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Contabilidad
Estados contables
de las empresas
de promocin inmobiliaria

[ ]
Autor: GUTIRREZ VIGUERA,
Manuel. Director en
Ciencias Econnicas
y profesor MDI de la
Universidad Politcnica
de Madrid.
Ttulo: Estados contables de las
empresas de promocin
inmobiliaria
Fuente: Directivos Construccin
n 186 pg. 42. Marzo
2006.
Resumen: Para un correcto an-
lisis econmico-financiero de una
empresa de promocin inmobiliaria
se debe tener en cuenta las distin-
tas etapas por las que pasa la pro-
mocin en marcha. Segn se en-
cuentre en su fase inicial, en
construccin o en la etapa final de
venta, los ingresos y los gastos se
reflejan de distinta manera en su
cuenta de resultados.
Descriptores: Contabilidad/
Promocin
Inmobiliaria/
Balance de
situacin/
Cuenta de
resultados.
Las tcnicas de anlisis de balances aplicadas a
las empresas de promocin inmobiliaria
presentan una serie de particularidades tanto en
su elaboracin como en su interpretacin. Para
conocer el estado econmico financiero de este
tipo de empresas es necesario tener en cuenta
la fase en que se encuentra la promocin.
Para analizar la situacin econmico-financie- Desde el punto de vista econmico-finan-
ra de una empresa se puede tomar, como sis- ciero cada una de estas fases tiene las si-
tema de informacin, sus estados contables. guientes caractersticas:
Para llevar a cabo dicho anlisis se suelen A) Fase de promocin inicial
aplicar una serie de tcnicas sustentadas en
gran parte en la elaboracin de ratios que Los desembolsos en esta fase inicial estn
vienen recogidos en los distintos manuales constituidos principalmente por el solar en
del llamado anlisis de balances. Al apli- el que se va a edificar, la redaccin de pro-
carse al caso concreto de las empresas de yectos tcnicos y las licencias administrati-
promocin inmobiliaria, estas tcnicas pre- vas.
sentan ciertas particularidades, tanto en su
elaboracin como en su interpretacin. Durante esta fase se puede iniciar, en
determinados casos, las ventas sobre
A efectos del anlisis econmico-financiero planos.
se deben tener en consideracin las distin-
tas fases por las que pasa una promocin in- Tanto los gastos como los ingresos no
mobiliaria, como son: se incorporan a resultados en este pe-
rodo, pues los gastos constituyen cos-
A) Fase de promocin inicial. te de promocin en curso y los ingre-
B) Fase de construccin. sos se tipifican como anticipos de
C) Fase de venta. clientes.

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B) Fase de construccin
Contabilidad
Los desembolsos en esta fase estn constitui-
dos bsicamente por la direccin facultativa,
ejecucin de la obra y el control de calidad.

Durante esta fase se suelen ir realizando ven-

tas mediante contratos privados. Pero he-
mos de tener presente que, de acuerdo con
las normas de adaptacin del Plan General
de Contabilidad a las empresas inmobilia-
rias, las ventas de edificaciones se incorpo-
rarn a resultados cuando stas estn en
condiciones de entrega material a los clien-
tes. Por tanto, los gastos durante esta fase
se consideran coste de la promocin en cur-
so, y los ingresos se tratan como anticipos
de los clientes, tal como se seal con an-
terioridad al hacer referencia a la fase de ini-
cio de la promocin.

C) Fase de venta

Una vez terminada la construccin, comienza
el perodo de venta y la formalizacin con-
table de las ventas efectuadas durante las
fases de inicio y de construccin.
En esta fase es cuando los ingresos por ven-
tas y sus correspondientes costes de la pro-
mocin se incorporan a resultados, obte-
nindose la oportuna ganancia o prdida.
Por tanto, los estados financieros de la em-
presa de promocin inmobiliaria presenta-
rn distinta estructura, segn la fase en que
se encuentre, repercutiendo, como es ob-
vio, en su anlisis e interpretacin.
En la fase de promocin, los grandes desembolsos se destinan a la compra del solar,
redaccin de proyectos tcnicos y licencias administrativas
ORDENACIN FINANCIERA DEL BALANCE
DE SITUACIN
Al tomarse como base de informacin los
estados contables de la empresa, la orde-
nacin financiera del balance de situacin
reviste especial importancia, a fin de que los
datos extrados de dicho balance sean los
adecuados para el anlisis y sobre todo en
el caso de las empresas de promocin in-
mobiliaria, que presentan particularidades
significativas al respecto.

