SV BT Breda 2020

BEDRIJVENTERREINENNOTA BREDA
- concept -
Stec Groep aan Gemeente Breda
Stec Groep B.V.

Esther Geuting, Evert-Jan de Kort en
Guido van der Molen
Oktober 2007
INHOUDSOPGAVE
MANAGEMENT SUMMARY 1
1. INLEIDING 10
2. UITGANGSSITUATIE BREDASE BEDRIJVENTERREINENMARKT 15
3. TRENDS EN ONTWIKKELINGEN 36
4. SWOT-ANALYSE EN AANGRIJPINGSPUNTEN VOOR VISIE/STRATEGIE 41
5. VISIE OP BEDRIJVENTERREINENBEBEHOEFTE BREDA T/M 2020 43
6. STRATEGIE 49
MANAGEMENT SUMMARY
1. Aanleiding en traject
• Bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de economie van Breda. Eenderde van de werkgelegenheid in Breda bevindt
zich bij bedrijven op bedrijventerreinen;
• Komende jaren wil de gemeente Breda doorgroeien naar een stad met 185.000 inwoners en 110.000 banen;
• Om deze ambities waar te kunnen maken en daarmee de lokale en regionale economie te stimuleren, is voldoende
ruimte voor economische activiteiten noodzakelijk. Bedrijventerreinen spelen daarin een belangrijke rol;
• De ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden voor bedrijventerreinen in Breda zijn beperkt. Nut en noodzaak van de
aanleg van steeds meer nieuwe terreinen is regelmatig onderwerp van discussie;
• Zo is op 1 maart 2007 in de Raadscommissie Onderwijs en Economie gediscussieerd over de behoefte aan nieuwe
terreinen in Breda op basis van de notitie “Behoefteraming bedrijventerreinen Breda”;
• De discussie heeft geleid tot een breed gedragen motie, waarin het college is verzocht om met een integraal plan
van aanpak te komen voor de Bredase bedrijventerreinenmarkt. Daarbij hebben de ondertekenende fracties verzocht
om in het plan:
• rekening te houden met behoefte en beschikbaarheid van bedrijventerreinen in West-Brabant;
• een visie op te nemen over de mogelijkheden tot herontwikkeling en revitalisering van bestaande
bedrijventerreinen in relatie tot de noodzaak tot ontwikkeling van de nieuwe bedrijventerreinen De Wig, Digit
Parc, Bavel-Zuid en Breda West/Prinsenbeek;
• nadruk te leggen op specifieke bedrijven die werkgelegenheid meebrengen waar Breda behoefte aan heeft;
• aan te geven op welke wijze wordt gewaarborgd dat het gaat om kwalitatief hoogwaardige bedrijven, passend
binnen de ambities van de Economische Impulsnota;
• aan te geven op welke wijze er sprake kan zijn van een duurzame inpassing in een landelijke omgeving;
• een visie te geven over de wijze waarop omwonenden en eventueel andere belanghebbenden worden betrokken
bij de eventuele ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen;
• aan te geven welke procedurele en financiële kaders nodig zijn om de ambities op het gebied van economische
ontwikkeling en werkgelegenheid te behalen.
• De afgelopen maanden is intensief gewerkt aan het plan van aanpak voor de Bredase bedrijventerreinenmarkt1;
• Resultaat is een up-to-date bedrijventerreinennota, die antwoord geeft op de punten waar het college in de motie
om is verzocht.
1
Daarbij is de gemeente Breda ondersteund door Stec Groep.
Concept bedrijventerreinennota Breda 1

Stec Groep aan Gemeente Breda 07.060
• Met de nieuwe bedrijventerreinenstrategie wil de gemeente Breda:
• uitstijgen boven de steeds terugkerende nut- en noodzaakdiscussie (hectarediscussie);
• tegemoet komen aan de wensen en belangen van gevestigde en nieuwe ondernemers, en;
• zorgen voor een optimale afstemming van vraag en aanbod.
2. Uitgangssituatie Bredase bedrijventerreinenmarkt

• De werkgelegenheid op de Bredase terreinen ontwikkelt zich – over een lange periode bezien – positief. Er is wel
een verschuiving zichtbaar van meer binnenstedelijke locaties naar locaties aan de stadsrand.
• De komende 20 jaar zal de werkgelegenheid in Breda
verder groeien. Demografische ontwikkelingen zijn Werkgelegenheidsontwikkeling bedrijventerreinen Breda
positief (groei naar 185.000 inwoners) en ook wordt via
het economische beleid fors ingezet op
werkgelegenheidsgroei (naar 110.000 banen).
• Een belangrijk deel van de groeiende werkgelegenheid zal

ook in de toekomst op bedrijventerreinen te vinden zijn
(eenderde deel);
• Op korte termijn overstijgt de vraag naar nieuwe terreinen
het aanbod. Op lange termijn (2020) lijkt sprake van een
evenwichtsituatie, zij het dat sprake is van belangrijke
onzekere factoren:
- hoge ambitie zuinig ruimtegebruik (30%) die is
Bron: Vastgoedmarktmonitor 2006, gemeente Breda
verwerkt in de behoefteraming;

- de realiseringsmogelijkheid van sommige ‘zachte’ locaties (Breda West/Prinsenbeek);

- de realiseringstermijn van sommige nieuwe ‘harde’ locaties;
- de complexiteit van de herstructureringsopgave. Ruim een kwart van de beschikbare ruimte voor
bedrijvigheid t/m 2020 moet komen uit herstructurering van verouderde terreinen in Breda, zoals
Emer/Krogten;
- de werkelijke toekomstige vraagontwikkeling
• De aanbodsituatie is bovendien krapper wanneer ook gekeken wordt naar kwalitatieve aspecten van vraag en
aanbod (verschijningsvorm, kavelgroottes, eigendomssituaties etc.). In het hoogwaardige segment is sprake van een
redelijk evenwichtige situatie. Het aanbod in het moderrn-gemengde en functionele segment is echter aanzienlijk te
krap om de (verwachte) vraag te bedienen;

• Mede onder invloed van beleid, is een verschuiving zichtbaar in de sectoren/activiteiten die vraag uitoefenen naar
bedrijventerreinen in Breda. Zo geeft Breda prioriteit aan het ‘binnenhalen’ van bedrijven met veel en hoogwaardige
werkgelegenheid. Qua type bedrijvigheid wordt aansluiting gezocht bij de speerpuntsector uit de economische
impulsnota: kennisindustrie, het hogere logistieke segment en groothandel en hospitality. Zakelijke dienstverlening,
maar bijvoorbeeld ook leisure en zorg worden steeds belangrijkere sectoren op de Bredase terreinen.
3. Trends en ontwikkelingen
• De vervangingsvraag wordt een steeds belangrijkere component in de totale vraag. Zeker in Breda waar een forse
hoeveelheid terrein (150 ha in totaal, minimaal 75 ha tot en met 2020) zal worden getransformeerd;
• De vraag verandert qua samenstelling. Het aandeel van de meer traditionele bedrijventerreinensectoren in de vraag
neemt af, terwijl sectoren als zakelijke dienstverlening, zorg, leisure groeien op de Bredase bedrijventerreinen en ook
de komende jaren een toenemende vraag laten zien;
• Logistiek is een belangrijke groeimarkt. Breda kan hier van profiteren, o.a. vanwege de gunstige ligging en goede
bereikbaarheid via belangrijke vervoersassen naar het zuiden (België en Frankrijk). De komst van de HSL versterkt dit
imago;
• Het wordt voor Breda steeds belangrijker om in te zetten op een goede benutting van de bestaande terreinen. Dit
vanuit de beperkte fysieke ontwikkelingsmogelijkheden voor nieuwe terreinen en provinciaal beleid. Een duidelijke
visie/plan van de gemeente op de bestaande voorraad is voorwaarde voor de ontwikkeling van nieuwe terreinen;
• De behoefte aan kwalitatief hoogwaardige werklandschappen neemt toe. Zo groeit de vraag naar hoogwaardige en
multifunctionele locaties in Breda, zowel vanuit de gebruikers (groeiende behoefte aan kantoorachtige
bedrijfsruimte), de werknemer (afkeer van huidige saaie werkomgevingen) en passanten/omwonenden (groeiende
weerstand tegen verrommeling). Duurzame en levensloopbestendige locaties moeten bijdragen aan een zorgvuldig
gebruik van de (schaarse) ruimte;
• Tegelijkertijd blijft behoefte aan gewone, nette locaties zonder al te veel poespas.

4. SWOT / uitdagingen
SWOT Bredase bedrijventerreinenmarkt

Sterk Zwak
• Positieve werkgelegenheidsontwikkeling in Breda, ook op de • In principe voldoende aanbod (ca. 185 ha), maar nog veel zachte
bedrijventerreinen. Wel verschuiving naar terreinen aan randen; capaciteit en forse inzet nodig op herstructurering;
• Forse bedrijventerreinenvraag (180 tot 200 ha t/m 2020); • Forse hoeveelheid terrein met matige kwaliteit. Veel verouderde
• Hoogwaardig segment voldoende bediend; terreinen;
• Duidelijke (economische en structuur) visie gemeente; • Kwalitatieve aansluiting aanbod-vraag qua kavelgroottes,
• Kernkwaliteiten Breda: strategische ligging, sterke positie handel en eigendomssituaties, verschijningsvorm. Krapte in modern-gemengde
logistiek, aantrekkelijk woon- en leefklimaat (attractieve stad, en functionele segment;
hospitality). • Beperkte gemeentelijke capaciteit.
Kans Bedreiging
• Voortvarende (ambitieuze) aanpak forse hoeveelheid verouderd • Herstructureringstrajecten komen lastig van de grond (o.a.
terrein; capaciteit, geld), waardoor gebrek aan nieuwe ruimte;
• Verdienstelijking, verschuiving sectoren op terreinen. • Weinig extra ruimtelijke mogelijkheden voor nieuwe
• Groei sectoren als kennisintensieve industrie, logistiek, zorg en bedrijventerreinontwikkeling;
leisure/vrijetijdseconomie. Biedt kansen voor specifieke logistieke • Krimp traditionele bedrijfsruimtesectoren. Wegtrekken van
parken, zorgparken en evenementen/leisurecomplexen; industriële bedrijvigheid;
• Komst HSL; • Maatschappelijke weerstand tegen bedrijventerreinen.
• Goed samenhangend bedrijventerreinenbeleid;
• Ontwikkeling database bedrijfsruimte;
• Pieken in de Delta;
• Regionale samenwerking op gebied bedrijventerreinen.
Bron: Stec Groep, 2007
Op basis van deze SWOT zijn de belangrijkste uitdagingen voor de bedrijventerreinenstrategie van Breda:
• De komende jaren dient zich veel vraag naar bedrijventerrein aan in Breda, het aanbod is echter vrij krap. Inzet op
een goede benutting van de bestaande terreinen (door zorgvuldig ruimtegebruik, herstructurering, etc.) in combinatie
met nieuwe ontwikkelingen is van belang (samenhangend bedrijventerreinenbeleid);
• De herstructurering van bestaande terreinen is een moeizaam proces. Het kost veel geld en er zijn vele partijen met
diverse belangen bij betrokken. Gezocht moet worden naar mogelijkheden om dit proces te versnellen;
• Daarnaast moet Breda, om de vraag te kunnen accommoderen, samenwerking zoeken met de regio;
• Breda moet inspelen op veranderingen in de samenstelling van de bedrijventerreinenvraag (vraaggericht
bedrijventerreinenbeleid). Verandering in sectoren die ruimte claimen op terreinen (krimp van traditionele sectoren en
komst van nieuwe sectoren als leisure, zorg en dienstverlening) en veranderingen in gevraagde kwaliteit vanuit

ondernemers, werknemers en bewoners: meer hoogwaardige, toekomstbestendige werklandschappen die
landschappelijk goed zijn ingepast, maar daarnaast vooral ook voldoende nette functionele bedrijventerreinen;
• Er zal (o.a. via voorgaande punten) een antwoord moeten worden gegeven op de toenemende weerstand tegen
bedrijventerreinen. Bedrijventerreinen zijn immers nodig om de economische ontwikkeling van de gemeente ook de
komende jaren te faciliteren.
5. Visie
1. Breda wil bedrijvigheid op bedrijventerreinen accommoderen

• Dit betekent dat de bestaande voorraad terrein goed wordt benut. Verouderde terreinen worden opgeknapt en
leegstand wordt aangepakt;
• Daarnaast zal selectief nieuw terrein worden aangelegd. Om aan de vraag te kunnen voldoen, maar ook om de
noodzakelijke schuifruimte en opbrengsten te kunnen genereren om de bestaande voorraad in Breda te verbeteren;
• Breda wil bedrijvigheid op terreinen accommoderen omdat zij een belangrijke rol vervullen in de Bredase
werkgelegenheid. Nu al bevindt eenderde van totale werkgelegenheid zich op de Bredase terreinen. Om de
economische ambities te kunnen realiseren c.q. de werkgelegenheid voor haar inwoners en die van de regio in stand
te houden en zelfs uit te breiden is voldoende terrein een noodzakelijke voorwaarde;
• Daarnaast heeft Breda heeft als grootste stad in West-Brabant een regionale opvangfunctie. Deze functie is
vastgelegd in het Streekplan. Breda wil de in dit kader gemaakte afspraken nakomen. Bedrijventerreinen spelen
hierin een belangrijke rol.
2. Breda wil schuifruimte bieden voor haar transformatieprocessen

• Dit betekent dat door selectieve aanleg van nieuw terrein de mogelijkheid worden geboden om (delen van)
bestaande bedrijventerreinen in Breda te transformeren;
• Dit is belangrijk omdat minimaal 15% van het huidige areaal in Breda (vooral in de Spoorzone) komende jaren een
functiewijziging zal ondergaan (op de lange termijn gaat het zelfs om meer dan een kwart van de terreinen in Breda);
• Binnen deze transformatiegebieden bevinden zich nog veel economische functies. Zo is de bedrijvigheid binnen deze
transformatiegebieden en wijkwerkterreinen nu goed voor 1/6 van de totale werkgelegenheid van Breda en 1/3 van
de werkgelegenheid op bedrijventerreinen! Breda wil deze functies zoveel mogelijk behouden. Zeker wanneer de
gemeente haar ambities wil halen (groei naar 185.000 inwoners en 110.000 banen in 2020). Het bieden van
alternatieve locaties voor deze economische functies is dan van belang.
3. Breda wil ruimte bieden aan de groei van gevestigde bedrijven en aan nieuwe markten/ondernemingen

• Breda wil voldoende mogelijkheden bieden aan de ontwikkeling van bedrijvigheid en werkgelegenheid in de stad. De
beperkte fysieke ontwikkelingsmogelijkheden voor bedrijventerreinen maakt dat enige selectiviteit van belang is. Dit
betekent dat eerst ruimte wordt geboden voor groei van bestaande bedrijvigheid, en vervolgens selectief aan nieuwe
markten / ondernemingen (waaronder starters). De focus ligt daarbij op de speerpuntsectoren uit de Economische
Impulsnota, die van duidelijke toegevoegde waarde zijn voor stad en regio. Het gaat dan met name om
kennisindustrie, hospitality en internationale handel en logistiek;
• Breda wil inspelen op de belangrijkste trens en ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt. Met name de
belangstelling van bovenregionale logistieke bedrijvigheid is voor Breda aantrekkelijk. Breda wil vooral plaats bieden
aan de Vallue Added Logistics.
4. Breda wil bedrijventerreinen herstructureren en nieuwe terreinen ontwikkelen

• Breda wil fors inzetten op revitalisering en herprofilering van haar bestaande bedrijventerreinen. Daarbij geldt dat
terreinen zoveel mogelijk hun economische functie behouden en bedrijven zoveel mogelijk de (mogelijkheid krijgen
om) eventuele groei (te) realiseren op de bestaande locatie;
• Daarnaast wil Breda krachtig blijven inzetten op de realisering van nieuwe terreinen. Dit gezien de grote behoefte
aan ruimte voor bedrijven, de kansen die er voor Breda en omgeving liggen en de opvangtaak die de stedelijke regio
en Breda in het bijzonder heeft;
• Via monitoring wil Breda de balans tussen herstructurering en nieuwe uitleg bewaken en waar nodig bijsturen;
• Een goede en bewuste samenhang tussen ontwikkeling van nieuwe en herontwikkeling van bestaande terreinen in
Breda is van belang o.a. vanwege de forse hoeveelheid verouderd terrein in Breda, de krappe vraag/aanbodsituatie
en ontwikkelingen op provinciaal niveau, waarbij een goede samenhangende visie op de bestaande en nieuwe
bedrijventerreinenvoorraad in de gemeente voorwaarde is voor eventuele nieuwe ontwikkelingen.
5. Breda wil toekomstbestendige en duurzame terreinen ontwikkelen

• Breda zet in op terreinen waarbij kwaliteit, duurzaamheid en zuinig ruimtegebruik voorop staan. Daarbij is Breda er
zich van bewust is dat er in de praktijk sprake zal zijn van verschillende kwaliteitsniveau’s (vestigingsmilieus). Niet
elke type terrein kan namelijk hoogwaardig zijn. Het grootste deel van de bedrijfsruimtemarkt zoekt immers naar
nette, functionele locaties;
• Breda zet in op toekomstbestendige en duurzame terreinen omdat de behoefte aan kwaliteit toeneemt. Zo groeit de
vraag naar multifunctionele en kwalitatief hoogwaardige locaties in Breda. Zowel onder de gebruikers (groeiende
behoefte aan kantoorachtige bedrijfsruimte door de verdere verdienstelijking van de economie), als de werknemers
(afkeer van saaie werkomgevingen). Maar ook onder passanten/omwonenden die bedrijventerreinen tot nu toe
vooral als rommelig en saai zien.

6. Strategie
Breda zet in op een samenhangend en vraaggericht bedrijventerreinenbeleid om haar doelstelling en visie te realiseren.
Dit beleid bestaat uit de volgende beleidslijnen en kernpunten:
A. Forse inzet op de revitalisering en herstructurering van bestaande terreinen in Breda

De belangrijkste acties / kernpunten hierbij zijn:
• Behoud en verbetering kwaliteit van bestaande terreinen door forse inzet op herstructurering;
• Het is van belang de herstructurering zoals die tot nu in Breda heeft plaatsgevonden te evalueren. Aan de hand van
de verkregen inzichten kan een nieuwe strategie voor herstructurering worden ontwikkeld;
• Gezien de complexiteit van deze opgave in het algemeen, en Breda in het bijzonder (zo’n 50% van het areaal is
verouderd!), zal goed samenwerking moeten worden gezocht met de markt;
• Daarbinnen dient Breda goed haar rol te bepalen. Een actieve of passieve grondpolitiek? En in welke situaties?;
• Gezocht moet worden naar nieuwe financiële en organisatorische arrangementen om de opgave van de grond te
tillen. Het instellen van een herstructureringsfonds is daarbij een optie;
• Goed beheer en onderhoud zijn van groot belang om de kwaliteit van bedrijventerreinen ook op langere te kunnen
garanderen. Het werkelijke beheerniveau op Bredase bedrijventerreinen voldoet vaak niet aan het gewenste niveau
en voldoet daarmee ook niet aan de verwachtingen van de ondernemers. Er dient daarom een (samenhangende)
visie op parkmanagement en beheer en onderhoud van bedrijventerreinen in Breda ontwikkeld te worden;
• Goede samenwerking tussen afdelingen binnen de gemeente en voldoende gemeentelijke capaciteit is een
belangrijke randvoorwaarde voor deze punten. (Proactief) accountmanagement is van belang om signalen van
ruimtevragen van bedrijven op te vangen en ondernemers te begeleiden op dit vlak. Hierdoor kunnen onnodige
ruimteclaims op nieuwe bedrijventerreinen worden voorkomen.
B. Zorgen voor voldoende onderscheidende vestigingsmilieus, op maat en vraaggericht

• Gewerkt wordt aan terreinen die aansluiten op de wensen en eisen van ondernemers. Dit binnen de kader van de
gemeentelijke kwaliteitsambities;
• Breda hanteert een marktconforme typologie van haar bedrijventerreinen, gebaseerd op verschijningsvorm van
bedrijvigheid;
• Gezien de marktsituatie wordt voorzichtigheid betracht met de ontwikkeling van (nog meer nieuwe) hoogwaardige
locaties in Breda. Er is vooral aandacht voor de ontwikkeling van voldoende reguliere, nette vestigingsmilieus;

• Daarnaast speelt Breda in op een aantal belangrijke trends in de bedrijventerreinenvraag door de ontwikkeling van
specifieke terreintypen, zoals Digit Parc (kennislocatie), Bavelse Berg (o.a. leisure), Slingerweg en Triple O/Blushuis
(gemengde economische zones) en zorgparken;
• Bij de ontwikkeling van terreinen heeft Breda oog voor multifunctionaliteit van de locaties. Hierbij kan gedacht
worden aan functies als sportvoorzieningen, kinderopvang, onderwijs, retail en wonen, naast de reguliere
bedrijvigheid.
C. Inzetten op marktconforme maatregelen voor zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik

• Gemeente Breda geeft, op basis van eerdere studies, nu concreet vorm aan zorgvuldig ruimtegebruik op haar
terreinen (o.a. De Wig en Digit Parc). De komende jaren zal verder worden bekeken hoe ruimtewinst op de Bredase
terreinen kan worden behaald. Hiertoe worden pilots opgezet;
• Daarbij zijn belangrijke aandachtspunten om het succes van zorgvuldig ruimtegebruik in Breda de komende jaren te
versterken o.a.:
• Voldoende tijd nemen voor intake en zoekproces naar maatregelen voor zorgvuldig ruimtegebruik met
bedrijven;
• Realistische doelen stellen. Eerder uitgaan van 5 tot 10% ruimtewinst, in plaats van 30 tot 50%;
• Goede planologische verankering.
D. Extra aandacht voor een goede landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit

Kwaliteit, duurzaamheid en zuinig ruimtegebruik dient bij elk terrein voorop te staan en zoveel mogelijk in alle aspecten
tot uiting moeten komen: omgeving, gebouwen, verkeer en parkeren, veiligheid, voorzieningen en milieu.

• Ontwikkeling checklist (beeld)kwaliteit bedrijventerreinen Breda;
• Hanteren checklist bij toekomstige planontwikkeling (opstellen beeldkwaliteitsplannen) van nieuwe en te
herstructureren terreinen in Breda;
• Stimuleren en initiëren van voorbeeldprojecten op dit gebied.
E. Inzetten op regionale samenwerking en afstemming met lokale partners en belanghebbenden.

