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ndice

1. PRESENTACION ................................................................................................................................... 2

2. ESTUDIO DE MERCADO ..................................................................................................................... 3


2.1. PBI AL SECTOR CONSTRUCCION (2016) ................................................................................. 3

2.2. SECTOR INMOBILIARIO (PERU)............................................................................................. 3


2.2.1. SECTOR INMOBILIARIO EN AREQUIPA....................................................................................... 5

2.3. LOS NUEVOS COMPRADORES DE VIVIENDA.......................................................................... 6


2.3.1. PERFIL DE LOS USUARIOS .......................................................................................................... 6
La demanda en este sector de compra de viviendas presenta ........................................... 6
Demanda se inclina a comprar ms departamentos en los sectores B y C. ....................... 6
Dficit de vivienda ............................................................................................................... 7
Expectativas de compra a corto plazo ................................................................................ 7
Expectativas de compra de vivienda. ................................................................................. 7
Beneficios deseados ............................................................................................................ 7
Demanda de vivienda a corto plazo
2.4. NIVELES SOCIOECONOMICOS 2016 ......................................................................................... 8
Inflacin por Grupo de Productos en Arequipa................................................................... 9
2.4.1. CARACTERSTICAS ECONMICAS DE LAS PERSONAS .............................................................. 10
A. Economa de Arequipa ...................................................................................................... 10
B. Niveles Socioeconmicos .................................................................................................. 10

2.5. COMPRAS DE VIVIENDA POR EL NIVEL SOCIOECONOMICO (PERU) ..................................... 11


2.5.1. AREQUIPA ................................................................................................................................ 11
2.5.2. LIMA ......................................................................................................................................... 11

2.6. COMPRAS DE VIVIENDA POR DISTRITO .............................................................................. 11

2.7. CONCLUSIONES ................................................................................................................. 14

3. ANALISIS FODA DEL TERRENO..


3.1. Ubicacin..
3.2. Normativa urbana ..
3.3. Caractersticas morfolgicas.
3.4. Anlisis del sitio..
3.5. Valor del terreno
3.6. Situacin tcnica legal ..................................................................................................................... 16

4.- ANALISIS DEL FODA.


4.-Analisi FODA.
4.2 CONCLUSIONES ............................................................................................................................... 17

P g i n a 1 | 21
I
PRESENTACION

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1.- Presentacion
El presente trabajo, muestra el estudio de mercado del Sector Construccin y
Sector Inmobiliario en el Per y en Arequipa, como es que a travs de los aos fue
creciendo y decreciendo en ciertos periodos y como se encuentra actualmente;
analizamos a su vez el sector socioeconmico, puesto que es este tema, el motivo
del crecimiento y descenso de los sectores anteriormente mencionados.

El anlisis del estudio de mercado, nos dar como resultado que tan rentable seria
realizar un proyecto inmobiliario en el distrito de Paucarpata;
muy cerca a Centros Comerciales y a una Va Colectora y Local;
para ello tambin realizamos en Anlisis FODA, el cual contar con caractersticas
tanto internas como externas del
sector donde desarrollaremos el Proyecto Inmobiliario.

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II
ESTUDIO
DE MERCADO

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II Estudio de Mercado
I.- ESTUDIO DE MERCADO

2.1PBI DELSECTOR CONSTRUCCION 2016


El sector construccin ha ido acumulando un desarrollo continuo en los ltimos 5 aos a pesar que sus
tasas de crecimiento se desaceleraron en el 2009,2011 y 2012. No obstante, el crecimiento ha ido
encontrando un impulso debido al aumento econmico de los ingresos de los hogares, las mayores
inversiones pblicas y privadas y la mejora de financiamiento para la adquisicin de viviendas
A finales del 2016 la actividad construccin disminuyo un 3.6%, comparndose con los aos anteriores,
esto se debe al dficit de la construccin en viviendas, oficinas centros comerciales etc.

A finales del 2016 la actividad construccin acumula una taza negativa de 0.3%y en todo el ao 2016
acumula una de -0.8%

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2.2. SECTOR INMOBILIARIO
2.2.1 SECTOR INMOBILIARIO -PERU

Se estima que el sector construccin e inmobiliario crecer 4% en el 2017. El segmento A/B tendr
una mayor expansin inmobiliaria, por las facilidades que brindan los bancos para los crditos
hipotecarios. El mercado inmobiliario y constructor del Per es ms atractivo en la regin debido a las
mejores tasas de crecimiento.

