Bienes Raíces para Arquitectos

Concepción – La idea detrás del edificio

Instinto vs Estudio de viabilidad

No es raro encontrarnos con una persona que se ha encontrado con una oportunidad o ha generado
una idea que considera muy buena. Esta persona puede venir con que ha identificado una
necesidad como la falta de vivienda en determinada zona, o encuentra un solar a un precio barato o
en una zona privilegiada y se imagina un uso para desarrollar.

La forma más razonable de desarrollar es considerar dicha oportunidad como una hipótesis
científica. Es decir, la oportunidad que se presenta se considera como nuestra mejor conjetura de lo
que puede desarrollarse, y se idean y diseñas pruebas para confirmar o desmentir esta suposición.
La herramienta más sencilla para determinar si hay demanda o si es posible elaborar la oferta es el
estudio de viabilidad.

El proceso de estudio de viabilidad

Para la elaboración de un estudio de viabilidad se recomienda el uso del informe o reporte como
formato escrito para poder tener un entregable al final del estudio que sea sencillo de leer y fácil de
compartir. Es necesario que el desarrollador aprenda a desarrollar esta habilidad. Un informe bien
elaborado le servirá no sólo para el objetivo para el que fue hecho sino como herramienta de
marketing para otros objetivos.

El proceso del estudio de viabilidad consiste en seis grandes partes: (1) definición del problema a
resolver, (2) análisis del sitio, (3) análisis de mercado, (4) posibles usos y alternativas, (5) análisis
financiero, (6) análisis de riesgos.

El estudio de viabilidad es la herramienta que ayudará al desarrollador, en las primeras etapas del
proceso de desarrollo inmobiliario, a tomar las decisiones de una manera razonada y justificada. Por
lo tanto es importante la utilización de información verídica y mantener el uso de suposiciones al
mínimo posible.

Identificar el predio

Existen dos maneras generales en las que se inicia la identificación del predio a utilizar: (1) Un
predio en busca de un uso y (2) un uso en busca de un predio.

La primera opción sucede cuando hemos identificado un terreno que tiene un potencial mayor a su
uso actual. Con potencial nos referimos a que es posible imaginar que el terreno dada sus
características observables inmediatas (ubicación, tamaño, topografía) puede tener un uso más
intenso que el que tiene actualmente. Para es importante analizar el terreno para ver si puede tener
cabida al uso que imaginamos, y hacer el estudio de mercado para corroborar que efectivamente
hay demanda para ese tipo de uso una vez que se haya terminado de construir.

Un uso en busca de un predio se da cuando se ha identificado la necesidad específica de una

empresa, un individuo o una sociedad, y se busca un predio que pueda dar cabida a las
características necesarias de la empresa para llevar a cabo sus actividades. Por ejemplo,
Supermercados Bonitos SA de CV se ha dado cuenta que no tiene presencia en el estado de
Campeche, México; cuando su competidor Supermercados Modernos SA de CV recién ha
inaugurado un supermercado en el centro de Ciudad del Carmen. Los empresarios de Bonitos han
decidido que deben competir en el estado, y deciden buscar un terreno que este a no más de 100
km del Centro de Distribución de la empresa con la que están aliados, debe ser de un tamaño entre
1000, y 1500 metros cuadrados, urbanizado y a un precio razonable.

Cuando una necesidad no es específica, como en el caso de las necesidades de una sociedad, la
labor del promotor inmobiliario es la de identificar concretamente a que población servirá, y cuáles
son las características y gustos de esa población, para poder elaborar su producto en base a ellos.

Recuerda que una empresa sencillamente es un grupo de personas reunidas y haciendo las
actividades necesarias para proveer de bienes o servicios a una población que lo solicita. El
desarrollador es en esencia un emprendedor y el producto o bien que vende es el edificio.

La visión y estrategia.

