C ¡UNIVERSIDAD RICARDO PALMA

FACULTAD DE INGENIERÍA

ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL

“GERENCIA Y DIRECCION DEL PROYECTO DE

HABILITACION URBANA “VILLA VERDE ETAPA
1” EN EL DISTRITO DE PACHACAMAC”

INFORME TECNICO POR EXPERIENCIA PROFESIONAL

CALIFICADA PARA OBTENER EL TÍTULO DE INGENIERO CIVIL

Presentado por: BACH. FRANJO PRAVDICH TEJADA

LIMA - PERU
2014
 A mis padres, porque creyeron en mí y porque me sacaron adelante, dándome ejemplos
dignos de superación y entrega, porque en gran parte a ustedes, hoy puedo ver alcanzada
mí meta, ya que siempre estuvieron
presentes cuando necesite de su apoyo.
ÍNDICE

CAPITULO I : RESEÑA HISTORICA ..................................................................................... 7

1.1 Lima prehispánica ........................................................................................................ 7
1.2 El incanato en Lima ..................................................................................................... 8
1.3 La fundación de Lima .................................................................................................. 9
1.4 Evolución urbana ....................................................................................................... 11
1.5 La ciudad amurallada ................................................................................................. 13
1.6 Expansión urbana ....................................................................................................... 18
1.7 El siglo XX ................................................................................................................ 24
1.8 Lima Metropolitana ................................................................................................... 28
1.9 Lima actual ............................................................................................................... 32
CAPITULO II : ASPECTOS GENERALES .............................................................................. 36
2.1 Iniciativa privada y gestación del proyecto................................................................ 36
2.2 Gerencia y dirección del proyecto VV1 ..................................................................... 39
CAPITULO III : FORMULACION DEL PROYECTO DE HABILITACION URBANA VILLA
VERDE ETAPA I EN FASE DE PRE INVERSIÓN .................................................................. 44
3.1 Proceso General de la Gestión del Proyecto Villa Verde I ........................................ 44
3.2 Fase de pre inversión - Idea ....................................................................................... 45
3.3 Estudio preliminar ................................................................................................. 48
3.3.1 Cabida (anteproyecto) ........................................................................................... 48
3.3.2 Perfil base .............................................................................................................. 50
3.4 ESTUDIO DE PRE FACTIBILIDAD ....................................................................... 57
3.4.1 Factibilidad de servicios ........................................................................................ 59
3.4.2. Condiciones físicas ................................................................................................... 59
3.4.3 Comercialización ................................................................................................. 60
3.4.4 Estudios ................................................................................................................ 62
3.5 ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ............................................................................... 79
3.5.1 Económico y financiero......................................................................................... 79
CAPITULO IV : GERENCIA Y DIRECCION DEL PROYECTO VILLA VERDE ETAPA I
MEDIANTE LA GUIA PMBOK (PROJECT MANAGEMENT BODY OF KNOWLEDGE) . 89
 4.1 Introducción a la gestión de proyectos ...................................................................... 90
4.2 Ciclo de vida del proyecto ......................................................................................... 97
4.3 Interesados en el proyecto ......................................................................................... 98
4.4 Influencias de la organización ................................................................................... 98
4.5. Composición de los procesos ........................................................................................ 100
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ........................................................................ 111
BIBLIOGRAFÍA ....................................................................................................................... 113
ANEXOS ................................................................................................................................... 114
ANEXO 1 : PLANO DE LOCALIZACIÓN ........................................................................ 114
ANEXO 2 : CERTIFICACIÓN DE ACCESO Y VIAS ..................................................... 116
ANEXO 3 : LICENCIA DE HABILITACIÓN URBANA ................................................. 121
ANEXO 4 : PLANO DE LOTIZACIÓN (CABIDA) ......................................................... 122
ANEXO 5 : LOTIZACIÓN ....................................................................................................... 123
ANEXO 6 : MATRIZ DE RIESGOS ................................................................................... 124
ANEXO 7 : FACTIBILIDAD ELECTRICA ....................................................................... 125
ANEXO 8 : FACTIBILIDAD DE AGUA Y DESAGUE .................................................... 127
ANEXO 9 : PLANO TOPOGRÁFICO ................................................................................ 130
MOVIMIENTO DE TIERRAS Y PAVIMENTACIÓN ........................................................... 132
 AGRADECIMIENTO

A Dios por darme salud y constancia para dedicarle a esta carrera que me da tantas
satisfacciones profesionales y personales.

A mis padres, José Francisco Pravdich Lostaunau y Virginia Tejada Zavala por el soporte y
motivación para poder concluir mis estudios Universitarios.

A mi abuelo, Carlos Tejada Zavala que en vida y en el descanso eterno represento para mí un
ejemplo como profesional, por sus logros y su línea de carrera impecable como Ingeniero Civil.

A mi abuela, Teresa Zavala Avilés que es hasta el día de hoy un ejemplo de Mujer por su coraje,
principios, valores y amor por los suyos.

A mi hermano Renzo Pravdich Tejada que de manera silenciosa siempre aporto positivismo y
confianza a mi esfuerzo.

Al Ing. Hugo Lecaros Vertiz por brindarme la oportunidad de crecer en una gran empresa como
Los Portales S.A. y por confiar en mi capacidad.

A excelentes profesionales: Ing. Enriqueta Pereyra, Ing. Liliana Echavarría, por su disposición y
tiempo para lograr esta meta en mi vida.
 INTRODUCCION

El desarrollo de proyectos inmobiliarios de Habilitación Urbana en Lima metropolitana viene

creciendo debido a avance de nuestra economía y a la creciente demanda de vivienda en el país,
son cada vez más familias las que buscan acceder a créditos hipotecarios para poder realizar el
sueño de la casa propia.

Una buena gestión y dirección de un proyecto de esta naturaleza puede asegurar la satisfacción
de las expectativas de todos los interesados, asegurando en temas de costos, tiempo y calidad un
alcance aceptable que cubra las necesidades de vivienda con los servicios básicos para el
desarrollo ordenado y digno de un país que durante muchos años ha venido creciendo
desordenadamente en la periferia de la ciudad de Lima Metropolitana.

El planteamiento de nuevas ideas para el desarrollo de proyectos de habilitación urbana permite

habilitar áreas de terreno eriazas y convertirlas en espacios óptimos para el desarrollo de
urbanizaciones completas con todos los servicios con lo que podemos disminuir el déficit
cuantitativo y cualitativo de vivienda en el País.

El presente informe describe cómo es que fue desarrollada la fase de pre inversión del proyecto
Villa Verde hasta la decisión de inversión, también describimos la implementación de un
estándar para la dirección de proyectos con el que fue ejecutado exitosamente.

El sector socioeconómico al que fue enfocado han sido el sector C y D los cuales presentan en la
última década una mayor expansión, roles emprendedores como medianos y pequeños
comerciantes generadores de ingresos y oportunidades de trabajos para todos. Es el presente
informe un ejemplo que puede ser tomado como una guía práctica de cómo desarrollar un
proyecto inmobiliario de Habilitación Urbana, una breve descripción de sus componentes antes
de la toma de decisión para la inversión, una propuesta para la dirección del proyecto y una
reseña histórica del crecimiento de nuestra capital Lima Metropolitana.
CAPITULO I : RESENA HISTORICA

1.1 Lima prehispánica

Los primeros pobladores de Lima llegaron hace 14 000 años, ubicándose principalmente junto al
mar, debido que podían pescar y recolectar alimentos con facilidad, a través del tiempo
empezaron la construcción de aldeas en los balnearios de Ancón , Chorrillos, Curacayu y
Pucusana, en épocas de neblina aprendieron a trasladarse a las zonas de los cerros en busca de
caza y recolección de frutos, por lo cual abrieron con sus pies las primeras trochas y conexiones
entre playas y cerros, dando el inicio a las primeras tramas viales de la ciudad, a lo largo de estas
vías en los tres valles de Lima, se crearon sistemas de regadío, caminos, templos y pueblos los
cuales formarían la Cultura Lima entre los años 600 a. C y 900 d. C. que hasta el día hoy han
marcado la división espacial de la región limeña.

Figura 1. Mapa del asentamiento de la población limeña

Fuente: Libro Memorias de Lima - Arq. Juan Günther Doering y Henry Mitrani Reaño. (Formación
de territorio de la ciudad de Lima compuesta por los tres ríos Chillón, Lurín y Rímac)
Lima está formada por tres conos de deyección,
que originaron los ríos Rimac, Chillón y Lurin.
Cono de
Estos conos surgieron por la disminución de los
deyección del rio
caudales de rio, los cuales van depositando Cono de
Chillón.
sedimentos que no arrastra la corriente. deyección del
rio Rimac.

Cono de
deyección del
rio Lurin.

La cordillera
sostiene los
conos de
Remolinos deyección.
formaron la
silueta de La
Punta.

Figura 2. Conos de deyección

Fuente: Libro Memorias de Lima - Arq. Juan Günther Doeringy Henry Mitrani Reaño (Limaprehispánica
ubicación de principales huacas de la ciudad.

1.2 El incanato en Lima

Alrededor de los años 1460 los incas llegaron a Lima con el propósito de conquistar la costa
central del Perú, el inca Túpac Yupanqui llego a un acuerdo pacífico con los limeños respetando
sus tierras, las cuales no iban a someterse al reparto como en el resto del Tahuantinsuyo,
organizaron los tres valles de Lima en un esquema de cuatro centros (hunos): Pachacamac,
Armatambo, Maranga y Carabayllo que confirmarían una población de 200 000 personas.

Los incas ocuparon Lima por 60 años dejando una importante huella material, construyeron
caminos que formaron parte del Capaq Ñam, que cruzaban la ruta costeña que unían la Ciudad de
Cuzco con Quito habilitando numerosos tambos a lo largo de la vida, reordenaron la estructura
vial creada por las culturas anteriores, a estas agregaron nuevos ejes, levantaron el Templo del
Sol, como honra al dios Pachacamac, La huaca Mateo Salado (Distrito de Rímac) y palacios
como el de Puruchuco (Ate) que hasta el día de hoy permanecen en nuestra ciudad.
Palacio de Taulichusco
(Allí se erige hoy el Palacio de
Gobierno)
En la parte posterior se
controlaba la distribución del
agua.
Templo Ichma
(Actual Catedral
de Lima)

Plaza triangular

Corrales de
llamas
Huaca del Cabildo
(Donde se encuentra
actualmente la
Municipalidad de Lima)

Figura 3. Palacio de Taulichusco

Fuente: Libro Memorias de Lima- Arq. Juan Günther Doering y Henry Mitrani Reaño
(Reproducción grafica de la plaza principal de Lima durante el incanato. Francisco Pizarro
construyo allí mismo la Plaza Mayor)

1.3 La fundación de Lima

A fines del año 1534 Francisco Pizarro empezó con la selección correcta del lugar para fundar la
capital de su gobernación, para tal efecto Pizarro había bajado de Jauja a Pachacamac ordeno a
tres de sus jinetes Ruby Díaz, Juan Tello de Guzmán y Alonso Martin de Don Benito como
comisionados para elegir el mejor sitio donde fundaría la nueva capital del Perú. La expedición
partió desde Pachacamac el 06 de enero de 1535, luego de seis días informaron a Pizarro de la
ubicación de un paraje dentro de un extenso valle regado por un rio al que lo indios llamaban
Rímac (El Hablador), el valle se veía propicio para la fundación de una ciudad, porque tenía un
buen clima, mucha agua y leña, tierra para sementeras y cerca se encontraba un puerto natural
propicio para el surgir de las naves.
Satisfecho con el informe Francisco Pizarro se traslada al valle de Rímac para encargarse de los
preparativos de la fundación, Pizarro funda la ciudad de Lima de acuerdo a las normas vigentes
en España por el emperador Carlos V. el 18 de enero de 1535, sobre el palacio que ocupaba el
curaca Taulichusco, fue denominada como la Ciudad de Los Reyes.

Francisco Pizarro escogió para la fundación de Lima, una trama de calles perpendiculares entre
sí, conformada por trece manzanas cuadradas de Este a Oeste, y nueve de Norte a Sur, las dividió
en cuatro solares de más de 4.550 metros cuadrados cada uno, emulando con ello el trazado
tradicional de las ciudades europeas.

Camino Inca Acequia ~f-- Traza cuadricular de Pizarro

Casa de
Taulichusco, hoy
Palacio de Gobierno

Río Rímac

Huerta de
Pizarro

Actual'ír. Junín Ü

Actual
Jr.
Quilca

Huaca del Cabildo,

Actual ahora es La
Rufino Torneo, Catedral
de Lima

Figura 4. Lima Cuadrada

Fuente: Libros Memorias de Lima 2 - Arq. Juan Günther Doering y Henry Mitrani Reaño
(Plano de Cuadricula de Lima concebida por Francisco Pizarro en 1535)
El primer solar, fue para la iglesia en donde hoy está la catedral dedicada a la Virgen de la
Asunción puso su primera piedra y sus primeros maderos. Acto seguido repartió los solares de la
ciudad a los futuros habitantes en la plaza fundacional se ubicaron además de la iglesia el solar
del gobernador y el cabildo quedando así instaladas las tres instituciones: Dios, el Rey y el
Pueblo.

A partir de 1535 los inmensos bosques de algarrobo y molle del valle del Rímac empezaron a ser
talados para usar su madera como combustible y material de construcción, Así el vergel fue
cediendo espacio a la ciudad.

Figura 5. Solares de Lima

Fuente: Libro Memorias de Lima - Arq. Juan Günther Doering y Henry Mitrani Reaño
(Grabado del pintor peruano Ignacio Peruano)

1.4 Evolución urbana

De esta manera se inventa una ciudad que sería el origen de un nuevo sistema urbano en
América del Sur. Lima desde su fundación, sustituyo a Cuzco como ciudad principal, luego de la
conquista y la fundación de ciudades se pasó a un sistema urbano que privilegiaba las ciudades
de la costa, las cuales presentaban un mejor clima y mejor relaciones con la metrópoli a través de
los puertos y la navegación.
La ubicación de Lima estuvo fuertemente condicionada con el transito marítimo que la vinculara
con España, es aquí que el eje Lima - Callao se consolidase a poco de su fundación. La forma
urbana deriva en un principio del damero, las irregularidades que luego cambiarían el trazado
original se deben a la existencia de caminos incas, uno de ellos muy importante emplazado en
diagonal de norte a sur y otro en el actual eje Quilca- Miro Quesada interrumpido por la trama
urbana del damero a la altura la plaza San Martin, además de los caminos también la presencia
de los canales o acequias de regadío, que alteran la trama de la ciudad como el trayecto del Rio
Huatica en Barrios Altos.

Los antiguos templos, pueblos y también tierras terminaron ser abandonados, los diferentes
señoríos pasaron a ser propiedad de las familias más poderosas del virreinato, nació así la
hacienda, institución que por más de cuatro siglos definiría en buena parte las relaciones
económicas y sociales de la vida peruana., mientras que los pobladores indígenas de los valles de
Lima no solo fueron despojados de gran parte de sus tierras sino llevados a vivir desde 1570 en
pueblos llamados “reducciones” .

A partir del siglo XVII la ciudad crece y no puede mantener el damero diseñado. Se deforma.

Figura 6. Croquis Lima cuadrada

Fuente:: http://es.scribd.com/doc/103142376/Historia-urbanismo-de-Lima
Es recién alrededor del año 1600 que el crecimiento supera los bordes de los caminos y el
damero se empieza a deformar por tratar de mantenerse dentro del polígono, con lo visto hasta el
momento que son estos ejes iniciales y las acequias los que marcarían de manera directa la
evolución que seguiría el proceso de urbanización de la ciudad de Lima una vez liberada del
damero de Pizarro.

Posteriormente las alteraciones de la trama se deben a la existencia de la muralla que se

constituyó en un límite obligado de la ciudad.

1.5 La ciudad amurallada

Desde el siglo XVII la ciudad de Lima estuvo rodeada de una gran muralla que se construyó para
protegerla de ataque piratas y rebeliones indígenas; fue una cinta de 12 kilómetros que envolvió
a la ciudad de los reyes y la reducción de indios o barrio de Cercado, solo el arrabal de San
Lázaro quedo fuera de la cerca. Al interior de ella se densificara y siguiendo el trazo de los
caminos incas, hoy los jirones Ancash y Junín se conformara entre el damero y el cercado un
sector de trama urbana enmarañada que se llamara Barrios Altos por estar más alta que la zona
central de la ciudad. A diferencia del esquema de ciudad abierta, la muralla fijo limites
definidos, la trama se ordenó a partir de caminos que unían el área urbanizada con las nueve
puertas de la ciudad.

Figura 7. Visión de la muralla que rodeaba Lima

Fuente:http://planosdelimaantieua.bloespot.com/2010/12/plano-de-lima-ano-1687-pedro-
nolasco.html Plano de Lima 1687 Pedro Nolasco
Figura 8. El callao antes del terremoto 1746

Fuente: http://www.municallao.gob.pe/muniCallao/historia.isp Plano de Lima y Callao

antes del Terremoto de 1746.

Además del confinamiento de la muralla, otro factor que limitaba el crecimiento de Lima, fueron
los terremotos que obligaron durante su historia a la reconstrucción de la ciudad, uno de los más
violentos se produjo en 1746 donde un fuerte movimiento sísmico destruyo casi totalmente
Lima, la ciudad tuvo que ser reconstruida, de sus escombros. De 3000 casas en Lima solo
quedaron 25 de pie, sin embargo los sucesos más trágicos se registraron en el Callao, que fue
prácticamente borrada del mapa debido a un poderoso tsunami que sucedió al terremoto, de los
4000 habitantes que tenía el Callao solo sobrevivieron 200.
Figura 9. Plano del Callao antes del Tsunami de 1746

Fuente: http://sismosenelperu.wordpress.com/2010/04/07/terremoto-en-lima-en-1746/

El virrey Manso de Velasco organizó la reconstrucción del Callao, propuso la recuperación de

las bodegas de particulares al fundar la Nueva Población de Bellavista a un cuarto de legua de
la antigua plaza y, por otro, la reedificación de los almacenes reales que revertió en la
construcción del Real Felipe

Figura 10. Croquis Villa del Callao 1746

Fuente: http://sismosenelperu.wordpress.com/2010/04/07/terremoto-en-lima-en-1746/

La Fortaleza del Real Felipe fue concebida propiamente como una ciudadela, una ciudad militar
con una vocación autosuficiente. Incluía un conjunto de recintos como la Casa del Gobernador,
iglesia, almacenes, cuarteles cuyo centro geométrico estaba representado por la Plaza de Armas,
considerando un abastecimiento eficiente de agua y alimentos. Este sentido de autosuficiencia
hablaba del escaso interés de diálogo de las nuevas infraestructuras con el entorno natural,
producto de la militarización del espacio litoral.
Fuente: http://commons.wikimedia.Org/wiki/File:PlanoRealFelipe2.jpg

Con la llegada del virrey Manuel Amat Junyent, se emprendió al embellecimiento de Lima, en su
gobierno se realizaron varias obras públicas, que hoy en día representan hitos urbanos en nuestra
ciudad, como el paseo de Aguas, la remodelación de la Alameda de los descalzos y la
construcción de la plaza de Acho, todas estas obras se realizaron en el sector de San Lázaro o
abajo El puente, que hoy conocemos como el distrito del Rímac. Otra obra que se dio durante
estas épocas fue el cementerio Presbiterio Maestro, su construcción se dio por una necesidad
sanitaria para evitar la propagación de epidemias.

En cuanto a la vivienda se mantienen vigentes las mismas características del periodo anterior.
Sin embargo se construyeron viviendas para clases populares y se crean servicios de bienestar
social como hospicios, hospitales, etc.

Figura 11. Lima Amurallada

Fuente: http://planosdelimaantigua.blogspot.com/2010/12/plano-de-lima-hospitales-y-servicios-
de.html

El crecimiento poblacional en el siglo XVIII, fue muy lento, la ciudad tenía unos 40, 000
habitantes al principio del siglo y se estima que al final del siglo la población era de unos 50,
000. En 1821 año de la proclamación de la Independencia la población fue de 60,000 habitantes.
En el periodo republicano posterior a 1821 empieza la aparición de nuevos espacios urbanos,
como la plazuela de Teatro o edificios de fuerte connotación urbana como la penitenciaria de
Lima.

La población cercana para el año 1860 es de 120,000 habitantes, este crecimiento que rebaso la
estructura amurallada se debió probablemente al boom que tuvo la explotación del guano y el
salitre que a mediados del siglo XIX se convirtieron en los principales recursos de exportación.
De igual manera hombres de empresa y comerciantes prósperos llegan a nuestra a ciudad,
principalmente de origen italiano, empezaron a remplazar a los antiguos propietarios de las
haciendas de la comarca de Lima.

Figura 12. Plano de Lima 1859 Ing. y Arq. Antonio María Dupart

Fuente: http://composicionurbana.blogspot.com/2012 07 01 archive.html

Por otro lado se consolida el eje Lima - Callao ciudad y puerto, aparecen en forma incipiente los
asentamientos de Magdalena (Magdalena Vieja), Marbella (Magdalena Nueva), Miraflores,
Barranco y Chorrillos, todos dentro del cono aluvial del valle del Rímac; eran poblaciones
menores y lugares de reposo. Más tarde en el XIX Miraflores, Barranco y chorrillos tomarían el
nombre de balnearios.
Fuente: Grabado por Delamare, París, Calle St. Andre des Arts, 45. París, Impr. Janson. (París,
Librería de Augusto Durand, 1865). Plano topográfico de la Ciudad del Callao. Levantado en 1855
por L. Mariani y corregido en 1862. Paz Soldán. Geografía del Perú.

Figura 14. Plano topográfico de la Ciudad de Chorrillos

Fuente: Plano topográfico de la Ciudad de Chorrillos. Levantado en 1859 por el Ingeniero del Estado Antonio
María Dupard. Paz Soldán. Geografía del Perú. Grabado por Delamare, Paris, Calle St. André des Arts, 45.
Imp. Janson, Paris. (Paris, Librería de Augusto Durand, 1865)

1.6 Expansión urbana

En 1869 el gobierno del presidente José Balta, licito la demolición de la muralla de Lima, se
había convertido en un obstáculo para el desenvolvimiento de la población limeña, sin
embargo fue un contenedor urbano que confino la ciudad otorgándole una estructura y forma
definitiva, la demolición dio a pie a la primera gran expansión urbana de Lima que comprometió
el trazado de las actuales avenidas Grau y Alfonso Ugarte, que hoy se le conoce como centro
Histórico, luego surgirían los distritos de la Victoria, Breña, Jesús María con calle y avenidas
paralelas o perpendiculares a los ejes originales.

Figura 15.Primero las murallas y luego las grandes avenidas de Grau y Alfonso Ugarte, repiten
el patrón

Fuente: http://es.scribd.com/doc/103142376/Historia-urbanismo-de-Lima
Figura 16. Plano topográfico de Lima 1872 con los nuevos distritos la Victoria, Breña y
Jesús María

Fuente: http://composicionurbana.blogspot.com/2012_0 7 01 archive.html

A partir del año 1870, se introdujeron nuevas tecnologías de transporte y comunicaciones

representadas en el ferrocarril, el tranvía, el telégrafo, la iluminación a gas y posteriormente
eléctrica. De otro lado nuevas colonias extranjeras se asentaron en la ciudad de Lima con sus
usos y costumbres.

El norteamericano Henry Meiggs fue el constructor del ferrocarril, que uniría Lima con el
Callao, la aparición de este nuevo sistema de transporte cambiaria no solamente el hábito de vida
de los limeños, sino también la organización del territorio, generando un sistema de líneas que
unirían la ciudad matriz con los pueblos vecinos y posibilitaría en las próximas décadas la
expansión urbana de la ciudad, tal caso fue el ferrocarril Lima- Chorrillos, que estímulo al
crecimiento urbano de la ciudad, determino el desarrollo de los pueblos de Miradores Barranco y
Chorrillos, hasta entonces los tres pueblos se comunicaban con el centro mediante caballos que
utilizaban el antiguo camino prehispánico hasta Armatambo donde se encontraba el balneario de
Chorrillos que fue el balneario por excelencia de Lima en el siglo XIX. El ferrocarril y el tranvía
eléctrico lo convirtieron en uno de los más vistosos y elegantes del Pacifico.

Figura 17. Los ferrocarriles en Lima, historia y situación

Fuente: http://composicionurbana.blogspot.com/2012_07_01_archive.html
Tabla 1. Lista de ferrocarriles de Lima

Departamento Ruta Situación Extensión Trocha Inicio Término

(km) (m)
Lima Plava Chica-Las Salinas Desaparecido 10 1 1873 1920
Chancay-Huaral- Hacienda Desaparecido 29 1875 1920
1
Palpa
Lima-Ancón-Chancay Desaparecido 42 1.435 1870 1964
Desaparecido 194 0,914 1911 1964
Ferrocarril del Noroeste del
Perú (Ferrocarril Costero)
Operando 535 1.434 1908
Ferrocarril Central del Perú
(Callao-Cerro de Pasco-
Huancayo)
Lima-Lurln Desaparecido 75 0.914 1918 1963
Lima-Callao (Ferrocarril Desaparecido 14 1,435 1851 1930
Inglés)
Lima-La Magdalena Desaparecido 5.3 1.435 1901
Lima-Chorrillos Desaparecido 15 1.435 1858 1934
Ferrocarril Decauville Desaparecido 0.60 1856 1860
Cañete-Cerro Azul Desaparecido 15 0,914 1870 1958

Los ferrocarriles en Lima, historia y situación

Fuente: http://www2.congreso.gob.pe/Sicr/dgp/ciae.nsf/vf07web/034E9E54559F562B05
25784E0056B143/$FILE/InfTem028.pdf

El ferrocarril también significo un gran cambio para el pueblo de Miraflores, estímulo a

asentarse en sus límites a familias de origen extranjero.

Después del trauma de la Guerra del Pacifico, bajo la inspiración de la gran reforma urbana
realizada por el barón Haussman en Paris, el gobierno de Nicolás de Piérola proyecto unir Lima,
basado en anchas avenidas conectadas por plazas circulares, que la organizarían bajo un esquema
triangular dentro del cual, la nueva avenida La Colmena jugaría un papel importante, impulsando
la creación de nuevos espacios urbanos.

En 1898 se construyó el paseo 9 de diciembre después llamado Paseo Colon que comunicaría la
avenida Grau con la plaza Bolognesi, inaugurada en 1905. Esta plaza a su vez se valía de la
avenida Alfonso Ugarte para formar un eje vial con la plaza Ramón Castilla y la plaza 2 de
Mayo, levantada en 1874. También para 1901 se trazó el camino a Magdalena o avenida Brasil
como se llamó posteriormente.
Figura 18. Plano de Evolución del Centro Histórico

Fuente: http://vicerrectorado.pucp.edu.pe/investigacion/investiga-pucp-2013/arquitectura/

La influencia extranjera trajo diversiones y espectáculos que se volverían populares uno de ellos
fue la Hípica, que capto rápidamente el interés de los miembros de la clase alta de la ciudad en
1903 se inauguró el primer hipódromo de Lima en la Hacienda Santa Beatriz (actual Campo de
Marte).