Movidas

Los especialistas coinciden en que el mercado inmobiliario peruano est lejos de haberse detenido.
No solo registra ritmos interesantes de ventas en proyectos de viviendas no masivos, con precios por
encima de US$ 1.700 por metro cuadrado, sino que las inmobiliarias se estn mostrando activas en la
compra de terrenos.

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2.2.2 SECTOR INMOBILIARIO - AREQUIPA

El sector inmobiliario en Arequipa est sufriendo un proceso de desaceleracin, con respecto al 2014
descendiendo 17.5%.

Segn la cmara peruana de la construccin (CAPECO) esta desaceleracin se da 4 motivos:

o Cada de las exportaciones e inversiones


o Menores utilidades de los trabajadores, para comprar o endeudarse para adquirir vivienda
a largo plazo
o Menor flexibilidad bancaria para la aprobacin de los crditos hipotecarios
o Ausencia de un adecuado sistema de transporte que permita potenciar las zonas

La actividad edificatoria para el ao 2016 fue de 652 703 m2 presentando el descenso de 17.5 %;
siendo en el 2014 de 791 129 m2.

1000000
ACTIVIDAD EDIFICATORIA
791129
500000 611961 652703

0
2011 2014 2016 Categora 1

La actividad edificatoria dio un registro en el 2016 de 1478 viviendas mientras que en el 2014 de
1997 viviendas, a pesar del descenso la vivienda sigue siendo el destino de mayor realizacin.

En cuanto a los rangos de precios, la oferta de vivienda para febrero del 2016 se distribuye en 14
de los 16 rangos establecidos, producindose mayoritariamente en los rangos de precio altos
(mayores a S/. 270 000) con 1 047 unidades (70,84%) y 123 195 m2 (77,96%) seguidos en orden
de importancia por los rangos de precio intermedio con 431 unidades (29,16%) y 34 827 m2
(21,04%). No se registr unidades de viviendas circunscritas dentro de precios bajos (menores a
S/. 80 000).

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Para febrero del 2016, la demanda efectiva en Arequipa ascendi a 36 510 hogares. Considerando la
distribucin de la demanda efectiva segn precios de la vivienda se encontr
El 29,22% de los demandantes efectivos de vivienda se ubica en rangos de precio menores a S/.
80 000.
El 39,57% de los hogares solicitantes efectivos de vivienda se localiza en los intervalos de precio
entre S/. 80 001 a S/. 190 000.
La proporcin de quienes demandan viviendas de S/. 190 001 a S/. 270 000 asciende a 17,32%.
El 13,89% de los demandantes efectivos de casa propia se localiza en intervalos superiores a S/.
270 000.

2.2.3 SECTOR INMOBILIARIO -DISTRITO PAUCARPATA

El sector inmobiliario en el distrito de Paucarpata est sufriendo una crecida de un 2.3% en el 2016 y parte
del 2017, esto comparado a las crecidas en aos anteriores que fueron ms altas, la actividad inmobiliaria
si bien no se ha estancado en este distrito, ha ido creciendo en poco porcentaje
Debido a muchos factores propios del distrito o externos que ayudan a este posible estancacamineto
inmobiliario. Los factores son los siguientes:

La inseguridad que el distrito posee sus diferentes zonas


Las pocas zonas de recreacin, lo cual genera que sea poco interesante para nuevos usuarios
El mal transporte que posee, lo que no genera una buena articulacin entre todas sus zonas
El mal estado vial, lo que genera malestar a los posibles compradores, mala imagen se genera

Problema exterior, generado por la competencia inmobiliario que genera el distrito de Bustamante,
La cual genera que los compradores quieran vivir en este, dejando de lado a zonas cercanas al
distrito de Paucarpata

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2.3.LOS NUEVOS COMPRADORES DE VIVIENDA