Si la empresa lleva a cabo una sola promo- Pero antes de entrar en dichas particulari-
cin inmobiliaria, la incidencia de la fase en dades, vamos a esquematizar la forma ms
que se encuentre reviste especial importan- habitual de ordenar el balance de situacin
cia en el anlisis. con criterio financiero. Dicha esquematiza-
cin es la siguiente:
Si la empresa lleva a cabo varias promocio-
nes inmobiliarias (cada una de ellas en dis- Activo (inversin). Criterio de or-
tinta fase), el anlisis se puede sustentar con denacin: liquidez
un enfoque de regularidad operacional.
Activo fijo:
Los prximos epgrafes se van a enfocar, en
trminos generales, como si la empresa de Inmovilizado material.
promocin inmobiliaria de que se tratara, Inmovilizado inmaterial.
recogiera en sus estados financieros varias Inmovilizado financiero.
promociones a la vez, cada una de ellas en Gastos amortizables.
distinta fase de promocin. Resultados negativos.

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Activo circulante: ner una duracin superior al ao. Ade-

ms, hay que tener en cuenta que, de
Existencias. acuerdo con las normas contables de apli-
Realizable. cacin para este tipo de empresas, du-
Disponible. rante la fase de promocin no se van ob-
teniendo resultados econmicos (prdidas
PASIVO (FINANCIACIN). CRITERIO DE o ganancias) con periodicidad anual, si-
ORDENACIN: EXIGIBILIDAD Y no que hay que esperar hasta que las edi-
VENCIMIENTO. ficaciones de que se traten, se encuen-
tren en situacin de entrega material a
Pasivo fijo: los clientes.

No exigible (recursos propios). Por tanto, la diferenciacin entre corto

Exigible a largo plazo.
Pasivo circulante:
Exigible a corto plazo.
En cuanto a las particularidades de la orde-
nacin o clasificacin del balance para el ca-
so de empresas de promocin inmobiliaria,
cabe sealar las siguientes:
El ciclo de produccin o perodo medio
de maduracin en la empresa de pro-
mocin inmobiliaria se caracteriza por te-
plazo (circulante) y largo plazo (fijo) no
debe sustentarse en el perodo anual, co-
mo establecen las normas generales con-
tables, sino en su ciclo de produccin, es
decir, en la duracin de la promocin. En
consecuencia: a efectos de anlisis de la
situacin econmico-financiera de la em-
presa de promocin inmobiliaria, clasifi-
caremos como circulante todas las cuen-
tas que estn directamente relacionadas
con la promocin, aunque su plazo real
sea superior al ao.
Pese a lo anteriormente manifestado, hay
que tener la cautela de clasificar, en de-
terminadas ocasiones, en el activo fijo ele-
mentos patrimoniales conceptuados, en
principio, como circulante por estar liga-
dos a las promociones. Nos referimos en
concreto a los siguientes casos:

- Terrenos y solares sobre los que estn

previstos edificar futuras promociones,
pero se estima que todava se va a de-
morar varios aos.

- Promociones en curso interrumpidas,

con problemas de continuacin.

- Edificaciones terminadas de difcil venta.

Los prstamos hipotecarios subrogables,

aunque su vencimiento sea a largo pla-
zo, se incluirn en el pasivo circulante, ya
que al final de la promocin quedan su-
brogados por los compradores.

Las provisiones para indemnizaciones y

terminacin de promociones y para otras
operaciones de trfico, que generan pa-
sivos, se incluirn en el Exigible a corto o
El plazo medio de cobro a los clientes es difcil de calcular ya que el cobro de las
edificaciones vendidas se obtiene a travs de los anticipos de clientes largo, segn proceda.

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El resto de consideraciones a tener en cuen-

Contabilidad
ta para la ordenacin o clasificacin finan-
ciera del balance de situacin son las habi-
tuales para todo tipo de empresas.

Estructura y equilibrio finan-

ciero

Para el anlisis de la estructura financiera de

la empresa podemos basarnos en la infor-
macin que facilita el balance de situacin,
en cuanto que el activo es representativo de
la inversin y el pasivo es el reflejo de la fi-
nanciacin. Nos referimos, como es obvio,
al balance de situacin ordenado con crite-
rio financiero, de acuerdo con las pautas se-
aladas en el epgrafe anterior.

La inversin podemos dividirla en:

Inversin en Tesorera (Disponible).

