TRAMITE NOTARIAL DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

JORGE LUIS GONZALES LOLI

NORMATIVIDAD LEGAL
ESPECÍFICA
 LEY 27157 (Pub. 20 de Julio de 1999)
 Reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 008-2000-MTC (pub. 17 de Febrero del
2000)
 LEY 27333 (Pub.30 de julio del 2000)
SUPLETORIA
 Ley del Notariado - D. LEY N° 26002
 Ley de Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial - Ley 26662
 CÓDIGO CIVIL
 CÓDIGO PROCESAL CIVIL
SEGÚN REG. LEY 27157:(Arts. 4 y 35)
 Inmuebles Urbanos (cuando menos proyecto de habilitación urbana aprobada)
 Inmuebles con edificaciones materia de regularización.
SEGÚN LEY 27333 (Art. 5 inciso K)
 Inmueble situado en área urbana.
 Comprende terrenos

AMBITO DE APLICACIÓN
MODIFICATORIA (D.S N° 011-2005-VIVIENDA)
 Amplia el ámbito de la Regularización a predios ubicados en zonas urbanas consolidadas
que se encuentren inscritas como urbanas en la Municipalidad correspondiente e inscritos
como rústicos en el Registro de Predios. (Art. 4° modificado) – consecuecuencias de lo
expuesto. ¿Es exigible Resolución Municipal?

INMUEBLE URBANO VS. SITUADO EN AREA URBANA

INMUEBLE URBANO:
 Cn recepción de obras o cuando menos proyecto de Habilitación Urbano Inscrito
INMUEBLE EN AREA URBANA:
 Urbano tradicional (cercado)
 Isla rústica
 Parcelación semirústica
 Se puede acreditar con un certificado de parámetros o de zonificación sin necesidad de
inscripción previa (Res. 368-2001-ORLC/TR de 28 de Agosto del 2,001)

NECESIDAD DE EXISTENCIA DE EDIFICACIONES

 Procede cuando no hay edificación alguna terreno - acreditar actos posesorios.
 También cuando se efectúa la regularización de una edificación (for) en cualquiera de sus
clases (obra nueva, ampliac., modificación, remod., etc.)
 Si procede si ya existe edificación inscrita que no es materia de ningún supuesto de
regularización (décimo precedente de observancia obligatoria – 12 pleno del tribunal
registral de la SUNARP )
REQUISITOS
 Los establecidos en el primer párrafo del artículo 950 del Código Civil (posesión continua,
pacífica y pública como propietario) - Art. 5° Ley 27333.
 No se aplica el segundo párrafo del Artículo 952 del Código Civil, referido al plazo de 5
años cuando existe buena fe y justo título.
 Se puede sumar plazos posesorios del inmediato transferente - aplicación supletoria del
Art. 898 del c.c.
POSESIÓN
 Pacífica. (sin turbaciones)
 Pública ( de conocimiento general)
 Continua (interrupción menor de un año o con restitución judicial no la afecta - Art. 953 del
c.c.)
 Como propietario: sin reconocer existencia de un titular distinto.
 Presunción posesoria de tiempo intermedio - Art. 915° del C.C.

CARACTERISTICAS FUNDAMENTALES
 Es una asunto no contencioso de competencia notarial (ley n° 26662).
 Por tanto se aplicarán preferentemente, en este orden, su normatividad especial (leyes
27157, su reglamento y la ley 27333) y sólo supletoriamente y en este orden, la ley n°
26662, la ley del notariado y el código procesal civil (art. 1° de la ley 27333)
 No hay asunto litigioso lo que la diferencia del proceso judicial.

COMPETENCIA DEL NOTARIO

 El notario de la provincia donde se localiza el predio materia de prescripción.
 La competencia notarial es provincial lo que es diferente a la locación distrital del oficio
notarial (artículo 4° de la ley del notariado)
 Concepto de distrito notarial.
 El notario debe ser abogado - art. 6 del reglamento y aplicación supletoria del artículo 3°
de la ley n° 26662.