La estructura urbana de este periodo se caracterizó por tener un núcleo comercial central (El
Centro), donde se encontraban las actividades comerciales, administrativas de la ciudad
mezclados con barrios residenciales de sectores populares mientras hacia el sur (Paseo Colon)
se encontraban los barrios residenciales de sectores de mayor Ingreso y fuera de la ciudad se
encontraban las ciudades satélites como Miraflores, Barranco, Magdalena y Chorrillos, que se
vinculaban al núcleo central por los ejes del ferrocarril y tranvías.
Figura 19. Vista de Lima, hacia los jardines de la Exposición y el hipódromo de Santa Beatriz.
En el Centro eje circular de la plaza Bolognesi, donde confluyen las avenidas Alfonso Ugarte,
Grau y Brasil.

Fuente: Guía de Arquitectura y Paisaje Lima y El Callao- Enrique Bonilla Di Tolla, Vista de Lima hacia los
jardines de la Exposición y el hipódromo de Santa Beatriz. En el Centro eje circular de la plaza Bolognesi,
donde confluyen las avenidas Alfonso Ugarte, Grau y Brasil.

La red vial comienza a jerarquizarse y a diferenciarse según los modos de transporte avenidas,
calles, etc. En la periferia de la ciudad se instalaría la clase obrera en modestas viviendas,
aparece la modalidad del callejón donde un estrecho y largo corredor organiza viviendas de una
o dos habitaciones con servicios comunes.

En el sector económico, la época vio el nacimiento de diferentes comercios industrias e

instituciones bancarias. La comunidad italiana tuvo un papel sobresaliente en la industria,
agricultura, construcción y compra de haciendas, entre los años 1880 y 1925 se fundaron 106
fábricas de las cuales 45 pertenecían a miembros de dicha comunidad, otras 13 a ingleses, 12 de
propietarios de otros países de Europa y 5 de origen asiático.
 Para asentarse en Lima, las haciendas aprovecharon el trabajo de
irrigación y los caminos establecidos por las culturas prehispánicas.

LEYENDA
Huaycantambo

Monterrlco-
mgomarca
La Victoria Pachacamac
Montenico Chico

Casco urbano
de Urna

Oquendo"

Santa
Beatriz

Figura 20. Principales canales y haciendas de Lima

Fuente: Libro Memorias de Lima - Arq. Juan Günther Doering y Henry Mitrani Reaño, Haciendas de Lima

1.7 El siglo XX
En el gobierno del presidente Augusto B. Leguía se ejecutaron en Lima una serie de obras, en
este periodo se pusieron las bases para convertir a Lima en la ciudad metrópoli modelo peruano.
Leguía plantea la expansión de la ciudad mediantes ejes hacia los pueblos y balnearios, en 1921
el presidente Leguía decide construir una avenida de 6 kilómetros que enlazaría Lima con los
pueblos de Miraflores, Barranco y Chorrillos, recibió el nombre de la avenida Leguía (Av.
Arequipa) fue el primer trazo vial de magnitud en la ciudad, a la vez construyo la avenida el
Progreso (hoy Venezuela) que comunicaría el Centro histórico con el Callao.

Luego vendrían las avenidas La Unión (hoy Argentina), Nicolás de Piérola, Costanera y Brasil.
Su efecto era impulsar las urbanizaciones de zonas alejadas dentro de un patrón de poblamiento
que privilegiaba el oeste y sur. También se crearon nuevos espacios públicos como la Plaza San
Martin y el Parque Universitario.
Figura 21. Paseo Colon a inicios del Siglo XX

Fuente: Libro Memorias de Lima- Arq. Juan Günther Doering y Henry Mitrani Reaño, Paseo Colon a inicios
del siglo XX

Figura 22. Apertura de la avenida Leguía 1921

Fuente: http://blos.pucp.edu.pe/archive/1407/2011-04 Apertura de la avenida Leguía 1921

Se diseñaron extensos parques (El Parque de la Reserva) y se levantaron monumentos donados

por las colonias extranjeras que habitaban en el país. Las nuevas avenidas modificaron conceptos
urbanos vigentes hasta entonces e introdujeron cambios en el estilo de vida y el consumo, se
impondrá la idea de suburbios vinculados a nuevas áreas verdes y las antiguas haciendas de los
alrededores de la ciudad serán reemplazadas por nuevas urbanizaciones, como Santa Beatriz,
Lince, San Isidro, Orrantia, Breña, Jesús María, Chacra Ríos y Magdalena.

En 1921 Miraflores se comunicara con el centro de Lima por medio de la avenida Arequipa.
Comenzando con la urbanización del fundo Leuro, el distrito inicia con una actividad
inmobiliaria.

La primera urbanización que se formó fue Santa Beatriz, planificada sobre los terrenos del fundo
del mismo nombre, en un área de 153.97 hectáreas, de las cuales 61.62 debían servir para
vivienda, 20.5 en áreas verdes, 70,97 en circulaciones y 1.23 en equipamientos. Al final,
resultaron 652 lotes con una densidad bruta de 21 habitantes por hectárea.
El caso de San Isidro fue distinto, para su planificación se le encargo a Manuel Piqueras Cotoli
diseñar una nueva configuración del lugar. Alrededor de los olivos de la hacienda, Piqueras
proyecto un plano variado con calles curvas y lotes irregulares donde se construyeron casas tipo
chalet. Sin embargo esta disposición urbana no se extendió por todo el distrito. La zona que
atravesó la avenida Leguía respeto la trama cuadriculada. San Isidro también albergaría otro hito
urbano de Lima, el club El Golf fundado por los ingleses en 1924.

En este año nace la urbanización Orrantia donde se construyó la avenida Javier prado, al año
siguiente surgió la urbanización Country Club, en 1935 el campo de Santa Cruz y en 1937 la
hacienda Limatambo albergaría el aeropuerto Elmer Faucett

Figura 23. El aeropuerto Limatambo y el paisaje de Lima en 1943

Fuente: Libro Memorias de Lima- Arq. Juan Günther Doering y Henry Mitrani Reaño, El aeropuerto Limatambo y

el paisaje de Lima en 1943

Lima estaba cambiando rápidamente y su población era de 223.807 habitantes en 1920

incremento a 376.500 en 1931.

A partir de la década del 40 la sustitución de importaciones representa un fuerte estímulo para la

industria nacional, la mayoría de fabricadas estaban instaladas en la capital y consecuentemente
atrajo a una masa creciente de migrantes del interior del país, Rimas,
La Victoria y Barrios Altos fueron los destinos para los recién llegados. Por otro lado surgen los
pueblos jóvenes (hoy asentamientos humanos) San Martin y el cerro San Cosme.

Figura 24. Lima y su entorno. 1940 y el inicio de la ocupación del territorio con la “Lima
Metropolitana”.

Fuente: http://urban-networks.blogspot.com/2013/04/resiliencia-urbana-el-caso-de-lima-y.html

Se consolidan los barrios residenciales de habitantes de ingresos altos y medios, Miraflores, San
Isidro, San Miguel, Magdalena, Jesús María y Lince. Surquillo se convierte en un área dedicada
a los servicios y comercios. El puerto del Callao se mantiene como un centro urbano
independiente de Lima. En los años 50 el fenómeno migratorio se hace más evidente y los
estratos de más bajos ingresos ocupan la periferia de la ciudad en barriadas.

Los barrios Obreros, constituyen la vivienda para la clase trabajadora, el estado dispone la
construcción de dos primeras obras de este tipo El Rímac 44 casa/habitación y La Victoria 60
casa/habitación, posteriormente seguirían San Martin de Porres 658 casa/habitación.
Así también se crean organismo públicos orientados a resolver el problema de las políticas de las
viviendas se crean organismo como la Corporación Nacional de la Vivienda (07 de Enero 1946)
y la Oficina Nacional de Planeamiento y Urbanismo (11 de noviembre 1946)

Al final de este periodo se rompe el proceso de urbanización tradicional de una manera ordenada
y planificada y es sustituido por un proceso de ocupación violenta de tierras sin uso para el
asentamiento residencia de la población de bajos ingresos, mucho de ellos fueron migrantes que
habían saturado la capacidad poblacional de los tugurios.

1.8 Lima Metropolitana

En este periodo empieza el crecimiento explosivo de la ciudad, Lima se convirtió en el mayor
mercado de consumo del país al iniciarse el proceso de sustitución de las importaciones, lo cual
hizo que toda la industria se concentrara en la capital, para fines del periodo el 50% de la
producción industrial se encontraba en Lima.

El motor de la expansión urbana fue la migración interna, atraída por las actividades industriales
y de servicios, a fines de la década de los 80, el 52% de la producción económica del país la
tenía Lima, en cuanto a la población representaba el 30% y el 3% del territorio nacional. Los
migrantes en Lima constituían el 40% de la población de la ciudad. Uno de los factores que
contribuyeron a la migración interna, son las bajas condiciones de la vida rural, por el
estancamiento de la producción de las tierras y la saturación poblacional del campo.

La expansión urbana para este periodo se caracterizó por la consolidación de áreas de expansión
al norte (Comas), este (La Molina y Ate) y sur (Ciudad de Dios, Villa el Salvador).
Figura 25.Expansión urbana de Lima

Fuente: http://www.amigosdevilla.it/historia/antecedentes02.html

La presión demográfica de la población de bajos recursos que no podían pagar por un lote
urbanizado se dirigió hacia los desiertos que limitan con el valle. Así, se estableció una nítida
demarcación geográfica y social entre la urbanización convencional y las barriadas periféricas.

La formación de las barriadas periféricas ocurrió a lo largo de la década de 1950, cuando se

iniciaron los conos Norte y Sur. El cono Norte fue el primero en formarse y también el primero
en adquirir una densidad significativa. Durante los 60 y sobre todo en los 70 ambos conos
crecieron significativamente gracias a las modernas pistas que construyó el gobierno de Velasco.
Durante los años 70 se completó el proceso periférico con la conformación del cono Este.
Mientras que las áreas tugurizadas de Barrios Altos y Rímac aumentan su deterioro y comienza
aparecer los primeros signos de tugurizarían en los pueblos jóvenes San Martin de Porres y
Cerro San Cosme.

Al otro lado de la ciudad se consolido el nuevo distrito comercial central o centro urbano hacia
el sur, con la construcción en San Isidro y área vecinas, a este desplazamiento institucional los
acompaño las empresas comerciales y de servicios del sector privado que trasladan sus sedes
principales a San isidro.
Figura 26. Vista del golf de San Isidro

Fuente:http://composicionurbana.blogspot.com/2012/06/el-compleio-problema-del-urbanismo.html.

Los distritos residenciales medios y altos empiezan un proceso de densificación con la

construcción de edificios multifamiliares, aparecen nuevos centros comerciales. Chacarilla,
Surco y San Miguel. también se amplía el sistema vial metropolitano. la construcción de vía de
evitamiento y metropolitanas. Paseo de la República. Túpac Amaru, etc.

Para este periodo continua la preocupación estatal por la construcción de viviendas. entre 1956 y
1962 se construyen 4.821 viviendas. en 1962 se edificaron 679 vivienda (gobierno Militar) y
durante los años 1963 a 1968 el número alcanzo a 66.160 siendo la más alta hasta entonces
lograda por un programa de vivienda estatal. en el gobierno de Arq. Fernando Belaunde se
caracterizó por la construcción de conjuntos habitacionales orientados a clase media como
Residencial San Felipe y la residencial Santa Cruz. En este periodo se construyó más del 55% de
las viviendas edificadas por el Estado en la época republicana.

En el gobierno revolucionario de la Fuerza Armada opto por nueva modalidad los bolsones
barriales. tres bolsones fueron organizados el primero Villa El Salvador. el segundo Huáscar o
Puente Huáscar. y el tercero Fundo Márquez en el distrito de Ventanilla - Callao. estos bolsones
fueron producto de la reubicación de tres grandes invasiones. En el segundo gobierno de
Belaunde (1980-1985) se construyeron 300.000 unidades de vivienda. Sin embargo el déficit de
vivienda sobrepasaba el millón de unidades solo en Lima Metropolitana.

Crecimiento urbano en Villa El Salvador

í%
1971
..k 1976 ._k. 1983 X
a A. -A T
ffllk

1988

rfL
2005

1993 E %

M (OMCrv«JO»lO ia urbano
Figura 27.Crecimiento urbano de Villa el Salvador

Fuente:
http://www.urbano.org.pe/observatorio/index.php?plantilla=contenido&ncategoria1=103&ncategoria2=1
52&ncategoria3=206&IDIOMA=OU

Villa el Salvador fue una barriada planificada y asistida, formada por una retícula perfecta y
extendida, ocupa toda la parte sur de la ciudad, delimitada por una colina de arena, Loma de
Corvina llegando hasta Pachacamac, cuatro zonas conforman el distrito, la habitacional, el
parque industrial, la agropecuaria, y recreativa las playas. La zona habitacional se organizó en
grupos residenciales 16 manzanas y 384 lotes, los cuales tienen plazas internas de grandes
dimensiones que no son atravesadas por vías principales, cuatro o cinco de estos grupos forman
un barrio, cuatro barrios forman un sector. En los tres primeros meses la población ocupo los tres
primeros sectores, a pesar de la poca conexión con la ciudad y falta de servicios e
infraestructura, la ocupación de los lotes se dio progresivamente, acelerándose cada vez más el
proceso.

A mediados de la década de los 90 se inicia la recuperación del centro histórico que a través de
los años se había deteriorado, los distritos residenciales se densifican y las viviendas
multifamiliares sustituyen a las viviendas unifamiliares en las zonas de San Borja, Miraflores,
Surco y San Isidro, mientras que los sectores más necesitados continúan con la práctica de
invasión de tierras como arenales y cerros sobreviviendo sin servicios básicos de luz, agua y
desagüe.
Figura 28. Tendencias de crecimiento urbano de Lima de 1940 al 2005 Fuente:
http://www.urbano.org.pe/observatorio/index.php?IDIOMA=OU&plantilla=contenido&ncontenido=146

En la imagen se puede apreciar como desde la década del 40 hasta el año 2000 la ciudad se
expande desde su centro en forma incesante, los terrenos irrigados del valle del Rímac primero y
los valles del Rio Chillón y Lurín han sido tomados por edificaciones de baja densidad, la
población ha llegado a tomar la zona de los cerros y terrenos libres del sur de la capital, según su
necesidad sin seguir un planeamiento urbano.

1.9 Lima actual

A partir del año 2002, el gobierno impulso programas de vivienda, estableciendo la política
nacional “vivienda para todos” se implementaron los programas Mi vivienda, Techo propio y Mi
barrio, permitiendo a la población de clase media y baja obtener sus propios inmuebles a bajos
costos, lo cual origino que la ciudad se expanda no solo en forma horizontal, sino también en
forma vertical. Este crecimiento acelerado, ha convertido al mercado inmobiliario en un boom de
la construcción en todos los distritos y sectores sociales de la capital, llegando así hasta los
balnearios del Sur, en los últimos años los antiguos balnearios de Punta hermosa, San Bartolo o
Pulpos, están comenzando a experimentar una renovación urbana, motivo por el cual muchas
empresas constructoras comienzan adquirir terrenos para convertirlos en mejores proyectos
residenciales, para el año 2013 se construyeron alrededor de 20 edificios entre las playas de
Señoritas y Caballeros. De igual manera hace 15 años el balneario de Asia, emprendió el
crecimiento que la llevaría a convertirse en uno de los destinos de verano favoritos de los
limeños, hoy ya posee 10 mil casas y se aprueba la construcción de 400 nuevas viviendas por
año

El boom de la construcción, también ha captado el interés de muchos inversionistas extranjeros,

que llegan al país para desarrollar proyectos de gran envergadura como centros empresariales,
residenciales, de entretenimiento y comerciales.
Figura 29. El boom de la construcción en Lima

Fuente: http://desarrolloperuano.blogspot.com/2013/12/dinamico-skyline.html

Es el caso de San Isidro, además de constituirse en el centro financiero y comercial de Lima, es

el distrito que alberga los edificios más modernos y altos de la ciudad, como el Hotel Westin
Libertador y la Torre de Oficinas Begonias, son edificios de 30 pisos de altura los cuales se han
convertido en nuevos hitos urbanos de la capital. Otro centros urbanos que cabe mencionar, son
los centros comerciales, hasta la década del 90 Lima contaba con ocho centros comerciales, es a
partir del año 1997 con la creación del Jockey Plaza Shopping Center se constituye un modelo
de gestión, con buenos resultados digno de ser imitado, captando el interés de inversionistas a
buscar nuevos polos, de desarrollo urbano y clientes potenciales sobre la base de la investigación
de mercados, en la que se determinó que las zonas de Lima Norte, Limar Sur y Lima Moderna
mostraban índices atractivos para la construcción de estos centros; surgiendo así Larcomar
(1998) Mega Plaza norte (2002) y Primavera Park Plaza (2001), Plaza Limar Sur (2005) en la
actualidad Lima cuenta con 15 nuevos centros comerciales, que se han convertido en nuevos
espacios nodales, reemplazando a los espacios tradicionales (plazas y paseos del centro de
Lima).

Además se produjeron grandes cambios en el aspecto vial, se finalizaron y aparecieron nuevas

soluciones en el transporte, es el caso del tren eléctrico y el metropolitano de Lima, dichos
medios de transporte han contribuido en reducir el caos vehicular siendo sistemas de movilidad
masiva y rápida que ahorran el tiempo de traslado diario a los ciudadanos.
El metro de Lima o tren eléctrico es un proyecto que se inició en 1986 hasta 1990 paralizada por
temas económicos y políticos, fue retomada en el 2009 para empezar a circular partir del 2012
comunicando el distrito Villa El Salvador hasta la Av. Grau - Centro de Lima en 40 minutos,
igual es el caso del Metropolitano de Lima, son unidades de buses que circulan por un corredor
que conecta Lima Sur y Limar Norte, recorriendo 16 distritos desde Chorrillos hasta Comas.

Figura 30. El Tren Eléctrico o el Metro de Lima

Fuente: ______ http://elcomercio.pe/economia/peru/tren-electrico-lleno-oportunidades-comercio-minorista-

noticia-954221

Hoy en día se calcula la población de Lima es de ocho millones y medio de personas a las que se
deben sumar los ochocientos mil de la provincia constitucional del Callao, la sosegada y
ordenada Ciudad de los Reyes se ha convertido en una metrópoli, fragmentada y desarticulada
tanto urbanística como socialmente, compuesta por 52 distritos, integrando a los 43 de la
provincia de Lima, los 6 de la provincia del Callao, los distritos de Ricardo Palma y Santa
Eulalia de la provincia de Huarochirí y el distrito de Chilca de la provincia de Cañete
 i 09 6 MQ/Km2

ff Lima Norte
NORIt

158 195 hab

5 542 hab/Km2

1 803 hab/Km2

876 877 hab >72.83 Km2

1 212 846 hab

Callao
Ventanillo
Bellavlila la
Podo
Carmen de la lea

2 079 hab/Km2

14 011 hab/Km2
910.46 km2

Km2 1'893 015 hab

1 341 688 hab

ODser
observatorio
urD

Lima Metropolitana: Población por Lima’s

A Los 10 mas poblados Los 10 menos doblados

A San Juan de lurlgancho

2. San Martin de Porros
Santa Mana del Mai

A
La Punta
3. Cornos Punta Negra
Centro U% s
unta Hermosa
Callao San Bartolo
Villa El Salvador Pucusana
7. Villa Mana del Triunto Sonta Rosa
San Juan de Mlratlores
Los Olivos
V Cieneguillo
Ancón
10. Cercado 0. Barranco
mi ooes de hab • intes

Fuente: XI CENSO DE POBLACIÓN Y VI DE VIVIENDA 2007- INEI 'Elaboración: Observatorio Urbano - Programa Urbano deseo 2010

Figura 31. Población de la Provincia de Lima

Fuente:
http://www.urbano.org.pe/observatorio/index.php?plantilla=contenido&ncategoria1=103&ncategoria2=1
53&IDIOMA=OU
CAPITULO II : ASPECTOS GENERALES

2.1 Iniciativa privada y gestación del proyecto

El presente estudio tiene como objetivo crear una guía práctica para la dirección de proyectos de
Habilitaciones Urbanas alineada con el estándar del PMBOK (Project Management Body of
Knowledge) mediante el levantamiento de toda la información y procedimientos desarrollados
para la ejecución de la obra “Villa Verde Etapa I”.

Frente a la iniciativa privada de las empresas inmobiliarias líderes en el Perú y la creciente

necesidad de vivienda en nuestro país, nace la idea de realizar un estudio con fines de desarrollar
un proyecto inmobiliario dentro de un terreno con parámetros de zonificación agrícola, razón por
la que fue necesario solicitar el cambio de zonificación RCH (residencia casa huerta) por RDM
(residencial de densidad media) mediante una gestión en la cual la Municipalidad Metropolitana
de Lima otorga el certificado de zonificación y vías a un terreno de 350,176.26 m2, ubicados en
el distrito de Pachacamac, provincia de Lima, departamento de Lima, donde se desarrollará una
Habilitación Urbana Residencial para la venta de lotes unifamiliares. ANEXO 01 UBICACIÓN

Límites y linderos

El terreno tiene un perímetro 2,936.90 ml. y limita por el:

• Norte: con Propiedad de Terceros y Cementerio

• Sur: con el rio Lurín

• Este: con terrenos agrícolas

Oeste: con Propiedad de Terceros

Figura 32. Perímetro del terreno

Fuente: Barclay&Crousse ARCHITECTURE-Proyecto Villa Verde/Anteproyecto

El terreno ahora cuenta con Zonificación Residencial de Densidad Media - RDM, aprobado por
la Ordenanza N°1146-MML perteneciente al Área de Tratamiento IV, lo que comprende según
el Certificado de Zonificación y Vías N° 1126-2010-MML-GDU- SPHU: ANEXO 02 CZV

Usos permitidos : Unifamiliar, multifamiliar y comercio local.

- Área mínima de lote: 120.00 m2

- Frente mínimo de lote: 6.00 ml.

- Aportes: Recreación Pública: 7%

Parques Zonales: 2%

Renovación Urbana: 1%

Educación: 2%

Servicios Públicos Complementarios: 2%

Para el desarrollo del molde urbanístico a cargo de la empresa BARCLAY&CROUSSE los datos
antes mencionados serán los parámetros para el desarrollo del proyecto arquitectónico, cabe
mencionar que el proyecto “Villa Verde Etapa I” (desde ahora VVI) forma parte del proyecto
“Villa Verde” (desde ahora VV) que consta de tres etapas que en suma ocupan el área por la que
fue otorgada la zonificación.

El diseño Arquitectónico será nuestro punto de partida para el desarrollo de un perfil base que
nos permita ver la rentabilidad del proyecto estimado en un inicio con algunos ratios de
proyectos anteriores y un levantamiento topográfico primario.

Las especialidades serán agrupadas de la siguiente manera:

- Perforación de Pozo

- Instalaciones Sanitarias

Obras Generales

Redes Sanitarias Instalaciones

Eléctricas Red de Distribución

Primaria Red de Distribución

Secundaria Red de Alumbrado

Público

- Movimiento de tierras y Pavimentación

Luego de haberse declarado como VIABLE se deben continuar con los estudios a nivel de
factibilidad los cuales nos permiten saber con más certeza y con mayor nivel de precisión los
esquemas realizados para el Perfil base hasta obtener la licencia de habilitación urbana por parte
de la Municipalidad Distrital de Pachacamac (RESOLUCION DE GERENCIA N°134-
2011/GDUR-MDP). ANEXO 03 LICENCIA HU
2.2 Gerencia y dirección del proyecto VV1
El desarrollo del proyecto Villa Verde Etapa I será llevado mediante la aplicación de un estándar
desarrollado por el Project Management Institute (PMI) como es el PMBOK y el uso de algunos
de los 42 procesos agrupados en 5 fases como son:

Aspectos generales:

Iniciativa privada y gestación del proyecto

El presente estudio tiene como objetivo crear una guía práctica para la dirección de proyectos de
Habilitaciones Urbanas alineada con el estándar del PMBOK (Project Management Body of
Knowledge) mediante el levantamiento de toda la información y procedimientos desarrollados
para la ejecución de la obra “Villa Verde Etapa I”.

Frente a la iniciativa privada de las empresas inmobiliarias líderes en el Perú y la creciente

necesidad de vivienda en nuestro país, nace la idea de realizar un estudio con fines de desarrollar
un proyecto inmobiliario dentro de un terreno con parámetros de zonificación agrícola, razón por
la que fue necesario solicitar el cambio de zonificación RCH (residencia casa huerta) por RDM
(residencial de densidad media) mediante una gestión en la cual la Municipalidad Metropolitana
de Lima otorga el certificado de zonificación y vías a un terreno de 350,176.26 m2, ubicados en
el distrito de Pachacamac, provincia de Lima, departamento de Lima, donde se desarrollará una
Habilitación Urbana Residencial para la venta de lotes unifamiliares. ANEXO 01 UBICACIÓN

Límites y linderos

El terreno tiene un perímetro 2,936.90 ml. y limita por el:

• Norte: con Propiedad de Terceros y Cementerio

• Sur: con el rio Lurín

• Este: con terrenos agrícolas

Oeste: con Propiedad de Terceros

Figura 33. Perímetro del terreno

Fuente: Barclay&Crousse ARCHITECTURE-Proyecto Villa Verde/Anteproyecto

El terreno ahora cuenta con Zonificación Residencial de Densidad Media - RDM, aprobado por
la Ordenanza N°1146-MML perteneciente al Área de Tratamiento IV, lo que comprende según
el Certificado de Zonificación y Vías N° 1126-2010-MML-GDU- SPHU: ANEXO 02 CZV

-Usos permitidos: Unifamiliar, multifamiliar y comercio local.

-Área mínima de lote: 120.00 m2

-Frente mínimo de lote: 6.00 ml.

-Aportes: Recreación Pública: 7%

Parques Zonales: 2%

Renovación Urbana: 1%

Educación: 2%

Servicios Públicos Complementarios: 2%

Para el desarrollo del molde urbanístico a cargo de la empresa BARCLAY&CROUSSE los datos
antes mencionados serán los parámetros para el desarrollo del proyecto arquitectónico, cabe
mencionar que el proyecto “Villa Verde Etapa I” (desde ahora VVI) forma parte del proyecto
“Villa Verde” (desde ahora VV) que consta de tres etapas que en suma ocupan el área por la que
fue otorgada la zonificación.

El diseño Arquitectónico será nuestro punto de partida para el desarrollo de un perfil base que
nos permita ver la rentabilidad del proyecto estimado en un inicio con algunos ratios de
proyectos anteriores y un levantamiento topográfico primario.

Las especialidades serán agrupadas de la siguiente manera:

• Perforación de Pozo

• Instalaciones Sanitarias

Obras Generales

Redes Primarias y Secundarias

• Instalaciones Eléctricas

Red de Distribución Primaria Red

de Distribución Secundaria Red de

Alumbrado Publico

• Movimiento de tierras y Pavimentación

Luego de haberse declarado como VIABLE se deben continuar con los estudios a nivel de
factibilidad los cuales nos permiten saber con más certeza y con mayor nivel de precisión los
esquemas realizados para el Perfil base hasta obtener la licencia de habilitación urbana por parte
de la Municipalidad Distrital de Pachacamac (RESOLUCION DE GERENCIA N°134-
2011/GDUR-MDP). ANEXO 03 LICENCIA HU

Gerencia y dirección del proyecto VV1

El desarrollo del proyecto Villa Verde Etapa I será llevado mediante la aplicación de un estándar
desarrollado por el Project Management Institute (PMI) como es el PMBOK y el uso de algunos
de los 42 procesos agrupados en 5 fases como son:

• Iniciación

• Planificación

• Ejecución

• Seguimiento y Control

• Cierre Procesos

de Iniciación

Corresponden a los procesos que se llevan a cabo con el fin de autorizar y definir el alcance de
una nueva fase o proyecto, o que pueden dar como resultado la reanudación del trabajo en el
caso de un proyecto interrumpido. Una gran cantidad de los procesos de iniciación
habitualmente se realiza fuera del ámbito de control del proyecto, por los procesos de la
organización, el programa o el portafolio, y dichos procesos proporcionan las entradas al grupo
de procesos de iniciación del proyecto

Procesos de Planificación

Son los procesos realizados para definir y madurar el plan de gestión del proyecto y sus planes
subsidiarios e identificar y programar las actividades. También conocido como procesos de
planeamiento.