Inversin en clientes y deudores (Realiza-
ble).
Inversin en Existencias (Existencias).
Inversin en inmovilizado (Inmovilizado
En las empresas de promocin inmobiliaria no debe llamar la atencin un alto ratio
material, inmaterial, financiero, gastos de endeudamiento a corto plazo
amortizables y resultados negativos).

Tambin se puede clasificar la inversin en: En activo fijo: 0,65

Circulante (Tesorera, Deudores y Exis-
tencias).
Fijo (Inmovilizado).
En cuanto a las fuentes de financiacin se
puede hacer la siguiente clasificacin:
Recursos propios (no exigible).
Recursos ajenos (exigible), a corto y lar-
go plazo.
A la vista de estos datos se puede elaborar
el siguiente ratio de equilibrio financiero,
que pone de manifiesto la proporcin que
guarda el activo fijo respecto a la financia-
cin a largo plazo:
Activo fijo
Recursos propios + Recursos
ajenos a largo
As por ejemplo, si su valor es 0,65, signifi-
ca que cada euro de financiacin a largo pla-
zo, est invertido de la forma siguiente:
En activo circulante : 0,35
Esta proporcin ser distinta para cada tipo
de empresa. Resulta evidente que no ser el
mismo ratio para una empresa siderrgica
(con alta proporcin de activo fijo) que en
una empresa de comercio minorista (de al-
ta proporcin de activo circulante).
Para el caso concreto de empresas de pro-
mocin inmobiliaria cabe indicar que este
ratio de equilibrio financiero (de indudable
inters y significacin para la mayora de las
empresas) no se puede considerar relevan-
te, pues si examinamos su composicin, ve-
remos que:
En el numerador figura el activo fijo, que
tiene un peso de mucha menor entidad
que el activo circulante, para la empresa
promotora inmobiliaria. (Su inversin b-
sicamente es en circulante, que es el que
est vinculado directamente a las pro-
mociones).
En cuanto al denominador cabe sealar
que la financiacin a largo plazo es tam-

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bin de menor entidad que la de a corto
plazo (pasivo circulante), pues es este l-
timo el que est vinculado a las promo-
ciones. (Prstamo hipotecarios subroga-
bles, anticipos de cliente).
Liquidez
Para el anlisis de la situacin de liquidez de
la empresa se suelen utilizar dos ratios.
A) Ratio de tesorera (test-cido):
Este ratio relaciona la suma de disponibili-
dades ms crditos a corto plazo e inver-
siones financieras temporales, con las deu-
das a corto plazo. Viene dado por la
expresin:
Es en la fase Disponible + Realizable a corto
de venta
Exigible a corto
cuando los
Se estima, con carcter de generalidad,
ingresos que este ratio debe estar en torno a la
unidad.
obtenidos por
B) Ratio de liquidez:
venta y sus
correspondientes Este ratio relaciona el Activo circulante con
el Pasivo circulante:
gastos de
Activo circulante
promocin se
Pasivo circulante
incorporan a
Como puede observarse, se diferencia del
resultados ratio anterior en que se incluyen en el nu-
merador las existencias.
Para el caso concreto de las empresas de pro-
mocin inmobiliaria hay que tener presente
que el elemento diferenciador entre ambos
ratios, tal como se ha sealado, viene cons-
tituido por la exclusin o inclusin de las Exis-
tencias en los mismos y, precisamente, esta
rbrica del balance es esencial para dicho ti-
po de empresas (promociones en curso, edi-
ficaciones adquiridas, edificaciones termi-
nadas y solares).
En consecuencia, la diferencia entre los va-
lores de ambos ratios suele ser significativa,
por el fuerte peso que normalmente alcan-
zan las existencias.
46Directivos Construccin 46
La situacin de liquidez es ms significativa
si se contempla el llamado ratio de liquidez,
pues es frecuente que el llamado ratio de
tesorera (al no incluir Existencias) se en-
cuentre muy por bajo de la unidad. La in-
terpretacin es obvia: en las empresas de
promocin inmobiliaria la liquidez descansa
en la realizacin de sus existencias.
Garanta frente a los acreedores
Se suele utilizar el llamado ratio de garanta.
Este ratio relaciona todo el activo con que
cuenta la empresa para hacer frente a sus
obligaciones de pago, respecto a estas obli-
gaciones de pago. Viene dado, por tanto,
por la expresin:
Activo real (Activo total - Activo ficticio)
Exigible a corto + Exigible a largo
Como resulta evidente, este ratio debe ser
superior a la unidad ya que, en caso con-
trario, la empresa se encontrara en una si-
tuacin, de hecho, de quiebra.
En la empresa de promocin inmobiliaria es-
te ratio no suele ser muy alto. Es bastante
usual que sea slo algo superior a la unidad,
pues no debemos olvidar que el activo real
(mayormente formado por activos relacio-
nados con las promociones) est financiado
bsicamente por deuda (prstamos subro-
gables, anticipos de clientes, diferimiento de
pago a los contratistas de obras, etc.). Por
tanto, el numerador y el denominador del
ratio tienden a no presentar grandes dife-
rencias entre ellos.
Endeudamiento
Para medir la importancia del endeudamiento
de la empresa se puede utilizar el ratio:
Exigible a corto + Exigible a largo
Recursos propios
Cul es el lmite del ratio de endeuda-
miento?
La respuesta puede hacerse en una doble
vertiente:
N 187 Marzo de 2006
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Desde el punto de vista financiero, de-