• Na afronding eigen bedrijventerreinenstrategie, neemt Breda het initiatief om in regionaal verband een
bedrijventerreinenstrategie op te stellen. Doel o.a.: een goede afstemming van bedrijventerreinontwikkelingen,

voorkomen van onnodige concurrentie, verbetering van het algehele kwaliteitsniveau van terreinen in de regio en
oplossing van vestigingsproblematiek zwaardere bedrijvigheid;
• er wordt een strategie uitgewerkt hoe diverse lokale partners en belanghebbenden optimaal kunnen worden
betrokken bij bedrijventerreinontwikkelingen in Breda. Denk o.a. aan het opstellen van een protocol/handboek en een
geactualiseerde communicatiestrategie.
7. Randvoorwaarden voor succes

• Om een sterk samenhangend bedrijventerreinenbeleid te kunnen voeren en daarmee zo zorgvuldig mogelijk met de
ruimte voor bedrijven om te gaan, zet de gemeente Breda in op intensiever (proactief) accountmanagement (ook
actiepunt Economische Impulsnota);
• Actiever accountmanagement heeft uiteraard organisatorische consequenties. Deze zullen, op basis van de
beleidslijnen in dit programma, op korte termijn moeten worden bepaald;
• Door monitoring moeten de ontwikkelingen op de Bredase bedrijventerreinenmarkt nauwlettend worden gevolgd. De
informatie uit deze monitoring kan worden gebruikt voor de onderbouwing en markconforme ontwikkeling van
aanleg en herontwikkeling van terreinen / het bijsturen van plannen;
• De gemeente Breda beschikt al over drie instrumenten om de ontwikkelingen goed in beeld te brengen: de
vastgoedmarktmonitor Breda, de jaarlijkse IBIS enquête en de bedrijventerreinenmonitor die in SES-verband jaarlijks
wordt opgesteld. Aanvullend op deze bestaande instrumenten, zal de gemeente Breda een database ontwikkelen
waarin het actuele aanbod aan bedrijfspanden wordt opgenomen (actiepunt Economische Impulsnota).

1. INLEIDING
In dit eerste hoofdstuk wordt ingegaan op aanleiding en doel van deze bedrijventerreinennota. Tevens is een
duidelijke leeswijzer bij dit rapport opgenomen in dit hoofdstuk.
1.1 Aanleiding en traject
Bedrijventerreinen nodig voor een gezonde economische ontwikkeling en realiseren economische ambities
Bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de economie van Breda. De bedrijven die op de diverse Bredase
terreinen zijn gevestigd, zijn thans goed voor minimaal éénderde van de werkgelegenheid in Breda.
Figuur 1: Stedelijke economie Breda 2006-2010

De komende jaren wil de gemeente Breda doorgroeien naar een
stad met 185.000 inwoners en 110.000 banen, vooral in
speerpuntsectoren als groothandel/logistiek en kennisindustrie
(Economische Impulsnota 2006-2010). Om deze ambities waar te
kunnen maken en daarmee de lokale en regionale economie te
stimuleren, is voldoende ruimte voor economische activiteiten
noodzakelijk. Bedrijventerreinen spelen daarin een belangrijke rol.
Feit is echter dat de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden voor
bedrijventerreinen in Breda beperkt zijn en dat de nut en noodzaak
van de aanleg van steeds meer nieuwe terreinen regelmatig
onderwerp van discussie is.
Zo is op 1 maart 2007 in de Raadscommissie Onderwijs en

Economie gediscussieerd over de behoefte aan nieuwe terreinen Bron: Economische Impulsnota Breda 2006-2010,
Gemeente Breda, 2006
in Breda op basis van de notitie “Behoefteraming
bedrijventerreinen Breda”. Voldoende ruimte is noodzakelijk om de

economische ambities te kunnen realiseren, maar overaanbod moet worden voorkomen. Zo draagt
overaanbod niet bij aan een betere benutting van de bestaande, relatief verouderde,
bedrijventerreinenvoorraad in Breda en vormt het ook een financieel risico voor de gemeente.
Verzoek om een up-to-date integraal plan van aanpak voor de Bredase bedrijventerreinenmarkt
De discussie heeft geleid tot een breed gedragen motie, waarin het college is verzocht om met een integraal
plan van aanpak te komen voor de Bredase bedrijventerreinenmarkt. Daarbij hebben de ondertekenende
fracties verzocht om in het plan:
• rekening te houden met behoefte en beschikbaarheid van bedrijventerreinen in West-Brabant;
• een visie op te nemen over de mogelijkheden tot herontwikkeling en revitalisering van bestaande
bedrijventerreinen in relatie tot de noodzaak tot ontwikkeling van de nieuwe bedrijventerreinen De Wig,
Digit Parc, Bavel-Zuid en Breda West/Prinsenbeek;
• nadruk te leggen op specifieke bedrijven die werkgelegenheid meebrengen waar Breda behoefte aan
heeft;
• aan te geven op welke wijze wordt gewaarborgd dat het gaat om kwalitatief hoogwaardige bedrijven,
passend binnen de ambities van de Economische Impulsnota;
• aan te geven op welke wijze er sprake kan zijn van een duurzame inpassing in een landelijke omgeving;
• een visie te geven over de wijze waarop omwonenden en eventueel andere belanghebbenden worden
betrokken bij de eventuele ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen;
• aan te geven welke procedurele en financiële kaders nodig zijn om de ambities op het gebied van
economische ontwikkeling en werkgelegenheid te behalen.
Afgelopen maanden is intensief aan dit plan gewerkt

De afgelopen maanden is intensief gewerkt aan het plan van aanpak voor de Bredase
bedrijventerreinenmarkt2. Gestart is met een uitvoerige analyse van de Bredase bedrijventerreinenmarkt op
basis van locatiebezoeken en diverse bestaande (beleids)nota’s van de gemeente Breda zoals de
Ontwikkelingsvisie en de Economische Impulsnota.
2
Daarbij is de gemeente Breda ondersteund door Stec Groep.

Vervolgens is via een aantal (interactieve) bijeenkomsten gewerkt aan het formuleren van een
bedrijventerreinenstrategie. Zo is op 13 juni 2007 een workshop georganiseerd met een afvaardiging van
verschillende afdelingen van de gemeente Breda en externe partijen zoals makelaars, Kamer van Koophandel
West-Brabant, Brabantse Milieufederatie en ondernemers. Vervolgens heeft nog een aantal interne
bijeenkomsten plaatsgevonden met diverse afdelingen van de gemeente Breda om zo de
bedrijventerreinenstrategie/-nota verder vorm te geven.
Resultaat: up-to-date bedrijventerreinennota

Resultaat is een up-to-date bedrijventerreinennota, die antwoord geeft op de punten waar het college in de
motie om is verzocht. Zo geeft de nota inzicht in de strategie die de gemeente Breda wil voeren om:
• de bestaande bedrijventerreinenvoorraad de komende jaren zo goed mogelijk te benutten
(herstructurering);
• uitwerking te geven aan duurzaam en veilig ruimtegebruik (op nieuwe en bestaande locaties);
• marktconforme bedrijventerreinen te realiseren, die aansluiten op de wensen en eisen van ondernemers
aan hun locatie (segmentering);
• voldoende nieuwe terreinen te ontwikkelen (op de juiste plek en op het juiste moment);
• zorgvuldig deze nieuwe terreinen uit te geven, en;
• het Bredase bedrijventerreinenbeleid zo goed mogelijk af te stemmen met lokale belanghebbenden en
regionale partners.
Met de nieuwe bedrijventerreinenstrategie wil de gemeente Breda:

• uitstijgen boven de steeds terugkerende nut- en noodzaakdiscussie (hectarediscussie);
• tegemoet komen aan de wensen en belangen van gevestigde en nieuwe ondernemers, en;
• zorgen voor een optimale afstemming van vraag en aanbod.
De afdeling Economische Zaken vervult een centrale rol in de uitvoering van voorliggende
bedrijventerreinenstrategie, zoals ook verwoord in de Economische Impulsnota 2006-2010.

1.2 Leeswijzer
De bedrijventerreinennota bestaat uit een analysedeel en een strategiedeel.
Figuur 2: opbouw nota schematisch
In de hoofdstukken 2 t/m 4 wordt een beeld gegeven van de huidige situatie op de Bredase
bedrijventerreinenmarkt én de trends en ontwikkelingen die de komende jaren van belang zijn. Deze analyse
van huidige situatie en trends en ontwikkelingen wordt in hoofdstuk 4 samengevat in een SWOT. Deze
SWOT geeft de kansen en bedreigingen weer voor de Bredase bedrijventerreinenmarkt in de komende jaren
en vormt de basis voor de visie en strategie in de hoofdstukken 5 en 6.

Bij het hoofdrapport horen vier bijlagen:
Bijlage A: vraag/aanbodanalyse
Bijlage B: typologieboek bedrijventerreinen Breda
Bijlage C: beleidscontext
Bijlage D: verslag bijeenkomst 13 juni 2007
Bijlage E: verslag bijeenkomst 29 juni 2007

2. UITGANGSSITUATIE BREDASE BEDRIJVENTERREINENMARKT
2.1 Economisch belang Bredase bedrijventerreinen
Breda telt 870 ha bruto bedrijventerrein

Op 1 januari 2007 bedroeg het totale oppervlak bedrijventerrein in Breda 870 hectare bruto, ofwel 710
hectare netto. Dat is zo’n 5% van het Bredase grondoppervlak.
Deze terreinen zijn goed voor 1.400 vestigingen van bedrijven en 30.000 banen
Deze bedrijventerreinen zijn van groot sociaal-economisch belang voor de stad en de omliggende regio. De
terreinen tellen ruim 1.400 vestigingen van bedrijven (peildatum 2007). Dat is een kwart van alle vestigingen
op bedrijventerreinen in de regio West-Brabant. Deze bedrijven zijn vooral actief in de sectoren industrie,
bouwnijverheid, handel en reparatie en transport / logistiek; sectoren die bovengemiddeld werkgelegenheid
bieden aan lager en middelbaar opgeleiden
In totaal zijn de bedrijven goed voor 30.000 banen, eenderde van de totale werkgelegenheid in de gemeente
Breda. Dat is een kwart van de totale werkgelegenheid op bedrijventerreinen in West-Brabant. Naast de
directe werkgelegenheid bij de bedrijven op de terreinen, is ook sprake van indirecte banen bij bijvoorbeeld
toeleveranciers, afnemers en lokale detailhandel.
Bedrijventerrein De Krogten is het belangrijkste terrein voor de werkgelegenheid

Bedrijventerrein De Krogten heeft met 5.200 banen, de meeste werkgelegenheid. Op de tweede plaats
komen de terreinen in Breda Oost (Hoogeind en Moleneind Oost) met zo’n 4.700 arbeidsplaatsen (zie bijlage
A voor een overzicht van de terreinen per deelgebied).
De werkgelegenheid op de Bredase terreinen ontwikkelt zich positief

De werkgelegenheid op de bedrijventerreinen in Breda ontwikkelt zich over een lange periode bezien ook
positief. Tussen 1992 en 2006 bedraagt de groei 11%. Vooral tot 2001 was de groei aanzienlijk, de jaren
daarna is de groei wat gestabiliseerd. De recente laagconjunctuur (2001-2004), maar ook structureel
baanverlies in traditionele bedrijventerreinsectoren als de industrie zijn belangrijke oorzaken.

Vooral op de oudere, meer binnenstedelijk gelegen terreinen stabiliseert de werkgelegenheid zich, of is
sprake van een afname. Zo is op de Krogten en Emer de daling vrij sterk, als gevolg van de dominante
aanwezigheid van de industrie op deze terreinen; een sector met conjuncturele (jaren 2001 tot en met 2005)
en structurele problemen.
Deze daling wordt echter weer gecompenseerd door groei op de nieuwe(re) terreinen in Breda. Zo is vooral
op de terreinen in Breda West (o.a. Hazeldonk, IABC en Heilaar) een forse toename zichtbaar (+60% tussen
1999 en 2005), als gevolg van vestiging c.q. herschikking van bedrijven in de (groot)handel en logistiek. Ook
de werkgelegenheid op locaties in Oost neemt toe, vooral door vestiging van zakelijke dienstverleners.
Overall, heeft de sinds 2006 fors oplevende economie weer voor een toename van de werkgelegenheid op
de Bredase terreinen gezorgd (+2% t.o.v. 2005).
Tabel 1: Werkgelegenheid per bedrijventerreinengebied Figuur 3: Werkgelegenheidsontwikkeling bedrijventerreinen

Gebied3 Werkgelegenheid Ontwikkeling
werkgelegenheid
Krogten 5.200 ▼
Breda Oost 4.700 ▲
Breda West 4.500 ▲
Emer 4.000 ▼
Overig Breda 10.000 ▼
Bron: Vastgoedmarktmonitor 2006, gemeente Breda
Er is een groei zichtbaar van nieuwe activiteiten/sectoren op

terreinen…
We zien wel een verschuiving. Zo daalt de werkgelegenheid Bron: Vastgoedmarktmonitor 2006, gemeente Breda

in de meer traditionele bedrijventerreinsectoren (bouw,

industrie) en is sprake van een toename van nieuwe activiteiten / sectoren op de Bredase bedrijventerreinen.
3
Een overzicht van de terreinen die tot de gebieden behoren is opgenomen in de bijlagen.

Vooral de zakelijke dienstverlening is een sterke groeisector op de Bredase terreinen. Maar ook bedrijven met
activiteiten gerelateerd aan (gezondheids)zorg en welzijn zijn, mede onder invloed van toenemende
marktwerking, steeds vaker op bedrijventerreinen te zien.
Door deze ontwikkelingen neemt, naast de algehele toename van het gevraagde opleidings- en kennisniveau
in de economie, het belang van bedrijventerreinen voor de werkgelegenheid voor hoger opgeleiden in Breda
toe.
Tabel 2: Ontwikkeling werkgelegenheid Bredase bedrijventerreinen naar sector

Sector 1992 2005 2006 1992-2006 2005-2006
Landbouw 41 68 64 56% -6%
Industrie, nuts 9.716 7.544 7.695 -21% 2%
Bouw 2.575 2.556 2.471 -4% -3%
Handel en reparatie 6.299 7.495 7.779 23% 4%
Horeca 1.027 1.150 1.096 7% -5%
Vervoer, opsl., comm. 2.780 2.844 3.152 13% 11%
Financiële diensten 160 56 106 -34% 89%
Zakelijke diensten 3.339 5.470 5.360 61% -2%
Openbaar bestuur 308 801 775 152% -3%
Onderwijs 103 144 184 79% 28%
Gezondheidszorg 64 388 388 506% 0%
Overige diensten 177 555 544 207% -2%
Totaal 26.589 29.071 29.614 11% 2%
Bron: Afdeling Onderzoek en Informatie, gemeente Breda, 2006
…en verschuiving van de werkgelegenheid naar locaties aan de randen van Breda
Vanaf begin jaren negentig is een tendens zichtbaar waarbij bedrijven binnenstedelijk wijkwerkterreinen
verlaten voor een locatie aan de rand van de stad of elders. Het gaat hier voornamelijk om industriële
activiteiten. Denk onder meer aan het vertrek van bedrijven als Klavers Jansen, Baai, Saval, Slachthuis
(Speelhuislaan), verffabriek Teolin (Wagenmakers park), Tichelaar en Hollandse Gommage Industrie en
recentelijk het vertrek van bedrijven uit het gebied rond de Haagweg (Hessels Metaal, Kerrie, Satelliet).

Een groot deel van deze verhuisbeweging is het directe gevolg actieve transformatie van binnenstedelijke
bedrijfslocaties in combinatie met de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen aan de randen van de stad (o.a.
Hoogeind), waar o.a. een groot deel van deze bedrijven een nieuwe plek hebben gevonden.
De komende jaren zal deze tendens zich voortzetten. De komende jaren staat namelijk een fors
transformatieproces van bedrijventerreinen op stapel (Ontwikkelingsvisie Breda 2020, Ontwikkelingsvisie
Spoorzone 2020). Meer hierover in 2.2.1.
Binnen deze transformatiegebieden zitten nog belangrijke economische functies en wordt nog volop
geïnvesteerd door bedrijven. Denk aan de recente capaciteitsuitbreiding van Hero en de ontwikkelingen rond
de Belcrumhaven. Voor (een deel van) deze economische functies zal een alternatieve locatie moeten worden
gevonden in Breda. Zeker wanneer de gemeente haar ambities wil halen: groei naar 185.000 inwoners en
110.000 banen in 2020. De bedrijvigheid rond het spoor en op de wijkwerkterreinen – de belangrijkste
transformatiegebieden – is immers nu goed voor 1/6 van de totale werkgelegenheid van Breda en 1/3 van de
werkgelegenheid op bedrijventerreinen!
2.2 Ontwikkelingen aanbod
2.2.1 Bestaand aanbod
Het grootste deel van het aanbod is uitgegeven, maximaal 24 ha is op dit moment nog beschikbaar
Het grootste deel van het Bredase bedrijventerreinenoppervlak (870 ha bruto, 710 ha netto) is uitgegeven.
Op dit moment heeft Breda slechts 24 hectare terrein voor uitgifte beschikbaar. Dit aanbod is sterk
versnipperd over de diverse bedrijventerreinen. Verder is het overgrote deel (16,5 ha) al gereserveerd voor
geïnteresseerde bedrijven. De vrij uitgeefbare voorraad bedraagt per 1 september 2007 krap 7,5 ha. Hiervan
is maar 3 hectare in gemeentelijke handen.

Figuur 4: samenstelling uitgeefbaar aanbod bedrijventerrein gemeente Breda, per 1 oktober 2007
18,0
16,0 Particulier
14,0 Gemeente
12,0
10,0
8,0
6,0
4,0
2,0
0,0
Gereserveerd Vrij uitgeefbaar
Bron: gemeente Breda, 2007
Het grootste deel van het huidige aanbod is modern-gemengd terrein

Het merendeel van de huidige bedrijventerreinen in Breda betreft reguliere locaties, die geschikt zijn voor
(vrijwel) alle typen bedrijfsruimtegebruikers. Het zijn locaties van het type modern-gemengd terrein (circa 550
ha terrein, o.a. Steenakker, Krogten, Emer) en wijkwerkterrein (circa 100 ha, locaties als Haagweg,
Teteringsedijk). Sommige terreinen hebben wel een specifiek accent, zoals Hazeldonk dat vooral bestemd is
voor logistieke bedrijvigheid.
De categorie ‘hoogwaardig bedrijventerrein’ is beperkt tot zo’n 40 ha in Breda. Het grootste deel van het
aanbod wordt gevormd door bedrijventerrein Hoogeind.
Naast deze terreinen is ook een tweetal meer gemengde economische zones te onderscheiden. Het betreft de
activiteiten aan de Slingerweg, waar o.a. Triple O, een aantal gemeentelijke functies,
woningbouwcorporaties, zorgfuncties en kantoorfuncties zijn gelegen en de sportboulevard aan de
Terheijdenseweg.

Tabel 3: Overzicht type terreinen
Type terrein Ligging Overwegende kavelgrootte in Bebouwingsdichtheden (FSI’s) Marktoriëntatie
m2
Hoogwaardig Best bereikbare Kleinschalig: 2.000-5.000, Hoge f.s.i. voor stadsrandlocatie (boven)regionaal
terrein locaties in de maar ook grootschalig (> van minimaal 0,7/0,8 tot circa
gemeente / regio 5.000) 1,3
Modern Aan snelweg of Klein: 750-2.500 én groot: binnenstedelijke locatie FSI: 0,7 Regionaal/lokaal
gemengd uitvalsweg 2.500-10.000 0,8
bedrijventerrein stadsrandlocaties: FSI: 0,5-0,7
Werkterrein Binnenstedelijk of Klein 500 -1.500 en groot: FSI: 0,5 – 0,7 Lokaal verzorgend
langs uitvalsweg 1.500-5.000
Het aanbod is overigens niet zo strak gescheiden als hier nu wordt aangegeven. Combinaties zijn goed
mogelijk en gebruikelijk. Zo kan op een gemengd terrein heel goed een strook voor hoogwaardige
bedrijfsruimtegebruikers worden ingericht (zichtlocaties). Over het algemeen mengt een functionele
uitstraling goed met een gemengde en een gemengde goed met een hoogwaardige uitstraling.
De helft van het bestaande bedrijventerreinaanbod in Breda is verouderd

Ruim de helft van de 870 ha bruto bedrijventerreinenvoorraad in Breda is verouderd4. Dit komt tot
uitdrukking in onder andere een inefficiënte inrichting van het terrein, inefficiënt ruimtegebruik, een lelijke
uitstraling, slechte bereikbaarheid en ontsluiting, een hoge milieubelasting op een plek waar dat niet
wenselijk is en afname van de werkgelegenheid op het terrein.
De verouderingssituatie in Breda is fors. Zo ligt het aandeel verouderd terrein duidelijk boven het Brabantse
(40%) en Nederlandse gemiddeld (28%). Op dit moment wordt dan ook een belangrijk deel van het
4
De verouderde voorraad omvat zowel verouderde terreinen waarvoor geen plannen bestaan de veroudering aan te
pakken, als verouderde terreinen waar binnen 3 jaar de start van een herstructurering is gepland, èn terreinen die
momenteel worden geherstructureerd.

verouderde areaal geherstructureerd. Zo zijn er (uitgewerkte) plannen voor onder meer het opknappen van de
terreinen Emer/Krogten/Hinterlaken.
Figuur 5: verouderingssituatie terreinen Breda, per 1 jan. 2007
Niet verouderd
43%
48%
Verouderd, geen
herstructureringsplannen
Ja, het terrein wordt nu
opgeknapt
9%
Bron: IBIS, 2006
Voor een deel van de te herstructureren terreinen staat een transformatieproces naar wonen en – in mindere
mate – kantoren op stapel(Ontwikkelingsvisie Breda 2020, Ontwikkelingsvisie Spoorzone 2020). Alleen al
voor de Spoorzone gaat het om een circa 150 hectare bedrijventerrein dat gedeeltelijk (circa 75 ha) van
functie zal wijzigen (vooral wonen en kantoorfuncties/zakelijke dienstverlening). Concreet gaat het om
bedrijventerreinen als Belcrum, Emer Zuid (+Spinveld, Valveeken), Teteringsedijk (Hero / Grada / Precia
Molen), Moleneind West (Driesprong), Faam / Interbrew (Terheijdenseweg).
Naast bedrijfsgrond ook aanbod van bestaande bedrijfsruimte

Naast hectaren grond op bedrijventerreinen, is ook sprake van aanbod van bestaand bedrijfsruimtevastgoed.
Medio 2006 bedroeg het aanbod bedrijfsruimte in Breda 230.000 m2 bvo verdeeld over 125 panden. De
gemiddelde omvang van een bedrijfsruimte bedraagt daarmee circa 2.000 m2 bvo.

