TRIBUNALE ORDINARIO DI MONZA

FALLIMENTO DELFINA LUCIA IN LIQUIDAZIONE

263/2015

TRIBUNALE ORDINARIO DI
MONZA
NUOVO RITO FALLIMENTARE

263/2015

DEBITORE
Fallimento Delfina Lucia SRL in liquidazione

GIUDICE
Dr.ssa Julie Martini

CUSTODE/CURATORE
Rag. Cristina Affatato

CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA

Creata con
Tribù Office 6

PERITO
Geom. Dario Mottadelli e Arch. Davide Brambilla

Tecnico incaricato: Geom. Dario Mottadelli ed Arch. Davide Brambilla

1/2

Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
 TRIBUNALE ORDINARIO DI MONZA
FALLIMENTO DELFINA LUCIA IN LIQUIDAZIONE
263/2015

TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - NUOVO RITO FALLIMENTARE 263/2015

LOTTO 601
BENI IN COLOGNO MONZESE

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DI VENDITA:

A. TERRENO EDIFICABILE IN AMBITO DI TRASFORMAZIONE URBANA (ATU) sito a
COLOGNO MONZESE Corso Roma 85/91, con capacità edificatoria pari a 94.125,00 mc per la quota
di 1000/1000 di piena proprietà (Fallimento Delfina Lucia SRL in liquidazione).
Trattasi di un'area industriale dismessa (ex - Torriani & C. Spa), attualmente occupata da una serie di
edifici (capannoni, palazzina uffici, locale mensa e depositi) in pessimo stato di manutenzione, sita in
Comune di Cologno Monzese in Corso Roma 85/91, inserita in un Ambito di Trasformazione del PGT
Vigente e denominata ATU02, con superficie territoriale totale di comparto pari a mq 58.550,00.
L' intero compendio sorge in una zona semicentrale ma logisticamente strategica dal punto di vista della
riqualificazione del territorio comunale e di connessione delle principali reti viarie, oltre che dei vari
Ambiti consolidati urbani.
L'area risulta dotata di una considerevole capacità edificatoria prevalentemente a destinazione d'uso
residenziale.

CATASTO FABBRICATI:

•
foglio 14 particella 11 (catasto terreni), superficie 2250 mq.

•
foglio 14 particella 66 (catasto terreni), superficie 12110 mq.
•
foglio 14 particella 67 (catasto terreni), superficie 38 mq.
•
foglio 14 particella 68 (catasto terreni), superficie 96 mq.
•
foglio 14 particella 69 (catasto terreni), superficie 1350 mq.
•
foglio 14 particella 117 (catasto terreni), superficie 1160 mq.
•
foglio 14 particella 118 (catasto terreni), superficie 10 mq.

Tecnico incaricato: Geom. Dario Mottadelli ed Arch. Davide Brambilla

1/2

Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
 TRIBUNALE ORDINARIO DI MONZA
FALLIMENTO DELFINA LUCIA IN LIQUIDAZIONE
263/2015

•
foglio 14 particella 119 (catasto terreni), superficie 24 mq.

•
foglio 14 particella 120 (catasto terreni), superficie 1410 mq.
•
foglio 14 particella 207 (catasto terreni), superficie 1040 mq.
•
foglio 14 particella 208 (catasto terreni), superficie 20 mq (sul sedime dei terreni di cui sopra
risultano edificati n°17 fabbricati dismessi)
•
foglio 14 particella 209 (catasto terreni), superficie 70 mq.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE

Volumetria potenziale: 94.125,00 m3
Superficie territoriale totale di comparto: 58.550,00 m2
Valore di mercato (in quota e diritto): €. 5.687.420,00
Valore di vendita giudiziaria (in quota e diritto): €. 5.403.049,00
Data dalla valutazione: 26/04/2017

3. STATO DI POSSESSO
Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero ed in evidente stato di abbandono

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE

DELLA PROCEDURA:

4.2.1. Iscrizioni:

ipoteca volontaria, stipulata il 29/03/2010 a firma di Notaio Dr. Ezilda Mariconda ai nn. 17487/7739 di
repertorio, iscritta il 30/03/2010 a Milano 2 ai nn. 39536/8459, a favore di INTESA SANPAOLO S.P.A.,
contro DELFINA LUCIA S.R.L., derivante da concessione a garanzia di apertura di credito.
Importo ipoteca: Euro 20.340.000,00.
Importo capitale: Euro 10.170.000,00.
Durata ipoteca: 2 anni

