Limitaciones al dominio

Punto 1
El ccc regula en los artculos 1970 a 1982 distintas situaciones que por motivo
de vecindad pueden dar origen a controversias entre titulares de derecho
reales de dominio o poseedores de fundos colindantes.
Tenemos que tener presente dos puntos principales, el primero que todos los
derechos quedan sujetos a las leyes que reglamentan su ejercicio y el segundo
la teora del abuso del derecho.
Lo que se analiza en esta unidad es el aspecto negativo del derecho de
dominio es decir aquello que el titular dominical debe soportar o no hacer
como consecuencia del ejercicio de su derecho real.
se trata de normas que tienden a fijar los lmites dentro de los cuales deben
ejercerse las facultades del titular del dominio a fin de que la institucin
cumpla sus fines individuales, econmicos y sociales

El cdigo de Vlez hablaba de restricciones y lmites , el ccycn habla de

limites al dominio y evita el casuismo del derogado cdigo.

Limites y restricciones no son sinnimos, segn marienoff sostiene que hay una
relacin de gnero y especie, esta ultima incide en el carcter absoluto del
dominio , en tanto las limitaciones tienen incidencia en los caracteres d
exclusividad y perpetuidad.
En esta postura citada en la cual el limite es el genero bajo esta denominacin
quedan insertas todas las otras formas de constreir el ejercicio de derecho de
dominio. Este es el significado quue debe interpretarse en el captulo 4 por
cuanto reglamenta tanto a los limites impuestos por las leyes como convenios
entre particulares ( las restricciones son uno de los tipos de limitaciones).
Cuadro comparativo
Restriccin administrativa y servidumbre. Genero y especie,
Restriccin se vincula a lo absoluto del dominio, servidumbre a lo
exclusivo
La restriccin no implica sacrificio alguno para el titular del bien al cual
se aplica, solo consiste en la fijacin de limites al ejercicio ordinario de
su derecho de propiedad, mientras que en la servidumbre hay una
desmembracin del dominio
Todo derecho real de dominio reconoce restricciones. Las servidumbres
configuran un rgimen especial de excepcin
Las restricciones no son indemnizables xq conforman el rgimen normal
de dominio, las servidumbre forzosas admiten reparacin,
Las restricciones son generales y se aplican a todos los propietarios en
igualdad de condiciones, las servidumbres son especiales para los casos
concretos que las determinan.

Las limitaciones impuestas al dominio no dan lugar a indemnizacin de daos,

tal como lo prescribe el art 1971 con la salvedad de que por la actividad
del hombre, se agrave el perjuicio. En principio no dan lugar a un derecho
de indemnizacin por el dao que puedan producir, pues ese dao no responde
al concepto de dao jurdico.

Articulo 1970

1
Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio
privado en el inters pblico estn regidas por el derecho
administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre
inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas
administrativas aplicables en cada jurisdiccin.
Los lmites impuestos al dominio en este Captulo en materia de
relaciones de vecindad, rigen en subsidio de las normas
administrativas aplicables en cada jurisdiccin.

Las limitaciones pueden ser impuestas por razones de inters publico y por
razones de inters privado.
Las 1) estn regidas por el derecho administrativo y van a afectar los distintos
caracteres del dominio.
*Carcter absoluto: restriccines
* carcter exclusivo: servidumbres
Carcter perpetuo: expropiacin

El contenido puede ser positivo o negativo, positivo cuando hablamos de

facultades materiales y jurdicas, negativo cuando hacemos referencia a todo
lo qu no puedo hacer, pero no como una anormalidad del dominio.
Todos los derechos tienen sus limites, estn establecidos de forma general,
forman parte del contenido negativo del dominio. Los establece el estado
atreves del ejercicio del poder de polica, y son ejecutorios y operativos (no me
puedo oponer), el nico limite es su razonabilidad
Por ejemplo: obligacin de permitir que pongan en la esquina de mi casa el
cartel con el nombre de la calle.

Clases:
Restricciones: pueden consistir en un no hacer o dejar de hacer por ejemplo:
la prohibicin de construir ms all de la lnea reglamentaria establecida. La
finalidad es limitar la propiedad privada por razones de inters pblico,
reglamentando las facultades derivadas del derecho de dominio ,
reglamentacin que puede emanar de autoridades nacionales, provinciales y
municipales.
En principio recae sobre inmuebles, pero tambin existen restricciones en
materia inmobiliaria como sucede con los automotores. Respecto los primeros
puede fundarse por razones de urbanismo, seguridad.
Son una expresin de la potestad del estado para ordenar la vida comunitaria
que no implican un sacrificio especial para el propietario.
Son ejecutorias, la administracin las hace efectivas por si, sin necesidad de
acudir a una autoridad judicial. Ello no impide que particulares cuestionen las
decisiones adoptadas por la autoridad adm ( por ejemplo demostrando que es
irrazonable la restriccin a los efectos buscados)
No se genera derecho a indemnizar, pero si por su culpa, dolo se causa un
dao puedo pedir la reparacin del dao causado al implementar tal restriccin
Son operativas.
Ejemplo de restricciones la unidad mnima los terrenos en salta no pueden
tener mas de 10 m de frente y 25 de fondo, fuera de esto es imposible que se
me me habilite un nuevo catastro. (varia segn la zona y fin que se destina)

