FACULTAD DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA

PERICIAS: TASACION DE TERRENO CON DOS

FRENTES

CURSO : INGENIERIA DE VALUACIONES Y TASACIONES

PROFESOR : LUZ BALTAZARA RAMOS LORENZO

INTEGRANTES : ALCA ASENCIO Jos Antonio.

ESPINOZA RINCON Cesar Aaron.

BAUTISTA PEREDA Alessandro Jess.
HUAMANCHUMO LEIVA Juan Rafael

LIMA - PER

2017- 1
 DE TERRENO CON DOS FRENTES

VALUACION COMERCIAL Y REGLAMENTARIA DE UN

PREDIO URBANO (HOSPITAL)

Tasacin del terreno Ubicado en AV. San Borja Norte y Jr.

pedro Lpez de Ayala distrito San Borja, provincia y
departamento de Lima

SOLICITANTE: MINISTERIO DE SALUD

SOLICITADOS: ALCA ASENCIO Jos Antonio.
ESPINOZA RINCON Cesar Aaron.
BAUTISTA PEREDA Alessandro Jess.
HUAMANCHUMO LEIVA Juan Rafael
 NDICE

MEMORIA DESCRIPTIVA

TASACIN REGLAMENTARIA
VALOR DE TERRENO REGLAMENTARIO

TASACIN COMERCIAL
VALOR DE TERRENO COMERCIAL

ANEXO
REGISTRO FOTOGRFICO
 MEMORIA DESCRIPTIVA

1. NOMBRE DE LA PERSONA NATURAL O JURDICA QUE

SOLICITA LA TASACION:

El solicitante es xxxxxxxxxxxxxxxxxx

2. NOMBRE DEL PROPIETARIO O POSESIONARIO:

MINISTERIO DE SALUD

3. OBJETO DE LA TASACIN:

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
4. MTODO Y REGLAMENTACION EMPLEADA:

La tasacin se formula por el mtodo de tasacin directa, teniendo encuenta los

valores comerciales del terreno y de la construccin como marco referencial, los
artculos que se indican en el proceso de tasacin del Reglamento Nacional De
Tasaciones del Per, Aprobado por Resolucin Ministerial. N373-2016-
VIVIENDA.

5. FECHA DE INSPECCIN OCULAR Y/O FECHA A LA CUAL

ESTA REFERIDA LA TASACIN:

Se procedi a revisar el estado de la edificacin en la siguiente fecha:

03 de sptiembre del 2017.

6. UBICACIN DEL PREDIO:

El inmueble material de la presente tasacin se encuentra ubicado en dos

avenidas, en AV. San Borja Norte y Jr. pedro Lpez de Ayala distrito San Borja,
provincia y departamento de Lima
7. ZONIFICACIN Y USO ACTUAL DEL PREDIO:
Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

8. REA DE LA EDIFICACIN Y REA DEL TERRENO:

rea Terreno: 2500 m2 segn Partida Registral

rea Construida Declarada: m2 (Segn PU y Visita Tcnica).
Permetro que encierra esta aria: 200 ml.
1er Piso 1: xxxxxxxx m2
 9. SITUACIN REGISTRAL DEL PREDIO
El inmueble se encuentra inscrito en el tomo xx, Fsxxxxxxxxx del
registro de predios de la yyyyy zona registral - Lima
10.LINDEROS Y PERMETRO:

Medida
Colindancias
(Metros)
Por el Frente Colinda con la AV. San Borja Norte. 50
Por la Derecha Colinda con AV. San Luis. 50
Por la Izquierda Colinda con CL. Beronesi 50
Por el Fondo Colinda con Jr. Pedro Lpez de Ayala 50
200

GEOREFERENCIAS:
LATITUD: xxxxxxxxxxx
LONGITUD: xxxxxxx *Datos obtenidos de google maps.
11.DESCRIPCIN DEL PREDIO:

a. DESCRIPCIN GENERAL (TERRENO O INMUEBLE):

Se trata de un hospital del Ministerio de Salud que cuenta con una
infraestructura de servicios urbanos que posee agua, desage, luz,
telfono, pista y vereda como parta integrante de la a habilitacin Urbana
de la manzana.

b. DISTRIBUCIN DE PLANTA:
i. Primera Planta:
Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx lo que hay en el plano de autocadxxx

c. CARACTERSTICAS TCNICAS DE LA EDIFICACIN:

La Edificacin del NIMSA est construida CON LAS SIGUIENTES CARACTERISTICAS:
- Cimentacin : Cimientos de concreto armado y concreto ciclpeo.
- Estructura : Muros portantes confinados con columnas de concreto armado.
- Muros : De ladrillo asentado con mortero de arena y cemento, tarajeado y
pintado.
- Techos : Aligerados horizontales de concreto armado.
- Pisos : Cemento pulido coloreado y cermico.
- Puertas : Al Ingreso de madera e interiores de madera corriente.
- Ventanas : Marco de fierro y vidrio crudo incoloro.
- Revestimientos : Tarrajeo frotachado, pintura ltex lavable.
- Baos : Aparatos de losa vitrificada de color blanco.
- Cocina : No tiene.
- Instalacin elctrica : Empotradas con suministro monofsico, circuitos independientes.
- Instalacin sanitaria : Empotrada con tuberas de PVC, con redes de agua fra y desage.
 *Ver los planos al final de la memoria descriptiva