Es importante que a pesar de que se analizará la propuesta o la oportunidad, el desarrollador tenga

una clara visión de lo que quiere lograr. No necesariamente significa la forma y uso del edificio,
aunque los superlativos y precedentes son común en la industria inmobiliaria (el edificio más alto, el
edificio más moderno, el primero de este tipo); sino que también pueda determinar cómo este
proyecto servirá en el desarrollo de su persona, de la empresa inmobiliaria o en la sociedad (ej.
quiero generar dos millones de pesos en utilidad en efectivo con éste proyecto, quiero crear el primer
edificio industrial en la empresa para poder atacar ese mercado).

Lo ideal es que la visión promueva un motivo más grande que el edificio o el emprendimiento en sí
mismo, ya que esto le ayudará a mantener la motivación para él y su equipo, además de motivar a
terceros al mismo (quiero desarrollar un edificio 100% auto sostenible, con este edificio queremos
demostrar un mejor diseño de vivienda social, queremos recuperar un edificio que es patrimonio de
la ciudad).

Determinar una visión clara y atractiva ayudará al desarrollador a aguantar los altibajos de un
proyecto inmobiliario. Además a partir de la visión clara y atractiva podrá generar los objetivos a
lograr en el proyecto contra los cuales se podrá medir la magnitud del éxito o fracaso del proyecto.
Recuerda que:

Lo que se mide se administra

-Peter Drucker

¿Qué es el desarrollo inmobiliario? (promoción inmobiliaria)

El desarrollo inmobiliario es la activad de gestión y coordinación de distintos agentes y actividades

involucradas para la creación de un inmueble bien raíz, con el fin de satisfacer una necesidad de
edificio. Dicha actividad es altamente riesgosa y por lo tanto se espera que este riesgo sea
compensado.

Es importante especificar que la palabra “desarrollador” no existe en español. Este término se ha

venido usando por la traducción del término en inglés “Property Development” o “Real Estate
Development”. El término correcto es el de promotor inmobiliario. Sin embargo consideremos el
idioma español como un ente vivo y cambiante por lo que ambos términos los utilizaremos
intercambiablemente en el transcurso del libro.

El desarrollador inmobiliario se encarga, en esencia, de encontrar una necesidad insatisfecha de

edificación y satisfacerla. Es un término muy abstracto que se puede aterrizar por medio de
ejemplos.

Son ejemplos de promotores inmobiliarios:

Un médico tiene una cantidad de ahorros considerables y encuentra un terreno con gran potencial
en la ciudad. Decide hacer departamentos para venta para generar ganancias y quedarse con uno.
Una familia quiere una casa para vivir sin embargo no está satisfecha con lo que encuentra, deciden
hacer su propia casa para su uso, contratan a un arquitecto y se financian con una hipoteca del
Banco
Una empresa maquilladora necesita de una fábrica más grande, decide invertir en una nave
industrial, la cual sólo ocupará el 33% y buscará rentar el resto para ayudar con efectivo a su
negocio.
Una institución de gobierno necesita unas nuevas oficinas administrativas y decide construir una
torre icónica para la ciudad donde albergará muchos de sus procesos.
Una empresa urbanizadora ve que hay demanda de casas de interés social y decide comprar un
terreno ligeramente a las afueras de la ciudad, se encarga de urbanizar el terreno y lo subdivide en
manzanas de 20 lotes más pequeños para después venderlos y recuperar su inversión.
Sin embargo, llevar a cabo la promoción de un bien raíz es altamente riesgoso. Diversas situaciones
pueden complicar el proceso y las pérdidas potenciales son muy altas: el terreno no es adecuado o
está contaminado, hay restricciones en el tipo de edificio que se puede construir, o en la altura, las
tasas de interés son muy altas y la construcción se retrasa, los costos del edificio se disparan, el
diseño no cumple con lo esperado, los departamentos no se venden bien o la renta es más baja de
lo esperado, etc. Por lo que es recomendable que una persona o empresa que está dedicada a este
ramo sea la que se involucre en dichas actividades.

