WOHNEN AM TEGELER HAFEN

Teil 1
DIE ADRESSE
AM TEGELER HAFEN
 BERSICHT

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Inhalt Seite

Das Wesentliche 6
Berlin Tegel 8
Die Lage, Lageplan 10
Gesamtobjekt 12
Architektur 14
Reihengebude 16
Die 4 Stadtvillen 18
Grundriss-Beispiele 22
Wohneigentum 24
Kapitalanlage 26
Chancen und Risiken 28
Gutachten 33
Baubeschreibung 35
Unternehmensgruppe 38
Referenzen 39
Musterwohnungen 40
Impressum 43

Grundrisse im separaten Teil 2

5
 DAS WESENTLICHE
Zum Auf dem Grundstck Am
Tegeler Hafen 8, 8a-e, 10, 12,
Angebot 14-26, 34-42 und 44 benden
sich vier Stadtvillen und drei
wellenartige Reihengebude,
die im Rahmen der Internati-
onalen Bauausstellung (IBA)
in den Jahren 1984 bis 1987
errichtet wurden. Diese sieben
Wohngebude mit insgesamt
169 marktgerechten 1,5- bis
5-Zimmer-Wohnungen, 74 Tief-
6
garagenstellpltzen sowie 16
Auenstellpltzen, werden nach
dem Wohnungseigentumsge-
setz geteilt. Die Grundstcks-
gesellschaft Tegeler Hafen
Verwaltungsgesellschaft mbH
& Co. KG hat das Eigentum
an den Wohneinheiten erwor-
ben und bietet die, in der Re-
gel vermieteten Wohnungen,
in der bestehenden Form als
Kapitalanlage zum Kauf an. Die
ursprnglich frei geplanten,
erst spter fr den sozialen
Wohnungsbau rekrutierten
Wohnungen entsprechen des-
halb in den Grundrissen und
der Ausstattung eher den Wn-
schen des gehobenen Wohn-
komforts der Planungszeit. Im
Zuge der Umwandlung werden
kurzfristig die Auenbereiche,
die Fassaden und die Treppen-
huser modernisiert.
Mit wenigen Ausnahmen sind
die Wohnungen vermietet.
Fr frei werdende Wohnungen
ist stets ein groes Interes-
se zu verzeichnen. Aufgrund
der starken Nachfrage nach
Mietwohnungen sind die Mie-
ten in guten Lagen innerhalb
des letzten Jahres berdurch-
schnittlich gestiegen.
Durch die Schlieung des
Tegeler Flughafens Otto Lili-
enthal im Jahr 2012 wird sich
die Attraktivitt des Bezirks
Tegel als Wohnort weiter er-
hhen, verbunden mit einer
weiteren Steigerung der Nach-
frage und damit des Mietzin-
ses. Zudem ist geplant das
riesige Airport-Areal zu einem
Standort innovativer Industri-
en und Bildungseinrichtungen
zu entwickeln. Womit weitere
Impulse fr den Wirtschafts-
standort und eine qualizierte
Wohnraumnachfrage zu er-
warten sind.
7
 BERLIN TEGEL
Beliebter Der Bezirk Tegel gehrt zu
den wald- und seenreichsten
und begehrter Ortsteilen der Stadt und wird
geprgt durch den ber 400
Wohnbezirk Hektar groen Tegeler See mit
seinen reizvollen Ufern und
malerischen Inseln. Seit jeher
ist Tegel ein beliebtes Freizeit-
ziel der Berliner.
Von der in Alt-Tegel gelegenen,
breiten und schn angelegten
Greenwich-Promenade hat
man einen herrlichen Panora-
mablick ber den Tegeler See
- im Vordergrund die Dampfer-
anlegestelle.
8
Am Ufer vis--vis beginnt der
Tegeler Forst, ein 1800 Hektar
groer Laubwald mit begrn-
ten Ufern, Badestrnden und
beliebten Ausugslokalen.
Der groe Erholungs- und
Freizeitfaktor spielt offenbar
auch fr die Beurteilung der
Wohnlage eine entscheiden-
de Rolle. Zusammen mit der
idealen Verkehrsanbindung
und der gewachsenen, intak-
ten Infrastruktur bietet Tegel,
gerade im Ortskern, ein hohes
Ma an Lebensqualitt.
Nah-Erholung beginnt hier direkt vor der Tr

1322 erstmals erwhnt, wurde ten Brder Alexander und Wil-

das Dorf Tegel zunchst an die helm von Humboldt viele Jah-
Spandauer Nonnen verkauft. re ihrer Kindheit. Heute sind
Nach ihnen wurde ein groes beide Namenspatrone der Bi-
Waldgebiet sdwestlich des bliothek am Tegeler Hafen und
Tegeler Sees benannt, das der Humboldt-Universitt
auch heute noch Jungfernhei- Unter den Linden.
de heit. Nach der Skulari-
sierung des Klosterbetriebes
wurde Tegel ein kurfrstliches
Amtsdorf, dessen Gut und
Mhle ab 1766 von einem Ma-
jor von Humboldt erfolgreich
bewirtschaftet wurde. Hier
verbrachten auch die berhm-

9
 DIE LAGE

Filetgrundstck Das Grundstck Am Tegeler

Hafen 8, 8a-e, 10, 12, 14-26,
Mit der U-Bahn ist man schnell
in der City. Auch ber die hier
im Herzen des 34-42 und 44 liegt im Ortsteil unterirdisch verlaufende Auto-

Ortskerns
Tegel des Bezirks Reinickendorf bahn sind mit dem Auto ande-
parallel zur Uferpromenade und re Punkte in Berlin und im Um-
der urbanen Fugngerzone land rasch erreichbar.
zur Greenwich-Promenade und
dem Tegeler See.

Die Umgebung des Objektes ist

durch eine offene und durch-
grnte Bauweise gekennzeich-
net. Auf der Wasserseite bietet
sich ein freier Blick auf die im
Rahmen der IBA knstlich ge-
schaffene Insel, auf die Hum-
boldt-Bibliothek sowie das be-
grnte Ufer gegenber.
Die Einkaufsmglichkeiten so-
wie die Verkehrsanbindung
sind als ideal zu bezeichnen.
Nahe der Wohnanlage bendet
sich die Berliner Strae und
die Fugngerzone mit diver-
sen Geschften, Kaufhusern
und dem Tegel-Center als Ein-
kaufs- sowie Freizeitzentrum
der gesamten Region.
Durch die gewachsene Infra-
struktur stehen in der Nhe
smtliche wichtigen Einrich-
tungen wie Schulen, Kinder-
grten, Krankenhuser u.a.
zur Verfgung. Die Nhe zum
Tegeler Forst und zum Tegeler
See bieten einen hohen Frei-
zeitwert. Diese besondere Lage
ermglicht z.B. neben Wasser-
sportaktivitten am See viel-
fltige Mglichkeiten der Erho-
lung und Entspannung.