2.3.1. PERFIL DE LOS USUARIOS

La demanda en este sector de compra de viviendas presenta:

o El segmento laboral dependiente tiene un 48%

Se caracteriza por ser un pblico joven, entre edades comprendidas (30 y 40 aos), las
dos terceras partes viven en distritos alejados y obtienen ingresos mensuales entre $420
y $720 dlares; mientras que el otro tercio ingresos superiores a $700.

o El segmento laboral independiente tiene un 41%


o Ambas actividades un 11%

o El mercado inmobiliario sigue teniendo una actividad importante en Arequipa, pero en los
ltimos aos este sector construccin solo creci un 1%, ocasionando que los precios se
estabilicen y en otros casos una tendencia a la baja.

o El rea de investigacin de MBS, realizo un sondeo de mercado en la ciudad de Arequipa para


determinar cmo ha variado el perfil de los compradores y analizar sus planes y expectativas
de compra de viviendas usuarios en el segmento laboral, trabajadores dependientes e
independientes, de los estratos sociales A, B y C.

Dficit de vivienda

El dficit de vivienda se ha reducido en los ltimos aos, no obstante el dficit de vivienda en la masa
laboral activa sigue alta, segn el Ministerio de vivienda y construccin, hay un dficit del 86700 casas, lo
que corrobora a travs del estudio de MBS, el 45 % en el segmento laboral B-C, carece de vivienda propia.
Vive en condiciones de alquiler y /o con sus padres.

La mayor necesidad de vivienda se observa en los trabajadores dependientes (65%) y en los estratos
econmicos C y D, donde el dficit de vivienda llega al 70%.

Expectativas de compra a corto plazo

o Yanahuara 30%
o Cayma parte baja 28%
o Jos Luis Bustamante y Rivero 18%
o Umacollo 15%

Se observa que el distrito de JLByR paso al tercer lugar bajando posiciones de los distritos con ms
preferencias
El rea de terreno ms solicitado por este segmento laboral es de 115 a 150 M2, (66%), siendo el promedio
de rea deseada, de 130 M2.

Expectativas de compra de vivienda.

o El 45 % manifest estar en sus planes de compra en el prximo ao


o El 20% mostr inters en realizar la compra dentro de un 01 ao.
o El 15 %, antes de 6 meses.

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Beneficios deseados

Los Beneficios deseados ante la opcin de compra de un terreno para su vivienda sealaron: en orden
de mencin los siguientes:

o Seguridad
o reas verdes (parques, recreacin)
o Ambiente tranquilo
o Transporte
o Clima y ambiente agradable.

En Arequipa al 2016 se registraron 1,478 viviendas, de las cuales la mayora estaba en etapa de
construccin y venta, lo que es un porcentaje menor a las 1,997 unidades de vivienda que se registraron
en el 2014,

Segn el estudio de CAPECO, la mayor cantidad de vivienda en oferta se ubica en Cerro Colorado y Jos
Luis Bustamante y Rivero.

Demanda de vivienda a corto plazo

En un estudio inmobiliario de Aurum Consultora y Mercado, se observa que, en los meses de marzo, abril
y mayo de 2014, 20 de los principales proyectos de departamentos de la ciudad, vendieron 118
departamentos.

Una velocidad de venta mensual de 39 departamentos. Considerando la oferta inicial de los 20 proyectos,
a inicios de marzo, de 734 departamentos, la absorcin mensual en el trimestre fue de 5.31%, Por lo que
se requeriran cerca de 20 meses para vender todos los departamentos disponibles de esos 20 proyectos,
siempre y cuando la velocidad de ventas se mantuviera sin variaciones.
Otro estudio, desarrollado a finales del ao pasado, encontr que 14 de los ms grandes proyectos de
departamentos de la ciudad, enfocados en los distintos NSE, cuya oferta representaba aproximadamente
el 80% de la oferta total, vendieron, entre julio y septiembre de 2013, 199 departamentos. Esto se traduce
en una velocidad de ventas trimestral de 66 departamentos, pero en una absorcin de 3.93%, menor a la
registrada en la medicin de 2014.

