CONTRATO DE PROMESA

Es el contrato preparatorio por antonomasia, es un contrato de tipo nominado y típico, ya que se

encuentra regulado en el Código Civil (artículo 1554). Debe cumplir con los requisitos generales
del acto jurídico y los requisitos específicos del contrato de promesa.

Características

1) Es un contrato preparatorio: Es de tipo general, ya que puede preparar cualquier tipo de

contrato.
2) Es un contrato nominado o típico regulado en el artículo 1554 del Código Civil.
3) Es un contrato que puede ser unilateral o bilateral. Tiene relación con si ambas partes se
obligan (por ejemplo, promesa de compraventa). Sin embargo, es aceptado que puede ser
unilateral y que sólo una parte se verá obligada, por ejemplo, una parte se obliga a vender,
pero la otra no se obliga a comprar. Esto no va de la mano de la naturaleza del contrato
definitivo sino con a quien obliga la promesa. En 1930 vino a ser aceptado por la doctrina,
debido a una disposición expresa del Código de Minería. Alessandri era contrario a esta
postura. Hay que distinguir entre la promesa unilateral y el contrato de opción.
4) Es un contrato principal, subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención. Si bien
está vinculado a otro contrato, no depende del contrato definitivo. La eventual existencia
del contrato definitivo no afecta la existencia de la promesa.
5) Es un contrato solemne, debido a que el artículo 1554 Nº1 exige la escrituración como
solemnidad. El que sea solemne no tiene influencia con el contrato prometido, este puede
ser real, solemne o consensual.
6) Es un contrato sujeto a modalidad por disposición de la ley, conforme al artículo 1554
Nº3 la modalidad es un elemento de la esencia, exige plazo o condición para su
celebración para así producir efectos.

Requisitos del Contrato de Promesa

Se encuentra regulado en el artículo 1554 del Código Civil, son esenciales y especiales, sin los
cuales no genera efecto o deviene en un contrato diferente: 1. Debe cumplir con todos los
requisitos de existencia y validez del acto jurídico. 2. Además debe cumplir con los requisitos
especiales del artículo 1554. 3. Es un contrato autónomo del contrato prometido, el proyecto del
código de 1853 hacía sinónimos ambos conceptos en el caso de que el contrato fuese consensual.

1. La promesa debe constar por escrito: En el derecho comparado hay posibilidad que
pudiese ser verbal. En chile es solemne, basta así para dar certeza y seguridad. El sistema
verbal no da garantías del cumplimiento. La otra opción en derecho comparado es que el
 contrato de promesa tenga los mismos requisitos externos que el contrato definitivo y
cumpla con sus formalidades. La tercera opción es la que sigue el CC que es exigir un
requisito externo y que el contrato sea solemne, se exige así una formalidad vía
solemnidad (única forma en la que se puede manifestar la voluntad) sin perjuicio que
ofrece rol en vía publicidad y vía de prueba. El acto solemne se prueba por sí mismo Art.
1701 CC. En chile se sigue esta tercera vía:

- Se cumple entregando un instrumento a lo menos privado.

- No se exige que sea o se trate de una escritura o instrumento público, aunque el contrato
prometido lo exija. No determina el resultado, pues el contrato definitivo es diferente al
contrato prometido.
- Solo se requiere por escrito, no necesariamente que sea privado o público porque no hay
identidad con el contrato prometido.
- Es una exigencia vía solemnidad, no es una exigencia vía prueba ni vía publicidad. Es en
consideración del acto o contrato y su naturaleza y en cuanto al acto o contrato, las
consecuencias a esto serían:

1) La escrituración es necesario para la validez del contrato, sin esto el contrato sería
ineficaz y con nulidad absoluta según el artículo 1681 y 1682 CC. Otra parte de la
doctrina dice que la sanción es la inexistencia porque el artículo 1554 CC dice que “no
producirá efecto alguno”.
2) El acto solemne se prueba por sí sola: el acto no puede probarse sin la solemnidad, en
este caso con la escrituración y solemnidad conforme a lo señalado por el artículo
1701 CC. El requisito se cumple en la medida que la voluntad conste en un
instrumento o bien que existan dos instrumentos distintos, debe haber conexión.