10
6
 Mit intakter U-Bahn: U 6 Alt-Tegel
S-Bahn: S 25 Tegel
Infrastruktur und Busse: 124, 125, 133, 222,
807, N 22, N 24, N 25, N 33, N 6
idealer Verkehrsanbindung Stadtautobahn: A 111

11
7
 GESAMTOBJEKT

Vision vom neuen Wohnen

Zuerst stand nur die Idee: Am Tegeler

Hafen, wo einst Lastkhne ihre Ladung
lschten, sollte ein lebendiger Stadtteil
am Wasser vllig neu geschaffen werden.
Der Standort war perfekt: stdtische Lage,
von Wald und Seen umgeben, mit idealer
Verkehrsanbindung.

12

Das erklrte Ziel, hier einen
der exponierten Lage wrdigen
und attraktiven Wohnort zu
entwickeln, wurde in beein-
druckender Weise verwirklicht.
Heute prsentiert sich der
Tegeler Hafen als attraktives
Wohnparadies und beliebte
Adresse mit hohem Freizeit-
nutzen und Erholungswert.
Heute eine der 100 bedeutendsten
Sehenswrdigkeiten Berlins
Das mustergltig gelungene
Beispiel fr den modernen in-
nerstdtischen Wohnungsbau
ist nicht nur eine Aufwertung
der gesamten Region, sondern
auch ein Vorzeigeobjekt mit ei-
ner Ausstrahlung weit ber die
Grenzen Berlins hinaus. Das
besondere Flair der parkhnli-
chen Wohnanlage entlang der
Uferpromenade lockt jhrlich
Tausende von Besuchern aus
der ganzen Welt an. Denn
Wohnen am Tegeler Hafen
wird als besondere Attraktion
auf der Liste der 100 wichtigs-
ten Berliner Sehenswrdigkei-
ten gefhrt.
13
 ARCHITEKTUR
Virtuose Komposition
Der Entwurf fr die Wohnland-
schaft am Tegeler Hafen geht
auf die kalifornischen Architek-
ten Moore, Ruble und Yudell zu-
rck. Sie gewannen mit ihrem
auergewhnlichen Architek-
turkonzept den 1. Preis des In-
ternationalen Wettbewerbs der
Bauausstellung Berlin (IBA).
Und so entstand zwischen 1984
und 87 auf dem Filetgrundstck
entlang der Uferpromenade
14
ein Wohnpark mit Stadtvillen
und spielerisch die Wasserlage
aufgreifenden, wellenfrmigen
Reihengebuden.
Das im Stil der Postmoderne
entworfene Bauensemble um-
fasst insgesamt 350 Wohnun-
gen und eine Bibliothek an
der, mit einer knstlich ange-
legten Insel, neu gestalteten
Wasserlandschaft.
Ein rundes Gesamtkunstwerk
Die liebevoll gepegte Wohn-
anlage besticht durch eine spie-
lerische Leichtigkeit der Ge-
budekomposition, die vielen
ornamentalen Details sowie die
grozgige, parkhnliche Gar-
tengestaltung.
Durch behutsame Moderni-
sierungsmanahmen wird der
zeitlos charmante Charakter
der Wohnanlage noch schner.
Die Wohnungen selbst knnen
vom Kufer mit der Idee der
Eigennutzung individuell in
Eigenregie umgestaltet wer-
den. Die Musterwohnungen
vermitteln hierzu einen guten
Eindruck von den Gestaltungs-
mglichkeiten.
15
 DIE REIHENGEBUDE EIN WELLENSPIEL

16
 Die durch groe Fenster lichtdurchuteten
Wohnungen verfgen ber sonnige Balkone
bzw. im Erdgeschoss geschtzte Mietergrten.
17
 DIE STADTVILLEN IDEEN-REICH

Abbildungen von links nach rechts: Am Tegeler Hafen Nr. 44 und Nr. 12

18
 Markante Der unverwechselbare Charak-
ter der Wohnanlage ist nicht
Architektursprache der Einzel-
gebude. Insgesamt geben die
Architektur nur in der kreativen Anordnung originren Gebude und die
der Gebude in der grozgi- individuelle Vielfalt der Stadt-
gen Grnanlage selbst begrn- villen ein in sich geschlossenes
det, sondern vor allem auch und harmonisches Gesamtbild
in der abwechslungsreichen ab.

19
 DIE STADTVILLEN FANTASIEVOLL

Abbildungen von links nach rechts: Am Tegeler Hafen Nr. 10 und Nr. 8

20
Weitere Details
zu den Gebuden und Woh-
nungen sind im ergnzenden
Teil 2 dieses Prospektes dar-
gestellt: Grundrisse.

21
 GRUNDRISSE GUTER SCHNITT

Beeindruckende
Vielfalt

So wie die einzelnen Wohn-

gebude mit viel Fantasie
unterschiedlich gestaltet
wurden, so verschieden
und ideenreich sind auch
die Wohnungsgrundrisse.
Gemeinsam ist allen ein
durchdachtes Konzept mit
viel Liebe zum Detail.

Raumwunder
Den Architekten gelang es her-
vorragend, selbst auf wenig
Raum ein absolut stimmiges
Gesamtbild zu schaffen, bei
dem es an nichts fehlt, was be-
hagliches Wohnen ausmacht.

Die abgebildeten Grundrisse

sind lediglich eine Illustration.
Die eingezeichneten Flchen
knnen vom aktuellen Stand
abweichen! Irrtmer und n-
derungen sowie Zwischenver-
kauf vorbehalten!

Grundriss-Beispiel einer
2-Zimmer-Wohnung

22
Preisgekrnte
Architektur

Bei dem internationalen Ar-

chitekturwettbewerb zur Bau-
ausstellung (IBA) reichten die
fhigsten Architekten-Teams
aus aller Welt, hochmotiviert,
ihre besten Entwrfe ein.
Den 1. Preis gewannen die
Architekten Moore, Ruble und
Yudell. Ihre Siegerentwrfe
wurden realisiert. Heute ste-
hen diese Eigentumswohnun-
gen zum Kauf zur Verfgung.