Tecnico incaricato: Geom. Dario Mottadelli ed Arch. Davide Brambilla

1/2

Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
 TRIBUNALE ORDINARIO DI MONZA
FALLIMENTO DELFINA LUCIA IN LIQUIDAZIONE
263/2015

ipoteca volontaria, stipulata il 29/12/2010 a firma di Notaio Dr. Ezilda Mariconda ai nn. 18645/8419
di repertorio, iscritta il 14/01/2011 a Milano 2 ai nn. 2924/593, a favore di MAROZIA S.R.L., contro
DELFINA LUCIA S.R.L..
Importo ipoteca: Euro 10.400.000,00.
Importo capitale: Euro 10.400.000,00
ipoteca giudiziale, stipulata il 21/02/2015 a firma di Tribunale di Monza ai nn. 931 di repertorio, iscritta
il 26/03/2015 a Milano 2 ai nn. 27063/4276, a favore di COMUNE DI CORREZZANA, contro
DELFINA LUCIA S.R.L. IN LIQUIDAZIONE, derivante da Decreto Ingiuntivo.
Importo ipoteca: Euro 440.000,00. Importo capitale: Euro 157.228,92.
Tale gravame colpisce tutti i beni di proprietà della società Delfina Lucia S.r.l. siti nei Comuni di Cologno
Monzese, Correzzana, Gessate e Monza.

4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

Sentenza di Fallimento, stipulata il 20/10/2015 a firma di Tribunale di Monza ai nn. 268 di repertorio,
trascritta il 30/03/2017 a Milano 2 ai nn. 36939/24161, a favore di Massa dei Creditori del Fallimento
Delfina Lucia Srl in liquidazione, contro Delfina Lucia Srl in liquidazione.

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna

5. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: n.d.
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: n.d.
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: n.d.
Ulteriori avvertenze:
L’area non si trova in un contesto condominiale.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:

DELFINA LUCIA S.R.L. per la quota di 1000/1000, in forza di atto di fusione di società per
incorporazione (dal 15/10/2009), con atto stipulato il 15/10/2009 a firma di Notaio Dr. Ezilda Mariconda
ai nn. 16724/7333 di repertorio, trascritto il 22/10/2009 a Milano 2 ai nn. 140940/89367, in forza di atto
di fusione di società per incorporazione.
Successivamente l’immobile è stato oggetto di un contratto preliminare di compravendita tra la società
Delfina Lucia Srl e la società Marozia Srl a firma di Notaio MARICONDA EZILDA del 29/12/2010
Numero di repertorio 18645/8419, trascritto a Milano 2 in data 14/01/2011 Registro generale n. 2922
Registro particolare n. 1636.

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

IMMOBILIARE TORRE S.R.L.

Tecnico incaricato: Geom. Dario Mottadelli ed Arch. Davide Brambilla

1/2

Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
 TRIBUNALE ORDINARIO DI MONZA
FALLIMENTO DELFINA LUCIA IN LIQUIDAZIONE
263/2015

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA

7.1. ELENCO DELLE PRATICHE EDILIZIE:

Nulla Osta per esecuzione lavori edili N. 431/1959, intestata a Torriani & C. Spa, per lavori di
costruzione edificio industriale, presentata il 22/03/1959, rilasciata il 25/05/1959, agibilità del
18/07/1966.
Nulla Osta per esecuzione lavori edili N. 2758/1966, intestata a Torriani & C. Spa, per lavori di
ampliamento stabilimento industriale, presentata il 05/12/1966, rilasciata il 03/03/1967.
Licenza per esecuzione lavori edili N. 4128/1973, intestata a Torriani Spa, per lavori demolizione piano
ribalta di edificio industriale, presentata il 17/07/1973 protocollo n° 20748, rilasciata il 14/08/1973.

Licenza per esecuzione lavori edili N. 4260/1974, intestata a Torriani & C. Spa,, per lavori di costruzione
magazzino deposito ritagli carta, presentata il 18/03/1974 con il n. 8115 di protocollo, rilasciata il
05/02/1975, agibilità del 13/03/1979 con il n. 1389 di repertorio.
Successiva variante autorizzata in data 20/10/1976 rep. 3676.

