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106 SECRETOS DE LA HIPOTECA que TODOS LOS PRESTATARIOS DEBEN APRENDER - pero

prestamistas no cuentan
Segunda edicin
GARY W. ELDRED, PhD

John Wiley & Sons, Inc.

Prefacio a la segunda edicin

uring los 10 a 12 meses pasados, los medios nos han inundado de noticias sobre la
llamada fusin accidental de la hipoteca, un doblamiento o triplicacin de pagos
del prstamo hipotecario delincuentes, el precio dramticamente creciente de
extinciones del derecho de redimir de la propiedad, las historias trgicas de
personas que ahora sufren el choque del pago, y ms generalmente, los millones de
prestatarios que pagaron mucho ms sus prstamos de la propiedad que habran pagado
hizo delatar ellos, comparado y negociado sabiamente en vez de confiar simplemente
en la buena fe supuesta de sus representantes del prstamo. Guillermo Poole, el
presidente del Banco de Reserva Federal de San Luis, se cit recientemente en New
York Times (el 27 de julio de 2007) diciendo que, Conducido por las perspectivas
de ingresos de honorarios altos, los creadores de la hipoteca han persuadido a
muchos prestatarios a sacar stos [caro e inadecuado] hipotecas. O, ms sin
rodeos, el prestatario desafecto Jennifer Hintz dice, Siento que totalmente nos
atornillamos (Hipotecas de Pesadilla, BusinessWeek, el 11 de septiembre de
2006). Incidentes aislados? Apenas. El Congreso estadounidense y los fiscales
generales de ms de una docena de estados sostienen audiencias y conducen
investigaciones que claramente revelan honorarios extendidos productos del prstamo
que excavan, inadecuados, no divulgaciones, publicidad engaosa, prcticas del
cebo-y-interruptor y otro crimen por representantes del prstamo e hipotecan a
prestamistas. De este modo, es dentro de este contexto que mi redactor, Laurie
Harting, sugiri que saquemos una edicin actualizada de 106 Secretos de la
Hipoteca que Todos los Prestatarios Deben Aprender. Aunque cualquier lector de la
primera edicin se hubiera prevenido contra los abusos que salen a luz ahora, esta
nueva edicin sale ms detalladamente cmo los prestatarios se equivocan - ms,
enfatiza cmo hacer la propiedad de financiacin uno de las transacciones ms
provechosas de su vida.

xi

INTRODUZCA A LA SEGUNDA EDICIN

Cuando aprende cmo prestar la tienda con el sentido comn, explorar alternativas y
quedarse consciente para el prstamo poco aconsejable, los Estados Unidos ofrecen
el mejor sistema de la hipoteca en el mundo. Muchos representantes del prstamo
trabajarn diligentemente para ayudarle a poseer su propia casa y construir la
riqueza a travs de bienes inmuebles de la inversin. Estos representantes del
prstamo y prestamistas merecen la compensacin justa de su ayuda. Sin embargo,
como un prestatario, no debe asumir nada. Debe poner en duda con inteligencia; debe
saber cmo distinguir la falsificacin del genuino. Debe entender que tal vez no
debera usar hasta a un prestamista para originar una nueva hipoteca; mejor dicho,
podra descubrir al vendedor que financia o una hipoteca assumable (s, al
contrario de la creencia popular, los prestamistas todava escriben un milln o ms
de hipotecas assumable cada ao), o podra considerar un sujeto a, un wraparound,
una opcin del arriendo o un precio mezclado refi. O podra enganchar un trato a
travs de la compra de una extincin del derecho de redimir o un prestamista REO.
La primera edicin de 106 Secretos de la Hipoteca fue extensamente elogiada por
homebuyers, inversionistas y abogados del consumidor. A menudo era condenado por
representantes del prstamo que quieren guardarle en la oscuridad. Un tal lector
destroz el libro y reclam, No hay secretos aqu; su prestamista tiene que decir
a todas ustedes de estas cosas. El torrente reciente de la cobertura informativa
firmemente elimina esas tonteras. Prestamistas y representantes del prstamo -
hasta aquellos que muestran la honestidad y la competencia - tratan de conseguir
que usted compre el producto (productos) que venden. Pocos, si alguno, explicarn
aquellos muchos financiacin o compra de oportunidades que no ofrecen. Esto es
donde esta nueva edicin de 106 Secretos de la Hipoteca viene al rescate. A
diferencia de cualquier otro libro sobre la financiacin de la propiedad, esta
nueva edicin de Secretos de la Hipoteca le conduce lejos de aquellas opciones del
prstamo que le perdern dinero - y le muestran cmo encontrar, estructurar, y
negociar el coste ms bajo financiando que le lleva a maximizar su propiedad y
posibilidades que construyen la riqueza. Le deseo el mejor en su bsqueda de la
propiedad de la propiedad. Si descubre preguntas, las perspicacias o ancdotas que
le gustara compartir conmigo, por favor me hacen una llamada al 352-336-1366 o
visitan mi sitio web, garyweldred.com.

xii

Introduccin: use OPM para conseguir todo lo que realmente quiere


n este libro, descubrir cmo arreglar la mejor oferta cuando financia su casa o
propiedades de la inversin. Pero adelantar mucho ms que esto. Los Secretos de la
hipoteca van ms all del mejor prstamo para el coste ms bajo el tipo de la
discusin y muestran cmo conseguir objetivos mltiples. Por ejemplo, cuntos de
estos objetivos apelan a usted?

Yo

Poseer su propia casa? Comercio hasta una casa ms grande? Financiar de nuevo
una propiedad existente? Comprar propiedades en precios de ganga? Extinciones del
derecho de redimir? REOs? Reforzar sus proporciones de calificacin? Vencer
problemas del crdito o el dinero efectivo? Incrementar su puntuacin de crdito?
Posea una casa o propiedad de la inversin que piensa se valora ms all de sus
medios? Las propias propiedades del alquiler que ceden flujos de fondos positivos
y altas tasas de la apreciacin? Reducir recursos prestados en decenas de miles de
dlares? Comprar la propiedad con poco o ningn dinero efectivo de su propio
bolsillo? Evite a representantes del prstamo predadores, trminos del prstamo y
gastos del prstamo? Aprender a vivir de la casa? Construya millones en la
riqueza y disfrute de una vida de la libertad financiera? S, en este libro
aprender el mejor, el ms fcil, y los modos menos costosos de financiar bienes
inmuebles. Pero adelantar mucho ms que esto. El ms importantemente, descubrir
cmo usar el crdito (El Dinero de otra gente u OPM) para crear la riqueza.
Aprender a pensar en el dinero y financiando de modos que cambiarn su vida. Antes
de que tome a prstamo, siempre debe

xiii

INTRODUCCIN

conteste a estas dos preguntas: (1) construir esta ayuda del prstamo mi capital
propio? O, (2) podra este prstamo disminuir (o tal vez destruir) mi futuro
financiero? Los bancos y las compaas financieras le quieren indentured a ellos. A
menos que resista, le cargarn por prstamos de coche, prstamos de la tarjeta de
crdito, prstamos del valor lquido de la vivienda, prstamos del barco, prstamos
de vacaciones y otros tipos de pagos mensuales que liquidan su solidez financiera.
Aunque tales prstamos enriquezcan los bancos, tiran su capacidad de crear un
futuro seguro y prspero para su familia y usted. De este modo, lea Secretos de la
Hipoteca de descubrir la mejor manera de financiar las propiedades que quiere
poseer. Sino tambin, piense grande. Deje a Secretos de la Hipoteca dirigirle hacia
los objetivos financieros que causarn la vida realmente le gustara vivir. Para
ganar el juego del dinero, burle los bancos. Aprenda a tomar a prstamo barato la
deuda productiva. No diga a prstamos del consumidor costosos. Conduzca libre de la
deuda de los consumidores que le hunde en unas arenas movedizas de pagos mensuales.
Piense en OPM no como el Dinero de Otra gente. Piense en OPM como Nuestro Dinero
Productivo. Cuando aprende los secretos de accin de palanca y prstamo productivo,
aprende los secretos de la mente del millonario. Aprende los secretos de vida bien.

xiv

CAPTULO 1

Accesibilidad financiera depende de usted - no un prestamista

el ou've oy el consejo, Antes de que haga compras para una propiedad, se


encuentre con un prestamista y se preapruebe para un prstamo. El prestamista le
dir exactamente cunto se puede permitir a tomar a prstamo. Ese consejo parece
correcto. Por qu el poro sobre el men en el Ritz Carlton cuando su presupuesto
dice McDonald's? Pero aqu est el problema - y la oportunidad.

SECRETO #

1
La accesibilidad financiera depende de usted.

En el mundo de finanzas de la propiedad - para homebuying e invirtiendo - el


mercado del prstamo ofrece a miles de prestamistas y cientos de financiar
tcnicas. Ms, tasas de inters, cerrando gastos, los estndares del crdito y el
aseguramiento de pautas varan entre prestamistas. Ledo rapidamente la lista
siguiente de 65 tcnicas de la accesibilidad financiera; estas tcnicas slo
muestra sus alternativas del prstamo. Como disfruta de una cornucopia de opciones,
ningn representante del prstamo (o nadie ms) le puede decir exactamente cuanto
prstamo (o cuanto propiedad) se puede permitir hasta que trabajen a travs de
estos y otros posibilidades. Si un prestamista (o vendedor) dice, No, dice
Despus.

Fuentes seleccionadas y Tcnicas para Conseguir asunciones del BRAZO de hipotecas


de la Tasa ajustable de pisos del Accesorio de la Accesibilidad financiera
Hipotecas colectivas de Hipotecas de globo de hbridos del BRAZO Compran un doble,
triplex, o cuatrillizo (los arrendatarios pagan la hipoteca) los prstamos de
reinversin de la Comunidad de Cosignatarios de la Copropiedad de Coprestatarios de
ayuda del pago al contado de la Ciudad que Compensan la ayuda del pago al contado
del condado del contrato para el Hecho de factores Crean value/fixer-uppers la
hipoteca asistida por los Empleadores planea la energa hipotecas eficientes FHA
w/qualifying assumable FHA Ttulo 1 prstamos del mejoramiento del hogar FHA 203
(b) FHA 203 (k) FHA 203 (b) FHA 203 de hipotecas (k) hipotecan a Fannie Mae
programas de la hipoteca econmicos programas de compradores de la escuela
correccional de Fannie Mae Fannie Mae Start-up Mortgage Fannie 97 programas del
mantenimiento fsico Financieros cartas de programas Gift de la hipoteca del
Central City de Freddie Mac

ACCESIBILIDAD FINANCIERA DEPENDE DE USTED - NO UN PRESTAMISTA

El Hbitat del dinero de la subvencin del gobierno para casas de la Humanidad la


orientacin de Homebuyer centra seminarios de Homebuyer, ferias, clases casas de la
HUD de extinciones del derecho de redimir de HUD/FHA con la Tasa de inters de
financiacin fcil buydowns Tasa de inters compra-ups el Inters slo hipoteca
certificados del Crdito hipotecario de acuerdos de compra del Arriendo de compra
de Lease-options/lease (MCCs) las Nuevas finanzas del constructor de casa planean
el Dueo llevar (OWC) de BRAZOS de la Opcin del dinero de la subvencin sin fines
de Lucro la anualidad del Revs de Seguro de la hipoteca privada (PMI) incidental
Prometida hipoteca Segundas hipotecas Autocontratando la capital Compartida estado
de programas de la obligacin de la hipoteca del estado del alojamiento/compaeros
Compartido Arrendatario en comn de la capital del Sudor de hipotecas de programas
Subprime de la hipoteca de VA (TICs) Prstamos de Desarrollo rural de USDA (antes
hipotecas de FmHA) VA w/qualifying assumable VA hipoteca VA REOs con VA que
financia para los no veteranos Wraparounds 3

Para las respuestas necesita, vaya ms all de aseguramiento automatizado

Algunos representantes del prstamo irreflexivos slo tapan su informacin


financiera en su ordenador sistema de AU (aseguramiento automatizado) y
proporcionan una respuesta fcil. Los representantes del prstamo que siguen un
enfoque rpido y simple no slo no pueden explorar todas las opciones, le
menosprecian de un modo ms seriamente deficiente. Su una talla cabe todo el modo
de pensar no hace caso de datos contextuales que explcitamente examinan donde es
ahora, donde le gustara ir, y la mejor manera de ponerse all. Nunca acepte una
respuesta AU-generated, hasta que conteste a preguntas como lo siguiente: Qu son
sus objetivos construir la riqueza? Cmo se diferencian sus gastos domsticos
(positivamente o negativamente) de las asunciones de la accesibilidad financiera
incrustadas en el software AU? Gasta, salva e invierte para conseguir sus
prioridades de la vida? Cunto planea poseer la propiedad? Cmo puede mejorar su
puntuacin de crdito? Cmo puede mejorar sus proporciones de calificacin? Qu
por ciento de su riqueza debera sostener en la propiedad? Qu tipos de la
financiacin de bienes inmuebles (adems de los ofrecidos por el prestamista habla
con) podran promover mejor sus objetivos para edificio de la riqueza o ahorros en
costes? Qu tipos de la financiacin de bienes inmuebles (adems de los ofrecidos
por el prestamista habla con) podran realzar mejor su accesibilidad financiera?
Qu tipo de propiedad (fijador, extincin del derecho de redimir, doble, fourplex,
singlefamily casa, condominio, bloque de pisos, comercial, etctera) le podra
avanzar hacia sus objetivos financieros? Cunto le salvara un pago al contado ms
grande? Debera usar un tipo de inters fijo o una hipoteca de la tasa ajustable
(ARM)? Considerando su situacin, cules son los riesgos y oportunidades de cada
uno? Qu opcin ofrece la mejor compensacin del riesgo y vuelta (la concentracin
ms rpida de la capital de la propiedad)? Aunque los representantes del prstamo
inteligentes le puedan ayudar a contestar a preguntas que planean la vida, la
mayora no va. El tiempo de carencia de la mayora, conocimiento e incentivo para
4

ACCESIBILIDAD FINANCIERA DEPENDE DE USTED - NO UN PRESTAMISTA


dirjale. Los representantes del prstamo parecen a dependientes de coches. Le
animan a comprar el producto (productos) que venden. Esperara el consejo
automtico imparcial del agente de ventas en el distribuidor de Honda? No?
Entonces por qu esperara el consejo imparcial del prstamo (ventas)
representante en Old Faithful Mortgage Company? Recuerde el tema de Secretos de la
Hipoteca: En primer lugar, tome la medida de usted. Aprenda sus opciones. Arregle
sus decisiones de financiacin y compra de la propiedad de avanzar sus objetivos de
la vida. Una mayora de prestatarios se equivoca porque intentan minimizar su pago
mensual, ms bien que maximizar su riqueza. La mayor parte de prestamistas comparan
ingresos con pagos mensuales, pero necesita ms profundidad, ms visin. Decida
para usted: debera comprar ms (o menos) propiedad que un sistema AU sugiere?
Debera tomar a prstamo ms (o menos) que las pautas de este prestamista
recomiendan?

Pensamiento de posibilidad de prctica

La gente que le impulsa a preaprobarse para un prstamo raramente menciona que


puede elegir de cientos de productos del prstamo. Cada uno de estos productos
puede variar en cuanto a tasa de inters, pago al contado, estndares del crdito,
pagos mensuales, primas de seguros de la hipoteca, calificando a proporciones,
cerrando gastos, propiedades elegibles, estndares de la ocupacin y muchos otros
trminos y condiciones. De hecho, los bancos y los agentes de bolsa de la hipoteca
pueden no ofrecer muchas de las mejores posibilidades de financiacin y compra. A
veces puede disear hasta y crear un plan de financiacin. Aunque la mayor parte de
prestatarios elijan algn producto del prstamo disponible, algunos prestamistas (y
muchos vendedores) personalizarn expresamente - si sabe cmo preguntar, y que
preguntar. Como lee rapidamente Secretos de la Hipoteca y reflexiona sobre los
detalles de finanzas de la propiedad, pregntese, Trabajara esta idea para m
(nosotros)? " Hoy, las opciones de financiacin existen para casi cada uno que
quiere poseer una casa, financiar de nuevo una casa o comprar una propiedad de la
inversin. Sepa las posibilidades. Corte gastos personales prdigos. Tome forma su
perfil del crdito. Levante su puntuacin de crdito. Busque modos de reducir los
gastos de su prstamo. Explore muchos caminos que llevan a la financiacin
alternativa. Ya que ver, posibilidad pensando pagas vueltas grandes.
5

SECRETO #

2
Cmo elige su propiedad y arregla la financiacin puede aadir (o restar) las
decenas (o hasta cientos) de miles de dlares a (de) su capital propio.

Cree que quiere poseer una casa de la familia sola, un condominio o cooperativa?
Antes de que decida seguro, conteste a esta pregunta: querra en cambio vivir en
un fourplex durante tres a cinco aos si esa opcin engordara su riqueza en
100,000$ o ms?
Posea una propiedad del alquiler; incremente su accesibilidad financiera y
construccin de la riqueza

Con objetivos del prstamo preaprobacin, la mayor parte de representantes del


prstamo suponen que compre una casa de la familia sola o condominio. El
representante del prstamo podra decir que, basado en sus ingresos y pagos
mensuales, el banco le prestara 200000$. Si tiene 50000$ para un pago al contado,
podra mirar casas (o condominios) en la variedad 1 de precios de 250000$ Ahora ven
cuanto ms se podra permitir a tomar a prstamo si comprara un fourplex, viviera
en una unidad y alquilara los otros tres. Ya que sus ingresos del alquiler de tres
unidades ampliarn su poder de prstamo, podra comprar un valor de la propiedad
dicen 600000$ (en vez de 250000$). 2 Si cada una de estas propiedades potenciales
aprecia en el 4 por ciento por ao, y si despus de cinco aos el equilibrio de la
hipoteca en cada uno se cae al 92,5 por ciento del equilibrio original, puede ver
en la Tabla 1.1 cmo su capital construira con cada propiedad. La parte a casa, el
alquiler de la parte fourplex ampla su accesibilidad financiera e incrementa su
capital propio en 173.250$ (contra 70000$ para la casa). El fourplex ms que
triplica su inversin en efectivo original. Aunque propiedad especfica

1 no se conciernen por los montos en dlares especficos usados en esto u otros


ejemplos. Concntrese en la idea o tcnica. Naturalmente, sus finanzas y los
precios de la propiedad en su rea pueden correr ms alto o ms abajo que los
nmeros usados como ejemplos en todas partes de Secretos de la Hipoteca. 2 Hipoteca

Los secretos hablan de los nmeros exactos en el Captulo 2.

ACCESIBILIDAD FINANCIERA DEPENDE DE USTED - NO UN PRESTAMISTA

La tabla 1.1 Cantidad de precios de Adquisicin de viviendas de la Familia Sola de


Concentracin de la Capital de 5 aos financi el valor Apreciado el 4 por ciento
p.a. Ao del equilibrio de la hipoteca cinco Capital ganancia de la Inversin del
pago al contado Original 250000$ 200,000 305,000 185,000 120,000 50,000 70000
Fourplex 600000$ 550,000 732,000 508,750 223,250 50,000 173,250

los resultados varan, este ejemplo muestra los efectos potentes que construyen la
riqueza de la accin de palanca (OPM). Con el fourplex, emple el dinero de otra
gente para crear su dinero productivo.
Otras ideas que construyen la riqueza

Los captulos posteriores adelante muestran cmo sus decisiones de financiacin y


compra de la propiedad afectarn su capital propio 5 a 20 aos en el futuro.
Aprender a evaluar pagos adelantado de la hipoteca, hipotecas a corto plazo,
propiedades del apuro, propiedades valoradas por el trato, extinciones del derecho
de redimir, los bienes inmuebles poseyeron (REOs), y financiacin de la baja tasa
de inters. Pocos homebuyers o los inversionistas se comparan a fondo. La mayor
parte de personas se imaginan que su propiedad apreciar. Finalmente harn una
buena cantidad del dinero. Sin duda, la historia los demuestra correcto; sin
embargo, la historia tambin muestra que los compradores que pesan y consideran una
variedad de propiedad y opciones del prstamo pueden construir ganancias de la
inversin mucho ms grandes.

SECRETO #

3
Separe el emocional del financiero.

Evite impulsos emocionales. Identifique, clarifique, y emociones separadas de sus


objetivos financieros y motivos.
7

Personal contra financiero

Rechaz rpidamente la idea de comprar un fourplex? Era una tripa decisin


emocional, como No quiero llamar un bloque de pisos a casa - aun si soy el dueo?
O, mir el dinero qu podra hacer y decidir que hasta con una ganancia
suplementaria de 100000$, no vale la pena? A la Distincin sutil las personas que
toman decisiones Emocionales rpidamente deciden una cuestin segn sus caprichos
del superficial le gusta y le disgusta. Pasan por futuras fortunas para la
comodidad presente. Por ejemplo, conoce a la gente que conduce nuevos o casi
nuevos coches con prstamos grandes, pero no se puede permitir a salvar o invertir
en la propiedad? Cunta gente baja fijadores valorados por el trato porque no
quieren hacer las reparaciones? Cuntos arrendatarios permanecen arrendatarios a
largo plazo porque la compra les dara un viaje diario al trabajo ms largo o los
colocara en una vecindad que parece menos deseable que donde actualmente viven?
Slo recientemente, me equivoqu a lo largo de estas lneas. (S, hasta el pros
puede hacer errores - sobre todo cuando olvidan de seguir sus propias reglas de
compra.) Tardanza emocional (o Retirada) En este caso, el pro era yo. Evalu una
propiedad de la inversin (una casa singlefamily). El dueo consinti en financiar
la propiedad con slo el 5 por ciento abajo. La propiedad se localiz en una
vecindad de profesionales; no sufri ningunos problemas del mal estado o aplaz el
mantenimiento. Sin embargo, no obstante estas ventajas, un par de rasgos en la casa
me apagaron. Dud en hacer una oferta. Ms bien que pesar rpidamente todas las
ventajas y desventajas, slo me concentr en lo que no me gust. Esto era un error
grande. El siguiente inversionista que mir la propiedad la compr. Mi fracaso de
evaluar rpidamente los costes de oportunidad m una propiedad excelente que se
ofreci con el vendedor fabuloso que financia. Evite Errores Similares a Mo
Separado el financiero del emocional - slo entonces le va juzgar justamente si la
decisin le expone para costar ms que la ventaja. Como la gente, parece que somos
integrados con la respuesta emocional. An, para construir su futuro financiero no
puede dejar al control de emociones. Continuamente pese y considere. S,
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ACCESIBILIDAD FINANCIERA DEPENDE DE USTED - NO UN PRESTAMISTA

identifique lo que le gusta y no gusta, lo que quiere y no quiere. Entonces ate una
etiqueta de precio del dlar. No piense aqu y ahora. Piense en sus futuras
vueltas. En todas partes de Secretos de la Hipoteca descubrir docenas de tcnicas
de financiacin y compra de la propiedad. Cada una de estas compensaciones de
ofertas. Unos requieren el esfuerzo, la molestia o la incomodidad que a primera
vista puede parecer poco atractiva. Por favor, sin embargo, permiso que la
posibilidad en mente hasta que lo haya examinado estrechamente. Haga ahora lo que
la mayor parte de personas no harn. En 10 aos, har lo que la mayor parte de
personas nunca pueden.

SECRETO #

4
Alinee la autoconversacin con sus prioridades.

Lee Secretos de la Hipoteca de aprender cmo tratar con crdito inestable, dinero
efectivo bajo, accesibilidad financiera, etctera? Bien! Encontrar ideas de
financiacin ms creativas aqu que en cualquier otro sitio. An concentrarse en la
financiacin creativa pide la pregunta ltima: Por qu se opone a tales cuestiones
financieras? Maneja su dinero as como podra?
Autoconversacin contraproducente destruye construccin de la riqueza

El Dr. Shad Helmstetter explica que creamos nuestras propias dificultades


(financiero y por otra parte) a travs de la autoconversacin contraproducente (Que
Decir Cuando Se dirige a Usted, Libros de Bolsillo, 1987). Alguna de las
declaraciones siguientes se arrastran en su autoconversacin? No puedo recordar
nombres. Siempre corro tarde. Nunca me puedo organizar. Siempre soy falto del
dinero. Slo no s donde va. Ningn camino podra nosotros alguna vez salvar
bastante de un pago al contado del 20 por ciento. Ningn camino podra nosotros
alguna vez permitirnos una propiedad en esa vecindad. Capacitarse para una
hipoteca? No con mi crdito. Al precio guardamos en su sitio el dinero para el
retiro, trabajar probablemente hasta que tenga 75 aos.
9

No creo esto exageraciones de infomercial. S que nunca poda levantar bastante


dinero efectivo para invertir en bienes inmuebles. No puede parecer que slo pierdo
el peso. Segn el Dr. Helmstetter, ninguno de estos autodescriptores realmente
declara un hecho. Pero realmente determinan su futuro. Ms piensa en algo de
cierto modo, escribe Helmstetter, ms cree que esto es el modo que realmente es.
Y cuando cree que esto es el modo que realmente es, no hace nada para solucionar
el problema. La queja niega a su capacidad de cambiar su comportamiento. La
abnegacin vence la mejora potencial. Ahora, aqu est cmo causar los resultados
que realmente quiere.
Programe de nuevo sus pensamientos para entregar mensajes de autorealizacin

Programe de nuevo su autoconversacin. Borre sus quejas abnegadas. Nunca describa


su comportamiento de modos autohumillantes. Dse una sacudida cada vez que deja a
aseveraciones abnegadas poner en cortocircuito su bsqueda para mejorar. Ya que
elimina la autoconversacin contraproducente, la sustituye por la autoconversacin
que promueve el objetivo. Hgase preguntas. Respuestas del ataque violento de
locura. Adopte actitudes y hbitos que le avanzan hacia la vida le gustara vivir.
Por ejemplo, Qu son seis modos qu puedo salvar ms? Qu son seis modos que
puedo cortar gastos? Qu son cuatro modos que puedo dejar de dirigir cuentas de la
tarjeta de crdito y comenzar a pagarles abajo? Qu son cuatro modos qu puedo
trabajar hacia un capital propio de $1 milln dentro de 15 aos? Cmo puedo usar
bienes inmuebles para ayudar a construir la riqueza? Haga preguntas que sealan a
donde quiere ir. Invite soluciones en sus pensamientos. Con soluciones en mente, se
motiva para avanzar hacia sus objetivos. Determine cmo debe cambiar. Cree promesas
a usted. Vivo aquellas promesas.
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ACCESIBILIDAD FINANCIERA DEPENDE DE USTED - NO UN PRESTAMISTA

Trabaja la autoconversacin? Absolutamente! Confo en el positivo se autodirigen


a la ayuda evitan todos los problemas de salud; mantener un programa vigoroso de
dieta, bienestar corporal y ejercicio; mejorar productividad de trabajo; y, s,
para salvar, invierten y gastan sabiamente. Autoafirmando, la autoconversacin
dirigida al objetivo le da una actitud prometedora ante la vida. No haga slo se lo
aseguro. Vaya a Amazon.com y busque el Sbalo Helmstetter. Su libro ha acumulado
ms de 50 revisiones con un cerca de la posicin de cinco estrellas perfecta. Get
Started Now Review sus gastos, prstamo, ahorro e inversin. Dnde va su dinero?
Le transportarn sus prcticas de la moneda corriente a la vida de la cual quiere
vivir 5, 10, 20 aos ahora? O mrelo como esto: En tasas corrientes del inters,
cada uno 100$ por mes corta de sus gastos y en cambio dedica a la financiacin de
una propiedad pueden aadir 15000$ a su poder de prstamo y hasta 50000$ (o ms) a
su futuro capital propio. La mirada a la Tabla 1.2 y rellena las cantidades
mensuales en cada categora. Sus gastos, prstamo y ahorro demuestran unas
perspectivas felices para calificacin de la hipoteca, inversin de la propiedad y
acumulacin de toda la vida de $1 milln (dlares corrientes) o ms? Si duda que
los hbitos del dinero puedan impulsar su edificio de la riqueza, lea al Millonario
Al lado, por Thomas J. Stanley y Guillermo D. Danko (Prensa de Longstreet, 1996).
Ver que la mayor parte de personas que se hacen millonarios hacen as a travs de
ahorro e inversin - no porque ganan sueldos de seis cifras. Las Mejoras sugeridas
Hacen su espectculo de hbitos de gastos cabe de derroche, prstamo excesivo,
demasiado poco ahorro y una falta de armona general con sus prioridades? S?
Entonces corresponda a su comportamiento a sus promesas autohechas. Use estas
tcnicas: Piense prioridades. Piense la recompensa. Realinee sus hbitos del dinero
de promover sus valores ms altos. Qu quiere ms para los siguientes 10, 20, o 40
aos?
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La tabla 1.2 Su Internet de la Televisin por cable de Gas de la Electricidad del


Alquiler del Perfil de Gastos cobra el Cuidado de los nios de Comestibles de
seguro del Coche de Gasolina nm. 2 del pago de Coches nm. 1 del pago de Coches
del Telfono (telfonos) de gastos en Lnea Almuerzos de Clothing Electronics que
Cenan la Cerveza de Tabaco de Entretenimiento, el vino, el licor Otro inters de la
Tarjeta de crdito de Cuidado personal de Amas de casa de Vacaciones de viajes del
Fin de semana de Seguro mdico de gastos de la Escuela de Aplicaciones del
Mobiliario de Peridicos de Revistas del Centro deportivo de vicios Otro $ $ $ $ $
$ $ $ $ $ $ $ $ $ \Total

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ACCESIBILIDAD FINANCIERA DEPENDE DE USTED - NO UN PRESTAMISTA

Deje de pagar el alquiler. Para la mayor parte de personas que no poseen an sus
propias casas, dinero de basura de alquiler. Puede eliminar o reducir pagos de
alquiler? Puede cambiar a un piso del coste inferior? Puede la parte de la casa?
Puede encontrar un trabajo que sienta la casa durante los prximos 3 a 12 meses?
Puede retroceder con sus padres o quedarse el alquiler libre con parientes o
amigos? Deposite su dinero de alquiler durante 6 a 12 meses, y para el resto de su
vida nunca pagar el alquiler otra vez. Corte sus cuentas de la comida en la mitad.
Elimine comidas del restaurante. Traiga almuerzos del bolso marrones. Compre
alimentos sin marca al por mayor. Prepare su comida en cantidades grandes y partes
de la helada en porciones con el tamao de comida. Localice un resto y tienda de
comestibles de la liquidacin como Conservas alimenticias, Big Lots o Emporio de la
Medicina. Los precios de la comida en tiendas de saldos corren 20 a 50 por ciento
menos que en supermercados de la gran figura. Cuando encuentra artculos valorados
por el trato que usa con regularidad, los compra por el caso. Corte sus tarjetas de
crdito en la mitad. Acabe con la dependencia de la tarjeta de crdito. Tire sus
agujas. Adopte una dieta en efectivo estricta. Gastar mucho menos cuando excluya
el verdadero dinero efectivo. Adems, la tarjeta de crdito equilibra la fuerza de
la marcha de su poder de prstamo constructivo. Cuando paga sus equilibrios de la
tarjeta de crdito en el inters del 18 por ciento, devuelve dos (o ms) dlares
por cada dlar que al principio cobr - y esto est en el limpio, dlares de tomar
a casa. Ya que slo lleva el 65 a 80 por ciento a casa de lo que gana, tiene que
ganar ms de 2000$ slo para devolver cada 1000$ que cobra en sus tarjetas de
crdito no ponen el coche antes de la casa. Si posee un coche esto vale casi tanto
como un pago al contado en una casa, vndalo. Deshgase de aquellos pagos de coches
que drenan el dinero efectivo. Si el coche (coches) es generalmente se pagan por,
una venta proporciona una parte buena del dinero efectivo tiene que financiar una
propiedad. Si piensa en la compra de un coche ms caro, prese! Hasta que se pueda
permitir su casa perfecta, hasta que haya aumentado la riqueza quiere, conduce el
coche menos caro, serio que puede encontrar. Use la deuda slo para adquirir
activos de apreciacin. Si los precios de la propiedad en su rea no ofrecen una
gran proporcin del riesgo/recompensa, invierten en otras partes del pas - o el
mundo. Elimine vicios costosos. Cuanto hacen gasta para cigarrillos, cerveza,
licor, bebidas en restaurantes, clubes, o barras, drogas ilegales u otro
13
hbitos prdigos? Los vicios pueden malgastar fcilmente 2000$ a 4000$ por ao (o
ms). Compre la ropa en tiendas de la economa. Aun si es un banquero especialista
en inversiones con mucho futuro en Wall Street, tienda para tratos. Y un pleito de
Armani de 1.800$ por 695$ o una seda de Emprio Armani el lazo de cachemira valorado
en 40$? Ambos de stos (y muchos tratos comparables) estaban disponibles en
SUAVEMENTE Posedo en Atlanta. Y estos forman los artculos eran nuevos, comprados
en la liquidacin. Con la ropa reciclada, puede salvar mucho ms. En su columna de
peridico, Vestido para Menos, Candy Barrie escribe, soy un gran fan de stos
[remesa y economa] tiendas para su moda tratos.... Descubrir que no hablamos slo
aproximadamente 20, 30, o descuentos del 40 por ciento. A veces puede conseguir la
ropa para el 90 por ciento de la venta al por menor. Ms bien que regalar su ropa
cara, algunas personas ricas los colocan en remesa y tiendas de la economa.
Quiere ahorrar el dinero? Localice el reciclado y tiendas de ropa de la
liquidacin en su rea o una ciudad grande cercana. Independientemente de sus
gustos y escala de precios, encontrar que puede acuchillar sus gastos de la ropa
en el 50 por ciento o ms. (Por supuesto, mete en el bolsillo an ms ahorros
cuando resiste a comprar toda aquella ropa no necesita - sin tener en cuenta su
precio de ganga.) Compran el mobiliario de segunda mano. Como con coches y ropa,
muchas personas que suean con construir la riqueza gastan demasiado demasiado
pronto para el mobiliario. Y, en vez del pagamento en efectivo, compran a crdito.
Se encadenan a aos de pagos con tasas de inters altas. (O cada vez ms, no se
atraen en aquellos ningunos pagos, ningn inters durante seis meses tipos de
promociones que hacen el deslizamiento en unas arenas movedizas de la deuda
demasiado fcil.) La mayor parte de mobiliario se deprecia en el valor ms rpido
que se deprecia en la condicin. Puede encontrar tratos de segunda mano fabulosos.
He comprado muchas piezas hermosas del mobiliario de alta calidad a precios mucho
menos que la materia de particleboard barata que las tiendas de saldos llevan.
Cuando compra la ropa, los coches o mobiliario, dejan a alguien ms sufrir la
depreciacin. Slo pague la utilidad de un producto. Menos dinero que gasta a
activos que se deprecian, ms rpido construye la riqueza a travs de la compra de
casa y otras inversiones de la propiedad.
14

ACCESIBILIDAD FINANCIERA DEPENDE DE USTED - NO UN PRESTAMISTA

SECRETO #

5
Prevea la propiedad (propiedades) de la cual le gustara poseer 5, 10, o 15 aos
ahora.

A la edad de 21 aos, compr mi primera casa. Era una vieja casa grande que se
haba convertido en cuatro unidades del piso y el garaje convertido en una quinta
unidad - que es donde viv. Se financi por los dueos con el 10 por ciento abajo y
un contrato de la tierra de la tasa de inters del 5 por ciento. Entonces, mis
amigos se divirtieron bromendome sobre el vertedero y mi slumlording.
(Realmente, la propiedad no era tan mala.) Sin embargo, seis aos ms tarde,
mientras matriculado en mi programa PhD en la Universidad de Illinois, pose (entre
otras propiedades) una casa de ladrillo, de cuatro dormitorios, de dos baos que
haba pertenecido antes al profesor que presidi mi tesis. (A propsito, hasta lo
financi para m en el inters del 7 por ciento y el 10 por ciento abajo. ) Dnde
vivan mis amigos? Mayora vivi en pisos del alquiler. Ninguno vivi en (mucho
menos posedo) una casa en ninguna parte cerca tan agradable como mo. (No me jacto
- slo tratando de mostrar el poder de conocimiento, objetivos y accin.)
Cul es la moraleja?

Como los precios de bienes inmuebles en todas partes de Norteamrica (y en todo el


mundo) han subido como un cohete durante los cinco aos pasados, muchos compradores
nuevos potenciales y los inversionistas se sienten frustrados. Dudan en comprar e
invertir. Pero si vacila, slo se rezagar adelante detrs. Arrendatarios: Haga la
Propiedad que Su Privilegio Tena segu alquilando cuando era la edad 21, no habra
sido capaz de poseer la casa de alta calidad que compr a la edad de 27 aos. Su
mejor oportunidad hoy para poseer la casa que le gustara en, supongamos, 5 o 10
aos es hacerse primero un propietario tan pronto como sea posible. Pese con
cuidado las ventajas de comprar una propiedad que le hace algn dinero efectivo
rpido (ingresos del alquiler, extincin del derecho de redimir superior por el
fijador, valorada por el trato). No se queje que los precios han pasado por el
tejado (recuerde, aparte la autoconversacin abnegada, que derrota el objetivo). En
cambio, cree a
15

el plan financiero que le coloca en la va rpida a la propiedad (propiedades)


usted realmente quiere. Gane una Gran Reduccin de impuestos Desde 1998, el derecho
tributario ha permitido a propietarios vender sus casas cada dos aos y meter en el
bolsillo su impuesto a los beneficios libre (hasta 250000$ para singles y 500000$
para matrimonios). Esta reduccin de impuestos significa que puede comprar un
superior por el fijador valorado por el trato, renovar ya que vive en ella, y luego
se vende por una ganancia (la economa complaciente) en dos aos; entonces repita
si es necesario o deseado 3 Quieren ganar 100000$ suplementarios a (250000$ ms o
menos) en ganancias libres de impuestos durante los prximos cuatro a seis aos?
Pese compran, renuevan y revenden propiedades superiores por el fijador.
Resumir: Controla Su Poder de Compra/Inversin - No el Prestamista

El le dicen exactamente cunto se puede permitir el enfoque a la preaprobacin


da una foto de la foto de su poder adquisitivo de la propiedad - pero slo con la
cmara de ese prestamista. En cambio, piense en su vida como un cuadro mvil. No
slo protagoniza esta pelcula, escribe la escritura, directa, corrige y determina
el final. Quiere poseer su propia casa? Quiere poseer propiedades de la
inversin? Quiere estructurar la mejor manera de financiar sus adquisiciones?
Quisiera usted mejorar seriamente su capital propio? Quisiera usted vivir sin la
deuda destructiva? Quisiera usted conseguir la independencia financiera? S.
Entonces comience ahora. Es su pelcula. Es su movimiento.

3 Para ms en esta tcnica, ver a Gary W. Eldred, que Invierte en Bienes inmuebles,
5to editor (John Wiley & Sons, 2006) y Haga el Dinero con Fijador-Uppers y
Renovaciones (John Wiley & Sons, 2003, 2008).

16

CAPTULO 2

Aumente su poder de prstamo

kay, realiza que, a un grado mucho ms grande que la mayor parte de personas creen,
su poder de prstamo y su poder adquisitivo dependen del conocimiento que gana y
las decisiones que hace. Ningn cdigo gentico predetermina su futuro financiero.
Si el un programa del prstamo o el prestamista no trabaja para usted, elige del
mltiplo otras posibilidades. Si sus finanzas corrientes muestran inconvenientes,
los reforman para reforzar su perfil del prestatario. Si sus ingresos faltan de lo
que necesita, entiende modos de ganar ms.

O
SECRETO #

6
10000 prestamistas establecen sus propios patrones.

Algunos consejeros del prstamo afirman que las compaas de la hipoteca nacionales
grandes, Fannie Mae y Freddie Mac, establecen patrones de aseguramiento para casi
todos los prstamos hipotecarios. Fannie y Freddie realmente explican menos del 40
por ciento de la financiacin de ingresos residenciales publicada en todas partes
de los Estados Unidos. Una buena parte, s, pero apenas todopoderoso. Adems,
Fannie y Freddie no reflejan perfectamente el uno al otro. Tanto Fannie como
Freddie publican

17

asegurando pautas, no los Prestamistas de edictos 1 que venden prstamos a Fannie y


Freddie permanecen libres de aplicar un nivel razonable de la flexibilidad.
Prestamistas de la carpeta

Llaman a prestamistas que no venden sus hipotecas a Fannie, Freddie u otros


jugadores en el mercado hipotecario secundario prestamistas de la carpeta. Los
prestamistas de la carpeta incluyen muchos bancos, instituciones de ahorros,
cooperativas de crdito, fondos de pensiones y compaas de seguros de vida. Aunque
los prestamistas Fannie/Freddie-affiliated puedan ejercer la flexibilidad si
deciden, los prestamistas de la carpeta pueden disear cualquier tipo del prstamo
que les gusta. Estos prestamistas de la carpeta a veces examinan Fannie/Freddie
prstamo de estndares. Entonces desarrollan productos del prstamo diferenciados
para algunos objetivos de prestatarios - por ejemplo, puntuacin de crdito baja,
el autnomo, nodocumentation, documentacin baja, declar ingresos, declar
activos, cantidades gigantes ms de 417000$ (para residencias de la familia sola,
las multiunidades proporcionan lmites correspondientes ms altos), ningn seguro
de la hipoteca, notas del globo, alto calificando a proporciones, propiedades de
ingresos, tierras de labranza, rehabilitacin y prstamos de renovacin. Un poco de
financiacin de la estructura de prestamistas de la carpeta para encontrar las
necesidades especiales de un prestatario solo - sobre todo para propiedades de la
inversin.
Prstamos apoyados por el gobierno

Los prstamos apoyados por el gobierno incluyen una variedad de programas del
prstamo que generalmente (pero no exclusivamente) apelan a homebuyers (y a veces
inversionistas) quien podra afrontar obstculos en el prstamo de Fannie/Freddie o
la mayor parte de prestamistas de la carpeta. Algunos prstamos apoyados por el
gobierno ms populares incluyen: Administracin Federal de Vivienda (FHA): El FHA
se especializa en el pago bajo, prstamos de calificacin ms fciles. FHA puede
publicar prstamos donde los prestatarios no necesitan ningn dinero efectivo de su
propio para un pago al contado.

1 Fannie y Freddie realmente ponen lmites en la cantidad mxima del prstamo que
comprarn de sus bancos afilados, instituciones de ahorros y otros prestamistas de
la hipoteca.

18

AUMENTE SU PODER DE PRSTAMO

Departamento de Asuntos de Veteranos (VA): El VA ofrece calificacin ms fcil,


hipotecas sin pagos al contado a veteranos elegibles. El VA vende sus propiedades
extinguidas el derecho de redimir a inversionistas y ofrece a vendedor que financia
en trminos atractivos. (Actualmente, puede comprar y finanzas de VA con tan slo
el 5% abajo, inters del 6,5%, 30 aos.) Administracin de desarrollo rural (USDA):
Como la parte del Ministerio de Agricultura de los Estados Unidos, esta agencia
ayuda bajo - a familias de ingresos moderados compran casas con pagos al contado
bajos y precios de inters bajo. Programas de la obligacin de la hipoteca
estatales: Estos programas ofrecen el pago al contado bajo, prstamos de la tasa de
inters inferior. Apuntan a compradores nuevos. Los primerizos incluyen a
cualquiera que no haya posedo una casa dentro de los tres aos pasados. Prstamos
de desarrollo de la comunidad: Muchos estados y las ciudades animan homebuyers (y a
veces inversionistas) a comprar y arreglar propiedades en vecindades designadas.
Para conseguir este objetivo, las agencias de la reurbanizacin de la comunidad con
frecuencia ofrecen la compra y fijan prstamos en trminos favorables.

Lo que todo esto significa para usted

Con este viaje rpido a travs de algunos tipos comunes de prestamistas y programas
del prstamo (ms detalles en captulos posteriores), quiero perforar otra vez en
su conocimiento que los prestamistas diferencian, los programas del prstamo se
diferencian, y los estndares eliminatorios se diferencian. Ningn representante
del prstamo le puede decir alguna vez cuanta propiedad puede comprar, o cuanto
dinero puede tomar a prstamo. Los representantes del prstamo especficos le
pueden decir cunto (si alguno) dinero sus fuentes que financian le prestarn.
Nunca piense en prstamos hipotecarios como guisantes en una vaina. Son ms bien
cuvanos de la fruta variada con al menos unas manzanas envenenadas. Puede
conseguir hasta respuestas diferentes de representantes del prstamo diferentes que
trabajan para el mismo prestamista y trabajan con el mismo programa del prstamo.
Cmo bien el representante del prstamo embala su informacin personal, y cmo con
eficacia el representante responde al asegurador (u ordenador) las preguntas pueden
hacer la diferencia entre un no y s - as como en la cantidad del prstamo,
trminos y gastos.
19

SECRETO #

7
Puede hacer sus proporciones de calificacin parecer mejores.

Para muchos (pero no todos) prstamos, los prestamistas juzgan su poder de prstamo
a travs de su uso de dos proporciones eliminatorias: el gasto de vivienda (frente)
proporcin y el total de la deuda (atrs) proporcin. Tanto la proporcin del gasto
de vivienda como la proporcin del total de la deuda dan a prestamistas una manera
de medir si sus ingresos parecen que es bastante grande para cubrir sus pagos de la
hipoteca, deudas mensuales y otros gastos de mantenimiento (ver ejemplos abajo). La
carrera de los representantes del prstamo del molino tapar simplemente sus datos
financieros en su programa AU. Los representantes del prstamo inteligentes harn
una primera revisin y luego, de ser deseable, sugiere modos de mejorar su perfil
financiero. El representante del prstamo medio aprueba o rechaza. El representante
del prstamo inteligente dice, Aqu est lo que puede hacer para hacer sus
proporciones parecer mejores.
Clculo de las proporciones

Con el uso de AU (aseguramiento automatizado), la mayor parte de representantes del


prstamo ya no calculan proporciones en s. Sin embargo, la calificacin a
proporciones importa muy. Slo ahora, las matemticas se esconden en el programa de
aseguramiento. Si reduce sus proporciones de calificacin, levanta las
probabilidades para la aprobacin del prstamo y aumenta la cantidad el prestamista
le prestar. Las proporciones bajas tambin pueden cortar su tasa de inters e
hipotecar primas de seguros (si cualquiera). Gasto de vivienda (Frente) Cifra de la
Proporcin su proporcin del gasto de vivienda con esta ecuacin: proporcin del
gasto de vivienda = donde: (P&I) + (T&I) + (MI) + (HOA) ingresos brutos Mensuales

P&I representa al principal y el inters (el pago de la hipoteca mensual bsico).


T&I representa la cantidad que paga mensualmente por contribuciones territoriales y
seguro de propiedad.
20

AUMENTE SU PODER DE PRSTAMO

MI representa la prima de seguros de la hipoteca mensual que debera pagar si deja


menos del 20 por ciento. HOA representa la cantidad mensual que debera pagar a un
condominio o asociacin de propietarios de la subdivisin. Para guardar cosas
simples, diga que sus ingresos domsticos igualan 7000$ por mes. Necesita un
prstamo de 235000$ para comprar la propiedad que quiere. Prefiere un prstamo del
tipo de inters fijo, de 30 aos, que (basado en parte en su puntuacin de crdito)
est disponible en el inters del 7 por ciento. Este prstamo costar 1.563$ por
mes (235 6,65$ ). Ver la Tabla 2.1. Contribuciones territoriales y seguro de este
total de la propiedad 400$ por mes. Ningn seguro de la hipoteca se aplica, pero
debe pagar a la asociacin de propietarios 125$ por mes para mantener la comunidad

La tabla 2.1 Pago de la Hipoteca Mensual para Cada uno 1000$ Tomados a prstamo en
una Variedad de Tasas de inters y Trminos que Califican a Tasa de inters 40 4.5
50 5.5 60 6.5 70 7.5 80 8.5 90 9.5 100 10.5 110 11.5 120 12.5 7,40$ de 15 aos 7.65
7.91 8.17 8.44 8.71 8.99 9.27 9.56 9.85 10.16 10.45 10.75 1106 11.37 11.69 1201
12.33 4,77$ de 30 aos 507 5.37 5.67 600 6.32 6.65 6.99 7.34 7.69 805 8.41 8.78
9.15 9.53 9.91 10.29 10.68 4,17$ de 40 aos 4.50 4.82 5.16 5.50 5.85 6.21 6.58 6.95
7.33 7.71 8.10 8.50 8.89 9.25 9.68 1008 10.49

21

piscina, pistas de tenis y casa club. Aqu est cmo calcular la proporcin del
gasto de vivienda para este ejemplo: proporcin del gasto de vivienda = 1.563$ +
400 + 125$ 7000$ 2088 = 7000$ =.298 o el 29,8%

Como el prestamista con quien habla ha puesto una proporcin de la pauta del gasto
de vivienda del 28 por ciento, sus nmeros parecen razonables. Despus calculamos
la proporcin del total de la deuda. La Proporcin del Total de la deuda La
proporcin del total de la deuda incluye gastos de vivienda ms sus pagos mensuales
por sus instalaciones (como prstamos automticos) y girando (tarjetas de crdito,
cuentas de grandes almacenes, etctera) deuda. Actualmente, su BMW le golpea para
un pago de 650$ por mes; el Impala aade en 280$. Su tarjeta de crdito y grandes
almacenes equilibran 8000$ totales y requiera un pago mnimo del 5 por ciento del
equilibrio excepcional por mes (400$). Aqu estn las cifras: Gastos de vivienda +
deuda de la instalacin + deuda giratoria = = proporcin del Total de la deuda
ingresos brutos Mensuales

2088$ + 650 + 250 + 400$ 7000$ 3.388 = 7000$ =.484 o el 48,4% Con este programa del
prstamo, el prestamista prefiere una proporcin del total de la deuda o el 40 por
ciento o menos. Gritos. Parece que ha soplado a travs de esta proporcin. Pero
significa esto que no conseguir el prstamo? Se tendr que conformar con una
cantidad ms pequea? No necesariamente.
22
AUMENTE SU PODER DE PRSTAMO

Si su puntuacin de crdito (ver el Captulo 5) parece fuerte, su prstamo puede


ganar la aprobacin. Si esa posibilidad falla, levante sus ingresos de
calificacin, reduzca sus pagos mensuales o suba su compensacin de factores.
(Note: En los mercados del prstamo que se licencian del modo fcil que
prevalecieron de 2000 a principios de 2007, los prestamistas a menudo aprobaran
proporciones del total de la deuda de 45, 50, o en algunos casos el 55 por ciento.
Actualmente, ante extinciones del derecho de redimir crecientes, algunos
prestamistas aprietan sus estndares de calificacin. An, no importa donde una
proporcin de deudas mxima se sienta, refuerza su perfil del prestatario y aumenta
su capacidad de negociar aprobacin, tasa de inters y gastos cuando reduce sus
proporciones de deudas al porcentaje ms bajo posible.)
SECRETO #

8
Levante sus ingresos de calificacin.

Antes supusimos que sus ingresos de calificacin sumaran 7000$ por mes. Esto era
simple. En el mundo real, los prestamistas califican a usted segn una variedad de
fuentes de ingresos actuales y potenciales como: el Sueldo Comisiones de
Sobresueldos de Horas extras de salarios Por hora Previstas levanta la Pensin
alimenticia Pensin de Welfare/ADC Seguro de invalidez de Puntas de trabajo de
Pluriempleo/jornada reducida del Trabajo por cuenta propia del Seguro de desempleo
de ingresos de la Seguridad social de Manutencin de menores de ingresos Libre de
impuestos
23

Alquileres de Consulta de Inters de dividendos (recibido de unidades del alquiler


posee o compra) las Anualidades Miran esta lista. Se ponen sus ingresos totales
exactamente? Considere horas extras, sobresueldos, comisiones, trabajo por cuenta
propia y puntas. A lo largo de los meses o aos, estas cantidades podran saltar o
abajo. O piense en el seguro de desempleo. Cmo podra alguien que est
desempleado (o espera hacerse desempleado) esperan tener derecho a una hipoteca?
Bien, conozco a un representante del prstamo inteligente que rutinariamente cuenta
el seguro de desempleo. Sus prestatarios trabajan durante el teatro de la reserva
de verano para salarios buenos. Entonces durante el fuera de temporada coleccionan
el paro. De este modo, sus ingresos de calificacin incluyen tanto sus ganancias
del teatro como sus controles regulares del seguro de desempleo estatal. Recuerde,
tambin, si compra unos dos - a la propiedad de cuatro unidades, un prestamista
contar el 60 a 100 por ciento de sus colecciones de alquiler potenciales como la
parte de sus ingresos de calificacin. Tpicamente, sin embargo, para contar
ingresos del alquiler tendr que proporcionar las copias del prestamista de los
arriendos la existencia (o ser) los arrendatarios han firmado. Para propiedades del
alquiler ms grandes, los prestamistas usan una proporcin de cobertura de deudas
(DCR). Para calcular DCR, divida los ingresos del alquiler netos anuales de una
propiedad (es decir, alquila menos contribuciones territoriales, seguro y gastos de
funcionamiento) por los pagos de la hipoteca anuales totales. Por ejemplo, suponga
que se espere que los ingresos del alquiler de la propiedad del alquiler (la red de
gastos de funcionamiento) igualen 50000$ por ao y los pagos de la hipoteca van
40000$ por ao totales. En este ejemplo, el DCR igualara 1.25 (50000 40,000 =
1.25). Tpicamente, los prestamistas prefieren DCRs - segn el tipo y la calidad de
la propiedad - en la variedad de 1,1 a 1,5.
Regular, estable, siguiendo
Los prestamistas contarn cualesquiera ingresos que pueda mostrar como estables,
regulares, y seguir. Por lo general, una historia de dos aos con un futuro
realista es bastante para satisfacer a un prestamista. Por otra parte, y si
durante los cinco aos pasados haya ganado tpicamente comisiones de ventas de
4000$ por mes, pero durante los 12 meses pasados sus ingresos brincaron a 6000$ por
mes? Ahora, usted
24

AUMENTE SU PODER DE PRSTAMO

debe persuadir al asegurador que sus ganancias ms recientes mejor reflejan sus
futuras ganancias. O considere la pensin alimenticia o la manutencin de menores.
Posee una orden judicial que requiere que su excnyuge pague 1.500$ por mes. Pero a
veces le pagan; a veces no hace. De este modo, qu cantidad contar el
prestamista? Esto es una llamada del juicio. Cmo bien puede justificar la
irresponsabilidad pasada de su ex? Cmo de modo persuasivo puede mostrar que su
excepto pagar para siempre despus como requerido? Futuras Ganancias a Veces los
prestamistas aceptan futuras ganancias que pueden carecer de un pasado o un
presente. Suponga que su cnyuge acaba de tomar un nuevo trabajo en Topeka. Antes
trabaj como un profesor, pero, por motivos de la familia, tom un permiso para
estar ausente durante los dos aos pasados. Despus de que su familia se instala
esta nueva comunidad, otra vez planea dar clases de jornada completa. Contar el
prestamista estas futuras ganancias? Con un argumento bueno y pruebas de la
intencin, puede conseguir probablemente al menos la parte de estos ingresos
potenciales incluidos. De hecho, Fannie/Freddie ambos publican pautas liberales
para arrastrar a cnyuges. Los graduados de la universidad recientes o los recin
graduados de escuelas profesionales como enfermera, ley, medicina, negocio o
ingeniera tambin pueden asegurar hipotecas sin ingresos pasados o presentes
inmediatos o empleo. Un contrato para un nuevo trabajo puede trabajar para
establecer sus ingresos de calificacin. Cuando el Ingreso corriente no Cuenta
durante los 12 aos pasados, trabaj como un mecnico del maestro en el
distribuidor del Ford local. Gan 5.350$ por mes. Entonces, hace seis meses, se
enganch a productos de Amway. Deja su trabajo en el Ford y se hizo un distribuidor
de ventas de Amway. El negocio era lento al principio, pero durante los tres meses
pasados se ha despejado cerca de 25000$. Se licenciarn estos ingresos?
Lamentable, su xito recin descubierto no impresionara a la mayor parte de
prestamistas. Le diran volver a aplicar despus de demostrar sus habilidades de
ventas de Amway durante ms 18 a 24 meses.
Maximice sus ingresos de calificacin

Para asegurar la aprobacin del prstamo y maximizar el poder de prstamo, presente


su historia de ingresos, ganancias corrientes y futuras perspectivas tan con
optimismo como
25

posible. Debe esperar y responder con eficacia a cualquier seal negativa que pueda
hacer que el prestamista dude de la cantidad, estabilidad o naturaleza persistente
de sus ingresos. Venza las Negativas Si sus ganancias se cayeran el ao pasado
porque volvi a la escuela para ganar la educacin que llevar a levantar o
promocin, asegrese que dice al representante del prstamo si ganara 60000$ el ao
pasado, pero desde el 1 de octubre de este ao ha tomado en slo 40000$, muestre al
prestamista que su temporada de ganancias grande corre de octubre a diciembre.
Proporcione pruebas que tpicamente gana el 40 por ciento de sus comisiones anuales
durante estos tres meses, por tanto realmente exceder los ingresos del ao pasado.
Si las ganancias independientes complican sus ingresos, explique a fondo. Para
situaciones complejas, aliste a su contable. Por ejemplo, muestre que sus prdidas
fiscales son combinadas por flujo de fondos positivo o ganancias comerciales
fuertes. Podra indicar que dibuja un pequeo salario o sueldo del negocio para
minimizar sus impuestos de la renta personal. Algunos representantes del prstamo
no entendern estas cuestiones a menos que los dirija al resultado que quiere. Sin
un gua, algunos representantes del prstamo calcularn sus ingresos demasiado de
forma conservadora. Siguen reglas tal como, Cuando en la duda, exclyalo. O,
considere los dos modelos de ganancias mostrados en la Tabla 2.2. Cada uno de estos
modelos de ganancias muestra ganancias anuales medias de 45000$, y,
respectivamente, ganancias recientes de 50000$ y 40000$. La lgica comn podra
creer que los prestamistas usaran un mtodo consecuente de calcular ingresos
eliminatorios de cada uno de estos modelos. Pero no. Sin pruebas persuasivas de
cada prestatario, el prestamista calificara probablemente a Jack que usa el
promedio de tres aos de 45000$; y calificar a Jill, el

2002 de ao 2001 de modelos de ganancias de la tabla 2.2 2003 Jack 40000$ 45,000
50000 Jill 50000$ 45,000 40,000

26

AUMENTE SU PODER DE PRSTAMO

el representante del prstamo usara los ingresos ms recientes de 40000,2$ Por


qu? Vyalo a lo seguro - a menos que proporcione una razn fundamental realista.
Positives puesto por escrito

La conversacin es barata. Las explicaciones influyen en corazones y slo se opone


si puesto papel. Los prestamistas siguen esta regla: Si no es por escrito, no
existe. Los representantes del prstamo y los aseguradores tienen que proteger su
trabajo trabajo de escribir amontonado ms alto y ms profundo. Unas pruebas
documentales no protegen slo el personal de prstamo de primera lnea. Protege a
prestamistas contra requisitos del desempeo que Fannie, Freddie o el asegurador de
la hipoteca (o garante como el FHA, VA o PMI) puedan imponer a ellos. Si un
prestamista se extrava demasiado lejano de pautas del mercado secundario, el
comprador de los prstamos que vende puede sacudir las prdidas atrs para el
prestamista descuidado. Tambin, casi todos los prestamistas hoy supervisan la
calidad del prstamo y la integridad de datos del archivo a travs de auditoras
internas. Sin el trabajo de escribir necesario para justificar sus prstamos, el
prestamista se podra topar con el problema con reguladores, accionistas o
aseguradores bancarios como la Corporacin Federal de Seguro de Depsitos (FDIC).
Si quiere que un prestamista vea su pasado, presente e ingresos futuros ms
favorablemente que iba por otra parte, escribir y entregar sus pruebas - antes de
que el representante del prstamo y el asegurador formalmente examinen su
aplicacin.

SECRETO #

9
Reduzca su deuda.

Puede fcilmente manejar sus pagos del prstamo mensuales? O a menudo se queda
sin dinero antes de que se quede sin el mes? De la lista siguiente, total sus pagos
mensuales mnimos requeridos corrientes. Coche #1 Coche #2 Coche #3 ----

2 Prestamistas usaran probablemente ingresos a partir de los dos aos pasados y el


ao hasta ahora. Sin embargo, este ejemplo ilustra el principio.

27
La Tarjeta de crdito de la Aplicacin del Prstamo (prstamos) estudiantiles del
Mobiliario del barco de Poder de la moto acutica de la motocicleta #1 Tarjeta de
crdito #2 Tarjeta de crdito #3 Tarjeta de crdito #4 Comerciante de Manutencin
de menores de la Pensin alimenticia de cuentas Mdico considera #1 cuenta Mercante
#2 cuenta Mercante #3 Hipoteca de Prstamos personales de Juicios/embargos
preventivos #1 Hipoteca #2 Otros Otros Otros Otros Otros reembolsos de deudas
mensuales Totales =
Que contar, que excluir

-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
-- -- -- -- -- -- -- -- $--

Para calcular la proporcin del total de la deuda, los prestamistas por lo general
dividen sus pagos mensuales en dos tipos: (1) deuda de la instalacin, que incluye
deudas de liquidacin automtica como automviles, barcos, cuentas mdicas y
prstamos estudiantiles; y (2) el giramiento (o abierto) cuentas que incluyen
Visado, Mastercard, Grados ptimos de AmEx, Home Depot, Heloc (lnea del valor
lquido de la vivienda del crdito), y cualquier otro tipo de lneas de crdito que
no permanecen abiertas hasta usted o su acreedor los cierra.
28

AUMENTE SU PODER DE PRSTAMO

No Todo el Conde de Pagos Most los prestamistas suprimen pagos por deudas de la
instalacin que se programan pagarse dentro de 6 a 10 meses. Sin embargo, si su
arriendo automtico expirar dentro de poco, aquellos pagos todava le pueden
perjudicar. El prestamista asume (a menos que no convencido por otra parte) que
seguir pagando este gasto porque pronto firmar un arriendo para un nuevo coche
para sustituir el viejo. Realmente consigue, sin embargo, una ruptura para
licenciarse cuando los prestamistas miran su deuda giratoria. Aun si con
regularidad paga cientos de dlares ms por mes que su pago (pagos) mnimo debido,
la mayor parte de prestamistas slo contarn su pago como el 5 por ciento de sus
equilibrios excepcionales. O cuando menos del 5 por ciento, sus pagos requeridos
mnimos actuales - suministro de usted piden que el prestamista haga as.
Preprese con mucha anticipacin

Como con la prueba de sus ingresos de calificacin, prepare su perfil de deudas


deseado tan pronto como puede. No slo esta tctica levantar sus proporciones de
calificacin, tambin puede incrementar su puntuacin de crdito. Aqu estn
algunas puntas: Consolide cuentas: Un pago de 280$ por mes har dao a usted menos
de cuatro pagos de 125$; sin embargo, no cierre tres cuentas y luego dirija la que
cerca de su lmite del crdito. Al tanteo del crdito no le gustan equilibrios
altos con relacin a lmites de la tarjeta. Pague a cuenta la deuda: Si su deuda de
la instalacin tiene slo 11 o 12 meses para ir, pague por adelantado dos o tres
pagos. Esto empuja aquellas deudas de la mesa y fuera de vista - segn las reglas
seguidas de muchos prestamistas. Pague la deuda: Si lo puede balancear, deshacerse
de tanta deuda como puede. Evite la nueva deuda: menos su deuda, mejor mira. Aun si
se los puede permitir, evite nuevos prstamos. Recuerde, la deuda destructiva
destruye su capacidad de construir la riqueza; destruye su capacidad de tomar a
prstamo constructivamente para financiar activos que producen la riqueza como
bienes inmuebles. No puede conseguir la libertad financiera si se esclaviza a
prstamos de coche, tarjetas de crdito y otros tipos degradantes de la deuda.
29
SECRETO #

10
Use la compensacin de factores para justificar proporciones ms alto
eliminatorias.

En esta edad del aseguramiento automatizado, algunos representantes del prstamo


olvidan que las pautas eliminatorias dentro de sus programas no gobiernan
absolutamente. Si falla alguna regla del prstamo estndar, todava puede ganar
la aprobacin de la hipoteca si acenta su compensacin de factores.

Tipos de compensacin de factores

Qu tipos de compensar factores considerarn los prestamistas? Prcticamente algo


positivo que razonablemente demuestra que pagar fielmente sus obligaciones
mensuales. Aqu est una docena de ejemplos:

1. Sus pagos de alquiler iguales o exceden el coste limpio de sus pagos de la


hipoteca propuestos. 2. Salva cada mes. Gasta menos que gana. Rechaza la deuda
destructiva. 3. Viaja la va rpida en su carrera. Con frecuencia recibe
promociones y levanta. 4. Para su edad y ocupacin, ha construido un capital propio
alto. 5. Mantiene reservas de efectivo para cubrir reveses financieros. 6. Usted o
su cnyuge ganan ingresos extra a travs de trabajo de media jornada, un segundo
trabajo, puntas, sobresueldos, u horas extras. 7. Debe poca o ninguna deuda de la
instalacin mensual. Ningunos pagos mensuales a menudo permiten una proporcin del
gasto de vivienda ms alta. 8. Ha sido a travs de un homebuying la orientacin del
programa que ayuda a homebuyers a desarrollar un presupuesto realista. FHA, Fannie
y los prestamistas de Freddie dan acuerdos especiales a compradores nuevos que
completan tales programas. Muchos duran slo cuatro horas, y valen bien el tiempo.
9. Har un pago al contado del 20 por ciento o ms grande.
30

AUMENTE SU PODER DE PRSTAMO

10. Su empleador proporciona ventajas excelentes: automvil, reembolso en efectivo


de una oficina en casa, una salud superior y plan de seguros dental, contribuciones
grandes a su cuenta de retiro, etctera. 11. Gana unos susodichos ingresos medios.
La gente consciente del presupuesto cuyas ganancias exceden 4000$ o 5000$ por mes a
menudo disfruta de la flexibilidad financiera para dedicar ms dinero al
alojamiento que las proporciones de calificacin tpicas indican. 12. Sus gastos de
mantenimiento del no alojamiento se sientan debajo del promedio. Explica que se
puede permitir una hipoteca ms alta porque: La casa es la energa eficiente; puede
andar al trabajo o slo conducir un viaje diario al trabajo corto; rechaza vicios
costosos (fumar, bebiendo); gasta de forma conservadora: hace de trotamundos
durante vacaciones, hace un petis 2002 Chevy y compra la ropa en tiendas outlet;
es prctico con instrumentos por tanto puede realizar su propio mantenimiento
domstico; sus gastos de la comida son bajos porque sus padres le proveen de su
jardn con todas las verduras frescas y enlatadas por la casa que puede comer.

Escriba su compensacin de factores

Despus de que pone sus motivos en una lista por qu se puede permitir la hipoteca
que quiere, no diga slo que su representante del prstamo explica por escrito.
Consiga cartas de apoyo de su empleador, ministro, propietario, clientes, clientes
o alguien ms que se pueda atestiguar de su personaje bueno, solvencia, desempeo
laboral o responsabilidad personal. A veces, tambin, es una idea buena de escribir
un presupuesto de la familia. Muestre a su prestamista que sus ingresos mensuales
exceden sus gastos mensuales. (Los prstamos de VA realmente pueden requerir este
paso.) Entonces sostenga su presupuesto con la prueba: archivos financieros,
cheques anulados, cartas y todos los factores compensadores puede pensar. Con
pruebas escritas convincentes, abrir camino pautas eliminatorias que desalientan o
retrasan a prestatarios mal preparados. Estos esfuerzos no ayudan simplemente a
homebuyers; tambin ayudan a inversionistas que comienzan. Tal preplanificacin
comunica la informacin persuasiva sobre su capacidad de devolver los fondos que
toma a prstamo. Esto espectculos adicionales el representante del prstamo (y
asegurador) que se prepara diligentemente y con responsabilidad. No brinca en esta
inversin sin estudiarlo detenidamente.
31

SECRETO #

11
Nunca mienta a un prestamista.

Para estirar su poder adquisitivo, ms que unos prestatarios estiran la verdad.


Cada uno miente un poco, dicen. Adems cmo va el prestamista a averiguar?
Verificaciones, esto es cmo. Incluso los ingresos indicados o declararon que los
prstamos del activo requieren que declare la verdad. (Si prefiere evitar declarar
la verdad, use un NINA (ningunos ingresos indicados, ningunos activos indicados)
producto.) 3
Verifique, verifique, verifique - entonces revisan

El ms seguramente, excepto el doctor bajo o ningn doctor productos del


prstamo que llevan ms altos costos, los prestamistas comprobarn sus ingresos,
activos y deudas. Tambin pueden querer ver su divorcio o acuerdo de la separacin,
donde consigue el dinero para su pago al contado, cualquier regalo afirma haber
recibido, banco y saldos de la cuenta de la inversin, y prcticamente cualquier
otro hecho que material de soportes a su solicitud de prstamo. La verificacin de
Ingresos Para verificar ingresos, su prestamista puede llamar o escribir a su
empleador, inspeccionar sus hojas de paga, pedir ver copias de sus declaraciones de
renta y/o solicitar que su permiso (Forma 4506) se ponga en contacto con el IRS
directamente. Para realizar estos controles el prestamista comparar todos los
nmeros obtenidos a travs de fuentes del tercero el uno con el otro y con los
proporcionados en su solicitud de prstamo. Si el prestamista descubre
discrepancias (no triviales), retrasar o negar su prstamo. Confirme la exactitud
de las cifras que provee. Dispngase a explicar algo que un ojo crtico podra ver
con recelo. Verifique Deudas Para verificar la cantidad de sus deudas, el
prestamista obtendr informes de crdito de los tres depsitos del crdito
principales (ver el Captulo 5). Adems, el
3 Este captulo cuenta cmo tener derecho mejor a prstamos de la documentacin
llena. Para evitar verificaciones (y pagar una tasa de inters ms alta), solicite
a un doctor bajo o ningn doctor prstamo.

32

AUMENTE SU PODER DE PRSTAMO

el prestamista puede pedir que usted proporcione sus estados de cuenta bancaria
mensuales ms recientes. El prestamista tambin puede dirigir un control separado
de archivos pblicos para buscar juicios excepcionales o embargos preventivos
contra usted. Como las discrepancias entre equilibrios de deudas son comunes,
tienen cuidado para proporcionar pruebas que las cifras que muestra en su
aplicacin reflejan la verdad. Por ejemplo, puede haber pagado su prstamo de coche
hace dos o tres meses, pero Experian todava muestra un equilibrio de 1.400$. Si no
puede conseguir que Experian corrija rpidamente su error, d al prestamista una
copia de su ttulo automtico, satisfaccin del embargo preventivo y cheque
cancelado. Otras Verificaciones Para asegurarse no toma a prstamo
(incorrectamente) fondos para su pago al contado, los prestamistas pueden requerir
que usted proporcione extractos de cuenta a partir de los tres meses pasados. Si se
separa o se divorcia, deudas conjuntas anteriores con su (ex-) el cnyuge todava
se revelar en su informe de crdito. Asegrese que pone estas deudas en una lista
en su aplicacin. Igualmente, debera su acuerdo del divorcio ensillarle con
obligaciones financieras, declarar stos, tambin. Aun si no se revelan en su
archivo del crdito, el prestamista los descubrir probablemente obteniendo una
copia de su divorcio ejecutado (separacin) acuerdo. La Propia Aplicacin Revela Su
Integridad la Mayor parte de prestamistas con cuidado examinan su solicitud de
prstamo. Buscan discrepancias numricas, informacin ausente, huecos en fechas,
inconsistencia y cualquier olorcillo que huela a pescado. Hmm, las musas del
prestamista, Dice que ha sido fuera del colegio slo tres aos, pero no pone
ningunas deudas en una lista para prstamos estudiantiles y relata ahorros en
efectivo de 25000$. Cmo manej esa hazaa? Experimentaron los representantes del
prstamo y los aseguradores han examinado cientos del prstamo apps. Sus cejas
levantan fcilmente. Si su historia de la vida evoca un aire de misterio, no
abandone al representante del prstamo en la oscuridad. Encender la luz.
Proporcione pruebas firmes que viaja el directo y estrecho. Incluso los lapsos
inocentes en su aplicacin pueden deletrear el problema si no los explica
satisfactoriamente. Justifique artculos difciles de creer. No trate de resbalar
por una aplicacin que tiene la intencin de engaar. Los mejores prestamistas
prefieren solucionar sus ingresos, deuda, o problemas del crdito a dinero del
prstamo a alguien en que no confan.
33

En el testimonio antes del Congreso, preguntaron al grande banquero J. Pierpont


Morgan:Q. A. Q. A. No est basado el crdito principalmente en el dinero o
propiedad? Ningn seor, la primera cosa es el carcter. Antes de dinero o
propiedad? Antes de dinero o algo ms. El dinero no puede comprar el crdito.
Como un hombre en el cual no confo no poda conseguir el crdito de m en todas
las obligaciones de la Cristiandad.

