Investasi Jangka Panjang

Investasi jangka panjang merupakan investasi yang perputarannya lebih dari

satu tahun. Biasanya perusahaan mewujudkan dalam bentuk investasi aktiva tetap.
Karakteristik dari investasi aktiva tetap ini adalah memerlukan jumlah dana yang cukup
besar dan perputarannya lebih dari satu tahun. Untuk itu sebelum melakukan investasi
ini perlu dilakukan analisis apakah rencana investasi aktiva tetap tersebut
menguntungkan atau tidak. Untuk menganalis tersebut dapat digunakan metode :
1. Net Present Value (NPV)
2. Payback
3. Internal Rate of Return (IRR)
4. Average Rate of Return (ARR)

Metode NPV
Metode ini merupakan model yang memperhitungkan pola cash flows keseluruhan dari
suatu investasi, dalam kaitannya dengan waktu, berdasarkan discount rate tertentu.

Terdapat beberapa dasar pengertian yang perlu dipahami terlebih dahulu, yaitu :
1. Pengertian Present Value, Present value adalah nilai sekarang, untuk menentukan
beberapa nilai sekarang perlu digunakan discount rate atau tingkat keuntungan
yang diharapkan.
Misalnya : Suatu investasi diharapkan selama 3 tahun mendatang akan
menghasilkan keuntungan rata-rata Rp1.000.000,00 per tahun. Apabila tingkat
discount ratenya 10 % maka nilai sekarang dari keuntungan tersebut adalah.
PV 1 = Rp1.000.000,00 X 0,909 *) = Rp 909.000,00
PV 2 = Rp1.000.000,00 X 0,826 = Rp 826.000,00
PV 3 = Rp1.000.000,00 X 0,751 = Rp 751.000,00
---------------------------
Total Present Value = Rp2.486.000,00

*) Untuk menentukan discount faktor pada discount rate10 % lihat tabel A1

Jadi nilai sekarang dari penerimaan Rp1.000.000,00 per tahun selama 3 tahun
adalah Rp2.486.000,00

2. Pengertian cash flow

Cash flow atau proceed atau net cash flows adalah laba setelah pajak (EAT) +
depresiasi.

3. Pengertian Net Investment (Outlay)

merupakan sejumlah dana yang digunakan untuk investasi

Rumus NPV = PV net cash flow PV net investment

Kriteria yang dipakai untuk menolak atau menerima suatu investasi dengan
menggunakan metode NPV adalah investasi yang menghasilkan NPV positif dan
terbesar.
 Latihan :
Proyek A dan B membutuhkan investasi sebesar Rp8.000.000,00 Pola cash flow
untuk masing proyek diperkirakan sebagai berikut.
Proyek manakah yang
Tahun Proyek A Proyek B menguntungkan apabila
1 Rp4.000.000,00 Rp1.000.000,00 dapat penilaian menggunakan
2 Rp4.000.000,00 Rp2.000.000,00 metode NPV. Discount rate
3 Rp2.000.000,00 Rp3.000.000,00 diperhitungkan 8 %.
4 Rp1.000.000,00 Rp4.000.000,00
Proyek A.
PV Penerimaan
tahun 1 = Rp4.000.000,00 X 0,926 =Rp 3,704.000,00
2 = Rp4.000.000,00 X 0,857 =Rp 3,428.000,00
3 = Rp2.000.000,00 X 0,794 = Rp 1,588.000,00
4 = Rp1.000.000,00 X 0,735 = Rp 735.000,00
---------------------------
Total PV Proceed = Rp 9.455.000,00
PV pengeluaran
= Rp8.000.000,00 X 1 = Rp 8.000.000,00
--------------------
NPV = Rp 1.455.000,00
Proyek B.
PV penerimaan
tahun 1 = Rp1.000.000,00 X 0,926 = Rp 926.000,00
2 = Rp2.000.000,00 X 0,857 = Rp 1,714.000,00
3 = Rp3.000.000,00 X 0,794 = Rp 2.382.000,00
4 = Rp4.000.000,00 X 0,735 = Rp 2.040.000,00
---------------------------
Total PV Proceed = Rp 7.062.000,00
PV pengeluaran
= Rp8.000.000,00 X 1 = Rp 8.000.000,00
----------------------------
NPV = Rp - 938.000,00

Kesimpulan : Proyek yang diterima adalah Proyek A karena menghasilkan NPV

positif sebesar Rp1.455.000,00

Payback
Metode ini mengukur berapa lama waktu yang dubutuhkan untuk mengembalikan
investasi semula, melalui proceed yang dihasilkan dalam setiap periode. Untuk itu
metode ini sering disebut metode yang paling sederhana, karena tidak
memperhitungkan konsep nilai waktu uang (time value of money), sehingga cash flows
tidak dikaitkan dengan discount rate tertentu.

