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prestamistas no cuentan
Segunda edicin
GARY W. ELDRED, PhD
uring los 10 a 12 meses pasados, los medios nos han inundado de noticias sobre la
llamada fusin accidental de la hipoteca, un doblamiento o triplicacin de pagos
del prstamo hipotecario delincuentes, el precio dramticamente creciente de
extinciones del derecho de redimir de la propiedad, las historias trgicas de
personas que ahora sufren el choque del pago, y ms generalmente, los millones de
prestatarios que pagaron mucho ms sus prstamos de la propiedad que habran pagado
hizo delatar ellos, comparado y negociado sabiamente en vez de confiar simplemente
en la buena fe supuesta de sus representantes del prstamo. Guillermo Poole, el
presidente del Banco de Reserva Federal de San Luis, se cit recientemente en New
York Times (el 27 de julio de 2007) diciendo que, Conducido por las perspectivas
de ingresos de honorarios altos, los creadores de la hipoteca han persuadido a
muchos prestatarios a sacar stos [caro e inadecuado] hipotecas. O, ms sin
rodeos, el prestatario desafecto Jennifer Hintz dice, Siento que totalmente nos
atornillamos (Hipotecas de Pesadilla, BusinessWeek, el 11 de septiembre de
2006). Incidentes aislados? Apenas. El Congreso estadounidense y los fiscales
generales de ms de una docena de estados sostienen audiencias y conducen
investigaciones que claramente revelan honorarios extendidos productos del prstamo
que excavan, inadecuados, no divulgaciones, publicidad engaosa, prcticas del
cebo-y-interruptor y otro crimen por representantes del prstamo e hipotecan a
prestamistas. De este modo, es dentro de este contexto que mi redactor, Laurie
Harting, sugiri que saquemos una edicin actualizada de 106 Secretos de la
Hipoteca que Todos los Prestatarios Deben Aprender. Aunque cualquier lector de la
primera edicin se hubiera prevenido contra los abusos que salen a luz ahora, esta
nueva edicin sale ms detalladamente cmo los prestatarios se equivocan - ms,
enfatiza cmo hacer la propiedad de financiacin uno de las transacciones ms
provechosas de su vida.
xi
Cuando aprende cmo prestar la tienda con el sentido comn, explorar alternativas y
quedarse consciente para el prstamo poco aconsejable, los Estados Unidos ofrecen
el mejor sistema de la hipoteca en el mundo. Muchos representantes del prstamo
trabajarn diligentemente para ayudarle a poseer su propia casa y construir la
riqueza a travs de bienes inmuebles de la inversin. Estos representantes del
prstamo y prestamistas merecen la compensacin justa de su ayuda. Sin embargo,
como un prestatario, no debe asumir nada. Debe poner en duda con inteligencia; debe
saber cmo distinguir la falsificacin del genuino. Debe entender que tal vez no
debera usar hasta a un prestamista para originar una nueva hipoteca; mejor dicho,
podra descubrir al vendedor que financia o una hipoteca assumable (s, al
contrario de la creencia popular, los prestamistas todava escriben un milln o ms
de hipotecas assumable cada ao), o podra considerar un sujeto a, un wraparound,
una opcin del arriendo o un precio mezclado refi. O podra enganchar un trato a
travs de la compra de una extincin del derecho de redimir o un prestamista REO.
La primera edicin de 106 Secretos de la Hipoteca fue extensamente elogiada por
homebuyers, inversionistas y abogados del consumidor. A menudo era condenado por
representantes del prstamo que quieren guardarle en la oscuridad. Un tal lector
destroz el libro y reclam, No hay secretos aqu; su prestamista tiene que decir
a todas ustedes de estas cosas. El torrente reciente de la cobertura informativa
firmemente elimina esas tonteras. Prestamistas y representantes del prstamo -
hasta aquellos que muestran la honestidad y la competencia - tratan de conseguir
que usted compre el producto (productos) que venden. Pocos, si alguno, explicarn
aquellos muchos financiacin o compra de oportunidades que no ofrecen. Esto es
donde esta nueva edicin de 106 Secretos de la Hipoteca viene al rescate. A
diferencia de cualquier otro libro sobre la financiacin de la propiedad, esta
nueva edicin de Secretos de la Hipoteca le conduce lejos de aquellas opciones del
prstamo que le perdern dinero - y le muestran cmo encontrar, estructurar, y
negociar el coste ms bajo financiando que le lleva a maximizar su propiedad y
posibilidades que construyen la riqueza. Le deseo el mejor en su bsqueda de la
propiedad de la propiedad. Si descubre preguntas, las perspicacias o ancdotas que
le gustara compartir conmigo, por favor me hacen una llamada al 352-336-1366 o
visitan mi sitio web, garyweldred.com.
xii
Yo
Poseer su propia casa? Comercio hasta una casa ms grande? Financiar de nuevo
una propiedad existente? Comprar propiedades en precios de ganga? Extinciones del
derecho de redimir? REOs? Reforzar sus proporciones de calificacin? Vencer
problemas del crdito o el dinero efectivo? Incrementar su puntuacin de crdito?
Posea una casa o propiedad de la inversin que piensa se valora ms all de sus
medios? Las propias propiedades del alquiler que ceden flujos de fondos positivos
y altas tasas de la apreciacin? Reducir recursos prestados en decenas de miles de
dlares? Comprar la propiedad con poco o ningn dinero efectivo de su propio
bolsillo? Evite a representantes del prstamo predadores, trminos del prstamo y
gastos del prstamo? Aprender a vivir de la casa? Construya millones en la
riqueza y disfrute de una vida de la libertad financiera? S, en este libro
aprender el mejor, el ms fcil, y los modos menos costosos de financiar bienes
inmuebles. Pero adelantar mucho ms que esto. El ms importantemente, descubrir
cmo usar el crdito (El Dinero de otra gente u OPM) para crear la riqueza.
Aprender a pensar en el dinero y financiando de modos que cambiarn su vida. Antes
de que tome a prstamo, siempre debe
xiii
INTRODUCCIN
conteste a estas dos preguntas: (1) construir esta ayuda del prstamo mi capital
propio? O, (2) podra este prstamo disminuir (o tal vez destruir) mi futuro
financiero? Los bancos y las compaas financieras le quieren indentured a ellos. A
menos que resista, le cargarn por prstamos de coche, prstamos de la tarjeta de
crdito, prstamos del valor lquido de la vivienda, prstamos del barco, prstamos
de vacaciones y otros tipos de pagos mensuales que liquidan su solidez financiera.
Aunque tales prstamos enriquezcan los bancos, tiran su capacidad de crear un
futuro seguro y prspero para su familia y usted. De este modo, lea Secretos de la
Hipoteca de descubrir la mejor manera de financiar las propiedades que quiere
poseer. Sino tambin, piense grande. Deje a Secretos de la Hipoteca dirigirle hacia
los objetivos financieros que causarn la vida realmente le gustara vivir. Para
ganar el juego del dinero, burle los bancos. Aprenda a tomar a prstamo barato la
deuda productiva. No diga a prstamos del consumidor costosos. Conduzca libre de la
deuda de los consumidores que le hunde en unas arenas movedizas de pagos mensuales.
Piense en OPM no como el Dinero de Otra gente. Piense en OPM como Nuestro Dinero
Productivo. Cuando aprende los secretos de accin de palanca y prstamo productivo,
aprende los secretos de la mente del millonario. Aprende los secretos de vida bien.
xiv
CAPTULO 1
SECRETO #
1
La accesibilidad financiera depende de usted.
SECRETO #
2
Cmo elige su propiedad y arregla la financiacin puede aadir (o restar) las
decenas (o hasta cientos) de miles de dlares a (de) su capital propio.
Cree que quiere poseer una casa de la familia sola, un condominio o cooperativa?
Antes de que decida seguro, conteste a esta pregunta: querra en cambio vivir en
un fourplex durante tres a cinco aos si esa opcin engordara su riqueza en
100,000$ o ms?
Posea una propiedad del alquiler; incremente su accesibilidad financiera y
construccin de la riqueza
los resultados varan, este ejemplo muestra los efectos potentes que construyen la
riqueza de la accin de palanca (OPM). Con el fourplex, emple el dinero de otra
gente para crear su dinero productivo.
Otras ideas que construyen la riqueza
SECRETO #
3
Separe el emocional del financiero.
identifique lo que le gusta y no gusta, lo que quiere y no quiere. Entonces ate una
etiqueta de precio del dlar. No piense aqu y ahora. Piense en sus futuras
vueltas. En todas partes de Secretos de la Hipoteca descubrir docenas de tcnicas
de financiacin y compra de la propiedad. Cada una de estas compensaciones de
ofertas. Unos requieren el esfuerzo, la molestia o la incomodidad que a primera
vista puede parecer poco atractiva. Por favor, sin embargo, permiso que la
posibilidad en mente hasta que lo haya examinado estrechamente. Haga ahora lo que
la mayor parte de personas no harn. En 10 aos, har lo que la mayor parte de
personas nunca pueden.
SECRETO #
4
Alinee la autoconversacin con sus prioridades.
Lee Secretos de la Hipoteca de aprender cmo tratar con crdito inestable, dinero
efectivo bajo, accesibilidad financiera, etctera? Bien! Encontrar ideas de
financiacin ms creativas aqu que en cualquier otro sitio. An concentrarse en la
financiacin creativa pide la pregunta ltima: Por qu se opone a tales cuestiones
financieras? Maneja su dinero as como podra?
Autoconversacin contraproducente destruye construccin de la riqueza
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Deje de pagar el alquiler. Para la mayor parte de personas que no poseen an sus
propias casas, dinero de basura de alquiler. Puede eliminar o reducir pagos de
alquiler? Puede cambiar a un piso del coste inferior? Puede la parte de la casa?
Puede encontrar un trabajo que sienta la casa durante los prximos 3 a 12 meses?
Puede retroceder con sus padres o quedarse el alquiler libre con parientes o
amigos? Deposite su dinero de alquiler durante 6 a 12 meses, y para el resto de su
vida nunca pagar el alquiler otra vez. Corte sus cuentas de la comida en la mitad.
Elimine comidas del restaurante. Traiga almuerzos del bolso marrones. Compre
alimentos sin marca al por mayor. Prepare su comida en cantidades grandes y partes
de la helada en porciones con el tamao de comida. Localice un resto y tienda de
comestibles de la liquidacin como Conservas alimenticias, Big Lots o Emporio de la
Medicina. Los precios de la comida en tiendas de saldos corren 20 a 50 por ciento
menos que en supermercados de la gran figura. Cuando encuentra artculos valorados
por el trato que usa con regularidad, los compra por el caso. Corte sus tarjetas de
crdito en la mitad. Acabe con la dependencia de la tarjeta de crdito. Tire sus
agujas. Adopte una dieta en efectivo estricta. Gastar mucho menos cuando excluya
el verdadero dinero efectivo. Adems, la tarjeta de crdito equilibra la fuerza de
la marcha de su poder de prstamo constructivo. Cuando paga sus equilibrios de la
tarjeta de crdito en el inters del 18 por ciento, devuelve dos (o ms) dlares
por cada dlar que al principio cobr - y esto est en el limpio, dlares de tomar
a casa. Ya que slo lleva el 65 a 80 por ciento a casa de lo que gana, tiene que
ganar ms de 2000$ slo para devolver cada 1000$ que cobra en sus tarjetas de
crdito no ponen el coche antes de la casa. Si posee un coche esto vale casi tanto
como un pago al contado en una casa, vndalo. Deshgase de aquellos pagos de coches
que drenan el dinero efectivo. Si el coche (coches) es generalmente se pagan por,
una venta proporciona una parte buena del dinero efectivo tiene que financiar una
propiedad. Si piensa en la compra de un coche ms caro, prese! Hasta que se pueda
permitir su casa perfecta, hasta que haya aumentado la riqueza quiere, conduce el
coche menos caro, serio que puede encontrar. Use la deuda slo para adquirir
activos de apreciacin. Si los precios de la propiedad en su rea no ofrecen una
gran proporcin del riesgo/recompensa, invierten en otras partes del pas - o el
mundo. Elimine vicios costosos. Cuanto hacen gasta para cigarrillos, cerveza,
licor, bebidas en restaurantes, clubes, o barras, drogas ilegales u otro
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hbitos prdigos? Los vicios pueden malgastar fcilmente 2000$ a 4000$ por ao (o
ms). Compre la ropa en tiendas de la economa. Aun si es un banquero especialista
en inversiones con mucho futuro en Wall Street, tienda para tratos. Y un pleito de
Armani de 1.800$ por 695$ o una seda de Emprio Armani el lazo de cachemira valorado
en 40$? Ambos de stos (y muchos tratos comparables) estaban disponibles en
SUAVEMENTE Posedo en Atlanta. Y estos forman los artculos eran nuevos, comprados
en la liquidacin. Con la ropa reciclada, puede salvar mucho ms. En su columna de
peridico, Vestido para Menos, Candy Barrie escribe, soy un gran fan de stos
[remesa y economa] tiendas para su moda tratos.... Descubrir que no hablamos slo
aproximadamente 20, 30, o descuentos del 40 por ciento. A veces puede conseguir la
ropa para el 90 por ciento de la venta al por menor. Ms bien que regalar su ropa
cara, algunas personas ricas los colocan en remesa y tiendas de la economa.
Quiere ahorrar el dinero? Localice el reciclado y tiendas de ropa de la
liquidacin en su rea o una ciudad grande cercana. Independientemente de sus
gustos y escala de precios, encontrar que puede acuchillar sus gastos de la ropa
en el 50 por ciento o ms. (Por supuesto, mete en el bolsillo an ms ahorros
cuando resiste a comprar toda aquella ropa no necesita - sin tener en cuenta su
precio de ganga.) Compran el mobiliario de segunda mano. Como con coches y ropa,
muchas personas que suean con construir la riqueza gastan demasiado demasiado
pronto para el mobiliario. Y, en vez del pagamento en efectivo, compran a crdito.
Se encadenan a aos de pagos con tasas de inters altas. (O cada vez ms, no se
atraen en aquellos ningunos pagos, ningn inters durante seis meses tipos de
promociones que hacen el deslizamiento en unas arenas movedizas de la deuda
demasiado fcil.) La mayor parte de mobiliario se deprecia en el valor ms rpido
que se deprecia en la condicin. Puede encontrar tratos de segunda mano fabulosos.
He comprado muchas piezas hermosas del mobiliario de alta calidad a precios mucho
menos que la materia de particleboard barata que las tiendas de saldos llevan.
Cuando compra la ropa, los coches o mobiliario, dejan a alguien ms sufrir la
depreciacin. Slo pague la utilidad de un producto. Menos dinero que gasta a
activos que se deprecian, ms rpido construye la riqueza a travs de la compra de
casa y otras inversiones de la propiedad.
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SECRETO #
5
Prevea la propiedad (propiedades) de la cual le gustara poseer 5, 10, o 15 aos
ahora.
A la edad de 21 aos, compr mi primera casa. Era una vieja casa grande que se
haba convertido en cuatro unidades del piso y el garaje convertido en una quinta
unidad - que es donde viv. Se financi por los dueos con el 10 por ciento abajo y
un contrato de la tierra de la tasa de inters del 5 por ciento. Entonces, mis
amigos se divirtieron bromendome sobre el vertedero y mi slumlording.
(Realmente, la propiedad no era tan mala.) Sin embargo, seis aos ms tarde,
mientras matriculado en mi programa PhD en la Universidad de Illinois, pose (entre
otras propiedades) una casa de ladrillo, de cuatro dormitorios, de dos baos que
haba pertenecido antes al profesor que presidi mi tesis. (A propsito, hasta lo
financi para m en el inters del 7 por ciento y el 10 por ciento abajo. ) Dnde
vivan mis amigos? Mayora vivi en pisos del alquiler. Ninguno vivi en (mucho
menos posedo) una casa en ninguna parte cerca tan agradable como mo. (No me jacto
- slo tratando de mostrar el poder de conocimiento, objetivos y accin.)
Cul es la moraleja?
3 Para ms en esta tcnica, ver a Gary W. Eldred, que Invierte en Bienes inmuebles,
5to editor (John Wiley & Sons, 2006) y Haga el Dinero con Fijador-Uppers y
Renovaciones (John Wiley & Sons, 2003, 2008).
16
CAPTULO 2
kay, realiza que, a un grado mucho ms grande que la mayor parte de personas creen,
su poder de prstamo y su poder adquisitivo dependen del conocimiento que gana y
las decisiones que hace. Ningn cdigo gentico predetermina su futuro financiero.
Si el un programa del prstamo o el prestamista no trabaja para usted, elige del
mltiplo otras posibilidades. Si sus finanzas corrientes muestran inconvenientes,
los reforman para reforzar su perfil del prestatario. Si sus ingresos faltan de lo
que necesita, entiende modos de ganar ms.
O
SECRETO #
6
10000 prestamistas establecen sus propios patrones.
Algunos consejeros del prstamo afirman que las compaas de la hipoteca nacionales
grandes, Fannie Mae y Freddie Mac, establecen patrones de aseguramiento para casi
todos los prstamos hipotecarios. Fannie y Freddie realmente explican menos del 40
por ciento de la financiacin de ingresos residenciales publicada en todas partes
de los Estados Unidos. Una buena parte, s, pero apenas todopoderoso. Adems,
Fannie y Freddie no reflejan perfectamente el uno al otro. Tanto Fannie como
Freddie publican
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Los prstamos apoyados por el gobierno incluyen una variedad de programas del
prstamo que generalmente (pero no exclusivamente) apelan a homebuyers (y a veces
inversionistas) quien podra afrontar obstculos en el prstamo de Fannie/Freddie o
la mayor parte de prestamistas de la carpeta. Algunos prstamos apoyados por el
gobierno ms populares incluyen: Administracin Federal de Vivienda (FHA): El FHA
se especializa en el pago bajo, prstamos de calificacin ms fciles. FHA puede
publicar prstamos donde los prestatarios no necesitan ningn dinero efectivo de su
propio para un pago al contado.
1 Fannie y Freddie realmente ponen lmites en la cantidad mxima del prstamo que
comprarn de sus bancos afilados, instituciones de ahorros y otros prestamistas de
la hipoteca.
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Con este viaje rpido a travs de algunos tipos comunes de prestamistas y programas
del prstamo (ms detalles en captulos posteriores), quiero perforar otra vez en
su conocimiento que los prestamistas diferencian, los programas del prstamo se
diferencian, y los estndares eliminatorios se diferencian. Ningn representante
del prstamo le puede decir alguna vez cuanta propiedad puede comprar, o cuanto
dinero puede tomar a prstamo. Los representantes del prstamo especficos le
pueden decir cunto (si alguno) dinero sus fuentes que financian le prestarn.
Nunca piense en prstamos hipotecarios como guisantes en una vaina. Son ms bien
cuvanos de la fruta variada con al menos unas manzanas envenenadas. Puede
conseguir hasta respuestas diferentes de representantes del prstamo diferentes que
trabajan para el mismo prestamista y trabajan con el mismo programa del prstamo.
Cmo bien el representante del prstamo embala su informacin personal, y cmo con
eficacia el representante responde al asegurador (u ordenador) las preguntas pueden
hacer la diferencia entre un no y s - as como en la cantidad del prstamo,
trminos y gastos.
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SECRETO #
7
Puede hacer sus proporciones de calificacin parecer mejores.
Para muchos (pero no todos) prstamos, los prestamistas juzgan su poder de prstamo
a travs de su uso de dos proporciones eliminatorias: el gasto de vivienda (frente)
proporcin y el total de la deuda (atrs) proporcin. Tanto la proporcin del gasto
de vivienda como la proporcin del total de la deuda dan a prestamistas una manera
de medir si sus ingresos parecen que es bastante grande para cubrir sus pagos de la
hipoteca, deudas mensuales y otros gastos de mantenimiento (ver ejemplos abajo). La
carrera de los representantes del prstamo del molino tapar simplemente sus datos
financieros en su programa AU. Los representantes del prstamo inteligentes harn
una primera revisin y luego, de ser deseable, sugiere modos de mejorar su perfil
financiero. El representante del prstamo medio aprueba o rechaza. El representante
del prstamo inteligente dice, Aqu est lo que puede hacer para hacer sus
proporciones parecer mejores.
Clculo de las proporciones
La tabla 2.1 Pago de la Hipoteca Mensual para Cada uno 1000$ Tomados a prstamo en
una Variedad de Tasas de inters y Trminos que Califican a Tasa de inters 40 4.5
50 5.5 60 6.5 70 7.5 80 8.5 90 9.5 100 10.5 110 11.5 120 12.5 7,40$ de 15 aos 7.65
7.91 8.17 8.44 8.71 8.99 9.27 9.56 9.85 10.16 10.45 10.75 1106 11.37 11.69 1201
12.33 4,77$ de 30 aos 507 5.37 5.67 600 6.32 6.65 6.99 7.34 7.69 805 8.41 8.78
9.15 9.53 9.91 10.29 10.68 4,17$ de 40 aos 4.50 4.82 5.16 5.50 5.85 6.21 6.58 6.95
7.33 7.71 8.10 8.50 8.89 9.25 9.68 1008 10.49
21
piscina, pistas de tenis y casa club. Aqu est cmo calcular la proporcin del
gasto de vivienda para este ejemplo: proporcin del gasto de vivienda = 1.563$ +
400 + 125$ 7000$ 2088 = 7000$ =.298 o el 29,8%
Como el prestamista con quien habla ha puesto una proporcin de la pauta del gasto
de vivienda del 28 por ciento, sus nmeros parecen razonables. Despus calculamos
la proporcin del total de la deuda. La Proporcin del Total de la deuda La
proporcin del total de la deuda incluye gastos de vivienda ms sus pagos mensuales
por sus instalaciones (como prstamos automticos) y girando (tarjetas de crdito,
cuentas de grandes almacenes, etctera) deuda. Actualmente, su BMW le golpea para
un pago de 650$ por mes; el Impala aade en 280$. Su tarjeta de crdito y grandes
almacenes equilibran 8000$ totales y requiera un pago mnimo del 5 por ciento del
equilibrio excepcional por mes (400$). Aqu estn las cifras: Gastos de vivienda +
deuda de la instalacin + deuda giratoria = = proporcin del Total de la deuda
ingresos brutos Mensuales
2088$ + 650 + 250 + 400$ 7000$ 3.388 = 7000$ =.484 o el 48,4% Con este programa del
prstamo, el prestamista prefiere una proporcin del total de la deuda o el 40 por
ciento o menos. Gritos. Parece que ha soplado a travs de esta proporcin. Pero
significa esto que no conseguir el prstamo? Se tendr que conformar con una
cantidad ms pequea? No necesariamente.
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AUMENTE SU PODER DE PRSTAMO
8
Levante sus ingresos de calificacin.
Antes supusimos que sus ingresos de calificacin sumaran 7000$ por mes. Esto era
simple. En el mundo real, los prestamistas califican a usted segn una variedad de
fuentes de ingresos actuales y potenciales como: el Sueldo Comisiones de
Sobresueldos de Horas extras de salarios Por hora Previstas levanta la Pensin
alimenticia Pensin de Welfare/ADC Seguro de invalidez de Puntas de trabajo de
Pluriempleo/jornada reducida del Trabajo por cuenta propia del Seguro de desempleo
de ingresos de la Seguridad social de Manutencin de menores de ingresos Libre de
impuestos
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debe persuadir al asegurador que sus ganancias ms recientes mejor reflejan sus
futuras ganancias. O considere la pensin alimenticia o la manutencin de menores.
Posee una orden judicial que requiere que su excnyuge pague 1.500$ por mes. Pero a
veces le pagan; a veces no hace. De este modo, qu cantidad contar el
prestamista? Esto es una llamada del juicio. Cmo bien puede justificar la
irresponsabilidad pasada de su ex? Cmo de modo persuasivo puede mostrar que su
excepto pagar para siempre despus como requerido? Futuras Ganancias a Veces los
prestamistas aceptan futuras ganancias que pueden carecer de un pasado o un
presente. Suponga que su cnyuge acaba de tomar un nuevo trabajo en Topeka. Antes
trabaj como un profesor, pero, por motivos de la familia, tom un permiso para
estar ausente durante los dos aos pasados. Despus de que su familia se instala
esta nueva comunidad, otra vez planea dar clases de jornada completa. Contar el
prestamista estas futuras ganancias? Con un argumento bueno y pruebas de la
intencin, puede conseguir probablemente al menos la parte de estos ingresos
potenciales incluidos. De hecho, Fannie/Freddie ambos publican pautas liberales
para arrastrar a cnyuges. Los graduados de la universidad recientes o los recin
graduados de escuelas profesionales como enfermera, ley, medicina, negocio o
ingeniera tambin pueden asegurar hipotecas sin ingresos pasados o presentes
inmediatos o empleo. Un contrato para un nuevo trabajo puede trabajar para
establecer sus ingresos de calificacin. Cuando el Ingreso corriente no Cuenta
durante los 12 aos pasados, trabaj como un mecnico del maestro en el
distribuidor del Ford local. Gan 5.350$ por mes. Entonces, hace seis meses, se
enganch a productos de Amway. Deja su trabajo en el Ford y se hizo un distribuidor
de ventas de Amway. El negocio era lento al principio, pero durante los tres meses
pasados se ha despejado cerca de 25000$. Se licenciarn estos ingresos?
Lamentable, su xito recin descubierto no impresionara a la mayor parte de
prestamistas. Le diran volver a aplicar despus de demostrar sus habilidades de
ventas de Amway durante ms 18 a 24 meses.
Maximice sus ingresos de calificacin
posible. Debe esperar y responder con eficacia a cualquier seal negativa que pueda
hacer que el prestamista dude de la cantidad, estabilidad o naturaleza persistente
de sus ingresos. Venza las Negativas Si sus ganancias se cayeran el ao pasado
porque volvi a la escuela para ganar la educacin que llevar a levantar o
promocin, asegrese que dice al representante del prstamo si ganara 60000$ el ao
pasado, pero desde el 1 de octubre de este ao ha tomado en slo 40000$, muestre al
prestamista que su temporada de ganancias grande corre de octubre a diciembre.
Proporcione pruebas que tpicamente gana el 40 por ciento de sus comisiones anuales
durante estos tres meses, por tanto realmente exceder los ingresos del ao pasado.
Si las ganancias independientes complican sus ingresos, explique a fondo. Para
situaciones complejas, aliste a su contable. Por ejemplo, muestre que sus prdidas
fiscales son combinadas por flujo de fondos positivo o ganancias comerciales
fuertes. Podra indicar que dibuja un pequeo salario o sueldo del negocio para
minimizar sus impuestos de la renta personal. Algunos representantes del prstamo
no entendern estas cuestiones a menos que los dirija al resultado que quiere. Sin
un gua, algunos representantes del prstamo calcularn sus ingresos demasiado de
forma conservadora. Siguen reglas tal como, Cuando en la duda, exclyalo. O,
considere los dos modelos de ganancias mostrados en la Tabla 2.2. Cada uno de estos
modelos de ganancias muestra ganancias anuales medias de 45000$, y,
respectivamente, ganancias recientes de 50000$ y 40000$. La lgica comn podra
creer que los prestamistas usaran un mtodo consecuente de calcular ingresos
eliminatorios de cada uno de estos modelos. Pero no. Sin pruebas persuasivas de
cada prestatario, el prestamista calificara probablemente a Jack que usa el
promedio de tres aos de 45000$; y calificar a Jill, el
2002 de ao 2001 de modelos de ganancias de la tabla 2.2 2003 Jack 40000$ 45,000
50000 Jill 50000$ 45,000 40,000
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SECRETO #
9
Reduzca su deuda.
Puede fcilmente manejar sus pagos del prstamo mensuales? O a menudo se queda
sin dinero antes de que se quede sin el mes? De la lista siguiente, total sus pagos
mensuales mnimos requeridos corrientes. Coche #1 Coche #2 Coche #3 ----
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La Tarjeta de crdito de la Aplicacin del Prstamo (prstamos) estudiantiles del
Mobiliario del barco de Poder de la moto acutica de la motocicleta #1 Tarjeta de
crdito #2 Tarjeta de crdito #3 Tarjeta de crdito #4 Comerciante de Manutencin
de menores de la Pensin alimenticia de cuentas Mdico considera #1 cuenta Mercante
#2 cuenta Mercante #3 Hipoteca de Prstamos personales de Juicios/embargos
preventivos #1 Hipoteca #2 Otros Otros Otros Otros Otros reembolsos de deudas
mensuales Totales =
Que contar, que excluir
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
-- -- -- -- -- -- -- -- $--
Para calcular la proporcin del total de la deuda, los prestamistas por lo general
dividen sus pagos mensuales en dos tipos: (1) deuda de la instalacin, que incluye
deudas de liquidacin automtica como automviles, barcos, cuentas mdicas y
prstamos estudiantiles; y (2) el giramiento (o abierto) cuentas que incluyen
Visado, Mastercard, Grados ptimos de AmEx, Home Depot, Heloc (lnea del valor
lquido de la vivienda del crdito), y cualquier otro tipo de lneas de crdito que
no permanecen abiertas hasta usted o su acreedor los cierra.
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No Todo el Conde de Pagos Most los prestamistas suprimen pagos por deudas de la
instalacin que se programan pagarse dentro de 6 a 10 meses. Sin embargo, si su
arriendo automtico expirar dentro de poco, aquellos pagos todava le pueden
perjudicar. El prestamista asume (a menos que no convencido por otra parte) que
seguir pagando este gasto porque pronto firmar un arriendo para un nuevo coche
para sustituir el viejo. Realmente consigue, sin embargo, una ruptura para
licenciarse cuando los prestamistas miran su deuda giratoria. Aun si con
regularidad paga cientos de dlares ms por mes que su pago (pagos) mnimo debido,
la mayor parte de prestamistas slo contarn su pago como el 5 por ciento de sus
equilibrios excepcionales. O cuando menos del 5 por ciento, sus pagos requeridos
mnimos actuales - suministro de usted piden que el prestamista haga as.
Preprese con mucha anticipacin
10
Use la compensacin de factores para justificar proporciones ms alto
eliminatorias.
Despus de que pone sus motivos en una lista por qu se puede permitir la hipoteca
que quiere, no diga slo que su representante del prstamo explica por escrito.
Consiga cartas de apoyo de su empleador, ministro, propietario, clientes, clientes
o alguien ms que se pueda atestiguar de su personaje bueno, solvencia, desempeo
laboral o responsabilidad personal. A veces, tambin, es una idea buena de escribir
un presupuesto de la familia. Muestre a su prestamista que sus ingresos mensuales
exceden sus gastos mensuales. (Los prstamos de VA realmente pueden requerir este
paso.) Entonces sostenga su presupuesto con la prueba: archivos financieros,
cheques anulados, cartas y todos los factores compensadores puede pensar. Con
pruebas escritas convincentes, abrir camino pautas eliminatorias que desalientan o
retrasan a prestatarios mal preparados. Estos esfuerzos no ayudan simplemente a
homebuyers; tambin ayudan a inversionistas que comienzan. Tal preplanificacin
comunica la informacin persuasiva sobre su capacidad de devolver los fondos que
toma a prstamo. Esto espectculos adicionales el representante del prstamo (y
asegurador) que se prepara diligentemente y con responsabilidad. No brinca en esta
inversin sin estudiarlo detenidamente.
31
SECRETO #
11
Nunca mienta a un prestamista.
32
el prestamista puede pedir que usted proporcione sus estados de cuenta bancaria
mensuales ms recientes. El prestamista tambin puede dirigir un control separado
de archivos pblicos para buscar juicios excepcionales o embargos preventivos
contra usted. Como las discrepancias entre equilibrios de deudas son comunes,
tienen cuidado para proporcionar pruebas que las cifras que muestra en su
aplicacin reflejan la verdad. Por ejemplo, puede haber pagado su prstamo de coche
hace dos o tres meses, pero Experian todava muestra un equilibrio de 1.400$. Si no
puede conseguir que Experian corrija rpidamente su error, d al prestamista una
copia de su ttulo automtico, satisfaccin del embargo preventivo y cheque
cancelado. Otras Verificaciones Para asegurarse no toma a prstamo
(incorrectamente) fondos para su pago al contado, los prestamistas pueden requerir
que usted proporcione extractos de cuenta a partir de los tres meses pasados. Si se
separa o se divorcia, deudas conjuntas anteriores con su (ex-) el cnyuge todava
se revelar en su informe de crdito. Asegrese que pone estas deudas en una lista
en su aplicacin. Igualmente, debera su acuerdo del divorcio ensillarle con
obligaciones financieras, declarar stos, tambin. Aun si no se revelan en su
archivo del crdito, el prestamista los descubrir probablemente obteniendo una
copia de su divorcio ejecutado (separacin) acuerdo. La Propia Aplicacin Revela Su
Integridad la Mayor parte de prestamistas con cuidado examinan su solicitud de
prstamo. Buscan discrepancias numricas, informacin ausente, huecos en fechas,
inconsistencia y cualquier olorcillo que huela a pescado. Hmm, las musas del
prestamista, Dice que ha sido fuera del colegio slo tres aos, pero no pone
ningunas deudas en una lista para prstamos estudiantiles y relata ahorros en
efectivo de 25000$. Cmo manej esa hazaa? Experimentaron los representantes del
prstamo y los aseguradores han examinado cientos del prstamo apps. Sus cejas
levantan fcilmente. Si su historia de la vida evoca un aire de misterio, no
abandone al representante del prstamo en la oscuridad. Encender la luz.