Tome el consejo de J.P. Morgan. No juegue juegos con el prestamista. Relate todos
los ingresos y deudas sinceramente. No slo la honestidad causa el mayor poder de
prstamo sobre la carrera larga, le no dar acceso a la crcel. La posicin (o
falsificacin) en una aplicacin de la hipoteca le sujeta a miles de dlares en
multas y una visita largusima a la prisin federal. (En aos recientes, muchos
representantes del prstamo hambrientos de la comisin han confabulado con
prestatarios crear los prstamos del mentiroso. Hablaremos de esta tendencia
peligrosa en una seccin posterior.)

SECRETO #

12
No se puede licenciar? Aliste a un cosignatario, coprestatario o copropietario.

Bien, ha reforzado su perfil del prestatario (ingresos, deudas, crdito) y de todos


modos su poder de prstamo demasiado dbil para financiar la propiedad que quiere.
Tal vez debera hacer entrar a un cosignatario, coprestatario o copropietario. Aqu
estn algunos ejemplos de cmo estas tcnicas han ayudado a homebuyers nuevo - pero
tambin pueden ser adaptados al uso por inversionistas.
Cosignatarios, coprestatarios, copropietarios

No estoy seguro de ste, dice la funcionaria de prstamos Tiffany Lane a Paul


homebuyers y Cindy Jackson. Incluso contando tanto sus ingresos como el 75 por
ciento de los alquileres del piso del garaje, sus proporciones de calificacin son
altas y su crdito muestra dos pagos tardos de 30 das a su prstamo de coche
durante los 12 meses pasados. Quiero que usted consiga su casa, pero me sentira
ms confidente
34

AUMENTE SU PODER DE PRSTAMO

el transporte de mercancas de su aplicacin al asegurador si pudiramos conseguir


a uno de sus padres a ponernos cmodo su hipoteca. Un cosignatario garantiza hacer
sus pagos de la hipoteca cuando no puede hacer as. Por lo general un cosignatario
es un padre u otro pariente cercano. Para aplicaciones fronterizas, un cosignatario
podra dar una propina al asegurador de la hipoteca en su favor. Los cosignatarios
(garantes a veces llamados) no pueden cambiar un piso turndown en un entusistico
s, pero, en casos marginales donde parece bastante bien - pero no bastante
completamente bien - un cosignatario se podra reforzar su prestatario describen
bastante para mover su prstamo hacia la aprobacin. El coprestatario (Co-
inversionista) Pero y si su poder adquisitivo necesite ms ayuda? Entonces busque a
un coprestatario. Mientras que un cosignatario figura ligeramente en una aprobacin
del prstamo, un coprestatario totalmente participa en el proceso de aplicacin de
la hipoteca. Soplan sus proporciones de calificacin por delante de los lmites
del programa del prstamo? Aada los ingresos de un coprestatario a sus clculos de
la proporcin y trigales sin peligro atrs en el territorio de la aprobacin. Use
a un coprestatario cuando, en los ojos de un prestamista, sus ingresos de
calificacin solos no parezcan que apoyarn la cantidad de dinero que quiere tomar
a prstamo; sin embargo, el coprestatario realmente no tiene que ayudar a la paga
por la propiedad o sus pagos del prstamo mensuales. Si puede subir con los pagos -
usando a compaeros, pisos accesorios, segundo trabajo, trabajo por cuenta propia,
elaboracin de un presupuesto apretada, o independientemente de - esto est bien.
El prestamista no se preocupar donde los pagos mensuales vienen de, mientras los
hace a tiempo. A menudo, para obtener la aprobacin del prestamista, los
inversionistas de bienes inmuebles que comienzan hacen entrar a coprestatarios o
co-inversionistas. El principiante podra contribuir el trabajo de encontrar una
propiedad prometedora buena; el compaero del dinero con experiencia da la
confianza del prestamista que el acuerdo tiene sentido. Copropietarios la
arrendataria de toda la Vida, Mary Mills (edad 74) haba excluido la posibilidad de
poseer su propia casa. Sobre todo ahora, se crey demasiado viejo y tambin salvo
ingresos. Pero un da ley a un aviador distribuido por un agente inmobiliario de
Alturas del Coctelero, Frank Berry. Este aviador explic una tcnica ese Frank
llamadas
35

compra de la cooperativa. Frank dice, Era algo con el cual tropec.... Tropec
en ello por dirigirme a la gente. Aprend que con tantas personas incapaces de
comprar casas por s, unos lo hacen como un equipo. Los parientes y los no
parientes igualmente a veces van juntos para comprar sus casas. Intrigado por esta
idea, Mary Mills llam a su nuera. S, tambin, quiso hacerse un propietario, pero
no crey que se lo pudiera permitir sola. Tan juntos, se pusieron en contacto con
Frank para ver si les podra ayudar. Bien, Frank era la persona adecuada para
llamar. Dentro de varios meses, Mary y su nuera se hicieron propietarios nuevos.
Combinando sus ingresos, eran capaces de comprar y moverse en su propio doble. La
co-posesin puede trabajar para homebuyers as como inversionistas. La capital que
Comparte Aunque para la copropiedad homebuyers por lo general ocurra entre familia
o amigos, algunos Agentes inmobiliarios se especializa en la correspondencia a
inversionistas profesionales con homebuyers. Esta tcnica se llama el
compartimiento de la capital. A cambio de la propiedad de la parte de una
propiedad, ventajas de la proteccin fiscal y potencial de la apreciacin, un
inversionista contribuir un pago al contado, tomando a prstamo el poder, y a
veces la parte de los pagos mensuales. El homebuyer y el inversionista negocian los
trminos exactos del acuerdo. Muchos principio (as como sazonado) inversionistas
tambin usan una variacin de esta tcnica - sobre todo para el apuro y tiran
propiedades. Un inversionista contribuye el dinero efectivo y/o el prstamo del
poder. El otro contribuye el tiempo y el talento.

SECRETO #

13
Deje a arrendatarios pagar su hipoteca.

En mi libro de 1996, Parada que Alquila Ahora!, aconsej, Para aumentar el poder
de prstamo, deje a arrendatarios pagar su hipoteca. Elija unos dos - a la
propiedad del alquiler de cuatro unidades y vivo en una unidad durante unos aos.
Coleccione el alquiler de las otras unidades. Cualquiera que siguiera este consejo
se habra multiplicado
36

AUMENTE SU PODER DE PRSTAMO

su inversin original muchas veces. Aunque el Secreto #4 introdujera este tema,


vamos a visitar de nuevo esta posibilidad.
Debera comprar unos dos - a la cuatro casa familiar (o ms grande)?

Trato de comprar mi primera casa, pero sin el xito, escribe Lorrain Stark al
columnista de bienes inmuebles y el inversionista Robert Bruss. Mi problema
consiste en que no gano bastante para tener derecho a una hipoteca. [Haga piensa]
debera comprar unos dos - o propiedad del alquiler de tres unidades...
proporcionar ingresos para ayudar a pagar la hipoteca? Bob Bruss responde que
cree que es una idea excelente. De hecho, esto es cmo empez en bienes inmuebles.
Mi primer [casa], contesta Bob, era un triplex donde viv en una unidad.... Los
ingresos del alquiler proporcionaron el dinero a mis pagos de la hipoteca.... Mi
triplex no era mi casa del sueo... [pero] pocos de nosotros se pueden permitir a
comprar nuestra casa de ensueo cuando comenzamos. Finalmente, sin embargo, podemos
construir la capital y luego mover hasta la casa nosotros realmente como. (Como
mencionado antes, consegu mi principio en bienes inmuebles con una propiedad/casa
de la multiunidad. Esto en parte explica mi entusiasmo para este enfoque.) Cmo
Financiar unos Dos - al de Cuatro familias (o Ms grande) a Casa Cada tcnica de
financiacin de la propiedad que aprender en todas partes de Secretos de la
Hipoteca est disponible para dos - a propiedades de cuatro familias, ocupadas por
los dueos. Puede financiar estas propiedades de la multiunidad a travs de FHA,
VA, convencional (Fannie/Freddie), prestamistas de la carpeta o financiacin
asistida por los vendedores. De hecho, los vendedores ayudan a financiar
propiedades del alquiler ms fcilmente que viviendas unifamiliares. Puede comprar
unos dos - a la propiedad de cuatro unidades con el cinco por ciento abajo o menos.
Si no puede tirar el dinero efectivo sincero necesario de su cuenta bancaria, haga
entrar a un co-inversionista como un compaero. Investigue esta alternativa. Puede
encontrar ms fcil financiar unos dos - a la propiedad de cuatro unidades que una
casa de la familia sola. El ms de cinco unidades (o ms grande) propiedades, sin
embargo, y unos los dos no conformes - a propiedades de cuatro unidades pueden
resultar difciles de financiar a travs de un prestamista de la hipoteca tpico.
Si localiza una propiedad resistente a las finanzas, el hecho que los prestamistas
huyen de ella - o tal vez requieren un pago al contado del 20 a 30 por ciento -
podra trabajar a su ventaja. Ms
37
difcil debe financiar una propiedad a travs de una institucin financiera, el
mayor la posibilidad que el dueo ofrezca la financiacin asistida por los
vendedores. Los precios y los Alquileres Varan por Ciudad y Vecindad Si vive en
Berkeley, Queens o Georgetown, fourplex ordenado podra costar 1,000,000$ o ms. En
Pittsburgo, Peoria o Paducah, puede comprar pequeas propiedades de la inversin de
la multifamilia por 200,000$ o menos. En cuanto a la relacin entre alquileres y
precio, stos, tambin, varan considerablemente por ciudad y vecindad. En Detroit,
las propiedades de la multiunidad de 100000$ podran generar 1000$ por mes en
alquileres. En Miami, una unidad de cuatro familias que genera 2.500$ por mes en
alquileres se podra vender por hacia arriba de 500000$. Sin embargo, no importa
donde vive, unos dos - tres - o de cuatro unidades (o ms grande) la inversin le
permite arriesgarse en bienes inmuebles a un precio mucho ms alto que se podra
permitir por otra parte. Construir la riqueza ms rpido a travs de amba
amortizacin (pagando a cuenta el equilibrio de la hipoteca) y apreciacin de
precios. Baje Gastos Mensuales Una propiedad de ingresos puede incrementar su poder
de construir la capital de otro modo. Aunque pueda pagar un precio ms alto de unos
dos - a la propiedad de cuatro familias o ms grande, puede pagar menos del
bolsillo su propio gasto del alojamiento. Ilustrar: Diga que una propiedad de
cuatro unidades cuesta 2.300$ por mes para principal, inters, contribuciones
territoriales, seguro y mantenimiento. Si deja 750$ por mes de las colecciones de
alquiler de su edificio de 2.750$ por mes porque se mueve en una de las cuatro
unidades, las otras tres unidades todava le pagarn 2000$ por mes. Reste esto
2000$ de ingresos del alquiler de su salida para pagos de la hipoteca y costes
operativos de 2.300$ por mes. Personalmente gasta slo 300$ cada mes. Salva 650$
por mes comparando con 950$ por mes que gastara para una casa de la familia sola.
Ms de cinco aos, estos ahorros mensuales iban el total cerca de 40000$. Si
levantara alquileres cada ao y depositara sus ahorros del gasto de vivienda,
podra acumular probablemente ms de 50000$ ms de cinco aos. Aada estos ahorros
a su concentracin de la capital. En muchos casos, habr multiplicado su pago al
contado original tres a cinco veces.
38

AUMENTE SU PODER DE PRSTAMO

Parte con compaeros

Mi logro ms grande en Washington, D.C., escribe Doreen Bierbrier, compraba una


casa y creaba un sistema de gestin para l que trabaj. Doreen describe sus
experiencias en su libro, que Vive con Arrendatarios: Cmo compartir felizmente su
casa con arrendatarios para ganancia y seguridad (McGraw-Hill, 1986). Cuando
compr mi primera casa, explica Doreen, Ganaba un sueldo modesto.... Decid que
el nico modo que podra comprar una casa en una vecindad buena era encontrar un
bastante grande alojando a un par de compaeros que pagaron el alquiler. Si todo lo
calculado, los ingresos del alquiler cubrieran ms de mitad de mi pago de la casa y
dos terceras partes de mis utilidades. Aadiendo en ventaja fiscal y apreciacin,
me imagin que la compra de una casa realmente me hara dinero. Incluso mejor,
despus de un tiempo cuando la casa se pag, poseera un activo valioso libre y
claro.... Es asombroso cmo las cosas caen al lugar [aun cuando piensa] no tiene
opcin. Genere Ingresos con Su Vivienda unifamiliar Como Doreen indica, puede
generar ingresos de una casa aun si decide renunciar unos dos - a la propiedad de
cuatro familias a favor de una familia sola. Esta tcnica de compartimiento se ha
popularizado en una docena o ms de libros con ttulos como Homesharing y Other
Lifestyle Options; Compaeros: Un Gua Prctico para Vivir con Otros; y La Gua del
Compaero de habitacin Completa. El ltimo Censo estadounidense relata que 8,3
millones de propietarios ahora comparten sus casas con no miembros de familia. Esta
idea trabaj tan de manera rentable para Doreen Bierbrier que dej su modestamente
trabajo de pago y, dentro de un ao y medio, compr ms tres casas que organiz
como houseshare alquileres del cuarto. De hecho, Doreen compr su segunda propiedad
usando una hipoteca assumable VA y tom a prstamo el pago al contado de su padre.
Lamentablemente, hoy, la mayor parte de prestamistas no permitirn a alquileres del
compaero contar como ingresos eliminatorios, por tanto, se debera dirigir a un
agente de bolsa de la hipoteca inteligente que podra encontrar a un prestamista
complaciente. (O puede usar a un coprestatario.) John Walker brinc sobre el
problema de ingresos eliminatorio. Pidi que su madre entrara como un coprestatario
en su hipoteca. Esto le consigui
39

por delante del escrutinio del prestamista. Despus de moverse en su propiedad,


encontr a dos compaeros recogiendo ms de la mitad de sus pagos de la hipoteca
mensuales. La madre de John nunca pag nada. El agente inmobiliario Mary Rodriguez
cuenta de uno de sus compradores que compraron una casa que fue alquilada entonces
por tres mujeres. En vez de desalojar a estos arrendatarios, el nuevo comprador se
acerc con ellos. No pidi hasta el dormitorio principal, record Rodriguez.
Aunque a pocos prestamistas les guste contar ingresos del compaero en sus
proporciones de calificacin, muchos contarn el alquiler generado por una casa
arrendada (o condominio) - si puede proveer al prestamista una copia del arriendo.
De este modo, podra comprar y financiar tal casa y luego, despus de que se
cierra, se acerca y comparte como hizo al comprador de Mary Rodriguez. Esto le
podra navegar alrededor de la cuestin del coprestatario. Elija Su Propiedad con
Cuidado Si un houseshare pudiera trabajar como la parte de su estrategia de
inversin, comprar una propiedad que se adapta bien al compaero de habitacin que
vive. La intimidad, la seguridad, la ubicacin de entradas, ruido, aparcamiento,
as como cocina y acceso del cuarto de bao enormemente influyen en la peticin y
livability. Antes de que compre, se haga pasar por un arrendatario potencial y se
encuentre con otros propietarios que hacen publicidad para compaeros. Identifique
aquellos rasgos de la casa que apelaran a usted si debiera vivir como un compaero
de habitacin en la propiedad de alguien ms. Tambin, evale el mercado del
alquiler para aprender qu rasgos y las ubicaciones tiran la demanda ms alta y
precios del alquiler. En ciudades caras, los alquileres del cuarto a menudo se
extienden entre 400$ y 800$ por mes. Los ingresos de Houseshare pueden aadir 5000$
a 20000$ a sus ingresos anuales. Experiencia personal he visto esta estrategia
housesharing trabajar bien directamente. Durante el tiempo di clases en la
Universidad de Virginia, gast muchos fines de semana en Washington, D.C. Para
evitar hoteles cuando en D.C., particip en un houseshare. El compaero que
compraba la casa se reuni bastante de m, su novia y un otro compaero para cubrir
dos terceras partes de su hipoteca. Y esta casa no era se sientan con los hombros
cados - 300000$ (16 aos ms tarde, $1,3 millones) Georgetown casa adosada de tres
pisos. Aunque escptico al principio, encontr la diversin de experiencia.
40

AUMENTE SU PODER DE PRSTAMO

Igualmente, Doreen Bierbrier disfrut del lado personal de housesharing. Para m,


Doreen explica, las ventajas de compartir mi casa con arrendatarios de manera
aplastante pesaron ms que las desventajas. Los compaeros [no slo] lo hicieron
posible para m comprar y mantener una casa en un tiempo cuando la mayor parte de
personas me dijeron que mi sueldo era demasiado bajo para considerar la compra,
[sino tambin] los arrendatarios proporcionaron horas innumerables de compaerismo,
risa y percepciones de todo de la recaudacin de fondos republicana a la cocina
vietnamita - las cosas que nunca habra descubierto tenan viv solo.
Pisos accesorios
Tal vez prefiere no compartir con compaeros o comprar unos dos - a la propiedad de
cuatro unidades, pero realmente necesita ms ingresos para estirar su poder de
prstamo. Entonces compre una casa con un piso accesorio. Estas unidades comnmente
se conocen como un piso de la abuelita, piso del garaje, casa del carro, estudio,
eficacia, pariente poltico cuartos o suite de stano. En Vancouver, Columbia
Britnica, ms de 100000 casas de la familia sola incluyen suites de stano. Estas
llamadas suites no slo aaden al dueo que toma a prstamo el poder, algo alivian
el mercado de la vivienda del alquiler apretado en Vancouver. Un alquiler accesorio
permite que usted comparta una casa sin interrumpir su vida. Y no requerir el
mismo nivel de direccin y mantenimiento que algunas propiedades de la multiunidad
requieren. Un piso accesorio puede aadir 4000$ a 10000$ a sus ingresos anuales.
Cree Su Propio Piso Accesorio Si no puede encontrar la propiedad quiere ya equipado
con una unidad del alquiler, crea su propio. Esto es lo que el artista freelance
Andrea Pogue hizo. Andrea compr un superior por el fijador de tres pisos y
convirti el suelo ms bajo en un piso accesorio que alquil a dos hermanas por
550$ por mes. Cuando Andrea realiz el potencial de ingresos de su casa, llev su
idea adelante. Despus de que las hermanas del arrendatario se mudaron, Andrea se
movi hasta el tercer piso. Renov los pisos inferiores en dos unidades privadas y
alquil a cada uno por 750$ por mes. No gano mucho, dice Andrea, y dudo que me
haga alguna vez otro Andy Warhol y har una fortuna. Por tanto es estupendo recibir
los cheques de alquiler. Tomo ahora en 1.500$ por mes. Esto es bastante para pagar
mi hipoteca y parte de la tapa del seguro de propietarios y contribuciones
territoriales.
41

La divisin por zonas e Inspecciones Si tiene la intencin de aadir un piso


accesorio, averige o divisin por zonas o las normas y reglamentos de construccin
podran restringir sus derechos de hacer funcionar la propiedad ya que ha planeado.
Igualmente, como algunas casas trabajo mucho mejor que otros para houseshares, por
tanto, tambin, algunas propiedades se adaptan ms fcilmente a conversiones del
piso. Como evala propiedades, visualiza cmo bien podran trabajar para el uso que
produce el alquiler tiene en mente.

SECRETO #

14
No cambie su estado del prstamo.

Muchos prestatarios creen que una vez que su aprobacin del prstamo pasa, son de
casa libre. No verdadero. El prestamista puede seguir verificando su empleo
(ingresos) y facturas mensuales hasta el tiempo del cierre. Un cambio de trabajo,
un nuevo arriendo de coches o las nuevas aplicaciones de la cocina cargadas a su
tarjeta de crdito de Sears podran dar al prestamista el derecho de revocar su
aprobacin, an todava acusarle por varios gastos de la hipoteca como tasas de
solicitud, valoraciones, revisiones, controles del ttulo. Incluso los cambios que
considera positivo (como un nuevo trabajo con levantar en el sueldo) podran causar
la preocupacin del prestamista. Realmente es seguro su nuevo trabajo? el
prestamista podra preguntar. Una vez que presente su aplicacin y al representante
del prstamo le gusta esto, vyase bastante bien solo. Para una cuenta de un
gracioso - an frustrando - dilema de estado del prstamo, ver a Gary W. Eldred,
Los 106 Errores comunes que Homebuyers Hacen (John Wiley & Sons, 2006, 4to editor).

42

CAPTULO 3
Acuchille su coste de inters

los ou saben la taladradora, La tienda hasta que se caiga. Llame a prestamistas y


busque la mejor tarifa. Una tasa de inters slo una mitad de por ciento ms abajo
que el concurso puede cortar miles de dlares de sus gastos de la hipoteca
totales.

Qu es correcto y qu es incorrecto con este consejo?

En primer lugar, lo que es correcto. Ninguna pregunta, salve una mitad de por
ciento en su inters hipotecario y pone miles en su bolsillo. Realmente haga
compras para su financiacin y compare tasas de inters y otros gastos (ver el
Captulo 9). Sin embargo, marcando por dlares para encontrar la mejor tarifa en un
de 30 aos, la hipoteca a tipo fijo (ya que la mayor parte de prestatarios hacen)
no necesariamente le conseguir el precio ms bajo se cita. Las Citas del precio
Ningn representante del prstamo puede saber la tasa de inters un prestamista le
acusarn hasta que haya presentado su solicitud de un prstamo. Las tasas de
inters para hipotecas a tipo fijo de 30 aos variarn segn su puntuacin de
crdito, calificando a proporciones, reservas de efectivo, cantidad del pago al
contado, tipo de la propiedad y otras variables que los representantes del prstamo
no aprendern hasta que vean todos sus datos financieros. Adems, los intereses
hipotecarios cambian diariamente. Ningn representante del prstamo puede confirmar
el precio que pagar hasta el da se cierra o la financiacin del da ocurre (si
decide no cerrarse). Los representantes del prstamo que ofrecen una cotizacin del
precio lowball le pueden establecer para el cebo y cambiar u otra tctica de ventas
de mala reputacin (ver el Captulo 9). Sin embargo,
43

las citas del precio telefnicas no son el nico problema. Muchos prestatarios
equivocadamente suponen que debieran originar una nueva hipoteca a tipo fijo de 30
aos antes de que hayan explorado totalmente sus otras alternativas de
financiacin. Trminos alternativos y Fuentes de Financiacin Siempre comparan
tasas de inters y honorarios (as como otros trminos hablaron ms tarde) entre
una variedad de productos del prstamo. Cambio de mercados hipotecarios. El mejor
prstamo ayer se puede diferenciar del mejor prstamo maana. Ms, cuanto planea
guardar su prstamo debera afectar su opcin. Para acuchillar su coste del
inters, pese los gastos y las ventajas de una variedad de productos del prstamo.
Ahorra el dinero cuando localiza un prstamo de 30 aos a un precio inferior. Pero
puede salvar a veces mucho ms cuando selecciona otro tipo del prstamo 1

SECRETO #

15
Muchos prestatarios que quieren un prstamo del tipo de inters fijo deberan
elegir 15 aos, no 30 o 40.

Durante cuatro dcadas, el de 30 aos, la hipoteca a tipo fijo ha estado como el


producto del prstamo ms popular porque le permite obtener cantidades ms grandes
que un prstamo de la duracin ms corta (aunque muchos prestamistas ofrezcan
prstamos del tipo de inters fijo de 40 aos, pocos prestatarios eligen este
producto). Con este pago inferior ventaja, el prstamo de 30 aos complace la
mayor parte de homebuyers e inversionistas. Ms recientemente, sin embargo, muchos
prestatarios han comenzado a poner en duda este de hace mucho tiempo, opcin a
menudo automtica de prstamos. Los inversionistas han favorecido hipotecas de la
tasa ajustable (ARMAS) y slo interesan productos para realzar sus flujos de
fondos. Homebuyers - sobre todo aquellos sobre la edad 40 - han estado eligiendo
trminos de 15 aos.
Los altos costos de prstamos de 30 aos

Histricamente, no ms de un de cinco prestatarios potenciales ha calculado con


cuidado los gastos y ventajas del de 15 aos a diferencia del de 30 aos
1 Con objetivos aqu, no hago caso de las prcticas costosas y programas del
prstamo de prestamistas predadores (ver el Captulo 8).

44

ACUCHILLE SU COSTE DE INTERS

La tabla 3.1 Salva con un Prstamo de 15 aos: los Gastos de Inters del de 15 aos
contra Prstamos de 30 aos con Tasas de inters Actualmente Disponibles frecuencia
del Pago de la Tasa de inters de la cantidad de la Hipoteca del Trmino de 15 aos
Inters total de la cantidad del pago Mensual pagaron a costo adicional de 30 aos
el Trmino de $1.676,92$ 101.846,91 de 30 aos Mensual de $200000 el 5,9%
$1.264,13$ 255088,92$ 153.242,01 Mensuales de $200000 el 6,5%

hipotecas. En el pensamiento de 30 aos, los prestatarios se concentraron en la


accesibilidad financiera. Pero no calcularon sus gastos de inters total y
concentracin de la capital. Gastos de Inters total pagar un importe de los
intereses asombrosamente ms alto con el prstamo de 30 aos con relacin a un
prstamo de 15 aos. Sus ahorros en el plan de 15 aos resultan de dos fuentes: El
prstamo de 15 aos puede cortar el.25 por ciento hasta el.6 por ciento del precio
podra subir a un prstamo de 30 aos, y paga el inters por dos veces menos largo.
Compare los gastos de inters mostrados en la Tabla 3.1. Estas cifras muestran que
pagar 153.242$ ms por el placer de toma dos veces ms mucho tiempo para pagar su
hipoteca - una desventaja 2 del coste bastante fuerte (Nota: otra vez subrayo que
las extensiones de la tasa de inters para el riesgo de la madurez (es decir, el
trmino del prstamo) y riesgo de incumplimiento (la calidad del
prstamo/prestatario) fluctan. Ningunas reglas consecuentes de la seleccin de la
hipoteca se aplican. Por eso debe comparar una variedad de productos del prstamo y
trminos del prstamo. El prstamo/prestamista que pareci el mejor la semana
pasada, el mes pasado, o el ao pasado todava puede no parecer el mejor entonces
proviene (nueva financiacin) de su prstamo.) Concentracin de la capital Ahora,
piense cmo su opcin de la financiacin aadir a (o disminuir) su futuro capital
propio. Mirada a la Tabla 3.2. No incluso apreciacin, las cifras
2 Para contar y compararse exactamente, figure en reduccin principal y deducciones
impositivas. Estas complejidades no cambiarn considerablemente los resultados para
la mayor parte de prestatarios.

45

Concentracin de la Capital de la tabla 3.2 Debida de Hipotecar Pago inicial: de 15


aos contra Trmino de 15 aos de 30 aos (Equilibrio) pago inicial del Total del
prstamo Original pago inicial del Total de 10 aos 15 aos 200000$ 113,048 200000
(200000$) (86,952) (-0-) Trmino de 30 aos (Equilibrio) 200000$ 30,466 54.898
(200000$) (169,534) (145,102)

muestre que la hipoteca de 15 aos cultiva su capital mucho ms rpido. Despus de


15 aos, ha pagado 200000$ llenos. Pero con el prstamo de 30 aos, despus de 15
aos todava debe 145.102$ enormes. El Uso alternativo de 412$ por mes Si es un
inversionista inteligente, puede decir Se agarran aqu. Las ventajas de la capital
y el coste ilustradas en estas mesas no hacen caso de 412$ por mes suplementarios
que tendr que pagar para cosechar estas ventajas que salvan el inters. Se puede
imaginar que podra invertir 412$ cada mes y ganar (sobre el largo plazo) una tasa
de rendimiento del 10 por ciento por ao. Despus de 15 o 20 aos, su pila de
fondos de inversin pesara ms que los ahorros de inters y concentracin de la
capital que el prestatario de 15 aos recibe. En efecto, muchos inversionistas de
la propiedad seleccionan su financiacin para maximizar sus flujos de fondos
anuales y uso de la accin de palanca (OPM). Estos inversionistas tratan de
construir la capital de la carpeta, no el mximo su capital en cualquier propiedad.
Esta estrategia puede ceder vueltas grandes - y en mis primeros das de la
inversin segu este camino. Realmente crea, sin embargo, ms riesgo de la
inversin. Pasamos por algunos clculos a lo largo de estas lneas en el Captulo
10. Por el momento, reconozca que las ventajas de 15 aos mostradas el resultado
sin el riesgo. Elija inversiones que prometen producciones del 10 por ciento, el 12
por ciento, o ms alto y podra terminar con vueltas inferiores o hasta perder a su
principal. El valor lquido de la vivienda tpicamente ofrece ms seguridad que
reservas, obligaciones o propiedades del alquiler (ver el Secreto de la Hipoteca
#98).
Concentracin de la capital con apreciacin

La verdad es que de 30 aos (o de 40 aos) los trminos le ayudan a tener derecho a


propiedades ms alto valoradas que prstamos de 15 aos. Sin embargo, si compra una
propiedad ms abajo valorada,
46

ACUCHILLE SU COSTE DE INTERS

Concentracin de la Capital de la tabla 3.3 Debida de Hipotecar Pago inicial de


151000$: de 15 aos contra de 30 aos (ninguna apreciacin asumida) Trmino de 15
aos (Equilibrio) pago inicial del Total del prstamo Original pago inicial del
Total de 5 aos pago inicial del Total de 10 aos 15 aos 151000$ 35,502 65,578
151,000 (151,000) (114,498) (85,422) (-0-) Trmino de 30 aos (Equilibrio) 200000$
12,799 30,466 54,898 (200,000) (187,201) (169,534) (145,102)

Ambos prstamos requieren un pago de 1.264$ por mes.

el efecto de la riqueza puede favorecer esa opcin. Diga que quiere pagar 1.264$
por mes por principal e inters. Esa talla del pago y un prstamo del tipo de
inters fijo, de 15 aos amortiza 151000$. An, todava puede construir la capital
ms rpido con el trmino de 15 aos (ver la Tabla 3.3). Ahora suponga que planee
cambiar propiedades en cinco aos. Con la una o la otra hipoteca/propiedad,
colocara 20000$ abajo. Esto significa que con la hipoteca de 15 aos, compr una
propiedad valorada en 171000$; con el de 30 aos, una propiedad de 220000$. Cada
propiedad aprecia en el 3 por ciento por ao. La tabla 3.4 muestra cmo su capital
total crecera. O, y si asumamos un precio del 5 por ciento por ao de la
apreciacin (ver la Tabla 3.5). Otra vez, hasta un precio de la apreciacin del 5
por ciento por ao construye la capital ms rpida con la casa menos cara y una
hipoteca de 15 aos contra una propiedad ms cara y un trmino de 30 aos. En este
ejemplo, necesitara un
Concentracin de la Capital del Total de la tabla 3.4 (Apreciacin del 3%) 5 Aos
Precio de compra del Trmino de 15 aos valor Apreciado el 3% p.a. Equilibrio de la
hipoteca capital del Total de 5 aos 171000$ 198,531 114.498 Trmino de 84033$ de
30 aos 220000$ 255,420 187.201 68.219$

47
Concentracin de la Capital del Total de la tabla 3.5 (Apreciacin del 5%) 5 Aos
Precio de compra del Trmino de 15 aos valor Apreciado el 5% p.a. Equilibrio de la
hipoteca capital del Total de 5 aos 171000$ 219,393 114.498 Trmino de 104.895$ de
30 aos 220000$ 282,260 187.201 95059$

El precio de la apreciacin anual del 8 por ciento antes de la hipoteca de 30 aos


realmente le dio una capital ms grande despus de cinco aos. El consejo comn
dice compran la propiedad ms cara que se puede permitir y construir la riqueza
ms rpido a travs de accin de palanca y apreciacin. Pero este consejo se puede
equivocar. Para muchos prestatarios en muchas ciudades, el trmino de 15 aos,
hasta en una propiedad ms abajo valorada (sosteniendo pagos lo mismo) puede
proporcionar vueltas ms grandes y ms seguras. Por favor note. Los Secretos de la
hipoteca no le animan expresamente a usar un trmino del tipo de inters fijo de 15
aos. Pero antes de que automticamente decida un trmino de 30 aos, pida que un
representante del prstamo trabaje a travs de los nmeros con usted. De una visin
que construye la riqueza (otras cosas iguales), el prstamo del tipo de inters
fijo, de 30 aos en una casa ms alto valorada resulta superior slo durante
perodos de altas tasas de la apreciacin. (Recuerde, para este ejemplo, hemos
supuesto que haga el mismo pago mensual clasificado sin tener en cuenta la
hipoteca/propiedad que elige. Naturalmente, en trminos de edificio de la riqueza,
los 2-o propiedad de 4 unidades, cuando financiado con un prstamo de 15 aos,
cultiva su capital ms rpido que una propiedad de la familia sola iba.)
SECRETO #

16
Las tasas de inters inferiores significan ahorros grandes.

Ya sabe que las tasas de inters inferiores le salvan dinero, pero sabe cunto?
Mirada a la Tabla 3.6. Ver la diferencia asombrosa en gastos de inters total entre
prstamos de 15 aos y de 30 aos. Tambin, recuerde que los prestamistas a veces
cobran aproximadamente una mitad de por ciento menos para precios de 15 aos. Si,
supongamos,
48

ACUCHILLE SU COSTE DE INTERS

Gastos de Inters total de la tabla 3.6 por 100000$ Precio de Tasas de inters
Seleccionado (%) el 4,0% 4.5 50 5.5 60 6.5 70 7.5 80 8.5 90 9.5 100 120 140 Pago
Mensual ($) 740 765 791 817 844 871 899 927 956 985 1,014 1,044 1,075 1,200 1.332
de 15 aos (Inters total, $) 33,128 37,628 42,326 47,060 51,884 56,798 61,784
66,860 72,008 77,246 82,556 87,956 93,428 116,018 139.706 Pago Mensual ($) 477 507
537 568 600 632 665 699 734 769 805 840 878 1,028 1.185 de 30 aos (Inters total,
$) 71,864 82,376 93,248 104,372 115,820 127,520 139,508 151,712 164,132 176,804
189,656 202,544 215,900 270,296 326,564

Doblan sobre todas las cifras.

las tasas del mercado libre eran el 6,0 por ciento (de 15 aos) y el 6,5 por ciento
(de 30 aos), los prstamos costaran 51.884$ y 115.820$, respectivamente - unos
ahorros de casi 65000$ para el trmino de 15 aos (por cada uno 100000$ tomados a
prstamo). Para una comparacin histrica de tasas de inters y extensiones de la
madurez, Google Curva de rendimiento de la tesorera. Aun cuando compara los
trminos de 15 aos o de 30 aos con la misma tasa de inters, todava podra
salvar un montn de cuentas de 1000$.
SECRETO #

17
Los precios inferiores amplian el poder de prstamo.
Sabe que los prestamistas estrechamente miran sus ingresos y niveles de deudas para
determinar cunto le prestarn. Las deudas altas o los ingresos bajo eliminatorios
pueden reducir su poder de prstamo. Adems, las tasas de inters crecientes van
49

corte su poder de prstamo porque aumentan sus pagos mensuales por dlar tomado a
prstamo. Ver estas relaciones en la Tabla 3.7. Si, despus de mirar sus ingresos y
cuentas, un prestamista dice que puede planear el presupuesto 900$ por mes para su
pago de la hipoteca (principal e inters), podra tomar a prstamo 150.300$ en el
inters del 6 por ciento, pero slo 102.600$ en el 10 por ciento. Las cifras en la
Tabla 3.7 otra vez refuerzan este punto: Para aumentar poder de prstamo y gastos
de inters de la cuchillada, encuentre la financiacin del precio inferior. Cmo
est usted esto? Aqu estn ocho posibilidades que aprenda en esto y captulos
posteriores. 1. Considere una hipoteca de la tasa ajustable (ARM). 2. Llame
agencias de finanzas del alojamiento estatales y locales para encontrar el dinero
de la obligacin de la hipoteca. 3. Busque una asuncin de la hipoteca del precio
inferior o sujeto de comprar. 4. Compre a un constructor o revelador que ofrece
tasas de inters debajo del mercado. 5. Pese la ventaja de pagar puntos como una
compensacin para una tasa de inters inferior. 6. Pida que el vendedor pague una
tasa de inters buydown. 7. Use un wraparound o una hipoteca del precio mezclada.
8. Uso vendedor del precio/gastos inferior que financia.
La tabla 3.7 cunta puede tomar a prstamo con varias tasas de inters y pagos
mensuales? Pago mensual (P&I, $) 400 600 750 900 1,000 1,250 1,500 2,000
Trmino = 30 aos.

El 4% ($) 83,800 125,800 157,200 188,700 209,600 262,100 319,100 425,466

El 6% ($) 66,800 100,200 125,200 150,300 166,900 208,600 250,400 333,783

El 8% ($) 54,500 81,700 102,200 122,600 136,200 170,300 204,400 272,465

El 10% ($) 45,600 68,400 85,500 102,600 114,000 142,500 171,000 227,943

El 12% ($) 38,900 58,300 72,900 87,500 97,200 121,500 148,800 198,350

50

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SECRETO #

18
LAS ARMAS a veces ofrecen mayor poder de prstamo y gastos inferiores, con riesgos
que puede manejar.

Para ayudar a tomar a prstamo una cantidad ms grande, muchas personas confan en
ARMAS. En la prctica, (aunque Freddie Mac, los reguladores y los crticos -
quienes piensan ARMAS atraigan a demasiadas personas que toman a prstamo ms que
se pueden permitir a reembolsar - insisten en cambios restrictivos), un BRAZO dar
derecho a usted para un prstamo ms grande que un tipo de inters fijo (otras
cosas iguales). Sin embargo, adems de la ventaja eliminatoria, las ARMAS tambin
le pueden salvar gastos de inters sustanciales. Al principio podra pensar,
Ningn camino iba yo tomar un BRAZO. Los precios se pueden dirigir. Quiero dormir
bien, no sacuden y giran la preocupacin de pagos de la hipoteca que suben como un
cohete. An, despus de que calcula las ventajas, gastos y riesgos, podra
encontrar que algunos tipos de ARMAS claramente golpean la hipoteca a tipo fijo de
30 aos. Advertencia: Ninguna relacin del beneficio del costo del juego prevalece.
A veces las ARMAS parecen atractivas con relacin al de 30 aos, hipotecas a tipo
fijo; a veces sus ventajas estrechas o desaparecen. Los trminos y los precios
tambin varan entre prestamistas. Ms bien que venderse a Fannie Mae o Freddie
Mac, algunos prestamistas sostienen ARMAS interiores. Estos prestamistas de la
carpeta definen sus propias reglas y precios, ms bien que siguen los estndares
publicados por el mercado hipotecario secundario. De este modo, la compra para
ARMAS puede levantar un trato. Considere la experiencia de la familia de Klar a
partir de varios aos atrs.
Los Klars salvan un bulto

A travs de la compra elegante para su un ao, la hipoteca de la tasa ajustable,


Neil y Eileen Klar localizaron un BRAZO con un precio del principio del 4,25 por
ciento - bajo del precio del BRAZO inicial entonces medio del 5,71 por ciento.
Durante su primer ao, Klars hizo pagos a su hipoteca de 450000$ de aproximadamente
2.200$ por mes. La hipoteca a tipo fijo que les ofrecieron entonces llev una tasa
de inters del 8,875 por ciento y habra requerido pagos de 3.580$ por mes - que
signific un primer ao los ahorros del bolsillo de los 16.560$ para el BRAZO.
51

Aun si Klars se hubiera golpeado con incrementos anuales mximos en sus pagos del
BRAZO debido a tasas de inters crecientes, se habran necesitado nueve aos para
sus pagos del BRAZO totales para alcanzar el pago del tipo de inters fijo que les
ofrecieron o bien. Por aquel tiempo, pueden haber circulado a otra propiedad. O,
con la inflacin que entonces corre en el 2,5 por ciento por ao, las posibilidades
parecieron bien que los tipos de inters fijos se caeran considerablemente. El
Klars financiara de nuevo entonces. Los uno o el otro camino, casi con seguridad
saldran delante de su BRAZO. Como result, Klars calcul el derecho. Cuando
financiaron de nuevo varios aos ms tarde, sus ahorros llenos, con relacin a su
alternativa del tipo de inters fijo, sumaron 58.371$. El Buchleightners Us un
Hbrido Muchos prestatarios eligen un BRAZO hbrido. Estas ARMAS, a menudo mandadas
a como 3/1, 5/1, u opciones 7/1, ofrecen un precio del juego para el periodo de
aos, luego morfo en ARMAS que se adaptan cada ao (p.ej., un 3/1 significa el tipo
de inters fijo durante tres aos, el ajustable cada ao a partir de entonces).
Walter y Sara Buchleightner encontraron un de precio competitivo 3/1 BRAZO. Su
prstamo de 200000$ comenz con una tasa de inters del 6,37 por ciento, que
sostuvo estable durante tres aos. Despus de esto, se adapt una vez al ao para
su trmino de 27 aos restante. Eligiendo un hbrido 3/1, Walter y Sara cortan su
pago de la hipoteca de 1.599$ por mes para el tipo de inters fijo del 9 por ciento
thenproposed planean a 1.240$ por mes para el BRAZO que seleccionaron. Explicando
por qu se atrajeron a este BRAZO particular, Walter dice, El pago de 1.240$ por
mes pareci tan bien. Delat el mercado hipotecario y tena la gente que me cita un
punto lleno ms alto. Prefiere Hacer los Dos Pasos? Con la mayor parte de
hbridos del BRAZO, el inters hipotecario se fija para tres, cinco, o siete aos y
luego se adapta anualmente para el trmino restante de la hipoteca. En contraste,
un paso doble (5/25, 7/23 / 10/30) comienza con una baja tasa de inters; entonces
despus del perodo del tipo de inters fijo inicial de, supongamos, 3, 5, 7, o 10
aos, la tasa de inters se adapta al mercado y luego sostiene constante para
52

ACUCHILLE SU COSTE DE INTERS

sus aos restantes. Sin embargo, si el mercado para tipos de inters fijos est de
pie ms alto en el momento del ajuste, podra financiar de nuevo en otro ms abajo
el BRAZO del coste.
Qu tipo de BRAZO es el mejor?

Ningunas conclusiones firmes se aplican a ARMAS. Vienen a todas las formas, tallas
y combinaciones. Hay tantos modelos de ARMAS como hay modelos de coches. Los
modelos cambian tan rpidamente, tambin. La mayor parte de expertos dicen, Si
planea poseer una propiedad durante slo unos aos, seleccione un BRAZO y ganancia
de su precio del principio inferior. Ese consejo parece razonable, pero no siempre
se mantiene. A veces, la curva de rendimiento de la hipoteca aplana o invierte.
Durante estos tiempos, los prstamos a corto plazo (ARMAS) realmente pueden costar
ms que a largo plazo prstamos. Experimentamos esa situacin a principios de los
aos 1980, finales de los aos 1980, y en todas partes 20062007. En la mayor
parte de aos, las ARMAS realmente proporcionan ahorros en costes a corto plazo.
Las experiencias de Klars y Buchleightners muestran que si delata el mercado
hipotecario, puede descubrir un ajustable valorado por el trato que levanta su
poder adquisitivo salvndole miles de dlares en el gasto por intereses. Compare
una variedad de modelos ARM; entonces decida qu plan puede estirar mejor su poder
adquisitivo, salvarle el dinero, y, a travs de gorras anuales y de toda la vida
bajas, minimiza su futuro riesgo del choque del pago. (Los Secretos de la hipoteca
hablan de varios rasgos detallados de ARMAS en el Captulo 4.)
SECRETO #

19
Las agencias de finanzas del alojamiento estatales y locales ofrecen prstamos
hipotecarios de inters inferior.

El congreso decret la legislacin que permite a estados, condados, ciudades y


varias agencias estatales ofrecer hipotecas debajo del mercado. Bajo estos
gobiernos estatales de programas y administraciones municipales venden obligaciones
libres de impuestos a la Wall Street (o europeo o asitico) inversionistas para
levantar el dinero de la hipoteca econmico. El gobierno entonces usa este dinero
de la obligacin para poner prstamos de la tasa de inters inferior a disposicin
de homebuyers nuevo (por lo general definido como cualquiera que no haya posedo
una casa durante al menos tres aos, o posiblemente homebuyers quienes han
divorciado recientemente y ahora quieren comprar una casa solos).
53

Para localizar un programa de la obligacin en su rea, pregunte a Agentes


inmobiliarios entendidos e hipoteque a prestamistas. Estrechamente lea anuncios de
bienes inmuebles y prstamo hipotecario. Busque palabras como dinero de la
obligacin o financiacin de la obligacin. Este tipo del dinero de la hipoteca
podra ser mandado a por las cartas abreviadas de la agencia estatal de
publicacin, como: GRFA (Georgia Agencia de Finanzas Residencial) THDA (Agencia de
la Urbanizacin de Tennessee) CHFA (Agencia de Finanzas del Alojamiento de
California) NJH & MFA (Alojamiento de Nueva Jersey y Agencia de Finanzas de la
Hipoteca) MHDC (Comisin de la Urbanizacin de Misuri) MSHA (Ministerio de Vivienda
del estado de Maine) Esta lista slo programas de finanzas de la obligacin de
muestras. Para investigar adelante, llame por telfono las finanzas de la
comunidad, alojamiento o agencias de la reurbanizacin dirigidas por su estado,
condado o administraciones municipales. Muchas de estas mismas oficinas estatales
ofrecen la ayuda del pago al contado a homebuyers nuevo (ver el Captulo 6).
Qudese consciente: dinero de la obligacin viene y va

Ya que los gobiernos no ofrecen cantidades ilimitadas del dinero de la obligacin


para financiar hipotecas, quedarse al acecho de este tipo de la financiacin. Viene
y va. Igualmente, las tasas de inters para estos programas fluctan. El dinero de
la obligacin tpicamente afeita una mitad de punto de la tasa de inters del
mercado corriente. Algunos programas, sobre todo los dirigidos hacia el bajo - a
familias moderateincome, podran cortar su tasa de inters en dos puntos
porcentuales o ms. Los uno o el otro camino, ha incrementado su poder adquisitivo
y ha acuchillado sus gastos de inters. Compruebe los programas del prstamo
hipotecario de inters bajo que sus agencias de finanzas del alojamiento estatales
y locales ofrecen ahora o planean ofrecer en el futuro.
SECRETO #

20
Asuma una hipoteca de la baja tasa de inters.

Cuando las tasas de inters del mercado suben, fuga de aquellos precios ms altos.
Tienda para una propiedad esto se financia ya con una tasa de inters inferior
assumable
54

ACUCHILLE SU COSTE DE INTERS

prstamo. Suponga que son tres aos en el futuro y quiere invertir en la propiedad
del alquiler o una casa. Las tasas de inters del mercado vacilan 80 y el 9,0 por
ciento. Recuerda aquellos das pasados cuando los prstamos del tipo de inters
fijo de 30 aos estaban en 5,5 al 6,0 por ciento. Si slo pudiera andar en una
mquina del tiempo y volver al pasado.
Ninguna mquina del tiempo? Entonces vuelva al pasado con un prstamo Assumable

Cuando asume una hipoteca, hace rodar atrs el reloj y asume la hipoteca del
vendedor con la misma tasa de inters que el vendedor paga - aun cuando ese precio
se sienta debajo del mercado corriente. Hace unos aos, casi todos los vendedores
podran transferir sus hipotecas del inters bajo a sus compradores. Antes de
principios de los aos 1980, sin embargo, muchos prestamistas haban cambiado sus
contratos de la hipoteca para incluir el celebre debido en la venta clusula.
Esta clusula da al prestamista el derecho de llamar un prstamo debido si el
prestatario vende (u opciones del arriendo) la propiedad a un nuevo comprador.
Muchas personas errneamente creen que todas las posibilidades de la asuncin han
muerto. De hecho, los representantes del prstamo raramente dicen a prestatarios
sobre asunciones porque las asunciones ocurren entre vendedores y compradores. No
puede andar en la oficina de un prestamista y decir, me gustara uno de aquellos
inters bajo, hipotecas assumable esto va a salvarme decenas de miles de dlares.
Antes de que pueda asumir un prstamo de bienes inmuebles, debe localizar a un
vendedor que tiene el que. Qu los Vendedores Pueden Ofrecer a la Financiacin de
Assumable? Generalmente, los vendedores que financian sus propiedades con FHA, VA o
algunos tipos de hipotecas de la tasa ajustable pueden ofrecer una asuncin a sus
compradores. El agente inmobiliario Roger Rodell describi su experiencia con
assumables durante un perodo pasado de intereses hipotecarios altos. Roger dijo,
Promuevo el inters bajo hipotecas de FHA/VA assumable. Los compradores se tienen
que licenciar para asumir estos prstamos. Y algunos prestamistas con los cuales
trato no estn ansiosos de empujar asunciones del prstamo por unos cientos de
dlares en costes de traspaso (comparado con varios miles de dlares que ganan para
nuevos orgenes del prstamo). Pero los precios inferiores y los pagos mensuales
hacen la calificacin ms fcil, y los ahorros en efectivo para compradores son
enormes. Si una casa justamente valorada con una baja tasa de inters xitos
assumable el mercado, digo a mis compradores ir para ello. No trate de derribar a
los vendedores. Cuando hay un montn de
55

el mil de billetes de un dlar que se sientan delante de usted, no se haga avaro y


exija un an mejor acuerdo. He calculado los nmeros, sigui Roger. Por el
perodo de cinco aos por un prstamo de 100000$, comparando con una nueva hipoteca
del 9 por ciento, el 7 por ciento assumable le salvar 8.400$ en el inters. Ms de
10 aos, los ahorros son casi 17000$; ms de 25 aos, guardar 42000$
suplementarios. Y aquellos nmeros no incluyen 2000$ en 4000$ que un assumable le
podra salvar en puntos, honorarios del origen, valoracin y gastos de cierre. O
aqu est otra manera de calcularlo, explic Roger. Digamos su inters bajo
assumable le salva 135$ por mes sobre la cantidad que pagara con la nueva
financiacin. Si deposita aquellos ahorros cada mes en un IRA o 401 (k) plan que
gana una vuelta de slo el 6 por ciento por ao, despus de 25 aos sus ahorros
acumulados con el inters ascendern a 93.200$. Ahora puede ver por qu me refiero
a un inters bajo bueno assumable como un montn de mil de billetes de un dlar.
Estrategias a corto plazo En algunas situaciones, podra adelantar asumiendo una
hipoteca que lleva una tasa de inters ms alta que el mercado. Diga, planeo de
tasas corrientes aproximadamente el 6,5 por ciento y negocia con un vendedor cuya
hipoteca assumable muestra un precio del 7,5 por ciento. No digno asumir? No
brinque a esa conclusin. Las asunciones por lo general cuestan menos en trminos
de tiempo, esfuerzo y dinero efectivo al final que nuevos orgenes de la hipoteca;
por lo tanto, este precio ms alto, la asuncin del 7,5 por ciento podra resultar
provechosa segn estrategias a corto plazo como lo siguiente: planea poseer la
propiedad durante slo un ao o dos. La inflacin se ha cado y las tasas de
inters parecen seguras de caerse adelante. Quiere al tiempo que su nueva hipoteca
coincida con el fondo del mercado que preve. Planea mejorar la propiedad de
aumentar su valor. Entonces, le gustara conseguir un nuevo prstamo basado en este
valor ms alto mejorado. Su perfil del prestatario muestra algunas verrugas. La
nueva financiacin a los precios ms bajos disponibles podra demostrar iffy. Tener
derecho a la asuncin probablemente no requerir los mismos estndares exigentes.
Un o dos aos de pagos perfectos se podran poner hasta entonces tiene derecho a
unas nuevas finanzas como un prestatario A.
56

ACUCHILLE SU COSTE DE INTERS

Cmo encontrar Assumables

Los millones de prstamos FHA/VA excepcionales (tipo de inters fijo y ajustable)


permiten asunciones. Adems, lo ms convencional (Fannie/Freddie) y prestamistas de
la carpeta permitir que vendedores transfieran sus prstamos de la tasa ajustable
a compradores. Tambin, muchas hipotecas del inversionista en piso ms grande,
oficina y propiedades detallistas permiten asunciones por compradores. Encontrar
prstamos assumable requiere que usted pregunte e investigue. Los vendedores (o sus
agentes de bienes inmuebles) pueden no saber o hacer pblico este hecho. Por otra
parte, cuando las tasas de inters se alzan, la bsqueda de assumables se hace
intensa. Los vendedores inteligentes y los agentes entonces ofrecen su assumables
para distinguir favorablemente sus propiedades de otros que requieren que
compradores obtengan nuevos prstamos costosos. El Precio inferior BRAZOS de
Assumable Casi todas las hipotecas de la tasa ajustable incluye gorras del precio
de toda la vida. No importa cmo las tasas de inters del mercado altas suben, los
prestatarios del BRAZO saben que su precio del prstamo va el mximo en,
supongamos, 8, 9, 10, o el 12 por ciento. Por consiguiente, en perodos de
extraordinariamente altas tasas, puede encontrar ARMAS que son maxed - o cerca de
maxed - an todava se sientan debajo de las tarifas vigentes para el nuevo de 30
aos, hipotecas a tipo fijo. En este caso, su precio del BRAZO (assumable) no puede
subir mucho, pero puede disminuir.

SECRETO #

21
Asuma una hipoteca nonassumable.
La mayor parte de tipo de inters fijo a largo plazo non-FHA/VA hipotecas
residenciales incluye un llamado debido en la venta clusula. Esta clusula lee
(en parte) as:
18. Si todos o alguna parte de la propiedad [hipotecada] o un inters all se
venden o transferidos por el Prestatario sin el consentimiento previo por escrito
del Prestamista... El prestamista, a la opcin del Prestamista, puede declarar
todas las sumas aseguradas por esta Hipoteca para ser inmediatamente debido y
pagadero.
57

Pocas personas leen la expresin precisa de esta clusula. An esa expresin


resulta ms favorable que comnmente credo.
Lo que esta clusula hace y no dice

Note que nada en esta clusula impide a dueos vender sus propiedades a compradores
sin pagar su hipoteca. Esta clusula slo da a prestamistas el derecho de llamar la
hipoteca debida y pagadera si tal transferencia ocurre sin el consentimiento previo
por escrito "del prestamista. Puede Asumir una Hipoteca de Nonassumable que Nada
impide a un comprador y vendedor pedir que un prestamista d a su consentimiento
por escrito. Por qu consentira el prestamista en aceptar su solicitud? Aqu
estn varios motivos: Los vendedores deben cuatro meses atrs pagos. Consiente en
traer los pagos de la hipoteca corrientes. La tasa de inters en la hipoteca iguala
o excede la tasa del mercado libre corriente. Los prestamistas odian el partido de
desempate de la carpeta de su mercado o prstamos del precio abovemarket. Usted,
los vendedores, o tanto partidos dan al prestamista el negocio sustancial como
prstamos, CD, ahorros como cuentas corrientes. Usted o los vendedores prometen
mover la mayor parte de su negocio bancario al prestamista. Motivarn stos u
otros motivos al prestamista para consentir? A veces s, a veces no, pero no sabr
hasta que pregunte. Cuando ofrezca pruebas persuasivas, los prestamistas aprobarn
asunciones nonassumable. Mirando propiedades, la mayor parte de personas hacen la
pregunta incorrecta y consiguen la respuesta incorrecta. Es assumable la
financiacin? preguntan. Si la hipoteca incluye un debido en la venta clusula,
los vendedores o el corredor de bienes races contestarn, No, la hipoteca no es
assumable. Respuesta incorrecta. La respuesta correcta es, S, es assumable si el
prestamista consiente. Quisiera usted asumirlo? Podemos presentar su oferta al
prestamista. Compra Sujeta a: La asuncin Sin el Consentimiento Otra vez nota
que la expresin del Prrafo nm. 18 no para a los dueos de vender una propiedad
hipotecada a cualquiera que decidan. Ni en tal
58

ACUCHILLE SU COSTE DE INTERS

las ventas hacen requieren que los vendedores o los compradores paguen el prstamo.
El debido en la venta la clusula simplemente da al prestamista el derecho (u
opcin) para llamar el prstamo debido. A veces cuando los compradores y los
vendedores crean que un prestamista no permitir una asuncin, completan la venta y
nunca informan al prestamista que el dueo ha vendido la propiedad. El comprador
entonces hace pagos al prestamista en los mismos trminos y tasa de inters que se
aplic al vendedor. Al contrario de que algunas personas dicen, esto sujeto a la
tcnica no es ninguno ilegal, inmoral, o engordar. Tampoco viola el contrato de la
hipoteca. Sin embargo, el sujeto a la tcnica puede agitar los nervios de
compradores y vendedores. Negocio arriesgado para Compradores. Si el prestamista
aprende de la venta, podra enviar al vendedor una carta repugnante y exigir un
control muy grande. Con el prstamo llamado debido, alguien tendra que dar
resultado rpidamente, financiar de nuevo o negociar un establecimiento con el
prestamista. Los prestatarios dbiles que no pueden subir con el dinero efectivo,
crdito o negociacin del poder de satisfacer la extincin del derecho de redimir
de la cara del prestamista. Los compradores pueden perder el dinero efectivo que
han invertido en la propiedad. Por otra parte, si es bastante econmicamente fuerte
para tratar con este potencial de llamada, sus riesgos son bajos. Simplemente
financia de nuevo (obtenga un nuevo prstamo). Riesgos para Vendedores.
Tpicamente, bajo una asuncin de la hipoteca aprobada por los prestamistas, el
prestamista califica a los compradores de la propiedad. Cuando los compradores
ganan la aprobacin, el prestamista libera a los vendedores de la responsabilidad
en el pagar hipotecario. Independientemente de lo que pasa a esa hipoteca en el
futuro no concierne a los vendedores o su registro del crdito. No tan con sujeto
a transferencias. En aquellos casos, el crdito del vendedor y las finanzas
permanecen en peligro mientras la hipoteca permanece excepcional. Si el comprador
paga la hipoteca tarde, el prestamista comentarios adelante groseros sobre el
vendedor a la oficina del crdito. Si la propiedad entra en la extincin del
derecho de redimir, el prestamista andar en busca del vendedor por cualquier
dinero (deficiencia) juicios que el tribunal le concede. Vale esta Tcnica los
Riesgos? S, para compradores solventes, econmicamente fuertes, y para vendedores
que suficientemente se protegen contra
59

la falta de los compradores. He acostumbrado sujeto para la financiacin en


varias ocasiones. En 1981, por ejemplo, los intereses hipotecarios del mercado
estaban en el 16 por ciento. Compr una propiedad sujeta a esto llev un inters
hipotecario del 10 por ciento. Como esta propiedad era una aleta, revend despus
de 18 meses, pero, durante ese perodo corto, el sujeto para hipotecar salvado m
17000$ en inters, puntos y gastos de cierre. Los aficionados Se precaven. Varios
autores corrientes promueven sujeto a compras a aquellos ningn dinero efectivo,
ningn crdito compradores que probablemente no deberan comprar hasta que hayan
reforzado su condicin fsica fiscal. Aqu est mi consejo: los Aficionados se
precaven! Aunque esta tcnica pueda demostrar la apelacin en algunas situaciones -
perodos de tenencia a corto plazo, alto interesar el ambiente de la hipoteca, dao
del crdito - no entran sobre su cabeza o toman riesgos que no pueda tratar con con
xito. Sujeto a financiacin de recompensas de regalos y riesgos para vendedores
y compradores. Mida a ambos. Realmente Llamarn los prestamistas el Prstamo? Los
gures dicen, No un problema. Aqu est un bolso de bromas. Use estas bromas, y el
prestamista no averiguar sobre la transferencia de la propiedad. Seguramente, lo
que el prestamista no puede ver no har dao a usted. Slo guarde al prestamista en
la oscuridad. Trabajan estas bromas? No probablemente durante cualquier largo
periodo de tiempo. Despus de sufrir durante los aos 1980 de la prdida altos y a
principios de los aos 1990, los prestamistas se han hecho mucho ms vigilantes.
Dentro de un ao o dos, como mximo, el prestamista descubrir probablemente la
transferencia. Ningn compaero de preocupaciones, dicen los gures. Aun si el
prestamista descubre la transferencia, las posibilidades son ella no llamar el
prstamo debido. La mayor parte de prestamistas siguen un 'no preguntan, no diga'
la poltica. No van a anunciar su renuncia. Mientras sus controles mensuales siguen
fluyendo en a tiempo y las contribuciones territoriales y el seguro se paga, sus
riesgos son pequeos. En este punto (por el momento al menos), estoy de acuerdo,
porque las tasas de inters en el ms sujeto a hipotecas hoy no sientan mucho
tarifas inferiores a las del mercado. Si el punto de tasas de inters, sin embargo,
prestamistas puede enviar su enforcers. De este modo, aunque pueda comprar
sabiamente sujeto, disponerse a financiar de nuevo, vender, o negociar de nuevo
debera el pago de demanda del prestamista (es decir, acelerar el pagar
hipotecario).
60
ACUCHILLE SU COSTE DE INTERS

El Principal del 8,875% del Prstamo de 100000$ del Programa MCC del MHFA de tabla
3.8 e Impuestos de inters y seguro (est). MCC valoran el pago Neto (PITI)
proporcin del Gasto de vivienda ingresos mensuales Requeridos para tener derecho a
la hipoteca Cantidades Mensuales Convencionales 795,64$ 200 0$ 995,64$.28 3,500
Sueo de MCC/American 795,64$ 200-147,42$ 848,22$.33 2,575

SECRETO #

22
Salve 1000$ s con Mortgage Credit Certificate (MCC).

El certificado del crdito hipotecario (MCC) puede afeitar 1000$ s del coste de la
financiacin de casa. Este crdito fiscal est disponible en aproximadamente 25
estados. Aunque un MCC no reduzca directamente su tasa de inters, realmente le
ayuda a tener derecho a una hipoteca ms grande con pagos inferiores cortando miles
de dlares de su cuenta del impuesto sobre la renta. Las agencias de finanzas del
alojamiento estatales y locales cooperan para patrocinar programas MCC con
prestamistas de la hipoteca seleccionados. Un anuncio para el sueo americano de
Massachusetts/MCC plan de la hipoteca del comprador nuevo, dice, Este Certificado
del Crdito hipotecario especial bajar sus impuestos sobre la renta y aumentar su
poder adquisitivo. La tabla 3.8 ilustra el programa Massachusetts Housing Finance
Agency (MHFA) usando el 8,875 por ciento, de 30 aos, la hipoteca a tipo fijo de
100000$. (Por supuesto, el MHFA us el 8,875 por ciento slo con objetivos
ilustrativos. El mercado o las tarifas inferiores a las del mercado tpicamente se
aplican.)
La limitacin de rasgos de MCCs

Como con muchos programas de gobierno, no cada uno tiene derecho a un MCC. En
algunas ciudades debe ganar menos de 50000$ o 60000$ por ao y comprar
61

una casa valorada en menos de 250000$. (Estas cifras slo son ilustrativas. Cada
agencia estatal que patrocina pone a sus propias cifras.) Justo como prstamos de
la obligacin de la hipoteca, MCCs vienen y van. El reloj hace tictac para el
programa del certificado del crdito hipotecario de Chicago, que anima la propiedad
de viviendas para la gente de la clase obrera cortando su ley de impuestos al to
Sam, aconsej T.J. Becker en Chicago Tribune. El programa corriente expira
durante la Nochevieja. Por suerte para Chicagoans, poco despus el cual el plan de
MCC termin, la ciudad comenz nuevo uno. Pero, tambin, se agotar. As pues para
salvar 1000$ s y estirar su poder adquisitivo, acte ahora. Si un MCC est
disponible, no tardar. El programa MCC de su rea puede expirar dentro de poco. Si
no disponible ahora pero como una atraccin prxima, puesta su nombre sobre la
lista por tanto estar de pie cerca del frente de la lnea cuando estos crditos
fiscales despus se hagan disponibles.

SECRETO #

23
Busque la ayuda del empleador o busque a un empleador que da la ayuda.

En la novela de John Grisham, La Firma (Casa Arbitraria, 1991), usos del compaero
de la ley mayores Royce McKnight patrocinados por los empleadores, baja tasa de
inters a casa financiando para ayudar al recluta Mitch McDeere en el bufete de
abogados.
Como sabe [Royce dice a Mitch], requerimos que usted compre una casa. Aade la
estabilidad y el prestigio y estamos muy preocupados por estas cosas, sobre todo
con nuestros socios. La firma proporciona un prstamo hipotecario bajo-
interestrate, 30 aos, el tipo de inters fijo, non-assumable le debera decidir
venderse en unos aos. Es un acuerdo de un tiro, disponible para su primera casa.
Despus de esto, est en su propio. Qu tipo de tasa de inters? [pregunta a
Mitch]. Lo ms bajo posible sin dirigir afoul con el IRS. La tasa del mercado
libre corriente es aproximadamente 10, 10.5. Deberamos ser capaces de conseguirle
un precio del 7 a 8 por ciento. Representamos algunos bancos, y nos asisten. Con el
sueldo pagamos, no debera tener problema licencindose. De hecho, la firma se
contratar como un garante [es decir, cosignatario], si es necesario.
62

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Esto es muy generoso, el Sr. McKnight. Es importante para nosotros. Una vez que
encuentre una casa... todo que tiene que hacer es se acercan. [Note, tambin, las
referencias a non-assumable y garante.]

Podra su empleador usar su influencia de bancos u otros prestamistas de la


hipoteca para ayudarle y otros empleados consiguen la financiacin debajo del
mercado? En Colgate-Palmolive, Robert Berg dice, Subimos con un plan de ayuda de
la hipoteca que us el msculo financiero de la compaa para ayudar a nuestros
empleados a conseguir los trminos mejores posible. Nuestro programa es un
beneficio adicional muy rentable... es eficaz para el impuesto a empleados y mucho
ms deseable que dar slo a la gente un aumento del sueldo. Para reducir los
gastos de homebuying, Fannie Mae ha desarrollado un programa asistido por los
empleadores llamado el Imn. Los empleadores participantes ofrecen a sus empleados
homebuyer tcnicas del ayudante que incluyen tasas de inters inferiores, ayuda del
pago al contado, segundas hipotecas, garantas de prstamos, cerrando la ayuda del
coste y la tasa de inters buydowns. Los empleadores saben que los propietarios
hacen a empleados ms estables. Si su empleador valora su contribucin a la firma,
pregunte cmo podran ayudar a incrementar su poder adquisitivo. Contando con un
nuevo trabajo, incluya la ayuda de la hipoteca como la parte de su paquete
solicitado de paga y ventajas. Tenga una estrategia de salida en cuenta. Averige
lo que pasa a la hipoteca - u otra ayuda homebuying - si se despide, despedido, o
empleos del cambio voluntariamente. El empleador podra retirar su contribucin, o
hasta declarar el prstamo debido, como es la prctica con prstamos asegurados por
un empleador 401 (k) plan.
SECRETO #

24
Obtenga una tasa de inters inferior; puntos de la paga.

Casi todos los prestamistas comercian de puntos (honorarios pagados entonces el


dinero de la hipoteca se presta) y las tasas de inters. Diga que mira las opciones
mostradas en la Tabla 3.9. Cul de estas opciones le dar los gastos ms bajos?
Todo esto depende de cuanto guarda su hipoteca. Si guarda su prstamo para ms que
63

Ilustracin de la tabla 3.9 de Clculos del Reembolso Diferentes: Tasa de inters /


Tasa de inters de Compensaciones de Puntos (%) 80 7.75 7.5 7.25 6,75 Hipoteca de
100000$ en 30 Aos Pago de Puntos/Cantidad Mensual ($) 0/0 1000$ 1/1.5/1.500$
20/2000$ 30 / $ de 3000$ 733 716 699 682 648 Meses para Cubrir gastos 00 58 meses
44 meses 39 meses 35 meses

tres aos (36 meses), los 6.75 percent/3-point el prstamo le salvar la mayor
parte de dinero. Aunque pague 3000$ suplementarios durante el cierre para conseguir
este precio inferior, el prstamo le salvar 85$ por mes sobre los 80 percent/0-
points prstamo. Comparado con la hipoteca del 8,0 por ciento, ganar atrs sus
3000$ en puntos en slo ms de 35 meses (3000$ 85$ = 35.29). Despus de esto, es
toda la ganancia. Las cifras en la Tabla 3.9 ilustran una manera simple de comparar
gastos, aunque las compensaciones actuales que ve se diferencien de stos. Este
clculo trabaja bien para seleccionar el coste del prstamo ms bajo basado en sus
circunstancias esperadas. Un representante del prstamo competente puede trabajar a
travs de la tasa de inters / compensaciones de puntos con usted para entender que
mirada mejor. Un representante del prstamo avaro le puede conducir en una tasa de
inters / combinacin del punto que cede la comisin de ventas ms grande. No
pregunte a su representante del prstamo, Qu es el mejor? En cambio, pida que
l o ella le muestren las hojas del precio del prestamista que las opciones de
compensacin de la lista - a menudo hasta 10 o 12 - entonces trabajan a travs de
los nmeros juntos despus de que el representante del prstamo claramente explica
los resultados.
SECRETO #

25
Negocie un buydown con los vendedores.

Cuando trabajo con inversionistas u homebuyers quienes quieren bajar gastos y


accesibilidad financiera de aumento, dice el Agente inmobiliario Nathan Browne,
Pido que los vendedores paguen puntos para reducir el inters hipotecario de mis
compradores.
64

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Para ilustrar esta tcnica, diga que su prestamista cotiza una tasa de inters del
8 por ciento fija para un prstamo de 30 aos. Con 3-2-1 buydown, la tasa de
inters de su primer ao dejara caer 3 puntos al 5 por ciento. Durante aos dos y
tres, su tasa de inters movera hasta el 6 por ciento y luego al 7 por ciento.
Durante los 27 aos restantes de la hipoteca, los pagos mensuales permaneceran con
la tasa de inters del contrato del 8 por ciento. Para cada uno 100000$ tomaron a
prstamo, aqu est a qu los pagos mensuales (principal e inters) pareceran con
3-2-1 buydown de ese prstamo del 8 por ciento. Ao Buydown temporal 1 Ao del 5% 2
Ao del 6% 3 Aos 4 a 30 del 7% Pago Mensual del 8% 537.598.659.724$

Sin un buydown, necesitara unos ingresos brutos de aproximadamente 2.750$ por mes
para tener derecho a este prstamo (.28 proporcin del gasto de vivienda). Con este
buydown, tendra derecho a una hipoteca de 100000$ con unos ingresos brutos de
2025$ a 2.375$ por mes, segn cual tasa de inters los usos del prestamista para
calificar a usted. Los prestamistas fciles podran usar el 5 por ciento, pago de
537$ por mes. Los prestamistas ms resistentes no le podran dar la ventaja llena
del buydown. En cambio, se podran licenciar con una tasa de inters de 6 o el 7
por ciento. Los uno o el otro camino, buydown temporal levanta su poder de prstamo
ya que baja sus proporciones de calificacin. (Para cantidades del prstamo ms
altas, use cifras de ingresos y el pago proporcionalmente ms altas.)
Cunto cuestan Buydowns temporales?