Uit gegevens van de afdeling Onderzoek en
Informatie blijkt dat in 2006 spectaculair veel Figuur 6: Opname bedrijfsruimte Breda in m2 bvo, 2001-2006
bedrijfsruimte is opgenomen. In totaal werd
166.000 m2 bvo opgenomen, meer dan een
verdubbeling ten opzichte van 2005. Daarmee
kwam de opnameratio in 2006 op 50%, wat wil
zeggen dat meer dan 50 procent van het
beschikbare aanbod bedrijfsruimte in 2006 is
opgenomen. De forse opname is vooral het resultaat
van enkele zeer grote opnames, zoals Lidl
distributiecentrum (37.300 m2 bvo) en Loodet BV
(11.000 m2 bvo) op Hazeldonk.
De opname van bedrijfsruimte blijft in 2007 weer Bron: Vastgoedmarktmonitor Breda 2006, afdeling O&I
wat achter. Bovendien zien we dat vooral het
aanbod bedrijfsruimte ouder dan 10 jaar onvoldoende afneemt. Het betreft panden die niet meer
beantwoorden aan de huidige wensen en eisen van bedrijfsruimtegebruikers en daardoor nauwelijks meer
verkoopbaar zijn. Op 1 mei 2007 bestaat tweederde van het aanbod (circa 160.000 m2) uit bedrijfshallen
van 10 jaar en ouder. Vooral op Emer, Krogten, Hazeldonk en IABC bevindt zich relatief veel verouderd
vastgoed.
2.2.2 Nieuw aanbod
Breda heeft de komende jaren circa 127 ha netto terrein gepland

Voor de periode tot en met 2020 heeft Breda thans zo’n 127 ha netto terrein gepland. Het planaanbod kan
daarbij worden ingedeeld in hard en zacht aanbod (zie toelichting onder tabel 4). De harde plancapaciteit
bedraagt in totaal zo’n 87 ha netto. Daarvan is vooral de ontwikkeling van Digit Park en Werkdonken, in
totaal zo’n 4 ha netto, erg zeker. De overige ontwikkelingen, zoals De Wig, Bavel-Zuid en de uitbreiding van
Hoogeind, zijn nog wat minder ver in de planprocedures. Dit neemt niet weg dat bijvoorbeeld op locatie De
Wig zich op dit moment wel al bedrijven kunnen vestigen. Het terrein heeft een bedrijfsbestemming die als

geheel plan nog nader uitgewerkt moet worden. De voorwaarden (o.a. bebouwingshoogte) zijn dusdanig dat
een totale bestemmingsplanprocedure noodzakelijk is.
Daarnaast is in de zone Breda West/Prinsenbeek nog een zoekgebied voor bedrijventerreinontwikkeling (40
hectare netto) na 2015.
Tabel 4: gepland aanbod bedrijventerreinen gemeente Breda

Terrein / plan Omvang Verwachte start uitgifte
bruto netto
Harde plancapaciteit
Procedure lopend*
Digit Park 14,5 3,3 2008
Werkdonken 1 1 2008
Procedure opgestart**
Bavelse Berg (vuilstort)1 (12) 9 2008/9
A16/De Wig 20 12 2009
Hoogeind III C (Uitbr) 10 7 ≥2010
Bavel Zuid 90 55 ≥2010
Subtotaal 147,5 87,3
Zachte plancapaciteit***
Breda West/Prinsenbeek 50 40 >2015
Totaal 197,5 127,3
* betreft locaties in ontwikkeling: dit zijn locaties die zodanig in de bestemmingsplanprocedure zijn gevorderd dat toetsing op
provinciaal en rijksniveau heeft plaatsgevonden

** locaties in voorbereiding: dit zijn locaties waarvoor een bestemmingsplanprocedure in voorbereiding is (principe uitspraak B&W)
*** locaties in studie: dit zijn locaties / plannen die zich nog in de ideeënfase bevinden.
1
betreft thema Leisure dat is verbonden aan het evenementen complex Bavelse Berg (12,5 hectare bruto en 6 netto). Dit complex is
niet in de tabel meegenomen.

Daarnaast komt nog circa 54 ha door herstructurering beschikbaar

Zoals eerder aangegeven, heeft Breda heeft de komende jaren een flink aantal herstructureringsprojecten
gepland. Ook deze trajecten leveren nieuw uitgeefbare ruimte op; naar verwachting in totaal zo’n 54 hectare

netto. Deze ruimtewinst vormt een belangrijke aanvulling op het aanbod (nieuw) uitgeefbaar terrein in Breda
de komende jaren (ruim 25% van het totale beschikbare aanbod!). Feit is wel dat het overgrote deel van de
ruimte die door herstructurering beschikbaar komt in particulier bezit is. Het gaat immers veelal om
terreindelen die door marktpartijen worden herontwikkeld en opnieuw worden uitgegeven.
Tabel 5: nieuw uitgeefbaar aanbod door herstructurering

Terrein Omvang Uitgifte
Bruto Netto
Emer / Krogten 40 30 2008 – 2012
Greenery/Beneluxpark 33 17 2009 – 2012
Hazeldonk Douaneterrein 10 7 2009 – 2011
Totaal 83 54
Het nieuwe aanbod is vooral van het type modern-gemengd en hoogwaardig

Het geplande aanbod wordt vooral ontwikkeld in het modern-gemengde en hoogwaardige segment (zie
tabel).

Tabel 6: geplande bedrijventerreinontwikkelingen, naar segment, in Breda t/m 2020
Naam locatie Uitgeefbaar Beoogd segment Start uitgifte
(netto)
Procedure lopend
Digit Parc 3,3 • Hoogwaardig 2008
Werkdonken 1 • Modern-gemengd terrein 2008
Procedure opgestart
Bavelse Berg (vuilstort) 9 • Thematisch Leisure 2009
A16 / De Wig 12 • Hoogwaardig 2009
Hoogeind III C (uitbreiding) 7 • Modern-gemengd terrein 2010
• exclusief 6 ha evenementen complex
Bavel Zuid 55 • Modern-gemengd terrein, delen vanaf 2010 in
hoogwaardig / werklandschap delen
Zachte plancapaciteit
Breda West/Prinsenbeek 40 • Nog in studie >2015
Aanbod door herstructurering
Beneluxpark (Greenery terrein) 17 • Hoogwaardig: maximaal 7 ha 2008/2009
• Modern-gemengd: minimaal 10 ha
Emer / Krogten 30 • Modern-gemengd terrein 2008/2009
Hazeldonk Douaneterrein 7 • Modern-gemengd terrein 2009
Veel ontwikkelingen, overall blijft het totale bedrijventerreinenareaal in Breda de komende jaren stabiel
Ondanks de (harde en zachte) plannen voor de ontwikkeling van nieuwe terreinen in Breda in de komende
jaren, zal het totale bedrijventerreinenareaal in de gemeente vrijwel stabiel blijven. Op basis van de huidige
plannen wordt bovenop het bestaande areaal maximaal zo’n 127 hectare terrein nieuw terrein ontwikkeld tot
en met 2020. In dezelfde periode wordt echter ook een forse hoeveelheid bedrijfsgrond onttrokken (minimaal
75 ha) door transformatie naar een andere functie.

2.3 Ontwikkelingen vraag
2.3.1 Kwantitatief
200 ha vraag t/m 2020 is reëel door forse transformatie en bovengemiddelde bovenregionale belangstelling
De verwachting is dat tot en met 2020 minimaal behoefte is aan circa 115 hectare bedrijventerrein in Breda
(zie bijlage A voor onderbouwing). Daarbij wordt al rekening gehouden met een ambitieuze
intensiveringopgave van 30% (zoals die wordt gehanteerd door de provincie Noord-Brabant)!
Waar in de prognose nog geen rekening mee wordt gehouden, zijn de omvangrijke transformatieprocessen
die in Breda op stapel staan en de voortdurende belangstelling van bedrijven van buiten Breda (vooral grote
spelers in de logistiek) om zich in de gemeente te vestigen. Het effect van deze factoren op de
ruimtebehoefte is niet te verwaarlozen. Zo zou in potentie de gemeente Breda tot en met 2020 30 hectare
extra ruimtevraag kunnen verwachten als vol wordt ingezet op het accommoderen van bovenregionale
logistiek. Of deze vraag zich uiteindelijk aandient en/of wordt geaccommodeerd is afhankelijk van de
definitieve beleidskeuzes die Breda maakt. Ontwikkelen we locaties om bovenregionale logistiek te vestigen,
of zijn we selectief en laten we alleen gemeente-/regiogerelateerde logistiek toe (zie ook bijlage A)?
Transformatie van bestaande, verouderde bedrijventerreinen / bedrijfslocaties naar vooral woonfuncties is

een belangrijke factor tot en met 2020. In totaal krijgt circa 15% van de Bredase bedrijventerreinenvoorraad
een functiewijziging, op langere termijn oplopend tot meer dan een kwart van de voorraad. Dit betekent dat
voor een aanzienlijk aantal economische functies vervangende ruimte moet worden gezorgd. Gezien de
ambities van Breda en de landelijke (ken)cijfers schatten we deze extra ruimtebehoefte in op zo’n 40 tot 60
hectare.
Rekening houdend met bovenstaande factoren is een vraag van circa 180 ha tot 200 ha zeker reëel t/m
2020 (zie verder bijlage A). Daarmee ligt de vraag de komende jaren rondom de langjarig gemiddelde uitgifte
in Breda van 13 ha (figuur 7). Vooral eind jaren ’90, begin 2000 lag de uitgifte in Breda hoog. Dit vanwege
een gunstige conjunctuur en voldoende aanbod (Hoogeind en Steenakker kwamen na elkaar op de markt). De

laatste jaren is de uitgifte aanzienlijk afgenomen. Had dit eerst vooral een conjuncturele oorzaak, nu speelt
het krappe aanbod een belangrijke rol.
Figuur 7: uitgifte bedrijventerrein in Breda, 1987-2006

30
jaarlijkse uitgif te
25 gemiddelde uitgif te
ha
20
15
10
0
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Bron: IBIS Werklocaties, Stec Groep/Arcadis
2.3.1 Kwalitatief
Hoe is de vraag naar terrein in Breda samengesteld qua herkomst, kavelgrootte, verschijningsvorm,
beeldkwaliteitseisen, prijzen etc.?
Vraag vooral lokaal/regionaal, echter bovengemiddelde belangstelling van bovenregionale vestigers

Het grootste deel van de ruimtevraag in Breda (circa 80%) komt van bedrijven uit Breda en directe
omgeving. De belangstelling van bovenregionale vestigers is, zoals we hiervoor al constateerden, groot. Dit
zien we ook terug in de uitgifte in de laatste jaren; bovengemiddeld veel terrein is uitgegeven aan bedrijven
afkomstig van buiten Breda. Vooral vanuit de logistieke hoek is, vanwege de gunstige ligging voor

bijvoorbeeld distributieactiviteiten op het schaalniveau van de Benelux, veel belangstelling. Dit heeft
geresulteerd in nieuwkomers als Bax Global, Samsung Electronics en Ssangyong Motors.
Vraag vooral afkomstig van bedrijven in de reguliere bedrijventerreinsectoren

Waar het gaat om de samenstelling naar sector en activiteit is de samenstelling van de vraag in Breda redelijk
goed vergelijkbaar met het Nederlandse gemiddelde. Dit betekent dat de Database Bedrijfsruimtegebruikers in
Beeld (Stec Groep, 2007) een goed beeld geeft uit welke sectoren de meeste vraag naar bedrijfsruimte komt
in Breda. De bedrijven met het grootste aandeel in de ruimtevraag zijn bedrijven actief in productie,
(groot)handel, logistiek, reparatie en onderhoud. Globaal is de verdeling in figuur 3 weergegeven. Vooral de
logistiek is in potentie een bovengemiddeld grote vrager.
Deze bedrijven zoeken naar een locatie met een gemiddelde uitstraling qua verschijningsvorm
Niet alle bedrijven hebben dezelfde eisen ten aanzien van hun bedrijfsruimte en kavel. Vooral waar het gaat
om beeldkwaliteit/uitstraling kan onderscheid worden gemaakt in verschillende typen ruimtevraag. Zo zit het
ene bedrijf graag op een mooie zichtlocatie en heeft het extra geld over voor uitstraling en presentatie, terwijl
het andere bedrijf al tevreden is met een functionele bedrijfskavel zonder al te veel poespas. Dit zien we in
alle sectoren.
De vraag naar bedrijventerrein in Breda kan dan ook worden ingedeeld in (bedrijfsruimte)vraag met een
laagwaardige, gemiddelde en een hoogwaardige verschijningsvorm:
• De vraag naar hoogwaardige bedrijfsruimte bedraagt circa 5 tot 10% van de totale bedrijfsruimtevraag
(Database bedrijfsruimtegebruikers in beeld, Stec Groep, 2002 en 2005). In Breda, waar de schaarste
aan locaties groter is dan gemiddeld, de vraag ruim is en de economie goed draait, ligt de vraag uit deze
categorie meer rond 10%, ofwel 20 tot 30 ha vraag tot en met 2020. Er kan in die marktsituatie immers
wat meer van bedrijven worden verwacht op het vlak van uitstraling. De komende jaren groeit deze
component tot zo’n 15 tot 20%, mede als gevolg van verdere verdienstelijking van de economie.
• Voor verreweg het grootste deel van de bedrijven, circa 60% tot 70%, geldt dat een normaal
kwaliteitsniveau van het bedrijventerrein volstaat. Onder deze bedrijfsruimtegebruikers is de interesse
voor de stedenbouwkundige vormgeving van het terrein en de architectuur van het pand met name
functioneel. Het pand en terrein waar zij naar op zoek zijn moet goed passen bij de bedrijfsactiviteiten en

er netjes uitzien, dat is voldoende. Tot en met 2020 wordt circa 120 tot 140 ha vraag uit deze categorie
verwacht in Breda. Een voorbeeld hiervan is Bax Global (op de Krogten).
• Daarnaast zijn er in Breda ook bedrijven waarvoor de uitstraling van pand en omgeving er nauwelijks toe
doet, het zijn zo laag mogelijke kosten voor bedrijfshuisvesting die tellen. Het is voor de Bredase
economie belangrijk dat de (veelal) kleinschalige en sterk lokaal / regionaal verzorgende bedrijven in deze
categorie en plek houden op lokale bedrijventerreinen, omdat deze een belangrijk zijn voor de
(laaggeschoolde) werkgelegenheid. Het gaat om circa 20% tot 25% van de bedrijfsruimtegebruikers in
Breda, ofwel een vraag van 40 tot 50 ha. We zien in de praktijk echter, dat deze categorie bedrijven na
transformatie en herstructurering van verouderde bedrijventerreinen op steeds minder locaties terecht
kan.
Voor de regio Breda geldt verder, o.a. vanwege de strategische ligging, specifiek bovengemiddelde vraag
vanuit de categorie logistieke bedrijvigheid. Op basis van onze Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld
(Stec Groep, 2007) schatten we het aandeel van logistiek in de vraag in op zo’n 15%. Deze
bedrijfsruimtegebruikers zoeken vooral naar speciaal voor logistieke activiteiten toegeruste terreinen (ruime
kavels, goede bereikbaarheid, bij voorkeur multimodaal), zoals Hazeldonk. Binnen de logistieke gebruikers
kunnen we ook weer meer functionele, gemiddelde en hoogwaardige bedrijven onderscheiden. Over het
algemeen heeft logistieke bedrijfsbebouwing vooral een functionele verschijningsvorm. Maar ook binnen de
logistiek neemt het aantal gebruikers dat zoekt naar een hoogwaardiger pand toe (o.a. gevolg van
hoogwaardigere bedrijfsprocessen, verdienstelijken). Mooie voorbeelden zijn o.a. het distributiecentrum van
DHL Exel Supply Chain op industrieterrein Vossenberg in Tilburg (uitgeroepen tot het mooiste warehouse van
Nederland) en warehouse SilverForum op Eindhoven Airport.
Tabel 7: verdeling vraag naar verschijningsvorm (uitgaande van 200 ha vraag t/m 2020)
Segment vraag % totale vraag Vraag in ha
Laagwaardig 20 – 25 40 – 50
Gemiddeld 60 – 70 120 – 140
Hoogwaardig 10 – 15 20 – 30

Daarnaast bestaat de vraag uit bedrijfsruimtegebruikers van verschillende omvang...
Binnen elke categorie (hoogwaardig, gemiddeld en laagwaardig) komen zowel kleine als grootschalige
bedrijven voor in Breda. De gemiddelde omvang van de bedrijfsruimtevragers in Breda ligt rond het landelijke
gemiddelde van zo’n 2.000 m² bvo, hoewel er - afhankelijk van de bedrijfsactiviteiten - sprake is van forse
uitschieters naar onder en naar boven. Vooral in de logistiek en industrie is sprake van grote spelers (tot wel
meer dan 100.000 m2 bvo) in Breda. De laatste jaren is door Breda (NV BrIM) ook nadrukkelijk geacquireerd
op - qua omvang en werkgelegenheid - grotere bedrijven binnen deze sectoren (en bijvoorbeeld ook diensten
en healthcare).
Voorbeelden van bedrijven

• Alfa Laval, een Benelux hoofdkantoor met service-afdeling. Biedt werk aan 250 full-time arbeidsplaatsen. Het bedrijf is gevestigd
op een kavel van 6.030 m2.
• Abbot Logistics, Europees distributiecentrum. Circa 100 arbeidsplaatsen. Kavel heeft een omvang van 4,3 ha.
Vestiging Abbot Logistics op bedrijventerrein Hoogeind
• Samsung European Part Center. Telt 250 tot 300 arbeidsplaatsen op een kavel van 2,5 ha.
• Amgen, uitbreiding European shared services center. 200 extra arbeidsplaatsen in de periode 2005-2010.

…deze hebben verschillende locatie-eisen
De omvang is, naast de verschijningsvorm, een tweede belangrijk criterium voor het segmenteren van de
vraag en het ontwikkelen van bedrijventerreinen. Zo hebben kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers een
bovengemiddelde vestigingsvoorkeur voor gemengde woonwerkmilieus in of nabij de binnenstad (dus in het
stedelijke weefsel, het kan dan ook gaan om bedrijventerreinen direct aan de rand van de stad). Het gaat dan
om bedrijven die zoeken naar grond met een omvang van enkele honderden tot enkele duizenden vierkante
meters bvo (niet snel meer dan zo’n 1.500 à 2.000 vierkante meter). De grootschalige
bedrijfsruimtegebruikers, vanaf circa een halve hectare en meer, hebben vooral voorkeur voor locaties met
een goede snelwegverbinding.
2.4 Confrontatie vraag - aanbod
Vraag en aanbod redelijk in evenwicht, maar wel met knelpunten

Kwantitatief zijn vraag en aanbod in Breda over de gehele periode 2007-2020 redelijk in evenwicht. Daarbij
gaan we aan de vraagzijde wel uit van het economisch meest gunstige scenario en van ophogende factoren
als transformatie en bovenregionale vraag (180 tot 200 ha vraag t/m 2020). Aan de aanbodzijde gaan we er
vanuit dat de herstructureringstrajecten slagen en geplande nieuwe ontwikkelingen in Bavel-Zuid en Breda
West/Prinsenbeek daadwerkelijk worden gerealiseerd (circa 185 ha aanbod t/m 2020). Vooral de
ontwikkelingen in Breda West/Prinsenbeek zijn echter nog erg zacht! En de herstructureringstrajecten zullen
zeker niet eenvoudig zijn!

Figuur 8: confrontatie vraag/aanbod bedrijventerreinen Breda, 2007-2020
250,0
200,0
150,0
Hectare
100,0
50,0
0,0
2007 2020
(gepland) aanbod Theoretische vraag
Bron: gemeente Breda / Stec Groep 2007
Als we vraag en aanbod in de tijd uitzetten (fig. 8, zie ook bijlage A), dan zien we dat Breda vooral op de
korte termijn onvoldoende capaciteit heeft om de vraag te bedienen. Hier komt medio 2009/2010 echter
verandering in door nieuw aanbod op o.a. De Wig en Hoogeind en nieuwe (uitgeefbare) ruimte als gevolg van
de herstructureringen op o.a. Emer/Krogten.
Wel is sprake van kwalitatieve discrepantie (kavelgroottes, ligging, verschijningsvorm), zowel op korte als
(middel)lange termijn.
Het huidige aanbod biedt niet de juiste kavelgroottes en is erg versnipperd

Zo sluit het huidig beschikbare aanbod in Breda (krap 7,5 ha direct uitgeefbaar) qua kavelgroottes en ligging
niet aan op de vraag. Het aanbod bestaat vooral uit kleine kavels, die versnipperd liggen over diverse
terreinen (zie 2.1.1). We zien dat – mede door actieve acquisitie – echter vooral wat grotere
bedrijfsruimtegebruikers de laatste jaren belangstelling hebben voor vestiging in Breda. Gezien de
speerpuntsectoren van de gemeente Breda (o.a. groothandel en vooral de meer Value Added Logistics, zie
impulsnota), is de behoefte aan grotere kavels (naast kleinschalige kavels) ook komende jaren

bovengemiddeld. Bij de ontwikkeling van nieuw geplande terreinen is goede zonering van het terrein qua
kavelgroottes dus een belangrijk aandachtspunt.
Evenwicht in hoogwaardig segment…

We zien evenwicht in het hoogwaardige segment. De vraag in dit segment bedraagt tot en met 2020 circa
30 ha en in het meest gunstige geval (bij toename van het aandeel van dit segment naar zo’n 20%)
ongeveer 40 ha. Er is zo’n 23 hectare gepland als hoogwaardig terrein, waarvan het grootste deel wordt
gevormd door De Wig. Ook in de ontwikkelingen Bavel Zuid en Breda West/Prinsenbeek is hoogwaardig
terrein voorzien. Dit moet voldoende zijn om de vraag te bedienen. We adviseren zelfs voorzichtig te zijn met
substantiële toevoegingen van hoogwaardig aanbod in ontwikkelingen als Bavel Zuid en/of Breda
West/Prinsenbeek.
…maar krappe situatie in modern-gemengd en vooral functionele segment

In het modern-gemengde segment is het aanbod aan de krappe kant. Maar ook dit is weer voor een groot
deel afhankelijk van het welslagen van de geplande herstructureringstrajecten en de daadwerkelijke
segmentering (en het doorgaan) van de ontwikkelingen in Bavel Zuid en Breda West/Prinsenbeek. Er vanuit
gaande dat circa 75% van het nieuw geplande aanbod wordt ontwikkeld in het modern-gemengde segment,
is sprake van een tekort van zo’n 20 hectare modern-gemengd terrein tot en met 2020.
Er is geen aanbod (vooral de wijkwerkterreinen) gepland in het functionele/laagwaardige segment, terwijl ook
vanuit deze categorie in Breda nog zo’n 40 tot 50 ha vraag is t/m 2020. Deze gebruikers zullen zoveel
mogelijk moeten worden bediend op de bestaande terreinen (goedkope, leegstaande panden) en door goede
zonering van het nieuwe aanbod in het modern-gemengde segment (bijvoorbeeld vestigingsmogelijkheden op
meer ‘achteraf’ gelegen kavels). Feit is dat ook in het modern-gemengde segment al sprake is van een
krappe aanbodsituatie is. Dit tekort wordt door het ontbreken van aanbod in het laagwaardige/functionele
segment des te groter! Vooral startende ondernemers en bedrijven met relatief veel lager opgeleiden hebben
behoefte aan dit soort terreinen. Vooral de te herstructureren terreinen en de bestaande terreinen (leegstand
en nieuwe uit te geven delen) zouden hier een rol in moeten vervullen.