Proporcione pruebas firmes que viaja el directo y estrecho. Incluso los lapsos
inocentes en su aplicacin pueden deletrear el problema si no los explica
satisfactoriamente. Justifique artculos difciles de creer. No trate de resbalar
por una aplicacin que tiene la intencin de engaar. Los mejores prestamistas
prefieren solucionar sus ingresos, deuda, o problemas del crdito a dinero del
prstamo a alguien en que no confan.
33
Tome el consejo de J.P. Morgan. No juegue juegos con el prestamista. Relate todos
los ingresos y deudas sinceramente. No slo la honestidad causa el mayor poder de
prstamo sobre la carrera larga, le no dar acceso a la crcel. La posicin (o
falsificacin) en una aplicacin de la hipoteca le sujeta a miles de dlares en
multas y una visita largusima a la prisin federal. (En aos recientes, muchos
representantes del prstamo hambrientos de la comisin han confabulado con
prestatarios crear los prstamos del mentiroso. Hablaremos de esta tendencia
peligrosa en una seccin posterior.)
SECRETO #
12
No se puede licenciar? Aliste a un cosignatario, coprestatario o copropietario.
compra de la cooperativa. Frank dice, Era algo con el cual tropec.... Tropec
en ello por dirigirme a la gente. Aprend que con tantas personas incapaces de
comprar casas por s, unos lo hacen como un equipo. Los parientes y los no
parientes igualmente a veces van juntos para comprar sus casas. Intrigado por esta
idea, Mary Mills llam a su nuera. S, tambin, quiso hacerse un propietario, pero
no crey que se lo pudiera permitir sola. Tan juntos, se pusieron en contacto con
Frank para ver si les podra ayudar. Bien, Frank era la persona adecuada para
llamar. Dentro de varios meses, Mary y su nuera se hicieron propietarios nuevos.
Combinando sus ingresos, eran capaces de comprar y moverse en su propio doble. La
co-posesin puede trabajar para homebuyers as como inversionistas. La capital que
Comparte Aunque para la copropiedad homebuyers por lo general ocurra entre familia
o amigos, algunos Agentes inmobiliarios se especializa en la correspondencia a
inversionistas profesionales con homebuyers. Esta tcnica se llama el
compartimiento de la capital. A cambio de la propiedad de la parte de una
propiedad, ventajas de la proteccin fiscal y potencial de la apreciacin, un
inversionista contribuir un pago al contado, tomando a prstamo el poder, y a
veces la parte de los pagos mensuales. El homebuyer y el inversionista negocian los
trminos exactos del acuerdo. Muchos principio (as como sazonado) inversionistas
tambin usan una variacin de esta tcnica - sobre todo para el apuro y tiran
propiedades. Un inversionista contribuye el dinero efectivo y/o el prstamo del
poder. El otro contribuye el tiempo y el talento.
SECRETO #
13
Deje a arrendatarios pagar su hipoteca.
En mi libro de 1996, Parada que Alquila Ahora!, aconsej, Para aumentar el poder
de prstamo, deje a arrendatarios pagar su hipoteca. Elija unos dos - a la
propiedad del alquiler de cuatro unidades y vivo en una unidad durante unos aos.
Coleccione el alquiler de las otras unidades. Cualquiera que siguiera este consejo
se habra multiplicado
36
Trato de comprar mi primera casa, pero sin el xito, escribe Lorrain Stark al
columnista de bienes inmuebles y el inversionista Robert Bruss. Mi problema
consiste en que no gano bastante para tener derecho a una hipoteca. [Haga piensa]
debera comprar unos dos - o propiedad del alquiler de tres unidades...
proporcionar ingresos para ayudar a pagar la hipoteca? Bob Bruss responde que
cree que es una idea excelente. De hecho, esto es cmo empez en bienes inmuebles.
Mi primer [casa], contesta Bob, era un triplex donde viv en una unidad.... Los
ingresos del alquiler proporcionaron el dinero a mis pagos de la hipoteca.... Mi
triplex no era mi casa del sueo... [pero] pocos de nosotros se pueden permitir a
comprar nuestra casa de ensueo cuando comenzamos. Finalmente, sin embargo, podemos
construir la capital y luego mover hasta la casa nosotros realmente como. (Como
mencionado antes, consegu mi principio en bienes inmuebles con una propiedad/casa
de la multiunidad. Esto en parte explica mi entusiasmo para este enfoque.) Cmo
Financiar unos Dos - al de Cuatro familias (o Ms grande) a Casa Cada tcnica de
financiacin de la propiedad que aprender en todas partes de Secretos de la
Hipoteca est disponible para dos - a propiedades de cuatro familias, ocupadas por
los dueos. Puede financiar estas propiedades de la multiunidad a travs de FHA,
VA, convencional (Fannie/Freddie), prestamistas de la carpeta o financiacin
asistida por los vendedores. De hecho, los vendedores ayudan a financiar
propiedades del alquiler ms fcilmente que viviendas unifamiliares. Puede comprar
unos dos - a la propiedad de cuatro unidades con el cinco por ciento abajo o menos.
Si no puede tirar el dinero efectivo sincero necesario de su cuenta bancaria, haga
entrar a un co-inversionista como un compaero. Investigue esta alternativa. Puede
encontrar ms fcil financiar unos dos - a la propiedad de cuatro unidades que una
casa de la familia sola. El ms de cinco unidades (o ms grande) propiedades, sin
embargo, y unos los dos no conformes - a propiedades de cuatro unidades pueden
resultar difciles de financiar a travs de un prestamista de la hipoteca tpico.
Si localiza una propiedad resistente a las finanzas, el hecho que los prestamistas
huyen de ella - o tal vez requieren un pago al contado del 20 a 30 por ciento -
podra trabajar a su ventaja. Ms
37
difcil debe financiar una propiedad a travs de una institucin financiera, el
mayor la posibilidad que el dueo ofrezca la financiacin asistida por los
vendedores. Los precios y los Alquileres Varan por Ciudad y Vecindad Si vive en
Berkeley, Queens o Georgetown, fourplex ordenado podra costar 1,000,000$ o ms. En
Pittsburgo, Peoria o Paducah, puede comprar pequeas propiedades de la inversin de
la multifamilia por 200,000$ o menos. En cuanto a la relacin entre alquileres y
precio, stos, tambin, varan considerablemente por ciudad y vecindad. En Detroit,
las propiedades de la multiunidad de 100000$ podran generar 1000$ por mes en
alquileres. En Miami, una unidad de cuatro familias que genera 2.500$ por mes en
alquileres se podra vender por hacia arriba de 500000$. Sin embargo, no importa
donde vive, unos dos - tres - o de cuatro unidades (o ms grande) la inversin le
permite arriesgarse en bienes inmuebles a un precio mucho ms alto que se podra
permitir por otra parte. Construir la riqueza ms rpido a travs de amba
amortizacin (pagando a cuenta el equilibrio de la hipoteca) y apreciacin de
precios. Baje Gastos Mensuales Una propiedad de ingresos puede incrementar su poder
de construir la capital de otro modo. Aunque pueda pagar un precio ms alto de unos
dos - a la propiedad de cuatro familias o ms grande, puede pagar menos del
bolsillo su propio gasto del alojamiento. Ilustrar: Diga que una propiedad de
cuatro unidades cuesta 2.300$ por mes para principal, inters, contribuciones
territoriales, seguro y mantenimiento. Si deja 750$ por mes de las colecciones de
alquiler de su edificio de 2.750$ por mes porque se mueve en una de las cuatro
unidades, las otras tres unidades todava le pagarn 2000$ por mes. Reste esto
2000$ de ingresos del alquiler de su salida para pagos de la hipoteca y costes
operativos de 2.300$ por mes. Personalmente gasta slo 300$ cada mes. Salva 650$
por mes comparando con 950$ por mes que gastara para una casa de la familia sola.
Ms de cinco aos, estos ahorros mensuales iban el total cerca de 40000$. Si
levantara alquileres cada ao y depositara sus ahorros del gasto de vivienda,
podra acumular probablemente ms de 50000$ ms de cinco aos. Aada estos ahorros
a su concentracin de la capital. En muchos casos, habr multiplicado su pago al
contado original tres a cinco veces.
38
SECRETO #
14
No cambie su estado del prstamo.
Muchos prestatarios creen que una vez que su aprobacin del prstamo pasa, son de
casa libre. No verdadero. El prestamista puede seguir verificando su empleo
(ingresos) y facturas mensuales hasta el tiempo del cierre. Un cambio de trabajo,
un nuevo arriendo de coches o las nuevas aplicaciones de la cocina cargadas a su
tarjeta de crdito de Sears podran dar al prestamista el derecho de revocar su
aprobacin, an todava acusarle por varios gastos de la hipoteca como tasas de
solicitud, valoraciones, revisiones, controles del ttulo. Incluso los cambios que
considera positivo (como un nuevo trabajo con levantar en el sueldo) podran causar
la preocupacin del prestamista. Realmente es seguro su nuevo trabajo? el
prestamista podra preguntar. Una vez que presente su aplicacin y al representante
del prstamo le gusta esto, vyase bastante bien solo. Para una cuenta de un
gracioso - an frustrando - dilema de estado del prstamo, ver a Gary W. Eldred,
Los 106 Errores comunes que Homebuyers Hacen (John Wiley & Sons, 2006, 4to editor).
42
CAPTULO 3
Acuchille su coste de inters
En primer lugar, lo que es correcto. Ninguna pregunta, salve una mitad de por
ciento en su inters hipotecario y pone miles en su bolsillo. Realmente haga
compras para su financiacin y compare tasas de inters y otros gastos (ver el
Captulo 9). Sin embargo, marcando por dlares para encontrar la mejor tarifa en un
de 30 aos, la hipoteca a tipo fijo (ya que la mayor parte de prestatarios hacen)
no necesariamente le conseguir el precio ms bajo se cita. Las Citas del precio
Ningn representante del prstamo puede saber la tasa de inters un prestamista le
acusarn hasta que haya presentado su solicitud de un prstamo. Las tasas de
inters para hipotecas a tipo fijo de 30 aos variarn segn su puntuacin de
crdito, calificando a proporciones, reservas de efectivo, cantidad del pago al
contado, tipo de la propiedad y otras variables que los representantes del prstamo
no aprendern hasta que vean todos sus datos financieros. Adems, los intereses
hipotecarios cambian diariamente. Ningn representante del prstamo puede confirmar
el precio que pagar hasta el da se cierra o la financiacin del da ocurre (si
decide no cerrarse). Los representantes del prstamo que ofrecen una cotizacin del
precio lowball le pueden establecer para el cebo y cambiar u otra tctica de ventas
de mala reputacin (ver el Captulo 9). Sin embargo,
43
las citas del precio telefnicas no son el nico problema. Muchos prestatarios
equivocadamente suponen que debieran originar una nueva hipoteca a tipo fijo de 30
aos antes de que hayan explorado totalmente sus otras alternativas de
financiacin. Trminos alternativos y Fuentes de Financiacin Siempre comparan
tasas de inters y honorarios (as como otros trminos hablaron ms tarde) entre
una variedad de productos del prstamo. Cambio de mercados hipotecarios. El mejor
prstamo ayer se puede diferenciar del mejor prstamo maana. Ms, cuanto planea
guardar su prstamo debera afectar su opcin. Para acuchillar su coste del
inters, pese los gastos y las ventajas de una variedad de productos del prstamo.
Ahorra el dinero cuando localiza un prstamo de 30 aos a un precio inferior. Pero
puede salvar a veces mucho ms cuando selecciona otro tipo del prstamo 1
SECRETO #
15
Muchos prestatarios que quieren un prstamo del tipo de inters fijo deberan
elegir 15 aos, no 30 o 40.
44
La tabla 3.1 Salva con un Prstamo de 15 aos: los Gastos de Inters del de 15 aos
contra Prstamos de 30 aos con Tasas de inters Actualmente Disponibles frecuencia
del Pago de la Tasa de inters de la cantidad de la Hipoteca del Trmino de 15 aos
Inters total de la cantidad del pago Mensual pagaron a costo adicional de 30 aos
el Trmino de $1.676,92$ 101.846,91 de 30 aos Mensual de $200000 el 5,9%
$1.264,13$ 255088,92$ 153.242,01 Mensuales de $200000 el 6,5%
45
el efecto de la riqueza puede favorecer esa opcin. Diga que quiere pagar 1.264$
por mes por principal e inters. Esa talla del pago y un prstamo del tipo de
inters fijo, de 15 aos amortiza 151000$. An, todava puede construir la capital
ms rpido con el trmino de 15 aos (ver la Tabla 3.3). Ahora suponga que planee
cambiar propiedades en cinco aos. Con la una o la otra hipoteca/propiedad,
colocara 20000$ abajo. Esto significa que con la hipoteca de 15 aos, compr una
propiedad valorada en 171000$; con el de 30 aos, una propiedad de 220000$. Cada
propiedad aprecia en el 3 por ciento por ao. La tabla 3.4 muestra cmo su capital
total crecera. O, y si asumamos un precio del 5 por ciento por ao de la
apreciacin (ver la Tabla 3.5). Otra vez, hasta un precio de la apreciacin del 5
por ciento por ao construye la capital ms rpida con la casa menos cara y una
hipoteca de 15 aos contra una propiedad ms cara y un trmino de 30 aos. En este
ejemplo, necesitara un
Concentracin de la Capital del Total de la tabla 3.4 (Apreciacin del 3%) 5 Aos
Precio de compra del Trmino de 15 aos valor Apreciado el 3% p.a. Equilibrio de la
hipoteca capital del Total de 5 aos 171000$ 198,531 114.498 Trmino de 84033$ de
30 aos 220000$ 255,420 187.201 68.219$
47
Concentracin de la Capital del Total de la tabla 3.5 (Apreciacin del 5%) 5 Aos
Precio de compra del Trmino de 15 aos valor Apreciado el 5% p.a. Equilibrio de la
hipoteca capital del Total de 5 aos 171000$ 219,393 114.498 Trmino de 104.895$ de
30 aos 220000$ 282,260 187.201 95059$
16
Las tasas de inters inferiores significan ahorros grandes.
Ya sabe que las tasas de inters inferiores le salvan dinero, pero sabe cunto?
Mirada a la Tabla 3.6. Ver la diferencia asombrosa en gastos de inters total entre
prstamos de 15 aos y de 30 aos. Tambin, recuerde que los prestamistas a veces
cobran aproximadamente una mitad de por ciento menos para precios de 15 aos. Si,
supongamos,
48
Gastos de Inters total de la tabla 3.6 por 100000$ Precio de Tasas de inters
Seleccionado (%) el 4,0% 4.5 50 5.5 60 6.5 70 7.5 80 8.5 90 9.5 100 120 140 Pago
Mensual ($) 740 765 791 817 844 871 899 927 956 985 1,014 1,044 1,075 1,200 1.332
de 15 aos (Inters total, $) 33,128 37,628 42,326 47,060 51,884 56,798 61,784
66,860 72,008 77,246 82,556 87,956 93,428 116,018 139.706 Pago Mensual ($) 477 507
537 568 600 632 665 699 734 769 805 840 878 1,028 1.185 de 30 aos (Inters total,
$) 71,864 82,376 93,248 104,372 115,820 127,520 139,508 151,712 164,132 176,804
189,656 202,544 215,900 270,296 326,564
las tasas del mercado libre eran el 6,0 por ciento (de 15 aos) y el 6,5 por ciento
(de 30 aos), los prstamos costaran 51.884$ y 115.820$, respectivamente - unos
ahorros de casi 65000$ para el trmino de 15 aos (por cada uno 100000$ tomados a
prstamo). Para una comparacin histrica de tasas de inters y extensiones de la
madurez, Google Curva de rendimiento de la tesorera. Aun cuando compara los
trminos de 15 aos o de 30 aos con la misma tasa de inters, todava podra
salvar un montn de cuentas de 1000$.
SECRETO #
17
Los precios inferiores amplian el poder de prstamo.
Sabe que los prestamistas estrechamente miran sus ingresos y niveles de deudas para
determinar cunto le prestarn. Las deudas altas o los ingresos bajo eliminatorios
pueden reducir su poder de prstamo. Adems, las tasas de inters crecientes van
49
corte su poder de prstamo porque aumentan sus pagos mensuales por dlar tomado a
prstamo. Ver estas relaciones en la Tabla 3.7. Si, despus de mirar sus ingresos y
cuentas, un prestamista dice que puede planear el presupuesto 900$ por mes para su
pago de la hipoteca (principal e inters), podra tomar a prstamo 150.300$ en el
inters del 6 por ciento, pero slo 102.600$ en el 10 por ciento. Las cifras en la
Tabla 3.7 otra vez refuerzan este punto: Para aumentar poder de prstamo y gastos
de inters de la cuchillada, encuentre la financiacin del precio inferior. Cmo
est usted esto? Aqu estn ocho posibilidades que aprenda en esto y captulos
posteriores. 1. Considere una hipoteca de la tasa ajustable (ARM). 2. Llame
agencias de finanzas del alojamiento estatales y locales para encontrar el dinero
de la obligacin de la hipoteca. 3. Busque una asuncin de la hipoteca del precio
inferior o sujeto de comprar. 4. Compre a un constructor o revelador que ofrece
tasas de inters debajo del mercado. 5. Pese la ventaja de pagar puntos como una
compensacin para una tasa de inters inferior. 6. Pida que el vendedor pague una
tasa de inters buydown. 7. Use un wraparound o una hipoteca del precio mezclada.
8. Uso vendedor del precio/gastos inferior que financia.
La tabla 3.7 cunta puede tomar a prstamo con varias tasas de inters y pagos
mensuales? Pago mensual (P&I, $) 400 600 750 900 1,000 1,250 1,500 2,000
Trmino = 30 aos.
El 10% ($) 45,600 68,400 85,500 102,600 114,000 142,500 171,000 227,943
El 12% ($) 38,900 58,300 72,900 87,500 97,200 121,500 148,800 198,350
50
SECRETO #
18
LAS ARMAS a veces ofrecen mayor poder de prstamo y gastos inferiores, con riesgos
que puede manejar.
Para ayudar a tomar a prstamo una cantidad ms grande, muchas personas confan en
ARMAS. En la prctica, (aunque Freddie Mac, los reguladores y los crticos -
quienes piensan ARMAS atraigan a demasiadas personas que toman a prstamo ms que
se pueden permitir a reembolsar - insisten en cambios restrictivos), un BRAZO dar
derecho a usted para un prstamo ms grande que un tipo de inters fijo (otras
cosas iguales). Sin embargo, adems de la ventaja eliminatoria, las ARMAS tambin
le pueden salvar gastos de inters sustanciales. Al principio podra pensar,
Ningn camino iba yo tomar un BRAZO. Los precios se pueden dirigir. Quiero dormir
bien, no sacuden y giran la preocupacin de pagos de la hipoteca que suben como un
cohete. An, despus de que calcula las ventajas, gastos y riesgos, podra
encontrar que algunos tipos de ARMAS claramente golpean la hipoteca a tipo fijo de
30 aos. Advertencia: Ninguna relacin del beneficio del costo del juego prevalece.
A veces las ARMAS parecen atractivas con relacin al de 30 aos, hipotecas a tipo
fijo; a veces sus ventajas estrechas o desaparecen. Los trminos y los precios
tambin varan entre prestamistas. Ms bien que venderse a Fannie Mae o Freddie
Mac, algunos prestamistas sostienen ARMAS interiores. Estos prestamistas de la
carpeta definen sus propias reglas y precios, ms bien que siguen los estndares
publicados por el mercado hipotecario secundario. De este modo, la compra para
ARMAS puede levantar un trato. Considere la experiencia de la familia de Klar a
partir de varios aos atrs.
Los Klars salvan un bulto
Aun si Klars se hubiera golpeado con incrementos anuales mximos en sus pagos del
BRAZO debido a tasas de inters crecientes, se habran necesitado nueve aos para
sus pagos del BRAZO totales para alcanzar el pago del tipo de inters fijo que les
ofrecieron o bien. Por aquel tiempo, pueden haber circulado a otra propiedad. O,
con la inflacin que entonces corre en el 2,5 por ciento por ao, las posibilidades
parecieron bien que los tipos de inters fijos se caeran considerablemente. El
Klars financiara de nuevo entonces. Los uno o el otro camino, casi con seguridad
saldran delante de su BRAZO. Como result, Klars calcul el derecho. Cuando
financiaron de nuevo varios aos ms tarde, sus ahorros llenos, con relacin a su
alternativa del tipo de inters fijo, sumaron 58.371$. El Buchleightners Us un
Hbrido Muchos prestatarios eligen un BRAZO hbrido. Estas ARMAS, a menudo mandadas
a como 3/1, 5/1, u opciones 7/1, ofrecen un precio del juego para el periodo de
aos, luego morfo en ARMAS que se adaptan cada ao (p.ej., un 3/1 significa el tipo
de inters fijo durante tres aos, el ajustable cada ao a partir de entonces).
Walter y Sara Buchleightner encontraron un de precio competitivo 3/1 BRAZO. Su
prstamo de 200000$ comenz con una tasa de inters del 6,37 por ciento, que
sostuvo estable durante tres aos. Despus de esto, se adapt una vez al ao para
su trmino de 27 aos restante. Eligiendo un hbrido 3/1, Walter y Sara cortan su
pago de la hipoteca de 1.599$ por mes para el tipo de inters fijo del 9 por ciento
thenproposed planean a 1.240$ por mes para el BRAZO que seleccionaron. Explicando
por qu se atrajeron a este BRAZO particular, Walter dice, El pago de 1.240$ por
mes pareci tan bien. Delat el mercado hipotecario y tena la gente que me cita un
punto lleno ms alto. Prefiere Hacer los Dos Pasos? Con la mayor parte de
hbridos del BRAZO, el inters hipotecario se fija para tres, cinco, o siete aos y
luego se adapta anualmente para el trmino restante de la hipoteca. En contraste,
un paso doble (5/25, 7/23 / 10/30) comienza con una baja tasa de inters; entonces
despus del perodo del tipo de inters fijo inicial de, supongamos, 3, 5, 7, o 10
aos, la tasa de inters se adapta al mercado y luego sostiene constante para
52
sus aos restantes. Sin embargo, si el mercado para tipos de inters fijos est de
pie ms alto en el momento del ajuste, podra financiar de nuevo en otro ms abajo
el BRAZO del coste.
Qu tipo de BRAZO es el mejor?
Ningunas conclusiones firmes se aplican a ARMAS. Vienen a todas las formas, tallas
y combinaciones. Hay tantos modelos de ARMAS como hay modelos de coches. Los
modelos cambian tan rpidamente, tambin. La mayor parte de expertos dicen, Si
planea poseer una propiedad durante slo unos aos, seleccione un BRAZO y ganancia
de su precio del principio inferior. Ese consejo parece razonable, pero no siempre
se mantiene. A veces, la curva de rendimiento de la hipoteca aplana o invierte.
Durante estos tiempos, los prstamos a corto plazo (ARMAS) realmente pueden costar
ms que a largo plazo prstamos. Experimentamos esa situacin a principios de los
aos 1980, finales de los aos 1980, y en todas partes 20062007. En la mayor
parte de aos, las ARMAS realmente proporcionan ahorros en costes a corto plazo.
Las experiencias de Klars y Buchleightners muestran que si delata el mercado
hipotecario, puede descubrir un ajustable valorado por el trato que levanta su
poder adquisitivo salvndole miles de dlares en el gasto por intereses. Compare
una variedad de modelos ARM; entonces decida qu plan puede estirar mejor su poder
adquisitivo, salvarle el dinero, y, a travs de gorras anuales y de toda la vida
bajas, minimiza su futuro riesgo del choque del pago. (Los Secretos de la hipoteca
hablan de varios rasgos detallados de ARMAS en el Captulo 4.)
SECRETO #
19
Las agencias de finanzas del alojamiento estatales y locales ofrecen prstamos
hipotecarios de inters inferior.
20
Asuma una hipoteca de la baja tasa de inters.
Cuando las tasas de inters del mercado suben, fuga de aquellos precios ms altos.
Tienda para una propiedad esto se financia ya con una tasa de inters inferior
assumable
54
prstamo. Suponga que son tres aos en el futuro y quiere invertir en la propiedad
del alquiler o una casa. Las tasas de inters del mercado vacilan 80 y el 9,0 por
ciento. Recuerda aquellos das pasados cuando los prstamos del tipo de inters
fijo de 30 aos estaban en 5,5 al 6,0 por ciento. Si slo pudiera andar en una
mquina del tiempo y volver al pasado.
Ninguna mquina del tiempo? Entonces vuelva al pasado con un prstamo Assumable
Cuando asume una hipoteca, hace rodar atrs el reloj y asume la hipoteca del
vendedor con la misma tasa de inters que el vendedor paga - aun cuando ese precio
se sienta debajo del mercado corriente. Hace unos aos, casi todos los vendedores
podran transferir sus hipotecas del inters bajo a sus compradores. Antes de
principios de los aos 1980, sin embargo, muchos prestamistas haban cambiado sus
contratos de la hipoteca para incluir el celebre debido en la venta clusula.
Esta clusula da al prestamista el derecho de llamar un prstamo debido si el
prestatario vende (u opciones del arriendo) la propiedad a un nuevo comprador.
Muchas personas errneamente creen que todas las posibilidades de la asuncin han
muerto. De hecho, los representantes del prstamo raramente dicen a prestatarios
sobre asunciones porque las asunciones ocurren entre vendedores y compradores. No
puede andar en la oficina de un prestamista y decir, me gustara uno de aquellos
inters bajo, hipotecas assumable esto va a salvarme decenas de miles de dlares.
Antes de que pueda asumir un prstamo de bienes inmuebles, debe localizar a un
vendedor que tiene el que. Qu los Vendedores Pueden Ofrecer a la Financiacin de
Assumable? Generalmente, los vendedores que financian sus propiedades con FHA, VA o
algunos tipos de hipotecas de la tasa ajustable pueden ofrecer una asuncin a sus
compradores. El agente inmobiliario Roger Rodell describi su experiencia con
assumables durante un perodo pasado de intereses hipotecarios altos. Roger dijo,
Promuevo el inters bajo hipotecas de FHA/VA assumable. Los compradores se tienen
que licenciar para asumir estos prstamos. Y algunos prestamistas con los cuales
trato no estn ansiosos de empujar asunciones del prstamo por unos cientos de
dlares en costes de traspaso (comparado con varios miles de dlares que ganan para
nuevos orgenes del prstamo). Pero los precios inferiores y los pagos mensuales
hacen la calificacin ms fcil, y los ahorros en efectivo para compradores son
enormes. Si una casa justamente valorada con una baja tasa de inters xitos
assumable el mercado, digo a mis compradores ir para ello. No trate de derribar a
los vendedores. Cuando hay un montn de
55
SECRETO #
21
Asuma una hipoteca nonassumable.
La mayor parte de tipo de inters fijo a largo plazo non-FHA/VA hipotecas
residenciales incluye un llamado debido en la venta clusula. Esta clusula lee
(en parte) as:
18. Si todos o alguna parte de la propiedad [hipotecada] o un inters all se
venden o transferidos por el Prestatario sin el consentimiento previo por escrito
del Prestamista... El prestamista, a la opcin del Prestamista, puede declarar
todas las sumas aseguradas por esta Hipoteca para ser inmediatamente debido y
pagadero.
57
Note que nada en esta clusula impide a dueos vender sus propiedades a compradores
sin pagar su hipoteca. Esta clusula slo da a prestamistas el derecho de llamar la
hipoteca debida y pagadera si tal transferencia ocurre sin el consentimiento previo
por escrito "del prestamista. Puede Asumir una Hipoteca de Nonassumable que Nada
impide a un comprador y vendedor pedir que un prestamista d a su consentimiento
por escrito. Por qu consentira el prestamista en aceptar su solicitud? Aqu
estn varios motivos: Los vendedores deben cuatro meses atrs pagos. Consiente en
traer los pagos de la hipoteca corrientes. La tasa de inters en la hipoteca iguala
o excede la tasa del mercado libre corriente. Los prestamistas odian el partido de
desempate de la carpeta de su mercado o prstamos del precio abovemarket. Usted,
los vendedores, o tanto partidos dan al prestamista el negocio sustancial como
prstamos, CD, ahorros como cuentas corrientes. Usted o los vendedores prometen
mover la mayor parte de su negocio bancario al prestamista. Motivarn stos u
otros motivos al prestamista para consentir? A veces s, a veces no, pero no sabr
hasta que pregunte. Cuando ofrezca pruebas persuasivas, los prestamistas aprobarn
asunciones nonassumable. Mirando propiedades, la mayor parte de personas hacen la
pregunta incorrecta y consiguen la respuesta incorrecta. Es assumable la
financiacin? preguntan. Si la hipoteca incluye un debido en la venta clusula,
los vendedores o el corredor de bienes races contestarn, No, la hipoteca no es
assumable. Respuesta incorrecta. La respuesta correcta es, S, es assumable si el
prestamista consiente. Quisiera usted asumirlo? Podemos presentar su oferta al
prestamista. Compra Sujeta a: La asuncin Sin el Consentimiento Otra vez nota
que la expresin del Prrafo nm. 18 no para a los dueos de vender una propiedad
hipotecada a cualquiera que decidan. Ni en tal
58
las ventas hacen requieren que los vendedores o los compradores paguen el prstamo.
El debido en la venta la clusula simplemente da al prestamista el derecho (u
opcin) para llamar el prstamo debido. A veces cuando los compradores y los
vendedores crean que un prestamista no permitir una asuncin, completan la venta y
nunca informan al prestamista que el dueo ha vendido la propiedad. El comprador
entonces hace pagos al prestamista en los mismos trminos y tasa de inters que se
aplic al vendedor. Al contrario de que algunas personas dicen, esto sujeto a la
tcnica no es ninguno ilegal, inmoral, o engordar. Tampoco viola el contrato de la
hipoteca. Sin embargo, el sujeto a la tcnica puede agitar los nervios de
compradores y vendedores. Negocio arriesgado para Compradores. Si el prestamista
aprende de la venta, podra enviar al vendedor una carta repugnante y exigir un
control muy grande. Con el prstamo llamado debido, alguien tendra que dar
resultado rpidamente, financiar de nuevo o negociar un establecimiento con el
prestamista. Los prestatarios dbiles que no pueden subir con el dinero efectivo,
crdito o negociacin del poder de satisfacer la extincin del derecho de redimir
de la cara del prestamista. Los compradores pueden perder el dinero efectivo que
han invertido en la propiedad. Por otra parte, si es bastante econmicamente fuerte
para tratar con este potencial de llamada, sus riesgos son bajos. Simplemente
financia de nuevo (obtenga un nuevo prstamo). Riesgos para Vendedores.
Tpicamente, bajo una asuncin de la hipoteca aprobada por los prestamistas, el
prestamista califica a los compradores de la propiedad. Cuando los compradores
ganan la aprobacin, el prestamista libera a los vendedores de la responsabilidad
en el pagar hipotecario. Independientemente de lo que pasa a esa hipoteca en el
futuro no concierne a los vendedores o su registro del crdito. No tan con sujeto
a transferencias. En aquellos casos, el crdito del vendedor y las finanzas
permanecen en peligro mientras la hipoteca permanece excepcional. Si el comprador
paga la hipoteca tarde, el prestamista comentarios adelante groseros sobre el
vendedor a la oficina del crdito. Si la propiedad entra en la extincin del
derecho de redimir, el prestamista andar en busca del vendedor por cualquier
dinero (deficiencia) juicios que el tribunal le concede. Vale esta Tcnica los
Riesgos? S, para compradores solventes, econmicamente fuertes, y para vendedores
que suficientemente se protegen contra
59
El Principal del 8,875% del Prstamo de 100000$ del Programa MCC del MHFA de tabla
3.8 e Impuestos de inters y seguro (est). MCC valoran el pago Neto (PITI)
proporcin del Gasto de vivienda ingresos mensuales Requeridos para tener derecho a
la hipoteca Cantidades Mensuales Convencionales 795,64$ 200 0$ 995,64$.28 3,500
Sueo de MCC/American 795,64$ 200-147,42$ 848,22$.33 2,575
SECRETO #
22
Salve 1000$ s con Mortgage Credit Certificate (MCC).