En el ejemplo anterior, 3-2-1 buydown costaran probablemente aproximadamente


5.500$. Como un clculo spero, puede calcular este coste sumando los puntos
porcentuales totales que compra abajo (tal ya que 3-2-1 iguala un total de 6
puntos) y luego multiplique ese porcentaje tiempos la cantidad de la hipoteca.
Rebaje ese monto en dlares en el 5 a 15 por ciento. (Negocia el coste exacto de su
buydown con el prestamista.) Buydowns no son baratos. Sin embargo, si la
accesibilidad financiera es su objetivo, entonces un buydown puede trabajar para
reducir pagos mensuales y ayudarle a licenciarse
65

para una hipoteca ms grande. Para pagar el buydown, puede contribuir un poco del
dinero, los vendedores pueden pagar la parte, y para el bajo - a ingresos moderados
homebuyers, las agencias de finanzas del alojamiento del gobierno, o hasta el
prestamista ellos mismos (como la parte de un programa homebuyer nuevo), podran
pagar la parte del coste.
SECRETO #

26
Los nuevos constructores de casas ofrecen incentivos de la hipoteca.

Para ganar la ventaja competitiva, algunos constructores de casas y los proyectos


del condominio ofrecen incentivos del pago al contado y el inters bajo. Reflujo de
paquetes de finanzas especial y flujo, pero a menudo puede encontrar algo. O, si no
encuentra lo que necesita, negocia su propia financiacin especial. Si caza para
una nueva casa, escribe que el consultor de bienes inmuebles Jim DeBoth,
negociando un paquete de finanzas debera encabezar su lista de prioridades.
Cuando hable incentivos del comprador con constructores de casas, piense ms all
de concesiones del decorador, ajardinamiento, grados de la alfombra y guarniciones
de alumbrado. Aada stos ms tarde. Ms bien que pedir aplicaciones de primera
calidad o un sistema de seguridad incorporado, negocie 3-2-1 buydown, una moratoria
de seis meses en pagos mensuales, o hasta sude la capital (ver el Secreto #53)
ayudar a compensar su pago al contado. Puede negociar sus mejores incentivos de
constructores cuando las tasas de inters del mercado hipotecario se dirigen y/o el
inventario de nuevas casas sin vender comienza a amontonarse.
SECRETO #

27
Cmo tomar a prstamo el jumbo equivale sin pagar precios gigantes.

Cada ao Fannie Mac de Mae/Freddie puso lmites en la hipoteca de la vivienda


unifamiliar, con el tamao mximo que comprarn (ahora 417000$). Las cantidades del
prstamo que exceden lmites de Fannie/Freddie se conocen como jumbos y por lo
general llevan una tasa de inters esto es aproximadamente una mitad de por ciento
ms alto que la mejor tarifa del Fannie/Freddie. Cuando el tipo de inters fijo de
30 aos del Fannie/Freddie
66

ACUCHILLE SU COSTE DE INTERS

aproximadamente el 6,0 por ciento vagado, los prestamistas tpicamente valoraban


jumbos en el 6,5 por ciento. (Tienda estrechamente, ya que el concurso fuerza
precios gigantes ms abajo. Recientemente he visto jumbos valorado en slo el.25
por ciento sobre el precio convencional Fannie/Freddie. Recuerde, extensiones de la
tasa de inters para cantidades, trminos, y el riesgo de incumplimiento flucta
constantemente. Ningunas reglas fijas se aplican.
Salve el inters con una segunda hipoteca (o un pago al contado ms alto)

Por un prstamo de 450000$, esto extra una mitad de por ciento para el prstamo
gigante costara 148$ por mes ms (2.872$ a diferencia de 2.724$). 3 Vistos
diferentemente, paga 2.525$ por mes para tomar a prstamo primeros 417000$ y 347$
por mes por 33000$ adicionales para traer a su hipoteca total hasta 450000$. En
trminos de inters por esos 35000$ suplementarios, su precio eficaz es
aproximadamente el 12 por ciento. Si limita su primera hipoteca con el mximo del
Fannie/Freddie, por lo tanto, podra tomar a prstamo el resto (33000$) como una
segunda hipoteca. Mientras su tasa de inters por este prstamo se cae debajo del
11 por ciento, ahorra el dinero. O bien, si puede subir con 33000$ ms para su pago
al contado, sacara ganancia - a menos que la fuente de la inversin o el dinero
efectivo de este pago al contado ganara una vuelta libre de impuestos muy segura
del 11 por ciento o mayor (no una hazaa fcil en el clima de inversin de hoy.) 4
podra prometer la garanta subsidiaria para asegurar esto 33000$ (ver el Captulo
6). Estos ejemplos ilustran la financiacin de tiered, que a menudo le puede salvar
dinero. Esta misma tcnica se aplica a prstamos con pagos al contado bajos y
seguro de la hipoteca (tambin en el Captulo 6). No tiene que entender cmo hacer
estos clculos, pero realmente tiene que ver el potencial de la tcnica. Entonces
pida que un representante del prstamo elegante dirija los nmeros.
Compre unos dos - a propiedad de ingresos de cuatro unidades

Cuando la mayor parte de representantes del prstamo cotizan la cantidad del


prstamo mxima del Fannie/Freddie, tpicamente recitan a la cifra que se presenta
a unidades del condominio y casas.
3 Estos nmeros son aproximados en el momento de la escritura, Fannie todava no ha
soltado sus cantidades del prstamo mximas para el prximo ao. 4 a Menos que
invierta en propiedades de ingresos, que es. Ver mis libros, que Invierten en
Bienes inmuebles, 5to editor (2006), e Inversin en valor en Bienes inmuebles
(2002).

67

La tabla 3.10 Dos a cuatro Unidades: Cantidades del Prstamo de Mximo de


Fannie/Freddie (2007) Unidades 1 2 3 4 48 estados Inferiores ($ de Lmite del
Prstamo) 417,000 533,850 645,300 801,950 AK, HOLA, VI ($ de Lmite del Prstamo)
625,500 800,775 967,950 1,202,925

Como la mayor parte de prestatarios prefieren este tipo del alojamiento, los
representantes del prstamo olvidan de mencionar que estos megajugadores en el
mercado hipotecario tambin dan su financiacin del precio ms baja a prestatarios
que poseen y ocupan dos - a propiedades de cuatro unidades (ver la Tabla 3.10).
Adems, Fannie/Freddie establecen lmites ms altos para Alaska, Hawai y las Islas
Vrgenes. FHA permite cantidades del prstamo ms altas para dos - a propiedades de
cuatro unidades, tambin (ver la Tabla 3.11). Aunque los prstamos de la
multiunidad puedan exceder a la familia sola de FHA mxima (y Fannie/Freddie)
lmites del prstamo, muchos prestamistas no cobran un premio gigante por estas
hipotecas. Recuerde que los prstamos gigantes en casas de la familia sola y
condominios no slo cobran el inters ms alto, pueden requerir el 10 a 30 por
ciento abajo. Puede financiar dos - a propiedades de cuatro unidades con un pago al
contado del 5 a 10 por ciento. Disfrutar de concentracin de la capital ms
rpida, cantidades ms grandes de la apreciacin y una tasa de inters
convencional. Dos a cuatro unidades tienen sentido.

La tabla 3.11 unlas a cuatro unidades: cantidades del prstamo de mximo de FHA
(2007) unidades 1 2 3 4 lmites bsicos 200,160 256,248 309,744 las 384.936 reas
del coste ms altas 362,790 464,449 561,411 697,696

A diferencia de Fannie/Freddie, FHA designa su condado de cantidades del prstamo


mximo por el condado en todas partes de los Estados Unidos. Para las cifras ms
recientes, vaya a hud.gov.

68
ACUCHILLE SU COSTE DE INTERS

Como he impulsado antes, ms homebuyers y los inversionistas deberan sacar


ganancia con estas propiedades.

SECRETO #

28
Su coste limpio del prstamo puede no ser tan bajo como le han dicho.

Los corredores de bienes races y los representantes del prstamo con frecuencia
dicen a prestatarios potenciales no concentrarse en la tasa nominal de inters ese
los prestamistas culpan. En cambio, los prestatarios deberan considerar slo sus
gastos limpios. El consejo bueno, pero sus cifras especficas a veces se equivoca.
La lnea estndar

La lnea estndar va algo como esto:


Prestatario: Wow, el prstamo en esta casa va a costarnos 2000$ por mes. Slo
pagamos 1.350$ por el alquiler. Agente de bienes inmuebles: Ah, no preocuparse.
Recuerde, en los primeros aos el casi todo ese pago va al inters. Y puede
descontar el inters de su declaracin de renta. Si est en la categora tributaria
del 30 por ciento, su coste mensual limpio va aproximadamente 1.400$ totales (.7
2,000). Considerando las grandes ventajas de comprar su propia casa - sobre todo la
apreciacin - poseyendo realmente le cuesta sobre lo mismo como el alquiler.

Como agentes de ventas, fuertemente abogo por propiedad de viviendas e inversin en


la propiedad. Pero acierte en los nmeros. Los agentes y los representantes del
prstamo exageran el valor de aquellas deducciones impositivas de inters. A menos
que su renta imponible exceda 114.650$, no est en la categora tributaria del 30
por ciento. La mayora de contribuyentes paga impuestos sobre la renta eficaces del
15 a 25 por ciento. Por otra parte, si est entre el afortunado cuyos ingresos
domsticos gravables exceden 114.650$ por ao, sus tasas impositivas marginales
estatales y locales combinadas le empujarn encima del 30 por ciento; sin embargo,
afronta otro problema. Encima de 100000$ por ao, el gobierno cree que es demasiado
rico para merecer la ventaja llena de la deduccin de inters. A ese nivel de
ingresos, el gobierno comienza a cortar atrs la cantidad que puede descontar.
69

Cmo Calcular Realmente el Coste Limpio de Sus Pagos de la Hipoteca Mensuales Para
calcular exactamente su reduccin de impuestos, primero estime su pago mensual
total: pago mensual = P + yo + HOI + MI + Tx + HOA donde: P = el principal I =
interesa HOI = seguro de propietarios MI = hipotecan Tx de seguros = contribuciones
territoriales HOA = cuotas de la asociacin del propietario

Recuerde que los pagos mensuales pueden incluir artculos adems de principal e
inters, como seguro de propiedad, honorarios de HOA, hipoteque el seguro,
etctera. Como un punto de partida, estime la cantidad que pagar por cada gasto
mensual. Despus, slo chese atrs las cantidades para inters e impuestos 5 de la
propiedad Por ejemplo, si su pago mensual total de 1.600$ incluye cada artculo en
la lista, el inters y las contribuciones territoriales le podran dar una
deduccin de slo 1.200$ por mes, no 1.600$ por mes. Esta cantidad es todo que
puede descontar (12 1.200$ = 14.400$ a diferencia de 19.200$). Una vez que estime
su futuro inters y cifras de la contribucin territorial, saque sus declaraciones
de renta ms recientes. Recalcule sus impuestos sobre la renta con estas cantidades
como deducciones. Pero aqu est la cogida: Para descontar contribuciones
territoriales e inters, debe dejar la deduccin estndar de 7.950$ para
matrimonios (4.750$ para individuos que archivan por separado). De este modo, bajo
- a ingresos moderados (que no hacen una lista) homebuyers quienes compran casas
modestamente valoradas (dicen, menos de 150000$) experimentar una ganancia neta de
no ms que 2000$ a $4000 - y tal vez menos. No hacer una lista
5 Aqu, slo quiero mostrar por qu la reduccin de impuestos para pagos mensuales
no es tan grande como le han dicho probablemente. Para realizar realmente este
clculo, necesita a cifras para su hipoteca e hipoteca. En contraste con
propietarios, recuerde que los inversionistas de la propiedad pueden descontar
todos los gastos del pago mensuales excepto el principal.

70

ACUCHILLE SU COSTE DE INTERS

el medio a asalariados de ingresos superiores y medios puede obtener una ganancia


de deducciones de aproximadamente 3000$ a 6000$. Si ya incurre en varios otros
gastos deducibles, pero no hace una lista actualmente, adelantar ms. Si gana ms
de 150000$ (ingreso bruto ajustado), el inters hipotecario no aadir nada a sus
deducciones impositivas - aun si ya hace una lista. Las Deducciones impositivas
Exceden Ahorros Fiscales. Las cifras citadas en la seccin anterior para
deducciones impositivas no traducen directamente a ahorros fiscales. Para calcular
ahorros fiscales, reste estos y otros deducciones aceptables y exenciones de su
ingreso bruto ajustado; entonces d vuelta a las mesas fiscales detrs de su 1040
folleto. Calcule su nueva obligacin tributaria y comprela con los impuestos que
antes pag. Cunta diferencia encontr? Si parece a la mayor parte de homebuyers,
encontrar que la cantidad de ahorros a menos que las estimaciones de ahorros
fiscales de la mayor parte de corredores de bienes races y representantes del
prstamo. Nada escrito aqu tiene la intencin de desalentarle de comprar una casa.
Los Secretos de la hipoteca fuertemente abogan por la propiedad de la propiedad. La
historia y los pronsticos demogrficos apoyan el hecho que la propiedad estar
entre sus mejores inversiones. Sin embargo, antes de que compre o financie de
nuevo, cuente cunto su compra propuesta o nuevas finanzas cambiarn sus flujos de
fondos limpios, mensuales. Correctamente estime el beneficio fiscal de deducciones
de inters hipotecario. Para la mayor parte de propietarios, esta deduccin no cede
la cantidad de ventajas que extensamente se promete. Calcule los ahorros, si
alguno, que puede esperar; entonces despus de que sabe sus gastos mensuales,
pregunta, Asciende esto adecuado mi zona de comodidad? Deja fondos suficientes
para salvar e invertir? Puedo manejar a aquellos del comn, an siempre esperaba
sorpresas que rompen el presupuesto? Definitivamente, compre una casa 6 Disfrutan
de sus ahorros fiscales. Pero las probabilidades son, salvar menos que podra
haber figurado. En contraste, sin embargo, a propietarios, los inversionistas
pueden descontar el 100 por ciento del inters hipotecario que pagan en las
propiedades del alquiler que poseen - sin tener en cuenta su nivel de ingresos, y
sin tener en cuenta si hacen una lista de deducciones personales.
6 Ven, por ejemplo, Los 106 Errores comunes que Homebuyers Hacen (y Cmo
Evitarlos), el 4to editor (John Wiley & Sons, 2006). El error ms grande de todos,
nm. 106, Sigue Alquilando. Por supuesto, como un inversionista, me alegro de que
muchas personas realmente deciden alquilar.

71

Planee Cerrarse en enero o febrero. Si no hace una lista actualmente de deducciones


del impuesto sobre la renta, cierra su financiacin en enero o febrero. Puede usar
la deduccin estndar para el ao precedente, y puede maximizar sus puntos de la
hipoteca, inters y deducciones de la contribucin territorial para el ao en el
cual compra 7 Si en cambio se cierra en junio o julio, no puede ganar bastantes
deducciones de inters para hacer hacer una lista que vale la pena.
Comprensiblemente, no programar su compra de casa simplemente para conseguir una
reduccin de impuestos. Pero de ser conveniente hacer as, planee en consecuencia.
Como Robert Bruss, el consejero de bienes inmuebles en escala nacional organizado,
indica, A menudo consigue su mejor oferta en una propiedad durante la poca de
vacaciones del ao nuevo de la Navidad de la Accin de gracias. Como relativamente
poca tienda de casa de compradores durante la temporada de la Navidad, los
vendedores motivados pueden aceptar su oferta de la gama baja. Compre en
diciembre, cerca en enero. Conseguir un precio con descuento y ahorros fiscales
mximos. Suena a una tctica buena si la puede arreglar.

7 Homebuyers pueden descontar todos los gastos pagados para compensar al


prestamista los fondos ajenos. Adems para interesar, tales cantidades incluyen
honorarios del origen y puntos de descuento del prstamo, pero no la valoracin,
seguro del ttulo u honorarios de la basura.

72

CAPTULO 4

Los riesgos y recompensas de ARMAS

el ow's que el tiempo para matar las ideas falsas sobre la tasa ajustable hipoteca
(ARMAS) que engaan a muchos prestatarios, representantes del prstamo y agentes de
bienes inmuebles. Estas ideas falsas le bloquean de la informacin que tiene que
elegir sabiamente. Como consiguiente, podra evitar ARMAS sin una segunda mirada. O
podra seleccionar un BRAZO por los motivos incorrectos.

SECRETO #

29
LAS ARMAS no necesariamente presentan ms riesgo que prstamos del tipo de inters
fijo.

Para muchas personas, las ARMAS excitan miedos de la prdida potencial. Si las
tasas de inters se dirigen, tiene la posibilidad de perder mucho dinero ya que sus
pagos mensuales suben encima de los pagos que habra hecho con un de 30 aos,
hipoteca a tipo fijo. O ve el riesgo del BRAZO en trminos de incertidumbre; se
pregunta si se puede permitir los pagos ms altos. Teme que las excursiones del
precio pudieran arruinar su presupuesto - o hasta obligarle a vender rpidamente la
propiedad. Sabe qu? Ms que probable, ha exagerado los riesgos y ha interpretado
mal los hechos.
73

Riesgos como Posibilidad de prdida

Concedido, el pago mensual a su BRAZO podra subir encima de la cantidad de su tipo


de inters fijo el pago mensual, pero si sigue el consejo de Secreto #31, puede
aplastar esa posibilidad. De todos modos, por decir algo, suponga que haga.
Realmente ha sufrido una prdida? No necesariamente; para calcular la prdida en
este sentido, necesitara al total todo su inters pagado comparado con el importe
de los intereses que habra pagado con un prstamo fixedrate. La experiencia
muestra que a lo largo de la mayor parte de los 25 aos pasados, los prestatarios
que eligieron ARMAS pagaron menos inters total de las mismas cantidades tomadas a
prstamo que su par del tipo de inters fijo de 30 aos grupo. La Naturaleza humana
de la Prdida o pena nos programa para sentir la pena cuando la visin
retrospectiva revela que nuestra decisin result mal. Pensamientos de woulda,
podra tener, debera haber pasado su mente. Pero esto no es la misma cosa que la
prdida. Esto es la vida. Diga que compra un nuevo Saturno en marzo por 15000$.
Dice a todos sus amigos sobre muy que negoci. En abril, General Motors anuncia un
programa de rebaja de 3000$ o financiacin del por ciento cero durante tres aos.
Ha sufrido una prdida? No, entonces compr, (probablemente) consigui la mejor
oferta disponible. Pero se da un puntapi para la no espera? Despus del hecho,
trama historias sobre cmo sinti que el GM saldra pronto con un acuerdo de
rebaja, pero la satisfaccin inmediata abrum sus talentos perspicaces? 1
Probablemente s, si parece a la mayor parte de personas. Los Prestatarios del tipo
de inters fijo Deberan Sufrir los Mismos Tipos de Excusas Y si renuncie un BRAZO
de un ao con un precio del principio del 4,0 por ciento y un precio del contrato
del 5,5 por ciento, ningunos puntos, a favor del 7,0 por ciento, un punto, tipo de
inters fijo de 30 aos (una compensacin que estaba disponible hace varios aos).
Entonces, dentro de los prximos 18 meses el tipo de inters fijo de 30 aos se cae
al 6,0 por ciento. Al mismo tiempo, el nuevo precio al BRAZO de un ao se cae al
3,75 por ciento (ndice del Bono del Tesoro + 2,5 margen). Paga ahora cientos de
dlares ms
1 Los talentos perspicaces necesarios para pronosticar tasas de inters atan a muy
pocos mortales. Pero en el Secreto #32 aprender varias pistas para buscar.

74

LOS RIESGOS Y RECOMPENSAS DE ARMAS

por mes que usted habra pagado por el Brazo 2 siente el mismo alto nivel de la
pena? Tal vez no. Por qu? Cuando su pago del BRAZO sube, es el dinero efectivo
del bolsillo. Pero si ha elegido un prstamo del tipo de inters fijo y cada de
tasas de inters, realmente pierde una posibilidad de beneficiarse inmediatamente,
no sufrir an ninguna prdida en efectivo. El efecto econmico, sin embargo,
permanece lo mismo: En caso, BRAZO o en tipo de inters fijo, cuando los
movimientos del mercado contra su tasa de inters presente (abajo para fixedrates,
para ARMAS), sus pagos mensuales pueden estar de pie ms alto que por otra parte se
le habran hecho elegir diferentemente entonces al principio obtuvo su hipoteca.
Distinga la Pena de la Prdida efectiva No importa que le hipotecan eligen, no
puede saber su coste verdadero hasta despus del hecho, pero puede pronosticar
probablemente gastos y ventajas bajo una variedad de razonable (o hasta
irrazonable) resultados eventuales. Slo despus de que hace estos clculos le
puede decidir qu opcin parece la mejor. Las reacciones instintivas como, No
queremos el riesgo de un BRAZO le cuestan la abundancia. Dirija los nmeros
pertinentes, luego elija. Todas las hipotecas presentan el riesgo en un sentido
econmico - del bolsillo o costes de oportunidad. Adelanta cuando vence emociones y
se concentra en las cifras. Puede descubrir que algn tipo del BRAZO le salva
dinero y le ayuda a tener derecho a un prstamo ms grande. O si es un
inversionista, el BRAZO podra ayudar a su propiedad a ceder un flujo de fondos
positivo.
Aumentos de tasas y presupuestos arruinados

A veces las ARMAS apelan a los tipos incorrectos de prestatarios. Durante perodos
de precios del tipo de inters fijo de 30 aos altos, las ARMAS permiten a
prestatarios obtener prstamos ms grandes que por otra parte podran. Una tasa de
inters de calificacin inferior cuando combinado con proporciones de calificacin
ms altas (un rasgo de algunas ARMAS) atrae a prestatarios marginales. Como luchan
desde el principio, los aumentos del pago inesperados (llamado choque del pago)
empujan estos tipos de prestatarios en el apuros financiero.
2 podra financiar de nuevo posiblemente, pero esto le podra costar varios miles
de dlares - una prdida en la cual no habra incurrido le tena seleccion el
BRAZO. Por supuesto, el prestatario del BRAZO tambin podra financiar de nuevo en
ese nuevo precio inferior.

75

En efecto, en la reaccin a uptick reciente en faltas del BRAZO, muchos


prestamistas han decidido calificar a prestatarios del BRAZO al precio totalmente
puesto ndice - ms bien que el precio del bromista. Incluso ms estricto, algunos
prestamistas ahora califican a prestatarios del BRAZO al precio del contrato del
BRAZO posible mximo. El Choque del pago Cuando consiente en aceptar un BRAZO, su
representante del prstamo debera haber eliminado la posibilidad del choque del
pago. El representante del prstamo le debera mostrar un programa de pagos mensual
que perfila las cantidades mximas que podra pagar alguna vez, y las fechas cuando
aquellos pagos de mximos podran entrar en el efecto. Si sus pagos en algn tiempo
realmente alcanzaran aquellos niveles, no poda afirmar justificadamente
impresionarse ms que Claude Rains cuando descubri operaciones de juego de azar en
el cuarto trasero en la cafetera de Rick en Casablanca. Las ARMAS contra GPMs
Algunos prestatarios confunden ARMAS con hipotecas del pago graduadas (GPMs) porque
los prestatarios GPM experimentan un aumento de los pagos con el tiempo. Con un
GPM, sin embargo, paga menos durante el primer ao por tanto puede tener derecho a
un prstamo ms grande; entonces, durante los prximos cuatro aos, sus pagos
mensuales aumentan gradualmente. A partir de entonces, sus pagos permanecen lo
mismo durante los prximos 25 aos. Sus pagos mensuales inferiores durante los
primeros aos de la hipoteca compensan los pagos ms altos que har durante los
aos posteriores. Para un ejemplo, ver la Tabla 4.1.
La tabla 4.1 pagos mensuales (el 8%, prstamo de 100000$ de 30 aos) tipo de
inters fijo de 30 aos contra aos GPM 1 2 3 4 5 630 pago del nivel tpico ($)
769 769 769 769 769 769 pago graduado ($) 580 623 670 721 775 883

76

LOS RIESGOS Y RECOMPENSAS DE ARMAS

FHA, Virginia y los programas del prstamo convencionales ofrecen GPMs con una
variedad de programas de pagos. Como un BRAZO, el GPM le ayudar por lo general a
comprar ms propiedad. Pero a diferencia de un BRAZO, sabr sus futuros pagos. Los
pagos mensuales de un BRAZO se adaptarn o abajo segn oscilaciones en las tasas de
inters del mercado (sujeto a cualquier piso o gorras). El pago mensual de su GPM
subir constantemente, no afectado por cambios de la tasa de inters del mercado,
hasta que golpee su meseta prevista. Tambin, durante aquellos primeros aos de
pagos inferiores, su equilibrio de la hipoteca realmente puede subir. Antes de que
acepte este tipo del prstamo, como de un BRAZO, estrechamente examine su pago y
horarios de la amortizacin. Los prestatarios ser Conscientes ms Bien que advertir
se precaven de ARMAS y GPMs, deberamos aconsejar ser conscientes de ARMAS.
Como un prestatario inteligente, preprese para el ups y disfrute de las colinas.
No se queje, Caramba, me impresiono. Nunca saba que los precios podran subir
esto mucho. Nunca use un BRAZO para conseguir la accesibilidad financiera
temporal. En cambio, selo cuando las probabilidades estn en su favor - y acepta
el hecho que esta opcin podra aumentar sus pagos. El Aspecto positivo de ARMAS en
Abajo Mercados a finales de los aos 1980, el mercado de la vivienda de California
era resonante. Aunque las tasas de inters fueran aproximadamente el 9 a 10 por
ciento, homebuyers, inversionistas, y los especuladores empujaron precios ms alto
y ms alto. Entonces la recesin de principios de los aos 1990 golpe California
con fuerza. El mediados - a casas de la escala de precios superior se cay al valor
en el 15 a 30 por ciento. Las tasas de desempleo se acercaron al 10 por ciento.
Hacia 1993 hasta 1994, los intereses hipotecarios se cayeron a tan slo el 6,0 por
ciento. Un tiempo estupendo para financiar de nuevo, verdad? S. Pero los precios
de la propiedad decrecientes, los despidos y la incertidumbre de trabajo bloquearon
a muchos compradores recientes de financiar de nuevo a precios inferiores. Unos no
podan tener derecho a un nuevo prstamo debido a la prdida de trabajo o temieron
reducciones. Y entre aquellos que podran tener derecho a unas nuevas finanzas
(refi), mayora no poda balancear el acuerdo. Sus valores de la propiedad no
apoyaran un nuevo prstamo - a menos que pudieran traer el dinero efectivo a la
mesa de cierre. De este modo, quin realmente adelant? Los propietarios que a
finales de los aos 1980 haban elegido ARMAS. Sus tasas de inters se deslizaron
hacia abajo. Unos eran capaces de convertir su
77

LAS ARMAS (ver el Secreto #38) a un prstamo del tipo de inters fijo de 15 aos o
de 30 aos en los intereses bajos que prevalecieron. Aunque a ningunos compradores
les guste considerar abajo mercados, pasan, sobre todo en California y otros
mercados urbanos a veces voltiles como Ciudad de Nueva York, Miami, Fnix, Boston,
y Washington, D.C. En aquellas situaciones, las ARMAS dan a dueos una ventaja a
prstamos del tipo de inters fijo, an esta ventaja raramente se indica. Pocos
corredores de bienes races o los representantes del prstamo quieren asustar a
compradores con la conversacin de descensos. Sin embargo, vea todos los resultados
que la experiencia revela para ser posible (o en algunos casos, completamente
probablemente).

SECRETO #

30
Para el corto plazo, las ARMAS por lo general cuestan menos.

Los consejeros de la hipoteca dan este consejo: Si va a poseer su propiedad para


menos que, supongamos, cinco a siete aos, saque un BRAZO. Puede evitar que el pago
sobresalte y salve dlares grandes al mismo tiempo. Esto es el consejo bueno para
la mayor parte de personas, pero una excepcin existe lo que podra resultar an
mejor que un BRAZO.
ARMAS para el corto plazo

Ms corto el tiempo planea poseer su propiedad, ms probablemente debera


seleccionar un BRAZO. Puede encontrar por lo general un ajustable que le costar
menos que un prstamo del tipo de inters fijo de 30 aos si planea venderse dentro
de siete aos. Mire a 5/25 o 7/23 (a veces descrito como un 30/5 o 30/7)
adjustables. (Las excepciones a esta regla ocurren cuando la curva de rendimiento
invierte.) Estos tipos de ARMAS fijan su tasa de inters y pagos mensuales para el
principio cinco o siete aos del prstamo. Entonces peridicamente se adaptan para
guardar su precio de acuerdo con el mercado. Incluso este tipo limitado del
ajustable puede cortar su precio en.5 al 1,5 por ciento comparando con una hipoteca
de fixedrate. Por ejemplo, en un tiempo cuando los tipos de inters fijos de 30
aos estaban en el 7,25 por ciento, vi varios proyectos del BRAZO 5/25 con precios
del principio tan slo el 5,75 por ciento. Para cada uno 100000$ tomaron a
prstamo, los pagos por un prstamo del tipo de inters fijo de 30 aos del 7,25
por ciento cuestan 682$ por mes. Si pudiera seleccionar un 5/25 en el 5,75 por
ciento,
78

LOS RIESGOS Y RECOMPENSAS DE ARMAS

sus pagos se caeran a 583$ por mes (por 100000$ tomados a prstamo). Aunque las
diferencias del precio entre prstamos del tipo de inters fijo de 30 aos y
diversos tipos de ARMAS cambien diariamente, paga a la mirada. Cuando planea
venderse (o nuevas finanzas) dentro de siete aos, un BRAZO podra limitar su
riesgo al mismo tiempo reduce sus pagos mensuales. Y, cuando sus ingresos suben,
debera ser capaz de manejar cualquier aumento de los pagos mensuales de su BRAZO
hasta que los precios vuelvan abajo.
Un inters bajo Assumable, el prstamo del tipo de inters fijo puede incrementar
el valor de reventa y llevar a una venta rpida.

LAS ARMAS para el corto plazo por lo general tienen sentido. Pero antes de que
elija, compare el BRAZO con las ventajas a corto plazo podra conseguir con un
prstamo del tipo de inters fijo assumable. Diga que entonces compra, las tasas de
inters se sientan cerca de su reflujo. Cada uno dice, Ahora es un tiempo
estupendo para comprar. Pero espera que su empleador le transferir dentro de tres
a siete aos, o que se mover por algunos otros motivos. Debera comprar, y de ser
as, debera ir para un BRAZO o un tipo de inters fijo? 3 en cuanto a la compra,
esa respuesta es fcil. Absolutamente. Por favor permita una digresin. La
Estrategia de Compra a corto plazo Cuando ofreca mi Parada que Alquila Ahora! Los
seminarios de la TM, la mayor parte de asistentes que encontr haban pensado en s
durante la vida como arrendatarios temporales - no importa que edad tenan. Me
sorprendi que la mayor parte de estos arrendatarios eran en sus aos treinta y
aos cuarenta. Haban ido a la deriva de la situacin personal temporal a la
situacin personal temporal. Se dijeron, Bien, cuando sepa seguro donde voy a ser
y lo que voy a hacer, entonces comprar. Lamentablemente, mientras los
arrendatarios indecisos van a la deriva, los precios del alojamiento realmente
saben donde van - y esto aumenta. De este modo, si afronta una situacin personal
incierta, crea una estrategia de compra a corto plazo; 4 entonces finanzas esto con
tampoco

3 Como Secretos de la Hipoteca revela, sus opciones de financiacin se extienden


lejos ms all de esta comparacin simple, pero vamos a guardar estos ejemplos
manejables. 4 Tales estrategias se hablan en Gary W. Eldred, Hacen el Dinero con
Fijador-Uppers y Renovaciones (John Wiley & Sons, 2003, 2008).

79

un BRAZO o un nuevo tipo de inters fijo assumable - si est en un ambiente de la


baja tasa de inters. Por qu un Tipo de inters fijo Assumable? Una baja tasa de
inters juegos assumable en su estrategia a corto plazo. Este prstamo ayudar a su
propiedad a venderse ms rpido y a un precio ms alto. Si ha seleccionado la
propiedad sabiamente, se podra vender probablemente sin poner la casa en una lista
con una firma de corretaje. Como slo FHA y VA ahora ofrecen nuevos tipos de
inters fijos assumable, puede pagar gastos ms de cierre que iba para un tipo de
inters fijo (Fannie/Freddie) convencional, pero en esta situacin a corto plazo el
prstamo FHA/VA podra resultar provechoso. Como otra posibilidad, busque un
inters bajo prstamo de FHA/VA que puede asumir. En un tiempo cuando las tasas del
mercado libre estaban en el 10 por ciento, vend una propiedad con un tipo de
inters fijo del 8 por ciento assumable en dos das simplemente de palabra. Nunca
contrat a un agente de ventas o hasta dirig un anuncio de peridico. En otra
ocasin cuando las tasas del mercado libre estaban en el 16 por ciento, compr una
propiedad con el 13,75 por ciento assumable de una para venta por dueo (FSBO)
durante la primera semana haba colocado la propiedad en el mercado. Tambin, el
sujeto a la propiedad que compr (ver el Captulo 3) con el 10 por ciento (debajo
de la tasa del mercado libre corriente) tasa de inters era una transaccin de la
palabra de la boca. Cuando planea moverse dentro de tres a siete aos, las ARMAS
hacen el buen sentido. Pero la experiencia muestra el inters bajo assumable (o
sujeto a) los tipos de inters fijos pueden trabajar como una estrategia de la
propiedad a corto plazo - como un nuevo origen o como un prstamo que asume de sus
vendedores.

SECRETO #

31
ARMAS para la carrera larga: Cmo bajar gastos y aliviar el riesgo.

Un BRAZO a menudo le salvar dinero si planea venderse dentro de cinco a siete


aos, pero tambin podra ahorrar el dinero sobre el plazo ms largo. Aqu est por
qu. Suponga que debe elegir entre un prstamo del tipo de inters fijo de 30 aos
en el 8 por ciento y un 7/23 que comienza en el 6,75 por ciento. Quiere tomar a
prstamo 100000$. Con el plan del tipo de inters fijo, sus pagos costarn 733$ por
mes. Con el 7/23,
80

LOS RIESGOS Y RECOMPENSAS DE ARMAS

pagar 648$. Durante al menos los siete primeros aos, salvar 85$ por mes, para un
total de 7.140$. En vez de meter en el bolsillo esto mensualmente los ahorros de
85$, sin embargo, lo aaden a sus pagos de la hipoteca mensuales. Aunque slo se
requiera que pague 648$ por mes, sigue adelante y paga 733$ (648$ + 85$ = 733$).
Esta tctica hace que usted pague a cuenta su equilibrio de la hipoteca excepcional
mucho ms rpido. Haciendo pagos suplementarios, su equilibrio de la hipoteca
despus de que siete aos se caeran a aproximadamente 83000$. Por otra parte, su
equilibrio de la hipoteca con el plan del tipo de inters fijo en el 8 por ciento
se caera a slo 92.480$. Obviamente, si se vende a este punto, es el camino
delante del juego del BRAZO. Pero y si no se venda? Mientras su nueva tasa
ajustable se queda debajo del 9,5 por ciento, sus pagos de la hipoteca mensuales no
ascendern a ms que $740 - sobre lo mismo ya que ha estado pagando. En el 10,5 por
ciento, sus pagos aumentaran slo a 798$ por mes. Ahora, y si las tasas de
inters sean ms bajas cuando su prstamo se adapta despus de siete aos? No slo
habr acumulado 9.480$ adicionales en la capital, pero sus pagos mensuales pueden
disminuir. Estas cifras slo son ilustrativas. Como los gastos relativos de ARMAS y
prstamos del tipo de inters fijo cambian con frecuencia (recuerde la discusin de
extensiones de la tasa de inters en p. 45), debe trabajar nmeros con su consejero
del prstamo hipotecario que son corrientes entonces compra su propiedad 5 de Todos
modos, este hecho bsico se mantiene: Para algunos compradores, el BRAZO derecho
puede aadir miles de dlares en la capital comparando con una hipoteca a tipo fijo
de 30 aos.

SECRETO #

32
Puede (clase de) tasas de inters del pronstico.

Para conseguir alguna idea cmo alto su tasa de inters del BRAZO podra subir (o
abajo), tiene que pronosticar movimientos en las tasas de inters; sin embargo, la
mayor parte de hipoteca pros dice que nadie puede predecir tasas de inters,
entonces, por qu hasta intentan.

5 pulgadas

1981 y 2006, las tasas de inters del BRAZO recin originadas excedieron prstamos
del tipo de inters fijo de 30 aos.

81
En un sentido, la hipoteca pros es correcta. Ni usted, yo, ni alguien ms puede
saber con seguridad donde los intereses hipotecarios sentarn seis meses o seis
aos de ahora. Pero ese hecho no significa que las estimaciones razonadas no
resultarn mejores que pegar su cabeza en la arena. Los intereses hipotecarios no
aterrizan donde hacen por motivos arbitrarios. Los intereses hipotecarios a largo
plazo empatan en la tasa de inflacin esperada.
El verdadero tipo de inters (ajustado a IPC)

Para calcular las tasas de inters ajustadas a la inflacin, verdaderas, reste el


aumento del ao del ndice de precios al consumidor (CPI) del inters hipotecario
nominal medio - es decir la cotizacin del prestamista del precio. Cuando las
verdaderas tasas de inters son relativamente altas, puede pronosticar
razonablemente tasas nominales para caerse o permanecer relativamente estable.
Tasas de inters nominales Durante mediados de los aos 2000, los gastos de la
hipoteca parecieron relativamente bajo slo porque la mayor parte de personas no
realizan que a partir de los aos 1940 hasta 1965, los intereses hipotecarios
estadounidenses se extendieron entre el 4,0 por ciento y el 6,0 por ciento. Durante
algunos perodos de la historia estadounidense, los intereses hipotecarios han
dejado caer tan slo el 2,5 por ciento. Los intereses hipotecarios de 8,0 al 14 por
ciento que experimentamos durante la mayor parte de los aos 1970, los aos 1980, y
a principios de los aos 1990 no nos dicen cmo juzgar precios de hoy. Las tasas de
inters alto nominales prevalecieron a lo largo de la mayor parte de los 40 aos
pasados porque tambin experimentamos (y luego vino para esperar) las altas tasas
de la inflacin. (Los Verdaderos) Precios Ajustados a IPC Para entender si los
precios del inters actual se sientan alto o bajo, ajuste los precios (citados)
nominales para la tasa anual de aumento de IPC 6 El coste del dinero es barato
cuando los verdaderos intereses hipotecarios son bajos, y caros cuando las
verdaderas tasas del mercado libre son altas. Como puede ver de la Tabla 4.2,
hipotecar a prestatarios hoy pagan un verdadero precio aproximadamente del 3,5 por
ciento. Visto correctamente, la historia sugiere que, mientras

6 El inters hipotecario nominal menos el aumento del porcentaje anual de IPC


iguala lo que los economistas llaman el verdadero tipo de inters.

82

LOS RIESGOS Y RECOMPENSAS DE ARMAS

La tabla 4.2 que Compara 1995 de 1990 de 1980 de 1975 de 1970 de 1965 de 1960 de
1955 de 1950 de 1945 de Aos de Tipos de inters Nominal y Verdadero Tasa nominal
de 2007 de 2002 (%) 40 4.5 50 50 5.89 8.56 9.14 13.95 1008 7.86 6.5 6.50 (est).
Aumento de IPC (%) 2.3 1.3 - 0.4 1.7 1.6 5.7 9.1 13.5 5.4 2.8 205 30 (est).
Verdadero Precio (%) 1.7 3.2 5.6 3.3 4.29 2.8604.45 4.68 506 40 3.50 (est).

el presidente de la Junta de la Reserva Federal, Ben Bernake, guarda la inflacin


que las tasas de inters bajas, nominales y verdaderas probablemente permanecern
abajo 70 - como mximo 80 - por ciento. Nadie predice que los precios del BRAZO
empujarn por delante de sus gorras anuales o de toda la vida dentro del futuro
previsible. En trminos de inflacin esperada, las ARMAS no presentan mucho riesgo
del choque 7 del pago en Contraste, miran el perodo 1970 a 1980 cuando la
inflacin se levant de un salto. Los verdaderos precios se cayeron debajo de sus
normas histricas. En la respuesta, los intereses hipotecarios subieron como un
cohete. Los mercados financieros vinieron para creer que la inflacin alta se
incorpor en el futuro econmico del pas.
Tendencias de Disinflationary

Al menos cinco motivos principales apoyan un pronstico de la inflacin baja y


proporcionalmente moderan intereses hipotecarios (dentro de la variedad del 5 a 8
por ciento).

7 Esta discusin no tiene la intencin de revocar mis advertencias ms tempranas a


prestatarios marginales. Nadie puede garantizar que los precios no saltarn dos o
tres puntos, pero las intenciones de Fed no apoyan ese pronstico. Tambin, como
ocurri durante 20032006, a veces el Alimentado levanta tasas de corto plazo para
calmar preocupaciones de inflacin. En tales casos, los ndices de la tasa de
inters a corto plazo pueden aumentar considerablemente - los precios an a largo
plazo permanecen estables. Ver el Secreto #35.

83

1. El esfuerzo concertado de Fed de tener inflacin bajo control. 2. Aumentando


cantidades de dinero que fluyen en el mercado de bonos ya que los inversionistas
caprichosos huyen de la volatilidad de la bolsa. 3. Sobrecapacidad mundial en
industrias principales, como ordenador, telecomunicaciones, acero, automvil,
tejidos y productos de la granja. 4. Los 70 - ms el milln de americanos entre los
aos de 40 y 60 quienes cambian del consumo al ahorro ya que se disponen a acumular
bastante dinero para el retiro. 5. La mayor parte de sindicatos ya no disfrutan de
bastante poder de hacer subir salarios ms rpido que ganancias de la productividad
(la parte de enfrente de la situacin a finales de los aos 1960 durante principios
de los aos 1980). Adems, la inmigracin y la externalizacin sometern el
incremento salarial inflacionista. Hay all tambin escenas calamitosas que se
podran pintar? Seguramente. Pero como Scarlett O'Hara, vamos a pensar en aquellos
otro da. Si el futuro ve el miedo de focos, reserva su refugio de la cabina con
marcha de supervivencia y conservas alimenticias. Por el momento, Secretos de la
Hipoteca ve una percepcin positiva. Historia, pruebas corrientes y apoyo de
pronsticos razonable esa visin.

SECRETO #

33
Precios del bromista bajos: Cebo o trato?

Compare una variedad de ARMAS, y podra encontrar intereses bajos atractivos.


Representan tales precios mucho? Tal vez, tal vez no. Esto es con qu debe tener
cuidado.
Algunos bromistas ceban el gancho para agarrar el crdulo y desesperado

Como el procedimiento de trabajo estndar, los prestamistas anuncian precios del


BRAZO atractivos (o pagos mensuales) para hacer sus telfonos sonar. En respuesta a
tal anuncio para un BRAZO del 2,95 por ciento, llam al prestamista. Como result,
el prstamo realmente garantiz que pagara la tasa de inters del 2,95 por ciento
durante el primer ao. Sin embargo, la hipoteca se at a gotchas siguiente.
84

LOS RIESGOS Y RECOMPENSAS DE ARMAS

Amortizacin negativa: Si el ndice subyacente para el prstamo subiera durante ese


primer ao, las cantidades suplementarias debidas aadiran al equilibrio principal
excepcional. Pena del pago adelantado: Si pagara el prstamo dentro de los tres
primeros aos, pagara unos 3, 2, o pena del 1 por ciento durante aos un, dos, o
tres, respectivamente. Calificacin a precio: Para calcular las proporciones
eliminatorias, el prestamista calculara P&I pagos con una tasa de inters del 5,7
por ciento. Gorra de toda la vida: Sobre la vida del prstamo, el inters
hipotecario podra aumentar (tericamente) a hasta el 13 por ciento. Talla del
prstamo: la cantidad del prstamo mnima recomendada era 400000$. Conocimiento del
representante del prstamo: tuve que empujar con fuerza para extraer los detalles
de este producto del prstamo del representante del prstamo realmente no entendi
el prstamo, o no quiso que yo lo entendiera. Realmente trat, sin embargo, de
cambiar mi inters de varios otros productos que la compaa ofreca esto podra
encontrar mejor mis necesidades.

Con la mayor probabilidad, en este caso, el prestamista no quiso hacer este


prstamo excepto a unos prestatarios del lugar especializados. El prestamista us
como un baitand-interruptor viene - a. A veces, sin embargo, los prestamistas
realmente quieren enganchar a prestatarios de ARMAS teaserbaited - sobre todo
aquellos prestatarios que carecen del entendimiento, o quienes desesperadamente
quieren financiar una propiedad con un prstamo aparentemente econmico. Est en
aquellos casos cuando se debe preguntar estrechamente para aprender todos los
rasgos del producto (ya que los Secretos de la Hipoteca le muestran en todas partes
del resto de este captulo). Cuando algn prestamista ofrece precios del prstamo,
trminos o pagos mensuales que parecen demasiado bien para ser verdad, descubren el
gotchas. Encontrar probablemente a unos. Pero no siempre. Algunos Precios del
Bromista o los Pagos Realmente Hacen la Memoria de Prstamos buena Klars del
Captulo 3. Su BRAZO del inters bajo provey un cerca de cierta ventaja del costo-
beneficio. Por qu hacen algunos prestamistas abruman a sus competidores con una
tasa de inters invencible y/o producto? Aqu estn varios motivos:
85

Equilibre de nuevo su carpeta. Los prestamistas pueden querer cambiar sus carpetas
del prstamo ms a ARMAS. Para equilibrar de nuevo sus asignaciones, estos
prestamistas pueden crear algunos ofrecimientos del BRAZO excepcionales. Consiga
objetivos de crecimiento. Los prestamistas fijan objetivos de crecimiento que
pueden requerir el sacrificio de ganancia para ventas (orgenes del volumen del
dlar). Cuota de mercado de la ganancia. Igualmente, si un prestamista quiere
cultivar rpidamente su cuota de mercado (o parar una diapositiva), puede vender
productos del BRAZO atractivos. Haga acuerdos. Para ganar a amigos y remisiones de
influencia, los prestamistas pueden cortar acuerdos sobre todo buenos para clientes
de Agentes inmobiliarios favorecidos o constructores de casa. Cambie su imagen. A
travs de ofrecimientos agresivos, los prestamistas conocidos por productos del
tipo de inters fijo pueden decidir crear la atencin para sus ARMAS. Los
prestamistas de la hipoteca se venden en un mercado competitivo. Para atraer el
aviso a veces colocan uno o varios de sus productos del prstamo en venta. La
tienda a fondo, pregunta estrechamente y sus esfuerzos puede levantar un trato del
BRAZO.

SECRETO #

34
Su principio (bromista) precio no es su precio del contrato.

Algunos prestatarios del BRAZO se golpean con el choque del pago cuando los precios
del bromista (pagos bajos) terminan. Esto es porque no pueden distinguir su
principio (bromista) precio de su precio del contrato inicial. A menudo,
sharpshooting representantes del prstamo permiten a esta confusin del prestatario
seguir no sea que pierdan su seal.
Bromistas contra precios del contrato

Los prestamistas le pueden atraer en ARMAS con un precio del bromista bajo. Pero
calcular aumentos o disminuciones, el prestamista usar el precio de la nota esto
se escribe en el trabajo de escribir del prstamo. Cuando este precio del contrato
se sienta muy por encima del precio del bromista, el primer ajuste del precio le
podra impresionar - si no ha previsto este acontecimiento.
86

LOS RIESGOS Y RECOMPENSAS DE ARMAS

Choque del contrato Por ejemplo, el prestamista en el Secreto de la Hipoteca #33


ofreci un precio del bromista durante 12 meses en el 2,95 por ciento. El ndice
corriente (ver el Secreto #35) precio para este prstamo era el 1,8 por ciento. El
prstamo llev un margen del 2,75 por ciento. Aada el precio del ndice (el 1,8
por ciento) al margen (el 2,75 por ciento), y encuentra que los totales del precio
del contrato iniciales el 4,55 por ciento. Por lo tanto, si el ndice permanece sin
alterar durante los 12 primeros meses del prstamo, el pago mensual todava saltar
en el 22 por ciento. Los pagos por un prstamo de 200000$ entenderan as: pago del
precio del bromista el 2,95% / trmino de 30 aos = 822$. Pago del precio del
contrato (asuncin de ningn cambio del ndice) el @4.55% / trmino de 30 aos en
el final del ao 1 = 1001,8$ Ahora, suponga que este ndice suba un punto al 2,8
por ciento. Aada el margen del 2,75 por ciento, y el precio del contrato ajustado
se hace el 5,55 por ciento para una cantidad del pago del segundo ao de 1.135$.
Esto es 322$ por mes ms que los pagos del bromista del primer ao. Ninguna
Verdadera Sorpresa a los Crticos Informados de ARMAS llama este choque del pago de
salto enorme. Pero este choque supuesto result porque el prestatario nave no ley
los detalles de esto presto. De hecho, en la primera edicin de este libro (2003),
escrib, dado las producciones muy bajas en madurez a corto plazo durante 2002, no
se debera sorprender ver este ndice moverse hasta al menos 3 o el 4 por ciento
durante prximos varios aos. Y esto es lo que pas. Este mismo ndice hoy se
sienta alrededor del 5,0 por ciento. Con una tasa de inflacin de 2002 de,
supongamos, 20 al 2,5 por ciento, los ndices entonces basados en producciones a
corto plazo como la Tesorera de un ao mostraron verdaderas tasas de rendimiento
negativas (ver el Secreto #32). Las tasas de corto plazo eran excepcionalmente
bajas en 2002 porque la Junta de la Reserva Federal acuchill tasas de inters para
estimular la economa. Durante 2002, los prestatarios de la hipoteca (prestatarios
sobre todo a corto plazo) amaron estas ARMAS atadas a producciones a corto plazo.
Entonces, la curva de rendimiento escarpada hizo ARMAS la opcin econmica para
prestatarios inteligentes que saban cmo jugar el juego de la hipoteca.
8 Todos

las cifras son aproximadas debido al doblamiento.

87

SECRETO #

35
No hay nadie el mejor ndice.

Cada hipoteca de la tasa ajustable conecta con un ndice. Algunos de estos ndices
se mueven de arriba abajo despacio (tpicamente mucho menos de un punto porcentual
por ao). Los otros se pueden levantar o caerse un punto o ms dentro de un asunto
de meses. Muchos consejeros de la hipoteca dicen a prestatarios aspirantes
seleccionar un ndice lento de modo que estn enfrente de poco riesgo del choque
del pago. Permanezca cauteloso de asesores financieros que obsesionan ese pago a
algunas ARMAS puede brincar rpidamente. En cambio, para evitar el choque del pago,
sepa exactamente cmo tanto su tasa de inters como pagos mensuales podran
cambiar. Entonces preprese para el peor ya que disfruta de las ganancias a corto
plazo que, cuando calculado con el tiempo, pueden reducir los gastos de su
prstamo.
Qu ndices puede elegir?

Los prestamistas le pueden confundir con ms opciones del ndice que Baskin-Robbins
tiene sabores. Puesto en una lista abajo son cuatro tales ndices del BRAZO. 1.
Treasury Constant Maturities (TCM). Para financiar las deudas del gobierno de los
Estados Unidos, la Tesorera publica notas que llevan el inters, cuentas y enlaces
con madurez que se extienden de 30 das a 30 aos. La mayor parte de ARMAS TCM se
unen a TCM de un ao. Threeyear, TCMs de 5 aos, y de 20 aos tambin puede estar
disponible para usted. Despus de sus finales del precio del principio, la mayor
parte de ARMAS hbridas conectan con TCM de un ao (no la Letra de tesorera, como
este ndice es equivocadamente llamado por muchos). 2. Interbanco de Londres Precio
Ofrecido (LIBOR). Este ndice refleja la tasa de inters a menudo usada por bancos
de Londres cuando prestan a corto plazo a otros bancos europeos. Los prestamistas
americanos lo pueden usar para hipotecas porque con frecuencia venden tales
prstamos (valores apoyados por la hipoteca) a inversionistas europeos. 3. Inters
hipotecario del Contrato de Media nacional (NACR). Este ndice hace un promedio de
los intereses hipotecarios cobrados por prestamistas por prstamos para el
alojamiento ocupado por los dueos (no incluso la nueva construccin). Este ndice
se adapta ms despacio que TCM de un ao o que el LIBOR.
88

LOS RIESGOS Y RECOMPENSAS DE ARMAS

4. Undcimo Coste del Distrito de Fondos (COFI). Este ndice hace un promedio de
las tasas de inters que muchos bancos Occidentales (California, Arizona, Nevada)
pagan a sus depositantes. Similar al NACR, este ndice se adapta despacio. Muchos
consejeros del prstamo recomendaron al ndice COFI ARMAR a prestatarios a lo largo
de los aos 1980 y los aos 1990 como tasas de inters consecuentemente tendencia
hacia abajo. Estos consejeros subrayaron que los cambios lentos de este ndice
protegeran a prestatarios de llevar el peso de puntos de la tasa de inters.
Cmo seleccionar un ndice

Lamentablemente, tales consejeros todava teman tasas de inters de 1981 tamaos;


an, durante el segundo perodo del presidente Ronald Reagan, todos los fundamentos
econmicos estaban en el lugar para empujar tasas de inters ms abajo. Desde
mediados de los aos 1980, los verdaderos precios (ajustados a la inflacin) para
el inters hipotecario haban subido a 6 o el 7 por ciento. Recuerde que cuando la
inflacin domada encuentra verdaderos precios histricos altos (Secreto #32), puede
concluir sin peligro que tasas nominales - los precios del contrato que los
prestamistas cotizan - se caern. Que Esto Medios para Usted Para elegir el ndice
que le costar probablemente menos, note donde el ndice se sienta hoy con relacin
a su historia y con relacin a la tasa de inflacin. Como notado, en 2002 el LIBOR
y los ndices de la Tesorera de un ao se haban cado a (o cerca) sus mugidos de
40 aos. Ms, ambos de estos ndices se cayeron debajo de la tasa de inflacin.
Considerando estas relaciones, uno podra concluir razonablemente que el riesgo de
aumentos significativos enormemente excedi el potencial para decadencias. Sin
gorras apretadas (ver el Secreto #37) y un marco del poco tiempo, digamos menos de
tres aos, tal prstamo no ofreci muchas ventajas. Los aumentos parecieron mucho
ms probables que disminuciones. Entonces, tres - a ARMAS de cinco aos se
valoraron en 4,25 al 4,75 por ciento a diferencia aproximadamente del 6 por ciento
para un tipo de inters fijo de 30 aos; tales prstamos parecieron muy atractivos
porque le garantizaron el inters bajo durante ese perodo introductorio entero.
Otra vez, sin embargo, este consejo supone un perodo de tenencia relativamente a
corto plazo, y tambin supone que no quiere la alternativa de la hipoteca a tipo
fijo assumable explicada en el Secreto #30.
89
En cuanto a COFI, tambin se sent tan bajo en 2002 (el 2,821 por ciento) que los
movimientos del aspecto positivo a largo plazo parecieron ms probables que el
movimiento hacia abajo adicional. En precios que se comparan estrechamente, las
ARMAS parecieron sobre todo atractivas por el corto plazo, pero no durante perodos
mayores que, supongamos, cinco aos. Sin embargo, hoy la opcin de la hipoteca
favorece el tipo de inters fijo. El bsicamente llano (y hasta parcialmente curva
de rendimiento invertida) hace ARMAS parecer relativamente caras. Sin embargo, si
15-y prstamos del tipo de inters fijo de 30 aos echan hasta 7,0 al 8,5 por
ciento, mientras la inflacin se queda en el 3,0 por ciento o menos, los gastos
relativos, riesgos, y las ventajas podran cambiar atrs para favorecer ARMAS.
Comprese, Comprese, Comprese Para seleccionar el mejor ndice usted y su
representante del prstamo deberan examinar sus necesidades y las opciones del
prstamo con estas cuestiones en mente: Horizonte temporal: Determine su horizonte
de planificacin relevante (transferencia de trabajo, actualizacin a casa, refi
posibilidades, cambio del Artculo 1031, talla de la familia, etctera) que
afectar el nmero de aos podra sostener su hipoteca. Posibilidades de la
revisin: Mire el BRAZO y prstamos del tipo de inters fijo que podran encajar
sus necesidades. Perspectiva histrica: Compare los precios del ndice del BRAZO
respectivos con donde estn de pie ahora con relacin a su historia. ndice contra
IPC: Compare los precios del ndice del BRAZO respectivos con las tasas de
inflacin corrientes y esperadas. Aumentos del pago: Pase por el perodo antes del
perodo para calcular aumentos del pago potenciales. La calificacin y
accesibilidad financiera: Elimine prstamos que no trabajaran porque no poda
tener derecho o permitrselos. Nadie puede simplificar el proceso de elegir un
producto del BRAZO y su index9 correspondiente en parte porque ningunas reglas
permanentes o relaciones

9 Muchos productos del BRAZO no le permiten elegir un ndice. Les ofrecen como un
paquete de ndice y rasgos que elige o rechaza en total.

90

LOS RIESGOS Y RECOMPENSAS DE ARMAS

exista 10 puede examinar, sin embargo, pruebas. Haga sus clculos y luego elija el
prstamo que parece el ms probable de optimizar su resultado total - incluso el
edificio de la riqueza a travs del pago inicial de la hipoteca.

SECRETO #

36
Haga caso del margen.

La tasa de inters que paga por su BRAZO incluye el precio del ndice ms el
margen. El margen paga gastos de funcionamiento, elevados de un prestamista y
ganancia, as como los prestamistas de gastos sufren cuando la falta de
prestatarios y los prestamistas extinguen el derecho de redimir la hipoteca. A
menudo, las ARMAS incluyen mrgenes que se extienden entre 2,0 y el 3,0 por ciento,
aunque haya visto mrgenes tan slo el 2,125 por ciento y hasta el 6,0 por ciento.
(Los mrgenes en productos del prstamo que apuntan a prestatarios subprincipales
con el crdito manchado exceden otros tipos de ARMAS.) Como el ndice del Inters
hipotecario del Contrato de Media nacional se calcula de intereses hipotecarios (a
diferencia de otros tipos de precios de la lnea de fondo), los prstamos del BRAZO
atados a este ndice no aplican ningunos mrgenes. Cuando compara el mismo producto
del BRAZO e ndice entre varios prestamistas, pide los mrgenes aplicables. Preste
la atencin especial a mrgenes cuando compare productos similares e ndices con
precios del bromista que se diferencian el uno del otro. Diga que encuentra a dos
prestamistas que ofrecen ARMAS COFI. Un prestamista se abre con un precio del
bromista del 3,95 por ciento durante seis meses. El otro prestamista da a un
bromista del 4,5 por ciento durante tres meses. Superficialmente (todos otros
rasgos iguales), el bromista del 3,95 por ciento mira mejor. Pero recuerde, ese
bromista podra embotado su comparacin. El prestamista lo usa para distraerle del
hecho que ese prestamista aadir al COFI un de alta cualidad

10 Durante principios de los aos 1980 y mediados de los aos 2000, algunas tasas
de inters a corto plazo excedieron precios a largo plazo, que se llama una curva
de rendimiento invertida. Esta situacin puede ocurrir cuando los miedos de
inflacin se levantan, pero los inversionistas creen que el Alimentado impedir el
precio grande brinca sobre la carrera ms larga. Generalmente, los precios a largo
plazo exceden tasas de corto plazo para proteger a inversionistas contra una subida
inesperada, que abarata el dinero de IPC. Los inversionistas temen que los precios
al consumidor crecientes erosionen su poder adquisitivo (la capacidad adquisitiva
de su dinero) cuando finalmente los prestatarios devuelven a los inversionistas del
dinero presentados hoy.

91

margen de quizs el 3 por ciento. En contraste, si el prestamista competidor ofrece


un margen del 2,5 por ciento, ese prestamista le ofrece el mejor acuerdo.

SECRETO #

37
Todas las gorras no se crean iguales.

Las gorras del BRAZO limitan cmo alto el prestamista puede levantar su pago de la
hipoteca mensual. Muchas ARMAS ponen sus gorras en 2/6. Con estas gorras en el
lugar, el prestamista no poda aumentar la tasa de inters de su prstamo ms de
dos puntos porcentuales a la vez, ni ms de seis puntos porcentuales durante la
vida del prstamo. Sin embargo, tambin investigue: El perodo de ajuste. Los pagos
del prstamo se pueden adaptar mensualmente, cada tres meses, semestralmente, o
anualmente; o los pagos se pueden quedar fijos para 3, 5, o 10 aos y luego
adaptarse anualmente o ms con frecuencia. Amortizacin negativa (neg-am). Su BRAZO
en el 5 por ciento; las tasas de inters se alzan. El ndice de su prstamo brinca
en el 3,5 por ciento. Whew! Piensa, Calidad de gracias para mi gorra anual. El
prestamista puede levantar la tasa de inters de mi prstamo slo dos puntos: del 5
a 7 por ciento. La verdad es que pero si ese prstamo pone grilletes a usted con
la amortizacin negativa, no evita el dolor de un precio ms alto - simplemente lo
pospone. El prestamista aade la deficiencia de inters (el 1,5 por ciento) a su
equilibrio de la hipoteca excepcional. En vez del debido menos, debe ms. El precio
de la lnea de fondo. Su BRAZO realmente puede incluir dos precios iniciales: el
precio del bromista (dicen el 4,0 por ciento), y el precio del contrato (dicen el
5,5 por ciento). Cul de estos precios proporciona la lnea de fondo a ajustes? Si
su gorra de toda la vida es el 6 por ciento, cmo alto podra su precio ir: el
10,0 por ciento (60 + 40) o el 11,5 por ciento (60 + 50)? Una pregunta similar
tambin se aplica a los ajustes peridicos del prstamo. Si sus gorras del pago
limitan incrementos anuales por dos puntos, con qu base declara el prestamista?
Precio del contrato o precio del bromista? Pueden los prestatarios hacer mejor
que gorras 2/6? S, pueden. Aunque las armas convencionales (Freddie/Fannie)
tpicamente lleven gorras 2/6, FHA/VA
92
LOS RIESGOS Y RECOMPENSAS DE ARMAS

LAS ARMAS aplican gorras 1/5. Puede encontrar hasta gorras peridicas tan slo el.5
por ciento y gorras de toda la vida de 2 o el 3 por ciento. Casi todas las ARMAS
incluyen gorras de una clase o el otro. Pero comparar ARMAS, cuente slo cuanta
proteccin aquellas gorras realmente le dan. Todas las gorras no se crean iguales.

SECRETO #

38
Ese descapotable llamativo podra demostrar un clunker.

En sus primeros aos, las ARMAS fueron seleccionadas por prestatarios marginales
cuando el inters de prstamos del tipo de inters fijo comenz a subir. Bien, el
representante del prstamo dice homebuyer decepcionado, No le puedo conseguir dado
derecho en el 9,5 por ciento para ese prstamo del tipo de inters fijo de 30 aos,
pero aqu soy lo que podemos hacer. Podemos calificar a usted en el 8,0 por ciento
para el BRAZO. Y lo que es grande es que cuando las tasas de inters vuelven abajo,
puede convertir este BRAZO en un tipo de inters fijo prstamo de 30 aos.
A qu precio y precio?

Ha encontrado que almuerzo libre evasivo? Probablemente no. De vez en cuando, la


opcin convertible da resultado. Ms a menudo, su cromo deslumbra ms que su
caballo de vapor. Pocos prestatarios alguna vez ejercen su opcin de convertirse.
Aqu est por qu: Tasa de inters ms alta. La mayor parte de prestatarios creen
que se pueden convertir en la tasa del mercado libre. No verdadero. Si, por
ejemplo, en el momento de la conversin, los tipos de inters fijos se han cado al
7 por ciento, su tipo de inters fijo convertido llevara probablemente un premio
de la tasa de inters de.25 al 1,0 por ciento - o un precio total de en algn sitio
entre 7,25 y el 8,0 por ciento. Honorarios de la conversin. Los prestamistas
cobrarn unos honorarios de la conversin que se pueden extender de un nivel ms
bajo de 100$ a hasta el 1 por ciento del equilibrio excepcional por su prstamo.
93

Coste sincero. Tambin tpicamente paga el privilegio de la conversin entonces


saca el BRAZO - principalmente a travs de una tasa de inters inicial ms alta u
honorarios del origen del prstamo ms altos.
Cundo puede ejercer la opcin convertible?

Cada vez que quiera? No necesariamente. El ms con frecuencia, la opcin de


convertirse slo dura entre los trece y sesenta meses (quinto ao) de un prstamo
(de 30 aos) de 360 meses. Algunas opciones de la conversin terminan antes que 60
meses. Mientras muchas ARMAS realmente le permiten convertirse en cualquier momento
dentro de esa ventana de oportunidad de cuatro aos, los otros limitan la
conversin a las fechas de aniversario anuales del prstamo. Si las tasas de
inters golpean el fondo en junio y sus fechas de aniversario en noviembre, podra
terminar de la suerte. Para cumplir con las reglas de la conversin del
prestamista, tendr que proporcionar el aviso oportuno como explicado
detalladamente en el contrato de prstamo. Si un representante del prstamo ofrece
una opcin de la conversin completamente sin el precio, tmelo. Pero si este rasgo
requiere un coste sincero, o si la opcin est de pie crtico a su decisin de
aceptar un BRAZO, quedarse concentrada en la sustancia. Recuerde, que el
descapotable llamativo que es admirativo podra resultar ser un clunker.

SECRETO #

39
APRs no le dicen nada sobre ARMAS - y muy poco sobre tipos de inters fijos.

La Junta de la Reserva Federal y la Oficina de Supervisin de Ahorros han publicado


un folleto llamado la Gua del Consumidor en Hipotecas de la Tasa ajustable,
disponibles en lnea en www.hsh.com. Lamentablemente, esta Gua refuerza ideas
falsas numerosas extensamente sostenidas sobre hipotecas. Considere este consejo
dado en la gua:
Como todos los prestamistas siguen las mismas reglas de asegurar la exactitud de la
tasa de porcentaje anual (APR), provee a consumidores de una base buena para
comparar los gastos de prstamos.
94

LOS RIESGOS Y RECOMPENSAS DE ARMAS

Cuando compare los gastos de prstamos hipotecarios, ver el trmino la tasa de


porcentaje anual (APR). Para cumplir con leyes de la verdad-inlending del gobierno,
la publicidad del inters hipotecario debe incluir esta cifra. El ABRIL siempre
excede la tasa de inters indicada porque supuestamente explica su coste total de
tomar a prstamo (inters, honorarios, puntos y ciertos otros gastos).
Supuestamente, compare APRs entre varios productos del prstamo y prestamistas y
encuentra el prstamo del coste ms bajo. La vida real resulta ms compleja. APRs
que se aplican a ARMAS no tienen sentido. Segn la ley, estos APRs se calculan como
si la tasa de inters del BRAZO no cambiar durante la vida llena del prstamo
(excepto el aumento previsto del precio del bromista al precio del contrato
inicial). An, la misma idea de una hipoteca de la tasa ajustable significa que la
tasa de inters cambiar. De este modo, APRs para una hipoteca de la tasa ajustable
nos da matemticamente preciso cifras an irrelevantes. Nadie puede predecir
exactamente el ABRIL para un BRAZO. En un intento de obligar a prestamistas a decir
la verdad sobre los gastos de sus prstamos hipotecarios, el gobierno engaa a
prestatarios. Para comparar ARMAS, no puede confiar en APRs indicado. Puede
encontrar un BRAZO COFI con un ABRIL del 7,86 por ciento y una SECCIN de la
Tesorera de un ao en un ABRIL del 7,21 por ciento. Pero porque nadie sabe cmo
estos ndices del BRAZO respectivos cambiarn con el tiempo, el ABRIL no cuenta qu
representa el prstamo del coste ms bajo. Al contrario de que el folleto del
cliente de Fed dice, los prestamistas de la hipoteca no calculan APRs en el
intransigente el uno con el otro. La ley permanece ambigua en muchos tipos de
gastos - y algunos prestamistas aprovechan este hecho a lowball su APRs. No haga
caso de ABRIL del BRAZO. No significa nada para consumidores.

Tipo de inters fijo APRs

Aunque pudiera parecer que el ABRIL se aplicara exactamente a hipotecas de


fixedrate, que slo es verdad en el acontecimiento improbable paga el equilibrio
del prstamo exactamente segn su horario sobre la vida llena del prstamo. Si paga
delante (o detrs) horario, su ABRIL actual aumentar. Del mismo modo, si vende su
casa o financia de nuevo su hipoteca, su ABRIL actual exceder a la cifra del ABRIL
a la cual que el gobierno requiere a prestamistas
95

contar. Igualmente, como de ARMAS, los prestamistas omiten algunos gastos desde su
ABRIL - aunque el prestamista requiera que usted les pague. Las revelaciones del
ABRIL pretenden realizar una verdadera necesidad: ayudar a consumidores a comparar
los costes totales de prstamos hipotecarios. En la prctica, debe mirar ms all
del ABRIL. Para obtener el mejor prstamo al coste ms bajo, compare productos del
prstamo segn su situacin financiera, su tolerancia por el riesgo y el perodo
esperado durante el cual planea sostener su prstamo (ver el Secreto #24).
96

CAPTULO 5

Perfeccione su perfil del crdito

los oday, si su puntuacin de crdito se sienta encima dicen, 720, podra zumbar a
travs del proceso de aseguramiento del prstamo. Como un prestatario puede elegir
de entre el coste ms bajo, las hipotecas de la tasa de inters ms bajas. El
prestamista puede preguntar relativamente pocos documentos y verificaciones, puede
renunciar el seguro de la hipoteca, y quizs hasta prestarle la cantidad que
necesita para un pago al contado. Si en cambio su perfil del crdito se extiende en
algn sitio entre el fondo del barril y parece decente, los prestamistas han
creado productos del prstamo, tasas de inters, cerrando gastos, pagos al contado
y documentacin para encajarle, tambin. Pero ms riesgo el prestamista ve, ms
oneroso los trminos, honorarios, gastos y trabajo de escribir. Para cada uno
100000$ tomaron a prstamo, prestatarios del riesgo ms alto (sobre todo cuando
eligen prstamos del riesgo ms alto) podra pagar gastos de inters de 5000$ a
10000$ ms por ao, ms 2000$ adicionales a 6000$ para cubrir puntos del origen,
honorarios y gastos. Por eso paga para perfeccionar su perfil del crdito. En el
mundo de hoy de prstamos hipotecarios, el perfil del crdito afecta decisiones
mltiples que el prestamista hace sobre usted y su prstamo:

Talla de pago al contado que Califica a Tipo de proporciones y coste de valoracin


(p.ej., ordenador generado, paseo - por, informe de la forma escrito o informe
narrativo lleno) primas de seguros de la Hipoteca
97

La cantidad y la calidad de verificaciones y documentacin (p.ej., extractos de


cuenta contra vueltas del impuesto sobre la renta) requisitos del Depsito del
producto del Prstamo de la Tasa de inters honorarios del Origen y penas del Pago
adelantado de gastos de cierre Por muchos prestatarios, perfeccionando un perfil
del crdito pueden requerir slo unos meses y pellizcos menores. Para otros, el
proceso puede tomar dos aos o ms, ms una reestructuracin profunda de sus
gastos, prstamo, ahorro e inversin. Ms rpido perfecciona su perfil financiero,
ms rpido cultivar su riqueza - no slo a travs de ahorros en costes de la
hipoteca, sino tambin a travs de su nueva actitud hacia ahorro e inversin contra
gastos destructivos y prstamo (p.ej., tarjetas de crdito y nuevos prstamos de
coche).
SECRETO #

40
Enfatice ocho Cs de la aprobacin del prstamo.

Quiere convencer a un prestamista de regar un montn enorme del dinero efectivo en


usted - un forastero total? Entonces piense en su perfil del prstamo el mismo modo
que un prestamista hace. De hecho, no slo los prestamistas pero los vendedores y
los inversionistas/compaeros potenciales en sus adquisiciones evalan cada uno de
los criterios siguientes: Consecuencia: Va rpida o escama? Carcter: puede el
prestamista confiar en usted? Capacidad: cubrirn sus ingresos los pagos? Garanta
subsidiaria: Qu la proporcin del prstamo al valor aplica? Registro del crdito:
ha manejado el crdito con responsabilidad? Reservas de efectivo: puede manejar
reveses financieros? Compensacin de factores: Qu positives aaden a su perfil
del prestatario? Capacidad: puede con eficacia manejar la propiedad? Entre estos
ocho Cs, soportes de la puntuacin de crdito ms importantes. El gran crdito
puede aliviar cada otra pauta de aseguramiento. Sin fuerte
98

PERFECCIONE SU PERFIL DEL CRDITO

crdito, los prestamistas de la hipoteca requerirn que usted demuestre su otro Cs


de una modo ms persuasivo - o aumentarn con severidad gastos e impondrn trminos
menos deseables. En otras palabras, soportes del crdito altos, pero no hace
independiente. Si sufre defectos (o manchas), trabajo para realzar la fuerza de
otro Cs. Compense el crdito dbil y puede bajar sus recursos prestados, aumentar
su poder de prstamo y dar vuelta un no probablemente en un aprobado. De este
modo, antes de que ms estrechamente miremos el crdito, vamos a examinar varios de
estos otros estndares influyentes.
Consecuencia: va rpida o escama

Tngale el trabajo salt o el trabajo se arroj? Ha vivido en ms sitios que


puede recordar? Brinc a travs de los seis mayores antes de que terminara el
centro universitario? Sufre encuentros de gastos de la borrachera y prstamo?
Mira su fondo ms bien una ensalada sacudida esto se ha lanzado contra una pared
que la presentacin de la comida impecable de un restaurante francs caro? De ser
as, tiene un poco de explicacin para hacer. Los representantes del prstamo y los
aseguradores quieren entender su vida ya que se muestra en su aplicacin de la
hipoteca. Quieren evaluar donde ha sido y donde se encabeza. Para satisfacer su
inclinacin al consecuencia, calcule un tema o ngulo que ata sus cabos sueltos
juntos. D la confianza del prestamista que seis meses despus de que ha cerrado su
prstamo, no abandonar la propiedad de afiliarse a una colonia de Hare Krishna. El
prestamista quiere prever su camino estable hacia promociones de trabajo y progreso
de carrera. En casos indeterminados, una historia cautivadora puede hacer la
diferencia.
Condes de carcter

Recuerde el primer gobierno de J.P. Morgan del prstamo: No prestara el dinero a


un hombre en el cual no confi en todas las obligaciones de la Cristiandad. No
siente el mismo camino? Demuestre que es de confianza, que cumplir sus
obligaciones. Su puntuacin de crdito proporciona un indicador, pero puede
sostener este resultado (si es necesario) con otros tipos de la informacin
escrita, como: referencia del empleador. Si su prestamista requiere una forma de
verificacin de empleo (VOE) completada, pida que su supervisor encierre una carta
que alaba su seriedad, integridad y responsabilidad en el trabajo.
99

Defectos del crdito. Explique cmo las cuentas extraviadas, sus vacaciones, un
movimiento de residencia u otros motivos explican no el carcter que procesa
estos lapsos que profundamente lamenta. Incluso mejor, hable de los nuevos sistemas
que pagan la cuenta que ha implementado ahora para prevenir futuros lapsos. Ruina
del crdito. Explique graves problemas como una vez en una vida, acontecimientos
ms all de su control con el cual se enfrent lo ms honorablemente posible. De
ser realmente debido a la irresponsabilidad, subraye que ha aprendido su leccin el
camino difcil y ha transformado ahora su vida. Proporcione pruebas objetivas
escritas que apoyan el nuevo usted reclama. Referencias personales. Antao, los
prestamistas prestaran el dinero a prestatarios ms jvenes simplemente sobre la
base de carcter de la familia y reputacin 1 Bueno, he conocido a Luke la familia
del. Jr durante 30 aos, dice el representante del prstamo son la gente buena.
El prstamo se aprob. En nuestra ciudad grande, el mundo automatizado, las
referencias personales a prestamistas rara vez cuentan mucho. Sin embargo, si ha
establecido la compenetracin buena con alguien que podra resultar influyente, no
hara dao alistar su ayuda. A menos que proporcione la documentacin alternativa,
el prestamista deducir su seriedad del sombreado proporcionado por su registro de
crdito y consecuencia. Cuando tales pruebas pinten un cuadro demasiado oscuro,
aada colores ms brillantes al matiz.
Capacidad: cunta deuda hipotecaria puede sin peligro llevar?