2. Que el contrato no sea de aquellos que la ley declare ineficaces:

- Este requisito es en relación al contrato prometido, de lo contrario el contrato de

promesa será nulo. A la ley le interesa someter la eficacia del contrato de promesa a la
eficacia del contrato definitivo o prometido. Hay un interés de la ley por velar por el
cumplimiento de los requisitos de existencia y validez del AJ, la ley no quiere que se
pretenda celebrar un AJ ineficaz, especialmente que adolezca de nulidad o inexistencia,
pero también hay un tema de economía de tiempo, porque ¿qué sentido tiene prometer
celebrar un AJ que es ineficaz? ¿Para qué las partes van a quedar vinculadas por un AJ
hoy que en un tiempo más que se debiera celebrar, pero que celebrado las partes puedan
echarlo abajo? Sería absurdo.
 - Para entender bien este número hay que hacer un ejercicio, que es determinar qué
requisitos del AJ prometido o del contrato prometido podrían estar involucrados al día de
hoy en cuanto al día de hoy me permitan determinar o visualizar que ese contrato futuro
pudiera ser ineficaz. Si quiero celebrar un contrato o quiero prometer celebrar un contrato
que eventualmente va a ser nulo, no se va a poder, entonces nos tenemos que proyectar
sobre la validez de ese contrato futuro, ¿cómo se puede hacer eso hoy? ¿Qué del AJ futuro
me podría llevar a decir “sí, este contrato a futuro puede ser nulo”? Cuando se trata de
falta de consentimiento no se puede decir si va a ser nulo o no, porque eso se sabrá al
momento de celebrar el contrato, no se puede decir hoy en día que ese contrato será
ineficaz.

• Consentimiento sin vicios: Es un requisito de validez que puede acarear la nulidad

relativa, porque el consentimiento o la voluntad está afectado por vicios como error,
fuerza o dolo. ¿Puedo al día de hoy determinar que el contrato de CV que estamos
prometiendo puede adolecer de vicios del consentimiento? Esos vicios van a concurrir
cuando se manifieste la voluntad de una u otra parte, hoy eso no lo puedo saber, ya que se
determinará al celebrar el contrato.
• Solemnidades: Compraventa entre cónyuges es un ejemplo de algo que se podía
saber que será ineficaz a futuro, pero en el caso de la compraventa de un inmueble no se
puede saber. La solemnidad está estrechamente vinculada con la voluntad, con el
consentimiento, porque son requisitos externos que se transforman en la única manera
como se puede manifestar la voluntad.
• Objeto: ¿Qué es el objeto del AJ? El objeto del AJ es una cosa o un hecho, es la
cosa que se debe dar o el hecho positivo que se debe realizar o la abstención o hecho
negativo que se debe abstener de realizar. El objeto debe cumplir algunos requisitos, se
debe distinguir si es cosa o hecho.

Si es cosa:
a) Debe ser real (existir o esperarse que exista)
b) Debe ser comerciable
c) Debe ser determinada o determinable
Si es hecho:
a) Debe ser posible de realizar por el hombre fisicamente
b) No debe ser contrario a la moral, la ley y las buenas costumbres
c) Debe ser determinada o determinable

• Causa: Motivo que induce a las partes a celebrar el AJ pero el motivo puede ser
psicológico o jurídico, ahí entra la discusión de causa final, ocasional y eficiente. Lo que
nos interesa es la causa final (motivo jurídico, que es el mismo en todas las categorías de
 contrato). ¿Podría yo ver que ese requisito falta al día de hoy? Sí, cuando no existe causa,
pero más fácil es aun el análisis con la causa ilícita, esta es la prohibida por la ley,
contraria a las buenas costumbres o al orden público (art. 1467 CC), eso se puede
determinar al día de hoy. Ejemplo de causa ilícita (objeto y causa): Si una persona se
obliga a realizar un hecho que es contrario a la moral, prestar servicios sexuales, por
ejemplo, ahí hay un problema de objeto, pero lo que pasa es que el objeto de esa
obligación es la causa de la obligación del que paga el precio por ese servicio, entonces en
definitiva la causa de la obligación es el objeto de la obligación del otro, entonces en
definitiva, pagar el precio o la causa de porque yo tengo que pagar el precio, es ilícita.
En síntesis, este tema del art. 1554 está mirando básicamente a lo que es el objeto ilícito,
la falta de causa y la causa ilícita. Ahí es donde nosotros podemos entender el 1554 nº2
como un AJ ineficaz.