Contabilidad
pender del momento y de la capacidad
que tenga la empresa para generar re-
cursos con los que devolver los capitales
ajenos.

Desde el punto de vista econmico, tal l-

mite vendr dado por el hecho de que el
coste de los capitales ajenos no debe su-
perar el rendimiento de las inversiones
que stos financian.

Incluso cabe sealar una tercera vertiente:

la psicolgica. En este sentido se puede de-
cir que hay un lmite psicolgico que viene
dado por el hecho de que, a partir de cier-
to grado de endeudamiento, la empresa pa-
sa a ser de los acreedores ms que de sus
propietarios.

En general, este lmite podra ser la unidad

en el sentido de que los fondos ajenos no
superen a los propios.

Otro aspecto a tener en cuenta es el del ven- Los estados financieros de las promotoras inmobiliarias presentan distinta estructura
cimiento de las deudas, por lo que es con- segn la fase en que se encuentra
veniente desdoblar el ratio de endeuda-
Rotaciones y plazos medios
miento en:

Endeudamiento a corto plazo: Para el caso de empresas de promocin in-

Exigible a corto plazo
Recursos propios
Endeudamiento a largo plazo:
mobiliaria (no constructoras), el clculo de
rotaciones y plazos medios no es muy sig-
nificativo.
Quizs, la rotacin y plazo medio de pago a
los contratistas pueda resultar interesante.

Exigible a largo plazo En cuanto al plazo medio de cobro a los clien-

Recursos propios
En el caso concreto de la empresa de pro-
mocin inmobiliaria, no debe llamar la aten-
cin un alto ratio de endeudamiento a cor-
to plazo, pues hemos de tener presente,
como se ha indicado anteriormente, que las
promociones se financian, casi en su totali-
dad, con deuda. Por tanto, el alto endeu-
damiento como consecuencia de las deudas
derivadas de la forma habitual de financiar-
se las promociones, debe interpretarse en
un sentido positivo, como frmula financie-
ra muy adecuada para cubrir las altas inver-
siones que trae consigo la promocin in-
mobiliaria.
tes, cabe sealar la dificultad de su clculo
e interpretacin ya que el cobro de las edi-
ficaciones vendidas se obtiene a travs de
los anticipos de los clientes, entrega llave en
mano, prstamos hipotecarios que se su-
brogan los compradores, etc.
En el caso de que la empresa inmobiliaria re-
alice tambin actividad constructora, se po-
dran aplicar las rotaciones y plazos medios
habituales en dicha actividad.
Anlisis de los resultados
Para el anlisis de resultados se toma como
base la cuenta de Prdidas y Ganancias. Es-
ta cuenta se ordena de forma analtica.