Como aprendi en el Secreto #7, los prestamistas usan calificacin y proporciones


de cobertura de deudas para ayudarles a determinar cuanto dinero para prestarle.
Recuerde que puede mejorar estas proporciones en una variedad de caminos, como:
Ingresos. Aumente la cantidad de sus ingresos de calificacin. Precvase: Algunos
programas del prstamo simplemente requieren que usted declare sus ingresos (o
activos) sin la verificacin del prestamista. Estos prstamos se conocen como el
mentiroso

1 Solicitudes de prstamo solan incluir espacios para referencias personales


similares a los encontrados en algunas solicitudes de empleo.

100

PERFECCIONE SU PERFIL DEL CRDITO

prstamos. Sin embargo, si falsamente representa sus ingresos (o activos), destina


el fraude del prstamo. Al contrario de creencia popular y prctica, los prstamos
de ingresos declarados no le conceden una licencia para estar. Deuda. Disminuya la
cantidad de sus pagos mensuales que descalifican. Tasa de inters. Use un programa
del prstamo o producto que ofrece una tasa de inters de calificacin inferior y/o
pago mensual (p.ej., BRAZO, GPM, buydown). Dos tales productos del prstamo que
ganaron el amplio uso durante el 20012006 retumbo de la propiedad eran prstamos
nicamente de inters que no requirieron ningunos pagos principales por 5, 10, o
hasta 30 aos y BRAZOS de la opcin con la amortizacin negativa. Permiso de BRAZOS
de la opcin (dentro de una amplia gama) prestatarios para seleccionar la cantidad
desean pagar de mes a mes. Aunque estos prstamos del calificador fcil y similares
enormemente aumenten el poder de prstamo, aaden enormemente al riesgo de
extincin del derecho de redimir. Compensacin de factores. Ponga en una lista y
explique motivos por qu los mtodos del prestamista del clculo subestiman su
capacidad de devolver el prstamo. Disminuya PITI (MI) (HOA). Como el principal,
inters, seguro de propietarios, hipoteca seguro y cuotas de la asociacin de
propietarios mensuales todos confabulan aumentar sus proporciones de calificacin,
apuntar a cada uno de estos artculos. La tienda para casas que requieren seguro
bajo, contribuciones territoriales inferiores, primas de seguros de la hipoteca
inferiores, o bajan honorarios de la asociacin de propietarios. Tambin puede
reducir su reembolso principal eliminatorio a travs de plazos ms largo (diga, 30
o 40 aos a diferencia de 15 o 20), GPMs (Secreto #29), y prstamos del globo
(Secreto #69). Recuerde el tema ms importante de Secretos de la Hipoteca: la
Calificacin y accesibilidad financiera depende de usted! No se tiene que hacer una
Hermana Carrie hecha volar sobre por los vientos de destino. Si, despus de mejorar
sus proporciones ya que mejor puede y todava no se licencia con un prestamista,
cambia a otro prestamista o programa del prstamo que podra aceptar proporciones
de calificacin ms altas (o una proporcin de cobertura de deudas inferior).
Valor incidental: no queremos la propiedad, pero realmente queremos que usted la
quiera

Excepto unos tiburones del prstamo predadores (ver el Secreto #82), los
prestamistas no quieren su propiedad. Por eso la mayor parte de prstamos
hipotecarios enfatizan el crdito. Como un medio de ltimo recurso, los
prestamistas extinguirn el derecho de redimir la hipoteca, pero raramente esperan
ponerse
101

su dinero atrs de hacer as. Por qu entonces hacen la mayor parte de


prestamistas requieren una valoracin del valor de una propiedad? Las valoraciones
protegen contra el fraude. El prestamista comprueba para ver si parece que la
propiedad vale el precio ofrece pagar. Sin este control, los artistas de la timo
pueden defraudar a prestamistas de la hipoteca de mil millones (como con los
ahorros y prstamos al mediados - a finales de los aos 1980). 2 El prestamista
tambin quiere verificar que est dedicado a la propiedad. As, la proporcin del
prstamo al valor. Desde el punto de vista del prestamista, ms en efectivo
invierte en la propiedad, menos probablemente enviar las llaves al prestamista si
los tiempos se ponen duros. Nunca Diga a un Prestamista que una Extincin del
derecho de redimir Lo ceder unos Prestatarios de la Ganancia con el crdito con
granos se equivocan notoriamente cuando esperan que su pago al contado grande para
substituir al compromiso y creer 3 a Estos prestatarios podra decir algo como esto
al representante del prstamo: Por qu se debera preocupar por mi crdito? Dejo
el 30 por ciento. Si extingue el derecho de redimir la hipoteca, va a hacer el
dinero. No adopte este enfoque. Enajenar al prestamista. Su solicitud de prstamo
se tirar. Nunca persuadir a prestamistas respetables a prestarle dinero si indica
cuanto dinero cosecharn si extinguen el derecho de redimir la hipoteca. Los
prestamistas no quieren extinguir el derecho de redimir la hipoteca. No quieren un
inventario de propiedades posedas por los bienes inmuebles (REOs). Y no hacen a
sabiendas prstamos a prestatarios aspirantes que no aprecian aquellos hechos.
Muestre a Su Uso del Compromiso un pago al contado ms grande para mostrar su
entrega a la propiedad. Enfatice cunto la propiedad significa para usted. Detalle
las mejoras que planea hacer. Est relacionado cuanto esfuerzo pone en el
descubrimiento de una propiedad cuyos rasgos exactamente corresponden a lo que ha
estado tratando de encontrar durante los dos aos pasados. Un pago al contado ms
alto puede a un grado limitado compensar el crdito less-perfect, pero nunca pensar
en l como un incentivo de la ganancia para el prestamista por si no pague segn lo
convenido. Los pagos al contado grandes sealan el compromiso.
el caso del fraude extendido masivo incluy a muchos representantes del prstamo
deshonestos, tasadores, agentes de ventas, reveladores, aseguradores del prstamo,
abogados y otras personas enteradas.
3 excepto 2 esto

cuando los prestatarios tratan con depredadores o prestamistas difciles.

102

PERFECCIONE SU PERFIL DEL CRDITO

Prstamos del inversionista, Lo mismo Este mismo consejo se aplica a inversionistas


de bienes inmuebles. Tradicionalmente, los prestamistas requieren que
inversionistas dejen ms dinero para disminuir la posibilidad que el inversionista
abandone la propiedad si las colecciones de alquiler no pueden cubrir gastos de la
propiedad. La experiencia demuestra que los propietarios se esforzarn por guardar
sus propiedades durante descensos econmicos o reveses personales. Los
inversionistas ms fcilmente abandonan el barco. De este modo, inversionistas,
muestre su compromiso, tambin. Los prestamistas no quieren sus fracasos.

SECRETO #

41
Influencia de puntuacin de crdito, pero no determinan, los trminos y los gastos
del su prstamo.

Como enfatizado, la mayor parte de prestamistas de la hipoteca tasan su solvencia a


travs del tanteo del crdito. Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, VA y prestamistas de
la carpeta como Washington Mutual todos siguen alguna forma de esta llamada
evaluacin del crdito de la caja negra. Si su puntuacin de crdito revienta en,
supongamos, 720 o ms alto, los problemas no son probables. Slo asegrese que no
ha estropeado ninguno de otros Cs de la aprobacin del crdito, y est de casa
libre en (o cerca) las tasas de inters ms bajas y cuesta disponible (a condicin
de que entienda que la hipoteca trata y no deja a algn representante del prstamo
sharpshooting conseguirle en sus vistas). Si sus totales del resultado entre 660 y
720, sin embargo, no puede conseguir los mejores trminos con la menor parte de
cantidad del fastidio. Y si su resultado se cae abajo, supongamos, 620, algunos
prestamistas le empujarn en hipotecas (mucho ms caras) subprincipales a menos que
sus otros Cs conten una historia persuasiva. Abajo 600 ms o menos, tenga cuidado
con depredadores o aspire a la proteccin con FHA o VA.
Qu marca crdito?

A travs del tanteo del crdito, los prestamistas tratan de apartar el juicio
personal de la evaluacin del crdito. Los datos de tanteo del crdito de prstamos
automticos, cuentas de grandes almacenes y tarjetas de crdito demuestran que el
ordenador programas estadsticos puede distinguir el platino, el oro, el cobre, el
plomo y el plstico mucho mejor que oficinistas del prstamo backoffice o
representantes del prstamo de la oficina central.
103

Para crear estos programas que marcan el crdito, los silbidos de matemticas
estudian los perfiles del crdito, tomando a prstamo hbitos y archivos del
reembolso para millones de personas. Entonces buscan correlaciones segn las
estadsticas significativas que tienden a tasar a prestatarios a lo largo de una
serie continua del paseo en la agua (diga, 800 o ms alto) al profundo del cuello
(dicen, 550 o ms abajo). La puntuacin de crdito se extiende de 350 a 850, pero
ms del 80 por ciento del resultado americano entre 600 y 800.
Tanteo del crdito se extiende

Si ha recibido una tarjeta de crdito preaprobada en el correo o ha obtenido el


crdito inmediato en Sears, Home Depot o la Mejor compra, se ha dirigido a travs
de un programa que marca el crdito. Por eso la tienda podra decidir rpidamente
con la informacin slo leve de usted (nmero de seguridad social, nombre,
direccin). Incluso las compaas de seguros (sobre todo automvil) ahora dan
vuelta a la puntuacin de crdito para decidir si asegurarle y, de ser as, a que
precio. Los empleadores, tambin, han comenzado a dirigir la puntuacin de crdito
en candidatos de trabajo y, en algunos casos, empleados corrientes. Debe hacer todo
que puede para sostener su resultado. Y si su resultado ahora brilla el platino lo
guarda all. En los Estados Unidos de maana, Mensa se har el viejo sombrero. Es
mucho ms prestigioso y prctico para invitarse en el club FICO 800. (La feria,
Isaac y la Compaa - FICO - son el proveedor principal de programas de tanteo del
crdito.)

SECRETO #

42
Su puntuacin de crdito no necesariamente representa su fuerza del crdito.

Al contrario de que los nmeros cada vez mayores de representantes del prstamo (y
otros) creen, su puntuacin de crdito no necesariamente representa su fuerza del
crdito. Nunca puede haber pagado una cuenta tarde en su vida y todava gana una
puntuacin de crdito de menos de 600.
Tanteo del crdito no le tasa personalmente

Los encargados del marcador del crdito seleccionan ciertas caractersticas que
comparte con otros que tienen (o no tenga) pag sus cuentas como programado;
entonces, basado en
104

PERFECCIONE SU PERFIL DEL CRDITO

estas caractersticas seleccionadas, la frmula matemtica del encargado del


marcador le asigna un nmero. Supuestamente, esta evaluacin exactamente calibra
los riesgos que presenta al prestamista - pero no hace. Por qu? Como es un
individuo nico. Aunque comparta algunas semejanzas con esta muestra del ordenador
de prestatarios, tambin se diferencia desde muchos puntos de vista de que los
programas de tanteo del crdito no saben nada. stos no consideraron - para
diferencias le puede dar ms (o menos) prstamo de la credibilidad que su
puntuacin de crdito indica. La puntuacin de crdito iguala tanteos SENTADOS y
otras pruebas de admisiones del colegio. Si no puede registrar el resultado
superior, puede besar a Stanford adis - a menos que, es decir escriba un ensayo de
admisiones superlativo y sostenga su aplicacin con la distincin de logros (y, por
supuesto, una donacin grande de su to rico no hara dao a sus posibilidades).
No soy un nmero

Recuerde que Bob Seger mece al clsico, no soy un Nmero? Cuando solicite el
crdito hipotecario, haga esa cancin su himno. Seguramente, haga todo que puede
para incrementar su puntuacin de crdito, pero nunca tratar con un prestamista que
confunde el total usted con su resultado 4 del crdito del Mismo modo, nunca
suponga que su representante del prstamo astuto y asegurador reconozcan
intuitivamente sus calidades que vale la pena. Como el candidato de Stanford
aspirador debe documentar por qu merece la admisin, tambin, debe documentar de
modo persuasivo por qu el prestamista le puede confiar para devolver esto 750000$
que pide tomar a prstamo.

SECRETO #

43
Descubra su puntuacin de crdito.

A finales de los aos 1990, cuando los prestamistas de la hipoteca comenzaron el


uso generalizado de la puntuacin de crdito, los abastecedores de la puntuacin de
crdito dijeron a prestamistas guardar el secreto de tanteos de los prestatarios.
Los abastecedores del resultado cortaran por otra parte al prestamista. Este
secreto cre un aullido de protesta.
4 a Menos que,

quizs, su puntuacin de crdito le hace parecer mejor que merece.

105

Sin embargo, eloan.com afront la tormenta y comenz a soltar tanteos a sus


clientes. Verdadero para su palabra, los abastecedores de la puntuacin de crdito
amenazaron con lanzar eloan.com de la fraternidad. No slo eloan.com rechaz ceder
ante, la legislatura de California entr en la lucha y encomend la liberacin de
la puntuacin de crdito a todos los californianos. Dentro de poco a partir de
entonces, Feria, Isaac (FICO) estableci su sitio web, myfico.com. Ahora, por
aproximadamente 50$, cualquiera puede aprender sus tanteos FICO como creado de
datos del crdito sostenidos por los tres depsitos del crdito principales
(Equifax, Experian y Unin de Transaccin).
No todo necesita

No puede confiar en nmeros de myfico.com solos. Cuando un prestamista o su sistema


de aseguramiento automatizado dirigen su crdito, usa un informe de crdito tri-
combinado de tres depsitos del crdito. El prestamista recibir tres puntuacin de
crdito para cada persona que se presenta o co-solicita una hipoteca (seis tanteos
se generarn para una pareja, nueve tanteos para tres compaeros de la inversin,
etctera). Los tres tanteos separados aseguraron a cada individuo a veces varan
por 80 puntos o ms. Esto es porque Equifax, Experian y la Unin de Transaccin no
necesariamente usan los mismos datos del crdito. Los datos diferentes ceden
tanteos diferentes. Las grandes diferencias en datos del crdito pueden ceder
grandes diferencias en la puntuacin de crdito.
Ahorre el dinero en sus informes de crdito

Si no quiere pagar su informacin del crdito, tiene varias alternativas.


Consumerinfo.com. Este sitio web hecho funcionar por Experian le dar un informe de
crdito gratis, pero tambin le matricular automticamente en un servicio de
79,95$ que supervisa el crdito. Anule este servicio dentro de 30 das y no debe
nada. Informes libres. Varios estados requieren que oficinas del crdito
proporcionen informes gratis, o al coste nominal. Tambin, segn la ley federal,
puede recibir informes libres de cada uno de los depsitos si est desempleado y
busca del trabajo, est en el bienestar, o se ha bajado para el crdito durante los
30 das pasados.
106

PERFECCIONE SU PERFIL DEL CRDITO

Comentario general. Para el ltimo (por lo general crtico) comentario sobre tanteo
del crdito y reportaje del crdito, vaya a www. creditscoring.com y
www.creditaccuracy.com. Tambin, la Comisin Federal de Comercio mantiene la
informacin para consumidores en todos los tipos de cuestiones del crdito en
www.ftc.gov.

SECRETO #

44
Mejore su puntuacin de crdito.

Cuando el tanteo del crdito agarr el ojo del pblico, los abastecedores de la
puntuacin de crdito no slo rechazaron decir a prestatarios cmo tasaron en el
sistema, tambin rechazaron contar exactamente cmo el propio sistema funciona.
Hoy, esa respuesta negativa todava est de pie. Hasta que el Congreso o los
legisladores estatales fuercen la cuestin, el tanteo del crdito permanece una
operacin de la caja negra. Los encargados del marcador del crdito entran en sus
datos del crdito en sus programas y hace reventar un nmero, pero no revelarn
cmo o por qu calcularon esa cifra. Se abandona en la oscuridad. (Los encargados
del marcador del crdito defienden su secreto por dos motivos: (1) no le quieren al
juego el sistema; y (2) no quieren informar a sus competidores en cuanto a las
tcnicas que usan.)
Levantar las luces

Por suerte, aunque los encargados del marcador del crdito no hayan brillado mucha
luz en sus cajas negras, representantes del prstamo hipotecario y aseguradores que
ven los resultados diarios comienzan a desarrollar algunas perspicacias
penetrantes. Adems, rodeando todava sus sistemas de secreto, los encargados del
marcador del crdito han soltado de mala gana algunas pistas sobre las cuales los
prestatarios pueden dejar perplejos. En efecto, myfico.com le dar agujas en cmo
mejorar sus tanteos FICO. Para aprender cunto sus tanteos realmente mejoran (si a
alguno) durante los prximos 12 meses, tendr que pagar ms 40$ ms o menos. Por
ese precio, consigue cuatro informes de FICO. Resulta esto que levanta las luces un
poco resultar ser una verdadera fuente de dinero para la Feria, Isaac. Los
millones de americanos deben ir ahora a myfico.com y pagar para vislumbrar su
destino del crdito. Digo la vislumbre porque la informacin provey no va
bastante lejos. Es ms bien el intento esto y pguenos para ver lo que pasa.
Realmente no puede contar
107

con adelanto el aumento del resultado especfico que sus cambios sugeridos podran
causar. Sin embargo, piecing juntos pistas de myfico.com y representantes del
prstamo experimentados, aqu estn las mejores puntas actualmente disponibles.
(Sin embargo, FICO y otras compaas de tanteo del crdito peridicamente revisan
sus sistemas de tanteo. De este modo, las agujas que se aplicaron ayer se pueden no
aplicar del mismo modo maana.)

Nmero de cuentas del crdito abiertas. Puede tener demasiado pocos o demasiado. El
nmero ptimo probablemente se extiende entre cuatro y 10. Un muy pagado, perfecto
por el crdito (no el ltimo) ejecutivo s marcado 640. Despus de cerrar 6 de sus
12 cuentas de la tarjeta de crdito, su resultado fue a 780, pero tom seis meses
antes de que su resultado subiera hasta ese nivel. Algunos observadores ahora dicen
que el cierre de cuentas se ha sobreestimado como una tcnica de empuje del
crdito. De este modo, no cierre viejas cuentas a favor de ms nuevo. Cuentas de
longevidad. Sin embargo, sobre la carrera larga, menos cuentas le deberan ayudar a
mantener la mejor disciplina del crdito - as, una puntuacin de crdito ms alta.
Equilibrios. Las cuentas abiertas que llevan equilibrios reducen su resultado ms
que cuentas abiertas en s. Equilibrios/lmites. Las numerosas cuentas con
equilibrios cerca del lmite bajarn su resultado. Preguntas del crdito. Siempre
que un acreedor potencial compruebe su archivo del crdito, perjudica su resultado;
sin embargo, controles mltiples dentro de dos semanas y tanto pueden no doler
mucho si parece que delata simplemente a prestamistas diferentes para un prstamo.
Sus preguntas personales no afectan su resultado. Ni haga preguntas del empleador o
el asegurador. Registro del pago. Obviamente, los pagos tardos hacen dao a su
resultado, pero supuestamente FICO no se distingue entre pagos de la hipoteca
tardos y pagos tardos a su Visado o prstamo estudiantil. (Hipoteque a
prestamistas, sin embargo, ms seguramente se preocupan. Siempre pague su hipoteca
o alquile primero.) cuentas de Recency. Los pagos tardos registraron hace dos aos
no duelen tanto como aquellos que ocurrieron hace dos meses. Seales negras.
Mltiple el ltimo en cuentas mltiples, las colecciones, los juicios impagados y
los embargos fiscales devastan su resultado.
108

PERFECCIONE SU PERFIL DEL CRDITO

Beso de muerte (pero no siempre fatal). Vaya directamente al calvario de tanteo del
crdito si es dos aos despus de una descarga de bancarrota pasada o una venta
judicial. Los proyectos de bancarrota del captulo 13 y el crdito que aconseja
proyectos de la gestin de deudas tambin cuentan negativamente. Sin embargo,
algunos prestamistas (p.ej., programas del prstamo de FHA) originarn una hipoteca
para la gente que realiza con xito un plan del reembolso de deudas incluso una
bancarrota del Captulo 13. Myfico.com tambin muestra que algunas categoras pesan
ms pesadamente que otros. stos son: la Edad del crdito (el 15%) la Mezcla del
crdito (el 10%) la Cantidad de equilibrios (el 30%) historia del Pago (el 35%)
preguntas del crdito Recientes (el 10%) Estas pistas mud alguna luz en el proceso
de tanteo del crdito. El ms importantemente, muestran por qu los pagos perfectos
no necesariamente generan un resultado de FICO alto. Para mejorar su resultado,
slo no debe pagar sus cuentas a tiempo, cada vez, tambin debe manejar su crdito
segn gustar y la aversin del FICO (u otro) programa que marca el crdito.

SECRETO #

45
Basura en, basura (basura entra, basura sale).

Los investigadores en todas partes saben basura entra, basura sale (basura en,
basura). Claramente, esta regla se aplica al tanteo del crdito. Estos programas
tiran en datos iniciales de los archivos de Equifax, Unin de Transaccin o
Experian. Si sus datos del archivo del crdito incluyen errores, como hacen ms del
50 por ciento de todos los archivos, su puntuacin de crdito tambin se
equivocar; por supuesto, algunos errores podran trabajar a su ventaja (p.ej.,
equilibrios ltimos, subestimados no grabados, y embargos preventivos ausentes y
juicios).
109

Examine sus informes de crdito ahora

El setenta y cinco por ciento o ms de aplicaciones del prstamo hipotecario


requiere informes de crdito trimerged y, proporcionalmente, tres puntuacin de
crdito por prestatario. Como cada depsito del crdito ha establecido ms de 200
millones de archivos para individuos y registros mil millones de entradas generadas
por el ordenador cada ao, con poca probabilidad encontrar tres impecables,
informes perfectamente combinados. An, las inconsistencia y los errores pueden
reducir la velocidad o hacer descarrilar su aprobacin de la hipoteca.
Que buscar

Busca errores, pero qu las clases de los errores? Hay ms clases que podra
imaginar, como:

Inconsistencia. Se diferencian los informes considerablemente el uno del otro?


Hace un informe cada uno exactamente muestran sus cuentas del crdito junto con un
abierto apropiado o cerrado? Pagos tardos. Asegrese que todos los pagos
tardos mostrados eran de hecho tarde. Tambin, compruebe la categora de ltimo -
30, 60, 90 das o. A veces los acreedores exageran el nmero de pagos de das han
sido tarde. Mire rodar el ltimo; pierde un pago, luego regresa en el horario. Cada
pago subsecuente se puede revelar como tarde. Equilibrios. Verifique que los
equilibrios excepcionales y los lmites del crdito no hacen negativamente misstate
su posicin del crdito. Cuando empuje de equilibrios contra lmites, su puntuacin
de crdito disminuye. Reclamaciones disputadas. Ha rechazado justificadamente
pagar las cuentas de algn acreedor? Los centros deportivos y otro servicio se
contraen los abastecedores a menudo siguen facturando, y hacer un informe como
impagados, honorarios del ingreso esto los clientes anularon hace mucho. Cuentas de
experiencia del crdito. Indican exactamente los informes el tiempo cada cuenta ha
permanecido abierta? Omisiones. Ha establecido el crdito excelente con una
tarjeta de crdito, propietario, o vende al por menor al comerciante que no se
revela en sus archivos del crdito? Algunos acreedores no pueden relatar archivos
del pago excelentes e informacin del equilibrio. Por qu? Si su puntuacin de
crdito sube, que el prestamista
110
PERFECCIONE SU PERFIL DEL CRDITO

los competidores enviarn ofrece cambiar a sus mejores trminos o lmites ms


altos. Embargos fiscales. Tpicamente, antes de sus finales del prstamo, debe
pagar embargos preventivos. Juicios. Lo mismo para juicios a menos que la ley de
prescripcin haya pasado. Collections/write-offs. Lo mismo para colecciones y
amortizaciones, sujetas a la ley de prescripcin. Lmites de tiempo. Viola
informacin despectiva estos lmites de tiempo legales? Los lmites son: preguntas
del crdito (dos aos); extincin del derecho de redimir (siete aos); lo ltimo,
colecciones, amortizaciones (siete aos); los juicios y los embargos fiscales (por
lo general hasta que la ley de prescripcin se agote). Para calcular lmites de
tiempo, trabaje atrs de la fecha de la ltima actividad en la deuda. (En algunos
casos, los lmites de tiempo para el reportaje comienzan a correr 180 das detrs
de su ltimo pago.) Tambin, los acreedores a menudo venden sus deudas incobrables
para creer buitres de coleccin. Estos equipos pueden relatar incorrectamente
deudas ms all de su fecha legal del retiro. Precvase: puede provocar un nuevo
lmite de tiempo por pago parcial o establecimiento. La bancarrota relatando el
reloj comienza en la fecha de la descarga, no la fecha de solicitud. Otra
informacin. Verifique toda otra informacin, como nombres, direcciones, empleo,
fecha de nacimiento, etctera. Consecuencia con aplicacin. Recuerde, su asegurador
del prstamo comparar los datos en sus archivos del crdito con las
responsabilidades y otra informacin que pone en una lista en sus aplicaciones de
la hipoteca. Corresponden? Puede creblemente explicar desacuerdos?
Que hacer despus

Si descubre errores, las omisiones o inconsistencia que llevan negativamente en su


puntuacin de crdito, inmediatamente comienzan el proceso de correccin. Si espera
hasta que un representante del prstamo pregunte sobre estos artculos, podra
perder su prstamo y la propiedad que ha consentido en comprar. Algunos problemas
pueden desaparecer dentro de das, pero los otros pueden tomar meses para aclarar.
Pngase en contacto con la Fuente del Crdito y el Depsito Simultneamente la
Mayor parte de consejeros del crdito le dicen notificar el depsito del crdito,
indicar el cambio que merece, y formalmente, por escrito, busque la conformidad con
su
111

solicitud. Esto es el consejo bueno excepto un hecho crtico: los depsitos del
crdito principalmente slo relatan que informacin dada a ellos por sus
acreedores. A menos que el depsito haya arruinado los datos que le han dado
(completamente posible), el depsito se debe poner en contacto (mis) con el
acreedor que hace un informe. Si el acreedor no responde dentro de 30 das, el
depsito debe quitar el artculo disputado. Sin embargo, si el acreedor dice,
Lamentable, ningn error de nuestra parte, el registro permanece como es. El
problema est de vuelta en su regazo - pero ahora 30 das pueden haber pasado. Para
atajar esta tardanza potencial, pngase en contacto con la fuente original de la
informacin (mis) al mismo tiempo como se pone en contacto con el acreedor. Pida
que la fuente original d datos nuevos, corregidos al depsito. A la solicitud,
algunos acreedores invertirn entradas despectivas para clientes que no quieren
perder - o como un altivo para animar el pago o el establecimiento. Por otra parte,
si trata con un acreedor hostil o indiferente, podra afrontar una batalla
prolongada. En este caso, el asegurador del prstamo renunciar o la seal negra
despus de la explicacin conveniente de usted; ofrzcale un ms alto costo, menos
- prstamo deseable; o la aprobacin de la decadencia hasta que obtenga la
correccin del acreedor o la liberacin. Para cerrar su hipoteca de una moda
oportuna, muchos prestatarios han tenido que pagar reclamaciones disputadas. Acte
temprano y previene establecimientos forzados en trminos del comer-cuervo. Con
cuidado examine su informe de crdito ahora. Evite splicas de ltima hora en
condiciones de la fecha lmite. Mayo de puntuacin de crdito Se adapta Despacio Su
puntuacin de crdito puede tomar 30 a 60 das para incorporar datos del archivo
del crdito nuevos o cambiados. Entretanto, si su programa del prstamo requiere un
660 resultado y sus soportes del resultado no corregidos en 648, podra tener mala
suerte. (Algunos prestamistas de la hipoteca usan el resultado medio ms bajo de
todos los candidatos del prstamo. La mayor parte de prestamistas no constituyen
simplemente de la puntuacin de crdito. De este modo, pregunte a su representante
del prstamo en que camino preciso el prestamista pesa los tanteos individuales de
un prestatario solo as como tanteos mltiples de dos o ms co-solicitantes.)
Algunos representantes del prstamo pueden corregir el efecto negativo del
reportaje de errores dentro de un asunto de horas a travs de un nuevo tanteo
rpido proceso. Pero aqu est la cogida: Para ganar el nuevo tanteo rpido, debe
proveer al representante del prstamo un documento de un acreedor que admite el
error. Esta tcnica no trabajar para disputas. Esto
112

PERFECCIONE SU PERFIL DEL CRDITO

no trabajar cuando el acreedor no pueda responder en una manera oportuna; y no


trabaja para conseguir los aumentos del resultado que podra conseguir a travs de
la direccin del crdito inteligente. La Puntuacin de crdito Se adapta Como la
Melaza a Cambios de la direccin del Crdito Para mejorar su puntuacin de crdito
a largo plazo, cambiar su perfil del crdito. Pague sus cuentas a conciencia;
cierre cuentas excesivas; reduzca la cantidad de sus equilibrios excepcionales -
pero las rentabilidades totales de todas las cuentas pueden doler porque quiere
mantener una experiencia del crdito activa - y disputas de la resolucin, embargos
preventivos, juicios y amortizaciones. Nadie puede vencer rpidamente las manchas
que manchan un informe de crdito cuando legtimamente pertenecen all. Slo
lmpielos como mejor puede. Al mismo tiempo, maneje su crdito como si la gente
FICO revisaba su hombro - porque son.

SECRETO #

46
La mayor parte de firmas de reparacin del crdito (o tctica engaosa) no pueden
fijar su crdito o incrementar su puntuacin de crdito.

Borre el crdito incobrable los anuncios de reparacin del crdito dicen. La


Comisin Federal de Comercio (FTC) dice algo completamente diferente. No sea
engaado por anuncios de reparacin del crdito.... Las promesas de dirigirse o
limpiar un archivo del crdito incobrable nunca se pueden casi guardar. Cmo se
llevan estas firmas la fabricacin de promesas falsas? Slo funcionan hasta que el
gobierno los cierre; entonces abren la tienda otra vez bajo un nuevo nombre.
Incluso peor, mucha tctica que estas firmas promueven le podra conseguir en la
crcel. Por ejemplo, una broma que tiran le debe conseguir un nuevo archivo del
crdito bajo un nmero de seguridad social (falso) diferente o nmero fiscal
comercial. De ser agarrado (y probablemente se agarrar en nuestro alguna vez ms
automatizado, el mundo sin intimidad), Feds le puede procesar por el crdito de
obtencin o fraude de identidad a travs de falsificaciones fraudulentas. Cada vez
que mienta, engae, engae, omita,
113

exagere o subestime para obtener el crdito de un federal - o institucin


financiera regulada por el estado, destina el fraude criminal. Puede mejorar su
registro del crdito y tanteos cuando sigue los pasos perfilados en Secretos de la
Hipoteca u otros libros de autores respetables y editores. En todo el pas la
Financiacin, la empresa de banca de la hipoteca enorme, publica un excelente (y
libre) manual de reparacin del crdito. Tambin ver Su Puntuacin de crdito, por
Liz Pulliam Weston (2do editor, Prensa de PIES, 2007). Este libro proporciona
muchas puntas de reparacin del crdito buenas y tctica. (Las reparaciones del
crdito en este sentido no significan desechar entradas negativas legales de su
archivo del crdito. Significa corregir entradas injustas, aadiendo entradas
legtimas y direccin del crdito cuidadosa que cumple con las reglas fabricadas
por la Feria, Isaac y otros sistemas de tanteo del crdito.) 5

SECRETO #

47
Los consejeros del crdito falsos pueden la timo usted, tambin.

Como las firmas de reparacin del crdito del impostor finalmente comienzan a
conseguir el alquitrn y plumas que merecen, muchas operaciones de la timo
similares ahora hacen el negocio ya que los consejeros del crdito, deuda
consolidators, y se hacen sin deudas para monedas de diez centavos en el dlar
firmas. Similar a su crdito reparan a hermanos, estas firmas tpicamente
sobreprometen, sobrecargan, y bajo - entregan. Ms bien que detallar todas sus
prcticas srdidas, djeme hacer pasar las recomendaciones de Clark Howard, uno de
los mejores expertos de inteligencia del consumidor en el pas. Para orientacin
del crdito y proyectos del reembolso de deudas, Clark recomienda Myvesta sin fines
de lucro (localizado en myvesta.com) o Consumer Credit Counseling Service (CCCS).6
CCCS acusan a sus clientes unos honorarios nominales de menos de 50$.

FICO actualmente domina el campo de prstamos hipotecarios, numerosos otros


sistemas de tanteo desafiarn pronto la Feria, Isaac. Tales sistemas sern prximos
de Fannie Mae, Freddie Mac, FHA y el sistema de la Ventaja desarrollado por los
tres depsitos del crdito grandes.
6 Antes conocido como Consejeros de Deudas de Amrica (DCA). El sitio web de
Myvesta ofrece una cornucopia de aviso de crdito e informacin.

5 Aunque

114

PERFECCIONE SU PERFIL DEL CRDITO

Si selecciona un poco de otra orientacin o consejero de la gestin de deudas,


consigue todas las promesas por escrito. No acepte exageraciones encendidas. Lea su
contrato escrito con cuidado en la comodidad de su casa. La ley federal (la Accin
de la Organizacin de Reparacin del Crdito) le da tres das para rescindir. No
pague ningn honorario, gastos o instalaciones de deudas hasta que a fondo
investigue la organizacin.

SECRETO #

48
Los consejeros del crdito y las firmas de la gestin de deudas no mejoran su
crdito registran o incrementan su puntuacin de crdito.

Por qu van a un servicio de la gestin de deudas de la orientacin del crdito?


Tres motivos: conseguir ayuda con elaboracin de un presupuesto; buscar
asesoramiento jurdico sobre bancarrota y prcticas de coleccin del acreedor; e
impedir o parar esfuerzos de coleccin del acreedor. Si tiene el crdito bueno, la
ayuda que planea el presupuesto le puede ayudar a retenerlo. Si se ha magullado o
ha roto su crdito, sin embargo, la gestin de deudas o los proyectos de
consolidacin no le redimirn en cualquier momento pronto. A la mayor parte de
acreedores, paga sus cuentas a tiempo o no hace. Pueden consentir en aceptar menos
dinero que debe en trminos revisados como el mejor resultado para una situacin
mala, pero su archivo del crdito todava se golpear con una amortizacin a menos
que negocie por otra parte. Si en la coleccin, que, tambin, permanecer. En
general, ni el aseguramiento de Fannie Mae ni Freddie Mac aceptar a candidatos de
la hipoteca que actualmente participan en proyectos de la prueba de deudas (incluso
la bancarrota del Captulo 13). Los prstamos convencionales han requerido
generalmente dos aos de pagos casi limpios despus de completar la rehabilitacin
de deudas. FHA y los prestamistas VA, sin embargo, toman un enfoque del caso por
caso. Si tiene una historia buena para explicar sus problemas del crdito pasados,
ni FHA ni VA le rechazarn arbitrariamente. Despus de al menos un ao del pago
segn lo convenido, los prestamistas del programa de gobierno flexibles pueden
aprobar su aplicacin. Esencialmente, a estos prestamistas (y la mayor parte de
otros) les gusta or cmo sus problemas del crdito provinieron de una carrera de
la desgracia, no irresponsabilidad perpetua.
115

SECRETO #

49
La bancarrota (el Captulo 7) no necesariamente arruina su crdito.

Muchos prestatarios desdichados se hablan en proyectos del reembolso de la gestin


de deudas desdichados incluso la bancarrota del Captulo 13. Les dicen que la
bancarrota (Liquidacin del captulo 7) arruinar su crdito. Se queda en el
archivo del crdito durante 10 aos. En respuesta, estos deudores preocupados
terremoto con el miedo de estigma y el pensado hacerse un leproso del crdito.
Mientras es verdad que el ambo Captulo 13 (reembolso de deudas) y el Captulo 7
(liquidacin) se revelan en su informe de crdito durante 10 aos, no sigue esa
bancarrota del Captulo 7 arruina su crdito durante 10 aos, o hasta 2 aos.
Cul es el mejor resultado?

Si sus cuentas salen del control, consideran que un reembolso de deudas slo planea
cuando posee activos sustanciales que perdera en una clasificacin del Captulo 7.
La experiencia muestra que ms del 50 por ciento de la gente que entra en proyectos
de la gestin de deudas no puede completarlos con xito. Por consiguiente, siguen
arruinando su crdito y simplemente posponer su da del clculo. Por otra parte, si
quiere reconstruir su crdito lo ms rpidamente y bien posible, el Captulo 7
puede tener sentido. Despus de obtener una descarga del Captulo 7, es la deuda
libre, excepto posiblemente para impuestos atrasados, prstamos estudiantiles y
algunos tipos de juicios. En vez de tapar 300$ a 3000$ por mes en el pago de la
deuda, puede poner ese dinero en ahorros. Dentro de un ao o dos, ser mucho
adelante delante econmicamente que si todava se pegara en un plan de la
rentabilidad. En cuanto a perfil del crdito, dinero efectivo en el banco y no (o
muy limitado) deuda le dan un mejor perfil del crdito. Fannie y Freddie
considerarn cada uno a quebrados del Captulo 7 dos aos despus de la descarga.
FHA/VA considerar a tales personas despus de un ao. En otras palabras, cuando
realmente se ahoga endeudado, el Captulo 7 le puede poner sobre el camino para
hipotecar la aprobacin y la estabilidad financiera ms rpido y ms con eficacia
que un plan del reembolso de deudas.
116

PERFECCIONE SU PERFIL DEL CRDITO

No Perderemos Todo? Cada estado exime algunos de sus activos valiosos de la


prdida en una bancarrota del Captulo 7. Puede surgir del Captulo 7 con su valor
lquido de la vivienda, planes de jubilacin, coche, valores de realizacin de
seguros de vida y los instrumentos de su comercio. Pero aun si pierde todo, no iba
su nueva sensacin del capital propio sin deudas, sin ansiedades mejor que la
evasin de las agencias de cobros? Ningn Endoso de la Bancarrota Mi defensa
provisional del Captulo 7 (en casos desesperados) no soporta como una valla
publicitaria a abogados de bancarrota. Mi intencin es advertir contra los,
horarios del reembolso de deudas desdichados que entrampan a tantas personas. Tal
gente sigue luchando econmicamente durante aos, an no ver ninguna luz al final
de tnel. Recuerde, las agencias de orientacin del crdito sin fines de lucro ms
respetables son financiadas por bancos. Aunque estas organizaciones empleen a la
gente dedicada a quien le gustara ayudarle, sus empleos dependen de prestatarios
alentadores para elegir el reembolso de deudas parcial, ms bien que el Captulo 7.
En cuanto a las compaas de la gestin de deudas sin fines de lucro para la
ganancia y sucedneas de mala reputacin, cosechan honorarios de reparacin del
crdito tomando una parte de sus pagos de la gestin de deudas mensuales. La
industria de orientacin de la deuda no adelanta cuando el Captulo 7 del archivo
de deudores. Si es (o hgase) abrumado por la deuda, pese sus opciones y seleccione
la que que le avanza a donde quiere ir el ms rpidamente y seguramente.
Cambios en la ley de quiebras

En 2005, el Congreso finalmente cedi al vestbulo bancario. Como consiguiente, los


consumidores ahora afrontan una ley de quiebras revisada que fuerza algunas casas
en proyectos del reembolso de deudas - aun cuando prefieren archivar segn el
Captulo 7 (liquidacin de deudas). En general, esta ley requiere contribuyentes
quienes ganan ms que los ingresos medios en su rea para pasar una evaluacin de
recursos. Si el tribunal de quiebras encuentra que los deudores pueden pagar al
menos la parte de lo que deben, no recibirn una descarga llena. Deben seguir
pagando lo que el tribunal dice
117

se pueden permitir. (Un especialista de bancarrota puede trabajar a travs de sus


ingresos, cuentas y gastos para decirle cmo podra ir en el tribunal de quiebras.)

SECRETO #

50
Su excnyuge puede arruinar su crdito (y otros cuentos de contar dos veces).

Se divorcia, se casa, o planificacin de una boda? Podra comprar una propiedad


con un compaero o significativo otro? Entonces va a afrontar tanteos mltiples y
problemas de la persona mltiple de tanteo del crdito y aprobacin de la hipoteca.
El dilema del excnyuge

Si un abogado agudo manejara su divorcio, corta todas las tarjetas de crdito


conjuntas y cerr todas las cuentas conjuntas. Si usted y su excepto el posedo una
casa con una hipoteca conjunta, un cnyuge comprara al otro cnyuge y financiara de
nuevo nicamente de su propio nombre. Sin estas precauciones, todava est en el
gancho para tales deudas; figurarn en sus proporciones de calificacin cuando
solicite una hipoteca. Si no ha eliminado an esta sobrecarga de deudas potencial,
calcule algo ahora. Incluso peor que la sobrecarga de deudas (con objetivos de
licenciarse), los hbitos del reembolso pobres de su excnyuge en deudas conjuntas
mostrarn hasta la contusin su crdito. Los problemas similares tambin se pueden
oponer a matrimonios que se separan legalmente o por el acuerdo informal. Cuando
termina sus vidas juntos, abole todas las cuentas del crdito conjuntas. En algunos
casos, un prestamista le permitir justificar el crdito pobre donde la
responsabilidad llena realmente se cae en su excepto, pero el prestamista no pasar
por alto obligaciones del crdito conjuntas que permanecen abiertas. Si la ley
impone la responsabilidad eventual a usted para la deuda, por lo que el prestamista
ha concernido, es su deuda, o es su lnea de crdito mientras permanece abierto o
impagado.
Un prestatario, puntuacin de crdito mltiple

Antes, los Secretos de la Hipoteca hablaron del hecho que cualquier prestatario
dado recibir una puntuacin de crdito de cada depsito del crdito. Si los datos
del crdito
118

PERFECCIONE SU PERFIL DEL CRDITO

en estos archivos materialmente se diferencian, la puntuacin de crdito


correspondiente se diferenciar. Este hecho sube la pregunta: Qu resultado
decidir el prestamista usar si un o dos de sus tanteos se caen debajo de mnimos
del programa? Hasta cierto punto, depender de la historia persuasiva que dice. En
la mayor parte de casos el prestamista selecciona el resultado medio ms bajo de
todos los candidatos. Si usted y su coprestatario (cnyuge, pariente, compaero),
respectivamente, muestran estos tanteos, 580, 610, 655 y 720, 730, 760, el
prestamista podra usar muy bien 610 como la puntuacin de crdito relevante para
el aseguramiento.
Prestatarios mltiples, tanteos mltiples

Aun cuando usted y su cnyuge (coprestatario) espectculo ms que ingresos


adecuados para comprar y financiar una propiedad, ambos prestatarios a menudo
necesitan puntuacin de crdito o explicaciones que superan estndares del
prestamista. Sin cumplir con este requisito, el prestatario del resultado inferior
se debera retirar como un coprestatario. El prestamista limitar entonces la
cantidad del prstamo con la capacidad eliminatoria del prestatario del resultado
ms alto. Puede trabajar alrededor de este problema. Compre unos dos - o propiedad
de cuatro unidades o una casa con un piso accesorio, y use ingresos del arriendo de
las unidades del alquiler para levantar los ingresos de calificacin del encargado
del marcador del crdito ms alto. Tambin, podra hacer entrar a otra persona del
crdito fuerte (padre, hermano, amigo) para servir de cosignatario o coprestatario;
sin embargo, la cantidad y el rendimiento del reembolso para esa hipoteca afectarn
el futuro registro del crdito de esa persona y el prstamo del poder. Si le piden
ayudar a alguien a tener derecho a un prstamo, tenga cuidado. Igualmente, si pide
que alguien firme el recibo de usted, pague el prstamo diligentemente. Por otra
parte, arriesga la puntuacin de crdito de la otra persona as como su propio.

119

CAPTULO 6

El bajo en colinas bajas

f cree que carece del dinero de un pago al contado, piense otra vez. En este
captulo, los Secretos de la Hipoteca exploran muchos modos de terminar, bajo, o
alrededor del problema de demasiado poco dinero efectivo. Pero tambin revela cmo
poco - o nada abajo hipoteca puede aumentar seriamente los gastos de su
financiacin. Por suerte, Secretos de la Hipoteca sugiere tcnicas que pueden
aliviar o hasta eliminar estos gastos. Por supuesto, slo porque puede comprar con
poco o nada abajo no significa que es sabio para usted comprar. La disciplina
financiera debe preceder a la inversin de la propiedad. Si su carencia de
resultados en efectivo de gastar y toma a prstamo, ninguna necesidad de preocupar
la actitud, tomar forma sus finanzas antes de tomar ms deuda - aun si es la deuda
constructiva. Poco o nada abajo trabaja mejor para la gente que maneja su dinero
bien y/o a aquellos que quieren usar conscientemente la accin de palanca para
maximizar su edificio de la riqueza. Si encaja cualquiera de aquellas
descripciones, aqu estn las buenas noticias.

Yo

SECRETO #

51
Puede comprar con poco o nada abajo.

No importa donde vive, hay un nivel ms bajo - o plan de finanzas de la propiedad


sin pagos al contado que le espera. Sin una duda, si toma forma su forma fsica
fiscal se puede hacer un propietario sin un pago al contado grande.
121

Lo que es ms asombroso, el pago al contado, pequeo como puede ser, no tiene que
venir de su propio bolsillo. Algunos proyectos de finanzas de la propiedad permiten
que usted levante todo o parte de su pago al contado a travs de prstamo, regalo,
subvencin, crditos de alquiler, compaeros de la inversin o bricolaje (sudor)
capital. Sin embargo, aunque pueda comprar una propiedad con poco o nada abajo,
primero de una manera realista (hasta pesimistamente) critica sus modelos de
gastos, prstamo y ahorro. Ningn dinero efectivo, ningn crdito, ningn
problema le pueden conseguir la financiacin quiere, pero no le no dar acceso a
la extincin del derecho de redimir. La prudencia dicta reservas de efectivo. Ha
tomado el control de sus finanzas? O no podra nada abajo profundizar su fracaso
de manejar su dinero diligentemente? Durante el ao pasado o dos, los nmeros de
registro de prestatarios marginales (homebuyers e inversionistas) han faltado a sus
hipotecas. Los Secretos de la hipoteca definitivamente le animan a adquirir una
carpeta de propiedades. Para la mayor parte de personas, la propiedad representa la
mejor ruta a la riqueza. Definitivamente, lea este captulo para aprender las
tcnicas de poco o nada abajo. Sino tambin, el Secreto puesto #4 (Toman forma su
perfil del prestatario) en la prctica. No compre simplemente una propiedad; quiere
poseerlo hasta que se venda - en su propio horario. Lamentablemente, la experiencia
muestra que poco o nada abajo prestatarios sufre la extincin del derecho de
redimir a precios 4 a 10 veces ms alto que prestatarios que hacen un pago al
contado de al menos el 20 por ciento. Vyalo a lo seguro. Planee el presupuesto con
cuidado. Tenga el inesperado en cuenta.

SECRETO #

52
No importa cunto gana, FHA puede sostener la llave a sus necesidades de
financiacin.

El pago al contado bajo ms popular a casa financia el plan es ofrecido por el


Departamento de los Estados Unidos de la Vivienda y Desarrollo Urbano / la
Administracin Federal de Vivienda (HUD/FHA). An, al contrario de la creencia
popular, FHA no limita sus prstamos a la gente de ingresos bajos o moderados.
Perpetuando este error, uno de los peridicos ms grandes de Florida sigue
describiendo FHA como un programa para bajos ingresos homebuyers. No verdadero. No
importa cunto gana, FHA puede proporcionar la llave a su financiacin de casa.
(FHA
122
EL BAJO EN COLINAS BAJAS

no financia a inversionistas de la propiedad en s. Pero puede usar FHA para


adquirir unos dos - a la propiedad del alquiler de cuatro unidades - si tiene la
intencin de vivir en una de sus unidades durante al menos un ao. Sin embargo, si
despus de acercarse, su cambio de proyectos, se puede mover antes de los pases del
ao enteros.)
Qu es FHA?

Cuando los Agentes inmobiliarios y los prestamistas de la hipoteca hablan de un


prstamo FHA, tpicamente mandan a FHA 203 (b) la hipoteca. Con cientos de miles de
nuevo FHA 203 (b) prstamos hechos el ao pasado solos, este programa es el
prstamo del pago al contado bajo ms grande disponible en todas partes de los
Estados Unidos. Puede entrar en una hipoteca de FHA para el dinero efectivo del
bolsillo slo del 3 a 5 por ciento - a veces un poco ms, a veces menos. En una
propiedad de 85000$, pagara aproximadamente 3.250$; para financiar una propiedad
de 125000$, pagara aproximadamente 6000$; una propiedad valorada en 175000$
requerira el dinero efectivo de aproximadamente 8.250$. Cunto Va Finanzas de
FHA? Si le gustara comprar un nivel ms bajo - al valorado por el mediados a casa,
con cuidado considere FHA 203 (b) programa. En este contexto, el sentido de
valorado por el mediados depende de donde vive porque FHA pone lmites del
prstamo especficos para cada lugar en todo el pas. En ciudades caras como Los
ngeles, San Diego, Washington, D.C. y Boston, el prstamo mximo FHA actualmente
cumbres (para casas de la familia sola, condominios y casas de la ciudad) en
362.790$. En las reas valoradas del modo ms bajo del pas, la hipoteca de FHA
mxima entra en 200.160$. Como los lmites de FHA varan, consulte con un consejero
del prstamo hipotecario en el rea donde le gustara poseer. Compare estos lmites
de precios de vivienda para ver si FHA 203 (b) puede trabajar para usted. (Tambin
puede comprobar lmites por el lugar en www.hud.gov.) Reconsideran Propiedades del
Alquiler Como otra opcin, compran un doble, triplex, o fourplex. Como notado, viva
en una de las unidades y todava puede aprovechar un pago al contado relativamente
bajo. Otra vez, aqu estn los ejemplos de cifras del prstamo de FHA mximas para
estas propiedades.
123

Triplex Fourplex doble

Las reas del coste ms bajas $256.248$ 309.744$ 384.936

Las reas del coste ms altas $464.449$ 561.411$ 697.696

Si compra unos dos - a la propiedad de cuatro unidades, no tendr que tener derecho
al prstamo que usa slo sus ganancias mensuales. Los alquileres que colecciona de
la propiedad tambin cuentan. Como la primera casa que compr era un fourplex con
una casa del carro separada adicional, con entusiasmo endoso este enfoque de la
unidad mltiple a la propiedad de la propiedad. Gana tanto una casa como una
inversin. Construye la riqueza ms rpido. Otras Ventajas de FHA Adems de un pago
al contado bajo, los prestatarios de FHA disfrutan de muchas otras ventajas, como:
puede hacer rodar muchos de sus gastos de cierre e hipotecar primas de seguros en
su prstamo. Esto corta el dinero efectivo del bolsillo que necesitar durante el
cierre. Puede elegir de tipo de inters fijo o de tasa ajustable proyectos de FHA.
(Note que las ARMAS FHA le dan bajan gorras anuales y de toda la vida - 1/5 - que
la mayor parte de otros programas ARM; es decir su tasa de inters no aumentar en
ms de un punto porcentual por ao, ni ms de cinco puntos porcentuales durante la
vida del prstamo.) FHA autoriza bancos y otros prestamistas a usar proporciones
ms alto eliminatorias y pautas de aseguramiento ms fciles. Despus de que ha
tomado forma sus finanzas, FHA har todo que puede para aprobar su prstamo. Si las
tasas de inters se caen, y mientras ha mantenido un registro del pago de la
hipoteca limpio durante los 12 meses anteriores, puede hacer una nueva financiacin
aerodinmica de su prstamo FHA con tasas de inters inferiores sin una nueva
valoracin de la propiedad y sin necesidad tener de licenciarse de nuevo. Si puede
persuadir a sus padres u otros parientes cercanos a ofrecerle el pago al contado
como un regalo, no tendr que subir con ningn dinero efectivo de la mesa de cierre
de su propio bolsillo.
124

EL BAJO EN COLINAS BAJAS

FHA tambin indirectamente permite a vendedores financiar su pago al contado.


Recientemente vend una propiedad a un hombre solo joven (edad 23). Como la parte
del acuerdo, don varios miles de dlares a una organizacin del alojamiento FHA-
aprobada, sin fines de lucro. Este grupo del alojamiento entonces dio al joven el
dinero que haba donado - que por su parte sirvi de su pago al contado. (S, esta
tcnica es actualmente legal - pero bajo el ataque de algunos crticos. En muchos
casos, los vendedores simplemente levantan su precio para acomodar el regalo del
dinero del pago al contado.) A diferencia de la mayor parte de prstamos no
gubernamentales, las hipotecas de FHA son assumable. Alguien que ms tarde
consiente en comprar su propiedad no tiene que solicitar una nueva hipoteca. Cuando
los intereses hipotecarios sean altos, un inters bajo la hipoteca de FHA assumable
le dar una gran ventaja de venta.

Los Inconvenientes de FHA hipotecas de FHA muestran dos inconvenientes. En primer


lugar, pagar las primas de seguros de la hipoteca (MIP) FHA para proteger al
prestamista le deberan no poder hacer sus pagos de la hipoteca. Este seguro de la
hipoteca al principio costar aproximadamente el 1,5 por ciento de la cantidad que
toma a prstamo, como 1.500$ en una hipoteca de 100000$. (Recuerde aunque, si no
tiene el dinero efectivo, pueda aadir este premio en su equilibrio del prstamo
hipotecario.) Como otro inconveniente, sus intereses del prstamo sern
incrementados por una mitad de por ciento para cubrir primas de seguros de la
hipoteca adicionales que har junto con sus pagos de la hipoteca mensuales. El
Veredicto en FHA 203 (b) Cul es el veredicto? FHA 203 (b) prstamos puede generar
gastos del establecimiento costosos e hipotecar primas de seguros. Concedido,
tambin, el trabajo de escribir de FHA le puede hacer a veces arrancar su pelo ya
que molesta con el detalle burocrtico. Pero si confa en un prestamista FHA
especialmente experto (llam a un asegurador del endoso directo [DE]), sus
fastidios se pueden probablemente aliviar. En cuanto a gastos del prstamo ms
altos, no olvide que tambin ganar ventajas de compensacin como una hipoteca que
sus futuros compradores pueden asumir; unas nuevas finanzas aerodinamizadas cuando
las tasas de inters se caen; pagos al contado bajos con poco o ningn dinero
efectivo de su propia pstula; y aseguramiento ms fcil.
125

En la visin llena de estos gastos y ventajas, cualquiera que quiera hacerse un


propietario (o un inversionista en unos dos - al bloque de pisos ocupado por los
dueos de cuatro unidades) debera considerar definitivamente FHA 203 (b). El
Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (el padre de FHA) insiste en cambios
favorables del 203 programa (b). Los gastos inferiores, los lmites ms altos y los
cierres ms rpidos definen tres objetivos principales. El FHA desempea un papel
principal en la estrategia nacional de hacer la propiedad de viviendas una realidad
para cada americano que quiere asumir un compromiso personal concienzudo y
compromiso financiero. Mire a esta posibilidad. Sus ventajas a menudo resultan
superiores a cualquier otro plan de finanzas de casa.
SECRETO #

53
Descubra el secreto mejor guardado del FHA: El 203 programa (k).

Como muchos arrendatarios, Quentlin Henderson de Orlando, Florida, esper poseer su


propia casa algn da. An, con pequeos ahorros, Quentlin crey que no realizara
sus esperanzas durante al menos tres a cuatro aos. Nunca so que dentro de seis
meses realmente poseyera una casa completamente renovada, de tres dormitorios, de
dos baos de 2.288 pies cuadrados - ms que twoand-medio tiempos tan grandes como
su piso de 900 pies cuadrado. Cmo manej Quentlin esta hazaa? Descubri FHA 203,
poco conocido, pero cada vez ms disponible (k) programa del prstamo hipotecario.
FHA 203 (k) permite que compradores adquieran y mejoren una propiedad de mala
suerte con un nivel ms bajo - o prstamo sin pagos al contado. La casa necesit
un nuevo tejado, nueva pintura, nuevo alfombrado, y un olor favorito malo se tena
que quitar, dice Quentlin. No haba modo que podra haber pagado la casa ms las
reparaciones al mismo tiempo. Y no haba modo que me podra haber permitido por
otra parte una casa esta talla.
Localice FHA 203 (k) especialista

Para usar unos 203 (k) plan, primero localice a un consejero del prstamo
hipotecario que entiende FHA 203 corriente (k) proceso de la mejora y compra. En el
pasado, FHA a menudo pegaba a prestatarios en la burocracia durante meses sin el
final. Ahora,
126

EL BAJO EN COLINAS BAJAS

sin embargo, con FHA reciente software que aerodinamiza y especial, Robert
Arrowwood de California Financial Corporation relata que actualizado, las firmas
del endoso directo (DE) como su pueden cerrar 203 prstamos (k) en cuatro a seis
semanas en vez de cuatro a seis meses. Busque el Valor bueno despus de Que ha
localizado a 203 consejeros (k) que saben lo que hacen, busque una propiedad que
ofrece el valor bueno por el dinero. En el caso de Quentlin Henderson, su Agente
inmobiliario le encontr una casa valorada por el trato, de seis aos que estaba en
un estado lamentable porque sus ex dueos lo haban abandonado a consecuencia de la
extincin del derecho de redimir. Las buenas noticias para la gente que compra
tales casas, dice la oficina del HUD/FHA en Orlando, son que los precios de
compra son generalmente bajos de modo que despus de que las reparaciones se hagan,
el nuevo valor de la casa a menudo produce la capital inmediata. No
sorprendentemente, el trmino inmediata de la capital tambin fue usado por John
Evianiak, unos 203 (k) homebuyer en Baltimore. No slo le puede comprar una
propiedad y fijarlo el modo que le gusta, dice John, pero puede comprar una casa
por mucho debajo de su valor de mercado, poner un poco de dinero en l y crear la
capital inmediata. Haba la mayor parte de otras casas que comprobamos, pero bamos
por el margen de beneficio. Wanda Stokes, un 203 especialista del prstamo (k) en
Indiana, dice que su prstamo tpico es con compradores que gastan 50000$ a 100000$
para una casa, aaden 20000$ a 25000$ en mejoras, y luego terminan con una casa
valorada en 100000$ a 150000$. Pero Wanda aade que recuerda a un cliente que tom
a prstamo 147000$ para pagar 98000$ por una casa y cubrir 50000$ en renovaciones.
Despus de la finalizacin que la propiedad valorada en 188000$. (En reas ms alto
valoradas, las cantidades ms grandes se aplican.) Inspeccione, Diseo, Valore
despus de Que localice una propiedad que puede comprar y reconstituir de manera
rentable, despus est de acuerdo con los dueos en el precio y otras condiciones
de la venta. Con el acuerdo en la mano, la propiedad se inspecciona, un plan formal
de reparacin y renovacin se disea, y se valora segn su valor como si sus
mejoras se haban completado. La cantidad de su prstamo est basada en su precio
de compra ms sus gastos de la rehabilitacin hasta el 110 por ciento del futuro de
la propiedad renov el valor.
127

Propiedades elegibles y mejoras

Mientras paga ms de 5000$ en gastos de la rehabilitacin, puede usar unos 203 (k)
hipoteca para adquirir y mejorar casi a cualquiera hasta la propiedad de cuatro
familias. De hecho, usando 203 dinero (k), puede convertir una vivienda unifamiliar
en unos dos - tres - o propiedad de cuatro unidades; o puede convertir una
propiedad de la multifamilia en, supongamos, una vivienda unifamiliar o doble.
Mientras crea el valor, puede adaptar la propiedad como usted quiere. Para las
reparaciones y renovaciones, los 203 (k) la hipoteca permite una lista interminable
de posibilidades. Aljese de lujos como saunas y tinas calientes - aunque pueda
gastar para reparar estos artculos si se instalan ya - y puede hacer sobre algo
que quiera. Aqu estn algunos ejemplos: Instale claraboyas, chimeneas, artculos
eficientes por la energa como ventanas de thermopane y aislamiento ms pesado o
nuevas aplicaciones como una estufa, refrigerador, arandela, secador, compresor de
la basura y lavavajillas. Termine un desvn o stano. Elimine contaminacin o
peligros para la seguridad como pintura con plomo, amianto y tanques de almacenaje
subterrneos. Aada unidades vivas como un piso accesorio o suite de la suegra.
Reacondicione o sustituya fontanera, tejado o sistemas HVAC. Mejore la peticin
esttica con pintura, alfombra, azulejo y apartadero exterior. Instale o sustituya
un sistema bien o sptico. Paisaje y cerca el patio. Este programa no restringe
los detalles, dice Michael Noel de Pinnacle Financial. Si quiere instalar cocinas
mejoradas, puede hacer esto. Si quiere aadir moldeados de la corona, puede hacer
esto. No puede prestar dinero para instalar una piscina, pero puede usar el dinero
- hasta $1.500 - para arreglar una piscina.
Compre con poco o nada abajo

Los requisitos del pago al contado para 203 prstamos (k) generalmente corresponden
a las mismas reglas que aplican a FHA 203 (b) hipotecas; sin embargo, los 203 (k)
plan dan
128

EL BAJO EN COLINAS BAJAS

compradores nuevos una posibilidad sin pagos al contado pura. Aqu est cmo esto
trabaja. Localiza una casa que muestra la promesa. La casa se puede comprar por,
supongamos, 180000$; despus de la rehabilitacin, su valoracin del valor de
mercado aumentar a 240000$. Despus, usted o su Agente inmobiliario podran
localizar a un inversionista o contratista que comprar la casa y tomar la
responsabilidad de las mejoras. Si este inversionista o contratista prometern
vender la casa reconstituida a un comprador nuevo calificado, FHA prestar
aproximadamente 230000$ contra esta propiedad. Despus de la finalizacin de
reparaciones, entonces compra la propiedad al inversionista y asume FHA 203 de
230000$ (k) hipoteca. FHA llama este Procedimiento del Compromiso del Depsito del
plan del comprador nuevo. Consigue una compra sin pagos al contado. El
inversionista o el contratista adelantan porque l o ella han pagado 180000$ por la
casa ms, supongamos, 17.500$ para las mejoras que crean el valor - una inversin
total de 197.500$. Esto deja una ganancia para el inversionista de 32.500$. Por
supuesto, los nmeros exactos varan segn cada propiedad, pero el proceso
permanece lo mismo. Algunos inversionistas, de hecho, entran en FHA 203 (k)
programa y localizan propiedades solos para reparacin y reventa a compradores
nuevos. Los inversionistas aman el programa, dice Jackie Carlisle de la Hipoteca
de Malone en Oakland, California. La mayor parte de ellos pueden hacer su propio
trabajo y pagarse por ello. Es el mejor juego en la ciudad por el dinero de la
rehabilitacin. Por supuesto, si realmente compra a un inversionista, l o ella
son la persona que sacar ganancia del trabajo de la rehabilitacin, no usted. Haga
esta opcin por slo dos motivos: No puede subir con el pequeo dinero efectivo al
final que FHA requiere; o quiere una propiedad nuevamente renovada, pero no puede
llevar tiempo o arriesgar de funcionar (o arreglar) el trabajo usted mismo.

SECRETO #

54
Demasiados veteranos renuncian prstamos VA.

La hipoteca de VA es realmente una de las mejores ventajas ofrecidas a aquellos que


han llevado el uniforme de nuestro pas. Los millones de veteranos se han
beneficiado de este programa del prstamo. Aqu estn varios motivos de usar una
hipoteca de VA.
129

Ningn pago al contado. Con un prstamo VA, puede financiar hasta 417000$ sin el
dinero abajo. Si quiere comprar un ms alto valorado a casa, la ley ha cambiado
ahora. Para comprar una propiedad a un precio que excede 417000$, tendr que pagar
tpicamente el exceso en el dinero efectivo. Por ejemplo, si la propiedad usted la
compra se valora en 450000$, necesitar un pago al contado de aproximadamente
33000$ (450000$ menos 417000$). Calificacin ms fcil. Similar a FHA, los
prstamos de VA ofrecen pautas de calificacin liberales. Muchos (pero no todos)
prestamistas de VA perdonarn defectos del crdito correctamente explicados. El
prstamo VA tambin permite proporciones de calificacin ms altas. He visto a
veteranos con factores de compensacin buenos cerrar prstamos con una.48
proporcin del total de la deuda. El cierre de gastos pag. Los nuevos
constructores de casa y los vendedores cooperativos a menudo pagarn todos los
gastos del establecimiento del veterano. De hecho, los constructores a veces
anuncian esto los veteranos pueden comprar casas en su desarrollo para el
movimiento de 1$ slo total - en gastos. Assumable. Similar a FHA, un comprador no
veterano puede asumir su hipoteca de VA cuando se vende. Tambin como FHA, si las
tasas de inters se caen, puede aerodinamizar unas nuevas finanzas sin
valoraciones, sin calificaciones. Ningn seguro de la hipoteca. A diferencia de
FHA, no comprar el seguro de la hipoteca cuando use un prstamo VA. Pagar sin
embargo, unos honorarios de financiacin antiguos que se extienden entre 1,25 al
2,14 por ciento de la cantidad que toma a prstamo. Si no paga estos honorarios en
el dinero efectivo durante el cierre, el prestamista lo puede aadir a su
equilibrio del prstamo hipotecario. (Los miembros de Reservas/Guardia Nacional
pagan hasta el 2,4 por ciento.)

Como con muchos tipos de hipotecas, los prstamos de VA requieren montaas de


trabajo de escribir as como conformidad con varias pautas que examinan la historia
de trabajo; condicin de la propiedad; a casa valore el informe, llamado Certified
Residential Value (CRV); y vendedor prepaids. Por eso debera trabajar con un
representante del prstamo hipotecario que es experto en la adquisicin de
prstamos de VA aprobados. El diablo est en los detalles, dice el consultor del
prstamo Abe Padoka. Asegrese que trabaja con profesionales que saben los
detalles del VA a casa comprando y proceso de la aprobacin del prstamo.
130

EL BAJO EN COLINAS BAJAS

SECRETO #
55
El USDA ofrece una opcin principal para el bajo - a ingresos moderados homebuyers.

Me gustara escribir al presidente sobre la ampliacin de este programa, dice Tom


Dixon del condado de Catawba, Carolina del Norte. En la referencia a la hipoteca de
la Administracin de Desarrollo rural del Ministerio de Agricultura de los Estados
Unidos, Tom entusiasma esto, es un gran programa... este prstamo puede conseguir
a la gente en sus propias casas. Este prstamo hace una diferencia enorme de sus
vidas. Segn este programa, cualquiera que tenga un trabajo estable y crdito bueno
se puede permitir una casa. Esto es la maravillosa cosa de este prstamo. Aunque
haya odo de la financiacin de FHA, conoce a su primo, la Administracin de
Desarrollo rural (RDA, antes conocido como los Agricultores Administracin de Casa
(FmHA)? Si puede vivir en una pequea ciudad o zona rural fuera de Metropolitan
Statistical Area (MSA), la Administracin de Desarrollo rural podra proporcionar
su ruta ms fcil en la propiedad de viviendas. RDA ofrece varios bajos - o
ningunos abajo programas del prstamo. Adems, si gana menos del 80 por ciento de
los ingresos medios de un condado rural, RDA subvencionar sus pagos de la
hipoteca. La financiacin de cantidades y requisitos de elegibilidad especficos
para hipotecas de RDA cambia con frecuencia. Para aprender lo que est actualmente
disponible en su rea, llame a un prestamista de la hipoteca que es familiar con
prstamos RDA. Mire en los anuncios de la hipoteca de la pgina amarillos para
prstamos de la Administracin de Desarrollo rural o FmHA. Para la gran
financiacin en el bajo - a casas valoradas del modo moderado, es difcil golpear
RDA.

SECRETO #

56
El prstamo de la comunidad va la corriente principal.

Cuando en escala nacional sindicado (Alojamiento Nacional) el columnista Kenneth


Harney escribi, Hipoteque el testamento de prestamistas ms modos de decir s,
era
131

la publicacin de varios productos del prstamo de la comunidad. Si no posee una


casa porque cree que sus ingresos, ahorros en efectivo o historia de trabajo le
excluyen, piense otra vez, aconseja Harney. Los bancos, economas (lo mismo como
ahorros y prstamos), y otros prestamistas de la hipoteca realmente vuelven a
escribir su rulebooks para conseguirle en la propiedad de viviendas.
Los programas de Homebuyers de la comunidad bsicos

La comunidad el ms extensamente disponible que presta la iniciativa es patrocinada


por la Asociacin de la Hipoteca Nacional federal (Fannie Mae) y es ofrecida por
cientos de prestamistas de la hipoteca en todo el pas. Varios rasgos de este
programa son as: Para prstamos hasta 417000$, puede dejar el 5 por ciento de su
precio de compra; pero slo 3 de esto el 5 por ciento tienen que venir de sus
propios ahorros u otros activos disponibles. Si puede levantar otro 2 por ciento
como un regalo de sus padres, o tal vez una subvencin o prstamo de una agencia
del alojamiento del gobierno o grupo del alojamiento sin fines de lucro, esto est
de acuerdo con Fannie Mae. Unos, pero no todos, prestamistas juzgan su crdito caso
por caso. Necesitar el crdito bueno a excelente entonces compra, pero los
defectos pasados y los reveses se pueden perdonar si ha demostrado desde entonces
que puede manejar sus finanzas con responsabilidad. Este programa se disea para
casas que ganan menos del 120 por ciento de los ingresos anuales medianos de un
rea. En ciudades ms grandes, esta cifra tpicamente se cae en algn sitio entre
50000$ y 80000$. Si gana demasiado, todava podra usar esto o un programa
similar; puede comprar una casa en un rea esto se apunta para la revitalizacin o
gentrification. Segn la fuerza de su puntuacin de crdito y compensacin de
factores, su proporcin del total de la deuda se puede acercar.40 - o tal vez ms
alto. Adems, este tipo del prstamo no requiere reservas de efectivo despus del
establecimiento; sin embargo, esto todava es una idea buena, si puede entender
cmo hacerlo. Tambin, cualquier reserva de efectivo que pueda dejar de lado
contar como un factor compensador. Segn el programa que presta a la comunidad
patrocinado por Fannie, comprar el seguro de la hipoteca privado. Segn la
cantidad del prstamo,
132

EL BAJO EN COLINAS BAJAS

su premio para el seguro de la hipoteca podra aadir 500$ a 1000$ (o ms) a sus
gastos de cierre, y quizs 50$ a 150$ (o ms) a sus pagos de la hipoteca mensuales.
Si es el dinero efectivo corto, su prestamista le puede permitir pagar estos y
otros gastos de cierre con un regalo, subvencin o fondos ajenos. Para participar
en este programa, debe completar cuatro a seis horas de la educacin homebuyer.
Puede cumplir con este requisito asistiendo calificado a casa seminarios
compradores que con regularidad se patrocinan participando prestamistas de la
hipoteca y Agentes inmobiliarios. Como una alternativa, puede el horario a un en un
homebuyer orientacin de la sesin ofrecida por prestamistas de la hipoteca o
centros de orientacin sin fines de lucro. Para financiar una casa a travs del
plan del homebuyer's de la comunidad de Fannie Mae, llame a un Agente inmobiliario
para aprender qu prestamistas en su rea participan en este programa. O bien, mire
su peridico a anuncios de prestamista y Agente inmobiliario que a casa compra
seminarios (ofrecido cada semana o mensualmente) y ferias homebuyer (por lo general
ofrecido en la primavera de cada ao). El sitio web de Fannie incluye la
informacin valiosa que describe una variedad de comunidad homebuyer programas e
iniciativas.
Otros programas de prstamo de la comunidad

Adems de las suposiciones anteriores, llame bancos, instituciones de ahorros y


varias compaas de la hipoteca en su rea. Pida hablar a un funcionario de
prstamos o vicepresidente adjunto que tiene el conocimiento de prstamo de la
comunidad de ese prestamista o programas del prstamo de Community Reinvestment Act
(CRA). Algunos prestamistas se refieren a estos prstamos de calificacin ms
fciles o similares como comprador nuevo programas. El prstamo de la comunidad
ha crecido rpidamente. Para localizar el programa correcto, tome sus dedos a
pasear a travs de las Pginas Amarillas. Somos la fabricacin de dinero, y
estamos en el negocio de la gestin del riesgo, dice Tobias Washington, un alto
ejecutivo con Washington Ahorros federales y Prstamo. Creamos que tenamos que
andar de la caja un poco ms. La gente es bsicamente honesta y necesitan casas.
Por tanto realmente anduvieron de la caja. Washington federal introdujo un programa
del pago al contado del 1 por ciento para compradores nuevos por hasta 200000$
valorados de las casas.
133

Aunque sus prestamistas del rea puedan no ofrecer un prstamo de la comunidad del
pago al contado del 1 por ciento o programa del comprador nuevo, con seguridad
encontrar la calificacin relajada, el 3 a 5 por ciento abajo financia proyectos.
No deje ninguna piedra no girada. Pregunte a Agentes inmobiliarios, funcionarios de
prstamos y amigos que han comprado recientemente propiedades. Estrechamente lea
los anuncios del prstamo hipotecario en sus peridicos locales. Pida que su Agente
inmobiliario mire las revistas trimestrales o mensuales publicadas por la
asociacin de Agentes inmobiliarios de su estado. A menudo, estas publicaciones
incluyen artculos y anuncios que describen la calificacin ms fcil, proyectos de
finanzas del comprador nuevos.