7.2. SITUAZIONE URBANISTCA:

PGT - piano di governo del territorio vigente, in forza di delibera C.C. n°1 del 24/01/2013 ed efficacie
dal 05/06/2013 pubblicazione B.U.R.L. N°23, l'immobile ricade in zona "Tessuto Urbano Consolidato".
- Ambito di Trasformazione urbana - A.T.U. 02 da attuarsi mediante Piano Attuativo.

Norme tecniche di attuazione ed indici:

SUPERFICIE TERRITORIALE (St) = mq 58.550,00

Tecnico incaricato: Geom. Dario Mottadelli ed Arch. Davide Brambilla

1/2

Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
 TRIBUNALE ORDINARIO DI MONZA
FALLIMENTO DELFINA LUCIA IN LIQUIDAZIONE
263/2015

SLP COMPLESSIVA = mq 32.215,00 (dai quali escludere mq 840,00 per diritti edificatori ex caserma)
SLP RESIDENZA = mq 22.930,00 (di cui per housing sociale mq 3.820,00)
SLP TERZIARIO COMMERCIALE = mq 9.285,00
Altezza massima edifici: 50,00 m
Rapporto di copertura (Rc) = 60% della Superficie Fondiaria
NB: per ulteriori specifiche vedi scheda operativa Ambito AT02 dell'Allegato A del Piano delle Regole
(PGT).
VOLUME EDIFICABILE A DESTINAZIONE RESIDENZIALE: capacità edificatoria residenziale –
edilizia libera = 54.810,00 mc capacità edificatoria residenziale – housing sociale = 11.460,00 mc
capacità edificatoria - terziario commerciale = 27.855,00 mc .
In minor parte ad Est in zona ad "Aree per la viabilità" del Piano dei Servizi; In parte nella fascia di
rispetto di 200 mt dai pozzi di captazione idropotabile; Classe di fattibilità Geologica: 2 - "modeste
limitazioni". Zona Z4a nella carta di pericolosità sismica locale (PSL), in minor parte a Nord-Est nella
Zona Z2.

Si precisa che nell’ambito di trasformazione non sono presenti solamente aree di proprietà della società
fallita, ma anche aree di proprietà di terzi del Comune di Cologno Monzese (viabilità, scuola, aree
verdi…).

Inquadramento zona Inquadramento territoriale

Tecnico incaricato: Geom. Dario Mottadelli ed Arch. Davide Brambilla

1/2

Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
 TRIBUNALE ORDINARIO DI MONZA
FALLIMENTO DELFINA LUCIA IN LIQUIDAZIONE
263/2015

8. GIUDIZI DI CONFORMITA’

8.1. CONFORMITA’ EDILIZIA:

Non si ritiene opportuno esprimere un giudizio di conformità edilizia dell’immobile in quanto la

valutazione dell’immobile è relativa alla potenzialità edificatoria con conseguente demolizione di tutti i
fabbricati presenti.

8.2. CONFORMITA’ CATASTALE:

CRITICITÀ: BASSA
Le unità, pur essendo dei fabbricati industriali con annessi accessori, da un punto di vista catastale, le
particelle sono state soppresse e accatastate nuovamente come enti urbani.

8.3. CONFORMITA’ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ.

8.4. CONFORMITA’ CORRISPONDENZA DATI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ.

SCHEDA IMMOBILE
CORPO A
TERRENO EDIFICABILE IN AMBITO DI TRASFORMAZIONE URBANA

TERRENO EDIFICABILE IN AMBITO DI TRASFORMAZIONE URBANA (AT) sito a COLOGNO

MONZESE Corso Roma 85/91, con capacità edificatoria pari a 94.125,00 mc per la quota di 1000/1000
di piena proprietà (Fallimento Delfina Lucia SRL in liquidazione).
Trattasi di un'area industriale dismessa (ex - Torriani & C. Spa), attualmente occupata da una serie di
edifici (capannoni, palazzina uffici, locale mensa e depositi) in pessimo stato di manutenzione, sita in
Comune di Cologno Monzese in Corso Roma 85/91, inserita in un Ambito di Trasformazione del PGT
Vigente e denominata AT02, con superficie territoriale totale di comparto pari a mq 58.550,00.
L' intero compendio sorge in una zona semicentrale ma logisticamente strategica dal punto di vista della
riqualificazione del territorio comunale e di connessione delle principali reti viarie, oltre che dei vari
Ambiti consolidati urbani.
L'area risulta dotata di una considerevole capacità edificatoria prevalentemente a destinazione d'uso
residenziale.