Procesos de Ejecución

Son aquellos procesos realizados para terminar el trabajo definido mediante el plan de dirección
de proyecto como parte de alcanzar los objetivos del proyecto.

Procesos de Seguimiento y Control

Aquellos procesos realizados para medir y supervisar la ejecución de los proyectos de manera tal
que puedan realizar acciones correctivas cuando sea necesario, para controlar
la ejecución de la fase o del proyecto como tal. También conocido como Procesos de Monitoreo
y Control.

Procesos de Cierre

Son aquellos procesos realizados para finalizar formalmente todas las actividades de un proyecto
o fase y transferir el producto terminado a terceros definidos en el enunciado del alcance del
proyecto.
CAPITULO III : FORMULACION DEL
PROYECTO DE HABILITACION URBANA
VILLA VERDE ETAPA I EN FASE DE PRE
INVERSIÓN

3.1 Proceso General de la Gestión del Proyecto Villa Verde I

La formulación de proyectos de habilitación urbana se encuentra motivada por creciente
demanda insatisfecha de vivienda en nuestro país, por lo que en respuesta a esto se decide
invertir en un proyecto de habilitación urbana de lotes de vivienda unifamiliar calificados como
lotes de primera vivienda, en la que el promotor buscará asegurarse de que el proyecto sea un
buen negocio, para lo cual requerirá que le cueste lo menos posible durante la etapa de ejecución
y pueda obtener lo máximo posible mediante su fuerza de ventas.

Este capítulo tuvo como objetivo definir las diferentes etapas de la formulación del proyecto
VV1, en donde se describirá y detallará paso a paso las etapas del presente proyecto de inversión
privada.
Figura 34. Proceso de desarrollo de los proyectos de inversión

Fuente: Proceso de Desarrollo De Los Proyectos De Inversión/Capitulo 2/Pag.50/PROYECTOS DE

INVERSION/Ing. Arturo Velásquez Jara

3.2 Fase de pre inversión - Idea

Planteamiento de la Idea

El proyecto inmobiliario Villa Verde se concibe a partir de la constante necesidad de vivienda en

el país en el que según cifras estadísticas (INEI - Censos nacionales 2007:XI de población y VI
de vivienda), el déficit habitacional supera las cuatrocientas cuarenta y cuatro mil viviendas solo
en Lima metropolitana (Ver cuadro #1) , siendo Lima el departamento con mayor déficit
habitacional, en donde un proyecto de Habilitación Urbana en el distrito de Pachacamac
considerado zona de expansión urbana, tendría un gran impacto de ventas por tratarse de un
distrito de rápido acceso además de un magnifico entorno para sus futuros propietarios. La
modalidad de ejecución se dará mediante una habilitación urbana con venta garantizada.
(Art.14/Cap. II / TH. 010 / RNE)

El proyecto estuvo enfocado como primera vivienda, sin embargo la demanda no solo estará
regida por la cifra mencionada anteriormente sino también una demanda de segunda vivienda
que también forma parte del tamaño del mercado, particularmente en el sector B, donde este tipo
de demanda es significativa, tanto con fines de consumo como de inversión.

Déficit Habitacional

El déficit habitacional es entendido para efectos estadísticos del INEI como el conjunto de
requerimientos que tiene la población para contar con una vivienda digna. Estos requerimientos
pueden ser de diferente tipo como: demanda de los hogares que aspiran a adquirir nuevas
viviendas, reemplazar o reponer las viviendas ya existentes que no cuentan con las condiciones
mínimas para ser consideradas como viviendas dignas, mejoramiento de viviendas que carecen
de una estructura material o espacial adecuada así como también, viviendas que no tengan
acceso a los servicios básicos (Ver gráfico #3).
El déficit habitacional se compone entonces por un déficit cuantitativo y un déficit cualitativo,
los cuales se definen cómo:

Déficit Cuantitativo.- Se considera déficit cuantitativo a la carencia de viviendas aptas para

cubrir las necesidades habitacionales de los hogares que poseen viviendas, equivalentemente
corresponde a la cantidad de viviendas que se necesitan construir de tal manera que cada
vivienda pueda albergar en su interior a un solo hogar. Adicionalmente el déficit cuantitativo
cuantifica a las viviendas que no cumplen con las funciones de protección a los habitantes y no
son adecuadas para ser habitadas. (Ver gráfico #1)

Déficit Cualitativo.- El déficit cualitativo considera las deficiencias en la calidad de la vivienda

ya sea materialidad (paredes y pisos), espacio habitable (hacinamiento) y servicios básicos (agua
potable, desagüe y electricidad). Este cálculo busca determinar (identificar) aquellas viviendas
que requieren ser mejoradas en cuanto a su infraestructura en los aspectos mencionados. (Ver
gráfico #2)

Tabla 2. Déficit habitacional

PERÚ: DEFICIT HABITACIONAL POR COMPONENTE CUANTITATIVO Y CUALITATIVO, SEGÚN ÁREA DE RESIDENCIA, 2007

DEFICIT HABITACIONAL
CUANTITATIVO CUALITATIVO
Area de residencia Material Servicios
Total Deficit Viviendas no Viviendas
Total Total irrecuperable básicos
tradicional adecuadas hacinadas
(en paredes) deficitarios

TOTAL 1,860,692 389,745 353,943 35,802 1,470,947 215,636 734,489 520,822

Urbana 1,207,610 375,699 341,761 33,938 831,911 187,118 408,006 236,787

Rural 653,082 14,046 12,182 1,864 639,036 28,518 326,483 284,035

Fuente: INEI - Censos Nacionales 2007: XI de Población y VI de Vivienda

Fuente: INEI-Censos Nacionales 2007: XI de Población y VI de Vivienda

DÉFICIT
CUANTITATIVO

DÉFICIT TRADICIONAL + TIPODE VIVIENDA

♦
♦ - Alquilada
NÚMERO DE VIVENDAS - Cedida por el centro
VIVIENDAS IMPROVISADAS NO de trabajo/otro hogar
PROPIAS o institución
♦ - Otra forma

NÚMERO DE HOGARES
LOCAL NO DESTINADO
PARA HABITACIÓN
HUMANA

♦
OTRO TIPO
 1

MATERIAL EN NRO.DEPERSONAS ENERGÍA

AGUA BAÑO O DESAGÜE ELÉCTRICA
PAREDES NRO.DE HABITANTES

♦♦ ♦♦

- AREA URBANA - AREA URBANA - AREA URBANA - AREA URBANA

Quincha (caña o Red pública fuera de la Red pública de desague No dispone
barro) , estera, piedra vivienda pero dentro de la fuera de la vivienda prto -AREA RURAL
con barro, otro edificación, pilon de uso dentro de la edificación, No dispone
material. público, camión cisterna u pozo séptico, pozo ciego,

-AREA RURAL otro similar, rio o acequia, negro o letrina, rio

Estera, otro material manantial o similar, otro. acequia o canal, no tiene.

- AREA RURAL - AREA RURAL

Camion cisterna u otro Rio acequia o canal, no
similar, rio acequia, tiene.

Figura 35. Déficit cuantitativo

Fuente: INEI-Censos Nacionales 2007: XI de Población y VI de Vivienda

Figura 36. Perú: Déficit habitacional, por departamento.

Fuente: INEI-Censos Nacionales 2007: XI de Población y VI de Vivienda

3.3 Estudio preliminar

El estudio preliminar del proyecto nos brindó la información necesaria con la que pudimos ver si
es conveniente o no el desarrollo del mismo, apoyados de cifras generales con las que se obtuvo
una mejor idea del producto a desarrollar y su rentabilidad estimada con valores promedio
(Ratios) obtenidos de proyectos con actividades similares que a su vez forman parte de los
activos de los procesos de la organización (APO).

Los resultados de este estudio nos permitió continuar con la asignación de mayores recursos para
un estudio más detallado, la información fue colocada dentro de un documento de una o varias
páginas denominado perfil del proyecto.

Los componentes necesarios para el estudio preliminar del proyecto de habilitación urbana Villa
Verde fueron:

• Cabida (Anteproyecto)

• Perfil base

3.3.1 Cabida (anteproyecto)

La cabida es realizada mediante el diseño de un molde urbanístico primario donde se aproveche
la mayor cantidad de área vendible pero respetando el Art.9 y Art.10 del capítulo IX de la
NORMA GH.020 contenida en el RNE (ver anexo 4)

Los parámetros fueron colocados por la Gerencia de Desarrollo Urbano (GDU) de la

Municipalidad Metropolitana de Lima (MML) mediante un Certificado de Zonificación y Vías
(CZV) en el que se ajustó al Plan Vial Metropolitano vigente.

Los parámetros principales son:

Tipos de Habilitación Urbana en función a su densidad Art.8/Cap.II/GH.020 /RNE)

Tabla 3. Tipo de habilitación

TIPO DE HABILITACION
VIVIENDA COMER INDUS
CIAL TRIAL USOS
ESPE
CIALES

VIAS LOCALES PRINCIPALES

ACERAS 0 VEREDAS 1.80 2.40 3.00 3.00 2.40 3.00

ESTACIONAMIENTO 2.40 2.40 3.00 3.00 - 6.00 3.00 3.00-6.00
CALZADAS 0 PISTAS 3.60 3.60 3.30-3.60
3.60
(modulo) sin 3.00 ó 3.30 con
separador separador
central central

VIAS LOCALES SECUNDARIAS

1.20 2.40 1.80 1.80-2.40
ACERAS 0 VEREDAS
ESTACIONAMIENTO 1.80 5.40 3.00 2.20-5.40
2.70 3.00 3.60 3.00
CALZADAS 0 PISTAS
(modulo)
Notas: Las medidas indicadas están indicadas en metros

Fuente: NORMA GH.020-COMPONENTES DE DISEÑO

URBANO/Cap.II/Diseño de Vías

Tipos de Habilitación Urbana en función a su densidad

(Art.9/Cap.IX/GH.020/RNE)

Tabla 4. Tipos de habitación

TIPO ÁREA MINIMA FRENTE MÍNIMO DE TIPO DE

DE LOTE LOTE VIVIENDA
1 450 M2 15 ML UNIFAMILIAR
2 300 M2 10 ML UNIFAMILIAR
3 160 M2 8 ML UNIFAM / MULTIFAM
4 90 M2 6 ML UNIFAM / MULTIFAM
5 n n UNIFAM / MULTIFAM
6 450 M2 15 ML MULTIFAMILIAR

Fuente: NORMA TH.010-HABILITACIONES RESIDENCIALES/Cap.II/Art.9

Tabla 5. Porcentajes de aporte de acuerdo a su Tipo (Art.10/Cap. IX/GH.020/RNE)

TIPO RECREACIÓN PARQUES SERVICIOS PÚBLICOS

PÚBLICA ZONALES COMPLEMENTARIOS
EDUCACIÓN OTROS FINES
1 8% 2% 2% 1%
2 8% 2% 2% 1%
3 8% 1% 2% 2%
4 8% 2% 3%
5 8% 2%
6 15% 2% 3% 4%

Fuente: NORMA TH.010-HABILITACIONES RESIDENCIALES/Cap.II/Art. 10

3.3.2 Perfil base

El Perfil es la primera etapa de la fase de pre-inversión de un Proyecto de Inversión y es de
carácter obligatorio. Tiene como objetivo principal la identificación del problema y de las
causas, los objetivos del proyecto, la adecuada identificación de alternativas para la solución del
problema, y la evaluación preliminar de dichas alternativas.

La preparación de este estudio no debe demandar mucho tiempo y recursos. Requiere

conocimientos técnicos de profesionales con experiencia en el planeamiento, gestión, diseño,
ejecución y/o evaluación de las intervenciones propuestas, que permitan, luego de la visita de
campo, determinar preliminarmente la posibilidad de implementarlas, estimando los costos y
beneficios, incluyendo rangos de variación de los mismos.

El énfasis está en identificar los beneficios y costos, optimizando los recursos financieros y
humanos para cuantificarlos y valorarlos en términos económicos. Estos estudios a nivel de
Perfil se elaboran principalmente a partir de los datos disponibles y eventualmente se genera
información a partir de estudios preliminares con fuetes de información secundaria, pero sin
incurrir en mayores costos.

El perfil base del proyecto VillaVerde fue realizado a partir de información histórica proveniente
de proyectos con similares características, se definirán las actividades y se estimarán los costos
luego de recopilar los activos de los procesos de la organización (APO).
 El perfil fue desarrollado en hojas de cálculo concatenadas a una base de datos con las que nos
permitirá modificar y cargar información complementaria, el resultado debe ser resumido con
una breve presentación del proyecto (GyP), en donde se resaltaron los aspectos más
sobresalientes del mismo.

Contenido del Perfil Base:

1. RATIOS
2. AREAS
3. SUSTENTO
4. PERFIL DEL PROYECTO
5. GANANCIAS Y PERDIDAS (GYP)
1. RATIOS
El ratio tiene su origen en el vocablo latino como un sinónimo de la palabra razón y en tal
sentido se define como el cociente de los números o de cantidades comparables (Razón
geométrica). A través de los ratios podemos observar la relación que presentan dos datos y con
estos es posible analizar el estado de un perfil de proyecto en base a sus niveles óptimos.

Luego de definidas las actividades del proyecto, fueron colocados los proyectos con partidas
homogéneas y con sus costos para poder determinar los ratios de costos del proyecto Villa
Verde.

Tabla 6. Ratios Históricos a nivel de costos del Proyecto Villa Verde

RIURA | CU CLAVO | CM UMA NORTE
FWOTE
Arboleda de A*ba e da Rinconada se Praderas de Alameda Lima A1 ame da Alameda Lima La Floresta se
Casuarinas Ca sua Tas se Al ame da
se Piura II de PiunaV Chfd ayo 1A Chic! ayo III Ch cayo Chi-r bote Norte 1 Lima Note II Note 1II Li ma N ote V Ca-abay Mol
CJ mi nad: EnEjeeudón Cu T raca CL T 'nada En Ee curió n CL T'nado CL m'nado CL T 'nado CL T'nado En Ejeeuáon Cu mí nado

Moneda i-| í5l jS) i$] ir.

(5) (Si <$] {Si (Si {Si
revoto *10471 •18.812
e„7ss
EE 6,62 0
41.77
U* (U 542455 444084 2.410. *71 1.888.120 2.822.872 8.74+ 474 7 8+
44.81 &
444
ucacui 8,42$ 18.380 48,988 18022 28,247 4.087 ieo$e 88.487
B| --
PR.Or ECT 0 27,403 47,17+ E1.1BB 44,3+7 70^4; • •2.137 88.0+1 $$,492 10201$
PRBCOMV RJCCON 240.844 120.3*4 106,51 12+ W I - 57+ $4,822 188480 884 817
0 | de Piura II de Piura V
Deses cevetss Mc_ars 57 057 25,917 9C xt 4+CCC i$:ssi
^J:CO AIC. I: 51 057
1 1.37S.173 I.U2.4S1 1.260.313 l.N 1 27210 434^
^■]T>1 722271 453 823' M5 irr
Vrt'ir» ACX» 14CI10 44 9ii :«■*» _ 112070 4¿s 101
OTOS +1514. 55 444 173305 331850 3T7 6Ü 15 177
■c «MTfUCCXM 1.174.17» 1.822.44: \W7» 253 668 243046 2,080,702
o 1-211
'.'•■v neto ae :ers-vto 811 533 7SS - ___ \i5 341 sni, 546 1 55
Reosssrtsrs 30f.os: ates I AA<«<C4A| 235 01 123 346 «0 463 24205»
íes «eses »sa: 256154 31828 224 263
Coras '3e*« a es; Atura ■ ;$s151 LOMSTHUCCUN 7.123 M4A 3.550 73.688 44.373
OTOS Oís 154 1AOW 2.277 5.000 V 4.302 7.943 2.341 551 i 54
T
poir-eoNrRjcciaN 7.12» +RVKmtÉ nririMiá - • 4470
TíTULACON 22.127 47.372
22i i ■ 4.04$
UPBVI SO*. EXT 9*A -------------'PUESTOS
s 5.833 1.500 \- * 8.668 __ ~
6 wJTAL COSIO OC VENIA 3.W7.6W ____ X. l
M R«TO 8 M UWCWU. El MUMOPA1C - ;£.
TOTAL COITO DEVOTA KSS&NTAS 4.994.370 ÍATIO MT = 81. b8/3£ 00£ = 21S/M2
1
V0ÍA 8 watr ---------------------------------------------------------------------------------

AREA 3R.TA ÍA BRUTA 74.65S 47 595 65,4071 •9.933 GAsI

AREA 4£TA £= ^TA NETA 65.990 ** 0 62.151 0
AREA VM&E(RHU> %0(£ LA VENOME (R HU ) IS.OOS
|Rerd m ento se te "en;' 52 _3d'**vento de terreno 52 47% 59% 56% »*
306 „ %
Sttl l ______ s 3
|c AViDAD* DE .OTEi " 2ss|
LOTES 908 195 157
IRAT O ! OECON STRXC OH
Ccsao sorsncodn x i~Z jtre te ''sr
errex
GBSwroMneToaeteff®* "Overee
¡s
21
» OMSIRUCCIOM
33 __ ;o«wC inNii iwmu— 51 13 96 SO 1 -4
1 120
26
Des» R.sesSaltares * ~1 ve*o te 3 3 ioi mtfufli | 6 11
| •♦017/031 33 27 18 11 ’
Des» R.ses Sesi css* “C.exte 3 7 15 IP—N
1
t 4 19 - 6
Dos»Ceras Cerersesx “íve»Be 5 2 B 9 3 11
ccs» Wtcai—coai i wc >—w 6 5 6 3 t 7 15 3 2 23
DCS»' K.» A "i 0.7 2.5 5.0 L5 L s zn : r LO L3 41
Cts» ^sOonsr jiír * rC 3 J; Q13 0.55 0.56 0.-55 0.39 0.29 0.17 0.61 0.77 5.42 2.99
ccawoTosx **c venase 7 25 3 7 13 24 15 7 20 16 26
Ccs»ae.ce*M > -i ve» be 022 0.31 2.44 0.54 US Q5Q a so 0.09 0.53 0.70 1.55
Ccs»oe”t.e:c*-3L3C'. - ru.escs 0.21 1.29 0.29 0.22 L17 0.® 0.51 2.06 0.73 2.00 2.01
 Fuente: Estudio Preliminar/Evaluación Económica-Perfil/Pyto Villa Verde LPSA

Tabla 7. Ratios Históricos a nivel de metrados del Proyecto Villa Verde

RATIOS DE MOVIMIENTO DE TIERRAS

CORTE A NIVEL SUBRASANTE M.SUELTO M3/M2 0.448 POR M2 DE AREA DE PISTA

RELLENO CON MATERIAL DE FREST./CONFORWCOMPACT. M3/M2 0.004 POR M2 DE AREA DE PISTA
ELIMINACION DE MATERIAL EXCEDENTE (25% ESPONJ.) M3/M2 0.560 POR M2 DE AREA DE PISTA
SUB-BASE GRANULAR E=0.15 M PARA PISTAS M3/M2 0.346 POR M2 DE AREA DE PISTA
BASE GRANULAR E=0.20 M. PARA PISTAS M3/M2 POR M2 DE AREA DE PISTA
0.827

POR M2 DE AREA DE VEREDA

UÑAS fc=175 KG/CM2 - EXCAV, ENCOFRADO Y DESENCOF. ML/M2 0.939
POR M2 DE AREA DE VEREDA
JUNTAS DE DILATACION E=0.02 M. x 6 MTS ML/M2 0.204
POR M2 DE AREA DE BERMA POR
SARDINEL SUMERGIDO fc=175 KG/CM2 0.15x0.25 - EXCAV.ENCOF Y DESENCOF. ML/M2 0.397
M2 DE AREA DE PISTA
SARDINEL PERALTADO fc=175 KG/CM2 0.15x0.25 - EXCAV.ENCOF Y DESENCOF. ML/M2 0.031

RATIOS DE REDES DE ALCANTARILLADO

TUBERIA PVC S-20 D= 200MM ML/M2 0.205 POR M2DE AREADE PISTA
TUBERIA PVC S-20 D= 250MM ML/M2 - POR M2DE AREADE PISTA
TUBERIA PVC S-20 D= 315MM ML/M2 - POR M2DE AREADE PISTA
BUZONES DE ALCANTARILLADO UND/ML 0.017 POR MLDE TUBERIA DE ALCANTARILLADO
TUBERIA PVC PARA CONEXIÓN DOMICILIARIA ML/UND 4.500 POR UND DE CONEXIÓN DOMICILIARIA
ELIMINACION DE MATERIAL EXCEDENTE CONEX. DOMICILIARIA M3/ML 0.386 POR ML DE TUBERIA DE ALCANTARILLADO Y CONEXIÓN DOMIC.

Fuente: Estudio Preliminar/Evaluación Económica-Perfil/Pyto Villa Verde LPSA

Variables Sensibilizantes.- La compatibilización entre proyectos es un factor clave para acercar

los valores y cantidades a los valores reales a futuro, tomar en cuenta las variables entre
proyectos nos ayudará a estimar reservas para las diferentes actividades, coyuntura política y/o
económica, ubicación geográfica, condiciones especiales del terreno y los factores ambientales
de la empresa son algunas de las variables que se deben provisionar para asegurar la
rentabilidad mínima de un proyecto.

2. Áreas

Las áreas son obtenidas de la CABIDA en donde a nivel de ante proyecto son cuantificadas
desde el diseño de arquitectura inicial y son incorporadas en el archivo del perfil base del
proyecto.

Tabla 8. Cuadro de áreas del proyecto Villa Verde

1.- AREAS
AREA BRUTA TERRENO M2 341,836.50 100%
AREA VBJDIBLE M2 144.263.00 42%
LOTES CASAS 7ECHOPROPIO M2

LOTES CASAS MIVIVIENDA M2

LOTES UNIFAMILIARES M2 144.263.00

LOTES COMERCALES M2
AREA DE CIRCULACION YVIAS M2 76.341.80 22%
AREA DE PISTA M2 34.353.81

AREA DE VEREDA M2 26,719.63

AREA DE BERMA M2 7 634 18

AREA DE JARDINES M2 7,634.18

AREA DE RECREACION PUBLICA M2 27.790.80 8%
AREAS DE APORTE M2 18.993.30 6%

Fuente: Estudio Preliminar/Evaluación Económica-Perfil/Pyto Villa Verde LPSA 5.415.30

SERVICIO PUBLICO COMPLEMENTARIO M2 5,545.90
RENOVACION URBANA M2 2,677.30

PARQUES ZONALES (SERFAR) M2 5,354.80

OTROS FINES M2

OTROS M2 74.447.60 22%

AREA DE COMPENSACION M2
AREA PARA VIA METROPOLITANA / FRANJA MARGINAL M2 74,447.60
3. Sustento

El sustento del perfil base reúne todas las actividades necesarias con los costos ya calculados
anteriormente de donde se enlazaran los totales de las partidas principales que determinarán la
rentabilidad del mismo.

