Consejos Prácticos A La Hora de Firmar Una Reserva de Compra de Inmueble - Derecho en Zapatillas by Sergio Mohadeb

9/8/2017 Consejos prcticos a la hora de firmar una reserva de compra de inmueble | Derecho en Zapatillas by Sergio Mohadeb
Buscar...
Derecho en Zapatillas Sergio Mohadeb Aviso legal derecho open source #LeyMataCartel Tarjetas prcticas Servicios Consultas Radio
comercio Contratos claros 39 Comentarios
Consejos prcticos a la hora de firmar
una reserva de compra de inmueble

Sergio | El 02, Sep 2015 Buscar vuelos baratos:
Actualizado a julio de 2016. Un negocio inmobiliario suele empezar Ida Ida y Vuelta
con las negociaciones que se concretan con la firma de una reserva
de compra de inmueble, un documento que en general tiene el efecto Desde:
de sacar del mercado el depto. y seguir avanzando con las
negociaciones. Pero qu implicancias tiene esta reserva powered by:
inmobiliaria y qu recaudos tomar a la hora de vender o alquilar,

cuando todava no firmaste el contrato?

Qu es una reserva y qu implica

La reserva inmobiliaria no difiere de la sea comn y corriente que dejamos en un local. Veamos qu
dice el nuevo cdigo civil sobre la sea.
ARTCULO 1059.- Disposiciones generales. La entrega de seal o arras se interpreta como

confirmatoria del acto, excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse; en tal caso,
quien entreg la seal la pierde en beneficio de la otra, y quien la recibi, debe restituirla doblada.
ARTCULO 1060.- Modalidad. Como seal o arras pueden entregarse dinero o cosas muebles. Si es
de la misma especie que lo que debe darse por el contrato, la seal se tiene como parte de la
prestacin si el contrato se cumple; pero no si ella es de diferente especie o si la obligacin es de
SECCIONES
hacer o no hacer.
Segn esto, la reserva implica un pago a cuenta del precio, confirma la operacin, salvo que en la Alimentos
redaccin acuerden otra cosa. Si nada dicen, cuando el comprador se arrepiente, pierde la sea. Y
cuando el vendedor se arrepiente, tiene que pagarle la penalidad del doble de la sea. Ambiente y Espacios Verdes
comercio
Compras y Servicios
Contratos claros
De viaje
Derecho a la salud
Derechos constitucionales
Descolgado
Educacin
Ejerciendo nuestros derechos
Familia
Impuestos y economa
jubilaciones
PUBLICIDAD
Medios Libres
Radio
http://www.derechoenzapatillas.org/2015/consejos-practicos-a-la-hora-de-firmar-una-reserva-de-compra-de-inmueble/ 1/24
Trabajando
Qu clusulas incluir en la reserva trnsito y transporte
Como el nuevo cdigo civil deja margen para que las partes de la transaccin inmobiliaria acuerden Varios
algo distinto, a continuacin un breve checklist de lo que una inmobiliaria seria debera incluir al
firmar una reserva. Desde ya, recomiendo que todo documento sea revisado por un abogado/a o
escribano/a de tu confianza.
a) confirma la operacin o bien permite una salida; si es ad referendum del vendedor, entonces como
mnimo debe incluir un plazo (para firmar el boleto de compraventa o escriturar, ineludible en toda
reserva) y condiciones, para que la negativa no sea arbitraria
b) en caso de que permita una salida, a qu costo o bajo qu penalidad; puede pactarse que si el
comprador se arrepiente solo pierda el 20% de la reserva, hay que negociar.
c) qu superficie exacta, ttulos, y gravmenes tiene el inmueble; esta informacin debe ser
suministrada por la inmobilaria, para eso les pagamos honorarios
d) qu pasa si hay variaciones de superficie; el comprador debe poder reservarse, si estos datos no
estn, la posibilidad de un examen completo del inmueble y deshacer la operacin sin costo si esas
condiciones no estn.
d) cul es el precio y cmo se pagar; consignar que el comprador elegir el escribano; y ojo con la
pesificacin del nuevo cdigo civil; si el precio est en dlares, deben incluirse clusulas especiales.
e) aclarar que durante el plazo de reserva el vendedor ni el broker pueden seguir ofreciendo el Tweets by dzapatillas
inmueble a terceros, que opere como un plazo de exclusividad para hacer tratativas, si toda la
Seguir a @dzapatillas
operacin no est definida; en este caso, ojo con la penalidad, debe ser menor a perder toda la
reserva o puede pactarse que no haya penalidad, que sea un plazo de 10 das para negociar de buena
fe.
f) quin paga el impuesto de sellos (para evitarlo puede hacerse una oferta de compra o de venta) y FACEBOOK
los gastos de certificacin de firmas de la reserva, estudios de ttulos y dems.
Algo similar pasa con los alquileres. Es importante que quede bien clarito las expensas informadas,
gastos del inmueble y lineamientos comerciales del contrato, para que despus no haya sorpresas.
INSTAGRAM
Puede celebrarse una reserva a resultas de los informes y de la garanta, pero ojo con las penalidades
si despus la operacin no se concreta De nuevo, cada reserva es diferente.
@DERECHOENZAPATILLAS
Programa de radio 'El Taller
Legal y Cultural. Derecho en
Qu pasa si se frustra la operacin zapatillas'- derecho prctico
para tod@s en el da a da -
www.twitter.com/dzapatillas
Si la reserva de compra est supeditada como condicin suspensiva a la firma del boleto de
compraventa dentro de un plazo, si el plazo expira y no pas nada, se considera como si la reserva no
existi y por ende, salvo pacto en contrario, deberan restituirse los montos entregados. Ahora bien,
con la reserva de alquiler, si el dueo se arrepiente, debera devolver la suma doblada (sic), segn
dice el nuevo cdigo civil y salvo pacto en contrario (el doble). En cambio, si quien quiere alquilar se
arrepiente, perdera la reserva.
Una vez firmaron un pacto de reserva y propuesta de compra

segn el cual se comprometan a otorgar la escritura pblica
de compraventa de un inmuebvle dentro de los 30 das.
Adems se pact que si la proponente desistiera a la firma de
Cargar ms...
la escritura, o no se presentara en fecha y hora indicada para
firmar, quedar automticamente y de pleno derecho
constituida en mora por el simple y mero transcurso del
tiempo y sin necesidad de interpelacin judicial o extrajudicial DZ RADIO
alguna, por lo cual perder el total del importe aqu dejado en
reserva, a favor del Propietario, en concepto de indemnizacin
por daos y perjuicios y perder todo derecho con relacin a
esta propuesta. Por el contrario, si la operacin no se You have not provided a
concretara por causas imputables al propietario, a la valid SoundCloud URL.
proponente, le sera reintegrado el dinero entregado en la misma moneda. Pero vino el corralito Learn more about using
SoundCloud players.
Los jueces dijeron que si bien se limit el retiro de efectivo, s podan hacer la compra con
transferencia o cheque y por eso se la tuvo por desistida de concretar el negocio. As, se impona la
Cookie policy
aplicacin de la clusula por ella aceptada en el contrato de reserva, segn la cual deba perder el
dinero otorgado en caso que desistiera de firmar la escritura.
En otra historia, la inmobiliaria retuvo la reserva, alegando que fue la compradora la que se arrepinti,
porque no consigui el dinero ni la hipoteca para saldar el precio. El caso fue a la justicia penal y al
colegio de corredores CUCICBA, por denuncia del comprador. En sede penal sobreseyeron al broker
(corredor inmobiliario) pero el colegio mult a la inmobiliaria. Obr bien la inmobiliaria al retener la
reserva?
La escribana, amiga del vendedor, dijo que fueron los compradores quienes le dijeron que no
podran realizar la compra del inmueble en cuestin porque dependan de unos campos que
heredaran, y que dadas las deudas que tenan, no cobraran el dinero que crean que iran a
recibir.
La fiscal de cmara entendi que la multa al corredor inmobilario corresponda por la mala redaccin
de la reserva. Segn ella, el profesional haba confeccionado la reserva de mencin en forma
temeraria y errnea, dado que a) de su texto surge que la suma que se le entreg era en concepto de
reserva y no de sea como postulaba; b) si se siguiera su lnea argumental, se concluira que no se
podra acreditar el destino de la suma de U$S 500 que le haba sido otorgada antes de suscribir el
instrumento; c) no se consignaron la totalidad de las circunstancias y consideraciones relativas a la
operacin, tales como si los 20 das das all consignados deban ser computados como hbiles o
corridos y el lugar preciso donde deba suscribirse el boleto o escritura, circunstancia que tampoco
haba sido subsanada posteriormente. Por ltimo, advirti que se verifica cierto grado de TE PUEDE INTERESAR
desprolijidad en la actuacin del mentado profesional, en tanto no haba seguido las formalidades
que requera el caso. 1. Comisin pagada de ms,
Adems, consider que haba omitido i) notificar en forma fehaciente al oferente de la conformidad comisin que se devuelve
de venta realizada por el propietario; ii) indicar la fecha de firma del boleto y/o escrituracin; iii)
2. La pesificacin forzosa y el
consignar en la documental la conformidad del reservante para efectivizar el traslado del monto de la
reserva al propietario y; iv) ante la incomparecencia de alguna de las partes, constituirlos en mora a precio ofrecido en pesos
travs de una intimacin.
3. Precauciones para comprar un
Pero los jueces entendieron que si bien el comprador no fue notificado fehacientemente de la inmueble de pozo
conformidad del propietario con la venta, la operacin se frustr por la imposibilidad del mismo
comprador de conseguir US$ 60.000 para cancelar el precio. Y revocaron la multa a la inmobiliaria, 4. Derechos en operaciones
que zaf. Para vos, qu hubiera correspondido? Te pas algo as?
inmobiliarias

La reserva sin plazo, sujeta a que se den los permisos

La chica firm una reserva para firmar el boleto o escriturar, pero sin plazo, y simplemente sujeta a
que el Gobierno de la Ciudad d el permiso administrativo, la aprobacin de obra. En un momento,
pasado un tiempo, se cans de esperar y rescindi unilateralmente el contrato. Pidi que le
reembolsen la reserva ms los daos y perjuicios (chan).
Para los jueces, hizo mal en hacerlo as. Segn los jueces, el plazo era lgico acorde a la burocracia
(sic). Dijeron:
En consecuencia, pendiente el hecho condicionante (no sujeto a plazo), la actora no se encuentra

habilitada para, unilateralmente, decidir dar por fenecido el plazo y tener por no cumplida la
condicin (convirtindola en una condicin puramente potestativa al hacerladepender de su
entera voluntad y por ende ineficaz en los trminos del art. 542 del CC).En tal caso, debi
concurrir ante la justicia a fin de el juez lo determine (Conf. art. 541 y 509 tercer prrafo del CC).
Es decir, como la reserva no tena plazo, debi iniciar una accin judicial, pero no rescindirla de uan,
como se dice. Por eso es importante redactar bien la reserva inmobiliaria, poner plazos y
consecuencias.
Abajo las sentencias y pods dejar tu comentario.
El de la inmobiliaria me pregunta si poner que este tachito de basura es un tercer bao
Anexo con sentencias completas sobre reserva de compra

de inmueble
Expte. N 70810/2013 TTT, Mara Paula c/ GGG, Jos s/ daos y perjuicios CNCIV SALA K
09/05/2016
En la ciudad Autnoma de Buenos Aires, a los 09 das del mes de mayo de 2016, hallndose reunidos
los Seores Vocales de la Sala K de la Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a fin de dictar
sentencia en los autos s/ daos y perjuicios y habiendo acordado seguir en la deliberacin y voto
el orden de sorteo de estudio, el Dr. Ameal dijo:
I.- Vienen estos autos a este Tribunal con motivo del recurso de apelacin interpuesto contra la
sentencia de Primera Instancia dictada a fs. 173/76, expresando agravios la actora en la memoria de
fs. 196/99, siendo contestado el respectivo traslado a fs. 204/05.
II- Antecedentes.
Mara Paula TTTpromovi demanda contra Jos GGG, por cobro de la suma de U$S 20.000
(devolucin de reserva) y $ 198.400 (por daos y perjuicios) ms intereses y costas.
Adujo que con fecha 6 de marzo de 2012, suscribi con el demandado una reserva de compra
respecto del inmueble sito en la calle Lautaro 1303 ad referendum de la aprobacin por parte de
GCBA del plano de obra presentado ante la Direccin de Obras Particulares.
Ello, a fin de poder someter el inmueble al rgimen de propiedad horizontal.
En dicho instrumento se dispuso que, si se rechazase el plano de obra, caducara automticamente la