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2.4. NIVELES SOCIOECONOMICO 2016

La distribucin de niveles socioeconmicos de la Asociacin Peruana de Empresas de Investigacin de


Mercados es calculada en base a la Encuesta Nacional de Hogares (ENAHO) que ejecuta el Instituto
Nacional de Estadstica e Informtica (INEI) para elaborar los indicadores de pobreza del Per.

o Los niveles socioeconmicos A y B se incrementaron a 19.2% en relacin a 2013. Ello se


debi al dinamismo (que no fue el mismo de aos anteriores) que an presenta nuestra
economa, lo cual se refleja en la mejora de la calidad de vida de algunos hogares.

o El nivel socioeconmico C disminuy, explicado por la migracin de algunas familias al


sector B, debido principalmente a una mejora de sus ingresos, lo cual se reflej en la
adquisicin de nuevos y mejores activos, lo que se traduce en la mejora de su bienestar.

o Lo preocupante se observa en los sectores ms pobres de la poblacin. El nivel


socioeconmico E aument en relacin a 2013, pues la economa ya no crece a tasas de
aos anteriores, afectando a este grupo de personas, cuyo ingreso es muy sensible a los
cambios cclicos de la economa. El aumento de este sector se debi a la migracin de las
familias que pertenecieron al sector D, las cuales no pudieron mantener la mejora de calidad
de vida que obtuvieron, pues la economa peruana dej de crecer a las tasas que lo vena
haciendo, lo cual repercuti en alguna medida al comportamiento de la economa arequipea.

Inflacin por Grupo de Productos en Arequipa

El grupo de productos de esparcimiento, diversin, cultura y enseanza fue el nico que mostr una
aceleracin de precios, alcanzando el 5.32%, superior 4.49% de 2013.

El grupo de productos de Transporte y Comunicaciones se desaceler fuertemente, de 5.74% en 2013 a -


1.42% en el 2014, ello debido a la disminucin del precio de los combustibles, desde la gasolina hasta el
petrleo diesel y el GLP vehicular. Este componente tiene la segunda ponderacin ms elevada del ndice

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de precios al consumidor, tan slo por detrs de alimentos y bebidas, lo que implica que cualquier cambio
brusco en el precio de algn producto afecta con relativa importancia al resultado agregado.

2.4.1 CARACTERISTICAS ECONOMICAS DE LAS PERSONAS

A. Economa de Arequipa

Dado que Arequipa es predominantemente urbana, la industria, el comercio y la construccin que se


desarrollan en la capital del departamento tienen un rol central en el devenir de la localidad. La presencia
de valles frtiles y zonas alto-andinas permite que la actividad agropecuaria tenga gran importancia para
el desarrollo de la ciudad: un eje central de las demandas arequipeas es la construccin de irrigaciones
para mejorar su productividad. Finalmente en los ltimos tiempos, la actividad minera ha entrado a una
etapa de modernidad, ha dejado de ser nicamente artesanal o de pequea empresa para incluir a la gran
minera, como es el caso de Cerro Verde, constituida en 1993 en la ciudad de Arequipa.

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B. Niveles Socioeconmicos

o Nivel A: Con S/. 3 500 al mes luego de pagar todos sus gastos corrientes tiene un 56% de
su ingreso disponible para esparcimiento, vestimenta, entre otros

o Nivel B: Con S/. 2,700/mes luego de pagar todos sus gastos corrientes tiene un 22% de su
ingreso disponible para otros gastos

o Nivel C: Con S/. 2000 mes luego de pagar todos sus gastos corrientes tienen un 3% de su
ingreso disponible para otros gastos.

o Nivel D: la cosa es ms complicada pues luego de pagar todos sus gastos corrientes no
queda para otros gastos. Buscan otros ingresos adicionales y/o se endeudan. Necesitaran S/.
1,640 para vivir y consideran que su ingreso no les alcanza.

o Nivel E: con S/. 730/mes, el saldo entre ingresos y gastos es negativo. Requieren
constantemente de la bsqueda de otros ingresos y apoyo social para cubrir algunas de sus
necesidades bsicas (alimentacin, salud) y necesitaran S/. 1,350 para vivir.

