Vorsicht am Bau geboten

Die zehn grten Fehler bei Bauvorhaben in Rumnien

Bei der Abwicklung der Bauvorhaben ist aus rechtlicher Sicht Vorsicht geboten. Leider begehen viele
Investoren sowohl beim Abschluss von Bauwerkvertrgen mit den Bauunternehmern als auch whrend der
Ausfhrung der Bauarbeiten und der Abnahme der Bauleistungen zahlreiche Fehler. Diese resultieren meist
aus der Unkenntnis der rumnischen baurechtlichen Bestimmungen.
Nachfolgend werden die zehn schlimmsten Fehler von (schlecht oder gar nicht beratenen) Investoren
dargestellt, die in der Praxis des rumnischen Baurechts leider hufig auftreten:
Fehler 1: Vereinbarung der deutschen VOB
Einer der am hufigsten festgestellten Fehler deutscher Bauherren ist die Einbeziehung der deutschen
Vergabe- und Vertragsordnung fr Bauleistungen (VOB) in Bauwerkvertrge. In der Regel nehmen diese
Vertrge schematisch auf gewisse Vorschriften der deutschen VOB Bezug und legen die Anwendbarkeit
dieser Bestimmungen ohne weitere Erklrungen fest. Da die Bauwerkvertrge jedoch regelmig zwischen
zwei rumnischen juristischen Personen abgeschlossen werden und die vertragliche Leistung (Bauvorhaben
in Rumnien) ausschlielich einen Rumnienbezug hat, kann mangels Verbindung zum Ausland auch keine
Verweisung auf auslndische Rechtsnormen erfolgen. Derartige Verweisungen sind nach rumnischem
Recht richtig.
Fehler 2: Plne und Ausfhrungsdetails nur in deutscher Sprache
Viele Investoren bringen fertige Ausfhrungsplne und details aus Deutschland als Anlagen fr den
Bauwerkvertrag mit, ohne eine rumnische Anpassung und bersetzung hiervon erstellen zu lassen. Dies
fhrt in der Praxis zu erheblichen Schwierigkeiten und Unklarheiten bei der Bewertung der Ausfhrung von
Bauarbeiten. Insbesondere gilt dies im Rahmen des mehrstufigen gesetzlichen Verfahrens zur berprfung
der Qualitt der Bauarbeiten (berprfungen nach entscheidenden Bauphasen, Abnahme am Ende der
Bauarbeiten etc.), das zwingend unter Teilnahme von Vertretern der rumnischen Baubehrden durchgefhrt
werden muss. Ferner besorgt sich bei den Streitigkeiten jede Partei von den (oftmals berforderten)
bersetzern diejenige bersetzung, die fr sie gnstig ist. Daher sollte nicht nur der Vertrag selbst, sondern
es sollten auch alle Anlagen in die rumnische Sprache bersetzt werden.
Fehler 3: Keine berprfung der Ausfhrungsprojekte durch zugelassene Sachverstndige
Weil viele Investoren keine rumnische bersetzung der Ausfhrungsprojekte erstellen lassen und auch
keine Anpassung dieser Projekte an die rumnischen Gegebenheiten durchfhren, werden diese Projekte
auch nicht wie gesetzlich vorgesehen durch zugelassene berprfer von Bauprojekten berprft. Diese
Verste werden in der Regel im Rahmen der regelmigen Kontrollen der rumnischen
Bauaufsichtsbehrde als Ordnungswidrigkeit festgestellt und entsprechend sanktioniert.
Fehler 4: Keine Bestellung eines in Rumnien zugelassenen Bauleiters
Aufgrund (der) Unkenntnis der rumnischen gesetzlichen Bestimmungen unterlassen es viele Auftraggeber,
einen in Rumnien zugelassenen Bauleiter zu bestellen. Dadurch ist der Auftraggerber auf der Baustelle
nicht ordnungsgem vertreten. Ferner sanktionieren die Bauaufsichtsbehrden diesen Versto gegen
zwingende Bestimmungen des rumnischen Baurechts.
Fehler 5: Keine Vereinbarung zur berprfung des Leistungsstandes
Die Parteien eines Bauwerkvertrages regeln hufig nicht die berprfung des Leistungsstandes durch den
Auftraggeber zwecks Freigabe der Teilrechnungen und der Schlussrechnung. Gesetzliche Bestimmungen
hierzu fehlen in Rumnien, fehlt auch eine vertragliche Regelung, verliert der Auftraggeber schnell den

