Compilación de Criterios Sobre Derecho Registral

COMPILACIN DE CRITERIOS
SOBRE DERECHO REGISTRAL

Modernizacin de Registros, Transicin del Folio Personal al Real,
Inscripcin de Propiedad Horizontal, Principio de Prioridad,
Proindivisin, Fideicomiso Mercantil vs Hipoteca, Calificacin de Ttulos
Extranjeros, Proyecto de Ley de Registro.
1 de enero de 2011
Autor: Pedro Alvear Bardellini
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL
Modernizacin de Registros, Transicin del Folio Personal al Real, Inscripcin de

Propiedad Horizontal, Principio de Prioridad, Proindivisin, Fideicomiso Mercantil
vs Hipoteca, Calificacin de Ttulos Extranjeros, Proyecto de Ley de Registro.
INTRODUCCIN
En 1996 me hice cargo de la modernizacin del Registro de la Propiedad de
Guayaquil, trabajo que no se hizo de la noche a la maana. Empezamos analizando
el proceso del paso del folio personal al folio real en Colombia, la automatizacin
en Costa Rica, hasta que en 1999 tuve el agrado de conocer a Alberto Ruiz de
Erenchun, Secretario del Comit Latinoamericano de Consulta Registral, iniciando
as una experiencia en el apasionado mundo de esta rama del derecho,
descubriendo que en el existan ciertos seres humanos, que los vinculaba un culto a
la investigacin, al estudio, al cumplimiento del deber, del respeto a los valores, a la
opinin diversa y que haban asumido un voto de proteccin al derecho ajeno.
Este trabajo, es la recopilacin de mis intervenciones en distintos foros,
principalmente del Comit Latinoamericano de Consulta Registral y en algunos
eventos a los que pude ser invitado, gracias a las excesivas recomendaciones de
Alberto Ruiz de Erenchun, Secretario del Comit y Director del Registro de la
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL | 01/01/2011
Propiedad de Buenos Aires Capital Federal, mi amigo. Este trabajo, tiene la

influencia de mi hija, va dirigido a sus contemporneos, a mis estudiantes, para
aquellos a los cuales el libro ha evolucionado para convertirse en esto, un libro
electrnico que lo puedan llevar a cualquier lado, que lo puedan consultar en
cualquier momento y si caen en esa mala costumbre de copiar y pegar, me
honran.
Contiene la evolucin de mi pensamiento en derecho Registral, pulido por las
enseanzas de la mejor clase de derecho que tuve con Jose Mara Daz Fraile en la
primera promocin del CADRI en Madrid all por el 2001, as como la orientacin
de Antonio Pau en ese mismo curso memorable. Tambin se nutre este trabajo de
las magistrales exposiciones de Alvaro Delgado, el conductor del Sistema Registral
Peruano, de las tertulias en los descansos de cada foro con mi tocayo, Pedro
Lamana Paiva Registrador de Porto Alegre-, pero por sobretodo de quien con su
ejemplo, genialidad y valor, dedic los ltimos 15 minutos de su vida al estudio
profundo de este derecho, representando lo que realmente es ser un ABOGADO,
me refiero a Pedro Alvear Icaza, a quien le envo esta obra a la nube" donde se
encuentra.
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EL PROCESO DE MODERNIZACION DEL REGISTRO DE
PROPIEDAD DE GUAYAQUIL.
Cuando escuch a Don Alberto Ruiz de Erenchn, el 17 de Agosto de 1999 en

Porlamar, Estado de Nueva Esparta Repblica de Venezuela, que Guayaquil
sera la sede del prximo encuentro del Comit Latinoamericano de Consulta
Registral, y que en este evento se discutira sobre la Autonoma de los Registros, sus
relaciones con otros Organismos, el Mejoramiento Tcnico, los traspasos de
asientos de libros al Folio Real, la determinacin del inmueble al momento de la
apertura del Folio Real, la subsanacin de asientos deteriorados, la financiacin de
los planes de transformacin, etc., pens con emocin que al fin se me presentaba
la oportunidad para explicar en detalle sobre cualquiera de estos temas en los cuales
he trabajado en estos ltimos cuatro aos, pues a pesar de la amplia difusin de los
medios de comunicacin, radio, televisin y prensa, as como los boletines
informativos del propio Registro, las limitaciones de espacio han impedido dejar un
testimonio que sirva para el mejoramiento de esta oficina y de otros registros del
Ecuador.
Bueno, pero esta emocin se fue convirtiendo en indecisin, ya que no saba cual
de estos temas escoger, tanto as, que ni siquiera cumpl con la fecha tope para
enviar mi ponencia; fecha que yo mismo fij en los folletos informativos de este

encuentro. Hasta que lleg el Viernes 11 de Agosto de 2000 en que decid hacer lo
que ms saba, explicar el diseo DEL PROCESO DE MODERNIZACIN
DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE GUAYAQUIL, no es un tema
jurdico ni tecnolgico, sino eminentemente prctico, en el cual hemos aplicado
todos los aspectos del Tema II de este encuentro y abusando de mi condicin de
dueo de casa, paso a contarles por un buen rato nuestra experiencia.
PRIMERO: LOS HECHOS.-

1. 18 de Diciembre de 1995 se abre el registro de la Propiedad de Guayaquil,
luego de estar cerrado por ms de 45 das.
2. No existen computadoras, ni bases de datos ni programas o software.
3. Sin escritorios, mquinas de escribir, fotocopiadoras, papel, aire
acondicionado. Nada!
4. Faltan libros Indices de varios aos.
5. Personal sin capacitacin y mal remunerado.
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6. Una Ley de Registro que sigue el sistema del folio personal por libros que
data de 1966 y que es una reproduccin exacta de un reglamento de finales
del siglo XIX.
Resultado: La ciudad ms grande del Ecuador con ms de dos millones de
habitantes, compuesta de 450.000 predios aproximadamente con un Registro de la
Propiedad en completo en Caos!. Todos los trmites los terminbamos en un
tiempo promedio de 60 das.
Entonces lleg el da siguiente, 19 de Diciembre de 1995 y haba que tomar
decisiones:
1. La primera, si no podemos entregar los trmites en el tiempo deseado a los
usuarios, por lo menos, debemos tratarlos bien.
2. Y la segunda, rebajar los aranceles al 50% acorde con el servicio que
prestbamos.
Con esas dos decisiones inmediatas, logramos salvar nuestra integridad fsica y que
la ciudadana Guayaquilea nos tenga paciencia mientras ponamos la casa en
orden.
En el Ecuador, los Registradores de la Propiedad ejercen su funcin en cada cantn
o ciudad, son elegidos por la Corte Superior de cada Provincia. Sus funciones estn
reguladas por la Ley de Registro y por la Ley Orgnica de la funcin Judicial, son
por lo tanto, funcionarios Judiciales cuyos ingresos y egresos no dependen del
Presupuesto General del Estado, con total autonoma en el manejo administrativo y
financiero de su oficina, lo que le permite una total libertad para contratar el

personal que requiera y para decidir sobre la adquisicin de bienes y equipos, pues
en definitiva los paga de su propio peculio. Esta es una gran ventaja sobre aquellos
sistemas en los cuales el Registrador es un Funcionario Pblico que depende de un
organismo central donde se decide todo lo que pasa en su propia oficina. La
independencia administrativa y financiera de los Registradores Ecuatorianos implica
una total descentralizacin de las funciones del Poder Judicial sin costarle un
centavo al Estado el mantenimiento de estas oficinas, en el se conjugan la
descentralizacin y la privatizacin de un servicio pblico. Sin embargo, este
sistema tiene fallas, cuando el Registrador elegido, por ms erudito que sea, aporta
como en nuestro caso una cuenta corriente sobregirada y otros como en aquellos
cantones que por propsitos polticos han sido creados recientemente, con poca
poblacin y con mnimas transacciones inmobiliarias, lo que hace imposible
implementar una oficina registral con los requerimientos bsicos por sus pocos
ingresos y por sobretodo, por cuanto es absurdo crear un nuevo Registro sin antes
haberse aplicado el sistema del folio real para subdividir a esta oficina.
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Sin embargo, con mucha audacia y con la autonoma que gozbamos seguimos
tomando decisiones:
1. Contratar a la Escuela Politcnica del Litoral, ESPOL, la mxima institucin
acadmica en tecnologa para que desarrolle el software necesario para esta
oficina. Estos programas fueron a su vez auditados por la Facultad de
Informtica de la Universidad Catlica de Santiago de Guayaquil.
2. Que la propiedad intelectual de esos programas sea de la Corte Suprema de
Justicia y no de los Registradores. De esta forma se evita que los Registros se
paralicen por la voluntad mezquina de un solo hombre y que los Registros
con pocos ingresos tengan que gastar en el desarrollo de software
innecesariamente.
3. Que el financiamiento inicial de los equipos se realice mediante donaciones
que realiz la Banca Privada a la Escuela Politcnica del Litoral, con la
condicin que esos equipos funcionen en el Registro de la Propiedad y que
una vez concluida su vida til para esta oficina, dichos equipos pasen a los
laboratorios de enseanza de la referida Institucin Acadmica. Este sistema
de financiacin se realiz utilizando un beneficio tributario que gozan los
donantes cuando destinan parte de su impuesto a la renta a beneficio de una
Universidad. As logramos financiar el 30% del proyecto de
modernizacin.
4. El saldo del proyecto, se financi con los ahorros provenientes de los

aranceles del Registro de la Propiedad, acumulados durante el tiempo que la
Espol desarrollaba los programas.
5. Para bajar los costos del proyecto se implement:
a) Una re ingeniera de procesos, eliminando la reiteracin o duplicacin de
funciones, reubicando al personal, otorgndole ms responsabilidades a
los revisores legales, reduciendo el personal innecesario destinando el
ahorro de este rubro al incremento de las remuneraciones del personal
que asuma sus funciones y un porcentaje al financiamiento del proyecto.
b) Para bajar el costo por estacin de trabajo, tanto en licencias de software
como en equipos de computacin que en nuestro caso supera los Siete
mil dlares por cada estacin, implementamos por primera ocasin en
una oficina pblica el sistema de turnos en el proceso de calificacin,
llegando a trabajar en tres turnos ininterrumpidamente, esto es, las 24
horas.
c) Cambiamos nuestra poltica laboral de remuneraciones, todo el personal
de inscripciones y certificaciones paso a ganar a destajo, esto es, un valor
por cada acto o contrato que deba calificar. De esta forma, los
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incrementos de trabajo en temporadas altas seran absorbidos por el
mismo personal sin necesidad de contratar a ms personas, por cuanto el
asumir dicho trabajo implicaba para el funcionario el aumento de su
remuneracin, alcanzando un mayor grado de bienestar y desterrando
cualquier intento de corrupcin sin necesidad de aplicar medidas
policiales. Conseguimos tambin con esta poltica, eliminar el
departamento de personal, pues el ausentismo desapareci y se aument
la productividad.
SINTER REG
Tomada las decisiones encargamos a la ESPOL el desarrollo de un software

que cumpla con los siguientes objetivos:
1. Que automatice todo el procedimiento registral, siguiendo nuestra
legislacin vigente, esto es, la Ley de Registro expedida en 1966
conforme al sistema del folio personal y con libros, evitando por lo
menos la duplicacin de trabajo en la forma siguiente:
a) Que los datos que se obtienen al liquidar los derechos o
aranceles al presentar la escritura pblica como son: Notario,
fecha de la escritura, cuanta, naturaleza del acto o contrato,
sean almacenados en el sistema para que en el momento de
cancelacin, se le agregue automticamente el da y la hora de
presentacin, y el nmero de repertorio o radicacin. Con

todos estos elementos se eliminaba la elaboracin del libro de
repertorio, ahorrando ese paso, ya que este se imprime al
finalizar el da sin necesidad de una nueva revisin de la
escritura.
b) Que al momento de liquidar un expediente, el programa
permita en el caso de predios urbanos, la inclusin en el sistema
del cdigo catastral que identifica al inmueble, de esta forma, el
software desde el momento que ingresa un expediente por caja
puede reconocer por el nmero del cdigo catastral si existen
dos o ms trmites referentes al mismo inmueble, bloqueando
la gestin, calificacin e inscripcin de los posteriores, en
estricto cumplimiento del principio de prioridad registral.
De esta forma automatizamos este principio fundamental del
derecho registral, sin que dependa de la voluntad de ningn
funcionario. Esta idea la copiamos del Registro de la Propiedad
de Bogot en una visita realizada en el ao 1996, aunque en esa
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ocasin efectuaban una seleccin de los trmites relativos a un
mismo inmueble en forma mecnica por parte de un
funcionario, luego del ingreso del expediente por caja.
c) Por cuanto nuestra legislacin lleva el sistema de libros, el
sistema deba parametrizar todos los actos o contratos,
asignando automticamente al libro o registro que corresponda
para evitar errores de inscripcin.
d) Se automatiz tambin el sealamiento del nmero de
inscripcin, las fechas, actas, razones y todos los asientos
registrales. Para concentrar al funcionario exclusivamente en su
misin calificadora.
e) La digitacin de linderos deba efectuarse una sola vez en la
vida. De tal forma, que ingresados los linderos con relacin a
un cdigo catastral, en el futuro no deba volverse a tipear,
bloqueando el sistema su modificacin sin aprobacin del
Registrador. Esto permite una mayor celeridad en trmites
posteriores e impide la adulteracin de informacin.
f) De igual forma, deba proceder el software para el caso de
nombres, razones sociales, registros nicos de contribuyentes y
cdulas de identidad.
g) En lo posible, el sistema deba permitir al usuario o funcionario

del registro escoger los datos que requiera su inscripcin,
reduciendo al mnimo la transcripcin de nmeros y letras, ya
que es un procedimiento peligroso en nuestra labor as se utilice
la computadora ms moderna.
2. Sinter Reg deba funcionar conjuntamente con un software de
imgenes, como lo habamos apreciado en Costa Rica, eliminando el
manipuleo de papeles o expedientes en la oficina, para los siguientes
fines:
a) Tener un medio idneo de respaldo de la documentacin,
ocupando menor espacio, que no pueda alterarse y que pueda
duplicarse en caso de un siniestro. Particularidades que no goza
el papel o los libros, perfectamente adulterables, difcil de
reproducir y susceptibles al fuego, al agua y las plagas.
Resultado: Seguridad.
b) Las imgenes de los documentos no solo deban servir como
respaldo de la informacin, sino tambin para el flujo de
trabajo, permitiendo un solo reparto del expediente a
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todos los funcionarios involucrados y una labor simultnea
en la calificacin registral, de esta forma convertimos tres
etapas en una sola, pues los amanuenses, revisores legales y los
asesores (registradores delegados) podan trabajar al mismo
tiempo, el mismo expediente y revisando el mismo libro, lo que
antes era imposible conseguir. Resultado: menor tiempo en
la gestin.
3. Por ltimo, el software Sinter Reg deba ejecutar simultneamente el
sistema del folio real, para ello estudiamos y seguimos como
ejemplo la experiencia y legislacin Colombiana, pues
consideramos que era la que mejor se ajustaba al resto de nuestro
ordenamiento jurdico. Este paso, aunque tardo, era necesario darlo
de una vez, sin esperar que el Congreso Nacional expida una
nueva Ley de Registro, tomando en cuenta la inestabilidad poltica
que sufre este pas. Debamos aplicar el sistema del folio real, sin
legislacin, pues la seguridad jurdica que requiere nuestra comunidad
lo exiga, as como la seguridad que en el desempeo de sus funciones
tienen derecho tambin los empleados y funcionarios del Registro de
la Propiedad. La aplicacin del folio real deba darse y se dio de la
siguiente forma:
a) Pasamos, por consejo del Registro de Propiedad de la zona Centro
de Bogot, directamente de los libros al folio real magntico y

con imgenes, sin pasar por el folio real en cartulinas .
b) El folio real deba sustentarse en el cdigo catastral que
identifica al sector, parroquia, nmero de solar, nmero de
divisin o piso de un inmueble, determinado por el
departamento de Catastro del Municipio de Guayaquil.
c) Evitamos la transcripcin o digitacin de informacin que consta
en las bases de datos del Catastro Municipal, eliminado as la
posibilidad de errores que constituyan una distorsin de dicha
informacin.
d) Nos ahorramos el gasto realizado por el Municipio de Guayaquil
en el Censo Catastral efectuado desde 1993, aprovechndonos de
su trabajo sin costo alguno.
e) Nos conectamos desde las oficinas del Registro de la Propiedad al
sistema informtico del Municipio de Guayaquil. De esta forma,
con la digitacin del cdigo catastral que consta en el recibo del
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impuesto predial incorporado en toda constitucin de un derecho
real podamos verificar:
1) Primero, que el inmueble efectivamente existe.
2) La superficie y linderos reales y correctos del predio.
3) Las normas de uso de suelo que afectan o limitan a dicho
inmueble.
4) Adicionalmente, con un nmero de identificacin
proporcionado con reserva por parte del Municipio,
podemos verificar la autenticidad de los impuestos que
gravan al acto o contrato y cancelados en dicha
institucin. Respaldando la gestin tributaria del
Municipio y eliminado el riesgo que tiene todo
Registrador Ecuatoriano, como responsable de los
tributos que gravan a los actos que se inscriben en su
oficina.
Lograda la interconexin con el Catastro, importamos toda la informacin que

consta en el Catastro y la pegamos en nuestras bases de datos, de tal forma, que
tanto en el acta de inscripcin como en la impresin de certificados de matrculas
inmobiliarias, el usuario final pueda apreciar conjuntamente en un solo
documento tanto la realidad fsica como la realidad jurdica el inmueble que

le interesa.
Con el diseo que les acabo de narrar, naci en Abril de 1998 SINTER REG
versin 3.0 ( por que las dos versiones anteriores las descartamos antes de su
ejecucin). Con este sistema se nos present un nuevo problema: Cmo
Traspasamos los asientos de libros al folio real magntico y con imgenes?,
para ello copiamos la experiencia Colombiana del paso del sistema de libros al folio
real en Cartulinas:
a) Solo crearamos en forma obligatoria matrculas inmobiliarias en la
constitucin de derechos reales sobre inmuebles en el sector urbano,
identificados con un cdigo catastral. Por una razn lgica: solo en las
transferencias de dominio y constitucin de hipotecas, servidumbres,
usufructos y otros gravmenes, nuestra legislacin obliga incorporar al
expediente el recibo del impuesto predial en el que se indica el cdigo.
Adicionalmente, por exigencia del Municipio de Guayaquil, a partir de
Enero de 1999 se presenta un certificado de avalo expedido por el
Catastro en el cual consta la relacin del cdigo catastral con el
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nombre del inmueble y los linderos y medidas confirmados a la
fecha.
b) El paso de la informacin del libro al folio real con la presentacin de
una prohibicin de enajenar, demanda o embargo sera opcional, pues
consideramos que el cdigo proporcionado por el Juez podra ser
incorrecto y que el interesado en el nmero de la matrcula, esto es, el
propietario, no se enterara de ese hecho. Sin embargo, convencimos a
los abogados de la Banca Acreedora, que la inscripcin de
medidas cautelares sera ms segura si acompaaban el
certificado de avalo que mencion hace un instante, pues de esta
forma el programa Sinter-Reg puede bloquear una transferencia de
dominio, presentada una milsima de segundo posterior a la
presentacin en ventanilla de la medida cautelar. Ya que les
recuerdo que gracias al cdigo el sistema bloquea el segundo acto.
c) El paso de los datos de libros al folio real deban realizarlo abogados
durante la gestin de una nueva inscripcin, descartando la participacin
de digitadoras que transcriban datos de los libros al sistema, ya que
observamos la peligrosidad de incorporar informacin a las bases de
datos por personas sin conocimientos jurdicos y sin la conciencia de la
importancia de su labor, como es: poner al heredero como causante, al
tradente como comprador, al fideicomitente como fiduciario y al actor
como demandado.
d) La creacin del folio real deba comprender solamente la realidad
jurdica vigente del inmueble al momento de la presentacin de la
nueva inscripcin.
e) La determinacin del inmueble al momento de la apertura del folio
real deba sustentarse en la informacin que consta en el certificado de
avalo y en las bases de datos. Si la informacin catastral y registral
sobre el predio variaba en proporciones insignificantes, como por
ejemplo : 10 decmetros en un lindero, se agregaba al acta y al folio real
las dos informaciones, para que el Catastro luego de que nosotros
inscribamos verifique y compruebe la dimensin durante el ao
calendario posterior. Si la informacin es totalmente diferente, se
rechaza la inscripcin y se obliga al tradente que obtenga un informe
actualizado del Catastro verificado en el lugar por sus topgrafos e
inspectores.
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Esta labor la llamamos depuracin y la realiza nuestro departamento legal,
simultneamente con la calificacin del acto o contrato que se le presenta para su
inscripcin. Esta depuracin constituye la creacin del folio real y se la realiza una
sola vez. En lo posterior, cualquier acto o contrato que constituya, modifique o
extinga un derecho real sobre el inmueble, simplemente se lo enlaza al folio
sealando el nmero de matrcula inmobiliaria o el cdigo catastral, sin repetir el
procedimiento anterior, con lo cual, las posteriores inscripciones se realizarn en la
mitad de tiempo, ya que no se depura, ni se agregan nuevamente los
linderos y dimensiones, con la consabida seguridad que proporciona
trabajar con el sistema del folio real.
Culminado este proceso, nos encontramos con un nuevo problema: El de la
publicidad registral por intermedio de los certificados que describan el folio
real.
Estudiamos las experiencias y los modelos Alemanes, Espaoles, Colombianos,
Argentinos y Costarricenses y ninguno nos convenca, pues contenan formas,
vocabularios, siglas y smbolos totalmente desconocidos para nuestros usuarios, lo
que hara totalmente incomprensible para jueces, abogados, empresarios y pblico
en general estos documentos.
Sin embargo, un da cualquiera curioseando en la pgina web del Registro de la
Propiedad Inmueble de la Capital Federal, Buenos Aires Argentina, encontr una
sencilla definicin de lo que es el Folio Real: el folio real es la cuenta

corriente del inmueble. Entonces pens, si el folio real es la cuenta corriente del
inmueble, el certificado debera ser el estado de cuenta de ese inmueble y
en ese momento tom el estado de cuenta que me haba enviado mi Banco,
concretamente el Banco del Pacfico uno de los Bancos con ms clientes en este
Pas y suplant el Ttulo de depsitos por Registro de Propiedades, el ttulo de
cheques pagados por Registro de Hipotecas y Gravmenes, dbitos por
Prohibiciones de enajenar, crditos por Embargos, y depsitos por confirmar por
inscripciones en trmites, agregando tambin en el mismo certificado toda la
informacin Catastral que habamos importado electrnicamente desde el
municipio de Guayaquil a nuestras Bases de Datos.
Con esta forma muy sencilla, logramos que el pblico acostumbrado a leer los
estados de cuenta corriente de sus Bancos, puedan comprender fcilmente el nuevo
formato de un certificado que contiene un folio real. De esta forma tambin,
cualquier interesado podr verificar ya no solo la realidad jurdica del inmueble, sino
tambin la realidad fsica del inmueble establecida en la ficha catastral, sus medidas,
superficies, normas de uso de suelo y la infraestructura urbana que posee el predio.
Todo este proceso nos dio como resultado:
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1. Convertir al Registro de la Propiedad de Guayaquil en la primera
oficina que lleva simultneamente el sistema del folio personal con
libros y el folio real magntico con imgenes, basado en la
interconexin con el Catastro Municipal.
2. Mayor seguridad jurdica.
3. Reducir los tiempos de Gestin. Los Certificados de no poseer propiedades
de 60 das a 5 minutos. Los Certificados de folio Real, de 60 das a 15
minutos, demorndose un poco ms solo por la firma del Registrador. Las
inscripciones de 45 das a 3 das como mximo.
En Sntesis, el sistema Sinter Reg permite trabajar con seguridad y agilidad a
cualquier Registro de la Propiedad de cualquier tamao, grande, pequeo a
mediano, con cualquier sistema de flujo de trabajo, ya sea con el sistema de libros
o folio personal, simultneamente el sistema de libros y folio real, o con el
sistema de folio real magntico y con imgenes exclusivamente.
En otras palabras, si bien el Ecuador no tiene en su legislacin el sistema del folio
real, estamos listos para dar el paso en cualquier momento.
Para concluir, quisiera efectuar las siguientes recomendaciones para la
modernizacin de los Registros de la Propiedad del Ecuador y para aquellos pases
que se encuentren en situaciones similares al nuestro.
1. Seguir con atencin el proceso Peruano de reorganizar el sistema registral

basado en cuatro registros: Inmueble, de bienes muebles, Personas Naturales

y Personas Jurdicas.
2. Mantener la autonoma financiera y administrativa de los Registradores
Ecuatorianos, para que puedan contratar personal y adquirir bienes sin
necesidad de procesos licitatorios engorrosos, lentos, dependientes de
oficinas centralizadas y que han demostrado que terminan adquiriendo
psimos equipos y a un alto costo, sin contar con la intromisin poltica en la
gestin.
3. Permitir el autofinanciamiento de los registros, estableciendo aranceles
acordes con la responsabilidad que tiene cada registrador y proporcional al
inters jurdico protegido, de acuerdo con cada lugar. El sealamiento de
aranceles demaggicos y exoneraciones indiscriminadas, solo traen como
consecuencia una mala y lenta gestin, que al final representa un gasto mayor
para los usuarios del Registro, ya sea este la Banca, el sector empresarial y el
pblico en General.
4. La inmediata expedicin de una nueva Ley de Registro basada
exclusivamente en el sistema del folio real, descartando la utilizacin de
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cualquier procedimiento manual o mecnico del pasado. Este sistema debe
coordinar obligatoriamente con la interconexin al respectivo catastro para
otorgar seguridad jurdica, no solo en la determinacin del inmueble, sino
tambin para asegurar el cumplimiento del principio de prioridad registral.
5. Seguir con el sistema descentralizado de nombrar un Registrador por cada
cantn, sin llegar a la exageracin de tener un Registrador en cantones con
menos de 150.000 predios, en aquellos casos, el Registrador deber tener
competencia sobre dos o ms cantones, pues de otra forma su oficina no
ser autofinanciable. Para aquellas ciudades que superen los 500.000
INMUEBLES CATASTRADOS, debern tener dos o ms registradores
pero delegados, esto es, desconcentrando las funciones del Titular. Esta
divisin solo puede ser factible cuando se utilice exclusivamente el sistema
del folio real basado en el cdigo catastral, ya que este contiene en su
primer campo la determinacin del sector, sin esto, es imposible dividir
una ciudad correctamente en la gestin registral.
6. Por ltimo y en mi criterio lo ms importante, ya que son las personas las
que hacen una institucin y no sus mquinas o computadoras, que en poco
tiempo caen en obsolescencia, me permito sugerir que repitan nuestra
poltica administrativa y laboral. Que los empleados del Registro sean
empleados privados y no pblicos, que su remuneracin est acorde con su
produccin, que dicha remuneracin sea competitiva con las principales

empresas para conseguir su estabilidad e impedir que los gastos por
capacitacin sean aprovechados por otras instituciones, privadas o
transnacionales y que la organizacin interna descarte una estructura
piramidal reemplazndola por una organizacin horizontal, sin jerarquas, en
donde se destaquen las personas no por el ttulo de sus cargos, sino por su
produccin y por la responsabilidad que adquieran paulatinamente.
Ese es todo el Secreto del Registro de la Propiedad de Guayaquil, puerto principal
del Ecuador.
2002. (Agosto) expositor en el primer encuentro de Registradores de la Propiedad, Directores de

Catastro y Alcaldes de la Asociacin de Municipalidades del Ecuador, con el auspicio del Banco del
Estado, con el tema La transicin del folio personal al folio real mediante la relacin Registro
Catastro
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LA TRANSICION DEL FOLIO PERSONAL AL FOLIO REAL
MEDIANTE LA RELACION REGISTRO CATASTRO
El Ecuador como muchos pases reconoce, estimula y garantiza la propiedad como

un derecho en su Constitucin, sin embargo, este reconocimiento y garanta en la
prctica no pasa de ser una declaracin lrica, pues la proteccin efectiva que se
brinda es muy inferior a la que se ofrece incluso en pases aparentemente socialistas
o totalitarios, en los que se piensa que ha desaparecido este derecho como es el
caso de Cuba.
Como instrumento de seguridad de esta garanta Constitucional se encuentran los
Registros de la Propiedad, cuya actividad la desconocen no solo el comn de los
ciudadanos, sino tambin el cuerpo de abogados y notarios al no existir una
formacin acadmica en nuestras universidades sobre derecho registral o
hipotecario como tambin es conocida esta rama del derecho. Ms grave es el
desconocimiento por parte de quienes conforman la Corte Suprema de Justicia,
encargada de expedir los reglamentos para la aplicacin de las normas previstas en
la Ley de Registros, como aquel Reglamento de Arreglo de procesos expedido
hace 20 aos mezclando sin razn alguna disposiciones para la llevanza de los
juicios o procesos, con las reglas de aplicacin del principio de prioridad registral,
cuando la actividad puramente judicial no tiene relacin alguna con la registral
como lo seala Manuel Pea Bernaldo de Quirs ( Letrado de la Direccin
General de los Registros y del Notariado Espaol, Registrador de la Propiedad y

Vocal Permanente de la Comisin General de Codificacin de Espaa) La
actividad pblica registral no es jurisdiccional, no solo porque se
desenvuelve fuera del proceso, sino porque los rganos tpicamente
encargados de la funcin los registradores de la propiedad- estn fuera de
la organizacin judicial. Pero nuestros ms ilustres magistrados, no lo piensan
as, confundiendo la actividad del Registrador con la de un Secretario de un
despacho judicial, cuando en el artculo 14 del referido reglamento EXIGEN: que
deben escribirse A MANO: la foliacin de cada pgina, los protocolos de los
registros de los notarios, EL REPERTORIO DE LOS REGISTRADORES (
aquel libro donde se cumple y se protege el principio fundamental de la seguridad
jurdica, el principio de prioridad), las inscripciones y anotaciones marginales
en los Registros de la Propiedad. A continuacin de esta exigencia
reglamentaria los magistrados en el artculo 15 de este Reglamento mencionan la
forma de presentar los escritos en los juzgados. Esta es una franca demostracin
del desconocimiento del lugar exacto en el cual se desenvuelve la actividad registral,
considerando a sus titulares como simples archiveros de documentos.
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Pero el desconocimiento no solo llega a los magistrados, que tal vez por esa falta de
preparacin acadmica que sufrimos todos los abogados ecuatorianos en materia
registral, propia de formaciones rgidas y anticuadas. Ese desconocimiento lo sufren
tambin quienes con aires innovadores conforman hoy el Consejo Nacional de la
Judicatura, quienes no ven a los Registros de la Propiedad como un instrumento
para brindar seguridad jurdica en el trfico inmobiliario, pues confunden al
trmino Registro con una Caja Registradora de dinero. No les interesa las
deficiencias acadmicas y tecnolgicas que adolecen quienes forman parte de esta
institucin jurdica, sino tan solo el monto de sus ingresos, que los ha llevado a
concentrar sus esfuerzos a limitarlos sin fundamento tcnico financiero,
transmitiendo la idea de que son centros de altas recaudaciones que han abierto las
expectativas de otras entidades y sectores polticos, como los Municipios que en
varias ocasiones han pretendido absorberlos, sin considerar que los ingresos de los
Registradores por conceptos de honorarios conocidos tambin como aranceles, son
incompatibles con aquel tributo ya existente a favor de los municipios denominado
Impuesto de Registro y que en caso de absorber estas funciones, debern
renunciar a uno de estos ingresos para no causar a los contribuyentes una doble
erogacin por un solo servicio.
Pero el desconocimiento llega tambin a los mismos Registradores, quienes sin

excusa alguna incumplen con la normativa existente, desprotegiendo da a da los

principios bsicos de Prioridad, Tracto sucesivo, Legalidad, especialidad, entre
otros.
La proteccin de la seguridad jurdica inmobiliaria en el Ecuador no es un
problema tecnolgico ni legislativo sino humano. Si bien es cierto que el mundo
moderno exige la utilizacin de equipos y programas de ordenador como
herramientas para el cumplimiento de disposiciones legales igualmente actualizadas,
ese no constituye nuestro problema principal, pues ni siquiera La Ley de Registro
e con tan solo 57 artculos vigente desde 1966 como repeticin de un
reglamento de finales del siglo XIX es conocida y aplicada en nuestro medio.
Como prueba puedo afirmar, que en el mundo se conocen dos sistemas
registrales que se diferencia por su organizacin: Uno conocido como Folio
personal y el otro, conocido como Folio Real.
El primero como dira Juan Ma. Diaz Fraile ( Registrador de Barcelona), es aquel
Registro que se ordena por las personas de sus propietarios, dificultando el
acceso al universus iuris sobre los derechos que afectan a una finca
determinada.
14
El segundo, como ensea el mismo Registrador, es aquel que supone la ordenacin de los
ttulos o derechos reales por Fincas, se abre un registro particular por fincas en el
que se reflejan todas las vicisitudes jurdicas del bien.
El Ecuador, siguiendo el ejemplo Chileno, nos identificamos con un sistema de

Folio Personal, argumentando que llevamos el Registro por sus titulares.
Afirmacin totalmente falsa, para esconder nuestro desastre en esta materia.
No, no llevamos un sistema de folio personal, ya que si fuera as, llevaramos los
Registros o los archivos por personas, cuando lo que hacemos es llevar libros por
su clase, propiedades, gravmenes, embargos y prohibiciones, vinculados unos a
otros por esos ndices que menciona el artculo 24 de la Ley de Registro y 17
del reglamento de arreglo de procesos y actuaciones judiciales, libro ndice
llevado a mano en la mayora de los casos, elaborado por un supuesto
amanuense Y SIN NINGUNA FIRMA DE RESPONSABILIDAD del
Registrador de ese entonces, que le conceda poder probatorio conforme a las
disposiciones vigentes para los instrumentos pblicos contempladas en el Cdigo
de Procedimiento Civil, en otras palabras, se tratan de libros psimamente
elaborados, sin ningn control o responsabilidad, ya que en la mayora de los casos,
los Registradores por sus altas funciones no tienen un contacto directo con estos
ndices.
Entonces, cual es el sistema imperante en el Ecuador? Pues ninguno que
reconozca el derecho registral, ya que en nuestro pas las oficinas de Registros se

han convertido en un simple archivo de documentos, duplicando lo existente en las
Notaras. Tanto as, que ni siquiera se respeta por parte de la mayora de los
Registros de la Costa el sistema de inscripcin previsto en el artculo 41 de la
Ley de Registro, que manda a que se efecte un asiento mediante el extracto del
documento; extracto que debe relacionarse sobre el contenido de la transmisin del
derecho real, ya que el resto del documento no tiene importancia registral.
A pesar de que nuestra Ley, anticuada pero vigente, impone un sistema de
inscripcin, se practica en realidad un mal sistema de transcripcin en el cual se
archiva el documento o se copia, imitando en forma equivocada el procedimiento
iniciado en el Registro de la Propiedad de Guayaquil por el Dr. John Dunn Barreiro
e importado a otros cantones por sus ex empleados. Pero este sistema, no solo que
carece de sustento legal, sino que ocasiona un indiscriminado crecimiento de los
archivos registrales constituyendo a futuro un grave problema operativo, como ya
lo tiene Guayaquil.
En otras palabras, en el 90% de las inscripciones efectuadas en el Ecuador se ha
omitido algo bsico: El asiento de inscripcin, sin este lo actuado es nulo de
15
nulidad absoluta, pero este hecho se los manifiesto con carcter de confidencial
para no causar un pnico similar al existente en las bolsas de valores extranjeras,
aunque este hecho, desconocido por la Corte Suprema de Justicia y por el CNJ, si lo
es por los grandes inversionistas extranjeros y por los organismos internacionales
de financiamiento, como el Banco Mundial, Bid, entre otros, pues constan en
documentos elaborados desde hace ms de 37 aos como es el caso de la obra
Derecho Inmobiliario Registral del profesor Argentino Lus Prez Lasala que
al referirse al Ecuador lo hace con estos trminos No actan los principios
registrales sustantivos. Se desconoce el principio de legitimacin y el de fe
pblica registral. El Registro de la propiedad, en fin, ha quedado reducido
en el Ecuador, a un simple fichero administrativo. Nuestro juicio crtico, por
estas razones, no puede dejar de ser desfavorable. Este criterio expresado
hace ms de treinta aos ha sido ratificado recientemente, tal vez en forma menos
dura, dominando una terminologa ms adecuada para nuestros tiempos para decir
lo mismo, pero sin herir, como es el caso de consultores de la talla del Doctor
Echegaray, y que ha ocasionado, no por culpa de ellos sino de nosotros, que la
inversin extranjera en la actividad inmobiliaria sea de los ms tmida en nuestro
pas, contrariamente a lo que existe en pases como Costa Rica, Repblica
Dominicana y la misma Cuba.
El sistema del Folio Personal llevados por libros, como supuestamente debe
llevarse en el Ecuador, es un sistema imperfecto y peligroso para la seguridad

jurdica , an mas si no cuenta con la Conexin con el Catastro como lo seala
Francisco Hernandez Gil en su introduccin al Derecho Hipotecario,
cuando afirma: Esta falta de conexin y enlace entre el Registro y el Catastro es una de las
ms acusadas imperfecciones de nuestro actual sistema inmobiliario (refirindose al Espaol, que
dira del ecuatoriano), que garantiza la existencia de los derechos reales, pero no la existencia del
inmueble, soporte de aquellos, ni sus circunstancias integrantes, edificaciones, plantaciones, cabida,
calidad, etc. Ello es contrario al desarrollo del crdito territorial tan importante
para la economa del pas. Porque garantizar la existencia del derecho, sin
garantizar la existencia de su contenido objetivo, no es suficiente para atraer
el capital hacia la propiedad inmueble.
Ante estos inconvenientes el Ecuador debe cambiar radicalmente su sistema de

registros pblicos, tanto en su estructura organizacional como en la forma de
llevarlos internamente.
As tenemos que en el caso de Registros de la Propiedad y Mercantiles deben salir
de la esfera de la funcin judicial, pero sin entrar al mbito de la administracin
Municipal, ya que la funcin de seguridad jurdica no est en su campo de accin,
16
adems, que los Municipios siendo los mayores propietarios de inmuebles en cada
cantn no pueden ni deben tener una funcin controladora sobre si mismos.
Y a donde deben ir los Registros de la Propiedad inmobiliaria y los mercantiles?
Pues a una Superintendencia de Registros pblicos, como ente especializado en
la materia, que reagrupe, coordine, controle, capacite e impulse la actividad
registral en todos sus campos, tal como lo han hecho pases como Colombia y
Per sin ir muy lejos con total xito.
Este organismo es factible crearlo conforme a los artculos 222, 223 y por el
segundo inciso de la trigsima primera transitoria de la Constitucin vigente.
Esta Superintendencia tendra a su cargo los siguientes registros:
Registros de la Propiedad.
Registros de Personas Jurdicas, en sustitucin al Registro Mercantil. En
ellas se llevara la vida jurdica no solo de sociedades mercantiles como las
compaas, sino tambin de las instituciones sin fines de lucro como las
fundaciones, comit Barriales, corporaciones, etc. As como los
fideicomisos mercantiles y las corporaciones religiosas, cuyo registro se
lleva todava en los Registros de la Propiedad sin lgica alguna.
Registros de personas naturales, en el cual se llevarn los nacimientos,
defunciones, matrimonios, divorcios, poderes, etc. Pero no la cedulacin
o identificacin, que por estar ligados a la Seguridad Nacional y al
ejercicio de los derechos de ciudadana debera estar a cargo del
Ministerio de Gobierno.
Registro de Bienes muebles que requieran de publicidad, como
maquinarias, ttulos valores, acciones de compaas, cuyo registro est a
cargo con mucha liberalidad y a veces al abuso de sus propios
representantes legales. Este Registro es importante para el control al
narcotrfico.
Registro de Propiedad Intelectual y Propiedad Industrial, as como el
Registro Sanitario ntimamente vinculado.
Registro automotor. Es necesario crear urgentemente un registro jurdico
automotor, dejando a la polica nacional, al igual que el catastro en el caso
de inmuebles, el registro administrativo para efectos tributarios. En este
nuevo Registro Automotor se llevara las vicisitudes jurdicas, como
traspasos, herencias, permutas, aportes, prendas, etc. Este registro deber
tener obligatoriamente una conexin informtica con los puertos y las
ensambladoras, adems es factible que llegue a enlazarse con los Registros
de Per y Colombia como instrumento para combatir la delincuencia y el
trfico ilegal de los vehculos de un pas a otro.
17
Por ltimo, dentro del campo de accin de esta Superintendencia debern
estar los Registros aeronuticos y de embarcaciones.
Estos registros debern operar bajo los principios universales y comunes de