SECRETO #

57
Los grupos del alojamiento sin fines de lucro ayudan a la gente de ingresos
moderados a poseer sus propias casas.

Si gana menos que los ingresos medios para su rea, otro tipo del esfuerzo de la
comunidad le puede ayudar sobre la barrera del pago al contado. En casi cada ciudad
en el pas, los grupos del alojamiento sin fines de lucro ayudan bajo - a familias
de ingresos moderados se hacen propietarios. Uno de los mejores grupos sin fines de
lucro es el Hbitat para la Humanidad. Su trabajador voluntario ms famoso ha sido
el ex presidente Jimmy Carter. Como una organizacin del servicio cristiana, la
literatura del Hbitat defiende el hecho que los miles de voluntarios alrededor
del mundo con impaciencia abren sus corazones [y libros de cheques] y recogen sus
martillos para construir casas en la cooperacin con la gente de Dios en la
necesidad. Similar a la mayor parte de grupos del alojamiento sin fines de lucro,
el Hbitat acepta aplicaciones de homebuyers prometedor. Entonces elige a aquellas
familias cuyo carcter y el sentido de la responsabilidad bien los satisfacen para
la propiedad de viviendas. De ser seleccionado, comprar un Hbitat a casa con 500$
al pago al contado en efectivo de 1000$, y 300 a 500 horas del trabajo que ayuda a
los voluntarios a construir su casa.
Otros esfuerzos sin fines de lucro

El hbitat es slo uno de cientos de grupos sin fines de lucro locales y nacionales
que ayudan bajo - a familias de ingresos moderados compran y financian casas. En
134

EL BAJO EN COLINAS BAJAS

la adicin, el catlico, Christian, y el trabajo de grupos judo para ayudar bajo -


a familias de ingresos moderados se hacen propietarios. A escala nacional, las
cinco denominaciones religiosas negras ms grandes, representando 43000 iglesias,
se han unido con una variedad de corporaciones para formar Revelation Corporation
de Amrica. La revelacin planea financiar miles de casas en vecindades de la
minora. Pida a un ministro de ms informacin. Susan Cook y Familia Al principio
sal para alquilar una casa pero quisieron 600$ o 700$ por mes para algo mucho ms
pequeo que esto, dice Susan Cook, una madre divorciada 36-yearold de cuatro aos,
ya que contempla la casa compr con la ayuda financiera del Centro del Alojamiento
Portland sin fines de lucro en Portland, Oregon. Slo me ca enamorado de ello,
sigue Susan. Era bastante grande, y tena algunos amigos que haban comprado una
casa en el rea por tanto era verdadero cmodo con esta vecindad. Quise tener algo
de mi propio por tanto no estara bajo el pulgar de algn propietario. No poda ver
el pago alguien ms alquila.... Ahora, puedo hacer cosas a mi casa y siempre saber
que va a ser la ma. Aunque Susan ganara slo 1.800$ por mes y tuviera poco o
ningn los ahorros, los Agentes inmobiliarios Peggy y Alan Glickenhouse y Peg
Malley en el Centro del Alojamiento Portland trabajaron un plan que compra la casa
que podra conseguir a Susan y su familia en la casa que quisieron. Despus de que
Susan limpi su crdito, el programa de ayuda del pago al contado del Centro del
Alojamiento Portland contribuy 3000$ hacia su causa de compra de casa. Susan tom
a prstamo ms 1000$ de sus padres. Susan consigui su hipoteca de 30 aos a travs
de FHA 203 (b) prstamo. Sus pagos (PITI) entraron en slo 490$ por mes - mucho
menos que habra pagado al alquiler. En la alabanza de programas de ayuda sin fines
de lucro, el vicepresidente del Consejo del Agente inmobiliario de Portland John
Gronewold dice, no es slo una cosa comercial. Ms personas que poseen sus propias
casas y mejoran sus vecindades y comunidades, mejor es para todos nosotros. Algo
en Su rea? Qu es el no para ganancias hacer en su rea? En cada ciudad en el
pas, grupos similares al Centro del Alojamiento Portland, Hbitat para Humanidad,
135

Los Trabajos vecinos y los otros trabajan con prestamistas de la hipoteca, Agentes
inmobiliarios, organizaciones de la comunidad, grupos de la iglesia y asociaciones
vecinas para convertir a arrendatarios en propietarios. Se podra beneficiar de su
ayuda? Preguntar por ah. Si quiere y es capaz de encontrar su alojamiento y otras
obligaciones del crdito, un grupo sin fines de lucro podra ofrecer al financiero
y homebuyer la orientacin de la ayuda que le mover en la propiedad de viviendas.

SECRETO #

58
Las administraciones municipales asisten con pagos al contado.

En Oakland, California, varios aos atrs, Lynne Jerome y su marido Brian Conan
haba querido durante aos hacerse propietarios. Pero nunca podan reunir bastante
para un abajo pago 1 Intentamos, dice Lynne, pero siempre era fuera de nuestro
alcance. Con Lynne que estudia para un nivel del graduado y el trabajo de Brian
como un camionero, sus ingresos de la familia no fueron lejos en el mercado de la
vivienda de California caro. Siempre pagbamos mucho dinero para el alquiler cada
mes, dice Lynne, probablemente comparable a un pago de la hipoteca, pero en vez
de una hipoteca sacamos prstamos estudiantiles para cubrir el gasto escolar.
Lamentamos lanzar el dinero abajo el desage para el alquiler y no podamos ver
ninguna ventaja a largo plazo de pagar el alquiler. Siempre tombamos tanto cuidado
de la propiedad que alquilamos como tendramos nuestra propia casa. Cada vez
iramos fuera y trabajo en el patio o pintaramos un cuarto, nos hizo agacharnos
porque podramos haber hecho estas cosas a nuestro propio lugar en cambio.
Fortuitamente, Lynne y Brian ya no alquilan. Gracias a la Iniciativa de HomeOakland
de Fannie Mae, esta pareja y su hija de una ao se han hecho ahora propietarios.
Para comprar su bungal de Artesanos, recibieron una subvencin del pago al contado
del 2 por ciento de la ciudad de Oakland y una subvencin de ayuda de la hipoteca
de 35000$. Sin HomeOakland
1 Si el prestamista puede hacer cumplir un debido en la venta clusula, esta
tcnica realmente causa ese riesgo. En esa situacin, un wraparound trabaja mejor
como una estrategia de financiacin a corto plazo. Si el prestamista llama, puede
no haber largo plazo.

136

EL BAJO EN COLINAS BAJAS

Iniciativa, dice Lynne, trabajaramos probablemente cerca del retiro antes de que
nos pudiramos haber permitido a comprar. En la explicacin de los esfuerzos de
Fannie, Larry Dale explica que, Colaboracin, las ciudades y Fannie Mae pueden
enjaezar la maestra de no ganancias, Agentes inmobiliarios, agencias estatales,
hipotecar a prestamistas y reveladores privados. Se espera que esta combinacin de
recursos y combinacin de esfuerzos tengan un impacto mucho ms positivo a la
comunidad que los esfuerzos anteriores, relativamente no coordinados han tenido.
En llevar a cabo con su Iniciativa de Central City y Abrir la Campaa de la
Participacin de Puertas, Fannie ha reunido acuerdos de asociacin con alcaldes y
prestamistas locales en las 25 ciudades ms grandes del pas. La Ayuda del pago al
contado est Disponible en Todas partes de los Secretos de la Hipoteca de los
Estados Unidos ha enfatizado las iniciativas de varia Fannie slo porque Fannie
proporciona el esfuerzo ms grande y el ms extensamente hecho pblico de animar
administraciones municipales a ofrecer la asistencia financiera a homebuyers nuevo.
An, muchas ciudades grandes y pequeas y los condados no han esperado a Fannie a
abrir el camino. Ofrecen su propio pago al contado y programas de ayuda. En el
condado de Cobb, Georgia, por ejemplo, Donna White y sus dos hijos compr en
Parkside en el Pueblo en el Parque el nuevo desarrollo de casa. Para ayudar a
balancear el acuerdo, Donna alist al agente de ventas Jeannie Tucker para subir
con algunas opciones de finanzas creativas. Trabajaremos con un comprador de
cualquiera camino podemos, dice Jeannie, que est orgulloso de mantenerse al
corriente todos los programas de la hipoteca especiales en el rea de Atlanta.
Muchas personas tienen el crdito bueno y pueden manejar pagos de la casa, pero
slo no tienen ese pago al contado. Para ayudar a Donna a levantar el dinero del
pago al contado, Jeannie la puso en el toque con Max Stone, un funcionario de
prstamos en Traditional Mortgage Corporation. Con Max que maneja el trabajo de
escribir, Donna se aprob para la ayuda del pago al contado ofrecida por el Primer
programa de CASA de Cobb Housing Inc. La mayor parte de mi negocio es compradores
nuevos, hace un informe Mximo Estas opciones de financiacin creativas implican
el trabajo de escribir suplementario y toman ms tiempo. Pero debido a estos
programas, algunos prestatarios entran en una casa quien no tendra por otra
parte.
137

SECRETO #

59
Incluso Fannie y Freddie aceptan poco - o nada abajo presta.

A mediados de los aos 1990, ambo Freddie Mac (ver www.homesteps.com) y Fannie Mae
(www.fanniemae.com) comenzaron a crear poco - o nada abajo programas del prstamo.
Desde entonces, adems de su el 5 por ciento extensamente disponible abajo
producto, han promovido la comunidad homebuyer programas, el 3 por ciento abajo
prstamos, y hasta prstamos del prstamo al valor (LTV) del 103 por ciento, de
modo que los prestatarios calificados puedan pasar por enzarzarse con casi ningn
dinero efectivo del bolsillo. Para ver programas corrientes, visite los sitios web
de estas compaas.
Estndares del crdito ms resistentes y ms abajo coste PMI

stos Fannie y los prstamos del pago al contado bajo de Freddie realmente aplican
estndares del crdito ms resistentes que FHA o que VA, pero sus lmites del
prstamo alcanzan considerablemente ms alto. Tambin, los prestatarios cuya
puntuacin de crdito alcanza 680 (posiblemente tan slo 620) pagarn probablemente
menos el seguro de la hipoteca privado con programas del prstamo de Freddie y
Fannie que iban con FHA. Por otra parte, los prestatarios con tanteos FICO de menos
de 620 pueden encontrar que las primas de seguros de la hipoteca (MIP) del FHA
ahora se caen debajo de los premios de los aseguradores privados que garantizan a
Fannie y las hipotecas del pago al contado bajo de Freddie (es decir, LTVs mayor
que el 80 por ciento). Tendr que comparar gastos basados en su situacin
especfica. Ningunas conclusiones firmes se aplican porque el concurso
permanentemente cambia el paisaje de fijacin de precios. Ms, su gama completa de
asegurar Cs (Secreto #40) puede influir en trminos del prstamo y gastos.
SECRETO #

60
Corte el coste de PMI aprendiendo donde los precios se rompen.

El seguro de la hipoteca privado puede aadir otros gastos para su pago mensual
cuando financia con poco o nada abajo. Hipoteque a aseguradores, sin embargo,
138

EL BAJO EN COLINAS BAJAS

no acuse a todos los prestatarios la misma cantidad del premio. En cambio, usan la
fijacin de precios ajustada al riesgo. En una manera similar al camino
prestamistas riskadjust tasas de inters, condiciones y trminos, los aseguradores
de la hipoteca varan sus premios segn factores de riesgo como: la Cantidad de
puntuacin de crdito de los Prestatarios del prstamo al valor (LTV) del perfil
financiero de los Prestatarios de proporciones de deuda hipotecaria como capital
propio, reservas de efectivo, estabilidad de trabajo, etctera Por ejemplo, si su
proporcin del total de la deuda va encima, supongamos.38, el asegurador de la
hipoteca incrementa su premio MI mensual. Igualmente, los precios se pueden romper,
respectivamente, en el 5 por ciento abajo o menos (LTV del 95 por ciento); el 10
por ciento abajo o menos (LTV del 90 por ciento); el 15 por ciento abajo o menos
(LTV del 85 por ciento) o menos del 20 por ciento abajo (mayor que LTV del 880 por
ciento). Si resulta tras esa su proporcin del total de la deuda fue a.40, y dejaba
29.700$ en una propiedad valorada en 301.500$ (LTV del 90,15 por ciento), podra
salvar bastante pellizcando sus nmeros. Coloque slo un poco ms abajo, calcule
una manera de reducir sus pagos mensuales, y se meter en una categora del precio
MI inferior. El mismo principio se aplica a su puntuacin de crdito. Su puntuacin
de crdito de 617 juegos un premio de la hipoteca ms alto que un resultado de 630.
Aprenda donde los precios PMI se rompen, y con poco juego financiero, podra salvar
60$ a 100$ por mes (ms o menos segn la cantidad de su prstamo).

SECRETO #

61
Antes de que obtenga un PMI poco - o nada abajo prstamo, entienda el coste pagar.

Muchos compradores (sobre todo primerizos) se hacen tan entusiasmados sobre la


compra con menos del 20 por ciento abajo que no pueden notar el coste de
139

El Coste de Seguro de la Hipoteca de la tabla 6.1 Expresado como un Porcentaje de


la Cantidad Inters hipotecario de Gastos Anual Tomado a prstamo (el 6,5% 15000$)
premio de PMI Coste del Coste total anual como un porcentaje de 15000$
suplementarios tom a prstamo 975$ 1,500 2.475$ 2.475$ 15000 el 16,5%

= =

pago al contado bajo hipotecas de PMI. Para guardar los nmeros simples, suponga
que compra una propiedad de 100000$ y toma a prstamo 95000$. En este caso, la
mayor parte de prestamistas requerirn que usted compre PMI. Si en vez de dejar
5000$, deja 20000$, no paga ningn PMI.
El coste verdadero de pagos al contado bajos

Para obtener ese prstamo del pago al contado bajo, pagar el prestamista cada ao
interesan en esos 15000$ suplementarios (95000$ menos 80000$), ms pagar el premio
anual por el PMI. Recuerde (Secreto #60), hipoteque el riesgo de aseguradores -
ajustan sus premios segn su perfil del crdito y otro Cs. Adems, el precio y el
premio programan el cambio como picos de xito de experiencia de la prdida del
asegurador y valles. Por consiguiente, no puede aplicar los resultados mostrados en
la Tabla 6.1 a su situacin. Puede aplicar, sin embargo, esta tcnica para calcular
el verdadero coste de su pago al contado bajo. Para esto extra 15000$ (es decir, el
5 por ciento abajo contra el 20 por ciento abajo), su inters y seguro de la
hipoteca cuesta 2.475$ totales, o el 16,5 por ciento. En el mercado de hoy, esto es
un alto costo de fondos. Pero he visto prstamos bajos donde el coste eficaz va
encima del 20 por ciento. Antes de que brinque para un prstamo del pago al contado
bajo con PMI (MIP del FHA) calculan el coste de esa cantidad de dinero marginal que
toma a prstamo superior a LTV del 80 por ciento; entonces compare el coste (la
tasa efectiva) al coste de levantar el dinero a travs de una segunda hipoteca o
prstamo de la familia. Incluso ms costoso, algunos prestamistas acusan a
prestatarios del pago al contado bajos una tasa de inters ms alta y honorarios
ms altos.
140

EL BAJO EN COLINAS BAJAS

Sin una duda, PMI ha ayudado a millones de homebuyers. Slo recuerde, esa ayuda
viene a un coste bastante tieso.

SECRETO #

62
Reduzca el ms alto costo de pagos al contado bajos con una segunda hipoteca
(piggyback prstamo).

La financiacin de Piggyback se refiere al 80-10-10, 80-15-5, o hasta 75-15-10


prstamos. La primera cifra representa el LTV de la primera hipoteca; la segunda
cifra muestra LTV aadido de la segunda hipoteca; y la tercera cifra es el
porcentaje del dinero efectivo que deja. Los vendedores a veces consienten en
llevar esta segunda hipoteca. Considerando el coste de PMI, puede ser capaz de
pagar a los vendedores una tasa de inters del 8 por ciento (o ms) y todava salir
delante. Mientras guarda la primera hipoteca LTV en o debajo del 80 por ciento, su
prestamista puede no requerir el seguro de la hipoteca. (Note: Algunos programas
del prstamo homebuyer no permiten a vendedores llevar la financiacin. Tales
prestamistas creen que este tipo de la transaccin aumenta el potencial para el
fraude LTV, es decir, ningn vendedor la segunda hipoteca realmente existe. El
comprador/vendedor ha conspirado simplemente para aumentar el precio indicado de la
propiedad de ganar una primera hipoteca ms grande LTV sin el conocimiento del
prestamista. Tambin, los verdaderos segundos del vendedor pueden causar a
prestamistas a la pregunta si ha pagado al vendedor un precio demasiado alto a
cambio del vendedor favorable que financia. Los acuerdos de la propiedad de la
inversin, sin embargo, a menudo incluyen al vendedor segundas hipotecas y otros
tipos del vendedor que financia.)
Segundos especialistas de la hipoteca

Cuando posible, consiga que vendedores lleven la financiacin. Pero si los


vendedores no pueden (o no va) asistir con el vendedor que financia, dar vuelta a
un prestamista que ofrece segundas hipotecas. Aqu est que Hipoteca del guila
dice en un folleto promocional que esta compaa correos a Agentes inmobiliarios:
Si supiera cmo bajar los pagos mensuales a una compra de la propiedad para sus
compradores del crdito A, ayudndoles a construir la capital
141

ms rpido - le iba interesarse bastante para escuchar... y si pudiera ayudar a su


B marginal y los clientes del crdito C cierran el hueco entre su 60% a
prstamos del 70% y los fondos que realmente tienen disponible para su pago al
contado? Nuestros segundos del dinero de la compra ofrecen la alternativa
financiando que puede proveer a sus compradores de hasta un prstamo-tovalue total
del 90% (LTV) financiacin.... Sin PMI!
La Hipoteca del guila, como cientos de otros prestamistas, puede ayudar a reducir
el hueco del pago al contado y dejar caer su equilibrio de la primera hipoteca
bastante bajo de modo que pueda evitar comprar el seguro de la hipoteca privado.
Los a veces segundos prestamistas de la hipoteca le acusarn honorarios del
prstamo ms grandes y una tasa de inters ms alta que la mayor parte de
vendedores, pero de ser asistido por los vendedores la financiacin no est
disponible, localice a un prestamista de la hipoteca respetable que sabe cmo
estructurar un 80-10-10 o prstamo piggyback similar (tiered financiando). Como con
otros tipos de la financiacin, los gastos y los trminos de segundas hipotecas se
adaptan junto con tasas de inters, condiciones del mercado y su perfil del
riesgo/crdito. A veces tal financiacin parece mejor que PMI y otros tiempos
parece peor. Tambin, cuando sus disminuciones del equilibrio de la hipoteca y
aumentos del valor de la propiedad, los prestamistas le permiten anular su PMI
(Secreto #103). Pero pagar el inters de su segunda hipoteca mientras existe.
Nunca siga reglas del precio. La pregunta y cuenta.

SECRETO #

63
Use la garanta subsidiaria prometida para eliminar PMI.

Si no tiene bastante dinero para un pago al contado grande, y no puede (o no


quieren a) compran el seguro de la hipoteca u obtienen una segunda hipoteca, tiene
otra posibilidad. Ha llamado la garanta subsidiaria prometida. No nos preocupamos
donde la garanta subsidiaria viene de, dice Elmer Frank de Primeros Ahorros
americanos. Mientras nos sentimos seguros, consideraremos el prstamo. Hemos
tomado reservas, obligaciones, hipotecas, cuentas de retiro, y una vez Mercedes 300
SL Gullwing. Realmente rechazamos, sin embargo, aceptar un caballo de carreras.
142

EL BAJO EN COLINAS BAJAS

Cuentas de retiro prometidas

En trminos de popularidad, Elmer Frank aade, Las cuentas de retiro se han hecho
una de las fuentes ms frecuentes de garanta subsidiaria prometida para nuestros
compradores nuevos. No requerimos hasta que la cuenta pertenezca a los compradores.
Aceptaremos fondos de cualquier miembro de familia cercano. En hipotecas sin pagos
al contado, por lo general nos gusta ver el 30 por ciento, pero para clientes
buenos, hemos ido tan slo el 20 por ciento. En otras palabras, Elmer sigue,
daremos a compradores un prstamo sin pagos al contado, del 100 por ciento, si,
supongamos, aquellos compradores (o parientes cercanos) mueven bastantes de sus 401
fondos (k) a nuestro banco para compensar 20 o el 30 por ciento del precio de
compra de la propiedad. La semana pasada, cerramos un prstamo para una pareja
joven en sus aos treinta que compr 365000$ dobles. Entre ellos, tenan el crdito
bueno y ganaron 90000$ por ao, pero pequeos ahorros porque pagan rpidamente
prstamos estudiantiles. Financiamos su precio de compra lleno sin PMI, y la madre
de la esposa deposit 85000$ de sus 401 sumas (k) con nosotros. Mientras la pareja
guarda su prstamo corriente, no tocaremos la garanta subsidiaria prometida. Tan
pronto como el equilibrio de la hipoteca de la pareja se cae debajo de LTV del 80
por ciento y mientras han guardado un registro del pago limpio, soltaremos nuestro
embargo preventivo contra los 401 certificados de depsito (k).
Otros tipos de garanta subsidiaria prometida

Los fondos de retiro no son la nica fuente de garanta subsidiaria prometida. Como
Elmer Frank dice, su banco (como muchos prestamistas) aceptar activos como cuentas
de ahorros, reservas, obligaciones, hasta un coche antiguo valioso. Si los amigos,
los parientes o los compaeros han aumentado la capital en otra propiedad, muchos
prestamistas reconocern que capital como la garanta subsidiaria prometida.
Hipoteca colectiva

A veces podra usar una hipoteca colectiva. Este tipo de financiar tapas dos o ms
propiedades segn el mismo acuerdo de prstamo. Por ejemplo, dice (o alguien ms
cerca de usted) posee una propiedad de 800000$. Su equilibrio de la hipoteca est
de pie en 300000$. Quiere comprar una propiedad de 400000$. Si (y/o otros implic)
prometiera ambas propiedades, un prestamista podra ofrecer una nueva primera
hipoteca que cubre (mantas) ambas propiedades para
143

$700000 - LTV total de menos del 60 por ciento. Este prstamo no requerira PMI o
una segunda hipoteca. Le podra salvar dinero y al mismo tiempo no proporcionar un
ningn pago al contado compra. Considerando LTV bajo de este jumbo, no debera
llevar una tasa de inters mucho (si cualquiera) ms alto que prstamos ms
pequeos.

SECRETO #

64
Busque a vendedores con la capital baja assumables prstamos.

Ha visto ya (Secreto #20) que en perodos de tasas de inters relativamente altas,


puede acuchillar sus gastos de la financiacin asumiendo una hipoteca que lleva una
tasa de inters debajo del mercado. Adems, assumables a veces requieren poco o
nada abajo. Slo localice a un vendedor que ha comprado (o ha financiado de nuevo)
recientemente con un bajo, alto-LTV, FHA/VA (o por otra parte assumable) hipoteca.
Dentro de los tres o cuatro aos pasados, FHA y VA han originado ms de un milln
bajo - y nada abajo hipoteca. Como los equilibrios del prstamo originales a menudo
incluyen gastos de cierre y honorarios, muchos tales compradores (ahora vendedores)
han construido poca capital. Puede asumir probablemente su prstamo para el dinero
efectivo de menos del 10 por ciento del bolsillo. En casos donde los vendedores han
acumulado la capital sustancial, pida a un vendedor segundo, o arregle una segunda
hipoteca a travs de un prestamista de la hipoteca (Secreto #68). Tambin podra
crear un prstamo wraparound (Secreto #73).

SECRETO #

65
Evite PMI con una hipoteca de la tasa de inters ms alta.

Fannie y Freddie requieren PMI en todas las hipotecas que compran con el LTVS mayor
que el 80 por ciento (menos del 20 por ciento abajo); sin embargo, los prestamistas
que no se venden en el mercado hipotecario secundario pueden hacer prstamos del
pago al contado bajo sin PMI. Estos prestamistas de la carpeta con frecuencia usan
esa ventaja para crear una ventaja competitiva sobre Fannie/Freddie afilado
144

EL BAJO EN COLINAS BAJAS

prestamistas. Aqu est la cogida: ningunos PMI prestamistas tpicamente valoran


sus prstamos hasta.5 por ciento ms alto que la tasa de inters Fannie/Freddie.
Hace esta fijacin de precios para muy? Tal vez. Depende de la cantidad que se
requiere por otra parte que pague por el seguro de la hipoteca. Pero otros factores
desempean un papel. De un ngulo fiscal, el inters ms alto, ningn-PMI prstamo
probablemente resulta ventajoso. Aunque no pueda ser capaz de descontar legalmente
premios PMI, puede descontar todas las cantidades paga por el inters 2 a Este
siguiente punto puntas hacia PMI, en ciertas condiciones (Secreto #103), puede
anular su PMI; por lo tanto, no debera pagar el premio PMI para todo el mandato de
su prstamo, aunque pague la tasa de inters ms alta hasta la fecha paga el
prstamo (por venta de la propiedad, nuevas finanzas o rentabilidad llena a travs
de la amortizacin). Como con muchas decisiones del prstamo, alguien debe dirigir
los nmeros para cada premio PMI especfico y el derecho tributario aplicable;
despus, compare los resultados con la alternativa de la tasa de inters. Pregunte
a un representante del prstamo confiado que podra salvar usted mismo varios miles
de dlares o ms.

2 Sujeto

a los ingresos altos, reglas del impuesto del prstamo de 1000000$.

145

CAPTULO 7

Gane ahorros grandes con vendedor que financia, extinciones del derecho de redimir
o REOs

obert Bruss, un columnista en escala nacional organizado, preguntaron recientemente


al abogado de bienes races y el inversionista, Dnde debe el mejor lugar
conseguir una hipoteca? En un banco, ahorros y prstamo o cooperativa de crdito?
Bob Bruss contest, Ninguno de stos es el mejor. La mejor fuente de financiacin
para su casa es el vendedor. Si puede persuadir a los vendedores a ayudar con su
financiacin, a menudo puede conseguir la calificacin ms fcil y bajar gastos.
Igualmente, aqu est lo que el agente inmobiliario Robert Deimel dice sobre el
vendedor que financia en una cuestin de Bienes inmuebles Hoy: En el mercado
complejo de hoy, los vendedores y los compradores no siempre ven la oportunidad. La
gente de ventas por eso innovadora tiene que traer ownerwill-llevan (OWC) en la
mezcla de financiar posibilidades. Hace ventas pasar cuando sabe cmo animar a
vendedores a ofrecer la zanahoria de vendedor que financia. Qu ventajas hace la
oferta de financiacin asistida por los vendedores? Aqu estn varios:

Calificacin ms fcil. Aunque las entidades de crdito apliquen estndares de


calificacin ms fciles hoy que hace 10 aos, mayora todava es ms resistente (o
ms costosa) que muchos vendedores. Flexibilidad. El mutuo acuerdo determina el
precio, tasa de inters, pagos mensuales y otros trminos. Usted y los vendedores
pueden reunir un paquete de financiacin de cualquier modo que trabaje para ustedes
dos. Ningunas reglas de aseguramiento burocrticas se aplican.

147

Ms abajo cierre de gastos. Los vendedores no requieren puntos, honorarios de


chatarra y gastos de la solicitud de prstamo. A diferencia de entidades de
crdito, los vendedores no pagan oficina arriba o comisiones del representante del
prstamo. Menos trabajo de escribir. Aunque los vendedores puedan pedir un informe
de crdito, no requerirn una pila de formas, documentos, y las verificaciones
amontonaron ms alto y ms profundo. Venta ms rpida. El vendedor que financia
puede ayudar a vendedores venden su propiedad ms rpidamente. Ms, para
propiedades que requieren reparaciones extensas o renovaciones, o por otra parte no
pueden encontrar al prestamista que asegura estndares, el vendedor que financia
puede hacer la diferencia entre una venta y ninguna venta. Los tipos de la
financiacin asistida por los vendedores que podra usar para comprar una propiedad
varan segn las necesidades, quiere, creatividad y conocimiento de los partidos
implicados. Pero realice, muchos dueos que aceptarn financiacin de OWC no
anuncian ese hecho. En efecto, Robert Bruss dice, he comprado muchas casas con el
vendedor que financia, pero no puedo recordar uno solo que se anunci 'vendedor que
financia'. Hasta que vieran mi oferta, ninguno de los vendedores haba informado a
su agente que ayudaran a financiar la venta. Sin tener en cuenta si los
vendedores han anunciado OWC, tenga esta posibilidad en cuenta. No sabr seguro
hasta que haya presentado la idea para la discusin. Los anuncios clasificados
siguientes ilustran tipos comunes de la financiacin de sellerassisted:
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Los representantes del prstamo nunca le dirn sobre vendedor que financia o
asunciones o sujeto a porque no originan estos prstamos. Tampoco los
representantes del prstamo le pueden decir sobre extinciones del derecho de
redimir o REOs (Bienes inmuebles extinguidos el derecho de redimir Posedos por
prestamistas, hipotecar a aseguradores o agencias estatales). An, estas
propiedades pueden combinar precios de ganga con la financiacin de trato. Y el
anuncio del Agente inmobiliario para casas de la HUD? (Ver la Figura 7.1.) Puede
encontrar un acuerdo sper similar a los descritos en este anuncio? Tal vez.
Recuerde que tpicamente HUD/FHA financia a inquilinos del dueo, no
inversionistas. Sin embargo, si el xito de tiempos resistente y las extinciones
del derecho de redimir se amontonan, HUD/FHA puede relajar sus reglas contra
inversionistas. El gobierno y las reglas del prestamista cambian para encontrar las
necesidades del da. Las compras concedidas, sper no siempre estn disponibles. En
mercados de la vivienda fuertes, las extinciones del derecho de redimir disminuyen
y postores mltiples dan a vendedores/prestamistas la ventaja en el poder de
negociacin. Durante los mercados inmobiliarios ardientes de principios de los aos
2000, el homebuyers e inversionistas a menudo tena que buscar diligentemente
grandes acuerdos con extinciones del derecho de redimir y REOs. Pero los tiempos
cambian. La delincuencia y las extinciones del derecho de redimir se han doblado
durante los dos aos pasados. Los mercados inmobiliarios suaves confabulan con
antes la calificacin fcil, las finanzas del pago al contado bajo planean empujar
a nadadores dbiles al garete en el agua profunda.
149

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Arrendatario de 1000$ del Pago al contado del 3% Debajo de Valor de mercado

El Agente inmobiliario de la figura 7.1 Ad para Casas de la HUD Si los pronsticos


pasados el futuro, prximos varios aos producirn una necesidad fuerte de
salvadores. Para construir la riqueza de la capital rpido, o quizs aumentar su
accesibilidad financiera, preguntan los especialistas de la extincin del derecho
de redimir si las faltas del prestatario, las extinciones del derecho de redimir y
REOs se amontonan en su rea. Aunque pueda salvar grande con vendedor que financia,
extinciones del derecho de redimir y REOs en todos los tiempos y sitios - los
mercados suaves deletrean el placer 1 del comprador An, ya que el pleamar llega,
muchos compradores aspirantes temen baar hasta sus dedos del pie en el agua; pero
si quiere dar el paso decisivo cuando los otros tiemblan en una manta de
preocupacin, ganar una medalla 2 de oro Ahora vamos a mirar estas posibilidades
de finanzas de la propiedad menos conocidas ms detalladamente.

le gustan las privaciones personales creadas por tiempos resistentes, pero cuando
los vendedores, los prestatarios y los prestamistas necesitan el alivio, alguien
ms tiene la posibilidad de sacar ganancia. Esto alguien podra ser usted.
2 Durante el pleamar anterior de extinciones del derecho de redimir y tiempos
resistentes en California (19931996), mis libros de ese da fueron firmemente en
contra de la opinin aceptada que las casas ya no eran una inversin buena.
Fuertemente impuls homebuyers e inversionistas a aprovechar la compra asombrosa y
financiacin de oportunidades entonces disponibles. Aquellos que siguieron mi
consejo ganaron ganancias extraordinarias.

1 No

150

GANE AHORROS GRANDES CON VENDEDOR QUE FINANCIA, EXTINCIONES DEL DERECHO DE REDIMIR
O REOs

SECRETO #

66
Los vendedores siempre pueden golpear casi los bancos en su propio juego, pero debe
hacer ms que preguntan.
Los prestamistas de la hipoteca actan segn reglas burocrticas. Los vendedores
pueden escuchar cualquier acuerdo que proporcione ventajas que vale la pena. Para
usted para obtener sus mejores trminos y los gastos ms bajos, los prestamistas
requieren montones de calificaciones, trabajo de escribir, documentos y
verificaciones, mientras que los vendedores pueden estar de acuerdo con tan pocos
documentos y estndares eliminatorios como razonable en una situacin especfica.
Los prestamistas pagan gastos enormes por edificios de fantasa, oficina arriba,
comisiones del representante del prstamo, y el ejecutivo se anima. Los vendedores
no incurren en ninguno de estos gastos. Los prestamistas cobran miles en
honorarios, cerrando gastos, e hipotecan el seguro. Los vendedores slo cobran el
inters y tal vez unos otros gastos. Los prestamistas pagan a sus depositantes
mucho menos que culpan para Vendedores de inters 3 de la hipoteca puede
corresponder o golpear el inters hipotecario del prestamista y todava ganar una
vuelta neta ms alta que la colocacin de sus fondos en el banco CD o cuentas de
ahorros.
Busque ventaja mutua

Todas estas ventajas dan a vendedores la oportunidad generosa de ofrecer a


compradores un plan de finanzas de la propiedad ms atractivo que prestamistas
institucionales. Pero a menudo, los vendedores que se bien sitan para proveer o
asistir con la financiacin no realizan las posibilidades y ventajas que estn
delante de ellos. Como Bob Bruss, he entrado en muchas transacciones OWC aunque los
vendedores no hubieran considerado antes esta opcin. Cmo Interesar a los
Vendedores Cuando del azul pide que un vendedor lleve la financiacin, podra or
No rpido. Pero escriba su oferta en una oferta de comprar la propiedad y gana
una audiencia ms favorable. No espere el acuerdo de esto
3 Para prestatarios con bajo para moderar la puntuacin de crdito, esta diferencia
puede alcanzar el 4 a 10 por ciento, o ms.

151

cuestin en seguida. (Antes de la escritura de una oferta, sin embargo, planteo


preguntas del sondeo tal como, Ha dado algn pensamiento de la ayuda con la
financiacin en la propiedad?) 4 el ms importantemente, aprenda necesidades del
vendedor y venta de motivos, como: quieren los vendedores o necesitan una venta
rpida? Tienen una necesidad imperiosa para el dinero efectivo? Iba (un el 6 a 8
por ciento ms o menos) la vuelta parece atractiva para ellos? Si una propiedad
poseda por los inversionistas, qu tipo de incurrir responsabilidad del impuesto
sobre la plusvala los vendedores de una todo-venta al contado? Salvara una venta
de la instalacin IRS-aprobada los impuestos de vendedores? Qu planean los
vendedores hacer con los beneficios de venta? Cmo hacen otras presiones como
tiempo, dinero, familia, o el trabajo tiene que ver con la venta? Estas preguntas
simplemente sugieren lneas de la pregunta. En general, discretamente descubra
tanto sobre los vendedores como puede y luego redactar su oferta escrita de jugar
en sus necesidades ms imperiosas. Explique el punto por el punto cmo su oferta
alivia sus preocupaciones sin dar ocasin a nuevo. Es un comprador creble? Crea
su oferta demasiado riesgo? Un Agente inmobiliario experto le debera ayudar a
conseguir este final. Recuerde, una mente confusa siempre dice no. Elimine dudas
del vendedor con motivos claros e irresistibles. Enfatice su Cs ms fuerte. Qu
tipo de Vendedor que Financia? Use cualquier tipo del vendedor que financia que
encuentra las necesidades de compradores y vendedores sin imponer riesgos excesivos
o ventajas en un partido o el otro. Los vendedores podran ofrecer una primera
hipoteca o contrato de fideicomiso similar a los disponibles en bancos. Adems, las
finanzas del vendedor podran incluir a cualquiera o alguna combinacin de lo
siguiente: asuncin (Secreto #20), sujeto a (Secreto #21), o quizs una mezcla de
nuevas finanzas, segunda hipoteca, hipoteca de globo,
4 Para ms en la negociacin, ver pps 150175 de Gary W. Eldred, Los 106 Errores
comunes Homebuyers Make, 4to editor (John Wiley & Sons, 2006); y pps 150175 de,
Invirtiendo en Bienes inmuebles, 5to editor (John Wiley & Sons, 2006).

152

GANE AHORROS GRANDES CON VENDEDOR QUE FINANCIA, EXTINCIONES DEL DERECHO DE REDIMIR
O REOs

contrato para el hecho (venta de la instalacin), arriende la opcin, la compra del


arriendo o wraparound. Cubriremos ahora cada una de estas tcnicas.

SECRETO #

67
Pida que el vendedor y prestamista cooperen con una mezcla de refi.

Algunos aos atrs, Patrick O'Brien tena su casa para la venta. Su precio del
listado era 110000$. Debi aproximadamente 72.300$ en su vieja hipoteca, que llev
una tasa de inters del 7 por ciento. Los intereses hipotecarios entonces eran el
12,5 por ciento. Estas tasas del mercado libre altas desalentaron a compradores a
los que habra les gustado comprar la casa de Patrick, pero no podan tener derecho
a la nueva financiacin. Para solucionar este problema, Patrick se dirigi a su
prestamista de la hipoteca. Persuadi la firma a financiar de nuevo su casa con una
hipoteca a tipo fijo assumable de 88000$ con una tasa de inters del 10 por ciento.
En efecto, este precio del 10 por ciento mezcl la tasa de inters existente del
vendedor del 7 por ciento con la tasa del mercado libre entonces corriente del 12,5
por ciento. El prestamista de la hipoteca sac ganancia porque consigui la vieja
hipoteca del 7 por ciento que pierde el dinero de sus libros. Patrick (el vendedor)
adelant porque podra ofrecer ahora su propiedad a compradores anticipados con el
atractivo (relativamente hablando) financiacin. En el 12,5 por ciento, una
hipoteca de 88000$ requiere un pago de 939$ por mes. A un precio del 10 por ciento,
una hipoteca de 88000$ requiere un pago de 772$ por mes. Tres semanas despus de
sus nuevas finanzas mezcladas, Patrick vendi su propiedad por 112000$. Con sus
ingresos de 35000$ por ao, los compradores fcilmente se licenciaron para asumir
la hipoteca de Patrick. En la entonces-tasa-corriente del 12,5 por ciento, los
compradores habran necesitado unos ingresos de 40,000$ o ms a fin de licenciarse.
En algn futuro clima de tasas de inters altas, encuentre a un vendedor como
Patrick que tiene una hipoteca de inters bajo esto es nonassumable; acrquese al
prestamista y trate de negociar una mezcla de refi. Es otra manera de golpear el
problema de la accesibilidad financiera en tiempos cuando los intereses
hipotecarios se han elevado. O las perspectivas del interruptor - si en algn
futuro perodo de tasas de inters altas cuando es el vendedor que sostiene una
hipoteca debajo del mercado, se pudiera acercar a su prestamista como hizo a
Patrick. Esta tcnica trabaja mejor con prestamistas de la carpeta.
153

Los prestamistas (o compaas de revisin de la hipoteca) quienes han vendido sus


hipotecas en el mercado secundario pueden no ser capaces de modificar precio o
trminos segn los acuerdos de seguridad que se aplican al fondo de la hipoteca
de securitized relevante. De todos modos, se puede preguntar.

SECRETO #

68
Rellene el hueco assumable con un vendedor segundo.
Vamos a volver al ejemplo precedente. Diga que la hipoteca de 72.300$ de la
premezcla de Patrick se podra asumir. Los compradores calificados podran
aprovechar esa tasa de inters del 7 por ciento baja, pero con un precio de
aproximadamente 110000$ los compradores habran tenido que cerca del dinero
efectivo de 40000$ pagar a Patrick bastante para cubrir su cantidad alta de la
capital. Muchos compradores encontraran resistente levantar 40000$. Como otra
posibilidad, Patrick (o un prestamista de la hipoteca) podra financiar a unos o
todos esos 40000$ como una segunda hipoteca. Por ejemplo, si los compradores tenan
el dinero efectivo de 20000$, podran ofrecer a Patrick un precio de 110000$ para
pagarse as: 72.300$ hipotecan la asuncin; 20000$ en dinero efectivo; y una
hipoteca con el segundo del vendedor de 17.700$. La pregunta se hace, Qu tasa de
inters y el horario del reembolso aplicarn a este $ la hipoteca de 17,700
segundos? La respuesta: independientemente de trminos el comprador y el vendedor
negocian. Ningunas reglas difciles y rpidas. He visto segundas hipotecas con
tasas de inters tan slo el 6 por ciento y otros hasta el 16 por ciento. A veces
una segunda hipoteca se devuelve en pagos mensuales por el perodo de tres aos o
menos. A veces se estructura sobre un trmino de 15 a 20 aos. Los trminos de una
segunda hipoteca tpicamente evolucionan segn lo que se puede permitir y lo que
los vendedores se pueden persuadir a aceptar. Slo recuerde, una segunda hipoteca
le puede acercar a la accesibilidad financiera. O si es un inversionista, aumenta
la accin de palanca e idealmente amplia su vuelta en el dinero efectivo que ha
invertido en la propiedad. selo cuando tenga que cubrir el hueco entre la
financiacin de la primera hipoteca disponible (asumido o recin originado) y el
precio de compra de su propiedad. Recuerde, tambin, que a veces paga para usar una
segunda hipoteca junto con la nueva financiacin a
154

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O REOs

guarde la proporcin del prstamo al valor de su primera hipoteca en o debajo del


80 por ciento. Con una proporcin del prstamo al valor de menos del 80 por ciento,
el prestamista probablemente no requerir el seguro de la hipoteca privado.

SECRETO #

69
Evite el golpe de un globo que se revienta.

Los vendedores que consienten en llevar una segunda hipoteca con frecuencia
insisten en un trmino de la rentabilidad de siete aos o menos. Algunos vendedores
quieren su dinero - el ms pronto el mejor. De su opinin, una segunda hipoteca a
corto plazo por lo general no tendr mucho sentido. El corto plazo enva los pagos
mensuales demasiado alto. Pero aqu est cmo solucionar este problema. Ha llamado
una hipoteca de globo. Cuando usa una hipoteca de globo, hace pagos mensuales y
luego paga el equilibrio excepcional despus tal vez cinco o siete aos. Diga que
los vendedores han consentido en llevar una segunda hipoteca de cinco aos por
25000$ en el inters del 10 por ciento. Quiere pagos mensuales tan bajo como los
puede conseguir. Los vendedores quieren recibir la misma cantidad de dinero tan
rpido como pueden. Aqu estn cinco horarios del reembolso posibles: Totalmente
amortizacin. Segn este horario amortiza (d resultado completamente) el $
hipoteca de 25,000 segundos con 60 instalaciones iguales (principal e inters) de
531$ por mes. A los vendedores les podra gustar este horario, pero podra
encontrar resistente pagar 531$ por mes encima de los pagos por su primera
hipoteca. De este modo, un globo podra solucionar su problema. Parcialmente
amortizando (de 15 aos term/5-year globo). Segn este horario, paga 268$ por mes.
Despus de cinco aos, paga el equilibrio de 20.280$. Parcialmente amortizando (de
30 aos term/5-year globo). Segn este horario, paga 219$; entonces despus de 60
meses, paga un globo de 24.100$. Inters slo. Segn este horario, no paga a cuenta
al principal. Paga el inters slo de 208$ durante 60 meses, entonces 25000$
enteros.
155

Ningunos pagos mensuales. Este tipo del globo no requiere ningunos pagos mensuales.
En cambio, el inters construye y se aade al equilibrio original de 25000$. Al
final de cinco aos, el inters acumulado y principal debido iguala 41.133$. Aunque
este tipo de no-monthlypayments-plan para la segunda hipoteca pueda aumentar la
accesibilidad financiera, pocos vendedores quieren aceptarlo. Reinados de
flexibilidad. Puede adaptar un programa de pagos al razonablemente adecuado las
necesidades tanto de usted como de los vendedores. Slo una advertencia: Tenga
cuidado! La mayor parte de compradores pagan sus equilibrios del globo a travs de
unas nuevas finanzas o la venta de su propiedad. Si no estructurado con una visin
pesimista del futuro, sin embargo, los globos levantan la bandera de tibias
cruzadas y un crneo. Permtase mucho tiempo (al menos cinco aos) y mucho cuarto
de respiracin. No base su plan para el reembolso del globo en precios salvajes de
apreciacin de la propiedad o aumentos del sueldo especulativos. Las expectativas
infladas pueden crear un globo que se revienta.

SECRETO #

70
Compre en la compra a plazos.

Entre las lneas ms famosas en la pelcula americana la historia es la Aceitera


las advertencias repetidas de Harry a Pauline, Si no me da el hecho a su rancho,
voy a atarle a las pistas del ferrocarril. Harry de la aceitera saba que si
Pauline cediera el hecho a su rancho, que el hecho transferira el derecho de la
propiedad a Harry. El enfoque de Harry de la aceitera ningn dinero abajo a la
propiedad de la propiedad era algo poco ortodoxo (para no mencionar ilegal). Pero
Harry crey que si discutiera el hecho, se hara inmediatamente el dueo del rancho
de Pauline. En algunas transacciones, sin embargo, los vendedores no entregan un
hecho en el momento de la venta. En cambio, los compradores pagan la propiedad en
la compra a plazos. En este tipo de la compra, los compradores por lo general pagan
a vendedores un pequeo pago al contado y luego prometen pagar instalaciones
mensuales. A cambio, los vendedores dan la posesin de compradores de la propiedad
y prometen entregar un hecho a los compradores despus de que han completado sus
pagos previstos. Este tipo
156

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O REOs

del acuerdo de compra es conocido por varios nombres como contrato-fordeed, venta
de la instalacin o contrato de la tierra. Para compradores (o propiedades) que no
encuentran los criterios eliminatorios de una entidad de crdito, un contrato de la
instalacin podra demostrar una opcin buena. S de la experiencia.
Por qu vendedores quieren

Cuando gir la edad 21, quise construir la riqueza y la libertad financiera tan
pronto como sea posible. Entonces era un estudiante de colegio estudiantil. Tena
poco dinero efectivo, ningn trabajo de jornada completa y ningn registro del
crdito. Saba que atrs entonces (a diferencia de hoy) ningn banco me aprobara
para una hipoteca. Pero este pequeo hecho no se estrell mis objetivos. Ninguna
autoconversacin contraproducente para m. De este modo, busqu propiedades que
podra comprar de vendedores de un contrato de la instalacin. Cuando complet mi
PhD, haba comprado ms de 30 casas y unidades del piso pequeo. El flujo de fondos
de aquellas propiedades pag muchos de mis gastos de mantenimiento del colegio.
Por qu quieren propietarios para venderse de un contrato de la instalacin?
Deberan slo no tratar con compradores que tienen el dinero efectivo y crdito
necesario para conseguir un prstamo del banco? En mi experiencia, encontr a
vendedores complacientes a venderme de un contrato por alguna combinacin de siete
motivos diferentes:1. ningn banco que financia disponible. Una propiedad puede no
tener derecho a la financiacin bancaria. La propiedad podra estar de pie en el
mal estado, localizarse en una vecindad que disminuye o estar de pie funcionalmente
pasado de moda (casa de huspedes, unidades del piso con cuartos de bao
compartidos, plano irregular, etctera). Tambin, muchas entidades de crdito no
escribirn hipotecas en condominios donde ms de 30 o el 40 por ciento de las
unidades en el complejo son ocupados por arrendatarios en vez de dueos. 2. Venta
rpida. Uno de los mejores modos para un dueo de vender una propiedad rpidamente
es ofrecer trminos fciles de la financiacin. El contrato para el hecho es el
tipo ms fcil y ms rpido del plan de finanzas de casa disponible. 3. Precio ms
alto. Los propietarios que ofrecen la financiacin fcil a menudo se pueden vender
a un precio ms alto que por otra parte podran esperar recibir. Muchos compradores
comerciarn del precio de trminos. Sin embargo, si elige esta compensacin,
incluye un descuento del equilibrio para la rentabilidad temprana. U o bien,
incluya una clusula en el contrato que le permite a
157

4.

5.

6.7.

asigne la financiacin a su futuro comprador. Por otra parte, ha pagado un premio


de precios por la financiacin favorable que no us completamente. Alto inters en
ahorros. Los vendedores que planean depositar el dinero efectivo que reciben de una
venta en certificados de depsito o cuentas del mercado de dinero pueden conseguir
una vuelta ms alta en su dinero financiando la compra de un comprador de su
propiedad. Un 7-a la vuelta del 10 por ciento de una venta de la instalacin de
bienes inmuebles seguramente golpea unos 4 o vuelta del 5 por ciento de un
certificado de depsito. Bajo cierre de gastos. Con un contrato para el hecho, los
vendedores y los compradores pagan mucho menos en el cierre de gastos. Evita casi
todos los gastos que un prestamista de la hipoteca cobrara. Ahorros fiscales.
Cuando el vendedor es un inversionista, una venta de la instalacin de una
propiedad produce una mordedura del impuesto sobre la renta ms pequea que hace
una venta al contado. Reposesin. Si la falta de compradores, el contrato de la
instalacin puede proveer a los vendedores un derecho relativamente rpido y barato
de poseer de nuevo la propiedad. Algunos estados han decretado leyes que hacen la
reposesin ms difcil que sola ser. Esto es una razn por qu muchos
inversionistas ahora prefieren vender sus propiedades OWC va unos acuerdos de la
opcin del arriendo. En mi opinin, arriende el riesgo de cambio de opciones de los
vendedores a los compradores. Como un comprador, preferira un contrato para el
hecho.

Siga estas pautas

Cuando usted y la propiedad encuentran los estndares de aseguramiento de una


entidad de crdito, favorecen esa alternativa a menos que los trminos del vendedor
parezcan demasiado bien para renunciar. Si los bancos no financiarn el acuerdo,
por supuesto considere la utilizacin de un contrato para el hecho. Los compradores
en efectivo y cortos tambin pueden ganar con esta estrategia: Compre una propiedad
de mala suerte del contrato. Entonces cree el valor a travs de mejoras. Despus,
nuevas finanzas basadas en el valor ahora ms alto de la propiedad. Si usa una
compra del contrato para el hecho, sigue estas pautas: Compre la propiedad, no la
financiacin. No deje al crdito fcil atraerle en la compra de una propiedad
demasiado cara. Cuando las circunstancias garantizan, podra en el juicio bueno
pagar un precio ligeramente ms alto que el valor de mercado. Pero le iba pagar
6000$ por una Escolta del Ford de 2000 del Fcil
158

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O REOs

Ed compra aqu, paga aqu la parte del coche de segunda mano slo porque Ed Fcil
la vender a usted con nada abajo y pagos bajo mensuales? Este mismo principio se
aplica a la propiedad. Tenga cuidado con Usted llama el precio; llamar los
trminos. Verifique el valor a travs de una valoracin, ventas vecinas
comparables u otra opinin profesional. Precvase de vicios ocultos. Una propiedad
que parece el derecho valorado podra sufrir vicios ocultos. Obtenga estimaciones
entendidas para reparaciones o renovaciones que planee. Nunca el estadio de bisbol
o por causalidad calcula los gastos necesarios traer a una propiedad hasta la
condicin lo quiere. Consiga inspecciones de la propiedad exactas y estimaciones de
costos antes de que compre. La ley regula y gobierna contratos de la instalacin.
Un contrato-fordeed coloca usted y el vendedor en una relacin que es gobernada no
slo por la lengua del contrato, pero por leyes del Estado y fallos judiciales.
Bajo una venta de la instalacin, sus derechos y responsabilidades se diferencian
de aquellos adquiere cuando financia una propiedad va una hipoteca o contrato de
fideicomiso. Antes de que firme un acuerdo de venta de la instalacin, consulte a
un abogado de bienes races que se experimenta en el repaso de estos contratos. El
conocimiento ausente de esta especialidad, demasiados abogados advierten contra la
compra de una propiedad en la compra a plazos. (Utilizacin de la lgica similar,
tales abogados aconsejaran contra el matrimonio porque el divorcio puede causar
tal dolor.) Este tipo del abogado teme riesgos aparte de oportunidades. Consiga a
un abogado que entiende a ambos; entonces negocie un contrato que puede trabajar
para usted y los vendedores. Durante los aos, los millones de compradores e
inversionistas (sobre todo aquellos con el bajo - a ingresos moderados o empleos
pasajeros) han comprado con xito casas, granjas y pequeas propiedades del
alquiler en la compra a plazos.

SECRETO #

71
Intntelo antes de que lo compre.

El intento antes de que lo compre tcnica se llama la opcin del arriendo.


Combina un acuerdo del arriendo para una casa, una casa adosada o piso con un
159

opcin (un derecho contractual) para comprar esa propiedad ms tarde. A principios
de los aos 1980, Robert Bruss llam opciones del arriendo la posibilidad de
finanzas de la propiedad ms pasada por alto e infrautilizada. Entonces, la mayor
parte de homebuyers, los vendedores de casa y los corredores de bienes races
permanecieron despistados sobre esta tcnica. Los tiempos han cambiado. Dondequiera
que viaje en todas partes de los Estados Unidos, siempre facturo directamente los
bienes inmuebles locales classifieds. En la mayor parte de ciudades, los corredores
de bienes races con regularidad manejan opciones del arriendo y otros proyectos de
finanzas de la propiedad del pago al contado bajo. Tambin he visto opciones del
arriendo promovidas por constructores de casa y reveladores de nuevos condominios y
casas adosadas. En San Francisco, un anuncio de Condominios de la Cresta Bayos
vigorosamente anunci, Si Se puede Permitir a Alquilar, Se puede Permitir Ahora a
Poseer: Nueva Opcin del Arriendo/Compra Emocionante. Ninguna pregunta, las
opciones del arriendo pueden traer la propiedad ms cerca a la realidad de varios
modos, como: calificacin ms fcil. La calificacin para una opcin del arriendo
puede no ser ms difcil que la calificacin para un arriendo - a veces ms fcil.
Generalmente, su crdito y registro de empleo tienen que slo encontrar niveles
mnimos. La mayor parte de propietarios (vendedores o arrendadores) no colocarn su
vida financiera bajo una lupa como iba un prestamista de la hipoteca. Inversin
inicial baja. Su inversin inicial para entrar en un acuerdo leaseoption puede ser
tan slo el alquiler del un mes y un depsito de seguridad de una cantidad similar.
Como mximo, muvase - al dinero efectivo raramente excede 5000$ a 10000$, aunque
realmente viera un arriendo-optioned de casa a un precio de $1,5 millones que
pidieron 50000$ el frente. Ahorros forzados. El contrato de la opcin del arriendo
tpicamente fuerza a excepto el pago al contado requiri cuando ejerce su opcin de
comprar. Las opciones del arriendo a menudo cobran precios del alquiler encima del
mercado y luego crdito quizs el 50 por ciento del alquiler hacia un pago al
contado. Negocia la cantidad exacta. Despus de destinar a la compra, debera
encontrar ms fcil cortar otros gastos y colocar ms dinero hacia su cuenta de la
casa. El 100 por ciento que financia posible. Aqu est cmo reducir la cantidad
de efectivo tendr que cerrar una compra. La opcin del arriendo una propiedad que
puede mejorar de manera rentable a travs de reparaciones, renovacin o cosmticos.
En el valor aumentado, puede ser capaz de tomar a prstamo casi todos
160

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O REOs

el dinero tiene que ejercer su opcin de comprar. Por ejemplo, suponga que su
precio de compra de la opcin del arriendo sea 375000$. Diga hacia el final de un
ao, sus crditos de alquiler 20000$ iguales. Ahora debe a los vendedores 355000$.
A travs de reparaciones, trabajo del apuro y redecoracin, aumenta el valor de la
propiedad en 60000$. La propiedad ahora alardea de una capacidad adquisitiva de
435000$. Si ha pagado sus cuentas a tiempo durante el ao anterior, puede financiar
su compra con 355000$ llenos tiene que pagar a los vendedores. Como otra
posibilidad, podra vender la propiedad, pagar a los vendedores 355000$ y usar su
dinero efectivo de la venta como un pago al contado en otra propiedad. Restablezca
el crdito. Una opcin del arriendo puede ayudar a la gente que necesita el tiempo
para construir una puntuacin de crdito ms alta. La opcin se cierra en su
precio. Pague todas las cuentas a tiempo. Evite toda la deuda destructiva. Su
resultado puede brincar 100 puntos. (Recuerde, peso de programas de tanteo del
crdito historial de crdito reciente ms pesadamente que la experiencia de aos
pasados.)

SECRETO #

72
Compre y arriende simultneamente.

En Chicago suburbano del sur, New Cities Development Corporation sin fines de lucro
vendi 200 de sus casas reconstituidas va un acuerdo de compra del arriendo. El
perfil del comprador para este mtodo de financiar, dice Jim DeBoth de Servicios
de informacin del Mercado hipotecario, cubre una amplia gama de la gente - del
comprador de ingresos moderados a alguien que gana unos ingresos buenos, pero quien
ha salvado poco. La cooperacin con el Nuevo desarrollo de Ciudades en stos aloja
ventas era Ahorros federales Suburbanos.
Cmo trabaja la compra del arriendo?

Las nuevas Ciudades encontraron a compradores para sus casas, an carecieron del
dinero de un pago al contado. Estos compradores se aconsejaron sobre la propiedad
de viviendas. Siguiente, Suburbano federal dio derecho a ellos para una hipoteca.
Los compradores entonces firmaron un acuerdo de compra del arriendo para sus casas,
se acercaron y comenzaron a hacer pagos del alquiler bastante grandes para cubrir
su futuro PITI ms 100$ a 200$ por mes extra. Despus de que estos pagos
suplementarios (llamado crditos de alquiler) haban aumentado
161

bastante financiar un pago al contado del 5 por ciento, Suburbano federal cerr
prstamos de los homebuyer y Nuevo desarrollo de Ciudades ttulo comunicado. Estas
familias se movieron suavemente de dar en arriendo a la posesin. Acuerdos de
compra del arriendo contra opciones de la Compra del Arriendo Aunque algunas
personas usen estos dos trminos de modo intercambiable, tcnicamente se
diferencian. Un acuerdo de compra del arriendo le remite para comprar la propiedad.
Su perodo del arriendo proporciona el tiempo para aumentar crditos en efectivo o
de alquiler de un pago al contado, o quizs tiempo para tomar forma su forma fsica
financiera. Con una opcin de la compra del arriendo, ms con frecuencia llamada
una opcin del arriendo, se puede alejar de la propiedad al final de arriendo.
Pierde el dinero de la opcin o alquila crditos que ha pagado, pero los vendedores
no pueden requerir que usted compre la propiedad si elige no a. Varias Cuestiones
claves Para comprar o vender una propiedad a travs de una compra del arriendo o
acuerdo de la opcin del arriendo, usted y su abogado tienen que negociar y
resolver varias cuestiones: Precio de compra. Verifique que el precio que ofrece se
alinea con otras propiedades comparables que se han vendido recientemente en la
vecindad. Cuando solicita una hipoteca bancaria en alguna futura fecha, la
propiedad debe valorar en un valor alto bastante para apoyar la proporcin LTV.
Alguna hamburguesa de precios de vendedores del arriendo a propio como si era el
filete mignon. Muvase - al dinero efectivo. Si usted compra del arriendo u opcin
del arriendo una propiedad, negociar la cantidad de su movimiento - en el dinero.
Este dinero efectivo se acreditar hacia su precio de compra si y cuando compre. Si
decide no comprar, los vendedores guardarn todo o parte de este dinero. Perodo
del arriendo. Cunto tiempo necesitar antes de que compre? Los vendedores a
menudo quieren cerrarse rpidamente - a veces dentro de 6 a 12 meses. Asegrese que
se da bastante tiempo. Si no puede subir con su prestamista que financia al final
de su perodo del arriendo, puede perder su movimiento - en el dinero efectivo. Si
se puede cerrar ms pronto que la fecha en su acuerdo, la mayor parte de vendedores
le alojaran.
162

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O REOs

Crditos de alquiler. Muchos vendedores lease-purchase/lease-option aplican


crditos de alquiler para reducir la cantidad que debe. Estos crditos mensuales
tambin pueden contar como la parte o todo su pago al contado; pero recuerde, los
prestamistas no contarn crditos de alquiler sin duda. Slo cuentan cantidades del
arriendo pagadas superior a niveles del alquiler del mercado. Paga 2000$ por mes,
el mercado en 1.800$, el prestamista permitir un crdito de alquiler de 200$ por
mes. Si planea usar crditos de alquiler como la parte de su dinero efectivo para
cerrarse, asegrese que entiende la poltica de su prestamista. (Note: Aunque los
prestamistas puedan no contar todos sus crditos de alquiler hacia el dinero
efectivo requerido cerrarse, todava descuenta el importe total del equilibrio debe
a los vendedores. Ms grande su crdito de alquiler, menos el equilibrio debe a los
vendedores.) Derecho de asignar. Incluya un derecho de asignar la clusula en su
acuerdo. Si no completa su compra, se puede vender (asigne para un pago) su derecho
de comprar la propiedad a su precio del contrato. As no perder todos sus crditos
de alquiler y movimiento - en el dinero efectivo. De hecho, si la propiedad ha
apreciado, puede vender su opcin de comprar y meter en el bolsillo una ganancia
agradable. Esto es la tcnica que uso de aletas para sacar ganancia con la nueva
construccin. Firman un contrato de compra con un constructor, esperanza de la
apreciacin durante el proceso del edificio, luego venta total antes de que se
cierren por su prstamo y tomen posesin de la propiedad. Inspecciones y control
del ttulo. Inspeccionan su propiedad por un especialista que sabe el mantenimiento
y la construccin. A menos que compre con un descuento escarpado, reduzca el riesgo
de reparaciones principales inesperadas. Igualmente, pague a una compaa de
seguros del ttulo para comprobar los derechos del vendedor de la propiedad. Muchos
compradores lease-option/lease-purchase saltan estas precauciones y se ponen en
peligro. O esperan hasta que soliciten una hipoteca - y luego descubran problemas
de ttulo, condicin de la propiedad o valor valorado. Vyalo a lo seguro. Negocie
estas cuestiones con el vendedor antes de que firme el acuerdo lease-option/lease-
purchase. Aunque la compra del arriendo y los acuerdos de la opcin del arriendo
puedan trabajar bien para compradores, vendedores e inversionistas, ambas tcnicas
levantan preguntas que se diferencian de ofertas de compra directas. De este modo,
busque al asesor legal. Cuando hecho
163

el derecho, una compra del arriendo o el acuerdo de la opcin del arriendo le


podran mover a lo largo de la ruta a la propiedad de la propiedad. Como un
vendedor y como un comprador, he usado estas tcnicas en numerosas ocasiones y
nunca me he topado con ninguna dificultad.

SECRETO #

73
Latido tasas de inters altas con financiacin de wraparound.

Wraparound financiando producciones ahorros grandes para compradores al mismo


tiempo ya que paga una vuelta buena al vendedor. Aqu est un ejemplo simple para
ilustrar cmo trabaja un wraparound: la hipoteca de la Existencia del Precio
inicial de Hechos Financiera equilibra el Trmino del inters hipotecario Existente
restante (aos) Mensualmente pago tasa de inters del mercado Corriente

200000$ el 100,000 el 6% el 20 716 el 9%

Ofrece comprar una propiedad por 200000$ si el vendedor consiente en financiar


180000$ en el 7,5 por ciento totalmente amortiz ms de 20 aos. Su pago (P&I)
iguala 1.450$ por mes 5 que La hipoteca existente permanece, y el vendedor seguir
haciendo pagos a este prstamo. Para completar la compra, firma un contrato de la
tierra, o bien conocido como la nota de la instalacin o un contrato para el hecho.
Cada mes el vendedor colecciona 1.450$ de usted y luego paga al banco su pago de la
hipoteca mensual de 716$ para una ganancia neta de 734$ (1.450$ menos 716$). Como
el vendedor realmente ha financiado slo 80000$ (180000$ menos

5 Usted

tambin paga por el seguro de propiedad, contribuciones territoriales,


mantenimiento y mantenimiento.

164
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O REOs

los 100,000 todava debe el banco), consigue una tasa de rendimiento atractiva por
su prstamo del 11,1 por ciento. Vendedor ROI = 8.808$ (12 734$ ) 80000$ = el
11,1%

Pero adelanta de este acuerdo, tambin. Haba financiado 180000$ con un banco en la
tasa del mercado libre del 9 por ciento amortizado ms de 20 aos, pagara 1.619$
por mes en vez de 1.450$ que pagar al vendedor. En una de mis transacciones de la
propiedad, envolv una hipoteca del 10 por ciento con una nota del 13,5 por ciento.
Mi produccin en el dinero que dej en la propiedad excedi el 18 por ciento.
Entonces, los intereses hipotecarios corrientes estaban en el 16 por ciento. De
este modo, con un precio de la nota del 13,5 por ciento, mi comprador tambin se
puso muy. Este ejemplo muestra cmo un wraparound puede beneficiar a compradores y
vendedores - financiacin 6 mutualmente ventajosa verdadera
SECRETO #

74
No haga dillydally con la diligencia debida.

Los Secretos de la hipoteca le animan a pedir que vendedores proporcionen toda o


parte de su financiacin de la propiedad. Con algunas excepciones, encontrar a
vendedores ms fciles a trabajar con que prestamistas. Ms, puede balancear
mejores trminos, gastos inferiores y cierres ms rpidos. Pero este lbum de
ventajas juega una meloda diferente en su otra cara. Aunque los vendedores
realmente hagan transacciones OWC rpidas y fciles, muchos compradores firman
antes de que investiguen. Slo ms tarde haga aprenden que los vendedores, la
propiedad, o ambos no han podido encontrar las expectativas de los compradores.
Pocin de problemas. Monte de gastos. Los compradores una vez - morfos del espritu
alegres en pena, clera, acusaciones y/o pleito. De este modo, s, con impaciencia
averige al vendedor que financia, pero no haga dillydally
6 Si el prestamista puede hacer cumplir un debido en la venta clusula, esta
tcnica realmente causa ese riesgo. En esa situacin, un wraparound trabaja mejor
como una estrategia de financiacin a corto plazo. Si el prestamista llama, puede
no haber largo plazo.

165

con diligencia debida. Como con toda la compra de la propiedad y proyectos de


finanzas, atene su impaciencia entusistica con el clculo chulo. Conteste estos
questions:7 puede confiar en los vendedores? Casi todos los peritos catastrales
impulsan a vendedores a tasar el carcter y la fuerza del crdito de sus
prestatarios, pero tan deben los compradores tasar la integridad de sus vendedores.
Algunos vendedores del artista fraudulentos saben que pueden alinear a compradores
alrededor del bloque con promesas de trminos fciles y ningn control de crdito.
Tenga cuidado con vendedores que vienen al demasiado charlatn, o vendedores que
levantan sus instintos sospechosos. Las estafas y scammers pueden aparecer a ambos
lados de una transaccin de bienes inmuebles. Se puede permitir el precio y
trminos? Los aseguradores del banquero corresponden a su capacidad del reembolso
contra sus frmulas de la aprobacin y proporciones eliminatorias. Los vendedores
le pueden dejar deslizarse por. De este modo, depende de usted a de una manera
realista (no, pesimistamente) valoran sus finanzas. Algunos vendedores atraen a
compradores optimistas pero improvisados en transacciones que probablemente no
completarn con xito. Por qu? Para guardar el dinero de la delantera de sus
compradores, dles un puntapi de la propiedad y repita el proceso con los
siguientes inocentes con los ojos muy abiertos que no muerden el ningn dinero
efectivo, ningn crdito, ningn problema ceban a los vendedores penden delante de
ellos. Varios libros escritos para inversionistas realmente promueven esta tctica
del vendedor inmoral. Cunto gastar para mantener y hacer funcionar la propiedad?
Los expertos advierten que usted Inspeccione la casa profesionalmente. Consejo
bueno, pero no va bastante lejos. Consiga que los hechos en el coste mantengan la
propiedad, patio y sistemas operativos (HVAC, fontanera, agua, eliminacin de
deshechos, elctrica, etctera). Deje nmeros actuales en el papel. Olvide
ballparking. Determine exactamente: trampa del dinero o inversin sabia?
Realmente ha investigado el mercado para determinar niveles de alquiler
alcanzables y tasas de ocupacin? Los inversionistas del principiante demasiado con
frecuencia sobrestiman los alquileres que coleccionarn de sus propiedades y
subestimarn las tasas de vacantes que la propiedad podra experimentar. Si planea
pagar gastos y pagos mensuales con ingresos de
7 Los 106 Errores comunes Homebuyers Hacen (y Cmo Evitarlos), el 4to editor (John
Wiley & Sons, 2006), detalles estos temas con ejemplos de verdadero homebuyers.