APARTIR DE AQU hacia abajo

CORRIJANNNNNNNNNNNNNN ----------------------------------
-------------------------------------------------
12.OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y
PERMANENTES:
OBRAS COMPLEMENTARIAS:

_Cuenta con un tanque elevado:

Presenta un tanque elevado de 2500 litros /2.5 m3 de capacidad de

marca ROTOPLAS. Antigedad de 3 aos.

INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES:

_Sistema de aire acondicionado:

Los ambientes que cuentan con aire acondicionado son:

AMBIENTES
Laboratorios
Odontologa
Ginecologa
Tpico de emergencia
Farmacia
Obstetricia

Marca Equipos Antigedad

LG 6 unidades 3 aos

13.ANTIGEDAD, ESTADO DE CONSERVACIN Y

DEPRESIACIN:
Segn los documentos:
_Declaracin jurada de autoevalu
_Declaracin de edificacin
Tiene 3 aos de antigedad.

ESTADO DE CONSERVACION:
o Bueno:
_Cuenta con mantenimiento permanente brindado por la empresa
M y N S.A.C.
 _La estructura se cuenta en perfectas condiciones, ya que no
habido en estos 3 aos un movimiento telrico que comprometa
la estructura.
_Presenta deterioro los siguientes muebles:

Muebles Antigedad
Camillas 3 aos
Sillas giratorias 3 aos
Escritorios 3 aos
Puerta de fierro 3 aos

DEPRESIACIN:
o Tiene una depreciacin del valor de edificacin por material
predominante. (anexo 1, Tabla 1).

14.CARACTERSTICAS E INFRAESTRUCTURA DE
SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO DEL PREDIO:

La zona donde se ubica el predio cuenta con obras de infraestructura urbana

tales como pistas asfaltadas y veredas de concreto, redes de agua potable y
desage, alumbrado pblico y electricidad. Las principales vas de acceso son la
Av. Manco Capac, Av. Bauzate y Meza y la Av. Isabel la Catlica.
Las lneas de buses no pasan por las calles del predio, pero estn a una distancia
regular donde no se puede tener mucho ruido y a la vez puedes caminar al lugar
de estacin de los buses.
Cuenta con centros educativos cercanos, tambin de centros de salud y clnicas
particulares. Cabe mencionar que est ubicado en una urbanizacin colindante
con el Estadio Nacional y el resto de instituciones importantes en el centro de
Lima Metropolitana.
Nivel socioeconmico:
Medio
Vas principales del entorno:
Av. MANCO CPAC
Av. ISABEL LA CATLICA

15.SERVIDUMBRES:

No cuenta con servidumbre

16.GRAVMENES Y CARGAS

No presenta gravmenes tampoco cargas.

17.FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACIN:

Los datos obtenidos del predio se encontraron en la pgina web de

URBANIA.COM que contuvo la informacin de venta de la edificacin, junto
con la galera de fotografas hechas por el propietario. Los precios comerciales
de los predios de referencia tambin fueron extrados de la plataforma virtual
mencionada.

En cuanto a la Partida Registral, se obtuvo el documento en la SUNARP de

forma presencial.

El autovalo fue extrado por el mismo propietario personalmente.

FIGURA 1: UBICACIN, ZONIFICACIN Y

DISTRIBUCIN
 UBICACIN DEL PREDIO

TASACIN REGLAMENTARIA
1. DETERMINACIN DEL VALOR DE TERRENO
REGLAMENTARIO:

rea del terreno = 117.9 m2

VATU = S/. 135.oo/m2 (segn plano de valores arancelarios en el ANEXO 1,
valores arancelarios)

a. 3*(25.5 m)^2 * S/. 135.oo/m2 = S/. 263,351.25

b. 117.9m2 * S/. 135.oo/m2 = S/. 15,916.50
c. 3*(25.5m)^2 = 1950.75m2 > 117.9m2 , entonces se toma S/. 15,916.50
No hay exceso.