2.5. COMPRAS DE VIVIENDA POR NSE 2016

2.5.1 DEMANDA POTENCIAL DE VIVIENDAS NUEVAS

Se observa, el grueso de la demanda potencial se encuentra en el nivel socioeconmico C, que constituye


el 42% del total de los HNP. Le sigue en orden de importancia el porcentaje obtenido en el estrato D que
alcanza el 40%. La participacion del NSE A es mnima, llegando nicamente al 3%.
Despus de haber identification a los HNP, se estima la demanda efectiva definida en el estudio como la
poblacin que tiene la intencin real de comprar una vivienda y piensa hacerlo en un periodo no mayor de
dos aos. De acuerdo con los resultados obtenidos, la cantidad de viviendas efectivamente demandada
es de 16 189 unidades.

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2.5.2 CURVAS DE DEMANDA POR NIVELES SOCIOECONOMICOS

Gran parte de la demanda efectiva est centralizada en el NSE C (49%). Ahora bien, una caracterstica
resaltante de este grupo es que los precios que estos hogares estn dispuestos a pagar son inferiores
a los que estn dispuestos a pagar los dems estratos. Se observa adems que, las curvas de
demanda de los NSE con menores recursos socioeconmicos (C y D) son mucho ms sensibles
(elsticas) a la variacin de precios.
Esto puede observarse claramente a travs de la forma de estas curvas de demanda, que son mucho
ms planas en los segmentos mencionados.

2.5.3 NIVELES SOCIOECONOMICOS -COMPRAS

NSE A
En los hogares demandantes del sector A, la demanda efectiva est fuertemente concentrada en dos
rangos de precios, entre 20 y 30 mil dlares (41,4%) y entre 10 y 20 mil dlares (24,1%).

NSE B
En el segmento socioeconmico B, la demanda efectiva se halla distribuida de manera ms uniforme,
sin embargo, se concentra tambin mayoritariamente en el rango de 20 a 30 mil dlares (37,5%).

NSE C
Contrario a los niveles socioeconmicos de mayor poder adquisitivo, la demanda efectiva del estrato
C est localizada en viviendas con un valor menor a los 5 mil dlares (35,2%). Tienen tambin una
participacin significativa las viviendas cuyos precios oscilan entre 10 y 20 mil dlares (27,3%) y entre
5 y 10 mil dlares (22,7%).

NSE D
En el NSE D, toda la demanda efectiva se halla concentrada en viviendas con un precio menor a los
30 mil dlares. Las viviendas ms demandadas son las de precios menores a 5 mil dlares (53,6%) y
las que fluctan entre 5 y 10 mil dlares (25%). Es un mercado potencial para el Programa Techo
Propio.

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2.6. COMPRAS DE VIVIENDA POR DISTRITO

2.6.1 COMPRAS DE VIVIENDA -LIMA

El precio por m en estos distritos se ha encarecido notablemente en los ltimos aos Capeco seala que
el valor promedio del m en San Isidro, Miraflores, La Molina, Surco y San Borja pas de US$670 a
US$2.270 entre los aos 2007 y 2014. Esto pese al menor ritmo de venta de viviendas desde la segunda
mitad del 2013.

San Isidro, Miraflores, La Molina, Surco y San Borja pas de US$670 a US$2.270

Se puede encontrar viviendas por 3 millones de dlares en San Isidro, mientras que en Miraflores, La
Molina, Surco o Barranco el precio vara entre 1 y 3 millones de dlares.
buscadores inmobiliarios por Internet se puede hallar departamentos por ms de US$1,6 millones en
Miraflores. En La Molina, la firma Sol de Plata ofrece lotes de hasta US$475 mil para construir casas de
lujo en reas de 500 m.

Rodolfo Bragagnini, presidente de la Asociacin de Empresas Inmobiliarias del Per (ASEI), sostiene que
los inmuebles ms caros de la ciudad representan entre el 1% y 2% del total de la oferta del mercado
inmobiliario, es decir entre, 300 y 400 viviendas.
la actual demanda de estos bienes se ha ralentizado en lnea con todo el sector. Esto debido a la mayor
cautela del segmento A que demanda estos inmuebles.