reserva y que, de aprobarse, se firmara el correspondiente boleto de compraventa.
Seal luego, que lo que se supona iba a tener una rpida resolucin por parte de la autoridad
administrativa, conforme lomanifestado por el demandado, se fue extendiendo ms y ms en el
tiempo, con excusas y demoras por parte de este ltimo, transcurriendo nueve meses sin que hubiera
ninguna novedad. Situacin que resulta inadmisible en la figura de una simple reserva.
Que ante tal circunstancia se vio obligada a remitir al vendedor una carta documento, dando por
rescindida la operacin y exigindole la devolucin de U$S 20.000 que haba entregado en concepto
de reserva.
A tal intimacin, el demandado respondi que la resolucin resultaba intempestiva, atribuyndose

falsamente haber cumplido con sus obligaciones, e intimando en cambio a la actora a cumplir en un
plazo de quince das con las suyas bajo apercibimiento de rescindir la compraventa y exigir el pago del
precio. Ello, cuando nunca se haba tornado exigible por cuanto los planos no estaban aprobados por
el GCBA y, en consecuencia, no haba nacido la obligacin de la firma del boleto de compraventa.
En virtud de lo expuesto, solicit se haga lugar a la demanda condenndose a la demandada a abonar
a su parte la suma entregada en concepto de reserva (U$S 20.000) ms los daos y perjuicios
padecidos.
El emplazado neg en el responde los hechos esgrimidos, reconociendo haber firmado con la actora
una reserva respecto del inmueble ubicado en Lautaro 1303 de la ciudad de Buenos Aires.
Sostuvo que luego de la firma de la reserva, el demandado continu con los trmites ante el GCBA, los
que ya se haban iniciado bajo el N PAQZ 59555/80 DGROC, a fin de obtener la aprobacin de los
planos de subdivisin.
Dicha aprobacin finalmente se obtuvo el 5 de diciembre de 2012, destacando que durante el tiempo
transcurrido entre la firma de la reserva y la aprobacin de los planos, el demandado mantuvo
informada a la actora del avance del expediente. De all que le llamara la atencin la recepcin de la
carta documento de la accionante, dando por rescindida la operacin.
Manifest que hubo un intercambio epistolar, y que luego, al tomar conocimiento de la aprobacin de
los planos y dando cumplimiento con la reserva, notific la misma mediante carta documento de
fecha 10/01/13, intimando a la actora a firmar el boleto de compraventa
dispuesto en la reserva y a efectuar el pago del 30% del precio de venta, fijndose como fecha el
18/01/13 a las 14 en la escribana Kleymar y Grisi bajo apercibimiento de hacer efectivo lo dispuesto
en la reserva, no presentndose la actora a la firma.
En funcin de lo expuesto, solicit el rechazo de la demanda con costas.
III- Sentencia.
El Sr. Juez de grado consider que la ocurrencia de la condicin pactada fue subordinada a un tiempo
indefinido, debiendo considerarse particularmente que la condicin era un hecho a cumplirse por un
tercero: el Estado y que, en definitiva, el tiempo en que acaeci la misma se encuentra dentro de los
estndares que la burocracia establece.
En funcin de ello, entendi que el intento de rescisin de la compradora en diciembre de 2012 no

result temporneo teniendo en cuenta que el trmite administrativo se haba iniciado en el ao 2010
y que fue finalmente aprobado en el mismo mes que la accionante pretendi rescindir el contrato.
En consecuencia rechaz la demanda con costas.
IV- Agravios.
Contra dicha decisin se alza la actora, quien se agravia respecto de la apreciacin que efecta el a
quo en cuanto a la naturaleza jurdica del contrato de reserva inmobiliaria.
Entiende que si en el caso las partes no fijaron un plazo determinado para el cumplimiento de la
condicin, por error o por omisin, est claro que la apreciacin judicial para fijar el mismo, no puede
concluir en un plazo indeterminado como concluye el sentenciante de grado, pues ello es
virtualmente contrario a la naturaleza jurdica del instituto de la reserva.
Considera que nadie puede someterse a un plazo indeterminado o indefinido en una operacin
inmobiliaria por ms que la condicin fuera eventualmente la del tiempo municipal como se pretende
en la sentencia.
As, aunque no se haya determinado el plazo para que ocurra la condicin, por la propia naturaleza
del contrato de reserva, el lapso debe ser apreciado como necesariamente breve, por ms que
dependa para su cumplimiento de la accin de un tercero.
De sostener el a quo que el tiempo pactado era indeterminado e indefinido debi haber previamente
concluido en que lo firmado por las partes no era una reserva inmobiliaria sino que se trataba de otro
contrato o instituto jurdico, es decir de un boleto de compraventa.
Al tratarse de una reserva, el tiempo verosmil en que entendieron deba cumplirse la condicin era
necesariamente breve.
En funcin de lo expuesto solicita se haga lugar a la demanda en todas sus partes.
V.- Al responder los agravios, la accionada solicit se declare desierto el recurso interpuesto por su
contraria.
La valoracin de la expresin de agravios, a los fines de determinar si rene las exigencias necesarias
para mantener el recurso interpuesto, no debe llevarse a cabo con injustificado rigor formal que
afecte la defensa en juicio. Si as se acta, cabe descalificar lo resuelto por haberse incurrido en
arbitrariedad.
De ah que, en la sustanciacin de dicho recurso, el cumplimiento de sus requisitos debe ponderarse

con amplitud, mediante una interpretacin que los tenga por cumplidos aun frente a la eventual
precariedad de la crtica del fallo apelado, directiva que tiende a la armona en el cumplimiento de los
requisitos legales y la aludida garanta de la defensa en juicio y a delimitar restrictivamente el mbito
de las sanciones que importan prdida o caducidad de los derechos del apelante (conf. CNCiv., sala E,
del 24/9/74, LL 1975-A- 573; d. Sala G, del 10/4/85, LL 1985-C-267; conf. CNEsp. Civ. Y Com. Sala I, del
30/4/84, ED 111-513).
El criterio amplio que preside la materia tiende, as, a asegurar a las partes en litigio una mayor
oportunidad para defender sus derechos y afianzar con ello la garanta consagrada por el art. 18 de la
Constitucin Nacional.
En ese marco, debo decir que las piezas cuestionadas, dan cumplimiento, en lo pertinente, con lo
dispuesto por el art. 265 del Cdigo Procesal.
VI.- En primer lugar, cabe destacar, atento la entrada en vigencia del nuevo Cdigo Civil y Comercial
(Ley 26.994 y su modificatoria Ley 27.077), de conformidad a lo previsto en su art. 7 y teniendo en
cuenta la fecha de produccin de los hechos ventilados en autos, que resultan de aplicacin al caso las
normas del Cdigo Civil de Vlez.
En efecto, la norma citada, siguiendo el Cdigo derogado, establece la aplicacin inmediata de la ley a
las consecuencias de las relaciones y situaciones jurdicas existentes. Las que se
constituyeron o se extinguieron cumpliendo los requisitos de la ley anterior no son alcanzadas por
este efecto inmediato.
La ley aplicable, entonces, es la vigente al momento de la constitucin de la relacin jurdica cuyas

consecuencias se encuentran agotadas.
VII.- Del instrumento de reserva suscripto entre las partes agregado a fs. 3 del expediente sobre
medidas precautorias N 57.884/2013 surge que la actora entreg la cantidad de U$S 20.000 en
carcter de reserva ad referendum de la aprobacin de los planos de obra por el Gobierno de la
Ciudad de Buenos Aires, por la compra de la unidad funcional ubicada en la calle Lautaro 1303 de
esta ciudad.
Se estipul, adems, que si dicho plano resultaba rechazado, caducara automticamente la reserva
debiendo reintegrarse la cantidad recibida en el acto de la firma del mencionado instrumento dentro
de las 48 hs. de notificado el rechazo. En cambio, producida la aprobacin del plano se firmara el
boleto de compraventa, establecindose en el instrumento las respectivas clusulas.
As y en orden a la verdadera esencia del contrato que ligara a las partes, debo sealar que no se trata
en el caso de una simple reserva inmobiliaria, como pretende la recurrente, por un plazo breve y
generalmente ad referendum de la aprobacin por parte del vendedor.
En efecto, la prctica de los negocios, sobre todo los inmobiliarios introdujo la costumbre de entregar
una suma de dinero, de poca significacin, para dar cierta seriedad a una operacin que est en la
etapa de formacin del consentimiento, dndosele el nombre de reserva (La Sea, Jos Gastaldi-
Esteban Centenaro, p. 146 y sgtes.).
Se trata de una modalidad contractual atpica, mediante la cul el propietario se obliga, contra entrega
de una suma de dinero, a no enajenar el bien a un tercero en el plazo estipulado, convenio que
caduca automticamente si las partes no conciertan el boleto definitivo.
Ante la incertidumbre entonces que suele generar esta reserva, cuyo alcance no se encuentra
establecido en la ley y la cantidad de variantes que ocurren en la prctica negocial, es que la
jurisprudencia ha sealado que al descifrar el sentido preciso de las llamadas reservas, han de
tenerse en cuenta las circunstancias de cada caso.
En dicha interpretacin debe tenerse presente siempre el principio rector de la autonoma de la

voluntad, que enmarcado por la buena fe y las limitaciones que imponen la moral y las buenas
costumbres y el orden pblico, determina que debe buscarse en toda relacin jurdica, precisamente,
la verdadera intencin de las partes, y la finalidad que tuvieran en mira, lo cul permitir resolver las
situaciones dudosas (conf. Gastaldi, J.M., Las X Jornadas de Derecho Civil y la regla favor debitoris (lo
tratado y lo no tratado), ED 117-838 y sigs., apart. V, y Contratos II, Cap. XIV).
En el caso, Insisto no se trata de una simple reserva inmobiliaria, sino de una obligacin sujeta a una
condicin suspensiva, en tanto su existencia depende del acaecimiento de un hecho futuro e incierto
(conf. art. 528 CC): supeditar la firma del boleto de compraventa a la aprobacin de los planos por
parte de la Direccin de obras particulares del GCABA.
El hecho futuro e incierto al cual la condicin supedita la existencia del derecho, es, en s, el hecho
condicionante que no integra el acto jurdico-como lo hace la condicin-sino que es externo a l.
La condicin ms el hecho condicionante, conjuntamente, integran un supuesto de hecho jurdico

complejo al que la ley vincula las consecuencias del acto jurdico que engendra la obligacin,
supeditndose la existencia de sta (mediante la condicin) al acaecimiento del hecho condicionante.
Lo que se tiene en cuenta en la situacin de incertidumbre es si el hecho ocurrir o no ocurrir pero

no el tiempo en que el evento pueda acontecer. En esto radica la diferencia con el llamado plazo
incierto, en el que tambin hay incertidumbre pero se relaciona con el momento en que ocurrir el
suceso.
En efecto, ambas modalidades estn referidas al acaecimiento de un hecho futuro, pero mientras en
la condicin ese hecho futuro es incierto (no se sabe si ocurrir o no , en el plazo es cierto o fatal
(porque necesariamente ocurrir) a pesar de que en algunos supuestos no se sabe cuando advendr
(plazo incierto). Adems, la condicin afecta la existencia misma de la obligacin mientras que el plazo
atae nicamente a su exigibilidad, pues la obligacin ya existe.
La condicin opera ipso jure o de pleno derecho y cumplido el hecho condicionante en el caso, la
aprobacin de los planos- la obligacin se convierte en pura y simple, con retroactividad al momento
en que fue celebrado el acto jurdico que le dio origen, siendo su cumplimiento de exigibilidad
inmediata, en la primera oportunidad que su ndole consienta (Alterini, Ameal, Lpez Cabana,
Derecho de obligaciones, p. 419 y sgtes. y 174), brindando accin para ejecutarla (art. 543 CC).
Si el hecho condicionante fracasa, la obligacin es considerada como si nunca se hubiese formado