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berblick ber das Verhltnis zwischen den geleisteten Zahlungen und den tatschlich ausgefhrten
Bauarbeiten. Dies kann zu groen finanziellen Nachteilen fr den Auftraggeber fhren.
Fehler 6: Keine Vereinbarung von Gewhrleistungsfristen
Die rumnische Gesetzgebung enthlt nur wenige Bestimmungen ber Gewhrleistungsfristen fr
Bauleistungen. Vereinbaren die Parteien keine vertraglichen Gewhrleistungsfristen, haftet der
Auftragnehmer gem den Bestimmungen des rumnischen Baurechts ausschlielich fr versteckte (nicht
offensichtliche) Mngel, die binnen zehn Jahren nach der Abnahme am Ende der Bauarbeiten erkennbar
werden, und fr versteckte Mngel an der Struktur des Gebudes whrend der gesamten Dauer des
Bauwerkbestandes. Es ist daher wichtig, vertraglich die Haftung des Auftragnehmers zu erweitern.
Fehler 7: Keine Vereinbarung von Sicherungsleistungen
Die Vereinbarung von Sicherungsinstrumenten fr Vorauszahlungen, Vertragserfllung und
Gewhrleistungen sind von besonderer Bedeutung. Obwohl vielen rumnischen Baufirmen derartige
Sicherheitsleistungen noch fremd sind, sollten diese in den Bauwerkvertrgen vereinbart werden. Ansonsten
ist der Auftraggeber nur unzureichend gegen Rechtsverletzungen, Insolvenzen etc. geschtzt.
Fehler 8: Keine Vereinbarung ber den Mindestinhalt eines Bankgarantiebriefs
Die von der rumnischen Banken ausgestellten Bankgarantiebriefe, die oftmals zur Sicherung von Primr-
oder Sekundransprchen des Auftraggebers eingesetzt werden, sind oft unvollstndig und undeutlich
formuliert. Dies kann in der Praxis zu groen Schwierigkeiten und manchmal zur Unmglichkeit ihrer
Vollstreckung fhren. Daher ist es besonders wichtig fr die Parteien, bereits beim Abschluss der
Bauwerkvertrge einen eindeutig und rechtssicher formulieren oder das von beiden Parteien akzeptierte
Muster eines Bankgarantiebriefes dem Vertrag als Anlage beizufgen.
Fehler 9: Keine Organisierung einer gesetzlichen Abnahme der Bauleistungen
Die Abnahme der Bauarbeiten ist in Rumnien durch einen Regierungsbeschluss detailliert gesetzlich
geregelt. Unter anderem muss ein Vertreter der Baubehrde bei der Abnahme anwesend sein und es ist ein
gesetzlich vorgegebenes Abnahmeprotokoll zu unterzeichnen. Die Nichteinhaltung der gesetzlichen
Bestimmungen bei der Organisierung der Abnahme von Bauleistungen kann zur Verhngung von
Ordnungsgeldern, zu Schwierigkeiten bei der Eintragung des Gebudes ins Grundbuch und zu Problemen
bei der Erlangung von notwendigen Betriebsgenehmigungen fhren
Fehler 10: Rechtswirkungen der Abnahme werden nicht erkannt
Die gesetzlich geregelte Abnahme wird von vielen Investoren hufig als reine Formalitt betrachtet. Deshalb
wird diese Abnahme hufig vorschnell und ohne ausdrcklichen Vermerk von Mngeln auf dem gesetzlich
vorgegebenen Abnahmeprotokoll akzeptiert. Dieser Fehler fhrt regelmig zu Rechtsverlusten des
Auftraggebers. Er kann bei einer Durchfhrung der gesetzlichen Abnahme ohne Einwendungen keine
Ansprche mehr gegenber dem Auftragnehmer wegen mangelhafter Leistungen, Durchfhrung von
Restarbeiten etc. geltend machen.
Deutsches Recht ist nichtig
Deutsche Bauherren in Rumnien mssen sich bewusst machen, dass rumnisches Baurecht regelmig
bei Bauvorhaben in Rumnien zur Anwendung kommt und die Vereinbarung von deutschen Regelungen
grundstzlich nichtig ist. Das rumnische Baurecht unterscheidet sich wesentlich von den deutschen
Regelungen. Daher sollte bereits vor Vertragsabschluss fachkundiger Rat eingeholt werden.
* Die Autorin Oana Somesan ist Rechtsanwltin bei Stalfort Rechtsanwlte