El certificado del crdito hipotecario (MCC) puede afeitar 1000$ s del coste de la
financiacin de casa. Este crdito fiscal est disponible en aproximadamente 25
estados. Aunque un MCC no reduzca directamente su tasa de inters, realmente le
ayuda a tener derecho a una hipoteca ms grande con pagos inferiores cortando miles
de dlares de su cuenta del impuesto sobre la renta. Las agencias de finanzas del
alojamiento estatales y locales cooperan para patrocinar programas MCC con
prestamistas de la hipoteca seleccionados. Un anuncio para el sueo americano de
Massachusetts/MCC plan de la hipoteca del comprador nuevo, dice, Este Certificado
del Crdito hipotecario especial bajar sus impuestos sobre la renta y aumentar su
poder adquisitivo. La tabla 3.8 ilustra el programa Massachusetts Housing Finance
Agency (MHFA) usando el 8,875 por ciento, de 30 aos, la hipoteca a tipo fijo de
100000$. (Por supuesto, el MHFA us el 8,875 por ciento slo con objetivos
ilustrativos. El mercado o las tarifas inferiores a las del mercado tpicamente se
aplican.)
La limitacin de rasgos de MCCs
Como con muchos programas de gobierno, no cada uno tiene derecho a un MCC. En
algunas ciudades debe ganar menos de 50000$ o 60000$ por ao y comprar
61
una casa valorada en menos de 250000$. (Estas cifras slo son ilustrativas. Cada
agencia estatal que patrocina pone a sus propias cifras.) Justo como prstamos de
la obligacin de la hipoteca, MCCs vienen y van. El reloj hace tictac para el
programa del certificado del crdito hipotecario de Chicago, que anima la propiedad
de viviendas para la gente de la clase obrera cortando su ley de impuestos al to
Sam, aconsej T.J. Becker en Chicago Tribune. El programa corriente expira
durante la Nochevieja. Por suerte para Chicagoans, poco despus el cual el plan de
MCC termin, la ciudad comenz nuevo uno. Pero, tambin, se agotar. As pues para
salvar 1000$ s y estirar su poder adquisitivo, acte ahora. Si un MCC est
disponible, no tardar. El programa MCC de su rea puede expirar dentro de poco. Si
no disponible ahora pero como una atraccin prxima, puesta su nombre sobre la
lista por tanto estar de pie cerca del frente de la lnea cuando estos crditos
fiscales despus se hagan disponibles.
SECRETO #
23
Busque la ayuda del empleador o busque a un empleador que da la ayuda.
En la novela de John Grisham, La Firma (Casa Arbitraria, 1991), usos del compaero
de la ley mayores Royce McKnight patrocinados por los empleadores, baja tasa de
inters a casa financiando para ayudar al recluta Mitch McDeere en el bufete de
abogados.
Como sabe [Royce dice a Mitch], requerimos que usted compre una casa. Aade la
estabilidad y el prestigio y estamos muy preocupados por estas cosas, sobre todo
con nuestros socios. La firma proporciona un prstamo hipotecario bajo-
interestrate, 30 aos, el tipo de inters fijo, non-assumable le debera decidir
venderse en unos aos. Es un acuerdo de un tiro, disponible para su primera casa.
Despus de esto, est en su propio. Qu tipo de tasa de inters? [pregunta a
Mitch]. Lo ms bajo posible sin dirigir afoul con el IRS. La tasa del mercado
libre corriente es aproximadamente 10, 10.5. Deberamos ser capaces de conseguirle
un precio del 7 a 8 por ciento. Representamos algunos bancos, y nos asisten. Con el
sueldo pagamos, no debera tener problema licencindose. De hecho, la firma se
contratar como un garante [es decir, cosignatario], si es necesario.
62
Esto es muy generoso, el Sr. McKnight. Es importante para nosotros. Una vez que
encuentre una casa... todo que tiene que hacer es se acercan. [Note, tambin, las
referencias a non-assumable y garante.]
24
Obtenga una tasa de inters inferior; puntos de la paga.
tres aos (36 meses), los 6.75 percent/3-point el prstamo le salvar la mayor
parte de dinero. Aunque pague 3000$ suplementarios durante el cierre para conseguir
este precio inferior, el prstamo le salvar 85$ por mes sobre los 80 percent/0-
points prstamo. Comparado con la hipoteca del 8,0 por ciento, ganar atrs sus
3000$ en puntos en slo ms de 35 meses (3000$ 85$ = 35.29). Despus de esto, es
toda la ganancia. Las cifras en la Tabla 3.9 ilustran una manera simple de comparar
gastos, aunque las compensaciones actuales que ve se diferencien de stos. Este
clculo trabaja bien para seleccionar el coste del prstamo ms bajo basado en sus
circunstancias esperadas. Un representante del prstamo competente puede trabajar a
travs de la tasa de inters / compensaciones de puntos con usted para entender que
mirada mejor. Un representante del prstamo avaro le puede conducir en una tasa de
inters / combinacin del punto que cede la comisin de ventas ms grande. No
pregunte a su representante del prstamo, Qu es el mejor? En cambio, pida que
l o ella le muestren las hojas del precio del prestamista que las opciones de
compensacin de la lista - a menudo hasta 10 o 12 - entonces trabajan a travs de
los nmeros juntos despus de que el representante del prstamo claramente explica
los resultados.
SECRETO #
25
Negocie un buydown con los vendedores.
Para ilustrar esta tcnica, diga que su prestamista cotiza una tasa de inters del
8 por ciento fija para un prstamo de 30 aos. Con 3-2-1 buydown, la tasa de
inters de su primer ao dejara caer 3 puntos al 5 por ciento. Durante aos dos y
tres, su tasa de inters movera hasta el 6 por ciento y luego al 7 por ciento.
Durante los 27 aos restantes de la hipoteca, los pagos mensuales permaneceran con
la tasa de inters del contrato del 8 por ciento. Para cada uno 100000$ tomaron a
prstamo, aqu est a qu los pagos mensuales (principal e inters) pareceran con
3-2-1 buydown de ese prstamo del 8 por ciento. Ao Buydown temporal 1 Ao del 5% 2
Ao del 6% 3 Aos 4 a 30 del 7% Pago Mensual del 8% 537.598.659.724$
Sin un buydown, necesitara unos ingresos brutos de aproximadamente 2.750$ por mes
para tener derecho a este prstamo (.28 proporcin del gasto de vivienda). Con este
buydown, tendra derecho a una hipoteca de 100000$ con unos ingresos brutos de
2025$ a 2.375$ por mes, segn cual tasa de inters los usos del prestamista para
calificar a usted. Los prestamistas fciles podran usar el 5 por ciento, pago de
537$ por mes. Los prestamistas ms resistentes no le podran dar la ventaja llena
del buydown. En cambio, se podran licenciar con una tasa de inters de 6 o el 7
por ciento. Los uno o el otro camino, buydown temporal levanta su poder de prstamo
ya que baja sus proporciones de calificacin. (Para cantidades del prstamo ms
altas, use cifras de ingresos y el pago proporcionalmente ms altas.)
Cunto cuestan Buydowns temporales?
para una hipoteca ms grande. Para pagar el buydown, puede contribuir un poco del
dinero, los vendedores pueden pagar la parte, y para el bajo - a ingresos moderados
homebuyers, las agencias de finanzas del alojamiento del gobierno, o hasta el
prestamista ellos mismos (como la parte de un programa homebuyer nuevo), podran
pagar la parte del coste.
SECRETO #
26
Los nuevos constructores de casas ofrecen incentivos de la hipoteca.
27
Cmo tomar a prstamo el jumbo equivale sin pagar precios gigantes.
Por un prstamo de 450000$, esto extra una mitad de por ciento para el prstamo
gigante costara 148$ por mes ms (2.872$ a diferencia de 2.724$). 3 Vistos
diferentemente, paga 2.525$ por mes para tomar a prstamo primeros 417000$ y 347$
por mes por 33000$ adicionales para traer a su hipoteca total hasta 450000$. En
trminos de inters por esos 35000$ suplementarios, su precio eficaz es
aproximadamente el 12 por ciento. Si limita su primera hipoteca con el mximo del
Fannie/Freddie, por lo tanto, podra tomar a prstamo el resto (33000$) como una
segunda hipoteca. Mientras su tasa de inters por este prstamo se cae debajo del
11 por ciento, ahorra el dinero. O bien, si puede subir con 33000$ ms para su pago
al contado, sacara ganancia - a menos que la fuente de la inversin o el dinero
efectivo de este pago al contado ganara una vuelta libre de impuestos muy segura
del 11 por ciento o mayor (no una hazaa fcil en el clima de inversin de hoy.) 4
podra prometer la garanta subsidiaria para asegurar esto 33000$ (ver el Captulo
6). Estos ejemplos ilustran la financiacin de tiered, que a menudo le puede salvar
dinero. Esta misma tcnica se aplica a prstamos con pagos al contado bajos y
seguro de la hipoteca (tambin en el Captulo 6). No tiene que entender cmo hacer
estos clculos, pero realmente tiene que ver el potencial de la tcnica. Entonces
pida que un representante del prstamo elegante dirija los nmeros.
Compre unos dos - a propiedad de ingresos de cuatro unidades
67
Como la mayor parte de prestatarios prefieren este tipo del alojamiento, los
representantes del prstamo olvidan de mencionar que estos megajugadores en el
mercado hipotecario tambin dan su financiacin del precio ms baja a prestatarios
que poseen y ocupan dos - a propiedades de cuatro unidades (ver la Tabla 3.10).
Adems, Fannie/Freddie establecen lmites ms altos para Alaska, Hawai y las Islas
Vrgenes. FHA permite cantidades del prstamo ms altas para dos - a propiedades de
cuatro unidades, tambin (ver la Tabla 3.11). Aunque los prstamos de la
multiunidad puedan exceder a la familia sola de FHA mxima (y Fannie/Freddie)
lmites del prstamo, muchos prestamistas no cobran un premio gigante por estas
hipotecas. Recuerde que los prstamos gigantes en casas de la familia sola y
condominios no slo cobran el inters ms alto, pueden requerir el 10 a 30 por
ciento abajo. Puede financiar dos - a propiedades de cuatro unidades con un pago al
contado del 5 a 10 por ciento. Disfrutar de concentracin de la capital ms
rpida, cantidades ms grandes de la apreciacin y una tasa de inters
convencional. Dos a cuatro unidades tienen sentido.
La tabla 3.11 unlas a cuatro unidades: cantidades del prstamo de mximo de FHA
(2007) unidades 1 2 3 4 lmites bsicos 200,160 256,248 309,744 las 384.936 reas
del coste ms altas 362,790 464,449 561,411 697,696
68
ACUCHILLE SU COSTE DE INTERS
SECRETO #
28
Su coste limpio del prstamo puede no ser tan bajo como le han dicho.
Los corredores de bienes races y los representantes del prstamo con frecuencia
dicen a prestatarios potenciales no concentrarse en la tasa nominal de inters ese
los prestamistas culpan. En cambio, los prestatarios deberan considerar slo sus
gastos limpios. El consejo bueno, pero sus cifras especficas a veces se equivoca.
La lnea estndar
Cmo Calcular Realmente el Coste Limpio de Sus Pagos de la Hipoteca Mensuales Para
calcular exactamente su reduccin de impuestos, primero estime su pago mensual
total: pago mensual = P + yo + HOI + MI + Tx + HOA donde: P = el principal I =
interesa HOI = seguro de propietarios MI = hipotecan Tx de seguros = contribuciones
territoriales HOA = cuotas de la asociacin del propietario
Recuerde que los pagos mensuales pueden incluir artculos adems de principal e
inters, como seguro de propiedad, honorarios de HOA, hipoteque el seguro,
etctera. Como un punto de partida, estime la cantidad que pagar por cada gasto
mensual. Despus, slo chese atrs las cantidades para inters e impuestos 5 de la
propiedad Por ejemplo, si su pago mensual total de 1.600$ incluye cada artculo en
la lista, el inters y las contribuciones territoriales le podran dar una
deduccin de slo 1.200$ por mes, no 1.600$ por mes. Esta cantidad es todo que
puede descontar (12 1.200$ = 14.400$ a diferencia de 19.200$). Una vez que estime
su futuro inters y cifras de la contribucin territorial, saque sus declaraciones
de renta ms recientes. Recalcule sus impuestos sobre la renta con estas cantidades
como deducciones. Pero aqu est la cogida: Para descontar contribuciones
territoriales e inters, debe dejar la deduccin estndar de 7.950$ para
matrimonios (4.750$ para individuos que archivan por separado). De este modo, bajo
- a ingresos moderados (que no hacen una lista) homebuyers quienes compran casas
modestamente valoradas (dicen, menos de 150000$) experimentar una ganancia neta de
no ms que 2000$ a $4000 - y tal vez menos. No hacer una lista
5 Aqu, slo quiero mostrar por qu la reduccin de impuestos para pagos mensuales
no es tan grande como le han dicho probablemente. Para realizar realmente este
clculo, necesita a cifras para su hipoteca e hipoteca. En contraste con
propietarios, recuerde que los inversionistas de la propiedad pueden descontar
todos los gastos del pago mensuales excepto el principal.
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71
72
CAPTULO 4
el ow's que el tiempo para matar las ideas falsas sobre la tasa ajustable hipoteca
(ARMAS) que engaan a muchos prestatarios, representantes del prstamo y agentes de
bienes inmuebles. Estas ideas falsas le bloquean de la informacin que tiene que
elegir sabiamente. Como consiguiente, podra evitar ARMAS sin una segunda mirada. O
podra seleccionar un BRAZO por los motivos incorrectos.
SECRETO #
29
LAS ARMAS no necesariamente presentan ms riesgo que prstamos del tipo de inters
fijo.
Para muchas personas, las ARMAS excitan miedos de la prdida potencial. Si las
tasas de inters se dirigen, tiene la posibilidad de perder mucho dinero ya que sus
pagos mensuales suben encima de los pagos que habra hecho con un de 30 aos,
hipoteca a tipo fijo. O ve el riesgo del BRAZO en trminos de incertidumbre; se
pregunta si se puede permitir los pagos ms altos. Teme que las excursiones del
precio pudieran arruinar su presupuesto - o hasta obligarle a vender rpidamente la
propiedad. Sabe qu? Ms que probable, ha exagerado los riesgos y ha interpretado
mal los hechos.
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74
por mes que usted habra pagado por el Brazo 2 siente el mismo alto nivel de la
pena? Tal vez no. Por qu? Cuando su pago del BRAZO sube, es el dinero efectivo
del bolsillo. Pero si ha elegido un prstamo del tipo de inters fijo y cada de
tasas de inters, realmente pierde una posibilidad de beneficiarse inmediatamente,
no sufrir an ninguna prdida en efectivo. El efecto econmico, sin embargo,
permanece lo mismo: En caso, BRAZO o en tipo de inters fijo, cuando los
movimientos del mercado contra su tasa de inters presente (abajo para fixedrates,
para ARMAS), sus pagos mensuales pueden estar de pie ms alto que por otra parte se
le habran hecho elegir diferentemente entonces al principio obtuvo su hipoteca.
Distinga la Pena de la Prdida efectiva No importa que le hipotecan eligen, no
puede saber su coste verdadero hasta despus del hecho, pero puede pronosticar
probablemente gastos y ventajas bajo una variedad de razonable (o hasta
irrazonable) resultados eventuales. Slo despus de que hace estos clculos le
puede decidir qu opcin parece la mejor. Las reacciones instintivas como, No
queremos el riesgo de un BRAZO le cuestan la abundancia. Dirija los nmeros
pertinentes, luego elija. Todas las hipotecas presentan el riesgo en un sentido
econmico - del bolsillo o costes de oportunidad. Adelanta cuando vence emociones y
se concentra en las cifras. Puede descubrir que algn tipo del BRAZO le salva
dinero y le ayuda a tener derecho a un prstamo ms grande. O si es un
inversionista, el BRAZO podra ayudar a su propiedad a ceder un flujo de fondos
positivo.
Aumentos de tasas y presupuestos arruinados
A veces las ARMAS apelan a los tipos incorrectos de prestatarios. Durante perodos
de precios del tipo de inters fijo de 30 aos altos, las ARMAS permiten a
prestatarios obtener prstamos ms grandes que por otra parte podran. Una tasa de
inters de calificacin inferior cuando combinado con proporciones de calificacin
ms altas (un rasgo de algunas ARMAS) atrae a prestatarios marginales. Como luchan
desde el principio, los aumentos del pago inesperados (llamado choque del pago)
empujan estos tipos de prestatarios en el apuros financiero.
2 podra financiar de nuevo posiblemente, pero esto le podra costar varios miles
de dlares - una prdida en la cual no habra incurrido le tena seleccion el
BRAZO. Por supuesto, el prestatario del BRAZO tambin podra financiar de nuevo en
ese nuevo precio inferior.
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76
FHA, Virginia y los programas del prstamo convencionales ofrecen GPMs con una
variedad de programas de pagos. Como un BRAZO, el GPM le ayudar por lo general a
comprar ms propiedad. Pero a diferencia de un BRAZO, sabr sus futuros pagos. Los
pagos mensuales de un BRAZO se adaptarn o abajo segn oscilaciones en las tasas de
inters del mercado (sujeto a cualquier piso o gorras). El pago mensual de su GPM
subir constantemente, no afectado por cambios de la tasa de inters del mercado,
hasta que golpee su meseta prevista. Tambin, durante aquellos primeros aos de
pagos inferiores, su equilibrio de la hipoteca realmente puede subir. Antes de que
acepte este tipo del prstamo, como de un BRAZO, estrechamente examine su pago y
horarios de la amortizacin. Los prestatarios ser Conscientes ms Bien que advertir
se precaven de ARMAS y GPMs, deberamos aconsejar ser conscientes de ARMAS.
Como un prestatario inteligente, preprese para el ups y disfrute de las colinas.
No se queje, Caramba, me impresiono. Nunca saba que los precios podran subir
esto mucho. Nunca use un BRAZO para conseguir la accesibilidad financiera
temporal. En cambio, selo cuando las probabilidades estn en su favor - y acepta
el hecho que esta opcin podra aumentar sus pagos. El Aspecto positivo de ARMAS en
Abajo Mercados a finales de los aos 1980, el mercado de la vivienda de California
era resonante. Aunque las tasas de inters fueran aproximadamente el 9 a 10 por
ciento, homebuyers, inversionistas, y los especuladores empujaron precios ms alto
y ms alto. Entonces la recesin de principios de los aos 1990 golpe California
con fuerza. El mediados - a casas de la escala de precios superior se cay al valor
en el 15 a 30 por ciento. Las tasas de desempleo se acercaron al 10 por ciento.
Hacia 1993 hasta 1994, los intereses hipotecarios se cayeron a tan slo el 6,0 por
ciento. Un tiempo estupendo para financiar de nuevo, verdad? S. Pero los precios
de la propiedad decrecientes, los despidos y la incertidumbre de trabajo bloquearon
a muchos compradores recientes de financiar de nuevo a precios inferiores. Unos no
podan tener derecho a un nuevo prstamo debido a la prdida de trabajo o temieron
reducciones. Y entre aquellos que podran tener derecho a unas nuevas finanzas
(refi), mayora no poda balancear el acuerdo. Sus valores de la propiedad no
apoyaran un nuevo prstamo - a menos que pudieran traer el dinero efectivo a la
mesa de cierre. De este modo, quin realmente adelant? Los propietarios que a
finales de los aos 1980 haban elegido ARMAS. Sus tasas de inters se deslizaron
hacia abajo. Unos eran capaces de convertir su
77
LAS ARMAS (ver el Secreto #38) a un prstamo del tipo de inters fijo de 15 aos o
de 30 aos en los intereses bajos que prevalecieron. Aunque a ningunos compradores
les guste considerar abajo mercados, pasan, sobre todo en California y otros
mercados urbanos a veces voltiles como Ciudad de Nueva York, Miami, Fnix, Boston,
y Washington, D.C. En aquellas situaciones, las ARMAS dan a dueos una ventaja a
prstamos del tipo de inters fijo, an esta ventaja raramente se indica. Pocos
corredores de bienes races o los representantes del prstamo quieren asustar a
compradores con la conversacin de descensos. Sin embargo, vea todos los resultados
que la experiencia revela para ser posible (o en algunos casos, completamente
probablemente).
SECRETO #
30
Para el corto plazo, las ARMAS por lo general cuestan menos.
sus pagos se caeran a 583$ por mes (por 100000$ tomados a prstamo). Aunque las
diferencias del precio entre prstamos del tipo de inters fijo de 30 aos y
diversos tipos de ARMAS cambien diariamente, paga a la mirada. Cuando planea
venderse (o nuevas finanzas) dentro de siete aos, un BRAZO podra limitar su
riesgo al mismo tiempo reduce sus pagos mensuales. Y, cuando sus ingresos suben,
debera ser capaz de manejar cualquier aumento de los pagos mensuales de su BRAZO
hasta que los precios vuelvan abajo.
Un inters bajo Assumable, el prstamo del tipo de inters fijo puede incrementar
el valor de reventa y llevar a una venta rpida.
LAS ARMAS para el corto plazo por lo general tienen sentido. Pero antes de que
elija, compare el BRAZO con las ventajas a corto plazo podra conseguir con un
prstamo del tipo de inters fijo assumable. Diga que entonces compra, las tasas de
inters se sientan cerca de su reflujo. Cada uno dice, Ahora es un tiempo
estupendo para comprar. Pero espera que su empleador le transferir dentro de tres
a siete aos, o que se mover por algunos otros motivos. Debera comprar, y de ser
as, debera ir para un BRAZO o un tipo de inters fijo? 3 en cuanto a la compra,
esa respuesta es fcil. Absolutamente. Por favor permita una digresin. La
Estrategia de Compra a corto plazo Cuando ofreca mi Parada que Alquila Ahora! Los
seminarios de la TM, la mayor parte de asistentes que encontr haban pensado en s
durante la vida como arrendatarios temporales - no importa que edad tenan. Me
sorprendi que la mayor parte de estos arrendatarios eran en sus aos treinta y
aos cuarenta. Haban ido a la deriva de la situacin personal temporal a la
situacin personal temporal. Se dijeron, Bien, cuando sepa seguro donde voy a ser
y lo que voy a hacer, entonces comprar. Lamentablemente, mientras los
arrendatarios indecisos van a la deriva, los precios del alojamiento realmente
saben donde van - y esto aumenta. De este modo, si afronta una situacin personal
incierta, crea una estrategia de compra a corto plazo; 4 entonces finanzas esto con
tampoco
79
SECRETO #
31
ARMAS para la carrera larga: Cmo bajar gastos y aliviar el riesgo.
pagar 648$. Durante al menos los siete primeros aos, salvar 85$ por mes, para un
total de 7.140$. En vez de meter en el bolsillo esto mensualmente los ahorros de
85$, sin embargo, lo aaden a sus pagos de la hipoteca mensuales. Aunque slo se
requiera que pague 648$ por mes, sigue adelante y paga 733$ (648$ + 85$ = 733$).
Esta tctica hace que usted pague a cuenta su equilibrio de la hipoteca excepcional
mucho ms rpido. Haciendo pagos suplementarios, su equilibrio de la hipoteca
despus de que siete aos se caeran a aproximadamente 83000$. Por otra parte, su
equilibrio de la hipoteca con el plan del tipo de inters fijo en el 8 por ciento
se caera a slo 92.480$. Obviamente, si se vende a este punto, es el camino
delante del juego del BRAZO. Pero y si no se venda? Mientras su nueva tasa
ajustable se queda debajo del 9,5 por ciento, sus pagos de la hipoteca mensuales no
ascendern a ms que $740 - sobre lo mismo ya que ha estado pagando. En el 10,5 por
ciento, sus pagos aumentaran slo a 798$ por mes. Ahora, y si las tasas de
inters sean ms bajas cuando su prstamo se adapta despus de siete aos? No slo
habr acumulado 9.480$ adicionales en la capital, pero sus pagos mensuales pueden
disminuir. Estas cifras slo son ilustrativas. Como los gastos relativos de ARMAS y
prstamos del tipo de inters fijo cambian con frecuencia (recuerde la discusin de
extensiones de la tasa de inters en p. 45), debe trabajar nmeros con su consejero
del prstamo hipotecario que son corrientes entonces compra su propiedad 5 de Todos
modos, este hecho bsico se mantiene: Para algunos compradores, el BRAZO derecho
puede aadir miles de dlares en la capital comparando con una hipoteca a tipo fijo
de 30 aos.
SECRETO #
32
Puede (clase de) tasas de inters del pronstico.
Para conseguir alguna idea cmo alto su tasa de inters del BRAZO podra subir (o
abajo), tiene que pronosticar movimientos en las tasas de inters; sin embargo, la
mayor parte de hipoteca pros dice que nadie puede predecir tasas de inters,
entonces, por qu hasta intentan.
5 pulgadas
1981 y 2006, las tasas de inters del BRAZO recin originadas excedieron prstamos
del tipo de inters fijo de 30 aos.
81
En un sentido, la hipoteca pros es correcta. Ni usted, yo, ni alguien ms puede
saber con seguridad donde los intereses hipotecarios sentarn seis meses o seis
aos de ahora. Pero ese hecho no significa que las estimaciones razonadas no
resultarn mejores que pegar su cabeza en la arena. Los intereses hipotecarios no
aterrizan donde hacen por motivos arbitrarios. Los intereses hipotecarios a largo
plazo empatan en la tasa de inflacin esperada.
El verdadero tipo de inters (ajustado a IPC)
82
La tabla 4.2 que Compara 1995 de 1990 de 1980 de 1975 de 1970 de 1965 de 1960 de
1955 de 1950 de 1945 de Aos de Tipos de inters Nominal y Verdadero Tasa nominal
de 2007 de 2002 (%) 40 4.5 50 50 5.89 8.56 9.14 13.95 1008 7.86 6.5 6.50 (est).
Aumento de IPC (%) 2.3 1.3 - 0.4 1.7 1.6 5.7 9.1 13.5 5.4 2.8 205 30 (est).
Verdadero Precio (%) 1.7 3.2 5.6 3.3 4.29 2.8604.45 4.68 506 40 3.50 (est).
83
SECRETO #
33
Precios del bromista bajos: Cebo o trato?
Equilibre de nuevo su carpeta. Los prestamistas pueden querer cambiar sus carpetas
del prstamo ms a ARMAS. Para equilibrar de nuevo sus asignaciones, estos
prestamistas pueden crear algunos ofrecimientos del BRAZO excepcionales. Consiga
objetivos de crecimiento. Los prestamistas fijan objetivos de crecimiento que
pueden requerir el sacrificio de ganancia para ventas (orgenes del volumen del
dlar). Cuota de mercado de la ganancia. Igualmente, si un prestamista quiere
cultivar rpidamente su cuota de mercado (o parar una diapositiva), puede vender
productos del BRAZO atractivos. Haga acuerdos. Para ganar a amigos y remisiones de
influencia, los prestamistas pueden cortar acuerdos sobre todo buenos para clientes
de Agentes inmobiliarios favorecidos o constructores de casa. Cambie su imagen. A
travs de ofrecimientos agresivos, los prestamistas conocidos por productos del
tipo de inters fijo pueden decidir crear la atencin para sus ARMAS. Los
prestamistas de la hipoteca se venden en un mercado competitivo. Para atraer el
aviso a veces colocan uno o varios de sus productos del prstamo en venta. La
tienda a fondo, pregunta estrechamente y sus esfuerzos puede levantar un trato del
BRAZO.
SECRETO #
34
Su principio (bromista) precio no es su precio del contrato.
Algunos prestatarios del BRAZO se golpean con el choque del pago cuando los precios
del bromista (pagos bajos) terminan. Esto es porque no pueden distinguir su
principio (bromista) precio de su precio del contrato inicial. A menudo,
sharpshooting representantes del prstamo permiten a esta confusin del prestatario
seguir no sea que pierdan su seal.
Bromistas contra precios del contrato
Los prestamistas le pueden atraer en ARMAS con un precio del bromista bajo. Pero
calcular aumentos o disminuciones, el prestamista usar el precio de la nota esto
se escribe en el trabajo de escribir del prstamo. Cuando este precio del contrato
se sienta muy por encima del precio del bromista, el primer ajuste del precio le
podra impresionar - si no ha previsto este acontecimiento.
86
87
SECRETO #
35
No hay nadie el mejor ndice.
Cada hipoteca de la tasa ajustable conecta con un ndice. Algunos de estos ndices
se mueven de arriba abajo despacio (tpicamente mucho menos de un punto porcentual
por ao). Los otros se pueden levantar o caerse un punto o ms dentro de un asunto
de meses. Muchos consejeros de la hipoteca dicen a prestatarios aspirantes
seleccionar un ndice lento de modo que estn enfrente de poco riesgo del choque
del pago. Permanezca cauteloso de asesores financieros que obsesionan ese pago a
algunas ARMAS puede brincar rpidamente. En cambio, para evitar el choque del pago,
sepa exactamente cmo tanto su tasa de inters como pagos mensuales podran
cambiar. Entonces preprese para el peor ya que disfruta de las ganancias a corto
plazo que, cuando calculado con el tiempo, pueden reducir los gastos de su
prstamo.
Qu ndices puede elegir?
Los prestamistas le pueden confundir con ms opciones del ndice que Baskin-Robbins
tiene sabores. Puesto en una lista abajo son cuatro tales ndices del BRAZO. 1.
Treasury Constant Maturities (TCM). Para financiar las deudas del gobierno de los
Estados Unidos, la Tesorera publica notas que llevan el inters, cuentas y enlaces
con madurez que se extienden de 30 das a 30 aos. La mayor parte de ARMAS TCM se
unen a TCM de un ao. Threeyear, TCMs de 5 aos, y de 20 aos tambin puede estar
disponible para usted. Despus de sus finales del precio del principio, la mayor
parte de ARMAS hbridas conectan con TCM de un ao (no la Letra de tesorera, como
este ndice es equivocadamente llamado por muchos). 2. Interbanco de Londres Precio
Ofrecido (LIBOR). Este ndice refleja la tasa de inters a menudo usada por bancos
de Londres cuando prestan a corto plazo a otros bancos europeos. Los prestamistas
americanos lo pueden usar para hipotecas porque con frecuencia venden tales
prstamos (valores apoyados por la hipoteca) a inversionistas europeos. 3. Inters
hipotecario del Contrato de Media nacional (NACR). Este ndice hace un promedio de
los intereses hipotecarios cobrados por prestamistas por prstamos para el
alojamiento ocupado por los dueos (no incluso la nueva construccin). Este ndice
se adapta ms despacio que TCM de un ao o que el LIBOR.
88
4. Undcimo Coste del Distrito de Fondos (COFI). Este ndice hace un promedio de
las tasas de inters que muchos bancos Occidentales (California, Arizona, Nevada)
pagan a sus depositantes. Similar al NACR, este ndice se adapta despacio. Muchos
consejeros del prstamo recomendaron al ndice COFI ARMAR a prestatarios a lo largo
de los aos 1980 y los aos 1990 como tasas de inters consecuentemente tendencia
hacia abajo. Estos consejeros subrayaron que los cambios lentos de este ndice
protegeran a prestatarios de llevar el peso de puntos de la tasa de inters.
Cmo seleccionar un ndice
9 Muchos productos del BRAZO no le permiten elegir un ndice. Les ofrecen como un
paquete de ndice y rasgos que elige o rechaza en total.
90
exista 10 puede examinar, sin embargo, pruebas. Haga sus clculos y luego elija el
prstamo que parece el ms probable de optimizar su resultado total - incluso el
edificio de la riqueza a travs del pago inicial de la hipoteca.
SECRETO #
36
Haga caso del margen.
La tasa de inters que paga por su BRAZO incluye el precio del ndice ms el
margen. El margen paga gastos de funcionamiento, elevados de un prestamista y
ganancia, as como los prestamistas de gastos sufren cuando la falta de
prestatarios y los prestamistas extinguen el derecho de redimir la hipoteca. A
menudo, las ARMAS incluyen mrgenes que se extienden entre 2,0 y el 3,0 por ciento,
aunque haya visto mrgenes tan slo el 2,125 por ciento y hasta el 6,0 por ciento.
