Algunos supuestos Ficha Tcnica do en veinte cuotas mensuales de (en adelante LTM), es un impuesto $9,000 cada una. En ese sentido, la de realizacin inmediata que grava Autor : Dra. Jenny Pea Castillo empresa B ha pagado siete cuotas, las transferencias de inmuebles ur- Ttulo : La aplicacin del Impuesto de Alcabala: habiendo dejado de pagar la cuota banos y rsticos, a ttulo oneroso o Algunos supuestos ocho, nueve y diez, motivo por el gratuito, cualquiera sea su forma o Fuente : Actualidad Empresarial, N 229 - Segunda cual se ha producido una causal para modalidad, incluyendo las ventas Quincena de Abril 2011 resolver el contrato, tal como ha sido con reserva de dominio. Siendo el pactado expresamente por las partes. sujeto del impuesto el adquirente del En este caso, si la empresa A remite inmueble. 1. Enajenacin de predios una carta notarial para resolver el El artculo 949 del Cdigo Civil En ese sentido, del texto de esta contrato, el retorno del predio a su establece que la sola obligacin de norma, se colige que para el legis- patrimonio, no se encontrar grava- enajenar un inmueble determinado do con el Impuesto de Alcabala, en lador es irrelevante la transferencia hace al acreedor propietario de l, sal- atencin a la norma antes indicada. de propiedad como tal, dado que vo disposicin legal diferente o pacto lo que corresponde analizar es si en contrario, ello en concordancia efectivamente se ha celebrado un a lo establecido en el artculo 923 acto jurdico que entrae la trans- Resolucin del Contrato antes ferencia de propiedad, aunque del mismo cuerpo legal que define al de la cancelacin del precio derecho de propiedad como el poder esta ltima no se produzca, en jurdico que permite usar, disfrutar, virtud a una condicin o modali- disponer y reivindicar un bien. dad an no cumplida, como es el Empresa A Empresa B caso de la compraventa con reserva de dominio. 2. Base imponible y tasa del No hay Alcabala impuesto A guisa de ejemplo, citamos el caso de la empresa T & H S.A.C. que Conforme a lo establecido en el art- en el mes de febrero del ao 2011 culo 24 de la LTM, la base imponible De ello se colige que, la causal de adquiri un inmueble que recin ha es el valor de transferencia menos 10 ineficacia alegada en la resolucin, terminado de cancelar en agosto de UIT1, las cuales se encuentran exone- afecta la relacin jurdica que nace este ao. En ese sentido, la empresa radas. El valor de transferencia no po- del contrato entre las partes, no al nos pregunta: Desde cundo se dr ser menor al Valor de Autoavalo2 acto jurdico mismo, motivo por el encontraba en la obligacin de del predio correspondiente al ejercicio cual el contrato ya ha desplegado sus pagar el Impuesto a la Alcabala? en que se produce la transferencia. efectos traslaticios, los cuales estn Cul es el mecanismo para efec- Aplicando sobre dicha base una tasa gravados en atencin a la inmedia- tuar el pago del Impuesto? del 3%. tez que caracteriza al Impuesto de Alcabala3. Conforme a lo establecido en el artculo 26 de la LTM, el pago del 3. Resolucin de un Contrato de impuesto debe realizarse hasta el Transferencia de Propiedad 4. Contrato de Compraventa con ltimo da hbil del mes calendario Es comn que en el mercado las Reserva de Propiedad siguiente a la fecha de efectuada la partes contractuales decidan resolver Es usual en el mercado que las transferencia, en ese sentido, con res- el contrato de compraventa, tal como personas pacten en los contratos de pecto al caso en concreto, la empresa lo establece el artculo 1371 Cdigo compraventa la reserva de propiedad, T & H S.A.C tena hasta el ltimo Civil, lo cual puede hacerse de manera ya que la misma tiene como finalidad da hbil del mes de marzo del judicial o extrajudicialmente. No obs- constituir una garanta para el vende- ao 2011 para efectuar el pago. tante, si dicha resolucin del contrato dor, respecto del posible incumpli- Sin embargo no lo hizo, pero no se se produce antes de la cancelacin del miento de las obligaciones por parte encontrar inmerso en una multa, predio, sta no se encuentra gravada del comprador del predio, ello de por no haber presentacin de una con el Impuesto de Alcabala tal como conformidad con los dispuesto por Declaracin Jurada; pero s tendr lo indica el inciso c) del artculo 27 de el artculo 1583 del Cdigo Civil4. que pagar intereses moratorios en la LTM y la Resolucin del Tribunal En el aspecto tributario, debemos to- el momento que se efecte la regu- Fiscal N 1567-7-2010 de fecha mar en cuenta el artculo 21 del TUO lacin correspondiente. 