2.5 Concluderend
De belangrijkste conclusies uit voorgaande analyse zijn:
• De werkgelegenheid op de Bredase terreinen ontwikkelt zich – over een lange periode bezien – positief.
Er is een verschuiving zichtbaar van meer binnenstedelijke locaties naar locaties aan de stadsrand.
• De komende jaren dient zich nog een forse vraag aan naar bedrijventerreinen in Breda. Daarbij is – mede
onder invloed van beleid – wel een lichte verschuiving zichtbaar in de sectoren/activiteiten waaruit de
vraag afkomstig is. Dienstverlening wordt een steeds belangrijkere activiteit op bedrijventerreinen.
• De aanbodsituatie in Breda is - vooral op korte termijn - krap. In de eerste plaats omdat – naast de
reguliere groei van het bestaande bedrijfsleven in Breda – de belangstelling van bedrijven van buitenaf
voor vestiging in Breda groot is (logistiek, groothandel, hoofdkantoren, etc.). Ten tweede omdat veel
(vooral verouderde, binnenstedelijk gelegen) terreinen een functiewijziging ondergaan in de komende jaren
en zodoende aan de voorraad worden onttrokken. Tot slot zijn de plannen en ruimtelijke mogelijkheden
voor nieuwe terreinen beperkt.
• De aanbodsituatie is des te krapper wanneer ook gekeken wordt naar kwalitatieve aspecten van vraag en
aanbod (verschijningsvorm, kavelgroottes, eigendomssituaties etc.). In het hoogwaardige segment is
sprake van een redelijk evenwichtige situatie. Het aanbod in het modern-gemengde en functionele
segment is echter aanzienlijk te krap om de (verwachte) vraag te bedienen;
• Tegelijkertijd is een forse hoeveelheid terrein verouderd en bevindt zich op deze terreinen (vooral op
Krogten, Emer, Moleneind) een aanzienlijk aanbod van verouderde, leegstaande bedrijfsruimte. Gezien de
beperkte ruimtelijke mogelijkheden voor Breda om nieuwe locaties te realiseren, maar ook vanuit oogpunt
van zorgvuldig ruimtegebruik, is het belangrijk dat de verouderde voorraad wordt aangepakt en een
kwaliteitssprong wordt gerealiseerd;
• Ook wanneer de herstructureringsopgave voortvarend wordt aangepakt, zal Breda te maken hebben met
een krappe aanbodsituatie. Het belang van regionale samenwerken op het vlak van bedrijventerreinen is
groot. Dit ook omdat Breda selectief wil zijn in het type bedrijvigheid dat wordt toegelaten op haar
terreinen. Zo is de heel grootschalige logistiek niet gewenst, maar wel een doelgroep die flinke
belangstelling heeft voor Breda. Voor dergelijke spelers zal dan ook in regionaal verband een oplossing
moeten worden gezocht (bijv. Port of Brabant).

Deze punten vormen, tezamen met de belangrijkste trends en ontwikkelingen in het volgende hoofdstuk,
belangrijk uitgangspunt voor de bedrijventerreinenstrategie van de gemeente Breda (hoofdstuk 5 en 6).

3. TRENDS EN ONTWIKKELINGEN
De bedrijventerreinenmarkt ontwikkelt zich volop. We gaan kort in op de belangrijkste trends en

ontwikkelingen voor de Bredase bedrijventerreinenmarkt/bedrijventerreinenstrategie in de komende jaren.
3.1 Ontwikkelingen in omvang en samenstelling bedrijventerreinenvraag
Bedrijfsruimtesectoren krimpen, op langere termijn afname vraag naar bedrijventerreinen

Prognoses van het CPB tonen aan dat sectoren waarin veel bedrijfsruimtegebruikers voorkomen (productie,
bouw, distributie en opslag en handel) in de periode tot 2030 krimpen met gemiddeld 10 tot 15%. De meer
dienstverlenende sectoren laten echter een groei zien en vinden steeds vaker een plaats op
bedrijventerreinen. Dit gecombineerd met een toenemend ruimtegebruik per werknemer en een verdergaande
trek van bedrijven uit andere sectoren naar bedrijventerreinen zorgt op de korte tot middellange termijn toch
voor een verdere toename van de vraag naar bedrijventerrein
Verdere verdienstelijking van de economie, zichtbaar op de Bredase terreinen

Op dit moment bevindt een fors deel van alle werkgelegenheid in Nederland zich in de dienstensector
(commerciële en niet-commerciële dienstverlening zoals openbaar bestuur en zorg), de komende jaren loopt
dit aandeel verder op. Deze verdere groei (met daarbinnen een relatief sterk groeiende sector
kennisintensieve diensten) stimuleert de vraag naar kantoorachtige bedrijfsruimte, zo ook in Breda.
Dienstverlenende sectoren vinden steeds vaker een plek op een bedrijventerrein, zo blijkt uit de ontwikkeling
van vestigingen en werkgelegenheid op de Bredase terreinen.
Groeisectoren van de toekomst zijn veelal kantoorgebonden en betreffen onder andere multimedia,
technologie, life sciences, financiële dienstverlening en zorg. De verschuivingen in het bedrijfstakkenpatroon
heeft gevolgen voor de aard van de werkzaamheden op bedrijventerreinen. Bedrijfsprocessen
verkantoriseren, waardoor het aandeel kantoorvloer binnen het pand langzaam hoger wordt.

Toenemende vraag naar hoogwaardige bedrijfslocaties en huisvesting
Door de verdere verdienstelijking stellen bedrijfsruimtegebruikers langzaam maar zeker steeds hogere eisen
aan de kwaliteit van de bedrijfsomgeving en het vastgoed. Andere belangrijke trends die hier achterliggen
zijn: de groeiende behoefte aan imago en uitstraling, toenemende schaarste, grotere betrokkenheid van
projectontwikkelaars bij locatieontwikkeling en komst van nieuwe activiteiten op sommige bedrijfslocaties
(winkelen, wonen, kantoren).
Het aandeel vestigers dat bovengemiddelde kwaliteitseisen stelt aan bedrijfslocaties, en daarmee als
hoogwaardige vraag valt te bestempelen, bedraagt nu nog maar zo’n 10% van de markt. De meeste
bedrijven zoeken eenvoudige, functionele hallen en bedrijventerreinen zonder poespas. Verwacht wordt
echter dat het aandeel ‘hoogwaardige vraag’ in Nederland (en ook Breda) oploopt naar 15 tot 20%. De
behoefte aan hoogwaardige bedrijfslocaties neemt dus ook toe.
Dit betekent op het niveau van bedrijfsruimte o.a. dat het aandeel kantoorruimte stijgt. Nu is gemiddeld circa
10 tot 20% van het bedrijfsvloeroppervlak in gebruik voor kantoorfuncties. Dit stijgt naar gemiddeld zo’n 20
tot 30%. In uitzonderlijke gevallen zien we in Breda zelfs bedrijfsruimtegebruikers met een kantooraandeel
van 70%. Deze groep bedrijfsruimtegebruikers vormt echter een zeer beperkte categorie binnen de vraag!
Feit is dat in (bestemmings)plannen voor (hoogwaardige) terreinen in Breda rekening moet worden gehouden
met deze toename van het aandeel kantoorruimte.
Verschijningsvorm wordt steeds belangrijker als criterium voor bedrijfslocaties

De verschijningsvorm van bedrijfsruimte wordt bij locatiekeuze steeds belangrijker dan bijvoorbeeld de sector
(bouw, reparatie/onderhoud, handel, IT, zakelijke dienstverlening) waarin het bedrijf actief is of de
belangrijkste activiteit (bijvoorbeeld productie, distributie, hoofdkantoor) van het bedrijf. Verschijningsvorm
heeft betrekking op zowel uitstraling van pand als uitstraling van terrein.

Groeiende behoefte aan multifunctionaliteit en kwaliteit (werklandschappen)
Er is, zowel bij bedrijven als werknemers, een toenemende behoefte aan multifunctionaliteit van
bedrijventerreinen (en kantorenlocaties). De weerstand tegen saaie, onaantrekkelijke en qua vormgeving
smakeloze terreinen neemt steeds meer toe.
Bij multifunctionele terreinen kan worden gedacht aan de realisatie van meer gemengde economische zones
of ‘werklandschappen’ waarbij sprake is van een mix van bedrijvigheid met o.a. dienstverlening
(kinderopvang, vergadercentra, etc.), horeca, leisure (zoals fitness), etc. Multifunctionaliteit vergroot de
aantrekkelijkheid van bedrijventerreinen en daarmee ook de levensloopbestendigheid en duurzaamheid van de
locaties.
Ook het zorgpark is een bijzonder, snel opkomend verschijnsel, waarvoor de belangstelling vanuit allerlei
partijen (overheid, markt, beleggers, etc.) groeit. Er zijn veel verschillende zorgparken: van kennispark,
bedrijfsruimtepark, ziekenhuis-plus tot zorgboulevard en plek voor zorg, preventie, sport en leisure. Zorg,
preventie en welness zijn snelle groeiers in het Nederlandse vastgoed.
3.2 Ontwikkelingen in gedrag van ondernemingen
Internationalisering en schaalvergroting, logistiek groeimarkt

Voor ondernemingen worden aspecten als schaalvergroting, efficiency/kostenvoordelen en de focus op
kernactiviteiten belangrijker. Nieuwe gespecialiseerde activiteiten en faciliteiten – differentiatie in de vraag
door groei, samenvoeging en afsplitsen van activiteiten - ontstaan en zoeken nog nadrukkelijker de meest
aantrekkelijke vestigingsplaatsen op.
Specifiek voor de logistiek, een groeimarkt, zijn dit locaties bij de twee mainports Rotterdam en Schiphol en
langs de vervoersassen van Rotterdam en Amsterdam naar Duitsland (via Arnhem) en de vervoersassen naar
Zuid-Duitsland, België en Frankrijk (via Breda of Eindhoven en Venlo).

Omdat veel regio’s afzien van het aanleggen van bedrijventerrein voor logistiek, terwijl de gebruikers- en
beleggersvraag naar logistiek toeneemt, neemt de schaarste verder toe. Breda ligt gunstig ten opzichte van
de belangrijke vervoersassen en kan, in potentie, dan ook sterk van deze ontwikkelingen profiteren!
3.3 Ontwikkelingen in bedrijventerreinenbeleid
Herstructurering en een betere samenhangend bedrijventerreinenbeleid zijn hot issues

Nederland telt veel verouderd bedrijventerrein (30% van het areaal). Ook in Breda is de omvang verouderd
terrein fors. De maatschappelijke druk om veroudering te voorkomen (‘lelijke dozen’) en te herstructureren is
steeds groter. Dit maakt een goed samenhangend bedrijventerreinenbeleid steeds belangrijk. Hoe kunnen we
door zorgvuldige aanleg van nieuwe locaties voorkomen dat bestaande locaties verouderen? En hoe kan de
ontwikkeling van nieuwe terreinen (financieel) bijdragen aan het oplossen van veroudering op bestaande
terreinen? Vertaling van deze ontwikkelingen zien we o.a. in het bestuursakkoord 2007-2011 van de
Provincie Brabant. Nieuwe bedrijventerreinen kunnen pas door de gemeente worden aangelegd, wanneer in
een plan is aangetoond hoe met de bestaande terreinen in de betreffende gemeente en/of regio wordt
omgegaan5.
3.4 Concluderend
We kunnen de volgende belangrijke punten voor de Bredase bedrijventerreinenstrategie noteren:
• De vraag naar bedrijventerreinen blijft de komende jaren groot, maar zwakt wel wat af. De
vervangingsvraag wordt een steeds belangrijkere component in de totale vraag. Zeker in Breda waar een
forse hoeveelheid terrein (150 ha in totaal, minimaal 75 ha tot en met 2020) zal worden
getransformeerd.
• De vraag verandert qua samenstelling. Het aandeel van de meer traditionele bedrijventerreinensectoren in
de vraag neemt af, terwijl sectoren als zakelijke dienstverlening, zorg, leisure groeien op de Bredase
bedrijventerreinen en ook de komende jaren een toenemende vraag laten zien.
5
De provincie wil gemeenten nadrukkelijk ondersteunen in het uitvoeren van deze beleidslijn. Voor de revitalisering van bedrijventerrein
(herstructureren en bestrijden leegstand) worden in de periode 2007-2011 extra middelen vrijgemaakt.

• Logistiek is een belangrijke groeimarkt. Breda kan hier van profiteren. Zo heeft Breda/de regio West-
Brabant al een positief imago bij de logistieke sector als vestigingsplaats, door o.a. de gunstige ligging en
goede bereikbaarheid via belangrijke vervoersassen naar het zuiden (België en Frankrijk). Dit imago wordt
verder versterkt door de komst van de HSL. Zeker wanneer Breda zorgt voor aantrekkelijke terreinen voor
deze sector (grote kavels, multimodaal ontsloten) kan een belangrijk deel van de logistieke vraag aan
Breda worden gebonden.
• Het wordt voor Breda steeds belangrijker om in te zetten op een goede benutting van de bestaande
terreinen. Zo zijn de fysieke ontwikkelingsmogelijkheden voor nieuwe terreinen beperkt. Daarnaast wordt
o.a. vanuit provinciaal beleid gevraagd om een duidelijke visie van de gemeente op de bestaande
terreinen. Dit is voorwaarde voor de ontwikkeling van nieuwe terreinen.
• De behoefte aan kwaliteit neemt toe. Zo groeit de vraag naar hoogwaardige en multifunctionele locaties
in Breda. Enerzijds vanuit de gebruikers. Zo is er een groeiende behoefte aan kantoorachtige
bedrijfsruimte door de verdere verdienstelijking van de economie. Hierdoor moet in (nieuwe) plannen voor
terreinen o.a. rekening worden gehouden met (mogelijkheden voor) een hoger aandeel kantoorruimte.
Anderzijds is er groeiende behoefte aan kwaliteit vanuit de werknemer, die zich steeds meer afkeert van
de huidige saaie werkomgevingen. De ontwikkeling van aantrekkelijke (hoogwaardige) werklandschappen
wordt dus steeds belangrijker en moet bijdragen aan duurzame en levensloopbestendige locaties en
daarmee een zorgvuldig gebruik van de (schaarse) ruimte.
• Tegelijkertijd blijft behoefte aan gewone, nette locaties zonder al te veel poespas. Hoewel de
‘hoogwaardige’ vraag en de behoefte aan kwaliteit toeneemt, hecht een belangrijk deel van de
bedrijfsruimtegebruikers over het algemeen niet al te veel waarde aan kwaliteit en uitstraling van hun
huisvesting. Uiteindelijk blijft het deel van de bedrijfsruimtemarkt (de hoogwaardige
bedrijfsruimtegebruikers, nu zo’n 10% van de markt) waarvoor uitstraling en bijvoorbeeld zichtbaarheid
een toegevoegde waarde heeft – en waar deze bedrijven ook geld voor over hebben – beperkt.
In het volgende hoofdstuk vatten we de analyse van de huidige situatie op Bredase bedrijventerreinenmarkt
(hoofdstuk 2) en de analyse van de belangrijkste trends en ontwikkelingen (hoofdstuk 3) kort samen in een
SWOT. Deze vormt de opmaat voor de visie en strategie voor de komende jaren.

4. SWOT-ANALYSE EN AANGRIJPINGSPUNTEN VOOR VISIE/STRATEGIE
Hieronder vatten we de belangrijkste punten uit hoofdstuk 2 en 3 samen in de vorm van een SWOT. Dit
vormt de opmaat voor de visie en de strategische beleidslijnen in hoofdstuk 5 en 6.
4.1 SWOT
Onderstaande tabel geeft samengevat de belangrijkste punten uit hoofdstuk 2 en 3 weer. Daarbij zijn de
punten vertaald naar sterke en zwakke punten en kansen en bedreigingen op/voor de Bredase
bedrijventerreinenmarkt. De kansen en bedreigingen zijn uitgangspunt voor de bedrijventerreinenstrategie van
Breda.
Tabel 8: SWOT
Sterk Zwak
• Positieve werkgelegenheidsontwikkeling in Breda, ook op de • In principe voldoende aanbod (ca. 185 ha), maar nog veel zachte
bedrijventerreinen. Wel verschuiving naar terreinen aan randen; capaciteit en forse inzet nodig op herstructurering;
• Forse bedrijventerreinenvraag (180 tot 200 ha t/m 2020); • Forse hoeveelheid terrein met matige kwaliteit. Veel verouderde
• Hoogwaardig segment voldoende bediend; terreinen;
• Duidelijke (economische en structuur) visie gemeente; • Kwalitatieve aansluiting aanbod-vraag qua kavelgroottes,
• Kernkwaliteiten Breda: strategische ligging, sterke positie handel en eigendomssituaties, verschijningsvorm. Krapte in modern
logistiek, aantrekkelijk woon- en leefklimaat (attractieve stad, hospitality). gemengde en functionele segment;
• Beperkte gemeentelijke capaciteit.
Kans Bedreiging
• Voortvarende (ambitieuze) aanpak forse hoeveelheid verouderd terrein; • Herstructureringstrajecten komen lastig van de grond (o.a.
• Verdienstelijking, verschuiving sectoren op terreinen. capaciteit, geld), waardoor gebrek aan nieuwe ruimte;
• Groei sectoren als kennisintensieve industrie, logistiek, zorg en • Weinig extra ruimtelijke mogelijkheden voor nieuwe
leisure/vrijetijdseconomie. Biedt kansen voor specifieke logistieke parken, bedrijventerreinontwikkeling;
zorgparken en evenementen/leisurecomplexen; • Krimp traditionele bedrijfsruimtesectoren. Wegtrekken van
• Komst HSL; industriële bedrijvigheid;
• Goed samenhangend bedrijventerreinenbeleid; • Maatschappelijke weerstand tegen bedrijventerreinen.
• Ontwikkeling database bedrijfsruimte;
• Pieken in de Delta;
• Regionale samenwerking op gebied bedrijventerreinen.

4.2 Aangrijpingspunten voor strategie
De belangrijkste aangrijpingspunten voor de bedrijventerreinenstrategie van Breda zijn:
• De komende jaren dient zich veel vraag naar bedrijventerrein aan in Breda, het aanbod is echter vrij krap.
Inzet op een goede benutting van de bestaande terreinen (door zorgvuldig ruimtegebruik, herstructurering,
etc.) in combinatie met nieuwe ontwikkelingen is van belang (samenhangend bedrijventerreinenbeleid);
• De herstructurering van bestaande terreinen is echter een moeizaam proces. Het kost veel geld en er zijn
vele partijen met diverse belangen bij betrokken. Gezocht moet worden naar mogelijkheden om dit proces
te versnellen;
• Daarnaast moet Breda, om de vraag te kunnen accommoderen, samenwerking zoeken met de regio;
• Breda moet inspelen op veranderingen in de samenstelling van de bedrijventerreinenvraag (vraaggericht
bedrijventerreinenbeleid). Verandering in sectoren die ruimte claimen op terreinen (krimp van traditionele
sectoren en komst van nieuwe sectoren als leisure, zorg en dienstverlening) en veranderingen in
gevraagde kwaliteit vanuit ondernemers, werknemers en bewoners: meer hoogwaardig,
toekomstbestendige werklandschappen die landschappelijk goed zijn ingepast, maar daarnaast vooral ook
voldoende nette functionele bedrijventerreinen;
• Via voorgaande punten moet Breda een antwoord geven op de toenemende weerstand tegen
bedrijventerreinen en tegelijkertijd de economische ontwikkeling van de gemeente faciliteren.

5. VISIE OP BEDRIJVENTERREINENBEBEHOEFTE BREDA T/M 2020
Op basis van de analyses uit voorgaande hoofdstukken, is in dit hoofdstuk de visie van de gemeente Breda
geformuleerd op de toekomstige ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen.
5.1 Breda wil bedrijvigheid op bedrijventerreinen accommoderen
Wat betekent dit?