Tabla 9. Análisis de costos de todas las actividades del proyecto Villa Verde

ANALISIS DE COSTOS
(EN DOLARES)

| TERRENO CANT P.UNIT. C.DI RECTO IGV TOTAL

PIHU.21/033/1/0101 VALOR TERRENO
PIHU.21/033/1/0102 ALCABALA
M2
%
341,836.50
3.00
29.00
9,900,401.36 rL 9,913,259
297,012
9,913,259
297,012
10,210,271 10,210,271

| LICENCIA CANT P.UNIT. C.DIRECTO IGV TOTAL

PIHU.21/033/1/0200/0 HAB. URBANA - CAMBIO DE ZONFICACION HA 34.18 1,270.17 43,419 7,987 51,406
1/01
PIHU.21/033/1/0200/0 r
1/02 HAB. URBANA - REVISION DE PROYECTO HA 34.18 276.25 9,443 675 10,119
PIHU.21/033/1/0200/0 r
1/03 HAB. URBANA - MODFICACIONES DE PROYECTO HA 34.18 276.25 9,443 675 10,119
PIHU.21/033/1/0200/0
1/04 HAB. URBANA - CERTFICADO DE ZONFICACION Y VIAS HA 34.18 2.51 86 4 90
PHU.21/033/1/0200/01 HAB. URBANA - REDENCION DE APORTES HA 34.18 r
/05
PHU.21/033/1/0200/01 HAB. URBANA - VENTA GARANTIZADA DE LOTES HA 34.18 5.95 r 204 204
/06
PHU.21/033/1/0200/01
/07 HAB. URBANA - RECEPCION DE OBRAS HA 34.18 42.71 1,460 1,460
PIHU.21/033/1/0200/0
1/08 HAB. URBANA - OTROS PERMISOS HA 34.18
EDIFICACIONES - REVISION DE PROYECTO M2
EDIFICACIONES - LCENCA DE CONSTRUCCION M2 r

EDIFICACONES - CONFORMDAD DE OBRA M2 r

EDIFICACONES - OTROS PERMISOS M2

64,055 9,342 73,397

PROYECTO CANT P.UNIT. C.DIRECTO IGV TOTAL

PIHU.21/033/1/0300/0 HAB. URBANA - DISEÑO URBANO HA 34.18 1,403.36 47,972 9,115 57,087
2/01
PIHU.21/033/1/0300/0
2/02 HAB. URBANA - REDES SANTARAS HA 34.18 960.38 32,829 6,238 39,067
PIHU.21/033/1/0300/0
2/03 HAB. URBANA - REDES ELECTRICAS LT 1,145 15.01 17,182 3,265 20,446
PIHU.21/033/1/0300/0
2/04 HAB. URBANA - ESTRUCTURA RESERVOROS /CAMARAS/ OTROS HA 34.18
PIHU.21/033/1/0300/0
2/05 HAB. URBANA - ESTUDO DE SUELOS Y RAV IvENTOS HA 34.18 495.20 16,928 3,216 20,144
PHU.21/033/1/0300/02
/06 HAB. URBANA - LEVANTAMENTO TOPOGRAFCO HA 34.18 252.10 8,618 1,637 10,255
PIHU.21/033/1/0300/0 r
2/07 HAB. URBANA - ESTUDO HDROGEOLOGCO HA 34.18 390.16 13,337 2,534 15,871
PIHU.21/033/1/0300/0
2/08 HAB. URBANA - ESTUDO CANALES Y DEFENSA RIBEREÑA HA 34.18
PHU.21/033/1/0300/02
/09 HAB. URBANA - ESTUDO ZONA ARQUEOLOGICA HA 34.18 480.19 16,415 3,119 19,534
PIHU.21/033/1/0300/0 HAB. URBANA - OTROS ESTUDOS HA 34.18 234.03 r 8,000 8,000
2/10
EDIFICACION ARQUITECTURA M2
ES ESTRUCTURAS M2
EDIFICACION INSTALACIONES ELECTRO-MECANICAS M2
ES INSTALACIONES SANITARIAS M2
EDIFICACION ESTUDIO DE SUELOS M2
ES BOMBEROS / INDECI M2
EDIFICACONE M2
PHU.21/033/1 /0300/04
S HA 34.18
PIHU.21/033/1/0300/
05 EDIFICACONE
FACTIBILIDAD DE SERVICIOS SANEAMIENTO Y ELECTRICOS HA 34.18 476.40 L 16,285 2,144 18,429
S
177,566 31,267 208,833
EDIFICACONE
PRECONSTRUCCION CANT P.UNIT. C.DIRECTO IGV TOTAL
PIHU.21/033/1/0400/ SCASETA DE VENTAS M2 144,263.00 0.52 75,605 14,365 89,970
01
PIHU.21/033/1/0400/ DISEÑO MEZCLA
02 MODULO PILOTO TP/ MV M2 144,263.00
PIHU.21/033/1/0400/ CONCRETO
03 DEMOLICIONES / CERCADO DEL TERRENO / PIRCAS M2 144,263.00 0.29 42,101 7,999 50,100
PIHU.21/033/1/0400/ METRADOS
04 INGRESO AL PROYECTO M2 144,263.00 0.35 50,420 9,580 60,000
PIHU.21/033/1/0400/
05 VIAS DE ACCESO AL PROYECTO M2 144,263.00 0.17 25,210 4,790 30,000
PIHU.21/033/1/0400/
06 MANTENIMIENTO DE VIAS DE ACCESO M2 144,263.00 0.02 3,361 639 4,000
PIHU.21/033/1/0400/
07 ARBORIZACION Y SEMBRADO DE GRASS EN PARQUES M2 144,263.00 0.14 20,867 3,965 24,831
PIHU.21/033/1/0400/ r t
08 MANTENIMIENTO DE AREAS VERDES M2 144,263.00 0.24 34,814 6,615 41,429
PIHU.21/033/1/0400/
09 MANTENIMIENTO DE CASETA DE VENTAS Y VIGILANCIA M2 144,263.00 0.12 18,007 3,421 21,429
PIHU.21/033/1/0400/
10 VARIOS M2 144,263.00 0.39 56,600 1,254 57,854
326,985 52,627 379,613
 CONSTRUCCION CANT P.UNIT. C.DIRECTO IGV TOTAL
PIHU.21 /033/1 /0502/01 HAB. URBANA - MOVIMIENTO DE TIERRAS Y PAVIMENTACION
OBRAS PRELIMINARES
M2 144,263.00 15.03 2,168,310 411,979 2,580,289
Fuente: do -ZArdi BBSMOar/iQUPOiiiiasiTAiíBRAsonómica-
TRAZO, REPLANTEO Y CONTROLES TOPOGRAFICOS
eGrM2LfBi Pyto Villa Verde?LP A 2,947 560 3,507
Estu l/ 76,341.80 Í 0.32 24,429 4,642 29,071
MOVIMIENTO DE TIERRAS
CORTE A NIVE- SUBRASANTE M.SUE-TO M3 15,379.84 2.51 38,531 7,321 45,851
CONFORMACION SUBRASANTE H=0.30M (ESCARIF Y COMPACT.) M2 76,341.80 2.05 156,219 29,682 185,901
RELLENO CON MATERAL DE PREST./CONFORM/COMPACT. M3 148.03 18.69 2,766 526 3,292
ELIMINACION DE MATERAL EXCED^TE (25% ESPONJ.) M3 19,224.85 4.79 92,036 17,487 109,523
SUB-BASE GRANULAR (AFIRMADO) E=0.15 M PARA PISTAS M2 34,353.81 3.62 124,252 23,608 147,860
BASE GRANULAR (AFIRMADO) E=0.20 M. PARA PISTAS M2 34,353.81 4.83 165,911 31,523 197,434
PREPARACION SUB-RASANTE PARA VEREDAS
BASE GRANULAR (AFIRMADO) E=0.10 M. PARA VEREDAS
M2
M2
26,719.63 2.00 53,552 10,175 63,727
26,719.63 4.42 118,016 22,423 140,440
PAVIMENTOS
MOVILIZACION Y DESMOVILIZACION DE TREN ASFALTICO ETP
3.00 1,684.21 5,053 960 6,013
IMPRIMACION ASFALTICA RC-250 - 0.40GLNS/M2
CARPETA ASFALTICA EN CALIENTE E=2"
M2
M2
34,353.81 1.52 52,218 9,921 62,139
34,353.81 11.25 386,643 73,462 460,105
VEREDAS
VEREDAS DE CONCRETO f c=175 KG/CM2 &0.10 M. M2 26,719.63 17.10 456,990 86,828 543,818
UÑAS f c=175 KG/CM2 - EXCAV, ENCOFRADO Y DESENCOF. ML 25,100.55 6.40 160,538 30,502 191,040
JUNTAS DE DILATACION E=0.02 M. x 6 MTS
RAMPAS TIPO ... CONCRETO f c=175 KG/CM2 E=0.10 M
ML
UND
5,440.94 2.64 14,364 2,729 17,093
120.00 36.29 4,354 827 5,182
SARDINELES
SARDNEL SUMERGIDO f c=175 KG/CM2 0.15x0.25 - EXCAV.ENCOF Y DESE
SARDNEL PERALTADO f c=175 KG/CM2 0.15x0.25 - EXCAV.^COF Y DESE
COFM.L
NCOMF.L
3,027.82 10.00 30,265 5,750 36,016
1,070.04 22.70 24,289 4,615 28,904
BERMAS
CONFORMACION DE BERMAS M2
15,268.36 1.25 19,093 3,628 22,721
ZONA DE FRANJA MARGINAL
CORTE A NIVEL SUBRASANTE M.SUELTO
CONFORMACION SUBRASANTE H=0.30M (ESCARIF Y COMPACT.)
M3
M2
33,329.41 2.51 83,499 15,865 99,364
74,447.60 2.05 152,343 28,945 181,289
PIHU.21 /033/1 /0502/02 HAB. URBANA - SERVICIO TOPOGRAFICO M2 144,263.00 0.67 97,200 18,468 115,668
PIHU.21/033/1/0502/03 HAB. URBANA - REDES SANITARAS M2 144,263.00 6.85 988,506 187,816 1,176,322
PIHU.21 /033/1 /0502/04 HAB. URBANA - REDES ELECTRICAS M2 144,263.00 11.14 1,607,472 305,420 1,912,891
PIHU.21/033/1/0502/05 HAB. URBANA - POZO DE AGUA M2 144,263.00 1.16 167,066 31,743 198,808
PIHU.21 /033/1 /0502/06 COSTOS DE ADMNISTRACION DE OBRA M2 144,263.00 2.23 321,643 321,643
PIHU.21 /033/1 /0502/07 HAB. URBANA - PARQUES Y SEÑALIZACIONES M2 144,263.00 2.66 383,894 72,940 456,833
PIHU.21 /033/1 /0502/08 HAB. URBANA - OBRAS COMPLEMENTARAS
EDIFICACIONES - OBRA GRUESA
M2
M2
144,263.00 8.41 1,213,956 230,652 1,444,607
EDIFICACIONES - ACABADOS M2
EDIFICACIONES - INSTALACIONES ELECTRICAS M2
EDIFICACIONES -INSTALACIONES SANITARIAS M2

PIHU.21/033/1/0501/05 COSTOS INDIRECTOS DE OBRA M2 144,263.00 0.23 33,684 6,400 40,084

EDIFICACIONES - EQUIPOS ELECTROMECANICOS
EDIFICACIONES - OBRAS EXTERIORES
EDIFICACIONES - CONEXIÓN A SERVICIOS PUBLICOS

6,981,730 1,265,417 8,247,146

POST-CONSTRUCCION CANT P.UNIT. C.DIRECTO IGV TOTAL
PIHU.21/041/1/0600/01
PIHU.21/041/1/0600/02
SERVICIO POST-VENTA
ADMINISTRACION DE NMUEBLES
%
MES
6,981,729.
12.00 101.81
91 1,222 232 1,454
PIHU.21/041/1/0600/03
PIHU.21/041/1/0600/04
MANTENIMIENTO DE PARQUES Y JARDNES
VIGILANCIA
MES
AÑO
12.00 1,680.67 20,168 3,832 24,000
PIHU.21/041/1/0600/05 SERVICIO AL CLIENTE GLB
1.00 2,647.06 2,647 503 3,150
1.00 1,500.00 1,500 285 1,785
25,537 4,852 30,389
TITULACION CANT P.UNIT. C.DIRECTO IGV TOTAL
PIHU.21 /041 /1 /0900/01 INSCRIPCION EN RRPP - TERRENO MATRIZ GLB
PIHU.21 /041 /1 /0900/02 SUBDIVISION O ACUMULACION DE LOTE MATRIZ GLB
1.00 677.97 678 88 766
1.00 167.62 168 32 199
PIHU.21/041/1/0900/03
PIHU.21/041/1/0900/04
NDEPENDIZACION
LEVANTAMIENTO DE GARANTIAS
GLB
GLB
1.00 1,135.95 1,136 216 1,352
PIHU.21/041/1/0900/05 OTROS GLB
1.00
1.00
1,982 336 2,317
SUPERVISION EXTERNA CANT P.UNIT. C.DIRECTO IGV TOTAL
PHU.21 /041/1/0700 SUPERVISION DE ENTIDAD FNANCIERA (CONTROLLER) MES 36.00 1,000.00 36,000 6,840 42,840
PIHU.21/041/1/0800 HONORARIOS DEL FIDEICOMISO (ENTIDAD FIDUCIARIA) MES 1,500.00
36,000 6,840 42,840
IMPUESTOS MUNICIPALES CANT P.UNIT. C.DIRECTO IGV TOTAL
PIHU.21/041/1/1000/01 PREDAL AÑO
PIHU.21/041/1/1000/02 ARBITRIOS MES
2.00 17,849.81 35,700 35,700
35,700 35,700

TOTAL EGRESOS 17,859,824 1,370,681 19,230,505

Fuente: Estudio Preliminar/Evaluación Económica-Perfil/Pyto Villa Verde LPSA

PERFIL DEL PROYECTO

En esta sección del perfil base se modelo el proyecto en conjunto, se incorporó información de
comercialización para poder determinar el margen de ganancia de todo el proyecto luego de ser
ejecutado.

Tabla 10. Perfil del proyecto Villa Verde

 BELFIORE PACHACAMAC
HABILITACION URBANA

I. GENERALIDADES
UBICACIÓN :
OBRAS : HABILITACION URBANA
AREA DE ESTRUCTURACION
URBANA: ZONIFCACIÓN: RDM - RESIDENCIAL MEDIA
DENSIDAD
DENSIDAD:
AREA LIBRE ESTACIONAMIENTOS:
ALTURA MÁXIMA DE EDIFICACIÓN:
FACTIBILIDAD DE AGUA Y DESAGÜE:
FACTIBILIDAD DE ENERGÍA
SI EL DESARROLLO ES POR ETAPAS (3 AÑOS) HABRA RED EXISTENTE PARA
ELÉCTRICA:
EMPALMAR DISPONIBLE EN MEDIA TENSION

II. CARACTERISTICAS DEL PROYECTO

AREA DEL TERRENO (M2) 341,836.50

VALOR UNTARIO TERRENO (US$/M2) 29.00
VALOR DEL TERRENO (US$) 9,913,259

A. LOTES UNIFA MILIARES 42.2% (M2) 144,263.00

A. LOTES COMERCIALES 0.0% 42.2% (M2) -
A- LOTES TECHO PROPIO 0.0% (M2) -

A. RECREACION PUBLICA 8.1% (M2) 27,790.80

A.MIN. EDUCACION 1.6% (M2) 5,415.30
A. SERV. PUBLICO COMPLEM. 1.6% (M2) 5,545.90
A. DE RENOVACION URBANA 0.8% (M2) 2,677.30
A. PARQUES ZONALES (SERPAR) 1.6% (M2) 5,354.80
A. CIRCULACION Y VIAS 22.3% (M2) 76,341.80
A. PARA VIA METROPOLITANA 21.8% (M2) 74,447.60

TOTAL AREA BRUTA DE TERRENO 100.0% 341,836.50

COMERCIALIZACION
MERCADO OBJETIVO (NIVEL SOCIO-ECONOMICO) B
LOTE UNIFAM. PROM. (US$/M2) 18
0
-
LOTE COMERC. PROM. (US$/M2)

PRODUCTO: LOTE UNIFAM. PROM. (M2) 125.99

LOTE COMERC. PROM. (M2) -

(US$/UND) (US$)
VOLUMEN DE VENTAS CASAS TECHO PROPIO 0 UNDS - -

VOLUMEN DE VENTAS LOTES UNIFAMILIARES 1145 UNDS 22,679 25,967,340

- -
VOLUMEN DE VENTAS LOTES COMERCIALES UNDS

25,967,340

Fuente: Estudio Preliminar/Evaluación Económica-Perfil/Pyto Villa Verde LPSA

Tabla 11. Perfil del proyecto Villa Verde
IV. RESULTADOS DEL PROYECTO

INGRESOS VALOR VENTA IGV PRECIO

VENTAS DE CASAS TECHO PROPIO - - -
VENTAS DE LOTES UNIFAMILIARES 25,967,340 - 25,967,340
V BNTAS DE LOTES COM ERCIALES - - -

25,967,340 - 25,967,340

EGRESOS C. DIRECTO IGV COSTO

TERRENO 10,210,271 - 10,210,271 53.1

LICENCIAS 64,055 9,342 73,397 %
PROYECTO 177,566 31,267 208,833 0.4%
PRE-CONSTRUCCION 326,985 52,627 379,613 1.1%
CONSTRUCCION 6,981,730 1,265,417 8,247,146 2.0%
POST-CONSTRUCCION 25,537 4,852 30,389 42.9
TITULACION 1,982 33 2,317
%
6 0.2%
SUPERVISION EXTERNA 36,000 6,840 42,840
0.0%
IMPUESTOS MUNICIPALES 35,700 - 35,700
0.2%
0.2%
17,859,824 1,370,681 19,230,505

MARGEN ANTES DE IGV 8,107,516 6,736,835

IGV POR PAGAR A LA SUNAT -

IGV SIN DERECHO A CREDITO FISCAL 1,370,681

MARGEN DESPUES DE IGV 6,736,835

% RESPECTO A LAS VENTAS 25.94%

Fuente: Estudio Preliminar/Evaluación Económica-Perfil/Pyto Villa Verde LPSA

5.-GANANCIAS Y PERDIDAS (GYP) - RESUMEN EJECUTIVO

Tabla 12. Resultados del proyecto

RESULTADOS DEL PROYECTO

BELFIORE PACHACAMAC
( EN DOLARES)

VENTAS 25,967,340
LOTES LINFA MUARES 1,145 25,967,340
LOTES COMERCIALES
COSTO DE VENTAS 19,230,505

TERRENO 10,210,271
LICENCIAS 73,397
PROYECTO 208,833
PRE-CONSTRUCCION 379,613
CONSTRUCCION 8,247,146
POST-CONSTRUCCION 30,389
TITULACION 2,317
SUPERVISION EXTERNA 42,840
IMPUESTOS MUNICIPALES 35,700

MARGEN BRUTO 6,736,835

25.94%

COSTEO CONTABLE

AREA VENDIBLE M2 144,263

N°UNDS 1,145
COSTO DE TERRENO USS/M2 70.78
COSTO DE CONSTRUCCION USS/M2 62.53

Fuente: Estudio Preliminar/Evaluación Económica-Perfil/Pyto Villa Verde LPSA

3.4 ESTUDIO DE PRE FACTIBILIDAD

El estudio de pre factibilidad comprende el conjunto de actividades necesarias para poder
formular una concepción relativamente detallada del proyecto, en esta etapa se desarrollaron
algunos estudios necesarios para garantizar la sostenibilidad del proyecto, análisis técnico,
investigaciones y recopilación de información tendrán como objetivo
garantizar la bondad del proyecto, verificando la existencia de una alternativa viable para su
desarrollo.

La fase de pre factibilidad fue regida por una matriz de riesgos, en donde se evaluarán aspectos
relativos al terreno y sus condiciones para poder acoger un proyecto de habilitación urbana,
luego de la elaboración del documento, todos los interesados (stakeholders) del proyecto deberán
firmarlo en concordancia con el riesgo que este represente. ANEXO 05 MATRIZ DE RIESGOS

Como principales gestiones y estudios preliminares detallaremos los siguientes:

I. FACTIBILIDAD DE SERVICIO

Factibilidad Sanitaria Factibilidad

Eléctrica

II. CONDICIONES FISICAS

Levantamiento Perimétrico

Levantamiento Topográfico

III. COMERCIALIZACION Fuerza de

Ventas

IV. ESTUDIOS

Estudio de Mecánica de Suelos (EMS)

Estudio de Impacto Ambiental (EIA)

Estudio de Impacto Vial (EIV)

3.4.1 Factibilidad de servicios
Se procedió a solicitar las factibilidades de servicios eléctricos y sanitarios a las EPS (empresas
prestadoras de servicios) de manera que podamos evaluar las diferentes alternativas que se
tendrán para satisfacer las demandas de luz, agua y desagüe de toda la urbanización (VV1, VV2,
VV3 y VV4).

Las empresas involucradas serán LUZ DEL SUR y SEDAPAL para las que se tuvo que cumplir
con los siguientes requisitos:

Luz del Sur:

1. Cuadro de demanda máxima.

2. DNI y poderes.

3. Plano de Ubicación

4. Solicitud de factibilidad.

ANEXO 06 DOCUMENTOS DE FACTIBILIDAD ELECTRICA

Sedapal:

1. Memoria descriptiva

2. Lotización y vías

3. Plano topográfico

4. DNI y poderes

ANEXO 07 DOCUMENTOS DE FACTIBILIDAD SANITARIA

3.4.2. Condiciones físicas

Las condiciones físicas del terreno fueron registradas mediante un levantamiento topográfico y
perimétrico en donde se podrán obtener los relieves del terreno, posición sobre la superficie de la
tierra, así como elementos existentes al interior y que posteriormente tuvieron que ser demolidos,
reubicados o incorporados a la lotización propuesta en la cabida.
El levantamiento topográfico se efectuó de manera directa, utilizando para ello dos Estación
Total. Todas las coordenadas que se muestran en los planos de planta han sido referidas al
sistema UTM WGS 84 y amarradas a un BM auxiliar colocado por el COFOPRI. (Ver anexo 08)

3.4.3 Comercialización

3.4.3.1 Fuerza de ventas

El lanzamiento y promoción del proyecto inmobiliario Villa Verde estuvo acompañado de una
adecuada infraestructura de ventas que aseguró el prestigio y la seriedad de la empresa de cara al
cliente, fue muy importante acoger al cliente al igual que en cada una de nuestras demás
operaciones por lo que se seleccionó un equipo de personas con experiencia en ventas y con
excelente vocación de servicio.

3.4.3.2 Infraestructura de ventas

Para facilitar la promoción del proyecto, se construyó una caseta de ventas montada sobre una
loza armada con marcos compuestos de tubo de acero cuadrado de 4”x4”x3mm tanto para las
columnas cómo para las vigas principales y todo revestido con drywall con acabados de primera.

Figura 37. Caseta de venta

Fuente: Imágenes 3D/Oficina Técnica LPSA/Estudios De Pre Factibilidad

Adicionalmente se incluyó un recorrido de ventas dentro del terreno al que llamamos “Alfombra
Roja” compuesta por un Pórtico de ingreso a la urbanización, construcción de una vía
provisional y un parque implementado por donde recorre periódicamente una movilidad
asignada a la operación para llevar a los clientes por el terreno donde se emplazó la urbanización
Villa Verde.

Figura 38. Alfombra roja

Fuente: Imágenes 3D/Oficina Técnica LPSA/Estudios De Pre Factibilidad

3.4.3.3 Cotización
En esta etapa se define el tiempo en el cual el cliente cancelará el lote, el monto de cuota inicial
que abonará y la cantidad de cuotas que pagará (En caso se opte por financiamiento) o si pagará
al contado.

3.4.3.4 Proforma
Para generar la proforma se deberán ingresar datos adicionales, ya sea para apoderado,
copropietario, conyugue, etc.
Figura 39. Proforma Los Portales

Fuente: Sistema De Gestión Inmobiliaria (SGI)/Manual de procedimientos/Proformas

Una vez proformado el producto, el cliente deberá proceder con la firma del contrato y una
declaración jurada para luego realizar el pago correspondiente.

3.4.4 Estudios

3.4.4.1 Estudio de mecánica de suelos

El objeto de este estudio tuvo por objeto investigar el subsuelo del terreno sobre el cual se
desarrolló el proyecto inmobiliario Villa Verde, ubicado en el distrito de Pachacamac; por
medio de trabajos de campo a través de calicatas o pozos de exploración “a cielo abierto”,
ensayos de laboratorio y labores de gabinete, en base a los cuales se definieron los perfiles
estratigráficos del suelo, sus principales características físicas y mecánicas, las propiedades de
resistencia y deformación, los que nos conducen a la determinación del tipo y profundidad de
cimentación, Capacidad portante Admisible, Asentamientos, agresividad química de sus
componentes, un diseño adecuado de la estructura de los pavimentos en concordancia con el
diseño geométrico de las rasantes establecidas en el proyecto y las recomendaciones generales.
Los criterios para el estudio de la cimentación del firme, el diseño aprobado y las
especificaciones técnicas del MTC, fueron realizados teniendo en cuenta las condiciones
portantes del suelo, la incidencia de las cargas y volumen del tránsito en un futuro.

El programa seguido para los fines propuestos fue el siguiente:

Reconocimiento del terreno.

Ejecución de calicatas.

Toma de muestras disturbadas e inalteradas.

Ejecución de ensayos de laboratorio.

Evaluación de los trabajos de Campo y Laboratorio.

Perfiles Estratigráficos.

Calculo de la Capacidad Portante Admisible.

Cálculo y determinación de Asentamientos.

Análisis de Sales Agresivas al Concreto.

Diseño del pavimento flexible.

Tabla 13. Estudio de Mecánica de Suelos (Ems)

 Valor del Numero Estructural:

Para calles Internas y pasajes: SN = 1.90

Para via colectora: SN = 2.60

Diseño de Pavimento:

Para calles internas y pasajes: Subrasante: 0.30m

Base: 0.20m
Superficie de rodadura: 2"

Para via colectora:

Subrasante: 0.30m
Base: 0.25m en capas de 0.15m y 0.10m Superficie de rodadura: 3"
El suelo en estudio se encuentra en la Zona 3 de Alta Sismicidad.
Sismicidad

Parametros Sismo Resistentes:

Zona arenas y arcillas arenosas: Factor de Suelo: S=1.40

Factor de Zona: Z=0.4
Periodo de vibración: Ts=0.9s

Zona de gravas arenosas: Factor de Suelo: S=1.40

Factor de Zona: Z=0.4
Periodo de vibración: Ts=0.6s

Fuente: ESTUDIO DE MECANICA DE SUELOS CON FINES DE PAVIMENTACION Y

CIMENTACIÓN/Pyto Villa Verde/Resumen Ejecutivo/Pág. II y III
Tabla 14. Estudio de Mecánica

Fuente: ESTUDIO DE MECANICA DE SUELOS CON FINES DE PAVIMENTACION Y

CIMENTACIÓN/Pyto Villa Verde/Resumen Ejecutivo/Pág. II y III
3.4.4.2 Estudio de impacto ambiental (EIA)

La metodología aplicada se basa en la aplicación de los parámetros normativos vigentes para

este tipo de estudio, se inicia con la recopilación de información existente del área de estudio,
entrevistas, inspecciones en el lugar para identificar los factores que caracterizan la realidad
actual y que se verían impactados con el desarrollo del proyecto, y mediciones ambientales para
fijar una línea de base.

A partir de esta información, analizamos y describimos las fases de preparación, ejecución y

operación del proyecto con las proyecciones de su funcionamiento para identificar los impactos
que se van a generar y prever su mitigación si corresponde a uno negativo y optimizar los
positivos. Las obras de la habilitación Urbana proyectaron para un periodo de dos años, en 3
etapas de construcción ejecutadas en forma consecutiva.

El relieve del terreno es esencialmente plano, por ello, los movimientos de tierras fueron
moderados. La preexistencia de un par de vías con calzada de asfalto y concreto respectivamente
que recorren el terreno internamente fueron demolidas y sus escombros eliminados para dar paso
al nuevo trazado de la urbanización. Se definieron tres pasos en la preparación del terreno: a)
Limpieza del terreno, b) Nivelación del terreno, y c) Compactación y estabilización del suelo.
Los trabajos se realizaron con maquinarias pesadas tales como retroexcavadoras,
motoniveladoras, rodillos compactadores, camiones cisterna y camiones volquete, todos ellos
referenciados por operarios manejadores de equipos de geomática y topografía.

La urbanización “Valle Verde”, se desarrolló en toda la extensión del terreno, a partir del cual se
habilitaron lotes de terreno para viviendas, los cuales cuentan con un área mínima de 120.00 m2
cada uno. Se ejecutaron componentes de las obras en concreto simple, armado y albañilería;
instalaciones sanitarias; Instalaciones eléctricas e iluminación; colocación de mobiliario y
equipamiento urbano; obras de infraestructura vial, infraestructura de recreación, protección
ambiental y limpieza del cauce del río.

La eliminación de residuos generados estuvo a cargo del contratista de la ejecución de las obras,
quien realizo la disposición final de los escombros en rellenos autorizados. Asimismo, se
tomaron medidas de seguridad y planes de emergencia ante posibles accidentes. Se estima que la
inversión en las obras de Habilitación Urbana fue
aproximadamente la suma de US$ 8'500,000 (Ocho millones quinientos mil Dólares
Americanos), sin considerar el costo del terreno.

De acuerdo a mediciones ambientales realizadas en campo se pudo precisar que actualmente en

el área donde se va a desarrollar el proyecto se cumple con los estándares nacionales de calidad
de aire. Las cantidades de partículas y gases detectados incluso están muy por debajo de los
estándares permitidos. Respecto a la generación actual de ruido diurno y nocturno también son
aceptables. En lo referido a la calidad del agua subterránea se tomaron referencias de estudios de
SEDAPAL que se trata de aguas que con tratamiento son aptas para consumo humano, el
proyecto no implico procedimientos o usos que afecten esta calidad del agua.