Rogacin, Prioridad, Tracto sucesivo, legalidad, especialidad, principalmente.
Para ello, descartando el sistema de folio personal, salvo para el Registro de
personas naturales y jurdicas, y adoptando una organizacin por el sistema de
folio real.
Sin embargo, el trnsito de un sistema a otro debe hacerse en forma ordenada,
prudente y sobretodo con mucha lgica, aplicando los aciertos de otros pases,
aprovechando sus experiencias y sobretodo no incurrir en sus errores.
Por tal motivo y tomando en cuenta la similitud de nuestro derecho Civil, la
experiencia Colombiana iniciada en el ao 1970 es la ms saludable, con las
variantes realizadas en Guayaquil desde el ao 1996.
Para iniciar este proceso, delicado pero necesario, se requiere de la colaboracin
conjunta de los respectivos Municipios en la siguiente forma:
Por parte de los Municipios:
a) Efectuar el inventario de los bienes que componen su territorio,
depurando su catastro mediante un censo respectivo. Levantando
informacin in situ y con el apoyo de tecnologa.
b) Determinar los bienes que por carecer de propietarios corresponden

al Municipio en las zonas urbanas y al INDA en la zona rural.
c) Identificar a los inmuebles con un sistema de codificacin nico.
Por parte de los Registros:
a) Inmatricular fincas solo con la constitucin de un derecho real sobre
el inmueble, esto es, cuando en el nuevo acto o contrato participe el
titular del dominio, similar a lo establecido en los artculos 81 y
siguientes del Estatuto de Notariado y Registro Colombiano.
b) Incorporar al nuevo folio real toda la realidad jurdica existente o
vigente a esa fecha con relacin a la finca.
c) Informar constantemente al Municipio todas las modificaciones en la
titularidad de dominio del inmueble.
d) No inmatricular sin el conocimiento o aprobacin previa de la
existencia de la finca por parte del Municipio.
e) Pero por sobretodo, acatar estrictamente los principios de Prioridad,
Rogacin, tracto sucesivo, fe pblica registral y particularmente
el de especialidad.
18
Este ltimo principio que se cumple durante el proceso registral, consiste
(como dira Lus Francisco Monreal Vidal) en el hecho de que el Registro,
quiere las cosas claras y concretas; por eso, solo pueden ser publicados derechos
reales individualizados en su contenido y titularidad y especificados
sobre una finca o predio. Es la perfecta concrecin del derecho que se inscribe.
El Sistema organizado bajo el nombre de Folio Real se basa en la finca desde
varios sentidos:
1. Sentido material como la superficie o espacio delimitado que se encuentra
siempre en el mismo sitio. Es un trozo de superficie terrestre cerrado por una
lnea poligonal y objeto de propiedad.
2. Sentido registral Es todo aquello que abre folio en el Registro. Existen fincas
registrales materiales, como un simple terreno o una casa e inmateriales, sin
soporte fsico alguno como por ejemplo: las concesiones mineras.
Un elemento importantsimo para el sistema de folio real es la referencia catastral
de la finca, con el objeto de vincularla a la historia jurdica registral con la realidad
fsica ya verificada.
La referencia Catastral como pilar de la actividad registral bajo el sistema

organizado por FOLIO REAL, lo rescata Roca Sastre cuando nos ensea sobre
el principio de especialidad al decir se manifiesta en orden a la finca y
respecto del derecho real, esta dualidad responde a que la finca constituye
la base fsica del Registro. Y siendo el Catastro el rgano encargado de la

determinacin de estas fincas, adquiere entre otros fines uno de carcter
jurdico civil que es el de suministrar al Registro de la propiedad el
dato de la realidad de la Finca.
Deca tambin Roca Sastre que la coordinacin del Catastro con el Registro de la
Propiedad inmueble es un desideratum de nuestra doctrina cientfica, y que en gran nmero
de legislaciones extranjeras ya se ha logrado. Aunque este logro es ms legislativo que
prctico, como en el caso Colombiano que mediante Decreto 1711 de 1984
expedido por el entonces Presidente de la Repblica, Ernesto Samper,
Reglament la Relacin Registro - Catastro al haber dispuesto el intercambio
obligatorio de informacin entre estas oficinas.
Sobre la importancia de cumplir con el principio de especialidad basado en la
informacin catastral, existe prcticamente unanimidad de criterio entre quienes
estudian esta ciencia del derecho, pues lo aconsejado por Roca Sastre lo ratifica
tambin Jos Mara Chico y Ortiz en su estudio sobre derecho hipotecario, en el
cual nos ensea los diversos Sistemas Legislativos en orden a la Coordinacin entre
Registro y Catastro, as por ejemplo:
19
Sostiene como Sistemas de Coordinacin perfecta a las legislaciones de
Alemania y Suiza, por cuanto toman como base para la inmatriculacin de
inmuebles a los datos fsicos catastrales. Luego menciona como Sistemas de
fusin de ambas instituciones.- al sistema del Acta Torrens, de Australia, en el
cual el Catastro y el Registro estn unidos en una sola oficina, pero esto solo puede
hacerse como afirma Garca Badell, en un pas que nace o se forma sobre
bases absolutamente nuevas. Por ltimo, los sistemas en vas de coordinacin
como Francia, Portugal y Espaa. En este ltimo caso, el Espaol Manuel Pea
Bernaldo de Quiroz, en su obra Derechos Reales, actualiza lo expresado por Chico
Ortiz refirindose al artculo 53-7 de la Ley 13 de 1996 Espaola que ordena
En lo sucesivo no se inmatricular ninguna finca en el Registro, si no se
aporta, junto con el ttulo una certificacin catastral descriptiva y grfica de
la finca en trminos totalmente coincidentes con la descripcin de sta en
dicho ttulo. Este mismo principio ha sido introducido en el Reglamento
Hipotecario espaol por una reforma llevada a cabo en 1998.
Pero no solo los pases Europeos han comprendido la necesidad de la coordinacin
Registro Catastro para el cumplimiento del principio de especialidad, tambin los
pases sudamericanos, como Argentina con una gran escuela en esta materia, as lo
Expresa Toms Greco quien en su manual prctico de registracin inmobiliaria
sugiere la coordinacin ( simbiosis) o apareamiento, entre ambas
instituciones. Esta coordinacin se basa en el respeto por la independencia

de actuacin de cada una de las instituciones en juego Agrega Toms Greco
que esta coordinacin, igualmente significa que apuntan al mismo objetivo genrico:
SEGURIDAD.
Pero tambin a nivel mundial se ha comprendido la necesidad de colaboracin de
estas dos instituciones, pues como ensea Badenes Gasset El Registro de la
Propiedad es la representacin jurdica de los bienes inmuebles y sus
derechos reales. Distinto es el Catastro cuya finalidad es la representacin
grfica de los inmuebles, completando la idea que para el ingreso de cada
inmueble en el Registro debe tenerse muy en cuenta, por la garanta que ofrecen en
cuanto a la existencia de la finca, los datos catastrales. Y digo que a nivel mundial
se ha tomado conciencia de esta necesidad, por que por el mes de diciembre de
1980, esto es, hace 22 aos, se llev a cabo en Mxico el IV Congreso
Internacional de Derecho Registral, cuya segunda comisin trabaj sobre el tema
materia de esta exposicin, llegando, entre otras a las siguientes conclusiones:
1. El registro inmobiliario y el Catastro tienen funciones o
actividades diversas, la una eminentemente jurdica y la otra
tcnica.
20
2. El principio registral de determinacin hace deseable la
coordinacin entre Catastro y Registro.
3. La coordinacin exige que a travs de los datos catstrales no
ofrezca dudas al Registrador, como responsable del folio real, la
indentificacin del inmueble a coordinar, para lo cual las
respectivas legislaciones debern regular los procedimientos
relativos al tratamiento de los excesos, demasas, faltantes o
reducciones de superficie.
4. Las bases tcnicas de catastro deben ser uniformes en todo el
territorio nacional, cualquiera que fuere la organizacin estatal o
institucional de cada pas.
Como ustedes podrn notar, la discusin acadmica sobre la necesidad de

coordinar el Registro con el Catastro para brindar seguridad jurdica en las
transacciones inmobiliarias, data de hace ms de 40 aos, recogiendo incluso
recomendaciones a nivel mundial desde hace ms de 20 aos. Pero que hemos
hecho en el Ecuador al respecto: NADA!
Salvo en el caso de Guayaquil, que en el ao 1998 adopt un sistema mixto de
inscripcin, aplicando el rgimen de Folio Personal vigente en nuestra
legislacin, adaptando como herramienta auxiliar el folio Real como tambin lo
ha hecho el Registro de la Propiedad de Santiago de Chile, inmatriculando
fincas siguiendo la experiencia Colombiana, pero sin pasar por el folio real cartular
sino al folio real magntico directamente y por ltimo, con una coordinacin con el
Catastro Municipal en forma electrnica similar al sistema Alemn, por el cual,
como ustedes ya han apreciado, no se puede efectuar inscripciones sin verificar el
documento que relaciona el nombre del inmueble con el cdigo catastral, as como
la informacin que consta en las bases de datos del Catastro las cuales son
obligatoriamente verificadas e importadas para poder efectuar el asiento de
inscripcin, logrando de esta forma los siguientes objetivos:
1. Evitar la inscripcin de derechos reales sobre bienes
inmuebles inexistentes, por tratarse de zonas de dominio
pblico, como calles, parques o avenidas, o de inmuebles que no
han sido fusionados o divididos como una urbanizacin o
propiedad horizontal.
2. Se evita en un 100% el peligro de duplicar folios reales, esto
es, crear dos o ms folios por un mismo inmueble.
21
Pero lo que nunca sospecharon Roca Sastre, Chico Ortiz y todos los que han
estudiado esta necesidad imperiosa de la relacin Registro Catastro, de que sta
no solo sirve para el cumplimiento del principio de especialidad, sino tambin para
el cumplimiento de otros principios, como el de Prioridad Prior Tempore Potior
Iure, como lo ha logrado Guayaquil, pues al utilizar el cdigo catastral como
sistema nico de identificacin del inmueble, permite que se bloquee desde la
misma presentacin del documento en el Registro, todos los actos posteriores a un
asiento de presentacin anterior, ya que el sistema reconoce por este cdigo que
existen dos o ms actos sobre un inmueble en trmite en el Registro, bloqueando el
segundo sin dejar por los controles informticos, que se perfeccione el asiento de
inscripcin.
De igual forma, por la relacin Registro - Catastro, se ha logrado mejorar el
principio de tracto sucesivo, pues desde el mismo momento que ingresa al
Registro el documento, al utilizarse el cdigo catastral desde la ventanilla, el sistema
enlaza a ese documento en trmite automticamente a su respectivo folio real ya
creado, lo que nos permite brindar publicidad no solo sobre los asientos ya
practicados con relacin a una finca, sino tambin aquellos actos que se encuentran
en proceso de calificacin, sin necesidad de bloquear el folio como lo hacen en
Colombia.
Para ello, no hemos esperado la expedicin de una Ley o un reglamento, sino que
se tom la decisin por parte del Municipio y de los que hoy hacen el Registro de

hacer las cosas en la forma debida y as debe hacerse en el pas. Pues si esperamos
que el Congreso, hago lo que tiene que hacer, este pas no avanza.
Aunque hay algo que rescatar al Congreso Nacional, como es la reciente
promulgacin de la Ley de Negocios electrnicos, que no solo tiene un alcance
mercantil, sino tambin en el desarrollo de servicios pblicos, al concederle al
mensaje de datos con firma electrnica la misma validez de un documento
escrito, as como las bases de datos que existen en cada organismo. Por esto
puedo afirmar, que en los actuales momentos el Ecuador ya tiene las bases para
celebrar ttulos traslaticios de dominio y de cualquier derecho real inmueble
ante un notario, mediante asientos electrnicos y con firmas digitalizadas,
que puedan enviarse directamente por internet por parte del Notario al
Registro, para que ste efecte tambin un asiento de presentacin en el libro de
repertorio automatizado, como presentacin directa y no solo como reserva de
prioridad como han abierto el camino en Argentina, para luego proceder a la
calificacin e inscripcin sin necesidad de utilizar el libro papel.
Que necesitamos: solamente decisin, pues la tecnologa necesaria ya est al alcance
de todos.
22
Este es el momento ideal para ofrecer a nuestro pas y al exterior seguridad
jurdica en su inversin inmobiliaria, ya que contra sta no existe fuga de
capitales, ni cadas de bolsas, ni errores contables, congelamientos ni corralitos. La
inversin inmobiliaria, en cualquier aspecto, ya sea habitacional, turstica, industrial
o agrcola es ms segura que la especulacin burstil.
La inversin extranjera y nacional, ms que rentabilidad necesitan seguridad
jurdica, entonces debemos trabajar en ese camino por nuestro pas.
2004 Catedrtico en el Diplomado en Derecho Registral, realizado en el campus de la Universidad

Centroamericana Jos Simen Caas, auspiciado por esta Universidad y por Departamento de Ciencias
Jurdicas del Centro Nacional de Registro (CNR) en San Salvador El Salvador.
Propiedad Horizontal en Guayaquil Ecuador.
Generalidades.
Esta institucin se la denomina de diferentes formas en la doctrina: propiedad por
pisos, casas por piso pero la ms comn es Propiedad Horizontal, por haber
diversas propiedades horizontalmente superpuestas a otras.
puede definirse como una propiedad especial, constituida sobre edificios divididos por pisos o
locales susceptibles de aprovechamiento independiente. Atribuye al titular de cada uno de ellos,
adems de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e
inseparable sobre los restantes elementos conocidos como rea comn.
Este tipo de Propiedad se rige en el Ecuador por la ley de propiedad horizontal y

su reglamento.
La propiedad horizontal concede un derecho exclusivo, similar a la propiedad

comn y corriente, pero adems un derecho de copropiedad sobre las reas
comunes, con las mismas limitaciones de cualquier comunero. Esto significa:
No puedo disponer por separado el piso y de su copropiedad sobre las reas

comunes. Si vendo el departamento, vendo tambin la cuota o alcuota sobre las
reas comunes.
No puedo alterar la estructura ni la fachada del edificio, sin el consentimiento
unnime de los condminos.
Participa en las cargas o cuotas. Si no lo hace, existen varias opciones: 1)
Exigirlas mediante juicio ejecutivo e imponer durante su trmite la prohibicin
23
de enajenar del inmueble; y, 2) no otorgarle el certificado de cumplimiento de
expensas, requisito exigido por el Reglamento de Propiedad horizontal para
poder celebrar un contrato constitutivo de un derecho real sobre este inmueble,
aunque esta exigencia estara derogada tcitamente por la Ley de Modernizacin
del Estado vigente, que prohbe exigir certificaciones de cumplimiento de
obligaciones ajenas al acto o contrato.
Naturaleza Jurdica.- Es una institucin compleja, por un lado consiste en un

derecho real de dominio unitario, como lo establece el artculo 2 de la Ley de
Propiedad horizontal (LPH).
Art. 2.- Cada propietario ser dueo exclusivo de su piso, departamento

o local
Pero con idea de copropiedad, como agrega el mismo artculo 2 y completa el

artculo 3 LPH.
Art. 2.- y comunero en los bienes destinados al uso comn.

Art. 3.- Se reputan bienes comunes y del dominio inalienable e
indivisible para cada uno de los propietarios del inmueble, los necesarios
para la existencia, seguridad y conservacin del edificio y los que

permiten a todos y a cada uno de los propietarios el uso y goce de su
piso, departamento o local, tales como el terreno, los cimientos, los
muros, la techumbre, la habitacin del portero y sus dependencias, las
instalaciones generales de calefaccin, refrigeracin, energa elctrica,
alcantarillado, gas y agua potable, los vestbulos, patios, puertas de
entrada, escaleras, accesorios, etc
Pero esta idea de copropiedad es a su vez diferente de la propiedad comn.

Se diferencia con la copropiedad, por cuanto el comunero se beneficia de
la cosa en proporcin a su cuota. El condmino no, ya que usa su bien
exclusivamente y no puede pedir la divisin de las reas comunes. Art. 14
inciso 1 de LPH. ( mientras exista el edificio, ninguno de los copropietarios podr
pedir la divisin del suelo y de los dems bienes comunes.)
El copropietario puede usar toda la cosa, el condmino no, solo su
departamento o local y las reas comunes. No puede utilizar los
departamentos de los otros condminos, solo los bienes comunes. Art. 6
24
LPH. ( Cada propietario podr servirse de los bienes comunes, siempre que los utilice
segn su destino ordinario y perturbe el uso legtimo de los dems.).
La propiedad horizontal ya no es considerada como una forma de
copropiedad, es distinta por que el edificio se divide en partes y no en
cuotas, la divisin es real no imaginaria como la copropiedad.
Las partes comunes son meros accesorios de la cosa principal, que es la
propiedad privativa del departamento o local.
No se es dueo de dos cosas ( exclusiva y comunal), sino de una sola cosa
ms un accesorio que se comparte su uso. Ambos son inseparables.
Art. 4 LPH ( LOS DERECHOS DE CADA PROPIETARIO EN
LOS BIENES COMUNES, SON INSEPARABLES DEL DOMINIO
DE SU RESPECTIVO DEPARTAMENTO, PISO O LOCAL)
Constitucin de la Propiedad Horizontal.
1. En primer lugar debe cumplirse con algunos requisitos de urbanismo,

que lo imponen cada Municipio mediante ordenanzas, las cuales
difieren unas a otras.
2. Para constituir un edificio al rgimen de propiedad horizontal, sus
diversas partes deben ser objeto de propiedad individual, para ello
consistir ser a su vez:
a) Unidad completa e independiente.

b) Deben tener salida a la calle, directamente o por un pasaje
comn.
3. Luego, debe cumplirse con un acto administrativo por parte del concejo
cantonal, mximo organismo de cada Municipio. Este acto
administrativo se denomina declaracin de propiedad horizontal,
en el cual el Municipio aprueba la divisin material del edificio en
locales, pisos o departamentos, aprueba los planos estructurales,
elctricos, arquitectnicos, sanitarios, etc. Y por sobre todo aprueba el
cuadro de alcuotas, esto es, la determinacin del porcentaje que le
corresponde a cada propiedad individual en las reas comunes.
4. Luego de este acto administrativo, se debe cumplir con un acto jurdico
unilateral del propietario, denominado Constitucin de la Propiedad
horizontal, como lo ordena el art. 10 de LPH.
terminada la construccin de un edificio de propiedad horizontal, se
protocolizar en una de las Notaras del cantn, el plano general de
edificio y se inscribir una copia en el Registro de la Propiedad, en
25
un libro especial 1 que se llevar para el efecto. La copia del plano se
guardar en el archivo del Registrador
La Inscripcin de la Propiedad Horizontal en Guayaquil - Ecuador.
En el Ecuador, con vergenza hay que decirlo, se lleva un sistema registral de

simple archivo de documentos que se asemeja en algo, por los ndices que los
registradores estn obligados elaborar, a un sistema de folio personal. Adems,
de conformidad con el artculo 41 de la Ley de Registro vigente desde el ao
19662, se adopta el sistema de inscripcin antes que el de transcripcin, en
consecuencia, se debe elaborar un acta como asiento de inscripcin.
En el caso de la Propiedad horizontal, rompe el sistema de inscripcin y se

adopta el sistema de transcripcin, ya que el artculo 10 de LPH exige que se
inscriba una copia del plano y de la declaratoria de propiedad horizontal
aprobada por el Municipio, por lo que se procede a archivar un juego de los
planos arquitectnicos, elctricos, sanitarios, estructurales, etc. Que no tienen
valor o importancia alguna3 para la constitucin, modificacin o
extincin de derechos reales sobre los departamentos, pisos o locales, pues
la experiencia nos ha enseado, que dichos planos una vez archivados nunca
ms sern utilizados por el Registrador, constituyendo una duplicacin

absurda del archivo del Notario y de todas las dependencias pblicas que si
requieren de esos planos, como son: el Municipio, la empresa elctrica, la
empresa de alcantarillado, la empresa telefnica, entre otras.
Ante la deficiencia legal existente en materia registral para brindar seguridad

jurdica a la ciudad de Guayaquil, se acord entre el Municipio de esta ciudad y
el actual Registrador de la Propiedad de Guayaquil, desarrollar un sistema
informtico y un procedimiento que adopte simultneamente el sistema de
folio personal, con el sistema de folio real magntico o informtico, apoyado
con el uso de imgenes digitalizadas y enlazado informticamente con las
bases de datos del Catastro Municipal.
Para tal efecto, a la presentacin de la Constitucin de un Rgimen de

Propiedad Horizontal, otorgado mediante escritura pblica que contiene la
declaracin unilateral del propietario, a la cual se le ha agregado la declaracin
1 Llamado Libro de Propiedad Horizontal, que se lleva por cada edificio.
2 Que es una copia de un reglamento del siglo XIX.
3 Tal vez solo el arquitectnico.
26
realizada por el cabildo aprobando el cuadro de alcuotas, junto con la
protocolizacin del plano, se procede a la inmatriculacin 4 de los nuevos
inmuebles, consistentes en los departamentos, locales, cocheras o
estacionamientos, pisos y bodegas.
El asiento de inscripcin de un nuevo inmueble sometido al rgimen de

propiedad horizontal es muy similar a la inscripcin de la divisin de un solar,
con la diferencia que el segundo se lo realiza en el campo que identifica al
libro de propiedades y el primero en el campo que identifica en el libro de
propiedad horizontal.
Sin embargo, el asiento de inscripcin no se puede practicar si el expediente

no contiene la certificacin catastral, que lo denominamos informe de
avalo para transferencia de dominio que lo expide el jefe del
departamento de catastro del Municipio. Este documento que por su nombre
no tiene relacin con el trmite, es de mucha importancia para la funcin
calificadora del registrador, por que nos permite relacionar el nombre del
inmueble con el cdigo catastral que sirve para identificarlo en el Municipio,
como por ejemplo:
La oficina #4, cuarto piso del edifico Torres del Ro con una alcuota de
0.46% le corresponde el cdigo catastral 01-0011-001-0-6-4. Este cdigo

representa en primer lugar el sector (01 parroquia Pedro Carbo), luego la
manzana (11), luego el nmero del solar ( 01), posteriormente si este est
dividido en forma vertical en este caso no-, a continuacin el nmero del
piso ( que se cuenta desde la planta ms baja o el subsuelo, en este caso la
oficina est en el cuarto piso alto, pero existe una planta de subsuelo por lo
que equivale al nmero 6), por ltimo la divisin vertical, esto es, en local,
departamento u oficina (4).
Obtenido con este documento la relacin entre el nombre del inmueble y
el cdigo catastral, se procede a verificar que la divisin material del
edificio es real, cmo? Mediante la digitacin del cdigo catastral desde las
oficinas del Registro de la Propiedad en las bases de dato del Catastro,
gracias a la interconexin informtica que existe entre el Registro y el
Catastro.
Si el cdigo catastral digitado arroja informacin en las bases de datos, no
indica que el inmueble efectivamente existe, pues de lo contrario, como
4 O matriculacin, la diferencia doctrinal es puramente semntica.
27
suceda en el pasado, se inscriban propiedades horizontales inexistentes,
esto es, de edificios todava en construccin, o que algunas de sus plantas o
pisos no haban sido culminados.
Se comprueba tambin que los datos que constan en la declaracin de
propiedad horizontal aprobada por el concejo cantonal, que las reas
descritas unilateralmente por el propietario en la constitucin de este
rgimen en la escritura pblica, como son reas tiles, reas privativas,
porcentaje en las reas comunes, son las correctas.
Verificada esta informacin, el asiento de inscripcin no se puede realizar
sin importar esa parte de las bases de datos catastrales a las bases
de datos del Registro de la propiedad, con varias finalidades:
a) Impedir que el funcionario calificador o el mismo Registrador efecte
una inscripcin sin haber cumplido con los pasos anteriores.
b) Evitar la transcripcin de informacin susceptible de cometer errores y
de tardar la gestin. Se importan los datos tal cual estn en las bases del
catastro, sin tocarlas, sin alterarlas.
c) Evitar la doble inmatriculacin del inmueble. Pues el sistema puede
detectar que ya existe un folio real para un determinado cdigo
catastral.
Este procedimiento incluye tambin en forma automtica el traslado a
cada nuevo folio real de toda la historia de dominio, las cargas o

gravmenes y cualquier incidente registral que afecte el predio madre, el
cual queda inhabilitado pero no cancelado en el sistema, por que existe la
posibilidad de rehabilitarlo en algn momento en el caso de que el edificio
sea destruido.
De esta forma el Registro de la Propiedad de Guayaquil, con el apoyo del

Municipio de esta ciudad, especialmente de su direccin de Catastro, ha
logrado efectuar la inscripcin de una propiedad horizontal con total xito,
pasando de un sistema que se asemeja al folio personal con el cual ha sido
inscrito el ttulo de dominio del solar a un sistema de folio real respaldado con
el Catastro para cada uno de los inmuebles consistentes en departamentos,
locales u oficinas que componen el nuevo edificio sometido al Rgimen de
Propiedad Horizontal, previamente inmatriculando tambin el inmueble
original o madre.
28
2002 Instructor del Registro General de la Propiedad de Guatemala, en el curso de capacitacin
realizado en el mes de Junio de 2002 sobre la aplicacin del principio de prioridad registral y los
conflictos sobre pro indivisin, auspiciado por el Banco Mundial
LA COMUNIDAD O INDIVISION
I. Definicin.- Me ha llamado mucho la atencin del inters existente, no solo en

Guatemala, sino en otros pases Centroamericanos sobre este tema, as lo pude
apreciar en el ltimo encuentro del Comit Latinoamericano de Consulta Registral
realizado en San Salvador y esto se debe al hecho de que en mi pas, Ecuador, no
representa en si un problema mayor el tratamiento registral de los bienes en
comunidad. Por tal motivo, antes de realizar un examen de la situacin jurdica de
este tema en Guatemala, paso a describir como se conoce e interpreta a la
Comunidad, tambin llamada copropiedad o indivisin, pues a lo mejor durante
este desarrollo podrn encontrar soluciones que para nosotros no son tan
apreciables.
Empecemos entonces por centrarnos en el tema, repasando un poco la definicin
de Comunidad.
Claro Solar nos dice: la copropiedad, llamada tambin comunidad, es el derecho de propiedad
de dos o ms personas sobre una sola y misma cosa, pro indiviso y que corresponde a cada una de
ellas en una parte alcuota, ideal y abstracta, lo que Manuel Pea Bernardo de Quirs lo
explica ms simplemente y lo ampla a los derechos y patrimonios y no solo a las
cosas individuales o corporales, cuando afirma hay comunidad cuando la titularidad
de uno o varios derechos o de un patrimonio corresponde a una pluralidad de personas.
Esas personas que comparten una cosa, un derecho o un patrimonio con otras, no
necesariamente lo hacen en forma voluntaria celebrando un contrato como el de
sociedad, sino que de repente se encuentran unas a otras en situaciones jurdicas
similares y ese encuentro nuestro Cdigo Civil lo define como un cuasicontrato,
el cuasicontrato de comunidad, ya que entre ellos nace, sin convencin alguna,
obligaciones recprocas.
II Distintas Clases de Indivisin.- En este campo cada estudioso del derecho

quiere distinguirse uno de otro creando diferentes clasificaciones del derecho
indiviso, lo cual complica un poco su estudio o comprensin, por eso recojo un
poco la ms clara desde el punto de vista doctrinario que menciona Manuel
Somarriva Undurraga ( Chileno) en su obra Indivisin y Particin
29
en nuestro concepto la indivisin podra clasificarse desde tres puntos de vista: a)
Atendiendo el objeto sobre el que recae: en indivisiones sobre una universalidad e
indivisiones sobre una cosa singular.5b) Atendiendo a su origen: en indivisiones que nacen
de un hecho, indivisiones que nacen de un contrato, e indivisiones impuestas por el legislador; y c)
Atendiendo a su duracin y a su carcter voluntario o forzado: en indivisiones
temporales o perpetuas, pudiendo ser las primeras de duracin indeterminada o duracin
determinada.
Esta clasificacin de uno de los ms claros estudiosos del Cdigo Civil Chileno, al
cual recurrimos siempre los Ecuatorianos, debemos actualizarla con una
clasificacin un poco ms simplista pero dirigida a la actividad Registral, como la
hace en la obra Derechos Reales, Derechos hipotecarios6 el profesor Manuel
Pea Bernardo de Quirs quien tambin es Registrador de la Propiedad en Espaa
y que sirve de base para el Estudio de esta Materia en la Universidad Complutense
de Madrid.
El nos dice que podemos clasificar a la indivisin de varias maneras, una Por el
rgimen a que la comunidad est sujeta , puede ser entonces ordinaria y
especial. La ordinaria es la regulada por las normas del contrato de Sociedad
sealado en el Cdigo Civil y la otra por normas particulares y supletoriamente por
las ordinarias. La segunda clase segn la intensidad de la relacin de
cotitularidad y su manifestacin hacia los dems En este tipo podemos
mencionar a una clase ordinaria de comunidad, que es la comunidad por

cuotas, llamada tambin condominio romano que consiste:
1. El derecho real est atribuido a dos o ms personas, son cotitulares, condueos
o copropietarios, pero por cuotas que es una forma intelectual o imaginaria
de divisin.
2. Cada cotitular o copropietario puede disponer de su cuota libremente sin necesidad
de autorizacin de los dems.
3. Puede materializarla en cualquier momento mediante la accin communi
dividundo, tambin conocida como PARTICION.
Como contraposicin a esta clase ordinaria tenemos a otros tipos de comunidad,
como son:
A) La persona jurdica que consiste en una asociacin de inters particular.- En este caso,
se crea una nueva persona que ser la titular del derecho de propiedad sobre
una cosa y cuyo patrimonio ser distinto de los miembros que conforman
esta asociacin. Tenemos el caso de las compaas annimas, cuyo capital
5 Ejemplo: sobre una herencia y sobre una casa.-
6 El trmino Derecho Hipotecario es el utilizado por los Espaoles para referirse al derecho
registral.
30
pertenece a los accionistas de la compaa y esta la propiedad de sus bienes.
La compaa limitada, en la cual se condiciona a la libertad de disposicin de
sus cuotas y ahora tenemos en el Ecuador desde julio de 1998 a una nueva
figura conocida como Fideicomiso Mercantil, que adems de representar un
patrimonio autnomo se le ha dotado de personera jurdica, siendo los
beneficiarios titulares de derechos fiduciarios que pueden ser divisibles en
cuotas.
B) Luego tenemos al patrimonio separado colectivo. Noten ustedes que no
me refiero a patrimonios separados exclusivamente como pueden ser los
bienes que posee un banco que ha sido entregados en arrendamiento
mercantil, o los bienes limitados por un patrimonio familiar, sino a los
patrimonios que separados del patrimonio ordinario perteneciente a cada
personas, corresponde a su vez a varios titulares, quienes gozan de la
titularidad de este patrimonio mismo y no directamente de las cosas que lo
componen. Los casos de estos patrimonios separados colectivos son:
La sociedad conyugal
la sociedad de gananciales.
La herencia
Los fondos de inversin.
Las uniones transitorias, consorcios o joint venture.
C) La Comunidad en mano comn o sin divisin de cuotas, este tipo de comunidad
tiene su origen en el Derecho Germnico y que dio paso a nuestra Ley de

Comunas para los pueblos montubios e indgenas, principalmente de la
Costa que no constituyen una nacionalidad definida, por la cual es la
comunidad la duea de una gran porcin de terreno cuyos titulares los
comuneros no pueden dividir ni disponer. Un ejemplo en cambio que se
produce en las zonas de Andinas, son los Ejidos o tierras para pastar para
todo los pobladores en forma gratuita y que se introdujo en Amrica por los
Espaoles en aplicacin del Derecho de Indias con influencia Castellana.
D) La cotitularidad solidaria.- muy propia en los derechos personales o crditos, ya
que es vlido el pago que hace el deudor a cualquiera de los acreedores
solidarios que tenga y que elija, teniendo poder liberatorio ese pago frente a
sus otros acreedores solidarios. En el caso de los derechos reales, no existe
solidaridad, as tenemos que los bienes que pertenecen a marido y mujer y
que ortodoxamente pertenecen a la sociedad conyugal, ya no responden por
las deudas adquiridas por cada cnyuge, como tampoco responde la cosa
perteneciente a varios por las deudas que asuma cada uno de los
copropietarios, si los dems no consienten expresamente. En este aspecto la
31
Direccin Nacional de Registros Espaola se ha pronunciado en el sentido
de que no procede la cotitularidad solidaria en derechos reales inmobiliarios,
con excepcin de los derechos reales de garanta, como es el caso de las
prendas o hipotecas constituidas bajo la modalidad paripassu.
E) Por ltimo, los conjuntos inmobiliarios.- En este punto se combinan
algunas de las formas de comunidad antes mencionadas con una pluralidad
de derechos autnomos, as tenemos los casos de:
Predios independientes entre si, pero con obligaciones comunitarias, como son
las urbanizaciones privadas o complejos urbanos.
La Propiedad Horizontal.
El rgimen de aprovechamiento por turnos, tambin conocido
como tiempo compartido
Pasemos entonces a analizar brevemente las ms importantes formas de

Comunidad.
LA COMUNIDAD ORDINARIA
Es la misma que defini Claro Solar y que citamos lneas anteriores, esto es, el
derecho de propiedad ejercido por dos o ms personas sobre una misma cosa.
Ese derechos compartido, se lo divide por cuotas, que no es otra cosa que una

divisin intelectual, pues la cosa en si permanece ntegra, inalterable, pueden los
copropietarios servirse de toda la cosa, pero el comunero se beneficia de la cosa en
proporcin a su cuota. Esto es, que los frutos que la cosa produzca si se dividen en
proporcin a dicha cuota, mientras que el uso de la cosa principal es total, en otras
palabras, El copropietario puede usar toda la cosa.
En esta clase de comunidad se derivan los siguientes derechos para los condueos
sobre la cosa completa:
1. Servirse de la cosa conforme a su destino, sin alterar su
especie en detrimento del derecho de los otros copropietarios.
2. Disfrutarla proporcionalmente. Esto es, recibir los frutos
naturales y civiles en proporcin a su cuota.
3. Administrarla segn los estatutos acordados y adoptados por
mayora.
4. Pedir en cualquier momento la divisin de la cosa comn.
Si no se puede partir, se solicita su venta en pblica subasta,
para dividirse los resultados obtenidos.
32
5. Como contraprestacin a estos derechos, los copropietarios
adquieren tambin en proporcin a su cuota la obligacin de
asumir las cargas de conservacin de la cosa en comn.
En cuanto a su respectiva cuota, los condueos gozan de los siguientes derechos:
1. Enajenarla, por cualquier ttulo. Desde el punto de vista
estrictamente registral, esto es completamente posible,
efectundose la tradicin exclusivamente sobre la cuota que
le corresponde al tridente, pues no se puede transferir ms
derecho del que se tiene.
2. Hipotecarla, as lo establece el artculo 2319 del Cdigo
Civil Ecuatoriano, dentro del Ttulo que norma a la
Hipoteca el comunero puede, antes de la divisin de la cosa
comn, hipotecar su cuota. Esta condicin tambin se aplica
para el caso de que un solo propietario quiera hipotecar una
porcin de su inmueble, no lo puede hacer sin dividirlo
previamente, de lo contrario, solo puede hipotecar una cuota
del inmueble. En ese caso, el acreedor tiene el poder de
recuperar su crdito persiguiendo al bien, sacando a remate
la cuota, y en ese caso el adjudicatario se convierte en
copropietario con los mismos derechos antes mencionados.
Esta forma de comunidad, como alguna de las que veremos ms adelante, se
termina por las formas que en el caso ecuatoriano lo establece el artculo 2212 del
Cdigo Civil:
a) Por la reunin de todas las cuotas en una sola
persona. Este caso se lo utiliza mucho en el Ecuador
para poder disponer de un bien hereditario, cuando
una persona adquiere todos los derechos y acciones
hereditarios sobre un bien, en ese momento, sin
necesidad de particin puede disponer ya de la cosa
como cuerpo cierto.
b) Por la destruccin de la cosa comn. Es lgico,
todo derecho real se extingue por la desaparicin de
la cosa, pues si ella no existe el objeto del derecho
real.
c) Por ltimo, por la divisin de la cosa comn;
divisin que puede efectuarse a su vez de varias
formas.
33
LA DIVISION DE LA COSA COMUN
Definicin.- es un acto jurdico que busca la transformacin del derecho de

propiedad, actualmente dividido por una creacin del intelecto ( una cuota), para
concretarse en una cosa especfica segregada de la cosa original de mayor tamao,
ejerciendo a partir de entonces un derecho real, principalmente el de propiedad, en
forma absoluta e individual.
En forma subsidiaria, ya sea por oposicin de otro copropietario o por
imposibilidad fsica del bien para dividirse, esta facultad se concreta en dinero.
Salvo que exista un pacto de indivisin, que tiene un carcter temporal, la facultad
para exigir la particin es inherente al derecho de copropiedad, por lo tanto, todo
condmino puede ejercerlo sin limitaciones.
Pero existe una excepcin, si alguno de los partcipes o comuneros no tiene la libre
administracin de sus bienes, como un menor o un insolvente, la particin
necesariamente debe realizarse por la va judicial.
Esto nos lleva a establecer que existen dos caminos para la particin: uno
extrajudicial, que requiere la unanimidad de los comuneros y que gocen de
la administracin de sus bienes libremente; y otra, de forma extrajudicial, por
pedido de cualquiera de ellos.

Efectos de la Divisin.
Ejercido el derecho de divisin y practicada la particin, sta surte los siguientes
efectos para el ex comunero, sus ex copropietarios y frente a terceros.
As tenemos en primer lugar, Implica la Concrecin del derecho de cuota sobre
una cosa individual que sale del patrimonio de los otros comuneros, e ingresa
totalmente al patrimonio del comunero que se le adjudica la porcin. En cuanto al
derecho real que gozaba en copropiedad, se mantiene inalterable, no se transforma,
tan solo cambia el objeto del mismo. Si era copropietario de una cosa, esto es, era
titular del derecho real de dominio pero en forma compartida, ahora gozar el
mismo derecho real de dominio pero exclusivamente, lo mismo se aplica para los
dems derechos reales.
En segundo lugar, como afirma Manuel Pea la particin se realiza desde la
comunidad esto es, que los tradentes son los ex comuneros y el adquirente es el
adjudicatario, por lo tanto, los primeros adquieren la obligacin de saneamiento y
ste ltimo frente a las asignaciones realizadas a los otros.
En tercer lugar, respecto a terceros, estos no se ven afectados, pues conservar sus
derechos reales sobre cada una de las cosas en las cuales se dividi el bien original,
34
conserva su derecho de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales, por lo
tanto, cuando se realiza la matriculacin o inmatriculacin de una nueva finca por
una divisin fsica y adjudicada a un comunero por la particin que acarrea la
terminacin de la comunidad, debe anotarse en estas nuevas fincas todos los
derechos reales constituidos sobre la finca matriz. Ejemplo: la hipoteca.
EL PACTO DE INDIVISION
As como la Ley faculta a los copropietarios a exigir la divisin de la cosa para

concretar su derecho de cuota en una cosa singular, permite tambin que se pacte
entre ellos que la cosa permanezca inalterable, indivisible por una plazo que no
puede exceder de cinco aos, renovable.
Este convenio se lo conoce como el pacto de indivisin, previsto en el Cdigo
Civil en el artculo inciso segundo, dentro del Tercer Libro relacionado con la
Sucesin por causa de muerte pero aplicable a cualquier tipo de copropiedad.
Esto significa que voluntariamente los copropietarios pueden obligarse a no
solicitar la divisin o ejercer su derecho a partir la cosa.
Somarriva nos hace notar, que la indivisin nace de UN PACTO, esto es, de un
acuerdo de dos o ms voluntades, por lo que nace de un actor jurdico bilateral,
posterior a la sucesin por causa de muerte, en otras palabras, rechaza la
posibilidad de la indivisin nazca de un testamento, pues el causante manifiesta
su voluntad mediante un actor jurdico unilateral que no adquiere la categora de

pacto, convenio o contrato, por lo que seran nulas las imposiciones
testamentarias sobre indivisin, debiendo el Registrador ignorarlas al momento de
efectuar el asiento que transfiere el dominio de una cosa perteneciente al causante a
sus herederos.
Sin embargo existen casos que la indivisin nace de la ley y no exclusivamente
de un pacto (temporal) de los copropietarios, estos casos son:
a) Los bienes sujetos a patrimonio familiar. 840 Cdigo
Civil.
b) Las reas comunes de un edificio sometido al Rgimen
de Propiedad Horizontal.
c) La medianera.
d) Las servidumbres.
e) Las reas mineras, susceptibles de divisin por cuotas
pero no fsicas.
f) Los bienes que se poseen en propiedad fiduciaria,
tanto as que el artculo 756 del Cdigo Civil seala la
35
posibilidad de dos o ms propietarios fiduciarios y que
estos, al amparo del artculo 764 del mismo cuerpo legal,
pueden enajenar entre vivos y por causa de muerte, su
cuota fiduciaria, pero con el cargo de mantenerla
indivisa.
LOS PATRIMONIOS COLECTIVOS

Y en primer lugar, La sociedad conyugal. En este caso errneamente se piensa
que marido y mujer son copropietarios en los bienes que conforman el haber de la
sociedad conyugal, no es as. Los bienes pertenecen a la sociedad conyugal de
Pedro y Mara y no a cada uno de ellos, los cuales pueden tener otros bienes que
corresponden a sus patrimonios individuales, por tal motivo, los bienes de la
sociedad conyugal, al menos en el Ecuador, no responden o no deben responder
por las deudas asumidas individualmente por cada uno de los cnyuges, ni siquiera
su cuota en dicho bien, pues repito no son copropietarios. Por tal motivo, los
Registradores deben negarse a inscribir la prohibicin de enajenar o embargo de la
cuota de cada cnyuge, si los dos no son ejecutados.
Pero como todo tiene su principio y su final, cuando la sociedad conyugal se
termina, ya sea por mutuo acuerdo, divorcio o muerte de alguno de los cnyuges,
nace en ese momento una indivisin, conocida como sociedad de
gananciales, que es la cuota que le corresponde a cada ex cnyuge, no en la cosa

singular, sino en el patrimonio que formaron, esto es, el conjunto de activos y
pasivos valorados en dinero.
Mientras este patrimonio indiviso no se liquide, los cnyuges (en el caso de
disolucin de la sociedad conyugal sin divorcio) o los ex cnyuges solo pueden
disponer de sus gananciales y no de cuotas sobre bienes.
Lo mismo ocurre cuando uno de los dos cnyuges fallece, en ese momento se
crean dos indivisiones, una entre el cnyuge sobreviviente y los herederos y
la segunda entre los herederos del cnyuge fallecido.
Esta indivisin termina cuando se practica la liquidacin de la sociedad
conyugal, que puede ser tanto judicial como extrajudicial, pero incluso en este
ltimo caso debe ser ratificada por un juez, quien debe precautelar que no se afecte
los derechos de terceros, especialmente los acreedores de la sociedad terminada.
Liquidada la sociedad, debe efectuarse las asignaciones en la misma forma explicada
para la terminacin de la comunidad ordinaria.
En segundo lugar tenemos al caso ms comn de indivisin, la hereditaria por

causa de muerte. Esta indivisin se produce al fallecimiento del causante.
36
El nico requisito para que se produzca esta clase de indivisin es que existan
varios herederos, sin importar su clase o grado, ya sean testamentarios, ab intestato,
universales, de cuota, con beneficio o no de inventario.
Mientras no se realice la particin entre los herederos o se practiquen las
adjudicaciones por sus respectivas hijuelas, los herederos poseen derechos y
acciones hereditarios, que pueden ser enajenados o transferidos libremente y que
requieren de publicidad registral.
En este punto, Ecuador se aparta de la doctrina Chilena, pues los ltimos
consideran que la cesin de derechos hereditarios no requieren de inscripcin pues
no se refieren a la cosa sino a un patrimonio, en ese sentido tienen razn, pero
consideramos por expresa disposicin que LA HERENCIA ES UN DERECHO
REAL sobre un inmueble y es indispensable conocer quien ejerce la titularidad de
ese derecho conocido como herencia, para establecer en caso de tradicin del
inmueble quienes tienen capacidad para ello, pues si lo realizan todos los herederos
a favor de una persona puede transferirse el bien como cosa determinada sin
problema alguno, pues este termina la comunidad por reunir todas sus cuotas.
La inscripcin de las cesin de derechos hereditarios evita que el tracto se pierda,
pues ocurre que muchas fincas con ttulo inscrito pertenecientes a los tatarabuelos
de los posesionarios, pierden estos sus derechos por desconocer su origen y
proporcin.
El registrador no requiere mayor determinacin de la cuota, siempre y cuando se
mantenga el tracto entre el causante, los herederos y sus cesionarios en el derecho

de herencia. As por ejemplo: si A ha dejado a 8 herederos y el octavo fallece
dejando a su vez 7 herederos y el sptimo cede su derecho hereditario a favor de B,
no existe ningn problema registral en establecer la cuota que tiene, no sobre el
inmueble, sino sobre la herencia a la cual pertenece el inmueble, en otras
palabras el bien pertenece a los herederos de A, en la cual B tiene una cuota. En
el momento que se decide transferir el bien como una cosa determinada es simple
verificar en el Registro los titulares del derecho de herencia, si comparecen todos,
como por ejemplo los siete herederos de A, ms los seis herederos del #8 ms B, lo
pueden hacer a favor de C.
LA COTITULARIDAD SOLIDARIA
Como contraposicin a la comunidad ordinaria, tambin conocida como romana

(condominium iuris romani) por la cual la cosa pertenece a los condminos por partes
intelectuales o cuotas, surge la comunidad del derecho germnico, llamada propiedad
colectiva , por la cual la cosa pertenece a la colectividad sin ninguna divisin ideal o cuotas7.
7 Badenes Gasset. Conceptos fundamentales del Derecho.
37
Esta clase de comunidad germnica la tenemos en las comunidades de pastos que
los Espaoles introdujeron en Amrica bajo el nombre de Ejidos hoy
convertidos en parques en algunas ciudades. En los Ejidos los moradores de una
poblacin podan libremente y en forma gratuita llevar a sus bestias a pastar. Ese
inmueble perteneca al pueblo, a todos y a nadie, pues ninguno poda disponer de
la cosa ni de una parte de ella.
Otra forma de esta copropiedad solidaria la representan los territorios Comunales,
que pertenecen a Comunas Campesinas principalmente montubias o con
antecedentes indgenas de la Costa Ecuatoriana, pero que no constituyen una
nacionalidad indgena, pues han perdido contacto con sus hbitos ancestrales.
Muchos de estos territorios fueron definidos por la Corona Espaola en pocas de
la Colonia y ahora son administrados por los Cabildos de estas Comunas, insertas a
su vez dentro de cantones con sus propios Municipios. La administracin y
disposicin de estas tierras est Regulada por la Ley de Comunas.
Otro caso ecuatoriano de comunidad similar a la germnica la tuvimos con las
acciones de sitio. Su origen tambin arranca de la Colonia, por la cual los
miembros de una poblacin decidan adquirir al Rey de Espaa un gran porcin de
tierras. La cuota se representaba por el valor monetario aportado por cada
poblador, as por ejemplo: Pedro Alvear Bardellini poda tener 3 pesos en el sitio
conocido como Palobamba.
Al nacer la Repblica con la independencia, esa porcin se transforma en acciones

de sitio sin haberse nunca materializado en un ttulo valor, comenzando un trfico
indiscriminado de esas acciones de sitio, principalmente por causa de muerte,
llegando incluso a adquirirse una cuadragsima parte sobre una accin del sitio X,
sin llegarse a conocer cuantas acciones la componan, pues los ttulos originales se
perdieron con el paso de los tiempos.
Se transferan acciones de sitio por que as constaban en los ttulos recientes, pero
lo que realmente se quera transferir era la posesin sobre una porcin de terreno
determinada, por lo que la cosa no corresponda al ttulo traslaticio de dominio.
Con esto se creo un caos que requera terminarse. As nacin la ley de Tierras
Baldas, por la cual se estableci que las acciones de sitio carecan de valor y que
las tierras que conformaban dicho sitio pasaban a propiedad del Estado con la
condicin de que ste las adjudique a sus actuales posesionarios.
LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS
38
Sobre esta forma de comunidad, nos vamos a referir primero al ms importante: La
Propiedad Horizontal y para terminar a aquel que est revolucionando el trfico
inmobiliario: el rgimen de aprovechamiento por turnos.
Generalidades.
Esta institucin se la denomina de diferentes formas en la doctrina: propiedad por
pisos, casas por piso pero la ms comn es Propiedad Horizontal, por haber
diversas propiedades horizontalmente superpuestas a otras.
puede definirse como una propiedad especial, constituida sobre edificios divididos por pisos o
locales susceptibles de aprovechamiento independiente. Atribuye al titular de cada uno de ellos,
adems de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e
inseparable sobre los restantes elementos conocidos como rea comn.
Este tipo de Propiedad se rige en el Ecuador por la ley de propiedad horizontal y

su reglamento.
La propiedad horizontal concede un derecho exclusivo, similar a la propiedad

comn y corriente, pero adems un derecho de copropiedad sobre las reas
comunes, con las mismas limitaciones de cualquier comunero. Esto significa:
No puede disponer por separado el piso y de su copropiedad sobre las reas

comunes. Si vende el departamento, vende tambin la cuota o alcuota sobre las
reas comunes.
No puede alterar la estructura ni la fachada del edificio, sin el consentimiento
unnime de los condminos.
Participa en las cargas o cuotas.
Naturaleza Jurdica.- Es una institucin compleja, por un lado consiste en un

derecho real de dominio unitario, como lo establece el artculo 2 de la Ley de
Propiedad horizontal (LPH).
Art. 2.- Cada propietario ser dueo exclusivo de su piso, departamento o local
Pero con idea de copropiedad, como agrega el mismo artculo 2 y completa el

artculo 3 LPH.
Art. 2.- y comunero en los bienes destinados al uso comn.
39
Art. 3.- Se reputan bienes comunes y del dominio inalienable e indivisible para
cada uno de los propietarios del inmueble, los necesarios para la existencia,
seguridad y conservacin del edificio y los que permiten a todos y a cada uno de
los propietarios el uso y goce de su piso, departamento o local, tales como el
terreno, los cimientos, los muros, la techumbre, la habitacin del portero y sus
dependencias, las instalaciones generales de calefaccin, refrigeracin, energa
elctrica, alcantarillado, gas y agua potable, los vestbulos, patios, puertas de entrada,
escaleras, accesorios, etc
Pero esta idea de copropiedad es a su vez diferente de la propiedad comn.