Het accommoderen van bedrijvigheid op bedrijventerreinen in Breda betekent dat allereerst de bestaande
voorraad terrein goed wordt benut. Verouderde terreinen worden opgeknapt en leegstand wordt aangepakt.
Voor een belangrijk deel van de bedrijfsruimtemarkt kan de bestaande voorraad een aantrekkelijk
vestigingsmilieu vormen. Terreinen zonder toekomstperspectief worden – zo mogelijk – getransformeerd naar
functies als wonen en kantoren.
Daarnaast zal selectief nieuw terrein worden aangelegd. Dit om aan de vraag te kunnen voldoen, maar ook
om de noodzakelijke schuifruimte en opbrengsten te kunnen genereren om de bestaande voorraad in Breda te
verbeteren.
Waarom?
Bedrijventerreinen vervullen een belangrijke rol in de Bredase werkgelegenheid. Nu al bevindt eenderde van
totale werkgelegenheid zich op de Bredase terreinen. De gemeente Breda wil bedrijvigheid op
bedrijventerreinen blijven accommoderen om zo de werkgelegenheid voor haar inwoners en die van de regio
in stand te houden en zelfs uit te breiden.
Streven van de gemeente Breda is om inwoners en werkgelegenheid te laten groeien naar respectievelijk
185.000 inwoners en circa 110.000 banen in 2020. Breda zet daarbij in op een aantal economische
speerpuntsectoren, waaronder handel en logistiek (VAL), omdat ze kunnen bijdragen aan de versterking van

de lokale en regionale economische structuur, een hoge toegevoegde waarde kunnen hebben en (indirecte)
werkgelegenheid opleveren.
Voor deze - met name grootschalige - activiteiten spelen vestigingsfactoren als ligging t.o.v. de
afzetmarkten, voldoende ruimte en een goede bereikbaarheid een hoofdrol. Factoren waar Breda in
belangrijke mate aan kan beantwoorden. Om de werkgelegenheidsgroei te kunnen accommoderen zijn
voldoende geschikte (bestaande en nieuwe) bedrijventerreinen (o.a. De Wig, Bavel-Zuid, Digit Parc) echter
een belangrijke voorwaarde. Nu al zijn bedrijventerreinen goed voor ongeveer eenderde deel van de
werkgelegenheid in Breda en gezien de ambitieuze demografische en economische ambities zal deze
betekenis komende jaren alleen maar groeien
Daarnaast heeft Breda als grootste stad in West-Brabant een regionale opvangfunctie. Deze functie is
vastgelegd in het Streekplan. Breda wil de in dit kader gemaakte afspraken nakomen. Bedrijventerreinen
spelen hierin een belangrijke rol.
5.2 Breda wil schuifruimte bieden voor haar transformatieprocessen
Wat betekent dit?

Door selectieve aanleg van nieuw terrein moet de mogelijkheid worden geboden om (delen van) bestaande
bedrijventerreinen in Breda te transformeren. De nieuwe terreinen bieden een alternatieve
vestigingsmogelijkheid voor de huidige economische functies uit de transformatiegebieden.
Waarom?
Transformatie van bestaande, verouderde bedrijventerreinen en bedrijfslocaties naar vooral woonfunctie is
een belangrijke factor in de Bredase bedrijventerreinenvraag tot en met 2020. In totaal krijgt in die periode
minimaal 15% van de terreinen een functiewijziging, op de lange termijn gaat het zelfs om meer dan een
kwart van de terreinen in Breda. Het betreft vooral terreinen in de Spoorzone.
Voor (een deel van) de economische functies in deze transformatiegebieden zal een alternatieve locatie
moeten worden gevonden in Breda. De gemeente Breda wil deze vervangingsvraag in prinicpe zelf kunnen

accommoderen, aangezien het belang van deze economische functies voor de stad groot is. Zo is de
bedrijvigheid binnen deze transformatiegebieden nu goed voor 1/6 van de totale werkgelegenheid van
Breda en 1/3 van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen! Zeker wanneer de gemeente haar ambities wil
halen (groei naar 185.000 inwoners en 110.000 banen in 2020) is het bieden van alternatieve locaties voor
deze transformatieprocessen van belang.
In totaal leidt dit tot een extra ruimtevraag van 40 tot 60 hectare. Indien behoud voor de stad niet mogelijk
is, spant Breda zich in om de bedrijven in ieder geval voor de regio te behouden.
5.3 Breda wil ruimte bieden aan de groei van gevestigde bedrijven en aan nieuwe
markten/ondernemingen
Wat betekent dit?

Breda wil voldoende mogelijkheden bieden aan de ontwikkeling van bedrijvigheid en werkgelegenheid in de
stad. De beperkte fysieke ontwikkelingsmogelijkheden voor bedrijventerreinen maakt dat enige selectiviteit
van belang is. Eerst wordt ruimte geboden voor groei van bestaande bedrijvigheid, vervolgens selectief aan
nieuwe markten / ondernemingen, waarbij de focus ligt op de speerpuntsectoren uit de Economische
Impulsnota.
Voor internationale groothandel/logistiek betekent dit vooral bestaande terreinen en nieuwe ontwikkelingen
langs de randen van de stad/de snelwegen aantrekkelijk zijn. Voor kennisintensieve industrie, creatieve
bedrijvigheid en meer dienstverlenende activiteiten bieden vooral de binnenstedelijke herontwikkelingslocaties
een aantrekkelijk vestigingsmilieu.
Voor startende bedrijven wil de gemeente – waar het lichtere bedrijven betreft – meer mogelijkheden bieden
in de woonomgeving en door het creëren van broedplaatsen/bedrijfsverzamelgebouwen op vooral de
bestaande terreinen.

Waarom?
Ook in de toekomst zal een deel van de nieuwe (startende) ondernemingen zich op bedrijventerreinen in
Breda zich willen vestigen. Het zal vooral gaan om startende lokale bedrijven, lokale bedrijven die
doorgroeien, maar ook om bedrijven van buiten Breda. De gemeente Breda wil plaats blijven bieden aan deze
lokale bedrijven. Zij wil ook een deel van de regionale opvang voor haar rekening nemen. Bedrijven elders uit
Nederland, of uit het buitenland, krijgen een plaats in Breda als zij van duidelijke toegevoegde waarde zijn
voor stad en regio. Segmenten waar Breda nadrukkelijk op wil inzetten zijn de kennisindustrie, hospitality en
internationale handel en logistiek.
In stadsregionaal verband is afgesproken dat Breda minimaal 115 hectare bedrijventerrein moet realiseren om
aan deze vraag te kunnen voldoen. De intensiveringsdoelstelling van 30%, zoals gehanteerd door de
provincie Noord-Brabant, is hierin al verwerkt.
Breda wil inspelen op de belangrijkste trens en ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt. Vooral de

bovenregionale logistieke bedrijvigheid is voor Breda aantrekkelijk, de belangstelling uit deze hoek is groot.
Naar verwachting leidt dit tot een extra ruimtevraag van 30 hectare tot 2020. Breda wil vooral plaats bieden
aan de Vallue Added Logistics.
5.4 Breda wil bedrijventerreinen herstructureren en nieuwe terreinen ontwikkelen
Wat betekent dit?

Breda wil vol inzetten op revitalisering en herprofilering van haar bestaande bedrijventerreinen.
Uitgangspunten daarbij zijn dat:
• buiten de terreinen die al voor transformatie naar een andere functie zijn aangewezen, de bestaande
bedrijventerreinen hun economische functie behouden. De belangrijkste (en omvangrijkste) terreinen die
prioriteit hebben zijn: Emer/Krogten/Hinterlaken, Hazeldonk en de Greenery;
• Bedrijven zoveel mogelijk de (mogelijkheid krijgen om) eventuele groei (te) realiseren op de bestaande
locatie.

Daarnaast wil Breda krachtig blijven inzetten op de realisering van nieuwe terreinen. Dit gezien de grote
behoefte aan ruimte voor bedrijven, de kansen die er voor Breda en omgeving liggen en de opvangtaak die de
stedelijke regio en Breda in het bijzonder heeft. Dit betekent dat Breda de locaties die nu op de planning
staan, zoals De Wig, Digit Parc, Bavel-Zuid en Breda West/Prinsenbeek moet realiseren.
Via monitoring wil Breda de balans tussen herstructurering en nieuwe uitleg bewaken en waar nodig
bijsturen.
Waarom?
Breda wil inzetten op zowel herstructurering als nieuwe ontwikkeling om zo de gewenste groei van
bedrijvigheid en werkgelegenheid te kunnen realiseren, de juiste vestigingsmilieus aan bedrijven te kunnen
bieden en de juiste voorwaarden te scheppen voor herstructurering en transformatie.
Een goede en bewuste samenhang tussen ontwikkeling van nieuwe en herontwikkeling van bestaande
terreinen in Breda is van belang vanwege:
• de forse hoeveelheid verouderd terrein in Breda;
• de krappe vraag/aanbodsituatie;
• de maatschappelijke wens om zuinig om te gaan met het landelijke, open, gebied dat Breda nog heeft.
• de ontwikkelingen op provinciaal niveau, waarbij een goede samenhangende visie op de bestaande en
nieuwe bedrijventerreinenvoorraad in de gemeente voorwaarde is voor eventuele nieuwe ontwikkelingen.
5.5 Breda wil toekomstbestendige en duurzame terreinen ontwikkelen
Wat betekent dit?

Breda zet in op terreinen waarbij kwaliteit, duurzaamheid en zuinig ruimtegebruik voorop staan. Daarbij is
Breda er zich van bewust is dat er in de praktijk sprake zal zijn van verschillende kwaliteitsniveau’s
(vestigingsmilieus). Niet elke type terrein kan namelijk hoogwaardig zijn. Het grootste deel van de
bedrijfsruimtemarkt zoekt immers naar nette, functionele locaties.

Met relatief simpele ingrepen op het vlak van omgeving, gebouwen, verkeer en parkeren, veiligheid,
voorzieningen en milieu kan echter al een behoorlijke kwaliteitsslag worden gemaakt op de Bredase terreinen.
De komende jaren zal door de diverse afdelingen binnen de gemeente een bijdrage worden geleverd aan deze
kwaliteitsslag. Daarbij wordt zoveel mogelijk aangesloten bij al vastgesteld en toekomstig setoraal beleid. Het
is nu vooral van belang dit beleid goed op elkaar af te stemmen en te verknopen met elkaar.
Waarom?
De behoefte aan kwaliteit neemt toe. Zo groeit de vraag naar hoogwaardige en multifunctionele locaties in
Breda. Zowel vanuit de gebruikers (groeiende behoefte aan kantoorachtige bedrijfsruimte door de verdere
verdienstelijking van de economie) en vanuit de werknemer (afkeer van saaie werkomgevingen). Daarnaast
wordt de maatschappelijke druk om bestaande bedrijventerreinen goed te benutten en bestaande en nieuwe
terreinen aantrekkelijk te maken steeds breder. Om voldoende draagvlak (intern en extern) voor nieuwe
bedrijventerreinontwikkelingen in Breda te creëren is goede benutting van bestaande terreinen en oog voor de
(ruimtelijke) kwaliteit van terreinen een noodzakelijke voorwaarde.
De ontwikkeling van aantrekkelijke (hoogwaardige) werklandschappen moet bijdragen aan duurzame en

levensloopbestendige locaties en daarmee een zorgvuldig gebruik van de (schaarse) ruimte.

6. STRATEGIE
Dit hoofdstuk geeft de bedrijventerreinenstrategie van de gemeente Breda voor de komende jaren. Per
strategische lijn wordt afgesloten met de belangrijkste kernpunten / acties voor Breda.
6.1 Kader: bedrijventerreinen in samenhang ontwikkelen
Breda zet in op een samenhangend en vraaggericht bedrijventerreinenbeleid om haar doelstelling en visie te

realiseren. Uitgangspunt voor een samenhangend bedrijventerreinenbeleid is dat de gemeente Breda enerzijds
vraaggericht opereert en anderzijds de samenhang tussen bestaande en nieuwe bedrijvenlocaties goed
bewaakt. Naast de ontwikkeling van nieuwe terreinen, blijft de positie van de bestaande terreinen zoveel
mogelijk behouden. Met de realisering van nieuwe terreinen bestaat het risico van een snelle leegloop en
wellicht verwaarlozing van bestaande terreinen. Ongunstig vanwege de al forse hoeveelheid verouderd
terrein in Breda. Bovendien moet de bestaande voorraad een heel belangrijke rol vervullen in het
accommoderen van de vraag in Breda; gezien de krappe vraag/aanbodsituatie. Het is zaak hierop voorbereid
te zijn als gemeente en hiernaar te handelen. De herstructurering van o.a. de terreinen
Krogten/Emer/Hinterlaken, past prima in dit kader.
De positieve effecten van een sterk samenhangend bedrijventerreinenbeleid zijn ondermeer:

• verlenging van de levensduur van bestaande bedrijventerreinen (hoger rendement van particuliere en
overheidsinvesteringen omdat sprake is van langere levenscyclus van terrein en vastgoed);
• voldoende kwaliteit en kwantiteit in het terreinaanbod;
• positieve impuls aan het vestigingsklimaat van de gemeente Breda;
• verbetering van het imago van bestaande bedrijventerreinen.
Het succes van een samenhangend bedrijventerreinenbeleid kan worden versterkt indien:
• het wensen- en eisenpakket voor een bepaalde locatie helder en eenduidig wordt gecommuniceerd met
de ondernemer;

• bij de grondexploitatie van nieuwe terreinen expliciet wordt gekozen voor een lager uitgiftetempo, zodat
nieuwe terreinen selectief uitgegeven kunnen worden;
• ook op regionaal niveau de planning van nieuwe terreinen en de herstructurering van verouderde terreinen
wordt afgestemd;
• ingezet wordt op intensief (proactief) accountmanagement (actiepunt Economische Impulsnota).
Figuur 9: schematische weergaven positie en samenstelling

Deze punten zijn uitgewerkt in een strategie voor een
bedrijventerreinenbeleid Breda
samenhangend bedrijventerreinenbeleid in Breda die
bestaat uit:
• Forse inzet op de revitalisering en herstructurering
van bestaande terreinen in Breda (par. 6.2);
• Zorgen voor voldoende onderscheidende
vestigingsmilieus, op maat en vraaggericht (par. 6.3);
• Inzetten op marktconforme maatregelen voor
zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik (par. 6.4);
• Extra aandacht voor een goede landschappelijke
inpassing en beeldkwaliteit (par. 6.5);
• Inzetten op regionale samenwerking en afstemming
met lokale partners en belanghebbenden (par. 6.6)
We gaan nu in op deze strategie. Vervolgens sluiten we

af met de belangrijke randvoorwaarden om deze strategie
te kunnen realiseren (6.7).

6.2 Forse inzet op de revitalisering en herstructurering van bestaande terreinen
Consolidatie-, herstructurerings- en transformatiegebieden

Vanwege de forse hoeveelheid verouderd terrein in Breda (meer dan de helft van het areaal is verouderd), de
krappe vraag/aanbodsituatie én de beperkte ruimtelijke mogelijkheden voor nieuw terrein, is volop aandacht
voor de bestaande bedrijventerreinenvoorraad van groot belang.
In de Structuurvisie Breda heeft de gemeente haar opgave geformuleerd, waarbij kan onderscheid worden
gemaakt in consolidatie-, herstructurerings- en transformatiegebieden. De komende jaren zal fors op deze
opgave worden ingezet.
De belangrijkste herstructureringslocaties zijn Emer/Krogten/Hinterlaken, Hazeldonk en het Greenery-terrein.

Op deze herstructureringsterreinen wordt de ruimtelijke kwaliteit verbeterd en getracht nieuwe
ontwikkelingsmogelijkheden voor bedrijvigheid te bieden.
Figuur 10: ontwikkelingsscenario plangebied Emer Noord-Hinterlaken en Krogten-Zuid
Bron: gemeente Breda en Croonen Adviseurs, 2007

Daarnaast is een belangrijk deel van de bedrijventerreinen aangemerkt als consolidatiegebied.
Dit zijn vooral de (woon-)werkterreinen in de stad nabij woonwijken/buurten. Deze vaak kleinschalige
terreinen leveren relatief veel werkgelegenheid en zorgen voor de gewenste differentiatie en diversiteit in de
stad. Het handhaven van de functie en kwaliteit van deze terreinen is daarvoor van groot belang (behoud
toekomstwaarde van deze bedrijventerreinen). Kritisch wordt gekeken naar het bestaande ruimtegebruik en
de ruimtelijke kwaliteit. Ook terreinen in de gebieden Breda Oost en Breda West behoren tot
consolidatiegebieden (met uitzondering van Greenery). Op de terreinen die zijn aangemerkt als
consolidatiegebied wordt geen prioriteit gegeven aan grootschalige nieuwe ontwikkelingen. Er wordt ingezet
op een actief beheer om zo de kwaliteit van de terreinen te bewaren en deze up-to-date te houden voor de
gevestigde bedrijvigheid.
In transformatiegebieden wordt ingezet op een functieverandering. Naast nieuwe

bedrijventerreinontwikkeling (wijziging van bijvoorbeeld agrarische functie naar bedrijventerrein, denk aan
Bavel-Zuid), gaat het hierbij vooral om transformatie van oude bedrijventerreinen naar nieuwe functies als
wonen en kantoren. In totaal staat 150 hectare terrein in Breda hiervoor op de nominatie. Voor minimaal 75
hectare, met name rond Via Breda (Emer Zuid en Krogten Zuid, Interbrew-Faam, Hero-Grada, Driesprong en
mogelijk het gebied Kerrie - Hessels Metaal) wordt dit transformatietraject in de planperiode t/m 2020
ingezet. Vooral wonen, kantoren en leisurefuncties worden in deze gebieden gerealiseerd.
Breda wil actiever de markt betrekken bij de herstructureringstrajecten

De herstructurering van bestaande terreinen in Breda vergt veel organisatie. Daarnaast zijn de kosten erg
hoog. De gemeente Breda zal dan ook goed moeten kijken hoe zij projectontwikkelaars, bouwers en
beleggers bij de herstructurering van terreinen kan betrekken. Over het algemeen is het van belang deze
partijen in een vroeg stadium bij de planvorming te betrekken, bijvoorbeeld op grond van een opgesteld
masterplan. Nog meer dan voorheen zal daarbij bekeken worden hoe de markt kan worden gebruikt om deze
lastige opgave van de grond te tillen.

Daarbij zal echter eerst goed de gemeentelijke rol moeten worden bepaald
Daarbij is het van belang bewust te zijn van de verschillende belangen van de diverse partijen binnen het
krachtenveld van herstructurering. Hierbinnen zal de gemeente Breda haar eigen rol moeten bepalen.
De aard van de ruimtelijke ontwikkelingsopgaven is hierbij bepalend. In de conceptnota Grondbeleid Breda

2007 (‘Gegronde ambitie’), heeft de gemeente Breda een antwoord geformuleerd op de rol die zij moet
spelen in de ruimtelijke ontwikkelingsopgaven uit de Structuurvisie 2020:
• Voor transformatiegebieden, in het bijzonder de gebieden waarin de nadruk ligt op uitbreiding / nieuwe
uitleg, is het noodzakelijk om een meer (pro-) actieve grondpolitiek te voeren als gemeente.
• In herstructureringsgebieden is veelal sprake van bestaande functies en leidt kwaliteitsverbetering tot
kostbare investeringen. Daar ligt de taak van de gemeente veel meer gericht zijn op het stimuleren c.q.
mede-participeren in de aldaar gewenste ontwikkelingen. Voor de uitvoering van deze taakstelling in de
herstructurering is het evenwel cruciaal dat kan worden beschikt over voldoenden financiële middelen.
Verder kan niet worden uitgesloten dat in specifieke situaties een actieve houding van de gemeente in
herstructureringslocaties is gewenst. In dit kader kan worden bekeken of de vorming van een
gemeentelijke ontwikkelingsmaatschappij meerwaarde oplevert.
De voor- en nadelen van actieve grondpolitiek worden op dit moment in beeld gebracht
De uiteindelijke politieke keuze ten aanzien van het investeringsbeleid is van cruciaal belang voor het succes
en de kwaliteit van de herstructurering van de bedrijventerreinen in Breda. Momenteel worden de voor- en
nadelen van een actieve dan wel passieve grondpolitiek geïnventariseerd en de consequenties van de nieuwe
Wet RO en de daarin opgenomen grondexploitatiewet in beeld gebracht. Tevens worden zaken als
verwerving, tijdelijk beheer, uitgifte, particuliere exploitatie, samenwerking en financieel management, nader
uitgewerkt. De consequenties van de gekozen grondpolitiek voor de herstructureringsopgave van
bedrijventerreinen worden, na vaststelling van de Nota Grondbeleid, nader uitgewerkt.
Verder is adequaat en creatief financieel beleid een noodzakelijke voorwaarde

De hoge ambities in het bedrijventerreinenbeleid kunnen alleen worden gerealiseerd wanneer er een adequaat
en creatief financieel beleid wordt gevoerd; grondige risicoanalyses maken hier onlosmakelijk deel van uit.
Vooral de revitalisering van de bestaande bedrijventerreinen, zal omvangrijke investeringen vragen.

Investeringen die niet alleen door de (gemeentelijke) overheid kunnen worden gedragen, maar ook door de
markt opgebracht moeten worden.
De omstandigheden om grote investeringen in de bestaande bedrijventerreinen te doen lijken gunstig. Zowel

de gemeente Breda, als Rijk, provincie en Europa hebben hier subsidiegelden voor beschikbaar. De uitdaging
is de beschikbare middelen, met geld uit de markt, samen te voegen tot creatieve financiële arrangementen.
Het instellen van een herstructureringsfonds is een mogelijkheid

Naast de inzet van subsidies zal het wellicht noodzakelijk zijn om nieuwe (financiële) instrumenten te
ontwikkelen en in te zetten. Het instellen van een herstructureringsfonds kan een optie zijn. Ook de concept
nota Grondbeleid noemt deze optie. Het idee achter een dergelijk fonds is dat voor iedere m² nieuw terrein
die op de markt wordt gebracht / wordt verkocht (o.a. De Wig, Digit Parc, Bavel-Zuid, Breda
West/Prinsenbeek), een x bedrag wordt gestort in een fonds. Het bedrag uit het fonds kan worden
aangewend om vastgelopen herstructureringsbijdrage(n) / -trajecten vlot te trekken. Gezien de relatief
beperkte ontwikkelingsmogelijkheden voor nieuwe terreinen, en daarmee de vrij beperkte mogelijkheden om
het fonds goed te vullen, kan het verstandig zijn dat wordt gekeken of het fonds ook kan worden gevuld uit
opbrengsten uit andere nieuwe ontwikkelingen dan puur bedrijventerreinen. Denk aan transformatiegebieden
c.q. nieuwe gebiedsontwikkeling(en) zoals kantoren en/of woningbouw.
Verder wordt gewerkt aan een samenhangende visie op parkmanagement…

Om de kwaliteit ook op langere termijn te garanderen kan parkmanagement een belangrijk instrument zijn.
Parkmanagement komt in vele verschijningsvormen voor. Van heel licht, een basispakket met zaken als
collectieve beveiliging, groenonderhoud en bewegwijzering, tot zwaardere vormen waarin diensten en
voorzieningen die niet voor alle bedrijven relevant zijn, maar als extra service aangeboden kunnen worden.
Omvang en inhoud van ‘de plus’ is afhankelijk van de behoeften van de bedrijven op het terrein.
Op de terreinen Steenakker, Krogten en Emer-Hinterlaken en recentelijk Hazeldonk-Meer zijn uitgebreidere

vormen van parkmanagement in werking. De markt speelt met Digit Park en Benelux Park hier verder op in,
door ook allerlei bedrijfsprocessen (b.v. Human Resource) en faciliteiten aan te bieden in het

parkmanagementpakket. Gesteld mag worden dat parkmanagement een instrument is dat nog volop in
ontwikkeling is en met sterk wisselend succes wordt toegepast.
In Breda is geen samenhangende visie op c.q. uitvoering van parkmanagement, zoals bijvoorbeeld in Tilburg
(TCN voert daar het parkmanagement uit voor de gemeente). De gemeente Breda wil deze samenhangende
visie de komende jaren ontwikkelen, waarbij een evaluatie van de huidige praktijk wordt meegenomen. Met
name de rol en verantwoordelijkheid van de gemeente bij parkmanagement moet helder in beeld worden
gebracht.
…en wordt bekeken hoe het beheerniveau van openbare ruimte op terreinen kan worden verhoogd
In kader van de samenhangende visie op parkmanagement, kan ook bekeken worden hoe het beheer- en
onderhoudsniveau op de Bredase terreinen verbeterd kan worden. Feit is namelijk dat, in tegenstelling tot
nieuwe woonwijken, bij de realisering van nieuwe bedrijventerreinen tot nog toe geen additionele middelen
beschikbaar worden gesteld voor onderhoud en beheer (areaal uitbreiding). Hierdoor is sprake van een
discrepantie tussen het gewenste en het werkelijke beheerniveau op de Bredase terreinen.
Een optie is het bedrijfsleven te betrekken bij het beheer en onderhoud van bedrijventerreinen of deze taak
onder te brengen in het parkmanagement.
Belangrijke randvoorwaarde: extra inzet op de intragemeentelijke samenwerking en capaciteit

Vooral de revitalisering van de bestaande terreinen, maar ook de realisering van nieuwe terreinen trekt een
zware wissel op tal van gemeentelijke afdelingen. Gekeken moet worden hoe de interne procedures kunnen
worden geoptimaliseerd. Wellicht is het nodig hier nieuwe procedures voor te ontwikkelen. Daarnaast dient
gekeken te worden naar de capaciteit.
Kernpunten strategie:
• Behoud en verbetering kwaliteit van bestaande terreinen door forse inzet op herstructurering;
• Het is van belang de herstructurering zoals die tot nu in Breda heeft plaatsgevonden te evalueren. Aan de
hand van de verkregen inzichten kan een nieuwe strategie voor herstructurering worden ontwikkeld.