Para identificar los impactos ambientales más significativos utilizamos el método de Moore en
una matriz de doble entrada que vincula datos de actividades humanas cruzadas con los
componentes medioambientales que pueden resultar afectados. Luego se profundizo el análisis
del contenido aplicando el método de Leopold. Esto significa que además de la magnitud que ya
fue estimada también incorporamos el dato de la importancia de cada uno de los impactos
ambientales identificados. La matriz resultante, nos permitió una visión panorámica de los
impactos favorables (positivos) y desfavorables (negativos) del proyecto sobre el ambiente en
sus diferentes fases; y nos permitió focalizar sobre aquellas acciones que se deben realizar y que
impactarán significativamente sobre determinados componentes ambientales. Esto es
información clave porque, además, represento una pauta orientadora ya que sobre esta base se
elaboraron las propuestas de control o mitigación de impactos:

i. Resalta como impacto positivo de elevada magnitud e importancia la incorporación, en

el diseño integral del proyecto, de los criterios de ocupación del territorio - a nivel de
responsabilidad con manejo ambiental, seguridad física, ordenamiento territorial - con la
realización de estudios de especialidad que inciden en una buena planificación y programación,
amparando las decisiones estratégicas con una reducción máxima de riesgos e incertidumbres.
De esta manera, se pudo mantenerse control sobre los componentes ambientales potencialmente
vulnerables.
ii. Como impacto negativo de importancia moderada se tuvo, dentro de la segunda fase de
construcción, la limpieza del terreno para fundar su cimentación, lo que implico retiro de
especies herbáceas, arbóreas y arbustivas (algunas de las cuales fueron resembradas en nuevas
ubicaciones) con movimiento de tierras, que inciden sobre el ambiente por los ruidos y la
emisión de material particulado que temporalmente afecto a los vecinos del entorno inmediato a
la propiedad. Asimismo, afecto el paisaje urbano y rural de esta parte del distrito que
experimenta el crecimiento de la urbanización desplazando áreas rurales.

iii. En la fase 2, de construcción, se presentaron los impactos negativos más altos y de

mayor importancia de todo el proceso, cada componente de obras requiere que se tomen las
medidas de mitigación de impacto para aminorar los efectos al que se somete el medio en forma
transitoria para su obtener su nuevo rol y relaciones con su entorno y con el medio ambiente en
general.

iv. Los impactos negativos más resaltantes y de mayor importancia fueron las emisiones de
ruidos, gases y material particulado en la atmósfera, y la generación de vibraciones, con lo que el
área de influencia del proyecto se ve directamente afectada. Es importante destacar que al
plantearse la construcción del proyecto de habilitación urbana residencial en tres etapas
continuas y por tratarse de un terreno de gran extensión colindante con el Río y con amplias
zonas internas para estacionamiento de vehículos de transporte de material y residuos, el impacto
no se hace tan severo como en zonas de consolidación urbana, con inconvenientes en el tráfico
por la llegada de camiones y afectación de poblaciones ya asentadas.

v. Un impacto positivo recaerá en el componente paisajístico pues se enfatizó en el

proyecto la concentración de sus áreas verdes para rescatar la imagen de las extensas áreas
verdes de la ribera del Río y la presencia de especies arbóreas representativas de la zona. La
lotización se diseñó transversal al río, eso da una vista directa al río donde se ubicará una extensa
faja marginal que tuvo también un tratamiento con especies arbóreas del lugar.

vi. Recayó también un impacto positivo en el componente socio-económico y cultural del

ambiente, pues, se consolido un núcleo residencial ejecutado de manera ordenada y planificada
que genero una nueva imagen de esta parte del distrito que si bien estuvo
siendo ocupada también por otras lotizaciones, no han tenido un manejo integral del desarrollo
de una habilitación urbana planificada y responsable. La propuesta en estudio represento un
compromiso de diseño urbano armónico con el entorno, por ello represento un importante
dinamizador de la actividad residencial que ya se tenía activado en la zona y que se vio
impactado positivamente por este proyecto.

vii. En la fase 3, de operación, los impactos fueron positivos y se dieron por el manejo de un
espacio sensible que actualmente enfrenta la transformación de un medio rural a un medio
urbano, sin embargo, esta propuesta destaca por su impacto positivo en el manejo del paisaje
urbano y a nivel cultural destaca en el impacto socio económico por la generación de demanda
de un nuevo grupo humano atraída por las condiciones de vivienda que ofrece el proyecto, con
interés por estándares de ocupación con respeto por el medio ambiente, en cumplimiento de un
proceso ordenado de ocupación del suelo, con capacidad adquisitiva que les permita acceder al
proyecto y que genere dinámicas externas para el desarrollo de mayor infraestructura de servicio,
dado el importante grupo poblacional que representa.

viii. Otro factor que impacto positivamente en el medio son las diferentes manifestaciones de
mantenimiento considerado en la propuesta e implementada en la habilitación urbana, las
acciones de mantenimiento reflejan la cultura organizacional que se trasladará a los residentes
marcando su posicionamiento espacial y funcional en su entorno inmediato.

De estos ocho impactos ambientales relevantes por su significación e impacto, se observó que la
mayoría de ellos han sido positivos y tan solo dos aparecieron como adversos, estos se
manifestaron en la fase de construcción con el acondicionamiento del terreno y el empleo de
maquinaria pesada generando polvo, ruidos y vibraciones, sin embargo, estas actividades fueron
recuperables y mitigables desde la disposición de horarios adecuados y procedimientos
diseñados para mitigar la intensidad de tales impactos.

En consecuencia, los impactos ambientales globales, en el balance, fueron positivos para el

medio en los aspectos socio-económicos, desarrollo urbano y equipamiento, y se contempló una
forma de urbanismo y construcción amigable con el ambiente, lo cual fortalece la calidad de vida
de esta zona de la ciudad que viene transformándose de lo rural a lo urbano. El proyecto mostro
una pauta de intervención bien enfocada.
3.4.4.3 Estudio de impacto vial (EIV)
Los estudios de impacto vial urbano son aquellos en los cuales se analiza y propone medidas de
mitigación como respuesta a los posibles impactos negativos producidos por un proyecto de
edificación y/o urbanización.

El Estudio de Impacto Vial, fue una de las principales herramientas de evaluación de los posibles
problemas (impactos negativos) que ocurrirían durante la construcción y Operación de un
determinado proyecto o actividad humana, como fue en este caso, el proyecto de construcción de
Habilitación Urbana “URBANIZACION VILLA VERDE”.

Los objetivos específicos del estudio son:

• Determinar la magnitud, composición vehicular y los flujos en las vías del área de
influencia.

• Conocer el volumen vehicular en las horas punta, a fin de establecer el modo de

utilización de las vías y el nivel de servicio que proporcionan, y determinar los niveles de
operación actual.

• Modelar el escenario cuyo análisis permita determinar con precisión la situación más
desfavorable para evaluar los impactos viales.

• Establecer las factibilidades de las operaciones vehiculares, respecto de la capacidad vial

de las calles, y el acceso y/o salida al edificio del proyecto, relacionadas a la presión al tránsito
generada por el proyecto.

• Proponer las medidas de mitigación correspondientes para el caso de los impactos

negativos generados.

3.4.4.4 Áreas de estudio

- Accesibilidad Vehicular y Peatonal

El proyecto conto con dos accesos vehiculares, uno por la Ca. “X” y el otro por la Ca. Los
Tamarindos, ambos tienen salida a la Av. Zarumilla que los conecta a la Av. Lima, vía que le
permite articularse con el resto de la red vial.
Es preciso mencionar que a futuro cuando se haya desarrollado la vía colectora que discurre
paralela al Río Lurín este será otro importante acceso a la lotización, sin embargo actualmente
no existe ningún tramo de esta vía próxima al terreno y no se tiene conocimiento de algún
proyecto para su desarrollo. (Ver figura 1)

Figura 40. Accesibilidad vehicular y peatonal

Fuente: ESTUDIO DE IMPACTO VIAL VILLA VERDE/Ilustración 4/ACCESIBILIDAD VEHICULAR:

Ingresos y Salidas/Pág. 23

- Condiciones Actuales

La infraestructura vial en el área de estudio, está conformada por vías de acceso en buen estado
sin embargo las vías colindantes se encuentran a nivel de afirmado. La señalización horizontal y
vertical es inexistente. La Av. Zarumilla que es la vía de acceso tiene habilitado los dos carriles
de pista que está en buen estado el resto de la sección no está ejecutado (bermas y veredas).
La calle Los Tamarindos una vía local de doble sentido de circulación y presentaba una sección
vial definida por un lado con terrenos en proceso de lotización y del otro lado el terreno de
estudio, tiene una sección actual de 13.30 metros. Por aquí transita solo transporte particular, por
esta vía se accede al Río Lurín. El estado de esta vía es regular pues presenta solo afirmado en
toda la longitud de la vía.

La calle X es una vía sin nombre que para efectos del estudio se denominó Calle X y es una vía
local de doble sentido de circulación y presenta dos secciones viales, la que está frente al terreno
de la Habilitación Urbana “Urbanización VillaVerde” cuenta con una sección de 12.25 metros, y
tiene 7.70 ml. de pista para dos carriles, mientras que la otra sección con dirección a Cieneguilla
cuenta con sección variable en promedio de 4.4 ml que se encuentra delimitado por terrenos sin
habilitar, usados actualmente como chacras.

Por aquí transita transporte público y particular. El tramo de la vía que va hacia

Cieneguilla está conformada solo por carriles o pista que se encuentra asfaltado y en buen
estado. No se ha habilitado más módulos de esta vía. El tramo de la vía que pasa frente al terreno
solo esta afirmado en toda su sección. (Ver ilustración 2)

CORTE 1 -1

LUK1t ¿ - ¿

’ ó.: ÍL

• ¿i:
12 25

CORTE 3 3

PISTA

'—4.40—1

CORTE 4 - 4

Figura 41. Accesibilidad al terreno

Fuente: ESTUDIO DE IMPACTO VIAL VILLA VERDE/Situación Actual De La Infraestructura
Vial/Condiciones Actuales/Pág. 30

- Sistema Vial Metropolitano

Se consideró la Ordenanza No. 341-MML (del 06-12-01), que aprueba el

Sistema Vial Metropolitano, como fuente oficial para señalar la clasificación vial
correspondiente. (Ver Figura 10)

Ubicación del terreno

de estudio

Vía expresa metropolitana Vía I Intersecciones a diferentes nivel y/o«

arterial Vía colectora sujeta a estudios especiales.

Fuente: MML

Figura 42. Sistema vial Metropolitano

Fuente: ESTUDIO DE IMPACTO VIAL VILLA VERDE/Ilustración 8/Sistema Vial Metropolitano/Pág.

30

- Semaforización y Señalización

No existe semaforización que regule el flujo vehicular en el área de influencia del proyecto, solo
encontramos señalética horizontal básica de regulación de tránsito en regular estado sobre la Av.
Zarumilla. (Ver ilustración 4)
 PARADERO FINAL DE
TERRENO DE! MICROBUSES
ESTUDIO

•y

LOTES

Figura 43. Señalética sobre Av. Zarumilla

Fuente: ESTUDIO DE IMPACTO VIAL VILLA VERDE/Ilustración 5/Sección Vial de la Av. Zarumilla/Pág.
31

I. Paraderos de Transporte Público

La vía que tiene transporte público próximo al área estudiada es la Av. Zarumilla y la Ca. “X”,
en éstas vías solo hay paraderos espontáneos, que no están señalizados ni equipados, se trata de
las esquinas de los cruces con las calles transversales, es importante mencionar que muy cerca al
terreno de estudio se encuentra un Terminal de microbuses.
Figura 44. Paradero más cercano.

Fuente: ESTUDIO DE IMPACTO VIAL VILLA VERDE/Paraderos De Transporte Público/Pág. 37 -

Sentidos de circulación

En la siguiente ilustración se muestra los sentidos de circulación en el área directa estudiada,

referidos a los accesos y salidas al terreno del proyecto, tanto por Av. Zarumilla (doble sentido)
como por la calle Los Tamarindos y la calle “X”.

Figura 45. Sentidos de circulación

Fuente: ESTUDIO DE IMPACTO VIAL VILLA VERDE/Ilustración 10/Sentidos de Circulación/Pág. 38 -

Volúmenes vehiculares

Se realizaron conteos de volúmenes vehiculares direccionales y clasificados utilizando la

metodología indicada en los manuales de encuestas de Tráfico y Transporte (Manual de
Planeamiento y Diseño para la Administración del Tránsito y Transporte - Tomo III - Alcaldía
Mayor de Bogotá, D.C. Secretaría de Tránsito y Transporte) en la Intersección de la Av.
Zarumilla, calle Los Tamarindos y calles adyacentes al terreno del proyecto.
La toma de datos fue realizada durante quince horas continuas (entre las 07:00am y 22:00 horas)
de un día representativo de la semana (Viernes 01 de Abril del 2011), en el que se esperaría
comportamientos normales de los flujos vehiculares y peatonales circulantes en los alrededores
del proyecto. Se usaron particiones de tiempo de 15 minutos de duración. Los giros observados
hacia las calles transversales resultaron mínimos por lo que se consideran despreciables en
comparación con las cargas vehiculares de las avenidas principales en estudio.

Previamente a la toma de estos datos se hicieron visitas de campo para evaluar las principales
características de operación tales como; movimientos existentes, estado de pavimento, existencia
de paraderos de transporte público, entre otros. La clasificación vehicular utilizada fue la
siguiente; Auto, taxi, coaster, combi, microbús, camión, mototaxis, camioneta y otros (motos
lineales, etc.).

El objetivo de la recopilación de los volúmenes vehiculares fue la identificación de las horas

punta, mismas sobre las que se realizará la evaluación de impactos viales que genera el
funcionamiento de la Habilitación Urbana Residencial “Urbanización Valle Verde”.

Se estableció el conteo desde tres puntos en inmediaciones del terreno del proyecto, el 1ro en la intersección de la Av Zarumilla y calle

’X~ ("). el 2do en la Calle Z' (') intersección con la calle "X' O. y 3ro en la calle Los Tamarindos intersección con la calle ~W~ (').

tomando cada uno de los sentidos de éstas vías.

Elaboración Propia

Nota: (’) Nombres asignados para identificación en el estudio ya que no se ha podido identificar los nombres de dichas calles

Figura 46. Volumen vehicular

Fuente: ESTUDIO DE IMPACTO VIAL VILLA VERDE/Ilustración 11/Ubicación De Las Estaciones De

Bombeo/Pág. 40
Figura 47. Hora punta en Av. Zarumilla

Fuente: ESTUDIO DE IMPACTO VIAL VILLA VERDE/Ilustración 12/Determinación De Las Horas

Punta/Pág. 41

Resumen de la composición vehicular en hora punta de la mañana, estos fueron tomados en este
periodo debido a que la actividad residencial genera concentraciones de salidas de viajes en la
mañana mientras que en la tarde, ya sea por los horarios de trabajo y/o de colegio, las llegadas
son dispersas así lo demuestra el conteo peatonal realizado y que tiene la hora punta en las
mañanas en que las personas llegan a la intersección Av. Zarumilla-Calle X que es un paradero
natural para el transporte público. Es por esta razón que vamos a considerar la hora punta en la
mañana pues es la que se va a ver más impactada con la presencia de 1292 familias nuevas que
va a atraer este proyecto.

Tabla 15. Composición vehicular

Totales %
Autos 16 11.8%
Taxis 10 7.4%
Combis 47 34.6%
Microbús 8 5.9%
Camión 4 2.9%
Mototaxis 36 26.5%
Otros 15 11%
TOTAL 136 100.0%
Fuente: ESTUDIO DE IMPACTO VIAL VILLA VERDE/Resumen de la composición vehicular en hora punta
de la mañana/Pág. 44

- Volúmenes Peatonales

Se han realizado conteos de volúmenes peatonales utilizando la metodología indicada en los

manuales mencionados anteriormente. Se ha realizado el conteo de peatones que fluctúan por la
intersección de la Av. Zarumilla con la Calle “X”, ya que es el segmento donde se producen los
mayores impactos viales.

- Identificación de Impactos

Los temas a mitigarse son los siguientes:

Congestionamiento del tránsito por actividades complementarias a la obra en el exterior del

predio.

Riesgo de accidentes de tránsito por Interferencias a la circulación peatonal. Antes y durante la

construcción del proyecto se tomarán medidas preventivas como la señalización adecuada del
área de trabajo y se solicitarán los permisos correspondientes de la municipalidad de Lima.
Asimismo, durante las demoliciones y excavaciones y la posterior construcción, se tomarán las
siguientes medidas de mitigación de impactos viales negativos:

El desmonte se acumulará dentro del área propia del inmueble y se coordinará su recojo
inmediato de manera que su permanencia no implique la emisión de polvo. Se contará con
elementos señalizadores (bandas de seguridad) para indicar el estacionamiento del vehículo de
recojo con los respectivos permisos de la Municipalidad de Lima para el uso de las vías. Se
recomienda realizar los trabajos en los siguientes horarios: entre las 8:00 am y 6:00pm para
trabajos de campo en general. Para el transporte de los residuos de construcción de manera que
no se perturbe el tráfico local, este deberá llevarse a acabo de 9:30 am a 12:00m y de 2:00pm a
5:00pm.

• El proyecto deberá tener un responsable de la eliminación de residuos para que se haga de

forma ordenada y rápida. Es un compromiso que adquieren los contratistas para un uso adecuado
de sus instalaciones y evitar la posibilidad congestiones de tránsito.
La eficiencia del uso de las vías locales dependerá de la Municipalidad de Pachacámac en el
sentido que deberá mejorar y ordenar el uso de las avenidas desde un enfoque mayor al que se
observa en este estudio que es una mirada muy limitada sobre el entorno inmediato del proyecto.

3.5 ESTUDIO DE FACTIBILIDAD

Los estudios de factibilidad del proyecto Villa Verde consistieron básicamente en la modelación
económica del proyecto formulados a partir de datos con un mayor detalle obtenidos a lo largo
de las fases anteriores de la pre inversión y de las factibilidades de los servicios básicos en la
zona donde se desarrolló el proyecto, luego de este proceso se tomó la decisión de invertir en el
proyecto

3.5.1 Económico y financiero

La evaluación económica del proyecto se realizó mediante la modelación de un flujo de caja en
un número determinado de periodos en los que el proyecto genera ingresos y egresos para los
cuales se calculan índices con los que se pudo determinar la rentabilidad del proyecto.

Los criterios utilizados para la toma de decisión fueron el VAN y la TIR los cuales se definen
como:

VAN (VALOR ACTUAL NETO).- Es la suma de los flujos de caja descontados menos la
inversión inicial, este es un procedimiento que permite calcular el valor presente de un
determinado número de flujos de caja futuros, originados por una inversión.

Fn
F4.
F3
F2
A
Fi
A

0 i 2 3 4 n

V A N = -/„ +
(1+ K )
■ +(1+ K)2 (l+F)3 (1 + K ) A (1 + K ) n
v
I0 = Inversión

F : Flujo de caja
Función en excel: i (K) : Tasa de descuento

V A N = V N A ( K , F 1 , F 2 , F 3 , F4 .... Fn) - /„ VAN : Valor actual de los flujos

n : Número de periodos

I : Inversión Inicial
 VAN > 0
■3

INDISTINTO

Figura 48. VAN

Fuente: Propia

TIR (TASA INTERNA DE RETORNO).- Es aquella tasa que aplicada a los flujos de caja de un
proyecto, iguala al valor actual de estos a las inversiones previstas (VAN=0). Mide la
rentabilidad de una inversión y de los flujos que permanecen invertidos en el proyecto, es una
medida práctica, pero, también puede ser engañosa. Por eso se requiere mucho cuidado en su
aplicación.

Fn

F^
F3
A
F2
Fi
A

0 i 2 3 4 n

Fn
0 — — I n (1++ T I R ) +
(1 + T ¡ R ) 2+
(1 + T ¡ R ) 3+
(1 + T I R )
; ----------
(1 + T I R ) r

lo = Inversión

F : Flujo de caja
Función en excel: TIR : Tasa Interna de Retorno
T I R = T I R Í - I 0 , F 1 , F 2 , F 3 , F i , . . . F n ) - /„ n : Número de periodos

!o : Inversión Inicial
 TIR > K

CRITERIO DE TIR = K
INDISTINTO
DECISIÓN

TIR < K

Figura 49. TIR

Fuente: Propia
Tabla 16. Flujo de caja

Proyectos: VV I
Flujo de Caja
(En US$ Miles) 1.44 0 1 2 1 2 3 4 5 6 7 8
TOTAL oct-10 nov-10 dic-10 ene-11 feb-11 mar-11 abr-11 may-11 jun-11 jul-11 ago-11 sep-11 oct-11 nov-11 dic-11
Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy
VENTAS - Unidades 688 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 15 25 25 25 25
VENTAS US$Miles 18,273 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 398 664 664 664 664

Efectivo 4,239 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 92 154 154 154 154

Cobrabilidad de letras 22,069 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 13 34 55 76
TOTAL INGRESOS 26,309 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 92 167 188 209 231
Terreno -19% -3,469 0 0 0 -943 -140 -140 -140 -140 -140 -140 -140 -140 -140 -140 -140
Terreno -3,469 0 0 0 -943 -140 -140 -140 -140 -140 -140 -140 -140 -140 -140 -140
Construcción -51% -9,327 0 0 0 0 -31 -168 -168 -168 -168 -168 -15 -15 0 0 0
Licencias -98 0 0 0 0 -16 -16 -16 -16 -16 -16 0 0 0 0 0
Proyecto -121 0 0 0 0 -15 -15 -15 -15 -15 -15 -15 -15 0 0 0
Pre-construcción -681 0 0 0 0 0 -136 -136 -136 -136 -136 0 0 0 0 0
Construcción -8,219 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Gastos Administrativos 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Post-construcción -62 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Titulación -48 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Supervisión Externa -92 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Tributos Municipales -6 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Gasto de Ventas y Publicidad -5% -914 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -20 -33 -33 -33 -33
Gasto de Ventas -457 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -10 -17 -17 -17 -17
Gasto de Publicidad -457 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -10 -17 -17 -17 -17
Gerenciamiento -5% -914 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -20 -33 -33 -33 -33
Gerenciamiento -914 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -20 -33 -33 -33 -33
Otros Gastos 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Otros Costos y Gastos 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
TOTAL EGRESOS OPERATIVOS -14,623 0 0 0 -943 -172 -308 -308 -308 -308 -308 -195 -222 -207 -207 -207
29.97%
FLUJO FINANCIERO NETO 11,685 0 0 0 -943 -172 -308 -308 -308 -308 -308 -103 -55 -19 3 24
Calculo del Impuesto a la Renta
Impuesto a la Renta -3,506 1
CAJA DEL PROYECTO 8,180 0 0 0 -943 -172 -308 -308 -308 -308 -308 -103 -55 -19 3 24
Aporte 8,705 943 172 308 308 308 308 308 103 55 19 -3 -24
0 0 0
CAJA FINAL ACUM DEL PROYECTO 16,884 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Fuente: FLUJO DE CAJA PYTO VILLA VERDE/Evaluación Económica/Estudio de Factibilidad

 Fin Obra

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 ___ 22 23 24 25 26 27 28 29
ene-12 feb-12 |mar-12 abr-12 |may-12 jun-12 jul-12 ago-12 sep-12 oct-12 nov-12 dic-12 ene-13 may-15 jun-15 jul-15 ago-15 sep-15 oct-15 nov-15 dic-15
Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy
25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25
664 664 664 664 664 664 664 664 664 664 664 664 664 664 664 664 664 664 664 664 664

154 154 154 154 154 154 154 154 154 154 154 154 154 154 154 154 154 154 154 154 154
93 106 119 132 145 158 171 184 197 210 223 236 249 262 275 288 301 314 327 340 354
247 260 273 286 299 312 325 338 351 364 377 390 403 416 429 442 455 468 481 495 508
-140 -140 -140 -140 -140 -140 -140 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
-140 -140 -140 -140 -140 -140 -140 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 -690 -690 -690 -690 -690 -690 -690 -690 -690 -690 -690 -690 -32 -32 -38 -15 -15 -15 0 0
1
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 -685 -685 -685 -685 -685 -685 -685 -685 -685 -685 -685 -685 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
i I -16
-10 -10 -10 -10 -10 -10 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -16 -16 0 0 0 0 0
0 -5 -5 -5 -5 -5 -5 -5 -5 -5 -5 -5 -5 i I -5 -5 -5 -5 -5 -5 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 01 0 0 -6 0 0 0 0 0
-33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33
-17 -17 -17 -17 -17 -17 -17 -17 -17 -17 -17 -17 -17 -17 -17 -17 -17 -17 -17 -17 -17
-17 -17 -17 -17 -17 -17 -17 -17 -17 -17 -17 -17 -17 -17 -17 -17 -17 -17 -17 -17 -17
-33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 n -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33

-33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 n -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33 -33
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 on 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
-207 -897 -897 -897 -897 -897 -897 -756 -756 -756 -756 | -756 | -756 -98 -98 | -104 -82 -82 -82 -66 -66

40 -637 -624 -611 -598 -585 -572 418 I 405 I -392 I -379 I -366 I -353 318 I 331 I 338 I 374 I 387 I 400 428 441

________ ________ ________ _________ ________ I

-313 -13
40 -637 -624 -611 -598 -585 -572 418 405 -392 -379 -366 -353 318 331 338 374 387 400 115 428
-40 | 637 | 624 | 611 | 598 | 585 572 418 405 392 379 366 353 ! ril i l i - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
i _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
0 0 0 0 0 0 0 318 650 988 1,362 1,748 2,148 2 , 2 2 , 6
000000 6 3 9 1
Fuente: FLUJO DE CAJA PYTO VILLA VERDE/Evaluación Económica/Estudio de Factibilidad

3 0 3 1 3 2 3 3 3 4 3 5 3 6 3 7 3 8 3 9 4 0 4 1 4 2 4 3 4 4 4 5 4 6 4 7 4 8 4 9 5 0
ene-16 feb-16 mar-16 abr-16 may-16 jun-16 jul-16 ago-16 sep-16 oct-16 nov-16 dic-16 ene-17 feb-17 mar-17 abr-17 may-17 jun-17 jul-17 ago-17 sep-17
Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy
25 15 8 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
664 398 212 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0
0 0 0
0 0

154 92 49 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
367 380 384 383 375 366 361 359 359 359 359 359 359 359 359 359 359 359 359 359 359
521 472 433 383 375 366 361 359 359 359 359 359 359 359 359 359 359 359 359 359 359
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
-33 -20 -11 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
-17 -10 -5 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
-17 -10 -5 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
-33 -20 -11 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
-33 -20 -11 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
-66 -40 -21 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0

454 432 412 383 375 366 361 359 359 359 359 359 359 359 359 359 359 359 359 359 359

-13 -13 -8 -4 0
0 0 0

441 419 404 378 375 366 361 359 359 359 359 359 359 359 359 359 359 359 359 359 359

3,132 3,550 3,955 4,333 4,708 5,074 5,435 5,794 6,153 6,511 6,870 7,229 7,588 7,946 8,305 8,664 9,023 9,381 9,740 10,099 10,458 |
 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70
oct-17 nov-17 dic-17 ene-18 feb-18 mar-18 abr-18 may-18 jun-18 jul-18 ago-18 sep-18 oct-18 nov-18 dic-18 ene-19 feb-19 mar-19 abr-19 may-19
Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
o

o
o

o
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
359 359 359 359 359 359 359 359 359 359 359 359 359 351 338 325 312 299 286 273
359 359 359 359 359 359 359 359 359 359 359 359 359 351 338 325 312 299 286 273
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90
jun-19 jul-19 ago-19 sep-19 oct-19 nov-19 dic-19 ene-20 feb-20 mar-20 abr-20 may-20 jun-20 jul-20 ago-20 sep-20 oct-20 nov-20 dic-20 ene-21
Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
260 247 234 221 208 194 181 168 155 142 129 116 103 90 77 64 51 38 25 12
260 247 234 221 208 194 181 168 155 142 129 116 103 90 77 64 51 38 25 12
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

260 247 234 221 208 194 181 168 155 142 129 116 103 90 77 64 51 38 25 12
 91
feb-21 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 TOTAL
Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy Proy
0 40 300 300 48 23 8 0 0 0 688
0
1,062 7,968 7,968 1,275 611 212 0 0 0 18,273

0 246 1 ,849 1 ,849 296 0 0 0 0 0 4,239

4 13 1 ,470 3,382 4,409 4,305 4,276 3,038 1 ,161 16 22,069
4
259 3,319 5,230 4,705 4,305 4,276 3,038 1,161 16 26,309
0 -1,925 -1,544 0 0 0 0 0 0 0 -3,469
0 -1 ,925 -1 ,544 0 0 0 0 0 0 0 -3,469

0 -900 -5,520 -2,907 0 0 0 0 0 0 -9,327

0 -98 0 0 0 0 0 0 0 0 -98
PREMISAS
0 -121 0 0 0 0 0 0 0 0 -121
0 -681 0 0 0 0 0 0 0 0 -681 Ritmo de Ventas 25
0 0 -5,479 -2,740 0 0 0 0 0 0 -8,219

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
-62 -62 Esquema de Ventas
0 0 0 0 0 0 0 0 0
Contado 20%
0 0 0 -48 0 0 0 0 0 0 -48
Crédito 80%
0 0 -41 -51 0 0 0 0 0 0 -92
0 0 0 -6 0 0 0 0 0 0 -6
0 -53 -398 -398 -64 0 0 0 0 0 -914 Financiamie nto
Nro de meses (Letras) 55
0 -27 -1 99 -1 99 -32 0 0 0 0 0 -457
0 -27 -1 99 -1 99 -32 0 0 0 0 0 -457
0 -53 -398 -398 -64 0 0 0 0 0 -914 Terreno
0 -53 -398 -398 -64 0 0 0 0 0 -914 Cuota inicial 1,112 US miles
Saldo 18 cuotas fíat
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
-7,861 -3,704 -127 0 0 0 0 0 -14,623

-4,542 1,527 4,577 4,305 4,276 3,038 1,161 16 11,685

0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 VAN F Proyecto 1,924 US$ (En miles)
0 0 -327 -39 0 -3,140 0 0 0 -3,506 TIR F Proyecto 22%
4
-2,672 -4,542 1,200 4,538 4,305 1,136 3,038 1,161 16 8,180
Tasa de Dscto 15% 1.17%
1 16,884
1 2,813
140
4,401 1 ,491
2,691
0
7,229
0
11,534
0
12,670
0
15,708
0 0
16,884
8,705
16,884
0 16,868 US$ (En miles)
VAN F Accionista 2,645
TIR F Accionista 28%

Fuente: FLUJO DE CAJA PYTO VILLA VERDE/Evaluación Económica/Estudio de Factibilidad

CAPITULO IV : GERENCIA Y DIRECCION DEL
PROYECTO VILLA VERDE ETAPA I
MEDIANTE LA GUIA PMBOK (PROJECT
MANAGEMENT BODY OF KNOWLEDGE)

Frente a las exigencias de las empresas que desarrollan proyectos de inversión a nivel mundial,
se hace necesario el desarrollo estándares en la dirección de los mismos, es acá donde surge la
iniciativa de aplicar una guía que proporcione un vocabulario común (esencial en toda disciplina
profesional) mediante un documento formal que describa las normas, métodos, procesos y
practicas (buenas practicas) en la Profesión de la dirección de Proyectos (PMBOK 5 edición
español).