3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de celebración del
contrato: La época se puede entender como un intervalo de tiempo entre determinados
hechos. La ley utiliza el concepto de época en distintas etapas o puntos utilizando
distintos sentidos. Por ejemplo, el artículo 76 del Código Civil utiliza el concepto época
en dos sentidos, para el nacimiento como instante y la concepción como intervalo. El
artículo 1554 del Código Civil también utiliza el concepto de época en los dos sentidos.

- Determina la época con un plazo o condición o con ambos. Con esto se determina que la
época puede ser cierta o incierta. Esto lo determina la autonomía de la voluntad.
- Rige la futuriedad como característica de los contratos preparatorios.
- Se constituye el plazo y la condición como elemento de la esencia. En general estos
elementos son meras modalidades, en este caso se altera el efecto normal de las
obligaciones ya que pasan de ser elementos accesorios a esenciales. Hay condiciones que
se entienden como incorporadas (Artículo 1489) El efecto de no fijar el plazo o la
condición es la ineficacia.

A) Plazo: Hecho futuro y cierto del que depende la exigibilidad o extinción de un

derecho. Se clasifica en suspensivo o extintivo.

A.1 Plazo suspensivo: Es un hecho futuro y cierto del que depende la exigibilidad de
un derecho. Generalmente va acompañado con la expresión “desde”.

A.2 Plazo extintivo: Es un hecho futuro e incierto del que depende la extinción de un
derecho. Generalmente va acompañado de la expresión “hasta”.
 Ambos tipos de plazo aplican al contrato de promesa, pero el que mejor cuadra es el
suspensivo. El extintivo a pesar de ser aplicable no cuadra tanto con los fines del
contrato. El Código regula los plazos extintivos en el libro IV y se aplican
generalmente a asignaciones testamentarias a plazo y condición (Artículo 1080 CC).
Lo que cuadra muy bien es una combinación entre un plazo suspensivo y un plazo
extintivo para fijar de mejor manera la época.

Plazo determinado: Hecho futuro y cierto en el que se sabe el instante en el que va a

ocurrir. Ejemplo: Artículo 1081 CC.

Plazo indeterminado: Hecho futuro y cierto en el que se desconoce el cuándo. Es

discutible que se puede fijar, pues no da certeza del cumplimiento o la época del
contrato no queda fijada de matera tan clara.

Plazo expreso: Se fija el instante exacto, este es más procedente en la promesa.

Plazo tácito: Es indispensable para cumplir y exigir la obligación. Se entiende de los

artículos 1494, 1551 Nº2 CC. Se puede fijar en un contrato de promesa.

B) Condición: Es un hecho futuro e incierto del que depende el nacimiento o extinción

de un derecho. Su finalidad es determinar el nacimiento o extinción de un derecho. Se
diferencia del plazo en cuanto al efecto entre el plazo suspensivo y la condición
suspensiva, en que esta última el derecho no ha nacido, en la primera sí ha nacido
pero no se puede exigir. Se pueden clasificar en suspensiva y resolutoria.

B.1 Condición suspensiva: Hecho futuro e incierto del que depende el nacimiento de
un derecho. Cuadra bastante con las finalidades del contrato de promesa.
B.2 Condición resolutoria: Hecho futuro e incierto del que depende la extinción de
un derecho. Estos derechos han nacida, pero son susceptibles de extinguirse en caso
de cumplirse la condición. Puede pactarse en un contrato de promesa, pero no cuadra
mucho con sus fines.