11.02.10. de la Ley de Tributacin Municipal Es preciso indicar que, los Notarios y Por ejemplo, pensemos en un caso Registradores Pblicos le solicitarn en el que la empresa A vende un 3 La RTF N 8607-08-2007 de fecha 13.09.07 sigue la misma la liquidacin y pago del Impuesto lnea interpretativa al establecer que el supuesto del inciso c) del predio a la empresa B al valor de artculo 27 de la LTM es para no considerar a la resolucin del de Alcabala o en su defecto, la Cons- $200,000; el mismo que se pagar contrato antes del pago, como una nueva adquisicin, mas no tancia de No pago como requisito a la adquisicin originalmente realizada, por lo que el pago del con una inicial de $20,000 y el sal- Impuesto de Alcabala efectuado por el contribuyente no tiene el indispensable para formalizar la trans- 1 El monto de la UIT es de S/.3,600 conforme a lo establecido en el carcter de indebido. 4 Artculo 1583 del Cdigo Civil: En la compraventa puede ferencia. Decreto Supremo N 311-2009-EF. pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el predio o una parte determinada A continuacin, procederemos a efec- 2 El Valor de Autoavalo del predio debe ser el correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia ajustado por el ndice de de l, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien tuar el clculo correspondiente con el Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana que determina el Instituto Nacional de Estadstica e Informtica. asume el riesgo de su prdida o deterioro desde el momento de la entrega. siguiente ejemplo:
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rea Tributaria I constructora o la Escritura Pbli- an no existen, tal como lo establece Se toma el ca de constitucin en donde se el artculo 1532 del Cdigo Civil que mayor indique o se desprenda que se a la letra prescribe: Pueden venderse dedica a la actividad empresarial los bienes existentes o que puedan Valor de Transferencia: S/.100,000.00 de construccin y/o venta de existir, siempre que sean determinados Valor de Autoavalo: S/.78,000.00 inmuebles). o susceptibles de determinacin y cuya En el caso de personas que no enajenacin no est prohibida por ley. realicen actividad empresarial: De la misma manera, de conformidad En el caso planteado el valor de la con lo dispuesto por el artculo 1535 acreditar por lo menos 2 ventas transferencia es mayor al valor del del Cdigo Civil, si el comprador asu- de inmuebles en un perodo de autoavalo, por lo que el impuesto se 12 meses7 (adicionales a la venta me el riesgo de la cuanta y calidad determinar de la siguiente manera: materia de liquidacin). del bien futuro, el contrato queda igualmente sujeto a la condicin Valor de Transferencia: S/.100,000.00 suspensiva de que llegue a tener Tramo no imponib.(10 UIT): (S/.36,000.00) Primera Venta de Inmueble, salvo el existencia. Sin embargo, en el caso Base Imponible: S/.64,000.00 que el bien llegue a existir, el contrato valor del terreno S/.64,00.00 x 3% = S/.1,920.00 producir desde ese momento todos (Impuesto a la Alcabala a pagar) sus efectos. Empresa Z Empresa W En esa misma lnea, el artculo 1534 Es mrito indicar que la empresa T & de la misma norma seala que en la H S.A.C, adquirente del predio, de- No hay Alcabala venta de un bien que ambas partes ber efectuar el pago del Impuesto de saben que es futuro, el contrato est Alcabala al contado5 (no pudiendo sujeto a la condicin suspensiva de efectuar el pago de manera fracciona- En este punto, no podemos dejar de que exista. Como se puede colegir da) con intereses moratorios ante la analizar un tema importante que no las disposiciones del Cdigo Civil Municipalidad Provincial correspon- se encuentra regulado en la LTM y supeditan la transferencia a que se diente. es la habitualidad en el Impuesto de verifique la existencia fctica del bien Alcabala para efectos de considerar a (inmueble), supuesto este ltimo en una persona natural como constructor. el cual recin se presentara la con- Por lo cual muchas municipalidades dicin para el pago del Impuesto Transferencia con reserva slo aceptan para efectos de aplicar la de propiedad de Alcabala. exclusin del valor de la fbrica (valor de la construccin) sealado en el art- Por ejemplo el caso que una empresa culo 22 de la LTM, que el constructor X recibe el pago total por la venta T & H S.A.C Empresa Y sea una persona jurdica dedicada