• Gezien de complexiteit van deze opgave in het algemeen, en Breda in het bijzonder (zo’n 50% van het
areaal is verouderd!), zal goed samenwerking moeten worden gezocht met de markt;
• Daarbinnen dient Breda goed haar rol te bepalen. Een actieve of passieve grondpolitiek? En in welke
situaties?;
• Gezocht moet worden naar nieuwe financiële en organisatorische arrangementen om de opgave van de
grond te tillen. Het instellen van een herstructureringsfonds is daarbij een optie;
• Goed beheer en onderhoud zijn van groot belang om de kwaliteit van bedrijventerreinen ook op langere te
kunnen garanderen. Het werkelijke beheerniveau op Bredase bedrijventerreinen voldoet vaak niet aan het
gewenste niveau en voldoet daarmee ook niet aan de verwachtingen van de ondernemers. Er dient
daarom een (samenhangende) visie op parkmanagement en beheer en onderhoud van bedrijventerreinen
in Breda ontwikkeld te worden;
• Goede samenwerking tussen afdelingen binnen de gemeente en voldoende gemeentelijke capaciteit is een
belangrijke randvoorwaarde voor deze punten. (Proactief) accountmanagement is van belang om signalen
van ruimtevragen van bedrijven op te vangen en ondernemers te begeleiden op dit vlak. Hierdoor kunnen
onnodige ruimteclaims op nieuwe bedrijventerreinen worden voorkomen.
6.3 Zorgen voor onderscheidende vestigingsmilieus, op maat en vraaggericht
Breda streeft naar marktconforme vestigingsmilieus

De gemeente Breda streeft ernaar om – binnen haar eigen wensen- en eisenpakket voor kwaliteit en
duurzaamheid van de locaties, gebouwen en inpassing in de omgeving – zoveel mogelijk tegemoet te komen
aan de wensen van de markt.
Daartoe wordt een marktconforme typologie van terreinen gebruikt, gebaseerd op de indelingscriteria uit
hoofdstuk 2 (verschijningsvorm en omvang). Tot en met 2020 heeft Breda voldoende aanbod in het
hoogwaardige segment (gepland). Het aanbod van modern-gemengde en functionele/laagwaardige locaties is
echter te krap (zie hoofdstuk 2).
Voor de nieuwe locaties in Breda, waaronder Bavel Zuid, en de te herstructureren bestaande terreinen,
betekent dit dat zorgvuldig moet worden gekeken naar de segmentering. Voorstel is de ruimte die door

herstructurering beschikbaar komt op de bestaande terreinen als Krogten/Emer/Hinterlaken, zoveel mogelijk
te benutten voor het accommoderen van de modern-gemengde en functionele/laagwaardige vraag.
Daarnaast zal ook op de nieuw te ontwikkelen locaties een substantiële hoeveelheid terrein beschikbaar
moeten zijn voor modern-gemengde en laagwaardig/functionele gebruikers. Het hoogwaardige segment
wordt voorlopig bediend door De Wig, (delen van) Beneluxpark en Digit Park. Dit betekent dat Bavel Zuid in
eerste instantie ingericht zal moeten zijn voor de modern-gemengde gebruiker. Daarbij gelden inrichtingseisen
zoals o.a. opgenomen in hoofdstuk 2 en het bij deze visie behorende (separate) typologieboek. Uiteraard
kunnen zichtlocaties op het terrein bestemd worden voor hoogwaardige gebruikers. Dezelfde lijn geldt voor
de (zeer zachte) locaties die zijn gepland in het gebied Breda West/Prinsenbeek. Voor de uitstraling van zo’n
modern-gemengd terrein speelt de landschappelijke inpassing een belangrijke rol.
Naast deze ‘reguliere’ bedrijventerreintypen, ontwikkelen de gemeente Breda en de markt (mede gezien
trends op de bedrijfsruimtemarkt en op beleidsmatig niveau nog een aantal specifieke terreintypen. Het
betreft het logistieke terrein Hazeldonk, de kennislocaties (Digit Parc), leisurepark Bavelse Berg gemengde
economische zones (Slingerweg, Triple O/Blushuis). Ontwikkelingen in de zorgsector kunnen ertoe leiden dat
in de toekomst ook nog wordt ingezet op de ontwikkeling van één of meerdere zorgparken. Beschrijvingen
van deze terreintypen zijn opgenomen in de bijlage B, Typologieboek.
Als onderdeel van een toekomstgericht, modern bedrijventerreinenbeleid (zoals o.a. wordt voorgestaan in het
VROM rapport ‘Werklandschappen’) wordt bij de ontwikkeling van nieuwe en herontwikkeling van bestaande
locaties in Breda zoveel mogelijk functiemenging op de locaties nagestreefd. Hierbij kan gedacht worden aan
functies als sportvoorzieningen, kinderopvang, onderwijs, retail en wonen. Zo wordt de saaiheid en een
snelle veroudering (in combinatie met o.a. beheermaatregelen) van de terreinen zoveel mogelijk tegengegaan.
Bovendien wordt ingespeeld op behoeften van bedrijven, werknemers en bezoekers.
• Gewerkt wordt aan terreinen die aansluiten op de wensen en eisen van ondernemers. Dit binnen de kader
van de gemeentelijke kwaliteitsambities;

• Breda hanteert een marktconforme typologie van haar bedrijventerreinen, gebaseerd op verschijningsvorm
van bedrijvigheid;
• Gezien de marktsituatie wordt voorzichtigheid betracht met de ontwikkeling van (nog meer nieuwe)
hoogwaardige locaties in Breda. Er is vooral aandacht voor de ontwikkeling van voldoende reguliere,
nette vestigingsmilieus;
• Daarnaast speelt Breda in op een aantal belangrijke trends in de bedrijventerreinenvraag door de
ontwikkeling van specifieke terreintypen, zoals Digit Parc (kennislocatie), Bavelse Berg (o.a. leisure),
Slingerweg en Triple O/Blushuis (gemengde economische zones) en zorgparken;
• Bij de ontwikkeling van terreinen heeft Breda oog voor multifunctionaliteit van de locaties. Hierbij kan
gedacht worden aan functies als sportvoorzieningen, kinderopvang, onderwijs, retail en wonen, naast de
reguliere bedrijvigheid.
6.4 Inzetten op marktconforme maatregelen voor zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik
De ambitie van de provincie Brabant is 30% ruimtewinst. Deze moet worden behaald door nieuwe terreinen
intensiever te benutten (ambitie 15%), bestaande terreinen te herstructureren (ambitie 10%) en door
bestaand stedelijk gebied intensiever te benutten (ambitie 5%). Een korting van 30% op de vraag is erg
ambitieus, maar Breda zet hier fors op in door intensieve herstructurering (ambitie >25%).
De gemeente Breda is zich bewust van haar maatschappelijke verantwoordelijkheid om zorgvuldig en zuinig
om te gaan met de schaarse ruimte. Zij wil de ambitieuze doelstelling als uitgangspunt nemen, maar zij
realiseert zich tegelijkertijd dat maatregelen wel marktconform moeten zijn. Met andere woorden: kosten en
baten moeten voor zowel gemeente, bedrijven als de samenleving in evenwicht zijn.
Het (reëel) te behalen ruimtewinstpercentage hangt enerzijds sterk af van het soort bedrijventerrein:
• Op bestaande terreinen hangt het sterk af van het type terrein en kan de ruimtewinst variëren van 0% tot
soms wel 40%. Meestal zal de ruimtewinst echter beperkt zijn;
• Op nieuwe terreinen met een bestaand bestemmingsplan varieert de ruimtewinst van enkele procenten
tot circa 10%
• Op nieuwe terreinen met een nieuw bestemmingsplan kan de te boeken ruimtewinst hoger zijn.

Anderzijds speelt ook het type bedrijvigheid een belangrijke rol. Zo is een kantoorfunctie in het algemeen erg
ruimte-intensief en een logistieke functie ruimte-extensief.
Dit neemt niet weg dat het de verantwoordelijkheid van gemeente en ondernemers is te zoeken naar
intensievere benutting van de ruimte. Er zijn al vele studies geweest naar de mogelijkheden van intensief en
zorgvuldig ruimtegebruik in Breda. Enkele mogelijkheden die in deze studies naar voren komen zijn:
• Schakelen / efficiënt verkavelen: ruimtelijk-technisch kan een hoger bebouwingspercentage worden
gerealiseerd door het schakelen van bedrijfsgebouwen. Bij een standaardverkaveling blijft aan
weerszijden van een kavel inefficiënte ruimte vaak ongebruikt (figuur). Door een betere verkaveling kan
een efficiënte indeling ontstaan. In combinatie met deze maatregel kan ook het bebouwingspercentage
worden vergroot. Zo kan in het bestemmingsplan of bouwverordening een hoger maximaal of zelfs
minimaal bebouwingspercentage op worden genomen. Bedrijven worden zo gedwongen kavels
intensiever te bebouwen en het aanhouden van reserveruimte wordt beperkt;
• Stapelen kantoor- en bedrijfsruimte: Stapelen kan ruimtelijk-technisch door het verhogen van de
bouwhoogte en door meer bouwlagen. Los van de ruimtelijk-technische maatregelen kan de bouwhoogte
juridisch worden aanpakt. Dit door in het bestemmingsplan een hogere maximale of zelfs een minimale
bouwhoogte op te nemen. Hierdoor kunnen gebruikers hoger bouwen of meerdere bouwlagen realiseren
en neemt het bvo per m2 grond toe. De mogelijkheden om te stapelen hangen sterk af van branche /
bedrijfsactiviteiten.
• Maatregelen parkeren: een belangrijke variant op het instrument stapelen is parkeren. Parkeren kan
intensiever plaatsvinden door bijvoorbeeld een andere parkeernorm in bestemmingsplannen. Denk aan
verhoging van de minimum parkeernorm. Meer parkeerplaatsen op eigen kavel schept ruimte in openbaar
gebied en dit verhoogt de netto/bruto-verhouding. Daarnaast kunnen gezamenlijke parkeervoorzieningen
worden gerealiseerd, of parkeerplaatsen ondergronds of gestapeld. Verder behoort parkeren op het dak
tot de mogelijkheden. De (extra) kosten van zowel parkeren op het dak als ondergronds zijn echter
aanzienlijk.

Figuur 11: soorten verkaveling
0. 1. 2. 3.
Bron: gemeente Amsterdam (2000).

Figuur 12: anders verkavelen: schakelen van twee respectievelijk meer bedrijfsgebouwen
Bron: gemeente Amsterdam (2000)
Uit de studies blijkt dat de combinatie van diverse maatregelen moet leiden tot een zorgvuldigere benutting
van de ruimte in Breda. In de praktijk betekent dit concreet dat op “De Wig” actief wordt ingezet op het
stapelen van kantoor- en bedrijfsruimte en op Digit Park wordt ingezet op half verdiept parkeren. Deze
maatregelen mogen als een begin worden gezien. De komende jaren zal nader bekeken worden waar en hoe
verdere ruimtewinst op de Bredase terreinen kan worden behaald. Pilots zullen op dit gebied worden gestart.

Figuur 13: bedrijventerrein De Wig
Bron: www.rewin.nl
• Gemeente Breda geeft, op basis van eerdere studies, nu concreet vorm aan zorgvuldig ruimtegebruik op
haar terreinen (o.a. De Wig en Digit Parc). De komende jaren zal verder worden bekeken hoe ruimtewinst
op de Bredase terreinen kan worden behaald. Hiertoe worden pilots opgezet;
• Daarbij zijn belangrijke aandachtspunten om het succes van zorgvuldig ruimtegebruik in Breda de
komende jaren te versterken o.a.:
• Voldoende tijd nemen voor intake en zoekproces naar maatregelen voor zorgvuldig ruimtegebruik
met bedrijven;
• Realistische doelen stellen. Eerder uitgaan van 5 tot 10% ruimtewinst, in plaats van 30 tot 50%;
• Goede planologische verankering.

6.5 Inzetten op een goede landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit
De ontwikkeling van met name nieuwe werklocaties, zoals Bavel Zuid, stuit op steeds meer weerstand van
onder meer bewoners en natuur- en milieubeweging. Het gevoelen leeft (vaak terecht) dat “het landschap
verrommelt en wordt vernietigd”. De gemeente Breda neemt deze maatschappelijke weerstand serieus en wil
hierop inspelen door bij de ontwikkeling en uitgifte van locaties meer rekening te houden met
landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische waarden die hoog gewaardeerd worden. Waar mogelijk
worden de bestaande waarden behouden en versterkt; zowel rondom de locatie als er binnen. Een goed
voorbeeld in deze is de ontwikkeling van het ‘groen-blauwe’ raamwerk aan de oostzijde van Breda. Aan
terreinen en gebouwen worden stedenbouwkundige en architectonische eisen gesteld. Daarbij wordt
gedifferentieerd naar terreinen en functies. Ook hier moeten de maatregelen marktconform zijn. Breda wil
vernieuwende concepten en experimenten op dit gebied ondersteunen en stimuleren.
Een aantal aspecten, dat kan worden toegepast om de (nieuwe) Bredase bedrijventerreinen kwalitatief
aantrekkelijker te maken zijn6:
• Samenhangende vorm en kleurgebruik: simpel gebruik van materialen en zachte kleuren op een
bedrijventerrein geven een aantrekkelijker beeld.
• Eenduidigheid: eenheid van bedrijven en gebouwen op een terrein locatie is van belang. Niet dat elk
bedrijf schreeuwt om aandacht en zijn eigen visie/ ideologie verspreid. Eenheid in ideologie van het terrein
is van belang.
• Afstand tot de (snel)weg: hoe verder een terrein van de (snel)weg ligt, hoe minder storend het terrein
wordt ervaren. Door goed gebruik te maken van een tussenzone (groene ruimte) kan de aantrekkelijkheid
worden vergroot.
• Parkeren en opslag achter het gebouw: parkeren en opslag achter de bedrijfsbebouwing (vanaf de weg
bekeken) helpt sterk voor een prettig gevoel voor passanten. Parkeren en opslag voor de
bedrijfsbebouwing is rommelig en onaantrekkelijk.
6
Deze aspecten zijn deels gebaseerd op een recente studie van Stec Groep voor het Ministerie van VROM naar de
kwaliteit van bedrijventerreinen langs de Nederlandse snelwegen (Blik van de weg: Verbetering kwaliteit
bedrijventerreinen snelwegzone, Stec Groep in opdracht van Ministerie van VROM, juli 2007).

De gemeente Breda (EZ in samenwerking met andere afdelingen c.q. op basis van bestaand sectoraal beleid)
gaat op korte termijn aan de slag met een vertaling van deze aspecten in een checklist voor beeldkwaliteit.
Deze checklist kan vervolgens gebruikt worden als leidraad bij de planontwikkeling van nieuwe en te
herstructureren terreinen. De komende jaren zal een aantal voorbeeldprojecten op dit gebied worden
gestimuleerd/geïnitieerd.
• Ontwikkeling checklist (beeld)kwaliteit bedrijventerreinen Breda, zoveel mogelijk aansluitend bij bestaande
(sectoraal) beleid;
• Hanteren checklist bij toekomstige planontwikkeling (opstellen beeldkwaliteitsplannen) van nieuwe en te
herstructureren terreinen in Breda;
• Stimuleren en initiëren van voorbeeldprojecten op dit gebied.
6.6 Inzetten op regionale samenwerking en afstemming met lokale partners en belanghebbenden
Afstemming op regionale schaal noodzakelijk

Op regionale schaal is afstemming nodig bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen. Deze afstemming dient
niet zozeer op het niveau van de stedelijke regio Breda-Tilburg plaats te vinden, maar vooral op het niveau
van West-Brabant. Op dit niveau wordt al samengewerkt in SES West-Brabant. Het is belangrijk om te
zorgen dat ook de bedrijventerreinenstrategie van Breda en die van andere gemeenten in de regio op elkaar
aansluit. Dit om onderlinge concurrentie te voorkomen bijvoorbeeld doordat in een periode veel nieuwe
terreinen met een vergelijkbare doelgroep of ambitieniveau tegelijkertijd in de markt worden gezet en vijf jaar
later geen enkele locatie wordt ontwikkeld.
Bij voorkeur wordt een regionale bedrijventerreinenstrategie opgesteld

Het is dan ook goed wanneer de regio een bedrijventerreinenvisie opstelt. Breda zou hierin, als grootste
gemeente, het voortouw moeten nemen. De focus in dit regionale beleid moet eerst liggen op het goed
vermarkten, segmenteren en faseren van terreinen. Een gezamenlijk nieuw terrein of gezamenlijk grondbeleid
is van een veel complexere orde, daar moet zeer veel draagvlak en een echte ‘sense of urgency’ voor zijn.

Deze ‘sense of urgency’ geldt bijvoorbeeld wel voor zware industrie (NIMBY) en grote logistiek. Deze
bedrijven kunnen lastig in Breda en andere gemeenten in de regio terecht. Op regionale schaal zal hiervoor
een oplossing moeten worden gevonden.
Van belang is echter eerst dat Breda de eigen bedrijventerreinenvisie op orde heeft.
Lokale partners en belanghebbenden

Bij de (her)ontwikkeling van terreinen zal de gemeente Breda de komende jaren nadrukkelijker aandacht
(moeten) hebben voor communicatie naar en participatie van de diverse partijen en belangengroeperingen.
Dit onder meer om voldoende draagvlak voor bedrijventerreinontwikkelingen te creëren en te zorgen dat
diverse groeperingen zich niet bij voorbaat tegen geplande ontwikkelingen keren en daarmee de economische
ontwikkeling frustreren.
Hoe deze communicatie naar en participatie van actoren moet worden vormgegeven, moet komende tijd
verder worden uitgewerkt. Wel zijn de eerste ideeën hierover gevormd op basis van een aantal interne
discussiebijeenkomst met projectmanagers, medewerkers juridische plannen en medewerkers
beleidscommunicatie en programmering van de gemeente Breda. Zo zal de gemeente Breda, om het
draagvlak voor geplande bedrijventerreinontwikkeling bij de dorpen (o.a. Bavel-Zuid) moeten vergroten, door
te werken aan een breed gedragen imago van Breda als een Bourgondische stad waar het fijn is om te
werken. Het ontwikkelen en inzetten van een goede communicatiestrategie is hiervoor noodzakelijk. Verder
moet – bijvoorbeeld in een protocol / handboek – duidelijker worden uitgewerkt welke wijze van
communicatie en participatie gewenst is in de diverse fases van een bedrijventerreinontwikkeling. Wat is de
rol van de gemeente? En wat de rol van de diverse andere actoren in o.a. de ideëenfase, ontwikkelingsfase
en herstructureringsfase van een bedrijventerrein?
• Na afronding eigen bedrijventerreinenstrategie, neemt Breda het initiatief om in regionaal verband een
bedrijventerreinenstrategie op te stellen. Doel o.a.: een goede afstemming van
bedrijventerreinontwikkelingen, voorkomen van onnodige concurrentie, verbetering van het algehele

kwaliteitsniveau van terreinen in de regio en oplossing van vestigingsproblematiek zwaardere
bedrijvigheid;
• Er wordt een strategie uitgewerkt hoe diverse lokale partners en belanghebbenden optimaal kunnen
worden betrokken bij bedrijventerreinontwikkelingen in Breda. Denk o.a. aan het opstellen van een
protocol/handboek en een geactualiseerde communicatiestrategie.
6.7 Belangrijke randvoorwaarden voor een succesvolle uitvoering
Extra inzet op accountmanagement

Om een sterk samenhangend bedrijventerreinenbeleid te kunnen voeren en daarmee zo zorgvuldig mogelijk
met de ruimte voor bedrijven om te gaan, zet de gemeente Breda in op intensiever (proactief)
accountmanagement (actiepunt Economische Impulsnota).
Zowel richting het bestaande bedrijfsleven als eventuele nieuwe bedrijven, zoekt de gemeente Breda via het
actief accountmanagement manieren waarop ruimtewinst op haar bedrijventerreinen op een marktconforme
manier gerealiseerd kan worden. Gezien het huidige ruimtegebrek en de overmatige belangstelling van
bedrijven van buitenaf voor vestiging in Breda, betekent intensiever accountmanagement vooral een actiever
relatiebeheer met het gevestigde bedrijfsleven. Dit bijvoorbeeld door regelmatige werkbezoeken bij Bredase
bedrijven, maar ook door het bijhouden van een database / lijst van de 100 grootste en snelst groeiende
bedrijven in de gemeente Breda. Deze bedrijven worden in de gaten gehouden en regelmatig wordt met deze
bedrijven gesproken. Dit om op de hoogte te blijven van de wensen en eisen van deze bedrijven, en goed en
tijdig in beeld te hebben of er mogelijk bedrijven voor een locatiebeslissing staan.
Actiever accountmanagement heeft uiteraard organisatorische consequenties. Deze zullen, op basis van de
beleidslijnen in dit programma, op korte termijn moeten worden bepaald.
Goede monitoring van vraag en aanbod