Grundriss-bersicht
Alle zur Wahl stehenden Grund-
risse enthlt der separate Pro-
spekt: Teil 2 Grundrisse.

Grundriss-Beispiel einer
3,5-Zimmer-Wohnung

23
WOHNEIGENTUM entlang der
Uferpromenade
GUT ANGELEGT

Die Immobilie als Kapitalanlage ist eine tra-

gende Sule einer erfolgreichen Vermgens-
planung und durch die aktuelle Entwicklung
der Finanzmrkte noch strker ins Blickfeld
gerckt.

Steigende Preise fr Immobilien und das Sin-

ken des Angebots sind ein deutlicher Indika-
tor dieses Trends.

Ob als klassische Wertanlage oder als privat

genutzter Wohnraum (fr sofort bzw. spter)
ist die Wohnimmobilie eine hervorragende
Kapitalanlage in einen realen Sachwert mit
unschtzbaren Vorteilen:

Langfristiger Vermgensaufbau
Bewhrter Inationsschutz
Solide Altersvorsorge
Regelmige Mieteinnahmen
Stabile Wertentwicklung ohne groe Schwankungen
Mgliche Steuervorteile
Begnstigtes Erbrecht
Sicherer Wohnimmobilien bieten als
risikoarme Vermgensanlage
Hafen ein hohes Ma an Stabilitt
gesucht
und Sicherheit verbunden mit
attraktiven Wertsteigerungs-
chancen.
Alterssicherung
Besonders fr die immer ln-
ger werdende Zeitspanne nach
dem aktiven Arbeitsleben zei-
gen sich Renditeimmobilien
als Garant fr die Bewahrung
des gewohnten Lebensstan-
dards (zustzliche Einkom-
mensquelle im Alter bzw. miet-
freies Wohnen).
Gnstiger Zeitpunkt
Das historische Zins-Tief so-
wie eine attraktive Mietrendi-
te sind bereits klare Vorteile.
Bei Bestandsimmobilien kann
die Rendite durch einen gns-
tigeren Einstandspreis im Ver-
gleich zu Neubauten noch h-
her liegen. Zudem ist Berlin im
internationalen Vergleich mit
anderen Metropolen durch das
immer noch niedrige Preisni-
veau deutlich unterbewertet.
Die damit verbundenen gene-
rellen Wertsteigerungschan-
cen gelten insbesondere bei
Qualittsimmobilien in beson-
ders attraktiver Lage.
Erfolgsfaktoren
Die fr den wirtschaftlichen
Erfolg einer Immobilieninves-
tition entscheidenden Fakto-
ren (Lage, Architektur, Ver-
mietung) knnen bei den hier
angebotenen Eigentumswoh-
nungen Am Tegeler Hafen
in hohem Mae als gegeben
angesehen werden.
Chancen sichern
Es empehlt sich, bei der be-
grenzten Anzahl der dort zum
Verkauf stehenden Wohnungen
zeitnah eine Ortsbesichtigung
ins Auge zu fassen. Auch die
Besichtigung unserer Muster-
wohngen lohnt sich.
27
 CHANCEN & RISIKEN
Die Vergangenheit zeigt, dass solide Immobilien
wie kaum eine andere Anlagealternative die
Kriterien fr einen Vermgensaufbau durch Sicher-
heit und langfristigen Wertzuwachs erfllen. Eine
Investition in Immobilien bedeutet fr jeden Anle-
ger neben Chancen auch Risiken und Pichten, die
er mit dem Erwerb einer Wohneinheit bernimmt.
Im Folgenden wollen wir Ihnen die Chancen und
Risiken dieser Immobilieninvestition vorstellen und
Ihnen einen kleinen berblick geben.
28
Chancen
Mit einer Immobilie erwerben
Sie einen realen materiellen
Wertzuwachs Ihres Vermgens.
Wer rechtzeitig in qualitativ
hochwertigen Immobilien in
begehrter Lage investiert, kann
langfristig gute Gewinne erzielen.
Wesentlich fr ein erfolgreiches
Immobilieninvestment sind zu-
verlssige Vertragspartner, eine
rechtssichere Vertragsgestal-
tung, ein guter Standort, mo-
dern und qualitativ hochwertige
Baumanahmen, ein durch-
dachtes Nutzungskonzept, eine
ordentliche Verwaltung sowie
eine weitsichtige Pege-, Erhal-
tungs- und Instandhaltungs-
planung, die eine grtmgli-
che Kostentransparenz sowie
eine solide Finanzierung und
die optimale Ausnutzung von
steuerlichen Vorteilen bieten.
Die Bundesrepublik bendet
sich derzeit am Beginn eines
Prozesses, an dessen Ende von
den heutigen Rentenverspre-
chungen fr zuknftige Rent-
nergenerationen wahrschein-
lich wenig brig bleiben wird.
Die Bedeutung der Immobilie
ob als selbst genutztes Zuhau-
se oder Kapitalanlage wird
hierdurch an Gewicht gewin-
nen. Ein langfristiger Wertzu-
wachs ist insoweit zu erwarten.
Jahrzehntelange Erfahrung
zeigt, dass eine Immobilie in
Stadtlage bzw. Stadtnahlage
eine gute Inationssicherung
bietet. Die Nachfrage nach
Wohnraum in den Ballungsge-
bieten, steigende Grundstck-
spreise in den Stdten sowie
steigende Kosten fr Material
und Lhne knnen Grundla-
ge fr Wertsteigerungen sein.
Davon protiert vor allem der
Immobiliensuchende: Quali-
tts-Immobilien in begehrten
Lagen bieten langfristig gute
Chancen, Gewinne zu erzie-
len. Eine fremdnanzierte
Immobilie wird vornehmlich
im Rahmen einer langfristigen
Kapitalanlage erworben. Inso-
weit steht bei dem Erwerb der
nachhaltig erzielbare Ertrag
fr die Werteinschtzung am
Markt im Vordergrund. Ihre
nanzierende Bank legt somit
bei der Bewertung einer Im-
mobilie das so genannte Er-
tragswertverfahren zugrunde.
Im Gegensatz zu selbst ge-
nutzten Immobilien, bei denen
das Vergleichswertverfahren
und gegebenenfalls das Sach-
wertverfahren zur Grundlage
der Wertermittlung gemacht
wird, wird bei dem Ertrags-
wertverfahren der allgemeine
Verkehrswert der Immobilie
niedriger bewertet. Folge ist,
dass die Bank im Rahmen der
Finanzierung einen niedrige-
ren Wert als den allgemeinen
Verkehrswert zugrunde legt.
Der in Ansatz gebrachte Er-
tragswert kann insoweit vom
allgemeinen Verkehrswert der
Immobilie abweichen.
Steuerliche Aspekte:
Durch den Erwerb einer fremd-
genutzten und fremdnan-
zierten Immobilie werden bei
Vermietung der Wohneinhei-
ten Einknfte aus Vermietung
und Verpachtung erzielt. Die
steuerlichen Ergebnisse aus
der Investition fhren in der
Regel zunchst zu einer Sen-
kung des zu versteuernden
Einkommens des Investors.
Diese geht in der Regel mit
der Senkung der Steuerschuld
einher. Bezogen auf das je-
weilige Investitionsvorhaben
knnen hier Angehrige der
steuerberatenden Berufe ge-
naue Ausknfte ber die er-
gebnis- und liquidittswirksa-
men Auswirkungen erteilen.
Altersvorsorge:
Immobilien eignen sich her-
vorragend zur Bildung einer
privaten Altersvorsorge. Die
regelmige Immobilienrente
stellt ein planbares zustz-
liches Einkommen im Ren-
tenalter dar. Auch kann eine
Eigentumswohnung im Ren-
tenalter sehr gut als eigener
Wohnraum genutzt werden.
Die Kosten fr Miete knnen
gespart werden.
Risiken
Langfristigkeit:
Der Kauf einer Immobilie sollte
aus wirtschaftlichen wie auch
aus steuerlichen Grnden
grundstzlich als langfristige
Vermgensanlage gesehen
werden. Selbstverstndlich
ist ein Weiterverkauf der von
Ihnen erworbenen Immobilie
jederzeit mglich. Dabei sind
die Bedingungen des Wieder-
verkaufes von den jeweiligen
aktuellen Gegebenheiten des
Immobilienmarktes abhn-
gig. Bitte beachten Sie, dass
seitens des Verkufers Ihrer
Immobilie keinerlei Rahmen-
verpichtung bzw. -garantie
besteht. Bei einer verkrz-
ten Haltedauer der Immobilie
kann es zu einer deutlichen
Absenkung des erzielbaren
Kaufpreises gegenber der
investierten Gesamtsumme
(Kaufpreis, Neben- und Fi-
nanzierungskosten etc.) kom-
men.
Werthaltigkeit:
Auch wenn in der Vergangen-
heit Immobilien in Deutsch-
land regelmig Wertzuwachs