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La indicada ordenacin analtica para la em- Para calcular el peso de cada componente
presa de promocin inmobiliaria puede ser de la cuenta de resultados, respecto a ven-
de la siguiente manera: tas (valor base: 100), se hara, como es evi-
dente:
+ Ventas de edificaciones
+ Ventas de terreno y solares Importe concepto
+ Prestacin de servicios de que se trate
+ Otros ingresos de explotacin X 100
= INGRESOS DE EXPLOTACION Importe ventas del ao
- Aprovisionamientos
Variacin de Existencias
- Gastos de personal Para el caso concreto de la empresa de pro-
- Dotaciones para amortizaciones del in- mocin inmobiliaria se puede dar el valor
movilizado 100 a la suma de todas las ventas (ventas de
Variacin de las provisiones de trfico edificaciones + ventas de terrenos y solares
- Otros gastos de explotacin + prestacin de servicios).
= RESULTADOS DE LA EXPLOTACION
+ Ingresos financieros En cuanto al clculo de la tasa de variacin
- Gastos financieros de cada componente de resultados, respec-
= RESULTADO DE LAS ACTIVIDADES to al ejercicio anterior, se har:
ORDINARIAS
Resultados extraordinarios Importe ejercicio
= RESULTADO ANTES IMPUESTOS actual - Importe
- Impuesto sobre el beneficio ejercicio anterior
= RESULTADO NETO DEL EJERCICIO X 100
Importe ejercicio
Lo ms frecuente es comparar las cifras de anterior
los distintos componentes de la citada
O bien:
Cuenta de Prdidas y Ganancias con las del
ejercicio anterior, obtenindose las opor-

(
Importe ejercicio

)
tunas diferencias relativas en base por-
actual
centual.
X 100 - 100
Importe ejercicio
Tambin es bastante usual calcular el peso
anterior
relativo de cada componente de los resulta-
dos del ejercicio, dando valor 100 a las Ven-
tas. Por lo que respecta al caso concreto de las
empresas de promocin inmobiliaria, hemos
Este anlisis se puede plasmar en un estado de tener presente que la determinacin de
con la siguiente estructura: resultados con periodicidad anual est in-
fluida por las normas contables, pues como
el lector ya sabe, los ingresos y costes de una
Conceptos Ejercicio actual Ejercicio anterior Tasa de variacin promocin inmobiliaria no se incorporan a
s/ejercicio anterior la cuenta de Prdidas y Ganancias, hasta que
las edificaciones son susceptibles de entre-
importe % importe %
ga material a los clientes, pese a que se ha-
yan registrado ventas durante la fase de cons-
Ventas - 100,0 - 100,0 -
truccin o sobre planos. Se sigue el criterio
de obra terminada en vez del de grado de
- - - - - avance de obra. En consecuencia, es lgico
que se observen intermitencias peridicas
- - - - - en el reflejo contable de los resultados y, por
tanto esta circunstancia deber tenerse pre-
- - - - - sente en el momento del anlisis compara-
Cuadro 1 tivo entre distintos ejercicios.

48Directivos Construccin 48 N 187 Marzo de 2006

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Contabilidad

Segn las
normas
contables,
durante la fase
de promocin
Si la empresa lleva a cavo una sola promocin, la incidencia de la fase reviste especial
importancia en el anlisis no se van
obteniendo
Rentabilidad Beneficio ordinario neto: Se trata del be-
neficio despus de impuestos, pero con resultados
Se entiende por rentabilidad de una empre- exclusin de los resultados extraordina-
sa la relacin existente entre el beneficio ob- rios.
econmicos
tenido y los recursos invertidos, expresado
normalmente en forma de porcentaje.
Activo medio: El resultante de computar
el activo de final y de inicio del ejercicio.
con
Si se dispone de balances referidos a fe- periodicidad
Es importante resaltar que existen varios en- chas intermedias, se incorporarn al cl-
foques de la rentabilidad, pero lo ms usual culo. anual, sino
es distinguir entre:
En cuanto a la rentabilidad financiera (ROE), que hay que
Rentabilidad econmica cabe sealar que es la que se calcula sobre
Rentabilidad financiera los recursos propio. Viene dada por la for- esperar hasta
mulacin:
La rentabilidad econmica (ROA) es la que
la entrega de
Beneficio ordinario
se refiere al total de los recursos invertidos,
es decir la rentabilidad del activo (inversin).
neto la edificacin
ROA = x 100
Viene dada por la formulacin:
Recursos propios a los clientes
Beneficio ordinario medios
neto + gastos
financieros (1-t)
En relacin con estos ndices de rentabilidad,
ROA = x 100
en cuanto a su aplicacin a las empresas de
Activo medio
promocin inmobiliaria, diremos que pre-
sentan intermitencias temporales, dada la
Siendo: forma de aflorar contablemente los resulta-
dos peridicos, tal como se ha sealado en
t = Tasa impositiva el epgrafe anterior.

Maticemos cada uno de estos componentes: nnn

N 187 Marzo de 2006 www.directivosconstruccion.es 49 Directivos Construccin