2
Servidumbres Administrativas Producen una desmembracin del
domminnio del bien sobre el que se hace efectiva ( desmembran la propiedad).
A difefencia de las servidumbres del derecho privado, son constituidas en
razones de inters publico y no a favor de un fundo particular.
Implican un menoscabo patrimonial, de all que necesidad que una ley formal
las especifique. Generan una indemnizaicon
Ejemplos: acueducto de gas, electroducto que pasan por debajo de mi
propiedad.

Expropiacion previa declaracin de utilidad publica (por ley que la declare)

hay una privacin del dominio por se da una contraprestacin.
Requisa de una propiedad privada por motivos de inters pblico,
generalmente dando a cambio una indemnizacin.
Punto 2

2) Restricciones reguuladas por el ccycn --------- ver de la cartilla

3)

ARTICULO 240.-Lmites al ejercicio de los derechos individuales sobre los

bienes. El ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes mencionados
en las Secciones 1 y 2 debe ser compatible con los derechos de incidencia
colectiva. Debe conformarse a las normas del derecho administrativo nacional
y local dictadas en el inters pblico y no debe afectar el funcionamiento ni la
sustentabilidad de los ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el
agua, los valores culturales, el paisaje, entre otros, segn los criterios previstos
en la ley especial.

Este artculo otorga un importante margen de incidencia a las normas de

derecho administrativo dictadas en inters pblico, tanto nacionales como
locales, en el mbito del derecho civil, lo implica una apreciable ampliacin de
fuentes y, en algn punto, una subordinacin de las normas de derecho privado
a las de derecho pblico, lo que puede generar problemas interpretativos.
La ltima parte del artculo es una especificacin de la primera, en cuanto
protege genricamente los derechos de incidencia colectiva; en efecto, todos
los tems que busca anteponer al ejercicio de los derechos individuales son
valores de incidencia colectiva: flora, fauna, biodiversidad, agua, valores
culturales y paisaje. La enumeracin es meramente ejemplificativa y se remite
a los criterios que determine la ley especial.
El puntapi inicial de los derechos de incidencia colectiva en nuestro derecho
positivo est dado por el art. 43 de la Constitucin Nacional, reformado en
1994. A partir de all se le dio jerarqua de nuevos derechos y
garantas constitucionales y se establecieron vas especficas de proteccin
como el amparo colectivo. Antes de ese hito slo se hablaba de "intereses
difusos" o "intereses colectivos", sin referencia directa a los derechos de
incidencia colectiva.
Si bien esta normativa implica un importante avance en la materia, lo es en
menor medida que el anteproyecto originario, que era mucho ms amplio y
puntilloso en estas cuestiones (Azar).
Los derechos de incidencia colectiva son aquellos que garantizan a la

3
humanidad una vida digna y sustentable a futuro; de all su importancia
estratgica y la preocupacin de las legislaciones modernas por su regulacin.
Sin ellos se tornara cada vez ms difcil el ejercicio de los derechos
individuales y esta circunstancia justifica la anteposicin de aqullos sobre
stos.

Zonas de fronteras se estableci la conveniencia de que los inmuebles

ubicados en zonas de fronteras pertenezcan a cuidadanos nativos argentinos,
nos se excluye a extranjeros pero se establece uunna reglamentacin para la
transferencia y es la declaracin de previa conformidad en todos los actos por
los que se fuera a transmitir derechos reales o que impliquen la posecion
tenencia, requiere la conformidad de l organismod e superintendencia de zonas
de fronteras ( ministerio del interior)

CREACION DE ZONAS DE SEGURIDAD. ARTICULO 1 - Cranse en todo el

territorio de la Nacin zonas de seguridad, destinadas a complementar las
previsiones territoriales de la defensa nacional que comprendern una faja a lo
largo de la frontera terrestre y martima y una cintura alrededor de aquellos
establecimientos militares o civiles del interior que interesen especialmente a
la defensa del pas. Las zonas situadas en las fronteras se denominarn "zonas
de seguridad de fronteras" y las del interior "zonas de seguridad del interior
Articulo 4._ (Texto VIGENTE conf. Ley 23.544): Declrase de conveniencia
nacional que los bienes ubicados en la zona de seguridad pertenezcan a
ciudadanos argentinos nativos. La Comisin Nacional de Zonas de Seguridad
ejercer en dicha zona la polica de radicacin con relacin a la transmisiones
de dominio, arrendamiento o locaciones, o cualquier forma de ;> derechos
reales o personales, en virtud de los cuales debe entregarse la posesin o
tenencia de inmuebles a cuyo efecto acordar o denegar las autorizaciones
correspondientes.
ARTICULO 5. - Crase la Comisin Nacional de Zonas de Seguridad, cuya
misin ser velar por los intereses de la defensa nacional en las referidas
zonas. En lo referente a su misin y actividades depender del Consejo de
defensa.
( funciones) Proponer al Consejo de Defensa Nacional la fijacin de los lmites
y ubicacin de las zonas de seguridad; b) Proponer las Leyes, decretos y
reglamentaciones vinculadas con la seguridad nacional, en las referidas zonas,
y vigilar su cumplimiento;