(Los mrgenes en productos del prstamo que apuntan a prestatarios subprincipales
con el crdito manchado exceden otros tipos de ARMAS.) Como el ndice del Inters
hipotecario del Contrato de Media nacional se calcula de intereses hipotecarios (a
diferencia de otros tipos de precios de la lnea de fondo), los prstamos del BRAZO
atados a este ndice no aplican ningunos mrgenes. Cuando compara el mismo producto
del BRAZO e ndice entre varios prestamistas, pide los mrgenes aplicables. Preste
la atencin especial a mrgenes cuando compare productos similares e ndices con
precios del bromista que se diferencian el uno del otro. Diga que encuentra a dos
prestamistas que ofrecen ARMAS COFI. Un prestamista se abre con un precio del
bromista del 3,95 por ciento durante seis meses. El otro prestamista da a un
bromista del 4,5 por ciento durante tres meses. Superficialmente (todos otros
rasgos iguales), el bromista del 3,95 por ciento mira mejor. Pero recuerde, ese
bromista podra embotado su comparacin. El prestamista lo usa para distraerle del
hecho que ese prestamista aadir al COFI un de alta cualidad
10 Durante principios de los aos 1980 y mediados de los aos 2000, algunas tasas
de inters a corto plazo excedieron precios a largo plazo, que se llama una curva
de rendimiento invertida. Esta situacin puede ocurrir cuando los miedos de
inflacin se levantan, pero los inversionistas creen que el Alimentado impedir el
precio grande brinca sobre la carrera ms larga. Generalmente, los precios a largo
plazo exceden tasas de corto plazo para proteger a inversionistas contra una subida
inesperada, que abarata el dinero de IPC. Los inversionistas temen que los precios
al consumidor crecientes erosionen su poder adquisitivo (la capacidad adquisitiva
de su dinero) cuando finalmente los prestatarios devuelven a los inversionistas del
dinero presentados hoy.
91
SECRETO #
37
Todas las gorras no se crean iguales.
Las gorras del BRAZO limitan cmo alto el prestamista puede levantar su pago de la
hipoteca mensual. Muchas ARMAS ponen sus gorras en 2/6. Con estas gorras en el
lugar, el prestamista no poda aumentar la tasa de inters de su prstamo ms de
dos puntos porcentuales a la vez, ni ms de seis puntos porcentuales durante la
vida del prstamo. Sin embargo, tambin investigue: El perodo de ajuste. Los pagos
del prstamo se pueden adaptar mensualmente, cada tres meses, semestralmente, o
anualmente; o los pagos se pueden quedar fijos para 3, 5, o 10 aos y luego
adaptarse anualmente o ms con frecuencia. Amortizacin negativa (neg-am). Su BRAZO
en el 5 por ciento; las tasas de inters se alzan. El ndice de su prstamo brinca
en el 3,5 por ciento. Whew! Piensa, Calidad de gracias para mi gorra anual. El
prestamista puede levantar la tasa de inters de mi prstamo slo dos puntos: del 5
a 7 por ciento. La verdad es que pero si ese prstamo pone grilletes a usted con
la amortizacin negativa, no evita el dolor de un precio ms alto - simplemente lo
pospone. El prestamista aade la deficiencia de inters (el 1,5 por ciento) a su
equilibrio de la hipoteca excepcional. En vez del debido menos, debe ms. El precio
de la lnea de fondo. Su BRAZO realmente puede incluir dos precios iniciales: el
precio del bromista (dicen el 4,0 por ciento), y el precio del contrato (dicen el
5,5 por ciento). Cul de estos precios proporciona la lnea de fondo a ajustes? Si
su gorra de toda la vida es el 6 por ciento, cmo alto podra su precio ir: el
10,0 por ciento (60 + 40) o el 11,5 por ciento (60 + 50)? Una pregunta similar
tambin se aplica a los ajustes peridicos del prstamo. Si sus gorras del pago
limitan incrementos anuales por dos puntos, con qu base declara el prestamista?
Precio del contrato o precio del bromista? Pueden los prestatarios hacer mejor
que gorras 2/6? S, pueden. Aunque las armas convencionales (Freddie/Fannie)
tpicamente lleven gorras 2/6, FHA/VA
92
LOS RIESGOS Y RECOMPENSAS DE ARMAS
LAS ARMAS aplican gorras 1/5. Puede encontrar hasta gorras peridicas tan slo el.5
por ciento y gorras de toda la vida de 2 o el 3 por ciento. Casi todas las ARMAS
incluyen gorras de una clase o el otro. Pero comparar ARMAS, cuente slo cuanta
proteccin aquellas gorras realmente le dan. Todas las gorras no se crean iguales.
SECRETO #
38
Ese descapotable llamativo podra demostrar un clunker.
En sus primeros aos, las ARMAS fueron seleccionadas por prestatarios marginales
cuando el inters de prstamos del tipo de inters fijo comenz a subir. Bien, el
representante del prstamo dice homebuyer decepcionado, No le puedo conseguir dado
derecho en el 9,5 por ciento para ese prstamo del tipo de inters fijo de 30 aos,
pero aqu soy lo que podemos hacer. Podemos calificar a usted en el 8,0 por ciento
para el BRAZO. Y lo que es grande es que cuando las tasas de inters vuelven abajo,
puede convertir este BRAZO en un tipo de inters fijo prstamo de 30 aos.
A qu precio y precio?
SECRETO #
39
APRs no le dicen nada sobre ARMAS - y muy poco sobre tipos de inters fijos.
contar. Igualmente, como de ARMAS, los prestamistas omiten algunos gastos desde su
ABRIL - aunque el prestamista requiera que usted les pague. Las revelaciones del
ABRIL pretenden realizar una verdadera necesidad: ayudar a consumidores a comparar
los costes totales de prstamos hipotecarios. En la prctica, debe mirar ms all
del ABRIL. Para obtener el mejor prstamo al coste ms bajo, compare productos del
prstamo segn su situacin financiera, su tolerancia por el riesgo y el perodo
esperado durante el cual planea sostener su prstamo (ver el Secreto #24).
96
CAPTULO 5
los oday, si su puntuacin de crdito se sienta encima dicen, 720, podra zumbar a
travs del proceso de aseguramiento del prstamo. Como un prestatario puede elegir
de entre el coste ms bajo, las hipotecas de la tasa de inters ms bajas. El
prestamista puede preguntar relativamente pocos documentos y verificaciones, puede
renunciar el seguro de la hipoteca, y quizs hasta prestarle la cantidad que
necesita para un pago al contado. Si en cambio su perfil del crdito se extiende en
algn sitio entre el fondo del barril y parece decente, los prestamistas han
creado productos del prstamo, tasas de inters, cerrando gastos, pagos al contado
y documentacin para encajarle, tambin. Pero ms riesgo el prestamista ve, ms
oneroso los trminos, honorarios, gastos y trabajo de escribir. Para cada uno
100000$ tomaron a prstamo, prestatarios del riesgo ms alto (sobre todo cuando
eligen prstamos del riesgo ms alto) podra pagar gastos de inters de 5000$ a
10000$ ms por ao, ms 2000$ adicionales a 6000$ para cubrir puntos del origen,
honorarios y gastos. Por eso paga para perfeccionar su perfil del crdito. En el
mundo de hoy de prstamos hipotecarios, el perfil del crdito afecta decisiones
mltiples que el prestamista hace sobre usted y su prstamo:
40
Enfatice ocho Cs de la aprobacin del prstamo.
Defectos del crdito. Explique cmo las cuentas extraviadas, sus vacaciones, un
movimiento de residencia u otros motivos explican no el carcter que procesa
estos lapsos que profundamente lamenta. Incluso mejor, hable de los nuevos sistemas
que pagan la cuenta que ha implementado ahora para prevenir futuros lapsos. Ruina
del crdito. Explique graves problemas como una vez en una vida, acontecimientos
ms all de su control con el cual se enfrent lo ms honorablemente posible. De
ser realmente debido a la irresponsabilidad, subraye que ha aprendido su leccin el
camino difcil y ha transformado ahora su vida. Proporcione pruebas objetivas
escritas que apoyan el nuevo usted reclama. Referencias personales. Antao, los
prestamistas prestaran el dinero a prestatarios ms jvenes simplemente sobre la
base de carcter de la familia y reputacin 1 Bueno, he conocido a Luke la familia
del. Jr durante 30 aos, dice el representante del prstamo son la gente buena.
El prstamo se aprob. En nuestra ciudad grande, el mundo automatizado, las
referencias personales a prestamistas rara vez cuentan mucho. Sin embargo, si ha
establecido la compenetracin buena con alguien que podra resultar influyente, no
hara dao alistar su ayuda. A menos que proporcione la documentacin alternativa,
el prestamista deducir su seriedad del sombreado proporcionado por su registro de
crdito y consecuencia. Cuando tales pruebas pinten un cuadro demasiado oscuro,
aada colores ms brillantes al matiz.
Capacidad: cunta deuda hipotecaria puede sin peligro llevar?
100
Excepto unos tiburones del prstamo predadores (ver el Secreto #82), los
prestamistas no quieren su propiedad. Por eso la mayor parte de prstamos
hipotecarios enfatizan el crdito. Como un medio de ltimo recurso, los
prestamistas extinguirn el derecho de redimir la hipoteca, pero raramente esperan
ponerse
101
102
SECRETO #
41
Influencia de puntuacin de crdito, pero no determinan, los trminos y los gastos
del su prstamo.
A travs del tanteo del crdito, los prestamistas tratan de apartar el juicio
personal de la evaluacin del crdito. Los datos de tanteo del crdito de prstamos
automticos, cuentas de grandes almacenes y tarjetas de crdito demuestran que el
ordenador programas estadsticos puede distinguir el platino, el oro, el cobre, el
plomo y el plstico mucho mejor que oficinistas del prstamo backoffice o
representantes del prstamo de la oficina central.
103
Para crear estos programas que marcan el crdito, los silbidos de matemticas
estudian los perfiles del crdito, tomando a prstamo hbitos y archivos del
reembolso para millones de personas. Entonces buscan correlaciones segn las
estadsticas significativas que tienden a tasar a prestatarios a lo largo de una
serie continua del paseo en la agua (diga, 800 o ms alto) al profundo del cuello
(dicen, 550 o ms abajo). La puntuacin de crdito se extiende de 350 a 850, pero
ms del 80 por ciento del resultado americano entre 600 y 800.
Tanteo del crdito se extiende
SECRETO #
42
Su puntuacin de crdito no necesariamente representa su fuerza del crdito.
Al contrario de que los nmeros cada vez mayores de representantes del prstamo (y
otros) creen, su puntuacin de crdito no necesariamente representa su fuerza del
crdito. Nunca puede haber pagado una cuenta tarde en su vida y todava gana una
puntuacin de crdito de menos de 600.
Tanteo del crdito no le tasa personalmente
Los encargados del marcador del crdito seleccionan ciertas caractersticas que
comparte con otros que tienen (o no tenga) pag sus cuentas como programado;
entonces, basado en
104
Recuerde que Bob Seger mece al clsico, no soy un Nmero? Cuando solicite el
crdito hipotecario, haga esa cancin su himno. Seguramente, haga todo que puede
para incrementar su puntuacin de crdito, pero nunca tratar con un prestamista que
confunde el total usted con su resultado 4 del crdito del Mismo modo, nunca
suponga que su representante del prstamo astuto y asegurador reconozcan
intuitivamente sus calidades que vale la pena. Como el candidato de Stanford
aspirador debe documentar por qu merece la admisin, tambin, debe documentar de
modo persuasivo por qu el prestamista le puede confiar para devolver esto 750000$
que pide tomar a prstamo.
SECRETO #
43
Descubra su puntuacin de crdito.
105
Comentario general. Para el ltimo (por lo general crtico) comentario sobre tanteo
del crdito y reportaje del crdito, vaya a www. creditscoring.com y
www.creditaccuracy.com. Tambin, la Comisin Federal de Comercio mantiene la
informacin para consumidores en todos los tipos de cuestiones del crdito en
www.ftc.gov.
SECRETO #
44
Mejore su puntuacin de crdito.
Cuando el tanteo del crdito agarr el ojo del pblico, los abastecedores de la
puntuacin de crdito no slo rechazaron decir a prestatarios cmo tasaron en el
sistema, tambin rechazaron contar exactamente cmo el propio sistema funciona.
Hoy, esa respuesta negativa todava est de pie. Hasta que el Congreso o los
legisladores estatales fuercen la cuestin, el tanteo del crdito permanece una
operacin de la caja negra. Los encargados del marcador del crdito entran en sus
datos del crdito en sus programas y hace reventar un nmero, pero no revelarn
cmo o por qu calcularon esa cifra. Se abandona en la oscuridad. (Los encargados
del marcador del crdito defienden su secreto por dos motivos: (1) no le quieren al
juego el sistema; y (2) no quieren informar a sus competidores en cuanto a las
tcnicas que usan.)
Levantar las luces
Por suerte, aunque los encargados del marcador del crdito no hayan brillado mucha
luz en sus cajas negras, representantes del prstamo hipotecario y aseguradores que
ven los resultados diarios comienzan a desarrollar algunas perspicacias
penetrantes. Adems, rodeando todava sus sistemas de secreto, los encargados del
marcador del crdito han soltado de mala gana algunas pistas sobre las cuales los
prestatarios pueden dejar perplejos. En efecto, myfico.com le dar agujas en cmo
mejorar sus tanteos FICO. Para aprender cunto sus tanteos realmente mejoran (si a
alguno) durante los prximos 12 meses, tendr que pagar ms 40$ ms o menos. Por
ese precio, consigue cuatro informes de FICO. Resulta esto que levanta las luces un
poco resultar ser una verdadera fuente de dinero para la Feria, Isaac. Los
millones de americanos deben ir ahora a myfico.com y pagar para vislumbrar su
destino del crdito. Digo la vislumbre porque la informacin provey no va
bastante lejos. Es ms bien el intento esto y pguenos para ver lo que pasa.
Realmente no puede contar
107
con adelanto el aumento del resultado especfico que sus cambios sugeridos podran
causar. Sin embargo, piecing juntos pistas de myfico.com y representantes del
prstamo experimentados, aqu estn las mejores puntas actualmente disponibles.
(Sin embargo, FICO y otras compaas de tanteo del crdito peridicamente revisan
sus sistemas de tanteo. De este modo, las agujas que se aplicaron ayer se pueden no
aplicar del mismo modo maana.)
Nmero de cuentas del crdito abiertas. Puede tener demasiado pocos o demasiado. El
nmero ptimo probablemente se extiende entre cuatro y 10. Un muy pagado, perfecto
por el crdito (no el ltimo) ejecutivo s marcado 640. Despus de cerrar 6 de sus
12 cuentas de la tarjeta de crdito, su resultado fue a 780, pero tom seis meses
antes de que su resultado subiera hasta ese nivel. Algunos observadores ahora dicen
que el cierre de cuentas se ha sobreestimado como una tcnica de empuje del
crdito. De este modo, no cierre viejas cuentas a favor de ms nuevo. Cuentas de
longevidad. Sin embargo, sobre la carrera larga, menos cuentas le deberan ayudar a
mantener la mejor disciplina del crdito - as, una puntuacin de crdito ms alta.
Equilibrios. Las cuentas abiertas que llevan equilibrios reducen su resultado ms
que cuentas abiertas en s. Equilibrios/lmites. Las numerosas cuentas con
equilibrios cerca del lmite bajarn su resultado. Preguntas del crdito. Siempre
que un acreedor potencial compruebe su archivo del crdito, perjudica su resultado;
sin embargo, controles mltiples dentro de dos semanas y tanto pueden no doler
mucho si parece que delata simplemente a prestamistas diferentes para un prstamo.
Sus preguntas personales no afectan su resultado. Ni haga preguntas del empleador o
el asegurador. Registro del pago. Obviamente, los pagos tardos hacen dao a su
resultado, pero supuestamente FICO no se distingue entre pagos de la hipoteca
tardos y pagos tardos a su Visado o prstamo estudiantil. (Hipoteque a
prestamistas, sin embargo, ms seguramente se preocupan. Siempre pague su hipoteca
o alquile primero.) cuentas de Recency. Los pagos tardos registraron hace dos aos
no duelen tanto como aquellos que ocurrieron hace dos meses. Seales negras.
Mltiple el ltimo en cuentas mltiples, las colecciones, los juicios impagados y
los embargos fiscales devastan su resultado.
108
Beso de muerte (pero no siempre fatal). Vaya directamente al calvario de tanteo del
crdito si es dos aos despus de una descarga de bancarrota pasada o una venta
judicial. Los proyectos de bancarrota del captulo 13 y el crdito que aconseja
proyectos de la gestin de deudas tambin cuentan negativamente. Sin embargo,
algunos prestamistas (p.ej., programas del prstamo de FHA) originarn una hipoteca
para la gente que realiza con xito un plan del reembolso de deudas incluso una
bancarrota del Captulo 13. Myfico.com tambin muestra que algunas categoras pesan
ms pesadamente que otros. stos son: la Edad del crdito (el 15%) la Mezcla del
crdito (el 10%) la Cantidad de equilibrios (el 30%) historia del Pago (el 35%)
preguntas del crdito Recientes (el 10%) Estas pistas mud alguna luz en el proceso
de tanteo del crdito. El ms importantemente, muestran por qu los pagos perfectos
no necesariamente generan un resultado de FICO alto. Para mejorar su resultado,
slo no debe pagar sus cuentas a tiempo, cada vez, tambin debe manejar su crdito
segn gustar y la aversin del FICO (u otro) programa que marca el crdito.
SECRETO #
45
Basura en, basura (basura entra, basura sale).
Los investigadores en todas partes saben basura entra, basura sale (basura en,
basura). Claramente, esta regla se aplica al tanteo del crdito. Estos programas
tiran en datos iniciales de los archivos de Equifax, Unin de Transaccin o
Experian. Si sus datos del archivo del crdito incluyen errores, como hacen ms del
50 por ciento de todos los archivos, su puntuacin de crdito tambin se
equivocar; por supuesto, algunos errores podran trabajar a su ventaja (p.ej.,
equilibrios ltimos, subestimados no grabados, y embargos preventivos ausentes y
juicios).
109
Busca errores, pero qu las clases de los errores? Hay ms clases que podra
imaginar, como:
solicitud. Esto es el consejo bueno excepto un hecho crtico: los depsitos del
crdito principalmente slo relatan que informacin dada a ellos por sus
acreedores. A menos que el depsito haya arruinado los datos que le han dado
(completamente posible), el depsito se debe poner en contacto (mis) con el
acreedor que hace un informe. Si el acreedor no responde dentro de 30 das, el
depsito debe quitar el artculo disputado. Sin embargo, si el acreedor dice,
Lamentable, ningn error de nuestra parte, el registro permanece como es. El
problema est de vuelta en su regazo - pero ahora 30 das pueden haber pasado. Para
atajar esta tardanza potencial, pngase en contacto con la fuente original de la
informacin (mis) al mismo tiempo como se pone en contacto con el acreedor. Pida
que la fuente original d datos nuevos, corregidos al depsito. A la solicitud,
algunos acreedores invertirn entradas despectivas para clientes que no quieren
perder - o como un altivo para animar el pago o el establecimiento. Por otra parte,
si trata con un acreedor hostil o indiferente, podra afrontar una batalla
prolongada. En este caso, el asegurador del prstamo renunciar o la seal negra
despus de la explicacin conveniente de usted; ofrzcale un ms alto costo, menos
- prstamo deseable; o la aprobacin de la decadencia hasta que obtenga la
correccin del acreedor o la liberacin. Para cerrar su hipoteca de una moda
oportuna, muchos prestatarios han tenido que pagar reclamaciones disputadas. Acte
temprano y previene establecimientos forzados en trminos del comer-cuervo. Con
cuidado examine su informe de crdito ahora. Evite splicas de ltima hora en
condiciones de la fecha lmite. Mayo de puntuacin de crdito Se adapta Despacio Su
puntuacin de crdito puede tomar 30 a 60 das para incorporar datos del archivo
del crdito nuevos o cambiados. Entretanto, si su programa del prstamo requiere un
660 resultado y sus soportes del resultado no corregidos en 648, podra tener mala
suerte. (Algunos prestamistas de la hipoteca usan el resultado medio ms bajo de
todos los candidatos del prstamo. La mayor parte de prestamistas no constituyen
simplemente de la puntuacin de crdito. De este modo, pregunte a su representante
del prstamo en que camino preciso el prestamista pesa los tanteos individuales de
un prestatario solo as como tanteos mltiples de dos o ms co-solicitantes.)
Algunos representantes del prstamo pueden corregir el efecto negativo del
reportaje de errores dentro de un asunto de horas a travs de un nuevo tanteo
rpido proceso. Pero aqu est la cogida: Para ganar el nuevo tanteo rpido, debe
proveer al representante del prstamo un documento de un acreedor que admite el
error. Esta tcnica no trabajar para disputas. Esto
112
SECRETO #
46
La mayor parte de firmas de reparacin del crdito (o tctica engaosa) no pueden
fijar su crdito o incrementar su puntuacin de crdito.
SECRETO #
47
Los consejeros del crdito falsos pueden la timo usted, tambin.
Como las firmas de reparacin del crdito del impostor finalmente comienzan a
conseguir el alquitrn y plumas que merecen, muchas operaciones de la timo
similares ahora hacen el negocio ya que los consejeros del crdito, deuda
consolidators, y se hacen sin deudas para monedas de diez centavos en el dlar
firmas. Similar a su crdito reparan a hermanos, estas firmas tpicamente
sobreprometen, sobrecargan, y bajo - entregan. Ms bien que detallar todas sus
prcticas srdidas, djeme hacer pasar las recomendaciones de Clark Howard, uno de
los mejores expertos de inteligencia del consumidor en el pas. Para orientacin
del crdito y proyectos del reembolso de deudas, Clark recomienda Myvesta sin fines
de lucro (localizado en myvesta.com) o Consumer Credit Counseling Service (CCCS).6
CCCS acusan a sus clientes unos honorarios nominales de menos de 50$.
5 Aunque
114
SECRETO #
48
Los consejeros del crdito y las firmas de la gestin de deudas no mejoran su
crdito registran o incrementan su puntuacin de crdito.
SECRETO #
49
La bancarrota (el Captulo 7) no necesariamente arruina su crdito.
Si sus cuentas salen del control, consideran que un reembolso de deudas slo planea
cuando posee activos sustanciales que perdera en una clasificacin del Captulo 7.
La experiencia muestra que ms del 50 por ciento de la gente que entra en proyectos
de la gestin de deudas no puede completarlos con xito. Por consiguiente, siguen
arruinando su crdito y simplemente posponer su da del clculo. Por otra parte, si
quiere reconstruir su crdito lo ms rpidamente y bien posible, el Captulo 7
puede tener sentido. Despus de obtener una descarga del Captulo 7, es la deuda
libre, excepto posiblemente para impuestos atrasados, prstamos estudiantiles y
algunos tipos de juicios. En vez de tapar 300$ a 3000$ por mes en el pago de la
deuda, puede poner ese dinero en ahorros. Dentro de un ao o dos, ser mucho
adelante delante econmicamente que si todava se pegara en un plan de la
rentabilidad. En cuanto a perfil del crdito, dinero efectivo en el banco y no (o
muy limitado) deuda le dan un mejor perfil del crdito. Fannie y Freddie
considerarn cada uno a quebrados del Captulo 7 dos aos despus de la descarga.
FHA/VA considerar a tales personas despus de un ao. En otras palabras, cuando
realmente se ahoga endeudado, el Captulo 7 le puede poner sobre el camino para
hipotecar la aprobacin y la estabilidad financiera ms rpido y ms con eficacia
que un plan del reembolso de deudas.
116
SECRETO #
50
Su excnyuge puede arruinar su crdito (y otros cuentos de contar dos veces).
Antes, los Secretos de la Hipoteca hablaron del hecho que cualquier prestatario
dado recibir una puntuacin de crdito de cada depsito del crdito. Si los datos
del crdito
118
119
CAPTULO 6
f cree que carece del dinero de un pago al contado, piense otra vez. En este
captulo, los Secretos de la Hipoteca exploran muchos modos de terminar, bajo, o
alrededor del problema de demasiado poco dinero efectivo. Pero tambin revela cmo
poco - o nada abajo hipoteca puede aumentar seriamente los gastos de su
financiacin. Por suerte, Secretos de la Hipoteca sugiere tcnicas que pueden
aliviar o hasta eliminar estos gastos. Por supuesto, slo porque puede comprar con
poco o nada abajo no significa que es sabio para usted comprar. La disciplina
financiera debe preceder a la inversin de la propiedad. Si su carencia de
resultados en efectivo de gastar y toma a prstamo, ninguna necesidad de preocupar
la actitud, tomar forma sus finanzas antes de tomar ms deuda - aun si es la deuda
constructiva. Poco o nada abajo trabaja mejor para la gente que maneja su dinero
bien y/o a aquellos que quieren usar conscientemente la accin de palanca para
maximizar su edificio de la riqueza. Si encaja cualquiera de aquellas
descripciones, aqu estn las buenas noticias.
Yo
SECRETO #
51
Puede comprar con poco o nada abajo.
Lo que es ms asombroso, el pago al contado, pequeo como puede ser, no tiene que
venir de su propio bolsillo. Algunos proyectos de finanzas de la propiedad permiten
que usted levante todo o parte de su pago al contado a travs de prstamo, regalo,
subvencin, crditos de alquiler, compaeros de la inversin o bricolaje (sudor)
capital. Sin embargo, aunque pueda comprar una propiedad con poco o nada abajo,
primero de una manera realista (hasta pesimistamente) critica sus modelos de
gastos, prstamo y ahorro. Ningn dinero efectivo, ningn crdito, ningn
problema le pueden conseguir la financiacin quiere, pero no le no dar acceso a
la extincin del derecho de redimir. La prudencia dicta reservas de efectivo. Ha
tomado el control de sus finanzas? O no podra nada abajo profundizar su fracaso
de manejar su dinero diligentemente? Durante el ao pasado o dos, los nmeros de
registro de prestatarios marginales (homebuyers e inversionistas) han faltado a sus
hipotecas. Los Secretos de la hipoteca definitivamente le animan a adquirir una
carpeta de propiedades. Para la mayor parte de personas, la propiedad representa la
mejor ruta a la riqueza. Definitivamente, lea este captulo para aprender las
tcnicas de poco o nada abajo. Sino tambin, el Secreto puesto #4 (Toman forma su
perfil del prestatario) en la prctica. No compre simplemente una propiedad; quiere
poseerlo hasta que se venda - en su propio horario. Lamentablemente, la experiencia
muestra que poco o nada abajo prestatarios sufre la extincin del derecho de
redimir a precios 4 a 10 veces ms alto que prestatarios que hacen un pago al
contado de al menos el 20 por ciento. Vyalo a lo seguro. Planee el presupuesto con
cuidado. Tenga el inesperado en cuenta.
SECRETO #
52
No importa cunto gana, FHA puede sostener la llave a sus necesidades de
financiacin.
Si compra unos dos - a la propiedad de cuatro unidades, no tendr que tener derecho
al prstamo que usa slo sus ganancias mensuales. Los alquileres que colecciona de
la propiedad tambin cuentan. Como la primera casa que compr era un fourplex con
una casa del carro separada adicional, con entusiasmo endoso este enfoque de la
unidad mltiple a la propiedad de la propiedad. Gana tanto una casa como una
inversin. Construye la riqueza ms rpido. Otras Ventajas de FHA Adems de un pago
al contado bajo, los prestatarios de FHA disfrutan de muchas otras ventajas, como:
puede hacer rodar muchos de sus gastos de cierre e hipotecar primas de seguros en
su prstamo. Esto corta el dinero efectivo del bolsillo que necesitar durante el
cierre. Puede elegir de tipo de inters fijo o de tasa ajustable proyectos de FHA.
(Note que las ARMAS FHA le dan bajan gorras anuales y de toda la vida - 1/5 - que
la mayor parte de otros programas ARM; es decir su tasa de inters no aumentar en
ms de un punto porcentual por ao, ni ms de cinco puntos porcentuales durante la
vida del prstamo.) FHA autoriza bancos y otros prestamistas a usar proporciones
ms alto eliminatorias y pautas de aseguramiento ms fciles. Despus de que ha
tomado forma sus finanzas, FHA har todo que puede para aprobar su prstamo. Si las
tasas de inters se caen, y mientras ha mantenido un registro del pago de la
hipoteca limpio durante los 12 meses anteriores, puede hacer una nueva financiacin
aerodinmica de su prstamo FHA con tasas de inters inferiores sin una nueva
valoracin de la propiedad y sin necesidad tener de licenciarse de nuevo. Si puede
persuadir a sus padres u otros parientes cercanos a ofrecerle el pago al contado
como un regalo, no tendr que subir con ningn dinero efectivo de la mesa de cierre
de su propio bolsillo.
124
53
Descubra el secreto mejor guardado del FHA: El 203 programa (k).
Para usar unos 203 (k) plan, primero localice a un consejero del prstamo
hipotecario que entiende FHA 203 corriente (k) proceso de la mejora y compra. En el
pasado, FHA a menudo pegaba a prestatarios en la burocracia durante meses sin el
final. Ahora,
126
sin embargo, con FHA reciente software que aerodinamiza y especial, Robert
Arrowwood de California Financial Corporation relata que actualizado, las firmas
del endoso directo (DE) como su pueden cerrar 203 prstamos (k) en cuatro a seis
semanas en vez de cuatro a seis meses. Busque el Valor bueno despus de Que ha
localizado a 203 consejeros (k) que saben lo que hacen, busque una propiedad que
ofrece el valor bueno por el dinero. En el caso de Quentlin Henderson, su Agente
inmobiliario le encontr una casa valorada por el trato, de seis aos que estaba en
un estado lamentable porque sus ex dueos lo haban abandonado a consecuencia de la
extincin del derecho de redimir. Las buenas noticias para la gente que compra
tales casas, dice la oficina del HUD/FHA en Orlando, son que los precios de
compra son generalmente bajos de modo que despus de que las reparaciones se hagan,
el nuevo valor de la casa a menudo produce la capital inmediata. No
sorprendentemente, el trmino inmediata de la capital tambin fue usado por John
Evianiak, unos 203 (k) homebuyer en Baltimore. No slo le puede comprar una
propiedad y fijarlo el modo que le gusta, dice John, pero puede comprar una casa
por mucho debajo de su valor de mercado, poner un poco de dinero en l y crear la
capital inmediata. Haba la mayor parte de otras casas que comprobamos, pero bamos
por el margen de beneficio. Wanda Stokes, un 203 especialista del prstamo (k) en
Indiana, dice que su prstamo tpico es con compradores que gastan 50000$ a 100000$
para una casa, aaden 20000$ a 25000$ en mejoras, y luego terminan con una casa
valorada en 100000$ a 150000$. Pero Wanda aade que recuerda a un cliente que tom
a prstamo 147000$ para pagar 98000$ por una casa y cubrir 50000$ en renovaciones.
Despus de la finalizacin que la propiedad valorada en 188000$. (En reas ms alto
valoradas, las cantidades ms grandes se aplican.) Inspeccione, Diseo, Valore
despus de Que localice una propiedad que puede comprar y reconstituir de manera
rentable, despus est de acuerdo con los dueos en el precio y otras condiciones
de la venta. Con el acuerdo en la mano, la propiedad se inspecciona, un plan formal
de reparacin y renovacin se disea, y se valora segn su valor como si sus
mejoras se haban completado. La cantidad de su prstamo est basada en su precio
de compra ms sus gastos de la rehabilitacin hasta el 110 por ciento del futuro de
la propiedad renov el valor.
127
Mientras paga ms de 5000$ en gastos de la rehabilitacin, puede usar unos 203 (k)
hipoteca para adquirir y mejorar casi a cualquiera hasta la propiedad de cuatro
familias. De hecho, usando 203 dinero (k), puede convertir una vivienda unifamiliar
en unos dos - tres - o propiedad de cuatro unidades; o puede convertir una
propiedad de la multifamilia en, supongamos, una vivienda unifamiliar o doble.
Mientras crea el valor, puede adaptar la propiedad como usted quiere. Para las
reparaciones y renovaciones, los 203 (k) la hipoteca permite una lista interminable
de posibilidades. Aljese de lujos como saunas y tinas calientes - aunque pueda
gastar para reparar estos artculos si se instalan ya - y puede hacer sobre algo
que quiera. Aqu estn algunos ejemplos: Instale claraboyas, chimeneas, artculos
eficientes por la energa como ventanas de thermopane y aislamiento ms pesado o
nuevas aplicaciones como una estufa, refrigerador, arandela, secador, compresor de
la basura y lavavajillas. Termine un desvn o stano. Elimine contaminacin o
peligros para la seguridad como pintura con plomo, amianto y tanques de almacenaje
subterrneos. Aada unidades vivas como un piso accesorio o suite de la suegra.
Reacondicione o sustituya fontanera, tejado o sistemas HVAC. Mejore la peticin
esttica con pintura, alfombra, azulejo y apartadero exterior. Instale o sustituya
un sistema bien o sptico. Paisaje y cerca el patio. Este programa no restringe
los detalles, dice Michael Noel de Pinnacle Financial. Si quiere instalar cocinas
mejoradas, puede hacer esto. Si quiere aadir moldeados de la corona, puede hacer
esto. No puede prestar dinero para instalar una piscina, pero puede usar el dinero
- hasta $1.500 - para arreglar una piscina.