El Project Management Institute (PMI) es una organización internacional sin fines de lucro que
asocia a profesionales relacionados con la Gestión de Proyectos. Desde principios del 2011, es la
más grande del mundo en su rubro, dado que se encuentra integrada por más de 380,000
miembros en cerca de 170 países.

El presente capitulo brindará una introducción al estándar y describirá el esquema con el que fue
desarrollado el proyecto Villa Verde, en donde se aplicaron muchos de los procesos que propone
está guía práctica del PMBOK así como sus herramientas y técnicas para llevar con éxito el
desarrollo del proyecto.

Componentes:

I. Introducción a la Gestión de Proyectos

II. Ciclo de Vida del Proyecto

III. Interesados del Proyecto

IV. Influencias de la organización

V. Composición de los procesos

VI. Esquema desarrollado para la dirección del Proyecto Villa Verde

VII. Anexos

4.1 Introducción a la gestión de proyectos

GUIA DE LOS FUNDAMENTOS EN DIRECCION DE PROYECTOS (PMBOK)

La Guía del PMBOK proporciona pautas para la dirección de proyectos tomados de forma
individual. Define la dirección de proyectos y otros conceptos relacionados, y describe el ciclo
de vida de la dirección de proyectos y los procesos conexos.

Este capítulo define varios términos clave e identifica los factores externos del entorno del
proyecto así como los factores internos de la organización, que giran en torno al éxito de un
proyecto o tienen alguna influencia sobre el mismo. En las siguientes secciones se presentará un
panorama general de la Guía del PMBOK:

1. Propósito de la Guía PMBOK

2. ¿Qué es un proyecto?

3. ¿Qué es la dirección de proyectos?

4. Relaciones entre la dirección de proyectos, la dirección de programas y la gestión de

portafolio.

5. Dirección de proyectos y gestión de las operaciones

6. Rol del director del proyecto.

7. Factores ambientales de la empresa.

1. PROPOSITO DE LA GUIA PMBOK

La finalidad principal de la Guía del PMBOK® es identificar el subconjunto de Fundamentos de

la Dirección de Proyectos generalmente reconocido como buenas prácticas. “Identificar”
significa proporcionar una descripción general en contraposición a una descripción exhaustiva.
“Generalmente reconocido” significa que los conocimientos y las prácticas descritos son
aplicables a la mayoría de los proyectos, la mayor parte del tiempo, y que existe un amplio
consenso sobre su valor y utilidad.
“Buenas prácticas” significa que existe un acuerdo general en que la correcta aplicación de estas
habilidades, herramientas y técnicas puede aumentar las posibilidades de éxito de una amplia
variedad de proyectos diferentes. “Buenas prácticas” no quiere decir que los conocimientos
descritos deban aplicarse siempre de forma uniforme en todos los proyectos; el equipo de
dirección del proyecto es responsable de determinar lo que es apropiado para cada proyecto
determinado.

Esta norma solamente aborda proyectos individuales y procesos de dirección de proyectos

generalmente reconocidos como buenas prácticas. Existen otras normas sobre madurez de la
dirección de proyectos de la organización, competencias del director del proyecto y otros temas
que abordan lo que generalmente se reconoce como buenas prácticas en estas áreas. Parte de esas
otras normas afectan a los proyectos individuales. Las otras normas se deberán consultar para
obtener información adicional y comprender mejor el más amplio contexto en el cual se realizan
los proyectos.

Las normas sobre dirección de proyectos no abordan la totalidad de los detalles de cada tema. No
se debe considerar que los temas que no se mencionan no sean importantes. Hay varias razones
por las cuales una norma no trata un cierto tema: puede estar incluido en alguna otra norma
relacionada; puede ser tan general que no haya nada que se aplique únicamente a la dirección de
proyectos; o no existe consenso suficiente acerca de un tema. La falta de consenso significa que
hay diversas opiniones dentro de la profesión acerca de cómo, cuándo o en qué parte de la
organización, y quién dentro de ella, debe llevar a cabo esa actividad específica de dirección de
proyectos. La organización o el equipo de dirección del proyecto debe decidir cómo se van a
tratar esas actividades en el contexto y las circunstancias del proyecto para el cual se está usando
la Guía del PMBOK®

AUDIENCIA DE LA GUIA PMBOK

Esta norma proporciona una referencia fundamental para cualquiera que esté interesado en la
profesión de la dirección de proyectos. Entre ellos se pueden mencionar:

• Altos ejecutivos

• Gerentes de programa y gerentes de directores del proyecto

Directores del proyecto y otros miembros del equipo del proyecto

 Miembros de una oficina de gestión de proyectos

• Clientes y otros interesados

• Gerentes funcionales con empleados asignados a equipos del proyecto

• Educadores de dirección de proyectos y materias relacionadas

• Consultores y otros especialistas en dirección de proyectos y áreas afines

• Formadores que desarrollan programas de educación en dirección de proyectos

• Investigadores que analizan la dirección de proyectos.

2. ¿QUÉ ES UN PROYECTO?

Un proyecto es un esfuerzo temporal distribuido en actividades dirigidas a crear un producto,

servicio o resultado único en un tiempo y costo pre establecido de antemano. Se destacaron tres
características:

1) Temporal: El proyecto es temporal, pero el producto o servicio que se crea, por lo

general es duradero.

2) Único: La presencia de elementos repetitivos, no cambia la condición fundamental de

único del trabajo de un proyecto.

3) Gradual: Su nivel de complejidad va aumentando en el tiempo.

Características de un Proyecto

Elaboración El proyecto se elabora paso a paso de manera

Gradual continua e incrementa!,

Único

Principales características
que definen un Proyecto
PROYECTO

Gradual Temporal
Figura 50. Características de un Proyecto

Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK

3. ¿QUÉ ES LA DIRECCION DE PROYECTOS?

La dirección de proyectos es la aplicación de conocimientos, habilidades, herramientas y

técnicas a las actividades de un proyecto para satisfacer los requisitos del proyecto. La dirección
de proyectos se logra mediante la aplicación e integración de los procesos de dirección de
proyectos de inicio, planificación, ejecución, seguimiento y control, y cierre. El director del
proyecto es la persona responsable de alcanzar los objetivos del proyecto.

La dirección de un proyecto incluye:

• I dentificar los requisitos.

• Establecer unos objetivos claros y posibles de realizar.

• Equilibrar las demandas concurrentes de calidad, alcance, tiempo y costes.

• Adaptar las especificaciones, los planes y el enfoque a las diversas inquietudes y expectativas
de los diferentes interesados.

Fundamentos de la
Dirección ce Proyecto

Guía de PMBOK

'Conocimientos, normas'
Habilidades
y regulaciones del
Inter persona les
área de aplicación^

/Conocmientos ) Comprensión
habilidades efe del entorno del
círeccón genera proyecto
Figura 51. Guías de PMBOK

Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK

Áreas de experiencia que necesita el equipo de dirección del proyecto

4. PORTAFOLIOS Y GESTION DE PORTAFOLIOS

Un portafolio es un conjunto de proyectos o programas y otros trabajos, que se agrupan para

facilitar la gestión efectiva de ese trabajo, a fin de cumplir con los objetivos estratégicos de
negocio. Los proyectos o programas del portafolio no necesariamente tienen que ser
interdependientes o estar directamente relacionados. La recaudación y el respaldo pueden
asignarse sobre la base de categorías de riesgo / recompensa, líneas de negocio específicas o
tipos generales de proyectos, como la mejora de la infraestructura y del proceso interno.

Las organizaciones gestionan sus portafolios sobre la base de metas específicas. Una de las
metas de la gestión del portafolio es maximizar el valor del portafolio evaluando con cuidado los
proyectos y programas candidatos a ser incluidos en el portafolio, y la exclusión oportuna de
proyectos que no cumplan con los objetivos estratégicos del portafolio. Otras metas son
equilibrar el portafolio entre inversiones incrementales y radicales, y usar los recursos de forma
eficiente. Los altos gerentes o altos equipos de dirección, por lo general, asumen la
responsabilidad de la gestión del portafolio para una organización.
Figura 52. Estructura de un portafolio

Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del

PMBOK

5. dirección
La DIRECCION DE PROYECTOS
de un proyecto Y GESTION
estará en función DE OPERACIONES
a las características inherentes a cada proyecto, su
aplicación se adecua a las características del mismo usando los mismos criterios de la guía pero
sujeto a variaciones, por otro lado la gestión de operaciones busca la estandarización de los
procesos de manera de que se produzcan los mismos productos, servicios o resultados para cada
proyecto.

Dirección de Provectos y Gestión de

Operaciones

vs.

PROVECTO OPERACIONES

Sue en entrecruzarse en Actividades repetitivas y

varios puntos del Ciclo permanentes que generan
de Vida del Proyecto y del un mismo producto o
Producto. seivicio.

Figura 53. Dirección de proyectos y Gestión de operaciones

Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK

6. ROL DEL DIRECTOR DE PROYECTOS

Un director del proyecto es responsable de cumplir con los objetivos específicos del proyecto
dentro de las restricciones del proyecto, controla los recursos asignados, para
cumplir mejor con los objetivos y gestiona el alcance, el cronograma, el coste y la calidad de los
productos de los paquetes de trabajo.

Figura 54. Rol del director del Proyecto

Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK

7. FACTORES AMBIENTALES DE LA EMPRESA (FAE)

Los factores ambientales de la empresa son todos aquellos aspectos que la hacen única, en donde
pueden llegar a tener un papel decisivo en más de un proceso del estándar. Esto incluye, entre
otros, conceptos tales como:

• Cultura y estructura de la organización o empresa

• Normas gubernamentales o industriales (por ejemplo, reglamentaciones de agencias

reguladoras, normas de productos, estándares de calidad y normas de fabricación)
 Infraestructura (por ejemplo, instalaciones existentes y equipos de capital)

• Recursos humanos existentes (por ejemplo, habilidades, disciplinas y conocimientos,

tales como diseño, desarrollo, legales, contrataciones y compras)

• Administración de personal (por ejemplo, guías de contratación y despido, evaluaciones

del rendimiento de los empleados y registros de formación)

• Sistema de autorización de trabajo de la compañía

• Condiciones del mercado

• Tolerancia al riesgo de los interesados

• Bases de datos comerciales (por ejemplo, datos de estimación de costes estandarizados,

información de estudios de riesgo de la industria y bases de datos de riesgos)

• Sistemas de información de la gestión de proyectos (por ejemplo, los conjuntos de

herramientas automatizadas, tales como las herramientas de software para la elaboración de
cronogramas, los sistemas de gestión de la configuración, los sistemas de recogida y distribución
de información, o las interfaces web con otros sistemas automatizados en línea).

4.2 Ciclo de vida del proyecto

Para facilitar la gestión, los directores de proyectos optaron por dividir el proyecto en fases, con
los enlaces correspondientes a las operaciones de la organización. El conjunto de estas fases se
conoce como ciclo de vida del proyecto. Muchas organizaciones identifican un conjunto de
ciclos de vida específico para usarlo en todos sus proyectos.

Entradas idea
Equipo de dirección del proyecto
___ I ___________________________________

Fase INICIAL INTERM EDIA

—|—
Acta Plan Aceptación
Salidas de la dirección de
Enunciado Línea Base del Aprobación
proyectos
Alcance A
nce Entrega

Producto entregadle del

proyecto Producto
Figura 55. Secuencia de fases del ciclo de vida del proyecto Villa Verde Fuente: Guía de los

Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK

4.3 Interesados en el proyecto

Los interesados del proyecto fueron todos aquellos que tuvieron una influencia positiva o
negativa sobre el proyecto, estos fueron personas y organizaciones que participaron de forma
activa durante el proyecto y que sus intereses fueron afectados como resultado de la ejecución o
conclusión del proyecto Villa Verde. Fue función del equipo del proyecto identificar a los
interesados, determinar sus requisitos y expectativas a la medida de lo posible así como
gestionar su influencia con relación a los requisitos para asegurar el éxito del proyecto.

Figura 56. Relación entre los interesados del proyecto Villa Verde

Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK

4.4 Influencias de la organización

El proyecto Villa Verde forma parte de una organización que es más grande que el proyecto y
mantuvo su influencia para ser concebido, la madurez de la organización promotora, su cultura,
su estilo, su estructura organizacional y su oficina de gestión de proyectos tuvieron una
influencia a lo largo del mismo. La organización promotora se
caracteriza por obtener sus ingresos principalmente de la ejecución de proyectos inmobiliarios.

La estructura de la organización restringe la disponibilidad de recursos, abarcando un espectro

matricial equilibrado.

Tabla 17. Estructura de la organización

Estructura de la Matricial
^««^organización
Orientada a
Funcional
Características^,. del Matricial débil Matricial Matricial fuerte proyectos
proyecto ^s'«s. equilibrada

Autoridad del
Poca o ninguna Limitada Baja a moderada Moderada a alta Alta a casi total
director del proyecto

Disponibilidad de
Poca o ninguna Limitada Baja a moderada Moderada a alta Alta a casi total
recursos

Quién controla el
presupuesto del Director del Director del
Gerente funcional Gerente funcional Combinación
proyecto proyecto proyecto

Rol del director del Dedicación Dedicación Dedicación Dedicación Dedicación

proyecto parcial parcial completa completa completa

Personal
administrativo de la Dedicación Dedicación Dedicación Dedicación
parcial parcial Dedicación parcial
dirección de completa completa
proyectos

Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK
Figura 57. Estructura matricial equilibrada del proyecto Villa Verde

Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK

4.5. Composición de los procesos

La dirección del proyecto efectiva fue lograda mediante la ejecución de los procesos que
propone el estándar PMBOK y mediante el uso de conocimientos, habilidades y técnicas en
dirección de proyectos que reciben entradas y generan salidas.

Se seleccionaron los procesos apropiados dentro de los grupos de procesos para poder cumplir
con los objetivos del proyecto, un proceso es un conjunto de acciones y actividades
interrelacionadas que se llevan a cabo para alcanzar un conjunto de productos previamente
especificado de productos, resultados o servicios. Esta norma describe la naturaleza de los
procesos de la dirección de proyectos en términos de su integración, las interacciones dentro de
ellos y sus propósitos. Los procesos se dividen en cinco grupos, definidos como los Grupos de
Procesos de la Dirección de Proyectos:

• Grupo de Procesos de iniciación.

• Grupo de Procesos de Planificación

• Grupo de Procesos de Ejecución

• Grupo de Procesos de Seguimiento y Control

• Grupo de Procesos de Cierre.

Los procesos se presentan como elementos discretos con interfaces bien definidas sin embargo
en la práctica se superponen e interactúan de maneras que muchas veces no se detallan. Un
concepto subyacente a la interacción entre los procesos es el ciclo planificar- hacer-revisar-
actuar (conforme a la definición de Shewhart, modificada por Deming, en el manual de la ASQ,
paginas 13-14, American Society for Quality, 1999).
Figura 58. Correspondencia de los grupos de la dirección de proyectos al ciclo planificar- hacer-
revisar-actuar

Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK

Los procesos a su vez son agrupados por Áreas de Conocimiento, que a su vez integrarán los
cinco grupos de procesos para la dirección del proyecto y se integrará, en la gestión de la
integración del proyecto con el plan de dirección, estos son:

• Plan de Gestión del Alcance

• Plan de Gestión del Cronograma

• Plan de Gestión de Costos

• Plan de Gestión de Calidad

• Plan de Gestión de Recursos Humanos

• Plan de Gestión de Las Comunicaciones

• Plan de Gestión de Riesgos

Plan de Gestión de las Adquisiciones

Tabla 18. Procesos de la guía PMBOK V5 por áreas de conocimiento

GESTION DE LA INTEGRACION DEL PROYECTO

4.1 DESARROLLAR EL ACTA DE CONSTITUCIÓN DEL PROYECTO

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

CONTRATO JUICIO DE EXPERTOS ACTA DE CONSTITUCION

CASO DE NEGOCIO TECNICAS DE FACILITACION
SOW
FAE
APO

4.2 DESARROLLAR EL PLAN DE DIRECCION DEL PROYECTO

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS
PDP
ACTA DE CONSTITUCION JUICIO DE EXPERTOS TECNICAS
LINEAS BASE DE FACILITACION
PLANES DE GESTION
FAE
APO

4.3 DIRIGIR Y GESTIONAR LA EJECUCION DEL PROYECTO

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

PLAN DE DIRECCION JUICIO DE EXPERTOS ENTREGABLES

SOLICITUDES DE CAMBIO SISTEMAS DE INFORMACION DE LA INFORMACION DE DESEMPEÑO
APROBADAS GP
FAE REUNIONES ACTUALIZA PDP
APO ACTUALIZA DOCUMENTOS
SOLICITUDES DE CAMBIO

4.4 CONTROLAR Y MONITOREAR EL PROYECTO

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

INFORMACION DE DESEMPEÑO JUICIO DE EXPERTOS SOLICITUDES DE CAMBIO

PLAN DE DIRECCION SISTEMAS DE INFORMACION DE LA ACTUALIZA PDP
GP
FAE REUNIONES ACTUALIZA DOCUMENTOS
APO TECNICAS DE ANALISIS

4.5 CONTROL INTEGRADO DE CAMBIOS

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

INFORMACION DE DESEMPEÑO JUICIO DE EXPERTOS ACTUALIZA SOLICITUD DE CAMBIO

SOLICITUDES DE CAMBIO REUNIONES DE CONTROL DE ACTUALIZA PDP
CAMBIOS
PLAN DE DIRECCION REUNIONES ACTUALIZA DOCUMENTOS
FAE
APO

4.6 CIERRE DEL PROYECTO O FASE

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

PLAN DE DIRECCION JUICIO DE EXPERTOS TRANSFERENCIA DEL PRODUCTO

ENTREGABLES ACEPTADOS TECNICAS DE ANALISIS ACTUALIZA APO
APO REUNIONES

Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK

Tabla 19. Gestión del alcance proyecto

 GESTION DEL ALCANCE DEL PROYECTO
5.1 PLANIFICAR LA GESTION DEL ALCANCE
ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

JUICIO DE EXPERTOS REUNIONES PGA

PDP REQUISITOS PARA PDP
ACTA DE CONSTITUCION
FAE
APO

5.2 RECOPILAR REQUISITOS

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

PLAN DE GESTION DEL ALCANCE ENTREVISTAS DOCUMENTACION DE REQUISITOS
REQUISITOS PARA PDP FOCUS GROUPS MATRIZ DE RASTREABILIDAD
PLAN DE GESTION DE TALLERES FACILITADORES
INTERESADOS
ACTA DE CONSTITUCION BENCHMARKING
REGISTRO DE INTERESADOS ENCUESTAS
PROTOTIPOS
DIAGRAMAS
DOCUMENTOS DE ANALISIS

5.3 DEFINICION DEL ALCANCE

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

PLAN DE GESTION DEL ALCANCE JUICIO DE EXPERTOS ENUNCIADO DEL ALCANCE

ACTA DE CONSTITUCION ANALISIS DE PRODUCTO ACTUALIZA APO
APO GENERACION DE ALTERNATIVAS
DOCUMENTACION DE REQUISITOS TALLERES FACILITADORES

5.4 CREAR LA EDT (WBS)

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

JUICIO DE EXPERTOS EDT

PLAN DE GESTION DEL ALCANCE DESCOMPOSICION DICCIONARIO DE LA EDT LBA
DOCUMENTACION DE REQUISITOS
DECLARACION DEL ALCANCE APO
FAE

5.5 VERIFICAR EL ALCANCE

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

INSPECCION TOMA DE ENTREGABLES ACEPTADOS

PDP
DESICIONES SOLICITUD DE CAMBIO
DOCUMENTACION DE REQUISITOS
MATRIZ DE RASTREABILIDAD
ENTREGABLES VALIDADOS
INFORMACION DE DESEMPEÑO

5.6 CONTROLAR EL ALCANCE

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

DESARROLLAR EL PDP ANALISIS DE VARIACION MEDIC DE DESEMPEÑO DEL TRABAJO

DOCUMENTACION DE REQUISITOS SOL DE CAMBIO
MATRIZ DE RASTREABILIDAD ACTL PDP
INFORMACION DE DESEMPEÑO ACTL DOCS
APO ACTL APO

Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK
Tabla 20. Gestión del tiempo
GESTION DEL TIEMPO

6.1 PLAN DE GESTION DE CRONOGRAMA

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS
PDP JUICIO DE EXPERTOS PGCr
ACTA DE CONSTITUCION TECNICAS DE ANALISIS
FAE REUNIONES
APO

6.2 DEFINIR LAS ACTIVIDADES

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS
PGCr DESCOMPOSICION LISTA DE ACTIVIDADES
FAE JUICIO DE EXPERTOS ATRIBUTOS DE LA ACTIVIDAD
APO PLANIFICACION GRADUAL LISTA DE HITOS
LBA PLANTILLAS

6.3 SECUENCIAR ACTIVIDADES

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS
DIAGRAMACION POR
PGCr PRESEDENCIA(PDM) DIAGRAMA DE RED
ENUNCIADO DEL ALCANCE DETER. DEPENDENCIAS ACTL DOC DEL PYTO
LISTA DE ACTIVIDADES E HITOS APLICACIÓN DE ADELANTOS Y
RETRASOS DE RED DE
PLANTILLAS
ATRIBUTOS DE ACTIVIDADES
FAE CRONOGRAMAS
APO

6.4 ESTIMAR RECURSOS

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS
PGCr ESTIMAC. ASCENDENTE RQ DE RECURSOS
LISTA DE ACTIVIDADES SOFTWARE DE GP RBS
(ATRIBUTOS)
CALENDARIO DE RECURSOS JUICIO DE EXPERTOS ACTL DOC DEL PYTO (ATRIBUTOS DE
ESTIMAC. DEL COSTO DE ACTIV. ANALISIS DE ALTERNATIVAS ACTIVIDAD Y CALENDARIO DE
RECURSOS)
FAE DATOS DE ESTIMAC. PUBLICADOS
APO

6.5 ESTIMAR LA DURACION DE LAS ACTIVIDADES

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS
PGCr JUICIO DE EXPERTOS DURAC. DE LAS ACTIV.
LISTA DE ACTIVIDADES (ATRIBUTOS) ESTIMACION PARAMETRICA ACTL DOC DEL PYTO
RQ DE RECURSOS ESTIMACION ANALOGA
CALENDARIO DE RECURSOS ESTIMACION POR 3 VALORES
ENUNCIADO DEL ALCANCE ANALISIS DE RESERV.
FAE
APO

6.6 DESARROLLAR EL CRONOGRAMA

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS
PGCr
LISTA DE ACTIVIDADES ANALISIS DE RED LBCr
(ATRIBUTOS)
DIAGRAMA DE RED METODO RUTA CRITICA CRONOGRAMA DEL PYTO
RQ DE ACTIVIDADES METODO CADENA CRITICA DATOS DEL CRONOGRAMA
CALENDARIO DE RECURSOS TECNICAS DE OPTIMIZACION CALENDARIO DEL PYTO
DURAC. DE LAS ACTIV. TECNICAS DE MODELADO ACTL DOC DEL PYTO
ENUNCIADO DEL ALCANCE ADELANTOS Y RETRASOS ACTL PDP
FAE COMPRESION DE CRONOGRAMA
APO HERRAMIENTA DE PLANIFICACION

6.7 CONTROL DE CRONOGRAMA

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS
PDP REV. DE DESEMPEÑO INFO. DESEMPEÑO DE TRABAJO
CRONOGRAMA ANALISIS DE VARIACION ACTL DOC DEL PYTO
INFO. DESEMPEÑO DE TRABAJO SOFTWARE DE GESTION ACTL PDP
CALENDARIO DE PYTO APO NIVELAC. DE RECURSOS HERRAM. SOL. DE CAMBIO
QUE PASA SI HERRAM. DE
PLANIFICACION COMPRESION DE
CRONOGRAMA AJUSTES DE
ADELANTOS Y RETRASOS

Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK
Tabla 21. Gestión de costo

GESTION DE COSTOS

7.1 PLAN DE GESTION DE COSTOS

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS
PDP JUICIO DE EXPERTOS PGC
ACTA DE CONSTITUCION TECNICAS DE ANALISIS
FAE REUNIONES
APO