(art. 548 del CC).
Ahora bien, si como en el caso, no se ha fijado plazo para el cumplimiento de la condicin, y no existe
coincidencia entre los sujetos sobre la interpretacin del convenio en ese orden, habr de estarse a lo
que el juez resuelva (conf. art. 541 del CC).
Conforme dicha norma, que no es sino una derivacin del principio general del art. 533, el magistrado
deber indagar cuando estimaron las partes que la condicin deba cumplirse. En tal sentido, una vez
transcurrido un plazo razonable, el interesado debe solicitar al juez que se declare o no cumplida la
condicin (SCBA 1960/05/03, LL,T 104,p.44).
En consecuencia, pendiente el hecho condicionante (no sujeto a plazo), la actora no se encuentra

habilitada para, unilateralmente, decidir dar por fenecido el plazo y tener por no cumplida la
condicin (convirtindola en una condicin puramente potestativa al hacerla
depender de su entera voluntad y por ende ineficaz en los trminos del art. 542 del CC).
En tal caso, debi concurrir ante la justicia a fin de el juez lo determine (Conf. art. 541 y 509 tercer
prrafo del CC).
En efecto, cuando las partes que han comenzado por no precisar el tiempo de ocurrencia de la
condicin, y tampoco se ponen de acuerdo acerca de cul es el tiempo en que verosmilmente debe
tener lugar el hecho, positivo o negativo que configura una condicin, se suscita una controversia, que
como todo diferendo entre particulares debe ser dirimida por el juez Se llega as a la determinacin
judicial de la poca del apropiado cumplimiento de la condicin, en defecto de la omisa previsin de
las partes a ese respecto (Llambas, Cdigo Civil Anotado T II-A, p. 329).
En definitiva, no existiendo plazo para que se cumpla la condicin, la accionante debi peticionar ante
el juez en los trminos del art. 541 y 509, tercer prrafo del CC, la fijacin del plazo en que
verosmilmente deba tener lugar el hecho condicionante, y no pretender dar por fracasada la
condicin y rescindir lo convenido como lo hizo.
No poda desconocer la accionante, que a la fecha de la reserva, el expediente de aprobacin de

planos se encontraba iniciado ante el Gobierno de la Ciudad desde el ao 2010 (expediente PAZ
59555/80DGROC- fs. 52), y en consecuencia que la demora en su aprobacin no dependa del
demandado sino del GCBA, pudiendo tambin su parte hacer un seguimiento del expediente si as lo
consideraba pertinente.
Adems, y como bien sostiene la demandada, la actora en virtud de su actividad: demolicin y

voladura de edificios y sus partes (ver informe emitido por la AFIP a fs. 148/49) no poda ignorar los
tiempos del gobierno de la ciudad para la aprobacin de planos y otorgamiento de permisos.
Por ltimo, cabe destacar que la condicin se cumpli: los planos fueron aprobados con fecha 5 de
diciembre de 2012, notificndole el demandado a la actora tal situacin mediante carta documento
con fecha 10/01/13, intimndola a cumplir con lo convenido en la reserva (ver fs. 47) por lo que
coincido con el a quo en que el intento de rescisin de la compradora ese mismo mes, en un trmite
cuyo comienzo data del ao 2010, tratndose de un expediente municipal que la Sra. Trubian no poda
ignorar cuando suscribi el contrato, no resulta temporneo ni procedente.
Considero, en definitiva, que corresponde desestimar los agravios y confirmar la sentencia apelada en
cuanto desestima la demanda.
VIII.- Por las razones expuestas expido mi voto de la siguiente manera: I) porque se confirme la
sentencia recurrida en todo lo dems que decide, manda y fuera objeto concreto de agravios y II)
porque se impongan las costas de Alzada a cargo de la recurrente perdidosa (art. 68 del CPCC).
El Dr. Domnguez y la Dra. Hernndez por las consideraciones y razones aducidas por el Dr. Ameal,
votan en igual sentido a la cuestin propuesta.
//nos Aires, mayo de 2016.
Y visto lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo trascripto precedentemente, por

unanimidad de votos, el Tribunal decide:
I) confirmar la sentencia recurrida en todo lo dems que decide, manda y fuera objeto concreto de
agravios; II) imponer las costas de Alzada a cargo de la recurrente perdidosa (art. 68 del CPCC).
Regstrese de conformidad con lo establecido con el art. 1 de la ley 26.856, art. 1 de su Decreto
Reglamentario 894/2013 y arts. 1, 2 y Anexo de la Acordada 24/13 de la CSJN.
Se deja constancia que la difusin de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por
el art. 164, segundo prrafo del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin y art. 64 del
Reglamento para la Justicia Nacional. En caso de su publicacin, quien la efecte, asumir la
responsabilidad por la difusin de su contenido.
Regstrese, notifquese por Secretara y devulvase.
Fdo.: OSCAR J. AMEAL CARLOS A. DOMINGUEZ-LIDIA B. HERNANDEZ-JAVIER

SANTAMARIA- (SEC.).
Dictamen de la fiscal
LLL RICARDO PABLO CONTRA COLEGIO DE CORREDORES INMOBILIARIOS DE GCBA SOBRE OTRAS
CAUSAS CON TRMITE DIRECTO ANTE LA CAMARA DE APEL. , Expte. N RDC 3534/0 Sala III Sres.
Jueces: I. Llegan estos autos a conocimiento de esta Fiscala con motivo del recurso judicial
interpuesto por Ricardo Pablo LLL (fs. 1/13) a fin de impugnar el Acta HCD 70 (fs. 351/357), en los
trminos del artculo 48 de la ley 2340. II. En primer lugar, sealo que el tribunal se ha declarado
competente para entender en autos y ha tenido por habilitada la instancia (fs. 235), de conformidad
con lo dictaminado por este Ministerio Pblico (fs. 233/vta.). III. Mediante el referido acto
administrativo, el Consejo Directivo del Colegio nico de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de
Buenos Aires resolvi rectificar la sancin que el Tribunal de tica y Disciplina le haba impuesto al
recurrente y, en consecuencia, le fij una suspensin en la matrcula por el plazo de tres (3) meses y
una multa de $5.000 (PESOS CINCO MIL), por haber infringido el artculo 11 del Cdigo de tica
Profesional para Corredores Inmobiliarios de la CABA. Los Sres. Claudia Andrea Gillessen y Mariano
Pacheco efectuaron una denuncia ante el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos
Aires por cuanto esgrimieron que el citado profesional se haba negado a restituirles la suma de U$S
5.000 (DOLARES CINCO MIL), que le haba sido entregada con motivo de una reserva de compra para
la adquisicin de un inmueble. En este sentido, indicaron que, conforme se desprende del
instrumento que suscribieron, se pact un plazo de veinte (20) das de validez del referido acuerdo,
establecindose, a dichos efectos, que el boleto de compra venta o escritura traslativa de dominio se
firmara en lugar a designar (fs. 259). Al respecto, postularon que la operacin de mencin no
pudo realizarse, dado que el propietario de la finca no acept que una parte del monto a abonarse se
realice en cuotas, circunstancia que origin numerosos reclamos tendientes a que el aqu recurrente
les devuelva el dinero que haban entregado en concepto de reserva. Ahora bien, ante dicha situacin,
esgrimieron que el pretensor en autos les envi una carta documento por medio de la cual argument
que no corresponda la entrega de la suma mencionada, dado que, no haberse presentado a
completar la operacin por la cual se encontraba obligada a abonar la suma de U$S 60.000,00
(fs. 259 vta.), conllev la prdida de aquel. A partir de ello, sostuvieron que la mentada tesitura
resultaba insostenible, en tanto el instrumento que suscribieron no contena lugar donde perfeccionar
el acuerdo, sino que, tal como afirmaron, se consign lugar a designar. Luego de concluidas las
diligencias sumariales, el Tribunal de tica y Disciplina del Colegio nico de Corredores Inmobiliarios
resolvi sancionar al mentado experto con una suspensin en la matrcula por el trmino de tres (3)
meses, ms una multa de $21.200 (PESOS VEINTIUN MIL DOSCIENTOS), de conformidad con lo
dispuesto en los incisos 3 y 4 del art. 43 de la ley 2340. Contra el referido acto, el Sr. Ricardo Pablo LLL
dedujo recurso ante el Consejo Directivo del organismo de mencin, el cual, tal como expres
precedentemente, confirm el plazo de cese en el ejercicio profesional, pero redujo la multa a la suma
de $5000 (PESOS CINCO MIL). El apuntado decisorio fue recurrido por el citado profesional, en los
trminos del artculo 48 de la ley 2340. En lo sustancial, se agravia por cuanto i) la resolucin
impugnada no analiz los fundamentos que esgrimi al momento de articular el recurso de apelacin
contra la decisin del Tribunal de tica y Disciplina; ii) el organismo ponder errneamente la prueba
producida en las actuaciones administrativas, en tanto resulta falso que las partes fueran a firmar un
boleto de compraventa, mxime teniendo en cuenta que la operacin se iba a realizar a travs de un
crdito hipotecario, de modo que no exista la posibilidad de celebrar aquel; iii) contrariamente a lo
afirmado por el organismo, en el instrumento extendido el 2 de febrero de 2010 se consign
expresamente la suma que entregaban los interesados; iv) ste, tal como surge de las declaraciones
testimoniales labradas en la causa LLL Ricardo s/ Defraudacin sobre Retencin Indebida, posee
naturaleza de sea, en los trminos del artculo 1202 del Cdigo Civil, y no como reserva ad-
refferendum, circunstancia que, incluso, era conocida por ellos, atento lo dispuesto en el propio
instrumento que recibieron como recibo; v) resulta falso que la propuesta para la adquisicin del
inmueble no haya sido aceptada por los propietarios, dado que, conforme lo declarado por aquellos
en las citadas actuaciones, se realizaron varias reuniones tendientes a dichos fines, las que finalizaron
con un acuerdo en ese sentido; vi) no corresponde se lo sancione por las cuestiones atinentes a la
firma del mutuo hipotecario y de la escritura traslativa de dominio, dado que excedan al mbito de su
actuacin, en tanto correspondan a la escribana actuante; vii) no se tuvo en cuenta que el crdito
hipotecario abarcara solo una parte de la operacin, de modo que la falta de la suma de U$S 60.000
(DOLARES SESENTA MIL) por parte de los denunciantes fue lo que, en definitiva, motiv el
desistimiento de la operacin; viii) conforme surge del instrumento suscripto por los denunciantes, no
corresponda intimarlos previamente a darles por perdida la sea. IV. As planteada la cuestin, cabe
realizar las siguientes consideraciones: a) Preliminarmente, recuerdo que, tal como se ha dicho, las
sanciones impuestas por un Tribunal de Disciplina Profesional remiten a la definicin de faltas
deontolgicas, esto es, infracciones ticas ms que jurdicas propiamente dichas, en cuyo diseo
juegan enunciados generales o inespecficos que si bien no resultaran asimilables a un sistema
punitivo abstracto fundado en una situacin de supremaca general, caben perfectamente bajo un
rgimen de supremaca especial, como expresin tanto de la disciplina interna de la organizacin
como de la cercana moral que los titulares del rgano sancionador, pares del inculpado, que
interpretan un sistema tico que los envuelve a todos. De este modo, la subsuncin del supuesto
fctico concreto dentro de la infraccin profesional es, como principio, resorte primario de quien est
llamado porque as lo ha querido la ley a valorar comportamientos que, precisamente, pueden dar
lugar a la configuracin de ese tipo de faltas, limitndose la revisin judicial a las hiptesis en las que
ha mediado indefensin o la decisin resulta manifiestamente arbitraria (conf. Cmara Nacional de
Apelaciones en lo Contencioso Administrativo Federal, Sala IV, D.G.S.D. c/ CPACF s/ Ejercicio de la
Abogaca Ley 23.187 Art 53, Expte. 5720/2014, del 26/08/2014, entre otros. En sentido anlogo,
Cmara de Apelaciones del fuero, Sala II Capurro Jorge Horacio c/ Consejo Profesional de Ciencias
Econmicas de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires s/ Otros Rec. Judiciales contra Res. Pers. Pblicas
no Estatales, Expte. RDC 2637/0, del 02/06/2011). b) Dicho lo anterior, observo que, para concluir en
la sancin objeto de autos, el Consejo Directivo del Colegio nico de Corredores Inmobiliarios de la
CABA al remitirse a lo esgrimido por el Sr. Presidente del organismo (fs. 351 in fine) consider que
los trminos en que se encontraba redactado el instrumento que suscribieron los denunciantes cuyo
original obra a fs. 83 de los autos remitidos ad effectum videndi generaban confusin en cuanto no
surga con claridad si, posteriormente a ste, las partes deban concurrir a firmar un boleto de
compraventa o una escritura traslativa de dominio, circunstancia a la que agreg el hecho de que, en
caso de que el documento a realizarse fuera una escritura tal como lo afirmaba el aqu recurrente,
resultaba innecesario incluir la clusula en la que se consign que se abonaran U$S 60.000 (DOLARES
SESENTA MIL) en calidad de a cuenta de precio y principio de ejecucin (fs. 355). Asimismo,
sostuvo que el profesional haba confeccionado la reserva de mencin en forma temeraria y errnea,
dado que a) de su texto surge que la suma que se le entreg era en concepto de reserva y no de sea
como postulaba; b) si se siguiera su lnea argumental, se concluira que no se podra acreditar el
destino de la suma de U$S 500 (DOLARES QUINIENTOS) que le haba sido otorgada antes de suscribir
el instrumento; c) no se consignaron la totalidad de las circunstancias y consideraciones relativas a la
operacin, tales como si los veinte (20) das all consignados deban ser computados como hbiles o
corridos y el lugar preciso donde deba suscribirse el boleto o escritura, circunstancia que tampoco
haba sido subsanada posteriormente. Por ltimo, advirti que se verifica cierto grado de
desprolijidad (fs. 356) en la actuacin del mentado profesional, en tanto no haba seguido las
formalidades que requera el caso. En este sentido, postul que haba omitido i) notificar en forma
fehaciente al oferente de la conformidad de venta realizada por el propietario; ii) indicar la fecha de
firma del boleto y/o escrituracin; iii) consignar en la documental la conformidad del reservante para
efectivizar el traslado del monto de la reserva al propietario y; iv) ante la incomparecencia de alguna
de las partes, constituirlos en mora a travs de una intimacin. c) Ahora bien, tal como surge de lo
expuesto en el acpite anterior, el juicio de reproche efectuado por el rgano demandado en autos no
se encuentra sustancialmente basado en la actuacin del profesional vinculada al mutuo hipotecario y
la escritura traslativa de dominio que iban a suscribirse, sino, en esencia, en el modo confuso en que
el accionante redact el instrumento que, a su juicio, los denunciantes estipularon una
sea, en los trminos del artculo 1202 del Cdigo Civil, como, asimismo, en la actitud que tom en las
negociaciones que tuvieron las partes. A partir de ello, entiendo que resulta irrelevante dilucidar tanto
la naturaleza de tal operacin (sea o reserva ad-refferendum), como tambin el instrumento que
deba suscribirse posteriormente (boleto de compraventa o escritura), dado que, en definitiva, al
haberse consignado en el documento de mencin, entre otras cuestiones referidas por el CUCICBA,
los trminos reserva, Boleto de Compra-Venta y Escritura traslativa de dominio, la resolucin de
tales circunstancias no subsanaran su falta de claridad y la confusin que gener en los
denunciantes. En otro orden de ideas, y sin perjuicio de que las cuestiones involucradas importan el
anlisis de aspectos de hecho y prueba que, en principio, exceden el mbito de mi intervencin (arts.
17 y 35 de la ley 1903), considero que tampoco los planteos relacionados con la suma consignada en
el instrumento, la eventual aceptacin por parte de los propietarios y las causas que habran
conllevado a los denunciantes a desistir de la operacin poseen una lnea argumentativa tendiente a
rebatir las conclusiones a las que se arrib en el acto objeto de autos, en tanto, reitero, el
razonamiento que esgrimi el Sr. Presidente del CUCICBA valor otros elementos de la causa, ajenos a
dichas cuestiones. Por ltimo, teniendo en cuenta lo expuesto precedentemente, advierto que resulta
inoficioso pronunciarme sobre el razonamiento del recurrente tendiente a cuestionar la necesidad de
constituir en mora a los denunciantes, dado que, si bien se encuentra dirigido a cuestionar uno de los
aspectos tenidos en mira por la resolucin en recurso para concluir en la sancin bajo anlisis, lo
cierto es que, al no ser debidamente rebatidos los restantes argumentos en aquella utilizados, la
crtica que realiza resulta, en definitiva, parcial e insuficiente, de modo que, ms all del acierto o
error que pudiera haber incurrido el rgano sobre dicha cuestin, no permite concluir en su nulidad.
V. En estos trminos, dejo contestada la vista conferida. Fiscala, de noviembre de 2014. DICTAMEN N
-Equipo Fiscal B CCAYT.
Poder Judicial de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires

LLL, RICARDO P. CI COLEGIO DE CORREDORES INMOBILIARIOS DE GCBA SI
OTRAS CAUSAS CON TRMITE DIRECTO ANTE Li CMARA DE APELACIONES, RDC
353410
En la Ciudad de Buenos Aires, el de agosto de 2015, reunidos en
acuerdo los sellores jueces de la Sala III de la Cmara de Apelaciones en lo Contencioso
Administrativo y Tributario de la Ciudad de Buenos Aires, para entender en el recurso
judicial directo interpuesto por el actor en los autos LLL, RICARDO P. cl
COLEGIO DE CORREDORES INMOBILIARIOS DE GCBA si OTRAS CAUSAS CON TRMITE
DIRECTO ANTE LA CMARA DE APELACIONES, RDC 3534/0. El tribunal estableci la
siguiente cuestin a resolver:
Se ajusta a derecho la resolucin apelada?
A la cuestin planteada GABRIELA SEIJAS dijo:
I. El 27 de septiembre de 2010 los seores Claudia A. GGG-comprador y Mariano
E. PPP presentaron ante el Colegio nico de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad
de Buenos Aires (CUCICBA) una denuncia contra Ricardo LLL.
Consignaron que el 2 de febrero de 2010 se celebr en la inmobiliaria del
mencionado una reserva de compra para la adquisicin del inmueble sito en la calle
Lascano 2538 de esta Ciudad por noventa y cinco mil dlares estadounidenses
(U$S95 000) y, al efecto, entregaron la suma de cinco mil dlares (U$S5000).
Aseveraron que en dicho documento se convino: a) la validez de la reserva por veinte
das; b) la designacin como escribana para la operacin de la doctora Emilce E. Grossi;
c) la firma del boleto de compraventa o escritura traslativa de dominio en lugar a
designar. Asimismo, destacaron que se pact que la operacin se realizaba ad
referendum del propietario y que si el adquirente no se presentaba en la fecha convenida
perdera la suma abonada.
Afirmaron que la operacin se frustr por la falta de aceptacin de la oferta
por palie del propietario, puesto que prevea un saldo pagadero en cuotas. En ese marco,
refirieron haber iniciado reclamos tendientes a obtener la devolucin del dinero
entregado sin obtener respuesta favorable del seor LLL (v. fs. 259/260).
El 2 de diciembre de 2010 los denunciantes ratificaron su presentacin ante
el Tribunal de tica y Disciplina del citado Colegio. All agregaron que el seor LLL
los haba contactado con la escribana Grossi, la que -segn refirieron- se encargara
de gestionarles un crdito y/o financiacin a fin de concretar la operacin, sin que
recibieran respuesta por parte de ella sobre el otorgamiento del crdito. Sealaron que,
ante ello, se comunicaron con el actor y le manifestaron que no podan seguir adelante
con la operacin por los mltiples problemas que les haba ocasionado la dilacin de
la misma, quedaron que se comunicara el inmobiliario para decirles cuando podran
retirar el dinero. Por ltimo, afirmaron que [i]niciada una accin penal por los
denunciantes, el Sr. LLL en comunicacin con el abogado que les representa
tambin haba manifestado tener intenciones de restituir el dinero, pero esto nunca se
concret (v. fs. 273/274).
II. Al formular su descargo y ofrecer prueba, Ricardo P. LLL, en primer
lugar, aclar que la persona denunciada era Ricardo LLL DNI , es decir,
su padre, el que era su apoderado, socio y gerente de la inmobiliaria Ricardo LLL
Propiedades. Apunt que bajo su exclusiva supervisin se acord llevar a cabo una
reunin en la imnobiliaria a fin de que los compradores formalizaran la operacin
comercial con la parte vendedora.
Resalt que, dado que los compradores no contaban con la totalidad del
monto para efectivizar la adquisicin, en el acto de escrituracin se iba a firmar
adems un mutuo por un prstamo hipotecario, interviniendo en la operacin la
escribana Grossi. Asimismo, pUlitualiz que los compradores se arrepintieron de la
operacin y dejaron de contactarse con la Escribana y con nosotros: en reiteradas
oportunidades los pusimos en conocimiento telefnicamente de las consecuencias que
tena su conducta evasiva.
Tambin precis que su padre haba resultado sobresedo el 8 de octubre de
2010 en la causa penal iniciada por los seores GGG-comprador y PPP que tramit ante el
Juzgado de Instruccin 15, Secretara 146, y que la Sala I de la Cmara de Apelaciones
en lo Criminal y COlTeccional haba confirmado tal decisin el 25 de noviembre de 2010
(v. fs. 285/288 vta.).
IlI. El 27 de octubre de 2011 el Tribunal de tica y Disciplina resolvi
aplicar al matriculado Ricardo P. LLL (titular de la firma Ricardo LLL
Propiedades) la sancin de suspensin por tres meses y una multa de veintin mil
doscientos pesos ($21 200).
Consider que el denunciado haba actuado de forma temeraria al
confeccionar y pretender hacer firmar un boleto con un pago de U$D 60.000, sumado a
ello que la reserva se ha redactado de manera errnea, al detectarse que se ha omitido
consignar en la misma la suma de U$D 5.000.
Destac que no se observaban constancias de: a) la aceptacin de las
condiciones propuestas por los compradores, por lo que no se comprenda cul fue el fin
de solicitar un refuerzo de la reserva; b) el rechazo por el propietario del inmueble de la
propuesta de pago en cuotas realizada por los denunciantes; c) la intencin de lograr
hacer una mod(fican tal que logre que la operacin se concrete; d) la gestin a los
compradores de otro crdito al efecto; e) la intimacin fehaciente a los compradores
para que cumplieran o firmaran el boleto o escritura, ni se los cit vencidos los 20
das; f) la ~fecha en la reserva, ni hora ni lugar de la.firma de la operacin.
Por otra parte, advirti una contradiccin en cuanto razon que si se dispona
de un pago en cuotas era porque los denunciantes no llegaban a cancelar el monto de
compra por lo que no entenda como luego poda sostenerse que ~fueron los
denunciantes quienes desistan de la operacin porque no llegaban con el dinero (v.
r. 330/334).
IV. Ante el recurso presentado por el actor (v. [s. 342/350), por medio del
acta HDC 70 del 19 de marzo de 2012, el Consejo Directivo del CUCICBA ratific la
suspensin por tres meses y redujo la multa impuesta por el Tribunal de tica y
Disciplina a cinco mil pesos ($5000).
Para as resolver, tras destacar que el reCUlTente no ap0l1aba ningn
argumento de peso, destac que la redaccin de la reserva era conjitsa y fcilmente
podra creerse que la operacin se diriga a la .firma del [boleto de compraventa].
Reiter que la reserva haba sido redactada en forma temeraria y errnea. En tal
sentido, puntualiz que: a) del texto surga que se trataba de una reserva y no de una
sea; b) no se consign fecha cierta de validez de la reserva, consignndose
simplemente un plazo de 20 das, sin indicar si los mismos son hbiles o corridos; c)
no se intim a los denunciantes una vez vencido el plazo; d) no se precis en concreto el
lugar en el que se firmara el boleto o escritura. Apunt, tambin, la existencia de
cierto grado de desprolijidad del denunciado por no notificar en forma fehaciente a
los oferentes de la conformidad del propietario con la operacin.
Por lo expuesto, concluy que el conedor no haba cumplido con su deber de
proponer los negocios con claridad, exactitud y precisin (cf. arto 11 del Captulo II del
Cdigo de tica Profesional para Corredores Inmobiliarios) (v. fs. 352/357).
v. Contra tal resolucin, Ricardo P. LLL interpuso y fund recurso
directo, en los trminos del artculo 48 de la ley 2340 (v. fs. 1/13).
Argument que el acta careCa de fundamentacin y resultaba arbitraria e
infundada. En concreto, seal que los compradores desde el inicio de la operacin
saban que no contaban con la totalidad del dinero para realizarla, por tanto,
conjuntamente con el comprador, convinieron que pagaran sesenta mil dlares
(U$S60 000) al escriturar y el acreedor hipotecario completaba los U$S 3(J. 000
restantes, sin que en ningn momento se previera la firma de un boleto de
compraventa. En cuanto a los cinco mil dlares (U$S5000) entregados, manifest que la
suma estaba consignada en el instrumento y que, en verdad, se trataba de una sea,
que fue rendida a la parte vendedora al producirse el alTepentimiento de los
compradores-denunciantes, quienes no posean los sesenta mil dlares, en los trminos
del artculo 1202 del Cdigo Civil. Lo que, a su juicio, se vea reforzado por las
clusulas introducidas al efecto en el propio documento suscripto en cuanto a que [ s]i
el adquirente no llegara a presentarse en la fecha convenida perder ipso-facto la suma
abonada en este acto, quedando automticamente rescindido el presente contrato, y el
vendedor en libertad de disponer libremente del inmueble, segn mejor convenga a sus
intereses y que la suma entregada era a cuenta de precio y principio de ejecucin de
contrato.
Aleg que de los testimonios producidos surga que el propietario acept la