Se diferencia con la copropiedad, por cuanto el comunero se beneficia de la
cosa en proporcin a su cuota. El condmino no, ya que usa su bien
exclusivamente y no puede pedir la divisin de las reas comunes. Art. 14 inciso
1 de LPH. ( mientras exista el edificio, ninguno de los copropietarios podr pedir la divisin
del suelo y de los dems bienes comunes.)
El copropietario puede usar toda la cosa, el condmino no, solo su
departamento o local y las reas comunes. No puede utilizar los departamentos
de los otros condminos, solo los bienes comunes. Art. 6 LPH. ( Cada
propietario podr servirse de los bienes comunes, siempre que los utilice segn su destino
ordinario y perturbe el uso legtimo de los dems.).
La propiedad horizontal ya no es considerada como una forma de copropiedad,

es distinta por que el edificio se divide en partes y no en cuotas, la divisin
es real no imaginaria como la copropiedad.
Las partes comunes son meros accesorios de la cosa principal, que es la
propiedad privativa del departamento o local.
No se es dueo de dos cosas ( exclusiva y comunal), sino de una sola cosa ms
un accesorio que se comparte su uso. Ambos son inseparables. Art. 4 LPH (
LOS DERECHOS DE CADA PROPIETARIO EN LOS BIENES
COMUNES, SON INSEPARABLES DEL DOMINIO DE SU RESPECTIVO
DEPARTAMENTO, PISO O LOCAL)
Inscripcin de la Propiedad Horizontal.
En el Ecuador se adopta el sistema de inscripcin antes que el de transcripcin, en

consecuencia, se debe elaborar un acta como asiento de inscripcin.
En el caso de la Propiedad horizontal, rompe el sistema de inscripcin y se adopta

el sistema de transcripcin, ya que el artculo 10 de LPH exige que se inscriba
40
una copia del plano y de la declaratoria de propiedad horizontal aprobada por el
Municipio, por lo que se procede a archivar un juego de los planos arquitectnicos,
elctricos, sanitarios, estructurales, etc. Que no tienen valor o importancia
alguna8 para la constitucin, modificacin o extincin de derechos reales
sobre los departamentos, pisos o locales, pues la experiencia nos ha enseado, que
dichos planos una vez archivados nunca ms sern utilizados por el Registrador,
constituyendo una duplicacin absurda del archivo del Notario y de todas las
dependencias pblicas que si requieren de esos planos, como son: el Municipio, la
empresa elctrica, la empresa de alcantarillado, la empresa telefnica, entre otras.
Ante la deficiencia legal existente en materia registral para brindar seguridad jurdica
a la ciudad de Guayaquil, se acord entre el Municipio de esta ciudad y el actual
Registrador de la Propiedad de Guayaquil, desarrollar un sistema informtico
enlazado informticamente con las bases de datos del Catastro Municipal.
Para tal efecto, a la presentacin de la Constitucin de un Rgimen de Propiedad

Horizontal, otorgado mediante escritura pblica que contiene la declaracin
unilateral del propietario, a la cual se le ha agregado la declaracin realizada por el
cabildo aprobando el cuadro de alcuotas, junto con la protocolizacin del plano, se
procede a la inmatriculacin 9 de los nuevos inmuebles, consistentes en los
departamentos, locales, cocheras o estacionamientos, pisos y bodegas.
El asiento de inscripcin de un nuevo inmueble sometido al rgimen de propiedad

horizontal es muy similar a la inscripcin de la divisin de un solar, con la
diferencia que el segundo se lo realiza en el campo que identifica al libro de
propiedades y el primero en el campo que identifica en el libro de propiedad
horizontal.
Sin embargo, el asiento de inscripcin no se puede practicar si el expediente no

contiene la certificacin catastral, que lo denominamos informe de avalo
para transferencia de dominio que lo expide el jefe del departamento de
catastro del Municipio. Este documento que por su nombre no tiene relacin con el
trmite, es de mucha importancia para la funcin calificadora del registrador, por
que nos permite relacionar el nombre del inmueble con el cdigo catastral que
sirve para identificarlo en el Municipio.
8 Tal vez solo el arquitectnico.

9 O matriculacin, la diferencia doctrinal es puramente semntica.
41
Obtenido con este documento la relacin entre el nombre del inmueble y el
cdigo catastral, se procede a verificar que la divisin material del edificio es
real, cmo? Mediante la digitacin del cdigo catastral desde las oficinas del
Registro de la Propiedad en las bases de dato del Catastro, gracias a la
interconexin informtica que existe entre el Registro y el Catastro.
Si el cdigo catastral digitado arroja informacin en las bases de datos, no indica
que el inmueble efectivamente existe, pues de lo contrario, como suceda en el
pasado, se inscriban propiedades horizontales inexistentes, esto es, de edificios
todava en construccin, o que algunas de sus plantas o pisos no haban sido
culminados.
Se comprueba tambin que los datos que constan en la declaracin de
propiedad horizontal aprobada por el concejo cantonal, que las reas descritas
unilateralmente por el propietario en la constitucin de este rgimen en la
escritura pblica, como son reas tiles, reas privativas, porcentaje en las reas
comunes, son las correctas.
Verificada esta informacin, el asiento de inscripcin no se puede realizar sin
importar esa parte de las bases de datos catastrales a las bases de datos
del Registro de la propiedad, con varias finalidades:
d) Impedir que el funcionario calificador o el mismo Registrador efecte una
inscripcin sin haber cumplido con los pasos anteriores.
e) Evitar el ingreso de informacin susceptible de cometer errores y de tardar

la gestin. Se importan los datos tal cual estn en las bases del catastro, sin
tocarlas, sin alterarlas.
f) Evitar la doble inmatriculacin del inmueble. Pues el sistema puede detectar
que ya existe un folio real para un determinado cdigo catastral.
Este procedimiento incluye tambin en forma automtica el traslado a cada
nuevo folio real de toda la historia de dominio, las cargas o gravmenes y
cualquier incidente registral que afecte el predio madre, el cual queda
inhabilitado pero no cancelado en el sistema, por que existe la posibilidad de
rehabilitarlo en algn momento en el caso de que el edificio sea destruido.
De esta forma el Registro de la Propiedad de Guayaquil, con el apoyo del

Municipio de esta ciudad, especialmente de su direccin de Catastro, ha logrado
efectuar la inscripcin de una propiedad horizontal con total xito, pasando de un
sistema que se asemeja al folio personal con el cual ha sido inscrito el ttulo de
dominio del solar a un sistema de folio real respaldado con el Catastro para cada
uno de los inmuebles consistentes en departamentos, locales u oficinas que
42
componen el nuevo edificio sometido al Rgimen de Propiedad Horizontal,
previamente inmatriculando tambin el inmueble matriz.
Por ltimo, tenemos el rgimen de aprovechamiento por turnos, tambin conocido

como tiempo compartido.
Este Rgimen que se ha puesto muy de moda como un instrumento de desarrollo

de la actividad turstica y como consecuencia de ste de la actividad inmobiliaria,
acarrea un grave problema para pases como el Ecuador que tiene un sistema de
numerus clausus de sus derechos reales, impidiendo que la autonoma de la
voluntad genere nuevas formas de derechos reales principalmente sobre inmuebles,
de tal forma que encuentren la proteccin de ese derecho mediante su inscripcin
en un Registro de la Propiedad.
As tenemos que esta nueva modalidad tiene diferente tratamiento en cada pas, En
el derecho Griego se lo trata como un derecho personal similar al del
arrendamiento, o una sociedad peculiar en el derecho frances, un derecho
especial de habitacin en Portugal y en Espaa al inicio como una
Multipropiedad y ahora como una derecho real de aprovechamiento por
turnos.
Siendo Espaa el segundo pas en el mundo en el desarrollo turstico, despus de
los Estados Unidos con un sistema jurdico incompatible con el nuestro, considero
que debemos revisar la experiencia Espaola para asimilarla a nuestros pases,

evitando los fraudes ya cometidos en otras partes.
Ante los abusos cometidos por los promotores del sistema de tiempo compartidos,
que con criterio comercial estadounidense vendieron los servicios de grandes
complejos hoteleros, naci en Espaa la Ley 42/1998 en la cual se concede dos
posibilidades sobre esta actividad:
1. El rgimen de derechos reales limitados de aprovechamiento por
turnos
2. Y el rgimen de derechos de arrendamiento tambin por turnos.
Ambos sistemas son controlados con total rigidez.
Caractersticas del sistema legal espaol de aprovechamiento por turnos.
1. Preceptos bsicos imperativos, como aquel de prohibir bajo sancin de
nulidad, contratos por un tiempo inferior a tres aos.
2. No cabe pactar la sumisin a una Ley Extranjera, para permitirle al
adquirente exigir sus derechos a empresas transnacionales en el lugar del
contrato.
43
3. No procede el pacto de someterse a tribunales arbitrales o extranjeros,
por la misma finalidad antes mencionada.
4. Retroactividad de la Ley, para solucionar los conflictos creados por los
vacos legales al surgir esta figura inmobiliaria.
Rgimen Jurdico del sistema de aprovechamiento por turnos a partir de
1998 en Espaa.
Es un conjunto inmobiliaria caracterizado por :
1. Son derechos reales limitados y temporales, por lo tanto, son susceptibles
de proteccin registral.
2. Confieren la facultad de gozar, en el turno prefijado para cada ao, con
carcter exclusivo, determinado alojamiento y con carcter
compartido las instalaciones de uso comn inherentes al
aprovechamiento de la parte exclusiva.
3. Sufre la carga del pago de los servicios.
Es una forma de copropiedad que muchas veces se mezcla con la propiedad
horizontal. Se es copropietario sobre un departamento que a su vez pertenece a un
rgimen de Propiedad horizontal. Se debe asumir la carga de conservacin del
departamento y incluyendo a la carga de mantenimiento del edificio. Se diferencia
de la copropiedad comn, en que sta se puede gozar de toda la cosa en cualquier
momento y en la otra por turnos.
Desde el punto de vista estrictamente registral nos interesa la circunstancia de que

este sistema es tratadao como derechos reales limitados, que grava cada uno a
la propiedad del respectivo inmueble por turno. Es un gravamen de tiempo.
Siendo un derecho real, sigue a la cosa independientemente de su dueo, por lo que
este derecho es transmisible incluso por herencia.
El tiempo del gravamen se cuenta desde la inscripcin en el Registro de la
propiedad , por lo tanto, la inscripcin es constitutiva de este derecho, exigindose
tambin la inscripcin para la modificacin o extincin del mismo.
De esta forma concluimos con el estudio de las formas ms importantes de
indivisin o copropiedad.
2007 seminarios de capacitacin a Registradores de la Propiedad, Jefes de Catastros, Miembros del Consejo
Nacional de la Judicatura, Instituto de Desarrollo Agrario y Superintendencia de Bancos, dentro del proyecto de
Regularizacin de Tierras Rsticas PRAT patrocinado por el Ministerio de Agricultura y el BID. (Basado en las
clases de Juan Ma. Diaz Fraile (Registrador de Barcelona), primer CADRI Madrid 2001)
44
EL PROCESO DE REGISTRO Y EL MANEJO DE SU LEY.
1. Presupuestos objetivos del Registro.- Son tres:
a) La Finca
b) El derecho
c) El Asiento
Antes de entrar en materia revisemos brevemente los diversos sistemas registrales
que se diferencian en:
a) Registros de actos
b) Registros de documentos.
Tambin se diferencian por las declaraciones de voluntad que reciben, procesan e
inscriben.
a) Aquellas declaraciones que se formalizan por y ante el Registrador. Ejemplo:
el registro civil como en el caso del contrato de matrimonio. Los novios se
presentan ante el Registrador, aqu llamado Director del Registro Civil y ante
el manifiestan su voluntad de celebrar el contrato de matrimonio,
expresndolo verbalmente y suscribiendo el acta correspondiente.
b) Lo contrario, se formalizan ante otro funcionario como es el caso del Notario.

El negocio jurdico llega formalizado ante el Registro. Este es el caso de
los Registros de la Propiedad Inmobiliarios, ya que en ellos las declaraciones
de voluntad, llegan previamente formalizadas, mediante un ttulo constitutivo
de un derecho real, para ser calificado e inscrito.
El Registro de la Propiedad Ecuatoriano es un registro de documentos en forma
cronolgica separado por clases: propiedad, gravmenes, embargos, prohibiciones,
demandas, interdicciones, etc.
Existen tambin:
a) Registro de transcripcin el documento previo se archiva o se copia.
45
b) Registro de Inscripcin extracto, solo se incorpora al registro el contenido de
la transmisin del derecho real, el resto del documento no tiene importancia
registral.
Nuestra Ley de Registro en su artculo 41, establece claramente los requisitos
indispensables que debe contener el acta de inscripcin, por lo que presumiramos
que nuestro sistema acoge la forma de inscripcin frente al de transcripcin, sin
embargo, en el Cdigo Civil en su artculo., ordena tambin que en algunos
casos el Registrador debe conservar el documento.
Sobre estos sistemas no existe uniformidad de criterio en el Ecuador, he podido
apreciar que en el caso de los Registros de la Sierra prefieren extractar el
documento que se presenta para la calificacin, devolviendo por completo el ttulo
al usuario, mientras que los Registros de la Costa acogen el sistema de transcripcin
desde la dcada de los 80.
En mi criterio, lo ortodoxo desde el punto de vista estrictamente legal es el de
Inscripcin, a ms que constituye un sistema que evita la incorporacin
indiscriminada de documentos al archivo, sin embargo, el poder de sntesis vara

entre un funcionario y otro por lo que se corre el peligro que el asiento de
inscripcin sea incompleto o diminuto, obviando informacin que si bien no la
exige la Ley, a futuro puede permitir una correcta interpretacin del negocio
jurdico inscrito.
Por tal motivo, es prudente efectuar un sistema mixto en el cual se acoja en el acta
o asiento de inscripcin los datos mnimos exigidos por la Ley y determinados en el
artculo 41 de la Ley de Registro y contar a su vez con un respaldo o copia del
documento presentado, que puede incluso tener diferencias con el original que
reposa en los archivos del Notario, por las fallas que existen en nuestro servicio
Notarial, pero para este fin es necesaria la utilizacin de tecnologa, para que el
archivo del Registro no crezca desmesuradamente y su manejo se complique.
46
En el sistema de inscripcin o de extracto no debe limitarse al nombre jurdico
del derecho o del acto pues debe admitirse la posibilidad que adems de los
derechos reales tpicos, los atpicos o innominados tambin se inscriban si de
alguna manera modifican o extinguen la naturaleza de la cosa o de los derechos
reales ya constitudos. As debera ser, pero lamentablemente en el Ecuador no
existe el sistema de numerus apertus de derechos reales, ya que el artculo
.del Cdigo Civil los ennumera taxativamente en:..
Los Sistemas Registrales tambin se diferencia por su : En Folio Real y en

Folio Personal.
FOLIO REAL Supone la ordenacin de los ttulos o derechos reales por
FINCAS, se abre un registro particular por fincas en el que se refleja todas las
experiencias jurdicas del bien. En otras palabras, es la cuenta corriente de un
inmueble.
FOLIO PERSONAL Se ordena por las personas de sus propietarios,
dificultando el acceso al universus iuris sobre los derechos que afectan a una
finca determinada.
El sistema registral ecuatoriano falsamente se identifica como un sistema que
sigue el folio personal, que ya caduco, esconde esta autocalificacin su deficiencia
ms grave, ni siquiera es de folio personal, es un simple archivo de documentos
cronolgicos, pues no estn ordenados por propietarios, sino por fechas, ligados
exclusivamente por notas de referencias y por ndices elaborados en forma
primitiva y sin responsabilidad de su creador.
As tenemos que se divide por libros, estos a su vez por fechas, reiniciando cada
ao el nmero de sus respectivas inscripciones constituyendo un caos en peligro
de la seguridad jurdica.
Efectuar una explicacin.
47
Lo contrario de este caos es el Sistema organizado bajo el nombre de Folio Real
que se basa en la finca desde varios sentidos:
3. Sentido material es la superficie o espacio delimitado y que se encuentra
siempre en el mismo sitio. Es un trozo de superficie terrestre cerrado por una
lnea poligonal y objeto de propiedad.
4. Sentido econmico posee un valor instrumental es un soporte para otros
negocios.
5. Sentido registral Es todo aquello que abre folio en el Registro. Existen fincas
registrales materiales, como un simple terreno o una casa e inmateriales, sin
soporte fsico alguno como por ejemplo: las concesiones mineras.
Un elemento importantsimo para el sistema de folio real es la referencia catastral
de la finca, con el objeto de vincularla a la historia jurdica registral con la realidad
fsica ya verificada.
EL OBJETO DE LA INSCRIPCION O LA MATERIA INSCRIBIBLE.
Como ya lo habrn explicado los expositores anteriores, en el Registro se

presentan documentos, se inscriben actos o contratos, pero lo que se publica son
Titularidades o derechos.
El objeto de la inscripcin son derechos reales inmuebles tpicos aquellos

determinados en el artculo 614 inciso segundo del Cdigo Civil: dominio, herencia,
usufructo, uso, habitacin, servidumbres e hipotecas, pero en el Ecuador no se
inscriben los derechos reales atpicos o innominados, por no seguir un sistema de
numerus apertus. Adems de la constitucin de estos derechos reales, se inscriben
tambin pero en forma limitativa los actos o contratos que modifiquen, alteren o
extingan estos derechos determinados en el artculo 25 de la Ley, ni uno
ms!
El Objeto de inscripcin en consecuencia son:
a) Los derechos reales inmobiliarios tpicos.
48
b) Se inscriben algunos derechos personales como por ejemplo: El
arrendamiento y por costumbre el comodato, pero no la promesa de venta.
c) Decisiones judiciales.
Pero lo que hay que tene bien claro que en el registro se inscriben solo
derechos y no hechos, por eso, la posesin no es susceptible de inscripcin.
Debe inscribirse tambin, ms por sentido comn que por mandato legal, el
derecho principal junto con el accesorio. Ejemplo: el prstamo junto con la
hipoteca. En el asiento de inscripcin debe determinarse el monto de la obligacin
asegurada. En el arrendamiento mercantil debe determinarse el canon y el valor
residual, etc.
Otros derechos personales objeto de inscripcin.- En otras legislaciones se
inscriben el derecho de opcin de compra, el derecho de retorno y los
arrendamientos. En nuestra legislacin, existe un error por no decirlo de otra
forma, cuando ordena que el arrendamiento mercantil solo debe inscribirse en el
Registro Mercantil, cuando todos sabemos que dicho registro no cumple con la
publicidad inmobiliaria, por eso, cuando se trate de un arrendamiento mercantil
inmobiliario a ms de inscribir la transferencia de dominio o compra que hace el

arrendador para entregarlo en leasing, debe inscribirse tambin ese derecho
exclusivo que tiene el arrendatario: la opcin de compra; opcin que depende
exclusivamente de su voluntad y que obliga al arrendador.
TIPOS DE ASIENTOS REGISTRALES

Son 5:
1. Presentacin
2. Inscripcin
3. Anotaciones provisionales o preventivas
4. Cancelaciones
5. Anotaciones marginales.
49
Se clasifican en:
I.
a) Asientos Principales: aquellos que tienen autonoma y funcin propia. Ejemplo:
la inscripcin.
b) Asientos accesorios: estn destinados a un asiento provisional. Ejemplo: la
anotacin en el repertorio.
II.
a) Asientos definitivos: no quedan sujetos a un plazo alguno de duracin,
producen efectos indefinidamente hasta ser cancelados.
b) Asientos provisionales.- tienen un plazo de vigencia, como son el repertorio y la
inscripcin de una demanda. Caducan pero requieren de un asiento de
cancelacin que se practica de oficio en el caso del repertorio o pierde sus
efectos, en el caso de un embargo de un bien que luego es adjudicado en remate
pblico.
III. Tambin se clasifican en positivos, para aquellos que dan nacimiento a un

derecho y negativos cuando lo extingue.
Los asientos registrales estn sujetos a un principio de inmutabilidad. El

Registrador a pesar de darse cuenta de un error necesita del consentimiento del
titular o autorizacin judicial para su correccin, salvo aquellos que no tienen
mayor transcendencia jurdica. Revisar los artculos 43 inciso segundo y 50 de la
ley de Registro.
EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
Se integra de actuaciones generalmente regladas por la Ley de Registro, que

comienzan con la solicitud y terminan con la inscripcin o denegacin.
Tiene 3 etapas claramente determinadas:
50
1. La radicacin
2. La calificacin
3. La inscripcin
As lo establece la doctrina. Yo le agregara una cuarta.
4. La publicacin.
El Registrador tiene un estatuto de absoluta independencia en su labor
calificadora. No se aplican las normas de administracin pblica porque en el
fondo no es un funcionario pblico, sino un profesional del derecho que no puede
ejercer libremente su profesin sino exclusivamente en la prestacin de este
servicio,
No se le aplican las normas del derecho pblico por cuanto su campo de accin
realmente est fuera de la funcin judicial. As lo menciona Manuel Pea
Bernaldo de Quirs ( Letrado de la Direccin General de los Registros y del
Notariado Espaol) que en su obra Derechos Reales, Derecho Hipotecario,
Tomo II publicado por el Centro de Estudios Registrales Espaol, afirma La
actividad pblica registral no es jurisdiccional, no solo porque se

desenvuelve fuera del proceso, sino porque los rganos tpicamente
encargados de la funcin los registradores de la propiedad- estn fuera de
la organizacin judicial.
Y agrega:
Es una funcin muy distinta de la tpica administracin del Estado, es decir, de
la regulada por el Derecho Administrativo y sujeta a la jurisdiccin contencioso administrativa.
En el conjunto de las actividades encomendadas a los rganos pblicos hay una zona especial (
funciones de garanta de los derechos subjetivos) que no es tpicamente funcin jurisdiccional y que
no es tampoco, tpicamente administrativa. A esta zona especial alude, como han puesto de relieve
diversos autores desde Lacruz, al referirse a las funciones distintas de las jurisdiccionales que
pueden ser atribuidas a los Juzgados y Tribunales en garanta de cualquier derecho. En esta
51
zona especial entran la llamada jurisdiccin voluntaria y la funcin atribuida
a los Registradores de la Propiedad.
En consecuencia, el procedimiento registral y principalmente la funcin

calificadora del registrador se encuentran en el marco de la jurisdiccin
voluntaria.
Para entender el procedimiento registral debemos estar claros en sus principios

fundamentales, al menos los principales. As tenemos:
El principio de rogacin.- El procedimiento registral empieza con la
solicitud. ES ROGADOnace con una solicitud voluntaria y libre. Una
persona solicita la proteccin de un derecho.
Rogacin y voluntariedad debe considerarse como una carga que pesa
en el interesado, para obtener la proteccin registral de su derecho y para
obtener una garanta de que no se consuman derechos que afecten
ilegalmente al suyo.

Qu caracteres tiene esta peticin?
Es de carcter informal para facilitar el uso del derecho. Se formaliza por escrito,
oral o tcito con la simple presentacin. Sin embargo, para que estas dos ltimas
modalidades puedan operar, es necesario que en el ttulo conste alguna de las
partes, tradente, adquirente o un tercero para solicitar la inscripcin, de no estar
autorizado ninguno de ellos es necesario que el principio de rogacin se cumpla
mediante la comparecencia de las partes ante el Registrador para que firmen
en unidad de acto el libro de repertorio conforme al segundo inciso del
artculo 41 de la Ley de Registro, bajo sancin de nulidad por ser una
solemnidad de la inscripcin.
En mi criterio personal, la autorizacin que generalmente se otorga al Notario es
improcedente, por cuanto es una costumbre importada de otros paises, en los
cuales por Ley, el Notario no solo tiene la potestad sino tambin la obligacin de
52
solicitar la inscripcin. En nuestro caso, esa autorizacin y posterior gestin, no
est comprendida entre las actividades del Notariado e incursiona ilegtimamente en
el ejercicio profesional de la abogaca que tiene prohibido.
PRINCIPIOS COMUNES AL PROCEDIMIENTO REGISTRAL.

Mediacin (contrario al principio de inmediacin) en el caso registral
puede hacerse representar por un tercero o mandatario. Ver artculo 31 de la
Ley de Registro.
Escritura.- no cabe la solicitud de una inscripcin verbal. Se necesita el
ttulo, ni siquiera se permite la oralidad para el desistimiento de la inscripcin
como en otras legislaciones, esa prohibicin est contenida en el artculo 37 de
la Ley de Registro.
Status loci.- Debe presentarse el ttulo en el Registro territorialmente
competente, para evitar errores necesitamos el apoyo del catastro. Art. 722
Cdigo Civil art. 11 lit. a) #3. Ley de Registro.
Forma de presentacin.- En el Ecuador solo se admite la presentacin fsica
y personalmente, con excepcin de las prohibiciones de enajenar ordenadas

exclusivamente en casos de narcotrfico por expresa disposicin de la Ley de
Control de sustancias estupefacientes. En Espaa y Argentina ya se admite
desde hace algunos aos la presentacin por fax y por internet, pero con
coordinacin entre Notarios y el Registro. El notario enva por fax una
comunicacin de que ha autorizado la escritura y con los datos del derecho, la
finca y las partes dar lugar a un asiento en el repertorio provisional de 10
das, luego ese asiento caducar, a menos que presente dentro de esos 10 das
copia autntica del ttulo. En el Ecuador como lo dije, no es posible salvo en el
caso de prohibiciones de enajenar ordenadas por narcotrfico, pero insisto solo
en prohibiciones, jams deber ser admitida una cancelacin de una
prohibicin de enajenar por este caso ordenada por fax o telex a pretexto
53
de que las cosas se deshacen de la misma forma que se hacenbajo el
riesgo de ser falsa la orden.
Otros aspectos importantes de los principios comunes al procedimiento registral.

El principio de legitimacin a quien? Al que adquiere el derecho y al que lo
transmite.
Reglas de presentacin.- La Ley de Registro es muy ociosa en este aspecto,
salvo en el caso de sentencias que exige la certificacin de estar ejecutoriadas (
ver artculo 28 de la Ley de Registro) o en el caso de medidas cautelares
que tienen que estar acompaadas por la providencia del juez competente y
no un simple oficio ( ver artculo 30). El artculo 18 de esta Ley nos
describe como se elabora un libro de repertorio, llamado tambin de
radicacin, pero se olvida nuestra Ley de exigir la regla principal de
presentacin: que la anotacin es rigurosamente en orden cronolgico
para proteger el principio de prioridad prior tempore potior iure. Los
efectos de la fecha de inscripcin se retrotrae a la fecha de presentacin, as lo

establecen todas las legislaciones y la nuestra en el ltimo inciso del artculo 13
de la Ley de Registro, lo que no quiere decir que hay que ponerle al asiento
de inscripcin la misma fecha del asiento de presentacin, a menos que
ambas se hayan realizado efectivamente el mismo da. La inscripcin
puede ser efectuada hoy y as hay que manifestarlo en el asiento o acta de
inscripcin, pero sus efectos empezarn a correr frente a terceros desde el
asiento de presentacin o anotacin en el repertorio que pudo ocurrir hace un
mes atrs.
El principio de prioridad (prior tempore potior iure) cmo opera? Cuando
los derechos son incompatible entre si, un derecho excluye al otro, por ejemplo:
doble venta ( ver artculo 12 ley de Registro)
54
Hay una segunda posibilidad, cuando los derechos no son incompatible, ejemplo: la
constitucin de 2 hipotecas sobre una misma finca, la eficacia se da por la
primeramente inscrita y presentada.
Otro ejemplo: es la venta o transferencia de dominio de un bien hipotecado, la cual
es factible a pesar de la existencia de las famosas prohibiciones voluntarias de
enajenar, que a ms de ilegales son ociosas por expresa disposicin del artculo
2341 del Cdigo Civil.
Luego de la presentacin el procedimiento registral se desencadena en un

trmite de oficio, aunque se puede se puede excepcionar cuando el interesado
voluntariamente desiste como lo vimos en anteriormente. En el caso judicial,
el desistimiento debe ser dado por la misma autoridad judicial o administrativa y
no por el presunto beneficiario.
En qu casos el desistimiento es inadmisible? Cuando este desistimiento
determina la imposibilidad de despachar otro documento en trmite, como el
caso de una hipoteca cuya cesin tambin ha sido presentada, a menos que
ambos trmites se desistan simultneamente, en otras palabras el

desistimiento no debe perjudicar a terceros.
LUEGO EL PROCEDIMIENTO CONTINA CON LA
CALIFICACION.
Es la funcin principal del Registrador. La naturaleza jurdica de la calificacin
registral es la que sigue:
a) Integra una funcin de control de legalidad vinculada a una creacin de
una situacin jurdica.
b) Es una funcin unipersonal ( aunque en el Ecuador, la prctica nos dice lo
contrario), no cabe desplazar la resposabilidad a un rgano colegiado, ya
que responde personalmente con su patrimonio. Ver artculo 15 literales d)
y e) de la Ley de Registro.
c) Es inexcusable, no puede dejar de calificar.
55
d) Es independiente, goza de absoluta facultad discrecional para calificar,
incluso en contradiccin con otros Registradores. NADIE puede requerir
que califiquen en tal o cual sentido, NI SIQUIERA LA CORTE, si es
presionado debe quejarse. No cabe delegacin.
e) La calificacin debe ser global y unitaria, esto quiere decir observar todo
no por partes.
LA EXTENSION DE LA CALIFICACION.- En nuestra legislacin est

contemplada en el artculo 11 de la Ley de Registro, que contiene las causas por
las cuales no debe aceptarse una inscripcin, pero concretamente se refiere a lo
siguiente:
1) A las partes extrnsecas del Documento, en el caso de escrituras pblicas
que hayan cumplido con lo dispuesto en la Ley Notarial. En el caso de
mandatos judiciales con el Reglamento de arreglos de proceso, el cdigo de
procedimiento civil, penal y la Ley orgnica de la funcin judicial.
2) Capacidad de los otorgantes.- Ver artculos 705 y 709 del Cdigo Civil.

3) Validez del acto dispositivo.
A esta extensin de la funcin calificadora se le impone una limitacin de

medios: SOLO PUEDE OBSERVAR EN BASE AL DOCUMENTO
PRESENTADO, LOS DOCUMENTOS PUBLICOS ACOMPAADOS Y
LOS ASIENTOS REGISTRALES. Nada ms.
Si tiene el Registrador conocimiento de elementos extraregistrales que pongan en

duda la validez del derecho, debe prescindir de ellos para la calificacin, salvo
aquellos hechos pblicos y notorios que relevan de prueba alguna.
En cuanto a la calificacin de los documentos judiciales deben tener una
atencin especial y limitar su calificacin a lo siguiente:
56
A las partes extrnsecas, como son lugar, fecha, hora, firmas del juez y del
secretario. Cuando ordenan la inscripcin de una sentencia de expropiacin y la
misma no ha sido protocolizada como lo ordena el fallo.
A la competencia del rgano judicial en razn de la materia y del territorio.
A los obstculos que existan en el registro, como por ejemplo la inscripcin
de una prohibicin de enajenar de un bien que ya est embargado o vendido.
A la congruencia de la medida, como ordenar la cancelacin de un embargo
que no existe, o la inscripcin de una demanda que no est contemplada entre
los casos previstos en el artculo 1053 del cdigo de procedimiento civil o el
embargo de un inmueble inexistente.
EL REGISTRADOR NO DEBE VACILAR EN OBSERVAR UN

MANDATO JUDICIAL, POR CUANTO SU ACTUACION EN ESTA
MATERIA ES MAS IMPORTANTE QUE LA DEL JUEZ
Muchas veces se ataca la calificacin u observacin del registrador bajo el pretexto
de que una sentencia se encuentra ejecutoriada, la cual no puede ser modificada,
pero es importante tomar en cuenta lo siguiente:

LA SENTENCIA EJECUTORIADA TIENE EFECTOS EXCLUSIVOS
ENTRE LAS PARTES LITIGANTES QUE INTERVINIERON EN EL
JUICIO, MIENTRAS QUE LA INSCRIPCION TIENE EFECTOS
ERGA OMNES.
Por lo tanto, la ejecucin de la sentencia est limitada al mbito registral.
Plazo para inscribir: Dos meses contados desde la fecha del asiento de
presentacin, pues de lo contrario ste caduca y pierde el privilegio de la prioridad
conforme al artculo 13 de la Ley de Registro, lo cual le puede acarrear
responsabilidades al Registrador como las contempladas en el artculo 15 literal d)
de la misma Ley.
57
El Recurso contra la calificacin est claramente sealado en el artculo 11 de
la Ley de Registro, si las causas de la negativa son de orden tributario el trmite
de recalificacin que no tiene las caractersticas de juicio o proceso lo realiza
el Tribunal Fiscal del Distrito si las causas son de otra naturaleza, el
recalificador es el Juez de lo Civil del cantn del Registrador.
Que pasa si el registrador ha negado por causas civiles y adems tributarias? La Ley
de Registro no dice nada al respecto, pero es obvio suponer que cada Juez, el de lo
civil y el Tribunal Fiscal debern conocer lo que a cada uno corresponda. Con el
pronunciamiento de ambos el Registrador puede practicar la inscripcin en caso de
haber sido desestimadas las causas de su negativa.
En el caso de los documentos judiciales, la competencia del juez que
suscribi el mandato judicial se agota con la negativa del registrador, pues el
asunto sale de su campo de accin y entra en el registral, por tal motivo, es
improcedente que se insista con la inscripcin bajo apercibimiento de
desacato, esa constituye una presin absurda que viola la independencia

calificadora del Registrador.
Lo procedente es que negada la inscripcin de un mandato judicial, se contine
tambin con el recurso establecido en el artculo 11 de la Ley de Registro.
Si el caso mira al inters pblico debera ser el Ministro Fiscal quien sea el
facultado para interponer el recurso de recalificacin antes sealado.
Si el caso no mira al inters pblico, sino privado, ser la parte procesal la que
deba proponer el recurso.
Lamentablemente en el Ecuador la recalificacin la hace un funcionario judicial, un
juez, sin ninguna preparacin acadmica o profesional en el rea registral y sin la
preocupacin de verificar directamente los asientos registrales, cumpliendo la
funcin calificadora de este proceso, por tal motivo, en la mayora de los casos esta
recalificacin es completamente errada, poniendo en peligro la seguridad jurdica
inmobiliaria.
58
La ortodoxo sera aplicar sistemas como el Peruano en el cual se han creado
tribunales especializados en materia registral, conformados por varios vocales
que laboran en el mismo lugar del Registro de la Propiedad, quienes no solo
efectan la funcin re calificadora sino que asientan precedentes para futuras
aplicaciones.
En Espaa, se est pretendiendo un sistema similar al utilizado en medios
Universitario, que sea otro Registrador del mismo cantn o uno prximo quien
efecte la recalificacin, no solo por su particular experiencia y especialidad sino
tambin para buscar la unificacin de criterios.
Agotado el proceso de calificacin o la recalificacin efectuada por el Juez,
disponiendo la inscripcin, pasamos a esta etapa, la ms fcil de todas El
asiento de Inscripcin.
Para esto es suficiente seguir el procedimiento establecido en los artculos 34, 35,
36, 40 y sobretodo el artculo 41 de la Ley de Registro que nos indica los
requisitos mnimos que debe contener el acta de inscripcin.
Nuestro procedimiento registral exige el asiento escrito en hoja de papel, en tinta
negra o azul como lo ordena el reglamento de arreglo de procesos, con hojas

foliadas en forma manuscrita y firmadas ( autgrafa) por el Registrador.
Realmente este procedimiento en el ao 2001 no deja de ser vergonzoso.
La tendencia actual, sin ir muy lejos en Colombia, Per, Costa Rica y pronto en
Venezuela, es el asiento de inscripcin electrnico, con firma electrnica o
digitalizada. En Colombia la firma se la ejecuta desde hace muchos aos con un
facsimile y en el Per los Registradores ponen su huella digital en un lector digital,
activando su firma en el asiento electrnico, dejando sin efecto el uso del papel, ya
obsoleto.
PROCEDIMIENTOS ESPECIALES DE REGISTRO

En los sistemas que siguen la organizacin por folio real, el principal
procedimiento es el llamado de INMATRICULACION DE LA FINCA
59
(Trmino utilizado por la mayora de la doctrina) pero por una cuestin semntica
me es ms cmodo utilizar el trmino de MATRICULACION como se lo
denomina en la Argentina.
Primero.- Procedimiento de Inmatriculacin o Matriculacin de la Finca

partiendo de un sistema de folio personal.
a) En primer lugar debemos seguir el sistema cuya eficacia ya ha sido
comprobada, me refiero al proceso iniciado en Colombia en 1970, por el cual
se empezaron a crear folios reales solo con la presentacin de una
constitucin de un derecho real y no con asientos de cancelacin. En
otras palabras se requiere de un ttulo traslaticio de dominio o de otro
derecho real inmueble.
b) En el caso de inmuebles que no se mencionan en folio personal alguno, esto
es, que no tienen propietarios, debera iniciarse con el fallo inscrito de la
declaracin de no titular de dominio y con un expediente de dominio o de
notoriedad, que bien puede ser el censo catastral que demuestre la posesin

real del inmueble ( no ficta).
c) La constancia de la existencia fsica del inmueble mediante el documento de
identificacin catastral, en el cual se relacione el cdigo catastral con el cual
se identifica al inmueble en el municipio con el nombre del inmueble que
consta en el ttulo traslaticio de dominio y en sus antecedentes. Este
documento debe contener tambin la determinacin exacta de sus linderos,
medias y sobretodo la ubicacin.
d) En algunas ocasiones se ha pretendido abrir folios reales o matricular
inmueble con la sola presentacin del documento catastral, pero en mi
criterio esto solo debe ser practicado en casos de reposicin de folios (
documentos inscritos y deteriorados).
60
Segundo: Modificacin de la Finca.- En los casos de modificacin por
construccin, fusin o divisin del inmueble, siempre deber exigirse la prueba
fsica de este acontecimiento mediante la certificacin catastral.
Se comete el error con la vigencia de la Ley de Desarrollo Agrario que sustituy la
Ley de Reforma Agraria, de inscribir desmembraciones de predios agrcolas o
fusiones sin la correspondiente autorizacin del Municipio.
Vale resaltar que la Ley de Rgimen Municipal le concede atribuciones a los
Municipio sobretodo su territorio y no sobre el permetro urbano, por lo tanto,
cualquier divisin de un inmueble sin ser aprobada por el Municipio acarrea la
nulidad del acto y de la inscripcin que lo contenga.
Por tal motivo, en esos casos se requiere exigir la aprobacin del Municipio
respectivo.
Tercero: Anotaciones preventivas.- es un asiento registral de vigencia limitada,
como la inscripcin de una demanda o un embargo, que enerva en algunos casos la
actividad registral. Pasado un tiempo deja de tener efectos, como el abandono del
juicio, sin embargo en nuestra procedimiento registral ecuatoriano no le es
permitido al Registrador declarar prescripciones; facultad restringida a los jueces,

como tampoco cancelar asientos por caducidad como si se lo permite en otros
paises.
Cuarto: Anotacin por defectos subsanables.- Lo que busca es extender la
vigencia del asiento de presentacin por 60 das ms, contados a partir de la
observacin o nota devolutiva del ttulo conforme al artculo 13 de la Ley de
Registro. Tambin constituye un procedimiento especial las correcciones de
erroes de oficio por causas de ortografa, de clculo de superficies en los cuales las
medidas de los linderos son correctas, fechas incongruentes, equivocaciones en la
designacin del domicilio o del nmero del Notario. Estas correcciones deben
efectuarse de oficio cuando han sido cometidas en el asiento de inscripcin por el
mismo registrador o por alguno anterior, pero jams cuando el error contradiga el
ttulo otorgado por el Notario, en ese caso, la correccin debe efectuarse por
61
nuevo instrumento, el cual deber ser anotado al margen de la matriz del
documento original conforme al artculo 35 de la Ley Notaria. Para la correccin
de errores del asiento de inscripcin se debe seguir el procedimiento sealado en el
artculo 50 de la Ley de Registro.
Quinto: reanudacin del tracto interrumpido.- en este caso debe presentarse y
calificarse todos los ttulos que permitan cumplir con el tracto sucesivo desde el
ltimo asiento registral hasta el ttulo ms reciente.
LA LTIMA ETAPA DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

LA PUBLICIDAD O MANEJO DE LA INFORMACION REGISTRAL.
La informacin registral es aquel conjunto de medios o sistemas que permiten

conocer quienes son los titulares y sus bienes. Su facilidad es facilitar a los
interesados los contenidos de los Registros. En nuestro obsoleto sistema estos
medios se basan exclusivamente en un ndice de otorgantes, inmuebles y
documentos como lo sealan los artculo 23 y 24 de la Ley de Registro

exigiendo tan solo para las ciudades grandes que los ndices se lleven por medios
electrnicos o magnticos, sin excluir a los ndices materiales o fsicos. Lo
correcto sera que todos los registros no solo que abandonen el sistema falsamente
llamado del folio personal y adopten el sistema del folio real, sino que sus ndices y
asientos se lleven exclusivamente en medios electrnicos o magnticos, por su
confiabilidad, reproduccin y resguardo.
La informacin de los Registros de la Propiedad son Pblicos, constituyen

bienes de uso pblico, conforme al artculo 57 de la Ley de Registro, pero
ante el desarrollo de actividades delictivas como el secuestro o el abuso de
informacin privada por los medios de prensa en agravio a la intimidad de las
personas, los registros deben continuar pblicos pero para todos quienes
tienen un inters jurdico.
62
La apertura indiscriminada de la informacin registral es motivo de actuales
discusiones, tanto en el ltimo encuentro mundial de Registradores llevado a cabo
el ao anterior en Punta del Este Uruguay, como el que se celebrar en el mes de
Abril de este ao en San Salvador por motivo del XVI Encuentro del Comit
Latinoamericano de Consulta Registral.
Comparto el criterio que los particulares tengan un inters jurdico conocido,
sobretodo lcito, aunque sea un aspecto subjetivo que debe ser manifestado al
Registrador.
Luego, el Registrador debe poner de manifiesto a este interesado solo la parte
concreta que le interesa nada ms, como por ejemplo las causas de un
desheredamiento en un testamento.
En el Ecuador la peticin de informacin registral no est regulado, cuando debera

en caso de peticiones por intermedio de un tercero manifestarse por cuenta de
quien solicita. Como lo acabo de mencionar en el Ecuador no est regulada la
peticin de informacin registral, sino que existe una puerta abierta en forma muy
amplia con la utilizacin del recurso del Habeas Data.