En los ejemplos mostrados arriba podemos darnos cuenta que personas que no necesariamente
están involucradas directamente en la construcción suelen ser promotores inmobiliarios a pesar de
no tener la pericia en el tema. También se da el caso que los desarrolladores pueden buscar
satisfacer la necesidad para su uso o para el uso o goce de alguien más. Usualmente lo segundo es
más común.

Desafortunadamente en México y en muchos países de América Latina esta rama de la industria

inmobiliaria no está altamente consolidada a diferencia de otros países como Estados Unidos, Gran
Bretaña, Australia, Holanda y otros países más desarrollados en donde la línea está muy marcada y
numerosos estudios se hacen en relación a este tema.

Esta fuera del alcance de este libro determinaras causas de esta segmentación. Sin embargo cabe
destacar que el proceso del desarrollo inmobiliario es multidisciplinario. Se requieren conocimientos
de contabilidad, leyes, finanzas, marketing, administración o gerencia de proyectos, arquitectura,
construcción, economía, urbanismo, y ventas. Y a pesar de que cada rama tiene especializaciones
en bienes raíces, en México particularmente no se enseña cómo estas distintas ciencias se integran
para formar profesionales en desarrollo inmobiliario.
El concepto de edificio para el ingeniero o arquitecto versus el profesional inmobiliario: El ciclo de
vida de los edificios.

Por: Miguel Ángel García Escobar

Hay una mentalidad muy diferente que tiene un profesional que se dedica a la industria de la
construcción que la de un profesional que se dedica a la comercialización de los bienes raíces. Por
comercialización nos referimos no sólo a la compra y venta de bienes raíces, sino a invertir,
desarrollar, administración, mantenimiento y demás actividades comerciales.

Un arquitecto o un ingeniero provienen de la industria de la construcción, que es un sector

secundario en la economía, mientras que el profesional de la industria de los bienes raíces tiene su
entrenamiento y capacitación en el sector terciario.

Recordemos los sectores de la economía.

El sector primario es aquél que obtiene productos directamente de la naturaleza, tales son la
industria de la agricultura, la ganadería, la minería, etc. y su producto generado es una materia
prima. El sector secundario es aquel que se dedica a transformar las materias primas en objetos de
consumo, también se le conoce como las industrias de la transformación. Ejemplos del sector
secundario son el sector energético, el sector minero (cuando se producen productos de los
extractos primos), el sector de la construcción, etc. El sector terciario es aquel que se dedica a
producir servicios, en vez de bienes, tal es el sector comercial, el turístico, las comunicaciones, el
financiero y la administración. El sector cuaternario es aquél que genera información, innovación y
avances científicos y tecnológicos. También se le conoce como investigación y desarrollo (Research
and Development o R&D).

A lo largo de éste libro escribiré algunos de los términos utilizados en español y en inglés para
referirnos a los distintos conceptos de la industria que se pierden por traducción y que servirán para
que el lector pueda investigar más información si así lo desea.

Volviendo a los bienes raíces. Un profesional de la industria de la construcción, especialmente un

arquitecto piensa en los bienes raíces en términos de edificios o del proyecto. Para un ingeniero el
proceso o el ciclo de vida de un edificio es considerado de la siguiente manera:

Diagrama del ciclo de vida del edificio. Modelo centrado en el edificio.

Diagrama del ciclo de vida del edificio. Modelo centrado en el edificio.
Este modelo indica la linealidad del proceso de construcción. Usualmente es un proceso que puede
durar regularmente de uno a cinco años. Desde su planeación en donde se identifica que hay una
necesidad de edificar y se delinean los objetivos para su ejecución, pasando por el diseño donde se
las expresiones de necesidades se convierten en planes y planos específicos y su posterior
implementación en el proceso de construcción, para así terminar la construcción y pasar a manos
del usuario quien dará continuidad al edificio en donde los requerimientos son los ordinarios de
operación.