BASE DE DATOS

4
ARTICULO 2.- En el mbito de la SECRETARIA DE INTERIOR deber
instrumentarse una Base de Datos en la cual se registrarn:

a) La titularidad de dominio de los inmuebles rurales y urbanos ubicados en

Zonas de Seguridad.

b) Las operaciones inmobiliarias relacionadas con la transmisin de dominio,

arrendamiento o locaciones o cualquier otra forma de derechos reales o
personales sobre bienes, en virtud de las cuales deba entregarse la posesin o
tenencia de inmuebles en Zonas de Seguridad.

c) Las transferencias de derechos de acciones o modificaciones de la estructura

societaria de aquellas sociedades que sean titulares de dominio o posean
derechos reales o personales sobre bienes ubicados en Zonas de Seguridad.

TITULO III

NACIONALIDAD

CAPITULO I

PERSONAS FISICAS

ARTICULO 3.- ARGENTINOS NATIVOS O POR OPCION. PRINCIPIO DE

CONVENIENCIA NACIONAL. Los ciudadanos argentinos nativos o por opcin (Ley
N 346, art. 1, inc. 2) se encuentran exceptuados del rgimen de Previa
Conformidad en toda la Zona de Seguridad de conformidad con el principio
general de conveniencia nacional contenido en el artculo 4 del Decreto-Ley N
15.385/44 (Ley 12.913) reemplazado por el artculo 42 de la Ley N 23.554 de
Defensa Nacional.

ARTICULO 4.- ARGENTINOS NATURALIZADOS. Los argentinos naturalizados con

ms de CINCO (5) aos desde la obtencin de su naturalizacin, quedan
exceptuados del rgimen de Previa Conformidad en toda la Zona de Seguridad
establecido en el artculo 4 del Decreto-Ley N 15.385/44 (Ley N 12.913)
reemplazado por el artculo 42 de la Ley N 23.554 de Defensa Nacional.

ARTICULO 5.- REQUISITOS. Lo dispuesto en los artculos precedentes, tendr

vigencia en tanto las personas fsicas all indicadas no registren antecedentes
judiciales que afecten a la Seguridad y Defensa Nacional y en consecuencia se
encuentren en condiciones de suscribir la DECLARACION JURADA PARA
ARGENTINOS NATIVOS O POR OPCION Y NATURALIZADOS con ms de CINCO (5)
aos de naturalizacin - FORMULARIO N 5.

ARTICULO 6.- INTERVENCION ESCRIBANOS. Los Escribanos intervinientes

dejarn constancia de la excepcin de Previa Conformidad establecida en los
artculos 3 y 4 de esta Directiva, citando la presente Resolucin en el texto de
la escritura traslativa de dominio y adjuntarn a su Protocolo el original del

5
Formulario N 5 - DECLARACION JURADA PARA ARGENTINOS NATIVOS O POR
OPCION Y NATURALIZADOS con ms de CINCO (5) aos de naturalizacin.

Dentro de los TREINTA (30) das posteriores al acto escriturario, debern remitir
al MINISTERIO DEL INTERIOR, copia certificada de la escritura y adjuntarn el
duplicado de la Declaracin Jurada mencionada con la firma certificada del
Declarante, a efectos de que los datos puedan ser volcados a la Base de Datos
consignada en el artculo 2 de la presente. PERSONAS JURIDICAS

ARTICULO 7.- EXTRANJERAS. DEFINICION. A los fines de la aplicacin de la

presente se considerar PERSONA JURIDICA EXTRANJERA aquella que estuviere
comprendida en cualquiera de los casos que se enuncian a continuacin:

a) Estuviere constituida en el extranjero.

b) Estuviere constituida en el territorio de la Repblica y en la cual personas

fsicas extranjeras o jurdicas constituidas en el extranjero, sean propietarias
del paquete accionario mayoritario o cuenten con la cantidad de votos
necesarios para prevalecer en las asambleas de accionistas.

c) Estuviere constituida en el territorio de la Repblica, que se encuentren en

posicin de controladas, o de vinculadas en ms de un VEINTICINCO POR
CIENTO (25%) por una sociedad extranjera de conformidad con lo establecido
por el artculo 33 de la Ley N 19.550.

ARTICULO 8.- MODIFICACION SOCIETARIA. Deber solicitarse la Previa

Conformidad para la autorizacin de escrituras de transformacin, fusin o
escisin de sociedades, en cuyo capital social existan uno o varios inmuebles
ubicados en Zona de Seguridad.