No se dice pero debera existir una prohibicin para la incorporacin de las bases
de datos a particulares para su comercializacin sin autorizacin del Registrador, ya
que ste no puede impedirlo en caso de reproduccin desautorizada, ya que si bien
puede ser titular de los derechos de autor de un software informtico, no es titular
de la informacin contenida en las bases de datos por ser de carcter pblico.
CLASE DE INFORMACION
1. Exhibicin directa de los libros.- Contemplada en el artculo 57 de la Ley de
Registro. La tendencia es eliminar esta posibilidad, salvo en casos necesarios o
diligencias judiciales para evitar el deterioro fraudulento.
2. Nota simple informativa.- Es un medio de informacin expedito que no tiene
la garanta de otros medios, es aquel otorgado sin la firma del Registrador. Tiene
una finalidad meramente informativa pero no constituye un medio de prueba.
63
Contenido: Es un extracto del asiento registral, determinando la finca, el
titular, naturaleza, condiciones, etc. Es importante tomar en cuenta que el
Registrador certifica inscripciones y no debe determinar propietarios
bajo el riesgo de equivocarse por errores cometidos por anteriores
registradores.
No existe impedimento alguno que sea solicitada por FAX.
3. La que se expide al final del documento, llamada tambin razn de inscripcin
con carcter privativo. Ver artculo 48 de la Ley de Registro. Se recomienda
que se efecte una sola nota al final en los casos de que el ttulo contenga varios
actos o derechos, ya que el estampar una nota por cada acto acarrea el
engorroso trmite de firmarlas una por una con el riesgo de omitir alguna firma
involuntariamente e invalidar esta certificacin.
4. La copia literal del asiento de inscripcin. En algunas legislaciones como la
Espaola est prohibida porque viola el derecho a la intimidad.
5. La certificacin que menciona el literal del artculo 11 de la Ley de Registro.
En un sistema de folio personal esta certificacin constituye uno de los

mayores riesgos del ejercicio de las funciones del Registrador, pues si una
inscripcin no se hizo en la forma sealada en los artculos 51 y 52 de la Ley de
Registro, esto es, no se estampo la nota de referencia en el ttulo
modificado se puede afirmar que ste sigue vigente, a ms que el sistema
por libros hace tortuoso o demorado el proceso de certificacin y obliga a
reiterados controles de calidad. Mientras que el sistema por folio real lo nico
que se necesita es reproducir la cuenta corriente del inmueble, y si este
sistema se lleva a su vez por medios informtico lo nico necesario es
identificar el nmero del folio real o el cdigo catastral del
inmuebleimprimiendo luego esta informacin. Rpido, sencillo, fcil y
sobretodo seguro para el interesado y el Registrador, al final ms
econmico para todos.
64
Concluida la explicacin del procedimiento registral no queda ms que
resaltar la recomendacin de que el desarrollo de la actividad inmobiliaria y
sobretodo la seguridad jurdica que sta demanda, requiere urgentemente
un cambio estructural del Sistema Registral Ecuatoriano, abandonando
inmediatamente el proceso de archivo por libros en forma cronolgica y
manual por un sistema digital, electrnico o informtico de folio real
ntimamente ligado con el catastro siguiendo el sistema germnico.
2003 Universidad Notarial Argentina en el Primer Curso Internacional de Derecho Registral

Profundizado, realizado en la sede de la Universidad Notarial Argentina, con el auspicio de la
Academia Notarial Americana, en la ciudad de Buenos Aires.
Principio De Prioridad. Definicin, Fines Y Modalidades.
La Prioridad es uno de los principios bsicos de la actividad registral, el cual opera

como les deben haber explicado en clase anterior, antes del proceso de calificacin
al igual que el principio de rogacin.

A pesar de ser un principio bsico y de aparente fcil aplicacin, la mayora de las
legislaciones no lo definen claramente o dejan algunos vacos que han ocasionado
problemas que transciende al campo procesal.
La definicin ms clsica de este principio nos la da Roca Sastre, quien nos ensea
que el principio de prioridad es aquel en cuya virtud el acto registral que
primeramente ingresa en el Registro de la Propiedad, se antepone con
preferencia excluyente o superioridad de rango, a cualquier otro acto
registrable que, sindole incompatible o perjudicial, no hubiese ingresado
en el Registro o lo hubiera sido con posterioridad, aunque dicho acto fuese
de fecha anterior.
Todo el sistema registral se basa en el estricto orden cronolgico de las
presentaciones de los ttulos en el Registro para ser anotados en el libro de diario,
radicacin o repertorio como se denomina a este libro en las diversas legislaciones.
La Rica, citado por Chico y Ortiz en su obra, nos insiste que el principio de
prioridad es de vital importancia para nuestros sistemas, ya que de una parte, fija
65
el rango de los derechos inscritos o anotados, y de otra parte, concede
defensas especiales. Agrega adems, que este principio debe tomarse en
cuenta cuando se trate de resolver colisiones jurdicas dentro del campo
registral.
La base del principio de Prioridad est en el conocido axioma PRIOR

TEMPORE POTIOR IURE ( primero en el tiempo, es mejor en derecho,
axioma adoptado como lema por el Colegio de Registradores Espaoles y elevado a
la categora de dogma en nuestro campo del derecho, que en definitiva resume
el principio de prioridad en el sentido de que la preferencia entre distintos derechos
reales sobre un mismo inmueble se define por la fecha de presentacin del ttulo en
el Registro.
Lo importante no es inscribir primero sino presentar primero el ttulo.
Antonio Pau en su ensayo sobre esta materia afirma y concuerdo con el que La
prioridad o preferencia es un efecto derivado de la presentacin en el Registro de uno o varios ttulos
relativos al mismo inmueble. La prioridad es un efecto de la publicidad que deriva del asiento de
presentacin.
Cuando se trata de un nico ttulo, la prioridad es un anticipo de la oponibilidad. Entre la
prioridad y la oponobilidad existe todo el proceso registral que empieza con la presentacin

y culmina con la inscripcin. Si se presenta un ttulo en el registro el principio que
opera inmediatamente es el de la Prioridad y si la actividad registral no se
interrumpe por caducidad, desistimiento o negacin, cumplindose con la
inscripcin, la prioridad se transforma en oponobilidad esto es, el ttulo
inscrito prevalece sobre lo no inscrito, adquiriendo efectos erga omnes.
Cuando se trata de dos o ms ttulos relativos a un mismo inmueble, que se
encuentran pendientes de despacho en el Registro, el principio de prioridad
adquiere diferentes formas:
1. Prioridad o preferencia formal.
2. Prioridad o preferencia sustantiva.
La Prioridad formal.- es aquella que impone al Registrador la obligacin de

despachar por antigedad, esto es, calificar los ttulos presentados en estricto
orden de llegada.
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Los Espaoles en mi criterio han confundido uno de los requisitos de la actividad
calificadora, que debe ser global o total, esto es, revisar todas las virtudes o defectos
que adolezca el ttulo de una vez y no por partes, con la llamada calificacin conjunta
suponiendo sta como una modalizacin al principio de prioridad cuando interpretan
equivocadamente una disposicin de su Direccin Nacional de Registros que dice
si bien los Registradores al calificar, debern tener en cuenta todos los documentos presentados
En base a esta disposicin, afirman que la calificacin conjunta implica:
Que el Registrador debe calificar todos los documentos en orden de llegada,
pero adems debe tomar en cuenta todos los documentos presentados y
pendientes de despacho, incluyendo en este ltimo grupo tanto a los anteriores
al que se est calificando y que todava no han sido inscritos, como a los
posteriores, y aqu radica el error, que tambin estn pendientes de despacho.
Esta interpretacin errnea viola precisamente el lema de su colegio Prior tempore
potior iure, y se contradice tambin con sus propias enseanzas, pues Jos
Maria Daz Fraile, Registrador de Barcelona e instructor del Colegio de
Registradores Espaoles, al explicar el procedimiento Registral afirm que el
mundo que el Registrador debe tomar en cuenta al momento de la calificacin
consiste exclusivamente en el ttulo presentado, su documentos anexos o
habilitantes, y los asientos registrales, tanto definitivos como provisionales
existentes nada ms!. En mi criterio, la disposicin de la Direccin Nacional
de Registros Espaola se refiere a aquellos ttulos que por algn error

administrativo se est calificando antes que uno pendiente, sin que sea
incompatible o incluso necesario, como por ejemplo: ingres primero una
transferencia de dominio, pero no se puede realizar por que est vigente una
prohibicin de enajenar, luego de varios das despus ingresa al registro la
cancelacin de dicha prohibicin de enajenar, gracias a la disposicin de la
Direccin, se puede calificar e inscribir primero la cancelacin de la prohibicin
as est pendiente de despacho la transferencia de dominio. En este caso, no es
necesario respetar el orden cronolgico de presentacin, no es necesario esperar
que caduque el asiento de presentacin de la transferencia de dominio para
inscribir la cancelacin. Pero tampoco, se puede inscribir la transferencia de
dominio por que ya ingres la cancelacin, primero debe calificarse esta ltima,
inscribrsela y luego, se vuelve a calificar la anterior y se inscribe, aunque lo
lgico sera es que se realice una calificacin conjunta de ambos
documentos.
67
Que el Registrador debe abstenerse de inscribir el ttulo presentado antes, si luego
quedar insubsistente o ineficaces por otro ttulo o acto posterior, pero que ya
ingres al Registro, bajo el pretexto de no inscribir actos intiles. Tampoco
comparto ese criterio, por cuanto el registrador solo debe negarse a inscribir por
defectos del ttulo, por caducidad del asiento de presentacin o por
desistimiento del beneficiario del derecho, de lo contrario su abstencin puede
tener efectos contra terceros, pues el ingreso, modificacin, salida o suspensin
de un derecho real en el patrimonio de una persona, as sea por un segundo
tiene efectos jurdicos con relacin a terceros. Lo afirmado anteriormente
representa un criterio respetable, pero no compartido de quienes dirigen la
actividad registral en Espaa, pero me parece ms un criterio estrictamente
doctrinario desde una sola ptica, la interior de los Registros, sin analizar las
consecuencias entre tradente, adquirente y sobretodo de terceros. Los
Registradores no debemos olvidarnos que somos tambin abogados, y adems
de pensar como Registradores debemos pensar y actuar como abogados, ya sean
contractualistas o litigantes y pensar tambin qu efectos tendra una actuacin
o abstencin si estuviramos en los zapatos del abogado de una de las partes o
de un tercero.
La segunda clase de prioridad es la llamada Preferencia Sustantiva.- La
primera solucin a los conflictos ocasionados por dos derechos reales relativos a un
mismo inmueble se resuelve por la prioridad formal, esto es, por el orden

cronolgico de presentacin, pero la prioridad tiene matices que hay que tomar
en cuenta.
As tenemos que la inscripcin le concede como dice Chico un valor prioritario y
sustantivo frente a otros ttulos de dominio y derechos reales no inscritos.
Pero concretamente para entender la prioridad o preferencia sustantiva debemos
establecer si los derechos en colisin por cuestin del tiempo de
presentacin, son compatibles o incompatibles, por que sus efectos son
distintos. Al respecto Antonio Pau nos ensea con claridad:
1. Primero, si los derechos son incompatibles, como en el caso de la transferencia
de dominio hecha por un mismo tradente a dos adquirentes distintos, en ttulos
diferentes, nos encontramos frente a un caso de preferencia excluyente, el
anterior excluye al posterior y ocasiona el cierre registral, esto significa el
cierre de los libros del registro para el ttulo posterior, el cual no tendr acceso a
dichos libros para su anotacin definitiva.
68
2. Por el contrario, en segundo lugar, si los derechos o actos son compatibles,
no se produce el cierre del registro sino el establecimiento de un rango de un
derecho frente a otro, sus efectos son de orden econmico, principalmente en el
caso de los derechos reales de garanta, como por ejemplo en el de hipoteca. Si
un mismo inmueble es gravado con dos o ms hipotecas por el mismo tradente
del derecho real, la hipoteca que primero se presenta tiene un rango preferente
frente a la segunda, pero ambas se inscriben sin problema alguno. La prioridad
o el tiempo de presentacin le concede al primer acreedor el derecho de cobrar
primero y al segundo de cobrarse con el remanente de la venta en pblica
subasta, si lo hubiere, y as sucesivamente.
Pero antes de nadar en aguas profundas, como son aquellos conceptos sobre
posposicin, permuta y reserva del rango, nademos nuevamente hacia la orilla de
este tema para analizar la importancia del asiento de presentacin ntimamente
ligado al principio de prioridad.
El Asiento de presentacin.- Las diversas legislaciones, con muy pocas

variaciones en su forma de redactar, establecen la obligacin del Registrador de
llevar un libro llamado de Diario, Repertorio o de radicacin, en el cual se efecta
un asiento de carcter provisional, con un tiempo de vigencia de sesenta das o dos
meses en la mayora de pases, donde se mencionan los datos bsicos del ttulo
como son por ejemplo:

1. Nombre y apellido de quien presenta el ttulo.
2. La fecha de la presentacin, con indicacin de hora del da, hora, minuto y
segundo.
3. Clase del ttulo y el lugar donde se guarda el original, en el caso del protocolo de
un Notario.
4. El derecho que se constituye
5. La finca, entre otros elementos, que varan segn las exigencias legales de cada
pas.
Caicedo, estudioso Colombiano, nos indica que la importancia del asiento de

presentacin o radicacin puede significar segn el caso la preferencia excluyente o
la superioridad de rango. Lo que Manuel Pea Bernaldo de Quirs ampla
como los efectos del asiento de presentacin:
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De procedimiento.- El asiento emplaza u obliga al Registrador a despachar
los documentos en orden cronolgico de llegada.
Con relacin a la futura inscripcin.- Se considera como fecha o momento
de produccin de los efectos de la inscripcin. La llamada retrotrada.
Por ltimo, Como anticipo de los efectos que tendr la futura inscripcin.-
Cierra el registro a los futuros ttulos incompatibles.
Sobre este tema el maestro chileno Alessandri, an ms claro, nos explica que el
primer objetivo del asiento de presentacin es dejar constancia de la recepcin del
documento. En ese instante el Registrador no debe ni hace la calificacin del
documento, por lo tanto, no puede abstenerse de efectuar esta anotacin, as a
simple vista se haya dado cuenta de la improcedencia o vicio del ttulo que puede
ser negado a continuacin. Debe recibir el ttulo y anotarlo.
Sin embargo, agrega el mismo Alessandri, si el documento no se refiere al tipo de
bien susceptible de inscripcin en el Registro ( mueble, inmueble, automotor, nave
o aeronave, segn el caso), podra negarse no solo a efectuar la inscripcin sino a
efectuar la anotacin en el Repertorio o libro de Diario. Otro ejemplo ms
exagerado, es el de pretender inscribir el nacimiento de un nio en el registro de la
propiedad.

El ttulo haciendo una comparacin con el cheque que debe ser pagado o
protestado por el Banco, debe ser inscrito o negado y en este ltimo caso, debe
expresarse junto al asiento de presentacin la causa subsanable o no, que impide
por lo pronto su inscripcin.
Esta segunda anotacin en el libro de Diario o Repertorio, adquiere el nombre en
doctrina de anotacin presuntiva, que en la mayora de los casos, como en el
Ecuatoriano y tengo entendido como el Chileno tambin, caduca a los dos meses,
extendiendo as la vigencia inicial del asiento provisional de presentacin. En cada
pas, puede variar esta prrroga del asiento de presentacin, segn su causa.
En el caso Espaol, su prrroga es variada, as tenemos:
Si el reingreso del ttulo devuelto es anterior a los diez das que faltaban para la
caducidad original, se prorroga diez das ms.
Ciento ochenta das cuando se trata de la liquidacin de un impuesto.
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Treinta das ms, cuando ha caducado la anotacin, por causa de la falta de
despacho de un ttulo previo.
suspensin por el recurso de recalificacin.
Y as por el estilo.
Presentado el documento, realizada la calificacin y luego su inscripcin, el asiento

de presentacin adquiere una vital importancia en la actividad registral, por
cuanto este asiento de carcter provisional, se convierte en inscripcin que es un
asiento de carcter definitivo. Esto que significa? que los efectos de la inscripcin
se retrotraen a la fecha de presentacin, sin que esto signifique para aquellos
pases en los cuales la inscripcin es constitutiva y no declarativa como en
Argentina, que la anotacin en el libro de diario equivalga a tradicin.
En pases como Colombia, Ecuador y Chile, la inscripcin es constitutiva en todos
los casos, y no solo en la hipoteca como Espaa, Argentina y Per. La inscripcin
no sustituye al modo como algunos Espaoles consideran, sino que es el
modo mismo: la tradicin.
Como los efectos de la inscripcin se retrotraen a la fecha de presentacin, no es
vlida, como dice Alessandri, la inscripcin de un ttulo que no ha sido
previamente anotado en el Repertorio o libro de diario. Cmo tampoco es vlido,

como afirma el mismo tratadista, sancionando con la nulidad absoluta, la
inscripcin efectuada despus de caducado el asiento de presentacin o de
la anotacin presuntiva ( negativa), aunque existe el criterio contrario, aunque
no lo comparto, de Jos Maria Chico y Ortiz quien apoyndose en el artculo
296 de la Ley Hipotecaria Espaola afirma que no se sanciona con la nulidad la
inscripcin realizada despus de la caducidad del asiento de presentacin, sino tan
solo con responsabilidad civil al Registrador.
No comparto ese criterio, pues considero que no se requiere de disposicin legal
alguna para considerar nula o no una inscripcin realizada despus de la caducidad
del asiento de presentacin, pues para ello se requiere tan solo la lgica o el sentido
comn.
Si los efectos de la inscripcin se retrotraen a la fecha de presentacin, sino consta
presentado, definitivamente no existe y no tiene fecha desde la cual surta efectos.
Aunque no faltar alguien que afirme que surtir efecto desde la fecha de
inscripcin y que esa tambin servir de fecha de presentacin, as como los
documentos privados sin fecha surten efectos desde que se incorporan a un archivo
71
pblico o son certificados por un funcionario pblico. Aun as, no estoy
convencido.
De igual forma, si el asiento de presentacin ha caducado, por lo general en dos
meses, este ha muerto, ha dejado de existir, por lo tanto, la inscripcin no tiene
efectos revitalizadores ni resucita la anotacin provisional de la presentacin. Si
dej de existir, ya no tiene fecha a la cual retrotraerse la inscripcin. Esta
queda en el aire y sin efectos jurdicos en mi criterio.
Veamos ahora, algunos casos especiales de presentacin o modificaciones

legales al principio de prioridad.
1. Cuando debe efectuarse el asiento de presentacin? Por sentido comn, en el

instante mismo de entrega del documento. En algunos pases han llegado
incluso a regular por Ley o con normas reglamentarias las horas en las cuales el
Registro debe atender al pblico, debiendo efectuarse la anotacin dentro de
esas horas. En el Ecuador, en nuestra ley de Registros e Inscripciones, no est
claro el momento, pero tcitamente se puede entender que el asiento de
presentacin se debe efectuar al finalizar el da, cuando en el libro de diario el
Registrador lo suscriba con un resumen del nmero de asientos realizados.

Otros sostienen que debe efecturselo durante las horas hbiles establecidas en
nuestra Ley Orgnica de la funcin judicial, por el hecho de que en nuestro caso
el Registrador es funcionario judicial. En mi criterio, ninguna de las dos
opciones son vlidas, por que efectuar a destiempo el asiento de presentacin,
se corre el riesgo que por error o dolo se altere el verdadero orden cronolgico
de presentacin con consecuencias jurdicas graves y en segundo lugar por que
siendo el Registrador ecuatoriano un funcionario judicial como en el Chileno, a
menos que se haya reformado la estructura de este ltimo pas, la actuacin del
Registrador no es judicial sino extra procesal como tampoco es administrativa,
sino mas bien como en el caso de los Notarios, acta en esa zona intermedia
que los abogados la conocemos como de jurisdiccin voluntaria por lo tanto, en
mi pas, el Registro (en mi criterio) puede funcionar si el Registrador lo decide
los 365 das del ao y las 24 horas, estando facultado para recibir documentos
en cualquier momento, pero sin privilegio alguno a ninguna persona.
2. Cmo se presenta un documento para su anotacin de presentacin?
72
Directamente, lo cual no amerita ninguna explicacin.
Por correo: como en Espaa, debiendo efectuar el asiento al momento de
recibirlo, si se lo recibe en horas no hbiles, se lo anotar a primera hora del da
hbil siguiente; prctica peligrosa que no comparto. En el Ecuador tenemos un
solo caso de esta clase, me refiero a la notificacin que cualquier juez de lo penal
en casos de narcotrfico notifica por correo o cualquier otro medio de
comunicacin a todos los registradores del pas, para que se imponga una
prohibicin de enajenar del acusado de narcotrfico o lavado de dinero, esta
disposicin est contenida en la Ley de Control de sustancias estupefacientes.
Por fax: el cual tiene un tiempo corto de vigencia la anotacin, pues debe llegar
el ttulo en el caso Espaol en 10 das, en ese caso, se ratifica el asiento y tiene
vigencia desde aquella fecha por sesenta das en total. Esta presentacin por fax,
muy utilizada en Espaa, en mi criterio es peligrosa o inaplicable por la
idiosincrasia latinoamericana, lo que llamamos la viveza criolla. En Espaa la
presentacin por fax la hace el Notario el mismo da del otorgamiento o dentro
de las 24 siguientes a la celebracin del acto o contrato. Esta comunicacin, sin
firma! Contiene los requisitos bsicos para un asiento de presentacin y como
medida de seguridad, el Notario consignar su nmero de telefax, al igual que el
Registro quien debe confirmar la recepcin. Sin embargo, se olvidaron, que el
nmero de telfono que aparece en el papel que imprime el fax receptor, no

necesariamente corresponde al nmero telefnico de origen, sino el nmero con
el cual se ha configurado el aparato remitente, el cual si es cambiado de lugar
operando con otro nmero sin cambiar la configuracin, enviar un documento
imprimiendo el nmero original, lo que permitira la comisin de fraudes. Sin
embargo, este sistema funciona en Espaa y funciona bien, en mi pas no se me
ocurrira proponerlo.
Por correo electrnico: en este caso, el mensaje de datos, debe tener
incorporado una firma digital registrada por una entidad autorizada, que
permita al que recibe la informacin su verificacin de autenticidad vigencia.
Esta operacin ya se est utilizando en Espaa y permite recibir los ttulos a
cualquier hora y en cualquier da, realizndose una anotacin simultnea o
inmediata. En mi criterio este es el mtodo que debe generalizarse, no solo por
su agilidad, sino por que garantiza varias cosas:
a) La celeridad en la presentacin.
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b) La verificacin del origen del documento, comprobando que el Notario existe y
que se encuentra en funciones. Problema agudo en Guatemala por ejemplo,
donde todos los abogados son Notarios al mismo tiempo y tienen un grave
problema de falsificaciones. En menor medida en mi pas, donde los Notarios
son de nmero.
c) Garantiza el trfico jurdico de bienes.
3. Puede cambiarse el orden de despacho de documentos sin afectar el

principio de prioridad? Por regla general no se debe, pero si se puede en ciertos
casos, cuando es necesario aplicar el principio de tracto sucesivo, sin afectar ningn
derecho ajeno. Por ejemplo: el propio interesado presenta por escrituras distintas
en un mismo da el ttulo de compraventa y la hipoteca a favor de un banco, por
error o ignorancia, presenta primero la hipoteca y luego la compraventa. En sentido
riguroso, tendramos que negar la hipoteca por cuanto el constituyente no es el
propietario y en segundo lugar, tendramos que negar la compraventa por estar
pendiente otro acto (la hipoteca) de despacho hasta que caduque su anotacin
provisional. En la prctica, se inscribe primero la compraventa y luego la hipoteca,
pero como sus efectos se retrotraen a la fecha de presentacin, solo sera posible si
ambos ttulos se presentaron el mismo da, ya que si la hipoteca se present en el
da anterior no sera posible, pues la hipoteca surtira efectos desde un da en el cual

el constituyente no era propietario. En esos casos, lo ortodoxo sera que nuestras
legislaciones le permitan al Registrador efectuar un nuevo asiento de presentacin
de oficio, o que exista una disposicin para limitar el efecto retroactivo de esa
hipoteca a la fecha en la cual el deudor hipotecario adquiri el inmueble, para que
tenga sentido lgico la inscripcin.
Como les dije, la prioridad formal exige al registrador que despache en estricto
orden cronolgico, sin embargo, hay excepciones una de ellas las tenemos en
Colombia, donde el rgano controlador de la actividad registral, esto es, la
Superintendencia de Notariado y Registro, gracias a la facultad que le concede el
artculo 3 del Estatuto Registral, puede establecer prelaciones temporales para
despachar o facilitar programas de vivienda social. Sin embargo, estas prelaciones,
lo que llamaramos recomendaciones o padrinazgo oficializado, en ningn
momento debe considerarse como una modificacin, alteracin o rompimiento del
principio de prioridad. Si el Registrador detecta que existe un ttulo previo, con
relacin al ttulo que por mandato superior debe revisarlo o despacharlo primero,
no obstante su presentacin, posterior, debe advertirlo para evitar problemas
jurdicos posteriores.
74
En Colombia tambin existe el caso y en este s constituye un rompimiento al
principio de prioridad, la figura de la prohibicin judicial de enajenar, que
afecta incluso a los ttulos presentados con anterioridad, esto significa que el asiento
de presentacin no solo cierra el registro para lo posterior, sino tambin para lo
anterior anotado en el libro de diario pero que todava no se ha convertido en
inscripcin. As nos ensea Caicedo Escobar, en contraposicin a lo que explica
Alessandri quien en su obra redactada por Vodanovic, manifiesta que en el caso
Chileno, la Corte Suprema en fallo expedido en 1938, que a las observaciones del
Conservador o Registrador, podan sumarse otras dispuestas por la autoridad
judicial.
Sin embargo, cita tambin Alessandri que la Corte de Valparaso ha declarado lo
contrario ( 1932) que si la anotacin de la prohibicin es posterior a la anotacin de
un ttulo, no obsta la inscripcin de ste, basado en el hecho de que la anotacin en
el Repertorio tiene por objeto brindar seguridad y estabilidad al derecho expresado
en el ttulo. Alessandri considera que esta ltima interpretacin es la que
realmente se ajusta a la Ley.
En el caso Ecuatoriano, existe un fallo expedido por la Corte Suprema de Justicia
en el ao 1939, que trata sobre el siguiente caso:
Se inicia un juicio ejecutivo en el cual se embarga un inmueble, luego una

persona interpone una tercera excluyente de dominio argumentando que su
ttulo de propiedad, esto es, su derecho de dominio surti efectos antes del
embargo, no siendo sta la ejecutada, a pesar de que se inscribi despus. La
parte ejecutante contesta la tercera indicando que el ttulo no es vlido, por
que se inscribi con posterioridad a la hipoteca y al embargo, por lo que no
puede afectar a su derecho real de hipoteca. El Juez de primera instancia,
niega la tercera excluyente de dominio, argumentando, que si bien los
efectos de la inscripcin se retrotraen a la fecha de presentacin, la ley
permite que se inscriban otros ttulos con posterioridad al asiento de
presentacin, cuando dice los efectos de la inscripcin se retrotraen a la
fecha de presentacin, no obstante se hayan inscrito otros actos relativos al
mismo inmueble, considera entonces que al considerar la ley que pueden
ocurrir estas inscripciones posterior, son vlidas.
La Corte Suprema de Justicia Ecuatoriana analiz los siguientes hechos.
a) Se presenta una transferencia de dominio en la cual aparece como tradente el
futuro deudor.
75
b) Esta transferencia de dominio es negada por el Registrador dentro del plazo de
vigencia del asiento de presentacin.
c) El adquirente dentro de ese mismo plazo interpone el recurso de recalificacin,
que en el caso Ecuatoriano se hace ante un juez de primera instancia, sin que
constituya una accin contenciosa, sino especial de recalificacin. Aunque en la
prctica la Corte considera al recurso como demanda.
d) Luego el tradente constituye una hipoteca, la cual es anotada y luego inscrita.
e) El adquirente del derecho de dominio, pierde el recurso de recalificacin y apela
a la Corte Superior.
f) Durante ese tiempo, el tradente no paga y el acreedor le inicia un juicio ejecutivo
y embarga.
g) Luego, el adquirente del derecho de dominio obtiene una sentencia favorable
dentro de su recurso de apelacin interpuesto dentro del proceso de
recalificacin registral y consigue que se inscriba la transferencia de dominio a
su favor.
Con estos hechos, la Corte Suprema de Justicia en ltima instancia dentro del juicio
ejecutivo considera:
Que la sentencia por su naturaleza declarativa, surte efectos desde la presentacin

de la demanda, en este caso, desde que la adquirente solicit al juez de primera
instancia la recalificacin a la negativa del Registrador.
Considera tambin, que la orden de inscripcin dispuesta en sentencia, retrotrada a
la fecha de la demanda, se retrotrae tambin a la fecha de la anotacin presuntiva,
esto es, de las causas por las cuales el Registrador se niega a la inscripcin; y que
los efectos de sta ltima se retrotraen a la fecha de la anotacin de la presentacin
del ttulo originalmente.
En consecuencia, la transferencia de dominio alegada en la tercera
excluyente, goza de prioridad frente a la hipoteca, que en resumen fue
constituida por quien en ese momento ya no era dueo y por tanto, ya no
poda embargar.
En mi criterio, aquellas legislaciones que tienen en sus normas registrales una
disposicin similar a sta, me refiero a que subsanadas las causas que impedan la
inscripcin, los efectos de sta ltima se retrotraen a la fecha de presentacin, sin
perjuicio de que se hayan inscrito durante este tiempo otros ttulos se refiere
exclusivamente a proteger al adquirente de los posibles errores del Registrador al
76
no haber cerrado el registro para los ttulos posteriores, mientras se resuelve
una recalificacin o se subsanan las causas de la negativa de inscripcin, de
ninguna forma debe interpretarse como un permiso tcito de inscripcin de
lo posterior. El principio de prioridad debe cumplirse sin contemplaciones y lo
que nos ensea el fallo antes mencionado, es que el plazo de caducidad del asiento
de presentacin se suspende si se est sustanciando un recurso de
recalificacin interpuesto oportunamente antes de su caducidad.
Volviendo a la realidad Colombiana, en su estatuto anticorrupcin, contiene una
norma que rompe con el principio de prioridad, al permitir la inscripcin de un
embargo o decomiso que ha llegado al Registro con posterioridad a un ttulo previo
anotado, dejando sin efecto a este ltimo. En mi criterio, la lucha contra la
corrupcin es loable pero no debe por ese hecho desbaratar el ordenamiento
jurdico. Creo que en este caso, se puede atacar cualquier transferencia realizada por
un posible corrupto por otras acciones, como la colusoria, de nulidad, testaferrismo
etc. Las cuales al disputar el dominio, se inscriben en el Registro de la Propiedad,
que si bien no impiden su posterior enajenacin, dejan de ser atractivas para
cualquier adquirente, ya que nadie compra un bien con un problema vigente, con el
riesgo de que su ttulo sea declarado sin efecto.
3. La presentacin simultanea y otras excepciones.- Con algo de exageracin
algunos tratadistas, se han preocupado en la posibilidad de solucionar el
problema de que pasa si una persona presenta varios ttulos relacionados con un
mismo inmueble al mismo tiempo, generalmente efectuados por un gestor. La
doctrina y la legislacin espaola encuentran la solucin en que debe ser el
presentante quien elija cual debe anotarse primero, si se trata de diferentes
beneficiarios.
Pero si los ttulos presentados al mismo tiempo por la misma persona o por otras,
contienen derechos contrapuestos, como la hipoteca y el patrimonio familiar, y no
hay forma de establecer aunque sea en segundos una diferencia de tiempo, no he
encontrado una solucin legal en la legislacin comparada, lo lgico sera que en
este caso, si opere como preferente el ttulo ms antiguo. La doctrina Espaola
abundante en materia registral no ha analizado este tema, por falta de necesidad, ya
que gracias al folio real han dividido las ciudades en muchos registros y por tanto la
afluencia de pblico o interesados en cada uno es menor. No as en los Registros
Latinoamericanos, que con sistemas de folio real o personal, tienen en su mayora
de casos un solo Registro por circunscripcin territorial, debiendo apoyarse en el
uso de tecnologa para establecer con exactitud la hora, minuto y segundo de la
presentacin.
77
Cosa muy distinta es el rango compartido, esto es un derecho real constituido e
inscrito a favor de dos o ms personas al mismo tiempo. En el caso del derecho
real de dominio se llama copropiedad y representan una comunidad sobre un
mismo inmueble, pero derechos reales independientes, ya que sus respectivas
cuotas pueden ser enajenadas o gravadas libremente.
En el caso de derechos reales de garanta, concretamente el derecho real de
hipoteca adquiere el nombre en doctrina de paripassu, debiendo distinguirse si los
acreedores hipotecarios son solidarios o divisibles. Si no hay solidaridad, en el
asiento de inscripcin debe establecerse sus cuotas, la prioridad que adquieren es
conjunta frente a terceros, pero una vez inscritos su derecho real de hipoteca, estos
adquieren autonoma, pues en caso de la persecucin del inmueble, los acreedores
con un mismo rango, solo pueden recuperar su crdito en el valor del bien en la
misma proporcin de su derecho de hipoteca no ms.
Si el derecho real de hipoteca es solidario, y su ejercicio no se efecta
conjuntamente considero que existe una renuncia tcita del mismo, pues ejecutada
la hipoteca, sta no puede subsistir para el otro acreedor, pues el adjudicatario del
bien lo recibe libre de todo gravamen.
Para concluir con el anlisis de los casos especiales sobre prioridad, tenemos el

Rango, su posposicin, permuta y reserva.
Cuando los derechos presentados al registro en pocas distintas no son
incompatibles, no surte como efecto del principio de prioridad el cierre del registro
sino el establecimiento de un rango con fines econmicos, principalmente en los
derechos reales de garanta.
Teniendo el rango efectos econmicos, existe por si mismo inclusive antes de su
ingreso al registro, lo cual permite su negociacin, por diversas formas, as tenemos:
En primer lugar a la posposicin de rango, que es el cambio de puesto entre un
derecho inscrito y otro que se inscribe en el momento de la posposicin10. Una hipoteca
constituida en primer lugar, puede ser relegada a un segundo lugar luego de
inscribirse otra hipoteca, para ello se requiere el consentimiento del primer
acreedor hipotecario, que su derecho ya est inscrito y que la hipoteca que
adquiere el primer lugar determine su cuanta mxima, excluyendo as a las
hipotecas indeterminadas o abiertas.
10 Antonio Pau.
78
En segundo lugar tenemos a la permuta del rango, que es el cambio de puesto entre
dos derechos inscritos. Si este intercambio afecta al derecho de terceros constituidos
entre estos dos derechos, se necesitar el consentimiento de este tercero
registral.
Tenemos tambin la reserva del rango, que se origina en el sistema alemn y
que ha sido perfeccionado por el derecho argentino, apreciado desde el exterior
como el cambio de puesto entre un derecho que se inscribe y un derecho que
se constituir a futuro. Como por ejemplo el da de hoy celebro un contrato de
hipoteca a favor de Juan, indicando en dicho contrato que esta hipoteca tiene el
rango de segunda, por cuanto estoy gestionando un crdito por tanto en el
Banco X, el cual est garantizado con el mismo inmueble y que el Banco no me
concede el crdito si la hipoteca no tiene el rango de primera inscripcin, por lo
tanto, hago la reserva del rango a favor del Banco X para cuando ste solicite la
inscripcin de su hipoteca. Si la hipoteca del Banco se inscribe y luego se
cancela, la hipoteca de segundo rango sigue conservando ste y no se desplaza
hacia el primer lugar.
Por ltimo, existe en la Argentina la reserva de prioridad que se origina en
la necesidad que tiene el tradente y el adquirente de un derecho real, que se
congele la realidad jurdica del inmueble, desde que se inicia el negocio jurdico
con la obtencin de la informacin registral mediante un certificado que
determine el derecho real de dominio y los gravmenes existentes hasta que el

ttulo traslaticio se presente formalmente en el Registro para su calificacin e
inscripcin. Este es un sistema que brinda seguridad jurdica y econmica, pues
los contratantes tienen la certeza que al firmar un acto o contrato lo estn
haciendo sobre la misma realidad jurdica determinada en la publicidad registral
y que esa realidad jurdica se respetar hasta que su ttulo se presente. Cmo
funciona? De manera simplista puedo indicar, que el Notario solicita una
certificacin al registro indicndole que en su despacho se celebrar
posteriormente tal o cual acto o contrato, el Registrador al conceder la
certificacin efecta en asiento provisional de reserva de prioridad para el
acto sealado por el Notario, el cual debe ser presentado dentro de cierto
tiempo, pues de lo contrario caduca. Si se llegaren a presentar otros ttulos o
actos, el registrador los anotar pero con una prioridad secundaria a la de aquel
acto que ya reserv su puesto.
79
Para terminar, debo indicar que los conflictos que soluciona u ocasiona los
diferentes matices del principio de prioridad, segn la abundante doctrina y
legislacin variada de los diferentes pases, deben apoyarse en la utilizacin de la
tecnologa para que el cierre del registro, la caducidad o prrroga del asiento de
presentacin o el otorgamiento del rango, se den en forma automtica, evitando
conflictos judiciales que si bien pueden llegar a una conclusin justa, afectan
definitivamente al trfico jurdico inmobiliario, hacen inestable a la seguridad
jurdica, tan necesaria para la inversin en nuestros pases.
2004 Conferencia en XVIII encuentro del Comit Latinoamericano de Consulta Registral realizado en
Sto. Domingo Repblica Dominicana, con el tema: El conflicto entre la Hipoteca y el
Fideicomiso Mercantil de Garanta.
EL FIDEICOMISO MERCANTIL DE GARANTIA Y SU CONFLICTO