Dicho de una manera simple y coloquial, el ingeniero está orientado en la transformación: Ve un

nuevo proyecto; hace planes y diseña; lo construye; y su tarea ha finalizado; pone la mira en su
siguiente proyecto. La operación se deja a manos del usuario.

Un profesional inmobiliario, por el contrario, está centrado en la comercialización. Ve el inmueble

como el principal activo, y recordemos que la característica principal de un bien inmueble es su
naturaleza inmóvil. Dicho esto la constante en un inmueble está en la perpetuidad de la tierra. Un
inmueble no se le ve en términos de proyecto, sino que se le ve en términos de dos elementos o
componentes: la tierra y el edificio (land and improvements). Por lo tanto el ciclo de vida de un
inmueble no es lineal, sino cíclico, en el que la parte del edificio tiene un ciclo de vida limitado
mientras que el componente la vida del terreno es ilimitada.

Diagrama del ciclo de vida del edificio. Modelo centrado en el bien inmueble.
Diagrama del ciclo de vida del edificio. Modelo centrado en el bien inmueble.
Éste modelo utiliza un enfoque perpetuo, en donde el terreno es permanente y el edificio no. Cuando
un terreno o solar baldío tiene un potencial mayor y exista una demanda de espacio se busca su
desarrollo o promoción (a través del proceso de construcción) para crear un edificio. En ese
momento el inmueble se vuelve dos componentes: el componente del edificio más el componente
del terreno. Es importante notar que profesiones tales como la contabilidad utilizan éste modelo, y
como ejemplo, en muchos sistemas contables los terrenos no se pueden depreciar mientras que la
parte del edificio sí.

Posteriormente el edificio es utilizado, sin embargo, debido a distintos elementos que procederemos
a ver en otros capítulos, el edificio invariablemente se depreciará y se volverá obsoleto. Aunque a un
edificio se le dé el mantenimiento adecuado, el edificio se volverá obsoleto puesto que la
obsolescencia no sólo es física, sino también funcional, e incluso estética. Debido a ésta
obsolescencia el edificio se volverá vacante (total o parcialmente) y afectará su valor, por lo que
necesitará mejorar sus características para poder utilizarse nuevamente.

Dependiendo del edificio y de su tipo, el edificio se remodelará o renovará para satisfacer las nuevas
necesidades de espacio, hasta que su obsolescencia sea tal que inevitablemente requerirá su
demolición, terminando el ciclo de vida del edificio y permaneciendo únicamente el elemento del
terreno que ahora podrá dar cabida a un nuevo edificio y satisfacer nuevas necesidades.

Éste proceso puede durar mucho tiempo dependiendo del terreno, el tipo de edificio, el
mantenimiento que se la haya dado, y la necesidad del espacio. Visto de ésta manera hay edificios
que viven 50, 70 o hasta 100 años, mientras que otros pocos muy famosos llevan más de dos mil
años.

Cuestiones de conservación de patrimonio llegan a consideración en edificios que son de particular

importancia o icónicos para una sociedad. El coliseo romano tiene más de 1900 años de existencia,
por ejemplo, y su uso ha pasado de ser un edificio de entretenimiento a ser un atractivo turístico.

Del mismo modo el cambio climático nos ha hecho reconsiderar la perpetuidad de los terrenos. El
aumento del nivel medio del mar en los últimos años nos propone en repensar si en verdad un
terreno se puede considerar como eterno. Lo mismo es de aquellas edificaciones que se han creado
en islas artíficamente creadas.

La diferencia en la forma de pensar sobre un edificio, es decir, cambiar de la idea de un proyecto a

un inmueble que tiene dos componentes: el terreno y el edificio, es un cambio de paradigma
necesario para el profesional que quiere involucrarse en el mundo de los bienes raíces.

Esto es de particular importancia porque una característica fundamental de un inmueble es el

derecho de éste a ser propiedad de alguien.
Si lo anterior es cierto, esto quiere decir que todo terreno en la Tierra tiene dueño.