7.2 ESTIMAR LOS COSTOS

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS
PGC ESTIMACION ANALOGA ESTIMAC. DE COSTOS
LBA ESTI MAC. ASCENDENTE BASE DE LOS ESTIMADOS
PLAN DE RRHH ESTI MAC.PARAMETRI CA ACTL APO
REGISTRO DE RIESGOS ESTIMAC. POR 3 VALORES
FAE ANALISIS DE RESERVA
APO COSTOS DE CALIDAD
SOFTWARE DE ESTIMAC.
ANALISIS DE PROPUESTAS

7.3 DETERMINAR EL PPTO

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

PGC SUMA DE COSTOS LBC (BAC)

LBA ANALISIS DE RESERV REQUISITOS DE FINANCIAMIENTO
ESTIMAC. DE COSTOS BASE CONCILIACION DE LIMITE DE FIN ACTL APO
DE LOS ESTIMADOS RELACIONES HISTORICAS
CALENDARIO DE RECURSOS
REGISTRO DE RIESGOS
CONTRATOS APO

7.4 CONTROLAR COSTOS

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS
PDP GESTION DEL VALOR GANADO INFORMAC. SOBRE EL DESEMPEÑO
INFORMAC. SOBRE EL (EVM)
PROYECCION ACTL. DOC DEL PYTO
DESEMPEÑO
APO ANALISIS DE VARIACION ACTL APO
REV. DESEMPEÑO ACTL PDP
SOFTWARE DE GESTION INDICES

PLAN DE GESTION DE CALIDAD

8.1 PLAN DE GESTION DE CALIDAD

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

PDP ANALISIS COSTO BENEFICIO PGQc

REGISTRO DE INTERESADOS COSTO DE QC PLAN DE MEJORA
REGISTRO DE RIESGOS SIETE HERRAM BASICAS DE CALIDAD METRICAS
DOCUMENTACION DE REQUISITOS COMPARATIVOS CHECKLIST DE Qc
FAE MUESTRREO ESTADISTICO ACTL DOC
APO BENCHMARKING
DISEÑO DE EXPERIMENTOS
REUNIONES

8.2 REALIZAR EL ASEGURAMIENTO DE LA CALIDAD

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

PGQc HERRAMIENTAS DE CALIDAD Y CONTROL SOL DE CAMB

PLAN DE MEJORA AUDITORIAS DE CALIDAD ACTL PDP
METRICAS ANALISIS DE PROCESOS ACTL DOC
MEDICIONES DEL QAQC ACTL APO
DOCUMENTOS DEL PYTO

8.3 CONTROL DE CALIDAD

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

PDP SIETE HERRAM BASICAS DE CALIDAD MEDICIONES DEL QAQC

METRICAS MUESTRREO ESTADISTICO CAMBIOS VALIDADOS
CHECKLIST INSPECCION ENTREGABLES VERIFICADOS
INF. DESEMPEÑO DEL TRABAJO REV. SOL DE CAMB. APROBADAS INF. DESEMPEÑO DEL TRABAJO
SOL DE CAMB. APROBADAS SOL DE CAMB
DOCUMENTOS DEL PYTO ACTL PDP
ENTREGABLES ACTL DOC
APO ACTL APO

Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK
Tabla 22. Gestión de Recursos Humanos

GESTION DE RRHH

9.1 PLAN DE GESTION DE RRHH

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

ORGANIGRAMAS Y DESCRIPCION DE
PDP LOS PUESTOS PGRH
RQ DE RECURSOS DE LAS TEO RIA O RGANIZACI ONAL
ACTIVIDADES
FAE JUICIO DE EXPERTOS
APO REUNIONES

9.2 ADQUIRIR EL EQUIPO DE

PROYECTOS
ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

PGRH PRE ASIGNACION ASIGNACION DE PERSONAL

FAE NEGOCIACION CALENDARIO DE RECURSOS
APO GRUPOS VIRTUALES ACTL PDP
ANALISIS DE CRITERIOS DE
DECISIÓN
ADQUISICION
9.3 DESARROLLAR EL EQUIPO DEL PYTO

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

PGRH EVALUACION DE DESEMPEÑO ACTLFAE

ASIGNACION DE PERSONAL
CALENDARIO DE RECURSOS
HABILIDADES INTERPERSONALES
ENTRENAMIENTO ACTIVIDADES DE
INTEGRACION REGLAS BASICAS
RECOMPENSAS
HERRAMIENTAS DE ASIGNACION DE
PERSONAL

9.4 GESTIONAR EL EQUIPO DEL PYTO

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

PGRH OBSERVACION Y COMUNICACIÓN SOL DE CAMB

ASIGNACION DEL PERSONAL DE GESTION DE CONFLICTOS ACTL PDP
PYTO
EVALUACION DE DESEMPEÑO HABILIDADES INTERPERSONALES ACTL DOC
INFORME DE DESEMPEÑO EVALUACION DE DESEMPEÑO ACTL FAE
APO ACTL APO

GESTION DE LAS COMUNICACIONES

10.1 PLAN DE GESTION DE COMUNICACIONES

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

ANALISIS DE LOS RQ DE LAS

PDP COMUNICACIONES PGCo
REGISTRO DE INTERESADOS TECNOLOGIA DE COMUNICACIONES ACTL DOC
FAE MODELOS Y METODOS DE
APO COMUNICACIÓN
REUNIONES

10.2 GESTION DE LAS COMUNICACIONES

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

PGCo TECNOLOGIA DE COMUNICACIONES COMUNICACIONES DEL PYTO

INFO. DE DESEMPEÑO DE MODELOS Y METODOS DE ACTL PDP
TRABAJO COMUNICACIÓN
FAE SISTEMAS DE INFORMACION ACTL DOC
APO REPORTES DE DESEMPEÑO ACTL APO

10.3 CONTROL DE COMUNICACIONES

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

PDP SISTEMAS DE INFORMACION INFO. DE DESEMPEÑO DE TRABAJO

COMUNICACIONES DEL PYTO JUICIO DE EXPERTOS SOL DE CAMB
REGISTRO DE INCIDENTES REUNIONES ACTL PDP
INFO. DE DESEMPEÑO DE ACTL DOC
TRABAJO
APO ACTL APO

Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK
 Tabla 23. Gestión de riesgos

GESTION DE RIESGOS

11.1 PLAN DE GESTION DE RIESGOS

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

ENUNCIADO DEL ALCANCE TECNICAS DE ANALISIS PGR

ACTA DE CONSTITUCION JUICIO DE EXPERTOS
REGISTRO DE INTERESADOS REUNIONES
FAE
APO

11.2 IDENTIFICAR RIESGOS

HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

ENTRADAS
REVISION DE DOCUMENTOS REGISTRO DE RIESGOS(CAUSAS Y
PGR TRIGUERS)
PGC ANALISIS DE LISTAS DE COTRL(HISTORICOS Y RBS)
PGCr ANALISIS DE SUPUESTOS
PGQ TECNIC. DE RECOPILAC. DE INFO(DELPHI,ENTREV)
PGRH FODA
LBA TEC. DE DIAGRAM (CAUSA EFECTO,FLUJO,INFLUENC)
ESTIMAC DE COSTOS DE LAS ACTIV. JUICIO DE EXPERTOS
ESTIMAC DE DURAC DE LAS ACTIV.
REGISTRO DE
INTERESADOS
DOCUMENTOS DEL
PYTO FAE APO

11.3 REALIZAR EL ANALISIS CUANTITATIVO DE RIESGOS

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

REGISTRO DE RIESGOS EVALUACION DE PROB. E IMPACTO ACTL DOC

PGR CATEGORIZAC. DE RIESGOS (RBS)
DECLARACION DEL ALCANCE DEL EVAL DE URGENCIA
PYTO
FAE JUICIO DE EXPERTOS
APO

11.4 REALIZAR EL ANALISIS CUANTITATIVO

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

TEC DE RECOPI LAC Y REPRESENTAC DE

PGR DATOS ACTL DOC
PGC JUICIO DE EXPERTOS
PGCr TEC DE ANALISIS CUANTITATIVO
REGISTRO DE RIESGOS
FAE
APO

11.5 RESPUESTA AL PLAN DE RIESGOS

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

REGISTRO DE RIESGOS ESTRATEGIA DE OPORTUNIDAD ACTL REG. DE RIESGOS

PGR ESTRATEGIA DE AMENAZA ACUERDOS CONTRACT (SEGUROS Y
ESTRATEG DE RPTA P/CONTING RESPONSA

11.6 MONITOREAR Y CONTROLAR RIESGOS

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

PDP REEVAL DE RIESGOS ACTL REG. DE RIESGOS

REGISTRO DE RIESGOS AUDITORIA DE RIESGOS ACTL APO
AUDITORIA DE RIESGOS ANALISIS DE VARIAC Y TEND(EVM,DESV ACTL DOC
POTENC)
INFO. DE DESEMPEÑO DE TRABAJO MEDICION DESEMPEÑO TECNICO ACTL PGR
INFO. DE DESEMPEÑO ANALISIS DE RESERVAS SOL DE CAMB
REUNIONES SOBRE EL ESTADO DEL PYTO

Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK
 Tabla 24. Gestión de las adquisiciones

GESTION DE LAS ADQUISICIONES

12.1 PLAN DE GESTION DE LAS

ADQUISICIONES
ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

LBA ANALISIS DE HACER O COMPRAR PGAd

DOC REQ JUICIO DE EXPERTOS ENUNCIADO
ACUERDOS DEL EQUIPO TIPOS DE CONTRATO DESIC. DE HACER O COMPRAR DOC.
REGISTRO DE RIESGOS DE ADQUISIC
RQ RECURSOS DE ACTIVIDADES CRITERIO DE SELECCIÓN DE PROVEEDORES
CRONOGRAMA DEL PYTO SOL DE CAMB
ESTIMAC COSTOS DE ACTIV
LBC
FAE
APO

12.2 EFECTUAR ADQUISICIONES

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

PDP CONFERENCIA DE OFERENTES VENDEDORES SELECCIONADOS

DOC DE ADQUISIC TECNICAS DE EVAL ADJUDICAC DE CONTRATOS
CRITERIO DE SELECCIÓN DE ESTIMAC. INDEPENDIENTE CALENDARIO DE RECURSOS
PROVEEDORES
LISTA DE VENDEDORES CALI F. JUICIO DE EXPERTOS SOL DE CAMB
PROPUESTAS PUBLICIDAD ACTL PDP
DOC DEL PYTO BUSQUEDA EN INTERNET ACTL DOC
HACER O COMPRAR NEGOCIAC DE ADQUISIC
ACUERDOS
APO

12.3 ADMINISTRAR ADQUISIC

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

DOC ADQUISIC CC CONTRATOS DOC DE ADQUISICION

PDP REV DESEMPEÑO ADQUISIC ACTL APO
CONTRATO AUDITORIAS ACTL PDP
INF. DESEMPEÑO INFORME DE DESEMPEÑO SOL DE CAMB
SIS. DE PAGO
RECLAMACIONES
SIS DE GESTION DE REGISTROS

12.4 CIERRE

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

PDP AUDITORIAS ADQUISIC CERRADAS

DOC ADQUISIC ACUERDOS NEGOCIADOS ACTL APO
SIS GESTION DE REGISTROS

Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK
Tabla 25. Gestión de los interesados

GESTION DE LOS INTERESADOS

13.1 IDENTIFICAR A LOS INTERESADOS

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

ACTA DE CONSTITUCION ANALISIS DE LOS INTERESADOS REGISTRO DE INTERESADOS

DOCUMENTOS DE ADQUISICION JUICIO DE EXPERTOS
FAE REUNIONES
APO

13.2 PLAN DE GESTION DE INTERESADOS

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

PDP JUICIO DE EXPERTOS PGI

REGISTRO DE INTERESADOS REUNIONES ACTL DOC DE ADQUISIC
FAE TECNICAS DE ANALISIS
APO

13.3 GESTION DE PARTICIPACION DE INTERESADOS

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

PGI METODOS DE COMUNICACIÓN REGISTRO DE INCIDENTES

PGCo HABILIDADES INTERPERSONALES SOL DE CAMB
REGISTRO DE CAMBIOS HABILIDADES DE DIRECCION ACTL PDP
APO ACTL APO

13.4 CONTROL DE PARTICIPACION DE INTERESADOS

ENTRADAS HERRAMIENTAS Y TECNICAS SALIDAS

SISTEMAS DE GESTION DE
PDP INFORMACION I NFO. DE DESEMPEÑO DE TRABAJO
REGISTRO DE INCIDENTES JUICIO DE EXPERTOS SOL DECAMB
INFO. DE DESEMPEÑO DE TRABAJO REUNIONES ACTL PDP
DOCUMENTOS DEL PYTO ACTL DOC
ACTL APO

Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK
4.6. Esquema desarrollado para la dirección del Proyecto Villa Verde

Figura 59. Dirección del proyecto Villa Verde

Fuente: Propia
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

El desarrollo de proyectos inmobiliarios en el Perú viene en ascenso debido a la creciente

demanda de vivienda en el país, las empresas líderes en el mercado tienen la obligación de
brindar productos de calidad a sus clientes para poder competir en el negocio, esto es un reto
para los profesionales que intervenimos en el rubro debido a que debemos buscar nuevas
tecnologías, metodologías y estándares que nos permitan desarrollar de manera más eficiente en
costos, tiempos, recursos, riesgos, calidad y alcance pero siempre partiendo de una buena idea,
una idea que sea atractiva para el cliente, que cubra sus necesidades y brinde las comodidades
necesarias para su familia.

Hemos encontrado en el PMBOK las herramientas necesarias para estandarizar los proyectos y
darles un orden a lo largo de su periodo de vida con la aplicación de buenas prácticas, la
dirección de proyectos es compleja, debemos en muchos casos ser permeables y tener capacidad
de adaptarnos a los cambios, si bien el estándar para la profesión divide las etapas del proyecto y
aplica procesos rígidos con entradas y salidas definidas, está en la habilidad de un buen Director
de Proyectos, discriminar e incorporar herramientas, habilidades y técnicas en pro del éxito del
proyecto. Serán entonces las competencias de un buen director de proyectos, las que deben
complementar necesariamente la profesión.

Uno de los más grandes obstáculos de la dirección de proyectos en nuestro país, es la

anticonstitucionalidad, la corrupción es una amenaza constante para el desarrollo de proyectos
pequeños, medianos, grandes y mega proyectos, nos priva de poder crecer con mejor ritmo y
pone en peligro la sostenibilidad de cualquier proyecto. El crecimiento urbano en el Perú debería
estar liderado por sus gobiernos, sin embargo la historia es distinta, es la empresa privada la que
desarrolla, algunos responsablemente y otros no, es un orden responsable y sostenible para la
ciudad el que debería primar en las zonificaciones y planes de desarrollo urbano y no intereses
pecuniarios a corto plazo de nuestros municipios y gobiernos a todo nivel.

La responsabilidad social y del medio ambiente son factores que se vienen desarrollando en las
empresas líderes de proyectos inmobiliarios y tienen que ser incentivados por
quienes pretenden vivir en un Perú de riqueza cultural y de primer mundo. La evaluación de
proyectos a nivel de pre inversión constituye solo el primer paso, debemos entender que el
proyecto en su totalidad comienza a cerrarse desde el primer día de su gestación y es un esfuerzo
articulado el que permitirá concluir dentro del espectro de avance versus el costo proyectado.

Se recomienda para la elaboración de proyectos de habilitación urbana, un planeamiento

compatibilizado con el entorno de manera que este pueda adaptarse a su geografía sin alterar o
afectar la sostenibilidad del entorno, mitigando los impactos ambientales, viales y sociales que
ésta pueda ocasionarle.

Es responsabilidad del promotor velar por el crecimiento sostenible de la zona, promoviendo

espacios de bienestar social mediante la selección de áreas de aporte acorde con la densificación
proyectada de la población futura incorporada por el proyecto.

Se recomienda desarrollar el proyecto desde su planificación con el uso de las buenas prácticas
propuestas por un estándar en dirección de proyectos de manera que los proyectos sean
ejecutados en función de tiempos, calidad y costos preestablecidos de antemano, permitiendo
que la inversión privada en el país continúe en crecimiento brindando mejores alternativas de
vivienda para más personas, acompañado de programas de vivienda social en pro del decremento
de los déficit de vivienda a nivel cuantitativo y cualitativo.
BIBLIOGRAFÍA

Velásquez Jara, Arturo. (2000). Cómo Hacer Estudios de Factibilidad de Proyectos y Negocios.
Günther Doering, Juan y Mitrani Reaño, Henry. (2012). Memorias de Lima. Los Portales Ludeña
Urquizo, Wiley. (2004). Lima. Historia y Urbanismo en cifras 1821-1970 Vol. I. Universidad
Nacional de Ingeniería. Lima
Fondo MIVIVIENDA S.A. (2005). Estudio de la vivienda social en el Perú 2006 INEI. (2007).
Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI)/Ministerio de Vivienda Construcción y
Saneamiento: Mapa del Déficit Habitacional a Nivel Distrital 2007
Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento. Reglamento Nacional de Edificaciones
(RNE)
Norma Nacional Americana ANSI/PMI V5. Guía de los Fundamentos de la Dirección de
Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK
Junta de Andalucía y Universidad Ricardo Palma. Lima y El Callao: Guía de Arquitectura y
Paisaje
Martín R. Repetto Alcorta. Evaluación de Proyectos Inmobiliarios. Carrera de Especialización en
Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO)
http://www.posgradofadu.com.ar/archivos/biblio doc/230311 Apunte Evaluacion Pro yectos.pdf
http://www.urbano.org.pe/observatorio/index.php?IDIOMA=OU&plantilla=contenido&
ncontenido=146
http://composicionurbana.blogspot.com/2012_07_01_archive.html
http://sismosenelperu.wordpress.com/2010/04/07/terremoto-en-lima-en-1746/
http://www.municallao.gob.pe/muniCallao/historia.isp
ANEXOS

ANEXO 1 : PLANO DE LOCALIZACIÓN

ANEXO 2 : CERTIFICACION DE ACCESO Y VIAS

MUNICIPALIDAD METROPOLITANA DE LIMA

GERENCIA DE DESARROLLO URBANO
SUBGERENCIA DE PLANEAMIENTO Y HABILITACIONES URBANAS

CERTIFICADO DE ZONIFICACIÓN Y VIAS N° P 2010- MML - GDU - SPHU

La Subgerencia de Planeamiento y Habilitaciones Urbanas que suscr ibe, de conformidad con el Título II, Capitulo X,
Artículo 92 del Reglamento de Organización y Funciones de la Municipalidad Metropolitana de Lima, aprobado mediante las
Ordenanzas N° 812-MML, del 15-09-2005 y su modificatoria Ordenanza N° 916-MML, de! 09-03-2006, Ley N° 29090 y su
Reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 024-2008-VIVIENDA.

CERTIFICA :

DATOS DEL TERRENO

Área : 34.18.36 Has.
Ubicado: : MARGEN DERECHA DEL RÍO LURÍN
Parcela : ...................... U.C : ............ Sector
Manzana : ................... Etapa : ............... Código Catastral 11843-B
Sub-L.ote : .................. Lote : ....... ........ ...
PREDIO RURAL LAS PALMAS - MATRIZ SUB PARCELA 11843-B
FUNDO LAS PALMAS
Distrito de : PACHACAMAC Provincia y Departamento de Lima
Profes Externo : ARQ. GLADYS BEATRIZ SALVATIERRA FLORES CAP. 5112
* Datos consignados en la solicitud y por el profesional responsable en el Plano de Ubicación-Localización U-0! y Piano
Perimétrico P-01.
a) ZONIFICACIÓN

Zonificación RESIDENCIAL DE DENSIDAD MEDIA-RDM (1)

Aprobado por ORDENANZA N° 1146-MML
Plano N° 01 de Fecha 20/06/2008
Área de Traí.. IV
Modificado con Ordenanza N° 1454-MML de Fecha 19/11/2010

(1) NOTA: El Artículo Primero de la Ordenanza N° 1454-MML del 19-11-2010, establece: Modificar el Plano
de Zonificación del distrito de Pachacamac, aprobado mediante Ordenanza N° 1146-MML del 20-06-2008, de
Residencial de Casa Huerta 1 (CH-1) y Casa Huerta 2 (CH-2) a Residencial de Densidad Media (RDM) del
predio denominado Predio Rural Las Palmas - Matriz Sub Parcela 11843-B, Fundo Las Palmas, Código
Catastral 11843-B, con área de 34.1836 Hectáreas.

bl AFECTACIÓN DE VÍAS QUE FORMAN PARTE DEL PLAN VIAL

Plan Vial Metropolitano.-
De conformidad con el Piano de! Sistema Vial Metropolitano de Lima, aprobado por Ordenanza N° 341 -MML del 06-
12-2001 y sus modificatorias establece:
Nombre de Vía/Tramo Caliíic. Sección Ancho de Vía Normativo

COLECTORA NORMATIVA 30 Vía Colectora C-01 30.00 mi

1 terreno se encuentra Afecto por las vía Colectora Normativa 30, cuya área de Afectación se definirá en el
roceso de Habilitación Urbana de la zona, teniendo en cuenta el uso a servir.

Plan Vial Distritah-

-En el proceso de Habilitación Urbana, deberá respetar lo dispuesto en el Articulo Segundo de la Ordenanza
N° 1454-MML del 19-11-2010.
2-Se deberá respetar la continuidad y las secciones viales aprobadas en las Habilitaciones Urbanas colindantes,
teniendo en cuenta lo dispuesto en la Norma TH 010 del Reglamento Nacional de Edificaciones.
3, -Se deberá respetar las secciones de vías locales aprobadas en el Planeamiento Integral y el Plano Via! Distrital, en
los distritos que tuvieran estos documentos técnicos normativos
4. -Se deberá respetar los módulos de las secciones de vías locales principales y secundarias, establecidas en e!
Reglamento Nacional de Edificaciones - RNE para e! diseño de las Habilitaciones Urbanas, de acuerdo a lo siguiente:
 MUNICIPALIDAD METROPOLITANA DE LIMA
GERENCIA DE DESARROLLO URBANO
SUBGERENCIA DE PLANEAMIENTO Y HABILITACIONES URBANAS

CERTIFICADO DE ZONIFICACIÓN Y VIAS N° / r 2010- MML - GDU - SPHU

TIPO DE HABILITACION
VIVIENDA
VIAS LOCALES PRINCIPALES
Aceras o veredas 1.80 2.40 3.00
Estacionamiento 2.40 2.40 3.00
Calzadas o Pistas (módulos) 3 60 3.00 ó 3.30 Con
Sin separador central separador central
! VIAS LOCALES SECUNDARIAS
Acer as o veredas 1.20
Estacionamiento 1.80
Calzadas o Pistas (modulo) 2.70
Las demás vías colindantes e interiores son Vías Locales, cuyas secciones se definirán en el proceso de la Habilitación Urbana,
teniendo en cuenta los módulos de las vías locales secundarias y el uso a servir.
4 - Deberá aprobarse el Planeamiento Integral en el cual desarrolla la integración a la trama urbana, de conformidad con la
Ordenanza N® 1288-MML publicada el 10 09 2009, en el cual considere lo dispuesto en la Norma TH 010 y GH 020 del
Reglamento Nacional de Edificaciones y la Ordenanza N° 1454-MML del ¡9-11-2010. el USOS DE LOS SUELOS
PERMISIBLES Y COMPATIBLES
En Residencial de Densidad Media - RDM
De conformidad con el Articulo 2° de la Ordenanza N° 1146-MML del 20-06-2008, para el Área de Tratamiento Normativo
IV, se aplicará el Anexo N° 02, Cuadro N° 01, de la misma ordenanza, este Cuadro sustituye al aprobado mediante la
Ordenanza N° 1117-MML publicada el 12.01 2008, estableciendo:
-USOS PERMITIDOS: Vivienda Unifamiliar, Multifamiliar, Comercio Local.
En centros poblados consolidados, se aceptarán los lotes existentes menores al mínimo normativo. En los
Asentamientos Villa Toledo, Huaycán y Río Seco la altura máxima será 2 pisos
Observación
El terreno deberá ser habilitado de acuerdo a la zonificación con la cual se encuentra calificado, pudiendo aplicar los
usos compatibles en la etapa de edificación.
di COEFICIENTES MÁXIMOS Y MINIMOS DE EDIFICACIÓN
No se indica.
el AREA DE LOTE NORMATIVO
De conformidad con el Artículo 2o de la Ordenanza N° 1146-MML del 20.06.2008, para el Área de Tratamiento Normativo
IV, se aplicará el Anexo N° 02, Cuadro N® 01, de la misma ordenanza, este Cuadro sustituye a! aprobado mediante la
Ordenanza N° 1117-MML publicada el 12 01 2008, estableciendo:

ZONIFICACION LOTE MINIMO

RESIDENCIAL DE DENSIDAD MEDIA - RDM 120.00 m2

f> CUADRO DE APORTES REGLAMENTARIOS

_N0e conformidad con el Cuadro N° 1 de la Ord 836 MML publicada el 22 de Setiembre de 2005 y sus modificatorias
Ordenanza N° 996-MML del 11.02.07 yOrdenanzaN0 1236-MML del 08,04.2009, se establece:
5i U Para Para Para Para Servicios Públicos
Recreación Parques Renovación Complementarios
/Tipo de Habilitación Pública Zonales Urbana
En la propia SERPAR Al ¡Ministerio En la TOTAL DE
Urbanizació FOMUR de Educación Municipalidad APORTES
n (Emilima Distrital
SA) respectiva

RESIDENCIAL DE 7% 2% 1% 2% 2% 14%
DENSIDAD MEDIA -
RDM
 'MUNICIPALIDAD METROPOLITANA DE LIMA
GERENCIA DE DESARROLLO URBANO
SUBGERENCIA DE PLANEAMIENTO Y HABILITACIONES URBANAS

CERTIFICADO DE ZONIFICACIÓN Y VIAS N° /U6 2010- MML - GDU - SPHU

g) CALIFICACIÓN DE BIEN CULTURAL INMUEBLE. DE SER EL CASO

No tiene calificación de Monumento
Para fines de Habilitación Urbana, deberá solicitar al Instituto Nacional de Cultura - INC, el Certificado de Inexistencia de
Restos Arqueológicos - CIRA, en aquellos casos en que el perímetro del área a habilitar se supeiponga con un área previamente
declarada como parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación
PAGOS
El recurrente ha cumplido con abonar el (los) siguiente (s) pago (s):
SI 37.81 con Recibo N° 0307142 del 23/11/2010 por derecho de Trámite Se otorga el Presente Certificado a solicitud de (la):

LOS PORTALES S.A.