CON LA HIPOTECA
Dentro de la actividad registral se presentan dos tipos de derechos reales con mayor
frecuencia: el derecho real de dominio y el derecho real de hipoteca, siendo ste

ltimo, el instrumento clsico para el desarrollo inmobiliario.
Sin embargo, el mercado, especialmente el latinoamericano, siempre est en
bsqueda de figuras alternativas a la hipoteca, la cual acarrea problemas en sus
tiempos de ejecucin por un empleo excesivo de excepciones dilatorias, problemas
en la administracin de justicia, altos costos por instrumentacin, ya sean
tributarios, notariales o registrales, y por sobretodo tiempo de implementacin.
Ante esta problemtica, la tendencia no es la de remediar los problemas sino de
encontrar alternativas. La primera tal vez fue la creacin de las llamadas hipotecas
abiertas, aquella que garantizan obligaciones que tenga o pueda tener un
individuo, aquellas que aseguran no solo una obligacin presente, sino tambin
futuras y de cuanta indeterminada, que en la legislacin espaola la regularon con
mejor criterio con las llamadas hipoteca de mximo. Estas hipotecas tenan la
ventaja del tiempo, al no requerir su instrumentacin por cada crdito
desembolsado, pues serva para asegurar el pago de muchos. Pero se mantena el
problema de costos y sobretodo de tiempos de ejecucin en caso de
incumplimiento.
80
Luego aparecieron figuras importadas del mercado anglo sajn, las cuales no se
han adaptado correctamente a nuestra idiosincrasia ni legislacin: me refiero al
arrendamiento mercantil o leasing financiero y al fideicomiso mercantil, que es una
derivacin del trust anglosajn.
La introduccin de estas figuras se produce por varias razones:
1. Por cuanto los empresarios constructores ven como modelo a seguir las
experiencias norteamericanas, las cuales desean implementarlas
desconociendo que partimos de sistemas jurdicos completamente
diferentes; y, 2.
2. Por el desinters demostrado por Espaa en la inversin inmobiliaria en
Latinoamrica. Pues lo lgico sera que por similitud y cultura, as como
por el slido sistema hipotecario que mantiene Espaa, como tambin
por el gran desarrollo en la actividad inmobiliaria, sea ese el modelo a
seguir. Pero no, salvo la inversin en materia de comunicaciones y
telefona y algo ms tmido en Turismo, Espaa dio la vuelta hacia
Europa descuidando una gran oportunidad de inversin en
Latinoamrica.
Esta realidad produce injertos jurdicos como el arrendamiento mercantil y el
fideicomiso mercantil, ambos distorsionados como sistemas de garantas para el
sector financiero, permitiendo que la titularidad de dominio la ejerza el mismo

acreedor o un tercero bajo su control, sacando el bien del patrimonio del deudor
mientras est vigente el crdito, obteniendo as no un crdito privilegiado como la
hipoteca, sino el bien mismo antes de su ejecucin.
Desde el punto de vista estrictamente registral, el arrendamiento mercantil
financiero implica un traspaso de dominio a ttulo de compraventa del actual
propietario a la sociedad financiera arrendadora, debiendo en aquello pases que
tienen un sistema de derechos reales de numerus apertus, efectuar una inscripcin o
anotacin del derecho de opcin a favor del arrendatario; derecho que le concede
esta figura jurdica al terminar el pago de los cnones de arrendamiento, facultad
que la distingue del arrendamiento comn u ordinario.
En el caso de encontrarnos con un sistema de numerus clausus, por el cual no es
posible crear otros derechos reales distintos al dominio, prenda, hipoteca,
usufructo, uso y servidumbre, adems de la transferencia del dominio a la sociedad
financiera arrendadora se deber efectuar una anotacin por el arrendamiento
como aquel gravamen que constituye ese sector intermedio entre los derechos
reales y personales, conocido como derechos personales con trascendencia real;
81
inscripcin que tiene como nico objeto proteger al arrendatario en caso de una
transferencia de dominio por parte de las sociedad arrendadora, para que el
adquirente respete el plazo del arrendamiento y sobretodo la opcin de compra.
En cuanto al fideicomiso Mercantil tenemos varias etapas en el Ecuador:
Primero, la propiedad fiduciaria de origen completamente Civil y regulada como
limitacin de dominio. La imposicin de una condicin, esto es, de un hecho
futuro e incierto para que la propiedad pase del fiduciario al fideicomisario es
simple al momento de su ingreso al Registro de la Propiedad. Si el fiduciario es
persona distinta del fideicomitente, el asiento registral comprende una transferencia
de dominio con el ingrediente de la condicin.
Si no se ha designado fiduciario o si el fiduciario es el mismo fideicomitente, la
anotacin es de un gravamen: o sea, la condicin a la cual esta sujeta la propiedad.
Cumplida la condicin, esto es, al producirse la condicin, la anotacin
consecuente es la de transferir el dominio al fideicomisario; y, caso de que esta falle,
consolidndose la propiedad en el fiduciario, se debe efectuar un asiento de
cancelacin.
Segundo, en el caso del fideicomiso mercantil creado en la dcada de los 90 y que
estuvo vigente hasta julio de 1998, se tom como normas supletorias a la propiedad
fiduciaria, con las mismas implicaciones anteriores, pero en ese caso, el Fiduciario

solo podan ser Bancos o Sociedades Administradoras de fideicomisos, siendo estos
los propietarios fiduciarios, ingresando estos bienes a su propio patrimonio, pero a
un patrimonio separado de sus bienes generales. El titular del bien era el fiduciario.
Tercero, luego aparece el fideicomiso mercantil actualmente vigente desde julio de
1998, el cual constituye un patrimonio autnomo dotado de personera jurdica
propia, cuyo representante es el fiduciario, ya no es el titular de dominio; fiduciario
que solo puede serlo una Administradora de Fondos y fideicomisos.
Desde el punto de vista registral, la transferencia de dominio del bien se realiza
desde el tradente, en este caso, el constituyente a favor del mismo fideicomiso,
quien ser su propio titular. El beneficiario del fideicomiso, ya no tiene una simple
expectativa como en la propiedad fiduciaria, pero su derecho fiduciario no tiene
acceso al registro, por ser un derecho personal y no real.
Dentro de esta figura aparece el fideicomiso mercantil de garanta que es motivo
del siguiente anlisis.
82
Se ha concebido al Fideicomiso Mercantil de Garanta como ... un contrato por el
cual la institucin fiduciaria recibe de un fideicomitente un bien inmueble con el cargo de
pasarlo al acreedor fideicomisario en el evento del incumplimiento de la
obligacin, o de restituir (algn da no sealado) al constituyente si esta ltima condicin
no se produce...11
Esta concepcin del Fideicomiso Mercantil de Garanta se enmarca en la figura
jurdica denominada PACTO COMISORIO , la cual no debe ser confundida con
aquella estipulacin accesoria y lcita del contrato de compraventa. Al contrario,
me refiero a la prohibicin sealada en nuestro ordenamiento jurdico para todos
los derechos reales de garanta, en especial para la prenda en el artculo 2.323
inciso segundo del Cdigo Civil que es necesario tener presente.
Tampoco podr estipularse que el acreedor tenga la facultad de disponer de la

prenda O DE APROPIRSELA por otros medios que los aqu sealados.
Esta disposicin tambin se aplica para el derecho real de hipoteca conforme a la

norma concordante del artculo 2350 del Cdigo Civil.
El acreedor hipotecario tiene para hacerse pagar con las cosas hipotecadas los
mismos derechos que el acreedor prendario sobre la prenda.
En materia mercantil tambin se recoge la prohibicin de esta clase de

estipulaciones conocidas como pacto comisorio , como nos recuerda el artculo
575 del Cdigo de Comercio.
Es nula toda clusula que autorice al acreedor para apropiarse de la prenda,
o para disponer de ella en otra forma que la prescrita en las precedentes
disposiciones.
Si bien en las normas que crearon la figura jurdica del Fideicomiso Mercantil en
nuestra legislacin, no se menciona nada al respecto sobre esta clase de prohibicin,
no es menos cierto que el pacto comisorio contraviene nuestro ordenamiento
jurdico, pues el vaco existen en las normas del Fideicomiso Mercantil creado junto
con la Ley de Mercado de Valores es llenado por las formas de interpretacin
sealadas en las reglas 4, 6 y 7 del artculo 18 de nuestro Cdigo Civil que
me permito recordar.
11
Leal Prez, Hildebrando. Contratos Bancarios, pgina 395.
83
art. 18.- Los jueces no pueden suspender ni denegar la administracin de justicia
por oscuridad o falta de ley. En tales casos juzgaran atendiendo a las reglas
siguientes:
4 El contexto de la Ley servir para ilustrar el sentido de cada una de sus
partes, de manera que haya entre todas ellas la debida correspondencia y
armona.
Los pasajes oscuros de una ley pueden ser ilustrados por medio de otras
leyes, particularmente si versan sobre el mismo asunto.
6 En los casos a que no pudieren aplicarse las reglas de interpretacin
precedentes, se interpretaran los pasajes obscuros o contradictorios del
modo que ms conforme parezca al espritu general de la legislacin Y A LA
EQUIDAD NATURAL.
7 A falta de Ley, se aplicarn las que existan sobre casos anlogos; y no
habindolas, se ocurrir a los principios del derecho universal.
Si aplicamos estas reglas de interpretacin para cubrir los vacos de la Ley que dio
origen al Fideicomiso Mercantil, tenemos...
Es inadmisible que para el Fideicomiso Mercantil de Garanta se acepte como

vlida la estipulacin que faculte al acreedor para apropiarse del bien materia de la
garanta, mientras que para la hipoteca, la prenda civil y la prenda comercial
ordinaria se lo prohiba expresamente, pues de lo contrario no existira
correspondencia y armona en nuestro ordenamiento jurdico como aspira la
cuarta regla de interpretacin de la ley.
Los pasajes oscuros de las normas que regulan el fideicomiso mercantil en

garanta pueden ser ilustrados por las normas que regulan a la prenda y a la
hipoteca en nuestro cdigo civil, en cumplimiento de la cuarta regla de
interpretacin de la Ley.
El espritu de nuestra legislacin recogido en el Cdigo Civil para la prenda y la

Hipoteca y en el Cdigo de Comercio para la prenda comercial ordinaria, es que el
acreedor no puede apropiarse de los bienes pignorados. Si ese es el espritu
general de nuestra legislacin, la estipulacin contenida en este tipo de contrato
violan dicho espritu.
84
Impedir el derecho a la defensa de los deudores y constituyente, con el
gravamen de perder su propiedad, constituye un atentado al principio de
EQUIDAD NATURAL sealado en la sexta regla de interpretacin de la Ley.
Por ltimo, esta claro que los preceptos relacionados con la prenda y la
hipoteca constituyen casos anlogos de este contrato de garanta, por lo tanto, si
pueden aplicarse por consejo de la sptima regla de interpretacin de la Ley.
Como dice el Dr. Luis Muoz en la segunda Edicin de su obra el Fideicomiso 12
Tratar de eludir la prohibicin del pacto comisorio es un supuesto frecuente
de contrato fraudulento. Que la intencin fraudulenta se considere por
muchos, criterio subjetivo, como elemento de la fraus legis, no parece acertado,
pues el derecho le interesa combatir el engao en consideracin a que se
abusa de la funcin instrumental del negocio jurdico al utilizarse para una
finalidad ilcita, antisocial.
Se le ha otorgado a este contrato de fideicomiso la caracterstica de un contrato de
garanta, con estipulaciones casi exactas a la contenidas en un contrato de hipoteca,
pero agregando la facultad para que el acreedor pueda apropiarse del bien
caucionado. Tratar de evadir esta prohibicin, abusando de la funcin instrumental
del fideicomiso mercantil, como dira el Dr. Luis Muoz, es un fraude a la ley y
todo fraude representa objeto ilcito.
Para concluir este anlisis parcial, puedo afirmar que la constitucin del fideicomiso
mercantil es una forma ilcita para evadir la prohibicin de apropiarse de los bienes
hipotecados. El acreedor hipotecario tiene el derecho y la obligacin, para cobrar su
crdito, mediante la persecucin de los bienes hipotecados, iniciando una accin
ejecutiva y en caso de ganarla, obtener los recursos necesarios mediante la venta en
pblica subasta y no por otro procedimiento.
La constitucin de los fideicomisos se est imponiendo evadir a la accin real
hipotecaria.
El fideicomiso mercantil no es un derecho real de garanta , por lo tanto no
debe utilizarse como tal.- El sistema financiero en este contrato de fideicomiso
Mercantil, amparados equivocadamente en la Ley de Mercado de Valores ha
querido otorgarle inapropiadamente a esta finalidad especfica el carcter de
Un derecho real de Garanta; derecho que es definido por Cabanellas como
12
Muoz, Luis. El Fideicomiso, Ediciones Crdenas, pgina 559
85
...El que tiende a asegurar el cumplimiento de una obligacin
estableciendo trabas para enajenar la cosa que ha de responder
eventualmente ante el titular del crdito o derecho. Las tres especies son LA
HIPOTECA, LA PRENDA y LA ANTICRESIS ( ntese que no menciona al
fideicomiso).
La propiedad fiduciaria, la fiducia o el fideicomiso mercantil en cualquiera de sus
clases, representa una limitacin de dominio, pero por ningn motivo constituye
una caucin u obligacin accesoria para asegurar el cumplimiento de otra
obligacin principal. Utilizar esta figura jurdica como derecho real de garanta es
desnaturalizarla, al igual que sucede comnmente con el cheque cuando es utilizado
como instrumento de crdito, que es el ejemplo tpico de una figura jurdica usada
indebidamente. Dicho de otra forma, El fideicomiso mercantil en garanta es como un
cheque a fecha con cargo a un inmueble.
Para ilustrar la diferencia entre una limitacin de dominio de goce en la cual si esta
comprendida la fiducia y un derecho real de garanta, me acojo a las enseanzas
de los ilustres tratadistas Arturo Alessandri y Manuel Somarriva, que en su curso
de Derecho Civil redactado y ampliado por Antonio Vodanovic nos dicen 13 Los
derechos reales limitados o restringidos son aquellos que, comparados con el derecho real patrn, el
dominio, presentan un contenido ms limitado o reducido.... los derechos reales limitados se
clasifican en dos grandes categoras: derechos limitados DE GOCE y

derechos reales DE GARANTIA. Los primeros son los que permiten el
USO DIRECTO de la cosa; los segundos son los que facultan la utilizacin
INDIRECTA de la cosa, esto es, SU VALOR DE CAMBIO, para el caso de
que no se cumpla la obligacin cuya ejecucin **garantizan**
Y agregan...
813.a) Enunciacin de los derechos reales limitados de goce.- En nuestro
ordenamiento jurdico 14 son derechos reales limitados de goce: EL
FIDEICOMISO, el usufructo, el uso, la habitacin y las servidumbres
prediales.
814.b) Enunciacin de los principales derechos reales de garanta.- Son tales
la prenda y la hipoteca....
13
Alessandri, Somarriva. Curso de Derecho Civil - Los Bienes y Los Derecho Reales. Tercera Edicin, Editorial
Nascimento Chile. pgina 588.
14
El ordenamiento jurdico Chileno es similar al Ecuatoriano.
86
La distincin que hacen Alessandri y Somarriva con relacin a los derechos reales
limitados de goce ( entre los cuales se encuentra el fideicomiso) y los derechos
reales de garanta, coincide con nuestra legislacin cuando el artculo 766 del
Cdigo Civil menciona a las clases de limitaciones de dominio...
Ttulos VII
De las Limitaciones de Dominio y primeramente de la Propiedad Fiduciaria.
art. 766.- El dominio puede ser limitado:
1.- Por haber de pasar a otra persona, en virtud de una condicin.
Mientras que en la definicin de Caucin prevista en el artculo 31 del Cdigo

Civil, no menciona al Fideicomiso pero si a la prenda y a la Hipoteca.
art. 31.- Caucin significa generalmente cualquier obligacin que se contrae

para la seguridad de otra obligacin propia o ajena. Son especies de caucin
la fianza, LA PRENDA Y LA HIPOTECA.
En sntesis, el fideicomiso es un derecho que limita el goce de la cosa, pero no
es una obligacin adquirida para seguridad de otra obligacin, conocida

como derecho real de garanta, por lo tanto, no puede utilizarse como tal, ya que
hacerlo constituye un fraude a la ley para evitar las cargas tributarias que los
derechos reales de garanta causan al momento de su celebracin.
Si la intencin de los contratantes es que el patrimonio entregado en fideicomiso
sirva para que su valor responda en caso del incumplimiento de parte de los
deudores en atender distintas obligaciones principales, el constituyente debe
transferir este raz al fideicomiso para que sta a su vez constituya, con cargo a
dicho patrimonio fiduciario, todas las garantas necesarias para el respaldo de
las obligaciones dinerarias concedidas por el acreedor. Pero en ningn
momento puede por virtud del fideicomiso mercantil, servir de ttulo de
transferencia de dominio y a la vez servir de caucin, ya que esa no es su
naturaleza.
Los inmuebles no pueden ser objeto de actos mercantiles.- Los inmuebles
no pueden ser materia de actos o contratos mercantiles. En nuestra legislacin, solo
87
existe una excepcin: El arrendamiento mercantil inmobiliario llamado tambin
Leasing inmobiliario.
Si se ha sometido varios inmuebles a un contrato mercantil llamado fideicomiso,
este es nulo por su objeto, pues ningn inmueble puede ser materia de contrato
mercantil. Solo pueden ser objeto de contratos civiles, esto es, los normados por el
Cdigo Civil y no por el Cdigo de Comercio o Leyes especiales.
Sobre un inmueble se puede constituir una propiedad fiduciaria regulada en el
segundo libro del Cdigo Civil, pero no puede por ser imposible afectarlo con una
obligacin de carcter mercantil, pues los inmuebles no son mercaderas.
La propiedad fiduciaria es diferente al fideicomiso Mercantil.
La propiedad fiduciaria es aquella por la cual una persona llamada

fideicomitente transfiere a otra o se impone a si misma una condicin , la
que una vez cumplida transfiere el dominio a un tercero llamado
fideicomisario o beneficiario. Ntese que esta sujeta a una condicin, que no
es otra cosa que un hecho futuro e incierto.
El fideicomiso mercantil esta sujeto no a una condicin sino a una finalidad

u objeto.
En la propiedad fiduciaria si el fiduciario es diferente al constituyente

provoca una transferencia de dominio limitada, si es la misma persona
provoca un gravamen.
En el fideicomiso mercantil siempre provoca una transferencia de dominio a

un patrimonio autnomo dotado de personera jurdica.
En la propiedad fiduciaria el fiduciario es el titular del derecho de dominio

hasta que se cumpla la condicin.
En el fideicomiso mercantil, el fiduciario simplemente es el representante

legal del patrimonio autnomo.
En la propiedad fiduciaria, pueden ser varios fiduciarios y personas naturales.
En el fideicomiso mercantil, solo puede ejercer el cargo de fiduciario una

persona jurdica, reservada para las administradoras de fondos y
fideicomisos.
En la propiedad fiduciaria, si la condicin no se cumple en el plazo de 15

aos se consolida la propiedad en el fiduciario.
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En el fideicomiso mercantil sino se cumple con la finalidad, se restituye al
constituyente, liquidndose el fideicomiso.
Si se muere el fiduciario en la propiedad fiduciaria civil, el bien se transmite a

sus herederos con la carga de la condicin.
En el fideicomiso Mercantil si se extingue la fiduciaria, debe ser reemplazada

por otra administradora de fondos.
En la propiedad fiduciaria se prohben los fideicomisos sucesivos.
Al contrario, en el fideicomiso mercantil se pueden constituir fideicomisos

sucesivos e interminables.
En la propiedad fiduciaria el beneficiario no tiene ningn derecho, solo una

mera expectativa.
En el fideicomiso mercantil tiene un derecho personal y no real el

beneficiario, pero como tal es transferible a ttulo oneroso o gratuito.
El carcter de derecho personal de los derechos fiduciarios que adquiere
generalmente el acreedor del sistema financiero, como beneficiario del fideicomiso,
ha ocasionado la necesidad de coexistir con un derecho real, que le otorgue un
vnculo directo entre el acreedor y el bien inmueble perteneciente al fideicomiso.
Por ello la Banca que ya posee un derecho real de hipoteca sobre un bien de su
cliente deudor, cuando refinancia un crdito generalmente de difcil historial,
exige que dicho bien sea traspasado a un fideicomiso como forma de mayor control
de la garanta. Sin embargo, ese traspaso que se realiza basado en lo dispuesto en el
Cdigo Civil que dice que los bienes hipotecados pueden enajenarse e incluso
volverse hipotecar, as ya estn hipotecados, en mi criterio es inaplicable e
incompatible con la figura jurdica del fideicomiso, por una simple y sencilla razn:
Los bienes que pertenecen a un fideicomiso son inembargables por obligaciones de
terceros, mientras que la accin real hipotecaria; accin que protege al derecho real
de hipoteca por esencia se inicia por el embargo.
Si el bien que est gravado con hipoteca es traspasado a un fideicomiso, sta se
neutraliza, pues sera ociosa o ineficaz. Por tal motivo, es mi criterio que los bienes
hipotecados no pueden jams ser transferidos a un fideicomiso mercantil, y de
presentarse el ttulo para su inscripcin ste debe negarse. Constituyendo un mayor
problema para aquellos pases donde la inscripcin de la transferencia de dominio
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es declarativa, perfeccionndose la tradicin con la simple entrega y no con la
inscripcin, pues se escapara este control de la legalidad.
Esto en sntesis son las diferencias de estas dos figuras jurdicas, que estn siendo
utilizadas a menudo en nuestra legislacin.
UN SISTEMA REGISTRAL DIFERENTE PARA EL SIGLO XXI
Luego de haber analizado las deficiencias del Sistema Registral Ecuatoriano,
rescatando algunas fortalezas, me atrevo a proponer un nuevo esquema de
Registros, no solo para el Ecuador, sino tambin para el mbito latinoamericano,
empezando con nuestro entorno andino. Un nuevo sistema al que pueda
convertirse el ya existente, pero que sirva para atraer inversin extranjera, repatriar
capitales, que otorgue seguridad jurdica, agilidad, informacin, respeto a derechos
laborales ya adquiridos, entre otros aspectos, pues debemos recordar que la
actividad registral no solo pasa por el aspecto jurdico, sino tambin, administrativo,
tecnolgico y laboral.
Generalmente las transformaciones a los sistemas registrales se han dado por el
inters de una sola de las partes: El Estado, Organismos internacionales como la
USAID o la Banca.
Sin embargo, es importante que la transformacin consolide informacin para
beneficio del Estado para diversos fines:

Atraccin de inversin extranjera.
Proyeccin y aumento de las recaudaciones tributarias.
Planeamiento de obras y servicios sociales.
Control del narcolavado.
Seguridad jurdica y social.

Para el titular del derecho, seguridad jurdica obviamente, tanto par el propietario
de un bien como para sus acreedores.
La Banca para obtener mejor informacin que asegure el crdito y baje sus costos
por riesgo.
En otras palabras, la combinacin perfecta entre los registros jurdicos y
administrativos.
El sistema que propongo es el siguiente:
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1. rgano de Control.- Como manifiesta Manuel Pea, que la actividad
Registral se desarrolla fuera del proceso, debe alejarse de la funcin judicial,
pero a su vez separada de los vaivenes de la actividad poltica, muy propios
de la funcin Ejecutiva. Por tanto, el Organo que agrupe, controle, capacite,
planifique y desarrolle la actividad registral debe ser una entidad pblica con
la categora de Superintendencia, algo similar a las experiencias
Colombianas ( Superintendencia de Registros y Notariados) o la Peruana
(superintendencia de Registros Pblicos Sunarp), pero con un rango
superior, pues estas Superintendencias dependen de los Ministerios de
Justicia o del Interior. La Superitendencia de Registros, como lo seala la
Constitucin Ecuatoriana, sera un organismo pblico completamente
independiente en su administracin y recursos, dirigido por un
Superintendente designado por el Congreso por terna propuesta por el
Presidente de la Repblica, de tal forma que garantice consensos.
Esta Superintendencia tendra el control o supervisin de los Siguientes registros:
a. Registros de Personas Naturales.- El equivalente del Registro
Civil, pero que no solo registre nacimientos, matrimonios,
capitulaciones o defunciones, sino que lleve con interrelacin con los
otros registros, el folio personal de cada persona, esto es, una
determinacin exacta y actualizada de su patrimonio, activos y
pasivos, esto es derechos reales y personales, constituidos por esa

persona o a su favor, incluyendo contratos de trabajo. Este folio
personal ser de gran utilidad para:
1. El sector financiero para la obtencin de crditos, sin
necesidad de duplicar la central de riesgos financieros.
2. Control de narcolavado.
3. Control tributario sobre el patrimonio o impuesto a la
renta.
4. Control de bienes pertenecientes a sociedades
conyugales.
5. Solucin de conflictos por herencias o sucesiones.
6. Solucin de conflictos relacionados con el derecho de
familia, como son la prestacin de alimentos.
7. Proyeccin para aumentos o reducciones de tributos.
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b. Registro de Personas Jurdicas.- Tanto Civiles como mercantiles,
con fines de lucro o sin ellas, tales como: Compaas Civiles,
Annimas, limitadas, Fundaciones, Corporaciones, Asociaciones,
ONG, Fideicomisos Mercantiles o patrimonios autnomos con
personeras jurdicas, organizaciones religiosas. Este Registro tendr
los mismos fines que el Registro de Personas Naturales.
c. Registro Mercantil.- Solo para inscribir los actos o contratos de
carcter mercantil que requieran de publicidad registral. Este registro
debe llevarse por un sistema cronolgico de archivo.
d. Registro nico de Contribuyentes.- Para el control y autorizacin
de las personas naturales o jurdicas obligadas a pagar impuesto a la
renta u otro tributos.
e. Registro de Bienes Muebles.- Organizado mediante el sistema de
Folio Real. En este registro es necesario determinar con exactitud los
bienes que requieran de publicidad registral y de aquellos cuya
tradicin del derecho real de dominio y otros derechos reales
requieran de la inscripcin para su validez, esto es, de una inscripcin
constitutiva del derecho. En otras palabras de bienes de perfecta
identificacin registral. Dentro de este registro incluiramos:

1. El libro de acciones y accionistas de sociedades
annimas, quitndoselo a los representantes legales de
las mismas, para mejorar la circulacin de estos ttulos
valores en los casos que de legislaciones que exigen que
sean nominativos y no al portador, para poder efectuar
transacciones en lnea en bolsas de valores.
2. Registros de naves, aeronaves.- Dejando a las
autoridades navales o aeronuticas el registro
administrativo de estos bienes para fines tributarios,
como en el caso del catastro inmobiliario.
3. Registro Jurdico de automotores, remolques y otro
tipo de vehculos.- A pesar de tratarse de bienes
muebles, la constitucin de los derechos reales sobre
estos bienes deber tramitarse mediante la inscripcin,
esto con el fin de asegurar an ms su trfico, como
combate a la delincuencia organizada. Este Registro
deber interconectarse con sus similares en los pases
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vecinos para evitar la doble inmatriculacin de los
mismos producto del robo internacional.
f. Registro de la Propiedad Inmueble.- Organizado mediante el
sistema de Folio Real, tanto en documento papel como en base de
datos que archive mensajes de texto con firma electrnica autorizada.
Interconectado con el Catastro, para evitar duplicacin de matriculas
inmobiliarias y con las siguientes particularidades:
1. Folio Real en papel y en base de datos.
2. Inscripcin constitutiva y obligatoria, no solo en el caso
de hipotecas.
3. Reserva de prioridad como en los casos de Argentina y
Espaa.
4. Interconexin con catastro.
5. Reporte a catastro cuando se realice un cambio de
titular de dominio, para que tambin el catastro se
mantenga actualizado.
6. Recepcin de ttulos traslaticios por de dominio por
parte de los Notarios, mediante mensajes de texto con
firma electrnica.
7. Recepcin de mandatos judiciales directamente por
mensajes por internet con firma electrnica, por parte
de cualquier juez de un pas.
8. archivo exclusivo del asiento de inscripcin realizado
electrnicamente y en documento papel. El documento
papel debe contener la actualizacin del folio real
magntico, similar a una cuenta de ahorro bancaria.
g. Registro de Concesiones con categora de derechos reales
inmuebles.- Como por ejemplo, concesiones mineras, carreteras
privadas o concesionadas, etc.
h. Registro de Propiedad Industrial e Intelectual.- Para el caso de
marcas, patentes, nombres comerciales, diseos industriales, entre
otros.
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Todos estos registros debern estar interconectados entre si, para simplificar la
documentacin de cada acto o contrato, esto es, ya no sera necesaria la prueba de
ciertos documentos habilitantes como poderes, nombramientos, estados civiles, por
que cada registrador podr verificar su existencia en lnea.
Adems, cada registro de derechos reales o personales, que constituyan una
variacin en el patrimonio de una persona, tanto en su activo o pasivo, deber
reportar al Registro correspondiente de dicha persona, ya sea natural o jurdica,
para que de esta forma se complete el folio personal y con un simple acceso a esta
informacin, se pueda conocer con mayor exactitud el detalle de su patrimonio,
con efectos importantsimos para:
1. El sector financiero para el otorgamiento de crditos.
2. Acreedores para la persecucin de su crdito.
3. Determinaciones del haber de la sociedad conyugal para casos de
liquidaciones o divorcios.
4. Determinacin de la masa hereditaria en caso de sucesin por causa de
muerte, especialmente cuando es abintestato.
5. Determinacin del patrimonio para casos de fusiones, absorciones o
liquidaciones de personas jurdicas.

6. Determinacin, planificacin y proyeccin de tributos.
7. Combate a la corrupcin y narco lavado.
8. Concesin u obtencin de visas.
9. Entre otros.
En cuanto al rgimen de administracin de estos Registros, mi propuesta es
la siguiente:
La Superintendencia tendra la categora de Institucin Pblica, como
organismo rector, controlador y planificador de la actividad registral. Sus
empleados y funcionarios seran funcionarios pblicos, sometidos a la Ley de
carrera Civil, sin perjuicio de que ciertas funciones sean asumidas por
empleados sujetos al Cdigo de Trabajo. Esta Institucin gozara de
autonoma administrativa y financiera, esto es, contara con los siguientes
recursos:
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a. Un ingreso por la recaudacin de una tasa por cada acto o contrato
que se inscriba. Previamente deberan eliminarse todos los dems
tributos que gravan a las transferencias de dominio o constitucin de
derechos reales, con la excepcin del IVA. Esta tasa debera ser
recaudada por cada Registro para ser transferida a la Superintendencia.
b. Una regala por el uso de licencia de software o programas de
ordenador, desarrollados por la Superintendencia y entregado su uso a
cada Registrador.
c. Una tasa por los servicios de revisin o recalificacin registral.
d. Un arancel por el servicio de informacin en lnea o certificaciones
consolidadas de todos los registros. Pues la Superintendencia deber
llevar el respaldo de todos los registros, consolidarlos e informar
directamente a los usuarios interesados.
Los actos o contratos que celebre estarn sometidos a las reglas de la contratacin
pblica.
En cuanto a cada Registro, deberan tener una organizacin similar a los
actuales Registros de la Propiedad, esto es, como si fuera una concesin a
un Registrador, el cual cobrar por su servicio un arancel aprobado por la
Superintendencia y establecido mediante un procedimiento de costeo
realizado por una empresa auditora de prestigio. Con estos recursos el

Registrador deber solventar principalmente:
a. El pago de honorarios, sueldos y salarios de sus colaboradores, en
escalas competitivas con el medio, de tal forma que evite la fuga de
personal calificado y entrenado.
b. El mantenimiento de la oficina registral, con estndares impuestos por
la Superintendencia, similares a las franquicias comerciales.
c. Una reinversin en tecnologa e infraestructura, determinada
reglamentariamente por la Superintendencia y en el acto de la
concesin.
d. La amortizacin de la inversin realizada por el Registrador al inicio
de su gestin con recursos propios.
e. Un rendimiento sobre el capital invertido, similar al de cualquier
actividad comercial.
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f. Al pago de una prima de un seguro contra el riesgo de daos a
terceros por errores en inscripciones, siempre y cuando sean
determinadas por un Juez.
g. El impuesto a la renta como cualquier contribuyente.
Los actos o contratos que celebre, salvo el de concesin, estarn sometidos a las
reglas del derecho privado.
Los empleados de estos registros, sern contratados por cada Registrador

con relacin de dependencia con ellos y no con el Estado o la
Superintendencia. Estos empleados estarn sometidos al Cdigo de Trabajo.
En cuanto a la propiedad intelectual de programas de ordenador, diseos

y procesos, si fueron desarrollados y diseados por la Superintendencia o sus
funcionarios, pertenecern a la primera. En el caso de que sean desarrollados
o diseados por los Registradores, la propiedad intelectual y los derechos
que se derivan, pertenecern a estos, pero con ciertas restricciones: La
Superintendencia tendr el derecho de uso de esos programas y podr
utilizarlos para fines exclusivamente registrales, podr tambin trasladar ese
uso a cualquier otro registrador bajo su mbito de competencia pero sin
costo alguno. El propietario de los derechos, podr utilizar el programa para

otros fines distintos a los registrales, incluso cobrar derechos o regalas sobre
los mismos pero no podr vender los archivos fuentes que comprometan la
seguridad del sistema, sin autorizacin previa de la Superintendencia, bajo
sanciones penales.
Multiplicidad de Registros.- En algunos casos un Registrador podr tener

a su cargo varios registros, especialmente en las ciudades apartadas con poca
actividad registral, para garantizar de esta forma la presencia de personal
calificado y a stos, un ingreso correspondiente a su rango y capacidad.
Este diseo, no es difcil de implementar y recoge las mejores experiencias de la

actividad registral de distintos paises, adaptado a nuestra realidad.
PROYECTO DE LEY REFORMATORIA DE LA LEY DEL SISTEMA

NACIONAL DE REGISTROS PBLICOS.
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Este proyecto fue preparado y entregado para la comisin de la Asamblea Nacional
Ecuatoriana cuando trataba la aprobacin de la Ley del Sistema Nacional de
Registro de Datos, como proyecto alternativo. Si bien no tuvo acogida, creo que la
Ley vigente adolece de muchas imprecisiones. Este Proyecto fue realizado sobre el
modelo de Ley de Registro presentado por Eduardo Garca, Registrador de Castilla
La Mancha y en el se suma la experiencia Colombiana y Peruana en cuanto a la
administracin del Sistema Registral por intermedio de una superintendencia. La
experiencia Argentina en el Registro Automotor, pero por sobretodo en la reserva
de prioridad y el manejo del folio real. El tratamiento Espaol a la presentacin
por va electrnica, la funcin del Registrador, los derechos de los terceros. En fin,
es la suma de todas las experiencias registrales que en mi criterio son los modelos a
seguir y que se pueden implementar en el Ecuador.
TITULO I
DEL SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS
Art. 1: Finalidad- Crase el Sistema Nacional de los Registros Pblicos con la

finalidad de proteger los derechos que se constituyen, modifican y publicitan por la
inscripcin de los actos o contratos que determina la ley y para que surtan efectos
frente a terceros. Adicionalmente, para mantener y preservar la unidad y coherencia
del ejercicio de la funcin registral en todo el pas, orientado a la especializacin,

simplificacin, integracin y modernizacin de la funcin, procedimientos y gestin
de todos los registros que lo integran.
Art. 2: Componentes del Sistema.- El Sistema Nacional de los Registros Pblicos

est conformado por los siguientes Registros:
a) Registro de Propiedad Inmueble.- Este comprende los siguientes registros:
Registro de Inmuebles;
Registro de naves y embarcaciones
Registro de Aeronaves;
Registro de Concesiones Administrativas que tengan la categora de derecho real
inmueble.
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b) El Registro de Bienes Muebles.- Este registro unifica los siguientes: el Registro
de Bienes Muebles, el Registro Jurdico de Vehculos o medios de transporte
terrestre, el Registro de Ventas con Reserva de Dominio, el Registro de Prenda
Industrial, el Registro de Prenda Agrcola, el Registro de Prenda Especial de
Comercio, y cualquier otro registro que comprenda la constitucin, modificacin o
extincin de derechos reales sobre bienes muebles;
c) Registro de Personas Naturales.- Que unifica los siguientes registros: El Registro

Civil o de Personas Naturales, nacionalizacin de extranjeros, Registro de
Interdicciones , el Registro de Mandatos y Poderes, el Registro de Testamentos, el
Registro de Sucesiones Intestadas, el Registro de Personal o contratos de trabajo y
el Registro de Comerciantes ;
d) Registro de Personas Jurdicas.- Que unifica los siguientes registros: el Registro

de Personas Jurdicas, el Registro Mercantil, el Registro de Organizaciones
Religiosas, el Registro de Sociedades Civiles y Mercantiles con sus respectivos
libros de acciones o participaciones, el Registro de Fundaciones y Corporaciones
Civiles sin fines de lucro, las Organizaciones No Gubernamentales, los
Fideicomisos Mercantiles y cualquier otra entidad dotada de personera jurdica, los

rganos de Administracin de Copropiedad Horizontal y el Registro de Personas
Jurdicas creadas por Ley;
e) El Registro de Propiedad Intelectual y de Propiedad Industrial.
f) Los dems Registros de carcter jurdico creados o por crearse.
No estn comprendidos en la presente ley los Registros Administrativos

como el Registro nico de Contribuyentes o similares .
Art. 3. Garanta del Sistema.- Son garantas del Sistema Nacional de los Registros
Pblicos:
a) La presuncin de exactitud y veracidad del contenido de los asientos
registrales, salvo ttulo modificatorio posterior o sentencia judicial ejecutoriada;
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c) La seguridad jurdica de los derechos de quienes se amparan en la fe pblica
registral; y,
d) La indemnizacin por los errores registrales, sin perjuicio de las dems
responsabilidades que correspondan conforme a ley.
TITULO II
DE LOS REGISTROS
Art. 4.- Desconcentracin Administrativa.- Los Registros son organismos pblicos

desconcentrados de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos a que
se refiere la presente Ley.
Los Registros de Personas Naturales, Propiedad Intelectual, de Propiedad

Industrial y Registros Sanitarios sern de competencia exclusiva del Estado; y, los
Registros de Personas Jurdicas, Propiedad Inmueble y el Registro de Bienes
Muebles ser de competencia concurrente entre el Ejecutivo y las Municipalidades
de conformidad con esta Ley.
Todas estas entidades tienen patrimonio propio y autonoma registral,

administrativa y econmica con las limitaciones establecidas en la presente ley.
Los registros pblicos que integran el sistema financiarn su presupuesto con los
ingresos que se generen por la aplicacin de sus tasas registrales, aranceles,
donaciones, legados, transferencias y otros recursos provenientes de instituciones
pblicas y privadas, aceptada de acuerdo a ley, as como con sus ingresos
financieros, sin perjuicio de los ingresos que le correspondan por las asignaciones
presupuestarias de cada institucin.
Art. 4.- Instancias Registrales.- Los Registros Pblicos que integran el Sistema, a
los que se hace referencia en el artculo anterior, mantendrn la primera instancia
administrativa registral.
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TITULO III
DE LA SUPERINTENDENCIA DE REGISTROS PBLICOS
CAPITULO I
DE SU NATURALEZA
Art. 5. De la Superintendencia.- Crase la Superintendencia de Registros Pblicos
como organismo tcnico de vigilancia, auditora, intervencin y control de las
actividades de todos los Registros Jurdicos del pas, y de los servicios registrales de
datos y derechos que prestan las personas naturales o jurdicas, pblicas o privadas,
con el propsito de que estas actividades y servicios se sujeten al ordenamiento
jurdico y atiendan al inters general.
la Superintendencia es el ente rector del Sistema Nacional de Registros Pblicos,
con personera jurdica de Derecho Pblico, con patrimonio propio y autonoma
funcional, jurdico registral, tcnica, econmica, financiera y administrativa. Le
corresponder dictar las polticas y normas tcnico-administrativas de los Registros
Pblicos estando encargada de planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y
supervisar la inscripcin de los actos y contratos, as como la publicidad de los

derechos por intermedio de los Registros Pblicos que integran el Sistema
Nacional.
Intgrese bajo la competencia de la Superintendencia Nacional de los
Registros Pblicos todos los registros existentes en los diferentes sectores pblicos
a que se refiere el Artculo 2 de la presente ley. La integracin de los Registros
Pblicos a nivel nacional se ejecutar progresivamente en el plazo de un ao
contado a partir de la entrada en funcionamiento de la Superintendencia Nacional
de Registros Pblicos, con el objeto de modernizar el Sistema, dotando a los
Registros de una organizacin, procedimientos y tecnologa avanzada en materia de
archivo e informacin registral.
Art. 6. La Superintendencia tiene domicilio y sede principal en el Distrito

Metropolitano de Quito; podr establecer Intendencias descentralizadas en el
territorio de la Repblica.
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CAPITULO II
DEL SUPERINTENDENTE
Art. 7. Del Superintendente.- La Superintendenta o el superintendente ser

nombrado por un periodo de cuatro aos por el Consejo de Participacin
Ciudadana y Control Social de una terna que enviar la Presidenta o Presidente de
la Repblica, conformada con criterios de especialidad y mritos y sujeta a
escrutinio pblico y derecho de impugnacin ciudadana. Ser el funcionario de
mayor nivel jerrquico de la Superintendencia y ejercer la representacin legal de la
misma.
Art. 8. Requisitos para ser Superintendente.- Para ser Superintendente se requiere:

a) Ser Ecuatoriano.
b) Tener ttulo de abogado y haber ejercido la profesin por un perodo no
menor de diez (10) aos.
c) Gozar de reconocida solvencia moral e idoneidad profesional vinculada con
el derecho registral.
d) No tener ninguna inhabilidad para ejercer un cargo pblico.
Art. 9. Subrogacin.- En caso de ausencia o impedimento temporal el

Superintendente es reemplazado por el Intendente General.
Para ser Intendente General se requiere tener Ttulo de Abogado y haber
ejercido la profesin por un perodo no menor de cinco (5) aos, adems de los
requisitos sealados en el artculo anterior.
Art. 10. Atribuciones y Obligaciones.- Son atribuciones y obligaciones del

Superintendente las siguientes:
a) Elaborar y supervisar la ejecucin de las medidas de simplificacin,
modernizacin e integracin de los registros pblicos que comprenden el Sistema;
101
b) Supervisar la correcta ejecucin de la funcin registral de acuerdo a la
normatividad vigente;
c) Autorizar la modificacin de la estructura organizativa de los Registros que
integran el Sistema, a propuesta de los mismos;
d) Promover la realizacin de estudios e investigaciones en materia registral;
e) Promover la capacitacin de los registradores pblicos y dems personal de
los registros del sistema;
f) Dictar las normas requeridas para la organizacin, conservacin y
mantenimiento de los archivos registrales;
g) Coordinar campaas masivas de inscripciones;
h) Establecer la poltica Registral Nacional;
i) Dictar las normas registrales requeridas para la eficacia y seguridad jurdica
de la funcin registral;
j) Autorizar la creacin, supresin o traslado de Oficinas Registrales y
Secciones en cada uno de los diferentes Registros del Sistema.
k) Autorizar el nombramiento y remover a los Jefes o Registradores de las
Oficinas Registrales Desconcentradas;

l) Celebrar convenios de cooperacin tcnica nacional e internacional para
mejorar la calidad del servicio registral;
m) Aprobar el presupuesto de la Superintendencia de los Registros Pblicos;
n) Facultar a los Registros Pblicos que forman parte del Sistema Registral el
uso de sistemas automticos de procesamiento de datos;
o) Aprobar las tasas y aranceles por servicios registrales a propuesta de los
Registros Pblicos que conforman el Sistema;
h) Las dems que la ley seale.
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Art. 11. Del Consejo Consultivo.- El Consejo Consultivo de la Superintendencia
est integrado por un representante de cada una de las siguientes instituciones:
- Ministerio de Justicia.
- Ministerio de Gobierno.
- Ministerio de Industrias.
- Junta de Decanos de las Facultades de Jurisprudencia de las Universidades
del Ecuador.
- Asociacin de Municipalidades del Ecuador.
CAPITULO III
DEL RGIMEN ECONMICO Y FINANCIERO
Art. 12.- La Superintendencia financia su presupuesto con los siguientes ingresos:
a) Con el ingreso proveniente de la Tasa de Registro equivalente al uno por mil

(0,1%) de la cuanta de cada acto o contrato inscrito en el Registro de Propiedad
Inmueble .
b) El 20% del total de los ingresos por tasas y aranceles registrales que cobran
todos los Registros Pblicos que integran el Sistema, de los cuales el 8% constituir
un fondo de compensacin para los rganos Desconcentrados de dicho Sistema
que no cubran sus costos operativos, conforme al presupuesto aprobado.
c) Los legados, donaciones, transferencias y otros recursos provenientes de
instituciones pblicas y privadas, as como de la Cooperacin Tcnica y Financiera
Internacional, aceptados de acuerdo a Ley.
d) Las tasas por el servicio de publicidad Registral que se origine de las bases de
datos de la Superintendencia.
e) Las regalas por las licencias de programas de ordenador de propiedad de la
Superintendencia y que sean utilizados por los rganos desconcentrado del Sistema
Nacional de Registros Pblicos.
f) La renta generada por los depsitos de sus ingresos en el sistema financiero.
103
g) Los ingresos por multas impuestas a los Registradores, por faltas en el
ejercicio de sus funciones.
h) Los ingresos propios generados por las publicaciones que realice.
Art. 13: Multas por infracciones.- Cuando algn Registrador o Registradora, as

como cualquier empleado o funcionario de un Registro que forma parte del Sistema
Nacional infringiere alguna de las leyes, reglamentos, estatutos o resoluciones de
cuya vigilancia y cumplimiento est encargada la Superintendencia de Registros
Pblicos, y la Ley no contuviere una sancin especial, el Superintendente, a su
juicio, podr imponerle una multa que no exceder de doce salarios bsicos
unificados, de acuerdo con la gravedad de la infraccin y el monto de sus activos,
sin perjuicio de las dems responsabilidades a que hubiere lugar.
El Registrador podr impugnar la resolucin de la Superintendencia que imponga la

sancin, ante el respectivo Tribunal Distrital de lo Contencioso Administrativo.
La sancin de multa se entiende sin perjuicio de otras responsabilidades legales en

que puedan incurrir los Registradores en el ejercicio de sus funciones.