PROCEDENCIA EN PREDIOS NO REGISTRADOS

 Sí procede respecto a inmuebles no imatriculados (art. 36 del reglamento)
 Diferencia doctrinal entre título supletorio y prescripción adquisiva.
 Título supletorio: exclusivamente para predios no inmatriculados (art. 37. del reglamento)
 Plazo especial de posesión en el caso de inmuebles no inmatriculados - 5 años.
 Inmatriculación cuando se cuenta con títulos de propiedad (art. 2018 del c.c.vs. art. 37 del
reglamento vs. art. 6.2 de la ley 27333)
 Prescripción sí da mérito a inmatriculación (resolución n° 009-97-orlc/tr de 10-01-97)

SOLICITUD DE PRESCRIPCIÓN (I)

APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY N° 26662: CONSECUENCIAS:

 Petición escrita firmada por todos los interesados, indicando nombre, identificación,
dirección, motivo, derecho y fundamento legal. (art. 5 ley 2662)
 Autorización de abogado (art.11 ley 26662)
 TESTIGOS
 Suscribirán solicitud indicando conocer al peticionario y precisando su tiempo de posesión
(5.(b) ley 27333). se acompañarán sus documentos de identidad para verificar edad y si
domicilian en la provincia. precisar su domicilio para efecto de notificaciones.

SOLICITUD DE PRESCRIPCIÓN (II)

COLINDANTES
 Indicará sus nombres e inmueble que ocupan. precisando su domicilio para efectos de
notificaciones.
TITULAR REGISTRAL
 Se indicará el nombre del titular registral y donde corre inscrito su dominio (salvo caso de
inmatriculación), precisando su domicilio. si se desconoce se declarará bajo juramento tal
circunstancia, solicitando la notificación edictal.
 En caso que el titular sea una persona jurídica acompañar copia literal de su partida
registral.

SOLICITUD DE PRESCRIPCIÓN (III)

 Se precisará la forma en que se adquirió la posesión y el tiempo de la misma (artículo 505
inciso 1 del cpcp)
 Descripción exacta del bien materia de prescripción,. indicando si forma parte de un
inmueble mayor.
 Planos
Ubicación y perimétrico.
Distribución, cuando existan edificaciones.
Ambos firmados por ingeniero civil o arquitecto y visados por la municipalidad respectiva
Memoria Descriptiva

SOLICITUD DE PRESCRIPCIÓN (V)

PRUEBAS:
 Certificado municipal de posesión (puede sustituirse por uno relativo a la calidad de
contribuyente)
 Recibos de pago de impuesto predial, arbitrios u otros que graven el predio (facultativo a
criterio del notario.)
 Recibos de pago de servicios públicos: agua, luz, teléfono, etc. (no obligatorio ni
legalmente previsto pero recomendable)
 Copia literal actualizada de la partida registral del inmueble (recomendable que sea de
toda la partida). si no está inmatriculado, certificación registral de inexistencia de
inscripciónes.

CASOS ESPECIALES
 Improcedencia entre copropietarios (985 código civil) -derogación del artículo 26 del 27157
(3ra disp. final ley 27333)
 Inmuebles imprescriptibles (aportes reglamentarios, vías públicas)
  Si puede prescribir quien tiene un título de propiedad con defectos que impiden su
inscripción (casación n° 672-2001 publicada el 05 de noviembre del 2001)
 Caso especial de propietarios con instrumento privados de fecha cierta (art. 7° ley 27157 -
art. 2° de su reglamento)

PUBLICACIONES
 Resumen de la solicitud
 3 veces con intervalos de tres días - días hábiles en concordancia con el artículo 141 del
cpc y art 5 j) de la ley 27333.
 Dos diarios:el peruano o el autorizado a publicar avisos judiciales y uno de circulación
nacional.
 También pueden contener la notificación edictal (art. 168 del c.p.c.)
 Debe contener datos que identifiquen el proceso, nombre y dirección del notario.

NOTIFICACIONES Y CARTEL
 Se notifica al titular registral, testigos y colindante sobre la admisión de la solicitud (art 5
inciso d ley 27333)
 En el caso del títular registral procede notificación edictal (previa verificación títulos
archivados, sunat, reniec, etc.)
 Notificación por cedulón (arts.160-161 del cpc)
 Fijación de carteles en el inmueble materia de prescripción.