erhalten haben, der teilweise
erheblich ber der allgemei-
nen Preissteigerungsrate lag,
unterliegt der Immobilien-
markt doch stndigen, teilwei-
se berraschenden Schwan-
kungen, die u. a. auch stark
von den Konjunkturzyklen
29
 CHANCEN & RISIKEN
beeinusst werden. Es ist da-
her mglich, dass der Eigen-
tmer bei Verkauf zu einem
bestimmten Zeitpunkt einen
Verlust erleiden kann.
Konzept und Nutzung:
Eine Eigentumswohnung eig-
net sich grundstzlich sowohl
zur Selbstnutzung als auch
zur Vermietung. Ein Rentabi-
littsvergleich der vermiete-
ten Eigentumswohnung mit
alternativen Kapitalanlagen
fhrt hug zu dem Ergebnis, steigerung,
dass eine nicht ausreichend
lange Haltedauer durch einen
noch nicht erzielbaren Ver-
kaufspreis im Verhltnis zur
investierten Gesamtsumme zu
einer deutlichen Senkung der
Rendite bis hin zu einem nega-
tiven Ergebnis fhren kann.
Eine fremdvermietete Immo-
bilie erfordert deshalb als so
genannte Generationsinvesti-
tion ein vor allem langfristig
zu betrachtendes Engagement.
Denn im gesamten Kaufpreis
der Immobilie sind auch Kos-
ten fr Vertrieb und Marketing
enthalten, die bei einem Wei-
terverkauf neben der erneut
fllig werdenden Grunder-
werbsteuer sowie den Notar-
gebhren usw. unter Umstn-
den nicht realisiert werden
knnen bzw. wieder anfallen
und dadurch den Verkaufs-
30
preis und somit die Gesamt-
rentabilitt schmlern.
Instandsetzung, Wohngeld
und Vermietbarkeit:
Aus der Vergangenheit kn-
nen Miet- und Preissteige-
rungen fr Immobilien nicht
garantiert bzw. abgeleitet
werden. Die Wirtschaftlichkeit
wird durch eine Finanzierung
des Kaufpreises mit geringem
bzw. fehlendem Eigenkapital,
durch eventuelle Zwangsver-
Wohngelderh-
hung, mglichem Leerstand
der Wohnung und dergleichen
unter Umstnden negativ be-
eintrchtigt. Ein geringes Ri-
siko liegt in einer erschwerten
Vermietbarkeit der Wohnung/
Immobilie bzw. einer eventu-
ellen Zahlungsunfhigkeit der
Mieter oder eines Mietgaran-
tiegebers. Als Eigentmer ha-
ben Sie zudem die Verpich-
tung, Wohngeld zu zahlen.
Reichen fr anstehende Repa-
raturen am Gemeinschaftsei-
gentum die im Wohngeld ent-
haltenen Vorauszahlungen fr
laufende Instandsetzungen
und die Rcklagen nicht aus,
so kann die Eigentmerge-
meinschaft unter Umstnden
auch gegen den Willen des
Erwerbers mit einer entspre-
chenden Mehrheit eine Son-
derumlage beschlieen und
durchsetzen.
Steuerliche Aspekte:
Der Wiederverkauf einer er-
worbenen Immobilie kann erst
nach Ablauf von zehn Jahren
steuerneutral erfolgen, da
vorher Veruerungsgewinne
zu versteuern sind. Aufgrund
dessen entsteht ein nanziel-
ler Nachteil, wenn die Immo-
bilie vor Ablauf der zehnjhri-
gen Haltefrist veruert wird.
Darber hinaus knnen Aus-
sagen ber steuerliche Aus-
wirkungen lediglich Prognosen
und nicht garantiert sein, da
es zu nderungen in der per-
snlichen Einkommenssitua-
tion des Erwerbers kommen
kann und deshalb die steu-
erliche Bemessungsgrundla-
ge und Abschreibungsstze
zuknftig variieren knnen.
Auerdem fllt beim Erwerb
der Immobilie die Grunder-
werbssteuer an. Mastab fr
die Grunderwerbssteuer ist
der gesamte Wert der erwor-
benen Immobilie, insbeson-
dere der Kaufpreis fr das zu
erwerbende Sondereigentum.
Unter Umstnden knnen
auch Nebenkosten, Kaufpreis-
berschreitungen fr Sonder-
einbauten, aber auch Baukos-
ten der Grunderwerbssteuer
unterworfen sein. Darber
hinaus ist nach dem Erwerb
der Immobilie eine jhrliche
Grundsteuer zu zahlen. Die
Hhe der Grundsteuer ist von
dem fr die Immobilie fest-
gestellten Einheitswert ab-
hngig. Fr alle betroffenen
Steuerarten knnen sich die
Rahmenbedingungen, insbe-
sondere die Rechtsprechung,
die Beurteilung durch die Fi-
nanzverwaltung und die Steu-
erstze in Zukunft ndern.
Kein Risikoausschluss:
Beim Erwerb einer Immobilie
ist zu beachten, dass fr die
Zukunft nicht smtliche Risi-
ken ausgeschlossen werden
knnen. Darunter fallen mg-
liche Vernderungen der Ein-
kommenssituation, Mietaus-
flle oder unvorhergesehene
Reparaturen, unvorhersehba-
re Ereignisse und Schicksals-
schlge.
Finanzierung:
Die Finanzierung einer Immo-
bilie erfolgt in der Regel aus Ei-
genkapital und Fremdmitteln.
Zu bercksichtigen ist jedoch,
dass der Erwerber neben
dem Kaufpreis blicherweise
auch die Erwerbsnebenkos-
ten (Notar- und Grundbuch-
kosten sowie Grunderwerbs-
steuer) sowie gegebenenfalls
entstehende Zwischennan-
zierungskosten (fr die Zeit
der ersten Ratenzahlung ab
Erwerb/Baubeginn bis hin
zur Vermietung) zu bezahlen
hat, die in das Gesamtinves-
titionsvolumen mit einzube-
rechnen sind. Bei der Ent-
scheidung zur Investition sind
neben den behandelten ob-
jektspezischen Chancen und
Risiken auch die persnlichen
und individuellen Verhltnisse
des Erwerbers (z.B. Alter, Fi-
nanzierungsdauer, Einnahme-
sicherheit usw.) zu berck-
sichtigen. Wenn der Erwerber
den Erwerb seiner Immobilie
durch ein Bankdarlehen -
nanziert, haftet er persnlich
fr die fristgerechte Bedie-
nung von Zinsen und Tilgung
seines Darlehens, unabhngig
vom Vermietungsstand sei-
ner Eigentumswohnung/Im-
mobilie. Darber hinaus ist
bei Finanzierung durch Dritte
(Banken usw.) zu bercksich-
tigen, dass die Konditionen,
wie Zins und Tilgung, zeitlich
befristet sind und die Immo-
bilie in der Zukunft deswegen
gegebenenfalls nachnanziert
werden muss. Nach Ablauf
der Finanzierung muss der
Erwerber sich gegebenenfalls
um eine Anschlussnanzie-
rung mit Vereinbarung neuer
Konditionen und unter Ein-
richtung neuer Bankbearbei-
tungsgebhren kmmern. Zu
beachten ist, dass bei einer
Anschlussnanzierung der
dann gltige Zinssatz hher
oder niedriger sein kann als
zu Beginn der Investition,
wodurch sich eine liquiditts-
mige Verbesserung oder
Verschlechterung im Verhlt-
nis zu den Mieteinnahmen
ergeben kann. Die Finanzie-
rung der erworbenen Immo-
bilie ist Gegenstand eines ei-
genen Vertragsverhltnisses
mit der Bank. Bitte beachten
Sie ebenfalls, dass bei einem
vorzeitigen Weiterverkauf
der Immobilie innerhalb der
Zinsfestschreibungszeit mg-
licherweise eine auerplan-
mige Rckfhrung des Dar-
lehens an die nanzierende
Bank erfolgt. Hierbei knnen
weitere Kosten im Rahmen
einer Vorflligkeitsentsch-
digung entstehen, da Kredit-
institute grundstzlich nicht
verpichtet sind, grundpfand-
rechtlich besicherte Darlehen
vor Ablauf der Zinsfestschrei-
bungszeit zurckzunehmen.
Bitte erfragen Sie gegebenen-
falls die Hhe der Vorfllig-
keitsentschdigung bei Ihrer
nanzierenden Bank.
Kumulation von
Chancen und Risiken:
Die vorliegenden Angaben be-
schreiben sowohl die Chancen
als auch die damit verbun-
denen Risiken. Im Extremfall
knnen die beschriebenen Ri-
siken auch gehuft auftreten
(z. B. Leerstand oder rck-
luge Mieten bei steigenden
Zinsen oder teurer Anschluss-
nanzierung und erforderlich
werdende Instandhaltungsauf-
wendungen) und je nach Ver-
mgenslage im schlimmsten
Fall bis hin zu erheblichem
Vermgensverlust des Inves-
tors fhren.
31
 CHANCEN & RISIKEN