De vraagraming voor Breda gaat uit van het hoogste groeiscenario in de Bedrijfslocatiemonitor (BLM). Zo kan
voldoende planologische ruimte worden gereserveerd voor nieuw te ontwikkelen terreinen. Belangrijk, omdat
de planontwikkeling vaak al zo’n 7 tot 10 jaar in beslag neemt en zo ook ingespeeld kan worden op

onvoorziene ontwikkelingen. Niemand weet immers zeker of de vraagprognose ook daadwerkelijk gaat
uitkomen, misschien valt de economische groei wel tegen. Ook transformatieplannen zijn geen ‘zekerheid’,
bovendien is het lastig om de exacte uitplaatsingsvraag te voorspellen7. Verder moet afgewacht worden hoe
zachte plannen als Breda West/Prinsenbeek zich ontwikkelen. Mocht na enkele jaren blijken dat een ander
behoeftescenario toch beter ‘past’, dan moeten plannen bijgestuurd kunnen worden om overaanbod en
leegstand op (op oude en nieuwe terreinen) te verkleinen. De keuze van grondpositie en uitgifte kan hierop
afgestemd worden.
Het is dus belangrijk om tussentijds de daadwerkelijke ontwikkelingen te monitoren om zo goed op de hoogte

te (kunnen) blijven van wensen en eisen en de ontwikkelingen op de Bredase bedrijventerreinenmarkt. Indien
nodig kan dan bijsturing plaatsvinden. Bovendien kan de informatie uit deze monitoring als goede input
worden gebruikt voor de onderbouwing van de aanleg van individuele terreinen. De vraagprognose op
gemeentelijk niveau is hiervoor immers niet toereikend / realistisch. Voor de planvorming (bestemmingsplan)
van een nieuw terrein is een aparte behoefteonderbouwing (kwantitatief en kwalitatief) gewenst.
De gemeente Breda beschikt al over drie instrumenten om de ontwikkelingen goed in beeld te brengen: de
vastgoedmarktmonitor Breda, de jaarlijkse IBIS enquête en de bedrijventerreinenmonitor die in SES-verband
jaarlijks wordt opgesteld. Het is vooral zaak de diverse instrumenten goed bij elkaar te brengen, zodat
informatie niet versnipperd is. Dit in het belang van een duidelijkheid bedrijventerreinenbeleid in de komende
jaren. Richting ondernemers is het van belang om heldere cijfers te kunnen communiceren en helemaal op de
hoogte te zijn wat de vestigingsmogelijkheden voor hen zijn in de gemeente.
Aanvullend op de al bestaande instrumenten, zal de gemeente Breda een database ontwikkelen waarin het
actuele aanbod aan bedrijfspanden wordt opgenomen. Dit actiepunt is opgenomen in de Economische
Impulsnota en is een belangrijk instrument voor een betere benutting van bestaande werklocaties in het
Bredase.
7
Bedrijven kunnen ‘afsterven’ of een minder grote ruimtebehoefte hebben dan de huidige omdat nieuwbouw
efficiencyvoordelen biedt.

BIJLAGE A
1. VRAAGAANBODANALYSE
In deze bijlage schetsen we de vraagaanbodsituatie van Bedrijventerreinen in de regio Breda-Tilburg. We kijken

naar de Bedrijventerreinenmarkt in de regio en vervolgens specifiek naar de lokale situatie in Breda. We baseren
ons daarbij op de BLM-prognose van het Centraal Planbureau, eigen studies, rapportages van derden en bureau-
expertise. Verder kijken we naar de bovenregionale vraag. Hierbij baseren we ons onder meer op onze database
Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland en Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld.
1.1 Lokale en regionale vraag
Ruimtevraag Breda-Tilburg varieert van 143 hectare tot een toename van maximaal 489 hectare tot 2020
1
Voor de regio Breda-Tilburg bedraagt de ruimtevraag naar bedrijventerreinen in de periode 2006-2020 in het
hoogste scenario Global Economy 498 hectare en in het laagste scenario Regional Communities 143 hectare. Dit
is na aftrek van een intensiveringsopgave van 30%. Dit is een eis vanuit de provincie Noord-Brabant. Aanbod
moet zoveel mogelijk worden geaccommodeerd vanuit bestaand aanbod. Hieruit volgt dat 30% van de
vraagraming moet landen op bestaand terrein (en dus moet worden afgetrokken van de uitbreidingsvraag vanuit
de BLM). In tabel 1 is dit overzichtelijk gemaakt.
Tabel 1: Ruimtebehoefte bedrijventerreinen regio Breda-Tilburg 2006-2020, in hectares
Ruimtevraag Bedrijventerreinen (excl. zeehaventerreinen), in hectares

Breda-Tilburg
Global Economy Regional Communities Strong Europe Transatlantic Market
2006 – 2020 699 204 401 547
- 30% 489 143 281 383
Bron: Provincie Noord-Brabant / Etin adviseurs, 2006; Bewerking: Stec Groep, 2007
Breda heeft een aandeel van circa 23% in de totale bedrijventerreinenvoorraad van regio Breda-Tilburg
Om te bekijken hoeveel ruimte van deze toevoeging aan de bedrijventerreinenvoorraad in Breda kan worden
1
Stedelijke regio Breda-Tilburg bestaat uit de volgende gemeenten: Breda, Dongen, Etten-Leur, Gilze en Rijen, Goirle,
Oosterhout en Tilburg.
Concept Bedrijventerreinennota Breda, bijlage a 1

toegekend kijken we naar het huidige aandeel van de gemeente in de bedrijventerreinenvoorraad van de regio. De
voorraad in de gemeente Breda (circa 651 hectare) vormt ongeveer 23% van de totale bedrijventerreinenvoorraad
(2.777 hectare) van de regio Breda-Tilburg. Wanneer we dit vertalen naar de toekomstige ruimtevraag (uitgaan dat
de gemeente Breda éénzelfde aandeel van de toekomstige ruimtevraag voor hun rekening nemen) komen we in
het hoge GE-scenario op 115 hectare tot 2020.
Circa 40 tot 60 ha extra vraag door transformatie

In de BLM-cijfers is de vervangingsvraag voor bedrijventerreinen nog niet meegenomen. Deze vraag ontstaat
doordat verouderde binnenstedelijke Bedrijventerreinen bijvoorbeeld worden getransformeerd naar woningbouw of
andere functies. In Breda staat circa 150 hectare terrein op de nominatie om te worden getransformeerd
(Structuurvisie Breda 2020). Tot en met 2020 verwacht de gemeente minimaal 75 hectare te transformeren. In
deze transformatiegebieden zijn nog economische functies aanwezig, waar een alternatieve locatie voor gevonden
moet worden. Gezien de huidige economische functies op deze locaties, schatten we de extra ruimtebehoefte
vanuit transformatie / vervanging in op zo’n 40 tot 60 hectare. Deze vraag komt bovenop de al benoemde vraag
van circa 115 hectare.
1.2 Bovenregionale vraag

Naast de lokale en regionale vraag, heeft de gemeente te maken met een flinke bovenregionale instroom. Dit
aspect is nog niet in voorgaande raming meegenomen. We maken de omvang van deze vraagcomponent voor u
inzichtelijk. Deze omvang is afhankelijk van de concurrentiekracht van Breda, de regio Breda-Tilburg, maar ook
van het aanbod aan bedrijventerrein zelf. Gezien de ligging van Breda in Nederland en de Provincie Brabant (die
overigens sowieso hoog scoort) schatten we in dat de bovenregionale component groot kan zijn.
Om zicht te krijgen op de bovenregionale vraag analyseren we (Box 1) onze Database Bovenregionale

Locatiebeslissingen Nederland (DLN). Hierin zijn alle grote bovenregionale locatiebeslissingen van 2000 tot en
met 2006 bijeengebracht. Eerst zetten we voor u de opzet en toepassing van de DLN uiteen:

Box 1: Database Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland
In de DLN gaat het om alle strategisch bovenregionale locatiebeslissingen waarbij bedrijven een afgewogen keuze maken
voor een stad/regio in concurrentie met andere steden/regio’s en waarmee meer dan 50 arbeidsplaatsen – bij volledig
operationeel zijn van de nieuwe vestiging – zijn gemoeid. Het gaat om directe arbeidsplaatsen (> 12 uur, dus zowel fulltime
als parttime), niet om indirecte arbeidsplaatsen. IJkpunt is het jaar waarin de locatiebeslissing (bekend) is gemaakt. De
volgende typen beslissingen van bedrijven zijn in de database opgenomen:
• Buitenlandse bedrijven die een eerste vestiging in Nederland beginnen.
• In Nederland aanwezige bedrijven die uitbreiden door middel van een nieuwe locatie elders in Nederland.
• Bedrijven die besluiten een vestiging fors te upgraden en waaraan een stedenselectie vooraf ging.
• Bedrijven die in zijn geheel over grote afstand verhuizen (meer dan 25 km), danwel hun activiteiten concentreren op een
nieuwe locatie (eveneens meer dan 25 km van voormalige vestigingen).
Veel locatiebeslissingen van bedrijven hebben betrekking op verplaatsing of uitbreiding over korte afstand (< 25 kilometer),
bijvoorbeeld binnen de regio. Deze locatiebeslissingen komen dus niet in aanmerking voor deze database. Uitgesloten zijn
verder vestigingen in non-profitsector, detailhandel en toeristische sector.
Zeventien bovenregionale locatiebeslissingen met betrekking tot de regio Breda-Tilburg

Tabel 2 geeft een overzicht van zeventien bedrijven die de keuze hebben gemaakt om zich (opnieuw) te vestigen
in de Breda in de periode van 2000 tot en met 2006. Naast deze bedrijven, zijn er ook kantoorgebruikers die zich
hebben gevestigd, dit zijn er veertien. Gezien het feit dat deze normaal gesproken niet gevestigd zijn op een
bedrijventerreinen, nemen we ze in tabel 2 niet op. De bedrijven bevinden zich in diverse branches, waarbij
distributie doorgaans de belangrijkste bedrijfsactiviteit is (13 van de 17 bedrijven). Dit verschijnsel is te verklaren
door de gunstige geografische ligging van de regio Breda ten opzichte van de Randstad. In de Database
Locatiebeslissingen Nederland van 2000 tot en met 2006 komt dit beeld deels naar voren, doordat (internationaal
opererende) bedrijven in de distributiesector in de regio Breda de geografische ligging opgeven als belangrijke
factor voor de locatiekeuze. Deze gunstige geografische ligging wordt bevorderd door de goed ontwikkelde
infrastructuur voor transport per (vracht)auto binnen de provincie.

Tabel 2: Database Locatiebeslissingen Nederland, regio Breda-Tilburg, 2000-2006, naar branche
Naam bedrijf Branche Plaats van Jaar Bedrijfsactiviteit(en) Arbeids- Bedrijfsvloerop
vestiging operationee plaatsen pervlakte (m²)
l
Bax Global transport/logistiek Breda Distributie 100 13000
Samsung Electronics consumentenelektronica Breda 2007 Distributie 120
Ssangyong Motor industrie overig Breda 2007 Distributie 50 9380
Abott life sciences Breda 2004 Distributie 125 23000
Sligro voedings- en genotmiddelen Breda 2002 Distributie 100 7700
Ecco kleding/textiel Dongen 2001 productie/assemblage 60
Lidl voedings- en genotmiddelen Etten-Leur 2003 Distributie 350 36000
Goffin Meyvis life sciences Etten-Leur 2001 verkoop, marketing en consultancy 65
Kraan BV voedings- en genotmiddelen Etten-Leur 2001 productie/assemblage 50
Houthandel Stiho industrie overig Gilze 2007 productie/assemblage 50 13900
Eglo Verlichting consumentenelektronica Oosterhout 2007 Distributie 50 8700
DHL Exel Supply Chain /
Epson transport/logistiek Tilburg Distributie 250 31000
Walsh Western transport/logistiek Tilburg 2004 Distributie 200 25000
Samsung consumentenelektronica Tilburg 2002 Distributie 200 28500
Exel/Intexo transport/logistiek Tilburg 2001 Distributie 90 25000
NSK industrie overig Tilburg Distributie 50 11200
Samsung Electronics consumentenelektronica Tilburg 2001 Distributie 100 28000
63 bovenregionale locatiebeslissingen in Nederland van bedrijven actief in distributie

Uit tabel 3 blijkt dat er in Nederland in de periode van 2000 tot en met 2006 in totaal 63 distributievestigers zijn
geweest die een bovenregionale locatiebeslissing hebben genomen. Wanneer wordt bekeken op welke regio’s
deze locatiebeslissingen betrekking hebben, valt op dat Noord-Nederland, bestaande uit de provincies Friesland,
Groningen en Drenthe, ondervertegenwoordigd is (6%). Daarentegen heeft een meerderheid (52%) van de
locatiebeslissingen betrekking op het zuiden van Nederland (de provincies Limburg, Noord-Brabant en Zeeland).
Overigens vertegenwoordigt het westen van Nederland 26% van de locatiebeslissingen van distributievestigers en
Oost-Nederland 16%.
Vervolgens blijkt dat menig distributievestiger, die in Nederland in de periode van 2000 tot en met 2006 een
bovenregionale locatiebeslissing heeft gemaakt, actief is in de sector van consumentenelektronica (6%) of
voedings- en genotmiddelen (19%). Deze percentages staan echter in schril contrast met het aandeel van deze
distributievestigers in de transport en logistieke sector (44%).

Ook blijkt uit de tabel duidelijk dat internationale distributiebedrijven zich graag in Nederland vestigen. Van de 75
bedrijven die in Nederland in de periode van 2000 tot en met 2006 een bovenregionale locatiekeuze hebben
gemaakt, bestaat 68% uit buitenlandse bedrijven. Het merendeel hiervan zijn Europese bedrijven, voornamelijk
afkomstig uit Duitsland.
Tabel 3: Samenvatting Database Locatiebeslissingen Nederland, 2000-2006, naar distributievestigers
Kenmerk Toelichting
Aantal beslissingen 2000 – 2006 • 75 distributievestigers
Regioverdeling • Noord (Friesland, Groningen en Drenthe): 6%
• Zuid (Kop van Noord-Holland, Noord-Brabant en Zeeland): 52%
• West(Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht en Flevoland): 26%
• Oost (Overijssel en Gelderland): 16%.
Sectoren • Transport en logistiek: 44%
• Voedings- en genotmiddelen: 19%
• Consumentenelektronica: 6%
Type locatiebeslissing • Bedrijfsuitbreiding door middel van nieuwe locatie: 41%
• Samenvoeging: 25%
• Bedrijfsverplaatsing: 21%
• Eerste vestiging binnen Nederland: 10%
• Upgrading: 3%.
Herkomst • Buitenlands: 68%
a) Europa: 38% (de helft van de Europese distributievestigers is Duits);
b) USA: 16%;
c) Azië: 14%;
• Nederlands: 32%.
Locatiefactoren • Beschikbaarheid van grond/bedrijfsruimte
• Kosten van grond / bedrijfsruimte
• Ligging nabij belangrijke vervoersassen, mainports, en klanten/afzetmarkt
Gemiddelde omvang in arbeidsplaatsen • 145 tot 155 arbeidsplaatsen
Groep <50 werkzame personen • Relatief klein, naar schatting 25% van de groep > werkzame personen
Kenmerk Toelichting
Groeiverwachting • Distributie-activiteiten vertoonden de afgelopen jaren de meeste dynamiek.
Onze verwachting is dat deze dynamiek nog verder toeneemt door groei van

de sector en verdere outsourcing van logistieke activiteiten.
Bovenregionale vraag in Breda jaarlijks circa 2 hectare

Om voor Breda de potentiële bovenregionale ruimtevraag naar bedrijventerreinen in beeld te brengen, kijken wij
naar het aandeel van Breda in de regio Breda-Tilburg. In de periode 2000-2006 hebben vijf bovenregionale
bedrijven uit de distributiesector zich in Breda gevestigd. Deze bedrijven hadden in totaal een
bedrijfsvloeroppervlak van circa 60.000 m² b.v.o. Uitgaande van een bebouwingspercentage van 50% (dat heel
gebruikelijk is voor deze sector), gaat het om een oppervlak van in totaal zo’n 12 hectare netto.
De bovenregionale vraag naar bedrijventerrein in Breda bedroeg in de periode 2000-2006 daarmee dus jaarlijks
circa 2 hectare. Voor de periode 2006-2020 schatten wij de bovenregionale vraag voor Breda op zo’n 30 hectare.
Totale vraag naar bedrijventerrein in Breda bedraagt maximaal circa 200 hectare tot en met 2020
De ruimtevraag naar bedrijventerreinen tot 2020 voor de gemeente Breda is een optelsom van de lokale vraag, de
vervangingsvraag door onttrekking/transformatie en de bovenregionale component. De lokale vraag is maximaal
115 hectare. De vervangingsvraag is circa 40 tot 60 hectare (tot en met 2020). En de bovenregionale vraag is
circa 30 hectare. Daarmee komt de vraag naar bedrijventerreinen in Breda op zo’n 185 tot 205 hectare tot 2020.

1.3 Uitgifte
Uitgifte in Breda gemiddeld 13 ha per jaar, de laatste jaren echter lager.

De uitgifte van bedrijventerrein in Breda bedraagt over de laatste circa 20 jaar gemiddeld 13 hectare per jaar. De
laatste jaren is de gemiddelde uitgifte aanzienlijk afgenomen, naar gemiddeld 8,5 hectare in de laatste 3 jaar
(2006: 10 ha). Naast een conjuncturele oorzaak, komt het ook doordat het aanbod de laatste jaren een stuk
kleiner was dan in het verleden. Kwamen in 1999, 2000 en 2001 nog Hoogeind en Steenakker na elkaar op de
markt (uitgiftes tot wel 25 ha in 1999), nu is er nauwelijks nieuw uitgeefbare grond. Het beschikbare aanbod
bedroeg op 1 september 2007 circa 27 hectare (betreft zowel aanbod in gemeentelijke als particuliere handen),
waarvan al 16,5 ha is gereserveerd (zie verder 2.4). De gronduitgifte in Breda ligt door het krappe aanbod de
laatste twee jaar beduidend lager dan in omringende gemeenten.
Figuur 7: uitgifte bedrijventerrein in Breda, 1987-2006
30
jaarlijkse uitgif te
25 gemiddelde uitgif te
ha
20
15
10
0
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Bron: IBIS Werklocaties, Stec Groep/Arcadis

1.4 Aanbod
Het grootste deel van het aanbod is uitgegeven, maximaal 24 ha is op dit moment nog beschikbaar
Het grootste deel van het Bredase bedrijventerreinenoppervlak (870 ha bruto, 710 ha netto) is uitgegeven. Op dit
moment heeft Breda slechts 24 hectare terrein voor uitgifte beschikbaar. Dit aanbod is sterk versnipperd over de
diverse bedrijventerreinen. Verder is het overgrote deel (16,5 ha) al gereserveerd voor geïnteresseerde bedrijven.
De vrij uitgeefbare voorraad bedraagt per 1 september 2007 krap 7,5 ha. Hiervan is maar 3 hectare in
gemeentelijke handen.
Tabel 4: huidig (direct voor uitgifte beschikbaar) aanbod Breda (per 1 september 2007)
Gemeente Particulier
Gereserveerd Vrij uitgeefbaar Gereserveerd Vrij uitgeefbaar
Achter Emer 0,7
De Krogten 0,3 0,1
Druivenstraat 0,0 2,6
Hazeldonk 3 6,7 0,0
Heilaar Noord 2,5 1,0
Hoogeind 0,6
Hoogeind II 0,5 0,7 0,0 0,7
Hoogeind III A (Abbott optie) 3,0 0,0
Moleneind Oost (Takkebijsters) 1,1 0,0
Steenakker Noord 1,2 0,0
Zandoogjes 0,2
Van de Reijtstraat 1,4 0,8
Totaal 14,1 3,0 2,5 4,3
Nog circa 180 ha komt beschikbaar door nieuwe plannen en herstructurering

Voor de periode tot en met 2020 heeft Breda thans zo’n 127 ha netto terrein gepland. In onderstaande tabel is de
planning van dit aanbod in de tijd uitgezet.
Daarnaast komt nog terrein beschikbaar via de herstructureringstrajecten, ongeveer 54 ha. Ook dit aanbod is in de
tijd uitgezet.