Asimismo, deber solicitarse la Previa Conformidad para las transferencias de

acciones suficientes que impliquen el control de una sociedad que fuere
propietaria de uno o ms inmuebles ubicados en Zona de Seguridad.

DEBER DE INFORMAR. Toda modificacin societaria posterior a la adquisicin o

inscripcin de dominio de inmuebles ubicados en Zonas de Seguridad, que
altere el rgimen de titularidad de inmuebles autorizada por la presente o por
la legislacin aplicable a la materia, deber ser comunicada a la autoridad de
aplicacin dentro del plazo de SESENTA (60) das de ocurrida.

TITULO IV

DE LOS INMUEBLES RURALES

ARTICULO 9.- Las personas fsicas extranjeras que pretendan adquirir

inmuebles de naturaleza rural, debern acreditar el cumplimiento de un plazo
de residencia ininterrumpida en el pas de DIEZ (10) aos, a travs de los
medios probatorios establecidos en el artculo siguiente.

6
Para el caso de que las personas fsicas antes citadas, no cumplieran con el
plazo de residencia mnima requerido, la Previa Conformidad solicitada podr
ser expedida por va de excepcin, previo cumplimiento de las exigencias
contenidas en el Ttulo VII - Captulo II de la presente.

ARTICULO 10.- Toda acreditacin del cumplimiento del plazo de residencia

ininterrumpida en el pas de DIEZ (10) aos establecido en el artculo
precedente o de la condicin migratoria regular, deber ser efectuada a travs
de la documentacin pertinente expedida por la DIRECCION NACIONAL DE
MIGRACIONES.

Sin perjuicio de lo expuesto precedentemente, podrn admitirse en forma

supletoria otros medios de prueba que a juicio del Organismo permitan la
acreditacin fehaciente del extremo citado.

La solicitud de previa conformidad tiene un plazo de un ao de caducidad, por

mas que tenga la conformidad con posterioridad se considera que fue otorgada
sin conformidad, se trata de un requisito establecido por la ley fundado en
razones de inters poublico cuyo incumplimiento trae como sancin la nulidad
absoluta del acto.
Existen excepciones para no requerir previa conformidad

1) En cuanto a la nacionalidad del adquiriente : personas fsicas, ciudadanos

argeninos siempre y cuando no tengan condenas por delitos de fronterasa (
contrabando, abigeato, traicin, rebelin, narcotrafico), los naturalizados
con 5 aos de naturalizacin. Extranjeros cuando acrediten tener 10 aos
de radicacin en la zona.
Personas jurdicas : tienen nacionalidad en el pas que fueron constituidas,
deben contar con la participacin y adm de personas argentinas( o en su
mayora) de lo contrario se las considera extranjeras. La diferencia entre la
pj consituida en argentina es que va a comunicar acerca del destino o
finalidad del inmueble, en cambio la extranjera debe pedirla via excepcin
y presentar el proyecto de inversin en la zona .

2) En cuanto a la ubicacin del inmuebles: todas las localidades. ARTICULO

13.- DEFINICION. Entindase como centro urbano o localidad a todo aquel
fraccionamiento de tierra dividido en manzanas o unidades equivalentes,
determinadas total o parcialmente por calles, como asimismo a aquellas
parcelas que no estando fraccionadas estn rodeadas parcial o totalmente
por fraccionamiento en manzanas o unidades equivalentes, destinadas a
asentamientos humanos intensivos, en los que se desarrollan usos
vinculados con la residencia, con conexin a redes de provisin de servicios
y calles pavimentadas y/o mejoradas.
En salta todos los centros urbanos estn desafectados =ubicados en zonas
de fronteras.
El escribano deja constancia del acto.

7
 Los Escribanos intervinientes dejarn constancia de la excepcin de
Previa Conformidad mencionadas, citando la presente Resolucin en
el texto de la escritura traslativa de dominio y adjuntarn a su
Protocolo el original del Formulario N 6 - DECLARACION JURADA
INMUEBLES URBANOS.

Dentro de los TREINTA (30) das posteriores al acto escriturario,

elevarn a la SECRETARIA DE INTERIOR, copia certificada de la
escritura y adjuntarn el duplicado de la Declaracin Jurada
mencionada con la firma certificada del Declarante, a efectos de que
los datos puedan ser volcados a la Base de Datos pertinente.

3) Naturaleza del acto: hay actos de que por si mismos estn

exceptuados porque se dan de pleno derecho y la ley no me puede
poner trabas como transmiciones por causa de muerte, disolucin
conyugal, donacin a herederos forzosos, divisiones de condominio.
En cuanto a las compras en subasta, el juez aprueba para es el sujeto
tienen que pedir y otorgrsele la previa conformidad para adquirir el
inmueble ubicado en zonas de fronteras.