CATASTO FABBRICATI:

•
foglio 14 particella 11 (catasto terreni), superficie 2250 mq.

•
foglio 14 particella 66 (catasto terreni), superficie 12110 mq.
•
foglio 14 particella 67 (catasto terreni), superficie 38 mq.
•
foglio 14 particella 68 (catasto terreni), superficie 96 mq.
•
foglio 14 particella 69 (catasto terreni), superficie 1350 mq.

Tecnico incaricato: Geom. Dario Mottadelli ed Arch. Davide Brambilla

1/2

Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
 TRIBUNALE ORDINARIO DI MONZA
FALLIMENTO DELFINA LUCIA IN LIQUIDAZIONE
263/2015

•
foglio 14 particella 117 (catasto terreni), superficie 1160 mq.

•
foglio 14 particella 118 (catasto terreni), superficie 10 mq.
•
foglio 14 particella 119 (catasto terreni), superficie 24 mq.
•
foglio 14 particella 120 (catasto terreni), superficie 1410 mq.
•
foglio 14 particella 207 (catasto terreni), superficie 1040 mq.
•
foglio 14 particella 208 (catasto terreni), superficie 20 mq (sul sedime dei terreni di cui sopra
risultano edificati n°17 fabbricati dismessi)
•
foglio 14 particella 209 (catasto terreni), superficie 70 mq.

COLLEGAMENTI:

Tangenziale (1 km):
Metropolitana (3 km):

DESCRIZIONE DETTAGLIATA:

Trattasi di un'area industriale dismessa (ex - Torriani & C. Spa ) sita in Comune di Cologno Monzese
in Corso Roma 85/91, inserita in un Ambito di Trasformazione del PGT Vigente denominato AT02 con
superficie territoriale totale in ambito di comparto pari a mq 58.550,00
L'area risulta dotata di una considerevole capacità edificatoria prevalemente a destinazione d'uso
residenziale, nello specifico:
•
volume edificabile a destinazione residenziale per edilizia libera pari a 54.810,00 mc
•
volume edificabile a destinazione residenziale per housing sociale pari a 114.460,00 mc
•
volume edificabile a destinazione terziaria e commerciale pari a 27.855,00 mc
All' interno dell'area sono presenti diversi fabbricati dismessi ed in avanzato stato di deperimento, legati
all'attività storica di legatoria attiva ed in essere fino al 2005 della società Torriani & C. Spa.
L'edificazione dell'area è di conseguenza subordinata all'adempimento di tutte le opere necessarie per la
completa bonifica della stessa, mediante un'indagine preliminare ambientale, la rimozione e lo
smaltimento delle coperture in amianto, nonché la rimozione e lo smaltimento dei fabbricati (vedi
specifiche riportate nel paragrafo decurtazioni del valore).
Per quanto riguarda le prescrizioni specifiche dell'Ambito in oggetto, è prevista la cessione di aree per
servizi e dovranno essere altresì realizzati in seguenti interventi (opere di urbanizzazione) a carico
dell'operatore:
•
ristrutturazione della Sede dei Vigili Urbani per l'ampliamento della biblioteca;
•
ristrutturazione della ex-Caserma dei Carabinieri per la nuova sede della Vigilanza Urbana;
la cessione gratuita al Comune di un alloggio speciale per il progetto di autogestione dei portatori di
handicap (min. mq 200,00);
•
la realizzazione di un parcheggio pubblico mini. 150 posti auto, in parte in sottosuolo;
•
la sistemazione del verde e degli arredi urbani esterni all'area (Parco giochi di Via Norvegia);
•
la realizzazione di tutti i percorsi ciclopedonali individuati nell'elaborato grafico della scheda
d'ambito (in allegato).
Vedi specifiche riportate nel paragrafo decurtazioni del valore.
Oltre alle suddette opere sussiste l'onere del versamento degli oneri di urbanizzazione il cui importo verrà
definito con la sottoscrizione della relativa convenzione.
Gli ulteriori oneri/costi non precisamente quantificabili in fase preliminare sono riconducibili alle
indicazioni per l’orientamento della negoziazione indicate nella scheda Ambito ATU 02:

Tecnico incaricato: Geom. Dario Mottadelli ed Arch. Davide Brambilla

1/2

Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
 TRIBUNALE ORDINARIO DI MONZA
FALLIMENTO DELFINA LUCIA IN LIQUIDAZIONE
263/2015

L’accessibilità e la viabilità di connessione dell’ATU con la rete stradale del suo intorno saranno oggetto
di adeguata valutazione, mediante studio specialistico da presentare a corredo del Piano Attuativo.
In particolare eventuali interventi di sistemazione viabilistica che si rendessero necessari per limitare
l’impatto dell’intervento, comprendenti la realizzazione di una rotatoria nell’ incrocio tra via Quattro
Strade e Corso Roma, saranno a carico dell’operatore;
La convenzione dovrà prevedere la cessione gratuita al Comune di due unità commerciali al piano
terra la cui localizzazione sarà definita;
La convenzione dovrà prevedere la sistemazione della viabilità adiacente all’area, con estensione al
sagrato della chiesa, mediante l’utilizzo di materiali di pregio, al fine di identificare la zona a traffico
limitato e valorizzare il luogo di culto.
La soluzione progettuale inoltre dovrà essere caratterizzata dall’alta qualità progettuale diretta a
valorizzare il centro della città.

N.B. Si precisa che il valore di stima del compendio è da ritenersi già decurtato dell'importo di
tutte le opere e gli oneri citati, così come calcolato nel successivo paragrafo di sviluppo della
valutazione.

CONSISTENZA

Criterio di misurazione: Potenzialità edificatoria (volumetria - mc)

Indice Consistenza
Descrizione Consistenza
mercantile Commerciale (mc)
capacità edificatoria a destinazione d'uso residenziale
54.810,00 100% 54.810,00
(edilizia libera)

Tecnico incaricato: Geom. Dario Mottadelli ed Arch. Davide Brambilla

1/2

Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
 TRIBUNALE ORDINARIO DI MONZA
FALLIMENTO DELFINA LUCIA IN LIQUIDAZIONE
263/2015

capacità edificatoria a destinazione d'uso residenziale

11.460,00 100% 11.460,00
(social housing)
capacità edificatoria a destinazione d'uso terziaria
27.855,00 100% 27.855,00
(commrciale)

TOTALE: 94.125,00 94.125,00

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI

Criterio di stima: Valore di mercato

Procedimento di stima: Comparativo diretto con verifica con criterio di trasformazione e procedimento
DCFa

PROCEDIMENTO COMPARATIVO DIRETTO

Indici e parametri edificatori:
SUPERFICIE TERRITORIALE (St) 58.550,00 mq
SLP COMPLESSIVA (dai quali escludere mq 840,00 per diritti edificatori ex 32.215,00 mq
caserma)
SLP RESIDENZA 22.930,00 mq
di cui per housing sociale 3.820,00 mq
SLP TERZIARIO COMMERCIALE 9.285,00 mq
Altezza massima edifici 50,00 m

Capacità edificatoria:
capacità edificatoria residenziale – edilizia libera 54.810,00 mc
capacità edificatoria residenziale – housing sociale 11.460,00 mc
capacità edificatoria - terziario commerciale 27.855,00 mc

Calcolo valore dell’area:

capacità edificatoria residenziale: 54.810,00 mc x €/mc 145,00 € 7.947.450,00
capacità edificatoria residenziale: 11.460,00 mc x €/mc 98,00 € 1.123.080,00
capacità edificatoria: 27.855,00 mc x €/mc 118,00 € 3.286.890,00
VALORE POTENZIALITA’ EDIFICATORIA: € 12.357.420,00

Spese Iniziali:
Opere smaltimento amianto (15.000,00 mq circa) € 320.000,00
Opere bonifica dell’area € 1.850.000,00
Demolizione fabbricati € 1.550.000,00
TOTALE SPESE € 3.720.000,00

Tecnico incaricato: Geom. Dario Mottadelli ed Arch. Davide Brambilla

1/2

Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
 TRIBUNALE ORDINARIO DI MONZA
FALLIMENTO DELFINA LUCIA IN LIQUIDAZIONE
263/2015

Si evidenzia che risulta necessaria l'esecuzione di un 'indagine ambientale preliminare al fine di

verificare l’eventuale presenza di passività ambientali legate alle attività che hanno interessato in
passato
l'area. Non è stato possibile effettuare tali indagini essendo necessarie delle analisi strumentali
comportanti carotaggi sia sull’area che sui fabbricati presenti.
Ogni eventuale ulteriore costo accessorio determinabile a seguito di dette indagini è da intendersi
come vizio occulto, per questa ragione il valore di mercato è stato decurtato del 5% nella
determinazione del valore di vendita giudiziaria.