Compre con poco o nada abajo
Los requisitos del pago al contado para 203 prstamos (k) generalmente corresponden
a las mismas reglas que aplican a FHA 203 (b) hipotecas; sin embargo, los 203 (k)
plan dan
128
compradores nuevos una posibilidad sin pagos al contado pura. Aqu est cmo esto
trabaja. Localiza una casa que muestra la promesa. La casa se puede comprar por,
supongamos, 180000$; despus de la rehabilitacin, su valoracin del valor de
mercado aumentar a 240000$. Despus, usted o su Agente inmobiliario podran
localizar a un inversionista o contratista que comprar la casa y tomar la
responsabilidad de las mejoras. Si este inversionista o contratista prometern
vender la casa reconstituida a un comprador nuevo calificado, FHA prestar
aproximadamente 230000$ contra esta propiedad. Despus de la finalizacin de
reparaciones, entonces compra la propiedad al inversionista y asume FHA 203 de
230000$ (k) hipoteca. FHA llama este Procedimiento del Compromiso del Depsito del
plan del comprador nuevo. Consigue una compra sin pagos al contado. El
inversionista o el contratista adelantan porque l o ella han pagado 180000$ por la
casa ms, supongamos, 17.500$ para las mejoras que crean el valor - una inversin
total de 197.500$. Esto deja una ganancia para el inversionista de 32.500$. Por
supuesto, los nmeros exactos varan segn cada propiedad, pero el proceso
permanece lo mismo. Algunos inversionistas, de hecho, entran en FHA 203 (k)
programa y localizan propiedades solos para reparacin y reventa a compradores
nuevos. Los inversionistas aman el programa, dice Jackie Carlisle de la Hipoteca
de Malone en Oakland, California. La mayor parte de ellos pueden hacer su propio
trabajo y pagarse por ello. Es el mejor juego en la ciudad por el dinero de la
rehabilitacin. Por supuesto, si realmente compra a un inversionista, l o ella
son la persona que sacar ganancia del trabajo de la rehabilitacin, no usted. Haga
esta opcin por slo dos motivos: No puede subir con el pequeo dinero efectivo al
final que FHA requiere; o quiere una propiedad nuevamente renovada, pero no puede
llevar tiempo o arriesgar de funcionar (o arreglar) el trabajo usted mismo.
SECRETO #
54
Demasiados veteranos renuncian prstamos VA.
Ningn pago al contado. Con un prstamo VA, puede financiar hasta 417000$ sin el
dinero abajo. Si quiere comprar un ms alto valorado a casa, la ley ha cambiado
ahora. Para comprar una propiedad a un precio que excede 417000$, tendr que pagar
tpicamente el exceso en el dinero efectivo. Por ejemplo, si la propiedad usted la
compra se valora en 450000$, necesitar un pago al contado de aproximadamente
33000$ (450000$ menos 417000$). Calificacin ms fcil. Similar a FHA, los
prstamos de VA ofrecen pautas de calificacin liberales. Muchos (pero no todos)
prestamistas de VA perdonarn defectos del crdito correctamente explicados. El
prstamo VA tambin permite proporciones de calificacin ms altas. He visto a
veteranos con factores de compensacin buenos cerrar prstamos con una.48
proporcin del total de la deuda. El cierre de gastos pag. Los nuevos
constructores de casa y los vendedores cooperativos a menudo pagarn todos los
gastos del establecimiento del veterano. De hecho, los constructores a veces
anuncian esto los veteranos pueden comprar casas en su desarrollo para el
movimiento de 1$ slo total - en gastos. Assumable. Similar a FHA, un comprador no
veterano puede asumir su hipoteca de VA cuando se vende. Tambin como FHA, si las
tasas de inters se caen, puede aerodinamizar unas nuevas finanzas sin
valoraciones, sin calificaciones. Ningn seguro de la hipoteca. A diferencia de
FHA, no comprar el seguro de la hipoteca cuando use un prstamo VA. Pagar sin
embargo, unos honorarios de financiacin antiguos que se extienden entre 1,25 al
2,14 por ciento de la cantidad que toma a prstamo. Si no paga estos honorarios en
el dinero efectivo durante el cierre, el prestamista lo puede aadir a su
equilibrio del prstamo hipotecario. (Los miembros de Reservas/Guardia Nacional
pagan hasta el 2,4 por ciento.)
SECRETO #
55
El USDA ofrece una opcin principal para el bajo - a ingresos moderados homebuyers.
SECRETO #
56
El prstamo de la comunidad va la corriente principal.
su premio para el seguro de la hipoteca podra aadir 500$ a 1000$ (o ms) a sus
gastos de cierre, y quizs 50$ a 150$ (o ms) a sus pagos de la hipoteca mensuales.
Si es el dinero efectivo corto, su prestamista le puede permitir pagar estos y
otros gastos de cierre con un regalo, subvencin o fondos ajenos. Para participar
en este programa, debe completar cuatro a seis horas de la educacin homebuyer.
Puede cumplir con este requisito asistiendo calificado a casa seminarios
compradores que con regularidad se patrocinan participando prestamistas de la
hipoteca y Agentes inmobiliarios. Como una alternativa, puede el horario a un en un
homebuyer orientacin de la sesin ofrecida por prestamistas de la hipoteca o
centros de orientacin sin fines de lucro. Para financiar una casa a travs del
plan del homebuyer's de la comunidad de Fannie Mae, llame a un Agente inmobiliario
para aprender qu prestamistas en su rea participan en este programa. O bien, mire
su peridico a anuncios de prestamista y Agente inmobiliario que a casa compra
seminarios (ofrecido cada semana o mensualmente) y ferias homebuyer (por lo general
ofrecido en la primavera de cada ao). El sitio web de Fannie incluye la
informacin valiosa que describe una variedad de comunidad homebuyer programas e
iniciativas.
Otros programas de prstamo de la comunidad
Aunque sus prestamistas del rea puedan no ofrecer un prstamo de la comunidad del
pago al contado del 1 por ciento o programa del comprador nuevo, con seguridad
encontrar la calificacin relajada, el 3 a 5 por ciento abajo financia proyectos.
No deje ninguna piedra no girada. Pregunte a Agentes inmobiliarios, funcionarios de
prstamos y amigos que han comprado recientemente propiedades. Estrechamente lea
los anuncios del prstamo hipotecario en sus peridicos locales. Pida que su Agente
inmobiliario mire las revistas trimestrales o mensuales publicadas por la
asociacin de Agentes inmobiliarios de su estado. A menudo, estas publicaciones
incluyen artculos y anuncios que describen la calificacin ms fcil, proyectos de
finanzas del comprador nuevos.
SECRETO #
57
Los grupos del alojamiento sin fines de lucro ayudan a la gente de ingresos
moderados a poseer sus propias casas.
Si gana menos que los ingresos medios para su rea, otro tipo del esfuerzo de la
comunidad le puede ayudar sobre la barrera del pago al contado. En casi cada ciudad
en el pas, los grupos del alojamiento sin fines de lucro ayudan bajo - a familias
de ingresos moderados se hacen propietarios. Uno de los mejores grupos sin fines de
lucro es el Hbitat para la Humanidad. Su trabajador voluntario ms famoso ha sido
el ex presidente Jimmy Carter. Como una organizacin del servicio cristiana, la
literatura del Hbitat defiende el hecho que los miles de voluntarios alrededor
del mundo con impaciencia abren sus corazones [y libros de cheques] y recogen sus
martillos para construir casas en la cooperacin con la gente de Dios en la
necesidad. Similar a la mayor parte de grupos del alojamiento sin fines de lucro,
el Hbitat acepta aplicaciones de homebuyers prometedor. Entonces elige a aquellas
familias cuyo carcter y el sentido de la responsabilidad bien los satisfacen para
la propiedad de viviendas. De ser seleccionado, comprar un Hbitat a casa con 500$
al pago al contado en efectivo de 1000$, y 300 a 500 horas del trabajo que ayuda a
los voluntarios a construir su casa.
Otros esfuerzos sin fines de lucro
El hbitat es slo uno de cientos de grupos sin fines de lucro locales y nacionales
que ayudan bajo - a familias de ingresos moderados compran y financian casas. En
134
Los Trabajos vecinos y los otros trabajan con prestamistas de la hipoteca, Agentes
inmobiliarios, organizaciones de la comunidad, grupos de la iglesia y asociaciones
vecinas para convertir a arrendatarios en propietarios. Se podra beneficiar de su
ayuda? Preguntar por ah. Si quiere y es capaz de encontrar su alojamiento y otras
obligaciones del crdito, un grupo sin fines de lucro podra ofrecer al financiero
y homebuyer la orientacin de la ayuda que le mover en la propiedad de viviendas.
SECRETO #
58
Las administraciones municipales asisten con pagos al contado.
En Oakland, California, varios aos atrs, Lynne Jerome y su marido Brian Conan
haba querido durante aos hacerse propietarios. Pero nunca podan reunir bastante
para un abajo pago 1 Intentamos, dice Lynne, pero siempre era fuera de nuestro
alcance. Con Lynne que estudia para un nivel del graduado y el trabajo de Brian
como un camionero, sus ingresos de la familia no fueron lejos en el mercado de la
vivienda de California caro. Siempre pagbamos mucho dinero para el alquiler cada
mes, dice Lynne, probablemente comparable a un pago de la hipoteca, pero en vez
de una hipoteca sacamos prstamos estudiantiles para cubrir el gasto escolar.
Lamentamos lanzar el dinero abajo el desage para el alquiler y no podamos ver
ninguna ventaja a largo plazo de pagar el alquiler. Siempre tombamos tanto cuidado
de la propiedad que alquilamos como tendramos nuestra propia casa. Cada vez
iramos fuera y trabajo en el patio o pintaramos un cuarto, nos hizo agacharnos
porque podramos haber hecho estas cosas a nuestro propio lugar en cambio.
Fortuitamente, Lynne y Brian ya no alquilan. Gracias a la Iniciativa de HomeOakland
de Fannie Mae, esta pareja y su hija de una ao se han hecho ahora propietarios.
Para comprar su bungal de Artesanos, recibieron una subvencin del pago al contado
del 2 por ciento de la ciudad de Oakland y una subvencin de ayuda de la hipoteca
de 35000$. Sin HomeOakland
1 Si el prestamista puede hacer cumplir un debido en la venta clusula, esta
tcnica realmente causa ese riesgo. En esa situacin, un wraparound trabaja mejor
como una estrategia de financiacin a corto plazo. Si el prestamista llama, puede
no haber largo plazo.
136
Iniciativa, dice Lynne, trabajaramos probablemente cerca del retiro antes de que
nos pudiramos haber permitido a comprar. En la explicacin de los esfuerzos de
Fannie, Larry Dale explica que, Colaboracin, las ciudades y Fannie Mae pueden
enjaezar la maestra de no ganancias, Agentes inmobiliarios, agencias estatales,
hipotecar a prestamistas y reveladores privados. Se espera que esta combinacin de
recursos y combinacin de esfuerzos tengan un impacto mucho ms positivo a la
comunidad que los esfuerzos anteriores, relativamente no coordinados han tenido.
En llevar a cabo con su Iniciativa de Central City y Abrir la Campaa de la
Participacin de Puertas, Fannie ha reunido acuerdos de asociacin con alcaldes y
prestamistas locales en las 25 ciudades ms grandes del pas. La Ayuda del pago al
contado est Disponible en Todas partes de los Secretos de la Hipoteca de los
Estados Unidos ha enfatizado las iniciativas de varia Fannie slo porque Fannie
proporciona el esfuerzo ms grande y el ms extensamente hecho pblico de animar
administraciones municipales a ofrecer la asistencia financiera a homebuyers nuevo.
An, muchas ciudades grandes y pequeas y los condados no han esperado a Fannie a
abrir el camino. Ofrecen su propio pago al contado y programas de ayuda. En el
condado de Cobb, Georgia, por ejemplo, Donna White y sus dos hijos compr en
Parkside en el Pueblo en el Parque el nuevo desarrollo de casa. Para ayudar a
balancear el acuerdo, Donna alist al agente de ventas Jeannie Tucker para subir
con algunas opciones de finanzas creativas. Trabajaremos con un comprador de
cualquiera camino podemos, dice Jeannie, que est orgulloso de mantenerse al
corriente todos los programas de la hipoteca especiales en el rea de Atlanta.
Muchas personas tienen el crdito bueno y pueden manejar pagos de la casa, pero
slo no tienen ese pago al contado. Para ayudar a Donna a levantar el dinero del
pago al contado, Jeannie la puso en el toque con Max Stone, un funcionario de
prstamos en Traditional Mortgage Corporation. Con Max que maneja el trabajo de
escribir, Donna se aprob para la ayuda del pago al contado ofrecida por el Primer
programa de CASA de Cobb Housing Inc. La mayor parte de mi negocio es compradores
nuevos, hace un informe Mximo Estas opciones de financiacin creativas implican
el trabajo de escribir suplementario y toman ms tiempo. Pero debido a estos
programas, algunos prestatarios entran en una casa quien no tendra por otra
parte.
137
SECRETO #
59
Incluso Fannie y Freddie aceptan poco - o nada abajo presta.
A mediados de los aos 1990, ambo Freddie Mac (ver www.homesteps.com) y Fannie Mae
(www.fanniemae.com) comenzaron a crear poco - o nada abajo programas del prstamo.
Desde entonces, adems de su el 5 por ciento extensamente disponible abajo
producto, han promovido la comunidad homebuyer programas, el 3 por ciento abajo
prstamos, y hasta prstamos del prstamo al valor (LTV) del 103 por ciento, de
modo que los prestatarios calificados puedan pasar por enzarzarse con casi ningn
dinero efectivo del bolsillo. Para ver programas corrientes, visite los sitios web
de estas compaas.
Estndares del crdito ms resistentes y ms abajo coste PMI
stos Fannie y los prstamos del pago al contado bajo de Freddie realmente aplican
estndares del crdito ms resistentes que FHA o que VA, pero sus lmites del
prstamo alcanzan considerablemente ms alto. Tambin, los prestatarios cuya
puntuacin de crdito alcanza 680 (posiblemente tan slo 620) pagarn probablemente
menos el seguro de la hipoteca privado con programas del prstamo de Freddie y
Fannie que iban con FHA. Por otra parte, los prestatarios con tanteos FICO de menos
de 620 pueden encontrar que las primas de seguros de la hipoteca (MIP) del FHA
ahora se caen debajo de los premios de los aseguradores privados que garantizan a
Fannie y las hipotecas del pago al contado bajo de Freddie (es decir, LTVs mayor
que el 80 por ciento). Tendr que comparar gastos basados en su situacin
especfica. Ningunas conclusiones firmes se aplican porque el concurso
permanentemente cambia el paisaje de fijacin de precios. Ms, su gama completa de
asegurar Cs (Secreto #40) puede influir en trminos del prstamo y gastos.
SECRETO #
60
Corte el coste de PMI aprendiendo donde los precios se rompen.
El seguro de la hipoteca privado puede aadir otros gastos para su pago mensual
cuando financia con poco o nada abajo. Hipoteque a aseguradores, sin embargo,
138
no acuse a todos los prestatarios la misma cantidad del premio. En cambio, usan la
fijacin de precios ajustada al riesgo. En una manera similar al camino
prestamistas riskadjust tasas de inters, condiciones y trminos, los aseguradores
de la hipoteca varan sus premios segn factores de riesgo como: la Cantidad de
puntuacin de crdito de los Prestatarios del prstamo al valor (LTV) del perfil
financiero de los Prestatarios de proporciones de deuda hipotecaria como capital
propio, reservas de efectivo, estabilidad de trabajo, etctera Por ejemplo, si su
proporcin del total de la deuda va encima, supongamos.38, el asegurador de la
hipoteca incrementa su premio MI mensual. Igualmente, los precios se pueden romper,
respectivamente, en el 5 por ciento abajo o menos (LTV del 95 por ciento); el 10
por ciento abajo o menos (LTV del 90 por ciento); el 15 por ciento abajo o menos
(LTV del 85 por ciento) o menos del 20 por ciento abajo (mayor que LTV del 880 por
ciento). Si resulta tras esa su proporcin del total de la deuda fue a.40, y dejaba
29.700$ en una propiedad valorada en 301.500$ (LTV del 90,15 por ciento), podra
salvar bastante pellizcando sus nmeros. Coloque slo un poco ms abajo, calcule
una manera de reducir sus pagos mensuales, y se meter en una categora del precio
MI inferior. El mismo principio se aplica a su puntuacin de crdito. Su puntuacin
de crdito de 617 juegos un premio de la hipoteca ms alto que un resultado de 630.
Aprenda donde los precios PMI se rompen, y con poco juego financiero, podra salvar
60$ a 100$ por mes (ms o menos segn la cantidad de su prstamo).
SECRETO #
61
Antes de que obtenga un PMI poco - o nada abajo prstamo, entienda el coste pagar.
= =
pago al contado bajo hipotecas de PMI. Para guardar los nmeros simples, suponga
que compra una propiedad de 100000$ y toma a prstamo 95000$. En este caso, la
mayor parte de prestamistas requerirn que usted compre PMI. Si en vez de dejar
5000$, deja 20000$, no paga ningn PMI.
El coste verdadero de pagos al contado bajos
Para obtener ese prstamo del pago al contado bajo, pagar el prestamista cada ao
interesan en esos 15000$ suplementarios (95000$ menos 80000$), ms pagar el premio
anual por el PMI. Recuerde (Secreto #60), hipoteque el riesgo de aseguradores -
ajustan sus premios segn su perfil del crdito y otro Cs. Adems, el precio y el
premio programan el cambio como picos de xito de experiencia de la prdida del
asegurador y valles. Por consiguiente, no puede aplicar los resultados mostrados en
la Tabla 6.1 a su situacin. Puede aplicar, sin embargo, esta tcnica para calcular
el verdadero coste de su pago al contado bajo. Para esto extra 15000$ (es decir, el
5 por ciento abajo contra el 20 por ciento abajo), su inters y seguro de la
hipoteca cuesta 2.475$ totales, o el 16,5 por ciento. En el mercado de hoy, esto es
un alto costo de fondos. Pero he visto prstamos bajos donde el coste eficaz va
encima del 20 por ciento. Antes de que brinque para un prstamo del pago al contado
bajo con PMI (MIP del FHA) calculan el coste de esa cantidad de dinero marginal que
toma a prstamo superior a LTV del 80 por ciento; entonces compare el coste (la
tasa efectiva) al coste de levantar el dinero a travs de una segunda hipoteca o
prstamo de la familia. Incluso ms costoso, algunos prestamistas acusan a
prestatarios del pago al contado bajos una tasa de inters ms alta y honorarios
ms altos.
140
Sin una duda, PMI ha ayudado a millones de homebuyers. Slo recuerde, esa ayuda
viene a un coste bastante tieso.
SECRETO #
62
Reduzca el ms alto costo de pagos al contado bajos con una segunda hipoteca
(piggyback prstamo).
SECRETO #
63
Use la garanta subsidiaria prometida para eliminar PMI.
En trminos de popularidad, Elmer Frank aade, Las cuentas de retiro se han hecho
una de las fuentes ms frecuentes de garanta subsidiaria prometida para nuestros
compradores nuevos. No requerimos hasta que la cuenta pertenezca a los compradores.
Aceptaremos fondos de cualquier miembro de familia cercano. En hipotecas sin pagos
al contado, por lo general nos gusta ver el 30 por ciento, pero para clientes
buenos, hemos ido tan slo el 20 por ciento. En otras palabras, Elmer sigue,
daremos a compradores un prstamo sin pagos al contado, del 100 por ciento, si,
supongamos, aquellos compradores (o parientes cercanos) mueven bastantes de sus 401
fondos (k) a nuestro banco para compensar 20 o el 30 por ciento del precio de
compra de la propiedad. La semana pasada, cerramos un prstamo para una pareja
joven en sus aos treinta que compr 365000$ dobles. Entre ellos, tenan el crdito
bueno y ganaron 90000$ por ao, pero pequeos ahorros porque pagan rpidamente
prstamos estudiantiles. Financiamos su precio de compra lleno sin PMI, y la madre
de la esposa deposit 85000$ de sus 401 sumas (k) con nosotros. Mientras la pareja
guarda su prstamo corriente, no tocaremos la garanta subsidiaria prometida. Tan
pronto como el equilibrio de la hipoteca de la pareja se cae debajo de LTV del 80
por ciento y mientras han guardado un registro del pago limpio, soltaremos nuestro
embargo preventivo contra los 401 certificados de depsito (k).
Otros tipos de garanta subsidiaria prometida
Los fondos de retiro no son la nica fuente de garanta subsidiaria prometida. Como
Elmer Frank dice, su banco (como muchos prestamistas) aceptar activos como cuentas
de ahorros, reservas, obligaciones, hasta un coche antiguo valioso. Si los amigos,
los parientes o los compaeros han aumentado la capital en otra propiedad, muchos
prestamistas reconocern que capital como la garanta subsidiaria prometida.
Hipoteca colectiva
A veces podra usar una hipoteca colectiva. Este tipo de financiar tapas dos o ms
propiedades segn el mismo acuerdo de prstamo. Por ejemplo, dice (o alguien ms
cerca de usted) posee una propiedad de 800000$. Su equilibrio de la hipoteca est
de pie en 300000$. Quiere comprar una propiedad de 400000$. Si (y/o otros implic)
prometiera ambas propiedades, un prestamista podra ofrecer una nueva primera
hipoteca que cubre (mantas) ambas propiedades para
143
$700000 - LTV total de menos del 60 por ciento. Este prstamo no requerira PMI o
una segunda hipoteca. Le podra salvar dinero y al mismo tiempo no proporcionar un
ningn pago al contado compra. Considerando LTV bajo de este jumbo, no debera
llevar una tasa de inters mucho (si cualquiera) ms alto que prstamos ms
pequeos.
SECRETO #
64
Busque a vendedores con la capital baja assumables prstamos.
SECRETO #
65
Evite PMI con una hipoteca de la tasa de inters ms alta.
Fannie y Freddie requieren PMI en todas las hipotecas que compran con el LTVS mayor
que el 80 por ciento (menos del 20 por ciento abajo); sin embargo, los prestamistas
que no se venden en el mercado hipotecario secundario pueden hacer prstamos del
pago al contado bajo sin PMI. Estos prestamistas de la carpeta con frecuencia usan
esa ventaja para crear una ventaja competitiva sobre Fannie/Freddie afilado
144
2 Sujeto
145
CAPTULO 7
Gane ahorros grandes con vendedor que financia, extinciones del derecho de redimir
o REOs
147
GANE AHORROS GRANDES CON VENDEDOR QUE FINANCIA, EXTINCIONES DEL DERECHO DE REDIMIR
O REOs
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Los representantes del prstamo nunca le dirn sobre vendedor que financia o
asunciones o sujeto a porque no originan estos prstamos. Tampoco los
representantes del prstamo le pueden decir sobre extinciones del derecho de
redimir o REOs (Bienes inmuebles extinguidos el derecho de redimir Posedos por
prestamistas, hipotecar a aseguradores o agencias estatales). An, estas
propiedades pueden combinar precios de ganga con la financiacin de trato. Y el
anuncio del Agente inmobiliario para casas de la HUD? (Ver la Figura 7.1.) Puede
encontrar un acuerdo sper similar a los descritos en este anuncio? Tal vez.
Recuerde que tpicamente HUD/FHA financia a inquilinos del dueo, no
inversionistas. Sin embargo, si el xito de tiempos resistente y las extinciones
del derecho de redimir se amontonan, HUD/FHA puede relajar sus reglas contra
inversionistas. El gobierno y las reglas del prestamista cambian para encontrar las
necesidades del da. Las compras concedidas, sper no siempre estn disponibles. En
mercados de la vivienda fuertes, las extinciones del derecho de redimir disminuyen
y postores mltiples dan a vendedores/prestamistas la ventaja en el poder de
negociacin. Durante los mercados inmobiliarios ardientes de principios de los aos
2000, el homebuyers e inversionistas a menudo tena que buscar diligentemente
grandes acuerdos con extinciones del derecho de redimir y REOs. Pero los tiempos
cambian. La delincuencia y las extinciones del derecho de redimir se han doblado
durante los dos aos pasados. Los mercados inmobiliarios suaves confabulan con
antes la calificacin fcil, las finanzas del pago al contado bajo planean empujar
a nadadores dbiles al garete en el agua profunda.
149
Deje a HUD pagarle para poseer 300$ de casa a la Compra del Sobresueldo del
Arrendatario de 1000$ del Pago al contado del 3% Debajo de Valor de mercado
le gustan las privaciones personales creadas por tiempos resistentes, pero cuando
los vendedores, los prestatarios y los prestamistas necesitan el alivio, alguien
ms tiene la posibilidad de sacar ganancia. Esto alguien podra ser usted.
2 Durante el pleamar anterior de extinciones del derecho de redimir y tiempos
resistentes en California (19931996), mis libros de ese da fueron firmemente en
contra de la opinin aceptada que las casas ya no eran una inversin buena.
Fuertemente impuls homebuyers e inversionistas a aprovechar la compra asombrosa y
financiacin de oportunidades entonces disponibles. Aquellos que siguieron mi
consejo ganaron ganancias extraordinarias.
1 No
150
GANE AHORROS GRANDES CON VENDEDOR QUE FINANCIA, EXTINCIONES DEL DERECHO DE REDIMIR
O REOs
SECRETO #
66
Los vendedores siempre pueden golpear casi los bancos en su propio juego, pero debe
hacer ms que preguntan.
Los prestamistas de la hipoteca actan segn reglas burocrticas. Los vendedores
pueden escuchar cualquier acuerdo que proporcione ventajas que vale la pena. Para
usted para obtener sus mejores trminos y los gastos ms bajos, los prestamistas
requieren montones de calificaciones, trabajo de escribir, documentos y
verificaciones, mientras que los vendedores pueden estar de acuerdo con tan pocos
documentos y estndares eliminatorios como razonable en una situacin especfica.
Los prestamistas pagan gastos enormes por edificios de fantasa, oficina arriba,
comisiones del representante del prstamo, y el ejecutivo se anima. Los vendedores
no incurren en ninguno de estos gastos. Los prestamistas cobran miles en
honorarios, cerrando gastos, e hipotecan el seguro. Los vendedores slo cobran el
inters y tal vez unos otros gastos. Los prestamistas pagan a sus depositantes
mucho menos que culpan para Vendedores de inters 3 de la hipoteca puede
corresponder o golpear el inters hipotecario del prestamista y todava ganar una
vuelta neta ms alta que la colocacin de sus fondos en el banco CD o cuentas de
ahorros.
Busque ventaja mutua
151
152
GANE AHORROS GRANDES CON VENDEDOR QUE FINANCIA, EXTINCIONES DEL DERECHO DE REDIMIR
O REOs
SECRETO #
67
Pida que el vendedor y prestamista cooperen con una mezcla de refi.
Algunos aos atrs, Patrick O'Brien tena su casa para la venta. Su precio del
listado era 110000$. Debi aproximadamente 72.300$ en su vieja hipoteca, que llev
una tasa de inters del 7 por ciento. Los intereses hipotecarios entonces eran el
12,5 por ciento. Estas tasas del mercado libre altas desalentaron a compradores a
los que habra les gustado comprar la casa de Patrick, pero no podan tener derecho
a la nueva financiacin. Para solucionar este problema, Patrick se dirigi a su
prestamista de la hipoteca. Persuadi la firma a financiar de nuevo su casa con una
hipoteca a tipo fijo assumable de 88000$ con una tasa de inters del 10 por ciento.
En efecto, este precio del 10 por ciento mezcl la tasa de inters existente del
vendedor del 7 por ciento con la tasa del mercado libre entonces corriente del 12,5
por ciento. El prestamista de la hipoteca sac ganancia porque consigui la vieja
hipoteca del 7 por ciento que pierde el dinero de sus libros. Patrick (el vendedor)
adelant porque podra ofrecer ahora su propiedad a compradores anticipados con el
atractivo (relativamente hablando) financiacin. En el 12,5 por ciento, una
hipoteca de 88000$ requiere un pago de 939$ por mes. A un precio del 10 por ciento,
una hipoteca de 88000$ requiere un pago de 772$ por mes. Tres semanas despus de
sus nuevas finanzas mezcladas, Patrick vendi su propiedad por 112000$. Con sus
ingresos de 35000$ por ao, los compradores fcilmente se licenciaron para asumir
la hipoteca de Patrick. En la entonces-tasa-corriente del 12,5 por ciento, los
compradores habran necesitado unos ingresos de 40,000$ o ms a fin de licenciarse.
En algn futuro clima de tasas de inters altas, encuentre a un vendedor como
Patrick que tiene una hipoteca de inters bajo esto es nonassumable; acrquese al
prestamista y trate de negociar una mezcla de refi. Es otra manera de golpear el
problema de la accesibilidad financiera en tiempos cuando los intereses
hipotecarios se han elevado. O las perspectivas del interruptor - si en algn
futuro perodo de tasas de inters altas cuando es el vendedor que sostiene una
hipoteca debajo del mercado, se pudiera acercar a su prestamista como hizo a
Patrick. Esta tcnica trabaja mejor con prestamistas de la carpeta.
153
SECRETO #
68
Rellene el hueco assumable con un vendedor segundo.
Vamos a volver al ejemplo precedente. Diga que la hipoteca de 72.300$ de la
premezcla de Patrick se podra asumir. Los compradores calificados podran
aprovechar esa tasa de inters del 7 por ciento baja, pero con un precio de
aproximadamente 110000$ los compradores habran tenido que cerca del dinero
efectivo de 40000$ pagar a Patrick bastante para cubrir su cantidad alta de la
capital. Muchos compradores encontraran resistente levantar 40000$. Como otra
posibilidad, Patrick (o un prestamista de la hipoteca) podra financiar a unos o
todos esos 40000$ como una segunda hipoteca. Por ejemplo, si los compradores tenan
el dinero efectivo de 20000$, podran ofrecer a Patrick un precio de 110000$ para
pagarse as: 72.300$ hipotecan la asuncin; 20000$ en dinero efectivo; y una
hipoteca con el segundo del vendedor de 17.700$. La pregunta se hace, Qu tasa de
inters y el horario del reembolso aplicarn a este $ la hipoteca de 17,700
segundos? La respuesta: independientemente de trminos el comprador y el vendedor
negocian. Ningunas reglas difciles y rpidas. He visto segundas hipotecas con
tasas de inters tan slo el 6 por ciento y otros hasta el 16 por ciento. A veces
una segunda hipoteca se devuelve en pagos mensuales por el perodo de tres aos o
menos. A veces se estructura sobre un trmino de 15 a 20 aos. Los trminos de una
segunda hipoteca tpicamente evolucionan segn lo que se puede permitir y lo que
los vendedores se pueden persuadir a aceptar. Slo recuerde, una segunda hipoteca
le puede acercar a la accesibilidad financiera. O si es un inversionista, aumenta
la accin de palanca e idealmente amplia su vuelta en el dinero efectivo que ha
invertido en la propiedad. selo cuando tenga que cubrir el hueco entre la
financiacin de la primera hipoteca disponible (asumido o recin originado) y el
precio de compra de su propiedad. Recuerde, tambin, que a veces paga para usar una
segunda hipoteca junto con la nueva financiacin a
154
GANE AHORROS GRANDES CON VENDEDOR QUE FINANCIA, EXTINCIONES DEL DERECHO DE REDIMIR
O REOs
SECRETO #
69
Evite el golpe de un globo que se revienta.
Los vendedores que consienten en llevar una segunda hipoteca con frecuencia
insisten en un trmino de la rentabilidad de siete aos o menos. Algunos vendedores
quieren su dinero - el ms pronto el mejor. De su opinin, una segunda hipoteca a
corto plazo por lo general no tendr mucho sentido. El corto plazo enva los pagos
mensuales demasiado alto. Pero aqu est cmo solucionar este problema. Ha llamado
una hipoteca de globo. Cuando usa una hipoteca de globo, hace pagos mensuales y
luego paga el equilibrio excepcional despus tal vez cinco o siete aos. Diga que
los vendedores han consentido en llevar una segunda hipoteca de cinco aos por
25000$ en el inters del 10 por ciento. Quiere pagos mensuales tan bajo como los
puede conseguir. Los vendedores quieren recibir la misma cantidad de dinero tan
rpido como pueden. Aqu estn cinco horarios del reembolso posibles: Totalmente
amortizacin. Segn este horario amortiza (d resultado completamente) el $
hipoteca de 25,000 segundos con 60 instalaciones iguales (principal e inters) de
531$ por mes. A los vendedores les podra gustar este horario, pero podra
encontrar resistente pagar 531$ por mes encima de los pagos por su primera
hipoteca. De este modo, un globo podra solucionar su problema. Parcialmente
amortizando (de 15 aos term/5-year globo). Segn este horario, paga 268$ por mes.