a la de un inmueble que todava no se actividad de construccin de edificios, construye (bien futuro) a la empresa Pago del Impuesto a la Alcabala lo cual ocasiona un problema. Y. En este caso, de conformidad con lo que establece el artculo 1534 del Bajo este contexto, el Servicio de Admi- Cdigo Civil, para que haya venta de- nistracin Tributaria-SAT de la Munici- ber existir el bien, cuando ello ocurra 5. Alcabala - Primera Venta Rea- palidad Metropolitana de Lima aprob recin se va producir la venta y por lo lizada por el Constructor la Directiva N 01-06-000000038, la tanto, el nacimiento de la obligacin La Primera Venta de Inmuebles que cual establece que se considerar que de pago del IGV y del Impuesto de realizan las Empresas Constructoras existe habitualidad cuando el transfe- Alcabala. no se encuentra afecta al Impues- rente realice, de forma individual o to de Alcabala, salvo en la parte en forma asociada, la venta de, por correspondiente al valor del terre- lo menos, dos inmuebles dentro de no6, lo cual se encuentra concordado los ltimos doce meses. Conforme se Transferencia de bien futuro con lo establecido en el inciso 9) del aprecia de los anteriormente descri- artculo 5 del Reglamento de la Ley tos, la Directiva pretende llenar un del Impuesto General a las Ventas y vaco en la Legislacin Municipal9. Empresa X Empresa Y del Impuesto Selectivo al Consumo aprobado por Decreto Supremo 6. Contrato de transferencia No hay Alcabala N 136-69-EF, el cual establece que la base imponible del impuesto en la de propiedad sobre bienes primera venta de inmuebles realizada futuros por el constructor, se encuentra exclui- En nuestro ordenamiento legal, es fac- 7. La cesin de posicin contrac- do del monto de la transferencia del tible la compraventa sobre bienes que tual valor del terreno. La Cesin de Posicin Contractual En este caso, se tiene que presentar 7 Se encuentra establecido en el inciso 1) del artculo 4 del se encuentra prescrita en el artculo los siguientes requisitos: Reglamento de la Ley del Impuesto General a las Ventas y del Impuesto Selectivo al Consumo, aprobado por Decreto Supremo 1435 del Cdigo Civil, norma que Si se trata de una empresa cons- N 136-69-EF. establece que: En los contratos con 8 De conformidad con lo establecido en el literal c) del artculo 6 del tructora: exhibir los documentos Edicto N 227 - Estatuto del Servicio de Administracin Tributaria prestaciones no ejecutadas total o par- que acrediten que el transferen- (SAT) de la Municipalidad de Lima Metropolitana. (04/10/96); cialmente, cualquiera de las partes corresponde al Jefe del SAT la aprobacin de los reglamentos y te es una empresa constructora los manuales internos que rijan las actividades de la institucin en puede ceder a un tercero su posi- (Ej.: La Ficha RUC de la empresa general, as como las directivas y las circulares destinadas a poner cin contractual. Se requiere que la en conocimiento de los contribuyentes o responsables el adecuado cumplimiento de sus obligaciones tributarias. otra parte preste su conformidad antes 5 El pago se efectuar al contado, sin que para ello sea relevante la 9 ALVA MATTEUCCI, Mario. El IGV y el Impuesto de Alcabala aplica- simultneamente o despus del acuerdo forma de pago del precio de venta del bien acordada por las partes. bles en la primera venta de inmuebles Revista: Actualidad Empresarial. 6 Conforme se encuentra registrado en el autoavalo. Edicin 183 Segunda Quincena de Mayo 2009. Pg. I 16. de cesin. Si la conformidad del cedido
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I Actualidad y Aplicacin Prctica hubiera sido prestada previamente al encuentra gravada con el referido conceptos tales como derechos de acuerdo entre cedente y cesionario, impuesto por expresa mencin de la importacin y costos directamente el contrato slo tendr efectos desde norma, al considerar inafecta dicha relacionados. que dicho acuerdo haya sido comu- transferencia. En este orden de ideas, el prrafo 16 nicado al cedido por escrito de fecha de la mencionada NIC seala expre- cierta. 