propuesta y que los denunciantes tuvieron varias entrevistas relativas a la formalizacin
del mutuo hipotecario. Asimismo, resalt que de la documentacin aportada surga que
la sea se firm el 2 de febrero de 201() pero la fecha del mutuo hipotecario y la
escritura traslativa de dominio corresponda a la escribana, cuyos datos figuraban en el
recibo.
Agreg que el corredor inmobiliario no es el propietario del inmueble y si
bien colabora para que la operacin arribe a un final que deje satisfechas ambas
partes. si una de ellas desiste de la operacin por lafalta del dinero que debe aportar,
dicha situacin ya escapa al arbitrio del corredor y que la denuncia ocultaba algunos
hechos y falseaba otros en relacin con las reuniones realizadas con el vendedor y los
trmites efectuados ante la escribana.
El CUCICBA contest el traslado del recurso (v. fs. 362/365 vta.),
presentacin a la que cabe remitir en honor a la brevedad.
La doctora Nidia K. Cicero, en su carcter de Fiscal ante la Cmara, sostuvo
que el juicio de reproche efectuado por el rgano demandado no se encontraba
sustancialmente basado en la actuacin del profesional relativa al mutuo hipotecario y la
escritura traslativa de dominio que iban a suscribir sino, en esencia, en el modo confuso
en que el seor LLL haba redactado el instrumento y en la actitud que tom en las
negociaciones sostenidas por las partes. Por consiguiente, estim que era irrelevante
dilucidar la naturaleza de la operacin (sea o reserva ad referendum) o cul era el
instrumento que deba suscribirse con posterioridad (boleto de compraventa o escritura)
porque la resolucin de tales circunstancias no subsanaran su falta de claridad y la
con/sin que gener en los denunciantes. Adems, consider que la eventual
aceptacin por parte de los propietarios y las causas que habran llevado a los
denunciantes a desistir de la operacin no rebatan las conclusiones expresadas en el
acto impugnado, en atencin a que se valoraron otros elementos de la causa, qjenos a
dichas cuestiones. Por ltimo, en el marco reseado, advirti que resultaba inoficioso
pronunciarse acerca de si era necesario constituir en mora a los denunciantes (v. fs.
426/428 vta.).
Realizado el sorteo pertinente, se orden el pase de autos al acuerdo.
VI. De manera preliminar, cabe observar que el planteo de los denunciantes
se refiri en concreto a que no les fueron devueltos los cinco mil dlares (U$S5000)
entregados el 2 de febrero de 2010 una vez que se frustr la compra del inmueble de la
calle Lascano 2538.
Por tanto, lo que se deber examinar es si existe una conducta reprochable de
parte del corredor inmobiliario Ricardo P. LLL en torno a dicha cuestin.
VII. En primer lugar corresponde el anlisis del documento suscripto en la
ocasin por Ricardo LLL (padre) y Claudia A. GGG-comprador (v. copias obrantes a fs. 18,
70,86, 135, 163,261 Y290).
En l consta no slo la fecha de celebracin del convenio (2/02/10) y el lugar
en el que se realiz (Ciudad Autnoma de Buenos Aires) sino que se precisa la suma
entregada (U$S5000), a la que se denomina reserva. Por otra parte, se advierte la
asuncin de parte de los seores GGG-comprador y PPP del compromiso de adquirir la
propiedad en noventa y cinco mil dlares (U$S95.000). En cuanto a la forma de pago se
estableci, en cuanto interesa, que se cancelaran sesenta mil dlares (U$S60.000), por
un lado, y el saldo restante se pagara en cuotas. En particular, se convino que la
reserva entregada tendra una vigencia de veinte das y que [s]i el adquirente no
llegara a presentarse en lafecha convenida perder ipso~facto la suma abonada en este
acto, quedando automticamente rescindido el contrato.
No se advierte cul sera la necesidad de hacer constar la hora y en qu lugar
concreto de la Ciudad se suscribi el acuerdo. La fecha convenida en la que deban
presentarse los adquirentes para no perder la reserva era veinte das despus del 2 de
febrero de 2010, es decir, podan hacerlo hasta el 22 inclusive. Al efecto, es irrelevante
que no se haya especificado si el plazo deba computarse en das hbiles o corridos,
pues a falta de disposicin en contrario, debe estarse a los ltimos (cf. arts. 24, 27 Y29
del Cd. Civil). De todas maneras, como se ver luego, de las constancias de autos se
desprende que las tratativas tendientes a concretar la operacin en los trminos
establecidos en el convenio continuaron por un perodo bastante ms prolongado que los
mencionados veinte das, sin que la contraparte ejecutara las previsiones de la clusula.
Tampoco se observa cul sera la razn para introducir la necesidad de una
interpelacin o notificacin previa a los denunciantes para que se apliquen los efectos
de la clusula convenida, pues las partes previeron que stos se produciran ipsofacto,
esto es, por el solo hecho de no presentarse el adquirente en la fecha precisada.
La reserva -como ha sealado la parte demandada- no se encuentra
expresamente legislada. Por tanto, tal como ha sido sealado en la doctrina, sus alcances
dependen, en todo caso, de los trminos en que haya sido pactada; funciona como sea
penitencial cuando -por ejemplo- se estipula que, si el contrato fracasa, la pierde quien
la dio (cf. Atilio A. Alterini, Contratos civiles-comerciales-de consumo. Teora general,
1a edicin, 1a reimpresin, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1999, p. 293).
En estos autos, de los trminos del instrumento en examen se desprende con
c1aridad que las partes acordaron que la suma entregada en concepto de reserva por la
adquirente se perdera, sin ms, si dentro de los veinte das sta no se presentase a
cumplir con el compromiso de concretar la afeIta all asumido.
VIII. En sus presentaciones los denunciantes insistieron en que la operacin
no se llev a cabo por la falta de aceptacin del vendedor (Lucio J. E. TTT-Dueo del depto.). En
contraste, el seor Ricardo P. LLL ha planteado que la venta se frustr por carecer los
seores GGG-comprador y PPP del dinero necesario para efectivizar la afeIta que
formularon.
El hecho de que en el documento suscripta el 2 de febrero de 2010 conste
que la operacin se realiza ad-referndum del propietario en modo alguno acredita,
por s solo, que los propietarios rechazaron la oferta. La cuestin a examinar es si, a la
luz de las dems pruebas obrantes en autos, la causa por la que los denunciantes no
pudieron presentarse a concretar la compra del inmueble es imputable a ellos o a su
contraparte.
Si bien es cierto que -tal como sostiene el acta recurrida- no se ha acreditado
que los oferentes hubieran sido notificados fehacientemente de la conformidad del
propietario con la venta, no lo es menos que los testimonios brindados en autos
permiten tener por demostrado que la oferta fue aceptada y que la operacin se frustr
por la imposibilidad de parte de los denunciantes de reunir la suma de sesenta mil
dlares (U$S60.000) con la que deban contar para realizar su cancelacin parcial.
En su testimonio del 22 de mayo de 2014, Lucio J. E. TTT-Dueo del depto. manifest
conocer al actor por el uso comercial de las propiedades (v. fs. 397 vta., primera
respuesta), mientras que su esposa (Mara Fedora Molero) dio cuenta de la existencia de
cierta relacin de amistad entre TTT-Dueo del depto. y LLL (v. fs. 397, primera respuesta), lo que no
necesariamente implica la cercana de amistad ntima a la que alude el cuarto inciso
del m1culo 346 del CCAyT. Sin perjuicio de ello, estimo que el testimonio de aqul y el
de Ricardo LLL, padre y apoderado del actor, que intervino en esta ltima calidad en
el convenio celebrado el 2 de febrero de 2010 (v. [s. 398 vta., respuestas primera a
tercera), tratndose de testigos necesarios por su intervencin personal y directa en la
situacin que origin el pleito, aun cuando lo expuesto no acanea como principio su
invalidez, debern apreciarse con mayor rigor y estrictez segn las reglas de la sana
crtica (cf. args. arts. 333 y 362 del CCAyT; Carlos E. Fenochietto, Cdigo Procesal
Civil y Comercial de la Nacin. Comentado, anotado y concordado con los cdigos
provinciales, Astrea, Buenos Aires, 1999, 1. 2, p. 620/621).
TTT-Dueo del depto. refiri haber aceptado la venta del inmueble, tras haber sido citado
al efecto por la imnobiliaria, haca aproximadamente cuatro aos (v. fs. 398, respuestas
octava, novena y dcima). En su declaracin en sede penal del 25 de agosto de 2010
adems haba agregado que en la reunin tambin haban asistido una chica y un
hombre de los que no recuerda el nombre, que eran los que realizaban la oferta, a la
par que describi que a stos le faltaban aproximadamente U$S 30.000 dlares para
poder hacer la operacin y que el dinero faltante se iba a conseguir por medio de la
Escribana que hacia la escritura de la propiedad. Al respecto, precis que, segn
entenda, la escribana y la compradora acordaron que para completar el dinero se
realizara una hipoteca. Destac que [se haba acordado proceder a la escrituracin
directa, sin firma de boleto de compraventa y una fecha para escriturar que puso la
escribana. Sin embargo -prosigui en la declaracin testimonial- [ c)uatro das antes
de escriturar, recibe un llamado de la Escribana por el que lo ponan en conocimiento
que la operacin no se iba a hacer (v. fs. 25/25 vta. del exp. penal 24483/2010)
El testimonio de Ricardo LLL (padre) resulta coincidente en punto a la
realizacin de la reunin y sobre que hubo acuerdo para realizar la operacin (v. fs. 399,
dcima respuesta).
Asimismo, en sus testimonios del 22 de mayo de 2014, tanto TTT-Dueo del depto. como
LLL (padre) manifestaron desconocer los motivos por los que no se llev a cabo la
operacin de compra (v. fs. 398, decimoquinta respuesta, y fs. 399, decimonovena
respuesta). Este ltimo aventur que podra ser porque consiguieron otra propiedad o
porque careCan del dinero, y agreg que desde la inmobiliaria se realizaron numerosas
llamadas que no tuvieron respuesta.
En modo concordante en lo sustancial, en su declaracin en la causa penal
TTT-Dueo del depto. haba manifestado que contaba con dos versiones (la de la escribana y la de la
inmobiliaria) (v. fs. 25 vta. del exp. penal). Lo cierto es que ambas son coincidentes en
cuanto a que la operacin -ya sea porque no recibi otro prstamo de dinero (segn la
escribana) o una herencia (segn la imTIobiliaria)- se frustr al no llegar la compradora
a reunir los sesenta mil dlares (U$S60 000) que haba convenido que desembolsara sin
necesidad de financiamiento alguno.
La escribana Emilce, designada para instrumentar la operacin por
ser qmen haca las escrituras en el edificio en cuestin y haba confeccionado el
reglamento de copropiedad (v. fs. 398, respuesta decimocuarta, fs. 399, respuestas
decimosexta y decimosptima) declar en sede penal el 14 de septiembre de 2010 que,
tras conseguir una persona que les prestara el dinero, se contact nuevamente con los
denunciantes a fines de marzo, quienes le dijeron que no podran realizar la compra
del inmueble en cuestin porque dependan de unos campos que heredaran, y que
dadas las deudas que tenan, no cobraran el dinero que crean que iran a recibir, tras
lo que no volvi a tener noticias de ellos (v. fs. 33/33 vta. del exp. penal). En resumen,
lo declarado por la escribana corrobora la existencia de contactos entre ella y los seores
GGG-comprador y PPP tendientes a facilitar la compraventa (v. tambin fs. 399,
decimoctava respuesta), hechos que -por cierto- han sido omitidos en las
presentaciones de los denunciantes GGG-comprador y PPP, as como los inconvenientes de
parte de stos para reunir la suma necesaria para adquirir el inmueble. El testimonio
brindado es coincidente con aquel que prest el 7 de julio de 2011 en su comparecencia
ante el Tribunal de tica y Disciplina del CUCICBA (v. fs. 327/328).
En sentido concordante, en su sentencia del 25 de noviembre de 2010, los
jueces de la Sala 1 de la Cmara Nacional de Apelaciones en lo Criminal y Coneccional
-doctores Alfredo Barbarosch, Gustavo A. Bruzzone y Jorge L. Rimondi- al confirmar
por unanimidad el sobreseimiento de Ricardo LLL (padre) estimaron que habran
sido los propios querellantes [GGG-comprador y PPPJ quienes en principio truncaron la
operacin de compra-venta (oo.) en razn de carecer del dinero para adquirir el bien.
A la par que valoraron la coincidencia de las declaraciones de los testigos Molero,
TTT-Dueo del depto. y Grossi (v. fs. 76/77 del exp. penal).
Por ltimo, en cuanto al destino final que cOlTespondi a la suma en cuestin
(U$S5000), cabe observar que no se encuentra controvertido que fue entregada a los
seores Mara Fedora Morelo y Lucio J. E. TTT-Dueo del depto., segn consta en un recibo del 20
de mayo de 2011 reconocido por el ltimo (v. fs. 101 y 398, decimotercera respuesta).
En v11ud de las constancias reseadas, considero que no se ha acreditado el
rechazo de la operacin de pm1e del propietario del inmueble, ya sea por contener un
saldo pagadero en cuotas -tal y como sostuvieron los denunciantes- o bien por
cualquier otra causa. Por el contrario, de la prueba producida se desprende que se
realiz una reunin entre las partes en la que qued debidamente aclarado lo contrari?
(la aceptacin por el vendedor de la operacin en los trminos en que fue planteada el 2
de febrero de 2010), y que la escribana Grossi realiz gestiones posteriores a la entrega
de la reserva tendientes a perfeccionm la operacin (conseguir un prestamista que
completara la suma complementaria a los U$S60 000).
En consecuencia, no puede tenerse por probado 10 sostenido por los seores
GGG-comprador y PPP en la denuncia que motiv la sancin al seor Ricardo P. LLL,
esto es, que la compraventa del inmueble se frustr por la falta de aceptacin de la
oferta de parte del vendedor. Por consiguiente, tampoco ha quedado comprobado -en
este marco- que el corredor inmobiliario hubiera incumplido su deber de proponer los
negocios con claridad, exactitud y precisin en los trminos del artculo 11 del
Captulo II del Cdigo de tica Profesional para Corredores Inmobiliarios de la Ciudad
(nica norma invocada por el Consejo Directivo para fundar la imposicin de la
sancin).
IX. Finalmente, considero que las costas deben imponerse al demandado,
por haber resultado vencido y no existir motivos para apartarse del principio general que
rige la materia (cL art. 62 del CCAyT).
X. En cuanto a los honorarios correspondientes a la representacin letrada de
la parte actora -doctor Marcelo-, de manera preliminar, cabe decidir cul
es la norma legal aplicable, atento a la reciente entrada en vigencia de la ley 5134 cuyo
artculo 62 establece que sus disposiciones se aplicarn a todos los procesos en curso,
en los que no haya regulacin firme de honorarios, al tiempo de su publicacin,
Por las razones expuestas en mi voto en disidencia del 16 de marzo de 2015
en la causa Daponte, Alicia Noem el GCBA-IVC si amparo, EXP A4569-2014/0,
considero que las tareas realizadas durante la vigencia de la ley anteripr deben ser
retribuidas con aneglo a dichas reglas, procediendo a aplicar las nuevas a lo actuado
con posterioridad a la entrada en vigencia de la reforma.
En consecuencia, de conformidad con lo que se dispone en los artculos 6,
7, 19,37,41 y concordantes de la ley 21839, y 13 de su similar 24432, y considerando
la naturaleza y monto del proceso, la entidad de la labor desarrollada, las etapas
cumplidas y el resultado obtenido, entiendo que deben establecerse en la suma de mil
doscientos cincuenta pesos ($1250).
XI. Por los argumentos expuestos y, en caso de que mi voto fuere
compartido, propongo al acuerdo: 1) Hacer lugar al recurso judicial directo interpuesto
por el actor y, en consecuencia, revocar la sancin impuesta contra Ricardo P. LLL en
virtud del acta HCD 70; 2) Imponer las costas a la demandada vencida (cf. mi. 62 del
CCAyT); y 3) Regular los honorarios del doctor Marcelo Yaragoyhen por la
representacin letrada del actor en la suma de mil doscientos cincuenta pesos ($1250).
A la cuestin planteada, el doctor ESTEBAN CENTANARO dijo:
I. Adhiero al voto de mi colega Gabriela Seijas, aunque disiento con relacin
al fundamento normativo de la regulacin de honorarios establecida en el considerando
X. Sobre la cuestin, de conformidad con lo dispuesto por los artculos 1, 16, 17 Y 60 de
la ley 5134 de la Ciudad de Buenos Aires y en funcin de los lmites legales,
considerando el monto del asunto, el valor, motivo, extensin y calidad jurdica de la
labor desanollada, conesponde regular los honorarios de la representacin letrada de la
parte actora, Dr. Marcelo Yaragoyhen, en mil doscientos cincuenta pesos ($1250).
n. Con relacin a las nociones de contrato de compraventa, sea, reserva e
intermediacin inmobiliaria me remito a nii voto en la causa Silberman, Alejandro
Jorge c/GCBA s/Otras causas con trmite directo ante la Cmara de Apelaciones,
Expediente N RDC 982/0, sentencia del 30 de agosto de 2007.
III. Finalmente, cabe aclarar que las modificaciones introducidas por la
norma 26994 en la Ley de Defensa del Consumidor y la entrada en vigor del Cdigo
Civil y Comercial no inciden en la solucin del presente caso.
De acuerdo al resultado de la votacin que antecede, SE RESUELVE: 1)
Hacer lugar al recurso judicial directo interpuesto por el actor y, en consecuencia,
revocar la sancin impuesta contra Ricardo P. LLL en vliud del acta HCD 70; 2)
Imponer las costas a la demandada vencida (cf. mi. 62 del CCAyT); y 3) Regular los
honorarios del doctor Marcelo . por la representacin letrada del actor en la
suma de mil doscientos cincuenta pesos ($1250).
Se deja constancia que el DI. Hugo Zuleta no suscribe la presente por
hallarse en uso de licencia.
Regstrese. Notifquese, a la seora Fiscal de Cmara en su
despacho.Oport namente devulvase.

Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H

2 Instancia. Buenos Aires, julio 6 de 2006.
El doctor Kiper dijo:
Contra la sentencia dictada en primera instancia (fs. 103/4), que rechaz la demanda por medio de la
cual la actora persegua la restitucin de la suma de dinero entregada para reservar un inmueble que
pretenda comprar, aquella expresa agravios a fs. 123/7, sin que la demandada haya contestado el
traslado conferido.
Sostiene la apelante que el a quo no analiz correctamente la naturaleza jurdica y los efectos que
produce el acto jurdico denominado reserva y que, justamente, por su ndole, la cantidad de dinero
entregada en ese acto debe ser reintegrada al reservante, ya que no consiste en una sea, mxime
cuando no hubo culpa de su parte teniendo en cuenta los acontecimientos vividos por el pas a partir
de diciembre de 2001. En subsidio, cuestiona que se le hayan impuesto las costas.
Surge de las constancias de autos que la actora, el da 6 de noviembre de 2001, reserv para su
compra el departamento sito en S. , Planta Baja, unidad de esta Capital Federal. El da 5 de
diciembre de 2001 reemplaz a dicha reserva por otra, en un documento titulado Pacto de reserva y
propuesta de compra, entregando la suma de U$S 4000. Las partes se comprometieron a otorgar la
escritura pblica de compraventa dentro de los 30 das, y se pact expresamente que si la
proponente desistiera a la firma de la escritura o no se presentara en fecha y hora indicada para
firmar, quedar automticamente y de pleno derecho constituida en mora por el simple y mero
transcurso del tiempo y sin necesidad de interpelacin judicial o extrajudicial alguna, por lo cual
perder el total del importe aqu dejado en Reserva, a favor del Propietario, en concepto de
indemnizacin por daos y perjuicios y perder todo derecho con relacin a esta propuesta de
compra. Por el contrario, si la operacin no se concretaba por causas imputables al propietario, a la
proponente le sera reintegrado al dinero entregado en la misma moneda (ver copia de fs. 1 y tambin
fs. 93).
La actora relata en su demanda que tena aprobado un crdito para la compra de la vivienda, pero
que la aparicin del corralito y la posterior declaracin de emergencia frustraron el negocio.
Concluye en que corresponde la devolucin de la suma entregada cuando la operacin ha quedado
resuelta por desinters de los intervinientes (fs. 19). Segn la demandada la actora tena el dinero ya
que haba vendido un inmueble de su propiedad, que luego hubo demoras que llevaron a las partes a
firmar un nuevo convenio lo que prueba su buena voluntad, pero que cuando comenzaron los
problemas econmicos en la Argentina la actora desapareci sin dar la ms mnima explicacin,
hasta que tres meses despus le envi una carta documento requiriendo el reintegro. Seala que la
actora dos veces no cumpli lo pactado y que su actitud le caus un perjuicio (ver fs. 43/44).
De la prueba obrante en esta causa surge que la actora obtuvo un prstamo personal del Banco
Ciudad de Buenos Aires el da 12 de diciembre de 2001 (fs. 55) por la suma de $15.000
aproximadamente (fs. 46). El resto de la prueba fue desistida, o bien se dio por perdida o se declar la
negligencia.
Antes de pronunciarme sobre la suerte del litigio, quiero referirme a los llamados contratos de
reserva, ya que el apelante formul una interpretacin sobre su naturaleza jurdica y sus efectos. Son
contratos atpicos, en virtud de los cuales el futuro vendedor se compromete a mantener indisponible
el inmueble por un cierto perodo, a cambio de una suma de dinero. El futuro comprador paga para
que dicha cosa sea retirada de la venta mientras se negocian las condiciones de la operacin y para
tener preferencia en la adquisicin. Al vencer el plazo sin que se arribe a la conclusin del negocio, se
produce la caducidad, y la suma entregada se reintegrar o se retendr segn lo que hayan pactado
las partes. Por regla, corresponde la restitucin de lo recibido. Ahora, de haberse estipulado que si el
contrato fracasara la perdera quien la hubiera dado, funciona como sea penitencial. Se entiende que
el plazo fijado es esencial (Kiper, Claudio, Juicio de escrituracin, pg. 140; CNCiv., Sala F, 22/8/78, en
Revista del Notariado, 762-2386).
Para Solari Costa la reserva es un documento que refleja la voluntad del comprador de concluir una
compra, por medio del cual se compromete a suscribir el boleto de compraventa o eventualmente
la escritura de compra, prescindiendo del boleto proponiendo las modalidades bsicas de la
operacin, como ser el inmueble a adquirir y si incluye cochera, baulera, lnea telefnica, el precio
dispuesto a abonar, la forma de pago, la designacin de escribano, etc. En dicha propuesta el
candidato comprador ofrece llevar a cabo, bajo esas condiciones, la operacin y se obliga durante un
plazo breve normalmente 5 o 10 das, a suscribir el boleto, si es que el vendedor acepta su
propuesta. Para garantizar la seriedad de su ofrecimiento, entrega al corredor inmobiliario una suma
de dinero, que funcionar: a) a cuenta del precio o como sea, en caso de aceptarse la oferta, b)
como indemnizacin a favor de la inmobiliaria, en caso de desistir de la compra. Por su parte el
corredor se obliga normalmente a retirar de la oferta de venta el inmueble en el tiempo de vigencia de
la reserva, para facilitar la conclusin del negocio entre las partes. Este concepto terico coincide casi
constantemente con lo que ocurre en la prctica, en la mayora de las operaciones de compraventa
inmobiliarias. Como resulta de lo expuesto, la reserva slo se suscribe entre el corredor y el candidato
comprador, por lo que mal puede tener funcin de precontrato, o contrato preliminar o boleto
provisorio u otra especie equivalente. Concluye en que no es tal la suscripta entre comprador y
vendedor (La reserva de compra inmobiliaria, LA LEY, 2000-B, 117).
En ciertos casos, si las estipulaciones son suficientemente completas, se entiende que hubo una
compraventa ms que una reserva. Esto ocurre cuando se renen los elementos necesarios,
especialmente el consentimiento, la cosa y el precio, se fija el plazo para la escrituracin, y media
cumplimiento parcial de las obligaciones, lo que equivale a un principio de ejecucin del contrato.
No deben ser confundidos con el boleto provisorio, el que, si as lo hubieran establecido las partes,
puede dar derecho a reclamar previamente el otorgamiento del boleto definitivo, o bien la potestad
de arrepentirse. En el contrato de reserva, si estn contenidos los elementos propios de la
compraventa (consentimiento, cosa y precio), es posible reclamar el cumplimiento sin necesidad de
que antes se celebre otro contrato que se titule boleto definitivo (Lavalle Cobo, en Cdigo Civil y leyes
complementarias. Comentado, anotado y concordado, A. C. Belluscio (dir.) E. A. Zannoni (coord.), t.
5, p. 844), y no tiene cabida la facultad de arrepentirse, a menos que se la haya previsto
expresamente; de lo contrario, no habr arrepentimiento sino incumplimiento.
En ciertas ocasiones, es un intermediario quien recibe una suma de dinero en concepto de reserva. En
tal caso, no se trata de una reserva sino de una operacin ad referndum del propietario de la cosa,
en cuyo caso ste no se encuentra obligado por ser ajeno al negocio al no haber expresado su
consentimiento. Para Weis y Codino esta es una oferta (art. 1148, Cdigo Civil), irrevocable (art. 1150,
Cdigo Civil), y garantizada, ya que el oferente no slo se compromete a no retirar la oferta sino que,
adems, garantiza la obligacin asumida mediante la entrega de una suma de dinero que servir de
indemnizacin si retira la propuesta (La reserva ad referndum y su alcance jurdico en la prctica
inmobiliaria, JA, 2000-I-745).
Tampoco hay que confundir a la reserva con el llamado contrato de prelacin (Kiper, ob. cit., pgs.
142/3; Aparicio, Contratos, t. I, p. 326). Lo cierto es que en estas cuestiones no conviene tampoco fijar
reglas estrictas, pues en cada caso hay que examinar cul fue la verdadera intencin de las partes.
En el caso de autos, en primer lugar debo advertir que el contrato no fue suscripto entre el corredor y
el interesado en comprar, sino que intervino tambin el vendedor, lo que lo asemeja ms a una
promesa de venta que a una mera reserva. En segundo lugar, deriva de lo expuesto que la suma
entregada lo fue como sea y a cuenta de precio y, en su caso, como indemnizacin sustitutiva. En
tercer lugar, admitiendo que las conclusiones expuestas pueden ser opinables y aun que hay
jurisprudencia contradictoria, lo cierto es que reviste singular importancia lo pactado expresamente
por las partes (art. 1197, Cd Civil).
Como seal al principio, las partes establecieron que si la proponente desista, perda la suma
entregada, y esto es ley para ellas. Del escrito de demanda surge claramente que la actora no tuvo
inters en llevar adelante la operacin, ya que alude a que lo sucedido en el pas alter las
condiciones del mercado. En cambio, la demandada no admite, ni hay pruebas en este expediente,
que tampoco sta haya tenido inters en concretar la compraventa. Llama tambin la atencin de que
la actora, algunos meses despus, haya remitido una carta documento solicitando el reintegro de lo
adelantado, pero en ningn momento anterior se dirigi a la otra parte solicitndole el otorgamiento
de la escritura.
Lo cierto es que, al haber desistido la actora de concretar el negocio, se impona la aplicacin de la
clusula por ella aceptada segn la cual deba perder el dinero entregado. Esto, a mi entender, no
admite ninguna discusin, ya que el contrato es claro en este sentido.
Ahora bien, tambin argumenta la apelante que la obligacin, al decretarse el corralito y luego
declararse la emergencia, se torn de imposible cumplimiento. Esto tampoco es exacto, ya que en
diciembre de 2001, si bien no era factible retirar dinero en efectivo de los bancos fuera del lmite
permitido, s en cambio era posible realizar transferencias para hacer pagos, e incluso librar cheques
(arts. 4 y 5, Decreto 1570/01). Cabe aclarar que slo se ha probado que la actora tena depositados
casi $15.000 en el Banco Ciudad, por lo que debo suponer que dispona del saldo de precio
estipulado. Adems, recuerdo que en aquella poca se dictaron disposiciones especiales que
permitan utilizar el dinero atrapado en el corralito en la adquisicin de inmuebles.
En cuanto a la posible alteracin del equilibrio contractual, nada se ha invocado ni demostrado. No
obstante, es de pblico conocimiento que las obligaciones contradas en dlares fueron pesificadas a
la paridad de un peso por la ley de emergencia 25.561 y por el Decreto 214/02, lo que en principio
benefici a la actora y perjudic al vendedor. Aun si por va de hiptesis imagino que esta situacin
hubiera provocado un conflicto entre las partes, seguramente hubiera sido la otra parte la que lo
hubiera planteado y, probablemente, las partes habran negociado una solucin equitativa, o ella
hubiera sido dispuesta por un fallo judicial.
Dispone el art. 8 del Decreto 214/02 que Si por aplicacin de esta disposicin, el valor resultante de la
cosa, bien o prestacin, fuere superior o inferior al del momento de pago, cualquiera de las partes
podr solicitar un reajuste equitativo del precio De no mediar acuerdo a este respecto, la justicia
decidir sobre el particular. Este procedimiento no podr ser requerido por la parte que se hallare en
mora y sta le resultare imputable. Los jueces llamados a entender en los conflictos que pudieran
suscitarse por tales motivos, debern arbitrar medidas tendientes a preservar la continuidad de la
relacin contractual de modo equitativo para las partes. Una solucin similar surge del art. 11 de la
ley 25.561, que establece el principio del esfuerzo compartido.
Estoy obligado a suponer que la actora evalu estas alternativas y que, no obstante, habr pensado
que le convena ms no comprar el inmueble que haba reservado. Pero si es as, debe asumir las
consecuencias, que seguramente tambin evalu. Lo que no puedo aceptar es que la obligacin se
torn de imposible cumplimiento, aunque es cierto que el panorama se haba complicado
enormemente.
En tales condiciones, propongo que se rechacen los agravios intentados.
Respecto a la imposicin de costas, tampoco encuentro fundamentos para apartarme del principio
objetivo de la derrota. S, en cambio, los hubiera encontrado si hubiese sido otro el camino seguido
por las partes para procurar una solucin equitativa a su vnculo contractual.
Por lo tanto, propongo que se confirme la sentencia apelada en lo que fue materia de agravios; con
costas de esta instancia por su orden ya que no hubo contradiccin.
Los doctores Giardulli y Gatzke Reinoso de Gauna, por las consideraciones expuestas por el doctor
Kiper, adhieren al voto que antecede.
Visto lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por
unanimidad de votos, el tribunal decide: Confirmar la sentencia apelada en lo que fue materia de
agravios; con costas de esta instancia por su orden ya que no hubo contradiccin.
Difirese la regulacin de honorarios para una vez practicada la de la instancia de grado (art. 14 del
arancel). Claudio M. Kiper. Jorge A. Giardulli. Elsa H. Gatzke Reinoso de Gauna.
Te puede interesar:
La pesificacin forzosa Precauciones para