Despus de cinco aos, paga el equilibrio de 20.280$. Parcialmente amortizando (de
30 aos term/5-year globo). Segn este horario, paga 219$; entonces despus de 60
meses, paga un globo de 24.100$. Inters slo. Segn este horario, no paga a cuenta
al principal. Paga el inters slo de 208$ durante 60 meses, entonces 25000$
enteros.
155
Ningunos pagos mensuales. Este tipo del globo no requiere ningunos pagos mensuales.
En cambio, el inters construye y se aade al equilibrio original de 25000$. Al
final de cinco aos, el inters acumulado y principal debido iguala 41.133$. Aunque
este tipo de no-monthlypayments-plan para la segunda hipoteca pueda aumentar la
accesibilidad financiera, pocos vendedores quieren aceptarlo. Reinados de
flexibilidad. Puede adaptar un programa de pagos al razonablemente adecuado las
necesidades tanto de usted como de los vendedores. Slo una advertencia: Tenga
cuidado! La mayor parte de compradores pagan sus equilibrios del globo a travs de
unas nuevas finanzas o la venta de su propiedad. Si no estructurado con una visin
pesimista del futuro, sin embargo, los globos levantan la bandera de tibias
cruzadas y un crneo. Permtase mucho tiempo (al menos cinco aos) y mucho cuarto
de respiracin. No base su plan para el reembolso del globo en precios salvajes de
apreciacin de la propiedad o aumentos del sueldo especulativos. Las expectativas
infladas pueden crear un globo que se revienta.
SECRETO #
70
Compre en la compra a plazos.
GANE AHORROS GRANDES CON VENDEDOR QUE FINANCIA, EXTINCIONES DEL DERECHO DE REDIMIR
O REOs
del acuerdo de compra es conocido por varios nombres como contrato-fordeed, venta
de la instalacin o contrato de la tierra. Para compradores (o propiedades) que no
encuentran los criterios eliminatorios de una entidad de crdito, un contrato de la
instalacin podra demostrar una opcin buena. S de la experiencia.
Por qu vendedores quieren
Cuando gir la edad 21, quise construir la riqueza y la libertad financiera tan
pronto como sea posible. Entonces era un estudiante de colegio estudiantil. Tena
poco dinero efectivo, ningn trabajo de jornada completa y ningn registro del
crdito. Saba que atrs entonces (a diferencia de hoy) ningn banco me aprobara
para una hipoteca. Pero este pequeo hecho no se estrell mis objetivos. Ninguna
autoconversacin contraproducente para m. De este modo, busqu propiedades que
podra comprar de vendedores de un contrato de la instalacin. Cuando complet mi
PhD, haba comprado ms de 30 casas y unidades del piso pequeo. El flujo de fondos
de aquellas propiedades pag muchos de mis gastos de mantenimiento del colegio.
Por qu quieren propietarios para venderse de un contrato de la instalacin?
Deberan slo no tratar con compradores que tienen el dinero efectivo y crdito
necesario para conseguir un prstamo del banco? En mi experiencia, encontr a
vendedores complacientes a venderme de un contrato por alguna combinacin de siete
motivos diferentes:1. ningn banco que financia disponible. Una propiedad puede no
tener derecho a la financiacin bancaria. La propiedad podra estar de pie en el
mal estado, localizarse en una vecindad que disminuye o estar de pie funcionalmente
pasado de moda (casa de huspedes, unidades del piso con cuartos de bao
compartidos, plano irregular, etctera). Tambin, muchas entidades de crdito no
escribirn hipotecas en condominios donde ms de 30 o el 40 por ciento de las
unidades en el complejo son ocupados por arrendatarios en vez de dueos. 2. Venta
rpida. Uno de los mejores modos para un dueo de vender una propiedad rpidamente
es ofrecer trminos fciles de la financiacin. El contrato para el hecho es el
tipo ms fcil y ms rpido del plan de finanzas de casa disponible. 3. Precio ms
alto. Los propietarios que ofrecen la financiacin fcil a menudo se pueden vender
a un precio ms alto que por otra parte podran esperar recibir. Muchos compradores
comerciarn del precio de trminos. Sin embargo, si elige esta compensacin,
incluye un descuento del equilibrio para la rentabilidad temprana. U o bien,
incluya una clusula en el contrato que le permite a
157
4.
5.
6.7.
GANE AHORROS GRANDES CON VENDEDOR QUE FINANCIA, EXTINCIONES DEL DERECHO DE REDIMIR
O REOs
Ed compra aqu, paga aqu la parte del coche de segunda mano slo porque Ed Fcil
la vender a usted con nada abajo y pagos bajo mensuales? Este mismo principio se
aplica a la propiedad. Tenga cuidado con Usted llama el precio; llamar los
trminos. Verifique el valor a travs de una valoracin, ventas vecinas
comparables u otra opinin profesional. Precvase de vicios ocultos. Una propiedad
que parece el derecho valorado podra sufrir vicios ocultos. Obtenga estimaciones
entendidas para reparaciones o renovaciones que planee. Nunca el estadio de bisbol
o por causalidad calcula los gastos necesarios traer a una propiedad hasta la
condicin lo quiere. Consiga inspecciones de la propiedad exactas y estimaciones de
costos antes de que compre. La ley regula y gobierna contratos de la instalacin.
Un contrato-fordeed coloca usted y el vendedor en una relacin que es gobernada no
slo por la lengua del contrato, pero por leyes del Estado y fallos judiciales.
Bajo una venta de la instalacin, sus derechos y responsabilidades se diferencian
de aquellos adquiere cuando financia una propiedad va una hipoteca o contrato de
fideicomiso. Antes de que firme un acuerdo de venta de la instalacin, consulte a
un abogado de bienes races que se experimenta en el repaso de estos contratos. El
conocimiento ausente de esta especialidad, demasiados abogados advierten contra la
compra de una propiedad en la compra a plazos. (Utilizacin de la lgica similar,
tales abogados aconsejaran contra el matrimonio porque el divorcio puede causar
tal dolor.) Este tipo del abogado teme riesgos aparte de oportunidades. Consiga a
un abogado que entiende a ambos; entonces negocie un contrato que puede trabajar
para usted y los vendedores. Durante los aos, los millones de compradores e
inversionistas (sobre todo aquellos con el bajo - a ingresos moderados o empleos
pasajeros) han comprado con xito casas, granjas y pequeas propiedades del
alquiler en la compra a plazos.
SECRETO #
71
Intntelo antes de que lo compre.
opcin (un derecho contractual) para comprar esa propiedad ms tarde. A principios
de los aos 1980, Robert Bruss llam opciones del arriendo la posibilidad de
finanzas de la propiedad ms pasada por alto e infrautilizada. Entonces, la mayor
parte de homebuyers, los vendedores de casa y los corredores de bienes races
permanecieron despistados sobre esta tcnica. Los tiempos han cambiado. Dondequiera
que viaje en todas partes de los Estados Unidos, siempre facturo directamente los
bienes inmuebles locales classifieds. En la mayor parte de ciudades, los corredores
de bienes races con regularidad manejan opciones del arriendo y otros proyectos de
finanzas de la propiedad del pago al contado bajo. Tambin he visto opciones del
arriendo promovidas por constructores de casa y reveladores de nuevos condominios y
casas adosadas. En San Francisco, un anuncio de Condominios de la Cresta Bayos
vigorosamente anunci, Si Se puede Permitir a Alquilar, Se puede Permitir Ahora a
Poseer: Nueva Opcin del Arriendo/Compra Emocionante. Ninguna pregunta, las
opciones del arriendo pueden traer la propiedad ms cerca a la realidad de varios
modos, como: calificacin ms fcil. La calificacin para una opcin del arriendo
puede no ser ms difcil que la calificacin para un arriendo - a veces ms fcil.
Generalmente, su crdito y registro de empleo tienen que slo encontrar niveles
mnimos. La mayor parte de propietarios (vendedores o arrendadores) no colocarn su
vida financiera bajo una lupa como iba un prestamista de la hipoteca. Inversin
inicial baja. Su inversin inicial para entrar en un acuerdo leaseoption puede ser
tan slo el alquiler del un mes y un depsito de seguridad de una cantidad similar.
Como mximo, muvase - al dinero efectivo raramente excede 5000$ a 10000$, aunque
realmente viera un arriendo-optioned de casa a un precio de $1,5 millones que
pidieron 50000$ el frente. Ahorros forzados. El contrato de la opcin del arriendo
tpicamente fuerza a excepto el pago al contado requiri cuando ejerce su opcin de
comprar. Las opciones del arriendo a menudo cobran precios del alquiler encima del
mercado y luego crdito quizs el 50 por ciento del alquiler hacia un pago al
contado. Negocia la cantidad exacta. Despus de destinar a la compra, debera
encontrar ms fcil cortar otros gastos y colocar ms dinero hacia su cuenta de la
casa. El 100 por ciento que financia posible. Aqu est cmo reducir la cantidad
de efectivo tendr que cerrar una compra. La opcin del arriendo una propiedad que
puede mejorar de manera rentable a travs de reparaciones, renovacin o cosmticos.
En el valor aumentado, puede ser capaz de tomar a prstamo casi todos
160
GANE AHORROS GRANDES CON VENDEDOR QUE FINANCIA, EXTINCIONES DEL DERECHO DE REDIMIR
O REOs
el dinero tiene que ejercer su opcin de comprar. Por ejemplo, suponga que su
precio de compra de la opcin del arriendo sea 375000$. Diga hacia el final de un
ao, sus crditos de alquiler 20000$ iguales. Ahora debe a los vendedores 355000$.
A travs de reparaciones, trabajo del apuro y redecoracin, aumenta el valor de la
propiedad en 60000$. La propiedad ahora alardea de una capacidad adquisitiva de
435000$. Si ha pagado sus cuentas a tiempo durante el ao anterior, puede financiar
su compra con 355000$ llenos tiene que pagar a los vendedores. Como otra
posibilidad, podra vender la propiedad, pagar a los vendedores 355000$ y usar su
dinero efectivo de la venta como un pago al contado en otra propiedad. Restablezca
el crdito. Una opcin del arriendo puede ayudar a la gente que necesita el tiempo
para construir una puntuacin de crdito ms alta. La opcin se cierra en su
precio. Pague todas las cuentas a tiempo. Evite toda la deuda destructiva. Su
resultado puede brincar 100 puntos. (Recuerde, peso de programas de tanteo del
crdito historial de crdito reciente ms pesadamente que la experiencia de aos
pasados.)
SECRETO #
72
Compre y arriende simultneamente.
En Chicago suburbano del sur, New Cities Development Corporation sin fines de lucro
vendi 200 de sus casas reconstituidas va un acuerdo de compra del arriendo. El
perfil del comprador para este mtodo de financiar, dice Jim DeBoth de Servicios
de informacin del Mercado hipotecario, cubre una amplia gama de la gente - del
comprador de ingresos moderados a alguien que gana unos ingresos buenos, pero quien
ha salvado poco. La cooperacin con el Nuevo desarrollo de Ciudades en stos aloja
ventas era Ahorros federales Suburbanos.
Cmo trabaja la compra del arriendo?
Las nuevas Ciudades encontraron a compradores para sus casas, an carecieron del
dinero de un pago al contado. Estos compradores se aconsejaron sobre la propiedad
de viviendas. Siguiente, Suburbano federal dio derecho a ellos para una hipoteca.
Los compradores entonces firmaron un acuerdo de compra del arriendo para sus casas,
se acercaron y comenzaron a hacer pagos del alquiler bastante grandes para cubrir
su futuro PITI ms 100$ a 200$ por mes extra. Despus de que estos pagos
suplementarios (llamado crditos de alquiler) haban aumentado
161
bastante financiar un pago al contado del 5 por ciento, Suburbano federal cerr
prstamos de los homebuyer y Nuevo desarrollo de Ciudades ttulo comunicado. Estas
familias se movieron suavemente de dar en arriendo a la posesin. Acuerdos de
compra del arriendo contra opciones de la Compra del Arriendo Aunque algunas
personas usen estos dos trminos de modo intercambiable, tcnicamente se
diferencian. Un acuerdo de compra del arriendo le remite para comprar la propiedad.
Su perodo del arriendo proporciona el tiempo para aumentar crditos en efectivo o
de alquiler de un pago al contado, o quizs tiempo para tomar forma su forma fsica
financiera. Con una opcin de la compra del arriendo, ms con frecuencia llamada
una opcin del arriendo, se puede alejar de la propiedad al final de arriendo.
Pierde el dinero de la opcin o alquila crditos que ha pagado, pero los vendedores
no pueden requerir que usted compre la propiedad si elige no a. Varias Cuestiones
claves Para comprar o vender una propiedad a travs de una compra del arriendo o
acuerdo de la opcin del arriendo, usted y su abogado tienen que negociar y
resolver varias cuestiones: Precio de compra. Verifique que el precio que ofrece se
alinea con otras propiedades comparables que se han vendido recientemente en la
vecindad. Cuando solicita una hipoteca bancaria en alguna futura fecha, la
propiedad debe valorar en un valor alto bastante para apoyar la proporcin LTV.
Alguna hamburguesa de precios de vendedores del arriendo a propio como si era el
filete mignon. Muvase - al dinero efectivo. Si usted compra del arriendo u opcin
del arriendo una propiedad, negociar la cantidad de su movimiento - en el dinero.
Este dinero efectivo se acreditar hacia su precio de compra si y cuando compre. Si
decide no comprar, los vendedores guardarn todo o parte de este dinero. Perodo
del arriendo. Cunto tiempo necesitar antes de que compre? Los vendedores a
menudo quieren cerrarse rpidamente - a veces dentro de 6 a 12 meses. Asegrese que
se da bastante tiempo. Si no puede subir con su prestamista que financia al final
de su perodo del arriendo, puede perder su movimiento - en el dinero efectivo. Si
se puede cerrar ms pronto que la fecha en su acuerdo, la mayor parte de vendedores
le alojaran.
162
GANE AHORROS GRANDES CON VENDEDOR QUE FINANCIA, EXTINCIONES DEL DERECHO DE REDIMIR
O REOs
SECRETO #
73
Latido tasas de inters altas con financiacin de wraparound.
5 Usted
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GANE AHORROS GRANDES CON VENDEDOR QUE FINANCIA, EXTINCIONES DEL DERECHO DE REDIMIR
O REOs
los 100,000 todava debe el banco), consigue una tasa de rendimiento atractiva por
su prstamo del 11,1 por ciento. Vendedor ROI = 8.808$ (12 734$ ) 80000$ = el
11,1%
Pero adelanta de este acuerdo, tambin. Haba financiado 180000$ con un banco en la
tasa del mercado libre del 9 por ciento amortizado ms de 20 aos, pagara 1.619$
por mes en vez de 1.450$ que pagar al vendedor. En una de mis transacciones de la
propiedad, envolv una hipoteca del 10 por ciento con una nota del 13,5 por ciento.
Mi produccin en el dinero que dej en la propiedad excedi el 18 por ciento.
Entonces, los intereses hipotecarios corrientes estaban en el 16 por ciento. De
este modo, con un precio de la nota del 13,5 por ciento, mi comprador tambin se
puso muy. Este ejemplo muestra cmo un wraparound puede beneficiar a compradores y
vendedores - financiacin 6 mutualmente ventajosa verdadera
SECRETO #
74
No haga dillydally con la diligencia debida.
165
166
GANE AHORROS GRANDES CON VENDEDOR QUE FINANCIA, EXTINCIONES DEL DERECHO DE REDIMIR
O REOs
SECRETO #
75
Negocie una prueba 8 de la preextincin del derecho de redimir
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GANE AHORROS GRANDES CON VENDEDOR QUE FINANCIA, EXTINCIONES DEL DERECHO DE REDIMIR
O REOs
Ningn sistema mgico tiene xito con dueos que afrontan la extincin del derecho
de redimir. Tales dueos competen con problemas financieros, angustia personal, e
indeciso. Adems, probablemente han sido atacados por tiburones de la extincin del
derecho de redimir innumerables, especuladores, abogados bancarios, y los
asistentes recientes de se enriquecen seminarios de la extincin del derecho de
redimir rpidos. Estos dueos viven con el oprobio de fracaso. Por estos motivos y
ms, no son la gente fcil con quien trabajar un acuerdo. An, si desarrolla un
sensible, empathetic, enfoque de resolucin de los problemas con alguien que sufre
la extincin del derecho de redimir, puede golpear un acuerdo mutualmente ventajoso
- pero jugar limpio. Otros potenciales compradores les irn a ver una visita. Un
Aqu est mi oferta - lo toman o se van se acerca enfadar a los dueos. No le
distinguir de la docena de tiburones de la extincin del derecho de redimir que
intentan esa estratagema. Negocie para conservar la dignidad del dueo. Comparta la
informacin personal sobre reveses que ha sobrevivido - y cmo se recuper. Ayude a
los dueos a prever un mejor futuro. Ilustre cmo su oferta los liberar para
adelantar de otras oportunidades. Sierra para metales que la pelota y la cadena que
los ancla a su miseria corriente. Ofrzcales la libertad y una mejor vida.
Encuentre a dueos en angustia
GANE AHORROS GRANDES CON VENDEDOR QUE FINANCIA, EXTINCIONES DEL DERECHO DE REDIMIR
O REOs
SECRETO #
76
Compre (con cuidado) en una venta judicial.
SECRETO #
77
Localice una extincin del derecho de redimir pro.
Este agente representa la clase de pro que quiere encontrar. Aunque muchos agentes
reclamen la maestra en REOs y extinciones del derecho de redimir - Seguramente
Puedo hacer esto para usted - slo unos cuantos activamente trabajan en el campo,
da en y viaje de un da, ao tras ao. Cuando trabaja con un agente que est al
corriente, no tendr que hacer su propio trabajo callejero. Este agente proteger
propiedades tan pronto como - si no antes - vienen en el mercado. Le notificar
entonces inmediatamente. Ms, estos agentes especializados se quedarn encima de
los proyectos de finanzas esa carpeta, gobierno, y los prestamistas convencionales
ofrecen a homebuyers e inversionistas. Por ejemplo, mi pro REO cont de
prestamistas de la carpeta que hacen el 100 por ciento LTV homebuyer y prstamos
del inversionista para adquisicin y rehabilitacin. (FHA 203 (k) podra resultar
el mejor para este tipo de la financiacin - pero las reglas de FHA pueden apilar
ms trabajo de escribir que arrastra el pie que programas dirigidos por
prestamistas de la carpeta.) La HUD, Virginia, Fannie y Freddie no Se vendern
Directo a Compradores Pase lo que pase se acercan con REOs y extinciones del
derecho de redimir que decide seguir, hablar con bienes inmuebles pros quienes
hacen el negocio una carrera. Si compra un REO a la HUD, VA, Fannie Mae o Freddie
Mac, debe tratar su oferta a travs de un corredor de bienes races autorizado.
Slo en circunstancias excepcionales
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O REOs
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La HUD puede sostener las llaves a su casa o propiedad de la inversin.
Cada ao, FHA asegura cientos de miles de nuevos prstamos hipotecarios. (El nmero
total de estas hipotecas de FHA excepcionales se topa con los millones.) Cuando los
prestatarios FHA no puedan reembolsar a sus prestamistas como programado (ausente
una prueba exitosa), el dueo de la hipoteca forzar la propiedad en una venta
judicial. Entonces (hablando generalmente) el prestamista da vuelta en una
reclamacin de la HUD (el padre del FHA). La HUD paga al prestamista el importe
adeudado bajo su cobertura de seguro de la hipoteca y adquiere la propiedad
extinguida el derecho de redimir. La HUD pone la propiedad, junto con todo los
dems ha adquirido, para la oferta al pblico. En ciudades como Atlanta, la HUD
puede vender hasta 1000 propiedades por ao. En el rea de la Baha de San
Francisco, las ventas anuales de la HUD pueden el total menos de 150 casas. Segn
la fuerza del mercado de la vivienda y la economa local, el nmero y la seleccin
de propiedades de la HUD varan extensamente. De todos modos, cada rea ofrece al
menos algunas casas de la HUD. Para localizar propiedades de la HUD, vaya a
www.hud.gov y luego haga clic en casas de HUD. Vaya al estado y condado que le
interesa. Como todas las fuentes de precios de ganga, las casas de la HUD no
presentan una cosa segura. No puede ofrecer ciegamente y esperar conseguir una gran
compra. Primero debe investigar valores de la propiedad y vecindades. Slo entonces
puede con seguridad comprar propiedades por considerablemente menos que su valor de
mercado despus del trabajo del apuro. Aunque la HUD mejor se conozca por casas de
la familia sola, tambin vende estos tipos de propiedades REO: parte vacante
Triplex Fourplex Doble
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O REOs
era 900$, pero el establecimiento tuvo que ocurrir 15 das despus de la aceptacin
del contrato. De vez en cuando, para reducir su inventario de casas sin vender, la
HUD ofrece liquidaciones con descuentos profundos. Algunos aos atrs en Houston,
la HUD dirigi una venta del Da de Turqua enorme en la Accin de gracias. La
HUD de Opciones local puede permitir a sus oficinas locales regionales soltar los
requisitos de la HUD. Si las casas de la HUD en Chicago no se venden bastante
rpido, la HUD aumentar probablemente incentivos del comprador para sus
propiedades del rea de Chicago. Cuando el retumbo de ventas en una ciudad dada y
HUD tiene relativamente pocas propiedades disponibles, la HUD no slo rechaza
ofrecer incentivos, pero puede rechazar aceptar ofertas al precio de catlogo de
menos que la una propiedad. Puede tirar la mejor oferta a propiedades de la HUD en
abajo mercados. Pero sin tener en cuenta el mercado, vale su tiempo para quedarse
en fondo de ofrecimientos de la HUD en reas donde puede tener un inters.
SECRETO #
79
VA ofrece acuerdos de REO (con la financiacin) a veteranos y no veteranos.
2. No puede negociar directamente con o presentar una oferta a VA. Debe presentar
su oferta a travs de un corredor de bienes races VA-approved (su extincin del
derecho de redimir pro). 3. VA vende sus propiedades en un ya que - es la base.
Aunque pueda revelar los defectos de una propiedad, VA no garantiza nada. Comprador
ser consciente. 4. VA realmente garantiza el ttulo y permite a compradores obtener
una poltica del ttulo. 5. VA acepta ofertas que lo ceden los ingresos netos ms
altos (no el precio ms alto). Si su oferta reduce gastos de cierre del VA o
comisin de bienes inmuebles, puede ganar la oferta sobre otros que ofrecen precios
ms altos. 6. Como HUD/FHA acusa a compradores FHA unos honorarios de seguros, VA
acusa a compradores (quienes financian va VA) unos honorarios de garanta
(actualmente el 2,25 por ciento, pero sujeto de cambiar). Para prestatarios que
pusieron ms de su propio dinero efectivo en un acuerdo, VA cobra unos honorarios
inferiores. 7. VA acepta ofertas slo en formas de VA. Los errores en completar las
formas pueden matar la oferta. 8. VA puede hacer pblico sus propiedades a travs
de anuncios de peridico, listas del agente de bolsa y fijaciones de Internet. Siga
las relaciones de hud.gov. 9. Las oficinas VA locales hacen un informe a directores
regionales que pueden publicar procedimientos que se diferencian de otras regiones
en todo el pas. 10. VA puede decidir guardar su depsito de la fianza si no puede
cerrar su oferta de ganancia por algn motivo - adems de la inhabilidad de obtener
la financiacin. 11. Como con contratos de la HUD, VA no permite una contingencia
de la oferta para inspecciones de la propiedad. Puede inspeccionar, sin embargo,
una propiedad antes de que ofrezca. 12. Cuando necesario, VA desaloja a
arrendatarios del remanente o propietarios antes de que venda su REOs. Durante el
cierre, recibir una propiedad vacante.
Ventajas grandes para inversionistas
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O REOs
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Deje a Fannie o Freddie tratarle a la financiacin debajo del mercado.
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O REOs
SECRETO #
81
Compre y financie directamente con un prestamista.
Puede decir una cosa con seguridad de un REO: El prestamista prefiere venderlo tan
pronto como sea posible. Hipoteque el dinero del prstamo de prestamistas y
coleccione pagos. No quieren poseer casas vacantes o propiedades del alquiler.
179
Como consiguiente, pueden proveer a sus compradores REO trminos favorables tal
como bajo o ningunos gastos de cierre, tasas de inters debajo del mercado y pagos
al contado bajos. Si el trabajo del apuro de necesidades de la propiedad, el
prestamista puede aceptar ofertas con descuentos profundos del valor de mercado.
Tan importante, antes del cierre de la venta de su REOs, los prestamistas
normalmente limpian problemas del ttulo, desalojan a inquilinos no autorizados y
ponen al da pagos de la contribucin territorial atrasados y evaluaciones. Algunos
prestamistas permiten a compradores escribir ofertas sujetas a valoracin e
inspeccin profesional. Ms seguro Que la Compra en la Venta judicial De comprar
directo a un prestamista tpicamente no presenta ms riesgo que la compra directo
del dueo 9 de ninguna otra propiedad puede comprar un REO mucho ms sin peligro
que podra haber comprado la misma propiedad en su venta judicial. Segn motivacin
del prestamista, sus polticas internas y procedimientos y la propiedad LTV en el
momento de la venta judicial, podra comprar el precio inferior al del mercado.
Por qu un Precio Inferior? Digamos el valor de mercado de una propiedad en el
momento de su venta judicial era 585000$. Los embargos preventivos del prestamista
contra la propiedad sumaron 560000$. Para ganar la propiedad lejos del prestamista
en la venta judicial, probablemente habra tenido que ofrecer ms de $560000 - un
precio esto es demasiado alto para ceder una ganga. Despus de que el prestamista
posee la propiedad y suma sus gastos de la posesin esperados, la comisin del
Agente inmobiliario y los riesgos de ver la propiedad (probablemente) vacante
destrozada, puede decidir cortar sus prdidas. Podra aceptar una oferta dentro de
la variedad de 500000$ a $550000 - sobre todo si ofrece el dinero efectivo. (Puede
prestar dinero de algn otro prestamista de la hipoteca.)
9 Varias excepciones podran incluir: los estados donde los dueos extinguidos el
derecho de redimir pueden tener un derecho de amortizacin; si los dueos
extinguidos el derecho de redimir todava retienen algn derecho legal desafiar la
validez de la venta judicial; o si un fideicomisario de bancarrota o la Hacienda
Pblica (embargo fiscal) tienen derecho a traer la propiedad dentro de sus poderes.
Raramente iba cualquiera de estas reclamaciones potenciales valer la pena perder el
sueo terminado; sin embargo, antes del cierre de una compra de REO, podra dirigir
estas cuestiones por el asesor legal.
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O REOs
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CAPTULO 8
Q. Tengo que saber algo sobre el proceso del prstamo hipotecario antes de que me
presente? A. No. No slo nuestro proceso es muy simple, pero nuestro sitio web
est lleno de la informacin til para ayudar a dirigirle a travs de l. Y siempre
puede llamar nuestro nmero telefnico sin cargo para buscar la ayuda adicional a
lo largo del camino.
Ahora, comprese esa declaracin con un artculo Wall Street Journal (el 6 de
septiembre de 2002) puso en los titulares la Paga del mayo de Citigroup $200
millones en Multas para Prcticas de la Hipoteca Predadoras. El Diario adelante
hizo un informe, Las acusaciones de la Comisin Federal de Comercio (FTC) han
estado colgando sobre la compaa y han proporcionado municiones a crticos de las
prcticas de Citigroup.... En efecto no es probable que este establecimiento de
registro refresque a los abogados del consumidor que siguen quejndose que las
prcticas de Citigroup no han mejorado para proteger suficientemente a
prestatarios. Finalmente, Citigroup realmente pag - pero la multa impuesta era
$400 millones, no $200 millones. Podra creer que las multas de esa talla
sacudiran a prestamistas de la hipoteca en el andar del directo y estrecho. Pero
no ha pasado an. Desde 2002 (cuando escrib la primera edicin de Secretos de la
Hipoteca), engaoso
183
SECRETO #
82
Est una selva ah.
ingresos y tanteo del crdito. Sin sentidos penetrantes, hasta puede ser afeitado
por prcticas agudas que pueden incluir: los honorarios de la basura, sobre
estimaciones de la Mala fe de gastos de cerrar gastos penas del pago adelantado sin
Revelar clusulas de la asuncin Engaosas el Alto costo, ningn coste prstamos
el precio de Lowball cotiza premios extendidos sobre la produccin de Gran tamao
precio Dbil cierra con llave valoraciones Lowball/highball Conspiracin
publicitaria Engaosa para destinar el fraude podra preguntar, Cmo se pueden
llevar los representantes del prstamo y los prestamistas esta tctica predadora?
Como Citigroup espectculos finos, algunos ataques realmente se hacen castigados -
sobre todo cuando dejan seales de la garra en sus vctimas. An, en muchos casos,
tales prcticas no violan la ley de modos demostrables. Cuando cierra su prstamo,
firma, ve, o inicial docenas de documentos, formas y revelaciones. Cunto tiempo
tomar para leer con cuidado, examinar y poner este trabajo de escribir en duda?
No mucho, verdad? Los papeles vendrn rpidos y furiosos. Firme aqu, firme aqu,
firme aqu, firme aqu...
Triunfos escritos orales
Ms tarde, cuando descubre una tasa de inters encima del mercado, 8000$ (o ms)
comisin de ventas del representante del prstamo, una clusula del pago adelantado
onerosa, unos honorarios de 400$ que no entiende, un derecho impotente de la
asuncin o una poltica de seguros de vida del crdito que nunca saba pidi, su
queja se caer en odos sordos. Por qu? En algn sitio en el archivo un documento
establecer su conocimiento y consentimiento. Entonces responde, Pero el
representante del prstamo me dijo... As aqu est, un documento escrito con su
firma que entra en conflicto con su recuerdo de discusiones orales. Cul
prevalecer en una audiencia reguladora o desafo del tribunal?
185
SECRETO #
83
Diga a su representante del prstamo sacar la basura.
Basado en una hipoteca de 125000$ de una revisin de prestamistas. Esta lista omite
muchos honorarios que algunos prestamistas cobran. Ninguno de estos honorarios
necesariamente representa una cantidad justa para su rea. Las cifras ilustran el
desacuerdo, no la propiedad.
188
SECRETO #
84
No coloque la credulidad en la estimacin de la buena fe.
1 HUD empuja la reforma en esta direccin. Para hacer as, la HUD debe revocar sus
reglas bajo RESPA que encomiendan el enfoque de la buena fe, hecho una lista.
189
dlares. As, hasta que los consumidores se enteren, los prestamistas todava
pueden tener su camino con ellos.
Los gastos de cierre no son capturados por la verdad en el prstamo (revelaciones
del ABRIL)
gaste horas para su archivo slo para verle brincar el barco antes del puerto
alcanzable y as eliminar el da de paga esperado (para el representante).
SECRETO #
85
Cul es el verdadero coste de una hipoteca sin costes?
Los prestamistas de la hipoteca saben que los honorarios de la basura y los gastos
de cierre excesivos duelen muchos prestatarios. Tambin saben que los prestatarios
en efectivo y cortos realmente agarraran la posibilidad de evitar esta carga
pesada de honorarios que aaden a las cantidades ya puestas aparte para fondos de
la reserva, depsitos del depsito y pago al contado. As naci el llamado sin
costes (o ningunos honorarios) hipoteca (o nuevas finanzas). Con el prstamo sin
costes, paga una tasa de inters ms alta. Para muchos prestatarios, esta
compensacin parece bastante atractiva. Pero antes de que tome el cebo, dirija los
nmeros.
Sin Costes le salvan dinero?
Por supuesto sin costes realmente no significa gastos de cierre del cero. En
cambio, significa me pagan ms tarde ms bien que me pagan ahora. Dado el hecho
que va a pagar de una u otra forma, debe determinar que resulta mejor - pago ahora
o pago ms tarde. Cmo el Precio de Prestamistas Prstamos sin Costes Como sabe
(Secreto #24), prestamistas tpicamente da a prestatarios una variedad de
compensaciones del punto/tasa de inters de descuento como los mostrados en la
Tabla 8.2. Aunque no lo pueda ver, la hoja del tipo de inters fijo de 30 aos del
representante de prstamo tambin puede mostrar un prstamo sin costes as: Precio
(%) 80 Puntos de Descuento-2.50
Si es rpido con nmeros, puede manchar al instante el modo que los prestamistas
han apilado los nmeros sin costes en su propio favor. Con tasas de inters entre
6,25 y el 7,0 por ciento, paga gastos de cierre ms un punto para cada uno el.25
por ciento que su precio deja caer. Como los prestamistas saben que unos
191
La tabla 8.2 tipo de inters fijo de 30 aos (%) 70 6.75 6.50 6.25 puntos de
descuento 0 1 2 3
SECRETO #
86
Puede pagar por adelantado sin restriccin o pena?