9. Dnde se debe efectuar el samente que tambin forman parte En ese orden de ideas, una cesin de pago del impuesto del costo del Inmueble los tributos posicin contractual podra adelan- que de manera directa se encuentren El pago de dicho impuesto deber tar el nacimiento de la obligacin relacionados con la operacin, en la realizarse ante la Municipalidad del Impuesto de Alcabala cuando medida que se trate de un Impuesto Distrital cuya jurisdiccin se en- el comprador que no ha pagado cuentre ubicado el inmueble ma- No Recuperable, tal como ocurre en la totalidad del precio del predio, teria de transferencia; en el caso el caso planteado con el Impuesto de ceda su posicin contractual, para que la Municipalidad Provincial a Alcabala. que un tercero ingrese en la rela- que corresponde la jurisdiccin del cin contractual primigenia con predio transferido cuente con un lo cual se habra presentado una X DEBE HABER Fondo de Inversin Municipal, transferencia de propiedad, corres- dicha Municipalidad ser la acree- 33 INMUEBLES, pondiendo gravar la transaccin dora del Impuesto de Alcabala, MAQUINARIA con alcabala. la cual dentro del plazo de 10 das Y EQUIPO 1,920 As a guisa de ejemplo, citamos un hbiles siguientes al ltimo da caso en el cual mediante una Se- 331 Terrenos del mes en que recibi el pago, gunda Clusula Adicional mediante proceder a entregar el 50% del 46 CUENTAS POR Escritura Pblica de Compraventa, el impuesto a la Municipalidad Dis- PAGAR DIVERSAS - Consorcio Corporacin Pesquera Ilo trital donde se ubique el inmueble TERCEROS 1,920 S.A. & Pesquera Mara Auxiliadora y el otro 50% restante al Fondo de 465 Pasivo por compra S.R.L. cede su posicin contractual Inversin. de activo inmovilizado a favor de la empresa Ex Hotel de Cabe agregar que si se adquiere 4654 Inm. maq. Turistas de Ilo en el contrato de un inmueble ubicado en cualquier y equipo compraventa suscrito con Enturpe- distrito de la Provincia de Lima, le r S.A., indicndose en dicho acto x/x Por el registro del alcabala; al corresponder efectuar la Liquida- costo del terreno. que la cesionaria asume la totali- cin y/o el pago del Impuesto de dad de las obligaciones y derechos Alcabala en el SAT (Gerencia de X emanados del acuerdo de cesin. Renta de la Municipalidad Provincial En ese sentido, la Administracin de Lima) hasta el ltimo da hbil 46 CUENTAS POR PAGAR Tributaria procede a gravar con del mes calendario siguiente a la DIVERSAS - TERCEROS 1,920 el Impuesto de Alcabala la trans- fecha de realizacin de la transfe- 465 Pasivo por ferencia de propiedad efectuada rencia. compra de activo sobre el inmueble10. inmovilizado 10. Qu documentacin necesi- 4654 Inm. maq. ta presentar un contribuyen- y equipo Cesin de Posicin Contractual te para pagar el Impuesto de 10 EFECTIVO Y EQUIVALENTE DE EFECTIVO 1,920 Alcabala? 104 Cuentas corrientes e Deber presentarse ante la Munici- instituciones fin. Consorcio Ex hotel de turistas palidad Provincial correspondien- 1041 Ctas. ctes. te11: operativas Pago del Impuesto a la Alcabala Copia simple del documento que x/x Por el pago. acredita la transferencia. Copia simple de la Declaracin 8. Impuesto de Alcabala en el Jurada del Impuesto Predial del 12. Incidencia tributaria ao a que corresponde la trans- anticipo de legtima El importe a pagar por concepto ferencia. El artculo 21 de la LTM establece de Impuesto de Alcabala que surge Exhibicin del documento de de la adquisicin del Inmueble no que el Impuesto de Alcabala debe identidad del representante legal debe considerarse gasto del perodo, ser pagado por el comprador o o de la persona que realiza el sino, de acuerdo con los principios adquirente del predio que es trans- trmite. contables, debe formar parte del ferido bajo esta modalidad, tambin grava cualquier forma o modalidad costo del bien. Esto coincide con lo de transferencia de propiedad, sea 11. Tratamiento contable sealado en el numeral 1 del ltimo sta a ttulo oneroso o gratuito. Sin El costo de un Activo Fijo tangible prrafo del artculo 20 del TUO la embargo, al revisar lo dispuesto de conformidad con la NIC 16: Ley del Impuesto a la Renta, referido en el literal a) del artculo 27 de Inmuebles, Maquinaria y Equipo, a lo que se entiende como costo de la Ley de Tributacin Municipal, no slo se limita al importe por adquisicin para efectos tributarios, observamos que la transferencia pagar al proveedor del mismo, sino al importe que debe desembolsar el de propiedad bajo la modalidad por el contrario, incluye distintos adquirente por el bien lo que incluye de Anticipo de Legtima, no se los impuestos y derechos pagados, 11 Se precisa que no se requiere presentar ningn formulario ni en este sentido no debe considerarse 10 RTF N 2762-4-2002 de fecha 24.05.02 Declaracin Jurada para efectuar el pago del Impuesto de Alcabala. como gasto.
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