Ley de tierras 26737

La ley 26737 denominada REGIMEN DE PROTECCION AL DOMINIO NACIONAL
SOBRE LA PROPIEDAD, POSESION O TENENCIA DE LAS TIERRAS RURALES tiene
por objeto:
a) Determinar la titularidad, catastral y dominial, de la situacin de posesin,
bajo cualquier ttulo o situacin de hecho de las tierras rurales, y establecer las
obligaciones que nacen del dominio o posesin de dichas tierras, conforme las
previsiones de la presente ley;

b) Regular, respecto de las personas fsicas y jurdicas extranjeras, los lmites a

la titularidad y posesin de tierras rurales, cualquiera sea su destino de uso o
produccin.
Conforme al articulo 1 de la ley citada es de orden publico y se aplica a todo el
territorio de la nacin argentina.
El artculo 3 dispone que queda regida por ley toda adquisicin, transferencia
cesin de derechos posesorios, cualquiera sea la forma, denominacin que le
impongan las partes y la extensin temporal, en tanto sea realizada por:
a)personas fsicas de nacionalidad extranjera, tengan o no su domicilio real en
el territorio de la nacin argentina, con las excepciones del articulo 4
(las siguientes personas fsicas de nacionalidad extranjera:
a) Aquellas que cuenten con diez (10) aos de residencia continua, permanente
y comprobada en el pas;
b) Los que tengan hijos argentinos y demuestren una residencia permanente,
continua y comprobada en el pas de cinco (5) aos;
c) Aquellas que se encuentren unidas en matrimonio con ciudadano/a
argentino/a con cinco (5) aos de anterioridad a la constitucin o transmisin

8
de los derechos pertinentes y demuestre residencia continua, permanente y
comprobada en el pas por igual trmino.)
B) personas jurdicas constituidas conforme a las leyes societarias de la nacin
argentina o del extranjero, cuyo capital social, en proporcin superior al 51 % o
en proporcin necesaria para formar voluntad social mayoritaria
independientemente del porcentaje accionarios sea de titularidad de personas
fsicas o jurdicas , de nacionalidad extranjera) personas jurdicas de derecho
publico de nacionalidad extranjera d) simples asociaciones.
Con la finalidad de lograr la adquisicin de tierras rurales por titulares
extranjeros, la ley en cuestin aclara que queda comprendida toda adquisicin,
transferencia, cesin de derechos de dominio y posesorios, cualquiera sea la
forma, denominacin, que le impongan las partes y su extensin temporal , la
transferencia en virtud de un contrato de fideicomiso , su sus beneficiarios y el
fiduciario son personas fsicas extranjeras ,salvo las excepciones legales,o
jurdicas extranjeras en porcentaje mayor al autorizado,
A partir de su entrada enn vigencia las personas fsicas y jurdicas extranjeras
no podrn comprar tierras rurales con una extincin superior a 1000 hectreas
en la zona ncleo equivalente segn su ubicacin territorial o que contengan o
sean ribereas a cuerpos de agua de envergadura permanente.
Adems establece solo un 15% del territorio nacional d e dominio o posesin
de tierras rurales por extranjeros, no pudiendo superar el 30% de ese 15%.

La norma en su articulo 14, crea l registro nacional de tierras rurales en el

mbito del ministerio de justicia y derechos humanos ,que ser la autoridad de
aplicacin con las siguientes funciones especificas: a) Llevar el registro de los
datos referentes a las tierras rurales de titularidad o posesin extranjera en los
trminos de la presente ley;

b) Requerir a las dependencias provinciales competentes en registracin,

catastro y registro de personas jurdicas, la informacin necesaria para el
cumplimiento de sus funciones;

c) Expedir los certificados de habilitacin de todo acto por el cual se transfieran

derechos de propiedad o posesin sobre tierras rurales en los supuestos
comprendidos por esta ley. Los certificados de habilitacin sern regulados por
la reglamentacin de la presente ley y sern tramitados por el escribano
pblico o autoridad judicial interviniente;

d) Ejercer el control de cumplimiento de la presente ley, con legitimacin activa

para impedir en sede administrativa, o reclamar la nulidad en sede judicial, de
los actos prohibidos por esta ley.

El ARTICULO 15. Se dispone la realizacin de un relevamiento catastral,

dominial y de registro de personas jurdicas que determine la propiedad y la
posesin de las tierras rurales, conforme las disposiciones de la presente ley, el
que se realizar dentro del trmino de ciento ochenta (180) das de la creacin
y puesta en funcionamiento del Registro Nacional de Tierras Rurales.

ARTICULO 16. Crase el Consejo Interministerial de Tierras Rurales, el que

ser presidido por el Ministerio de Justicia y Derechos . funciones a) Dirigir las

9
acciones para el cumplimiento de la presente ley; b) Ejecutar la poltica
nacional sobre tierras rurales, etc,

ARTICULO 17. La presente ley no afecta derechos adquiridos y sus

disposiciones entrarn en vigencia el da siguiente al de su publicacin.