166

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O REOs

arrendatarios, con cuidado investigue otras unidades del alquiler. Prepare un


formal realista esto es sostenido por resultados del mercado actuales. A qu
precio se vendera la propiedad sin trminos de OWC? Puede comerciar a veces con
sensatez de un precio ms alto de grandes trminos o crdito fcil. Pero sepa que
compensacin hace. Es difcil vender o financiar de nuevo una propiedad cuando su
carga de la deuda le sacude al revs. Cmo protege su inters del ttulo a la
propiedad? Si da a los vendedores ms de unos miles de dlares el frente, carrera,
no anda, a un abogado de bienes races de confianza y competente. En muy lo menos
emplean una compaa del ttulo a bien el trabajo de escribir legal. Admito que he
violado esta regla en un nmero de ocasiones y no he sufrido ningn dao, pero los
Secretos de la Hipoteca no pueden recomendar este enfoque a aquellos sin la
experiencia - a menos que lleve a un ngel de la guarda en su hombro. Cunto
pagar por el seguro de propiedad? Durante los aos 1990 los aseguradores de la
propiedad pagaron ms reclamaciones que en cualquier otro perodo en la historia.
Por suerte, hicieron aquellas prdidas atrs y ms a travs de sus inversiones. Los
aos 2000 no han resultado tan amables. Las prdidas altas todava montan (9/11,
molde, huracanes, inundaciones), pero las ganancias de la inversin se han cado.
Esto significa (si no ha notado ya) las primas de seguros suben y los aseguradores
son la reduccin de coberturas - sobre todo en la prdida alta, lugares de
exposicin de la prdida alta. (Durante los dos aos pasados, las primas de seguros
en mis propiedades de Florida han brincado el 50 por ciento - y ni siquiera se
localizan cerca de la costa.) Antes de que destine a comprar, verificar la
disponibilidad de todas las coberturas necesarias a un precio quiere y es capaz de
pagar. Cunto pagar por contribuciones territoriales y evaluaciones? Mire al
futuro, no el pasado. La cantidad que los vendedores pagaron el ao pasado se
podra caer lejos salvo las cantidades que las autoridades fiscales le pasarn la
factura el prximo ao. (Si hace una lista, sin embargo, ser capaz de descontar
aquellos impuestos. Esto es al menos algn consuelo. ) Es gobernada la propiedad
por una asociacin de propietarios (HOA)? Las asociaciones de propietarios aaden
otra capa de gastos (y ventajas) a una propiedad. Cunto requerir el HOA que
usted pague cada mes? Es fiscalmente fuerte el HOA con reservas de efectivo, o
mira dficits qu usted y otros dueos tendrn que pagar? Cmo va convenios del
HOA, condiciones, y restricciones (CCRs) y casa
167
las reglas ondulan sus acciones? Animales domsticos, aparcamiento, nios,
pistas de baloncesto, casas del rbol, combinaciones de colores exteriores,
oficinas en casa, cercado, ajardinamiento, cuidado del patio? Qu, si alguno, las
restricciones de alquileres aplican? Lo llama. El HOA probablemente lo regula.
Slo no haga caso del HOA? Idea mala. HOAs sostienen el poder legal de tasar,
fino, y hasta extinguir el derecho de redimir la hipoteca cuando las cantidades
impuestas permanecen impagadas. Cuando entendidamente planea sus finanzas y su
financiacin, siempre se puede permitir casi a comprar la propiedad de la inversin
o una casa. Pero por favor, antes de que contrate a esa lnea de puntos, verifican
que se puede permitir a poseer la propiedad que compra. No haga dillydally con la
diligencia debida.

SECRETO #

75
Negocie una prueba 8 de la preextincin del derecho de redimir

Cada ao en cada ciudad, cientos (a veces miles) de propietarios patinan en una


ruina financiera. El divorcio, la prdida de trabajo, el accidente, la enfermedad,
el fracaso comercial, los gastos de la borrachera, el prstamo destructivo y otros
reveses dan a la gente incapaz de hacer sus pagos de la hipoteca. Pero ms bien que
con eficacia trate con su problema de la hipoteca tan pronto como el problema
golpea, la mayor parte de dueos cuelgan en la esperanza demasiado larga de un
rescate milagroso. Como los rescates milagrosos raramente ocurren, la mayor parte
de esta gente termina por afrontar la extincin del derecho de redimir. A ese
punto, puede ser capaz de ayudar a estos vendedores potenciales a salvar su
puntuacin de crdito y parte de su capital y al mismo tiempo asegurar un trato
para usted. Enfrentante con presiones de tiempo y dinero, estos propietarios pueden
aceptar una venta rpida a un precio debajo del valor de mercado. El prestamista de
los vendedores le puede dejar hasta asumir su hipoteca existente en trminos
favorables. Como los prestamistas pierden el dinero en extinciones del derecho de
redimir, el prestamista examinar ofertas que creblemente prometen mejorar su
posicin condenada corriente.
8 Secreto #s 7.581 extinciones del derecho de redimir de la direccin y REOs. Mi
libro, que Invierte en Bienes inmuebles, 5to editor (John Wiley & Sons, 2006),
explica su potencial de la ganancia ms a fondo. Tambin, podra escuchar mi
audiolibro, Goldmining en Extinciones del derecho de redimir, universidad del
Triunfo, 2006.

168

GANE AHORROS GRANDES CON VENDEDOR QUE FINANCIA, EXTINCIONES DEL DERECHO DE REDIMIR
O REOs

Acrquese a dueos con empata

Ningn sistema mgico tiene xito con dueos que afrontan la extincin del derecho
de redimir. Tales dueos competen con problemas financieros, angustia personal, e
indeciso. Adems, probablemente han sido atacados por tiburones de la extincin del
derecho de redimir innumerables, especuladores, abogados bancarios, y los
asistentes recientes de se enriquecen seminarios de la extincin del derecho de
redimir rpidos. Estos dueos viven con el oprobio de fracaso. Por estos motivos y
ms, no son la gente fcil con quien trabajar un acuerdo. An, si desarrolla un
sensible, empathetic, enfoque de resolucin de los problemas con alguien que sufre
la extincin del derecho de redimir, puede golpear un acuerdo mutualmente ventajoso
- pero jugar limpio. Otros potenciales compradores les irn a ver una visita. Un
Aqu est mi oferta - lo toman o se van se acerca enfadar a los dueos. No le
distinguir de la docena de tiburones de la extincin del derecho de redimir que
intentan esa estratagema. Negocie para conservar la dignidad del dueo. Comparta la
informacin personal sobre reveses que ha sobrevivido - y cmo se recuper. Ayude a
los dueos a prever un mejor futuro. Ilustre cmo su oferta los liberar para
adelantar de otras oportunidades. Sierra para metales que la pelota y la cadena que
los ancla a su miseria corriente. Ofrzcales la libertad y una mejor vida.
Encuentre a dueos en angustia

Cuando un prestamista extingue el derecho de redimir la hipoteca, el oficinista del


condado presenta esa demanda en los archivos pblicos. Los peridicos locales o los
boletines informativos de la especialidad a menudo publican los nombres y
direcciones de los prestatarios. Los sitios web tambin ponen extinciones del
derecho de redimir en una lista. (Precvase, la mayor parte de estos sitios
requieren unos honorarios antes de que pueda ganar el acceso. Verifique la
integridad de los sitios y sus datos antes de que pague.) Puede ir al juzgado del
condado local o visitar el sitio web del secretario de juzgado. Algunos condados
hacen fcil encontrar extinciones del derecho de redimir pendientes; los otros le
hacen buscar. Los uno o el otro camino, la informacin siempre est disponible para
el pblico. Tambin puede localizar a dueos afligidos con las tcnicas siguientes:
Hacer publicidad. Ha visto probablemente a algunos aviadores y vallas publicitarias
que anuncian, Compramos Casas. Haga sus anuncios diferentes y empathetic. Red.
Preste la atencin a la cual los empleadores suspenden. Qu son agentes de bienes
inmuebles y representantes del prstamo que dicen? A quin conoce quin conoce a
la gente que experimenta la dificultad financiera?
169

Pngase en contacto con agencias de orientacin de la deuda. Djeles saber que


espera ayudar a alguien. Podra andar hasta alrededor de una agencia y mirar quien
entra y; entonces la conversacin con ellos, y aprende sus nombres y direcciones.
Los archivos del condado, aparte de la adquisicin dentro de datos de la hipoteca
servicers, representan la manera ms segura de encontrar a dueos con dificultades
del prstamo. Si puede descubrir a quin esta gente es antes de la extincin del
derecho de redimir de archivos del prestamista, con mayor probabilidad se
encontrar con los dueos antes de que los tiburones comiencen a dar vueltas.
Trabajo con prestamistas

Las faltas de la hipoteca, pagos atrasados, y extinciones del derecho de redimir no


parecen bien a los reguladores de un prestamista, hipotecan a aseguradores,
inversionistas de la reserva o su reputacin general en la comunidad. Por eso la
mayor parte de prestamistas con prestatarios preocupados quieren resolver su
delincuencia de la hipoteca ms pronto, ms bien que ms tarde. Para tener xito en
negociaciones con un prestamista, enfatice su deseo y capacidad de proporcionarlo
un alivio permanente. A cambio, el prestamista puede consentir en ofrecerle:
financiacin adicional. En acuerdos de la capital del dueo altos, el prestamista
le podra avanzar fondos para comprar al dueo. Tasa de inters debajo del mercado.
Las tarifas inferiores a las del mercado le permiten asumir el inters bajo del
dueo o golpear la tasa de inters existente abajo un punto o dos como un
incentivo. Cierre reducido y gastos del origen. stos minimizan honorarios de la
transaccin renunciando o reduciendo gastos del prstamo tpicos. Venta en
descubierto. Si los dueos son al revs (deba ms que su propiedad vale), el
prestamista puede cortar la parte del equilibrio del prstamo. Ningn ketchup para
pagos atrasados. Para reducir gastos de la transaccin del bolsillo, el prestamista
podra aadir todas las cantidades debidas (pagos atrasados, gastos judiciales,
dficits del depsito) al equilibrio de la hipoteca, ms bien que requerir un pago
al contado. Sin embargo, para realzar la peticin de sus pruebas, los compradores
de REO deberan traer el prstamo corriente con el dinero efectivo listo. Como con
todas las negociaciones, los resultados evolucionarn de la realidad del mercado
corriente as como de las necesidades, quieren, motivos y negociacin de
habilidades del
170

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O REOs

partidos. Pero una constante se aplica. Los prestamistas quieren cambiar un


prstamo esto va cuesta abajo. Si puede golpear los frenos y maniobrar el prstamo
en una ruta segura, el prestamista le recompensar por su capacidad de direccin.

SECRETO #

76
Compre (con cuidado) en una venta judicial.

Cuando un prestamista no puede calcular un prstamo vencido, la propiedad termina


en el bloque de la subasta del juzgado. Tpicamente, especialistas de la extincin
del derecho de redimir con experiencia que exactamente calculan el triunfo de
riesgos en este juego. An, es verdad - debe comenzar en algn sitio. Si llega a
conocer la condicin y el valor de una propiedad hablando con sus dueos en
discusiones de la prueba de la preextincin del derecho de redimir que finalmente
no pudieron asegurar un acuerdo, considere la puja en la subasta pblica. Los
postores que a fondo se preparan se pueden alejar con grandes tratos, pero no gran
financiacin. La mayor parte de ventas judiciales requieren el dinero efectivo.
Para comprar, necesitar la riqueza, una lnea lista del crdito o un compaero del
dinero. Como resulta, el prestamista que extingue el derecho de redimir la hipoteca
a menudo gana la subasta porque ningn inversionista anduvo adelante con una oferta
alto bastante para pagar el embargo preventivo del prestamista. La propiedad
entonces termina como un REO en la carpeta poseda por los bienes inmuebles (no
deseada) de la HUD, VA, Fannie Mae, Freddie Mac o el prestamista l mismo. En estos
casos, los dueos del REOs no afrontan ninguna opcin. Las propiedades se tienen
que vender. Este hecho le da otra posibilidad de negociar muy precio, trminos, o a
veces a ambos.

SECRETO #

77
Localice una extincin del derecho de redimir pro.

La mayor parte de prestamistas de la hipoteca no se venden directamente a


compradores REO: no les gusta la publicidad desfavorable; y quieren promover
relaciones buenas con Agentes inmobiliarios. Como los prestamistas de la hipoteca
esperan que Agentes inmobiliarios les traigan el nuevo negocio del prstamo, estos
mismos prestamistas no se pueden volver entonces y hacerse FSBO (para la venta por
el dueo) distribuidores. En negocio, reglas de reciprocidad.
171

Para encontrar REOs, cultive relaciones con agentes inmobiliarios que se


especializan en este mercado. Para identificar a especialistas REO, mire anuncios
de bienes inmuebles clasificados como esto mostrado en la pgina 149. Cuando
identifica a varios especialistas de la extincin del derecho de redimir
anunciados, hace a cada uno una llamada. Aprenda sus fondos. Slo se interesan
superficialmente por el campo de REOs y extinciones del derecho de redimir, o hacen
este campo su negocio de jornada completa? Cuando llam por telfono a un
especialista REO en Orlando, habl conmigo durante una hora y media sobre
disponibilidad de la propiedad, financiacin, procedimientos de compra, reas
calientes de ciudad, potencial de la rehabilitacin, estimacin de gastos de
reparacin, prestamistas de la carpeta, estrategias de comprar y manejar
propiedades, seleccionando a arrendatarios y otros una docena de temas
relacionados. En cierta ocasin durante nuestra conversacin, pregunt, estar
seguro que no se ha dirigido a ningn otro agente que sepa tanto como hago sobre
REOs y extinciones del derecho de redimir, verdad? He estado haciendo esto 23 aos.
El ao pasado, vend 90 casas y reconstitu a 16 otros para mi propia cuenta.
Bastante impresionante!
Condes de conocimiento

Este agente representa la clase de pro que quiere encontrar. Aunque muchos agentes
reclamen la maestra en REOs y extinciones del derecho de redimir - Seguramente
Puedo hacer esto para usted - slo unos cuantos activamente trabajan en el campo,
da en y viaje de un da, ao tras ao. Cuando trabaja con un agente que est al
corriente, no tendr que hacer su propio trabajo callejero. Este agente proteger
propiedades tan pronto como - si no antes - vienen en el mercado. Le notificar
entonces inmediatamente. Ms, estos agentes especializados se quedarn encima de
los proyectos de finanzas esa carpeta, gobierno, y los prestamistas convencionales
ofrecen a homebuyers e inversionistas. Por ejemplo, mi pro REO cont de
prestamistas de la carpeta que hacen el 100 por ciento LTV homebuyer y prstamos
del inversionista para adquisicin y rehabilitacin. (FHA 203 (k) podra resultar
el mejor para este tipo de la financiacin - pero las reglas de FHA pueden apilar
ms trabajo de escribir que arrastra el pie que programas dirigidos por
prestamistas de la carpeta.) La HUD, Virginia, Fannie y Freddie no Se vendern
Directo a Compradores Pase lo que pase se acercan con REOs y extinciones del
derecho de redimir que decide seguir, hablar con bienes inmuebles pros quienes
hacen el negocio una carrera. Si compra un REO a la HUD, VA, Fannie Mae o Freddie
Mac, debe tratar su oferta a travs de un corredor de bienes races autorizado.
Slo en circunstancias excepcionales
172

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O REOs

iba cualquiera de estas organizaciones tratar directamente con un potencial


comprador. Adems, cada una de estas organizaciones sigue sus propios
procedimientos.
SECRETO #

78
La HUD puede sostener las llaves a su casa o propiedad de la inversin.

Cada ao, FHA asegura cientos de miles de nuevos prstamos hipotecarios. (El nmero
total de estas hipotecas de FHA excepcionales se topa con los millones.) Cuando los
prestatarios FHA no puedan reembolsar a sus prestamistas como programado (ausente
una prueba exitosa), el dueo de la hipoteca forzar la propiedad en una venta
judicial. Entonces (hablando generalmente) el prestamista da vuelta en una
reclamacin de la HUD (el padre del FHA). La HUD paga al prestamista el importe
adeudado bajo su cobertura de seguro de la hipoteca y adquiere la propiedad
extinguida el derecho de redimir. La HUD pone la propiedad, junto con todo los
dems ha adquirido, para la oferta al pblico. En ciudades como Atlanta, la HUD
puede vender hasta 1000 propiedades por ao. En el rea de la Baha de San
Francisco, las ventas anuales de la HUD pueden el total menos de 150 casas. Segn
la fuerza del mercado de la vivienda y la economa local, el nmero y la seleccin
de propiedades de la HUD varan extensamente. De todos modos, cada rea ofrece al
menos algunas casas de la HUD. Para localizar propiedades de la HUD, vaya a
www.hud.gov y luego haga clic en casas de HUD. Vaya al estado y condado que le
interesa. Como todas las fuentes de precios de ganga, las casas de la HUD no
presentan una cosa segura. No puede ofrecer ciegamente y esperar conseguir una gran
compra. Primero debe investigar valores de la propiedad y vecindades. Slo entonces
puede con seguridad comprar propiedades por considerablemente menos que su valor de
mercado despus del trabajo del apuro. Aunque la HUD mejor se conozca por casas de
la familia sola, tambin vende estos tipos de propiedades REO: parte vacante
Triplex Fourplex Doble
173

PUD, unos Bloques de pisos del Condominio de desarrollo de la Unidad Planeados


(financiado por prstamos asegurados contra la HUD para inversionistas que actan
bajo - al alojamiento del alquiler de ingresos moderados) Para comprar una
propiedad de la HUD, presentan un paquete de la oferta a la HUD segn
procedimientos del juego. Viole una regla, y su paquete de la oferta se bota. Por
eso necesita una extincin del derecho de redimir pro. Despus de que la HUD abre
el paquete de la oferta, acepta la oferta que la HUD de redes la mayor parte de
dinero - salvo que homebuyers reciben la prioridad sobre inversionistas - aun
cuando el inversionista presenta una oferta que la HUD piensa superior. La HUD fija
plazos de la oferta que dan a homebuyer la primera posibilidad. Si ninguna venta
resulta, la HUD abre el proceso de la oferta (pero no financiacin de la HUD) a
inversionistas. La HUD tambin usa un paquete de la oferta y procedimiento de puja
del juego para vender sus bloques de pisos REO.
La financiacin de programas e incentivos

Generalmente, el homebuyers puede financiar casas de la HUD con la financiacin


FHA-asegurada y pagar el dinero efectivo del 3 a 5 por ciento del bolsillo. Aunque
estos pagos al contado sean tpicos, la HUD a veces se agota o trenes especiales
sin pagos al contado. Hace varios aos, las propiedades posedas por la HUD, FHA-
asegurables en todas partes del estado de Georgia se ofrecieron con slo 300$
abajo. Concuerde con agentes de ventas de bienes inmuebles aprobados por la HUD en
su rea para ver lo que trata la HUD se puede preparar. Si los prximos aos traen
adelante el nmero aumentado de extinciones del derecho de redimir que los
meteorlogos predicen, la HUD puede realzar sus acuerdos e incentivos del
comprador. Otros Incentivos adems del Bajo - o trenes especiales sin pagos al
contado, las oficinas de la HUD locales pueden dirigir otros tipos de programas de
incentivos para compradores de propiedades de la HUD. Para animar cierres rpidos
durante un exceso del mercado en Indianapolis, la HUD ofreci a 2000$ el
sobresueldo temprano de cierre (menos de treinta das) a inversionistas y
homebuyers. En Chicago, la HUD ofreci a una rebaja hasta 1000$ a arrendatarios que
compran una HUD a casa por la ocupacin del dueo. En Boston, la HUD ofreci un
crdito del precio de compra del 5 por ciento en ciertas propiedades designadas, un
sobresueldo de 250$ a compradores que haban arreglado la preaprobacin de un
prestamista, y 675$ sobresueldo temprano de cierre (menos de 45 das). En
Baltimore, el sobresueldo de cierre temprano
174

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O REOs

era 900$, pero el establecimiento tuvo que ocurrir 15 das despus de la aceptacin
del contrato. De vez en cuando, para reducir su inventario de casas sin vender, la
HUD ofrece liquidaciones con descuentos profundos. Algunos aos atrs en Houston,
la HUD dirigi una venta del Da de Turqua enorme en la Accin de gracias. La
HUD de Opciones local puede permitir a sus oficinas locales regionales soltar los
requisitos de la HUD. Si las casas de la HUD en Chicago no se venden bastante
rpido, la HUD aumentar probablemente incentivos del comprador para sus
propiedades del rea de Chicago. Cuando el retumbo de ventas en una ciudad dada y
HUD tiene relativamente pocas propiedades disponibles, la HUD no slo rechaza
ofrecer incentivos, pero puede rechazar aceptar ofertas al precio de catlogo de
menos que la una propiedad. Puede tirar la mejor oferta a propiedades de la HUD en
abajo mercados. Pero sin tener en cuenta el mercado, vale su tiempo para quedarse
en fondo de ofrecimientos de la HUD en reas donde puede tener un inters.
SECRETO #

79
VA ofrece acuerdos de REO (con la financiacin) a veteranos y no veteranos.

El Departamento de Asuntos de Veteranos estadounidense (VA) garantiza el pago de


hipotecas para veteranos elegibles. La garanta permite a veteranos financiar sus
casas con el 100 por ciento (pago al contado cero) prstamos. Como con cualquier
hipoteca, los prestamistas extinguen el derecho de redimir la hipoteca cuando los
prestatarios VA no pueden hacer sus pagos y no poder entrar en un programa de
orientacin financiero workout/VA. A cambio de una rentabilidad del prstamo de VA,
los prestamistas devuelven las casas extinguidas el derecho de redimir a VA, que
entonces trata de venderlos tan pronto como sea posible.
Las semejanzas del VA para HUD

Para vender sus propiedades extinguidas el derecho de redimir, VA sigue muchas


reglas similares a aquellos de la HUD. Por ejemplo, aqu estn doce modos que los
programas se parecen el uno al otro:1. VA se vende a travs de un proceso de la
oferta sellado. Como un propietario potencial o como inversionista, puede presentar
ofertas mltiples durante el mismo perodo de la oferta.
175

2. No puede negociar directamente con o presentar una oferta a VA. Debe presentar
su oferta a travs de un corredor de bienes races VA-approved (su extincin del
derecho de redimir pro). 3. VA vende sus propiedades en un ya que - es la base.
Aunque pueda revelar los defectos de una propiedad, VA no garantiza nada. Comprador
ser consciente. 4. VA realmente garantiza el ttulo y permite a compradores obtener
una poltica del ttulo. 5. VA acepta ofertas que lo ceden los ingresos netos ms
altos (no el precio ms alto). Si su oferta reduce gastos de cierre del VA o
comisin de bienes inmuebles, puede ganar la oferta sobre otros que ofrecen precios
ms altos. 6. Como HUD/FHA acusa a compradores FHA unos honorarios de seguros, VA
acusa a compradores (quienes financian va VA) unos honorarios de garanta
(actualmente el 2,25 por ciento, pero sujeto de cambiar). Para prestatarios que
pusieron ms de su propio dinero efectivo en un acuerdo, VA cobra unos honorarios
inferiores. 7. VA acepta ofertas slo en formas de VA. Los errores en completar las
formas pueden matar la oferta. 8. VA puede hacer pblico sus propiedades a travs
de anuncios de peridico, listas del agente de bolsa y fijaciones de Internet. Siga
las relaciones de hud.gov. 9. Las oficinas VA locales hacen un informe a directores
regionales que pueden publicar procedimientos que se diferencian de otras regiones
en todo el pas. 10. VA puede decidir guardar su depsito de la fianza si no puede
cerrar su oferta de ganancia por algn motivo - adems de la inhabilidad de obtener
la financiacin. 11. Como con contratos de la HUD, VA no permite una contingencia
de la oferta para inspecciones de la propiedad. Puede inspeccionar, sin embargo,
una propiedad antes de que ofrezca. 12. Cuando necesario, VA desaloja a
arrendatarios del remanente o propietarios antes de que venda su REOs. Durante el
cierre, recibir una propiedad vacante.
Ventajas grandes para inversionistas

Aunque VA siga reglas similares a la HUD, se diferencia de dos modos importantes


que trabajan en beneficio de inversionistas:1. VA no da el tratamiento preferido de
homebuyers. VA acepta los ingresos netos ms altos ofrecidos por cualquier
comprador creble - propietario o inversionista.
176

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O REOs

2. VA ofrece a inversionistas trminos favorables de la financiacin. En mi rea,


por ejemplo, los inversionistas pueden cerrar la financiacin en un VA a casa con
el dinero efectivo total del bolsillo de menos del 6 por ciento del precio de
compra de una propiedad. Adems, VA tpicamente aplica estndares eliminatorios
relajados. Los compradores de VA (quien no tiene que ser veteranos) deben mostrar
aceptable, no perfecto, archivos del crdito. Para listados REO y procedimientos,
hable con una extincin del derecho de redimir pro o siga la relacin a VA REOs del
sitio web de hud.gov. Con trminos atractivos de financiacin, casas de VA en el
bueno (y hasta no tan bien) reparacin con frecuencia se venden en precios de
mercado; sin embargo, muchos homebuyers e inversionistas todava como el programa
VA por tres motivos: Alto la accin de palanca le permite acelerar sus vueltas que
construyen la riqueza. Incluso en precios de mercado y LTV alto, muchas propiedades
VA tiran en alquileres alto bastante para proporcionar un flujo de fondos positivo
a partir del da una de la propiedad. El VA permite que futuros compradores asuman
su financiacin de VA. Para compradores que quieren fijar y tirar, un prstamo
assumable hace una gran ventaja. Ms, en perodos de tasas de inters altas, un
precio VA assumable inferior da a sus esfuerzos de ventas una ventaja competitiva
sobre otras propiedades. VA provee una fuente excelente de propiedades y
financiando para homebuyers e inversionistas igualmente. Si busca mucho, con
regularidad voluta a travs de los listados de VA REOs.
SECRETO #

80
Deje a Fannie o Freddie tratarle a la financiacin debajo del mercado.

Fannie Mae y Freddie Mac, dos jugadores grandes en el mercado hipotecario


secundario nacional, por lo general no prestan directamente a inversionistas u
homebuyers; pero compran hipotecas que son hechas por bancos, cooperativas de
crdito y otros prestamistas de la hipoteca. A veces cuando un prstamo que Fannie
o Freddie poseen se estropea, Fannie o Freddie requieren que el prestamista inicial
desempee el
177

hipoteca. El prestamista entonces aade otra propiedad extinguida el derecho de


redimir a su carpeta REO. Pero, cuando los prestamistas siguen todas las pautas de
aseguramiento de Fannie o Freddie, Fannie/Freddie no puede exigir un desempeo de
la hipoteca. Fannie o Freddie toman la propiedad de las propiedades extinguidas el
derecho de redimir.
Listados de agente

Ms bien que usar un procedimiento de la oferta sellado, Fannie/Freddie ponen su


REOs en una lista para la venta con una agencia de bienes inmuebles que entonces
coloca el REOs en MLS. El agente que maneja la propiedad extinguida el derecho de
redimir la inspecciona y luego entiende cmo fijarla hasta se venden rpidamente en
un cerca del precio de mercado. Rara vez un Precio de compra de Trato como Fannie y
Freddie pueden invertir miles de dlares para poner su REOs en buenas condiciones,
no encontrar a muchos compras valoradas por el trato entre su REOs. De hecho, slo
en de las circunstancias ordinarias va Fannie y Freddie consideran lowball o los
tipos de trapicheos de las ofertas. Hasta tratan de valorar su como - es - ningunas
reparaciones - propiedades tan alto como el mercado llevar. Homebuyers nuevo - la
Financiacin Especial Fannie y Freddie pretende atraer homebuyers calificado por el
crdito - homebuyers sobre todo nuevo. Ms bien que usar la peticin del precio de
ganga, estas compaas atraen a compradores con casas bien presentadas y
financiacin especial. Freddie hasta permite a homebuyers personalizar su
Homesteps [el nombre que Freddie da a sus extinciones del derecho de redimir] a
casa. Bajo Su Homesteps REO opcin, Freddie invita a compradores (por un precio,
por supuesto) a mejorar alfombras de una propiedad, acolchado, aplicaciones, y la
ventana ciega. Freddie tambin vende la mayor parte de sus REOs con el 5 por ciento
abajo, ningn seguro de la hipoteca privado (que tpicamente salva a compradores
75$ a 150$ por mes), ms abajo cerrando gastos, y ligeramente debajo de la tasa de
inters del mercado. Todas las Propiedades Vendidas Como Es Aunque Fannie y
Freddie arreglen la mayor parte de sus propiedades, ningn autorizaciones la
condicin de una propiedad. A diferencia de la HUD o VA, como un comprador
Fannie/Freddie, puede presentar un contrato que incluye un
178

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O REOs

contingencia inspector. Si la propiedad se licencia, puede comprar un plan de la


garanta de casa como podra con otras propiedades. Los inversionistas Reconocieron
que Tanto Fannie como Freddie aceptan ofertas de inversionistas y ofrecen la
financiacin especial para inversionistas calificados por el crdito que requiere
un pago al contado del 15 por ciento, ms bien que el pago al contado convencional
del 20 a 30 por ciento para propiedades posedas por los inversionistas. El cierre
de gastos puede venir a un poco ms abajo, tambin. Los precios de inters de los
inversores por lo general se sientan en el lado bajo del mercado. Localice
propiedades de Fannie y Freddie en www.homesteps.com y www.fanniemae.com/homes.
(Note: Durante los aos gog del earlyto-mid-2000s, muchos prestamistas ofrecieron
a inversionistas 90, 95, y hasta financiacin del 100 por ciento. Sin embargo, como
casi siempre es el caso, estos prstamos por lo general venan con ms letra
pequea, ms altos costos y tasas de inters ms altas. Con el aumento escarpado
reciente de extinciones del derecho de redimir por estos prstamos del dinero fcil
- as como crtica reguladora - los prestamistas han apretado estndares de
aseguramiento. Tales prstamos LTV altos se harn ms resistentes para encontrar y
requerir perfiles del prestatario ms fuertes que tienen en el pasado reciente.
Tpicamente, sin embargo, cuando los prestamistas aprieten estndares de
aseguramiento, los vendedores se hacen ms receptivos del dueo llevar la
financiacin.)

SECRETO #

81
Compre y financie directamente con un prestamista.

Cuando un prestamista de la hipoteca gana la oferta en una subasta de la extincin


del derecho de redimir, la propiedad extinguida el derecho de redimir termina como
un REO. Si el prestamista no puede volcar la propiedad a la HUD, VA u otro garante,
se vender a un homebuyer o inversionista. Como declarado unas pginas atrs, la
mayor parte de prestamistas ponen su REOs en una lista con un Agente inmobiliario,
pero unos negociarn directamente con homebuyers e inversionistas.
Las ventajas de compra directamente a un prestamista de la hipoteca

Puede decir una cosa con seguridad de un REO: El prestamista prefiere venderlo tan
pronto como sea posible. Hipoteque el dinero del prstamo de prestamistas y
coleccione pagos. No quieren poseer casas vacantes o propiedades del alquiler.
179
Como consiguiente, pueden proveer a sus compradores REO trminos favorables tal
como bajo o ningunos gastos de cierre, tasas de inters debajo del mercado y pagos
al contado bajos. Si el trabajo del apuro de necesidades de la propiedad, el
prestamista puede aceptar ofertas con descuentos profundos del valor de mercado.
Tan importante, antes del cierre de la venta de su REOs, los prestamistas
normalmente limpian problemas del ttulo, desalojan a inquilinos no autorizados y
ponen al da pagos de la contribucin territorial atrasados y evaluaciones. Algunos
prestamistas permiten a compradores escribir ofertas sujetas a valoracin e
inspeccin profesional. Ms seguro Que la Compra en la Venta judicial De comprar
directo a un prestamista tpicamente no presenta ms riesgo que la compra directo
del dueo 9 de ninguna otra propiedad puede comprar un REO mucho ms sin peligro
que podra haber comprado la misma propiedad en su venta judicial. Segn motivacin
del prestamista, sus polticas internas y procedimientos y la propiedad LTV en el
momento de la venta judicial, podra comprar el precio inferior al del mercado.
Por qu un Precio Inferior? Digamos el valor de mercado de una propiedad en el
momento de su venta judicial era 585000$. Los embargos preventivos del prestamista
contra la propiedad sumaron 560000$. Para ganar la propiedad lejos del prestamista
en la venta judicial, probablemente habra tenido que ofrecer ms de $560000 - un
precio esto es demasiado alto para ceder una ganga. Despus de que el prestamista
posee la propiedad y suma sus gastos de la posesin esperados, la comisin del
Agente inmobiliario y los riesgos de ver la propiedad (probablemente) vacante
destrozada, puede decidir cortar sus prdidas. Podra aceptar una oferta dentro de
la variedad de 500000$ a $550000 - sobre todo si ofrece el dinero efectivo. (Puede
prestar dinero de algn otro prestamista de la hipoteca.)

9 Varias excepciones podran incluir: los estados donde los dueos extinguidos el
derecho de redimir pueden tener un derecho de amortizacin; si los dueos
extinguidos el derecho de redimir todava retienen algn derecho legal desafiar la
validez de la venta judicial; o si un fideicomisario de bancarrota o la Hacienda
Pblica (embargo fiscal) tienen derecho a traer la propiedad dentro de sus poderes.
Raramente iba cualquiera de estas reclamaciones potenciales valer la pena perder el
sueo terminado; sin embargo, antes del cierre de una compra de REO, podra dirigir
estas cuestiones por el asesor legal.

180

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O REOs

Descubrimiento de prestamista REOs

En tiempos desesperados los prestamistas de REO dan vuelta a la mercadotecnia de


masas y anunciaron subastas pblicas para descargar su REOs. En el estable a
mercados fuertes, generalmente (pero no siempre) lo juegan bajo llave. A ningn
prestamista le gusta hacer pblico el hecho que lanza abajo en sus familias de
suerte de sus casas. Tiempos resistentes ausentes y publicidad de masas, puede
encontrar REOs de tres modos diferentes: Persiga despus de una venta judicial;
prestamista de llamada fro personal de REO; localice a Agentes inmobiliarios que
tpicamente ponen propiedades REO en una lista. Persiga despus de la Extincin del
derecho de redimir Asisten a subastas de la extincin del derecho de redimir y
puede aprender fcilmente del prestamista REOs. Cuando un representante bancario
gane la oferta por una propiedad, enganche a ese postor y comience a hablar el
negocio. O, programe una cita para ver al oficial que maneja REOs (mitigacin de la
prdida por lo general llamada). Muestre al prestamista cmo su oferta especial
realmente salvar o har el dinero para el banco. Entonces estar en su camino
hacia el cierre de un acuerdo. Precvase del puesto. Las instituciones financieras
son dirigidas por procedimiento de trabajo estndar, comits de gestin y otras
reglas precautorias que pueden trabajar contra decisiones prudentes. Si choca
contra una pared de piedra burocrtica, persevera. La persistencia da resultado de
dos modos: (1) finalmente hace el acuerdo; y/o (2) construye relaciones personales
que abrirn las puertas del banco para usted en futuras transacciones. La Llamada
fra Personal de REO (Departamentos de la Mitigacin de la Prdida) Cada
prestamista de la hipoteca experimenta al menos unas faltas. Ningn sistema de
aseguramiento puede arrancar perfectamente a cada candidato del prstamo que no
podra poder pagar. De este modo, todos los prestamistas de la hipoteca terminan
con REOs - aun si finalmente los hacen pasar a la HUD, VA o algn otro garante. A
veces, tambin, los prestamistas acumulan REOs sin la extincin del derecho de
redimir. Durante el ltimo descenso de bienes inmuebles principal, los prestamistas
abriran su correo para encontrar las llaves a una casa, un hecho firmado y una
nota personal de los dueos afligidos, estamos fuera de aqu. Es su problema
ahora. Para encontrar REOs que los prestamistas han adquirido a travs de
extincin del derecho de redimir o transferencias del deedin-lugar, la llamada fra
hipoteca a prestamistas. Pida una lista de su REOs. Sin embargo, esta tcnica rara
vez aparece mucho. Por varios motivos,
181

los prestamistas pueden guardar un apretado agarran esta informacin 10 sin


Embargo, todava debera preguntar. Acurdese de mostrar pruebas de su capacidad de
compra y credibilidad. Hasta que establezca relaciones con el personal REO, el
enfoque siguiente podra ayudar: ms bien que pedir una lista llena de REOs, foco.
Describa lo que busca en trminos de vecindad, talla de la propiedad, escala de
precios, plano, condicin u otros rasgos. De esa manera, un prestamista puede
contestar su solicitud sin revelar todas las propiedades dentro de su inventario de
REOs. ***** Como ve de las discusiones en este captulo, puede adquirir y financiar
propiedades sin presentarse alguna vez y tener derecho a un prstamo del modo
tradicional. He reunido muchos acuerdos usando las tcnicas presentadas en este
captulo. Con la perseverancia (y un poco de suerte), tambin, puede tener xito
como un homebuyer o inversionista con uno o varios de estos enfoques. Cuando
alguien le aconseje, Baje y precapactese para un prstamo por tanto sabr
exactamente cunto puede tomar a prstamo, debe realizar que tal consejo omite
muchas otras posibilidades. En efecto, ahora entiende que aun cuando decide comprar
y financiar en una manera tradicional - si la palabra tradicional todava tiene
algn sentido cuando viene a hipotecas - nadie le puede decir ninguna cantidad
exacta. A un mucho mayor grado que la mayor parte de prestatarios realizan, es
usted - no cualquier prestamista dado o programa del prstamo - quien determina la
cantidad de la propiedad que es capaz y complaciente a comprar.

10 la Mayor parte de prestamistas no quieren perder el tiempo con aquellos el


inversionista wannabes quienes no acaban de leer un nada abajo libro o de no
graduar de un gur de la extincin del derecho de redimir ningn dinero efectivo,
ningn crdito, ningn problema seminario.

182

CAPTULO 8

Precvase de aquellos la letra pequea Gotchas

despus de pregunta y respuesta se inform en el sitio web del prestamista de la


hipoteca grande.

Q. Tengo que saber algo sobre el proceso del prstamo hipotecario antes de que me
presente? A. No. No slo nuestro proceso es muy simple, pero nuestro sitio web
est lleno de la informacin til para ayudar a dirigirle a travs de l. Y siempre
puede llamar nuestro nmero telefnico sin cargo para buscar la ayuda adicional a
lo largo del camino.

Ahora, comprese esa declaracin con un artculo Wall Street Journal (el 6 de
septiembre de 2002) puso en los titulares la Paga del mayo de Citigroup $200
millones en Multas para Prcticas de la Hipoteca Predadoras. El Diario adelante
hizo un informe, Las acusaciones de la Comisin Federal de Comercio (FTC) han
estado colgando sobre la compaa y han proporcionado municiones a crticos de las
prcticas de Citigroup.... En efecto no es probable que este establecimiento de
registro refresque a los abogados del consumidor que siguen quejndose que las
prcticas de Citigroup no han mejorado para proteger suficientemente a
prestatarios. Finalmente, Citigroup realmente pag - pero la multa impuesta era
$400 millones, no $200 millones. Podra creer que las multas de esa talla
sacudiran a prestamistas de la hipoteca en el andar del directo y estrecho. Pero
no ha pasado an. Desde 2002 (cuando escrib la primera edicin de Secretos de la
Hipoteca), engaoso
183

las prcticas del prstamo, la sobrecarga y el fraude de la hipoteca se han


multiplicado lejos ms all de mis advertencias y expectativas. Sin una duda -
crdito bueno o crdito incobrable - los acreedores le acechan.

SECRETO #

82
Est una selva ah.

Como la susodicha pregunta del sitio web de la hipoteca citada y espectculos de la


respuesta, algunos prestamistas de la hipoteca equivocadamente llevan a
prestatarios a creer que la obtencin de una hipoteca parece a la compra de un
billete en un autobs del Galgo. Recuerde el tintineo del anuncio, Monte el
autobs y deje la conduccin a nosotros. Bien, si cree que puede dejar la
conduccin a su prestamista, una cosa es verdad: se puede tomar para un paseo -
pero no en una carretera escnica. En cambio, puede terminar en una selva de
representantes del prstamo predadores y/o productos del prstamo predadores. De
hecho, las investigaciones del FTC, los estudios de la HUD y las audiencias del
Congreso a lo largo de 2007 siguieron exponiendo el lado salvaje de prstamos
hipotecarios. Los fiscales generales de no menos de 13 estados han abierto
investigaciones de las prcticas del anticonsumidor que corren desenfrenado entre
bancos, sus filiales del prstamo hipotecario, e hipotecan a agentes de bolsa.
Qu es prstamo predador?

Cuando los periodistas escriben sobre el prstamo predador, tienden a concentrarse


en el mercado hipotecario subprincipal (diga, prestatarios sencillos con la
puntuacin de crdito abajo 620). En este mundo despiadado, los representantes del
prstamo desagradables se alimentan de viudas, los ancianos, los inocentes
matemticamente desafiados, y otros. Estas almas desdichadas a menudo se atascan
con puntos de la hipoteca y tasas de inters que ms que duplican la tarifa vigente
para prestatarios elegantes, fuertes por el crdito. A menudo stos cazan pierden
casi todo. Para tratar de mantenerse al corriente de sus pagos de la hipoteca
imposiblemente altos, merman su dinero efectivo, dirigen sus equilibrios de la
tarjeta de crdito, toman a prstamo de amigos y familia - y an todava pierden
sus propiedades. Lamentablemente, los periodistas menosprecian la otra mitad de
esta historia. Algunos prestamistas excavan a prestatarios a los niveles
principales principales y sper de la riqueza,
184

PRECVASE DE AQUELLOS LA LETRA PEQUEA GOTCHAS

ingresos y tanteo del crdito. Sin sentidos penetrantes, hasta puede ser afeitado
por prcticas agudas que pueden incluir: los honorarios de la basura, sobre
estimaciones de la Mala fe de gastos de cerrar gastos penas del pago adelantado sin
Revelar clusulas de la asuncin Engaosas el Alto costo, ningn coste prstamos
el precio de Lowball cotiza premios extendidos sobre la produccin de Gran tamao
precio Dbil cierra con llave valoraciones Lowball/highball Conspiracin
publicitaria Engaosa para destinar el fraude podra preguntar, Cmo se pueden
llevar los representantes del prstamo y los prestamistas esta tctica predadora?
Como Citigroup espectculos finos, algunos ataques realmente se hacen castigados -
sobre todo cuando dejan seales de la garra en sus vctimas. An, en muchos casos,
tales prcticas no violan la ley de modos demostrables. Cuando cierra su prstamo,
firma, ve, o inicial docenas de documentos, formas y revelaciones. Cunto tiempo
tomar para leer con cuidado, examinar y poner este trabajo de escribir en duda?
No mucho, verdad? Los papeles vendrn rpidos y furiosos. Firme aqu, firme aqu,
firme aqu, firme aqu...
Triunfos escritos orales

Ms tarde, cuando descubre una tasa de inters encima del mercado, 8000$ (o ms)
comisin de ventas del representante del prstamo, una clusula del pago adelantado
onerosa, unos honorarios de 400$ que no entiende, un derecho impotente de la
asuncin o una poltica de seguros de vida del crdito que nunca saba pidi, su
queja se caer en odos sordos. Por qu? En algn sitio en el archivo un documento
establecer su conocimiento y consentimiento. Entonces responde, Pero el
representante del prstamo me dijo... As aqu est, un documento escrito con su
firma que entra en conflicto con su recuerdo de discusiones orales. Cul
prevalecer en una audiencia reguladora o desafo del tribunal?
185

Nueve veces de 10, las pruebas documentales fallan el acuerdo equivocado.


Generalmente, las pruebas documentales slo pierden cuando la lengua de los
documentos sobresalta la conciencia del tribunal. Considerando que los prestamistas
emplean a abogados maosos para redactar sus documentos, encontrar que pocos
jueces alguna vez responden con el choque. Adems, en algunos casos, el propio
gobierno encomienda el uso de formas engaosas y revelaciones. Llamar tres: la
supuestamente Estimacin de la Buena fe de gastos del establecimiento; la
revelacin del ABRIL (ver el Secreto #39); y la valoracin FHA y forma de
revelacin de condicin de la propiedad. Muchos prestatarios creen que esta forma
los asegura que FHA certifica la buena condicin de la propiedad. De hecho, la
forma realmente declara que FHA no certifica nada sobre el estado de la propiedad
de la reparacin. (Sin embargo, al crdito del FHA, trata de mejorar al prestatario
que entiende para reducir esta confusin.)
No, la mayor parte de prestamistas y representantes del prstamo no son ladrones

Bien, vamos a hablar el contexto y la perspectiva. Nada en Secretos de la Hipoteca


tiene la intencin de implicar que todos los representantes del prstamo estn sin
poder dormir noches ideando modos de engaar a sus clientes. Pero de Babbitt a
Willie Loman, los vendedores (como abogados) han disfrutado mucho ms tico flojo
que otras ocupaciones. Si lo llamamos resoplido, arte de vender, espritu
competitivo (o argumento legal) los vendedores (y abogados) demasiado fcilmente se
meten en verdades parciales, no divulgaciones y explicaciones Ilusoriamente
inteligentes. Nunca olvide: Un representante del prstamo quiere que usted compre
un producto que l o ella venden al precio ms alto que le puede persuadir a pagar.
Un representante del prstamo gana una comisin, sueldo o sobresueldo basado en su
capacidad de venderse. Los representantes del prstamo prosperan cuando le
convencen de que ofrecen un mejor acuerdo que puede obtener en otra parte. Como es
matemticamente imposible para una mayora de prestamistas y representantes del
prstamo ofrecer realmente la mejor oferta - aunque la mayor parte de promesa de
hacer as - permanezca su responsabilidad de identificar y negociar los puntos del
acuerdo que le consiguen el prstamo necesita en los mejores trminos disponibles.
Haga preguntas, sonda para respuestas detalladas, dirija los nmeros, compare a
prestamistas alternativos, compare productos del prstamo alternativos, averige
posibilidades no tradicionales, tome forma su perfil del prestatario, explore una
variedad de tipos de la propiedad y ubicaciones. Su recompensa podra 10000$
fcilmente totales (o ms, mucho ms).
186

PRECVASE DE AQUELLOS LA LETRA PEQUEA GOTCHAS

SECRETO #

83
Diga a su representante del prstamo sacar la basura.

En una demostracin de ley sobre transacciones de la feria, el Cuarto Tribunal


federal del Recorrido ha dicho a prestamistas de la hipoteca que pueden seguir
defraudando a sus prestatarios para honorarios de la basura. El tribunal no podra
encontrar ninguna autoridad legal acabando con esta prctica. Qu es stos llamada
basura o desecha honorarios? En su mayor parte, se refieren a los gastos del
establecimiento que a veces enormemente exageran, amplian o duplican la cantidad
actual de gastos incurridos por el prestamista. Aqu estn varios ejemplos: 350$
para una valoracin electrnica que cuesta 3$. 65$ para un control de crdito
electrnico que cuesta 9$. 75$ para la entrega de documentos que cuestan 16$. 500$
para gastos administrativos que ya son cubiertos por unos honorarios del origen de
la hipoteca del 1 por ciento. Muchos crticos del consumidor condenaron la
sentencia judicial que dio el visto bueno a estos gastos y similares. Pero ms bien
que imponga su propia idea del juego limpio, el tribunal aplic la ley como
literalmente se escribe. Si quiere que su prestamista juegue limpio, es usted que
debe decir al representante del prstamo sacar la basura. Estrechamente examine
cada honorarios y gasto puesto en una lista en declaraciones del establecimiento y
la buena fe. Haga preguntas como: Qu cantidad realmente pag el prestamista por
este servicio? Es realmente necesario el servicio? Por qu pido pagar estos
gastos excesivos? Pregunta cada artculo. Negocie su retiro o reduccin.
Honorarios de la basura varan extensamente entre prestamistas

Para mostrar cmo los honorarios de la basura varan, un estudio contempl a 28


prestamistas de la hipoteca y encontr estos resultados: 4 100$ o menos 10 100$ a
1000$
187

9 1000$ a 3000$ 4 3000$ a 5000$ 1 7.500$ Aunque no pueda juzgar a un prestamista


nicamente por la cantidad de sus honorarios de chatarra, puede reclamar su
reduccin - sobre todo si muestra un perfil del prestatario fuerte. Como Jack
Guttentag (conocido como el Profesor de la Hipoteca), uno de los expertos de la
hipoteca principales nacionales, aconseja, Esto es un mercado 'descuidado' en el
cual los prestatarios se deben quedar de guardia. (Ver la Tabla 8.1.) Unos
Honorarios del Prstamo de la tabla 8.1 y Gastos Varan Extensamente el Ms alto
($) Preparacin de documentos de honorarios del Compromiso de la Tasa de solicitud
de honorarios de la Administracin de Honorarios del Prestamista/Agente de bolsa
que Financia honorarios del agente de bolsa de la Hipoteca de honorarios que Tratan
el Servicio fiscal que Asegura al Abogado de la Valoracin de Honorarios del
Tercero de Transferencia bancaria o el seguro del Ttulo de la Revisin de
Franqueo/mensajero de inspeccin del Parsito de la certificacin de la Inundacin
del Informe de crdito de honorarios del establecimiento 725 410 450 350 300 895
850 110 595 335 375 820 65 65 400 90 525 1.157 Ms bajos ($) 45 100 100 50 40 100
99 10 25 10 17500 5000 8.50 8.75 3000 2000 2500 16100 Promedio ($) 413.46 266.40
26800 162.22 125.57 344.17 302.71 7209 279.93 55.27 269.31 373.71 36.53 22.21 8607
44.73 226.59 460.23

Basado en una hipoteca de 125000$ de una revisin de prestamistas. Esta lista omite
muchos honorarios que algunos prestamistas cobran. Ninguno de estos honorarios
necesariamente representa una cantidad justa para su rea. Las cifras ilustran el
desacuerdo, no la propiedad.

188

PRECVASE DE AQUELLOS LA LETRA PEQUEA GOTCHAS

los prestamistas cotizan relativamente bajas tasas de inters, luego a travs de


honorarios y gastos, hacen este dinero atrs y ms.

SECRETO #

84
No coloque la credulidad en la estimacin de la buena fe.

Dentro de tres das despus de que solicite un prstamo, su prestamista debe


proporcionar una forma completada llamada la Estimacin de la Buena fe. Esta
estimacin supuestamente hace una lista de los honorarios y gastos que pagar para
cerrar su prstamo hipotecario. No coloque ninguna fe en estas cifras. Slo coloque
la fe en la integridad verificada de su representante del prstamo generalmente,
los representantes del prstamo que preparan estimaciones de la mala fe afrontan
poco riesgo de la pena. Tcnicamente, las estimaciones de la mala fe violan los
artculos 3 y 4 del Establecimiento de Bienes inmuebles y Acto de Procedimientos
(RESPA), pero slo recientemente tiene la HUD sida patrullando para abusos. Y aun
cuando encontrado, la queja de la HUD debe alegar la intencin de engaar. Ninguna
ley o regulacin prohben errores honestos.
En su propio

A fondo examine la Estimacin de la Buena fe para poner en duda inmediatamente


honorarios de la basura, gastos y mrgenes de beneficio. Comprubelo exactamente
contra la contabilidad final de gastos facturados durante el cierre. No lo debera
encontrar ninguna sorpresa que en la rfaga de trabajo de escribir durante el
cierre, algunos prestamistas incluyen gastos y alega que antes omitieron o
subestimaron. Idealmente, los prestamistas deberan cotizar una suma global
garantizada para cerrar gastos y honorarios 1 del origen que entonces podra
delatar fcilmente entre prestamistas para comparar el paquete total de gastos de
cierre (fijos), tasas de inters, honorarios del origen y puntos de descuento. Sin
embargo, los prestamistas saben que la mayor parte de prestatarios generalmente
preguntan de tasas de inters y rebajan puntos. Menos con frecuencia mencionan
otros gastos que - como ha visto - se pueden topar con miles de

1 HUD empuja la reforma en esta direccin. Para hacer as, la HUD debe revocar sus
reglas bajo RESPA que encomiendan el enfoque de la buena fe, hecho una lista.

189

dlares. As, hasta que los consumidores se enteren, los prestamistas todava
pueden tener su camino con ellos.
Los gastos de cierre no son capturados por la verdad en el prstamo (revelaciones
del ABRIL)

El peridico y los artculos de la revista con frecuencia dicen a prestatarios


comparar prstamos segn su tasa de porcentaje anual (APR). Verdad en prstamo de
mandatos este clculo y revelacin. Pero como revelado en el Secreto #39, el ABRIL
se equivoca porque incorrectamente supone que sostenga el prstamo al final de su
trmino - una asuncin completamente poco realista. ABRIL tambin se equivoca
porque omite muchos gastos de cierre que no cuentan como un coste del crdito. El
ABRIL que ve en los anuncios de la hipoteca no incluye, por ejemplo, seguro de la
hipoteca privado, la mayor parte de honorarios de la basura, coste del seguro del
ttulo o el ttulo u honorarios de la valoracin. An, ya que la Tabla 8.1 muestra,
las cantidades de estos y otros gastos varan extensamente entre prestamistas.
Naturalmente, esta prctica (como autorizado segn la ley) carga profitmaximizing a
prestamistas con las municiones le necesitan a bamboozle. Enfocan su atencin a sus
revelaciones del ABRIL sancionadas por el gobierno bajas y permanecen silenciosos
sobre sus honorarios ms altos y gastos. Recuerde, el prestamista no le tiene que
dar una Estimacin de la Buena fe hasta tres das despus de que ha solicitado su
prstamo y quizs ha pagado una tasa de solicitud no reintegrable. No se enamore de
esta broma. Pregunte al representante del prstamo a exactamente y exhaustivamente
revele todos los gastos que pagar. Si el representante del prstamo dice que no
sabe seguro, pide una variedad alta y baja. Pregunte exactamente que factores crean
la incertidumbre y cuando puede esperar la resolucin. Note: los Secretos de la
Hipoteca aconsejan que usted no pague una tasa de solicitud de la hipoteca no
reintegrable a menos que: (1) est el 99 por ciento seguro que sabe todos los
trminos del prstamo y gastos de cierre (dentro de lmites tolerables); (2) confa
en el representante del prstamo sin duda; (3) su cierre del prstamo no depende de
ninguna contingencia adems de la bsqueda del ttulo y valoracin de la propiedad;
y (4) la cantidad de la tasa de solicitud no excede el precio acostumbrado en su
rea. De hecho, por regla general, le impulso a negociar del pago de cualquier tasa
de solicitud. Principalmente, los prestamistas usan estos honorarios para
desalentarle de cambiar a prestamistas durante el procesamiento del prstamo.
Ningn representante del prstamo (o asegurador) quiere
190

PRECVASE DE AQUELLOS LA LETRA PEQUEA GOTCHAS

gaste horas para su archivo slo para verle brincar el barco antes del puerto
alcanzable y as eliminar el da de paga esperado (para el representante).

SECRETO #

85
Cul es el verdadero coste de una hipoteca sin costes?

Los prestamistas de la hipoteca saben que los honorarios de la basura y los gastos
de cierre excesivos duelen muchos prestatarios. Tambin saben que los prestatarios
en efectivo y cortos realmente agarraran la posibilidad de evitar esta carga
pesada de honorarios que aaden a las cantidades ya puestas aparte para fondos de
la reserva, depsitos del depsito y pago al contado. As naci el llamado sin
costes (o ningunos honorarios) hipoteca (o nuevas finanzas). Con el prstamo sin
costes, paga una tasa de inters ms alta. Para muchos prestatarios, esta
compensacin parece bastante atractiva. Pero antes de que tome el cebo, dirija los
nmeros.
Sin Costes le salvan dinero?

Por supuesto sin costes realmente no significa gastos de cierre del cero. En
cambio, significa me pagan ms tarde ms bien que me pagan ahora. Dado el hecho
que va a pagar de una u otra forma, debe determinar que resulta mejor - pago ahora
o pago ms tarde. Cmo el Precio de Prestamistas Prstamos sin Costes Como sabe
(Secreto #24), prestamistas tpicamente da a prestatarios una variedad de
compensaciones del punto/tasa de inters de descuento como los mostrados en la
Tabla 8.2. Aunque no lo pueda ver, la hoja del tipo de inters fijo de 30 aos del
representante de prstamo tambin puede mostrar un prstamo sin costes as: Precio
(%) 80 Puntos de Descuento-2.50

Si es rpido con nmeros, puede manchar al instante el modo que los prestamistas
han apilado los nmeros sin costes en su propio favor. Con tasas de inters entre
6,25 y el 7,0 por ciento, paga gastos de cierre ms un punto para cada uno el.25
por ciento que su precio deja caer. Como los prestamistas saben que unos
191

La tabla 8.2 tipo de inters fijo de 30 aos (%) 70 6.75 6.50 6.25 puntos de
descuento 0 1 2 3

los prestatarios no pueden resistir a la ganancia inmediata (ningunos gastos de


cierre) a cambio del dolor a largo plazo (una tasa de inters del 8 por ciento), a
veces valoran el prstamo sin costes para extraer ms dinero de prestatarios que
eligen esta opcin. Por ejemplo, si comprar la tasa de inters abajo en el.25 por
ciento, paga un punto lleno, comprar en grandes cantidades la tasa de inters
significa que el prestamista le debera creer 1,0 punto de cada aumento del.25 por
ciento del precio - o, de este ejemplo, 4,0 puntos a diferencia de slo 2,5 puntos.
Quizs est de acuerdo con el 8,0 por ciento, ningn cierre cost el prstamo de
300000$. El prestamista valor los puntos de descuento en unos 2.50 (2.50)
negativos. En el establecimiento, el prestamista renuncia todos los honorarios
hasta 7.500$ ( 300,000 del 2,5%). Los espectculos de la contabilidad finales que
sus honorarios de este prstamo (se se hizo pagar en el dinero efectivo) habran
sumado 5.250$. Recibe esa diferencia de 2.250$ ($7.500$ 5.250) como un dinero
efectivo atrs crdito durante el cierre? No probablemente. En cambio, el
representante del prstamo y el prestamista (en alguna proporcin concordada)
partirn este exceso. Su prstamo costado por el cero le da una compensacin que
pierde el dinero. El Alto costo Potencial del sin Costes a Menos que pague su
prstamo dentro de aproximadamente tres o cuatro aos, los puntos negativos ceder
al prestamista una vuelta importante del inters suplementario que colecciona a
consecuencia del precio ms alto que ha consentido en pagar. Con un prstamo de
200000$, por ejemplo, su pago dirige 1.468$ por mes en el 8,0 por ciento. Con una
tasa de inters del 7,0 por ciento, pagara 1.331$ por mes. El prstamo del 8,0 por
ciento le cuesta 137$ suplementarios cada mes. Si su cierre del dinero efectivo
cuesta
192

PRECVASE DE AQUELLOS LA LETRA PEQUEA GOTCHAS

habra sumado 4.250$, el prestamista le necesita para guardar el prstamo durante


al menos 31 meses (4.250$ 137$ = 31). Si guarda este prstamo durante 84 meses (7
aos), el prestamista se rene, aproximadamente hablar, 7000,2$ suplementarios
Aunque el mediados - a la a largo plazo economa de un prstamo sin costes
enormemente favorezca a prestamistas, los prestatarios en efectivo y cortos y los
prestatarios a corto plazo todava podran encontrar el prstamo atractivo. Si se
tienta ir para esta compensacin, dirigir los nmeros. Entienda cuanto debe guardar
el prstamo antes de que d vuelta contra usted. En perodos cuando las tasas de
inters estn trending abajo, refinanceers consecutivos aman este prstamo - y
ganancia de l - ya que montan la tendencia abajo con nuevas financiaciones sin
costes mltiples. Pero a algn punto, los reveses de tendencia. Esto es cuando
quiere morder la bala, puntos de descuento de la paga y gastos de cierre, y
disfrutar de la tasa de inters ms baja se puede poner - de ahora hasta el futuro
previsible. Sin una estrategia de salida a corto plazo, pagar un precio a largo
plazo escarpado de su, prstamo de la tasa de inters ms alta sin costes.

SECRETO #

86
Puede pagar por adelantado sin restriccin o pena?

Durante los aos 1980, las restricciones del pago adelantado casi murieron. Pero
antes de finales de los aos 1990, estuvieron de vuelta. Por qu? Reducir el
nmero de prestatarios que financian de nuevo y pagan prstamos del precio ms
altos. Cuando la tendencia de precios refinancers inferior, consecutivo puede
costar a prestamistas mil millones de dlares en inters perdido y gastos del
origen del prstamo excesivos - sobre todo para prstamos del punto cero,
negativepoint prstamos y BRAZOS del precio del bromista bajos. Los prestamistas
pagan a representantes del prstamo comisiones de ventas grandes que esperan ganar
atrs sobre la vida del prstamo. refi rpido significa que el prestamista toma una
prdida del bolsillo. Sus tempranos pagan por adelantado a refi en unas rebajas de
tarifas inferiores cortas las ganancias a largo plazo esperadas del prestamista.
2 Para guardarlo simple, este ejemplo no hace caso de la reduccin principal, que
cambiara ligeramente los nmeros.

193

Tipos de pagan por adelantado restricciones

Lo ms convencional y todos los prstamos FHA/VA realmente permiten el pago


adelantado en su totalidad o en parte sin la pena. Sin embargo, los prstamos ms
subprincipales restringen o castigan de algn modo su derecho de pagar por
adelantado. Tambin, como una compensacin, algunos prestamistas afeitarn su tasa
de inters en el.25 por ciento y tanto si aceptar un lmite pagar por adelantado
de alguna clase. Si planea sostener su hipoteca durante al menos tres aos, le
impulso a pesar ventajas de esta opcin. Aqu est una variedad de pagan por
adelantado lmites comunes para hipotecas. Prohibicin completa: No pague por
adelantado permitido. Perodo! Aunque a veces encontrado en hipotecas de la
inversin comercial, los prestamistas raramente incluyen tales clusulas
restrictivas en hipotecas publicadas a homebuyers. Parcial pague por adelantado:
Estas clusulas le permiten pagar por adelantado algn porcentaje indicado del
prstamo cada ao - quizs el 20 por ciento. Pague por adelantado la pena: puede
pagar por adelantado en cualquier momento mientras paga al prestamista por el
privilegio. Estos tipos de penas pueden dirigir hasta el 5 por ciento del
equilibrio excepcional de su prstamo en el momento de la rentabilidad, como 7.500$
en un equilibrio de 150000$. A veces pueden requerir, supongamos, seis meses de
pagos suplementarios. Retiracin progresiva de pena: los Prestamistas pueden
retirar progresivamente la pena por el perodo de dicen, tres a cinco aos (o ms
largo). En una retiracin progresiva de cinco aos, un ao una pena de la
rentabilidad le podra costar el 5 por ciento del equilibrio excepcional, y un ao
cinco rentabilidad podra tasar el 1 por ciento de la pena del equilibrio de la
hipoteca. Retiracin progresiva de la prohibicin: Igualmente, una ninguna
rentabilidad permitida podra expirar en el ao tres, cinco, o quizs diez.
Lea la letra pequea

A principios de los aos 1980, firm el recibo de un trmino de 10 aos, segunda


hipoteca en el 16 por ciento. Entonces solicit el prstamo, expresamente pregunt
al representante del prstamo, Sufrir pena si pago este prstamo temprano?
(Dado las altas tasas de ese perodo, quise financiar de nuevo tan pronto como los
precios se trataron de niveles ms razonables.) El representante del prstamo
respondi, No, ninguno en absoluto. No hay pena del pago adelantado. El
prestamista (un banco principal) tambin anunci estos prstamos ninguna pena del
pago adelantado. Sin embargo, varios aos ms tarde cuando
194

PRECVASE DE AQUELLOS LA LETRA PEQUEA GOTCHAS

los precios se haban cado perceptiblemente, llam el banco de su cantidad de la


rentabilidad. Su cifra sali aproximadamente 800$ ms que mis clculos. Sus
nmeros son incorrectos, les dije. No, no son, el banco respondi. Ay, result
que el prestamista tena razn. Aunque el prstamo no incluyera ninguna pena del
pago adelantado explcita, realmente impuso una pena por el pago adelantado. (S,
lee esto correctamente.) La letra pequea del contrato especific que el
prestamista calculara rentabilidades tempranas segn la regla de 78. Esto ahora
mtodo menos usado de pago de intereses de sobrecargas de la amortizacin del
prstamo en varios primeros aos del prstamo. As, los prestamistas que usan esta
tcnica (legalmente) engaan a sus clientes. (La regla de 78 no hace en ningn
aumento del camino el precio de revelacin del ABRIL!) Me quej de la
falsificacin fraudulenta? Usted bettcha! Quiere adivinar cmo bien tuve xito en
la adquisicin de mi rentabilidad reducida? Cremallera, cero, nadda. Aprenda de mi
error. No confe ciegamente a un representante del prstamo para dirigirse a sus
preocupaciones. Lea la letra pequea del contrato. Cada prestatario quiere saber,
Va a costarme extra para pagar por adelantado este prstamo en parte o en su
totalidad? Claramente, este banco saba que sus prestatarios se preocuparon por
esta cuestin. Por eso hizo publicidad, Ninguna pena del pago adelantado. El
banco quiso engaar a sus prestatarios y encontr una manera legal de hacer as.
Ningn prestatario sensato habra querido guardar tal prstamo para su trmino de
10 aos lleno. Le puedo asegurar, muchos prestamistas usan la misma tctica hoy.
Ms bien que explicar totalmente y dirigirse a sus verdaderas preocupaciones,
podran contestar con verdades parciales que se pueden resolver posteriormente en
el favor del prestamista por sacar el trabajo de escribir.

No slo para pago adelantado!

Enfatizo otra vez, aprendo de mi error: Cada vez hace al representante del prstamo
una pregunta, rechaza aceptar una mera respuesta oral. Diga al representante del
prstamo que prefiere ver el lenguaje escrito que determina la cuestin. Aplique
esta salvaguardia no slo para penas del pago adelantado, pero a otras cuestiones
materiales como gorras del prstamo, mrgenes, ndices, perodos de ajuste,
cerrando gastos, cerraduras del precio y el Secreto del tema #87 direcciones -
clusulas de la asuncin.
195

SECRETO #

87
Un prstamo assumable puede ofrecer menos que ha asumido.

Aqu est otro ejemplo de mi experiencia - slo esta vez gan, los vendedores
perdieron; y el banco tir en ms ganancia. Los vendedores haban vivido en su casa
recin adquirida durante nueve meses; entonces su empleador les dijo trasladarse a
Denver. Para tener derecho a su prstamo, estos vendedores haban comprado abajo su
tasa de inters durante tres aos al 10 por ciento - contra una tasa del mercado
libre del 12,5 por ciento. buydown muy caro! Al menos, pensaban, no tendremos
problema vendiendo nuestra casa. Por suerte, podemos ofrecer a un comprador nuestra
hipoteca assumable con esa tasa de inters del 10 por ciento grande, debajo del
mercado. Tenan razn. Tan pronto como vi el acuerdo presentaron, compr.
Lamentablemente para los vendedores, el banco rechaz cumplir la lengua de la
asuncin que los vendedores haban anunciado y haban incorporado en nuestro
acuerdo.
Prstamo de Assumable, s. Precio de Assumable, no.

Aunque el prestamista rpidamente me aprobara para la asuncin del prstamo,


rechaz aprobar la tarifa inferior a la del mercado. Lamentable, el banco dijo a
los vendedores, slo iremos adelante al precio del contrato de la hipoteca del
12,5 por ciento. Violado, los vendedores respondieron, Qu quiere decir? Slo
pagamos miles de dlares para esto buydown hace menos de un ao. Nos dice que slo
vertimos ese dinero abajo un agujero de la rata. Ahora, ahora, el Sr. Seller, en
el banco sentimos que siente as, pero nuestras manos se atan. El contrato
claramente declara que aprobaremos asunciones slo al precio del contrato del
prstamo, no el precio buydown. S que la oficina central nunca dejara a esta
asuncin pasar en el 10 por ciento. Por qu hizo enfatiza a nosotros cuando
conseguimos este prstamo que era assumable si no se pudiera asumir al precio del
10 por ciento, el vendedor furiosamente contendi. No le recordamos preguntando
sobre esto entonces. Usted? No, no pregunt, dispar el vendedor atrs, Slo
supuse que el precio que compramos sea el precio que los compradores conseguiran.
196

PRECVASE DE AQUELLOS LA LETRA PEQUEA GOTCHAS

Bien, como dijimos, el Sr. Seller, realmente sentimos sobre su malentendido. Pero
no hay nada que podamos hacer.
Qu pas?

Mi contrato de compra con los vendedores especific que (slo sujetan a la


calificacin del prstamo) podra asumir su hipoteca en el 10 por ciento. No dio a
los vendedores una escotilla de escape. Para realizar su obligacin segn el
contrato, tuvieron que pagar otra vez al banco miles de dlares para comprar el
precio abajo por m. No eran campistas felices. Amenazaron con demandar el banco,
pero en Dizzy Dean moda, su abogado advirti que tenan slo dos posibilidades de
la ganancia: escaso y ninguno. Pase lo que pase, las costas hundiran cualquier
victoria del tribunal - hasta en el acontecimiento improbable que uno se consigui.
La moraleja: no asuma nada sobre la clusula de la asuncin

Su representante del prstamo puede indicar que el prstamo que origina incluye un
rasgo muy deseado. Es assumable, dice. Responde, Parece bueno, pero me dicen
ms. En qu tasa de inters? Qu el crdito y los estndares eliminatorios
aplicarn a mis compradores? Qu cantidad de honorarios de la asuncin deben los
compradores pagar? Qu otros gastos de cierre u honorarios del establecimiento se
impondrn? Retendrn los compradores el derecho del contrato de aerodinamizar refi
si las tasas de inters del mercado se caen? Requerir una valoracin para la
propiedad en el momento de la asuncin? De ser as, cul es la proporcin del
prstamo al valor mxima que ganar la aprobacin? Es esta asuncin un tiro
antiguo? O, pueden los nuevos compradores hacer pasar el prstamo a sus
compradores eventuales? Slo est disponible la asuncin para dueos-inquilinos, o
pueden tambin los inversionistas asumir el prstamo? (Si el prstamo es un
BRAZO), retendrn los compradores el derecho de conversin? Pueden las gorras
peridicas o de toda la vida cambiar para los nuevos compradores?
197

Y mientras hablamos de ello, por favor mustreme los trminos del contrato,
documentos o jinetes que expresamente se dirigen a cada una de mis preocupaciones y
preguntas? Para saber que los compradores pueden asumir su prstamo realmente no
debe saber nada en absoluto. El diablo puede estar al acecho en los detalles. En
tiempos de tasas de inters del mercado ms altas, estndares de calificacin ms
apretados o inventario del alojamiento excedente, las hipotecas assumable proveen a
vendedores una ventaja competitiva. Sus propiedades se venden ms rpido y a
precios ms altos, pero slo si esto assumable comunica ventajas que los nuevos
orgenes no ofrecen. (Note: Como mencionado antes, las propiedades de la inversin
con frecuencia llevan prstamos assumable. De este modo, proviniendo o asumiendo
tal prstamo, examine sus trminos y condiciones estrechamente.) No asumen nada
sobre su assumable. Verifique hechos.

SECRETO #

88
El valor valorado no necesariamente iguala el valor de mercado.

Antes de la financiacin de un prstamo, casi cada prestamista de la hipoteca


requiere algn tipo de la valoracin 3 de la propiedad en Perjuicio de sus
prestatarios, los prestamistas a menudo juegan juegos con tasadores y valoraciones.
Entienda que el valor valorado del prestamista para una propiedad se puede
registrar encima o debajo del valor de mercado de la propiedad. Adems, ni el valor
valorado ni el valor de mercado dicen nada sobre el precio por el cual debera
esperar la propiedad de venderse en el futuro.
Crdito, no propiedad

Para la mayor parte de hipotecas en una - a propiedad privada de cuatro unidades,


soportes del crdito ms importantes que propiedad (Secreto #40). Para ver cmo
este hecho se aplica a valoraciones, vamos a escuchar a escondidas esta
conversacin entre un representante del prstamo y un tasador.
3 Unos aerodinamizaron refis omiten este paso. Hablan del tema de valoraciones ms
extensivamente en mis libros, que Invierten en Bienes inmuebles, 5to editor (John
Wiley & Sons, 2006); y Los 106 Errores ms Comunes que Homebuyers Hacen (y Cmo
Evitarlos), el 4to editor (John Wiley & Sons, 2006).