y el precio ofrecido en comprar un inmueble
Comisin pagada de pesos Derechos en
ms, comisin que se operaciones
ANTERIOR
SIGUIENTE
Jueces rechazan la
Lo atamos con cinta
pesificacin de la hipoteca
scotch
en dlares
Comentarios
Octubre 29, 2015
Pablo Responder
Gracias por los tips! Son de gran utilidad!
Enero 19, 2016
PABLO EZEQUIEL Responder
Estimados:
Reserve un depto Ad-refrendum del propietario y del banco. El propietario acepto pero no
firmo, si la inmobiliaria. Ahora el banco me pide un plano que el propietario no tiene y ya no
quiere vender. Me tiene que devolver el doble de la sea o solo la sea?
Noviembre 16, 2016
Carolina Responder
Hola, qu significa que para evitarse el pago del impuesto a los sellos puede hacerse un
contrato de compra o venta. No debe pagarse igualmente cuando se escritura? Gracias,
Noviembre 17, 2016
Sergio Responder
Cuando hay escritura pblica es prcticamente inevitable. S se puede evitar en los instrumentos
privados.
Diciembre 3, 2016
Jose Carb Responder
Deseara me informen,por pavor de lo siguiente:
La Reserva de Compra, por que tiempo lgico se estipula, en general.
Y que porcentaje del precio de venta, es lo usual.
Diciembre 3, 2016
Sergio Responder
hola, vara, puede ser 10 a 20 das, el plazo para redactar un boleto. Pero hay que ver la
operacin. El porcentaje lo acuerdan las partes. Redactar trminos con abogado/a, corredor
matriculado.
Enero 6, 2017
Nicolas Responder
Hola, hice una reserva por un departamento (ad referendum de la venta del mio antes del
da de ayer). Si bien mi departamento no se vendi aun yo tengo el dinero para hacer la
transaccin pero surgi un problema con la escritura. Mi escribana recomienda hacer una
sucesion y el dueo no quiere porque segun l en el colegio de escribanos hay un acuerdo
para salvar la situacin. Ahora me dicen que no puedo retirar la reserva porque me estoy
arrepintiendo yo por un capricho de mi escribana. Como debo actuar?
Muchas gracias!
Enero 8, 2017
Sergio Responder
Hola, poner abogoad/a y evaluar acciones. Un saludo.
Enero 29, 2017
Marina Responder
Hola, le que es posible averiguar si el inmueble est apto para la venta solamente con la
direccin del mismo y luego con el nombre del dueo que figure de titular debera obtener
un segundo informe. Si llega a haber alguna irregularidad, la reserva se la quedan? Debo
poner alguna clusula?
Tambin me queda la misma duda si por ejemplo tiene alguna deuda con el consorcio o de
impuestos, pero no s como obtenerlo sin que me la brinde el mismo dueo, con quien no
puedo contactarme porque est mediando la inmobiliaria.
Febrero 1, 2017
Sergio Responder
Hola, debe ponerse escribano/a de confianza para chequearlo.
Febrero 20, 2017
Lola Responder
Buenos das. En la reserva se debe dejar consignar el precio total del inmueble? En pesos o
dlares?a qu valor se fija el dlar en este tipo de operaciones? Al precio del da de la
aceptacin de la reserva?
Muchas gracias por su tiempo.-
Febrero 22, 2017
Sergio Responder
Hola, ver con abogado/a redaccin de la reserva. Depende de lo que se pacte. Un saludo.
Febrero 26, 2017
daniel Responder
Si en una reserva me aclaran que en el caso de que yo desista de la operacin o no me