ACTA DE PRESENCIA
 Notificarse a titular registral y colindantes con no menos de tres días hábiles de
anticipación (art. 147 cpc)
 Dias hábiles y habilitación (arts 141 y 142 cpc). caso especial del notario
 Horas hábiles (art. 142 cpc - 7 a 20 horas)
 Se comprueba la posesión pacífica y pública, descripción y características del inmueble.
asimismo se toma el dicho de quienes se encuentren en los predios colindantes (art. 5 inc.
e ley 27333)

DECLARACIÓN DE COLINDANTES
 En principio se efectúa en la misma ocasión del acta de presencia.
 Colindante es quien ocupa el predio no necesariamente el titular registral.
 No es obligatorio que declaren todos los colindantes sino sólo aquellos que deseen
hacerlo y que permitan formar convicción sobre la posesión
 Si el colindante no se encuentra en el acto de presencia, podra brindar su declaración
posteriormente (si lo desea)

DECLARACIÓN DE TESTIGOS
 No menos de tres ni más de seis. mayores de 25 años - no es necesario que sean
colindantes ni vecinos al predio.
 Declaración no necesariamente tiene que efectuarse en el acta de presencia (art 5 inc e
ley 27333 modifica incorrecta redacción de artículo 41.1 del reglamento)
 No es necesario presentar pliego de preguntas.
  Declaración debe efectuar en forma individual y separada indicando nombre, edad,
ocupación, domicilio, si es pariente, cónyuge o concubino del solicitante, si tiene amistad
o enemistad con él o interés en el resultado del proceso, si tiene vínculo laboral con él o es
su deudor o acreedor (art. 224 cpc)
 Prohibiciones para ser testigo (art. 229 cpc).
 La pregunta puede ser solo una respecto a la posesión que alega el solicitante.

OPOSICIÓN A LA PRESCRIPCIÓN
 Término. 25 días hábiles a partir de la última publicación- (art 5 inc. f Ley 27333)
 Cualquier persona está legitimada para formular oposición.
 No se requiere invocar fundamento alguno para la oposición. tampoco corresponde al
notario evaluar si es fundada o no.
 Forma escrita no verbal.
 Presentada el notario da por finalizado el proceso, comunica el hecho al solicitante, al
colegio de notarios y a la oficina registral. no se remite el expediente al poder judicial sino
que queda expedito el derecho del solicitante para presentar su demanda (Artículo 5 inciso
G Ley 27333)
 No obstante el plazo se estima procedente hasta la fecha que el notario extiende la
escritura.

DECLARACIÓN DE PRESCRIPCIÓN
 Formalidad: escritura pública que contiene solicitud, acta de presencia, publicaciones y
demás instrumentos que el solicitante o el notario estime por conveniente (art. 5 inciso F
Ley 27333)
 Imposibilidad de declaración de propiedad a través de formulario registral (carencia de
título material, falta de matricidad y falta de archivo)
 Debe ser suscrita por los solicitantes. no es necesaria suscripción por testigos ni
colindantes.
 Debe contener la declaración específica del notario respecto a la adquisición de
propiedad.
 Deben acompañarse los planos al parte notarial, en copia certificada por el notario (artículo
5 inciso h de la ley 27333)

DIRECTIVA N° 013-2003-SUNARP/SN
 Aprobada por Resolución N° 490-2003-SUNARP/SN, publicada el 09 de Octubre del
2,003
 Tiene por finalidad uniformizar los criterios de calificación registral en asuntos no
contenciosos notariales de prescripción adquisitiva, formación de títulos supletorios y de
saneamiento de área y linderos.
 Numeral 5.1: consagra procedencia de prescripción adquisitiva notarial y formación de
títulos supletorios, en inmuebles que no cuenten con proyecto de habilitación urbana, pero
en los que se acredite que cuenten con zonificación urbana. ello se efectúa a través del
certificado de zonificación o certificado de parámetros emitido por la municipalidad distrital.

DIRECTIVA N° 013-2003-SUNARP/SN (2)

  Numeral 5.2; la calificación registral no comprende la validez de los actos procesales de
competencia del notario ni el fondo o motivación de la declaración notarial
 Numeral 5.3: para la anotación preventiva se requiere el oficio, copia certificada de la
solicitud (sin anexos) y copia certificada de planos de ubicación y localización del predio. si
el petitorio se modifica en el proceso, ello no implica la modificación de la anotación como
requisito previo para la inscripción del acto definitivo.
 Numeral 5.4: no se anota preventivamente cuando el predio no se encuentra
inmatriculado.