Contoh :
Proyek A dan B membutuhkan investasi masing-masing sebesar Rp10.000.000,00
Pola cash flow untuk masing proyek diperkirakan sebagai berikut.

Tahun Pola Cash Flows

Proyek A Proyek B
1 Rp 5.000.000,00 Rp 3.000.000,00
2 Rp 5.000.000,00 Rp 4.000.000,00
3 Rp 3.000.000,00 Rp 3.000.000,00
4 Rp 2.000.000,00 Rp 4.000.000,00
Dari data tersebut di atas, maka payback period dapat dihitung :
Proyek A = 2 tahun
Proyek B = 3 tahun

Metode payback tersebut dapat juga dimodifikasi agar agar tidak timbul kelemahan,
yaitu dengan jalan memperhitungkan memperhitungkan konsep nilai waktu uang (time
value of money), sehingga pola cash flows dikalikan dengan discount ratenya. Metode
ini disebut metode Payback period yang didiskontokan

Contoh :
Dari soal di atas, apabila ke dua proyek tersebut diperhitungkan dengan discount rate
8 %, maka Payback period yang didiskontokan adalah :
Proyek A.
PV Proceed
tahun 1= Rp5.000.000,00 X 0,926 = Rp 4,630.000,00
2= Rp5.000.000,00 X 0,857 = Rp 4,285.000,00
3= Rp3.000.000,00 X 0,794 = Rp 2,382.000,00
4= Rp2.000.000,00 X 0,735 = Rp 1,470.000,00

Proyek B.
PV Proceed
tahun 1= Rp3.000.000,00 X 0,926 = Rp 2,778.000,00
2= Rp4.000.000,00 X 0,857 = Rp 3,428.000,00
3= Rp3.000.000,00 X 0,794 = Rp 2,382.000,00
4= Rp4.000.000,00 X 0,735 = Rp 2.940.000,00

Dari data tersebut di atas, maka payback period yang didiskontokan adalah :
Proyek A = 2 tahun; 5,5 bulan
Proyek B = 3 tahun; 6 bulan

Internal Rate of Return (IRR)

Prinsip dari metode ini adalah bagaimana menentukan discount rate yang dapat
mempersamakan present value dari proceed dengan outlay atau net investment,
sehingga pada keadaan ini NPV = 0.
Sehubungan dengan hal tersebut ada hubungan antara konsep NPV dengan IRR,
Konsep NPV, mencari NPV pada discount rate tertentu, sedangkan konsep IRR justru
mencari discount rate yang diinginkan. Rumus menentukan discount rate yang dicari
dapat dirumuskan sebagai berikut :

Pr Pr Pr
Outlay (1 r)
1
1 2
(1 r)
2
(1 r)
3
3
..... (1Prrn)n

Keterangan :
Pr 1,2,3. . . .n = Proceed tahun ke
r = IRR

Untuk mencari besarnya r dapat dilakukan dengan metode trial and error (coba-coba).

Contoh :
Lihat contoh soal pada NPV, untuk proyek A dan proyek B dapat dicari IRR nya dengan
menggunakan discount rate pada alternatif tingkat bunga 8 % dan 18 %.
Proyek A.
PV penerimaan DF 8 %
tahun 1 = Rp4.000.000,00 X 0,926 = Rp 3,704.000,00
2 = Rp4.000.000,00 X 0,857 = Rp 3,428.000,00
 3 = Rp2.000.000,00 X 0,794 = Rp 1,588.000,00
4 = Rp1.000.000,00 X 0,735 = Rp 735.000,00
----------------------------
Total PV Proceed = Rp 9.455.000,00
PV pengeluaran = Rp8.000.000,00 X 1 = Rp 8.000.000,00
---------------------------
NPV = Rp 1.455.000,00

PV penerimaan DF18 %
tahun 1 = Rp4.000.000,00 X 0,847 = Rp 3,388.000,00
2 = Rp4.000.000,00 X 0,718 = Rp 2,872.000,00
3 = Rp2.000.000,00 X 0,609 = Rp 1,218.000,00
4 = Rp1.000.000,00 X 0,516 = Rp 516.000,00
----------------------------
Total PV Proceed = Rp 7.994.000,00
PV pengeluaran = Rp8.000.000,00 X 1 = Rp 8.000.000,00
---------------------------
NPV = Rp - 6.000,00