Tramitado con Expediente 00000165353-2010

Forma parte del presente, el Plano N° 2002 - Z y 2002 - V - 2010 -MML/GDU-SPHU/DC, que se adjunta

El presente documento tiene una vigencia de 36 meses

Lima
’ 2 6 NOV. 2010

, PT r¡ r,NiUrJ¡C1fflOFOUTANA
r/\Li0A0 iVlE DE LIMA
£&&$» SERENO!.' r,sq-.RRCI.LO URBANO
nri- lein'. y i¡r LITACIONES
!;rí-“-p£! ÜtnCE-ENClf
ARQ tílNMl ROS MI BRAVO ROJAS u.
CAP 5611
DIVISIÓN DE CERTIFICACIONES tKES VALENCIA
RENTE

RCV / BRBR
 flCTCfl SEGUN ORDENANZA N° 1454-MML PUBLICADA EL 19.11.2010, SE MODIFICA LA ZONiFICACION de RESIDENCIAL CASA HUERTA 1 (CH-1) y CASA HUERTA 2 {CH-2) a
RESIDENCIAL DE DENSIDAD MEDIA (RDM) DEL PREDIO DENOMINADO PREDIO RURAL PREDIO LAS PALMAS - MATRIZ SUB PARCELA 11843-B FUNDO LAS PALMAS. CÓDIGO
CATASTRAL 11B43-B

REAJUSTE INTEGRAL DE LA ZONIFICACION DE LOS USOS DEL SUELO DE LIMA METROPOLITANA

_PLANO DE ZONIFICACION CUENCA BAJA DEL RIO LURÍN - DISTRITO DE PACHACAMAC
(Aprob. Ordenanza Ns 1146-MML del 20.06 2008)
Escala: 1/10.000 CAD-SPHU: Téc
Gladys F Fuente: Lamina de
Zonllicación {Escapeada y
Escalada)

20oz -Z-2010 - MML / GDU - SPHU / DC

EXP. N9 165353 - 2010
 PP SC PP
6.60 7.20 6.60

30,00

SECCION : C-01
CLASIFICACION COLECTORA
NOMBRE : COLECTORA NORMATIVA 30

PLANO DEL SISTEMA VIAL METROPOLITANO DE LIMA (Aprob ORD. Ng 341-MML

VIAS EXPRESAS (E) Escala: 1/20,000
VIAS ARTERIALES (A) INTERSECCIONES A DIFERENTE NIVEL CAD: Tóc Gladys F
VIAS COLECTORAS (C) Y/O SUJETAS A ESTUDIOS ESPECIALES Fuente: Base Digitalizada

PLANO ¿ M i -V-2010-MML/GDU-SPHU/DC
EXP. NQ 165353-2010
ANEXO 3 : LICENCIA DE HABILITACION URBANA

MUNICIPALIDAD DISTRITAL DE PACHACAMAC,

LEY 29090 EXP.N": 1231-20 04.2011

OS G24-08-MTCVC-27-09-08 FECHA DE EMISION : 19/05/2011
FECHA DE VENCIMIENTO 19/05/2014

LICENCIA DE HABILITACION URBANA

RESOLUCIÓN DE GERENCIA N° 134-2011/GDUR-MDP

DENOMINACIÓN UR8 VALLE VERDE , HABILITACION URBANA NUEVA PARA USO

RESIDENCIAL, CONSTRUCCION SIMULTANEA DE VIVIENDA Y CON VENTA GARANTIZADA

PLANO(S) APROBADO(S):
Plano 5 de Planeamiento Integral, Plano U-1 (UBICACION-LOCALIZACION)
PLANO N°10-2011-GDUR-MDP (LOTIZACION Y VIAS)
UBICACIÓN DEL PREDIO:

Departamento Fundo / Otros :

LIMA Provincia LIMA Distrito PACHACAMAC
FUNDO LAS PALMAS
SUB PARCELAS 11843-8 Y C-2

PROPIETARIO O SOLICITANTE: LOS PORTALES S.A.

REPRESENTANTE LEGAL O APODERADO: SR ARTURO GAMARRA GUZMAN

RESPONSABLE DE OBRA:
ARQ CARLOS CASTILLO CARDENAS Registro CAP 3353

Registro CIP

DERECHO DE UCENCIA: SI. 102 580.02 Recibo N° 1182759

CUADRO DE AREAS :

AREA BRUTA DEL TERRENO 350,176.00 M3

AREA FRANJA MARGINAL 51,600.00 M3
AREA VIA COLECTORA 21.278.00 MJ
AREA NETA A HABILITAR 277,298.00 M3
AREA UTIL DE LOTES PARA VIVIENDA 156,629.66 M3
AREA DE CIRCULACION (CALLES, PASAJES Y JARDINES) 80,367.61 M3

AREA DE RECREACION PUBLICA 19,415.23 Ml

AREA PARA MINISTERIO DE EDUCACION 5,548.49 M3
AREA PARA RENOVACION URBANA 2,863.73 M3
SERPAR -Parques Zonales 5,617.82 M3
SERV. PUB. COMPLEMENTARIOS 5,555.66 M3
AREA DE SERVICIOS 1,299.80 M3
N° DE LOTES VENDIBLES 1302 LOTES

RESUELVE
ARTICULO PRIMERO- APROBAR de conformidad con el Piano 5 del Planeamiento Integral, del predio ubicado en el Fundo Las Palmas . sub parcelas 11843-B y C-2 dei
Distrito de Pachacamac, Provincia y Departamenlo de Lima. Asimismo establecer que el predio a habilitar se realizara por etapas constructivas por ello cuenla con un
Planeamiento Integral y a su vez colinda con zonas urbanas consolidadas y por tener estas condiciones, se indica que el predio no se enmarca dentro de los alcances de la
Ordenanza 1467-MML
ARTICULO SEGUNDO- APROBAR de conformidad con los planos U-1 (Ubicacion-Localizacion) y de Lotizacion y Vías N“ 10-2011-MDP/GDUR, El proyecto de Habilitación
Urbana Nueva denominado Urbanización Valle Verde, para uso Residencial de Densidad Media (RDM) sobre una superficie de 350 176 00m2 Ubicado en el distrito de
Pachacamac. Provincia y Departamento de Lima
ARTICULO TERCER,- AUTORIZAR a LOS PORTALES SA. ejecutar en un plazo de 36 meses las Obras de Habílilacion Urbana . el mismo que se encuentra sujeto a ios Planos
firmados y sellados por esta municipalidad, debiendo de considerar las especificaciones técnicas del R N E
ARTICULO CUARTO,- DISPONER, las Reservas de los aportes para Recreación Publica. Parques Zonales (SERRAR). Renovación Urbanas (FOMUR). a! Ministerio de Educación y
Servidos Públicos Complementarios (Municipalidad Distrital); según datos indicados en el cuadro de Areas, para ser transferidos a la entidad competente de acuerdo a Ley
ARTICULO QUINTO,- AUTORIZAR a LOS PORTALES S A la construcción simultanea de viviendas, previo obtención de Ucencia de Edificación tramitada ante la Municipalidad
Distrital
ARTICULO SEXTO- AUTORIZAR la suscripción de contratos de venia garanlizada de los lotes resultantes de la Habilitación Urbana Nueva denominada 'Urbanización Vafle
Verde*, confofme se detallan en el ARTÍCULO SEGUNDO exceptuando los que corresponden a los aportes reglamentarios
ARTICULO SEPTIMO - REMITASE, copia de la presente Resolución y Planos aprobados a ios interesados para su conocimiento y las acciones de su competencia

ENCARGAR, a las unidades orgánicas do la Coronela tío Desarrollo Urbano y Rural, dar cumplimiento a lo establecido en la presente
Resolución
LA OBRA AUTORIZADA DEBERA AJUSTARSE AL PROYECTO APROBADO
La Comisión Técnica do Habilitaciones Urbanas mediante Acta N° 001-GDUR-CTHU do focha 19 05.2011 dictaminó de manera Eávoratflfi el Proyecto de
Habilitación
Urbana de la Urbanización Valle Verde ~

MUtííCIPAUBAD mm.it PAÍMAMAC

FECHA ¡20/05/2011 ‘ VA ALVARAíK*
ing.ALEXHA^
GERENTE DE DESARRÜLLV ÜRÜ*NL/ H
X.l.P 57331
SELLO y FIRMA DEfFUNCIONARIO MUNICIPAL OUE OTORGA LA UCENCIA
ANEXO 4 : PLANO DE LOTIZACIÓN (CABIDA)
ANEXO 5 : LOTIZACION
ANEXO 6 : MATRIZ DE RIESGOS
Datos generales Condiciones comerciales
Plaza LIMA ESTE Precio x m2 $ 29.00
Departamento Lima Precio Total $ 9,913,258.50
Provincia Lima Forma de Pago
Distrito Pachacamac Cuota inicial: $ 4,956,629.25
Zona 50% a 30 dias $ 4,956,629.25

Area inscrita en Has: 34.18 Has Garantia $ 20,000.00

Area a adquirir en Has: 34.18 Has
Area en m2 341836.5

Propietarios Belfiore

Aspectos evaluados Descripción Riesgo Responsable V°B°

Inscripción En SUNARP conforme Nulo Legal
Cargas o Gravámenes No presenta Nulo Legal
Titulación Superposición con la comunidad campesina de Lurin. Sin embargo el plano de
Estudio Catastral Bajo Legal
la CCL no está georeferenciado.
Observaciones Se está firmando acuerdo con la CCL y LP, reconociendo la propiedad Bajo
En proceso CZ, Muni.Pachacamac ya respondió positivamente a Lima. Falta
Zonificación Medio Licencias
aprobac. En MML.
Zonificación Certific. Zonificación Zona de uso agricola U.A. Medio Licencias
Certific. Parametros No aplica Licencias
Observaciones
Agua Potable Factibilidad de Sedapal en proceso/Fuente propia. Medio Gte. HU/Edif
Alcanta rillado Factibilidad de Sedapal en proceso/Descarga a PTAR J.Galvez Medio Gte. HU/Edif
Factibilidad de Servicios
Energia Eléctrica Factibilidad Otorgada Bajo Gte. HU/Edif
Otros Servicios Estudio Hidrogeologico positivo para perforación-condiciones optimas. Medio Gte. HU/Edif
Lev.Perimétrico Ejecutado conforme Nulo Gestor R.T.
Lev.Topográfico Ejecutado conforme Nulo Gestor R.T.
Condiciones fisicas Re l i eve Terreno regular y casi plano Nulo Gte. HU/Edif
Accesibilidad EIV OK Bajo Gte. HU/Edif
Otros Gte. HU/Edif
Arqueologia No evidencia restos arqueologicos Bajo Gte. HU/Edif
Estudio de suelos Sin mayor riesgo. Bajo Gte. HU/Edif
Estudios
EIA semi detallado Ejecutado y aprobado por Resolucion Directorial N°035-2011-VIVIENDA/VMV Bajo
Gestor R.T.
EIV Conformidad por parte de la MML con estudio basico presentado. Bajo
Producto Lotes de 90 a 120m2 Bajo Ventas
Velocidad de ventas Año 1° 30 und/mes, Año 2° 35 und/mes, Año 3° 40 und/mes Bajo Ventas
Comercialización
Precio inicial por lote USD 12,699 (90m2 a $140xm2) Bajo Ventas
Precio promedio por lote Bajo Ventas
Perfil del proyecto Ventas: $25,967 M |Costo Obra: $62,53 | Utilización: 54% | Margen: 25.94% Planeamiento
Flujo de ventas Ventas
Economico y financiero Flujo de obras Gte. HU/Edif
Flujo de caja VAN y TIR Planeamiento

Gerente de Reserva Territorial Gerente de H.U. Gerente Legal Inmobiliaria Planeamiento y Control de Costos Gerente de Ventas

Gerente de Gestion de Negocios Gerente de Operaciones Gerente de Administración y Finanzas Gerente Central Inmobiliario Gerente General
ANEXO 7 : FACTIBILIDAD ELECTRICA

LUZDELSUR

DPHC.10.0927296
Expediente N°: 0042969

Señores
LOS PORTALES SA
José Granda 167 (Telf. 511.211 4466)
SAN ISIDRO

Atención: Sr. Wilfredo De Souza Ferreyra

Referencia: Solicitud de Certificado de Factibilidad de suministro eléctrico para la

Habilitación Urbana Belfiore, ubicado en el distrito de Pachacamac, provincia y
departamento de Lima.

De nuestra especial consideración:

En atención a su solicitud de la referencia, les comunicamos que habiendo cumplido con los
requisitos establecidos en el artículo 9o de la Norma de Procedimientos para la Elaboración de
Proyectos y Ejecución de Obras en Sistemas de Distribución y Sistemas de Utilización en Media
Tensión en Zonas de Concesión de Distribución, aprobada mediante la Resolución Directoral N°
018-2002-EM-DGE . concordante con e! articulo 14.3° de la Ley de Regulaciones Urbanas y
Habilitaciones - Ley N° 29090'. y de acuerdo con el informe técnico aprobatorio de nuestro
Departamento de Proyectos, es técnicamente factible suministrar energía eléctrica para abastecer
de una demanda máxima de 750 kW. en virtud de que la zona de la referencia se encuentra ubicada
dentro del área cuya responsabilidad de atención corresponde a nuestra empresa. En este sentido,
cabe precisar que el presente certificado no constituye reconocimiento alguno de derecho de
propiedad o posesión a favor del solicitante ni garantiza la obtención futura de la fijación del punto
de diseño para la elaboración del proyecto eléctrico correspondiente.

Asimismo, les informamos que para la fijación del punto de diseño, de conformidad con los
artículos 8o y 10° de la Resolución Directoral N° 018-2002-EM-DGE antes mencionada.

Articulo 9. Factibilidad de Suministro Eléctrico.- Documento requerido por las Municipalidades para evaluar los estudios preliminares
de habilitación de tierras, o por los inversionistas para evaluar sus estudios preliminares de inversión.
9.1 Requisitos.- Solicitud del Interesado dirigida al Concesionario adjuntando lo siguiente:
- Dos (2) copias del plano de ubicación en escala 1/ 5 OOO o 1/ 10 000 con indicación de las vías de acceso al área a electrificar o
referencias físicas que permitan su fácil ubicación con respecto a las instalaciones existentes
- Cálculo estimado de la demanda máxima de' área a electrificar

Articulo 14°. Documentos previos (...) 3. Certificado de Factibilidad de Servicios.- E! Certificado de Factibilidad de Servicios es
el documento emitido por las entidades prestadoras de servicios y contendrá.
a) Las condiciones técnicas bajo las cuales se otorgará el servicio, precisando las obras e instalaciones de infraestructura pública que
deberán efectuar las empresas prestadoras.
b) El plazo en que podrá accederse a! servicio.
c) Fecha de emisión
d) Fecha de vigencia.
Las empresas prestadoras deberán rembolsar a' propietario a! Habilitaoor Urbano o a! Promotor Inmobiliario las inversiones que éstos
efectúen para ejecutar las obras o instalaciones de infraestructura pública que correspondan a tales empresas prestadoras, de acuerde con
le establecido en el Certificado de Factibilidad de Servicios El Certificado de Factibilidad de Servicios deberá emitirse en un piazo máximo
de quince (15) días útiles.

DPHC.10.0927296 Página 1 de 3
 L UZ DEL SUR

En caso el área de terreno para la cual solicitan la factibilidad, se encuentre afectando lineas eléctricas de
alta, media y/o baja tensión, infracción de las distancias mínimas de seguridad u ocupación ¡lícita de las
fajas de servidumbre, deberán efectuar las gestiones para su desafectación, de manera previa a la
solicitud de fijación del punto de diseño. Para el caso particular de las líneas de alta tensión
(líneas de transmisión), de existir instalaciones eléctricas pertenecientes a otras empresas -de generación
o transmisión eléctrica- deberá adjuntarse la Constancia de No Afectación de dichas redes emitida por
dicha entidad con una antigüedad no mayor a treinta (30) días calendario .

La vigencia de la presente Factibilidad es de un (01) año a partir de la fecha de emisión del presente
documento.

Cualquier consulta que tuviese al respecto, nuestro equipo de especialistas estará gustoso de absolverla,
llamando a Fonoluz: 6175000.

Atentamente.

Kaui La forre veiarde

Dpto. Proyectos Hasta 50 kW

MCA'japh

7
Oficio N° 1053-2002-OSINERG-GFE - (...) En cuanto al servicio de energía eléctrica para las construcciones
ubicadas debajo de la linea de transmisión, debemos precisar que a partir de la fecha su representada no podrá otorgar
ningún tipo de suministro eléctrico a aquellas personas que solicitan este servicio y se encuentran debajo de estas
lineas (...)
DPHC.10.0927296 Página 3 de 3
 ANEXO 8 : FACTIBILIDAD DE AGUA Y DESAGÜE

SERVICIO DE AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO DE LIMA

"Decenio de las personas con discapacidad en el Perú"

"Año del centenario de Macliu Piccliu para el mundo"

Carta N° & -2011-EGP-S

Lima, 8 8 ^88.

Sr.
Wilfredo de Souza Ferreyra U.
Gerente Central Inmobiliaria
O
LOS PORTALES S.A.
José Granda 167
San Isidro

Verde" en el distrito de Pachacámac.

Ref. : Carta N° Reg. 1169-2011-EGP-S

Por medio de la presente le comunicamos en atención a su carta descrita en al referencia, nuestro

especialista técnico ha reevaluado su solicitud y dado las características del terreno con área bruta
de 350,176.00 m2 y área útil 160,202.69 m2, correspondiente al terreno denominado Urbanización
"Valle Verde", destinado a 1292 viviendas unifamiliares, que se ubica por el norte con la Av. Las
Palmas, por el Sur con el río Lurín, por el Este con la Urbanización Villa Las Palmas y por el Oeste
con terrenos agrícolas en el distrito de Pachacámac, y de acuerdo al plano trazado y lotización
(anteproyecto) presentado, podemos manifestarle que estamos procediendo a otorgar la
Factibilidad de Servicio de Alcantarillado, bajo los términos y condiciones siguientes:

• Para contar con el servicio de agua potable deberá presentar para su revisión y
aprobación por SEDAPAL un proyecto que considere tanto obras generales como
secundarias, conformada desde la perforación de un pozo tubular para conseguir la
fuente de agua potable, que pueda cubrir la demanda requerida, una estación de
bombeo, línea de impulsión, un Reservorio Elevado de con su cerco perimétrico, y
redes de distribución que considere la instalación de tuberías de servicio, a lo largo de
los Pasajes de acceso, cubriendo los frentes de propiedad de las viviendas unifamiliares
a servir, con uniones flexibles y provisto de otros accesorios distribuidos
convenientemente de manera que garanticen un adecuado funcionamiento del sistema;
Además se requiere un estudio hidrogeológico que garantice la fuente en capacidad
(caudal de bombeo) y calidad (agua apta para consumo humano), de tal manera que la
explotación del agua subterránea sea sostenlble, el mismo que debe ser aprobado por
la autoridad competente.

o Para contar con el servicio de alcantarillado deberá presentar para su revisión y

aprobación por SEDAPAL un proyecto que considere tanto obras generales (de ser el
caso) así como colectores secundarios a lo largo calles y pasajes, cubriendo el frente de
propiedad de los lotes a servir, y que siguiendo la topografía del terreno con sus
respectivas conexiones domiciliarias de DN 150 mm. (6") para las viviendas
unifamiliares proyectadas, teniendo como disposición final la PTAR de José Gálvez.

OFICINA PRINCIPAL • LA ATARJEA: Autopista Ramiro Prialé 210 El Agustino - Central Telefónica: 317-3000 • AQUAFONO: 317-8000
CENTROS DE SERVICIOS Y AGENCIAS: ATE VITARTE: Av. Nicolás Ayllón 2309 - Tell: 326-6082 í BREÑA: Av Tingo María 600 ■ Telf: 925-5051 CALLAO:
Av Guardia Chalaca 1131 - Tell.: *129-0050 i CIENEGUILLA: Av. San Martin Zona C Mr D Lt 2 Urb Tambo Viejo - Tell.: 470-8705 / COMAS: Av.
Víctor Andrés Belaúnde Oeste edra. 5 Urb £1 Retablo - Telf: =36-1190 / LA MOLINA: Av. Javier Prado Este 59t0-59t2 Utb. La Fontana - Tell: 436-
2527 / PUNTA NEGRA: Antigua Panamericana Sur Mz Y Lt 01 y 02 Urb La Merced Zona D - Telf 231-5029 í SAN JUAN DE LURIGANCHO: Av
Proceres de ia independencia 3105 Urb Canto Grande Telf.: 388-2478 SAN MIGUEL : Av Universitaria 1027 Telf: 452-3232 / SURQUILLO: Av
Angamos Este 1450 - Telf: 241-4018 VENTANILLA: Calle 1 Mz F-15 Lt 19 Utb La Bandera - Tell: 553-7227 VILLA EL SALVADOR: Av Separadora
Industrial 300 Sector 1 - Telf: 291-2125 ZÁRATE: Av Gran Cnimú 1017 Tell: 376-1166 / Clientes Especiales: Jr Huarnz 366 £sq Venezuela Cdra 8 Breña
- Tell.: 42-1-3800
www.sedapal.com.pe
 SERVICIO DE AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO DE LIMA

La presente Factibilidad de Servicios se otorga siempre y cuando acredite ser dueño de la propiedad del
terreno y no tener documento o contrato con terceros para realizar las obras del Sistema de Agua
Potable y Alcantarillado; caso contrario, el presente documento quedará nulo.

Para la etapa de aprobación de proyecto deberá presentar un expediente que contenga copias del plano
definitivo de trazado y lotización otorgado por la Municipalidad de Pachacámac ó entidad competente,
una memoria descriptiva firmada por un Ing. Sanitario, certificado de habilidad del profesional
responsable vigente, planos del proyecto del sistema de Agua Potable y Alcantarillado, plano de
ubicación y pago por concepto de aprobación de proyecto (35.02 Ha.), con una boleta de pago por
servicios colaterales.

Cabe señalar que los planos del proyecto a presentar deberán ser elaborados en Autocad, cuyo archivo
deberá ser entregado al ingreso del expediente de aprobación del proyecto.

La factibilidad otorgada es exclusivamente para el uso de vivienda unifamiliar. De acuerdo con su plano
de trazado y lotización (anteproyecto) presentado, cualquier variación en el uso y/o tipo de zonificación
dará lugar obligatoriamente a una nueva evaluación y quedara sin efecto la presente factibilidad.

La administración del sistema proyectado de agua potable estará supeditado a la conformidad dada por
el Equipo Evaluación de Calidad, Equipo Aguas Subterráneas, Instituto Nacional de Cultura en lo
relacionado a Restos Arqueológicos para lo cual debe presentar el CIRA de ser el caso y demás Equipos
involucrados en la supervisión de obras, operación y mantenimiento del nuevo sistema.

EL proyecto deberá contar con documentación de las servidumbres de paso a favor de SEDAPAL
aprobadas y legalizadas, en lo concerniente a Obras Generales y Secundarias; considerando lo
mencionado en el Capitulo 5.4 - Disponibilidad de Terrenos del Reglamento de Elaboración de Proyectos
de SEDAPAL para Habilitaciones Urbanas de Lima Metropolitana de Lima y Callao.

El proyecto deberá contar con la licencia de uso de agua con fines poblacionales expedida por la
Autoridad Nacional del Agua.

Es preciso señalar que las obras de Agua potable y Alcantarillado del urbanización serán
recepcionadas una vez que entre en funcionamiento el Mejoramiento y Ampliación de la PTAR
de José Gálvez, considerada en el Proyecto de Ampliación y Mejoramiento de los Sistemas de
Agua Potable y Alcantarillado para el Esquema José Gálvez - Sector 315 y Esquema Villa
Alejandro.

Las coordinaciones técnicas para el trámite de aprobación de proyecto, podrán ser realizadas
con el personal profesional del Equipo Gestión Proyectos Sur, sito en la Av. Ramiro Priale 210
en el distrito de El Agustino.

OFICINA PRINCIPAL - LA ATARJEA: Autopista Ramiro Prialé 210 El Agustino - Cenlral Telefónica: 317-3000 - AQUAFONO: 317-8000 CENTROS DE
SERVICIOS Y AGENCIAS: ATE VITARTE: Av Nicolás Ayllón 2303 - Tel!.: 326-6082 i BREÑA: Av Tingo María 600 - Te!.': -125-5051 CALLAO: Av Guardia Chalaco
1131 - Tell: .¡29-0350 ! CIENEGUILLA: Av San Martin Zona C Mz. D. L1 2 Urb Tambo Viejo - Telt: <179-8705 / COMAS: Av Víctor Andrés Belaúnde Oeste
cdra. S Urb El Relablo - Telf: 536-1190 i LA MOLINA: Av Javier Prado Este 5910-5912 Urb La Fontana - Tell: 436-2527 / PUNTA NEGRA: Antigua
Panamericana Sur Mz Y U 01 y 02 Urb La Merced Zona D - Telt. 231-5029 / SAN JUAN DE LURIGANCHO: Av Proceres de la Independencia 3105 Urb
Cantó Grande Telf: 300-2478 SAN MIGUEL : Av Universitaria 1027 Tell: 452-3232 i SURQUILLO: Av Angarrios Este 1450 - Telf: 241-4010 ! VENTANILLA:
Calle 1 Mz F-15 U 19 Urb. La Bandera - Telf: 553-7227 VILLA EL SALVADOR: Av Separadora Industrial 300 Sector 1 - Tetl: 291-2125 / ZARATE: Av Gran
Chtmú 1017 Tell: 376-1166 / Clientes Especiales: Jr Huarnz 386 Esq Venezuela Cdra 8 Breña - Telf.: .121-3500

www.sedapal.com.pe
 SERVICIO DE AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO DE LIMA

Carta N° - 2011/EGP-S __________________________________________ _ ______ 3_

La presente Factibilidad de Servicios de Agua Potable y Alcantarillado no da derecho a la propiedad del

terreno, y ¡os términos expresados en ia presente carta tienen un año de vigencia.

Así mismo se deja sin efecto la Carta N° 652 -2011-EGP-S

Atentamente^'-,

Amador Solazar Chávez

Jefe Equipo\Gestión Proyectos Sur (e)

CC:/Archivo

OFICINA PRINCIPAL - l_A ATARJEA: Autopista Ramiro Prialé 210 El Agustino - Central Telefónica: 317-3000 - AQUAFONO: 317-8000 CENTROS DE
SERVICIOS Y AGENCIAS: ATE VITARTE: Av Nicolás Ayllón 2309 - Telí: 326-6082 / BREÑA: Av Tingo María 600 - Telf: 425-5051 CALLAO: Av Guardia Chala»
1131 - Teíl: 429-0950 ! CIENEGUILLA: Av San Martin Zona C Mz. D, Ll 2 Urb Tambo Viejo - Telí: 479-8705 / COMAS: Av Víctor Andrés Belaúnde Oesle
cara. 5 Urb E! Retablo - Tell: 536-1190 / LA MOLINA: Av Javier Prado Esle 5910-5912 Urb. La Fanlana - Telf: 436-2527 / PUNTA NEGRA: Antigua
Panamericana Sur Mz Y Lt 01 y 02 Urb La Merced Zona 0 - Telf 231-50291 SAN JUAN DE LURIGANCHO: Av Proceres de la Independencia 3105 Urb
Canto Grande Telf: 308-2478 SAN MIGUEL : Av Universitaria 1027 Telf: 452-3232 / SURQUILLO: Av Angamos Esle 1450 - Tell: 24I-40I8 / VENTANILLA:
Calle 1 Mz F-15 Ll 19 Urb La Bandera - Telf: 553-7227 VILLA EL SALVADOR: Av Separadora Industrial 300 Sector 1 - Telf.: 291-2125 / ZARATE: Av. Gran
Chimú 1017 Telf: 376-1166 / Clientes Especiales: Jr Hjaraz3B6Esq Venezuela Ctíra 8 Breña-Telf.: 42-1-8800

www.sedapal.com.pe
ANEXO 9 : PLANO TOPOGRAFICO
MOVIMIENTO DE TIERRAS Y PAVIMENTACION
REDES SANITARIAS
REDES ELECTRICAS