198

PRECVASE DE AQUELLOS LA LETRA PEQUEA GOTCHAS

Hola, Ed, esto es Frank terminado en la Hipoteca de Fidelidad. Mire usted,


conseguimos a un prestatario con 790 FICO. Quiere que 640000$, prstamo de LTV del
80 por ciento compren un lugar de 800000$ en Mountview. El precio parece un poco
escarpado a m, pero realmente nos gustara este prstamo pasar suavemente. Ver
qu puede hacer para nosotros, bien? Seguramente responde el tasador Ed, mande
por fax el pedido de la valoracin a nosotros. Subir al trabajo en seguida. El
precio de venta realmente parece en el lado alto, pero aquellas casas en Mountview
han estado apreciando bastante bien. Creo que puedo subir con algn comps. Con
pocos chanchullos, sospecho que podemos conseguir el nmero que necesita. Regresar
a usted en unos das. Y muchas gracias por su negocio. Esto har la cincuenta
valoracin hacer trabajos temporales nuestra firma ha funcionado para usted este
ao. Vamos a esperar que el mercado siga rugiendo. Los Prestatarios fuertes
Generalmente Consiguen el Valorado (es decir, Tasador) los Prestamistas del Valor
Le quieren paga por el informe de evaluacin, pero no es el cliente. El prestamista
es el cliente. Ninguna firma de la valoracin que quiera quedarse en el negocio
puede proveer con regularidad el valor estima que corren contra los deseos de sus
prestamistas. Por eso las valoraciones para prestatarios fuertes casi siempre
iguales o exceden su precio del contrato de compra. No concluya que es protegido
por la valoracin del prestamista. Haga su propia investigacin. Contntese
comparando expertamente propiedades, rasgos y precios de venta. Un poco de cada de
homebuyers enamorada de una propiedad, consienta en pagar independientemente de
valoran al vendedor pregunta, y espere que la valoracin del prestamista los
achique si han pagado demasiado. A menos que por la razn que sea el prestamista
quiera matar el acuerdo, que no pasar. Para la mayora de prstamos purchase/refi
ocupados por los dueos, el crdito falla la valoracin, raramente el revs. (Para
prstamos subprincipales, los prestamistas realmente reducen estndares del
crdito, pero compensar el riesgo, ponen ms abajo proporciones de LTV y/o
enormemente aumentan puntos, honorarios y tasas de inters. Sin embargo, los
representantes del prstamo todava empujarn a tasadores a golpear el valor
requerido financiar el prstamo.) Valoraciones electrnicas Cada vez ms, para
prestatarios de la puntuacin de crdito altos, los prestamistas ni siquiera pueden
enviar a un tasador a la propiedad. En cambio, obtienen la valoracin
electrnicamente de un banco de datos de ventas de la propiedad recientes. Si su
precio del contrato
199

no levanta con severidad cejas, la propiedad pasa la prueba de la valoracin.


Aunque las valoraciones basadas en el modelado estadstico hayan sido mucho tiempo
usadas por asesores de la contribucin territorial, no suficientemente substituyen
a valoraciones de la propiedad cercanas, detalladas realizadas por un experto
competente y desinteresado. He dirigido docenas de propiedades a travs de modelos
de la valoracin del software. Los resultados proporcionan un punto de datos
bsicos, pero nunca confo en ellos como una respuesta final. Los errores abundan.
Desde un punto de vista del coste, las valoraciones sin embargo, electrnicas ganan
fcilmente. Un precio tpico de una valoracin electrnica se extiende de 3$ a 15$
contra 250$ a 450$ que la mayor parte de firmas de la valoracin cobran. En sitios
como zillow.com, puede levantar hasta ventas comp libres y valorar estimaciones. Si
su prestamista realmente usa una valoracin automatizada, tenga cuidado con la
sobrefacturacin. Algunos prestamistas siguen adelante y le pasan la factura
durante el cierre para unos honorarios de la valoracin estndares. La HUD dice que
estos tipos de mrgenes de beneficio (honorarios de la basura) son ilegales, pero
los tribunales federales han gobernado por otra parte.

SECRETO #

89
A veces los prestamistas sealan a tasadores a lowball sus estimaciones del valor.

Verifique todas las valoraciones. A veces empujan demasiado alto. A veces entran
demasiado bajo para justificar la cantidad de su prstamo hipotecario. Habamos
gastado casi un ao mirando casas, dice Phil. Nos gustaron muchos de ellos, pero
por un motivos u otro nada completamente excit nuestra imaginacin. Entonces un
sbado fuimos en coche por una casa sabamos que tuvimos que tener. Se valor
derecho - o debera decir, creamos que se valor derecho. Menos de 10 das antes
del cierre, aprendimos que el tasador del prestamista haba relatado una opinin
diferente. Valor la propiedad 10000$ menos que nuestro precio de compra. Para
compensar este valor ms abajo valorado, el prestamista dijo que tendramos que
aumentar nuestro pago al contado en 8000$. O, en cambio, podramos pedir que los
vendedores redujeran su precio. Habamos negociado con fuerza como era, por tanto
no cremos que los vendedores consintieran en bajar ms. Y no iban. En cuanto a
levantamiento de nuestro pago al contado en $8000 - ningn camino. De este modo, la
financiacin fracas y tuvimos que comenzar nuestra bsqueda de nuevo."
200

PRECVASE DE AQUELLOS LA LETRA PEQUEA GOTCHAS

De vez en cuando, lowball valoraciones matan una venta. A veces los prestamistas
usan valoraciones bajas para bajar prstamos que no quieren hacer. En otros
tiempos, los tasadores responden a normas de la valoracin del gobierno apretadas.
Los uno o el otro camino, una valoracin lowball puede arruinar su proporcin LTV
planeada y pago al contado.
Prevenga valoraciones del asesino del acuerdo

Para ayudar a prevenir este problema, investigue los precios de venta (y trminos)
de propiedades similares en la vecindad. Use estos precios para dirigir su oferta.
Despus, aprenda el nombre del tasador que su prestamista planea usar.
Identifquese para el tasador (o pregunte a su agente a) las ventas comp confi en
calcular su oferta. Despus de que la valoracin sea completa, consiga una copia
del prestamista. (Tiene derecho a una copia de su valoracin segn el Acto de
Oportunidad del Crdito Igual de 1991, varias leyes del Estado y normas
implementadas por la Junta de la Reserva Federal.) Si, debido a una valoracin
baja, un prestamista rechaza su prstamo (o requiere que usted pague ms dinero
abajo), una clusula de la contingencia de financiacin en su contrato de compra le
debera permitir recuperar su depsito de la fianza. Si cree que el tasador tiene
lowballed usted, programe una reunin con el tasador, o escriba sus objeciones de
la valoracin y dles a su prestamista. El tasador puede aceptar u o rechazar sus
comentarios. Si l o ella los rechazan, puede pedir que el prestamista enve a otro
tasador. Si el prestamista quiere su negocio, consentir probablemente en obtener
una segunda opinin. Si el prestamista no obliga (y excede LTV aceptable), debe
aumentar su pago al contado, pedir que los vendedores reduzcan su precio o
soliciten una hipoteca en otra parte. (Para apaciguar sus frustraciones del
tasador, escriba una queja a la Comisin de Licencias estatal; sin embargo, esto no
le ayudar a conseguir la financiacin necesita.) Precaverse, sin embargo. Si un
tasador rechaza golpear el valor quiere, al menos con cuidado escucha su
razonamiento. A veces, los compradores presionan a tasadores para incrementar la
valoracin de una propiedad slo para aprender ms tarde (y a su pena) realmente
pagaron demasiado. La estimacin original del tasador result correcta. Como
algunos mercados inmobiliarios se ablandan, los tasadores se deberan hacer ms
conservadores. Recuerde, en un mercado que disminuye, comp ventas realmente
exageran corriente (y futuro) valores.
201

En mercados bruscamente crecientes, prestamistas, tasadores, homebuyers,


inversionistas, y, s, los especuladores se hacen descuidados. Con ojos en el
futuro, nadie se preocupa mucho del precio hoy porque seguramente subir ms alto
maana. (Esta perspectiva poco aconsejable refleja la visin que la inflacin cura
todos los errores.) Cuando valore una propiedad, d el peso debido al pasado,
presente y futuro. Dnde est con relacin al ciclo de bienes inmuebles?
Valoraciones excluyen efectos personales o contribuciones del vendedor atpicas

Los tasadores limitan sus estimaciones del valor con el edificio, mejoras del sitio
y parte - es decir bienes inmuebles. Si su precio de compra incluye efectos
personales (mantas Orientales antiguas, aplicaciones costosas, paeras hechas a la
medida, mobiliario) o si su vendedor ha consentido en pagar un atpicamente alto
porcentaje de sus puntos de la hipoteca y/o gastos de cierre, el tasador del
prestamista restar estas cantidades de su estimacin del valor. Si la valoracin
inferior aumenta su LTV, el prestamista puede reducir la cantidad quiere prestarle
- o aumentar su tasa de inters y/o los gastos de su seguro de la hipoteca. Antes
de que escriba contribuciones del vendedor en su oferta de compra, aprenda reglas
del prestamista; entonces entienda una manera ventajosa de conseguir el prstamo
que tiene que pagar por cualesquiera efectos personal y/o gastos del
establecimiento. A veces es sabio escribir un acuerdo separado de cubrir estos
artculos. Pregunte a su representante del prstamo o corredor de bienes races
para el consejo.

SECRETO #

90
Las valoraciones no pronostican el futuro.

Maria y Jorge Olson se sentaban en la sala de estar de la casa que quisieron


comprar. Otros cinco compradores optimistas se sentaron cerca. Su casa deseada se
puso en una lista en 390000$. El agente de ventas para los vendedores entr en el
cuarto. La tensin colg en el aire. Vamos a comenzar la puja ahora, dijo el
agente. Las ofertas comenzaron a volar. El pandemnium se rompi suelto. Era
realmente salvaje, record Maria. Entonces, despus de que cada uno haba dado la
opinin y haba escrito sus ofertas, el agente y los dueos dejaron el cuarto.
Cuando volvieron, slo sabamos que habamos ganado. Tenamos razn. Los dueos
202

PRECVASE DE AQUELLOS LA LETRA PEQUEA GOTCHAS

aceptado nuestra oferta de 420000$. Nos divertimos esa tarde por salir a la comida
en el restaurante ms caro en la ciudad. Con valores de casa que aumentan el 20 por
ciento por ao, sentimos que nos pusimos muy. Dos aos ms tarde Maria y Jorge
estaban en el tribunal de divorcios. Tenan que vender su casa y contrataron a un
tasador. Su estimacin del valor entr en $385000 - sobre el mismo precio del
listado que varios corredores de bienes races haban sugerido a Olsons. (Varios
otros agentes haban estimado mucho ms alto.)
Pleitos contra tasadores requieren prueba de negligencia

Por no decir ms, Olsons se afligieron y enojados. Quisieron que alguien culpara.
Decidieron demandar a su prestamista, su corredor de bienes races y la firma de la
valoracin que haba valorado la casa cuando Olsons origin su hipoteca. Esa
valoracin valor la casa en 425000$. El Olsons saba que el mercado ahora era
suave, pero seguramente los precios no se podan haber cado tan mucho. El tasador
de su prestamista debe haber supervalorado la casa, o si los precios realmente
fueran a caerse tan mucho, Olsons argumentado, alguien los debera haber advertido.
El Olsons perdi su causa judicial por dos motivos. El testimonio de expertos
mostr que la estimacin de la capacidad adquisitiva de 425000$ original no era
completamente de la pared en ese tiempo bullicioso ms temprano. Aunque uno pudiera
poner fcilmente el juicio del tasador en duda, la valoracin no mostr ningunos
errores como un loco objetivos. El tribunal tambin dictamin que se podra esperar
que ni los tasadores ni los agentes de bienes inmuebles predijeran el futuro. Las
estimaciones del valor de mercado slo se aplican a la fecha de la valoracin. Ni
Olsons ni otro homebuyers, inversionistas o especuladores deberan confiar en un
tasador, su prestamista de la hipoteca o su corredor de bienes races para decirles
si los precios de la propiedad se dirigen o abajo.
Tasadores no pronostican valores

En todas partes de los Estados Unidos, el fallo en este caso generalmente sostiene.
Con excepciones limitadas, los compradores de la propiedad deben hacer sus propios
pronsticos. A lo ms, los tasadores describen el mercado corriente. Un tasador
podra pensar, Los especuladores ofrecen precios. Los compradores estn locos.
Dentro de un ao los precios van a caerse ms rpido que el accidente de la NASDAQ
de 2000. Pero los tasadores no pondrn estas clases de comentarios en sus informes
del valor de mercado.
203

Igualmente, realizando una valoracin del valor de mercado, un tasador no


comentara, Esto es el mejor mercado para inversionistas de la propiedad que he
visto durante aos. Los precios seguramente se doblarn dentro de los prximos
cinco aos. Podra pedir que un tasador (o corredor de bienes races) le diera su
opinin sobre donde el mercado se encabeza durante los prximos aos, pero para
usted para ver el futuro lo ms claramente posible, estudiar las seales del
mercado como crecimiento de trabajo, datos demogrficos demogrficos, la cantidad
de la nueva construccin, tiempo en mercado, nmero de propiedades existentes para
venta, tasas de inters, calificando a estndares y tendencias de la extincin del
derecho de redimir. Muchos compradores creen que consiguen una gran compra si
compran una propiedad para menos que su valor de mercado corriente; sin embargo, de
maana otro da. Conteste a estas tres preguntas antes de que compre: realmente s
el valor de mercado de la propiedad? Qu seales del mercado indican que esta
propiedad valdr ms maana que es hoy? Y, qu seales del mercado deletrean el
PELIGRO? Precvase del aterrizaje al revs con sobrevaloracin y sobreprstamo.
Verifique los rasgos detallados de propiedades comparables. Evale los inventarios
de propiedades nuevas y existentes sin vender. Disminuyen sus nmeros, estable, o
aumentan? Cunto toman las propiedades para venderse con relacin a seis meses o
hace un ao? Pague demasiado y puede esperar varios aos para recuperar su dinero.
Compre el derecho y la propiedad estar probablemente entre sus mejores
inversiones.

204

CAPTULO 9

Consiga la tasa de inters ms baja disponible

ello, esto es Easy Money Mortgage Company. Lo que puede nosotros hacer a usted
hoy... Quiero decir... para usted hoy? El visitante responde, Me puede decir la
mejor tarifa que puede dar en una hipoteca de 30 aos? Lectores, por favor
recuerde: Nunca marcan por dlares cuando hace compras para una hipoteca. Presume
para la estafa. Bien, dice a m, si ese enfoque no trabaja, qu hace? Me
alegro de que pregunt, porque esto es la pregunta este captulo respuestas. Para
comenzar, vamos a mirar tasas de inters desde el punto de vista del prestamista
para ver por qu y cmo los representantes del prstamo podran underquote an
sobrecargar.

"

SECRETO #

91
Rechace ceder a premios extendidos sobre la produccin de gran tamao (YSPs).

La mayor parte de creadores de la hipoteca quieren venderle un prstamo para ganar


una comisin. Ningunos prstamos, ningn sueldo. Ms, los representantes del
prstamo ganan sus comisiones ms altas cuando le venden productos del prstamo de
ms alto costo. Si su representante del prstamo dice, El mejor que puedo hacer es
un precio del 6,25 por ciento y 2 puntos, no reconocen que reclamacin como la
verdad absoluta. Justo como un dependiente de coches (o cualquier otro tipo del
dependiente), el representante del prstamo le puede probar.
205

Si est de acuerdo, grande. Si se planta, el representante puede decir, Ah, espere


un minuto, acabo de pensar en algo ms. Tal vez puedo conseguir que el prestamista
corte un punto de aquellos honorarios del origen. Aquella gente me debe un favor.
Para evitar pagar demasiado, pida ver la hoja del precio del representante del
prstamo. La hoja del precio muestra el coste al por mayor de varios prstamos.
El ms grande la extensin entre el precio al por mayor y el precio (tasa de
inters y puntos) paga, el ms grande la comisin del representante del prstamo.
Pregunte al representante, Cul es su YSP por este prstamo? Para el cortador de
la galleta prstamos de Fannie/Freddie, YSP justo no debera exceder (en mi
opinin) 1.500$ a 2.500$. Si ms, pida que el representante explique y justifique.
Pregunte a Agentes inmobiliarios u otros representantes del prstamo si YSP citado
parece justo y competitivo.
Defectos del crdito

Hipoteque a prestamistas a veces clasifican perfiles del prestatario en categoras


de A, B, C, y D. Ms abajo su grado, ms paga una hipoteca. Pero justo como en la
escuela, el grado que recibe depende de quien hace la clasificacin. Incluso con
defectos del crdito, un prestamista de la hipoteca le podra dar un A-, el otro le
podra degradar a B o hasta un estado C - y, proporcionalmente, persuadirle a pagar
una tasa de inters ms alta y honorarios. Generalmente, el perfil clasificacin
incluye ms datos del prestatario que el tanteo del crdito. Ningunas distinciones
precisas se aplican porque los prestamistas se diferencian en su enfoque a fijacin
de precios del prstamo y aseguramiento. Los prestamistas tambin usan categoras
llamadas principales, Alt-A, y subprincipal. Si se degrada porque falta del perfil
del prestatario perfecto, desafa esa evaluacin. Pregunte por qu. Le prueba el
representante del prstamo as l o ella pueden hacer ms dinero? O merece su
bajada? Tambin, aprenda cuanto tomar - o lo que puede hacer - para alcanzar Un
estado. Tal vez debera aplazar la compra hasta que se pueda licenciar a precios
inferiores y gastos. Conversacin con otras compaas de la hipoteca. Si sus
defectos no consisten en nada ms que unos pagos tardos, puede encontrar
probablemente Una hipoteca del grado. Aun cuando ha sufrido reveses ms serios, es
a veces posible proporcionar una excusa que le conseguir al menos fijacin de
precios de Alt-A. Un agente de bolsa de la hipoteca admiti a m que el 30 a 40 por
ciento de B y prestatarios C se podra licenciar probablemente (con un poco
pellizcar) para la fijacin de precios de Alt-A o un A. Si merece un grado B o ms
abajo, negocia y persuade. Enfatice sus fuertes (ocho Cs). Pregunte si un ms alto
abajo
206

CONSIGA LA TASA DE INTERS MS BAJA DISPONIBLE

el pago de co-signor (o coprestatario) le ganar mejor fijacin de precios. La


conversacin con un FHA o representante del prstamo VA estos programas ofrece
fijacin de precios buena y ventajas, an con la calificacin relajada. (Muchos
representantes del prstamo no sugerirn estas posibilidades porque no originan
prstamos FHA/VA.) Proporcione motivos irresistibles. Cuando preguntado, algunos
representantes del prstamo bajarn de sus precios de la etiqueta adhesiva cuando
sostenga su perfil del prestatario. El Descuento de Pena del pago adelantado Un
representante del prstamo puede recibir un premio extendido sobre la produccin
suplementario (sobresueldo de la comisin) pasando una pena del pago adelantado en
un contrato de la hipoteca. Las penas del pago adelantado desalientan el partido de
desempate del prstamo cuando las tasas de inters se caen. De este modo,
tpicamente, un prstamo que restringe (o prohbe) el pago adelantado se puede
ofrecer en, supongamos.25 por ciento menos que un prstamo que carece de tal pena.
Pero si el representante no hace pasar el descuento del precio a usted, el
prestamista comparte su ganancia con el representante si debera solicitar que la
tasa de inters rebajada a cambio de pague por adelantado la pena depende de las
mismas preguntas del precio/punto que siempre suben: Cunto planea guardar el
prstamo si las tasas de inters no bajan? Y, inflacin (o desinflacin) parecen
inminentes, llevando ms alto (o ms abajo) a tasas de inters? Si las
probabilidades sealan para bajar precios, salte la pena. Si la inflacin ms alta
y las tasas de inters ms altas parecen ms probables, entonces no va refi dentro
de poco. De este modo, si acepta la pena por el descuento del precio, puede sacar
ganancia de la compensacin. (Recuerde, muchas hipotecas omiten pagan por
adelantado penas. Por lo tanto, esta cuestin de compensacin no se levantar
porque la aceptacin de la pena no se hace una opcin.)
SECRETO #

92
Rojo y amarillo, negro y blanco, tratan los prestamistas a todos ellos igualmente?

Los crticos a menudo se quejan aproximadamente dos tipos de la discriminacin de


la hipoteca: estereotpico (No hacemos prstamos a. Son riesgos malos.), y
discriminacin a travs de reglas neutras o prcticas que negativamente afectan
algunos grupos identificables de prestatarios como afroamericanos, hispanos,
inmigrantes, mujeres, singles, familias solas paternales, etctera.
207

Como la poltica de empresa, los prestamistas han eliminado casi turndowns


estereotpico; sin embargo, los estudios indican que algunos prestatarios pagan ms
sus hipotecas que otros prestatarios - aun cuando su prestatario describe la mirada
similar. (Por supuesto, ese hecho est de pie como uno de los temas principales de
este libro.) Sin embargo, los prestatarios que pagan ms desproporcionadamente caen
a alguna categora legalmente protegida. Sugiere esto que los prestamistas
ilegalmente discriminen? No necesariamente. En cambio, sugiere que algunos
prestatarios no puedan negociar tasas de inters y honorarios. Cuando el
representante del prstamo dice, Caramba, esto es el mejor puedo hacer, tales
prestatarios aceptan el prstamo en los trminos ofrecidos. No realizan que
deberan responder con su propio gambito de negociacin, Realmente, esto es el
mejor puede hacer? Bien, la Hipoteca de la Providencia cotiz un mejor acuerdo.
Lamentable, gastamos nuestro tiempo con usted. O, Vimos la fijacin de precios
mucho inferior en bankrate.com. Por qu es esto? No trata de incrementar su
premio de extensin de la produccin, verdad? Olvide de su gnero, raza, religin
o poltica; algunos representantes del prstamo le acusarn inters ms alto y
honorarios siempre que les deje. Si teme el proceso de prstamo, si no puede
negociar agresivamente, o si no puede educarse sobre prcticas del prstamo
hipotecario y productos, es la presa blanda para los depredadores. Advertencia: los
Depredadores vienen a todos los colores, pertenencias tnicas y religiones. Por
favor no coloque la confianza en su representante del prstamo simplemente porque
comparte a unos semejanzas raciales, tnicas, o religiosas. Las personas enteradas
de la industria saben demasiado bien que algunos representantes del prstamo usan
algn rasgo compartido para ganar la confianza cuando ninguna confianza se
garantiza. Para protegerse, impngase (cortsmente, por supuesto). Cuando algunos
representantes del prstamo sienten a una vctima vulnerable, hacen una matanza.
Otra vez: Confianza, s. Pero verifique, tambin.
SECRETO #

93
Citas del precio: Hecho o ficcin?

Los prstamos se diferencian de la mayor parte de productos. No sabr el precio


(los costes totales) de la su hipoteca recin originada hasta que haya consentido
en comprarlo. Esta prctica a nivel de toda la industria anima a algunos
representantes del prstamo a acusarle ms
208

CONSIGA LA TASA DE INTERS MS BAJA DISPONIBLE

que usted al principio se dijeron; pero tambin le arriesga cuando trata con
representantes honestos. Aunque negocie tasas de inters, gastos y honorarios con
su representante del prstamo en o al tiempo solicita su prstamo, el precio que
paga todava se puede diferenciar del precio en el cual ustedes ambos han
convenido. Adems, si las tasas del mercado libre se caen antes de su fecha lmite,
podra perder esa gota del precio - a menos que se proteja ya que los Secretos de
la Hipoteca aconsejan que usted haga.
Lowball cotiza

Los prestamistas compiten agresivamente el uno con el otro. Dibujar en clientes


anticipados, algunos representantes del prstamo Ilusoriamente lowball tasas de
inters, puntos o gastos de cierre. O de ser verdadero, las cifras citadas se
pueden presentar a slo un pequeo lugar de la gente. Despus de que es una semana
o dos adelante en el proceso de la hipoteca, el representante del prstamo le
informa sobre un problema tcnico antes pasado por alto en su crdito, empleo,
declaraciones de renta o proporciones eliminatorias. A menudo, un representante del
prstamo que quiere cambiar trminos del acuerdo puede encontrar una manera de
hacer as. Cebo e Interruptor Una vez que aprenda que su prstamo no pasar como
antes concordado, podra amenazar con cambiar a prestamistas. Pero, si se obliga a
los vendedores para un final de 30 das y ha golpeado ya el da 13, qu hace? Si el
representante del prstamo habla una historia buena, consentir en cambiar a un
producto del prstamo menos deseable, o quizs aceptar una tasa de inters ms alta
o gastos. Los uno o el otro camino, un representante del prstamo deshonesto puede
usar este juego de manos para aumentar su (su) comisin. Si es suave, agradecer al
representante el trabajo heroico que realiz para salvar el acuerdo y encontrar su
fecha lmite de cierre.
Su defensa

No delate el precio solo. Tienda para integridad. Verifique la experiencia,


reputacin, y la seriedad de las referencias del control del representante del
prstamo, por supuesto, pero lo que es ms importante temprano en clava la cantidad
del prstamo precisa, gastos, tasa de inters, y llama al representante del
prstamo promete y por qu cree que puede entregar en sus promesas. Escuche con
cuidado para cercar con un seto. Sabe el Bien, tratar de hacer todo lo posible
puedo. Mire manierismos, movimiento del ojo, lenguaje corporal. Pasa el
representante la prueba de comodidad, o no se siente algo correcto?
209

Meditando los tiempos me he protegido con sacos terreros, una constante permanece:
Las pistas estaban en la vista clara si slo hubiera prestado la atencin. No es
verdad ese hecho para usted, tambin? Cuando preguntado, todos los representantes
del prstamo honestos le proveern las garantas escritas slo sujetan al revelado
y explicaron cambios potenciales. Busque no slo una estimacin de la buena fe
(GFE) verdadera, sino tambin cualquier motivo posible la cantidad del prstamo
final, gastos, o los trminos podran diferenciar de esto GFE.

SECRETO #

94
Qu precio llegar al cierre?

Adems de bromistas del BRAZO, asunciones de la hipoteca y vendedor que financia,


pocos prestamistas garantizan sus citas del precio. El precio que consigue se pone
en (o cerca) la fecha que cierra. Si le disgusta tal incertidumbre, puede cerrar
con llave un precio. Despus de que presenta su aplicacin, decide si flotar o
cerrarse. Si decide cerrarse, que abre este grupo de preguntas: Cuando cerrarse:
Generalmente, se puede cerrar en la fecha de la aprobacin del prstamo - o tan
pronto como la fecha de aplicacin - o en cualquier momento hasta un da o dos
antes del cierre. Cuanto: los perodos de la cerradura pueden correr a cualquer
parte de 10 a 90 das, o ms largo si arregla la financiacin permanente para una
nueva propiedad antes de que el constructor complete la construccin. Cunto: ms
largo cierra con llave su precio, ms la cerradura le costar (o el prestamista).
Aunque algunos prestamistas traten de coleccionar estos honorarios frente, los
estndares de la industria favorecen el pago durante el cierre.
Si cerrarse?

Para ayudar a contestar a esta pregunta, vuelva a la cuestin de proporciones


eliminatorias. Si, durante el perodo de procesamiento del prstamo, los precios
suben el.25 por ciento, todava dara derecho el prestamista a usted para la
cantidad que necesita? Si no, cirrese inmediatamente. Por qu riesgo que pierde
su prstamo o necesidad tiene de apresurar alrededor en el ltimo momento para
configurar de nuevo sus ingresos de calificacin y calificacin a deudas? Si, sin
embargo, tiene mucho dinero efectivo suplementario para reducir la cantidad de su
prstamo, entonces usted
210

CONSIGA LA TASA DE INTERS MS BAJA DISPONIBLE

podra aceptar el riesgo mientras los pagos ms alto mensuales no arruinaran su


presupuesto mensual. La mayor parte de personas a las que les disgusta el riesgo
prefieren cerrarse, aun si los movimientos del precio ascendentes no trastornaran
su presupuesto o los descalificaran de la hipoteca para la cual se han aprobado. Si
cae a esta categora, se cierra y sueo bien. Por supuesto, la desventaja ocurre
cuando los precios se caen y se da un puntapi para preocuparse tanto.
Cuando cerrarse

Aun si decide cerrarse, la mayor parte de prestamistas dan la deriva. Si los


precios dejan caer el da recibe su aprobacin del prstamo, podra esperar a ver
si las gotas siguen. Monte la tendencia abajo y luego cirrese despus de la
siguiente pareja de upticks. Obviamente, la cuestin de la cerradura del precio le
incita a pronosticar tasas de inters a corto plazo. Y cualquiera que perfeccione
esta habilidad puede hacer millones como un comerciante de la obligacin, as no
espere el cronometraje impecable. Siga los precios y acto cuando se sienta cmodo
en las compensaciones entre oportunidad, riesgo y pena.
Cunto se debera cerrar?

Cuenta con un cierre de 30 das o menos? Es ya una semana o dos adelante en el


proceso de la hipoteca? Depende su aprobacin del prstamo de explicaciones,
inspecciones, valoracin o documentacin? De ser as, cunto tiempo deben usted o
el prestamista permitir quitar estas contingencias? Ha verificado, ha corregido y
ha limpiado sus informes de crdito antes de la solicitacin del prstamo (Secreto
#44)? Antes de que elija un perodo de la cerradura, de una manera realista examine
que necesidades hacerse y cuanto tomar. Muchos prestatarios se cierran demasiado
pronto y durante un perodo demasiado corto porque estadio de bisbol su fecha
lmite y no pueden evitar problemas tcnicos. Como vio antes, cuando tendencia de
tasas de inters, no empuje contra la cronologa. Para romper su cerradura, el
prestamista puede retrasar el cierre. Sin su garanta del precio, el prestamista le
puede mover en una de entonces tasa del mercado libre ms alta.
Cunto cuestan cerraduras del precio?

Ms largo se cierra, ms paga. Por un prstamo de 200000$, una cerradura de 30 das


podra costar entre 500$ y 1000$. Una cerradura de 60 das podra acudir a 1,500$ o
ms. Su prestamista, para poco o ningn precio, se puede cerrar durante 15 a 30
das. (Compruebe si su estado regula cerraduras del precio.)
211

Aunque los a largo plazo honorarios de la cerradura del precio cambien de arriba
abajo, son rara vez baratos. De este modo, tpicamente, no aadira unos 30 das
suplementarios slo para irlo a lo seguro. Los prestatarios elegantes montan
tendencias abajo, se disponen a evitar problemas tcnicos y contingencias,
desarrollar un horario de cierre realista y cerrar con llave un precio para el
nmero mnimo de das que sin peligro protege hasta el cierre.
Flotadores del mercado abajo

Se podra cerrar a un precio, decir el 6,5 por ciento y luego cada de precios.
Cuando esto pase, disfrutar del precio inferior? Probablemente no, a menos que su
prestamista haya estado de acuerdo con una cerradura del precio con un flotador
abajo. Sin un flotador abajo acuerdo, puede negociar un precio inferior? A veces,
pero su prestamista puede haber prevendido su hipoteca de 6,5 por ciento a un
inversionista en el mercado hipotecario secundario. Ese inversionista espera un
prstamo del 6,5 por ciento. Si su prestamista entrega un prstamo del 6,0 por
ciento en cambio, perder el dinero porque el inversionista rebajar el precio que
paga de modo que todava gane el 6,5 por ciento con el cual cont. Si quiere una
cerradura del precio con un flotador abajo, negocia por ello temprano.
Encuentre a un nuevo prestamista

Si su prestamista no estuviera de acuerdo con una cerradura del precio con el


flotador abajo, podra agarrar posiblemente la nueva tasa de inters del mercado
del 6,0 por ciento brincando a un nuevo prestamista. Para adelantarse rpidamente
con el nuevo prestamista, el viejo prestamista debe querer transferir
inmediatamente su archivo de aplicacin. El nuevo prestamista debe consentir en
aceptar el archivo y cerca dentro de 15 das. Por otra parte, debe comprar otra
cerradura del precio, a menos que la desinflacin y el crecimiento econmico dbil
hagan seas adelante pasa a tasas de inters, y piensa poniendo a flote regalos un
riesgo aceptable. Perdera probablemente las tasas de solicitud y le cuesta pagado
al primer prestamista, as como pague tasas de solicitud adicionales y gastos al
nuevo prestamista. El cambio de prestamistas a mitad de camino a travs del proceso
de la hipoteca rara vez resulta fcil. Sin embargo, podra levantar discretamente
la posibilidad a su representante del prstamo el representante le podra dar al
menos alguna ruptura del precio. De este modo, no deje su flotador abajo a ltimas
negociaciones del minuto. Pdalo antes de que lo necesite. Tratando con un agente
de bolsa de la hipoteca, ese representante podra querer mover su archivo a otro de
sus prestamistas al por mayor. Por supuesto, un agente de bolsa que tira esa
tctica demasiado a menudo encontrar a menos prestamistas que aceptarn
aplicaciones de
212
CONSIGA LA TASA DE INTERS MS BAJA DISPONIBLE

sus clientes del prstamo. Los agentes de bolsa de la hipoteca buenos juegan limpio
con sus prestamistas y sus prestatarios. Con refis, sin embargo, sostiene ms poder
porque ningn contrato de ventas impone una fecha lmite de cierre. Tambin, segn
la ley federal, puede rescindir su acuerdo de nuevas finanzas dentro de tres
jornadas laborales despus de cerrar esto refi.

SECRETO #

95
Consiga su mejor tarifa.

Tpicamente, los prestamistas cumplen sus cerraduras del precio. Pero los Secretos
de la Hipoteca aconsejan que usted no deje nada a la buena fe promesas orales. Con
representantes del prstamo sombreados, o en perodos del volumen del prstamo
pesado, aquellos nuestra palabra es nuestras cerraduras del precio de la obligacin
a menudo resultan inseguros.
Confirme la cerradura y precio por escrito

Decide que es tiempo de cerrarse. Llama por telfono al representante del prstamo;
comprueba precios y honorarios. Le dice cerrarse. Dice, se hace. Le tenemos el 6,5
por ciento durante 30 das. Esto nos debera dar mucho tiempo con varios das para
ahorrar. Entonces pide que el representante del prstamo mande por fax o enve los
trminos concordados por correo electrnico de la cerradura. O bien, fax o correo
electrnico el representante del prstamo su entendimiento. Solicite una
respuesta. De hecho, esta precaucin de confirmar por escrito trabaja para
prevenir el desacuerdo en todos los tipos de discusiones que ocurren oralmente.
Ganancia de las lecciones he aprendido, a menudo el camino difcil. Una vez sufr
un mundo de la pena cuando afect al consejo errneo de un abogado dado oralmente.
Ms tarde, minti y lo neg - slo lo que esperara de un abogado. Despus de esa
experiencia (que me cuestan ms de 100000$), ahora escrupulosamente confirmo por
escrito.
No deje a su cerradura expirar

Puede romper su propia cerradura si no hace oportuno realizan a su representante


del prstamo (o el asegurador del prstamo) peticiones de documentos, explicaciones
u otro trabajo de escribir esto es necesario para avanzar el prstamo. Espere,
clarifique, investigue y preprese. Aprenda lo que se espera de usted. Encuentre
estas obligaciones puntualmente.
213

A veces, sin embargo, los prestamistas no encuentran la fecha lmite por uno de
tres motivos: fracaso del tercero: Su cierre depende del trabajo de partidos
exteriores que el prestamista no controla (depsitos del crdito, tasadores,
aseguradores del ttulo, topgrafos, servicios de inspeccin de la propiedad,
etctera). Cuando esta gente se equivoca o tarda, los puestos de proceso del
prstamo. En muchos casos, los corredores de bienes races pueden usar su
influencia para acelerar a abastecedores del tercero. Los agentes sostienen el
poder de futuras remisiones. Errores del prestamista o abandono: Antes de que un
tercero entregue, el prestamista debe colocar el pedido. A veces olvidan, o el
prestamista extrava documentos, no hace caso de verificaciones necesarias o emplea
a demasiado pocos tratantes del archivo para acelerar su desbordamiento de
aplicaciones. A veces el asegurador del prstamo decide en el ltimo momento que
requiere otro documento, explicacin o verificacin. Intencin impropia: Cuando
salto de tasas de inters el.5 por ciento o ms encima del precio cerrado con
llave, el prestamista podra perder el dinero por ese prstamo, o si el prestamista
puede entregar el prstamo a un precio considerablemente encima de un precio
cerrado con llave, puede ganar miles de dlares en el exceso. Las cuestiones del
punto fundamental pueden probar seriamente el tica del prestamista. Un
representante del prstamo slo tiene que encontrar que unos cuasi legtimos en el
ltimo minuto razonan para tardar. Realmente sentimos, pero el asegurador ahora
insiste que usted (o el vendedor) reparacin que tejado agujereado antes del
cierre. Cuando sabe por qu las cerraduras expiran, puede atajar el problema.
Permanezca complicado en el proceso del prstamo. No provoque al representante del
prstamo cada da, pero realmente pida un organigrama de quien, por qu, donde, y
cuando. Rastree la programacin. Verifique que todos los pasos se adelantan a
tiempo. Donde ve el arrastramiento del pie, insiste en la cooperacin - aun si
significa que (o su agente de bienes inmuebles) llama a abastecedores del tercero y
diplomticamente insiste en el servicio. Cuando cierra con llave su precio, el
prestamista debera haber programado el proceso del compromiso y haber establecido
una fecha lmite provisional. Pregunte al representante del prstamo si el
prestamista cumplir el precio cerrado con llave si causa la tardanza. De ser as,
incluya esa promesa cuando confirme trminos de su cerradura y honorarios. Si no,
se previene. Apresrese el proceso a lo largo - o pague una pena por el prestamista
inepto (es decir si las tasas de inters suben durante el perodo de procesamiento
del prstamo).
214

CONSIGA LA TASA DE INTERS MS BAJA DISPONIBLE

Finalmente, si siente la tardanza resuelta, se mantiene firme. Insista que el


cierre ocurra como programado o usar a cada consumidor procedimiento de queja
correcto y regulador disponible. Si esto falla, insiste que el honor del
prestamista por otra parte expir la cerradura del precio. Tambin, busque modos
alternativos de remediar la causa de la tardanza. Por ejemplo, ms bien que
requerir reparaciones que se precierran, usted o los vendedores podran fijar una
suma de dinero suficiente en una cuenta de garanta bloqueada de reparacin, o el
prestamista podra retener fondos durante el cierre de reparaciones pendientes.
Estudie detenidamente un problema. Puede descubrir modos mltiples de solucionarlo
y cerca en el horario.
Qu quiere decir el prestamista con la tasa del mercado libre?

Algunos prestamistas se cerrarn en su inters hipotecario, an le dar un flotador


abajo si los precios se caen entre el tiempo se presenta y la fecha sus finales del
prstamo. Buenas noticias, su representante del prstamo le dice, los precios se
han cado y podemos cerrar ahora su prstamo en el 6,75 por ciento en vez del 7,0
por ciento. Va a salvar 56,30$ por mes. S, esto es buenas noticias, pero pueden
no reflejar la gota llena en precios que ha ocurrido. Si las tasas del mercado
libre estn realmente en el 6,5 por ciento, consiguindole aceptar el 6,75 por
ciento, su representante del prstamo meter en el bolsillo 1,000$ y tanto
suplementarios en la comisin. Incluso con colinas de flotador, verifique que
recibe el flotador lleno abajo que tiene derecho a. (Por ejemplo, compare su precio
con estos mostrados en bankrate.com.)

SECRETO #

96
La industria pros y las agencias estatales necesitan su ayuda.

En alto grado, las bromas del comercio de la hipoteca siguen porque dan a
prestamistas y representantes del prstamo oportunidades maduras de sacar ganancia
a cargo de sus prestatarios. Aunque vario alojamiento, la banca y las normas del
consumidor gobiernen a prestamistas y representantes del prstamo, estas normas
rara vez protegen con eficacia. Con muchas normas, sustancia de triunfos de la
forma, las reglas burocrticas fallan el sentido comn, y las intenciones buenas
fallan resultados concretos.
215

Incluso las audiencias del Senado peores, estadounidenses en el marzo de 2007


revelaron una cronologa del abandono regulador, dijo Christopher Dodd, el
presidente del Comit de la Banca del Senado. El Wall Street Journal y New York
Times han perseguido estas audiencias con muchos artculos como Reguladores Se
presionan para Tomar un Soporte Ms resistente en Hipotecas y Reguladores
Escudriados en la Fusin accidental de la Hipoteca. Ms expresamente, esta
investigacin del Senado encontr (cuando advert contra en la edicin de 2003 de
Secretos de la Hipoteca): Los millones de prestatarios se llevan a prstamos
incobrables. La compensacin del sobresueldo de representantes del prstamo que
persuaden a prestatarios a tomar prstamos de ms alto costo. Las penas del pago
adelantado (sin revelar) escondidas que previenen o desalientan a prestatarios de
financiar de nuevo prstamos costosos. Uso excesivo de hipotecas exticas con
pagos crecientes. Honorarios excesivos y gastos. Los prestatarios confiados se
empujan en hipotecas que no se pueden permitir. Los prestamistas que confabulan
originar prstamos de mentirosos (un trmino del uso extendido en la industria de
la hipoteca que se refiere a hipotecas apoyadas por declaraciones fraudulentas de
deudas del prestatario, ingresos, activos, valor de la propiedad o alguna
combinacin de eso). Resumir el testimonio oy en estas audiencias, el senador
Richard Shelby pregunt a Sandra Thompson (el director de la supervisin para el
FDIC), De este modo, tocamos slo la punta del iceberg. Es esto una declaracin
justa? Esto sera una declaracin justa, respondi la Sra. Thompson.
Iniciativas de la industria al rescate?

En una cuestin de 2002 de la Banca de la Hipoteca, 1 John Robbins escribi:


Como hipotecan a banqueros, sabemos que la integridad, la confianza y la honestidad
son simplemente las reglas de conducta por la cual deberamos vivir todos...
[gobierno
1 Hipoteca

Banca, Integridad, abril de 2002, pps 1718.

216

CONSIGA LA TASA DE INTERS MS BAJA DISPONIBLE

y la industria] apunta actualmente muchas prcticas inmorales como tirar nuevas


finanzas [repetidas] que causan honorarios de prestamistas sin cualquier ventaja
para prestatarios... inflar el valor valorado de una casa, el embalaje de prstamos
con el seguro de crdito innecesario y el cobro de penas del pago adelantado
ampliadas que atrapan a propietarios en prstamos de la tasa de inters altos....
Es recomendable que alguna banca de la hipoteca y las firmas de corretaje inician
revelaciones del consumidor voluntarias solos. Estas revelaciones detallan los
honorarios del prstamo que un prestatario puede esperar pagar y cunto otros
gastos del establecimiento deberan el total. Algunas compaas tambin revelan
antes del establecimiento si los honorarios de cierre excedern la estimacin de la
buena fe inicial. Los candidatos de la hipoteca poseen el poder de exigir la
informacin similar a prestamistas que no ofrecen ahora estas revelaciones
suplementarias.

Como audiencias del Congreso de 2007 mltiples muestran, ni prestamistas, ni


hipotecan a candidatos han conquistado este desafo. Todos los observadores de la
industria estn de acuerdo que los prestamistas de la hipoteca, y s, prestatarios,
tambin, no han podido encontrar sus responsabilidades.

Upfront Mortgage Broker (UMB)

Para encabezar la revelacin sincera llena de gastos, honorarios, comisiones,


sobresueldos, premios extendidos sobre la produccin y otros tipos de gastos del
prestamista y compensacin del representante del prstamo, Jack Guttentag
(mtgprofessor.com) ha creado el Compromiso del Agente de bolsa de la Hipoteca
Sincero (ver la Figura 9.1). UMBs creen que la divulgacin masiva forzar la
reforma. Esencialmente, UMBs quieren que prestamistas de la hipoteca se comporten
ms bien profesionales que trabajan para los intereses vitales de sus clientes
culpando totalmente conocido, convino en honorarios. Con representacin del cliente
verdadera y compensacin fijada, los representantes del prstamo pueden disear y
buscar la solucin ptima de la financiacin de un prestatario necesita y quiere.
Cuando los incentivos para excavar al prestatario se quiten, los representantes del
prstamo andarn el directo y estrecho. Los clientes del prstamo recibirn el
mejor servicio. Cada uno vivir felizmente alguna vez despus.
217

1. El agente de bolsa ser el representante del cliente o el agente, y procurar


actuar en los intereses vitales del cliente. 2. El agente de bolsa establecer un
precio de servicios frente, por escrito, basado en la informacin proporcionada por
el cliente. 3. El precio puede ser un monto en dlares fijo, un por ciento del
prstamo, un precio por hora para el tiempo del agente de bolsa o una combinacin
de stos. 4. El precio o los precios cubrirn todos los servicios proporcionados
por el agente de bolsa. Esto incluye el procesamiento del prstamo, por el cual los
clientes siempre pagan a un agente de bolsa o prestamista. 5. En servicios del
tercero, como una valoracin, pedida por el agente de bolsa pero pagada por por el
cliente, el agente de bolsa proporcionar la factura del proveedor de servicios del
tercero por la solicitud del cliente. O bien, el agente de bolsa puede hacer hacer
el pago directamente con el cliente al proveedor de servicios del tercero. 6.
Cualquier pago que el agente de bolsa reciba de terceros implicados en la
transaccin se acreditar al cliente, a menos que tales pagos se incluyan en los
honorarios del agente de bolsa. 7. Si los honorarios del agente de bolsa son 1
punto, por ejemplo, y el agente de bolsa colecciona 1 punto del prestamista como un
premio de extensin de la produccin, el agente de bolsa acusa al cliente 1 punto
y atribuye al cliente el premio de extensin de la produccin, o acusa al cliente
nada y retiene el premio de extensin de la produccin. 8. El agente de bolsa usar
sus mejores esfuerzos de determinar el tipo del prstamo, rasgos y servicios del
prestamista que mejor encuentran las necesidades del cliente, y encontrar el mejor
precio al por mayor de ese prstamo. 9. Los precios al por mayor de los cuales la
seleccin del agente de bolsa es el testamento hecho revelarse por la solicitud del
cliente. 10. Cuando dirigido por el cliente, el agente de bolsa cerrar con llave
los trminos (precio, puntos y otros rasgos principales) del prstamo, y
proporcionar una copia de la confirmacin escrita de la cerradura del precio tan
pronto como se ha recibido del prestamista. 11. Si un cliente decide poner a flote
el precio/puntos, el agente de bolsa proveer al cliente el mejor precio de
flotador al por mayor disponible para ese cliente durante el da el prstamo
finalmente se cierra con llave. 12. El agente de bolsa mantendr un sitio web en el
cual su responsabilidad ante sus clientes muy a la vista se muestra, junto con
cualquier otra informacin que el agente de bolsa desee comunicar.

Compromiso de la figura 9.1 de Upfront Mortgage Broker (UMB)


(Cortesa de Jack Guttentag) 218
CONSIGA LA TASA DE INTERS MS BAJA DISPONIBLE

Sentido comn del prestatario todava necesario

El compromiso UMB no puede trabajar por s mismo. Considere esta analoga: los
Abogados deben deberes fiduciarios fuertes a sus clientes, an cualquiera que haya
mirado estrechamente sabe que los abogados a menudo abusan de los intereses de sus
clientes en rayar sus propios bolsillos 2 la Mera revelacin de honorarios en una
relacin fiduciaria no vence la argucia, la duplicidad y la incompetencia. Los
abogados pueden triunfar sobre sus clientes y el bien social porque la mayor parte
de personas carecen del conocimiento sobre la ley, las reglas del procedimiento y
ese oxmoron, tica 3 legal Igualmente, pagar demasiado demasiado poco a menos que
gane el conocimiento para imponerse directamente y con inteligencia. Slo cuando
los consumidores hacen las preguntas pertinentes - y exigen que las respuestas
actuales, bien razonadas - vayan ellos conseguir su mejor prstamo a los gastos ms
bajos y fijacin de precios disponible. Hasta entonces, corresponda al ideal de
John Galt. Hgase la parte de la minora competente que rechaza humillarse con,
Bien, haremos lo que piensa es el mejor. Con Secretos de la Hipoteca como su
gua, insista en el servicio y revelaciones que le distinguirn del prestatario
avergonzado que prefiere un agradable, la carrera del representante del prstamo
del molino - alguien que no confundir sus decisiones con opciones mltiples. Sin
duda, la mayor parte de representantes del prstamo no quieren o son capaces de
encontrar este desafo. Esta misma situacin se mantiene para corredores de bienes
races. Durante la mayor parte del siglo XX, los agentes de bienes inmuebles
injuriaron a compradores entendidos. Y muchos todava hacen. Cada vez ms, sin
embargo, el conocimiento del comprador (en parte debido a una seleccin abundante
de libros sobre homebuying e inversin inmobiliaria) ha forzado una mejora en la
capacidad de reactivo, aunque todava sea lejano debajo de los agentes de
estndares se debera encontrar. Sin embargo, ya que ms homebuyers y los
inversionistas esperan la capacidad honesta, las firmas de bienes inmuebles
ribetean despacio a los habladores rpidos cuyos slo el objetivo es hacer una
venta. Esta misma tendencia influye en prstamos hipotecarios. Para instigar una
revolucin, slo tenemos que alistar a ms soldados de infantera. No va

2 Ven, por ejemplo, los libros, Doble Facturacin, Una Nacin Bajo Abogados, Un
Banquete para Abogados, Divorciados de Justicia e Injusticia para Todos, llamar
slo a unos cuantos expone en este tema. 3 puede llamar una otra ocupacin libros
del tica de quin incluyen un captulo titulado, Falsedad que Promueve, junto
con instrucciones de cmo hacer as?

219

unirse? Al final de da, los consumidores determinan el tica, competencia y


profesionalismo de la gente que los sirve.

SECRETO #

97
Cmo vencer (casi) bromas del comercio.

Puede creer que debera evitar a representantes del prstamo que viven por
comisiones de ventas, sobresueldos y excesos. Ms bien que arriesgarse, vyalo a lo
seguro. Conversacin slo con representantes del prstamo asalariados en su banco o
cooperativa de crdito. No una solucin buena. Aqu est por qu: Menos capacidad:
el ms inteligente, el soporte de los profesionales de la hipoteca de la
muchedumbre prefiere ingresos encargados. Arrastre del papel, por - thebook
representantes del prstamo prefieren sueldos garantizados en burocracias. Por
supuesto, hasta los representantes del prstamo asalariados deben encontrar cuotas
de produccin del prstamo y a menudo ganar sobresueldos para encontrar o exceder
objetivos bancarios. Precio ms alto: Como muchas personas creen que los bancos
proporcionan el puerto seguro en el mundo del asesino del comercio, sus
departamentos del prstamo pueden cobrar un premio. Los bancos raramente ofrecen
las tasas de inters ms bajas u honorarios; sin embargo, las cooperativas de
crdito pueden demostrar una mejor opcin - sobre todo para productos de la
vainilla clara. Las cooperativas de crdito tpicamente incurren en costes
operativos inferiores que bancos. Su estado sin impuestos sobre la renta les
permite hacer pasar ahorros a sus prestatarios si deciden. Opcin limitada: ms
bien que venderse lo que necesita, representantes asalariados puede empujar los
productos favorecidos de su empleador; o pueden empujar slo aquellos productos
(tpicamente, la hipoteca a tipo fijo de 30 aos) que encuentran fcil a explicar.
Estndares de rendimiento: los representantes asalariados deben encontrar volumen
de su empleador y objetivos de la ganancia. Aunque pueda contratar a un agente de
bolsa de la hipoteca para trabajar como el agente de su comprador, los
representantes asalariados nunca le pueden representar. Los obligan a perseguir los
intereses de sus empleadores - sujeto a leyes y reglamentos, por supuesto.
220

CONSIGA LA TASA DE INTERS MS BAJA DISPONIBLE

Un inocente matado: crimen bancario

En la ayuda de mi amiga Sue de unas nuevas finanzas, examin todos los documentos
que pertenecieron a su prstamo corriente que haba obtenido 10 aos antes de uno
de los bancos ms grandes y ms respetables en el estado. Este prstamo llev una
tasa de inters del 7,75 por ciento. Sue haba sacado este prstamo como unas
nuevas finanzas de su prstamo de compra tres aos antes, que haba llevado una
tasa de inters del 9,75 por ciento. Despus de trabajar a travs de los nmeros,
no poda creer cmo el banco la haba sobrecargado (para el producto incorrecto, no
menos) a travs de ignorancia del representante del prstamo, engao o a travs de
ambos. Durante los 10 aos pasados, el representante del prstamo de ese banco
supuestamente de confianza haba costado a mi amigo ms de 20000$ (prdida de la
concentracin del valor lquido de la vivienda, honorarios excesivos y tasas de
inters). Y esto extra 20000$ en gastos estaba contra un equilibrio de la
rentabilidad del prstamo original de slo 58000$! Objetivo especfico en el
Momento de sus nuevas finanzas, Sue dijo al representante del prstamo que
principalmente quiso un prstamo que pagara su casa tan pronto como sea posible.
Sue declar que expresamente se interes en un prstamo del tipo de inters fijo,
de 15 aos. El representante del prstamo dijo a Sue que, considerando su nivel de
ingresos, no tendra derecho a un prstamo de 15 aos. Entonces el representante se
puso a aconsejar que Sue se suscriba para un sin costes [sic], prstamo del tipo de
inters fijo de 30 aos. En consecuencia, Sue acept este consejo. Despus de
todo, el representante del prstamo el experto, verdad? Cuando Sue cerr este
prstamo, debi 62.100$ con un trmino de 30 aos. Cuando anduvo en la oficina,
haba debido 58000$ con un trmino restante de 27 aos. El representante del
prstamo haba vendido a Sue la hipoteca peor los objetivos expresamente indicados
de Sue posible, dada. Pero ese prstamo (en trmino, honorarios y tasa de inters)
estaba alto en la rentabilidad para el banco. Fechoras obvias a travs de
ignorancia o a travs de intencin engaosa (probablemente ignorancia), el
representante del prstamo de Sue se equivoc en al menos la Calificacin de ways:4
siguiente: Aunque las proporciones del total de la deuda de Sue (la proporcin
trasera) hubieran excedido pautas convencionales (trmino de 15 aos), un poco
4 Por supuesto, hablo desde el punto de vista de Sue. Desde el punto de vista del
banco, el representante del prstamo gan cinco estrellas.

221
la planificacin financiera podra haber reestructurado fcilmente a aquellas
cifras para corresponder a las pautas de aseguramiento convencionales para
prstamos de 15 aos. Compensacin de factores: Para preceder a tres aos Sue haba
pagado cada pago de la hipoteca a tiempo, en una cantidad que excedi las sumas
requeridas por un nuevo prstamo de 15 aos (con de entonces tasas de inters
inferiores). Adems, Sue tena el crdito perfecto y mostr numerosos factores de
compensacin fuertes como un trabajo seguro, proporcin del gasto de vivienda baja
(la proporcin delantera), gastos de mantenimiento bajos, seriedad y estabilidad.
Posibilidades del BRAZO: En el momento del refi, muchos prestamistas del BRAZO
ofrecieron tasas de inters atractivas. El representante del prstamo nunca
mencion estas opciones. Tasa de inters alta: 15-y prstamos del tipo de inters
fijo de 30 aos en el mercado de Sue eran disponibles en el acto en los 60 a la
variedad del 7,0 por ciento. En el 7,75 por ciento, el precio de Sue era mucho ms
alto que debera haber pagado. Altos costos: A diferencia de la mayor parte de
prstamos sin costes que comercian de gastos para el inters ms alto, el
prstamo de Sue llev gastos superior a 4000$ (en 58000$ refi!). El producto del
prstamo de Sue falsamente se anunci como sin costes cuando, de hecho, no era
simplemente ningn dinero efectivo debido durante el cierre. Sus gastos incluyeron
puntos del por ciento 3-1/8. La broma ordenada cuando un prestamista lo puede
hacer: tasa de inters alta, altos costos y amortizacin baja (concentracin de la
capital). Sobre la nica cosa bien sobre este prstamo era su carencia de una pena
del pago adelantado y pocos honorarios de la basura. Pero con puntos de 3-1/8,
quin necesita honorarios de la basura? Quien es Responsable: El Prestamista o
Sue? De ser puesto en duda, el banco no admitira ninguna maldad. Cumpli con cada
regla requerida, regulacin y revelacin. Las carpetas del archivo de Sue para esta
hipoteca rebosaron de todos los documentos firmados necesarios. Aunque no
encargaran a este representante del prstamo probablemente, el banco puede haber
pagado un sobresueldo por originar nuevas finanzas sin costes como ste. Cuando
pregunt a Sue por qu eligi a este prestamista, dijo que haba respondido a su
anuncio. Llam a algn prestamista competidor? No. Llam la compaa de la
hipoteca que atendi su hipoteca corriente para aprender qu podran hacer para
ella? No. Por qu no? Como el banco anunciado disfrut de una reputacin buena y
reclam el estado como el prestamista de la hipoteca ms grande en
222

CONSIGA LA TASA DE INTERS MS BAJA DISPONIBLE

ciudad. Si no puede confiar en un empleado asalariado de un banco grande para


darle muy, en que puede confiar? 5
En quin puede confiar?

El cnico dice, No confe nadie. Al contrario, los Secretos de la Hipoteca


aconsejan que usted confe en usted. Gane el conocimiento y sentido comn que le
permitir negociar el prstamo ptimo. Sino tambin estudie detenidamente sus
objetivos y prioridades. Qu prstamo mejor le pone sobre el camino para conseguir
los objetivos financieros que son los ms importantes para usted? Entonces confe
en su representante del prstamo, pero slo despus de que l o ella ganen su
confianza. Debera poner en duda y clarificar que sus objetivos, necesidades,
quieren, y capacidades. Cmo le puede alguien servir quin no aprende a quin es y
qu planea conseguir? El profesional clasificar prioridades. Slo despus de que
una entrevista introductoria puede el representante del prstamo explicar y
recomendar programas del prstamo. Accesibilidad financiera, elaboracin de un
presupuesto, calificacin a proporciones, crdito y puntuacin de crdito, tipo de
la propiedad, tasa de inters / compensaciones del punto, cuestiones de la familia,
concentracin de la capital, estos factores y muchos ms se combinan para afectar
su opcin de una hipoteca 6 que Demasiado pocos prestatarios y los representantes
del prstamo entienden cmo la propiedad y las opciones de financiacin que hace
hoy afectarn su vida y su riqueza 5, 10, y 20 aos en el futuro. De este modo, en
quin puede confiar? Confe en aquellos profesionales cuyo comportamiento y
demostr el permiso de competencia ningunas dudas sobre sus motivos. Confe en
aquellos que adoptan sus objetivos como su propio - y luego ejercen la diligencia
debida y maestra de ayudarle a conseguir lo que quiere y lo que se puede permitir
de una manera realista cobrando YSP justo.

diciendo con una compaa inversionista [sic] al oficial de un banco principal,


pregunt, me dice que slo vende sus fondos de clientes e inversiones que llevan
cargas del gasto de la delantera pesadas? Confe en la respuesta del oficial: Por
supuesto, el banco tiene que hacer una ganancia. Me tengo que ganar la vida.
6 Por ejemplo, pregunta, Cunto me prestar? El representante del prstamo
contesta, probablemente aproximadamente $350 mil. El representante (sin pensar)
le da a una cifra que se presenta a viviendas unifamiliares. Omite el hecho que si
comprara unos dos - a la propiedad de cuatro unidades, podra tener derecho a una
cantidad del prstamo de 500,000$ o ms. Sin la peticin, la mayor parte de
representantes simplemente relatan cifras de la vivienda unifamiliar.

5 pulgadas

223

C H P T E R 10

Maneje su propiedad y financiando para vuelta mxima


los ournalists rutinariamente citan a planificadores financieros que aconsejan a
propietarios, Su casa es un tejado sobre su cabeza - no una inversin! En cuanto
a reservas, los periodistas cantan esta letana entusistica, Cuelgue apretado y
se recompensar. Sobre la carrera larga, se puede esperar que las reservas superen
todas otras inversiones. Si desea construir la riqueza y maximizar la vuelta en
sus activos e inversiones, no har caso de este murmullo periodstico. A pesar del
empuje para reservas y 401 (k) s, 403 (b) s, IRA y Keoghs, el valor lquido de la
vivienda permanece la fuente ms grande de riqueza para la mayora de americanos, y
la financiacin de casa permanece su responsabilidad ms grande. Adems, desde el
final de la Segunda Guerra Mundial, los datos claramente muestran que las
inversiones en bienes inmuebles han cedido vueltas mucho ms altas y ms serias que
reservas. Jack Guttentag, profesor de finanzas emrito en la Escuela de Wharton,
que ahora escribe una columna en escala nacional organizada en hipotecas, recibi
esta pregunta de uno de sus lectores: Por qu obsesionan los medios sobre la
bolsa prestando la relativamente pequea atencin y el consejo a las cuestiones que
construyen la riqueza que estn relacionadas con casas y financiacin de casa? El
profesor Guttentag contest,

Enrgicamente, los medios prestan ms atencin a la Wall Street porque creen que
los consumidores activamente manejan sus carpetas de la reserva, y por lo tanto
quieren la informacin continua sobre lo que pasa en la bolsa. Mientras que, los
prestatarios de la hipoteca dejan caer su atencin una vez
225

sus finales del prstamo. Pero esta visin de medios ya no se mantiene. Ms de la


mitad del correo que recibo es de consumidores que hacen preguntas sobre la
direccin de sus hipotecas existentes."

El profesor Guttentag ha identificado una tendencia emergente. Los americanos


realmente tienen que manejar sus positivos y activos de la propiedad para realzar
sus vueltas. El alojamiento informado y a casa financia decisiones pagar vueltas
mucho ms grandes que cualquier cantidad que pueda esperar razonablemente recibir
de reservas, obligaciones u otras inversiones 1

SECRETO #

98
Trate su casa y su financiacin como una inversin.

Si lee aquellos artculos de finanzas personales en revistas y peridicos, ha visto


artculos que le dicen excluir el valor lquido de la vivienda de su capital propio
proyectado en el retiro. Los planificadores financieros o los periodistas que los
cotizan dicen que las casas hacen para inversiones relativamente pobres; y porque
todava necesitar un lugar para vivir despus de que se retire, el dinero amarrado
en una casa no aadir a su poder adquisitivo. Los Secretos de la hipoteca refutan
estas declaraciones. Sin tener en cuenta que los medios hacen un informe,
homeownership y las propiedades de la inversin han ayudado a ms americanos a
construir la riqueza que cualquier otra clase del activo. An, desde el final de
WWII, los medios han perdido el poder que construye la riqueza de la propiedad y en
cambio han decidido advertir repetidamente de picos del alojamiento y burbujas.
Tome esta revisin rpida de historias del titular y llamado consejo experto a
partir de los 60 aos pasados. Parece que los precios de casas han alcanzado una
meseta, y hay expectativa razonable que los precios rehusarn. (Tiempo, el 1 de
diciembre de 1947)
1 Para

prueba, ver mi libro, Inversin en valor en Bienes inmuebles (John Wiley & Sons,
2002).

226

Las casas cuestan demasiado para el mercado de masas. El precio medio de hoy es
aproximadamente $8000 - fuera de alcance para dos terceras partes de todos los
compradores. (Resumen de la ciencia, abril de 1948) Si ha comprado su casa desde la
guerra... ha hecho su acuerdo en lo alto del mercado.... Los das cuando no poda
perder en una adquisicin de viviendas ya no estn con nosotros. (Casa Hermosa,
noviembre de 1948) parece que El objetivo de poseer una casa se pone ms all del
alcance de cada vez ms americanos. La nueva casa tpica hoy cuesta aproximadamente
28000$. (BusinessWeek, el 4 de septiembre de 1969) Recelar el sentido comn que
le dice Comprar ahora... porque seguir la inflacin forzar precios de vivienda y
alquila ms alto y ms alto. (Diario de NEA, diciembre de 1970) El precio mediano
de una casa hoy se acerca a 50000$.... Los expertos del alojamiento predicen que en
las futuras subidas de precio no ser tan grande. (Negocio de naciones, junio de
1977) En California... por ejemplo, es bastante habitual encontrar a familias de
medios medios comprando casas de 100000$.... Soy precios confidentes han pasado su
pico. (John Wesley English y Gray Emerson Cardiff, El Accidente de Bienes inmuebles
Prximo, 1980) La era de ganancias fciles en bienes inmuebles puede dibujar a un
final. (Dinero, enero de 1981) La edad de oro de perodos previos sin riesgo en
precios de vivienda se va. (Dinero, marzo de 1985) Si espera comprar, tener
cuidado. Los valores de casa crecientes no son una cosa segura ms. (Miami Herald,
el 25 de octubre de 1985) la Mayor parte de economistas estn de acuerdo... [una
casa] se har un poco ms que un tejado y una deduccin impositiva, seguramente no
la inversin lucrativa que era durante la mayor parte de los aos 1980. (Dinero,
abril de 1986) comenzamos a volver al tiempo cuando compr una casa no por sus
capacidades rentables potenciales, pero mejor dicho como un punto que anida. (Los
Angeles Times, el 31 de enero de 1993) los planificadores Financieros estn de
acuerdo que las casas seguirn siendo una inversin pobre. (La Revista Financiera
Personal de Kiplinger, noviembre de 1993) Una casa es donde la inversin mala es.
(Examinador de San Francisco, el 17 de noviembre de 1996)
227

Su casa es un tejado sobre su cabeza. No es una inversin. (Todo que Sabe Sobre el
Dinero es Incorrecto, 2000) a finales de los aos 1940, 8000$ a 10000$ parecan a
una cantidad escandalosa para pagar una casa. A finales de los aos 1960 a travs
de mediados de los aos 1970, 30000$ a 50000$ parecieron bien ms all de algo
razonable. A principios de los aos 1980, la creencia popular crey que en 100000$,
los precios de vivienda en California slo podran disminuir. Hoy, los comentarios
similares sobre picos, burbujas y bustos llenan la prensa. Pero como las voces
pasadas ahora parecen tontas, tan tambin va la opinin general como miramos hacia
atrs del futuro. Se pueden ablandar algunos precios de vivienda o disminuir a
corto plazo? Seguro. Han hecho por tanto antes y harn tan otra vez. Reflujo de
ahorro local y flujo, pero a lo largo de los perodos de 5, 10, 20, o 30 aos, las
propiedades bien seleccionadas seguirn registrando la apreciacin 2 de la ganancia
alta
Financiacin amplia vueltas

Aqu est un ejemplo simple: invierte 10000$ en una propiedad de 100000$. Financia
su compra con una, hipoteca de 90000$ de 30 aos en el 7,75 por ciento. Despus de
ocho aos habr pagado a cuenta su equilibrio de la hipoteca a 81.585$. Con la
apreciacin del 4 por ciento por ao durante ocho aos, el valor de su propiedad
habr crecido a 136.860$. Si restamos el equilibrio de 81.585$ de esto 136.860$, ve
que su inversin de 10000$ original ha aumentado ms que cinco veces a 55.275$. Ese
resultado cede una tasa anual limpia de la vuelta aproximadamente del 24 por ciento
(ver la Tabla 10.1). Durante el temprano - a mid2000s, los tipos de inters
inferiores y los precios ms altos de la apreciacin produjeron tasas de
rendimiento en el dinero efectivo invertido que lejos excedi el 24 por ciento.
Reservas tpicamente ceden resultados inferiores

Segn cuyos nmeros usa, las reservas han cedido supuestamente vueltas brutas
medias de entre 9 y el 12 por ciento por ao sobre la carrera ms larga. En una
base limpia, una vuelta del 10 por ciento por ao en reservas se considera muy
bien. De hecho, sobre el largo plazo, menos del 2 por ciento de profesional
2 Potencial homebuyers: Para la discusin ms extensa de esta cuestin, ver el
Captulo 3, Propiedad de viviendas: Cmo Hacerlo Su Mejor Inversin, en mi libro,
Los 106 Errores Homebuyers Hacen - y Cmo Evitarlos, 4to editor (John Wiley & Sons,
2006).

228

La Alta rentabilidad de Producciones de la Apreciacin de la Propiedad de la tabla


10.1 Hoy precio de compra de la Propiedad Hipoteca Original Cash invirti Ocho Aos
ms Tarde el Valor de mercado apreciacin del 4% la Tasa de crecimiento de la
Capital de la Capital del equilibrio de la Hipoteca 10000$ | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5
| 6 | 7 55.275$ | 8 aos 100000$ 90,000 10,000 136,860 81.585 55.275$

Tasa de crecimiento anual de valor lquido de la vivienda = el 24 por ciento.


Proporcionalmente el aumento del pago al contado y precio de compra todava cedera
una tasa de rendimiento del 24 por ciento.
los gestores de fondos han sido capaces de ganar consecuentemente vueltas limpias
en reservas de ms del 10 a 12 por ciento por ao. Al final de 1965 el ndice
industrial del Dow Jones (DJIA) estuvo de pie en 969,26. Al principio de 1982 este
ndice de compaas de inversin muy asegurada realmente estuvo de pie ms abajo,
en 884,36. Durante este perodo de 16 aos entero, el DJIA no se cerr ms alto que
1051,70, y se cay a tan slo 577.60 en 1974. Si compara ganancias de la reserva
durante el retumbo del mercado sin precedentes que corri a partir de 1993 (DJIA en
3.500) hasta principios de 2000 (DJIA en 11.700), encontrar la riqueza de la
propiedad que se multiplica an ms rpido. En la pequea ciudad del colegio de
Gainesville, Florida, una casa comprada en 1993 por 100000$ se podra haber vendido
en 2000 por 150000$. Asumiendo un pago al contado de 10000$, esa ganancia de 50000$
del precio devolvi un aumento quntuplo de la inversin - no contando el pago
inicial de la hipoteca. Si en cambio, hubiera puesto 10000$ o 20000$ en una
propiedad en un boomtown como Portland, Oregon; Austin, Texas; Boston; Seattle; San
229

Francisco; Ciudades del Parque, Utah; Denver o Canto rodado, Colorado; o Sarasota,
Florida - o cualquiera de docenas de otros mercados de la vivienda calientes -
habra disfrutado de un dcuplo (o mayor) aumento de su inversin del pago al
contado original, comparado con la ganancia aproximadamente triple de la bolsa.
Resumir

Puede esperar razonablemente que sus inversiones de la propiedad superen la bolsa.


Con una propiedad gana las ventajas de accin de palanca. Invierte unos 5, 10, o
pago al contado del 20 por ciento, an recibe vueltas basadas en aumentos del valor
total. Por eso hasta una tasa anual del 4 por ciento de la apreciacin siempre
superar casi las ganancias de precios que podra recibir de reservas. Y no slo la
propiedad de la propiedad presenta menos riesgo que las reservas, pero las reservas
no le guardarn seco cuando llueva o caliente cuando el tiempo congela el fro.
Tampoco le darn una cantidad de ingresos (dividendos) que viene cerca de la
cantidad de ingresos (alquileres) que una propiedad de la inversin puede ceder. Ya
que se pone ms viejo, diversifica su riqueza en diversos tipos de inversiones.
Pero no acepte ingenuamente la idea falsa que otras inversiones cedern vueltas ms
altas o bajarn riesgos que la propiedad. (Para ms resultados de la inversin
histricos y explicaciones, ver pegasusdialogues.com o garyweldred.com).
Futuros usos de capital de la propiedad

Los planificadores financieros rechazan el alojamiento como una inversin no slo


porque afirman (errneamente) que puede ganar mejores vueltas en reservas, sino
tambin porque su capital es ilquida. Incorrecto otra vez. Las lneas de la
capital de crdito (HELOC), nuevas finanzas y anualidad inversa (ahora llam
Protector del hogar) hipotecan todos proporcionan el dinero libre de impuestos de
su casa 3 Como su cambio de necesidades del alojamiento, puede decidir reducir el
tamao. Venda la casa familiar ms alto valorada y muvase en una casa vaca-nester
ms abajo valorada. Usted y su cnyuge metern en el bolsillo hasta una ganancia de
500000$ libre de impuestos. En contraste, el IRS cobrar los impuestos el dinero
que retira de sus 401 (k) y
3 Secretos de la Hipoteca hablan cuando y si debera retirar estas sumas ms tarde
en este captulo.