Da die vorstehenden Erlu-

terungen einen komplexen
Sachverhalt und zum Teil
komplizierte Rechtsmaterien
beschreiben, welche zudem
im Laufe der Zeit Vernderun-
gen unterliegen, kann nicht
ausgeschlossen werden, dass
Angaben oder Umstnde un-
erwhnt bleiben, welche fr
Ihre Anlageentscheidung bzw.
Ihre Risikoabwgung gegebe-
nenfalls von Bedeutung sind
oder sein werden.

Da Ihre individuellen Be-

drfnisse und Mglichkeiten
zwangslug im Rahmen der
vorstehenden Erluterungen
nicht ganzheitlich berck-
sichtigt werden knnen, ist
in jedem Fall die individuelle
Prfung, Information, Aufkl-
rung, Beratung und Empfeh-
lung durch eine fachkundige
Person Ihres Vertrauens (bei-
spielsweise Rechtsanwalt oder
Steuerberater) anzuraten.

32
 Forschung & Beratung GmbH

InWIS Forschung & Beratung GmbH Springorumallee 5 44795 Bochum

InWIS ist eine Tochtergesellschaft des Europischen Bildungszentrums der Wohnungs-

und Immobilienwirtschaft (EBZ) mit Anbindung an die Ruhr-Universitt Bochum sowie
Forschungsinstitut der EBZ-Business School. InWIS ist bundesweit ttig fr eine Viel-
zahl von Unternehmen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, fr Kommunen sowie
fr Landes- und Bundesministerien. InWIS besitzt langjhrige Erfahrung bei der Beur-
teilung der Zukunftsfhigkeit von Wohnbauvorhaben und Wohnstandorten.

Zusammenfassung der Markt- und Standortanalyse fr den Wohnstandort Bochum, 1. November 2011
Am Tegeler Hafen 8 bis 44 in Berlin-Reinickendorf.

Die Hauptstadt der Bundesrepublik Deutschland - Sitz der Bundesregierung sowie vie-
ler nationaler und internationaler Unternehmen - gewinnt in der internationalen Wahr-
nehmung als europische Metropole auf allen Ebenen zunehmend an Bedeutung. Ber-
lin-Tegel, im Nordwesten gelegen, ist vor allem bekannt durch den Flughafen sowie den
Tegeler See. Insgesamt weist der Stadtteil eine vglw. geringe Einwohnerdichte auf und
verfgt ber eine Vielzahl an Freizeit- und Naherholungsmglichkeiten. Die geplante
Schlieung und Umnutzung des Flughafens Tegel bietet zudem Chancen fr weitere
qualittssteigernde Entwicklungsimpulse. Die unmittelbare Nhe des Tegeler Stadtteil-
zentrums samt sehr gutem Anschluss an das U- und S-Bahnnetz binden den Projekt-
standort sehr gut an das Zentrum Berlins an. Ein vielfltiges Angebot an Nahversor-
gungsmglichkeiten und Bildungseinrichtungen ist im Umfeld vorhanden.

Die im Rahmen der Internationalen Bauausstellung errichteten Mehrfamilienhuser

Am Tegeler Hafen sind Teil der Neugestaltung des gesamten Hafengelndes, das hohe
Naherholungsqualitten aufweist. Die Bauten stammen aus der Zeit zwischen 1984 und
1987 und weisen eine postmoderne und zum Teil experimentelle Architektur mit hoher
Prestigetrchtigkeit auf. Organische stdtebauliche Formen und postmoderne Architek-
tursprache des aufgelockerten und durchgrnten Wohnquartiers tragen ebenso wie die
offene Grundrissgestaltung und flieende Raumabfolgen zu einer hohen Wohnqualitt
bei. Der Mix an vorhandenen Wohnungsgren sowie die barrierearme Erschlieung
etlicher Wohnungen per Aufzug ist fr viele unterschiedliche Zielgruppen interessant.
Insgesamt wirken die Gebude sehr gepflegt; aufgrund der Gebudegeometrie und der
Freiflchengestaltung wirkt das Ensemble insgesamt uerst attraktiv.

Aus gutachterlicher Sicht ist eine Investition an diesem Standort empfehlenswert, da

das Gebudeensemble am Hafen ein hohes Ma an Wohnqualitt aufweist und auch der InWIS Forschung & Beratung
Springorumallee 5
Berliner Markt langfristig gute Entwicklungsperspektiven bietet. Sowohl die Nachfra-
44795 Bochum
gekennziffern als auch die Preise fr Miet- und Eigentumswohnungen weisen an vielen Tel.: 0234 - 890 34-25
Berliner Standorten sehr dynamische Entwicklungen auf. Fax: 0234 - 890 34-49
E-Mail: info@inwis.de
Internet: www.inwis.de

Sitz der Gesellschaft: Bochum

HR B Nr. 6958

Dipl.-konom Matthias Wirtz Geschftsfhrer:

- Geschftsfhrer - Dipl.-konom Michael Neitzel,
Dipl.-konom Matthias Wirtz

Die InWIS Forschung und Beratung GmbH ist eine Tochtergesellschaft des InWIS Institut
fr Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung GmbH am
europischen Bildungszentrum der Wohnungswirtschaft und der Ruhr-Universitt Bochum.