Dari hasil perhitungan tersebut, discount rate yang dicari terletak antara 8 % dan 18 %.
Untuk mencari discount rate yang tepat, dapaat dilakukan dengan interpolasi sebagai
berikut :

- 6.000 0 1,455.000

18 % IRR 8%

6.000
IRR = 18 % - X 10 %
1.461.000
= 18 % - 0.04 %
= 17,96 %

Proyek B.
PV penerimaan DF 8 %
tahun 1 = Rp 1.000.000,00 X 0,926
2 = Rp 2.000.000,00 X 0,857
3 = Rp 3.000.000,00 X 0,794
4 = Rp. 4.000.000,00 X 0,735
Total PV Proceed = Rp 7.062.000,00
PV pengeluaran = Rp8.000.000,00 X 1
NPV
= Rp 926.000,00
= Rp 1,714.000,00
= Rp 2.382.000,00
= Rp 2.040.000,00
----------------------------
= Rp 8.000.000,00
---------------------------
= Rp - 938.000,00

PV penerimaan DF 2 %
tahun 1 = Rp1.000.000,00 X 0,980 = Rp 980.000,00
2 = Rp2.000.000,00 X 0,961 = Rp 1,922.000,00
3 = Rp3.000.000,00 X 0,942 = Rp 2,826.000,00
4 = Rp4.000.000,00 X 0,924 = Rp 3.696.000,00
----------------------------
Total PV Proceed = Rp 9.424.000,00
PV pengeluaran = Rp8.000.000,00 X 1= Rp 8.000.000,00
---------------------------
NPV = Rp 1.424.000,00

Dari hasil perhitungan tersebut, discount rate yang dicari terletak antara 2 % dan 8 %.
Untuk mencari discount rate yang tepat, dapaat dilakukan dengan interpolasi sebagai
berikut :
- 938.000 0 1,424.000

8% IRR 2%

938.000 X 6 %
IRR = 8 % -
2.362.000
= 8 % - 3,95 %
= 4,05 %

Average Rate of Return (ARR)

Dalam menganalisis rencana investasi dengan metode ini adalah lain dari metode yang
telah dijelaskan terdahulu karena dalam metode ini hanya memperhitungkan laba
setelah pajak bukan proceed, sehingga rumus dari ARR ini adalah :

Rata -rata laba setelah pajak

ARR = x 100 %
Rata -rata investasi

Rata-rata investasi = Investasi awal + Investasi akhir

2
Contoh soal :
Berikut ini adalah rencana investasi proyek A dan B
- Inv. proyek A = Rp600 juta usia investasi 6 tahun
- Inv. proyek B = Rp720 juta usia investasi 6 tahun
Proceed untuk proyek A dan B diperkirakan sebagai berikut :

Tahun Proyek A Proyek B

1 Rp 200 juta Rp 450 juta
2 Rp 200 juta Rp 220 juta
3 Rp 200 juta Rp 200 juta
4 Rp 200 juta Rp 130 juta
5 Rp 200 juta Rp 130 juta
6 Rp 200 juta Rp 130 juta

Proyek manakah yang dipilih berdasarkan metode ARR

Penyelesaian :
Depresiasi untuk:
Rp600 juta
Proyek A = = Rp100 juta
6

Rp720 juta
Proyek B = = Rp120 juta
6

Laba setelah pajak untuk proyek A dan B adalah :

Proyek A Proyek B
Investasi Rp 600 juta Rp 720 juta
Rata-rata Rp 300 juta Rp 360 juta
investasi
Tahun : 1 Rp 100 juta Rp 330 juta
2 Rp 100 juta Rp 100 juta
3 Rp 100 juta Rp 80 juta
4 Rp 100 juta Rp 10 juta
5 Rp 100 juta Rp 10 juta
6 Rp 100 juta Rp 10 juta
--------------------- --------------------
Rp 600 juta : 6 Rp 540 juta : 6
Rata laba Rp 100 juta Rp 90 juta
setelah pajak
ARR Rp 100 juta Rp 90 juta
------------------ = 33,33 % ------------------ = 25,00 %
Rp 300 juta Rp 360 juta

Proyek yang dipilih berdasarkan metode ARR adalah proyek A karena menghasilkan
ARR terbesar.