presente a la firma del boleto, a parte de perder el valor X de reserva tengo que pagar la
comisin a la inmobiliaria, esta bien lo ltimo??? o la comisin se paga al momento de
escriturar??
Marzo 6, 2017
Sergio Responder
Hola, Daniel: hay que ver primero los trminos de la reserva. Y ver si se deveng o no comisin.
No puedo respnder sin verse bien el caso. Un saludo.
Abril 26, 2017
vanesa Responder
Buenos dias, tengo unas dudas por un terreno que puse en venta y no se como proceder:
que documento debo firmar: una reserva o una sea?.
me lo pagaran: 80% al contado en dolares y el 20% restante a 2 aos.Por ese 20% debera
cobrarle un inters no? cual es el interes que debo cobrarle? que tasa? me pagaria por mes
en dolares.
se firmaria un boleto de compra venta y la escritura quedaria en mi poder hasta que el
comprador al cabo de los 2 aos me pague el total? o debo darle la escritura? como se hace
en estos casos que no se cancela el total de la deuda.
el comprador no va a sacar ningun prestamo en ningun banco.
Abril 28, 2017
Sergio Responder
Hola, Vanesa: esos temas debe verlos con el colega abogado/a o escribano que la asesore, previa
evaluacin de necesidades y opciones. A modo de ejemplo, se suelen pactar garantas, y dems.
Mayo 2, 2017
silvina Responder
Hola,
Hice una reserva de compra por un inmueble con una sea de usd 1000. En dicha reserva
siempre puse que era ad referendum de aprobacin de la entidad bancaria. El banco por
cuestiones internas me inform que me da menos dinero que el originalmente convino
conmigo. Lo cual me hacer tener que retirar la sea por no darse las condiciones que
originalmente tenia planteadas en cuanto al monto. Asimismo el plazo que establecido en la
reserva de compra para escriturar aun no est cumplido.
Yo quiero que me devuelvan la sea pero ellos dice que no corresponde.
Mayo 3, 2017
Sergio Responder
Hola, Silvia: depende de las condiciones de lo firmado, hay que analizar eso. Saludos.
Junio 30, 2017
Claudia Responder
Hola, estoy en la misma situacion, te devolvieron la reserva? Como hiciste? Gracias,
Julio 21, 2017
Elian Responder
Te devolvieron la sea?
Mayo 14, 2017
Silvana Responder
Hola, el comprador de mi depto. dej una reserva en la inmobiliaria, yo necesitara una parte
de esa reserva para un depto q me gust y me ira a vivir, en la inmobiliaria me dicen q no
me pueden dar nada, concidero q es mi depto
Es correcto?
Mayo 21, 2017
Sergio Responder
Hola, Silvana, ver abogado/a. La inmobiliaria se queda la reserva? Evaluar acciones.
Mayo 15, 2017
Responder
Gabriel
Gabriel
Hola Sergio, hice una reserva de 1000 dols. La parte vendedora me hizo una contraoferta, y
todavia no firme aceptacion, pero la inmobiliaria me pide un refuerzo de reserva de 6000-
7000 dolares mas. Esta bien eso? corresponde en esta instancia entregar tanto dinero?
Saludos.
Mayo 17, 2017
Sergio Responder
Hay que ver la operacin, Gabriel Documentar todo, poner abogado y escribano.
Mayo 24, 2017
ALEJANDRA Responder
Buenas tardes, en una reserva de compra hecha ad referendum de la venta del inmueble de
la parte oferente y ya aceptada por la parte vendedora , se puede dar el dinero de la reserva
al propietario , an cuando no se haya vendido el inmueble de la parte oferente?
Junio 3, 2017
Sergio Responder
Hola, poner abogado/A.
Junio 16, 2017
Paula Responder
Hola que se puede hacer si se reserva un inmueble con conformidad de los 4 vendedores y
uno despus no quiere firmar el boleto de compraventa?
Junio 22, 2017
Sergio Responder
Hola, Paula. Hay que ver acciones legales por cumplimiento de contrato peor no se puede
responder sin ver el caso y los documentos. Analizar con colega abogado/a. Saludos!
Junio 23, 2017
Noelia Responder
Hola Sergio, compr un PH en CABA y previo a la firma del boleto de compra-venta consult
con la inmobiliaria si el artefacto cocina estaba incluido, dado que no lo aclaraba en el
clausula primera (donde si indicaba que quedaban las cortinas, aire acondicionado y
estufas), al mismo tiempo que aclara que se vende con todo lo edificado, plantado y
adherido al suelo y paredes que el comprador declara conocer y aceptar por haberlo
visitado. La consulta fue por e-mail y la respuesta de la inmobiliria fue de manera telefnica,
donde nos explicaron que el artefacto cocina y el termotanque forman parte del inmueble y
que no hacia falta aclaracin. Luego de la firma del boleto de compra-venta, el vendedor
cambia las condiciones y quiere hacer una operacin de compra en simultaneo, afectando el
acuerdo que habamos firmado donde nosotros tomaramos posesin real y efectiva con la
firma de la escritura. Considerando que se trataba de una familia con bebe de meses
accedimos a concederle 4 das para que puedan terminar de mudarse. El da que nos
entregan las llaves se haban llevado las cortinas roller y una cocina de acero inoxidable con
grill, timmer, encendido electrnico y tapa de vidrio, cuyo valor asciende a los $20.000, en su
lugar dejaron una cocina basica de $4065. Hicimos el reclamo de manera inmediata con el ex
propietario y la inmobiliaria, ellos reconocen que se llevaron la cocina y no corresponda ni
avisaron que la cambiaran pero no piensan hacer nada al respecto. Consult con dos
abogados y tuve respuestas diferentes, ambos recomendaron enviar carta documento y
luego denunciar a defensa del consumidor y defensoria del pueblo, mi consulta es si la
inmobiliaria debe responder solidariamente, una abogada dijo que no y la otra afirma que si,
y por otro lado saber si hay algn reglamento o ley que indique que la cocina y el
termotanque forman parte del inmueble, tengo fotos de la publicacin y mias donde se
puede apreciar la cocina y los mensajes intercambiados con el vendedor por el reclamo.
Muchas gracias, saludos.
Junio 25, 2017
Sergio Responder
Hola, Noelia. Si hay prueba de que estaba eso en las fotos, la inmobiliaria tambin podra
gestionar el reclamo al vendedor. Se puede enviar cartas documento con ayuda de un colega,
mediacin civil, etc. Saludos!
Junio 27, 2017
Soledad Responder
Hola Sergio. El viernes a la tarde realice una reserva para comprar un departamento y por
problemas familiares surgidos el fin de semana, el lunes a primera hora comunique a la
inmobiliaria que retiraba la oferta. Si bien se que se van a quedar con la sea, en la reserva
informa que una vez aceptada por la parte vendedora, si la compradora se arrepiente
perder la sea... Hay posibilidad de pelear por la devolucin visto que no perdieron tiempo
de muestra del departamento y que ni siquiera hubo aceptacin?. Gracias
Julio 2, 2017
Sergio Responder
Hola, Sole: hay que ver mejor el caso y la documentacin Saludo atento.
Julio 6, 2017
Ana Responder
Hola Sergio.
Realice una reserva para contrato de alquiler. Ahora me dicen que el propietario se
arrepinti del precio de locacin (el cual est en la reserva) Y que ahora quiere aumentarlo.
O no me alquila. En la reserva hay una clausula que dice: La oferta de locacin est sujeta a
aprobacin del propietario. En caso de no ser aceptada se devolver el importe recibido, sin
derecho a reclamo alguno Se puede reclamar por clausula abusiva.
Julio 12, 2017
lucas Responder
reserve un dpto por motivos de retrasos del banco la reserva se vencia y la extendimos,
despues de esa extension la parte vendedora nunca presento los papeles que la escribania
reclamo y ya se esta por vencer nuevamente. Se puede pedir el que me reintegre el doble??
en la reserva figura que si se arrepiente me devolvera el doble. Esto puede tomarse como
que no quieren vender?
Julio 13, 2017
Sergio Responder
Hola, Lucas. Hay que ver el caso y los trminos de la reserva.
Julio 13, 2017
fernando Responder
Hola Sergio, reserve una propiedad ad referendum de relocalizacion del vendedor por 60
das, los cuales vencen en 2 das. Como todava no logro mudarse, desde la inmobiliaria me
piden juntarnos para realizar una nueva reserva que diga 90 das. En la reserva tambin dice
que si yo me arrepiento pierdo la plata y si se arrepienten ellos me devuelven el doble. Por
ser ad referendum, si firmo el nuevo plazo, podran por ejemplo en 20 das cancelar la
operacin, me devuelven la plata (no el doble) y me quedo sin nada gratis? Como se
comportan el ad referendum sumado a la devolucin del doble de la parte vendedora por
arrepentimiento? Pueden alegar que no es por arrepentimiento sino porq no pudieron
relocalizarse y engancharme por ah? Podes ver ambas clausulas en este link:
http://imgur.com/a/Llv2W
Mil gracias!
Julio 16, 2017
Sergio Responder
Hola, Fernando. Habra que verlo en entrevista, consultar colega abogado/a por tel o
personalmente.
Es un tema de negociacin y ver opciones, redactar bien la clusula para que refleje la intencin
de las partes. Un saludo!
Julio 25, 2017
Pablo Responder
Buenas tardes, ocurre lo siguiente:
Yo comprador hice una reserva por medio de un martillero a un propietario

El propietario acepto la reserva por lo cual el martillero envio una foto por celular de la
aceptacion
Yo comprador no me presente al boleto, ya que habia informado en una charla telefonica al

martillero que no podia comprar el inmueble porque no estaba avanzando mi dovorcio,
entendiendo yo que perderia el valor de la reserva
Ahora bien, el martillero me esta exigiendo que le pague la comision comprador y vendedor
ya que considera que realizo su trabajo, haciendo referencia al articulo 1352 del C.C.Co de la
nacion
Mi pregunta es:
Debo pagarle la comisin (fuera de que no esta en mis posiblidades, la ley dice eso?)
El documento de la reserva lo que dice es que hago una reserva por un monto de dinero,
pone fechas posible de boleto y dice que si no se respeta la reserva perder el importe dado,
pero nunca dice que deber pagarle la comisin al Martillero que es lo que ahora me exige,
ni tampoco hace referencia en la reserva a ningun articulo del C.C.CO.
Agradecer informacin al respecto para poder contestarles
Muchas gracias!
Julio 27, 2017
Sergio Responder
Hola, Pablo, poner abogado para analizar y en su caso evaluar acciones. Hay que ver la
documentacin completa y ms detalles. Un saludo.
Dejar un comentario
MENSAJE*
NOMBRE*
MAIL*
WEBSITE
Subir comentario
DERECHO EN ZAPATILLAS de Sergio Mohadeb sale en vivo por los lugares que se anuncien en la cuenta de Twitter www.twitter.com/dzapatillas
Esta web no implica asesoramiento y debe procurarse abogado; ver trminos y condiciones en Aviso Legal.
Website desarrollado por Brand&Insight Orgullosamente alojado en Wiroos
2016 Sergio Mohadeb

Consejos Prácticos A La Hora de Firmar Una Reserva de Compra de Inmueble - Derecho en Zapatillas by Sergio Mohadeb

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Consejos Prácticos A La Hora de Firmar Una Reserva de Compra de Inmueble - Derecho en Zapatillas by Sergio Mohadeb

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

9/8/2017 Consejos prcticos a la hora de firmar una reserva de compra de inmueble | Derecho en Zapatillas by Sergio Mohadeb

comercio Contratos claros 39 Comentarios

Consejos prcticos a la hora de firmar

una reserva de compra de inmueble

inmobiliaria y qu recaudos tomar a la hora de vender o alquilar,

Qu es una reserva y qu implica

ARTCULO 1059.- Disposiciones generales. La entrega de seal o arras se interpreta como

Ejerciendo nuestros derechos

Qu clusulas incluir en la reserva trnsito y transporte

Una vez firmaron un pacto de reserva y propuesta de compra

La reserva sin plazo, sujeta a que se den los permisos

En consecuencia, pendiente el hecho condicionante (no sujeto a plazo), la actora no se encuentra

Abajo las sentencias y pods dejar tu comentario.

El de la inmobiliaria me pregunta si poner que este tachito de basura es un tercer bao

Anexo con sentencias completas sobre reserva de compra

Ello, a fin de poder someter el inmueble al rgimen de propiedad horizontal.

En dicho instrumento se dispuso que, si se rechazase el plano de obra, caducara automticamente la

A tal intimacin, el demandado respondi que la resolucin resultaba intempestiva, atribuyndose

En funcin de lo expuesto, solicit el rechazo de la demanda con costas.

En funcin de ello, entendi que el intento de rescisin de la compradora en diciembre de 2012 no

En consecuencia rechaz la demanda con costas.

En funcin de lo expuesto solicita se haga lugar a la demanda en todas sus partes.

De ah que, en la sustanciacin de dicho recurso, el cumplimiento de sus requisitos debe ponderarse

La ley aplicable, entonces, es la vigente al momento de la constitucin de la relacin jurdica cuyas

En dicha interpretacin debe tenerse presente siempre el principio rector de la autonoma de la

La condicin ms el hecho condicionante, conjuntamente, integran un supuesto de hecho jurdico

Lo que se tiene en cuenta en la situacin de incertidumbre es si el hecho ocurrir o no ocurrir pero

Si el hecho condicionante fracasa, la obligacin es considerada como si nunca se hubiese formado

En consecuencia, pendiente el hecho condicionante (no sujeto a plazo), la actora no se encuentra

No poda desconocer la accionante, que a la fecha de la reserva, el expediente de aprobacin de

Adems, y como bien sostiene la demandada, la actora en virtud de su actividad: demolicin y

//nos Aires, mayo de 2016.

Y visto lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo trascripto precedentemente, por

Regstrese, notifquese por Secretara y devulvase.

Fdo.: OSCAR J. AMEAL CARLOS A. DOMINGUEZ-LIDIA B. HERNANDEZ-JAVIER

Poder Judicial de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires

Aleg que de los testimonios producidos surga que el propietario acept la

Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H

La pesificacin forzosa Precauciones para

Octubre 29, 2015

Gracias por los tips! Son de gran utilidad!

Enero 19, 2016

PABLO EZEQUIEL Responder

Noviembre 16, 2016

Noviembre 17, 2016

Jose Carb Responder

Deseara me informen,por pavor de lo siguiente:

La Reserva de Compra, por que tiempo lgico se estipula, en general.

Y que porcentaje del precio de venta, es lo usual.

Hola, poner abogoad/a y evaluar acciones. Un saludo.

Enero 29, 2017

Hola, debe ponerse escribano/a de confianza para chequearlo.

Febrero 20, 2017

Febrero 22, 2017

Febrero 26, 2017

Si en una reserva me aclaran que en el caso de que yo desista de la operacin o no me

Abril 26, 2017

Abril 28, 2017

Junio 30, 2017

Hola, estoy en la misma situacion, te devolvieron la reserva? Como hiciste? Gracias,

Julio 21, 2017

Mayo 14, 2017

Mayo 21, 2017