Durante los aos 1980, las restricciones del pago adelantado casi murieron. Pero
antes de finales de los aos 1990, estuvieron de vuelta. Por qu? Reducir el
nmero de prestatarios que financian de nuevo y pagan prstamos del precio ms
altos. Cuando la tendencia de precios refinancers inferior, consecutivo puede
costar a prestamistas mil millones de dlares en inters perdido y gastos del
origen del prstamo excesivos - sobre todo para prstamos del punto cero,
negativepoint prstamos y BRAZOS del precio del bromista bajos. Los prestamistas
pagan a representantes del prstamo comisiones de ventas grandes que esperan ganar
atrs sobre la vida del prstamo. refi rpido significa que el prestamista toma una
prdida del bolsillo. Sus tempranos pagan por adelantado a refi en unas rebajas de
tarifas inferiores cortas las ganancias a largo plazo esperadas del prestamista.
2 Para guardarlo simple, este ejemplo no hace caso de la reduccin principal, que
cambiara ligeramente los nmeros.
193
Enfatizo otra vez, aprendo de mi error: Cada vez hace al representante del prstamo
una pregunta, rechaza aceptar una mera respuesta oral. Diga al representante del
prstamo que prefiere ver el lenguaje escrito que determina la cuestin. Aplique
esta salvaguardia no slo para penas del pago adelantado, pero a otras cuestiones
materiales como gorras del prstamo, mrgenes, ndices, perodos de ajuste,
cerrando gastos, cerraduras del precio y el Secreto del tema #87 direcciones -
clusulas de la asuncin.
195
SECRETO #
87
Un prstamo assumable puede ofrecer menos que ha asumido.
Aqu est otro ejemplo de mi experiencia - slo esta vez gan, los vendedores
perdieron; y el banco tir en ms ganancia. Los vendedores haban vivido en su casa
recin adquirida durante nueve meses; entonces su empleador les dijo trasladarse a
Denver. Para tener derecho a su prstamo, estos vendedores haban comprado abajo su
tasa de inters durante tres aos al 10 por ciento - contra una tasa del mercado
libre del 12,5 por ciento. buydown muy caro! Al menos, pensaban, no tendremos
problema vendiendo nuestra casa. Por suerte, podemos ofrecer a un comprador nuestra
hipoteca assumable con esa tasa de inters del 10 por ciento grande, debajo del
mercado. Tenan razn. Tan pronto como vi el acuerdo presentaron, compr.
Lamentablemente para los vendedores, el banco rechaz cumplir la lengua de la
asuncin que los vendedores haban anunciado y haban incorporado en nuestro
acuerdo.
Prstamo de Assumable, s. Precio de Assumable, no.
Bien, como dijimos, el Sr. Seller, realmente sentimos sobre su malentendido. Pero
no hay nada que podamos hacer.
Qu pas?
Su representante del prstamo puede indicar que el prstamo que origina incluye un
rasgo muy deseado. Es assumable, dice. Responde, Parece bueno, pero me dicen
ms. En qu tasa de inters? Qu el crdito y los estndares eliminatorios
aplicarn a mis compradores? Qu cantidad de honorarios de la asuncin deben los
compradores pagar? Qu otros gastos de cierre u honorarios del establecimiento se
impondrn? Retendrn los compradores el derecho del contrato de aerodinamizar refi
si las tasas de inters del mercado se caen? Requerir una valoracin para la
propiedad en el momento de la asuncin? De ser as, cul es la proporcin del
prstamo al valor mxima que ganar la aprobacin? Es esta asuncin un tiro
antiguo? O, pueden los nuevos compradores hacer pasar el prstamo a sus
compradores eventuales? Slo est disponible la asuncin para dueos-inquilinos, o
pueden tambin los inversionistas asumir el prstamo? (Si el prstamo es un
BRAZO), retendrn los compradores el derecho de conversin? Pueden las gorras
peridicas o de toda la vida cambiar para los nuevos compradores?
197
Y mientras hablamos de ello, por favor mustreme los trminos del contrato,
documentos o jinetes que expresamente se dirigen a cada una de mis preocupaciones y
preguntas? Para saber que los compradores pueden asumir su prstamo realmente no
debe saber nada en absoluto. El diablo puede estar al acecho en los detalles. En
tiempos de tasas de inters del mercado ms altas, estndares de calificacin ms
apretados o inventario del alojamiento excedente, las hipotecas assumable proveen a
vendedores una ventaja competitiva. Sus propiedades se venden ms rpido y a
precios ms altos, pero slo si esto assumable comunica ventajas que los nuevos
orgenes no ofrecen. (Note: Como mencionado antes, las propiedades de la inversin
con frecuencia llevan prstamos assumable. De este modo, proviniendo o asumiendo
tal prstamo, examine sus trminos y condiciones estrechamente.) No asumen nada
sobre su assumable. Verifique hechos.
SECRETO #
88
El valor valorado no necesariamente iguala el valor de mercado.
198
SECRETO #
89
A veces los prestamistas sealan a tasadores a lowball sus estimaciones del valor.
Verifique todas las valoraciones. A veces empujan demasiado alto. A veces entran
demasiado bajo para justificar la cantidad de su prstamo hipotecario. Habamos
gastado casi un ao mirando casas, dice Phil. Nos gustaron muchos de ellos, pero
por un motivos u otro nada completamente excit nuestra imaginacin. Entonces un
sbado fuimos en coche por una casa sabamos que tuvimos que tener. Se valor
derecho - o debera decir, creamos que se valor derecho. Menos de 10 das antes
del cierre, aprendimos que el tasador del prestamista haba relatado una opinin
diferente. Valor la propiedad 10000$ menos que nuestro precio de compra. Para
compensar este valor ms abajo valorado, el prestamista dijo que tendramos que
aumentar nuestro pago al contado en 8000$. O, en cambio, podramos pedir que los
vendedores redujeran su precio. Habamos negociado con fuerza como era, por tanto
no cremos que los vendedores consintieran en bajar ms. Y no iban. En cuanto a
levantamiento de nuestro pago al contado en $8000 - ningn camino. De este modo, la
financiacin fracas y tuvimos que comenzar nuestra bsqueda de nuevo."
200
De vez en cuando, lowball valoraciones matan una venta. A veces los prestamistas
usan valoraciones bajas para bajar prstamos que no quieren hacer. En otros
tiempos, los tasadores responden a normas de la valoracin del gobierno apretadas.
Los uno o el otro camino, una valoracin lowball puede arruinar su proporcin LTV
planeada y pago al contado.
Prevenga valoraciones del asesino del acuerdo
Para ayudar a prevenir este problema, investigue los precios de venta (y trminos)
de propiedades similares en la vecindad. Use estos precios para dirigir su oferta.
Despus, aprenda el nombre del tasador que su prestamista planea usar.
Identifquese para el tasador (o pregunte a su agente a) las ventas comp confi en
calcular su oferta. Despus de que la valoracin sea completa, consiga una copia
del prestamista. (Tiene derecho a una copia de su valoracin segn el Acto de
Oportunidad del Crdito Igual de 1991, varias leyes del Estado y normas
implementadas por la Junta de la Reserva Federal.) Si, debido a una valoracin
baja, un prestamista rechaza su prstamo (o requiere que usted pague ms dinero
abajo), una clusula de la contingencia de financiacin en su contrato de compra le
debera permitir recuperar su depsito de la fianza. Si cree que el tasador tiene
lowballed usted, programe una reunin con el tasador, o escriba sus objeciones de
la valoracin y dles a su prestamista. El tasador puede aceptar u o rechazar sus
comentarios. Si l o ella los rechazan, puede pedir que el prestamista enve a otro
tasador. Si el prestamista quiere su negocio, consentir probablemente en obtener
una segunda opinin. Si el prestamista no obliga (y excede LTV aceptable), debe
aumentar su pago al contado, pedir que los vendedores reduzcan su precio o
soliciten una hipoteca en otra parte. (Para apaciguar sus frustraciones del
tasador, escriba una queja a la Comisin de Licencias estatal; sin embargo, esto no
le ayudar a conseguir la financiacin necesita.) Precaverse, sin embargo. Si un
tasador rechaza golpear el valor quiere, al menos con cuidado escucha su
razonamiento. A veces, los compradores presionan a tasadores para incrementar la
valoracin de una propiedad slo para aprender ms tarde (y a su pena) realmente
pagaron demasiado. La estimacin original del tasador result correcta. Como
algunos mercados inmobiliarios se ablandan, los tasadores se deberan hacer ms
conservadores. Recuerde, en un mercado que disminuye, comp ventas realmente
exageran corriente (y futuro) valores.
201
Los tasadores limitan sus estimaciones del valor con el edificio, mejoras del sitio
y parte - es decir bienes inmuebles. Si su precio de compra incluye efectos
personales (mantas Orientales antiguas, aplicaciones costosas, paeras hechas a la
medida, mobiliario) o si su vendedor ha consentido en pagar un atpicamente alto
porcentaje de sus puntos de la hipoteca y/o gastos de cierre, el tasador del
prestamista restar estas cantidades de su estimacin del valor. Si la valoracin
inferior aumenta su LTV, el prestamista puede reducir la cantidad quiere prestarle
- o aumentar su tasa de inters y/o los gastos de su seguro de la hipoteca. Antes
de que escriba contribuciones del vendedor en su oferta de compra, aprenda reglas
del prestamista; entonces entienda una manera ventajosa de conseguir el prstamo
que tiene que pagar por cualesquiera efectos personal y/o gastos del
establecimiento. A veces es sabio escribir un acuerdo separado de cubrir estos
artculos. Pregunte a su representante del prstamo o corredor de bienes races
para el consejo.
SECRETO #
90
Las valoraciones no pronostican el futuro.
aceptado nuestra oferta de 420000$. Nos divertimos esa tarde por salir a la comida
en el restaurante ms caro en la ciudad. Con valores de casa que aumentan el 20 por
ciento por ao, sentimos que nos pusimos muy. Dos aos ms tarde Maria y Jorge
estaban en el tribunal de divorcios. Tenan que vender su casa y contrataron a un
tasador. Su estimacin del valor entr en $385000 - sobre el mismo precio del
listado que varios corredores de bienes races haban sugerido a Olsons. (Varios
otros agentes haban estimado mucho ms alto.)
Pleitos contra tasadores requieren prueba de negligencia
Por no decir ms, Olsons se afligieron y enojados. Quisieron que alguien culpara.
Decidieron demandar a su prestamista, su corredor de bienes races y la firma de la
valoracin que haba valorado la casa cuando Olsons origin su hipoteca. Esa
valoracin valor la casa en 425000$. El Olsons saba que el mercado ahora era
suave, pero seguramente los precios no se podan haber cado tan mucho. El tasador
de su prestamista debe haber supervalorado la casa, o si los precios realmente
fueran a caerse tan mucho, Olsons argumentado, alguien los debera haber advertido.
El Olsons perdi su causa judicial por dos motivos. El testimonio de expertos
mostr que la estimacin de la capacidad adquisitiva de 425000$ original no era
completamente de la pared en ese tiempo bullicioso ms temprano. Aunque uno pudiera
poner fcilmente el juicio del tasador en duda, la valoracin no mostr ningunos
errores como un loco objetivos. El tribunal tambin dictamin que se podra esperar
que ni los tasadores ni los agentes de bienes inmuebles predijeran el futuro. Las
estimaciones del valor de mercado slo se aplican a la fecha de la valoracin. Ni
Olsons ni otro homebuyers, inversionistas o especuladores deberan confiar en un
tasador, su prestamista de la hipoteca o su corredor de bienes races para decirles
si los precios de la propiedad se dirigen o abajo.
Tasadores no pronostican valores
En todas partes de los Estados Unidos, el fallo en este caso generalmente sostiene.
Con excepciones limitadas, los compradores de la propiedad deben hacer sus propios
pronsticos. A lo ms, los tasadores describen el mercado corriente. Un tasador
podra pensar, Los especuladores ofrecen precios. Los compradores estn locos.
Dentro de un ao los precios van a caerse ms rpido que el accidente de la NASDAQ
de 2000. Pero los tasadores no pondrn estas clases de comentarios en sus informes
del valor de mercado.
203
204
CAPTULO 9
ello, esto es Easy Money Mortgage Company. Lo que puede nosotros hacer a usted
hoy... Quiero decir... para usted hoy? El visitante responde, Me puede decir la
mejor tarifa que puede dar en una hipoteca de 30 aos? Lectores, por favor
recuerde: Nunca marcan por dlares cuando hace compras para una hipoteca. Presume
para la estafa. Bien, dice a m, si ese enfoque no trabaja, qu hace? Me
alegro de que pregunt, porque esto es la pregunta este captulo respuestas. Para
comenzar, vamos a mirar tasas de inters desde el punto de vista del prestamista
para ver por qu y cmo los representantes del prstamo podran underquote an
sobrecargar.
"
SECRETO #
91
Rechace ceder a premios extendidos sobre la produccin de gran tamao (YSPs).
92
Rojo y amarillo, negro y blanco, tratan los prestamistas a todos ellos igualmente?
93
Citas del precio: Hecho o ficcin?
que usted al principio se dijeron; pero tambin le arriesga cuando trata con
representantes honestos. Aunque negocie tasas de inters, gastos y honorarios con
su representante del prstamo en o al tiempo solicita su prstamo, el precio que
paga todava se puede diferenciar del precio en el cual ustedes ambos han
convenido. Adems, si las tasas del mercado libre se caen antes de su fecha lmite,
podra perder esa gota del precio - a menos que se proteja ya que los Secretos de
la Hipoteca aconsejan que usted haga.
Lowball cotiza
Meditando los tiempos me he protegido con sacos terreros, una constante permanece:
Las pistas estaban en la vista clara si slo hubiera prestado la atencin. No es
verdad ese hecho para usted, tambin? Cuando preguntado, todos los representantes
del prstamo honestos le proveern las garantas escritas slo sujetan al revelado
y explicaron cambios potenciales. Busque no slo una estimacin de la buena fe
(GFE) verdadera, sino tambin cualquier motivo posible la cantidad del prstamo
final, gastos, o los trminos podran diferenciar de esto GFE.
SECRETO #
94
Qu precio llegar al cierre?
Aunque los a largo plazo honorarios de la cerradura del precio cambien de arriba
abajo, son rara vez baratos. De este modo, tpicamente, no aadira unos 30 das
suplementarios slo para irlo a lo seguro. Los prestatarios elegantes montan
tendencias abajo, se disponen a evitar problemas tcnicos y contingencias,
desarrollar un horario de cierre realista y cerrar con llave un precio para el
nmero mnimo de das que sin peligro protege hasta el cierre.
Flotadores del mercado abajo
Se podra cerrar a un precio, decir el 6,5 por ciento y luego cada de precios.
Cuando esto pase, disfrutar del precio inferior? Probablemente no, a menos que su
prestamista haya estado de acuerdo con una cerradura del precio con un flotador
abajo. Sin un flotador abajo acuerdo, puede negociar un precio inferior? A veces,
pero su prestamista puede haber prevendido su hipoteca de 6,5 por ciento a un
inversionista en el mercado hipotecario secundario. Ese inversionista espera un
prstamo del 6,5 por ciento. Si su prestamista entrega un prstamo del 6,0 por
ciento en cambio, perder el dinero porque el inversionista rebajar el precio que
paga de modo que todava gane el 6,5 por ciento con el cual cont. Si quiere una
cerradura del precio con un flotador abajo, negocia por ello temprano.
Encuentre a un nuevo prestamista
sus clientes del prstamo. Los agentes de bolsa de la hipoteca buenos juegan limpio
con sus prestamistas y sus prestatarios. Con refis, sin embargo, sostiene ms poder
porque ningn contrato de ventas impone una fecha lmite de cierre. Tambin, segn
la ley federal, puede rescindir su acuerdo de nuevas finanzas dentro de tres
jornadas laborales despus de cerrar esto refi.
SECRETO #
95
Consiga su mejor tarifa.
Tpicamente, los prestamistas cumplen sus cerraduras del precio. Pero los Secretos
de la Hipoteca aconsejan que usted no deje nada a la buena fe promesas orales. Con
representantes del prstamo sombreados, o en perodos del volumen del prstamo
pesado, aquellos nuestra palabra es nuestras cerraduras del precio de la obligacin
a menudo resultan inseguros.
Confirme la cerradura y precio por escrito
Decide que es tiempo de cerrarse. Llama por telfono al representante del prstamo;
comprueba precios y honorarios. Le dice cerrarse. Dice, se hace. Le tenemos el 6,5
por ciento durante 30 das. Esto nos debera dar mucho tiempo con varios das para
ahorrar. Entonces pide que el representante del prstamo mande por fax o enve los
trminos concordados por correo electrnico de la cerradura. O bien, fax o correo
electrnico el representante del prstamo su entendimiento. Solicite una
respuesta. De hecho, esta precaucin de confirmar por escrito trabaja para
prevenir el desacuerdo en todos los tipos de discusiones que ocurren oralmente.
Ganancia de las lecciones he aprendido, a menudo el camino difcil. Una vez sufr
un mundo de la pena cuando afect al consejo errneo de un abogado dado oralmente.
Ms tarde, minti y lo neg - slo lo que esperara de un abogado. Despus de esa
experiencia (que me cuestan ms de 100000$), ahora escrupulosamente confirmo por
escrito.
No deje a su cerradura expirar
A veces, sin embargo, los prestamistas no encuentran la fecha lmite por uno de
tres motivos: fracaso del tercero: Su cierre depende del trabajo de partidos
exteriores que el prestamista no controla (depsitos del crdito, tasadores,
aseguradores del ttulo, topgrafos, servicios de inspeccin de la propiedad,
etctera). Cuando esta gente se equivoca o tarda, los puestos de proceso del
prstamo. En muchos casos, los corredores de bienes races pueden usar su
influencia para acelerar a abastecedores del tercero. Los agentes sostienen el
poder de futuras remisiones. Errores del prestamista o abandono: Antes de que un
tercero entregue, el prestamista debe colocar el pedido. A veces olvidan, o el
prestamista extrava documentos, no hace caso de verificaciones necesarias o emplea
a demasiado pocos tratantes del archivo para acelerar su desbordamiento de
aplicaciones. A veces el asegurador del prstamo decide en el ltimo momento que
requiere otro documento, explicacin o verificacin. Intencin impropia: Cuando
salto de tasas de inters el.5 por ciento o ms encima del precio cerrado con
llave, el prestamista podra perder el dinero por ese prstamo, o si el prestamista
puede entregar el prstamo a un precio considerablemente encima de un precio
cerrado con llave, puede ganar miles de dlares en el exceso. Las cuestiones del
punto fundamental pueden probar seriamente el tica del prestamista. Un
representante del prstamo slo tiene que encontrar que unos cuasi legtimos en el
ltimo minuto razonan para tardar. Realmente sentimos, pero el asegurador ahora
insiste que usted (o el vendedor) reparacin que tejado agujereado antes del
cierre. Cuando sabe por qu las cerraduras expiran, puede atajar el problema.
Permanezca complicado en el proceso del prstamo. No provoque al representante del
prstamo cada da, pero realmente pida un organigrama de quien, por qu, donde, y
cuando. Rastree la programacin. Verifique que todos los pasos se adelantan a
tiempo. Donde ve el arrastramiento del pie, insiste en la cooperacin - aun si
significa que (o su agente de bienes inmuebles) llama a abastecedores del tercero y
diplomticamente insiste en el servicio. Cuando cierra con llave su precio, el
prestamista debera haber programado el proceso del compromiso y haber establecido
una fecha lmite provisional. Pregunte al representante del prstamo si el
prestamista cumplir el precio cerrado con llave si causa la tardanza. De ser as,
incluya esa promesa cuando confirme trminos de su cerradura y honorarios. Si no,
se previene. Apresrese el proceso a lo largo - o pague una pena por el prestamista
inepto (es decir si las tasas de inters suben durante el perodo de procesamiento
del prstamo).
214
SECRETO #
96
La industria pros y las agencias estatales necesitan su ayuda.
En alto grado, las bromas del comercio de la hipoteca siguen porque dan a
prestamistas y representantes del prstamo oportunidades maduras de sacar ganancia
a cargo de sus prestatarios. Aunque vario alojamiento, la banca y las normas del
consumidor gobiernen a prestamistas y representantes del prstamo, estas normas
rara vez protegen con eficacia. Con muchas normas, sustancia de triunfos de la
forma, las reglas burocrticas fallan el sentido comn, y las intenciones buenas
fallan resultados concretos.
215
216
El compromiso UMB no puede trabajar por s mismo. Considere esta analoga: los
Abogados deben deberes fiduciarios fuertes a sus clientes, an cualquiera que haya
mirado estrechamente sabe que los abogados a menudo abusan de los intereses de sus
clientes en rayar sus propios bolsillos 2 la Mera revelacin de honorarios en una
relacin fiduciaria no vence la argucia, la duplicidad y la incompetencia. Los
abogados pueden triunfar sobre sus clientes y el bien social porque la mayor parte
de personas carecen del conocimiento sobre la ley, las reglas del procedimiento y
ese oxmoron, tica 3 legal Igualmente, pagar demasiado demasiado poco a menos que
gane el conocimiento para imponerse directamente y con inteligencia. Slo cuando
los consumidores hacen las preguntas pertinentes - y exigen que las respuestas
actuales, bien razonadas - vayan ellos conseguir su mejor prstamo a los gastos ms
bajos y fijacin de precios disponible. Hasta entonces, corresponda al ideal de
John Galt. Hgase la parte de la minora competente que rechaza humillarse con,
Bien, haremos lo que piensa es el mejor. Con Secretos de la Hipoteca como su
gua, insista en el servicio y revelaciones que le distinguirn del prestatario
avergonzado que prefiere un agradable, la carrera del representante del prstamo
del molino - alguien que no confundir sus decisiones con opciones mltiples. Sin
duda, la mayor parte de representantes del prstamo no quieren o son capaces de
encontrar este desafo. Esta misma situacin se mantiene para corredores de bienes
races. Durante la mayor parte del siglo XX, los agentes de bienes inmuebles
injuriaron a compradores entendidos. Y muchos todava hacen. Cada vez ms, sin
embargo, el conocimiento del comprador (en parte debido a una seleccin abundante
de libros sobre homebuying e inversin inmobiliaria) ha forzado una mejora en la
capacidad de reactivo, aunque todava sea lejano debajo de los agentes de
estndares se debera encontrar. Sin embargo, ya que ms homebuyers y los
inversionistas esperan la capacidad honesta, las firmas de bienes inmuebles
ribetean despacio a los habladores rpidos cuyos slo el objetivo es hacer una
venta. Esta misma tendencia influye en prstamos hipotecarios. Para instigar una
revolucin, slo tenemos que alistar a ms soldados de infantera. No va
2 Ven, por ejemplo, los libros, Doble Facturacin, Una Nacin Bajo Abogados, Un
Banquete para Abogados, Divorciados de Justicia e Injusticia para Todos, llamar
slo a unos cuantos expone en este tema. 3 puede llamar una otra ocupacin libros
del tica de quin incluyen un captulo titulado, Falsedad que Promueve, junto
con instrucciones de cmo hacer as?
219
SECRETO #
97
Cmo vencer (casi) bromas del comercio.
Puede creer que debera evitar a representantes del prstamo que viven por
comisiones de ventas, sobresueldos y excesos. Ms bien que arriesgarse, vyalo a lo
seguro. Conversacin slo con representantes del prstamo asalariados en su banco o
cooperativa de crdito. No una solucin buena. Aqu est por qu: Menos capacidad:
el ms inteligente, el soporte de los profesionales de la hipoteca de la
muchedumbre prefiere ingresos encargados. Arrastre del papel, por - thebook
representantes del prstamo prefieren sueldos garantizados en burocracias. Por
supuesto, hasta los representantes del prstamo asalariados deben encontrar cuotas
de produccin del prstamo y a menudo ganar sobresueldos para encontrar o exceder
objetivos bancarios. Precio ms alto: Como muchas personas creen que los bancos
proporcionan el puerto seguro en el mundo del asesino del comercio, sus
departamentos del prstamo pueden cobrar un premio. Los bancos raramente ofrecen
las tasas de inters ms bajas u honorarios; sin embargo, las cooperativas de
crdito pueden demostrar una mejor opcin - sobre todo para productos de la
vainilla clara. Las cooperativas de crdito tpicamente incurren en costes
operativos inferiores que bancos. Su estado sin impuestos sobre la renta les
permite hacer pasar ahorros a sus prestatarios si deciden. Opcin limitada: ms
bien que venderse lo que necesita, representantes asalariados puede empujar los
productos favorecidos de su empleador; o pueden empujar slo aquellos productos
(tpicamente, la hipoteca a tipo fijo de 30 aos) que encuentran fcil a explicar.
Estndares de rendimiento: los representantes asalariados deben encontrar volumen
de su empleador y objetivos de la ganancia. Aunque pueda contratar a un agente de
bolsa de la hipoteca para trabajar como el agente de su comprador, los
representantes asalariados nunca le pueden representar. Los obligan a perseguir los
intereses de sus empleadores - sujeto a leyes y reglamentos, por supuesto.
220
En la ayuda de mi amiga Sue de unas nuevas finanzas, examin todos los documentos
que pertenecieron a su prstamo corriente que haba obtenido 10 aos antes de uno
de los bancos ms grandes y ms respetables en el estado. Este prstamo llev una
tasa de inters del 7,75 por ciento. Sue haba sacado este prstamo como unas
nuevas finanzas de su prstamo de compra tres aos antes, que haba llevado una
tasa de inters del 9,75 por ciento. Despus de trabajar a travs de los nmeros,
no poda creer cmo el banco la haba sobrecargado (para el producto incorrecto, no
menos) a travs de ignorancia del representante del prstamo, engao o a travs de
ambos. Durante los 10 aos pasados, el representante del prstamo de ese banco
supuestamente de confianza haba costado a mi amigo ms de 20000$ (prdida de la
concentracin del valor lquido de la vivienda, honorarios excesivos y tasas de
inters). Y esto extra 20000$ en gastos estaba contra un equilibrio de la
rentabilidad del prstamo original de slo 58000$! Objetivo especfico en el
Momento de sus nuevas finanzas, Sue dijo al representante del prstamo que
principalmente quiso un prstamo que pagara su casa tan pronto como sea posible.
Sue declar que expresamente se interes en un prstamo del tipo de inters fijo,
de 15 aos. El representante del prstamo dijo a Sue que, considerando su nivel de
ingresos, no tendra derecho a un prstamo de 15 aos. Entonces el representante se
puso a aconsejar que Sue se suscriba para un sin costes [sic], prstamo del tipo de
inters fijo de 30 aos. En consecuencia, Sue acept este consejo. Despus de
todo, el representante del prstamo el experto, verdad? Cuando Sue cerr este
prstamo, debi 62.100$ con un trmino de 30 aos. Cuando anduvo en la oficina,
haba debido 58000$ con un trmino restante de 27 aos. El representante del
prstamo haba vendido a Sue la hipoteca peor los objetivos expresamente indicados
de Sue posible, dada. Pero ese prstamo (en trmino, honorarios y tasa de inters)
estaba alto en la rentabilidad para el banco. Fechoras obvias a travs de
ignorancia o a travs de intencin engaosa (probablemente ignorancia), el
representante del prstamo de Sue se equivoc en al menos la Calificacin de ways:4
siguiente: Aunque las proporciones del total de la deuda de Sue (la proporcin
trasera) hubieran excedido pautas convencionales (trmino de 15 aos), un poco
4 Por supuesto, hablo desde el punto de vista de Sue. Desde el punto de vista del
banco, el representante del prstamo gan cinco estrellas.
221
la planificacin financiera podra haber reestructurado fcilmente a aquellas
cifras para corresponder a las pautas de aseguramiento convencionales para
prstamos de 15 aos. Compensacin de factores: Para preceder a tres aos Sue haba
pagado cada pago de la hipoteca a tiempo, en una cantidad que excedi las sumas
requeridas por un nuevo prstamo de 15 aos (con de entonces tasas de inters
inferiores). Adems, Sue tena el crdito perfecto y mostr numerosos factores de
compensacin fuertes como un trabajo seguro, proporcin del gasto de vivienda baja
(la proporcin delantera), gastos de mantenimiento bajos, seriedad y estabilidad.
Posibilidades del BRAZO: En el momento del refi, muchos prestamistas del BRAZO
ofrecieron tasas de inters atractivas. El representante del prstamo nunca
mencion estas opciones. Tasa de inters alta: 15-y prstamos del tipo de inters
fijo de 30 aos en el mercado de Sue eran disponibles en el acto en los 60 a la
variedad del 7,0 por ciento. En el 7,75 por ciento, el precio de Sue era mucho ms
alto que debera haber pagado. Altos costos: A diferencia de la mayor parte de
prstamos sin costes que comercian de gastos para el inters ms alto, el
prstamo de Sue llev gastos superior a 4000$ (en 58000$ refi!). El producto del
prstamo de Sue falsamente se anunci como sin costes cuando, de hecho, no era
simplemente ningn dinero efectivo debido durante el cierre. Sus gastos incluyeron
puntos del por ciento 3-1/8. La broma ordenada cuando un prestamista lo puede
hacer: tasa de inters alta, altos costos y amortizacin baja (concentracin de la
capital). Sobre la nica cosa bien sobre este prstamo era su carencia de una pena
del pago adelantado y pocos honorarios de la basura. Pero con puntos de 3-1/8,
quin necesita honorarios de la basura? Quien es Responsable: El Prestamista o
Sue? De ser puesto en duda, el banco no admitira ninguna maldad. Cumpli con cada
regla requerida, regulacin y revelacin. Las carpetas del archivo de Sue para esta
hipoteca rebosaron de todos los documentos firmados necesarios. Aunque no
encargaran a este representante del prstamo probablemente, el banco puede haber
pagado un sobresueldo por originar nuevas finanzas sin costes como ste. Cuando
pregunt a Sue por qu eligi a este prestamista, dijo que haba respondido a su
anuncio. Llam a algn prestamista competidor? No. Llam la compaa de la
hipoteca que atendi su hipoteca corriente para aprender qu podran hacer para
ella? No. Por qu no? Como el banco anunciado disfrut de una reputacin buena y
reclam el estado como el prestamista de la hipoteca ms grande en
222
5 pulgadas
223
C H P T E R 10
Enrgicamente, los medios prestan ms atencin a la Wall Street porque creen que
los consumidores activamente manejan sus carpetas de la reserva, y por lo tanto
quieren la informacin continua sobre lo que pasa en la bolsa. Mientras que, los
prestatarios de la hipoteca dejan caer su atencin una vez
225
SECRETO #
98
Trate su casa y su financiacin como una inversin.
prueba, ver mi libro, Inversin en valor en Bienes inmuebles (John Wiley & Sons,
2002).
226
Las casas cuestan demasiado para el mercado de masas. El precio medio de hoy es
aproximadamente $8000 - fuera de alcance para dos terceras partes de todos los
compradores. (Resumen de la ciencia, abril de 1948) Si ha comprado su casa desde la
guerra... ha hecho su acuerdo en lo alto del mercado.... Los das cuando no poda
perder en una adquisicin de viviendas ya no estn con nosotros. (Casa Hermosa,
noviembre de 1948) parece que El objetivo de poseer una casa se pone ms all del
alcance de cada vez ms americanos. La nueva casa tpica hoy cuesta aproximadamente
28000$. (BusinessWeek, el 4 de septiembre de 1969) Recelar el sentido comn que
le dice Comprar ahora... porque seguir la inflacin forzar precios de vivienda y
alquila ms alto y ms alto. (Diario de NEA, diciembre de 1970) El precio mediano
de una casa hoy se acerca a 50000$.... Los expertos del alojamiento predicen que en
las futuras subidas de precio no ser tan grande. (Negocio de naciones, junio de
1977) En California... por ejemplo, es bastante habitual encontrar a familias de
medios medios comprando casas de 100000$.... Soy precios confidentes han pasado su
pico. (John Wesley English y Gray Emerson Cardiff, El Accidente de Bienes inmuebles
Prximo, 1980) La era de ganancias fciles en bienes inmuebles puede dibujar a un
final. (Dinero, enero de 1981) La edad de oro de perodos previos sin riesgo en
precios de vivienda se va. (Dinero, marzo de 1985) Si espera comprar, tener
cuidado. Los valores de casa crecientes no son una cosa segura ms. (Miami Herald,
el 25 de octubre de 1985) la Mayor parte de economistas estn de acuerdo... [una
casa] se har un poco ms que un tejado y una deduccin impositiva, seguramente no
la inversin lucrativa que era durante la mayor parte de los aos 1980. (Dinero,
abril de 1986) comenzamos a volver al tiempo cuando compr una casa no por sus
capacidades rentables potenciales, pero mejor dicho como un punto que anida. (Los
Angeles Times, el 31 de enero de 1993) los planificadores Financieros estn de
acuerdo que las casas seguirn siendo una inversin pobre. (La Revista Financiera
Personal de Kiplinger, noviembre de 1993) Una casa es donde la inversin mala es.