Oneri di Urbanizzazione a carico dell’operatore:

Oneri di urbanizzazione (monetizzati, importo stimato indicativo) € 1.000.000,00
Ristrutturazione sede vigili urbani per ampliamento biblioteca € 500.000,00
Ristrutturazione ex caserma dei carabinieri € 500.000,00
Cessione gratuita al comune alloggio speciale mq 200,00 € 200.000,00
Realizzazione parcheggio pubblico min. 150 posti auto € 450.000,00
Sistemazione del verde e degli arredi urbani esterni all’area € 100.000,00
Realizzazione dei percorsi ciclopedonali dell’ambito € 200.000,00
TOTALE ONERI € 2.950.000,00

Riepilogo Valutazione:
Valore Potenzialità Edificatoria: € 12.357.420,00
Totale Spese € 3.720.000,00
Totale Oneri € 2.950.000,00
VALORE AREA: € 5.687.420,00

PROCEDIMENTO DI TRASFORMAZIONE ED ANALISI DEI FLUSSI DI CASSA

OSSERVAZIONI DI MERCATO

E’ stato analizzato il mercato immobiliare residenziale/commerciale delle nuove costruzioni che sono
state realizzate nell’intorno delle aree oggetto di valutazione.
Recentemente sono stati edificati due contesti residenziali e precisamente Cologno Monzese, via Perego
n. 16, Residenza La Corte e l’unità costruita tra via Galileo Galilei n.26 e via Norvegia n.14.
Sono stati acquisiti 6 atti di compravendita
1 3 4
Data 22/07/15 18/05/15 28/01/15

Nota di Trascrizione - Nota di Trascrizione - Nota di Trascrizione -

Titolo telematico Titolo telematico Titolo telematico
riferimenti rogito Registro generale Registro generale Registro generale 7133
73574 Registro 46230 Registro Registro Particolare
Particolare 48597 Particolare 30681 4892

prezzo 380.000,00 320.000,00 230.000,00

Tecnico incaricato: Geom. Dario Mottadelli ed Arch. Davide Brambilla

1/2

Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
 TRIBUNALE ORDINARIO DI MONZA
FALLIMENTO DELFINA LUCIA IN LIQUIDAZIONE
263/2015

superficie 138,00 100,00 78,00

Prezzo unitario 2.753,62 3.200,00 2.948,72
Prezzo medio: 2.967,45

SVILUPPO DELLA VALUTAZIONE - RICAVI

Dall’analisi di mercato è emerso inoltre emerso che l’assorbimento medio di unità residenziali nuovo è
di circa 20 unità all’anno.
Nella costruzione del flusso di cassa si ipotizza la vendita di 20 unità all’anno al valore di 2.950 €/mq
per quanto riguarda le unità residenziali, stesso valore scontato del 30% per le unità realizzate in edilizia
sociale e 2.155 €/mq per le unità a destinazione terziaria/commerciale in considerazione del rapporto di
valore che hanno le unità commerciali e quelle residenziali nella banca dati OMI dell’Agenzia delle
Entrate.
RICAVI COMPLESSIVI DERIVANTI DALLE VENDITE: € 83.323.617

SVILUPPO DELLA VALUTAZIONE – COSTI

cod. Descrizione opere Costi
1 Piazzamento cantiere, ponteggi, scavi, demolizioni 3.092.640
2 Opere in c.a. 4.638.960
3 Copertura, scossaline 1.932.900
4 Tamponamento esterno 2.319.480
5 Divisori Interni in forati 1.159.740
6 Canne fumarie 386.580
7 Porte interne 773.160
8 Contorni finestre, soglie, balconi, parapetti 1.159.740
9 Serramenti esterni 1.159.740
10 Intonaci 1.932.900
11 Impianto di riscaldamento 5.412.120
12 Impianto idrico sanitario, fognatura 5.798.700
13 Impianto elettrico 5.025.540
14 Pavimenti e rivestimenti 2.706.060
15 Opere in ferro 1.159.740
Costo Totale opere 38.658.000