El 29/2/2012 fue publicado el decreto 274/2012 reglamentacin que incluye

diversas cuestiones que la ley haba omitido
Dicho decreto:
a) Fija los lmites de la zona ncleo (donde las personas extranjeras solo
pueden ser propietarias o poseedoras hasta 1000 hec.) la que esta
integrada por la zona llamada pampa hmeda. La superficie mxima de
la que pueden ser propietarias o poseedoras ser fijada por el consejo
interministerial de tierras rurales ( creado por ley)
b) Establece como condicin para la transferencia de derechos reales y la
posesin ser necesario contar con un certificado adicional emitido por
el registro de tierras rurales.
c) Determina que sern los cuerpos de agua de envergadura y
permanentes- cuerpo de agua incluye curso o deposito de agua
existente. Envergadura, que por su extensin y profundidad puede
satisfacer usos del inters general y sea relevante para polticas publicas
en la regin que se encuentre. Permanente, existe o reaparece en un
curso hidrolgico,
d) Innova que se va a otorgar dicho certificado pero se va a aplicar el
criterio restrictivo para aquellos que linden o contengan cuerpos de agua
no calificados como permanentes y o de envergadura.

Por otra parte, aclara que los deberes de informacin de las personas
extranjeras sern: a) comunicar al registro su posesin o propiedad de tierras
rurales dentro de los 180 duas de la entrada en vigencia de la ley b) toda
modificacin accionaria de entidades posesorias o propietarias de tierras
rurales comunicar al registro dentro de los 30 das.

Vivienda

Articulo 240 Afectacin. Puede afectarse al rgimen previsto en este Captulo,

un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su
valor.
Esta proteccin no excluye la concedida por otras disposiciones legales.
La afectacin se inscribe en el registro de la propiedad inmueble segn las
formas previstas en las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las
normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario.
No puede afectarse ms de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario
nico de dos o ms inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno
solo en ese carcter dentro del plazo que fije la autoridad de aplicacin, bajo
apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer trmino.

10
Esta norma dispone que puede ser objeto de afectacin un inmueble destinado a vivienda "por
su totalidad o hasta una parte de su valor". Esta es otra novedad importante, puesto que en el
sistema de la ley 14.394 no era posible afectar una parte del inmueble. Slo se lo poda vincular
en su totalidad; y si superaba el valor mximo de afectacin, entonces no haba proteccin
posible. De ello se colige la importancia de la nueva normativa, desde que permite una
proteccin parcial a quien posee un inmueble de gran valor, lo que por un lado asegura la
vivienda objetivo primordial de la normativa en anlisis y por otro evita el abuso que significa
proteger la vida lujosa del deudor mientras su acreedor no puede cobrar lo que le es
legtimamente debido.
Al igual que en el sistema anterior, no puede afectarse ms de un inmueble. Se determina que si
alguien es propietario nico de dos o ms inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de
uno solo dentro del plazo que fije la autoridad de aplicacin, so pena de considerar afectado el
constituido en primer trmino, lo que es acorde a lo dispuesto en el art. 45 de la ley 14.394.
Este rgimen protectivo no excluye el previsto en otras leyes.
4. Instrumentacin La afectacin se inscribe en el registro de la propiedad Inmueble, como no
poda ser de otra manera para su adecuada publicidad, segn las formas previstas en las reglas
locales.
Se determina que la prioridad temporal de la afectacin se rige por las normas contenidas en la
ley nacional del registro inmobiliario, lo que implica una mejora del sistema del art. 35 de la ley
14.394 que daba efecto a la constitucin "desde su inscripcin en el Registro Inmobiliario
correspondiente". De esta manera se permite la retroactividad de la registracin a travs del
sistema de reserva de prioridad regulado en la ley 17.801.

Legitimados. La afectacin puede ser solicitada por el titular registral; si el

inmueble est en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares
conjuntamente.
La afectacin puede disponerse por actos de ltima voluntad; en este caso, el
juez debe ordenar la inscripcin a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o
del Ministerio Pblico, o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con
capacidad restringida.
La afectacin tambin puede ser decidida por el juez, a peticin de parte, en la
resolucin que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve
las cuestiones relativas a la conclusin de la convivencia, si
hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
1. Constitucin por actos entre vivos.
Existen diferencias importantes entre este sistema y el anterior, en
cuanto a la legitimacin para afectar un inmueble.
En ambos se requiere ser titular dominical o, si hay condominio, que
la solicitud sea efectuada por todos los cotitulares. Pero en la ley 14.394
se exige la presencia de "beneficiarios" miembros de la familia distintos
al constituyente y, para el caso de condominio, que el parentesco se
presente entre los condminos, mientras que el sistema actual
no exige ninguno de esos requisitos. Es lgico que as sea, puesto que
ste es un sistema de proteccin de la vivienda que alcanza y excede a
la familia, mientras que aqul tena como ratio slo la proteccin de la
familia.
2. Constitucin mortis causa Se prev que la constitucin pueda hacerse
por "actos de ltima voluntad". La ley 14.394 hace referencia al
"testamento", pero el sistema es el mismo puesto que el nico acto de
ltima voluntad por el que podra hacerse la afectacin es, justamente,
el testamento. En este caso se prev que el juez debe ordenar
la inscripcin a pedido de cualquiera de los beneficiarios, lo que significa
mantener la lnea de la legislacin anterior.