El producto de las multas acrecentar los fondos de la Superintendencia de
Registros Pblicos.
Art. 14.- La exoneracin de impuestos, tasas y cualesquiera otros gravmenes

preceptuados por leyes especiales no comprender a las tasas, aranceles o regalas a
que se refiere el artculo 12 de esta Ley.
Art. 15.- Los valores que adeuden los Registradores o Registros Pblicos que
integran el Sistema a la Superintendencia de conformidad con lo que se dispone en
los artculos anteriores, sern consideradas como crditos privilegiados de primera
clase, juntamente con los crditos del Estado.
Para la recaudacin de las contribuciones, intereses y multas, que adeuden los

Registros Pblicos que integran el Sistema, el Superintendente emitir el ttulo de
104
crdito y proceder a recaudar su valor por medio de la jurisdiccin coactiva.
Tambin podr designar un delegado para la recaudacin, sin que en ninguno de
los casos se necesite orden de cobro. En el auto de pago se podr ordenar
cualquiera de las providencias preventivas prescritas en el Cdigo de Procedimiento
Civil, sin necesidad de acompaar ninguna prueba. En lo dems se aplicarn las
disposiciones contenidas en Cdigo Tributario.
Art. 16. De los Sueldos.- Los sueldos y gastos de la Superintendencia de Registros

Pblicos se fijarn en el presupuesto especial anual, independiente del presupuesto
fiscal, que formulado por el Superintendente de Registros Pblicos, ser aprobado
por el Presidente de la Repblica en los primeros das de enero de cada ao.
Cualquier reforma a dicho presupuesto requerir igual aprobacin previa.
El Superintendente administrar e invertir, bajo su responsabilidad, los fondos que

corresponden a la Superintendencia y ejecutar el presupuesto de la Institucin.
Para realizar inversiones en base de dichos fondos el Superintendente requerir
autorizacin del Presidente de la Repblica.
El Superintendente podr efectuar transferencias entre las partidas del presupuesto

de la Superintendencia, mediante resolucin que dictar para el efecto.
A la finalizacin de un ejercicio econmico, el Superintendente podr transferir los

saldos no utilizados del presupuesto de la Superintendencia a una cuenta que abrir
en el Banco Central del Ecuador, denominada "fondo especial sujeto a
distribucin", fondo que servir para atender los gastos que se determinarn
mediante resolucin que requerir de la aprobacin del Presidente de la Repblica.
Art. 17. De la exoneracin de impuestos.- La Superintendencia de Registros

Pblicos est exenta del pago de toda clase de impuestos y contribuciones fiscales,
municipales o especiales, incluso los relativos a sus edificios.
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Esta exoneracin no comprende los actos y contratos que ejecute o celebre la
Superintendencia de Registros Pblicos cuando el pago de tales gravmenes no
corresponda a la Institucin, sino a las dems personas que intervengan en ellos.
TTULO IV
DEL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE
CAPITULO I DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
Art. 18.- Naturaleza y fines del Registro de Propiedad Inmueble.- El Registro de

Propiedad Inmueble, que comprende tambin la propiedad de naves, aeronaves y
concesiones administrativas con categora de derecho real inmueble, es una
institucin jurdica al servicio del Estado y de los particulares, para asegurar el
trfico jurdico de estos bienes, la eficacia de las garantas que recaen sobre los
mismos; la proteccin de adquirentes y acreedores; la defensa y legitimacin de las
titularidades inscritas y su publicidad.
El Registro de Propiedad inmueble es de competencia concurrente entre el Estado
y las Municipalidades.

Art. 19. Objeto del Registro de Propiedad Inmueble.- El Registro Jurdico
Inmobiliario tiene por objeto:
1. La constitucin, modificacin y extincin de derechos reales sobre
inmuebles, naves, embarcaciones, aeronaves y concesiones administrativas con
categora de derechos reales inmobiliarios.
2. La publicidad de las situaciones jurdicas que afectan a los bienes, fincas,
naves, embarcaciones, aeronaves y concesiones, por medio de sus asientos de
inscripcin, anotacin o cancelacin de los actos y contratos, relativos al dominio y
dems derechos reales sobre bienes inmuebles.
3. Facilitar la concesin de crditos garantizados con bienes inmuebles,
asegurando con la propia eficacia del Registro su recuperacin y reduciendo el
costo de las transacciones inmobiliarias.
4. Eliminar los costos procesales, averiguacin, seguro e incertidumbre.
5. Contribuir a la paz social reduciendo las controversias de la propiedad.
106
Art. 20. Valor de sus asientos.- El Registro Jurdico Inmobiliario a travs de sus
asientos, dotados con presuncin de veracidad y exactitud, robustece la seguridad
jurdica sobre los bienes inmuebles, determinando el contenido y extensin de los
derechos inscritos con carcter exclusivo y excluyente. Sus asientos, por tanto,
estn bajo la proteccin y salvaguarda de la Superintendencia de Registros Pblicos,
as como de los Tribunales de Justicia y producen todos sus efectos mientras no se
declare judicialmente su inexactitud o nulidad.
Art. 21. Los principios registrales del sistema.- El sistema Registral reconoce como
suyos los siguientes principios:
a) Inscripcin.
b) Legalidad y calificacin registral.
c) Rogacin o consentimiento.
d) Prioridad.
e) Especialidad o determinacin.
f) Tracto sucesivo.
g) Legitimacin.
h) Fe pblica Registral.
i) Inoponibilidad.
j) Publicidad.
Art. 22. Del Principio De Inscripcin.- En el Registro Jurdico Inmobiliario se

inscribirn, anotarn y cancelarn, los actos y contratos traslativos, constitutivos,
modificativos, extintivos y declarativos relativos al dominio as como el usufructo,
uso, habitacin, servidumbres, hipotecas, anticresis, derecho de superficie,
propiedad horizontal, multipropiedad y conjuntos inmobiliarios y cualquier acto o
contrato de trascendencia real que sin tener nombre propio en derecho modifique
en el instante o en el futuro algunas de las facultades del dominio sobre bienes
inmuebles o inherentes a derechos reales.
107
Art. 23. Efecto de la Inscripcin.- La Inscripcin por regla general ser constitutiva
del derecho real, solo en los casos expresamente determinados en la ley tendr
carcter declarativo o meramente publicitario.
La Inscripcin es obligatoria para la tradicin de los derechos reales sobre bienes
inmuebles, naves, embarcaciones y aeronaves, as como cualquier otro derecho que
tenga la categora o equivalencia a un derecho real inmueble.
Art. 24. Los Ttulos que se inscriben.- Estn sujetos al registro los ttulos, actos y
documentos siguientes:
a) Todo contrato o acto entre vivos que cause tradicin de los derechos reales
sobre bienes races, naves, embarcaciones o aeronaves;
b) Toda demanda sobre propiedad o linderos de bienes races; las sentencias
definitivas ejecutoriadas determinadas en el Cdigo Civil y en el Cdigo de
Procedimiento Civil;
c) los ttulos en virtud de los cuales se ponen limitaciones al dominio sobre bienes
races, naves, embarcaciones o aeronaves;

d) Los testamentos que incluyan disposiciones sobre bienes races, naves,
embarcaciones o aeronaves;
e) Las sentencias o aprobaciones judiciales de particin de bienes races, naves,

embarcaciones o aeronaves; as como los actos de particin, judiciales o
extrajudiciales;
f) Las diligencias de remate de bienes races, naves, embarcaciones o aeronaves;
g) El arrendamiento de bienes races, naves, embarcaciones o aeronaves.

h) El arrendamiento mercantil de bienes races, naves, embarcaciones o aeronaves.
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i) El cambio o variacin del nombre de una finca rural. El que hace la variacin
debe solicitar el registro del nuevo nombre al Registrador correspondiente, a ms
tardar dentro de los quince das siguientes a aquel en que se haya hecho uso en
documento pblico u oficial o en alguna diligencia o acto pblico u oficial, del
nombre variado o cambiado.
La misma obligacin tienen los partcipes de una finca rural, dividida o partida, en
cuanto a los nuevos nombres que impusieren a las partes que les hayan adjudicado;
y,
l) Cualquier otro acto o contrato cuya inscripcin sea exigida por la Ley.
Art. 25. Ttulos otorgados en pas extranjero.- Los ttulos que constituyan,
modifiquen o extingan un derecho real inmueble otorgados en pas extranjero no se
podrn inscribir sin previa providencia judicial que califique la legalidad de su forma
y autenticidad. Sin embargo, el Registrador, bajo su responsabilidad, podr
prescindir de este requisito si declara en el asiento de inscripcin que conoce la
legislacin extranjera aplicada y que sta no contraviene la legislacin Ecuatoriana.
Art. 26. Ttulos no inscribibles.- Los ttulos referentes a hechos jurdicos que no
tengan la categora de derechos reales inmuebles, como el mero hecho de poseer,
no tienen acceso al Registro. Tampoco se inscribirn las promesas de venta, sin
perjuicio de que mediante hipoteca u otra forma de garanta real, se asegure su
cumplimiento.
Art. 27. Principio de legalidad en su aspecto formal.- Para que puedan inscribirse,
anotarse o cancelarse los ttulos expresados en el artculo anterior, debern constar
en escritura pblica, sentencia ejecutoriada o en documento administrativo
expedidos por notario, autoridad judicial o funcionario competente autorizado por
la ley para este efecto y en la forma que esta determine.
Los documentos privados solo podrn tener acceso al Registro Jurdico
inmobiliario, en los casos expresamente autorizados por la ley.
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Art. 28. Principio de legalidad en su aspecto material. De la Calificacin.- El
Registrador inexcusablemente y bajo su responsabilidad, calificar, de acuerdo con
la Ley todos los documentos que se presenten al Registro, inscribiendo,
suspendiendo o denegando la inscripcin, anotacin o cancelacin de los ttulos
correspondientes. En consecuencia, la calificacin registral se extender:
1. En los documentos notariales, la validez de los actos y contratos dispositivos
contenidos en ellos, a la capacidad de los otorgantes a las circunstancias que
influyan en su legitimacin y poder de disposicin, y a la legalidad de las formas de
los documentos de esta clase, presentados para su inscripcin, anotacin o
cancelacin.
2. En los documentos administrativos, a la competencia del rgano que dicta la
resolucin, a la firmeza del acto, a la congruencia del procedimiento, a las
notificaciones hechas al titular registral afectado por la resolucin recada, y a los
obstculos que surjan del registro.
3. En los documentos judiciales, cuando se trate de actos de jurisdiccin
voluntaria a la firmeza de la resolucin, a las notificaciones realizadas al titular
registral, a la congruencia del procedimiento y a los obstculos que surjan del
Registro.
En los supuestos de jurisdiccin contenciosa, se limitar a la competencia del

rgano judicial, la congruencia de la medida y la firmeza de la resolucin judicial,
sin poder conocer el fondo de la misma.
Art. 29. Calificacin Desfavorable.- Cuando el Registrador, en ejercicio de su

funcin calificadora, detecte algn defecto en el ttulo que impida la prctica del
asiento solicitado, lo manifestar al interesado, para que subsane la falta o el
defecto, durante la vigencia del asiento de presentacin. Si no lo subsana a
satisfaccin del Registrador, o cuando este fuere insubsanable, devolver el
documento al interesado haciendo constar la negativa en el ttulo, incluyendo los
motivos en que funda su decisin expresando las normas legales en que se apoye, y
el recurso que cabe contra la misma.
El interesado podr recurrir contra la calificacin de Registrador y solicitar que se
tome anotacin preventiva por los defectos observados en el ttulo o que resulten
del Registro.
110
Art. 30. Calificacin global.- La calificacin del Registrador ser global. En la nota
de calificacin se consignar con claridad y precisin la totalidad de los defectos
advertidos que impidan la prctica del asiento.
Art. 31. Recurso de Recalificacin.- Dentro del plazo de 10 das de la notificacin

de la calificacin desfavorable efectuada a los interesados, podr interponerse el
recurso de Reposicin que ser resuelto en el plazo de diez das hbiles. Si el
Registrador, desestimara el recurso, lo notificar al interesado y lo elevar en
Apelacin al Superintendente de Registros Pblicos o su delegado, de cuya
resolucin no habr recurso alguno. En ambos casos lo har constar en el asiento
de presentacin y al margen de las fincas o bienes afectados, quedando en
consecuencia, automticamente prorrogado dicho asiento, hasta que recaiga
resolucin confirmando o revocando la calificacin recurrida.
En caso de calificacin desfavorable de un documento judicial o administrativo, se
entender automticamente interpuesto el recurso, remitiendo el Registrador las
actuaciones a la Apelacin a la Superintendencia de Registros Pblicos,
procediendo como se indica en el prrafo anterior. Si la resolucin ordena la
inscripcin, no ser susceptible de recurso alguno.
Si el Intendencia Regional de Registros Pblicos negare la inscripcin, el interesado

podr interponer el recurso de apelacin para ante Superintendente de Registros
Pblicos, de cuya resolucin no habr recurso alguno.
En el caso de que la negativa del Registrador, se funde en el supuesto de que los

impuestos que causan la celebracin del acto o contrato o su inscripcin no han
sido pagados de acuerdo con la Ley, el afectado podr acudir ante el Director
Financiero del Municipio al que pertenece el Registrador o ante el representante
legal del sujeto activo del tributo, el mismo que dictar la resolucin
correspondiente con el estudio de la peticin del interesado y de las razones
aducidas por el Registrador. Si se negare la inscripcin nuevamente, el interesado
podr interponer el recurso de apelacin ante el Tribunal Fiscal, cuya resolucin
ser definitiva y se le comunicar a dicho funcionario en la forma legal.
111
Si se mandare por el Superintendente de Registros Pblicos o su delegado, Juez o el
Tribunal Fiscal, en su caso, hacer la inscripcin, el Registrador la practicar al ser
notificado con la resolucin correspondiente, dejando constancia de ella al efectuar
la inscripcin.
Art. 32. Plazo para calificar.- El Registrador dispondr de diez das hbiles para
calificar los documentos presentados para su inscripcin. En caso de que tenga
defectos o existan circunstancias extraordinarias que as lo justifiquen, este plazo se
ampliar por el tiempo que se precise, mientras est vigente el asiento de
presentacin.
Art. 33. Recurso de Queja contra la actuacin del Registrador.- En caso de que el
Registrador de la Propiedad de manera arbitraria no admitiera a presentacin o
retrasara indebidamente el despacho de cualquier documento presentado, el
interesado podr presentar la queja ante el Superintendente de Registros Pblicos o
su Delegado. Este oir al Registrador, y en el trmino de 5 das resolver contra la
reclamacin deducida. Si se estimase la reclamacin, lo notificar al Registrador y
lo pondr en conocimiento de la entidad nominadora del Registrador, que podr
corregirlo disciplinariamente en los trminos previstos en esta ley y en el

Reglamento de Aplicacin de Sanciones que expedir el Superintendente.
Art. 34. Independencia en la Calificacin.- El Registrador de la Propiedad ser

independiente en el ejercicio de su funcin calificadora. Si alguna autoridad, Juez o
funcionario, le ordenase practicar algn asiento que estime improcedente, lo pondr
en conocimiento de Superintendencia de Registros Pblicos, quedando sin efecto la
orden y en suspenso el procedimiento registral, en tanto no se resuelva por dicho
rgano. El Superintendente de Registros Pblicos podr expedir resoluciones de
cumplimiento obligatorio de los Registradores.
Art. 35. Del Principio De Rogacin O Consentimiento.- Salvo en los casos

expresamente autorizados en la Ley, no podr producirse ninguna modificacin de
la situacin registral, sin el consentimiento de su titular o por resolucin judicial
firme con citacin a este.
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Art. 36. Solicitud para inscribir.-
1. El procedimiento registral se iniciar por la presentacin del ttulo formal en
el Registro a solicitud del representante, con excepcin de aquellos casos en que el
Registrador deba de actuar de oficio conforme a lo previsto en esta ley.
2. Cuando en el ttulo existieren varios actos para su inscripcin, el presentante
por medio de solicitud al Registrador podr pedir o limitar la inscripcin a uno o
ms de ellos.
3. Los que tengan inters jurdico, tanto como tradente o como adquirente del
derecho real, pueden pedir la inscripcin por s, o por medio de personeros o de
representantes legales.
4. El que presente el ttulo formal se presume que tiene poder suficiente para
este efecto y para intervenir en todo el procedimiento registral y sus incidencias.
La Superintendencia de Registros Pblicos reglamentar la forma y requisitos de

presentacin.
Art. 36. Del Principio de Prioridad.- Inscrito o anotado preventivamente en el

Registro Jurdico Inmobiliario cualquier ttulo traslativo del dominio de los
inmuebles, naves, aeronaves o de derechos reales constituidos sobre los mismos, no

podr inscribirse o anotarse ningn otro de cualquier fecha que fuera incompatible,
por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.
Aunque slo se hubiese extendido el asiento de presentacin de ttulo, tampoco
podr inscribirse o anotarse otro ttulo que tenga relacin con el mismo bien y cuyo
derechos real sea incompatible con el que se present primero, por el trmino de
sesenta das contados desde la fecha de este asiento.
Art. 37. El Rango Registral.- No obstante lo dispuesto en el artculo anterior, se

podr realizar negocios jurdicos sobre el rango registral, como la posposicin o
permuta de rango, en la forma y con los requisitos determinados en esta ley y con
el consentimiento expreso del interesado en el ttulo que se present primero al
registro.
113
Art. 38. Efecto retroactivo de la inscripcin.- Los efectos de la inscripcin, ya sea
entre las partes y frente a terceros, se retrotraen a la fecha del asiento de
presentacin que deber constar en la inscripcin misma y en el libro diario de
presentacin o repertorio.
Para determinar la preferencia entre dos o ms inscripciones de una misma fecha
relativas a una misma finca o bien, se atender a la hora de presentacin en el
Registro de los ttulos respectivos.
Art. 39. Documentos presentados por mensaje de datos.-

Los instrumentos pblicos electrnicos conferidos, autorizados o expedidos por y
ante autoridad competente y firmados electrnicamente de conformidad con la Ley
de Negocios electrnicos tendrn la misma validez que el ttulo o instrumento
pblico escrito. Para este supuesto, la Superintendencia de Registros Pblicos
determinar reglamentariamente su orden y preferencia.
La Superintendencia de Registros Pblicos deber cumplir en el plazo de un ao
contado a partir de la entrada en vigencia de esta Ley, con todos los requisitos
sealados en la Ley de Negocios electrnicos y su reglamento para poder emitir
certificados de firma electrnica, tanto para los Registradores como para los dems
involucrados en el Sistema Nacional de Registros Pblicos.

Art. 40. Requisitos previos a la inscripcin.- Conforme a lo dispuesto en los
artculos anteriores, la prioridad se determina por la hora, minutos y segundos de
presentacin del ttulo en el Registro. El asiento de presentacin se practicar por
la simple solicitud del interesado, pero, no se realizar ninguna otra operacin
registral, sin que se acredite el pago de la tasa de registro, los impuestos que causa la
transferencia de dominio o constitucin de los derechos reales y los aranceles
correspondientes.
Ser destituido el Registrador que registrare una de las sentencias, ttulos o actos
expresados en esta Ley, sin que se le presente la boleta del pago de la tasa de
registro indicada en el inciso anterior.
114
Art. 41. Principio De Especialidad O Determinacin.- El registro Jurdico
Inmobiliario se llevar por fincas. Se considera finca todo derecho real sobre un
inmueble, nave o aeronave, que abra folio en el Registro.
Se llevar por sistema o tcnica registral de folio real, abriendo uno por cada finca
en el cual constar todo su historial jurdico en la forma que se determine
reglamentariamente.
Entindase por sistema de folio real a la forma de organizar la informacin registral
en base a la ubicacin y determinacin de la finca, concentrando en un solo
documento folio real cartular- toda la realidad jurdica del inmueble o finca,
incluyendo las variaciones al dominio, sus limitaciones, gravmenes y cualquier
medida cautelar que afecte a la facultad de disposicin. El folio real tambin deber
ser implementado en forma simultnea por medios informticos en coordinacin
con los catastros, tanto de inmuebles, naves y aeronaves.
Art. 42. Archivo del registro.- El archivo del registro inmobiliario se compone
de los siguientes elementos
1. La Matrcula Inmobiliaria, cartular y en base de datos, destinada a la
inscripcin de los actos, contratos y providencias relacionadas con los inmuebles,
naves y aeronaves.
2 El Libro Diario Radicador o tambin llamado de Repertorio,en donde se
anotarn sucesivas e interrumpidamente los documentos presentados al registro

para su inscripcin, en el mismo orden en que sean recibidos, en cumplimiento del
principio de prioridad prior tempore potior iure.
4. Los Indices de los inmuebles, naves, embarcaciones y aeronaves matriculados,
de los sujetos activos de los derechos inscritos en las matrculas y de los
gravmenes registrados.
5. El Archivador o Respaldo, en donde se conservarn los ttulos y
documentos digitalizados o capturada su imagen por cualquier sistema aprobado
por la Superintendencia de Registros Pblicvos, que hayan servido para la
inscripcin, relacionados con las matrculas respectivas.
6. El archivo de certificados.
Art. 43.- La matrcula es un folio destinado a un bien determinado, y se

distinguir con un cdigo o complejo numeral indicativo del orden interno de
cada oficina y de la sucesin en que se vaya sentando, este cdigo deber estar
115
relacionado con el cdigo catastral inmobiliario, o el sistema de identificacin que
utilicen los organismos pblicos que controlan la navegacin y aeronavegacin en
el territorio Ecuatoriano.
Art. 44- El folio de matrcula inmobiliaria sealar, adems, con cifras
distintivas, la oficina de registro, el Municipio de la ubicacin del bien, y el cdigo
catastral que corresponda a ste dentro del municipio respectivo.
Indicar, tambin, si el inmueble es urbano o rural, designndolo por su
nmero o nombre, respectivamente, y describindolo por sus linderos,
permetro, cabida y dems elementos de identificacin que puedan obtenerse. Si
existieren plano y descripcin catastral, estos se adosarn al folio como parte
integrante del mismo.
Art. 45. Secciones del folio real o matrcula inmobiliaria.- El folio de matrcula
inmobiliaria constar de seis secciones o columnas, con la siguiente destinacin:
La Primera, para inscribir los ttulos que conlleven la adquisicin, modificacin y
extincin del derecho real de dominio, precisando el acto, contrato o providencia.
En esta seccin, tambin se incluir cualquier modificacin que afecte a la realidad
fsica del bien.
La Segunda, para inscribir la constitucin, modificacin o extincin de los
derechos reales de goce y de garanta, tales como: usufructo, uso, habitacin,

servidumbres voluntarias, prendas, hipotecas y cualquier otro derecho real distinto
al dominio que se crea por mandato legal.
La tercera, para la anotacin de las limitaciones y afectaciones del dominio,
como por ejemplo: restricciones al dominio, normas de uso de suelo, servidumbres
legales, condiciones, relaciones de vecindad, condominio, propiedad horizontal,
patrimonio de familiar, la condicin a la cual est afectada una propiedad fiduciaria.
La Cuarta, para la anotacin de medidas cautelares, embargos, demandas,
prohibiciones judiciales de enajenar. valorizaciones que afecten la enajenabilidad.
La Quinta columna, para inscribir ttulos de mera tenencia constituidos por
escritura pblica o decisin judicial: arrendamientos, comodatos, anticresis,
derechos de retencin, el derecho de opcin del arrendamiento mercantil.
La Sexta columna, para la inscripcin de ttulos que conlleven la llamada
falsa tradicin o adquisicin a non domino, tales como la enajenacin de cosa
ajena o la transferencia de derecho incompleto o sin antecedente propio.
116
Cuando el folio correspondiente a un determinado bien se agotare por las
inscripciones hechas en cualquiera de sus columnas, se abrir uno adicional, que
formar un solo cuerpo con el anterior.
Art. 46. Del Libro Radicador o de Repertorio.- El Libro Radicador o de Repertorio
se dividir en cinco columnas para expresar, en la primera, el nombre y apellido de
la persona que presente el documento; en la segunda, la naturaleza del acto en que
se trate de inscribir; en la tercera, la clase de inscripcin que se pide; en la cuarta, la
hora y mes de la inscripcin; y en la quinta, el registro parcial en que se debe hacer
la inscripcin, y el nmero que en ste le corresponda.
Si el Registrador se negare a practicar la inscripcin por alguna de las razones que

constan en esta Ley, se expresar al margen del Repertorio la causa de la negativa,
dejando en blanco la quinta columna, para designar el registro parcial en que debe
inscribirse el documento y darle el nmero que le corresponde a la fecha en que de
nuevo sea presentado, si la autoridad competente ordenare la inscripcin.
Cada una de las columnas del Repertorio se encabezar con un rtulo, que indicar
lo que ella contenga.
Las anotaciones se harn en el Repertorio, en serie numerada, como primero,

segundo, tercero, etc., siguiendo el orden de presentacin de los documentos.
El Repertorio se cerrar diariamente con una razn de la suma de las anotaciones

hechas en el da y con expresin de los nmeros de la primera y de la ltima. La
razn, despus de la fecha en que hubiere sido puesta ir firmada por el
Registrador. Si no se hubieren verificado anotaciones en el da, se har constar este
particular.
Del Libro Diario Radicador o Repertorio podrn formarse varios tomos en cada
perodo, siempre que el volumen de anotacin lo haga necesario, caso en el cual,
los varios tomos se distinguirn con numerales sucesivos y el ao a que
correspondan.
117
La Superintendencia de Registros Pblicos normar la forma de automatizar el libro
diario radicador o Repertorio.
Art. 47. De los ndices.- Los programas de ordenador aprobados por la
Superintendencia de Registros pblicos, debern permitir la elaboracin de los
ndices inmuebles que se llevar por separado para cada uno de los municipios
que compongan el crculo registral, pero adicionalmente estos ndices debern
estar integrados en la bases de datos de la Superintendencia de Registros Pblicos,
con anotacin del nmero de la ficha o cdula catastral, distincin entre
bienes urbanos y bienes rurales.
El sistema informtico contar con un ndice de los titulares de derechos sobre

bienes races inscritos en el registro se llevar en conjunto para todo el crculo
registral, en estricto orden alfabtico del primer apellido de aquellos, con
indicacin de los documentos de identidad que los individualicen. En l se
anotarn, adems, la naturaleza del derecho respectivo; propiedad, hipoteca,
usufructo, etc., el nmero completo del folio de matrcula donde se halla inscrito
el derecho, y las modificaciones que se hayan producido en la titularidad.
Toda la informacin o inscripciones deber reportarse simultneamente a los

Registros de Personas Naturales y de Personas Jurdicas, para que complementen la
informacin de los folios personales a su cargo, de tal forma que se pueda obtener
en dichos Registros Pblicos, todos los derechos reales inscritos que tengan a su
favor una persona natural o jurdica, as como las cargas o gravmenes que soporte.
Art. 48. Razn de inscripcin.- El ttulo se devolver con nota de haberse inscrito
designando el registro, nmero y fecha de la inscripcin. Se expresar la fecha de
esta nota y la firmar el Registrador.
Adems, en ella se har mencin del contenido de los documentos que, segn el
inciso precedente, deben quedar en poder del Registrador.
Si el interesado quisiere, podr recurrir al notario para que traslade al margen de la

escritura matriz la nota expresada en el artculo anterior.
118
Art. 49. Uniformidad de los Folios reales.- La Superintendencia de Registros
Pblicos dispondr el formato de los folios, libros, tarjetas y muebles, para
asegurar la uniformidad de los archivos, mtodos y prcticas de trabajo y la mayor
seguridad y conservacin de los elementos de aquellos.
Asimismo la Superintendencia de Registros Pblicos proveer o aprobar los
programas de ordenador para el manejo adecuado de la informacin registral,
especialmente los datos relacionados con el folio real, los ndices y el respaldo de
dicha informacin.
Art. 50. Modo de hacer el registro.- El proceso de registro de un ttulo, documento

acto o contrato, se compone de las siguientes etapas: 1. radicacin o presentacin;
2. la calificacin; 3. la inscripcin; y, 4. Publicidad de los derechos o la constancia
de haberse ejecutado sta.
Art. 51. Del Asiento de Presentacin.- Recibido el ttulo o documento en la

oficina de registro, se proceder a su radicacin en el Libro Diario Radicador
o de Repertorio, con indicacin de la fecha y hora de recibo, nmero de orden
sucesivo anual, naturaleza del ttulo, fecha, oficina y lugar de origen.
A quien lo presente para su registro se le dar constancia escrita del recibo,
fecha, hora y nmero de orden; circunstancias que igualmente se anotarn tanto en

el ejemplar que ser devuelto al interesado, como en la copia destinada al
archivo de la oficina.
Art. 52. Proceso de Calificacin.- Hecha la radicacin, el documento pasar de
oficio a la seccin jurdica de la oficina para su examen y calificacin. En
formulario especial y con la firma del funcionario correspondiente, se
sealarn las inscripciones a que d lugar, referidas a las respectivas secciones o
columnas del folio.
El formulario de calificacin contendr impresas las distintas clases de ttulos

que puedan ser objeto de registro, clasificados por su naturaleza jurdica y
seccin o columna a que corresponden, y un espacio para sealar la orden de
inscripcin y el nmero de la radicacin.
119
Si el ttulo fuere complejo o contuviere varios actos, contratos o
modalidades que deban ser registrados, se ordenarn las distintas inscripciones
en el lugar correspondiente.
Art. 53. Del Proceso de Inscripcin.- Hecha la calificacin, el ttulo pasar de
oficio a la seccin de inscripcin para su registro, de conformidad con la orden
dada por la seccin jurdica.
La inscripcin se har siguiendo con todo rigor el orden de radicacin, con

anotacin en el folio, en las correspondientes secciones o columnas, distinguida
con el nmero que al ttulo le haya correspondido en el orden del Diario
Radicador y la indicacin del ao con sus dos cifras terminales.
Toda inscripcin expresar:

1. La naturaleza, situacin y linderos de los inmuebles sujetos de inscripcin o a
los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, su medida superficial, nombre y
nmero si constare en el ttulo y plano topogrfico de la finca cuya descripcin
deber ser coincidente con la que resulte del ttulo, suspendiendo el Registrador la
inscripcin en caso de discrepancia. El Registrador podr solicitar del organismo
catastral aclaracin sobre la situacin planimtrica de la finca que se le remitir en

el plazo ms breve posible y en todo caso en el trmino mximo de cinco das
hbiles. Una copia de dicha cdula se archivar en el Registro sin perjuicio de su
incorporacin a soporte informtico.
La medida superficial se expresar obligatoriamente con arreglo al sistema mtrico
decimal sin perjuicio de hacer constar su equivalencia en las medidas del lugar.
En los casos que proceda deber acompaarse a efecto de la identificacin grfica
de la finca:
A) Los planos de la declaracin de obra nueva de un edificio constituido en
rgimen de propiedad horizontal que estn conforme con la legislacin urbanstica
correspondiente, as como las edificaciones independientes.
B) Los planos resultantes de actuaciones administrativas referentes a materia
agraria.
C) Los planos resultantes de proyectos de expropiacin o de actuaciones
urbansticas.
120
D) Los planos de fincas colindantes con propiedades pblicas reas protegidas,
reservas forestales y zonas costeras.
2. La naturaleza, extensin, y condiciones carga de cualquier especie del
derecho que se inscribe y su valor.
3. La naturaleza, extensin, condiciones y cargas del derecho sobre el cual se
constituya el que sea objeto de la inscripcin.
4. La naturaleza del ttulo que deba inscribirse y su fecha.
5. Los nombres, apellidos y generales de ley de los interesados o la
denominacin de la sociedad, corporacin o persona jurdica que interviene en el
acto, contrato y el nombre y apellido de la persona de quien provengan los bienes.
6. El nombre y residencia del Tribunal, notario o funcionario que autorice el
ttulo que se ha de inscribir.
7. La fecha de la presentacin del ttulo con expresin de la hora.
8. Las Resoluciones judiciales se presentarn por escrito duplicado, uno de los
cuales se archivar en el Registro y el otro se devolver al Juzgado o Tribunal, con
la nota correspondiente.
9. La firma del registrador que implicar la conformidad de la inscripcin con la
copia del ttulo de donde se hubiese tomado.
Slo en el caso de primera inscripcin, se incluir el sealamiento de linderos o

cabida para el caso de bienes inmuebles, en la inscripcin de actos posteriores no
ser necesaria la transcripcin de linderos, salvo que se haya aprobado por parte del
Municipio competente, la fusin, desmembracin, lotizacin o parcelacin del
predio.
En los casos de naves o aeronaves, la inscripcin contendr los datos que permitan
la perfecta identificacin del bien, conforme a la reglamentacin que apruebe la
Superintendencia de Registros Pblicos y en los cdigos de Polica Martima,
Aeronutico y Ley de Aviacin Civil.
Art. 54.- Cumplida la inscripcin de ella se dejar constancia conforme a lo
sealado en el artculo 48,tanto en el ejemplar del ttulo que se devolver al
interesado, como en la copia destinada al archivo de la oficina, con expresin de su
fecha, nmero de orden en el Libro Radicador, el cdigo distintivo del folio de
121
matrcula en que fue inscrito y la columna o columnas de aquel donde se hizo la
inscripcin.
Acto seguido se anotar en los ndices, y se guardar la copia en el archivo.

Art. 55. Devolucin del Ttulo inscrito- Luego de efectuada la inscripcin y
puesta la constancia de ella en el ttulo o documento objeto del registro, aquel
regresar a la seccin de radicacin, para que all, en la columna sexta del Libro
Diario Radicador, en seguida de la radicacin, se escriba el folio y la fecha en que
fue registrado, y se devuelva al interesado, bajo recibo.
La Superintendencia de Registros Pblicos regular la forma de entrega a los
usuarios, ya sea por comunicacin por correo electrnico o por la entrega de los
ttulos en casilleros especiales para usuarios frecuentes. De igual forma, regular la
entrega de ttulos inscritos en los domicilios de los interesados a costa de stos.
Con las anotaciones en la forma indicada en el presente Captulo se considera

realizado para todos los efectos legales el registro de instrumentos.
Art. 56. Inscripcin de medidas cautelares o mandatos judiciales.- Para la

inscripcin de autos de embargo, demandas, sentencias, prohibiciones judiciales de
enajenar y gravar, y en general, de actos jurisdiccionales que versen sobre
inmuebles, naves o aeronaves determinados, la medida judicial individualizar los
bienes y las personas, de modo de facilitar el registro y evitar toda confusin.
La inscripcin de un embargo cesin de bienes o cualquiera otro impedimento legal

para enajenar un bien, as como cualquier acto jurisdiccional, no podr hacerse sin
previa providencia de Juez competente.
Para practicar la inscripcin de providencias judiciales se presentarn stas al

Registrador junto con la certificacin del Secretario que acredite que estn
ejecutoriadas. Se presentarn tambin los documentos que fueren necesarios para
practicar la inscripcin.
122
Art. 57. Divisin del Folio Real.- Cada folio de matricula inmobiliaria
corresponder a una unidad catastral y a ella se referirn las inscripciones a que
haya lugar. En consecuencia, cuando se divida materialmente un inmueble o se
segregue de l una porcin, o se realice en l una parcelacin o urbanizacin, o se
constituya en propiedad Horizontal, el Registrador deber exigir la aprobacin
previa de la divisin por parte del respectivo Municipio. El incumplimiento de
este deber constituye falta disciplinaria del Registrador y acarrea la nulidad
absoluta de la inscripcin.
Siempre que el ttulo implique fraccionamiento de un inmueble en varias

secciones o fusin de varias de estas en una sola unidad, se proceder a la
apertura de nuevos folios de matrcula, en los que se tomar nota de los folios de
donde derivan.
Art. 58. Folio real de propiedades horizontales.- Al constituirse una propiedad
por pisos o departamentos o propiedad horizontal, se mantendrn el registro
catastral y el folio de matrcula correspondiente al edificio en general, con las
debidas anotaciones, para lo relativo a los bienes de uso comn; y para cada
unidad particular de dominio pleno se abrirn sendos registros catastrales y
folios de matrcula independientes, relacionados con el registro y el folio generales,
tanto para sealar su procedencia, como para indicar la cuota que a cada
propietario individual le corresponde en los bienes comunes. Tanto en el registro

catastral y en el folio de matrcula generales, como en los registros y folios
individuales, se sentarn recprocas notas de referencia.
Art. 59. Informacin Catastral. Las oficinas de catastro enviarn a las
correspondientes oficinas de registro copia del plano y la descripcin de los
inmuebles de su jurisdiccin, para la incorporacin de ellos en la respectiva
matrcula. As mismo les informarn las modificaciones que introduzcan en sus
registros, fichas, cdulas y padrones, para las anotaciones del caso.
Art. 58. Crculos de registro - En la cabecera de cada Cantn habr una Oficina a
cargo de un Registrador, en la que se llevarn los registros de propiedad inmueble,
naves y aeronaves, a que se refiere esta Ley.
Con el objeto de desconcentrar y desmonoplizar el servicio registral, La
Superintendencia de Registros Pblicos podr autorizar el funcionamiento de dos o
ms oficinas de Registros de la Propiedad Inmueble a cargo de distintos
Registradores, en los casos de cantones donde existan ms de cien mil folios reales
o matrculas inmobiliarias creadas.
123
La divisin del Registo de la Propiedad Inmueble en distintos sectores dentro de un
mismo cantn, deber contar con la aprobacin previa del Concejo Cantonal del
respectivo Municipio, siempre y cuando se haya implementado el sistema de folio
real.
De igual forma, para garantizar a los usuarios un mejor servicio, por razones de
ubicacin geogrfica o exigencias tecnolgicas, los Concejos Cantonales de dos o
ms Municipios podrn aprobar la fusin de las oficinas de Registros de la
Propiedad Inmueble que estarn a cargo de un solo Registrador. La Fusin deber
ser aprobada en ltima instancia por el Superintendente de Registros Pblicos. En
este caso, el Registrador a cargo de dos o ms cantones, deber organizar la oficina
registral separando los folios reales por cantones.
Art. 59. Matrcula de bienes adquiridos por prescripcin adquisitiva de dominio.-

Ejecutoriada la sentencia que declara la prescripcin adquisitiva de dominio de un
bien, inmueble, nave o aeronave, el Registrador la inscribir en el folio de
matrcula correspondiente al bien de que se trate, siempre y cuando la sentencia
haya sido expedida en contra del titular inscrito. En caso de que as no fuere, la
sentencia adolece de nulidad y el Registrador deber negarse a inscribir.
Si esa matrcula no estuviere abierta o la determinacin del bien que apareciere

en ella no coincidiere exactamente con la expresada en la sentencia, se abrir la
respectiva matrcula, ajustndola por lo dems a las especificaciones
establecidas en la presente ordenacin, pero sin que sea necesario relacionar los
ttulos anteriores al fallo.
Si la sentencia que declara la prescripcin adquisitiva de dominio se refiere solo a

una parte de un inmueble, esta no se inscribir si previa autorizacin de la divisin
por parte del respectivo Municipio.
Art. 60. Funciones y efectos del catastro.- El catastro, tanto inmobiliario, de naves y
aeronaves, estar constituido por un conjunto de documentos de los cuales se
obtenga una relacin de los elementos de la propiedad, su descripcin fsica, su
valor econmico y su situacin jurdica.
En el caso de bienes inmuebles, los aspectos fsicos comprendern la descripcin
general del predio y la zona aledaa, con empleo de coordenadas cartogrficas y
topogrficas referidas a la red nacional; el rea total, con expresin de los
124
linderos en unidades mtricas decimales, y una descripcin geolgica del suelo
comprendido, acompaado todo del correspondiente plano.
La descripcin econmica comprender todos los datos cientficos y estadsticos

necesarios para el avalo oficial de los predios, tomando en cuenta no solamente
el valor del inmueble, sino tambin el que le comunican las cosas corporales
muebles consideradas inmuebles por adherencia, destinacin y radicacin, las
variaciones que en dicho valor introduzcan las servidumbres activas y pasivas
existentes, y en general, todos los hechos que puedan influir en su valor.
La descripcin fsica y econmica de las naves y aeronaves se efectuar conforme a

las normas de la Ley de Polica Martima y el Cdigo Aeronutico respectivamente.
Cumplido el trmite administrativo, y cuando fuere el caso, notificado el interesado

y evacuadas sus solicitudes y recursos, la ficha o cdula catastral se
incorporar al correspondiente folio de matrcula.
En ningn caso las ficha o cdula catastral ser prueba de dominio ni tendr, en lo
jurdico, un valor probatorio superior al folio real. La ficha catastral tendr por
finalidad la determinacin fsica o real del bien, mientras que el folio real
determinar exclusivamente su realidad jurdica.
La descripcin del elemento jurdico en el catastro consistir en la indicacin

de los derechos reales constituidos sobre los inmuebles, su situacin y
afectacin, segn los datos de la matrcula en el registro.
Art. 61. Trnsito del folio personal al folio real.- El Estado por medio de la
Superintendencia de Registros Pblicos , establecer paulatinamente el nuevo
sistema de registro inmobiliario que deber quedar implantado plenamente antes
del 31 de diciembre de 2011.
Art. 62.- El folio de matrcula se abrir a solicitud de parte o de oficio por el
Registrador, as:
125
Siempre que sea llevado a registro cualquier acto o titulo constitutivo,
traslaticio o declarativo de un derecho real o que verse sobre gravmenes,
limitaciones, medidas cautelares u otro acto referente a un inmueble, nave o
aeronave, o haya de expedirse un certificado sobre dominio y gravmenes, dicho
inmueble deber ser matriculado, si no lo estuviere.
Igualmente ser matriculado todo inmueble, a solicitud de poseedor regular.
Art. 63.- El modo de abrir y llevar la matrcula se ajustar a lo dispuesto en esta ley,
de manera que aquella exhiba en todo momento el estado jurdico del respectivo
bien.
Art. 64.- Al entrar en vigencia el nuevo sistema en cada circuito de registro se
iniciar el proceso de inscripcin con los ttulos que vayan siendo presentados, a
medida que lo sean. En el folio de matrcula de cada inmueble se anotar el
nmero y la fecha del certificado por tiempo no inferior a quince aos, que se
expida, el cual se archivar en el orden de su numeracin y servir para
testimoniar los antecedentes de los derechos inscritos.
Art. 65.- Los interesados en el registro podrn presentar los certificados del
Registrador que posean, los cuales, una vez numerados y actualizados hasta la
fecha de apertura del folio, surtirn los efectos previstos en el artculo precedente,
y sern archivados y anotados como en l se establece.