33
 BAUBESCHREIBUNG

34
Die Wohnanlage am Tegeler
Hafen wurde im Rahmen der
IBA, der internationalen Bau-
ausstellung Berlin, basierend
auf dem stdtebaulichen Ent-
wurf von Charles Moore im
Zeitraum 1984-1987 errichtet.
Die einzelnen Huser und
Hausgruppen sind von unter-
schiedlichen Architekten ge-
staltet:
Haus Nr. 8 von
Tigerman Fugman Mc Curry
Haus Nr. 8a-e von Bangert
Jansen Scholz Schultes
Haus Nr. 10 von
Prof. Paolo Portoghesi
Haus Nr. 12 von
A.Grumbach K.Kammann
Haus Nr. 14-26 von
Poly Steinebach Weber
Haus Nr. 34-42 von Bangert
Jansen Scholz Schultes
Haus Nr. 44 von
Prof. John Hejduk,
Moritz Mller
Die Geschosswohnungen wei-
sen unterschiedlichste Grund-
risslsungen und Gren auf.
Die meisten Wohnungen sind
in Nord-Sd-Richtung aus-
gerichtet. In den Stadtvillen
benden sich teilweise Maiso-
nette-Wohnungen. Alle Woh-
nungen besitzen eine oder
mehrere Balkone, Loggien oder
Terrassen. In einigen Husern
benden sich mehrere behin-
dertengerechte Wohnungen.
Bauart
Die tragende Konstruktion der
Gebude ist in Ortbetonbau-
weise errichtet worden. Die
Auenwnde bestehen aus
Stahlbeton mit einem 6 cm
dicken Wrmedmmverbund-
system mit Putzfassaden.
Die Geschodecken bestehen
aus Stahlbeton auf die ein
schwimmender Estrich aufge-
bracht wurde.
Die tragenden Innenwnde
sind aus Stahlbeton. Die nicht-
tragenden Innenwnde sind
aus Vollgipssteinen errichtet.
Im Haus Nr. 12 sind die nicht-
tragenden Innenwnde aus
Bimssteinen errichtet.
An den Gebuden Nr. 8a-e
und 34-42 sind die Auenwn-
de des KG aus Stahlbeton mit
Wrmedmmung und auen
mit einer lackierten Sichtbe-
tonschale verkleidet.
Am Haus Nr. 12 bestehen die
Auenwnde aus Stahlbeton
mit Wrmedmmung und ei-
ner Fliesenvorsatzschale als
Fassade.
Die Kellerwnde sind aus Stahl-
beton mit einem Sperranstrich
von auen zur Abdichtung.
Treppen und Aufzge
Die Haupt-Treppenhuser und
Treppenlufe sind aus Stahl-
beton mit einem Bodenbelag
aus Betonwerkstein. Die Trep-
penrume sind mit einem 2 cm
35
 BAUBESCHREIBUNG
Wrmedmmputz ausgestattet.
Die Treppenlufe besitzen Stahl-
gelnder.
Die Wnde haben einen La-
texfarbanstrich, ein unteres
Wandpaneel ist als Sockel ab-
gesetzt.
Einige Nebentreppen sind als
Stahltreppen mit Gitterrost-
stufen ausgefhrt. Die Stahl-
bauteile sind feuerverzinkt.
Die Treppen in den Maisonette-
wohnungen in den Stadtvillen
sind teilweise aus Holz teilwei-
se aus Stahlkonstruktionen mit
Holzstufen.
Die Huser Nr. 14 und 34-42
besitzen Aufzge. Die Aufzge
in Haus Nr. 14 und 34 sind be-
hindertengerecht. Die Huser
8a-e sind fr den spteren Ein-
bau von Aufzgen vorbereitet.
Dach
Die Dcher sind als zimmer-
mannsmige Dachkonstruk-
tion meist als Satteldach bzw.
bei einigen Stadtvillen als Zelt-
dach, meistens mit 37 bis 45
Neigung, mit Mineralfaserdm-
mung und teilweise mit Hinter-
lftung errichtet. Die Dach-
dichtung besteht aus einer
Zinkblecheindeckung auf einer
Holzschalung. Die Hausgrup-
pen 8a-e, 14-26 und 34-42
haben begehbare Dachbden.
Die Stadtvilla Nr. 44 besitzt ei-
nen Aussichtsturm.
36
Balkone,
Loggien und Mietergrten
Die Balkone, Loggien und
Dachterrassen sind teilweise
mit geschlossenen Brstungen
teilweise mit feuerverzinkten
Stahlgelndern ausgestattet.
Die Balkone, Loggien und
Dachterrassen besitzen einen
Fliesenbodenbelag, einen Belag
aus in Kies verlegten Wasch-
beton- oder Betonplatten, oder
einen modernen Kunststoff-
anstrich.
An den Wohnrumen der meis-
ten Wohnungen im Erdgescho
benden sich Terrassen die von
kleinen Mietergrten umgeben
sind.
Fenster und Tren
Die Fenster- und Fenstertre-
lemente sind aus Meranti-Holz
mit Zweischeiben-Isoliervergla-
sungen.
An den Balkonen und Terras-
sen sind Doppeltrelemente
mit Dreh-Kipp-Beschlag.
Die Fensterbleche sind aus
Zinkblech mit Aufkantungen.
Die Innentren der Wohnun-
gen sind Holztren in Stahl-
zargen.
Die Wohnungseingangstren
sind berwiegend feuerhem-
mende, feuerverzinkte Stahl-
tren. Die Haustren sind als
Stahl-Glastren ausgefhrt.
Die Fenster im EG sind teilwei-
se mit Rolllden ausgestattet,
in den Husern 14-26 im EG
alle Fenster auer den Kchen-
fenstern, und alle Fenster im
Haus 44.
Bder und Kchen
Die Fubden der Bder und
Kchen besitzen einen Fliesen-
belag. Die Bder sind an den
Wnden trhoch geiest.
In den Bdern benden sich
unter den Fliesenbelgen die
notwendigen Abdichtungen,
in den Ecken die notwendigen
dauerelastischen Verfugungen.
In den Kchen benden sich
oberhalb der Arbeitsplatte der
Einbaukchen Fliesenspiegel.
Die Installationsleitungen sind
in Schchten verlegt. Innenlie-
gende Bder besitzen eine me-
chanische Entlftung.
Die Bder sind mit Keramik-
waschbecken und WC sowie
mit einer Badewanne in email-
liertem Stahl ausgestattet. In
einigen Wohnungen sind Ba-
dewannen durch Duschen er-