Condición resolutoria ordinaria: Hecho futuro cualquiera diferente al

incumplimiento del contrato e incierto del que depende la extinción de un
derecho. Esta es la única condición resolutoria que aplicaría bien a un contrato
de promera.

Condición resolutoria tácita: Artículo 1489 CC

 Pacto comisorio: No aplicable.

Otras Clasificaciones:

Condición determinada: Si bien el hecho es incierto se puede visualizar cuando

ocurrirá. Ej. Cuando una persona cumpla determinada edad. Se puede pactar en el
contrato de promesa.

Condición Indeterminada: No se sabe cuándo ocurrirá. Hay una discusión

doctrinaria que afirma que no aplica a la promesa. Hay otra postura que afirma que sí,
que el hecho de que no se pueda determinar cuándo ocurrirá la condición no quiere
decir que no se pueda fijar la época del contrato. Además se afirma que las
condiciones indeterminadas no existen ya que se tienen que cumplir en determinados
plazos que señala el código civil o si no se entienden fallidas. Artículo 739 CC. Se
entiende que se ha extinguido al cabo de 10 años.

Condición potestativa: Depende de la voluntad o de un hecho voluntario del

acreedor o del deudor:

- Simplemente potestativa: Es aquella que depende de un hecho voluntario del

acreedor o del deudor, es decir, por ejemplo, me obligo a celebrar el contrato
prometido cuando me vaya a vivir al extranjero. Esto depende del hecho del
acreedor. La condición consiste en un hecho voluntario de acreedor o deudor, no
hay ningún problema, pero si con la condición meramente potestativa.

- Meramente potestativa: No depende de un hecho, sino de la mera voluntad del

acreedor o del deudor, es la pura o mera voluntad, quiero o no quiero. El art. 1478 que
establece que son nulas las obligaciones meramente potestativas contraídas por la
mera voluntad de la persona que se obliga, en este caso no habría voluntad, porque no
hay una voluntad seria, se cae no porque no se manifieste, sino porque no hay
seriedad (esto en el caso del deudor). Pero, las condiciones que dependen de la mera
voluntad del acreedor, ¿tiene el mismo destino de la nulidad? Fijo una condición en la
que se establece que el contrato prometido se va a celebrar si el acreedor quiere. LA
nulidad está en el deudor porque este es el que se obliga, en cambio el acreedor es
quien ejerce el derecho.

Son nulas las condiciones meramente potestativas suspensivas, no las resolutorias.

Las suspensivas tienen problemas porque se suspende el cumplimiento de una
obligación por la mera voluntad de una persona, pero solo las del deudor, no las del
 acreedor. Y las resolutorias el derecho nace, lo único que esta en juego es cuando, por
eso todas son válidas.
¿Qué parece más complejo a la hora de establecer la fecha del contrato prometido
condición suspensiva indeterminada o suspensiva meramente potestativa del deudor?
Es más difícil determinar la época en la condición suspensiva meramente potestativa
del deudor.
La época de celebración se puede hacer a través de un plazo o condición, pero
también se puede fijar la época a través de una combinación de condición y plazo, es
mas, frecuentemente esto es lo que se hace, se fija una condición pero se acota con un
plazo. Entonces la forma de fijarlo va a depender de las necesidades que tengan las
partes, pero una buena forma y que puede ser valida en muchas cosas, será una
combinación de una condición suspensiva con un plazo extintivo. Ej; se celebrara el
día que el banco le otorgue un crédito de mutuo hipotecario y a mas tardar dentro de
los 60 días siguientes cumplido ese hecho.

4. Especificación del contrato prometido: Recurre a las categorías de contrato real,

solemne y consensual. De tal manera que sólo falte la entrega, la solemnidad
correspondiente o el consentimiento. Está aquí vigente la idea de que son dos contratos
diferentes el prometido y el de promesa, con esto hay dos posiciones:

- Especificar supone la identificación a tal punto de suponer que el consentimiento ya se

da en el contrato de promesa, ya se manifiesta voluntad. Esto está abandonado ya que rige
la idea de que son dos contratos distintos y diferentes. Esto se daría a entender por la
redacción y exigencias del artículo 1554 Nº4 CC y por la redacción del proyecto inédito.
En este se distinguió más claramente la situación del contrato real, solemne y consensual,
pero el actual CC elimina el término consensual.