11
 Tambin se prev la posibilidad de que la solicitud sea efectuada por el
Ministerio Pblico cuando hay beneficiarios incapaces o con capacidad
restringida, lo que es acorde al art. 44 del rgimen derogado.
3. Constitucin judicial Se prev la afectacin judicial, a peticin de
parte, en la resolucin que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o
en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusin de la
convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
Se trata de un sistema novedoso y una mejora respecto del rgimen
de la ley 14.394, que no prev una afectacin anloga.
. Enunciacin de los beneficiarios Este artculo declara beneficiarios del
rgimen a las siguientes personas:
a) El constituyente.
b) Su cnyuge.
c) Su conviviente.
d) Los ascendientes o descendientes del constituyente.
e) En caso de que el constituyente no tenga cnyuge, conviviente,
ascendientes ni descendientes, pueden ser beneficiarios los parientes
colaterales del constituyente siempre que convivan con l.
La disposicin posee diferencias marcadas con el art. 36 de la ley 14.394. Por
lo pronto, se incluye como beneficiario al propio constituyente, lo que significa
un avance trascendental ya que ste pasa a estar amparado aun cuando no
tenga familia. Adems, se declara posible beneficiario al conviviente no
cnyuge, en otra diferencia importante con el sistema anterior que ampla el
horizonte de proteccin.
Los dems supuestos son idnticos a los previstos en el sistema que se deroga,
incluso en lo que se refiere al requisito de convivencia de los parientes
colaterales.
2. Exposicin De acuerdo a la redaccin del artculo, cabe entender que el
constituyente, los ascendientes, descendientes, cnyuge y conviviente pueden
ser beneficiarios individualmente o en conjunto, independientemente del grado
de parentesco.
As, podra vlidamente designarse beneficiario al nieto o al conviviente y no al
hijo. La disposicin halla justificacin en que es el propietario, como dueo y
seor de la cosa, quien est autorizado a valorar las circunstancias para
determinar quin merece ser designado beneficiario. Negarle esta posibilidad
podra llevarlo a desistir de afectar el inmueble al rgimen en estudio, lo que
obviamente no es el propsito del legislador.
El texto legal se refiere al "propietario constituyente, su cnyuge, su
conviviente, sus ascendientes o descendientes...", por lo que cabe preguntarse
s estn comprendidos dentro de los beneficiarios los descendientes del
constituyente que no lo son de su cnyuge y los entenados del constituyente.
En cuanto a los hijos del constituyente que no lo son de su cnyuge, vemos
claro que son susceptibles de resultar beneficiarios; de lo contrario se llegara
al absurdo de entender que un to del propietario (quien obviamente nada tiene
que ver con el cnyuge) puede ser beneficiario y no el propio hijo. Refuerza
esta interpretacin el hecho que, adems de los descendientes, la
ley admite como beneficiarios a los "ascendientes", los que obviamente no
podrn serlo tambin del cnyuge. Por lo tanto, se encuentran comprendidos
entre los posibles beneficiarios todos los descendientes del constituyente, lo
sean o no tambin de su cnyuge.

12
Respecto de los hijos del cnyuge o del conviviente del constituyente, la
cuestin no es tan clara. Parte de la doctrina ha entendido, al comentar la ley
14.394 respecto del cnyuge (conclusiones que cabe extender al conviviente
en el presente rgimen), que la previsin legal se refiere exclusivamente a los
descendientes del constituyente, sin alcanzar a los de su cnyuge
(Guastavino). Pero tambin se entendi que al utilizar el posesivo "sus" para
aludir a los diversos parientes, el artculo admite que lo sean del propietario o
de su cnyuge y ahora tambin de su conviviente , a quienes previamente
menciona, criterio que responde a la amplitud con que deben ser interpretadas
las normas tutelares de la familia, destacndose que no hay ninguna razn que
justifique impedir al propietario incluir al hijo del cnyuge entre
los beneficiarios, circunstancia que precisamente resultara indicativa de que el
ncleo familiar se encuentra tambin integrado con ese hijo (Bossert).
En cuanto a los parientes colaterales, como la norma los alude "en defecto" del
cnyuge, conviviente, descendientes o ascendientes, slo podrn beneficiarse
cuando se den tres condiciones: 1) Que el propietario constituyente no tenga
cnyuge, conviviente, ascendientes ni descendientes; 2) Que no sobrepasen el
tercer grado; 3) Que convivan con el constituyente. Sobre el requisito de la
convivencia volveremos inmediatamente.
La circunscripcin del recaudo de convivencia a los parientes colaterales es
clara en el texto legal, a diferencia del art. 36 de la ley 14.394 que dejaba un
margen de duda respecto si la convivencia era exigida con relacin a todos los
parientes o slo los colaterales. La solucin que se impone es la ms razonable,
porque es perfectamente entendible que el constituyente pueda designar
como beneficiarios a sus ascendientes o descendientes, aun cuando no
convivan con l; sin embargo, no es tan clara la situacin en el caso de los
colaterales, a quienes la ley designa beneficiarios "en defecto" de los parientes
directos, del cnyuge y del conviviente, resultando comprensible que se exija
la convivencia para que puedan gozar del beneficio.