setzt. Die behindertengerech-
ten Wohnungen in Haus Nr. 34
sind ebenfalls mit entsprechen-
den Duschen ausgestattet.
Die verchromten Armaturen
vorwiegend von Hansa, sind
teilweise als Einhebelmischer
ausgefhrt. In den Bdern ist
jeweils ein Waschmaschinen-
anschluss und in den Kchen
der Splmaschinenanschluss
vorhanden.
Wohnrume
Die Wohnrume sind bauseitig
durchgngig mit PVC-Fliesen
als Bodenbelag ausgestattet.
Einzelne Wohnungen sind in-
zwischen mieterseitig mit Par-
kettbden, Laminat- oder Tep-
pichbelgen ausgestattet.
Die Wnde sind berwiegend
mit Rauhfasertapeten und Dis-
persionsfarbanstrichen verse-
hen, die Decken sind gespritzt
und ebenfalls mit Dispersions-
farbanstrichen versehen, teil-
weise sind mietereigene, un-
terschiedliche Gestaltungen zu
nden.
Abstellbereiche
In allen Wohnungen sind Ab-
stellbereiche oder Nischen vor-
handen.
Heizung
Die Gebude sind an ein zen-
trales Gas-Heizwerk mit 3
Heizblcken ber bergabesta-
tionen im Keller der einzelnen
Hausgruppen angeschlossen.
Die Beheizung der Wohnungen
erfolgt ber Einzel-Heizkr-
per mit einer Energiekosten
sparenden Einrohranlage. Das
System ist fr jede Wohnung
getrennt absperrbar.
Die Heizkrper sind vorwie-
gend Zehnder Rhrenheizkr-
per und Fellingbro Flachheiz-
krper, deren Wrme in erster
Linie als Strahlungswrme ab-
gegeben wird. Alle Heizkrper
sind mit Thermostatventilen
ausgestattet.
Sanitrinstallation
Die Trinkwasserleitungen sind
in Kupferrohr ausgefhrt. Die
Schmutzwasserfallleitungen
bestehen meist aus schall- und
brandschutztechnisch gnsti-
gen, asbestfreien Eternitroh-
ren.
Die einzelnen Huser bzw.
Hausgruppen besitzen Wrme-
tauscher mit Pufferspeichern
fr die zentrale Warmwasser-
bereitung mit Zirkulation.
Die Wohnungen sind mit Was-
serzhlern fr Warmwasser
und die Heizkrper mit Ver-
brauchmessern ausgestattet.
Elektroinstallation
In jedem Haus bendet sich
der Hausanschlussraum Elek-
tro mit den Elektrozhlern im
Keller. Alle Installationen sind
unter Putz ausgefhrt.
Die Wohnungen sind mit einer
Klingel-Gegensprechanlage
ausgestattet.
Der Fernsehempfang wird von
einer zentralen, digitalen Sa-
tellitenanlage ermglicht.
Keller
Jeder Wohnung ist ein Keller-
raum zugeordnet. Die Keller-
rume sind mit Metallgitter-
systemwnden abgetrennt.
In den meisten Husern be-
nden sich Abstellrume fr
Fahrrder und Kinderwagen,
in Haus 24 ist ein groer Sam-
melfahrradkeller. In den Hu-
sern mit behindertengerechten
Wohnungen sind besondere
Abstellpltze fr Rollsthle vor-
handen.
In einigen Husern benden
sich Trockenrume im KG.
Die Huser sind nur zum Teil
voll unterkellert. Unter den
restlichen Gebudebereichen
benden sich Kriechkeller, die
die Zugnglichkeit von groen
Teilen der Hausinstallation ge-
whrleisten.
Die Hausanschlsse benden
sich in separaten Rumen.
Tiefgarage
Unter den Gebuden der Wohn-
anlage und der Grnanlage
der Wohnanlage benden sich
zwei Tiefgaragen. Die meisten
Huser besitzen einen direkten
Zugang zur Tiefgarage.
Die Einfahrten der Tiefgaragen
haben ein Rollgitter als Zu-
gangssperre.
Die Tiefgaragen sind mit einer
CO-Warnanlage und einer me-
chanischen Entlftung ausge-
stattet.
Die Tiefgaragen sind aus Beton
gebaut und mit einer Dachbe-
grnung versehen.
37
 IHR PARTNER
ADVISUM Unternehmenssitz:Wilmersdorfer Strae in Berlin-Wilmersdorf
Premium Immobilieninvestment
ADVISUM ist ein seit Jahren er-
folgreich am Markt agierender
Investment Manager und hat bis-
lang ber 700 Mio. Euro an Gel-
dern von vermgenden privaten
und institutionellen Investoren
eingeworben. Im Immobilienbe-
reich konzentriert sich ADVISUM
ausschlielich auf Wohnimmobi-
lien und bietet mageschneider-
te Lsungen fr Kapitalanleger.
Das inhabergefhrte Unterneh-
men wurde 2001 gegrndet und
verfgt heute ber ein erfahre-
nes und langjhrig vertrauensvoll
zusammen arbeitendes Team an
den Unternehmensstandorten
in Berlin und Mnchen. Dieses
erbringt fr Sie alle Leistungen
rund um die Wohnimmobilie als
Kapitalanlage: Die kompetente
Beratung von Anlegern, die Fi-
26
38
nanzierung von Wohneigentum
und der Verkauf von geprften,
qualitativ hochwertigen Wohnim-
mobilien. Die Verwaltung und
Vermietung wird durch unseren
langjhrigen Geschftspartner
die IRISGERD Unternehmens-
gruppe in Berlin sicher gestellt.
Insgesamt gewinnen Sie mit
ADVISUM einen erfahrenen
Partner, der Sie in allen Berei-
chen Ihrer Immobilieninves-
tition eingehend beraten und
begleiten wird. Sie knnen sich
darauf verlassen, dass wir Ihnen
unsere Kompetenz und Erfah-
rung in vollem Umfang zur Ver-
fgung stellen werden, um Ihre
Immobilieninvestition zu einem
wirtschaftlichen Erfolg und Sie
somit zu einem zufriedenen Ei-
gentmer werden zu lassen.
 ADVlSUM
ADVISUM GmbH
Wilmersdorfer Strae 98/99
10629 Berlin-Wilmersdorf