- El contrato prometido debe estar de tal manera especificado que sólo falta materializar el
consentimiento, la entrega o solemnidad. Estas dos últimas siempre acompañadas del
consentimiento, todos los otros elementos fijados tanto de la esencia, naturaleza y
accidentales.

- El contrato debe estar de tal manera especificado, que se entienda así de que tipo de
contrato se trata. Con lo cual basta con especificar solo los elementos de la esencia del
contrato. Solo con estos. Esta sería la postura correcta en la interpretación. Los elementos
de la naturaleza y accidentales no deberían ser necesarios.

Naturaleza unilateral o bilateral del contrato de promesa de compraventa

Originariamente no se aceptaba que la promesa fuese unilateral por los siguientes argumentos:

1. Si una de las partes solo se obligara conforme al artículo 1554 Nº4 CC no se cumpliría
con el requisito de este artículo. Si solo una parte se obliga no habría consentimiento y
conforme a la teoría abandonada de identidad entre la promesa y el definitivo, pues
faltaría este requisito. Esto era para los contratos solemnes en los cuales conforme al
proyecto habría identificación entre promesa y contrato consensual. Conforme a esto la
promesa unilateral no podría haber, pues faltaría el consentimiento. Esto se ha
abandonado pues la promesa y el contrato definitivo son contratos diferentes.
2. El segundo argumento era conforme al artículo 1554 Nº2 del CC, en el cual siguiendo el
error de identificación, al no haber y no habiendo manifestado el consentimiento se estaría
celebrando un contrato ineficaz. Este argumento es absurdo.
3. En la promesa unilateral habría una condición meramente potestativa. Quien finalmente
decidirá si se cumple o no la promesa es el acreedor y no el deudor. En este caso el
argumento es válido. Sin embargo, no siempre en un contrato de promesa se dependerá de
la mera voluntad de una parte, muchas veces hay otros factores que lo determinan.

Dentro de los argumentos a favor de la promesa unilateral encontramos:

1. Autonomía de la voluntad.
2. No hay norma expresa que la prohíba.
3. El código de minería en 1932 estableció en su artículo 76 la posibilidad de una promesa
unilateral. Posteriormente el año 1983 lo reconoció en su artículo 169.

Efectos del contrato de promesa

Se debe tener presente los efectos de la obligación en caso de cumplimiento y de incumplimiento:

A) Efectos en el caso de cumplimiento: Consiste en el pago, en estos casos se da a través de

la realización del contrato prometido. Deben cumplirse los requisitos tanto 1) Subjetivos:
quienes concurren 2) Objetivos: lugar, oportunidad, integridad.

B) Efectos en caso de incumplimiento: Es el hecho de no recibir la prestación, puede ser

definitivo o temporal. El incumplimiento definitivo es no haber cumplido la obligación ya
sea por: 1) No haber ejecutado la obligación: fatal 2) Haberla cumplido de manera
imperfecta: parcial.

El incumplimiento definitivo abre en estos casos el cumplimiento forzado, la resolución,

la indemnización de perjuicios y la caducidad.
 Ejecución forzada: Los artículos 1554CC y 1553 Nº 1 y 2 CC se conectan respecto del
incumplimiento de las obligaciones de hacer. Esto opera conforme al artículo 532 del
CPC del juicio ejecutivo de obligaciones de hacer. Se necesita de un título ejecutivo
perfecto: Escritura pública. Es una acción mueble. No debe haber operado la caducidad.