cod. Spese Accessorie Costi

A Progettazione 7,0% 2.706.060
B Direzione lavori 8,5% 3.285.930
C1 RISTRUTTURAZIONE SEDE VIGILI URBANI PER AMPLIAMENTO 0,9% 500.000
BIBLIOTECA
C2 RISTRUTTURAZIONE EX CASERMA DEI CARABINIERI 0,9% 500.000
C3 CESSIONE GRATUITA AL COMUNE ALLOGGIO SPECIALE MQ 0,4% 200.000
200,00
C4 REALIZZAZIONE PARCHEGGIO PUBBLICO MIN. 150 POSTI AUTO 0,9% 450.000
C5 SISTEMAZIONE DLE VERDE E DEGLI ARREDI URBANI ESTERNI 0,2% 100.000
ALL’AREA

Tecnico incaricato: Geom. Dario Mottadelli ed Arch. Davide Brambilla

1/2

Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
 TRIBUNALE ORDINARIO DI MONZA
FALLIMENTO DELFINA LUCIA IN LIQUIDAZIONE
263/2015

C6 REALIZZAZIONE DEI PERCORSI CICLOPEDONALI DELL’ 0,4% 200.000

AMBITO
D Oneri di Urbanizzazione 1,9% 1.000.000
E Demolizioni e bonifiche 7,0% 3.720.000
G Property tax 1,0% 386.580
H Marketing (% sui ricavi) 0,25% 208.309
L Imprevisti 2,5% 966.450

TOTALI COSTI DA SOSTENERE: € 52.881.329

Pari a 1.642 €/mq

ANALISI DEI FLUSSI DI CASSA – DCFA

Discount Rate - WACC

MEZZI PROPRI (Equity) MEZZI DI TERZI (Banche)
50% 50%
RITORNO MEZZI PROPRI RITORNO MEZZI DI TERZI
Risk Free 1,60% IRS 0,83%
Risk Premium 22,97% Spread 4,50%
Ke 24,93% Kd 5,37%
WACC 15,15%
Inflazione 1,45%
WACC 13,51%
IRR = WACC = 13,51%

RICAVI COMPLESSIVI € 83.323.617

COSTI COMPLESSIVI -€ 52.881.329
COMMISSIONI AGENZIA -€ 1.666.472 pari al 2%
TEMPO DI REALIZZO OPERAZIONE 18 anni
VALORE NETTO € 28.775.816

IRR Target (rendimento atteso

13,5%
dall'imprenditore)
dei ricavi
MARGINE OPERATIVO TOTALE 23.112.141 pari al 27,74% 39,48% dei costi
e
MARGINE OPERATIVO
dei ricavi
INVESTITORE in caso di investimento 19.018.365 pari al 22,82% 64,97% dei costi
e
levered
ONERI FINANZIARI 4.093.776

VALORE AREA VENDITA IN

5.663.675
BLOCCO

ANALISI DEI FLUSSI DI CASSA – DCFA (GRAFICI)

Tecnico incaricato: Geom. Dario Mottadelli ed Arch. Davide Brambilla

1/2

Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
 TRIBUNALE ORDINARIO DI MONZA
FALLIMENTO DELFINA LUCIA IN LIQUIDAZIONE
263/2015

grafico movimento denaro [break even = 5,7 anni]

Il valore di mercato dell’area risulta in linea con quanto stimato con procedimento comparativo diretto.

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO

FONTI DI INFORMAZIONE

Catasto di Milano
Conservatoria dei registri immobiliari di Milano
Ufficio tecnico di Cologno Monzese

9.1. VALORE DI MERCATO (OMV)

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 5.687.420,00

Tecnico incaricato: Geom. Dario Mottadelli ed Arch. Davide Brambilla

1/2

Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
 TRIBUNALE ORDINARIO DI MONZA
FALLIMENTO DELFINA LUCIA IN LIQUIDAZIONE
263/2015

9.2. VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV)

Riduzione del valore del 5% per differenza tra oneri tributari su base catastale e €. 284.371,00
reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfettario di eventuali spese
condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della
vendita giudiziaria:

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00

Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di €. 5.403.049,00
fatto e di diritto in cui si trova:

data 26/04/2017

I tecnici incaricati
Geom. Dario Mottadelli e Arch. Davide Brambilla

Tecnico incaricato: Geom. Dario Mottadelli ed Arch. Davide Brambilla

1/2

Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009