230

otras cuentas de retiro aplazadas por el impuesto en sus impuestos sobre la renta
ordinarios marginales ms altos, aun si una gran parte de aquellos fondos realmente
se acumulara a travs de la plusvala como la apreciacin del precio de accin.
Carencia de variedad

Hoy, adems de reservas para la carrera larga, los planificadores financieros


predican las virtudes de variedad. Nunca ponga todos sus huevos en una cesta,
dicen. Hay mrito a este consejo. Pero no se aplica a bienes inmuebles en el modo
que los entusiastas de la reserva creen que hace. La mayor parte de expertos
discuten - correctamente, en mi opinin - escribe a Jonathan Clements del Wall
Street Journal, que si posee su propia casa, ya tiene mucha exposicin de bienes
inmuebles. Y de la Gua de Barron de Tomar Decisiones de la Inversin, la misma
lnea de la Wall Street: Sostendremos que la propia casa de alguien es bastante
probablemente la exposicin al mercado inmobiliario para el inversionista
individual medio. Si piensa en la compra [una casa], por favor, al menos considera
las alternativas. Por qu esta hostilidad a bienes inmuebles? Segn la crtica
estereotipada, los bienes inmuebles fallan la prueba de diversidad. Si mantiene su
trabajo, su casa y sus inversiones de la propiedad en la misma comunidad, coloca
demasiados huevos en una cesta. Si su empleador, su industria y su diapositiva de
la comunidad en la recesin, sus finanzas pudieran tomar un xito triple. En saber
- nada manera, esta crtica de la inversin de la propiedad confunde el corto plazo
con la carrera ms larga. Tambin equivocadamente supone que yoyo de precios del
alojamiento de arriba abajo el parecido los precios de reservas y obligaciones.
An, en la mayor parte de reas, en la mayor parte de veces, los precios de la
propiedad raramente se deslizan hacia abajo - y en aquellos casos cuando un grande
abajo va en bicicleta realmente golpea, rebotes casi siempre ocurren dentro de tres
a cinco aos. En contraste, cuando los precios de accin golpean abajo ciclos, no
se pueden levantar durante 10 a 20 aos (p.ej., 1907 a 1921, 1929 a 1953, 1966 a
1982). El Error de Corto plazo a Menos que desarrolle estrategias de la propiedad a
corto plazo como apuro y capirotazo, piensa en la propiedad como riqueza a largo
plazo, no riqueza que comprueba tres veces por da sintonizando en informes de
Bloomberg. Comba de ahorro a veces local. El crecimiento de trabajo vacila. De vez
en cuando, los constructores de casas construyen demasiadas casas, condominios y
pisos. El inventario sin vender inunda el mercado.
231

Sin embargo, estos descensos localizados raramente duran para ms que unos aos. De
hecho, los descensos severos tales que ocurrieron en California en el temprano a
mediados de los aos 1990 proporcionan oportunidades enormes de crear la riqueza
del valor lquido de la vivienda comerciando. S California homebuyers quien, en
1993, morda la bala y tom una prdida suave en su casa de 200000$. Entonces
compraron una casa de 400000$ que se haba vendido tres aos antes por 550000$.
Hoy, esa casa vale $1,2 millones; han acumulado aproximadamente 900000$ en la
capital, y su pago mensual (debido a la nueva financiacin en tasas de inters
inferiores) es slo 15 por ciento ms alto que pagaban en 1990. Volatilidad Si
posee reservas, debe diversificar sus posesiones aun si invierte para la carrera
larga. Los precios de accin y el rendimiento de la ganancia de hasta las mejores
compaas pueden caer a plomo y permanecer abajo durante dcadas. La marca del
nombre highfliers de eras ms tempranas puede terminar en la bancarrota. (Para
llamar slo a unos cuantos: Polaroid, Enron, United Airlines, Com mundial, U.S.
Steel, Pan Am y Ferrocarril de Pensilvania.) La posesin de grupos de slo una o
varias compaas le puede exponer a la ruina financiera - sobre todo cuando planea
sostener aquellas reservas para siempre. Los propietarios no sufren ningn riesgo
similar. Sabe de alguna propiedad decente que se vendera hoy por menos que se
vendi por hace 5 o 10 aos? Facture los precios histricos llamados menos -
vecindades deseables. Encontrar que hasta estas propiedades han apreciado.
Seguramente, los individuos pueden dejar a sus propiedades agotarse, pero no s de
ninguna vecindad en los Estados Unidos donde los valores de mercado han disminuido
de donde estuvieron de pie hace 10 aos, a menos que la base de trabajo local
(p.ej., Detroit) haya disminuido con severidad. Obviamente, no debera invertir en
la propiedad esto se localiza en un rea econmica que disminuye, aunque pudiera
especular, si esto satisface su perfil del riesgo y esperanza de una vuelta o
revitalizacin.
Plan de construir riqueza de la capital de la propiedad

La mayor parte de jubilados han adelantado enormemente del valor aumentado de su


capital de la propiedad, pero la mayor parte de ellos no han tenido que dar un
toque en ello. Los jubilados de hoy todava dibujan considerablemente de seguridad
social, pensiones de la compaa, y, s, la carrera del toro histricamente sin
precedentes en reservas de las dos dcadas pasadas. Sin embargo, no puede contar
con el mismo nivel de la ayuda compensatoria de seguridad social, pensiones o
reservas. Nadie predice aumentos enormes del social
232

pagos de seguridad. La mayor parte de compaas han abandonado pensiones. Y quien


sabe donde los precios de accin podran aterrizar 10, 20, o 30 aos de ahora.
Adelante, qu pasar a precios de accin cuando las decenas de millones de boomers
traten de liquidar sus 401 (k), 403 (b) s e IRA para levantar el dinero efectivo
para pagar sus gastos de mantenimiento? En un mundo incierto, una constante
permanece: Si los Estados Unidos siguen cultivando a su poblacin y su economa,
los valores del alojamiento y los niveles de alquiler seguirn subiendo. A menos
que sepa que puede asegurar sus finanzas de otros modos, no deje sus ganancias de
la capital para ocurrir. Elija sus propiedades y financiando con un ojo que cuenta
en el futuro.

SECRETO #

99
Oportunidades del monitor de financiar de nuevo.

Con peridicos y revistas que extensamente hacen pblico el retumbo refi del
temprano a mediados de los aos 2000, se podra sorprender aprender que los
millones de americanos todava sostienen hipotecas con tasas de inters encima del
7,5 por ciento. Incluso entre la gente que recientemente financi de nuevo, ms del
50 por ciento sostenido hipotecas con tasas de inters mayores que el 8 por ciento.
Esto es asombroso. La gente ir en coche a travs de la ciudad para usar un cupn
de 5$, pero consecuentemente dejan pasar oportunidades de salvar decenas de miles
de dlares a travs de la nueva financiacin. Concedido, le gusta solicitar una
hipoteca, por tanto la gente aplaza. Mi amigo que financi de nuevo una hipoteca
del 9 por ciento en una propiedad de la inversin haba colocado esta tarea en su
para hacer la lista hace tres aos. Durante ese perodo de la dilacin podra
haber financiado de nuevo de manera rentable dos o tres veces. Sus ahorros en
inters y concentracin de la capital adicional habran sumado 15000$. Esto es un
precio escarpado para pagar la tardanza. Los productos de la hipoteca y las tasas
de inters cambian continuamente. Sus futuros proyectos pueden cambiar, tambin.
Tal vez, comienza a considerar un movimiento. Tal vez decide quedarse puesto. La
una o la otra opcin podra garantizar un cambio de su financiacin de la
propiedad. De este modo, al menos cada pocos meses, compare su financiacin
corriente y gastos (en la luz de sus proyectos corrientes) a de entonces
alternativas de financiacin disponibles. No slo manejan su activo (la propiedad),
pueden
233

la responsabilidad (su hipoteca). Maneje a ambos y acumula la riqueza ms rpido.


Dirija los nmeros. Calcule sus ahorros en costes y capital aumentada. Piense cmo
podra invertir un poco de ese dinero. Traduzca esa ganancia a una cifra de dlares
por hora. Un refi le puede coger ms de 1000$ por hora. A menos que sea un director
ejecutivo o un banquero especialista en inversiones, esto no es la paga mala.
Hechos, no reglas bsicas

Vuelva a la historia de mi amiga Sue de su hipoteca de 7,75 por ciento que provino
10 aos antes (Secreto #97). Podra haber financiado de nuevo antes en el 6,5 por
ciento y haber salvado una carga de la bveda del dinero efectivo. Por qu no hizo
ella? Crey la regla del 2 por ciento, que dice, No puede financiar de nuevo de
manera rentable a menos que baje su tasa corriente en al menos dos puntos. Querido
lector, puede ser capaz a refi de manera rentable aun si su precio se cae en slo
el.50 por ciento. Para contestar a la pregunta refi, siempre cuente. Nunca confe
en reglas bsicas o espalda del sobre guesstimates. El inters compuesto puede
gastar fcilmente bromas con conclusiones ocasionales. Conversacin peridicamente
con su representante del prstamo confiado se queda en fondo de productos que
cambian y precios.
Concentracin de la capital, no pagos simplemente inferiores

Vuelva a ese llamado prstamo sin costes (Secreto #97). Un representante del
prstamo simptico llama con un Tienen me puse un acuerdo para usted lanzan.
Cmo quisiera usted dejar caer sus pagos mensuales con 200$ por mes - y no le
costar un centavo en honorarios o gastos de cierre. Realiza que una parte buena
de que los ahorros de 200$ por mes resultan porque el prestamista quiere aplazarle
en un trmino de 30 aos? Suponga que deba 200000$ en el 7,5 por ciento con 21 aos
restantes en su hipoteca. Sus pagos dirigen aproximadamente 1.578$ por mes. El
representante del prstamo dice, Le puedo conseguir en un prstamo del 7,0 por
ciento que dejar caer sus pagos a 1.331$. Y no le costar ningn dinero del
bolsillo. Quin podra bajar este acuerdo? Parece al dinero encontrado de 247$
por mes. Pero ms tarde, este almuerzo libre le costar un control grande, o, para
ser preciso, 108 controles grandes. Estas nuevas finanzas dramticamente reducen la
marcha de su concentracin de la capital. Lo que salv en pagos mensuales, usted
ms que perdido en la concentracin de la capital. Ms, su nuevo prstamo corre
durante 30 aos, mientras que su entonces existencia
234

Tasa de inters de la Comparacin de Concentracin de la Capital de la tabla 10.2


Nuevo prstamo Nuevo prstamo Viejo prstamo Trmino Restante Corriente del 7,0% el
7,0% el 7,5% 30 aos 20 aos 21 aos Capital de $200000$ 200000$ 200000 del
Equilibrio Corriente despus de 10 Aos $28.325$ 66.545$ 58.451

el prstamo dara resultado en slo 21 aos. Si realmente quisiera usar un prstamo


nocost, podra financiar de nuevo de manera rentable en el 7,0 por ciento (o tal
vez el 6,75 por ciento) el prstamo de 20 aos. Su capital construira an ms
rpido - despus de 10 aos, debera 133.459$. La tabla 10.2 muestra cmo los tres
prstamos se comparan despus de 10 aos. (La capital mostrada slo incluye el pago
inicial de la hipoteca - no apreciacin.) Por qu empujan los representantes del
prstamo refi de 30 aos? Como la mirada de ahorros mensual inmediata tan grande.
Con el prstamo de 30 aos en el 7 por ciento, su pago se cae en 247$ por mes. Con
unas nuevas finanzas en un prstamo de 20 aos, el pago pasa slo 28$ a 1.550$.
Desgraciadamente, la mayor parte de americanos piensan en trminos de pagos
mensuales bajos ahora. Como un lector de Secretos de la Hipoteca, sabe mejor. Si
decide financiar o financiar de nuevo una propiedad, paga tanto respeto a la
concentracin de la capital como hace la cantidad de los pagos mensuales.
(Advertencia: Si diligentemente invierte esto ahorros de 247$ cada mes en el
inters del 8 por ciento, su capital ms ahorros acumulados podra exceder la
concentracin de la capital del prstamo de 20 aos. Los inversionistas que tratan
de maximizar vueltas pueden elegir deliberadamente esta alternativa del pago
inferior por tanto pueden intentar estas mayores ganancias. La mayor parte de gente
refi, sin embargo, malgasta 247$ y termina con menos riqueza y deudas ms altas.)
El asesino de la capital: ningunos cierres en efectivo

Como vio con mi amiga Sue, muchos de estos refis supuestamente sin costes realmente
cobran cantidades grandes de honorarios durante el cierre y los aaden en el
equilibrio de la hipoteca. Cuando este complemento ocurre junto con un trmino de
30 aos renovado, la concentracin de la capital se retrasa durante aos. Nunca se
suscriba para tal a
235

prstamo. El dinero que pierde exceder lejos sus ahorros mensuales. Consiga que
el representante del prstamo dirija horarios de la rentabilidad para sus
alternativas del prstamo o chasquido en cualquier de los sitios web de la
calculadora de la hipoteca. Compare las concentraciones de la capital. Tome su
decisin del prstamo con los hechos delante de usted. Cunto bajar esto el pago
le cost en la futura capital? (Misma advertencia: Si diligentemente invierte,
aada en sus reuniones. Sin embargo, recuerde que la rentabilidad de la hipoteca no
slo ofrece ganancias sin riesgo, para la mayor parte de personas proporciona
recompensas psquicas.)

SECRETO #

100
Use la nueva financiacin para crear otras ventajas.

Aunque la mayor parte de personas financien de nuevo para bajar sus pagos
mensuales, como notado, podra financiar de nuevo para conseguir otra gestin de
tesorera y objetivos wealthbuilding, como: concentracin de la capital: Hasta el
50 por ciento de todos los prestatarios refi selecciona unos prstamos a plazo fijo
ms cortos. Los prestamistas originan nmeros de registro de 10-, 15-, e hipotecas
de 20 aos. Como el Secreto #15 revela, unos prstamos a plazo fijo ms cortos
construyen la capital mucho ms rpido que el perodo de la amortizacin de 30 aos
ms comn. Despus slo 5 aos de pagos, un prstamo de 15 aos muestra un
equilibrio inferior que un prstamo de 30 aos muestra despus de 10 aos. Pague
tarjetas de crdito: Use el dinero de la hipoteca de inters inferior para pagar
tarjetas de crdito del inters ms alto y cuentas de la instalacin. Ejecute este
plan slo si posee bastante autodisciplina para bloquear su prstamo de inters
alto. Los nmeros cada vez mayores de personas sacan billpayer refis. Entonces
dirigen sus equilibrios de la tarjeta de crdito atrs hasta donde eran antes de su
refi. Han acumulado ms deuda, y han gastado su capital. Tal gente ayuda a explicar
el nmero creciente de extinciones del derecho de redimir de la propiedad. Elimine
el seguro de la hipoteca: En algunas circunstancias, la ley le permite anular su
PMI y dejar de pagar aquellos 50$ a premios de 150$ por mes (ver el Secreto #103).
Si su casa ha apreciado, o si ha creado el valor a travs de mejoras, puede refi su
236

el equilibrio en el nuevo valor de la propiedad ms alto, que podra dejar caer su


LTV debajo del 80 por ciento. As no hay necesidad de PMI. Cambie un BRAZO a una
hipoteca a tipo fijo (FRM): Si la inflacin parece calentarse, podra ir a la
seguridad de una hipoteca a tipo fijo. Tambin, si financi con un horizonte a
corto plazo que ahora parece a largo plazo, el FRM podra demostrar la mejor
opcin, sobre todo si los precios FRM se sientan relativamente bajo. Ya que los
ndices del BRAZO a corto plazo brincaron bastante durante 20052007, cientos de
miles de prestatarios del BRAZO cambiados a FRMs. BRAZO a BRAZO: Esta estrategia
puede trabajar bien cuando los precios del BRAZO golpean mugidos. Puede refi en
otro BRAZO con gorras inferiores, un ndice mvil ms lento, un margen ms escaso o
trminos ms liberales de la asuncin. Aun si su pago corriente no disminuye, gana
si el nuevo BRAZO incluye rasgos ms favorables. FRM para ARMAR: Si es unos aos de
distancia slo de vender una propiedad, cambia de un FRM a un BRAZO. Como ya no
necesita la proteccin de la tasa de inters a largo plazo, ahorra el dinero del
BRAZO. Si su nuevo BRAZO incluye una clusula de la asuncin buena, este rasgo
podra realzar la peticin de ventas de su propiedad. Esta tctica no trabaja en
perodos de curvas de rendimiento llanas o invertidas - por ejemplo, 2006 2007.
Tambin, podra sostener en un inters bajo, hipoteca a tipo fijo assumable si
todava muestra LTV alto. Lnea aerodinmica refi: los Secretos de la Hipoteca le
recuerdan que FHA y las hipotecas de VA incluyen aerodinamizar llamado de un rasgo
nico y deseable. Cuando los precios se caen, los prestatarios de FHA/VA pueden
financiar de nuevo sin una valoracin, control de crdito, verificacin de ingresos
o proporciones eliminatorias. En el retumbo refi del temprano - a mediados de los
aos 1990, muchos californianos no podan verter las hipotecas de la alta tasa que
haban originado en los aos 1980 porque el valor de sus casas se haba cado
temporalmente, o estaban desempleados o underemployed y no podan encontrar
estndares eliminatorios. Gracias a aerodinamizar, ningn prestatario FHA/VA
afront ese dilema frustrante. La vida buena: Aunque muchos propietarios malgasten
su valor lquido de la vivienda en nuevos coches, camiones, barcos, motos
acuticas, vacaciones europeas y gastos del colegio del subalterno, los Secretos de
la Hipoteca no pueden soportar tales frivolidades. No puede construir la riqueza
que necesitar ms tarde si come su
237

maz de la semilla hoy. En cuanto al subalterno, dgale pagar gastos del colegio
con la jornada reducida (y hora de verano) dinero de trabajo. Por favor, ningunos
prstamos estudiantiles. Las deudas del colegio destruyen las finanzas y el
potencial que construye la riqueza de millones del colegio grads - y expulsados. La
raqueta del prstamo estudiantil ha excitado ahora la ira del Congreso. Las
prcticas del prstamo engaosas no se limitan con hipotecas. Adems de las
ventajas antes mencionadas, unas nuevas finanzas pueden servir al menos uno ms
objetivo importante: puede generar fondos para la inversin adicional.
SECRETO #

101
Financie de nuevo e invierta los beneficios.

Los promotores de cada tipo de esquema torcido y especulacin afirman ofrecer


oportunidades de inversin. Vendedores ambulantes de productos financieros,
abastecedores de servicios financieros, polticos que consienten, y hasta los
distribuidores de automviles nos dicen comprar lo que venden porque nos ofrecen
una inversin buena. Materias, joyera, propiedades compartida del condominio,
naipes del bisbol y viejos tarros de Mason todos se venden como inversiones
dignas. Incluso los artculos de lujo (es decir, wealthdestroying derroche) como
relojes de pulsera de 5000$ y coches de 80000$ se anuncian ahora como inversiones.
Wealth-Building Investments

Si toma a prstamo contra su valor lquido de la vivienda para invertir, elegir


activos que ceden tanto una corriente creciente de ingresos como un cerca de cierto
aumento del valor. Los Secretos de la hipoteca favorecen la propiedad. En trminos
de flujos de fondos, ningn otro activo golpea bienes inmuebles que generan los
ingresos. En trminos de proteccin de inflacin, ningn otro activo golpea
propiedades de ingresos. An cuando la inflacin se cae, cada de tasas de inters.
Los flujos de fondos de la propiedad suben porque puede refi en pagos de la
hipoteca inferiores. Los valores suben porque el poder adquisitivo aumenta. Con
propiedades del alquiler, gana cuando carreras de inflacin desenfrenadas; tambin
gana cuando disminuye. Adems, las propiedades del alquiler proporcionan ventajas
fiscales como nuevas finanzas libres de impuestos, en efectivo (a la pirmide
adicional su riqueza); impuesto no monetario
238

deducciones para depreciacin; cambios de la actualizacin libres de impuestos; e


impuestos diferidos en la plusvala a travs del uso de contratos 4 de venta de la
instalacin Doble Accin de palanca Para perseguir esta estrategia de inversin,
use un dinero efectivo refi (o una lnea del valor lquido de la vivienda del
crdito) para levantar 25000$ o 50000$ (quizs ms). Aplique ese dinero como un
pago al contado para adquirir una propiedad del alquiler. Sus gastos de inters (a
precios de hoy) deberan menos del 7,5 por ciento total, pero los ingresos del
alquiler ms la apreciacin de su propiedad deberan ceder (despus de gastos) el
10 por ciento al 20 por ciento en la cantidad de su capital invertido. Con esta
extensin entre recursos prestados y produccin, su tasa de rendimiento reforzada
resulta sabia. Si elige su propiedad del alquiler segn principios de la inversin
sanos (como explicado en mis libros sobre la inversin inmobiliaria), podra
conseguir esta alta rentabilidad con poco riesgo. Los Secretos de la hipoteca nunca
aconsejaran que usted juegue su valor lquido de la vivienda con empresas
arriesgadas. Si vive en un mercado de la vivienda caro, invierte en reas del pas
(o el mundo) que ceden flujos de fondos ms altos por dlar de la inversin. En
aos recientes, por ejemplo, muchos californianos han comprado la propiedad en
Nevada, Carolina del Norte, Arizona, Texas, Mxico y Costa Rica. Y Reservas?
Durante los aos 1990, algunos escritores financieros y los consejeros impulsaron a
propietarios al dinero efectivo su valor lquido de la vivienda e invirtalo en la
bolsa. En su libro de 1997, La Estrategia: la Gua de Un Propietario de la Creacin
de la Riqueza (Libros del Portero Clave), Garth Turner pint un futuro rico, sin
riesgo para propietarios que tomaran a prstamo contra su valor lquido de la
vivienda para comprar reservas:
Imagine, riqueza prcticamente sin el riesgo. Es posible ahora gracias a la
convergencia asombrosa de bajas tasas de inters, mercados financieros firmemente
crecientes en la carrera larga y un rebote econmico en Norteamrica que durar
bien hasta el nuevo milenio.... Hoy puede bajar en su

4 Para

ms detalles, ver mi libro, que Invierte en Bienes inmuebles, 5to editor, (John
Wiley & Sons, 2006).

239

capital de bienes inmuebles y puesto que el dinero en activos financieros con la


confianza mientras invierte para el largo plazo.

Turner contina a decir a sus lectores, La nueva regla de bienes inmuebles: [una
casa] es ahora slo el refugio, no una inversin.... Lo que por ltimo quiere y la
necesidad es la riqueza, no una casa.... Su futuro est con activos financieros, no
bienes inmuebles. En efecto, cientos de miles de propietarios del Reino Unido
comprados en esta idea a travs de un producto financiero conocido como hipotecas
del atributo. Aprender sobre el desastre que destruye la riqueza que sigui, Google
hipotecas del atributo del Reino Unido. En su libro influyente, Reservas para
Long Run, 3er editor (McGraw-Hill, 2002), Wharton el profesor Escolar Jeremy Siegel
se entusiasma por reservas como la salvacin para todos los inversionistas que
guardarn la fe 5 Compran y sostienen a travs de los altibajos del mercado,
aconseja Siegel. Se har rico. Prcticamente se garantiza. Como Garth Turner,
Siegel sugiere (aunque no tan enrgicamente) que los propietarios reforzan su
financiacin de casa y ponen sus beneficios en efectivo en la bolsa. El
Razonamiento Desde un punto de vista ocasional, esta tcnica para construir la
riqueza parece razonable. Tome a prstamo el dinero de la hipoteca a un precio
desgravable del 6 a 8 por ciento. Use ese dinero efectivo para comprar reservas.
Los promotores del fondo de la reserva afirman que sobre las reservas de carrera
largas ceden vueltas del 10 a 12 por ciento por ao - aunque con golpes y sacudidas
a lo largo del camino. Cuelgue en para el paseo y finalmente termina con mucho ms
dinero. Qu tan maravillosa oportunidad de tomar a prstamo dinero del valor
lquido de la vivienda barato e invertir alto. Parece bastante bien, y podra
trabajar. Si las reservas para la carrera larga realmente ceden un cerca de cierta
vuelta anual del 10 a 12 por ciento, esta estrategia da resultado grande mientras
su retiro - u otra necesidad de los fondos - no ocurre durante uno de aquellos
perodos largos de abajo mercados, por ejemplo, 1966 1982.

5 Para una discusin detallada de anlisis defectuoso de Siegel y conclusiones, ver


a Gary W. Eldred, Inversin en valor en Bienes inmuebles (John Wiley & Sons, 2002).

240

El Error Lamentablemente, esa cifra de vuelta de la reserva del 10 a 12 por ciento


no garantiza la confianza. La volatilidad de la bolsa crea ms incertidumbre de
desestabilizacin que los entusiastas confiesan. Si sus aos del retiro coinciden
con un mercado bajista, podra terminar por tirar hamburguesas en McDonald's o
saludar a clientes para Wal-Mart. Los hechos se oponen a las reclamaciones de los
entusiastas de la reserva. Los activos financieros muestran el riesgo a largo plazo
principal. Por eso los Secretos de la Hipoteca favorecen la inversin a largo plazo
en bienes inmuebles, ms bien que reservas: las vueltas de bienes inmuebles sin
Peligro reforzadas exceden la produccin (exagerada) de la bolsa del 10 a 12 por
ciento. An los bienes inmuebles (alojamiento) experimentan a menos, ms suaves, y
ms corto downdrafts proveyendo cerca de cierto potencial del aspecto positivo a lo
largo de los perodos de cinco a diez aos. (Para datos histricos de reservas, las
obligaciones y el alojamiento, ven pegasusdialogues.com y garyeldred.com.) Menos
Riesgo con Bienes inmuebles Para la prueba que las inversiones de la propiedad
experimentan a menos y diapositivas de precios menos severas que reservas, intente
este experimento. Llame a varios prestamistas de la hipoteca. Pregnteles si puede
tomar a prstamo el 90 por ciento del precio de compra de una propiedad para el
periodo de 15 a 30 aos a un tipo de inters fijo del inters. Por supuesto puede.
Ahora, pregunte a aquellos mismos prestamistas - o hasta su firma de corretaje que
ofrece la reserva - si le harn un acuerdo similar de una carpeta de reservas.
Qu? Estn usted loco, responderan. O tan probablemente, le diran pagar en
efectivo para sus reservas con el dinero tomado a prstamo con un prstamo del
valor lquido de la vivienda de la baja tasa de inters. Esto simple, el enfoque de
sentido comn a la evaluacin de riesgos dice volmenes. Si las reservas fueran
menos arriesgadas que bienes inmuebles, por qu no aceptarn los bancos reservas
como la garanta subsidiaria para prstamos con los mismos trminos y gastos que
estn extensamente disponibles para la propiedad? (Recuerde, tambin, a diferencia
de reservas, los prstamos de la propiedad no requieren una llamada del margen.)
Ms Ingresos con propiedades del Alquiler de Bienes inmuebles superan reservas como
una inversin porque ceden un flujo serio y creciente de ingresos. Con el tiempo,
alquileres por tendencia de pisos y casas ordenada. En contraste, en la valoracin
del mercado corriente, la mayor parte de reservas pagan dividendos de slo el 1 a 3
por ciento por ao. Ms de 125
241
compaas en el S&P 500 paga ningunos dividendos en absoluto. En cualquier estndar
razonable, las producciones de ingresos no apoyan precios de accin corrientes. En
su mayor parte, las reservas permanecen especulativas porque espera venderlos ms
tarde por un precio ms alto a alguien ms - y por supuesto, su comprador siente lo
mismo. Pero cuando confianza en las mayores menguas de la teora tontas, las
huelgas del oso. Cada libre de precios de accin. Todas las inversiones verdaderas
deben ceder bastantes ingresos esperados para justificar su precio actual. Si paga
futuras ganancias de precios sin un nivel conmensurado de ingresos, especula, no
invirtiendo. La mayor parte de especuladores no construyen una base slida, a largo
plazo de la riqueza. (Ver la exposicin clsica de este punto en John Burr
Williams, La Teora de Valor de inversin, Harvard University Press, 1938.) Por
supuesto, hablo en trminos de promedios y tendencias. Indudablemente, algunas
reservas ofrecen la gran promesa para ingresos y crecimiento. Algunas propiedades
son trampas del dinero demasiado caras. No importa que activos y clases del activo
elige para sus inversiones, la diligencia debida debe prevalecer. Cualquiera que
simplemente suponga que cualquier propiedad dada (o reserva) se demuestre
provechoso debera repensar aquellas asunciones.
Idea buena: elige

Garth Turner escribe en La Estrategia:


La mayor amenaza que est enfrente de Norteamericanos no tiene bastante capital
para financiar dcadas en el retiro. Y uno de los mayores activos que tiene para
luchar contra esa amenaza es su casa. Puede ayudar a salvarle, pero slo si sigue
La Estrategia.

Indudablemente, un dficit de ahorros e inversiones realmente pone en peligro a


millones de personas. Y puede usar de manera rentable el dinero de la hipoteca del
6 a 8 por ciento para construir la riqueza cuando invierte en activos que
confiablemente ganan ms que su coste de la capital. Pero si realmente adopta esta
estrategia, evale sus alternativas de la inversin en trminos de su potencial
razonable para ingresos, apreciacin y riesgo. Su valor lquido de la vivienda pone
la fundacin para su riqueza. No lo gaste durante vacaciones y nuevos coches. No lo
lance en esquemas de la inversin desdichados.
242

SECRETO #

102
Nunca compre el disparate quincenal.

Despus de cerrar una hipoteca, algunos prestamistas vuelven a sus prestatarios


para extraer an ms dinero. Alimentndose de la inhabilidad de sus prestatarios de
realizar clculos del inters compuesto, estos prestamistas prometen preparar un
nuevo sistema de la rentabilidad temprano que permitir a sus prestatarios salvar
miles en el inters - para unos pequeos honorarios de slo 395$. Segn estos
proyectos paga el 50 por ciento de su pago mensual previsto 26 veces por ao (cada
dos semanas) en vez del pago total 12 veces por ao. Los Secretos de la hipoteca
llaman este tipo de la timo disparate quincenal, no porque no se puede aprovechar
de pagar por adelantado su hipoteca. Puede. Mejor dicho, es porque no tiene que
pagar a su prestamista (o alguna otra compaa de solicitacin) unos honorarios
para hacer as. A menos que su hipoteca incluya una pena del pago adelantado, puede
pagar cualquier tiempo que quiera en cualquier cantidad (cantidad) suplementaria
que elija.
Cmo conseguir una rentabilidad temprana
Su prestamista (o su compaa de revisin de la hipoteca) quieren que usted crea
que establecer un nuevo programa de pagos y el procesamiento de todos aquellos
pagos quincenales merecen unos honorarios administrativos suplementarios. No hace.
Puede expedir un cheque para su pago mensual previsto; entonces adjunte otro cheque
por 500$ (o independientemente de la cantidad que elige). A travs de una nota
escrita, diga al prestamista aplicar esa cantidad suplementaria al principal. Mesas
financieras, Calculadora de 29,95$ o sitios web Segn el plan quincenal, (en
efecto) paga un pago mensual suplementario por ao. Esto paga por adelantado partes
el trmino de un de 30 aos, hipoteca a tipo fijo abajo a aproximadamente 22,5
aos. Bajo el sistema del pago propuesto por Secretos de la Hipoteca, puede crear
el mismo resultado dividiendo su pago mensual regular con 12, luego usando esa
cantidad para complementar sus controles mensuales. Si quiere pagar ms o menos que
un duodcimo de su pago regular, puede contar fcilmente cmo rpidamente su
prstamo dar resultado y cuanto inters salvar. Casi todos los libros de
inventario de libreras principales ese inters compuesto del espectculo mesas.
Simplemente multiplique o divida el apropiado
243

nmeros, y puede evaluar los resultados de cualquier horario propuesto de pagos


adelantado. (Note: Compre mesas del inters compuesto que muestran los factores de
la tasa de inters, no libros del pago de la hipoteca precalculados.) Aunque
algunas personas todava confen en un libro de mesas del inters compuesto, la
mayor parte de otros usan a cualquiera una calculadora financiera (que puede
comprar en una tienda del material de oficina por 29.95$ o menos), o las
calculadoras de la hipoteca disponibles en sitios web como hsh.com, bankrate.com y
mtgprofessor.com). Incluso modesto pagan por adelantado sumas con regularidad hizo
el testamento le salvan aos de pagos de la hipoteca y decenas de miles de dlares
en el inters. Debera Pagar por adelantado? Los prestamistas relatan que varios
millones de americanos con regularidad pagan por adelantado sus hipotecas de 30
aos. Muchas de estas personas no ahorran tanto dinero como podran (Secreto #15).
Ms bien que pagar por adelantado con regularidad sus prstamos de 30 aos, estos
propietarios deberan refi en una hipoteca del trmino ms corto. Adems del
alcanzamiento de la rentabilidad temprana, podran salvar dlares grandes en el
inters cada ao porque los prstamos de 15 aos tpicamente (aunque no en perodos
de curvas de la renta neta) cobran una tasa de inters inferior que prstamos de 30
aos. Por un prstamo de 400000$ la tasa de inters inferior podra salvar a los
prestatarios 1000$ a 2000$ por ao - a menos que las tasas de inters hayan dado
vuelta contra usted, es decir la tasa de inters refi corriente para prstamos de
15 aos iguala o excede el precio que ahora paga por su prstamo de 30 aos
existente. Por supuesto, si las tasas del mercado libre ahora se sientan ms abajo
que su precio existente, su prstamo de 15 aos realmente podra poner dlares en
la cuenta bancaria as como capital en su casa. La calificacin y Flexibilidad.
Podra preferir un prstamo de 30 aos porque cree que es ms fcil tener derecho a
un prstamo de 30 aos. Esto slo es verdad si toma a prstamo cantidades
similares. Pero como el Secreto #15 los espectculos, calificando a regalos un
problema, reducen la cantidad que toma a prstamo. Una propiedad menos cara
financiada durante 15 aos puede construir la capital ms rpido que una propiedad
ms cara financiada durante 30 aos. Podra decidir combinarse pagan por adelantado
y un prstamo de 30 aos porque quiere la flexibilidad. S, pagamos por adelantado
ahora, pero si los tiempos se ponen duros, queremos que la flexibilidad reduzca.
Esto es bastante razonable. Pero, recuerde, la flexibilidad le cuesta un precio
escarpado. En cambio, podra usar un inters slo prstamo para conseguir este
mismo objetivo.
244
Prdida de una Deduccin impositiva. Algunos consejeros hablan en contra del pago
adelantado y, para prstamos de 30 aos, recomiendan guardar la deduccin
impositiva para el inters lo ms alto posible. En responder a una pregunta
publicada, el planificador financiero Marty David impuls a una pareja del
propietario (amba edad 52) a verter su hipoteca de 15 aos que esto es ahora 8 aos
despus de la rentabilidad a favor de un nuevo prstamo de 30 aos. Recomendara
financiar de nuevo y conseguir una hipoteca fija de 30 aos, dijo David. Esto
garantiza que pagar generalmente el inters durante los 10 primeros aos, y
conseguir el beneficio fiscal ms grande del inters hipotecario. Piense en ello
este camino: El gobierno federal ha prometido pagarle el 30 por ciento de cualquier
pago de intereses que haga (asuncin que est en una categora tributaria del 30
por ciento). Si reduce su pago de intereses [total], entonces los controles del
gobierno dejarn de venir ms pronto. Gente, esto es exactamente la manera
incorrecta de pensar en ello. An, repetidamente veo esta visin desacertada. Esta
gente tiene 52 aos! Tienen que construir tanta riqueza como posible ahora. Para
dirigirse correctamente a su dilema, una necesidad slo cuenta cunto su capital
propio diferenciar en 10 aos. Usando el enfoque del planificador financiero, la
pareja ser mucho ms pobre que si se hubieran quedado con una hipoteca del trmino
ms corto (ver el Secreto #15). Pueden haber pagado menos en impuestos sobre la
renta, pero nunca tratan de minimizar impuestos en s. Los promotores de la
proteccin fiscal atraen a muchos inversionistas en la ruina financiera cebando sus
ganchos con esa promesa atractiva. Ms bien que minimizar impuestos, maximice la
riqueza 6 limpia Desgraciadamente, los inversionistas y los asesores financieros
igualmente confunden estos dos muy diferentes - y a menudo entrando en conflicto -
objetivos. Acrtese el trmino de su hipoteca a travs de pagan por adelantado si
realza su capital propio. Olvide de tratar de minimizar impuestos como un objetivo
separado de construir la riqueza. Alternative Investments. Por ltimo, su decisin
de pagar por adelantado enciende si puede ganar una tasa ajustada del riesgo ms
alta de la vuelta en sus inversiones. A lo largo de los aos 1990, los escritores
de la inversin dijeron, Reforce la casa al puo y ponga el dinero efectivo en
reservas. Esencialmente, la cuestin pagar por adelantado visita de nuevo los pros
y los contras hablados en el Secreto #86. Justamente considerado, las reservas, las
obligaciones y las propiedades del alquiler realmente ofrecen tpicamente un uso
ms arriesgado de la casa
6 el 10 por ciento ms rico de todos los americanos paga ms del 80 por ciento de
colecciones del impuesto sobre la renta de IRS totales.

245

fondos de la capital; sin embargo, eligiendo entre valor lquido de la vivienda,


propiedades del alquiler, reservas u obligaciones, los Secretos de la Hipoteca
recomiendan que los constructores de la riqueza elijan propiedades de la inversin
- mientras retiene un cojn de valor lquido de la vivienda y reservas de efectivo.
Para esterilizadores de la riqueza - es decir para aquella gente que ha acumulado
la riqueza y seguridad que necesitan - los Secretos de la Hipoteca recomiendan
pagan por adelantado.

SECRETO #

103
Anule su PMI - Consiguen un reembolso de FHA.

Si ahora o en la futura paga hipoteca primas de seguros (PMI, MIP/FHA), gasta el


dinero que podra cortar por otra parte su equilibrio principal y construir su
capital. Quiere eliminar este gasto cuanto antes. Aunque las reglas para anular la
fusta de PMI a travs de algunas torceduras y vueltas que pueden confundir, estos
fundamentos le debieran poner sobre la pista correcta.
Anule su PMI

Para prstamos convencionales (non-FHA) cerrado despus del 29 de julio de 1999,


sobre sus prestamistas de solicitud debe anular sus pagos superiores PMI una vez
que su equilibrio de la hipoteca excepcional se cae al 80 por ciento del precio
original de compra de su casa. Si no puede preguntar, el prestamista debe anular
automticamente cuando su equilibrio de la hipoteca excepcional se cae al 78 por
ciento de su precio original de compra; sin embargo, por un prstamo de 30 aos su
pago inicial al 78 a 80 por ciento no ocurrir durante ms de 11 aos. Tiene que
mirar en otra parte para el alivio ms rpido. La Prueba del Valor de mercado
Cuando su prstamo se ha vendido a Fannie Mae o Freddie Mac, consigue una ruptura.
Fannie y Freddie aplican una prueba del valor de mercado: seal de dos aos: Una
vez que su prstamo pasa la seal de dos aos, puede anular PMI en cualquier
momento mientras sus totales del equilibrio del prstamo no ms que el 75 por
ciento del valor de mercado corriente de la propiedad.
246

Seal de cinco aos: Una vez que su prstamo pasa la seal de cinco aos, puede
anular en cualquier momento mientras su equilibrio del prstamo no excede el 80 por
ciento del valor de mercado corriente de la propiedad. La valoracin requiri: Para
anular PMI bajo de estas opciones, proporcione una valoracin del valor de mercado
competentemente preparada a Fannie o bajo Freddie as como el prestamista inicial.
Crdito: pago excelente a su hipoteca. No de 30 das lo ltimo dentro de los 12
meses ms recientes. No de 60 das lo ltimo dentro de los 24 meses pasados; sin
embargo, el prestamista no tirar su informe de crdito o puntuacin de crdito.
Segunda hipoteca: Si debe por un prstamo del valor lquido de la vivienda, los
prestamistas aplican estndares de la revisin ms estrictos para su crdito y LTV.
Propiedad del alquiler: revisin ms estricta y ms abajo las proporciones de LTV
tambin se aplican a propiedades ocupadas por los no dueos, aun si la propiedad
antes sirviera de su casa. Dado el hecho que los premios PMI pueden costar en todas
partes de 75$ a 200$ por mes o ms, planee terminar esta cobertura cuanto antes.
Aqu estn tres ideas:1. mejoras: no tiene que esperar la apreciacin del mercado a
incrementar el valor de su propiedad. Mejrelo. Tome a prstamo, supongamos, 7.500$
a 10000$ para crear el valor; entonces pague el prstamo con el dinero ahorrado
anulando los premios PMI. 2. Pago adelantado: Si carece del dinero efectivo listo,
presta dinero para pagar a cuenta el equilibrio de la hipoteca. Ejecute un 80-10-10
el plan retroactively.7 Paga el prstamo con su inters hipotecario y ahorros PMI.
3. Nuevas finanzas: De vez en cuando, lo podra encontrar provechoso a refi de su
seguro de la hipoteca. Tom Warne, el presidente de la Hipoteca Majestuosa,
recientemente cont cmo uno de sus clientes financi de nuevo con la misma tasa de
inters, an dejando caer su 168$ por mes el premio de PMI todava lograba ahorrar
el dinero.
7 Se precaven, aunque de BRAZOS del bromista u otro reclamo engaoso prestamistas
usen para atraer a prestatarios sencillos en prstamos del valor lquido de la
vivienda imprudentes. Al menos los premios de PMI no aumentarn como podra un
BRAZO o algn tipo del inters aplazado, producto de la amortizacin negativo.

247

Si se pudiera atascar pagando PMI durante cuatro o ms cinco aos, calcular una
manera de encontrar las reglas de cancelacin. PMI le cuesta el verdadero dinero.
An despus de que cierra su prstamo, no gana ninguna ventaja de PMI que justifica
su coste. Ejecute un plan de terminarlo. Prestamistas de la carpeta Si un
prestamista sostiene su prstamo en su carpeta, est a merced de ese prestamista.
Puede esperar el tiempo necesario para dejar caer su equilibrio del prstamo al 80
por ciento de su precio original de compra, pagar por adelantado ya que gana el
dinero efectivo suplementario o reconoce que cualquier cancelacin dictamina que el
prestamista hace. Cuando solicita una hipoteca (si su prstamo requiere el seguro
de la hipoteca), pregunte si el prestamista vender el prstamo a alguna firma
adems de Fannie o Freddie. Guardar el prestamista el prstamo en su propia
carpeta? Sujete a travs de que aros debe brincar quitar el PMI tan pronto como sea
posible.
Ventajas de FHA: cancelaciones y reembolsos

FHA ha cortado su cierre cost el premio MI del 2,5 por ciento al 1,5 por ciento.
Para prstamos originados despus del 1 de enero de 2001, FHA terminar
automticamente MIP mensual cuando el equilibrio del prstamo se caiga al 78 por
ciento del precio de compra de la propiedad. No tan bien como las reglas de Freddie
o Fannie, pero todava una mejora - y FHA promete ms reducciones si las faltas del
prestatario y las extinciones del derecho de redimir no empujan su fondo de seguros
en el rojo, como pas durante los aos 1980. Los prestatarios que pagan sus
prstamos FHA a travs de la venta o financiando de nuevo tambin reciben un
sobresueldo de FHA de 700$ por trmino medio. A diferencia de compaas PMI, FHA
comparte sus excesos del fondo de seguro de la hipoteca (si tales excesos se
acumulan) con prestatarios cuyo registro del pago a largo plazo antes de la
rentabilidad no muestra ninguna delincuencia seria.
SECRETO #

104
Debera negociar del depsito?

Casi todos los prestamistas requieren que prestatarios del pago al contado bajo
paguen primas de seguros de propietarios, honorarios de HOA y pagos de la
contribucin territorial en
248

un fondo del depsito manejado por los prestamistas. Incluso se requiere que
algunos prestatarios LTV bajos paguen impuestos y seguro en cuentas de garanta
bloqueada. Los saldos de la cuenta pueden alcanzar 5000$ a 10,000$ o ms. An
muchos prestamistas no pagan ningn inters de estos fondos. Incluso peor, he visto
a prestamistas acusar a prestatarios honorarios administrativos del privilegio de
dejar al banco guardar su dinero para ellos. Aunque los prestamistas puedan
reclamar por otra parte, de hecho ninguna ley o regulacin requieren que
prestatarios paguen en una cuenta de garanta bloqueada. Recientemente vi una
declaracin del depsito con este ttulo:
Declaracin de la cuenta de garanta bloqueada inicial requerida por el artculo 12
(c) (1) de Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)

RESPA requiere la declaracin de la cuenta; no requiere la cuenta de garanta


bloqueada. Es su contrato de prstamo que puede imponer ese requisito. Como tal, es
libre de pedir que el prestamista retire su demanda. Los prestatarios con perfiles
del crdito fuertes y LTVs bajo pueden presionar sus casos ms difciles, pero si
el prestamista no quitar el requisito del depsito, pedir un tipo de inters
respetable para pagarse en equilibrios del depsito. O, podra comprar un
certificado de depsito en una cantidad que excede todas las sumas necesarias para
la cuenta de garanta bloqueada, luego prometa que el CD al prestamista y paga sus
impuestos, seguro y honorarios HOA usted mismo. La HUD recibe montones de quejas
sobre el depsito. Aqu est una muestra: honorarios de la renuncia del depsito:
Algunos prestamistas ordenan que varios cientos de dlares renuncien sus reglas de
la cuenta de garanta bloqueada. No lo pague. Basura pura. Sobrecoleccin: la HUD
limita la cantidad que los prestamistas pueden coleccionar y sostener en su cuenta
de garanta bloqueada. Generalmente, los prestamistas pueden sostener una reserva
de twomonth ms gastos totales proporcionales acumulados (por lo general 1/12 cada
mes) para desembolsos ese ao. Para calcular mximos legales, vaya a la seccin FAQ
en depsitos en hud.gov. Encontrar que un fcil de usar se llena en la hoja de
trabajo en blanco. Descuentos y honorarios tardos: Su asegurador, oficina de la
contribucin territorial u HOA pueden ofrecer descuentos para el pago temprano y
tasar honorarios tardos contra deudores tardos. Actualmente, ninguna ley requiere
que prestamistas paguen sus cuentas segn un horario del tiempo que le garantiza
los descuentos disponibles. Cuando el prestamista dormita, pierde. Hasta propuesto
federal
249

pases de la legislacin, debe lisonjear y quejarse para asegurarse que no paga ms


que necesario. Vuelta de dinero del depsito: Ninguna ley o regulacin actualmente
requieren que prestamistas devuelvan su dinero en una manera oportuna despus de
que paga su prstamo (refi, venta de la propiedad). A menudo 30 a 90 das pueden
pasar antes de que un oficinista en la revisin de la hipoteca decida cortarle un
control. Esto, tambin, puede cambiar con nuevas leyes. Hasta entonces, lisonjee y
qujese. Seguramente, trate de conseguir su control ante el cierre. Pero verlo, lo
debe solicitar. Por qu preocupacin de unos cientos de dlares? podra decir.
Pero se quejara a su tendero, dentista y limpiadores en seco si sus prcticas le
cuestan un suplementario pocos cientos de dlares un ao? Seguro iba. De este
modo, muestre el mismo valor tratando con su prestamista de la hipoteca. Un punto
final: Para hacer cuentas de garanta bloqueada ms aceptables para prestatarios,
en el cambio, algunos prestamistas ofrecen dejar caer el inters hipotecario del
prestatario en 1/8 o hasta el 1/4 por ciento. Ahora esto es una oferta que vale la
pena tomar. Pregunte a su representante del prstamo sobre esta posibilidad.

SECRETO #

105
Slo no diga a prstamos del valor lquido de la vivienda.

Dinero efectivo su valor lquido de la vivienda mientras los precios son bajos.
Use su valor lquido de la vivienda como un libro de cheques. Tome esas
vacaciones que siempre ha querido. Lo ha ganado, ahora use su casa para las cosas
buenas en la vida de la cual no poda disfrutar antes. Pague a cuenta sus
equilibrios de la tarjeta de crdito, compre un nuevo coche, consolide prstamos -
slo inters del 3,9 por ciento. Ha visto los anuncios. Estn en todas partes:
radio, televisin, peridicos y llamadas telefnicas de la hora de comer. Durante
un mes tpico, recibo una docena o ms de ofrecimientos de la propaganda de buzn,
los casi todos de los cuales usan algn tipo del cebo engaoso. Ofrecimiento de la
broma de hoy: Necesita un pago de la hipoteca fijo? Y el 2,2 por ciento durante
cinco aos? Despus de leer la letra pequea, aprend que el prestamista
realmente me acusara un precio a plazo fijo de inters del 2,2 por ciento durante
cinco aos? Por supuesto no. De hecho, el prstamo era la tasa variable con la
negativa
250

amortizacin. Ver cmo la copia del anuncio se escribe: pago de la hipoteca fijo,
no inters del tipo de inters fijo. Como un lector elegante de Secretos de la
Hipoteca, probablemente not ese juego de manos. Pero muchos prestatarios no son
tan perspicaces. Por eso los anuncios tiran en el crdulo. Los prestamistas empujan
prstamos del valor lquido de la vivienda con el abandono imprudente. Los
americanos se han puesto en peligro con ms de $1 billn en la deuda del valor
lquido de la vivienda. De hecho, para llamarlo a casa la deuda de la capital
estira la semntica porque un nmero creciente de americanos se tira al revs con
segundas, terceras, y a veces cuartas hipotecas. Los millones deben ms que su casa
vale. Se encadenan a la deuda para tan lejos en el futuro como pueden imaginar. O
estn enfrente del peligro de extincin del derecho de redimir y/o bancarrota.
El destructor de la riqueza

Slo hace 25 aos, la mayor parte de propietarios con optimismo contaron los aos y
meses que pasaran antes de que pagaran sus hipotecas. Celebrar este acontecimiento
feliz cuando finalmente lleg, los propietarios libres y claros invitaran a
amigos y vecinos de un partido que quema la hipoteca. Saque una segunda hipoteca
(como los prstamos del valor lquido de la vivienda se llamaron entonces) -
impensable! Las emergencias slo extremas podran forzar tal prstamo imprudente.
Por eso casi todos los miembros de la Mayor Generacin se cruzaron en el retiro
como propietarios - no deudores. De Perros guardianes Fiscales a la Venta de
productos del Prstamo Algn da al mediados - a finales de los aos 1970, los
bancos cambiaron. Los prstamos se hicieron productos que los bancos quisieron
vender. Invirtieron su papel mucho tiempo establecido de perros guardianes
fiscales. Ms bien que aconsejar a la gente contra los males del prstamo intil,
los banqueros bombardearon el pblico. Bancos enviados por la masa a tarjetas de
crdito voluntarias a la gente nunca haban visto o haban odo de. Gaste, tome a
prstamo; tome a prstamo, gaste, impulsaron los banqueros. Ningn crdito,
reduzca la marcha de crdito, crdito incobrable, ningn problema. Si posee su
propia casa, tenemos un prstamo para usted. Ninguna capital necesaria.
Sorprendente las quiebras han subido a niveles 10 veces ms alto que eran hace
varias dcadas. Igualmente, la delincuencia de la hipoteca, las faltas y las
extinciones del derecho de redimir suben en respuesta a la 20012006 orga del
prstamo a prestatarios que no entendieron - o no se podan permitir - los
prstamos que les dieron. Por supuesto, los representantes del prstamo ganan sus
honorarios y comisiones de prstamos incobrables as como bueno.
251

La debilidad de Voluntad y Disciplina Financiera En la adopcin del enfoque de


ventas, los banqueros saban sus seales. Saban que los millones de personas
aceptaran sin pensar la posibilidad de gastar y tomar a prstamo ahora - entonces
se preocupan sobre las consecuencias destructivas ms tarde. Puede haber ledo
artculos de noticias que hablan de la clase media de encogimiento. En su lugar
vemos el gran crecimiento de familias y casas con poco o ningn capital propio
positivo. Pero la parte de enfrente es verdad, tambin - gran crecimiento de varias
personas quienes prosperan. Y no, las diferencias de ingresos no explican
satisfactoriamente las amplias disparidades en la riqueza. Qu realmente explica
estas discrepancias? Stanley y Danko (El Millonario Al lado) acuaron los trminos
UAWs (bajo acumuladores de la riqueza) y PATAS (los acumuladores prodigiosos de la
riqueza). La distincin crtica: gastos y prstamo contra ahorro e inversin. Por
una escala de 1-10, UAWs marcan 8-10 en gastos y prstamo; 0-3 en ahorro e
inversin. Las PATAS invierten aquellos tanteos: 8-10 en ahorro e inversin; 3-6 en
gastos y prstamo. Slo Diga que Ningn prstamo del valor lquido de la vivienda
vence su capacidad de construir la riqueza. Si realmente lo usa, selo slo para la
inversin productiva que ofrece el bajo riesgo para vueltas buenas. Nunca coma el
maz de la semilla. An, los datos de prstamos del valor lquido de la vivienda
muestran de manera aplastante que la mayor parte de prestatarios gastan este dinero
con gastos imprudentes (que incluye mejoramientos del hogar poco meditados, como el
faddish - an absurdamente caro - contracumbres del granito, tinas calientes,
piscinas y parrillas al aire libre de 5000$). Si paga en efectivo para el derroche,
bien - si le gusta tirar el dinero. Pero construir la riqueza, nunca malgaste su
valor lquido de la vivienda para comprar tales lujos. Y consolidacin de la
cuenta o pago de equilibrios de la tarjeta de crdito de la tasa de inters altos?
Otra vez, la prudencia dice no. Ms bien que pagar menos inters, tomando a
prstamo para pagar cuentas el ms a menudo lleva a pagos an ms grandes por el
inters y cantidades ms altas de la deuda. Por qu? Como los prestatarios que
envuelven sus equilibrios de la tarjeta de crdito y otras cuentas en prstamos del
valor lquido de la vivienda (o nuevas finanzas) temporalmente minimizan el dolor
de deuda. An, con un plazo ms largo y pagos inferiores, la deuda genera gastos a
largo plazo ms altos. Incluso peor, muchos prestatarios dirigen su tarjeta de
crdito
252

los equilibrios hasta donde eran antes. Uh-oh, mejor aumente el lmite de HELOC o
refi otra vez. La calidad de gracias la casa subi 25000$ en el valor el ao
pasado. La destruccin de la riqueza sigue.
Que buscar en prstamos del valor lquido de la vivienda

Si despus de la revisin de los nmeros todava decide cargar con la deuda,


examinar los trminos de su prstamo del valor lquido de la vivienda (prstamo de
la suma global) o la lnea del valor lquido de la vivienda del crdito (gaste su
capital directamente a travs de los controles o tarjeta de crdito que el banco le
da). Tome a prstamo con el mismo sentido comn que aplicara a cualquier otro
acuerdo de finanzas de casa que firma. Pase lo que pase estratagemas de la
publicidad engaosa las monedas del prestamista, un prstamo del valor lquido de
la vivienda lleva los mismos tipos de trminos, condiciones, obligaciones y
derechos de la extincin del derecho de redimir que hace cualquier otra hipoteca.
No, djeme revisar esa declaracin. No tome a prstamo simplemente con el sentido
comn; tome a prstamo con el escrutinio de la lupa. Las exageraciones del
prestamista y la letra pequea gotchas se multiplican con prstamos del valor
lquido de la vivienda. La mayor parte de personas persiguen hipotecas de compra o
financiando de nuevo de la necesidad. Estos prstamos se compran tanto como se
venden. Esto no es verdad de prstamos del valor lquido de la vivienda. El noventa
por ciento del tiempo, los prestamistas venden estos prstamos. Con relacin a su
volumen del dlar, los prestamistas gastan mucho ms para promover y vender
prstamos del valor lquido de la vivienda. Tambin, los prestamistas predadores
acechan las selvas del prstamo del valor lquido de la vivienda en la competencia
feroz con otros miembros de sus especies. Expresamente, aqu estn varios de los
trminos y condiciones ms importantes para tener cuidado: ARMAS: la tasa ajustable
hipoteca la cuenta para la mayor parte de prstamos del valor lquido de la
vivienda. Escudrie gorras, perodos de ajuste y mrgenes. Precios del bromista y
pagos: Casi las dos terceras partes de prstamos del valor lquido de la vivienda
comienzan con precios del bromista. Cunto durar? Cmo alto puede brincar?
Tambin, he notado una tendencia hacia pagos del bromista. Los prestamistas saben
que la gente se preocupa ms por la cantidad de sus pagos requeridos que el nivel
de su tasa de inters. De este modo, los anuncios ofrecen pagos bajos fijados y
pasan la amortizacin negativa a travs de la puerta trasera. Penas del pago
adelantado: los grandes precios del bromista a menudo vienen con penas del pago
adelantado. Los prestamistas no quieren que usted agarre una tarifa inferior a la
del mercado
253

durante tres o seis meses y luego se lanzan en paracadas antes de que hayan
extrado su libra de la carne. Pagos del globo: Cuando vence el prstamo? Es
accesible antes de esa fecha? Si desea renovar, se debe licenciar de nuevo? Debe
el prestamista pedir una nueva valoracin? Honorarios del prstamo: Por lo general
no tan mal como con hipotecas de purchase/refi, pero algunos prestamistas le picar
si no aplasta si es necesario. Mantenimiento y honorarios de la inactividad:
Algunos prestatarios establecen lneas del valor lquido de la vivienda del crdito
slo para usarse en emergencias. El prestamista puede requerir que usted tome a
prstamo alguna cantidad mnima indicada o pague unos honorarios del privilegio de
la abstencin. Una lnea abierta del crdito del valor lquido de la vivienda - o
usado o no - puede reducir su puntuacin de crdito. Si planea financiar de nuevo o
comprar otra propiedad en cualquier momento pronto, coloque este prstamo dentro
del contexto de su perfil del crdito total. El programa AU/credit-scoring podra
concluir que se sobreampla.

SECRETO #

106
El problema, el problema, qu hacer?

Considerando el pleamar de delincuencia, extinciones del derecho de redimir y


quiebras que derriban el pas, los prestamistas de la hipoteca han decidido
acercarse a prestatarios preocupados con un guante aterciopelado y una rama de
olivo, ms bien que el puo de hierro de abogados y causa judicial. El banquero de
la Hipoteca ha publicado una variedad de artculos con ttulos como Revisin
Compasiva, Rescatando Latepayers, La Historia de la Delincuencia, y
Instrumentos de Wells Fargo el Sistema de la Resolucin Temprano [de Freddie
Mac].
Prestatarios no escucharn

Los prestatarios demasiado a menudo rechazan la solucin del problema pacfica de


su prestamista. No abrirn su correo o contestarn a su telfono. Huyen contra algo
o cualquiera que parezca o suene a un esfuerzo de coleccin.
254

Para responder a esta cabeza en la tendencia de arena, la Hipoteca Primero de


Escala nacional disfraz su por favor entrado y conversacin con nosotros cartas.
En vez de avisos atrasados rosados ofensivos, Primero a Escala nacional coloc sus
splicas de la prueba en sobres que parecen a invitaciones de boda. Incluso ese
esfuerzo gan slo un precio de respuesta del 13 por ciento. La coleccin creativa
golpe la rapidez ordinaria del 2 por ciento, pero el 13 por ciento todava
abandona una mayora de cuello de prestatarios preocupado profundamente con la
rebelin acutica.

Que hacer

Cuando sospecha que podra encontrar dificultades financieras, llame su hipoteca


servicer. Mejor para poner un chaleco salvavidas antes de que lo necesite que
esperan hasta que sus pulmones estn llenos y baja por tercera vez. Si sabe que va
a afrontar cuentas de emergencia, podemos suspender sus pagos hasta que se
recupere, dicen Paula Edwards, una prueba y el funcionario de la mitigacin de la
prdida con Hipotecas Nacionales. Pero no podemos hacer nada si no sabemos. He
ayudado a todas las clases de personas - mecnica, doctores, jueces, profesores.
Pero slo cuando llaman. Aunque temprano golpee tarde, tarde latidos nunca. Entre
todos los prestatarios que buscan la resolucin pacfica, el 85 por ciento podra
ver casi los pasos del juzgado. Para entonces, sus costas, pagos atrasados,
honorarios tardos y escaseces del depsito haban amontonado hasta amplian las
dificultades de resolucin. Para tener xito en la prueba, un prestatario necesita
dos cosas: una buena voluntad de pagar finalmente, y alguna fuente de ingresos
estable previsible y demostrable. Para una mirada a alternativas de la prueba
principales, por favor ledas rapidamente la Figura 10.1. En cualquier prueba, el
prestamista pesar muchos factores. No queremos ponernos hasta falla, dice John
Plaisted, un especialista de la prueba con en todo el Pas. Pero conseguir una
prueba, los consejeros del prstamo deben descubrir las razones de la delincuencia.
Deben juzgar si los prestatarios se preocupan bastante para guardar su propiedad.
Se deben dirigir a prestatarios. Los prestamistas luchan el ms resistente cuando
se fuerzan en la batalla. Evitar hostilidades y comenzar un pacfico - aunque a
menudo estresante - prueba, los prestatarios deban sinceramente, sinceramente, y de
una manera realista revelar todos los acontecimientos personales y financieros que
probablemente afectarn su vida durante el futuro previsible.
255

Antes de que un prestamista firme una prueba de la hipoteca, tratar primero de


aprender la verdadera causa del problema. Juzgar entonces si el prestatario se
puede recuperar. Con esta evaluacin, el prestamista elige una o varias
alternativas de la prueba: Paciencia. Esta alternativa puede tener xito cuando el
prestatario sufre un revs temporal. Normalmente, un prestamista consentir en
reducir o suspender pagos durante 6 a 24 meses; entonces cuando el prestatario se
lo puede permitir, un nuevo pago se calcula que finalmente alcanza al prestatario.
Modificacin. Cuando los prestatarios de la buena fe sufren un revs permanente,
los prestamistas podran volver a escribir el prstamo para ampliar los trminos,
bajar la tasa de inters o a ambos. Esta modificacin del prstamo reducir pagos
mensuales de modo que el prestatario pueda encontrar el nuevo presupuesto. Avances.
Cuando un prestatario ha perdido menos de 12 pagos a un prstamo FHA/VA, el
prestamista puede avanzar fondos para traer el prstamo corriente. A cambio, el
prestatario firma una nota que promete devolver el avance - pero sin el inters.
Hecho en lugar de extincin del derecho de redimir. Ms bien que sufrir el estigma,
gastos y tensin de la extincin del derecho de redimir, algunos prestatarios
profundos y endeudados comunican su propiedad a su prestamista. Si el prestamista
acepta, libera al prestatario de la responsabilidad personal bajo su pagar
hipotecario y pagar. En algunos casos, el FHA pagar a prestatarios 500$ a 1000$
para moverlo de una propiedad y hecho a FHA. Venta en descubierto (rentabilidad
corta). Los prestatarios podran querer vender su propiedad, pero deben ms que la
propiedad vale. Para facilitar una venta, un prestamista puede aceptar una
rentabilidad que esto es menos que el equilibrio excepcional por su prstamo.
Reembolso de VA. El Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) a veces compra
prstamos VA delincuentes a prestamistas y asume la revisin. El VA entonces trata
de estructurar un plan del prstamo que el prestatario delincuente puede manejar.
Alternativas de la figura 10.1 para Pruebas
256

Si en algn tiempo se encuentra incapaz de pagar su hipoteca (hipotecas),


inmediatamente notifique a su prestamista (es decir, la hipoteca servicer). No
trate de hacer equilibrios para vivir dirigiendo equilibrios del anticipo en
efectivo en sus tarjetas de crdito. Mucho mejor, pida que su prestamista le ayude
a trabajar una solucin que conservar - no destruyen - sus finanzas y su vida.

257

Conclusin: puede vivir de la casa

s sabidura hablada, convencional predica esto la bolsa estadounidense cede las


tasas de rendimiento a largo plazo ms altas. Casas? Compre el que si debe, los
expertos aconsejar, pero slo como un lugar cmodo para vivir. Seguramente, no
piense en ello como una cuenta bancaria con un vallado blanco. No hay liquidez en
la propiedad. No puede tomar ese dormitorio no usado al supermercado para comprar
comestibles, dice BusinessWeek en la cotizacin del planificador financiero Thomas
Grzymala.

La nueva regla de gestin financiera personal

Aunque tal consejo estereotipado todava gane aplausos del financiero cognoscenti,
no hace caso de seis hechos sobre inversiones en la propiedad:1. la accin de
palanca amplia returns:Homeowners y los inversionistas pueden ampliar aparentemente
intereses bajos de la apreciacin de la propiedad en altas tasas de la vuelta sin
la posibilidad a largo plazo de la prdida. (A diferencia del registro histrico
para reservas, cada dcada trae precios de la propiedad ms altos.) 2. La capital
excede todos otros activos: Incluso en lo alto de la carrera del toro tarda,
grande en reservas, la abrumadora mayora de americanos posey ms riqueza en la
propiedad que alguna vez haban posedo en reservas. Al contrario de exageraciones
de la Wall Street, soportes de la propiedad - y seguir estando de pie - como el
activo ms grande para la mayor parte de individuos y familias. 3. Coste de
financiacin: el Cierre de gastos, inters y equilibrios de la hipoteca permanece
la compensacin ms grande a ingresos y capital propio. La deuda gerente - sobre
todo deuda hipotecaria - puede construir o destruir su riqueza. 4. Ventajas
fiscales: Las ventajas fiscales de la propiedad de la propiedad superan a aquellos
de cualquier otro activo. Deducibilidad fiscal de inters y depreciacin (oficina
en casa, propiedades de la inversin); refis libre de impuestos, en efectivo;
plusvala libre de impuestos para propietarios; y pyramiding libre de impuestos de
259

las ganancias para inversionistas proporcionan ventajas a bienes inmuebles sobre


reservas. Recuerde, despus de la retirada, el IRS cobrar los impuestos 401 (k) y
plusvala del IRA en altas tasas ordinarias de impuestos. 5. Empuje de ganancias
del valor lquido de la vivienda: Cuando posee reservas, el destino de su
apreciacin se apoya en el rendimiento esperado de directores ejecutivos y sus
aclitos. Con la propiedad, puede el valor agregado usted mismo a travs de mejoras
de la propiedad y vecindad mejora 1 6. Los dormitorios comprarn comestibles (y
muchas otras cosas): Incluso la riqueza del valor lquido de la vivienda no tiene
que permanecer ociosa (o muerto, ya que a los entusiastas de la reserva les gusta
decir). Lo puede usar para aumentar su nivel de vida y calidad de vida en futuros
aos. (Ver la siguiente seccin.) No hacen ningn error: Su casa, sus propiedades
de la inversin y las tcnicas de financiacin usted empleo afectarn
dramticamente su futuro capital propio. Ningn constructor de la riqueza
inteligente puede confiar en seguridad social, pensiones de la compaa o llamados
activos financieros. La propiedad - aun si slo decide comprar una casa - puede
realzar su riqueza y aumentar sus ingresos spendable. Aqu est cmo.
La vida en y en la Casa

Vamos a contar los modos que el valor lquido de la vivienda puede aadir a su
bienestar: el alquiler libre, vivo de alquiler vivo libre y colecciona unos
ingresos para la vida, reduce el tamao de la Tax-Free e invierte la diferencia
para complementar sus ingresos, crear un piso accesorio y/o hacer funcionar un
share-home o techo y desayuno. Alquiler vivo Libre Cuando la prensa financiera le
dice no contar su casa como una inversin, omiten la razn nmero un de poseer una
casa libre y clara - o hasta con una hipoteca. Los propietarios nunca vern otro
aumento de alquileres. Lea cualquier noticia sobre la situacin grave de mayores
que no poseen sus propias casas. Estos artculos se lamentan los mayores de juicios
financieros deben navegar para competir con la avaricia (supuesta) de propietarios.
1 a fondo hablo de estos temas en mis libros sobre la inversin inmobiliaria.
Tambin ver mi libro Hacer el Dinero con Fijador-Uppers y Renovaciones (John Wiley
& Sons, 2003, 2008, 2do editor). Por supuesto, no toda la casa remodelar aade el
valor conmensurado a una propiedad. Mis libros se concentran en mejoras
productivas, que crean el valor.

260

CONCLUSIN: PUEDE VIVIR DE LA CASA

En contraste, los propietarios que pagan sus hipotecas invierten temprano para
evitar futuros pagos de alquiler que seguirn subiendo. Incluso los propietarios a
largo plazo con la hipoteca equilibran la ganancia porque la inflacin encoge el
verdadero coste de sus pagos mensuales, y, a diferencia del alquiler, estos pagos
de la hipoteca terminarn a algn punto. Ms prometedor, la hipoteca de la
anualidad inversa (RAM) permite a propietarios no slo vivo en sus casas sino
tambin vivir de la casa. (Ahora llamado el Protector del hogar hipotecan por
Fannie Mae.) Reverse Annuity Mortgage (RAM) Nikki Wendt, una viuda jubilada, es una
generacin rica en el miembro del parlamento. Quise viajar ms, y quise ayudar a
mis nios, dice la Sra Wendt, pero no lo poda hacer. Tena toda esta capital
amarrada en mi casa, pero no poda hacer nada con ello. Pareci a tener un montn
del dinero en el banco, pero incapacidad de tocarlo. Entonces la Sra Wendt
aprendi sobre la hipoteca de la anualidad inversa. La RAM se diferencia de otros
tipos de nuevas financiaciones porque no se tiene que reembolsar hasta que los
prestatarios mueran o finalmente vendan sus casas. Como la Sra Wendt, muchos
propietarios ms viejos rechazan tomar a prstamo contra su pagado - de casas
porque no quieren pagos mensuales. La hipoteca de la anualidad inversa soluciona
ese problema. Segn el plan de financiacin de la RAM seleccionado por la Sra
Wendt, su prestamista consinti en pagar sus 900$ por mes mientras vive. Con el
dinero extra, la Sra Wendt ha tomado un viaje a Hawai, pag alguna ciruga para
mejorar su audiencia y remodel su cocina. Todo es mejor ahora, hace un informe
la Sra Wendt. No paso slo ms - mi hipoteca inversa me provee una nueva vida.
Una fuente de informacin buena en hipotecas de la anualidad inversas es el folleto
Dinero Casero, sacado por la Asociacin americana de Personas Jubiladas (AARP).
Para obtener una copia de este folleto, vaya a www.aarp.org/revmort/. Tambin FHA
patrocina una variedad de programas de la anualidad inversos. Con la RAM, puede
tener su pastel y comerlo, tambin. Reduzca el tamao Libre de impuestos, Invierta
la Diferencia Como los Secretos de la Hipoteca han notado, se han casado los
propietarios pueden realizar la Tax-Free de hasta 500000$ (250000$ para singles)
cuando venden sus casas. Futuro
261

los propietarios que eligen esta alternativa pueden pagar en efectivo a la medida
correcta su casa e invertir la diferencia en activos rentables como propiedades del
alquiler, anualidades, reservas de pago del dividendo alto, obligaciones, etctera.
Cree a unos Mayores del Piso Accesorios que permanecen en su casa corriente puede
crear un piso accesorio o una suite de la suegra para generar ingresos. (Los
propietarios pueden usar dormitorios para comprar comestibles.) Por supuesto,
esta posibilidad para ingresos no se aplica slo a mayores. Puede usar esta tcnica
para construir la capital ms rpido durante los aos que paga su hipoteca. Una
variedad de publicaciones (cit antes) explica cmo poner esta idea que genera los
ingresos en prctica. Share-Home o Techo y desayuno ha visto nuevas carreras de
las Nias bonitas? Estas mujeres sixtyish compartieron una casa. Tradicionalmente
visto como una tctica de la accesibilidad financiera de los jvenes, la casa que
comparte realmente corta a travs de todas las categoras de edad. Algunos
inversionistas en Florida, por ejemplo, ahora hacen funcionar casas grandes que se
venden expresamente como la parte de las casas mayor. Y otro ejemplo de
televisin? Recuerda el espectculo de Bob Newhart dnde abandon la carrera por
el progreso social de la ciudad grande para abrir y hacer funcionar una posada del
pas? Esto, tambin, refleja una tendencia emergente, y no se tiene que trasladar
hasta al pas. Los informes de New York Times:
Cada vez ms, las casas de Nueva York, de desvanes de la alta tecnologa en Soho
a brownstones victoriano en Brooklyn a pisos de antes de la guerra en Queens, se
estn abriendo a viajeros. Ofrecen a invitados alrededores cmodos, desayunos
continentales y una nueva manera entera de ver Nueva York: como pago de invitados
de verdaderos neoyorquinos, ms bien que simplemente como turistas.

Valerie Griffith, un escritor freelance y consultor ha disfrutado de esta fuente de


ingresos creativa. Ha sido realmente maravilloso, dice, nunca es casi vaco....
ramos cautelosos al principio, pero en ms de tres aos, nunca hemos tenido un
problema.
262

CONCLUSIN: PUEDE VIVIR DE LA CASA

Si una posada/techo y desayuno del pas (B&B) no apela a usted, y la conversin de


algn espacio excedente para el uso como una oficina del alquiler o estudio.
Considere este anuncio que corri en Berkeley, California, peridico:
Maravillosamente convirti el garaje grande. Muy tranquilo. Claraboyas grandes.
Windows que mira fuera a un jardn japons. Espacio de trabajo excelente para
escritor o artista. 650$ por mes. Llame 765-4321.

Llam por telfono el da despus de que este anuncio primero apareci. El


propietario haba alquilado ya el espacio.
Financiacin: un medio para un final

La mayor parte de personas creen que la financiacin de la propiedad existe para


ayudarles a comprar bienes inmuebles. Slo tienen razn a la mitad. Cuando usado
constructivamente, la financiacin le ayuda a acumular un capital propio ms alto a
travs de la capital. S, compre y financie una casa para disfrutar de ese lugar
cmodo para vivir, pero, para tener presente, las propiedades que compra, el tipo
(tipos) de la hipoteca y cantidad (cantidades) le elige, y los gastos e interesa la
paga durante su vida puede aadir cientos de miles de dlares (hasta millones, si
trabaja en ello) a sus ingresos posteriores y riqueza. Espero que los Secretos de
la Hipoteca le hayan provedo de perspicacias y conocimiento que le ayudan a
conseguir y disfrutar de la vida ms prspera que est dentro de su alcance. Como
escribo, la propiedad y los mercados hipotecarios pasan por algunos ajustes
cclicos - como hacen todos los mercados. Sin embargo, la experiencia y la razn
claramente muestran que las compras de la propiedad (OPM) reforzadas permanecen
manera ms segura y cierta de construir la riqueza a largo plazo. Si las preguntas
se levantan como compra y financia sus propiedades, por favor hgame una llamada al
352-336-1366 o visite mi sitio web, garyweldred.com.

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