(Examinador de San Francisco, el 17 de noviembre de 1996)
227
Su casa es un tejado sobre su cabeza. No es una inversin. (Todo que Sabe Sobre el
Dinero es Incorrecto, 2000) a finales de los aos 1940, 8000$ a 10000$ parecan a
una cantidad escandalosa para pagar una casa. A finales de los aos 1960 a travs
de mediados de los aos 1970, 30000$ a 50000$ parecieron bien ms all de algo
razonable. A principios de los aos 1980, la creencia popular crey que en 100000$,
los precios de vivienda en California slo podran disminuir. Hoy, los comentarios
similares sobre picos, burbujas y bustos llenan la prensa. Pero como las voces
pasadas ahora parecen tontas, tan tambin va la opinin general como miramos hacia
atrs del futuro. Se pueden ablandar algunos precios de vivienda o disminuir a
corto plazo? Seguro. Han hecho por tanto antes y harn tan otra vez. Reflujo de
ahorro local y flujo, pero a lo largo de los perodos de 5, 10, 20, o 30 aos, las
propiedades bien seleccionadas seguirn registrando la apreciacin 2 de la ganancia
alta
Financiacin amplia vueltas
Aqu est un ejemplo simple: invierte 10000$ en una propiedad de 100000$. Financia
su compra con una, hipoteca de 90000$ de 30 aos en el 7,75 por ciento. Despus de
ocho aos habr pagado a cuenta su equilibrio de la hipoteca a 81.585$. Con la
apreciacin del 4 por ciento por ao durante ocho aos, el valor de su propiedad
habr crecido a 136.860$. Si restamos el equilibrio de 81.585$ de esto 136.860$, ve
que su inversin de 10000$ original ha aumentado ms que cinco veces a 55.275$. Ese
resultado cede una tasa anual limpia de la vuelta aproximadamente del 24 por ciento
(ver la Tabla 10.1). Durante el temprano - a mid2000s, los tipos de inters
inferiores y los precios ms altos de la apreciacin produjeron tasas de
rendimiento en el dinero efectivo invertido que lejos excedi el 24 por ciento.
Reservas tpicamente ceden resultados inferiores
Segn cuyos nmeros usa, las reservas han cedido supuestamente vueltas brutas
medias de entre 9 y el 12 por ciento por ao sobre la carrera ms larga. En una
base limpia, una vuelta del 10 por ciento por ao en reservas se considera muy
bien. De hecho, sobre el largo plazo, menos del 2 por ciento de profesional
2 Potencial homebuyers: Para la discusin ms extensa de esta cuestin, ver el
Captulo 3, Propiedad de viviendas: Cmo Hacerlo Su Mejor Inversin, en mi libro,
Los 106 Errores Homebuyers Hacen - y Cmo Evitarlos, 4to editor (John Wiley & Sons,
2006).
228
Francisco; Ciudades del Parque, Utah; Denver o Canto rodado, Colorado; o Sarasota,
Florida - o cualquiera de docenas de otros mercados de la vivienda calientes -
habra disfrutado de un dcuplo (o mayor) aumento de su inversin del pago al
contado original, comparado con la ganancia aproximadamente triple de la bolsa.
Resumir
230
otras cuentas de retiro aplazadas por el impuesto en sus impuestos sobre la renta
ordinarios marginales ms altos, aun si una gran parte de aquellos fondos realmente
se acumulara a travs de la plusvala como la apreciacin del precio de accin.
Carencia de variedad
Sin embargo, estos descensos localizados raramente duran para ms que unos aos. De
hecho, los descensos severos tales que ocurrieron en California en el temprano a
mediados de los aos 1990 proporcionan oportunidades enormes de crear la riqueza
del valor lquido de la vivienda comerciando. S California homebuyers quien, en
1993, morda la bala y tom una prdida suave en su casa de 200000$. Entonces
compraron una casa de 400000$ que se haba vendido tres aos antes por 550000$.
Hoy, esa casa vale $1,2 millones; han acumulado aproximadamente 900000$ en la
capital, y su pago mensual (debido a la nueva financiacin en tasas de inters
inferiores) es slo 15 por ciento ms alto que pagaban en 1990. Volatilidad Si
posee reservas, debe diversificar sus posesiones aun si invierte para la carrera
larga. Los precios de accin y el rendimiento de la ganancia de hasta las mejores
compaas pueden caer a plomo y permanecer abajo durante dcadas. La marca del
nombre highfliers de eras ms tempranas puede terminar en la bancarrota. (Para
llamar slo a unos cuantos: Polaroid, Enron, United Airlines, Com mundial, U.S.
Steel, Pan Am y Ferrocarril de Pensilvania.) La posesin de grupos de slo una o
varias compaas le puede exponer a la ruina financiera - sobre todo cuando planea
sostener aquellas reservas para siempre. Los propietarios no sufren ningn riesgo
similar. Sabe de alguna propiedad decente que se vendera hoy por menos que se
vendi por hace 5 o 10 aos? Facture los precios histricos llamados menos -
vecindades deseables. Encontrar que hasta estas propiedades han apreciado.
Seguramente, los individuos pueden dejar a sus propiedades agotarse, pero no s de
ninguna vecindad en los Estados Unidos donde los valores de mercado han disminuido
de donde estuvieron de pie hace 10 aos, a menos que la base de trabajo local
(p.ej., Detroit) haya disminuido con severidad. Obviamente, no debera invertir en
la propiedad esto se localiza en un rea econmica que disminuye, aunque pudiera
especular, si esto satisface su perfil del riesgo y esperanza de una vuelta o
revitalizacin.
Plan de construir riqueza de la capital de la propiedad
SECRETO #
99
Oportunidades del monitor de financiar de nuevo.
Con peridicos y revistas que extensamente hacen pblico el retumbo refi del
temprano a mediados de los aos 2000, se podra sorprender aprender que los
millones de americanos todava sostienen hipotecas con tasas de inters encima del
7,5 por ciento. Incluso entre la gente que recientemente financi de nuevo, ms del
50 por ciento sostenido hipotecas con tasas de inters mayores que el 8 por ciento.
Esto es asombroso. La gente ir en coche a travs de la ciudad para usar un cupn
de 5$, pero consecuentemente dejan pasar oportunidades de salvar decenas de miles
de dlares a travs de la nueva financiacin. Concedido, le gusta solicitar una
hipoteca, por tanto la gente aplaza. Mi amigo que financi de nuevo una hipoteca
del 9 por ciento en una propiedad de la inversin haba colocado esta tarea en su
para hacer la lista hace tres aos. Durante ese perodo de la dilacin podra
haber financiado de nuevo de manera rentable dos o tres veces. Sus ahorros en
inters y concentracin de la capital adicional habran sumado 15000$. Esto es un
precio escarpado para pagar la tardanza. Los productos de la hipoteca y las tasas
de inters cambian continuamente. Sus futuros proyectos pueden cambiar, tambin.
Tal vez, comienza a considerar un movimiento. Tal vez decide quedarse puesto. La
una o la otra opcin podra garantizar un cambio de su financiacin de la
propiedad. De este modo, al menos cada pocos meses, compare su financiacin
corriente y gastos (en la luz de sus proyectos corrientes) a de entonces
alternativas de financiacin disponibles. No slo manejan su activo (la propiedad),
pueden
233
Vuelva a la historia de mi amiga Sue de su hipoteca de 7,75 por ciento que provino
10 aos antes (Secreto #97). Podra haber financiado de nuevo antes en el 6,5 por
ciento y haber salvado una carga de la bveda del dinero efectivo. Por qu no hizo
ella? Crey la regla del 2 por ciento, que dice, No puede financiar de nuevo de
manera rentable a menos que baje su tasa corriente en al menos dos puntos. Querido
lector, puede ser capaz a refi de manera rentable aun si su precio se cae en slo
el.50 por ciento. Para contestar a la pregunta refi, siempre cuente. Nunca confe
en reglas bsicas o espalda del sobre guesstimates. El inters compuesto puede
gastar fcilmente bromas con conclusiones ocasionales. Conversacin peridicamente
con su representante del prstamo confiado se queda en fondo de productos que
cambian y precios.
Concentracin de la capital, no pagos simplemente inferiores
Vuelva a ese llamado prstamo sin costes (Secreto #97). Un representante del
prstamo simptico llama con un Tienen me puse un acuerdo para usted lanzan.
Cmo quisiera usted dejar caer sus pagos mensuales con 200$ por mes - y no le
costar un centavo en honorarios o gastos de cierre. Realiza que una parte buena
de que los ahorros de 200$ por mes resultan porque el prestamista quiere aplazarle
en un trmino de 30 aos? Suponga que deba 200000$ en el 7,5 por ciento con 21 aos
restantes en su hipoteca. Sus pagos dirigen aproximadamente 1.578$ por mes. El
representante del prstamo dice, Le puedo conseguir en un prstamo del 7,0 por
ciento que dejar caer sus pagos a 1.331$. Y no le costar ningn dinero del
bolsillo. Quin podra bajar este acuerdo? Parece al dinero encontrado de 247$
por mes. Pero ms tarde, este almuerzo libre le costar un control grande, o, para
ser preciso, 108 controles grandes. Estas nuevas finanzas dramticamente reducen la
marcha de su concentracin de la capital. Lo que salv en pagos mensuales, usted
ms que perdido en la concentracin de la capital. Ms, su nuevo prstamo corre
durante 30 aos, mientras que su entonces existencia
234
Como vio con mi amiga Sue, muchos de estos refis supuestamente sin costes realmente
cobran cantidades grandes de honorarios durante el cierre y los aaden en el
equilibrio de la hipoteca. Cuando este complemento ocurre junto con un trmino de
30 aos renovado, la concentracin de la capital se retrasa durante aos. Nunca se
suscriba para tal a
235
prstamo. El dinero que pierde exceder lejos sus ahorros mensuales. Consiga que
el representante del prstamo dirija horarios de la rentabilidad para sus
alternativas del prstamo o chasquido en cualquier de los sitios web de la
calculadora de la hipoteca. Compare las concentraciones de la capital. Tome su
decisin del prstamo con los hechos delante de usted. Cunto bajar esto el pago
le cost en la futura capital? (Misma advertencia: Si diligentemente invierte,
aada en sus reuniones. Sin embargo, recuerde que la rentabilidad de la hipoteca no
slo ofrece ganancias sin riesgo, para la mayor parte de personas proporciona
recompensas psquicas.)
SECRETO #
100
Use la nueva financiacin para crear otras ventajas.
Aunque la mayor parte de personas financien de nuevo para bajar sus pagos
mensuales, como notado, podra financiar de nuevo para conseguir otra gestin de
tesorera y objetivos wealthbuilding, como: concentracin de la capital: Hasta el
50 por ciento de todos los prestatarios refi selecciona unos prstamos a plazo fijo
ms cortos. Los prestamistas originan nmeros de registro de 10-, 15-, e hipotecas
de 20 aos. Como el Secreto #15 revela, unos prstamos a plazo fijo ms cortos
construyen la capital mucho ms rpido que el perodo de la amortizacin de 30 aos
ms comn. Despus slo 5 aos de pagos, un prstamo de 15 aos muestra un
equilibrio inferior que un prstamo de 30 aos muestra despus de 10 aos. Pague
tarjetas de crdito: Use el dinero de la hipoteca de inters inferior para pagar
tarjetas de crdito del inters ms alto y cuentas de la instalacin. Ejecute este
plan slo si posee bastante autodisciplina para bloquear su prstamo de inters
alto. Los nmeros cada vez mayores de personas sacan billpayer refis. Entonces
dirigen sus equilibrios de la tarjeta de crdito atrs hasta donde eran antes de su
refi. Han acumulado ms deuda, y han gastado su capital. Tal gente ayuda a explicar
el nmero creciente de extinciones del derecho de redimir de la propiedad. Elimine
el seguro de la hipoteca: En algunas circunstancias, la ley le permite anular su
PMI y dejar de pagar aquellos 50$ a premios de 150$ por mes (ver el Secreto #103).
Si su casa ha apreciado, o si ha creado el valor a travs de mejoras, puede refi su
236
maz de la semilla hoy. En cuanto al subalterno, dgale pagar gastos del colegio
con la jornada reducida (y hora de verano) dinero de trabajo. Por favor, ningunos
prstamos estudiantiles. Las deudas del colegio destruyen las finanzas y el
potencial que construye la riqueza de millones del colegio grads - y expulsados. La
raqueta del prstamo estudiantil ha excitado ahora la ira del Congreso. Las
prcticas del prstamo engaosas no se limitan con hipotecas. Adems de las
ventajas antes mencionadas, unas nuevas finanzas pueden servir al menos uno ms
objetivo importante: puede generar fondos para la inversin adicional.
SECRETO #
101
Financie de nuevo e invierta los beneficios.
4 Para
ms detalles, ver mi libro, que Invierte en Bienes inmuebles, 5to editor, (John
Wiley & Sons, 2006).
239
Turner contina a decir a sus lectores, La nueva regla de bienes inmuebles: [una
casa] es ahora slo el refugio, no una inversin.... Lo que por ltimo quiere y la
necesidad es la riqueza, no una casa.... Su futuro est con activos financieros, no
bienes inmuebles. En efecto, cientos de miles de propietarios del Reino Unido
comprados en esta idea a travs de un producto financiero conocido como hipotecas
del atributo. Aprender sobre el desastre que destruye la riqueza que sigui, Google
hipotecas del atributo del Reino Unido. En su libro influyente, Reservas para
Long Run, 3er editor (McGraw-Hill, 2002), Wharton el profesor Escolar Jeremy Siegel
se entusiasma por reservas como la salvacin para todos los inversionistas que
guardarn la fe 5 Compran y sostienen a travs de los altibajos del mercado,
aconseja Siegel. Se har rico. Prcticamente se garantiza. Como Garth Turner,
Siegel sugiere (aunque no tan enrgicamente) que los propietarios reforzan su
financiacin de casa y ponen sus beneficios en efectivo en la bolsa. El
Razonamiento Desde un punto de vista ocasional, esta tcnica para construir la
riqueza parece razonable. Tome a prstamo el dinero de la hipoteca a un precio
desgravable del 6 a 8 por ciento. Use ese dinero efectivo para comprar reservas.
Los promotores del fondo de la reserva afirman que sobre las reservas de carrera
largas ceden vueltas del 10 a 12 por ciento por ao - aunque con golpes y sacudidas
a lo largo del camino. Cuelgue en para el paseo y finalmente termina con mucho ms
dinero. Qu tan maravillosa oportunidad de tomar a prstamo dinero del valor
lquido de la vivienda barato e invertir alto. Parece bastante bien, y podra
trabajar. Si las reservas para la carrera larga realmente ceden un cerca de cierta
vuelta anual del 10 a 12 por ciento, esta estrategia da resultado grande mientras
su retiro - u otra necesidad de los fondos - no ocurre durante uno de aquellos
perodos largos de abajo mercados, por ejemplo, 1966 1982.
240
SECRETO #
102
Nunca compre el disparate quincenal.
245
SECRETO #
103
Anule su PMI - Consiguen un reembolso de FHA.
Seal de cinco aos: Una vez que su prstamo pasa la seal de cinco aos, puede
anular en cualquier momento mientras su equilibrio del prstamo no excede el 80 por
ciento del valor de mercado corriente de la propiedad. La valoracin requiri: Para
anular PMI bajo de estas opciones, proporcione una valoracin del valor de mercado
competentemente preparada a Fannie o bajo Freddie as como el prestamista inicial.
Crdito: pago excelente a su hipoteca. No de 30 das lo ltimo dentro de los 12
meses ms recientes. No de 60 das lo ltimo dentro de los 24 meses pasados; sin
embargo, el prestamista no tirar su informe de crdito o puntuacin de crdito.
Segunda hipoteca: Si debe por un prstamo del valor lquido de la vivienda, los
prestamistas aplican estndares de la revisin ms estrictos para su crdito y LTV.
Propiedad del alquiler: revisin ms estricta y ms abajo las proporciones de LTV
tambin se aplican a propiedades ocupadas por los no dueos, aun si la propiedad
antes sirviera de su casa. Dado el hecho que los premios PMI pueden costar en todas
partes de 75$ a 200$ por mes o ms, planee terminar esta cobertura cuanto antes.
Aqu estn tres ideas:1. mejoras: no tiene que esperar la apreciacin del mercado a
incrementar el valor de su propiedad. Mejrelo. Tome a prstamo, supongamos, 7.500$
a 10000$ para crear el valor; entonces pague el prstamo con el dinero ahorrado
anulando los premios PMI. 2. Pago adelantado: Si carece del dinero efectivo listo,
presta dinero para pagar a cuenta el equilibrio de la hipoteca. Ejecute un 80-10-10
el plan retroactively.7 Paga el prstamo con su inters hipotecario y ahorros PMI.
3. Nuevas finanzas: De vez en cuando, lo podra encontrar provechoso a refi de su
seguro de la hipoteca. Tom Warne, el presidente de la Hipoteca Majestuosa,
recientemente cont cmo uno de sus clientes financi de nuevo con la misma tasa de
inters, an dejando caer su 168$ por mes el premio de PMI todava lograba ahorrar
el dinero.
7 Se precaven, aunque de BRAZOS del bromista u otro reclamo engaoso prestamistas
usen para atraer a prestatarios sencillos en prstamos del valor lquido de la
vivienda imprudentes. Al menos los premios de PMI no aumentarn como podra un
BRAZO o algn tipo del inters aplazado, producto de la amortizacin negativo.
247
Si se pudiera atascar pagando PMI durante cuatro o ms cinco aos, calcular una
manera de encontrar las reglas de cancelacin. PMI le cuesta el verdadero dinero.
An despus de que cierra su prstamo, no gana ninguna ventaja de PMI que justifica
su coste. Ejecute un plan de terminarlo. Prestamistas de la carpeta Si un
prestamista sostiene su prstamo en su carpeta, est a merced de ese prestamista.
Puede esperar el tiempo necesario para dejar caer su equilibrio del prstamo al 80
por ciento de su precio original de compra, pagar por adelantado ya que gana el
dinero efectivo suplementario o reconoce que cualquier cancelacin dictamina que el
prestamista hace. Cuando solicita una hipoteca (si su prstamo requiere el seguro
de la hipoteca), pregunte si el prestamista vender el prstamo a alguna firma
adems de Fannie o Freddie. Guardar el prestamista el prstamo en su propia
carpeta? Sujete a travs de que aros debe brincar quitar el PMI tan pronto como sea
posible.
Ventajas de FHA: cancelaciones y reembolsos
FHA ha cortado su cierre cost el premio MI del 2,5 por ciento al 1,5 por ciento.
Para prstamos originados despus del 1 de enero de 2001, FHA terminar
automticamente MIP mensual cuando el equilibrio del prstamo se caiga al 78 por
ciento del precio de compra de la propiedad. No tan bien como las reglas de Freddie
o Fannie, pero todava una mejora - y FHA promete ms reducciones si las faltas del
prestatario y las extinciones del derecho de redimir no empujan su fondo de seguros
en el rojo, como pas durante los aos 1980. Los prestatarios que pagan sus
prstamos FHA a travs de la venta o financiando de nuevo tambin reciben un
sobresueldo de FHA de 700$ por trmino medio. A diferencia de compaas PMI, FHA
comparte sus excesos del fondo de seguro de la hipoteca (si tales excesos se
acumulan) con prestatarios cuyo registro del pago a largo plazo antes de la
rentabilidad no muestra ninguna delincuencia seria.
SECRETO #
104
Debera negociar del depsito?
Casi todos los prestamistas requieren que prestatarios del pago al contado bajo
paguen primas de seguros de propietarios, honorarios de HOA y pagos de la
contribucin territorial en
248
un fondo del depsito manejado por los prestamistas. Incluso se requiere que
algunos prestatarios LTV bajos paguen impuestos y seguro en cuentas de garanta
bloqueada. Los saldos de la cuenta pueden alcanzar 5000$ a 10,000$ o ms. An
muchos prestamistas no pagan ningn inters de estos fondos. Incluso peor, he visto
a prestamistas acusar a prestatarios honorarios administrativos del privilegio de
dejar al banco guardar su dinero para ellos. Aunque los prestamistas puedan
reclamar por otra parte, de hecho ninguna ley o regulacin requieren que
prestatarios paguen en una cuenta de garanta bloqueada. Recientemente vi una
declaracin del depsito con este ttulo:
Declaracin de la cuenta de garanta bloqueada inicial requerida por el artculo 12
(c) (1) de Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)
SECRETO #
105
Slo no diga a prstamos del valor lquido de la vivienda.
Dinero efectivo su valor lquido de la vivienda mientras los precios son bajos.
Use su valor lquido de la vivienda como un libro de cheques. Tome esas
vacaciones que siempre ha querido. Lo ha ganado, ahora use su casa para las cosas
buenas en la vida de la cual no poda disfrutar antes. Pague a cuenta sus
equilibrios de la tarjeta de crdito, compre un nuevo coche, consolide prstamos -
slo inters del 3,9 por ciento. Ha visto los anuncios. Estn en todas partes:
radio, televisin, peridicos y llamadas telefnicas de la hora de comer. Durante
un mes tpico, recibo una docena o ms de ofrecimientos de la propaganda de buzn,
los casi todos de los cuales usan algn tipo del cebo engaoso. Ofrecimiento de la
broma de hoy: Necesita un pago de la hipoteca fijo? Y el 2,2 por ciento durante
cinco aos? Despus de leer la letra pequea, aprend que el prestamista
realmente me acusara un precio a plazo fijo de inters del 2,2 por ciento durante
cinco aos? Por supuesto no. De hecho, el prstamo era la tasa variable con la
negativa
250
amortizacin. Ver cmo la copia del anuncio se escribe: pago de la hipoteca fijo,
no inters del tipo de inters fijo. Como un lector elegante de Secretos de la
Hipoteca, probablemente not ese juego de manos. Pero muchos prestatarios no son
tan perspicaces. Por eso los anuncios tiran en el crdulo. Los prestamistas empujan
prstamos del valor lquido de la vivienda con el abandono imprudente. Los
americanos se han puesto en peligro con ms de $1 billn en la deuda del valor
lquido de la vivienda. De hecho, para llamarlo a casa la deuda de la capital
estira la semntica porque un nmero creciente de americanos se tira al revs con
segundas, terceras, y a veces cuartas hipotecas. Los millones deben ms que su casa
vale. Se encadenan a la deuda para tan lejos en el futuro como pueden imaginar. O
estn enfrente del peligro de extincin del derecho de redimir y/o bancarrota.
El destructor de la riqueza
Slo hace 25 aos, la mayor parte de propietarios con optimismo contaron los aos y
meses que pasaran antes de que pagaran sus hipotecas. Celebrar este acontecimiento
feliz cuando finalmente lleg, los propietarios libres y claros invitaran a
amigos y vecinos de un partido que quema la hipoteca. Saque una segunda hipoteca
(como los prstamos del valor lquido de la vivienda se llamaron entonces) -
impensable! Las emergencias slo extremas podran forzar tal prstamo imprudente.
Por eso casi todos los miembros de la Mayor Generacin se cruzaron en el retiro
como propietarios - no deudores. De Perros guardianes Fiscales a la Venta de
productos del Prstamo Algn da al mediados - a finales de los aos 1970, los
bancos cambiaron. Los prstamos se hicieron productos que los bancos quisieron
vender. Invirtieron su papel mucho tiempo establecido de perros guardianes
fiscales. Ms bien que aconsejar a la gente contra los males del prstamo intil,
los banqueros bombardearon el pblico. Bancos enviados por la masa a tarjetas de
crdito voluntarias a la gente nunca haban visto o haban odo de. Gaste, tome a
prstamo; tome a prstamo, gaste, impulsaron los banqueros. Ningn crdito,
reduzca la marcha de crdito, crdito incobrable, ningn problema. Si posee su
propia casa, tenemos un prstamo para usted. Ninguna capital necesaria.
Sorprendente las quiebras han subido a niveles 10 veces ms alto que eran hace
varias dcadas. Igualmente, la delincuencia de la hipoteca, las faltas y las
extinciones del derecho de redimir suben en respuesta a la 20012006 orga del
prstamo a prestatarios que no entendieron - o no se podan permitir - los
prstamos que les dieron. Por supuesto, los representantes del prstamo ganan sus
honorarios y comisiones de prstamos incobrables as como bueno.
251
los equilibrios hasta donde eran antes. Uh-oh, mejor aumente el lmite de HELOC o
refi otra vez. La calidad de gracias la casa subi 25000$ en el valor el ao
pasado. La destruccin de la riqueza sigue.
Que buscar en prstamos del valor lquido de la vivienda
durante tres o seis meses y luego se lanzan en paracadas antes de que hayan
extrado su libra de la carne. Pagos del globo: Cuando vence el prstamo? Es
accesible antes de esa fecha? Si desea renovar, se debe licenciar de nuevo? Debe
el prestamista pedir una nueva valoracin? Honorarios del prstamo: Por lo general
no tan mal como con hipotecas de purchase/refi, pero algunos prestamistas le picar
si no aplasta si es necesario. Mantenimiento y honorarios de la inactividad:
Algunos prestatarios establecen lneas del valor lquido de la vivienda del crdito
slo para usarse en emergencias. El prestamista puede requerir que usted tome a
prstamo alguna cantidad mnima indicada o pague unos honorarios del privilegio de
la abstencin. Una lnea abierta del crdito del valor lquido de la vivienda - o
usado o no - puede reducir su puntuacin de crdito. Si planea financiar de nuevo o
comprar otra propiedad en cualquier momento pronto, coloque este prstamo dentro
del contexto de su perfil del crdito total. El programa AU/credit-scoring podra
concluir que se sobreampla.
SECRETO #
106
El problema, el problema, qu hacer?
Que hacer
257
Aunque tal consejo estereotipado todava gane aplausos del financiero cognoscenti,
no hace caso de seis hechos sobre inversiones en la propiedad:1. la accin de
palanca amplia returns:Homeowners y los inversionistas pueden ampliar aparentemente
intereses bajos de la apreciacin de la propiedad en altas tasas de la vuelta sin
la posibilidad a largo plazo de la prdida. (A diferencia del registro histrico
para reservas, cada dcada trae precios de la propiedad ms altos.) 2. La capital
excede todos otros activos: Incluso en lo alto de la carrera del toro tarda,
grande en reservas, la abrumadora mayora de americanos posey ms riqueza en la
propiedad que alguna vez haban posedo en reservas. Al contrario de exageraciones
de la Wall Street, soportes de la propiedad - y seguir estando de pie - como el
activo ms grande para la mayor parte de individuos y familias. 3. Coste de
financiacin: el Cierre de gastos, inters y equilibrios de la hipoteca permanece
la compensacin ms grande a ingresos y capital propio. La deuda gerente - sobre
todo deuda hipotecaria - puede construir o destruir su riqueza. 4. Ventajas
fiscales: Las ventajas fiscales de la propiedad de la propiedad superan a aquellos
de cualquier otro activo. Deducibilidad fiscal de inters y depreciacin (oficina
en casa, propiedades de la inversin); refis libre de impuestos, en efectivo;
plusvala libre de impuestos para propietarios; y pyramiding libre de impuestos de
259
Vamos a contar los modos que el valor lquido de la vivienda puede aadir a su
bienestar: el alquiler libre, vivo de alquiler vivo libre y colecciona unos
ingresos para la vida, reduce el tamao de la Tax-Free e invierte la diferencia
para complementar sus ingresos, crear un piso accesorio y/o hacer funcionar un
share-home o techo y desayuno. Alquiler vivo Libre Cuando la prensa financiera le
dice no contar su casa como una inversin, omiten la razn nmero un de poseer una
casa libre y clara - o hasta con una hipoteca. Los propietarios nunca vern otro
aumento de alquileres. Lea cualquier noticia sobre la situacin grave de mayores
que no poseen sus propias casas. Estos artculos se lamentan los mayores de juicios
financieros deben navegar para competir con la avaricia (supuesta) de propietarios.
1 a fondo hablo de estos temas en mis libros sobre la inversin inmobiliaria.
Tambin ver mi libro Hacer el Dinero con Fijador-Uppers y Renovaciones (John Wiley
& Sons, 2003, 2008, 2do editor). Por supuesto, no toda la casa remodelar aade el
valor conmensurado a una propiedad. Mis libros se concentran en mejoras
productivas, que crean el valor.
260
En contraste, los propietarios que pagan sus hipotecas invierten temprano para
evitar futuros pagos de alquiler que seguirn subiendo. Incluso los propietarios a
largo plazo con la hipoteca equilibran la ganancia porque la inflacin encoge el
verdadero coste de sus pagos mensuales, y, a diferencia del alquiler, estos pagos
de la hipoteca terminarn a algn punto. Ms prometedor, la hipoteca de la
anualidad inversa (RAM) permite a propietarios no slo vivo en sus casas sino
tambin vivir de la casa. (Ahora llamado el Protector del hogar hipotecan por
Fannie Mae.) Reverse Annuity Mortgage (RAM) Nikki Wendt, una viuda jubilada, es una
generacin rica en el miembro del parlamento. Quise viajar ms, y quise ayudar a
mis nios, dice la Sra Wendt, pero no lo poda hacer. Tena toda esta capital
amarrada en mi casa, pero no poda hacer nada con ello. Pareci a tener un montn
del dinero en el banco, pero incapacidad de tocarlo. Entonces la Sra Wendt
aprendi sobre la hipoteca de la anualidad inversa. La RAM se diferencia de otros
tipos de nuevas financiaciones porque no se tiene que reembolsar hasta que los
prestatarios mueran o finalmente vendan sus casas. Como la Sra Wendt, muchos
propietarios ms viejos rechazan tomar a prstamo contra su pagado - de casas
porque no quieren pagos mensuales. La hipoteca de la anualidad inversa soluciona
ese problema. Segn el plan de financiacin de la RAM seleccionado por la Sra
Wendt, su prestamista consinti en pagar sus 900$ por mes mientras vive. Con el
dinero extra, la Sra Wendt ha tomado un viaje a Hawai, pag alguna ciruga para
mejorar su audiencia y remodel su cocina. Todo es mejor ahora, hace un informe
la Sra Wendt. No paso slo ms - mi hipoteca inversa me provee una nueva vida.
Una fuente de informacin buena en hipotecas de la anualidad inversas es el folleto
Dinero Casero, sacado por la Asociacin americana de Personas Jubiladas (AARP).
Para obtener una copia de este folleto, vaya a www.aarp.org/revmort/. Tambin FHA
patrocina una variedad de programas de la anualidad inversos. Con la RAM, puede
tener su pastel y comerlo, tambin. Reduzca el tamao Libre de impuestos, Invierta
la Diferencia Como los Secretos de la Hipoteca han notado, se han casado los
propietarios pueden realizar la Tax-Free de hasta 500000$ (250000$ para singles)
cuando venden sus casas. Futuro
261
los propietarios que eligen esta alternativa pueden pagar en efectivo a la medida
correcta su casa e invertir la diferencia en activos rentables como propiedades del
alquiler, anualidades, reservas de pago del dividendo alto, obligaciones, etctera.
Cree a unos Mayores del Piso Accesorios que permanecen en su casa corriente puede
crear un piso accesorio o una suite de la suegra para generar ingresos. (Los
propietarios pueden usar dormitorios para comprar comestibles.) Por supuesto,
esta posibilidad para ingresos no se aplica slo a mayores. Puede usar esta tcnica
para construir la capital ms rpido durante los aos que paga su hipoteca. Una
variedad de publicaciones (cit antes) explica cmo poner esta idea que genera los
ingresos en prctica. Share-Home o Techo y desayuno ha visto nuevas carreras de
las Nias bonitas? Estas mujeres sixtyish compartieron una casa. Tradicionalmente
visto como una tctica de la accesibilidad financiera de los jvenes, la casa que
comparte realmente corta a travs de todas las categoras de edad. Algunos
inversionistas en Florida, por ejemplo, ahora hacen funcionar casas grandes que se
venden expresamente como la parte de las casas mayor. Y otro ejemplo de
televisin? Recuerda el espectculo de Bob Newhart dnde abandon la carrera por
el progreso social de la ciudad grande para abrir y hacer funcionar una posada del
pas? Esto, tambin, refleja una tendencia emergente, y no se tiene que trasladar
hasta al pas. Los informes de New York Times:
Cada vez ms, las casas de Nueva York, de desvanes de la alta tecnologa en Soho
a brownstones victoriano en Brooklyn a pisos de antes de la guerra en Queens, se
estn abriendo a viajeros. Ofrecen a invitados alrededores cmodos, desayunos
continentales y una nueva manera entera de ver Nueva York: como pago de invitados
de verdaderos neoyorquinos, ms bien que simplemente como turistas.