Habitacin efectiva. Si la afectacin es peticionada por el titular registral, se requiere

que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble.
En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca
en el inmueble.
Subrogacin real. La afectacin se transmite a la vivienda adquirida en sustitucin de
la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnizacin o precio.

La subrogacin real es un instituto que se presenta cuando una cosa ocupa el lugar
jurdico que corresponde a otra; supone una modificacin objetiva de la relacin
jurdica de suerte tal que el objeto que ocupa el lugar que perteneca a otro lo hace
bajo las mismas condiciones e idntica afectacin.
La norma en comentario, en cuanto permite que opere este instituto con relacin a un
inmueble afectado como respecto de otro inmueble y del dinero obtenido por su
enajenacin o como indemnizacin sustitutoria, es una importantsima y
saludable novedad respecto del sistema anterior

Efecto principal de la afectacin. La afectacin es inoponible a los acreedores de causa

anterior a esa afectacin.
La vivienda afectada no es susceptible de ejecucin por deudas posteriores a su
inscripcin, excepto:
a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que
gravan directamente al inmueble; b) obligaciones con garanta real sobre el inmueble,

13
constituida de conformidad a lo previsto en el artculo 250; c) obligaciones que tienen
origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda; d) obligaciones
alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con
capacidad restringida.
Los acreedores sin derecho a requerir la ejecucin no pueden cobrar sus crditos sobre
el inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de
indemnizacin o precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea sta ordenada en
una ejecucin individual o colectiva.
Si el inmueble se subasta y queda remanente, ste se entrega al propietario del
inmueble.
En el proceso concursal, la ejecucin de la vivienda slo puede ser solicitada por los
acreedores enumerados en este artculo.

Transmisin de la vivienda afectada. El inmueble afectado no puede ser objeto de

legados o mejoras testamentarias, excepto que favorezcan a los beneficiarios de la
afectacin prevista en este Captulo. Si el constituyente est casado o vive en unin
convivencial inscripta, el inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin la
conformidad del cnyuge o del conviviente; si ste se opone, falta, es incapaz o tiene
capacidad restringida, la transmisin o gravamen deben ser autorizados judicialmente.

Frutos. Son embargables y ejecutables los frutos que produce el inmueble si no son
indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios.
Como el artculo se refiere al carcter "indispensable" para satisfacer las necesidades
familiares, los frutos seran embargables si se utilizan por mera conveniencia o lujo
delos beneficiarios.

Crditos fiscales. La vivienda afectada est exenta del impuesto a la

transmisin gratuita por causa de muerte en todo el territorio de la Repblica, si ella
opera a favor de los beneficiarios mencionados en el artculo 246, y no es desafectada
en los cinco aos posteriores a la transmisin.
Los trmites y actos vinculados a la constitucin e inscripcin de la afectacin, estn
exentos de impuestos y tasas.

Deberes de la autoridad de aplicacin. La autoridad administrativa debe prestar

asesoramiento y colaboracin gratuitos a los interesados a fin de concretar los trmites
relacionados con la constitucin, inscripcin y cancelacin de esta afectacin.

Desafectacin y cancelacin de la inscripcin. La desafectacin y la cancelacin de la

inscripcin proceden:
a) a solicitud del constituyente; si est casado o vive en unin convivencial inscripta se
requiere el asentimiento del cnyuge o del conviviente; si ste se opone, falta, es
incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectacin debe ser autorizada
judicialmente; b) a solicitud de la mayora de los herederos, si la constitucinse dispuso
por acto de ltima voluntad, excepto que medie disconformidad del cnyuge
suprstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad
restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea ms conveniente para el
inters de stos; c) a requerimiento de la mayora de los condminos computada en
proporcin a sus respectivas partes indivisas, con los mismos lmites expresados en el
inciso anterior; d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los
recaudos previstos en este Captulo, o fallecen el constituyente y todos
los beneficiarios; e) en caso de expropiacin, reivindicacin o ejecucin autorizada por
este Captulo, con los lmites indicados en el artculo 249.

14
Inmueble rural. Las disposiciones de este Captulo son aplicables al inmueble rural que
no exceda de la unidad econmica, de acuerdo con lo que establezcan las
reglamentaciones locales. ( no estaba regulado en velez)

15