Resolución: Procede conforme al artículo 1489 CC, sin embargo, el requisito es que el
contrato sea bilateral. Por tanto en el caso de las promesas unilaterales no habrá
posibilidad de resolución a menos que se hubiere pactado un pacto comisorio simple o
calificado. Además el incumplimiento debe ser imputable, debe haber mora del deudor, el
acreedor debe haber cumplido su obligación o estar llano a cumplir y en quinto lugar debe
ser declarada por resolución judicial. Además no debe haber operado la caducidad.

Indemnización de perjuicios: Va a proceder en la forma compensatoria o moratoria

según hayan operado los requisitos anteriores.
Moratoria: Si ha operado la ejecución forzada.
Compensatoria: Si ha operado la resolución.
Hay una discusión de si esta acción es autónoma. Avaluación convencional y clausula
penal.

Caducidad: Extinción de derechos que opera de forma automática por el ministerio de la

ley y/o las partes, por la concurrencia de un hecho, operando de pleno derecho sin
importar la subjetividad. Así queda excluida la ejecución forzada y la resolución. Si
caduca nada puede operar, todo se extingue de manera automática.

Efectos de la obligación en el plazo

1. Plazo suspensivo: puede ser puro, de instante único e inexcusable para la ejecución

Plazo suspensivo puro: Se fija en razón del cual no se establecen efectos intensos en
caso de que venza el plazo. Ejemplo, se otorgará desde el 01/09/2018. Hasta que no venza
el plazo no es exigible el contrato prometido. Si llegado al plazo no está celebrado el
contrato, no hay mora. Debido que es a contar y no es de instante único. Se puede exigir,
pero no es definitivo. Para que haya mora debe haber regla general. Vencido el plazo el
contratante cumplidor pordrá: a) Ejecución forzada b) Resolución + ambas con
indemnización de perjuicios.

Plazo suspensivo de instante único: “El contrato prometido se celebrará el 01/09/2018”,

transcurrido el plazo hay mora. Tiene el mismo efecto del plazo anterior.
 Plazo suspensivo de instante único e inexcusable: Si no se cumple y no se celebra en
esa fecha no habrá contrato, las partes deben manifestar expresamente su voluntad en el
contrato. Acá se produce caducidad, de pleno derecho. Se puede solicitar indemnización
de perjuicios.

2. Plazo extintivo: plantea algunos problemas

Plazo extintivo puro: Cumplido hay mora. Ocurre lo mismo que con el plazo suspensivo.
Conforme al artículo 1551 del CC.
Plazo extintivo de cumplimiento inexcusable: Llegado el día sin que se produzca el
cumplimiento opera la caducidad.

¿Cuándo se entiende que opera la caducidad?

Existen 2 posibilidades:

1. Para algunos basta con las expresiones “dentro de” y “en” conforme al artículo 49 del CC.
2. Para otros además se debe expresar la voluntad adicional para generar caducidad.

La jurisprudencia ha sido contradictoria. El profesor cree que se debe expresar la mayor cantidad
de elementos posibles, el solo empleo de las palabras “dentro de” no basta para que opere la
caducidad. Por otra parte si la caducidad operar solo por el dentro de, se produciría el absurdo de
que nunca se podría haber exigido el cumplimiento de ese contrato.

Efectos de la caducidad y la obligación en la condición

1. Condición suspensiva: Cumplida se hace exigible el contrato de promesa. Deudor se

constituye en mora conforme al artículo 1551 Nº3 CC El contratante podrá solicitar la
ejecución forzada o la resolución del contrato.
2. Condición suspensiva de instante único e inexcusable: Opera la caducidad y no cabría
ejecución forzada o resolución. Sólo indemnización de perjuicios.
3. Condición resolutoria: Nunca concurrirá de forma inicial y sola. Podrá acompañar a una
condición suspensiva en la determinación de la época.

Combinación de plazo y condición

Puede ser de varias maneras:

- A una condición suspensiva se le agrega un plazo para determinarla: ayuda a fijar la época del
contrato. Se cumple la condición y luego hay un plazo para suscribir. Ambos operan aparte.
- Que el plazo y la condición estén en forma combinada sin necesidad de suceder uno a otro: El
plazo determinaría la condición.