Para nuevos proyectos inmobiliarios los distritos de San Isidro, Miraflores y La Molina seguirn siendo las
estrellas del segmento A en la medida en que haya terrenos disponibles.
Por otro lado, cada vez se ver a ms empresas apostando por desarrollar proyectos al sur de Lima.
Paracas tambin se est convirtiendo en una plaza atractiva, aunque est en proceso de maduracin.
En relacin con el desarrollo de las casas de lujo, la inmobiliaria Sol de Plata, afirma que la oferta de
terrenos para el autoconstruccin se reducir, debido a la escasez de reas disponibles y la tendencia de
privilegiar el crecimiento vertical de la ciudad. Esto impedira el desarrollo de nuevos proyectos de este
tipo.

2.6.2 COMPRAS DE VIVIENDA-AREQUIPA

A nivel de precios, el costo promedio por metro cuadro (m2) de rea construida es de S/. 3,563. El distrito
ms caro para vivir es Cayma, con S/. 4,219 por m2 en promedio y el ms barato Miraflores (S/. 2,203).

La mayor cantidad de viviendas se localizan en rangos de precios mayores a S/ 270,000 con 1,047
unidades. Mientras que entre S/ 80,001 y S/ 270,000 existen solo 431 unidades.

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2.6.3COMPRAS DE VIVIENDA EN PAUCARPATA

Como avanza la vivienda en Arequipa:


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2.7. CONCLUSIONES

Los Niveles Socio Econmicos en el Per, se encuentran muy ligados al incremento o


disminucin de la compra y venta de inmuebles; a su vez, el mnimo movimiento
econmico del Per, llega a ser muy diferenciado entre las clases sociales D y E; estas
pueden aumentar como disminuir.

Entre los aos 2013 y 2015, el nivel socioeconmico A y B aumentaron debido al


dinamismo. El nivel C disminuyo por la migracin a los otros niveles socioeconmicos. El
nivel D y E fueron los ms perjudicados por la economa peruana puesto que aumentaron
en porcentajes.

Las personas dependientes son los que mayor necesidad tienen de contar con un
inmueble; adquirindolos mayormente en los distritos de Yanahuara, Cayma, JLByR,
Umacollo. Siendo el rea de terreno ms solicitado entre 115 y 150m2; teniendo un
promedio de 130m

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ANALISIS
III
PROYECTO

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III Analisis Proyecto
3.5 VALOR DEL TERRENO

Realizando una llamada al propietario del terreno, nos inform que el m2 lo estn
vendiendo en $750
El rea total del terreno es de 420m2
Teniendo un costo total de $ 315, 000; considerando que el cambio del dlar est en S/.
3.28 soles; el terreno tendra un valor de S/. 1 033 200 soles.

3.6 SITUACION TCNICA LEGAL DEL TERRENO

El terreno tiene las siguientes caractersticas:


Frente: 12m
Fondo: 35m
rea: 420m2
Agua
Luz
Desage
Sin deuda de Impuesto Predial
Cercana al Mall Aventura Plaza, Instituto Pedro P. Daz, Colegio de Enfermeras.
A 20 minutos en vehculo pblico al centr

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ANALISIS
IV
FODA

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4.2. CONCLUSIONES

Llegamos a la conclusin que nuestro terreno tiene una ubicacin privilegiada,


encontrndose cerca de vas importantes, pasando por ah transporte pblico, lo que
genera que sea ms accesible.

Encontramos tambin que el terreno est ubicado en una zona ya casi cntrica por su
cercana a centros comerciales, hospitales y dems servicios, lo que eleva el valor del
terreno.

El sector tiene un mal diseo vial, por un lado la calle Pizarro es una de las vas ms
congestionadas de la ciudad; la causa ms probable para este congestionamiento sera el
ancho de la va y esta es la nica va que conecta la ciudad con pueblos tradicionales de la
ciudad como son Characato, Quequea.

La calle los geranios tambin presenta un mal diseo vial, olvida al peatn puesto que sus
veredas son muy angostas, el carril vehicular es muy estrecho como para que transite
vehculos de transporte pblico.

El sector no cuenta con arborizacin que acompae al usuario residente o flotante; lo cual
ocasiona grandes intensidades de calor en horas punta.

Se aprecia tambin que se encuentra frente casi a una zona recreativa, pero este a su vez
es un problema porque esta se encuentra cerrada y es un foco de delincuencia en las
noches. volviendo la zona un poco peligrosa y generando que nuestro terreno sea poco
atractivo para las personas

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