Art. 66.- Los interesados podrn presentar a la correspondiente Oficina de
Registro los ttulos que amparan sus derechos sobre bienes races, naves o
aeronaves con las debidas notas del registro, y con base en ellos se expedir la
certificacin mencionada en los artculos anterioes, que servir de antecedente, y se
abrir el folio de matrcula respectivo. Copia del ltimo titulo inscrito
permanecer en el archivo.
Art. 67. Declranse de utilidad pblica los libros e ndices de propiedad de
los Registradores y empleados de Registro, as como los programas de
ordenador, sus licencias, ordenadores y dems bienes, muebles e inmuebles,
corporales incorporales, afectos al servicio Registral que hayan sido utilizados
dentro del ao inmediato anterior a la promulgacin de esta Ley. El Gobierno,
por medio de la Superintendencia de la Superintendencia de Registros Pblicos
proceder a la adquisicin de ellos, en cuanto fueren necesarios para la formacin
de los nuevos archivos y la adecuada prestacin del servicio. El Ministerio de
Gobierno en coordinacin con los Municipios y la Polica Nacional se encargarn
de proteger la informacin y los bienes afectos al servicio Registral que se
126
encuentren al momento de la expedicin de esta Ley en poder de los Registradores
de la Propiedad o de terceros.
Art. 68. Primera inscripcin en el Registro.-

La primera inscripcin del Registro ser de dominio y se practicar con arreglo al
procedimiento y requisitos previstos en esta ley.
Los derechos reales limitativos no podrn tener acceso en el Registro sin que
conste previamente el dominio sobre los mismos. No obstante los titulares de
dichos derechos podrn, por el procedimiento que reglamentariamente se
determine, solicitar la previa inscripcin del ttulo de dominio o del supletorio
correspondiente.
Art. 69. Numeracin de las fincas.-
Cada una de las fincas que se inscriba por primera vez se sealar con nmero
diferente y correlativo.
A su vez las inscripciones y anotaciones correspondientes a cada finca se sealarn
tambin correlativa y especial.
Las cancelaciones se sealarn con el mismo nmero del asiento que cancela.
Art. 70. Fincas a los efectos de la inscripcin.-

Se considera como una sola finca para los efectos de la inscripcin en el Registro,
bajo un solo nmero:
1. Los pisos, habitaciones, locales y garajes pertenecientes a un edificio
constituido en rgimen de propiedad horizontal cuya construccin est concluida o
al menos comenzada haciendo constar en este caso necesariamente los elementos
de los mismos, susceptibles de aprovechamiento independiente proyectados.
2. Los diferentes derechos de uso exclusivo por perodos determinados de
tiempo, debiendo constar previamente inscrito el edificio sobre el cual se hace
efectivo tales derechos. En este caso, adems del folio abierto al edificio en su
conjunto, se abrir un folio a cada cuota o derecho que atribuya un uso exclusivo.
3. Los conjuntos inmobiliarios sin perjuicio de la inscripcin separada de cada
uno de los edificios que lo integren.
4. Los patrimonios familiares regulados de acuerdo con su ley especial.
127
Art. 71. Determinacin de los derechos inscritos.-
Conforme al Principio de Especialidad, no tendr acceso al Registro ningn
derecho que no est perfectamente determinado en su extensin y contenido.
Cuando el derecho inscrito pertenezca a varios titulares, se precisar la porcin de
cada titular en partes porcentuales que permitan conocer con exactitud la extensin
de los mismos. En la inscripcin de hipoteca, se expresar claramente el importe
de la obligacin garantizada y de los intereses, si se hubieren estipulado.
En el caso de hipotecas constituidas a favor de dos o ms acreedores hipotecarios a
la vez, sin que exista determinacin de cuota, se presumir que adquieren el
derecho real en cuotas iguales.
Art. 72. Efectos de la determinacin de los derechos inscritos.- nicamente

perjudicarn a terceros aquellas cargas, gravmenes y dems derechos reales
limitativos del dominio impuestos sobre las fincas a que afecten si constan
debidamente inscritos en los trminos a que se refiere el artculo anterior. En
consecuencia, no tendrn valor alguno y debern cancelarse de oficio las menciones
de derechos reales susceptibles de inscripcin separada y especial.

Art. 73. Nulidad de las inscripciones.- Las inscripciones que omitan o expresen con
inexactitud sustancial algunas de las circunstancias a que se refiere esta ley sern
nulas, sin perjuicio de lo establecido sobre rectificacin de errores. La nulidad no
perjudicar el derecho anteriormente adquirido por un tercero protegido por el
principio de fe pblica registral.
Art. 74. No convalidacin.- La inscripcin no convalida los actos y contratos que

sean nulos con arreglos a las leyes.
Art. 75. Exigencia de personalidad jurdica.- En ningn caso podr practicarse la

inscripcin a favor de entidades carentes de personalidad jurdica.
Art. 76. Principio De Tracto Sucesivo.- Para inscribir o anotar ttulos por lo que se
declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y dems derechos
128
reales sobre inmuebles, deber constar previamente inscrito o anotado el derecho
de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que
otorgue la transmisin o gravamen, los registradores denegaran la inscripcin
solicitada.
Art. 77. Principio De Legitimacin.- En virtud del principio de legitimacin los
asientos del registro se presume exactos, veraces e ntegros y como consecuencia de
ello, al titular registral se le considera legitimado para actuar en el trafico jurdico y
en los procesos judiciales como tal titular, en la forma y con la extensin que el
propio asiento determine. Esta legitimacin, se refiere a la existencia y titularidad,
del derecho inscrito, al ttulo y causa de su adquisicin y al ejercicio y extensin del
mismo.
Igualmente se extender a los datos fsicos de la finca, siempre que esta haya tenido
acceso al registro en virtud de planimetra oficial y en los trminos que establece
esta ley.
Art. 78. Necesidad de demandar la nulidad o cancelacin del asiento.- No podr

ejercitarse ninguna accin contradictoria del dominio de inmueble o derechos reales
inscritos a nombres de personas o entidad determinada sin que, previamente o a la
vez, se entable demanda de nulidad o cancelacin de la inscripcin

correspondiente.
La demanda de nulidad habr de fundarse en las causas que taxativamente expresa
esta ley cuando haya de perjudicar a terceros.
Art. 79. Tercera registral.- En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo,

coactivo o va de apremio contra bienes inmuebles, naves o aeronaves o derechos
reales determinados, se suspender todo procedimiento de apremio respecto de los
mismos o de sus frutos, productos o rentas, en el instante en que conste en autos,
por certificacin del registro, que dichos bienes o derechos constan inscritos a
favor de persona distinta de aquellas contra la cual se decreto el embargo o se sigue
el procedimiento, as no se haya interpuesto la tercera excluyente de dominio, a no
ser que se hubiere dirigido la accin en concepto de heredero del que aparece como
dueo en el registro.
129
Art. 80. El principio de fe publica en su aspecto negativo.-
Los ttulos de dominio y dems derechos reales, que no estn debidamente inscritos
o anotados en el registro jurdico inmobiliario no perjudicaran a terceros.
Art. 81. Inadmisibilidad de documentos no inscritos.- Los juzgados y tribunales no

admitirn documentos susceptibles de inscripcin, de los que no se haya tomado
razn en el registro si el objeto de la presentacin fuera hacer efectivo en perjuicio
de tercero un derecho que debi ser inscrito.
Art. 82. El principio de fe publica registral en su aspecto positivo.-El principio de

fe pblica registral en su aspecto positivo, acta en los supuestos de inexactitud y
en los casos de adquisiciones a non dominio.
En consecuencia el tercero de buena fe que adquiera confiado en los
pronunciamientos registrales, ser mantenido en su adquisicin, aunque despus se
resuelva o anule el derecho de su transmitente, siempre que concurran las siguientes
circunstancias:
1. Que sea tercero registral. A diferencia del tercero civil, que es todo el que no
ha sido parte en el acto o contrato, se entiende por tercero registral al tercer

adquiriente, es decir al derechohabiente de un titular registral a ttulo oneroso.
2. Que acte de buena fe. Por buena fe del tercero, se entiende el
desconocimiento registral de las causas resolutorias del derecho de su transmitente.
La buena fe del tercero, se presume siempre.
3. Que la transmisin sea a ttulo oneroso y real, no gozando, en consecuencia,
el adquirente a ttulo gratuito de mas proteccin que la que tuviera su causante o
transferente.
Art. 83. Acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias.-

Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darn contra terceros que
hayan inscrito los ttulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en
esta ley.
Se exceptan de la regla contenida en el prrafo anterior:
130
1. Las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que
consten explcitamente en el registro.
2. Las de revocacin de donaciones, en el caso de no cumplir el donatario
condiciones inscritas en el registro.
3. Las de retracto legal, en los casos y trminos que las leyes establecen.
4. Las acciones rescisorias de las donaciones hechas en fraude de acreedores las
cuales perjudicaran a terceros.
a) Cuando hubiese adquirido por titulo gratuito.
b) Cuando el que hubiese adquirido por titulo oneroso hubiese sido cmplice
en el fraude. El simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio no
implicara, por s solo, complicidad en el fraude.
En ambos casos, no perjudicara a terceros la accin rescisoria que no se hubieren
entablado dentro del plazo de 10 aos, contados desde el da de la enajenacin
fraudulenta.
En el caso de que la accin resolutoria, revocatoria o rescisoria no se pueda dirigir
contra terceros conforme a lo dispuesto en el prrafo primero de este articulo, se
podr ejercitar entre las partes las acciones personales que correspondan.
Para que el gravamen de litis pendencia surta efectos contra terceros adquirentes, es
necesario que la demanda se inscriba en la forma establecida en el artculo 1.000 del

Cdigo de Procedimiento Civil.
Art. 84. Formulacin del principio de publicidad.- El registro jurdico inmobiliario
es pblico. Por consiguiente cualquier persona o entidad, podr obtener
informacin de los asientos de registros en la forma y con las limitaciones
establecidas en esta ley y en su reglamento.
Art. 85. Naturaleza de la publicidad registral.- La publicidad registral como

publicidad de carcter jurdico acredita la titularidad de los inmuebles inscritos en el
registro as como la existencia de cargas y gravmenes existentes sobre los mismos.
nicamente mediante certificacin expedida por el registrador podr acreditarse en
perjuicio de terceros la inexistencia o gravamen de los derechos de los inmuebles o
derechos reales.
131
Art. 86. De los modos de hacer efectiva la publicidad.- La publicidad del registro en
su aspecto formal se har efectiva mediante certificacin o notas simples
informativas. No se permitir el acceso directo a los libros del registro, excepto por
justa causa que as lo justifique a juicio del registrador, y bajo su responsabilidad, el
cual tomar las precauciones necesarias para mantener la integridad de los libros del
archivo.
Art. 87. Naturaleza de la certificacin.- La certificacin registral es un documento

pblico que acredita el contenido del registro.
Art. 88. Clases de asientos para certificar.- Podr certificarse de toda clase de
asiento pero en el supuesto de que la certificacin solicitada no se refiriese a la
ltima inscripcin de dominio o cargas, se har constar expresamente tal
circunstancia.
Art. 89. Solicitud de certificacin.- La solicitud contendr:

1. La certificacin se pedir en virtud de instancia firmada por quien tenga
inters en conocer el contenido del registro o en virtud de mandamiento judicial o

administrativo. Dicha instancia o mandamiento se har constar en el libro diario y
una vez expedida la certificacin se tomar razn de su expedicin al margen de la
ltima inscripcin practicada, con referencia al nmero del legajo en que quedar
archivada un duplicado de la misma.
2. Las solicitudes de los interesados y los mandamientos de los tribunales y

autoridades, en cuya virtud deban certificar los registradores, expresaran con toda
claridad.
1) La especie de certificacin que se exija y si ha de ser en literal o en relacin.
2) La circunstancia que segn la especie de certificacin baste para dar a
conocer al registrador los bienes o personas de que se trate.
3) El perodo a que la certificacin deba contraerse.
132
Art. 90. Alcance de la publicidad registral.- El registro jurdico inmobiliario es un
instrumento de publicidad de fincas y de derechos y no de patrimonios, por tanto y
salvo disposicin judicial, con el fin de evitar la creacin de bases de datos paralelos
a la actividad registral, el Registrador podr negar el acceso a la informacin
registral solicitada, cuando tuviera fundados temores de que la solicitud se dirige a
aquel fin. El interesado podr apelar de esta decisin al Superintendente de
Registros Pblicos, quien de considerarlo procedente, autorizar el acceso a la
informacin.
Art. 91. Contenidos de las certificaciones.- La certificacin expresar de una forma

clara sucinta y precisa el contenido de los libros del registro de acuerdo con la
solicitud presentada. Ir en todo caso firmada por el registrador no teniendo en
caso contrario ms valor que el de una nota simple informativa.
Art. 92. Clases de certificaciones.- Las certificaciones podrn ser literales, en

abstracto y en relacin referidas a un perodo o derecho determinado, continuadas
y con informe vinculante del Registrador.
Art. 93. Tipos de certificaciones.- Los registradores expedirn certificaciones:

1. De los asientos de toda clase que existan en el registro relativo a bienes que
los interesados sealen.
2. De asientos determinados que los mismos interesados designen, bien fijando
los que sean, o bien refirindose a los que existan de una o ms especies sobre
dichos bienes.
3. De las inscripciones de gravmenes y cancelaciones de la misma especie,
hechas a cargo o en provecho de personas sealadas.
4. De no existir asiento de ninguna especie o especie determinada, sobre bienes
sealados o cargo de ciertas personas.
Art. 94. Periodo de tiempo.- Las certificaciones expresadas en el articulo podrn

referirse bien a un perodo fijo y sealado, o bien a todo el transcurrido desde la
instalacin del registro.
133
Art. 95. Certificacin con informe vinculante del registrador.- El registrador como
profesional del derecho, a solicitud del interesado emitir certificacin con informe
vinculante sobre la situacin jurdica de las fincas o derechos inscritos en el registro
as como los medios y procedimientos necesarios para obtener la inscripcin de
cualquier documento susceptible de inscripcin. Est certificacin se expedir en el
plazo de 5 das hbiles sin que pueda el registrador en ningn caso declinar la
solicitud deducida.
Art. 96. Certificaciones inexactas.- Cuando las certificaciones a que se refieren los
artculos anteriores no fueren conformes con los asientos de referencia, se estar a
lo que de estas resulte, quedando accin al perjudicado por ello, para exigir la
indemnizacin correspondiente del registrador que haya cometido la falta.
Art. 97. Nota simple informativa.- La publicidad registral tambin podr hacerse
efectiva por medio de notas simples informativas sin responsabilidad del
registrador y se referir exclusivamente a la titularidad cargas y descripcin de la
finca. Se expedirn a solicitud de persona con inters mediante instancia, verbal o
escrita, debiendo de quedar constancia, de la misma en el registro en la forma que
reglamentariamente se determine.

Art. 98. Plazos para hacer efectiva la publicidad registral.-
1. Las certificaciones se expedirn en el plazo ms breve posible sin que este
pueda exceder de 4 das hbiles. No obstante dicho plazo podr prorrogarse 4 das
ms que en el caso de que la informacin solicitada afecte a varias fincas o as lo
requiera la complejidad de la peticin.
2. La nota simple informativa se expedir en el plazo mximo de 2 das hbiles
entregndose personalmente al solicitante o a la persona que este designe.
Art. 99. Publicidad Informatizada.- Ser competencia exclusiva de la
Superintendencia de Registros Pblicos, la publicidad de los actos o contratos
inscritos y los derechos reales constituidos por medios informticos. La
informacin obtenida por los interesados tendr el valor de nota simple
informativa, a menos que la Superintendencia de Registros Pblicos remita la
informacin junto con la firma electrnica del Superintendente o su delegado.
Tendr valor probatorio, la impresin de la informacin obtenida por los Notarios
134
Pblicos de las bases de datos de la Superintendencia de Registros Pblicos,
siempre que el Notario certifique el origen de la informacin.
Art. 100. Recurso de queja.- Cuando el registrador se negare a ensear los libros o a
dar certificacin de lo que en ellos conste podr el que lo haya solicitado recurrir de
queja ante el Superintendente o su delegado, quien resolver oyendo al registrador y
sin ningn otro tramite que no fuere necesario.
En el supuesto de que el registrador no expidiera la certificacin o la nota simple
informativa dentro de los plazos fijados en esta Ley, podr el interesado acudir al
Superintendente o su delegado, solicitando que aquel justifique la demora, y en tal
caso se proceder conforme a lo prevenido en el prrafo anterior.
En ambos casos, si se estimase la reclamacin, lo notificar al Registrador y lo
pondr en conocimiento del Municipio al que pertenezca el Registrador, que podr
corregirlo disciplinariamente en los trminos previstos en esta ley.
Art. 101. Inscripcin de bienes del dominio publico.- Los bienes inmuebles
particulares y ejidos del Estado, Municipio y dems Entidades de Derecho Publico,
se inscribirn en el registro por medio de certificacin expedida por la autoridad o
funcionario a quien corresponda la custodia del archivo, en los trminos
establecidos en la legislacin especial. El registrador que tenga conocimiento de la
existencia de algn bien inmueble de esta caracterstica que no estuviera inscrito lo

pondr en conocimiento de la autoridad estatal o local a quien corresponda a los
efectos indicados.
Art. 102. De Las Cancelaciones.-Las inscripciones no se extinguen en cuanto a

terceros, sino por su cancelacin, o por la inscripcin de la transferencia del
dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona.
103. Clases de cancelacin.- La cancelacin de las inscripciones o anotaciones

preventivas o provisionales podr ser total o parcial.
Cancelacin total.- Podr pedirse y deber ordenarse en su caso la cancelacin total:
1. Cuando se extinga o destruya por completo el bien objeto de la inscripcin.
2. Cuando se extinga tambin por completo el derecho inscrito.
135
3. Cuando se declare la nulidad del ttulo en cuya virtud se haya hecho la
inscripcin.
4. Cuando se declare la nulidad de la inscripcin por falta de algunos requisitos
esenciales.
Art. 104. Consentimiento formal para la cancelacin.- Las inscripciones o

anotaciones preventivas, hechas en virtud de escritura pblica, no se cancelaran si
no por providencia ejecutoriada, o por otra escritura o documento autentico, en el
cual exprese su consentimiento para la cancelacin la persona a cuyo favor se
hubiere hecho la inscripcin o anotacin, o sus derecho habientes o representantes
legtimos.
No ser necesario cumplir los anteriores requisitos para la cancelacin, cuando el

derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaracin expresa de la Ley o
resulte as del ttulo en cuya virtud se practic el asiento y aparezca reflejada tal
circunstancia en el registro.
Art. 105. Cancelacin de asientos ordenados judicialmente.-
Las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamientos judiciales, no se

cancelarn sino por providencia ejecutoriada, salvo lo dispuesto en el artculo
anterior.
Si constituida una inscripcin o anotacin por providencia judicial convinieren
validamente los interesados en cancelarla, acudirn a tribunal competente por
medio de un escrito manifestndolo as, y despus de ratificarse en su contenido,
sino hubiere ni pudiere haber perjuicio para terceros, se dictar providencia
ordenando su cancelacin.
Tambin dictar el tribunal la misma providencia cuando sea procedente aunque no
consienta en la cancelacin la persona en cuyo favor se hubiere hecho.
Art. 106. Cancelacin faltando el consentimiento del titular.- Si constituida la

inscripcin o anotacin por escritura pblica, procediere su cancelacin y no
prestare el consentimiento para ella la persona a cuyo favor se hubiere hecho o sus
derecho habientes, podr el interesado demandarlos en juicio ordinario, sin
136
perjuicio de la accin que por daos y perjuicios pueda dirigir en contra del
Registrador.
Art. 107. Competencia judicial para ordenar cancelacin.-

Ser competente para ordenar la cancelacin de una anotacin preventiva, o su
conversin en inscripcin definitiva, el juez o tribunal que la haya mandado hacer,
o el que le haya sucedido legalmente en el conocimiento del negocio que dio lugar a
ella.
Art. 108. Efectos respecto de terceros.- La cancelacin de las inscripciones o

anotaciones preventivas extinguen, en cuanto a terceros, los derechos inscritos a
que afecte.
Cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se
refiera.
Art. 109. Nulidad de la cancelacin.- Ser nulo el asiento de cancelacin:

1. Cuando no se refiera con claridad a que inscripcin cancela.

2. Cuando no exprese el documento en cuya virtud se haga la cancelacin, los
nombres de los otorgantes, del notario o del tribunal, en su caso y la fecha del
otorgamiento o expedicin.
3. Cuando no exprese el nombre de la persona a cuya instancia o con cuyo
consentimiento se verifique la cancelacin.
4. Cuando hacindose la cancelacin a nombre de persona distinta de aquella a
cuya favor estuviere hecha la inscripcin o anotacin, no resultare de la cancelacin
la representacin con que haya obrado dicha persona.
5. Cuando no contenga la fecha de presentacin en el registro del ttulo en que
se haya convenido o mandado la cancelacin.
6. Cuando lo haya ordenado un tribunal incompetente.
137
Art. 110. Declaracin de nulidad.- Tambin habr declaracin de nulidad d
cancelacin en los siguientes casos:
1. Cuando se declare falso, nulo o ineficaz l ttulo en cuya virtud se hubiere
hecho.
2. Cuando se declare judicialmente que se verific por error o fraude.
En ambos casos deber pedirse y anotarse preventivamente la demanda para que la
nulidad que se declare en su da perjudique al tercero.
Art. 111. La nulidad de la cancelacin y el tercero protegido.-

La nulidad de las cancelaciones a que se refieren los dos artculos anteriores no
perjudicar el derecho adquirido por un tercero protegido por la fe pblica registral
conforme a esta ley.
Art. 112. Calificacin por el registrador.- El registrador, bajo su responsabilidad

suspender o denegar la cancelacin conforme a lo dispuesto en esta Ley.
La cancelacin de toda inscripcin contendr necesariamente las circunstancias

siguientes:
1. La clase de documento en cuya virtud se haga la cancelacin.
2. La fecha del documento y la de su presentacin en el registro.
3. El nombre del juez y tribunal que lo hubiera expedido o del notario ante
quien se haya otorgado.
4. La causa o razn de la misma.
Art. 113. Caducidad y Cancelacin del asiento de presentacin.- Transcurrido el

trmino de 60 das que dura el asiento de presentacin efectuado en el libro de
radicacin o repertorio, sin haber inscrito o anotado el ttulo presentado, el
registrador cancelar dicho asiento de oficio.
138
Si despus de cancelado se presentare el ttulo subsanado en forma, el registrador
extender nuevo asiento de presentacin en el libro diario de radicacin o
repertorio.
Art. 114. Clases de notas marginales.-

En el registro se practicarn las siguientes clases de Notas Marginales:
1. Modificaciones de derechos inscritos.
2. De notificacin jurdica.
3. Y de referencia o coordinacin de asientos.
Art. 115. Notas modificativas de derechos inscritos.- Se har constar con nota al
margen de la correspondiente inscripcin de dominio, o derecho afectado, el
cumplimiento o incumplimiento de las condiciones suspensivas o resolutorias de
los actos y contratos inscritos.
Art. 116. Notas de notificacin judicial.- Las notas marginales de notificacin

jurdica publican en perjuicio de tercero la existencia del gravamen de litis
pendencia o procedimientos judiciales o administrativos, as como cualquier

actuacin urbanstica que afecte a la extensin y contenido de los asientos a cuyo
margen se hacen constar.
Art. 117. Notas de referencia o coordinacin registral.- Las notas marginales de

referencia o de coordinacin registral, tienen por finalidad conectar asientos, aclarar
circunstancias de los derechos inscritos o hacer constar hechos o actos que
complementen la extensin y contenido de aquellos.
Art. 118. Requisitos de la firma del registrador.- Todas las notas marginales
cualquiera que sea su clase sern firmadas por el registrador, as como su
cancelacin cuando proceda esta, en los trminos establecidos en esta Ley, en su
reglamento o en leyes especiales.
139
Art. 119. Cancelacin de notas.- Cuando proceda la cancelacin de alguna nota
marginal, se har por medio de otra nota que as lo declare lo ms cerca posible de
la nota que cancela.
Art. 120. ndices De Fincas Y De Personas.- Los registradores llevarn dos clases
de ndices, denominados ndice de Finca e ndice de Personas, en los que se
indicar el folio registral donde conste inscritas aquellas y los asientos practicados a
favor de estas, as como su transferencia cuando proceda.
Art. 121. Forma de llevar los ndices.- Los ndices especificados en el artculo
anterior, debern llevarse de manera informatizada debiendo remitirse copia de los
mismos a la Superintendencia de Registros Pblicos en el plazo en que esta
determine. Reglamentariamente se determinar la forma y el contenido de los
mismos.
CAPITULO II
RESERVA DE PRIORIDAD
Art. 181. Concepto y finalidad de la reserva de prioridad.- El titular registral del

dominio junto con la persona que se proponga adquirir algn derecho sobre la
finca, podr solicitar que se tome un asiento de presentacin provisional, para que
el futuro titular del derecho tenga, una vez constituido y documentado, la
preferencia y prioridad del momento en que se consult el Registro y se realiz la
solicitud.
Art. 182. Obligacin de la certificacin de dominio previo al otorgamiento de

ttulos.- Ningn Notario o funcionario pblico podr autorizar documentos o
ttulos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre
inmuebles, naves o aeronaves, sin tener a la vista el ttulo inscrito en el Registro, as
como certificacin expedida a tal efecto por dicha oficina o por el Registrador, en la
que se consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas segn las
constancias registradas. Los documentos que se otorguen debern consignar el
nmero, fecha y constancias que resulten de la certificacin.
140
Este tipo de certificaciones deber ser solicitada conjuntamente por el Notario y las
partes que intervendrn en el acto o contrato.
Art. 183. Plazo de validez de la certificacin para reserva de prioridad.- El plazo de

validez de la certificacin mencionada en el artculos anterior, que comenzar a
contarse desde la cero hora del da de su expedicin, ser de quince das; plazo
durante el cual se deber presentar el ttulo en el Registro para su inscripcin, de no
hacerlo caducar el asiento de presentacin y perder la reserva de prioridad. Queda
reservada a la reglamentacin local por parte del Municipio, determinar la forma en
que se ha de solicitar y producir esta certificacin y qu funcionarios podrn
requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podr
establecer plazos ms amplios de validez para las certificaciones que soliciten los
notarios o funcionarios pblicos del interior de la provincia o territorio.
La reserva fraudulenta de prioridad, esto es, con la finalidad exclusiva de impedir la

inscripcin de otros actos o contratos, simulando el otorgamiento de un ttulo
traslaticio de un derecho real, constituir la comisin del delito de engao a la
actividad judicial y acarrear adicionalmente la destitucin del Notario que se haya
prestado para el efecto.
Art. 184.- Expedida una certificacin de las comprendidas en los artculos

anteriores, el Registrador tomar nota en el folio correspondiente, y no dar otra
sobre el mismo inmueble, nave o aeronave, dentro del plazo de su vigencia, sin la
advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho perodo
hubiere despachado. Esta certificacin producir los efectos de anotacin
preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripcin del documento
para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.
Para un mismo acto o contrato no podr reservarse sucesivamente la prioridad, sin

que transcurra un trmino de cinco das desde que caduc la anterior.
141
Art. 185.- En los casos de escrituras simultneas o cuando deban mediar referencias
de expedientes, la relacin que se har respecto a los antecedentes del acto que se
instrumenta, se podr verificar directamente en los documentos originales o en sus
testimonios. En lo que se refiere a las constancias de la certificacin registral en
escrituras simultneas, la que se autorice como consecuencia podr utilizar la
informacin que al respecto contenga la que le antecede.
Art. 186. Naturaleza y duracin. Solicitada una reserva de prioridad y practicado el

asiento en el libro diario, slo podr consolidarse, si el titulo que haya de
producirla, coincide sustancialmente con el contenido de aquel asiento.
El asiento de presentacin provisional de reserva de prioridad tendr un plazo de
vigencia de quince das, transcurridos los cuales, si no se ha consolidado por la
presentacin del ttulo definitivo, se cancelar de oficio por el Registrador.
Art. 187. Efectos de la reserva de prioridad.- El asiento de presentacin provisional

de reserva de prioridad, una vez consolidado producir todos los efectos del asiento
de presentacin, retrotrayendo sus efectos a la fecha en que se practic. Si el ttulo
pblico e transmisin se presentase despus de los quince das, o si su contenido

difiere con el del asiento provisional, el Registrador har un nuevo asiento de
presentacin de este documento, que tendr la prioridad que le corresponda por su
hora de presentacin en el registro.
CAPITULO III
DE LA CONCORDANCIA DEL REGISTRO CON LA REALIDAD
JURDICA Y FSICA
Art. 188. Concepto de inexactitud registral. Por inexactitud del Registro se entiende
todo desacuerdo que en orden a los derechos escribibles exista dentro del Registro
y la realidad jurdica extra registral.
Art. 189. Rectificacin del Registro.- La rectificacin del Registro solo podr ser
solicitada por el titular del dominio o derecho real que no estn inscritos, que lo
142
este errneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto y se practicar
con arreglos a las siguientes normas:
1. Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro a una
relacin jurdica inmobiliaria, la rectificacin tendr lugar.
a.- Por la toma de razn por el ttulo correspondiente si hubiere lugar a ello.
b.- Por la reanudacin del tracto sucesivo.
c.- Por resolucin judicial, ordenando la rectificacin.
2. Cuando la inexactitud debiera su original ala extincin de un derecho inscrito
o anotado, la rectificacin se har mediante la correspondiente cancelacin.
3. Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de un asiento se
rectificar el Registro en la forma determinada en esta Ley.
4. Cuando la inexactitud procediera de falsedad, nulidad o defecto del titulo que
hubiere motivado el asiento y en general o de cualquier otra causa no especificada
anteriormente la rectificacin precisara el consentimiento del titular o en su defecto
resolucin judicial.
En los casos en que haya que solicitarse judicialmente la rectificacin, se dirigir la
demanda contra todo aquellos a quienes el asiento se trate de rectificar conceda
algn derecho, y se sustanciar por los trmites del juicio correspondiente.
La accin de rectificacin ser inseparable del dominio de derecho real de que se

derive.
En ningn caso la rectificacin del registro perjudicar los derechos adquiridos por
tercero a ttulo oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare
inexacto.
Art. 190. Otros modos para lograr la concordancia.- La concordancia entre el

Registro y la realidad jurdica extra registral se llevar a efecto segn los casos por la
primera inscripcin de las fincas que no estn inscritas a favor de persona alguna,
por la reanudacin del tracto sucesivo interrumpido y por la constatacin registral
de la mayor cabida.
143
Art. 191. Reanudacin del tracto.- La reanudacin del tracto sucesivo interrumpido
se verificar mediante Sentencia judicial recada en juicio declarativo ordinario, que
as lo ordene.
ART. 192. Acreditacin de mayor cabida.- Cuando una finca aparezca registrada
con menor superficie de la que tenga en la realidad, ser necesario acreditar la
mayor cabida, por los trmites del expediente que se regula en este Captulo.
Ser Juez competente para conocer del expediente, el Juez de lo Civil del lugar
donde radique o est situada la finca o la mayor parte de ella.
CAPITULO IV
DE ESTATUTO DEL REGISTRADOR

Art. 193. Titular del Registro.- El servicio del Registro de la Propiedad Inmueble, le
corresponder a los Municipios de cada cantn, mediante delegacin a un
Registrador o Registradora, que ejercer sus funciones bajo su responsabilidad, de
acuerdo con lo establecido en esta ley.
Art. 194. Nombramiento por el Municipio.- Los Registradores que ejercern sus
funciones bajo la dependencia jerrquica de la Superintendencia de Registros
Pblicos. Los Registradores sern nombrados por un perodo de cuatro aos, por
resolucin del Concejo Cantonal del Municipio donde se encuentra la oficina
Registral, de una terna conformada por los tres primeros aspirantes del concurso de
mritos y oposicin organizado por la Superintendencia de Registros Pblicos.
Para acceder al cargo se requiere ser Ecuatoriano, abogado y haber aprobado el

concurso pblico de mritos supervisado por la Superintendencia y de acuerdo al
Reglamento que para tal efecto expedir esta entidad.
144
Art. 195. Naturaleza del cargo.- Los Registradores son profesionales jurdicos que
organizan, bajo su responsabilidad la Oficina Registral, percibiendo sus honorarios,
por medio del Arancel aprobado por resolucin del Concejo cantonal del
Municipio al que se pertenece.
Art. 196. De los Aranceles y su distribucin.- Cada Municipio aprobar la tabla de

aranceles que cobrar los Registradores por el servicio registral en su cantn. Para
el efecto, los Registradores presentarn un estudio de costos y el presupuesto anual
preparado por un auditor calificado por el respectivo Municipio. Esta tabla de
aranceles podr ser modificada anualmente por resolucin del Concejo Cantonal de
cada Municipio y no podr superar los estndares fijados por la Superintendencia
de Registros Pblicos. Se preferir la fijacin de aranceles en consideracin al
nmero de actos e inmuebles que contenga el ttulo que se presenta para la
inscripcin.
De los ingresos originados por el cobro de los aranceles registrales, y deducidos los
gastos corrientes de mantenimiento de la Oficina Registral, el Registrador destinar
hasta un mximo del 30% a gasto de personal. A su vez un 10% del rendimiento
neto, ser remitido mensualmente a la Superintendencia de Registros Pblicos por
concepto de regala por el uso de la informacin registral para la prestacin del

servicio.
Los Municipios percibirn adicionalmente la tasa por actualizacin del catastro,

como consecuencia de las transferencias de dominio inscritas en su respectivo
cantn.
Art. 197. Responsabilidad civil de los Registradores.- Los Registradores

respondern civilmente con sus bienes de los daos y perjuicios que ocasionen:
1) Por no asentar en el Diario, no inscribir o no anotar preventivamente, en el
trmino sealado en la Ley, los ttulos que se presenten en el Registro.
2) Por error o inexactitud cometidos en las inscripciones, anotaciones,
cancelaciones y notas marginales.
145
3) Por no cancelar sin fundado motivo, alguna inscripcin o anotacin, u omitir
el asiento de alguna nota marginal, en el termino correspondiente.
4) Por cancelar alguna inscripcin, anotacin preventiva o nota marginal, sin el
ttulo y los requisitos que exige esta Ley.
5) Por error u omisin en las certificaciones de inscripcin o de libertad de los
inmuebles o Derechos Reales, o por no expedir las certificaciones en el trmino
sealado en esta Ley.
Art. 198. Importe de la Indemnizacin.- El que por error, malicia, o negligencia del
Registrador perdiere un Derecho real, o la accin para reclamarlo, podr exigir,
desde luego, del mismo Registrador el importe de lo que hubiere perdido.
Art. 199. Seguro de responsabilidad civil.- A los efectos indicados en los artculos
anteriores los Registradores debern suscribir, antes de la ocupacin efectiva del
cargo, un seguro de responsabilidad civil. El monto asegurado ser fijado por el
respectivo Municipio.
Art. 200. Incompatibilidad.- El cargo de Registrador ser incompatible con

cualquier empleo o cargo pblico o privado, a excepcin de la docencia.
No podr patrocinar ni comparecer a juicio en calidad de procurador. Sin embargo,
si podr actuar en las causas que tenga inters directo.
Art. 201. Prohibicin de otros ingresos por el servicio registral.- Los Registradores
no podrn percibir ningn otro tipo de remuneracin por la prestacin de este
servicio, distinta a la sealada en el correspondiente Arancel. La infraccin de este
artculo ser considerada falta muy grave.
El Superintendente de Registros Pblicos a pedido del afectado o por el Alcalde del
Municipio del cantn donde el Registrador presta sus servicios, de comprobar el
hecho, destituir al Registrador que ha cometido esta infraccin.
En ese caso, el Municipio designar a un Registrador Interino que cumpla con los
requisitos sealados en esta ley, el cual ejercer el cargo hasta que se designe al
titular.
146
TTULO V
DEL REGISTRO DE BIENES MUEBLES Y AUTOMOTORES
Art. 202 La transmisin del dominio de vehculos automotores y de bienes muebles

sujetos a registro, deber formalizarse por instrumento pblico o privado
reconocido judicialmente y solo producir efectos entre las partes y frente a desde
la fecha de su inscripcin en el Registro Bienes Muebles Y Automotores.
Art. 203. - La inscripcin de buena fe de un automotor en el registro confiere al

titular de la misma la propiedad del vehculo y el poder de repeler cualquier accin
de reivindicacin, si el automotor no hubiese sido hurtado o robado.
Art. 204.- Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el propietario podr

reivindicarlo contra quien lo tuviese inscrito a su nombre, debiendo resarcirlo de lo
que hubiese abonado si la inscripcin fuera de buena fe y conforme a las normas
establecidas por esta Ley.
Art. 205. Prescripcin ordinaria de dominio.- El que tuviese inscrito a su nombre

un automotor hurtado o robado, podr repeler la accin reivindicatoria, alegando
prescripcin ordinaria si han transcurridos tres aos de la inscripcin, siempre que
durante ese lapso lo hubiese posedo de buena fe y en forma continua.
Cuando un automotor hurtado o robado hubiera sido adquirido con anterioridad a

la vigencia del presente en venta pblica o en comercio dedicado a la venta de
automotores, el reivindicarte deber resarcir al poseedor de buena fe del importe
pagado en la venta pblica o en el comercio en que lo adquiri. El reivindicante
podr repetir lo que pagase, contra el vendedor de mala fe.
Art. 206. Bienes sujetos a Registro.- A los efectos del presente Registro sern
considerados automotores los determinados en la Ley de Transporte terrestre y
entre otros, los siguientes vehculos: automviles, camiones, inclusive los llamados
147
tractores para semirremolque, camionetas, rurales, jeeps, furgones de reparto,
mnibus, micromnibus y colectivos, sus respectivos remolques y acoplados, todos
ellos aun cuando no estuvieran carrozados, las maquinarias agrcolas incluidas
tractores, cosechadoras, gras, maquinarias viales y todas aquellas que se
autopropulsen. La Superintendencia de Registros Pblicos podr disponer, por va
de reglamentacin, la inclusin de otros vehculos automotores en el rgimen
establecido.
Sern materia de inscripcin o folio, todo bien mueble sobre el cual se constituyan
derechos reales de goce o de garanta sin desplazamiento de tenencia. De igual
forma, todos bien mueble que sea materia de un contrato de venta con reserva de
dominio o arrendamiento mercantil.
Art. 207. Inscripcin obligatoria.- Ser obligatoria la inscripcin del dominio en el

Registro Bienes Muebles Y Automotores, de todos los automotores comprendidos
en el artculo anterior, de acuerdo con las normas que al efecto se dicten.
La primera inscripcin del dominio de un automotor, se practicar en la forma que

lo determine la reglamentacin.

A todo automotor se le asignar al Inscribirse en el Registro por primera vez, un
documento que lo identifique y distinga de otros, que ser expedido por el Registro
respectivo y se denominar "Ttulo del Automotor". Este tendr carcter de
instrumento pblico respecto de la individualizacin del automotor y de la
existencia en el Registro de las inscripciones que en el se consignen, pero solo
acreditar las condiciones del dominio y de los gravmenes que afecten al
automotor, hasta la fecha de anotacin de dichas constancias en el mismo.
Art. 208. Del Registro.- La Superintendencia de Registros Pblicos ser el
Organismo de Aplicacin del presente rgimen, y tendr a su cargo el Registro
Jurdico Bienes Muebles Y Automotores.
La Superintendencia de Registros Pblicos reglar la organizacin y el

funcionamiento del mencionado Registro conforme a los medios y procedimientos
148
tcnicos ms adecuados para el mejor cumplimiento de sus fines. Esta
competencia la ejercer mediante gestin directa o por delegacin, en este ltimo
caso, podr delegar a Registradores de Bienes Muebles y Automotores, inclusive
podr delegar, en los casos que amerite, a los Registradores de la Propiedad
Inmueble. Asimismo determinar el nmero de secciones en las que se dividir
territorialmente el Registro y fijar los lmites de cada una de ellas a los efectos de
las inscripciones relativas a los automotores radicados dentro de las mismas; podr
crear o suprimir secciones, y modificar sus lmites territoriales de competencia.
En los Registros Seccionales se inscribir el dominio de los automotores, sus

modificaciones, su extincin, sus transmisiones y gravmenes. Tambin se anotarn
en ellos los embargos y otras medidas cautelares, las denuncias de robo o hurto y
dems actos que prevea este cuerpo legal o su reglamentacin.
La Superintendencia de Registros Pblicos podr disponer que determinadas

inscripciones o anotaciones se cumplan ante este organismo, en forma exclusiva o
concurrente con los Registros de Propiedad inmueble, cuando fuere aconsejable
para el mejor funcionamiento del sistema registral.
Art. 209.- La Superintendencia de Registros Pblicos controlar el funcionamiento

de los Registros Seccionales, realizar las tareas registrales especficas que determine
la reglamentacin, y dispondr el archivo ordenado de copias de los instrumentos
que se registren.
Art. 210. Aranceles.- Los trmites que se realicen ante el Registro Bienes Muebles
Y Automotores, debern abonar el arancel que fije La Superintendencia de
Registros Pblicos, salvo los casos expresamente exceptuados por la
reglamentacin.
No podr restringirse o limitarse la inmediata inscripcin del dominio de los

automotores o de sus transmisiones, por normas de carcter administrativo ajenas a
los aranceles del Registro.
149
Las personas fsicas o jurdicas registradas en La Superintendencia de Registros
Pblicos como comerciantes habituales en la compraventa de automotores,
debern inscribir a su nombre los automotores usados que adquieran para la
reventa posterior, con el cincuenta por ciento de descuento.
El beneficio que otorga este artculo no regir cuando el adquirente y el vendedor

sean comerciantes habituales, y este ltimo haya hecho uso de la exencin al
efectuar su adquisicin. El reglamento establecer los requisitos que debern
cumplir los interesados para inscribirse como comerciantes habituales en la
compraventa de automotores, y las causas por las cuales se suspender o cancelar
esa inscripcin.
Art. 211. Vehculos nuevos.- En las inscripciones del dominio de automotores

nuevos, de fabricacin nacional o importados, el Registro deber protocolizar con
la solicitud respectiva, el certificado de origen del vehculo que a esos fines expedir
el organismo de aplicacin, a peticin de los respectivos fabricantes e importadores.