Unser Team
ist immer fr Sie da:
Tel.: +49 30 688 304 - 0
Fax: +49 30 688 304 - 199
E-Mail: info@advisum.de
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Referenzbeispiele
Seite 39 links:
Wohnen am Bundesratufer
Berlin-Tiergarten
Seite 39 rechts:
Musterwohnung in der
Dortmunder Strae
in Berlin-Tiergarten

39
 MUSTERWOHNUNGEN

Musterwohnungen
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nungen eingerichtet. Hier
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kann sich jeder selbst ein Anse ich
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Bild von der Attraktivitt lohn
der Wohnungen machen.
Fr weitere Informationen
und Antworten stehen wir Ihnen
gern zur Verfgung - auch direkt
in der Wohnanlage.

40
32
Herausgeberin:
Tegeler Hafen Verwaltungs-
gesellschaft mbH & Co. KG
Lassenstrae 11-15
14193 Berlin-Grunewald

www.am-tegeler-hafen.de

41
33
 IMPRESSUM

42
Alle Rechte fr Teil 1 und 2 vorbehalten.
Die Verwendung der Texte und Bilder,
auch auszugsweise, ist ohne schriftliche
Genehmigung der Herausgeber und Au-
toren urheberrechtswidrig und strafbar.
Dies gilt insbesondere fr die Vervielflti-
gung und anderweitige Verwendung.

Architektur-Fotos: Sabine Dobre

www.dobre-fotograe.de

Luftbilder: Robert Grahn

www.euroluftbild.de

Fotos Seite 9 und 26: fotolia.de

Fotos Seite 27 und 41: 123rf.com

Grundrissgraken: Dietmar Baron

www.grundrisspro.de

Druck: Druckhaus Mitte

www.druckhaus-berlin-mitte.de

Konzept und Gestaltung: Hermes Design

eMail: hermes.design@t-online.de

43
www.am-tegeler-hafen.de

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