DIRECTIVA N° 013-2003-SUNARP/SN
 Numeral 5.5 : como se sabe normalmente la subdivisión requiere la presentación de un
resolución municipal de subdivisión y el plano y certificado catastral del predio. sin
embargo, el Artículo 7.2 de la Ley N° 27333 elimina este requisito en el caso de predios
objeto de regularización, lo que soluciona el problema respecto a prescripciones referidas
a predios ubicados dentro de otros de mayor extensión este numeral precisa que para
efectos del remanente no es necesario la intervención del titular registral. sobre el
cumplimiento de los parámetros de área normativa y frente mínimo. remitirse a artículo

DIRECTIVA N° 013-2003-SUNARP/SN
 Numeral 5.7:: la comunicación de la oposición da lugar a la cancelación de la anotación
preventiva, siempre que se ingrese como título y se formule rogatoria expresa en tal
sentido
 La directiva bajo comentario es de cumplimiento obligatorio, siendo responsables de ello
todas las instancias de calificación registral.

FORMACIÓN DE TÍTULO SUPLETORIO (1)

 De acuerdo al artículo 6.1 de la Ley N° 27333, se refiere sólo a inmuebles no
inmatriculados.
 Se sujeta al mismo procedimiento de la prescripción, siendo exigible especialmente, el
certificado de búsqueda catastral que establezca la inexistencia de inscripciones.
(actualmente unificado del registro de predios)
 El solicitante sólo tiene que acreditar 5 años de posesión e invocar que siendo propietario,
carece de títulos que acrediten su derecho (art. 37 del Reglamento de la Ley N° 27157
 Si tiene títulos públicos con 5 años de antigüedad son suficientes para inmatricular, de
acuerdo con el artículo 2018° del Código Civil.

FORMACIÓN DE TÍTULO SUPLETORIO (2)

 En el caso que el solicitante cuente con títulos de fecha cierta, pero que no tienen 5 años
de antigüedad, el Numeral 6.2 establece la posibilidad de efectuar un trámite de formación
de título supletorio. (trámite inseguro y sujeto a controversias)
 No se efectúa anotación preventiva de la solicitud.
 No se requiere para esta clase de inmatriculación, la presentación del plano ni del
certificado catastral previstos en el Decreto Supremo N° 002-89-Jus.

SANEAMIENTO DE ÁREA Y LINDEROS (1)

  Regulado por el artículo 13° de la Ley N° 27333, no se encontraba originalmente regulado
por la Ley N° 27157 ni su reglamento.
 Puede realizarse en inmuebles urbanos o ubicados en área urbana, sean o no materia de
regularización o saneamiento de la titulación. sólo excluye terrenos rústicos. este criterio
fue precisoad por el Numeral 5.6 de la Directiva N° 013-2003-SUNARP.
Comprende:
 Determinación o rectificación.
 De áreas, y/o linderos y/o medidas perimétricas
 De terrenos

SANEAMIENTO DE ÁREA Y LINDEROS (2)

 En su procedimiento, nos remite al reglamento de la Ley N° 27157 que sólo se refiere al
procedimiento de prescripción, debiendo entenderse que tiene el mismo procedimiento de
ella, pero de acuerdo con las modificaciones contenidas en el artículo 5° de la Ley N°
27333. obviamente, en este caso, existiendo titularidad dominial, no tiene que acreditarse
la posesión, sino los aspectos físicos de la conformación del terreno.
 A través de ella no puede pretender más que corregir imprecisiones o subsanar falta de
delimitación. no sustituir una prescripción.

SANEAMIENTO DE ÁREA Y LINDEROS (3)

Tienes tres alternativas:
 De mutuo acuerdo: con la firma de los propietarios de “todos” los predios colindantes -
´mediante escritura pública - se adjuntará informe técnico y planos.
 Como asunto no contencioso de competencia notarial: siempre y cuando no exista
superposición con derechos de terceros (error en la ley al suponer que ún area menor no
puede generar superposición). trámite procesal similar al de la prescripción.
 Como proceso judicial: cuando lo desee el solicitante o siempre que exista superposición,
o cuando se formule oposición en el asunto no contencioso.

SANEAMIENTO DE ÁREA Y LINDEROS (4)

 No obstante las alternativas anteriores, si durante el proceso no contencioso o judicial, se
produce el mutuo acuerdo entre todos los propietarios, la escritura pública dará por
concluido el proceso iniciado.
 Tener en cuenta en este proceso el alto componente catastral, concordando el mismo con
la ley del sistema nacional de catastro n° 28294, ha sido reglamentada por el D.S. N° 005-
2006-Jus. esta última norma también tiene un procedimiento para corregir inexactitudes de
áreas, linderos y medidas perimétricas.