En el caso de automotores armados fuera de fbrica, o de sus plantas de montaje,
deber justificarse fehacientemente el origen de los elementos utilizados, los que
podrn ser de fabricacin artesanal, en la forma en que lo determine el organismo
de aplicacin, quien resolver en definitiva acerca de la procedencia o no de las
inscripciones de estos tipos de automotores.
En todos los casos deber acreditarse asimismo el cumplimiento de las condiciones

de seguridad activa y pasiva para circular en la forma que determine la normativa
especfica en la materia.
Art. 212. Lugar de Inscripcin.- El automotor tendr como lugar de radicacin,

para todos sus efectos, el del domicilio principal del titular del dominio. Tales
circunstancias se acreditarn mediante los recaudos que establezca la autoridad de
aplicacin.
150
En los dems casos de bienes muebles, que se reputan inmuebles por destinacin y
en los casos de bienes muebles por anticipacin, la inscripcin se realizar en el
Registro que tenga jurisdiccin sobre el inmueble donde se encuentra el bien.
Art. 213. Cambio de lugar de inscripcin.- El cambio de radicacin de un

automotor podr ser solicitado:
a) Por el titular de su dominio, presentando a tal efecto el ttulo del automotor:
b) Por el adquirente radicado en otra jurisdiccin que justifique su inters mediante

la presentacin de la solicitud.
En caso de existir medidas judiciales precautorias sobre el automotor cuyo cambio

de radicacin se gestiona, solo podr autorizarse dicho cambio cuando obren en
poder del Registro la correspondiente orden judicial.
El cambio de radicacin no se tendr por realizado, hasta tanto no se reciba en el

Registro Seccional de la nueva radicacin el expediente del automotor donde

consten sus antecedentes, inscripciones y anotaciones, el que deber ser remitido
dentro de los TRES (3) das de peticionado. La remisin del expediente podr ser
suplida por otros medios de informacin, cuando los adelantos tcnicos as lo
permitan. En tal caso, por va reglamentaria se determinarn dichos medios de
informacin, y la oportunidad en que se tendr por realizado el cambio de
radicacin
Art. 214. Los pedidos de inscripcin o anotacin en el Registro, y en general los

trmites que se realicen ante l, solo podrn efectuarse mediante la utilizacin de las
solicitudes tipo que determine la Superintendencia, la que fijar su contenido y
dems requisitos de validez.
Cuando las solicitudes tipo no se suscribieren por los interesados ante el Encargado
de Registro, debern presentarse con las firmas certificadas en la forma y por las
151
personas que establezca la Superintendencia en los reglamentos que expida para el
caso.
Los mandatos para hacer transferencias de automotores, o para realizar trmites o

formular peticiones ante el Registro, caducarn a los NOVENTA (90) das de su
otorgamiento, excepto cuando las facultades aludidas estn contenidas en poderes
generales o se tratare de poderes para interponer recursos administrativos o
judiciales.
Art. 215. Los contratos de transferencia de automotores que se formalicen por

instrumento privado, se inscribirn en el Registro mediante la utilizacin de las
solicitudes tipo mencionadas en el artculo anterior, suscritos por las partes,
Cuando la transferencia se formalice por instrumento pblico o haya sido dispuesta

por orden judicial o administrativa, se presentar para su inscripcin junto con el
testimonio u oficio correspondiente, la solicitud tipo de inscripcin suscrita por el

notario autorizante o por la autoridad judicial o administrativa.
En todos los casos se presentar el ttulo de propiedad del automotor.
En las transferencias dispuestas por autoridad judicial, se transcribir textualmente

la parte pertinente del auto que la ordena.
Un duplicado del contrato de transferencia ser presentado por el adquirente ante

la Municipalidad del lugar donde quedare radicado el vehculo.
Art. 216. La inscripcin en el Registro de la transferencia de la propiedad de un

automotor, podr ser peticionada por cualquiera de las partes.
152
El Encargado del Registro ante el cual se peticione la inscripcin de la transferencia
deber verificar que las constancias del ttulo concuerden con las anotaciones que
obren en el Registro y proceder a la registracin dentro de las VEINTICUATRO
(24) horas de serle presentada la solicitud.
Una vez hecha la inscripcin el Encargado del Registro dar constancia de ella en el
ttulo del automotor, en el cual actualizar tambin las dems anotaciones que
existan en el mismo.
Art. 217. A los efectos de la buena fe previstos, se presume que los que adquieren
derechos sobre un automotor, conocen las constancias de su inscripcin y de las
dems anotaciones que respecto de aquel obran en el Registro de la Propiedad del
Automotor, an cuando no hayan exigido del titular o del disponente del bien, la
exhibicin del certificado de dominio que se establece en este artculo.
El Registro otorgar al titular de dominio o a la autoridad judicial que lo solicite un

certificado de las constancias de su inscripcin y dems anotaciones que existan el
que tendr una validez de QUINCE (15) das a partir de la fecha de su emisin y de
cuyo libramiento se dejar nota en sus antecedentes. Este certificado podr ser
requerido al titular del dominio en las transferencias del automotor o en la

constitucin de gravmenes, por los interesados en dichas operaciones, las que se
inscribirn dentro del plazo de validez.
Durante el mismo plazo de validez, los embargos y dems anotaciones que se

soliciten con respecto al automotor tendrn carcter condicional y solo quedarn
firmes y producirn sus efectos legales una vez vencido dicho plazo, siempre que
no hayan modificado el dominio o la situacin jurdica del automotor.
Art. 218. El Estado responde de los daos y perjuicios emergentes de las

irregularidades o errores que cometan sus funcionarios en inscripciones,
certificados o informes expedidos por el Registro Bienes Muebles Y Automotores.
Sin embargo, el Estado tendr la accin de repeticin contra el funcionario
causante de la irregularidad o error.
153
Art. 219. Del ttulo.- El ttulo del automotor deber contener los datos siguientes:
a) Lugar y fecha de su expedicin;
b) Nmero asignado en su primera inscripcin;
c) Elementos de individualizacin del vehculo, los que sern determinados por la

reglamentacin, incluyendo: marca de fbrica, modelo, nmero de chasis y/o
motor, tipo de combustible empleado, nmero de ejes, distancia entre los mismos,
nmero de ruedas en cada eje, potencia en caballos de fuerza, tipo de traccin, peso
del vehculo vaco, tipo de carrocera, capacidad portante;
d) Indicacin de si se destinara a uso pblico o privado;
e) Nombre y apellido, nacionalidad, estado civil, domicilio, documento de

identidad.
f) Indicacin de los instrumentos y/o elementos probatorios en virtud de los cuales

se anota el dominio:
g) Modificaciones introducidas al vehculo siempre que ellas alteren algunos de los

datos previstos en el literal c).
Debern consignarse, adems, en el ttulo del automotor, las constancias de

inscripcin en el Registro de instrumentos pblicos o privados, los dems derechos
reales constituidos sobre el vehculo.
Art. 220. En caso de prdida, extravo o destruccin involuntaria, deficiente

conservacin o alteracin material derivada exclusivamente del ttulo o en cualquier
154
otro caso en que, sin mediar la comisin de un delito, dicho documento quedara en
condiciones ilegibles o motivara dudas acerca de su legitimidad, el Registro expedir
un duplicado con indicacin de la causa, y constancias de todas las inscripciones
vigentes en el registro, debiendo, en su caso, retener el ejemplar inutilizado.
Art. 221. Para la inscripcin todo bien mueble sobre el cual se constituyan derechos
reales de goce o de garanta sin desplazamiento de tenencia y para la inscripcin de
contratos de venta con reserva de dominio o arrendamiento mercantil, se aplicar
por analoga las disposiciones del registro de vehculos automotores sealados en
los artculos anteriores.
En lo que no estuviere determinado en este Ttulo, y en cuanto no sea contrario a

sus disposiciones, se aplicarn las del Cdigo Civil relativas a la tradicin y al
Registro de la Propiedad Inmueble previstas en esta Ley.
Ttulo VI
DEL REGISTRO DE PERSONAS NATURALES
Art. 222.- DEL REGISTRO DE PERSONAS NATURALES.- El Registro de

Personas naturales es de competencia exclusiva del Estado y unifica los siguientes
registros: El Registro Civil o de Personas Naturales, nacionalizacin de extranjeros,
Registro de Interdicciones, el Registro de Mandatos y Poderes, el Registro de
Testamentos, el Registro de Sucesiones Intestadas, el Registro de Personal o
contratos de trabajo y el Registro de Comerciantes.
Art. 223. rgano Competente.- El Registro de Personas Naturales estar a cargo de

la Direccin General de Registro Civil, Identificacin y Cedulacin que pasar a ser
dependencia de la Superintendencia Nacional de Registros Pblicos y se regir por
las normas de la Ley De Registro Civil, Identificacin Y Cedulacin y por la
presente Ley.
155
Art. 224. Del Folio Personal.- Todos los Registros que conforman el sistema
nacional de Registros pblicos, debern enviar al Registro de Personas Naturales
por mensaje de datos con firma electrnica al momento de hacer una inscripcin, la
constitucin, modificacin y extincin de un derecho real, sobre cualquier tipo de
bienes, que afecte, aumente o disminuya el patrimonio de una persona natural, con
el objeto de que el Registro de Personas Naturales agregue a la informacin que
conserva, los datos necesarios para la elaboracin del folio personal.
Slo tendrn acceso a esta informacin, aquellos que demuestren un inters jurdico
protegido, como es el caso de herederos, cnyuges en proceso de liquidacin de
sociedad conyugal o como referencia crediticia.
Slo con el conocimiento pleno y la autorizacin previa del titular de la

informacin el Registro de Personas Naturales podr divulgar esta informacin,
para no vulnerar el dereco a la intimidad personal.
Art. 225. Del acceso a la informacin del folio personal.- Tendrn acceso a la

informacin del folio personal, a ms de las personas a las cuales se debe alimentos
conforme a la ley, herederos o cnyuges:
a) Las instituciones controladas por la Superintendencia de Bancos y Seguros;
b) Las personas jurdicas, empresas, fundaciones y otras sociedades legalmente

autorizadas y que otorguen crdito; y,
c) Las personas naturales que se dediquen a actividades econmicas, que

cuenten con el Registro nico de Contribuyentes actualizado y que otorguen
crdito.
d) El Servicio de Rentas Internas, la Polica Nacional y toda autoridad o
institucin pblica encargada del control de las actividades ilcitas en el pas.
TTULO VII
DEL REGISTRO DE PERSONAS JURDICAS
156
Art. 226. Registro de Personas Jurdicas.- Que unifica los siguientes registros: el
Registro de Personas Jurdicas, el Registro Mercantil, el Registro de Organizaciones
Religiosas, el Registro de Sociedades Civiles y Mercantiles con sus respectivos
libros de acciones o participaciones, el Registro de Fundaciones y Corporaciones
Civiles sin fines de lucro, las Organizaciones No Gubernamentales, los
Fideicomisos Mercantiles y cualquier otra entidad dotada de personera jurdica, los
rganos de Administracin de Copropiedad Horizontal y el Registro de Personas
Jurdicas creadas por Ley;
Art. 227. Titular del Registro.- El servicio del Registro de Personas Jurdicas, le
corresponder a los Municipios de cada cantn, mediante delegacin a un
Registrador o Registradora, que ejercer sus funciones bajo su responsabilidad, de
acuerdo con lo establecido en esta ley.
Art. 228. Nombramiento por el Municipio.- Los Registradores que ejercern sus
funciones bajo la dependencia jerrquica de la Superintendencia de Registros
Pblicos. Los Registradores sern nombrados por un perodo de cuatro aos, por
resolucin del Concejo Cantonal del Municipio donde se encuentra la oficina
Registral, de una terna conformada por los tres primeros aspirantes del concurso de
mritos y oposicin organizado por la Superintendencia de Registros Pblicos.
Para acceder al cargo se requiere ser Ecuatoriano, abogado y haber aprobado el

concurso pblico de mritos supervisado por la Superintendencia y de acuerdo al
Reglamento que para tal efecto expedir esta entidad.
Art. 229. Normas Aplicables.- Para la prestacin del servicio registral en los
Registros de Personas Jurdicas, se aplicarn las normas del Registro de Propiedad
Inmueble, especialmente el estatuto del Registrador.
Ser decisin de cada Municipio si delegan el servicio del Registro de la Propiedad

Inmueble y del Registro de Personas Jurdicas a un mismo Registrador o a
Registradores distintos.
TTULO VII
157
Registro de Propiedad Intelectual y de Propiedad Industrial.
Art. 230.- El Registro de Propiedad Intelectual y de Propiedad Industrial estar a

cargo del Instituto Ecuatoriano de la Propiedad Intelectual (IEPI), de conformidad
con la Ley de Propiedad Intelectual.
A partir de la vigencia de esta Ley, el Instituto Ecuatoriano de la Propiedad

Intelectual (IEPI), estar bajo la vigilancia, auditora, intervencin y control de la
Superintendencia de Registros Pblicos.
Toda la informacin que reposa en el IEPI formar parte del Sistema Nacional de
Registros Pblicos, la cual ser administrada por la Superintendencia de Registros
Pblicos junto con la informacin de los dems registros jurdicos.
Derogatorias:
Dergase la Ley de Registros Pblicos.

2005 Expositor en el IV Seminario Visin y Revisin del Derecho Notarial y Registral realizado en
Venezuela con el tema La Inscripcin de Ttulos otorgados en el Extranjero.
La Inscripcin de Ttulos otorgados en el Extranjero.
La intencin de esta exposicin no es la de efectuar, como suele suceder, un

recuento de doctrina o alarde de erudicin en esta ciencia del derecho, sino la de
motivar a la revisin de ciertos preceptos frente a una realidad: el mundo cada vez
es ms chico gracias a las comunicaciones y el derecho registral, as como la
actividad inmobiliaria no puede ser ajena a esa situacin, debiendo evolucionar,
dejando a un lado ciertos patrones sumamente rgidos.
158
Nuestras legislaciones siguen por lo general el sistema del ttulo y el modo para la
adquisicin de derechos reales sobre bienes, siendo este ttulo donde se expresa la
causa de la negociacin.
En la primera etapa del proceso registral, esto es, en la radicacin opera tambin el
principio de legalidad, pues la rogacin no basta para que el ttulo tenga acceso al
Registro. Los ttulos han de ser vlidos y perfectos. Para que ingresen al registro los ttulos deben
reunir los requisitos de Ley y si a pesar de adolecer de un vicio, estos traspasan el filtro registral,
no por ello se convalidan15. En otras palabras, para que valga la tradicin, ya sea por la
simple entrega o mediante la inscripcin constitutiva o declarativa el ttulo debe
ser vlido y no adolecer de vicios.
Un ttulo que a simple vista es nulo, como la venta de un bien raz por documento
privado, el Registrador incluso puede rechazarlo de plano, sin llegar a la etapa de la
calificacin.
Sin embargo la facultad calificadora del Registrador se altera en cierta forma
cuando se le presenta para su inscripcin un ttulo otorgado en el extranjero, el cual
en la mayora de las Legislaciones requiere de una calificacin previa por parte de
un funcionario administrativo o judicial.
El Ttulo otorgado en el extranjero, esto es, fuera del territorio nacional donde
se practicar la inscripcin, si es susceptible de calificacin y de inscripcin el acto
que contiene, as lo reconoce el artculo 137 del Cdigo de Derecho

Internacional Privado, ms conocido como Cdigo Snchez de Bustamante,
que dice: Se inscribirn en los registros de la Propiedad de cada uno de los Estados
contratantes los documentos o ttulos inscribibles otorgados en otro, que tengan fuerza en el primero
con arreglo a este Cdigo, y las ejecutorias a que de acuerdo con el mismo se de cumplimiento en el
Estado a que el registro corresponde, o tengan en el fuerza de cosa juzgada.
No hay duda entonces para los pases suscriptores del cdigo de derecho
internacional privado, de que los ttulos otorgados en el extranjero pueden
inscribirse, esto es, que tienen acceso al Registro de la Propiedad, el problema que
se presenta con el Registrador si este titulo es diferente a los comnmente
presentados en su circunscripcin territorial, si las partes tienen o no capacidad
para contratar y si el derecho transferido o modificado que se pretende proteger
con la inscripcin es reconocido en la legislacin local.
El ttulo extranjero tiene variantes importantes para el Registrador.
Primero: si este fue otorgado ante Notario o autoridad pblica del pas de origen.
15 Luis Francisco Monreal
159
Segundo: Si este fue otorgado ante funcionario Consular o similar del pas donde se
efectuar la inscripcin.
Tercero: si fue otorgado en un idioma distinto al oficial que rige en el territorio del
Registrador.
En todos estos casos el ttulo si tiene ingreso al Registro pero debemos considerar
para su calificacin lo que Chico y Ortiz nos ensea apegado a su Ley Hipotecaria
Espaola en su artculo 4 que dice: Tambin se inscribirn en el Registro los ttulo
expresados en el artculo 2 otorgados en pas extranjero que tengan fuerza en Espaa
con arreglo a las Leyes y las ejecutorias pronunciadas por los Tribunales extranjeros
Esta norma no diferencia si el ttulo otorgado en el extranjero fue expedido por
funcionario extranjero o por funcionario nacional sirviendo en otro pas.
Sin embargo el artculo 36 del Reglamento hipotecario Espaol completa de la
forma siguiente: los documentos otorgados en territorio extranjero podrn ser inscritos si
renen los requisitos exigidos por las normas del derecho internacional privado, siempre que
contengan la legalizacin y dems requisitos necesarios para su autenticidad. La observacin y
solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias podrn acreditarse, entre otros
medios, por aseveracin o informe de Notario, Cnsul o Diplomtico espaol, Cnsul o
funcionario competente del pas de la legislacin que le sea aplicable El Registrador podr,
bajo su responsabilidad prescindir de dichos medios, si conociere

suficientemente la legislacin extranjera de que se trate, hacindolo as
constar en el asiento correspondiente.
Esta norma reglamentaria trae algunas cuestiones curiosas e importantes:
Las solemnidades que debe cumplir el ttulo son las del lugar de expedicin y
no la del pas de inscripcin.
La capacidad de las partes, Tradente y adquirente, se regir por las del pas
del domicilio.
En cualquiera de estos casos, las normas que regulan la capacidad,

formalidad y solemnidades del ttulo o de los contratantes pueden estar en
contra del orden legal y las buenas costumbres del pas donde se efectuar la
tradicin o inscripcin.
Requiere de una calificacin previa a cargo de Notario, Cnsul o
funcionario diplomtico, el primero en el lugar de inscripcin y los dos
ltimos se supone que en el lugar de otorgamiento.
160
La calificacin previa tambin puede estar a cargo del Cnsul o
representante del pas donde se otorg el documento pero que ejerce
funciones en el pas de la inscripcin.
Y por ltimo, se le concede la capacidad al Registrador de efectuar una

calificacin directa, prescindiendo de la calificacin previa, si expresa en el
asiento de inscripcin de que conoce y por supuesto domina el derecho
extranjero. En este ltimo caso la responsabilidad por el asiento de
inscripcin recae exclusivamente en el Registrador.
Sin embargo, en otros pases como en el Ecuador, la facultad calificadora del

Registrador est restringida, pues se presume su ignorancia, lo cual requiere un
proceso judicial previo de calificacin, as tenemos que en el artculo 32 de nuestra
Ley de Registro se exige: Los instrumentos otorgados en naciones extranjeras no se
podrn inscribir sin previa providencia judicial que califique la legalidad de
su forma y autenticidad, pero esta disposicin est matizada por nuestra Ley de
Modernizacin del Estado.
Si el documento otorgado en el extranjero se autoriz ante Notario extranjero, as
se haya legalizado o refrendado su firma ante Cnsul ecuatoriano; refrendacin que
tiene como nico objeto certificar que el Notario en dicho pas si est en funciones,
pues se lleva un registro de los Notarios, debe de todas formas realizarse una
calificacin previa de carcter judicial antes de que el Ttulo tenga ingreso al
Registro, relevando al Registrador de la responsabilidad para calificar la forma y
autenticidad del ttulo.
Pero hago nfasis que este requisito solo es exigible para el ttulo que se pretende
inscribir, no as para ttulos otorgados en el pas de la inscripcin en el cual uno de
los contratantes comparece en representacin de persona natural o jurdica nacional
o extranjera, mediante poder otorgado en el extranjero.
En ese caso, el registrador no exige la calificacin previa del juez sino que
simplemente verifica que el documento habilitante, previamente calificado su
idoneidad por el Notario (el que expide el ttulo materia de la inscripcin), haya
sido refrendado por funcionario consular que no tenga la calidad de honorario,
pues en este ultimo caso, se requiere de la certificacin de las autoridades de
Relaciones Exteriores en el pas de que dicho cnsul honorario si estaba en
funciones. Certificada la autenticidad, si le corresponde al Registrador calificar la
capacidad del contratante.
161
Pero en este punto es necesario revisar lo dispuesto en el artculo 176 del cdigo
de derecho internacional privado dependen de la ley personal de cada
contratante las reglas que determinen la capacidad o incapacidad para
prestar el consentimiento, esto significa que la ley aplicable es la del domicilio
del contratante, sea este nacional o extranjero, siempre que se encuentre en un pas
distinto al suyo y al del Registrador, por lo que puede producirse conflicto entre la
ley del contratante (la de su domicilio), la del lugar de celebracin del contrato y la
del lugar de perfeccionamiento (inscripcin), prevaleciendo la primera.
En lo que no puede existir conflicto ni preferencia, es en lo relacionado con la
necesidad o no de otorgamiento de escritura pblica para la eficacia del ttulo, si as
lo requiere la ley del lugar donde se efectuar la inscripcin, pues el artculo 180
del mismo cdigo Snchez de Bustamante exige aplicacin simultnea: Se
aplicarn simultneamente la ley del contrato y la de su ejecucin, a la necesidad de otorgar
escritura pblica o documento pblico para la eficacia de determinados convenios y la de hacerlos
por escrito. En consecuencia, si en el pas de celebracin del contrato no se requiere
instrumento pblico pero si en el de ejecucin, deber preferirse el procedimiento
ms exigente para su validez.
Estas normas en cuanto a la capacidad y a la forma del ttulo dejan abierta una
precalificacin para el Registrador, ya sea para el Notario que expida el ttulo, el
Cnsul ante quien se otorg el contrato o se refrend el documento o un juez en su

defecto.
Sin embargo, para la hipoteca el Cdigo Snchez de Bustamante seala con
claridad en su artculo 218 Son territoriales las disposiciones que fijan el
objeto, condiciones, requisitos, alcance e inscripcin del contrato de
hipoteca, en otras palabras son aplicables en todos sus aspectos la Ley que
conoce el Registrador.
Por tanto, en la calificacin de una hipoteca otorgada en el extranjero, el
Registrador solo debe exigir la calificacin previa de su autenticidad, si es de un
Notario extranjero, que su calidad haya sido comprobada por un Cnsul en ese
pas. Si fue otorgado ante un Cnsul, vara segn cada pas, en algunos se exige que
la calidad de Cnsul sea acreditada por una certificacin del Ministerio de
Relaciones Exteriores o similar, en otros no es necesario, pues consideran la
funcin Consular similar a la Notarial, aunque en este caso se presta para la
falsificacin pues el Registrador puede ignorar fcilmente si el funcionario que
expide dicho ttulo estaba o no en funciones. Pero donde hay casi unanimidad en
las diversas legislaciones es en la necesidad de autenticar o refrendar en el pas de
inscripcin, la calidad de Cnsul Ad Honorem.
162
Carmelo Daz Gonzlez en su obra sobre Derecho Hipotecario seala que en los
casos de Documentos otorgados en pas extranjero por funcionario extranjeros, se
deben llenar los siguientes requisitos para que puedan ser inscritos, refirindose a la
realidad Espaola y en aplicacin al artculo 36 del Reglamento hipotecario:
Primero: que el asunto o materia del acto o contrato sea lcito y permitido por las
leyes espaolas. En este punto debe existir unanimidad de aplicacin en todos los
pases. Segundo: que los otorgantes tenga la aptitud y capacidad legal necesaria
para el acto con arreglo a las leyes de su pas, esto es, no a las leyes del lugar del
exterior donde su otorg el documento, sino a la ley del domicilio del contratante,
lo que concuerda con el Cdigo Snchez de Bustamante. Tercero: que en el
otorgamiento se hayan observado las formas y solemnidades establecidas en el pas
donde se hayan verificado los actos o contratos, esto es, la ley del lugar de
otorgamiento del documento; y, Cuarto: Que el documento contenga la
legalizacin y dems requisitos necesarios para su autenticidad, pues debemos
recordar que solo tienen acceso al registro los documentos autnticos.
Entonces nos podemos encontrar frente a un ttulo otorgado en el extranjero en el
cual se pueden aplicar tres legislaciones diferentes:
La del domicilio del contratante en cuanto a su capacidad.

La del lugar de otorgamiento del ttulo para lo relacionado a la forma y
solemnidades.
La del Lugar de inscripcin en cuanto a la validez del acto o negocio, para

que no contravenga ninguna disposicin de orden pblico.
Este es el campo de calificacin del Registrador en cuanto a un ttulo otorgado en
el extranjero.
Pero si a esto le agregamos la posibilidad de que el ttulo haya sido redactado en
idioma distinto al suyo o que no tenga reconocimiento oficial segn la legislacin
del territorio de la inscripcin, deber calificarse tambin que se haya cumplido con
el trmite de traduccin.
Trmite que en algunos pases debe ser judicial, con designacin de peritos y
aprobacin del juez.
En otros, que se efecte ante peritos traductores aprobados.
Tambin que se efecte ante notario, por persona entendida en el idioma,
declarndolo as bajo juramento.
163
Incluso en Espaa, segn el artculo 37 de su Reglamento Hipotecario, le concede
la facultad al Registrador de traducir cuando conozca el idioma o dialecto
que se trate. Tomen en cuenta, que al Registrador no le es suficiente entender el
idioma extranjero para proceder al asiento de inscripcin, sino que debe hacer la
traduccin del ttulo y que la misma conste en el asiento de inscripcin, pues
de lo contrario afectaramos a la publicidad posterior del derecho. Es por esta razn
que en el proceso de oposicin para acceder al cargo de Registrador en Espaa, de
existir empate entre varios postulantes, se requiere de un examen adicional en otros
idiomas, pues el Registrador que domine varios se encuentra en una posicin de
ventaja frente a otros.
Lo narrado es el procedimiento que debemos aplicar si se les presenta para su

inscripcin un ttulo otorgado en el Ecuador y viceversa.
Realmente no presenta mayor dificultad, pero esto no debe quedar as, pues en
el siglo XXI constituye un atraso frente a otros procesos, tanto jurdicos,
empresariales o comerciales.
Vivimos un mundo ms pequeo y es inconcebible que en el 2005, se produzcan
hechos como este para perfeccionar la constitucin, modificacin o extincin de un
derecho real inmueble desde un pas a otro:

Que los contratantes, si son de lugares distintos, tengan que reunirse frente a
frente para celebrar el acto o contrato, lo cual implica tiempo y dinero.
Que comparezcan ante un Notario para el otorgamiento del ttulo traslaticio

del dominio o de otro derecho Real.
Que luego autentiquen la actuacin del Notario ante su ente nominador y

controlador.
Despus que esa certificacin sea acreditada ante el Cnsul del pas donde se
efectuar la inscripcin.
O que hayan comparecido directamente ante ste para su otorgamiento.
Que cuando llegue el ttulo al pas de inscripcin, ste sea previamente

certificado o comprobado su autenticidad por el Organismo Pblico que
controla o nomina al Cnsul.
Que luego el documento sea previamente calificado por un Juez o un

Notario y si es necesario, traducirlo primero.
164
Recin, despus de todo este periplo, el ttulo es presentado ante el
Registrador para su inscripcin.
Como nos podemos dar cuenta, el ttulo otorgado en el extranjero goza del
principio de inscripcin, pero se encuentra en desventaja frente a los ttulos
otorgados en el territorio nacional para llegar primero al Registro y gozar de
la proteccin Prior Tempero potior iure que resume al principio de prioridad.
Pero esta desventaja en cuanto a acceder en el menor tiempo posible a la
proteccin del derecho, se le suma tambin los costos que toda esta tramitologa
genera. Costos ocasionados no solo por las tasas que deben cancelarse en cada
gestin pblica, honorarios y dems, sino el costo que genera el tiempo en que
se demoran las transacciones inmobiliarias, constituyen un freno a la
economa del pas, pues la circulacin de capitales que ocasiona las transferencias
de dominio o la constitucin de gravmenes como hipoteca, dependen en gran
medida de los tiempos de gestin de los Sistemas regstrales.
Si bien los Registros no son considerados como un instrumento econmico, no
podemos dejar de pensar que el aumento de costos en la gestin registral y la
tardanza o demora en su gestin, contribuyen al aumento de las tasas de inters, de
los costos financieros para la adquisicin de vivienda y adems fomentan la
informalidad, esto es, el alejamiento de la proteccin registral, causando inseguridad

jurdica inmobiliaria.
Por eso se requiere, menores costos en el otorgamiento de los ttulos constitutivos
de los derechos reales, tanto en lo relacionado a la carga tributaria como a los
gastos colaterales, como son honorarios de Notarios, abogados y tambin de los
Registros, sin afectar su funcionamiento y desarrollo.
Tambin se requiere una pronta proteccin del derecho, para que el adquirente,
desde el momento que celebra el acto o contrato, cuente con la certeza de que ste
ingresar a su patrimonio y no se encuentre con sorpresas o problemas que pueden
ocurrir hasta que su ttulo se radique en el Registro. Si el trayecto entre el
otorgamiento del ttulo y su radicacin en el Registro para acceder a la proteccin
por prioridad, es muy largo, se afecta al derecho del adquirente ocasionando
inseguridad jurdica, la cual los Registradores estn obligados a combatir.
Entonces lo que debemos cambiar son las reglas para poder inscribir ttulos
otorgados en el extranjero en un menor tiempo posible, a menor costo, sin
desmejorar los controles o seguridad, incluso con posibilidad de aumentarlas.
165
Cmo, es fcil, solo se requiere de decisin poltica.
Lo primero que debemos hacer es la universalizacin del derecho registral y de
las ciencias jurdicas conexas, como las de procedimiento y sobretodo en el campo
Notarial y Civil. De tal forma, que para el Registrador le sea fcil conocer el
derecho extranjero o comparado, por que debe ser similar o mejor dicho idntico al
suyo.
Pero no solo para el registrador, sino principalmente para el Inversionista, Nacional
o Extranjero, sin importar el monto de su inversin, para que las formas de adquirir
la propiedad, constituir gravmenes sobre la misma, ejecutar sus derechos o
protegerlos se realicen de manera similar en cualquiera de los pases donde tenga
inters o existan bienes que conformen su patrimonio.
Para ello se requiere una Ley Uniforme en materia registral, como ya han
existido casos de aplicacin en Latinoamrica, como en lo relacionado al Cdigo
Tributario y los ttulos valores.
Incluso podemos afirmar, que la idea no es nueva, pues el primer promotor de la
Ley Uniforme en materia Registral fue Don Andrs Bello con su Cdigo Civil, que
entr en vigencia en varios pases sudamericanos.
Esta es una idea olvidada, pero que debe ser desempolvada cuando estamos frente
a procesos de integracin regional o global, llmese TLC (tratados de libre

Comercio) Comunidad Andina de Naciones, o similares. Pues nos guste o no, son
realidades que se estn dando, dependiendo los intereses de cada pas, pero que se
han enfrascado en mejorar las economas con un mayor intercambio de bienes,
servicios y capitales, pero dejando a un lado (salvo la Comunidad Europea) la libre
circulacin de Recursos humanos y las transacciones inmobiliarias, estas ltimas,
incrementando un mercado hipotecario que puede ser ms importante que el de
trfico de mercaderas.
As tenemos, que hace muchos aos ya se habl en el II Congreso Internacional
de Derecho Registral celebrado a partir del 5 de Octubre de 1974 en Madrid, en
el cual se estaba creando al Centro Internacional de Derecho Registral
(CINDER), la necesidad de una Universalizacin del Derecho Registral, sealando los
principios bsicos a los que han de acercarse en el futuro las legislaciones internas 16 . Para el
efecto se propuso el Proyecto de Ley Uniforme de los Registros Jurdicos de
Bienes que principalmente contena lo siguiente:
16 Garca y Garca Derecho Inmobiliario Registral e Hipotecario
166
Agrupar bajo un mismo ente controlador, nominador y capacitador a todos
los registros jurdicos, separndolos de los administrativos. En otras
palabras, agrupando a los registros inmobiliarios, de bienes muebles
corporales, identificables y no consumibles, los de naves y aeronaves, los de
empresas y los de derechos incorporales como el de marcas y propiedad
intelectual.
Que el sistema aplicable se el de folio real para los bienes y personal para las
empresas, pero constando en ellos sus elementos patrimoniales, en otras
palabras, que haya coordinacin entre ellos.
Que la inscripcin sea obligatoria, dejando a un lado la discusin sobre la

preferencia de que sea declarativa o constitutiva, inclinndonos por la
segunda.
Que la inscripcin equivalga en todo caso la tradicin. Expresin propia de

los espaoles, pues para nosotros, la inscripcin no equivale a tradicin, sino
que es la tradicin misma de derechos reales sobe inmuebles.
Que la prioridad se determina por el ingreso al registro y que el rango de

prioridad pueda ser negociable.
Que la capacidad de los otorgantes se calificar segn su Ley Personal.

Que las formalidades del ttulo segn la ley del pas del otorgamiento, pero si
hablamos de uniformidad, las exigencias formales deberan ser las mismas.
Que los ttulos tendrn validez internacional
Que el procedimiento Registral (Art. 24) sea breve, limitado a la

documentacin indispensable, rodeado de las mximas garantas y que se
halla al servicio de la seguridad jurdica.
Todo esto se propuso hace aos y poco se ha hecho al respecto.
Sin embargo, los avances de la tecnologa, de las comunicaciones y la
implementacin de legislacin relacionada a la misma, nos permitirn romper esas
barreras.
As tenemos ahora el mensaje de datos por Internet, la firma digitalizada o
electrnica, las bases de datos, etc. Etc. Y todo esto ya est siendo regulado en cada
pas, incluso en el Ecuador con la ley de Negocios Electrnicos, que le otorga a la
mensaje de datos el mismo valor probatorio del documento escrito, siempre que
167
incluya una firma electrnica, concedida por entidad certificadora en la cual junte
una clave pblica y otra privada que garantice la autenticidad, identidad y origen del
remitente,
En Espaa con la aparicin del fax, se le permiti al Notario presentar el ttulo al
Registrador, el cual efectuaba un asiento de presentacin de corta duracin, hasta
que el ttulo escrito, original o certificado llegue dentro del tiempo de Ley, de lo
contrario el asiento de presentacin caducaba con las consecuencias conocidas.
Al popularizarse el mensaje de datos por Internet, la legislacin Espaola permite la
presentacin del ttulo por este medio, hecho por el Notario hacia el servidor o
direccin de correo electrnica del Registrador, siempre que lleve la firma
electrnica del Escribano, firma que le permite al Registrador comprobar su origen,
la identidad del Notario, de que ste se encuentra en funciones o al menos a la
fecha del otorgamiento del ttulo y de su envo.
Los beneficios inmediatos de este sistema son:
Cumplimiento eficaz del principio de prioridad.

La proteccin de los derechos contenidos en el ttulo durante los 365 das
del ao, pues el registrador puede recibir y efectuar el asiento de
presentacin durante todo el ao, siempre que est en funcionamiento su
servidor de comunicaciones, sin depender de los normales horarios de

oficina.
Evita las falsificaciones de los ttulos, pues el origen del mismo, con la firma
electrnica, es ms segura que el documento escrito.
Se garantiza el derecho para el adquirente desde la celebracin del acto o
contrato hasta su presentacin en el Registro, la cual puede ser casi
simultnea, en cualquier da y en cualquier hora.
Pero todo esto solo se da dentro de un pas.

Sin embargo, si dentro de un grupo o bloque econmico de pases, llmese
Comunidad Andina, Bolivariana, MERCOSUR, TLC o cualquier otra, se unifica las
facultades de los Notarios, los requisitos de solemnidad y formalidad de los Ttulos,
los procesos de ejecucin de los derechos reales sobre bienes, principalmente de
prendas e hipoteca, los sistemas de inscripcin, las facultades de los Registradores,
de tal forma que el otorgamiento de una hipoteca celebrada ante una Notario
168
Ecuatoriano por dos ciudadanos, uno Peruano y el otro Argentino, sobre un
inmueble ubicado en Caracas, pueda ser presentada por ste directamente por
mensaje de datos con firma electrnica al Registrador de Caracas, quien
recibe el ttulo desmaterializado, a un menor costo que el escrito, los 365 das del
ao, que el Registrador Venezolano pueda no solo con esa firma electrnica
verificar con mayor certeza la capacidad del Notario Ecuatoriano que su Notario
compatriota de alguna ciudad del interior, que no requiera pasar por lo tanto por
funcionario Consular o Administrativo y peor judicial para su calificacin previa,
que pueda calificar la capacidad de las partes, la formalidad y solemnidades del
ttulo por ser idnticas en su pas o por tratarse de la misma norma con
aplicacin extraterritorial, y que la inscripcin de ese derecho real pueda ser
conocido por cualquier inversionista interesado, tal vez ubicado en Colombia, por
intermedio de la pgina Web de un centro de informacin registral, ya sea Andino,
Sudamericano o del bloque comercial formado, y por ltimo que sobre dicha
inscripcin se puedan otorgar ttulos, como las cdulas hipotecarias, cuya seguridad
de inversin sean adquiridos en una sola bolsa comn, para que mayores recursos,
originados en el ahorro interno, se destinen al desarrollo inmobiliario, abaratando
los costos e intereses y sin tener que depender del endeudamiento de los
Organismos Multilaterales de Crdito como el Banco Mundial y el Fondo
Monetario que tanto dao han hecho a nuestros pases.
Si logramos esto, que insisto es muy fcil, con la tecnologa ya existente y que con
el pasar de los das se facilitar y abaratar ms, estaremos contribuyendo, desde

nuestro campo de accin, el Registral tambin, a la consecucin de ese sueo que
une a nuestros pases.
169

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SOBRE DERECHO REGISTRAL

Modernizacin de Registros, Transicin del Folio Personal al Real, Inscripcin de

Propiedad de Buenos Aires Capital Federal, mi amigo. Este trabajo, tiene la

Cuando escuch a Don Alberto Ruiz de Erenchn, el 17 de Agosto de 1999 en

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PRIMERO: LOS HECHOS.-

financiero de su oficina, lo que le permite una total libertad para contratar el

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Tomada las decisiones encargamos a la ESPOL el desarrollo de un software

presentacin, y el nmero de repertorio o radicacin. Con

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de Bogot, directamente de los libros al folio real magntico y

Lograda la interconexin con el Catastro, importamos toda la informacin que

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1. Seguir con atencin el proceso Peruano de reorganizar el sistema registral

basado en cuatro registros: Inmueble, de bienes muebles, Personas Naturales

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2002. (Agosto) expositor en el primer encuentro de Registradores de la Propiedad, Directores de

El Ecuador como muchos pases reconoce, estimula y garantiza la propiedad como

General de los Registros y del Notariado Espaol, Registrador de la Propiedad y

Pero el desconocimiento llega tambin a los mismos Registradores, quienes sin

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El Ecuador, siguiendo el ejemplo Chileno, nos identificamos con un sistema de

reconozca el derecho registral, ya que en nuestro pas las oficinas de Registros se

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Ante estos inconvenientes el Ecuador debe cambiar radicalmente su sistema de

Estos registros debern operar bajo los principios universales y comunes de

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La referencia Catastral como pilar de la actividad registral bajo el sistema

la base fsica del Registro. Y siendo el Catastro el rgano encargado de la

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Como ustedes podrn notar, la discusin acadmica sobre la necesidad de

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2004 Catedrtico en el Diplomado en Derecho Registral, realizado en el campus de la Universidad

Propiedad Horizontal en Guayaquil Ecuador.

Este tipo de Propiedad se rige en el Ecuador por la ley de propiedad horizontal y

La propiedad horizontal concede un derecho exclusivo, similar a la propiedad

No puedo disponer por separado el piso y de su copropiedad sobre las reas

Naturaleza Jurdica.- Es una institucin compleja, por un lado consiste en un

Art. 2.- Cada propietario ser dueo exclusivo de su piso, departamento

Pero con idea de copropiedad, como agrega el mismo artculo 2 y completa el

Art. 2.- y comunero en los bienes destinados al uso comn.

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Pero esta idea de copropiedad es a su vez diferente de la propiedad comn.

Constitucin de la Propiedad Horizontal.

1. En primer lugar debe cumplirse con algunos requisitos de urbanismo,

a) Unidad completa e independiente.

La Inscripcin de la Propiedad Horizontal en Guayaquil - Ecuador.

En el Ecuador, con vergenza hay que decirlo, se lleva un sistema registral de

En el caso de la Propiedad horizontal, rompe el sistema de inscripcin y se

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Ante la deficiencia legal existente en materia registral para brindar seguridad

Para tal efecto, a la presentacin de la Constitucin de un Rgimen de

El asiento de inscripcin de un nuevo inmueble sometido al rgimen de

Sin embargo, el asiento de inscripcin no se puede practicar si el expediente

0.46% le corresponde el cdigo catastral 01-0011-001-0-6-4. Este cdigo

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De esta forma el Registro de la Propiedad de Guayaquil, con el apoyo del

I. Definicin.- Me ha llamado mucho la atencin del inters existente, no solo en

II Distintas Clases de Indivisin.- En este campo cada estudioso del derecho

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