnagements, y compris dcoration, cote (en 1989) entre
3 500 F/m2 (sans climatisation) et 4 500 F/m2 (avec climatisation).