VTT = S/. 15,916.50

2. DETERMINACIN DEL VALOR DE EDIFICACIN

REGLAMENTARIA:

Clculo del valor similar nuevo del piso 1:

rea techada = 109.23 m2 Ver tabla N 2 del ANEXO 1:
DESCRIPCIN CATEGORA S/*m2
Muros(ladrillo) y muros portantes confinados
C 203.02
columnas con material predominante
 de ladrillo y columnas de
concreto
techos aligerados Aligerado de concreto
C 149.76
horizontales armado horizontal.
pisos de cemento cemento coloreado
G 34.48
pulido y cermico predominante
ventanas de fierro, puertas
puertas y ventanas F (10+7)*47.59 contraplacadas de madera
predominantes
revestimiento tarrajeo F 55.97 tarrajeo con pintura lavable
baos E (2)*14.94 baos con maylica parcial
instalaciones elctricas agua fra y corriente
G 29.76
y sanitarias monofsica
TOTAL 1301.90
AT x VUAT = 109.23 m2 * S/. 1301.90 /m2
VSN1 = S/. 143,298.84
Clculo del valor similar nuevo del piso 2:
rea techada = 130.73 m2 Ver tabla N 2 del ANEXO
1:
DESCRIPCIN CATEGORA S/*m2
muros portantes confinados con
Muros(ladrillo) y
C 203.02 material predominante de
columnas
ladrillo y columnas de concreto
techos aligerados Aligerado de concreto armado
C 149.76
horizontales horizontal.
pisos de cemento cemento coloreado
G 34.48
pulido y cermico predominante
ventanas de fierro, puertas
puertas y ventanas F (9+7)*47.59 contraplacadas de madera
predominantes
revestimiento tarrajeo F 55.97 tarrajeo con pintura lavable
baos E (2)*14.94 baos con maylica parcial
instalaciones
G 29.76 agua fra y corriente monofsica
elctricas y sanitarias
TOTAL 1264.31
AT x VUAT = 1264.31 * 130.73 m2
VSN2 = S/. 165,283.25

3. DEPRECIACION TOTAL:
El dato se extrae de la tabla 1 del anexo 1, y se calcula por extrapolacin:
45 AOS --- 44%
50 AOS --- 47%
57 AOS --- X%

X = 51.2%
 DEPRECIACIN = (VSN1 + VSN2) * 0.512
DEPRECIACIN = (143,298.84 + 165,283.25)*0.512
DEPRECIACIN = 308, 582.09 * 0.512
DEPRECIACION = S/. 157,994.03

4. VALOR TOTAL DEL PREDIO :

VTPU= S/. 15,916.50 + 308,582.09 157,994.03 = S/. 166,501.56

TASACIN COMERCIAL
1. TASACIN COMERCIAL DEL TERRENO URBANO:

Se toman algunos valores comerciales de las cercanias del predio a tasar, para
determinar el valor comercial del terreno, se tiene en cuenta las caracteristicas de
nuestra edificacion y en especial el tipo de zonificacion.
 Teniendo en cuenta que en un terreno cercano el valor por metro cuadrado sera:

$ 821,000.00 / 547 m2 = $ 1,500.91 / m2

$ 1182,000.00 / 788 m2 = $ 1,500.00 / m2
$ 310,000.00 / 200 m2 = $ 1,550.00 / m2

TOTAL = $ 4550.91 /m2

Valor Promedio = ($ 4550.91 /m2)/ 3
Valor Promedio = $ 1,516.97 /m2
Entonces con esto se determina el valor comercial del terreno:
$ 1,517/m2 * (117.9 m2) = $ 178,854.30

El anlisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las

apreciaciones indicadas son las ms razonables para determinar el valor del bien.

2. TASACIN COMERCIAL DE LA EDIFICACIN:

Se toman algunos valores comerciales al igual que en la del terreno, pero estas
deben ser reas construidas de las cercanias del predio a tasar, para determinar el
valor comercial de la edificacin, se tiene en cuenta las caracteristicas de nuestra
edificacion y en especial el tipo de zonificacion.
Se debe de obtener datos de precio por metro cuadrado de rea construida,
teniendo en cuenta que en una vivienda cercana sera:

$ 72,00.00 / 547 m2 = $ 1,143.00 / m2

$ 480,000.00 / 788 m2 = $ 1,069.42 / m2
$ 280,000.00 / 200 m2 = $ 1,166.00 / m2
 TOTAL = $ 3,378.41 /m2
Valor Promedio = ($ 3,378.41 /m2)/ 3
Valor Promedio = $ 1,126.14/m2
Se usa el rea construida total del predio a tasar, entonces con esto se determina
el valor comercial de la edificacin:
$ 1,126.00/m2 * (109.23 m2 + 130.73 m2) = $ 270,194.96
Entonces el valor comercial total del predio es:
VCTP = $ 178,854.30 + $ 270,194.96 = US$ 449,049.26
ANEXO 1
TABLA N 1
PORCENTAJE DE DEPRECIACIN POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN
SEGN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASA HABITACIN,
DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDAS INCLUIDO LOS UBICADOS EN EDIFICIOS
 TABLA N 2

CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIN LIMA

METROPOLITANA Y PROVINCIA CONSTITUCIONAL DELCALLAO, COSTA, SIERRA Y
SELVA EJERCICIO FISCAL 2016 CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE
EDIFICACIN PARA LIMA METROPOLITANA Y PROVINCIA CONSTITUCIONAL DEL
CALLAO AL 31 DE OCTUBRE DE 2015

MAPA DEL VALOR ARANCELARIO

REGISTRO FOTOGRFICO