LAS RAMAS DE LA INDUSTRIA INMOBILIARIA

Las bienes raíces o la industria inmobiliaria es una conjunto muy diverso de servicios que están
íntimamente ligados a los inmuebles (terrenos o edificios). Cuando decimos edificio no sólo nos
referimos a edificaciones de muchos niveles; una pequeña casa, por ejemplo, también se considera
un edificio. Podemos imaginarnos la industria inmobiliaria como un árbol (aprovechando el nombre)
del cual sus ramas abarcan las siguientes áreas:

RAMAS

AGENCIA

Cuando la gente habla de un profesional inmobiliario, es lo primero que se nos viene a la cabeza. El
asesor o el agente inmobiliario (en inglés bróker) es un intermediario en las transacciones de compra
y venta de bienes raíces. También incluye renta, aunque es menos común. Ellos te asesoran sobre
la documentación legal y financiera al momento de hacer una compra o de vender un inmueble.

INVERSIONES DE BIENES RAÍCES

Un inversionista de bienes raíces aporta capital para la compra de inmuebles con la idea de ponerlos
en renta y generar ingresos. También busca aumentar su capital debido a que generalmente los
edificios suben de valor con el tiempo, a esto se le llama apreciación (no siempre ocurre). Dentro de
las inversiones la hipoteca es una de las herramientas de deuda más utilizadas, consiste en prestar
dinero para distintos fines, con una comisión por usar ese dinero (también conocido como interés) y
a sabiendas de que si no se paga el préstamo se puede vender el edificio para recuperar el dinero
prestado. Utilizar métodos de apalancamiento como hipotecas particularmente en la inversión de
edificios es prácticamente la norma pues la garantía es el propio edificio. Existen otras formas de
inversión más riesgosas que entran en la categoría de desarrollo de proyectos inmobiliarios.

VALUACIÓN

Es la actividad que determina cuál es el valor que tiene un activo o inmueble. Los reportes de
valuación se utilizan para una multitud usos, desde transacciones (compra y venta), seguros; para
registros en contabilidad, para determinar impuestos, etc. Generalmente y debido al alto valor de
algunos edificios, es una actividad que es altamente regulada en varios países.

DESARROLLO O PROMOCIÓN INMOBILIARIA.

No debe confundirse con publicidad. El promotor inmobiliario o una empresa de desarrollo
inmobiliario, es la cual impulsa, programa y financia la creación o remodelación de un inmueble con
el fin de satisfacer la necesidad de un usuario. El promotor no es lo mismo que el constructor,
aunque puede que un constructor se involucre en éstas actividades. El desarrollador coordina a
distintos profesionales: arquitectos, abogados, contadores, inversionistas, mercadotécnicos,
agentes, etc. con el fin de llevar el proyecto de un edificio de idea a realidad. La urbanización y la
subdivisión es otra área dentro del desarrollo inmobiliario.

BURSATILIZACIÓN

Bursatilización es una forma de obtener financiamiento para grandes proyectos. Consiste en emitir
títulos que dividen la propiedad de un edificio en partes iguales, también conocidas como acciones.
En el caso de los inmuebles se emiten certificados que indican que eres dueño de una parte del
edificio y tienes derecho a las ganancias que se generen por la renta del mismo. La idea de esta es
que los títulos son similares a los de otras propiedades, y pueden compararse y venderse
(intercambiarse) mucho más fácil que un edificio lo que permite al inversionista promedio entrar a
proyectos de gran magnitud sin invertir una gran cantidad de capital lo que disminuye su riesgo
considerablemente.

ADMINISTRACIÓN DE LAS INSTALACIONES. (FACILITY MANAGEMENT)

Un administrador de las instalaciones es el encargado de la operación y el día a día de un edificio o

un condominio. En México son lo que comúnmente llamamos “Jefes de mantenimiento”. Se
encargan de cosas como el acceso, la operación de los servicios como el aire acondicionado, la
limpieza, las condiciones interiores, que las cafeteras estén funcionando en las mañanas, que los
carros estén listos para usarse, que los estacionamientos funcionen, etc. Generalmente están
orientados al servicio del usuario o el arrendatario, no necesariamente al dueño del terreno.

MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO (PROPERTY MAINTENANCE)

Se diferencia de la administración de las instalaciones porque las actividades del Facility Manager
buscan optimizar las necesidades del usuario en su operación o día a día. Mantenimiento del edificio
es la actividad requerida para mantener el estado físico del edificio a un estándar adecuado para los
usuarios, para el dueño o inversionista y que cumpla con las normatividades vigentes de
construcción. Cualidades estéticas como pintar la fachada, reparar daños menores, remplazar los
mosaicos del piso, cambiar las banquetas, etc. Son ejemplos de actividades de mantenimiento.

ADMINISTRACIÓN DEL INMUEBLE. (PROPERTY MANAGEMENT)

Es el encargado del edificio, usualmente del lado del arrendador. Son los encargados de que el
edificio esté en condiciones óptimas para asegurar que los arrendatarios estén satisfechos y paguen
sus rentas a tiempo. Se encarga de recoger las rentas, conseguir órdenes para remplazar partes del
edificio, como los climas, o cambiar un portón eléctrico y pagar los servicios, auxiliar a un
arrendatario nuevo a adaptarse, etc. Lo más importante, se encargan de escuchar y resolver los
problemas de los arrendatarios. No es raro que, en México, la actividad de administración de
inmuebles se mezcle con la del administrador de las instalaciones, pero debe ser haber una línea
clara sobre estas actividades, porque usualmente hay un conflicto de intereses. Recuerda,
usualmente uno está del lado del inquilino, y el otro está del lado del terrateniente.

ADMINISTRADOR DE LOS ACTIVOS. (ASSET MANAGEMENT)

Es un puesto algo menos operacional. Es el encargado de administrar la propiedad pero a un nivel

de inversión. Generalmente no está a cargo de una sola propiedad sino que se encarga de revisar
un portafolio de propiedades. Los administradores de activos se encargan de revisar el rendimiento
de la propiedad a nivel de inversión. ¿Están llegando las rentas?, ¿cuánto estamos pagando de
impuestos?, ¿qué porcentaje se está pagando de gastos corrientes?, ¿cuánto pagamos de predial?
¿Cuánto será conveniente remodelar el edificio?

BIENES RAÍCES CORPORATIVOS. (CORPORATE REAL ESTATE MANAGEMENT)

La tierra es un factor de capital, y hay empresas que su negocio recae excesivamente en los
inmuebles. Los cines, los supermercados, las granjas, las escuelas, salones de eventos dependen
mucho de sus inmuebles y sus instalaciones para poder operar. Los encargados de éstos inmuebles
son los administradores de activos. ¿Ponemos un supermercado en la ciudad o en una zona rural?
¿Agrandamos las pantallas del cine, o cambiamos los asientos?, ¿Dónde colocamos nuestra Centro
de Distribución? Se diferencian de otros agentes porque éstos buscan que la estrategia del inmueble
satisfaga la necesidad del negocio. Se apoyan mucho del área de mercadotecnia y operaciones
dentro de un negocio.

Todos estos profesionales requieren además de otros servicios relacionados como los abogados,
contadores, arquitectos, ingenieros y constructores. Además de tener cierta relación con agentes de
gobierno como los departamentos de obras públicas o servicios como agua o electricidad. El
paraguas del ramo inmobiliario es amplio, sin embargo, en México y muchas partes de América
Latina aunque la industria opera de ésta manera, en la consciencia social, las distintas partes del
ramo no están fuertemente consolidadas y muchas actividades se mezclan lo que ocasiona fuertes
conflictos de intereses inintencionados y obstaculizan el desarrollo económico de nuestras ciudades.
Identificar a los agentes involucrados, es el primer paso para tener una industria sólida.