Tabel 5: Planning nieuw aanbod en aanbod door herstructurering, 2007-2020
Jaar
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Aanbod nieuwe plannen
Digit Parc 0,3 0,7 1,0 1,3 1,7 2,0 2,3 2,6 3,0 3,3 3,3 3,3 3,3
Hoogeind III C (Uitbr) 0,0 1,0 3,0 5,0 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0
Werkdonken 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0
A16/De Wig 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0 9,0 10,0 11,0 12,0
Bavelse Berg (vuilstort) 0,0 2,6 8,7 8,7 8,7 8,7 8,7 8,7 8,7 8,7 8,7 8,7 8,7
Breda West/Prinsenbeek 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 6,0 12,0 18,0 24,0 40,0
Bavel Zuid 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0 35,0 40,0 45,0 50,0 54,0
Subtotaal 0,0 1,3 5,2 18,7 27,0 35,4 43,7 50,0 56,3 68,7 81,0 93,0 105,0 126,0
Aanbod door herstructurering

Emer / Krogten 4,0 8,0 12,0 16,0 20,0 24,0 28,0 30,0 30,0 30,0 30,0 30,0 30,0
Greenery/Beneluxpark 0,0 3,4 5,1 6,8 8,5 10,2 11,9 13,6 15,3 17,0 17,0 17,0 17,0
Hazeldonk Douaneterrein 3,5 7,0 7,0 7,0 7,0 6,0 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0
Subtotaal 0,0 4,0 14,9 24,1 29,8 35,5 41,2 45,9 50,6 52,3 54,0 54,0 54,0 54,0
Totale aanbod aan terrein in Breda bedraagt circa 185 hectare

Wanneer alle zachte plannen ook daadwerkelijk doorgaan, dan is er sprake van een totaal aanbod aan
bedrijventerrein in Breda van circa 185 hectare tot en met 2020. Het aanbod waar nu al een reservering op ligt
(16,5 ha) is daar al afgetrokken. Er is dus uitgegaan van een huidig beschikbaar aanbod van circa 7,5 ha.
• Huidig aanbod aan bedrijventerreinen: 7,3 hectare (27 ha minus 16,5 ha gereserveerd)
• Toekomstig aanbod (harde en zachte plannen): 126 hectare
• Aanbod door herstructurering: 54 hectare
• Totaal aanbod aan bedrijventerrein: 187,5 hectare
1.5 Vraagaanbod confrontatie

Breda heeft een geringe planningsopgave tot 2020: circa 15 hectare
Het huidige aanbod aan bedrijventerreinen in Breda blijkt met circa 185 hectare de komende jaren ongeveer net
voldoende om de vraag naar bedrijventerreinen op te vangen. Wel moet hierbij worden opgemerkt dat bij het
bepalen van de vraag is uitgegaan van een ambitieuze intensiveringsopgave van ruim 30%. Mocht u dit niet
kunnen verwezenlijken, dan ligt de vraag mogelijk nog hoger. Bovendien is een behoorlijke hoeveelheid gepland
terrein nog erg zacht! Niet onbelangrijk is bovendien dat op de korte termijn wel sprake is van een nijpende
situatie. Op dit moment is er geen tot nauwelijks terrein om de vraag op te vangen. Immers, het huidige
beschikbare aanbod bedraagt 7,5 ha, terwijl de jaarlijkse vraag al zo rond 13 ha ligt.
250,0
200,0
Hectare
150,0
100,0
50,0
0,0
2007
(gepland) aanbod Theoretische vraag
Bron: Gemeente Breda / Stec Groep, 2007

2. OVERZICHT BESTAANDE BEDRIJVENTERREINEN IN BREDA
In dit hoofdstuk maken we een overzicht van uw bestaande bedrijventerreinen. Per terrein gebruiken we hiervoor
een vast format. In totaal beschikt u over meer dan 40 bedrijventerreinen, we hebben een selectie gemaakt van de
terreinen met een bruto omvang van 10 hectare of meer.
Tabel 6: Overzicht alle terreinen Breda naar deelgebied

Gebied Terreinen
Krogten • Krogten
Breda Oost • Hoogeind
• Hoogeind II
•
Breda West •Moleneind-Oost
Hazeldonk I, II en III
• Heilaar Noord
•
•Houtakkerstraat
•IABC
•Muizenberg
Steenakker Noord
Emer • Achter Emer
• Emer Noord
• Emer Zuid
•
•Hintelaken
•Spinveld
Overig Breda •Valveeken
Aardenhoek
•
•Antiloopstraat
•Belcrum
Chaamsebaan/Chaamseweg
• Charles Petitweg
• De Bunder
• De Lind/Logtenburg
•
•Druivenstraat
•Ettensebaan
•Fatimastraat
Haagweg
• Koele Mei
•
Mathenessestraat

• Moleneind-West
• Oosterhoutseweg-Heistraat
• Oosterstraat/Verbeetenstraat
• Paardeweide
• Slingerweg
• Terheijdenseweg
• Teteringsedijk
Bron: Afdeling Onderzoek en Informatie, gemeente Breda
We hebben de volgende terreinen in een format beschreven:

• Haagweg
• Digit Park / ICT Park
• Kapittelweg / Charles Petitweg
• Druivenstraat
• Heilaar
• Kievitsloop
• Hintelaken
• Muizenberg
• Spinveld
• Belcrum
• Hoogeind
• Emer-Noord, Achter Emer, Emer-Zuid
• Teteringsedijk
• Moleneind
• Hazeldonk
• IABC Foodpark
• Steenakker
• De Krogten

Haagweg
Ligging In de kruising van Ettensebaan en Haagweg. Ten noordwesten van het centrum van Breda,
Omvang 11 hectare netto
Uitgeefbaar Bedrijventerrein is vol
Ontsluiting Via B-weg, Ettensebaan.
Type / doelgroepen Gemengd bedrijventerrein / Werkterrein
Verouderingssituatie Terrein is verouderd, geen herstructureringsplannen
Alternatieve opties Mogelijk transformatie naar woningbouw, woonwijk in de nabijheid.

Digit Park / ICT Park
Ligging Aan de N285, Nieuwe Kadijkweg. Ten noordoosten van Breda. Terrein wordt ontsloten door
Oosterhoutseweg en Lageweg.
Uitgeefbaar 6 hectare netto (in particulier eigendom)
Ontsluiting Via B-weg.
Type / doelgroepen Hoogwaardig bedrijvenpark, speciaal bestemd voor informatie- en communicatietechnologie
bedrijven en verwante bedrijvigheid met een hoogwaardig innovatief karakter
Verouderingssituatie Nee, nieuw terrein
Economische betekenis Minimaal, nog geen bedrijven gevestigd.
Alternatieve opties Geen, nieuw terrein

Kapittelweg / Charles Petitweg
Ligging Ten noordoosten van Breda, ten zuidwesten van Teteringen. Ten noorden van de N285, in kruising
met Kapittelweg.
Uitgeefbaar Bedrijventerrein is vol
Ontsluiting Dichtbij B-weg N285, verder ontsluiting via Kapittelweg en Charles Petitweg.
Type / doelgroepen Gemengd bedrijventerrein
Verouderingssituatie Nee, terrein is niet verouderd
Alternatieve opties Terrein ligt tegen golfterrein aan.

Druivenstraat
Ligging Ten noordoosten van Breda, ten zuiden van Teteringen. Tussen Oosterhoutseweg en Kapittelweg.
Ligt aan andere kant van N285, tegenover bedrijventerrein Kapittelweg.
Uitgeefbaar 6 hectare netto (particulier eigendom)
Ontsluiting Via N285 en Druivenstraat
Alternatieve opties -

Heilaar
Ligging In de hoek A16 en Ettensebaan, ten westen van Breda.
Omvang • Heilaar-Zuid: 12 hectare netto
• Heilaar-Noord: 6,5 hectare netto
Uitgeefbaar • Heilaar-Zuid is volledig uitgegeven.
• 5,68 hectare op Heilaar-Noord, in particulier eigendom
Ontsluiting Vlakbij A16, verder via B-weg Ettensebaan.
Type / doelgroepen • Modern gemengd bedrijventerrein
• Kavels vanaf 5.000 m²
Alternatieve opties -

Kievitsloop
Ligging Ten noordwesten van Breda, tussen Teteringen en Prinsenbeek. In de wijk Nieuw Kievitsloop.
Uitgeefbaar Volledig uitgegeven
Ontsluiting Via de B-weg Terheijdenseweg (N285) naar Moerlaken en Emerparklaan (C-weg)
Type / doelgroepen Gemengd bedrijventerrein / Werkterrein
Alternatieve opties Ligt midden in een woonwijk (aan de rand)

Muizenberg
Ligging In Prinsenbeek, aan de oostkant van de A16.
Omvang 13,15 hectare netto
Uitgeefbaar Nee, terrein is volledig uitgegeven
Ontsluiting Via een C-weg (Westerhagelaan), maar op 1-2 kilometer van de A16.
Type / doelgroepen Gemengd terrein
Alternatieve opties

Spinveld / Emer Zuid
Ligging Gelegen in het grote centrale bedrijventerreingedeelte in het noorden van Breda, tussen de wijken
Haagse Beemden en Hoge Vucht. Terrein ligt boven (ten noorden) Emer-Zuid.
Uitgeefbaar Terrein is volledig uitgegeven
Ontsluiting Het terrein wordt via de weg ontsloten via de noordelijke rondweg (Lunetstraat, Backer &
Ruebweg, nieuwe Kadijk), die aansluiting biedt naar de A16 en A27.
Alternatieve opties

Belcrum
Ligging Het bedrijventerrein Belcrum is gelegen ten oosten van het bedrijventerrein Emer-Zuid en ten
zuiden van De Krogten
Uitgeefbaar Terrein is volledig uitgegeven
Ontsluiting • Belcrum is gelegen op korte afstand van het centrum van Breda, waarbij het centraal station
bereikbaar is op loopafstand via de Belcrumweg. Aan de noordzijde sluit de Speelhuislaan aan
op de Backer & Ruebweg/Crogtdijk, dat deel uitmaakt van de noordelijke rondweg van Breda.
• Belcrum heeft ontsluiting via spoor en water (kade), maar deze worden niet meer gebruikt.
Type / doelgroepen Op dit bedrijventerrein is onder meer Electron gevestigd. Ook is hier een grootschalige
bedrijvencentrum gevestigd, die (betaalbare) kantoor- en bedrijfsruimte biedt aan startende en
doorstartende bedrijven.
Verouderingssituatie Ja, terrein is verouderd, geen herstructureringsplannen
Alternatieve opties Terrein ligt in woonwijk Belcrum.

Hoogeind
Ligging Het bedrijventerrein Hoogeind is gelegen aan de oostzijde van Breda, langs de A27.
Omvang • Hoogeind 1: 32,2 hectare netto
• Hoogeind 2: 26 hectare netto
• Hoogeind 3: 20 hectare netto
Uitgeefbaar • Hoogeind 1: 1,25 hectare netto uitgeefbaar
• Hoogeind 2: 5,33 hectare netto uitgeefbaar (waarvan 2,2 hectare in particulier eigendom)
• Hoogeind 3: 15,5 hectare netto uitgeefbaar
Ontsluiting Het terrein is direct ontsloten naar de A27 (Utrecht -Breda), dat ten zuiden van Breda aansluiting
vindt op de A58 en A16

Hoogeind
Type / doelgroepen • Hoogeind 1: Dit terrein is ontwikkeld eind jaren 90/begin 2000 en kent diverse prestigieuze
vestigingen, onder meer van de farmaceuticagigant Amgen, het districentrum van Scholle
Europe, meubelfabrikant Lensvelt, het Beneluxkantoor van Alfa Laval en de van oorsprong al
Bredase producent van huishoudelijke apparatuur Princess.
• Hoogeind 2: Op dit terreingedeelte ten zuiden van de Tilburgseweg komen hoogwaardige
ondernemingen die vergelijkbaar zijn met Hoogeind I: groothandelsactiviteiten, lichte industrie
en distributie. Het gedeelte tussen de Tilburgseweg en de voormalige vuilstort is bouwrijp
gemaakt. Het terrein tussen de Tilburgseweg en het spoor is ook bouwrijp.
• Hoogeind 3: Dit nieuwe, hoogwaardige terrein is gelegen ten zuiden van Hoogeind 1 (richting
Dorstste weg) en langs de afslag van de A16 naar bedrijventerrein Hoogeind. Het
bestemmingsplan voor Hoogeind 3 is goedgekeurd en de grond is in eigendom van de
gemeente Breda. Op termijn zal met de uitgifte van deze grond gestart worden.
• Oostelijk van het Hoogeind 3 ligt de Bavelse Berg. Hiervoor is een ambitieus plan opgezet voor
de ontwikkeling van een Leisure en Pleasure Park.
Alternatieve opties

Emer-Noord, Achter Emer,Hinterlaken
Haagse Beemden en Hoge Vucht.
Omvang • Emer-Noord: 21 hectare netto
• Achter Emer: 14 hectare netto
Uitgeefbaar Op Achter Emer is nog 1,57 hectare uitgeefbaar
Emer-Noord, Achter Emer, Hinterlaken
Ontsluiting Het terrein wordt via de weg ontsloten via de noordelijke rondweg (Lunetstraat, Backer &
Ruebweg, nieuwe Kadijk), die aansluiting biedt naar de A16 en A27.

Type / doelgroepen • Gemengd bedrijventerrein
• Het terrein Emer-Noord is redelijk kleinschalig van karakter, dit in tegenstelling tot het aan de
andere zijde van de Backer en Ruebweg gelegen Emer-Zuid, dat veel grootschaliger is
opgezet.
• Achter Emer is een gemengd terrein voor kleinschalige bedrijvigheid.
Verouderingssituatie • Emer-Noord en Zuid zijn verouderd, er zijn herstructureringsplannen
• Achter Emer is niet verouderd
Alternatieve opties
Hintelaken
Ligging Ten oosten van bedrijventerrein Kievitsloop; ten noordwesten van Breda.
Ontsluiting B/C-wegen. Ontsluiting via Rudonk en Schaperwiede richting Moerlaken en Emerparklaan.
Type / doelgroepen Gemengd bedrijventerrein / werkterrein
Verouderingssituatie Ja, terrein wordt momenteel geherstructureerd
Alternatieve opties Ligt in gebied met veel industrie (nabij groot bedrijventerrein Krogten)

Teteringsedijk
Ligging Ten noordoosten van het centrum van Breda, tussen spoorlijn, Kapittelweg en Teteringsedijk
Ontsluiting Via een B-weg
Type / doelgroepen Gemengd terrein
Verouderingssituatie Ja, terrein is verouderd, geen herstructureringsplannen
Alternatieve opties Tegen spoor aan, nabijheid woningen, maar ook bedrijventerrein aan noordkant spoor.

Moleneind
Ligging Ten noordoosten van Breda, ingesloten door A27, N282 en N285.
Omvang • Moleneind-West: 5 hectare netto
• Moleneind-Oost: 22 hectare netto
Ontsluiting Nabij A27 en Nieuwe Kadijk en Tilburgseweg.
Type / doelgroepen Gemengd bedrijventerrein (Moleneind-Oost beschikt ook over gedeelte voor kantoren, is in
omvang niet meegenomen).
Verouderingssituatie • Moleneind-West: ja, terrein is verouderd, geen herstructureringsplannen
• Moleneind-Oost: nee, terrein is niet verouderd
Alternatieve opties Aantrekkelijke ligging voor bedrijven/kantoren, in oksel van A27 en N-wegen

Hazeldonk
Ligging Ten zuiden van Breda, langs de A16 en de Belgische grens
Omvang • Hazeldonk 1 en 2: 48 hectare netto
• Hazeldonk 3: 25,1 hectare netto
Uitgeefbaar • Op Hazeldonk 3 is nog 10,64 hectare netto beschikbaar
Ontsluiting A16
Type / doelgroepen • Logistiek centrum
• Op Hazeldonk zijn diverse toonaangevende logistieke dienstverleners gevestigd, zoals
Deventer Benelux, Daewoo en Breda Transport. Er zijn ook diverse voorzieningen, zoals een
wasplaats voor vrachtauto's, chauffeursrestaurant en douane-faciliteiten, en moderne
telecominfrastructuur.
Verouderingssituatie • Hazeldonk 1 en 2: ja, terrein wordt momenteel gerevitaliseerd
• Hazeldonk 3: nee, terrein is niet verouderd
Alternatieve opties

IABC Foodpark
Ligging Ten westen van Heilaar II, langs de A16, ten westen van Breda.
Omvang • 24 hectare netto
Uitgeefbaar • Terrein is volledig uitgegeven
Ontsluiting Het terrein is goed ontsloten naar de rondweg van Breda en heeft via de IABC / Leursebaan
aansluiting op de snelweg A-16
Type / doelgroepen Agri business area / agrarisch bedrijventerrein
Alternatieve opties

Steenakker
Ligging Het bedrijventerrein Steenakker ligt nabij de spoorlijn Breda-Rotterdam, de A16 en de woonwijk
Haagse Beemden. Ten westen van Breda.
Omvang • 29,3 hectare netto
Uitgeefbaar • 2,72 hectare netto uitgeefbaar
Ontsluiting Het terrein ligt aan een van de belangrijke invalswegen van Breda, de Lunetstraat, ten noorden van
het NAC-stadion. Verder is er aansluiting met de Backer en Ruebweg.
Type / doelgroepen • Het betreft een gedifferentieerd hoogwaardig bedrijventerrein voor perifaire
detailhandelsvestigingen, groothandelsactiviteiten, lichte industrie en distributie. Een gedeelte
wordt gereserveerd voor bedrijven met woonhuis
• Bedrijvenpark / Gemengd bedrijventerrein
Alternatieve opties

De Krogten
Haagse Beemden en Hoge Vucht. Verreweg het grootste bedrijventerrein van Breda.
Omvang • 161,12 hectare netto
Uitgeefbaar • Volledig uitgegeven
Ontsluiting • Via Terheijdenseweg (N285). Op 2,5-5 kilometer van de A16.
• Kade voor scheepvaart in gebruik, in eigendom van de overheid.
Type / doelgroepen • Gemengd bedrijventerrein
Verouderingssituatie Ja, terrein is verouderd en wordt momenteel geherstructureerd
Alternatieve opties

TYPOLOGIE WERKLANDSCHAPPEN
WERKLANDSCHAPPEN
BREDA
BREDA
BIJLAGE B
Stec Groep, Nijmegen

Juni 2007
TYPEN TERREINEN
We onderscheiden de volgende typen werklandschappen voor

de gemeente Breda:
•Hoogwaardig, eersteklas bedrijvenpark

•Gemengd, modern bedrijventerrein
•Werkterreinen
•Zwaar (industrie)terrein
•Logistiek knooppunt
•Kantorenpark
•Gemengde economische zone
•Zorglocatie / zorgpark
•Kennislocatie / park
We moeten hierbij opmerken dat combinaties van deze typen mogelijk

zijn. Een gemengd bedrijventerrein met een hoogwaardige strook komt
bijvoorbeeld vaak voor. Of een gemengd terrein met hoog percentage
logistieke dienstverleners et cetera.
HOOGWAARDIG TERREIN: IMPRESSIE
HOOGWAARDIG TERREIN: KENMERKEN
Omschrijving Toplocatie voor bedrijfsruimtevestigers

Verschijningsvorm / • Hoogwaardig, kantoorachtig. De bedrijven investeren in
type gebouwen uitstraling, zichtbaarheid en representativiteit.
• Gemiddeld hoog aandeel kantoor/showroom: 20 tot 70%.
• Vormen van intensief ruimtegebruik worden veel toegepast.
Doelgroepen • Gebruikers te vinden in alle sectoren en activiteiten.
• Hoogwaardige bedrijfsruimtevestigers, meestal met een relatief
hoog % kantoorvloer of R&D-ruimte.
• Ook: kantoorvestigers die graag in een (semi-)industriële of
technologische omgeving gevestigd zijn, bijvoorbeeld sommige
typen adviesbureaus, architecten en ontwerpers.
• Showrooms horen ook op het eersteklas bedrijvenpark.
Ligging Best bereikbare locaties in de regio / provincie, waar bedrijven zich
goed kunnen presenteren.
Voorwaarden Excellente ligging, zichtbaarheid, bereikbaarheid, hoge
beeldkwaliteit, (‘stedelijk’), schaarste (= regionaal afstemmen!).
Kavelgrootte Merendeel tussen de 2.000 en 5.000 m²
Omvang vraag 5 tot 10% van de totale vraag, toenemend de komende jaren.
Marktoriëntatie (Boven)regionaal
Indicatie grondprijzen € 150 - € 220 per m² excl. BTW
Voorbeelden in Nederland High Tech Campus Eindhoven, Business Park Arnhem, Gouwe Park
(Moordrecht), Apeldoorn-Noord, Coenecoop III (Waddinxveen).
Voorbeelden in Breda Digit/ICTpark, Beneluxpark, zichtlocaties Steenakker, zichtlocaties
van Hoogeind, De Wig (gepland)
GEMENGD, MODERN TERREIN: IMPRESSIE
GEMENGD MODERN TERREIN: KENMERKEN
Omschrijving Locatie voor bedrijven met modern, gemengd karakter. Er is oog

voor uitstraling van de locatie, zonder dat dit extra investeringen
van ondernemers vergt.
Verschijningsvorm / • Standaard, regulier bedrijventerrein.
type gebouwen • Uitstraling van openbare ruimte en gebouwen (verzorgde hallen
en bedrijfsruimte, nette kantoren) is goed, maar niet heel
speciaal.
• Aandeel kantoorvloer: 10 tot 30%.
• Op beperkte schaal vormen van intensief ruimtegebruik.
Doelgroepen • Gebruikers te vinden in alle sectoren en activiteiten
• Mix van lokale en regionaal georiënteerde bedrijven.
• Groothandel en logistiek belangrijkste doelgroepen, maar ook
reparatie en onderhoud (autohandel, alleen showrooms met
beperkte buitenopslag) en hightech productie passen in het
segment.
Ligging Bij voorkeur aan snelwegen of uitvalswegen.
Voorwaarden Gemiddelde tot bovengemiddelde uitstraling, bereikbaarheid,
‘normale’ vestigingseisen.
Kavelgrootte Onderscheid in kleinschalig (750 tot 3.000 m² en grootschalig
(3.000 tot 10.000 m²).
Omvang vraag 60 tot 75% van de totale vraag
Marktoriëntatie Lokaal / Regionaal
Voorbeelden in Nederland Diverse voorbeelden, waaronder De Rietvelden (‘s-Hertogenbosch),
Isselt (Amersfoort), Lage Weide (Utrecht), Medel (Tiel)
Voorbeelden in Breda Heilaar, Hoogeind, Steenakker, Emer Noord, Achter Emer
WERKTERREIN: IMPRESSIE
WERKTERREIN: KENMERKEN
Omschrijving Voor laagwaardige bedrijven, met matige uitstraling en beperkte

investering in huisvesting.
Verschijningsvorm / • Terrein met een matige, functionele (soms verouderde)
type gebouwen uitstraling.
• Functionele bebouwing (hallen, eenvoudige bedrijfsruimte), niet
representatief. Ook buitenopslag.
• Laag aandeel kantoorvloer: vaak niet meer dan 10%, 30% max.
• Vaak ruimte-extensief.
Doelgroepen • Gebruikers te vinden in alle sectoren en activiteiten.
• MKB bedrijven uit lokale markt.
• Vooral actief in reparatie en onderhoud, productie en handel.
• Ook: zware industrie
Ligging Binnenstedelijk of langs uitvalsweg.
Voorwaarden Klein aandeel kantoorvloer, zo’n 30% van deze vraag is
binnenstedelijk, weinig huurders, laagdrempelige vestigingseisen,
goed bereikbaar.
Kavelgrootte Veelal kleinschalig. Ranges van 250 m² tot 1.500 m² en 1.500 tot
zo’n 5.000 m².
Omvang vraag 20 tot 30% van de totale vraag
Marktoriëntatie Lokaal verzorgend
Voorbeelden in Nederland Diverse voorbeelden, waaronder West-Kanaalhaven (Nijmegen) en
Overdie (Alkmaar)
Voorbeelden in Breda Belcrum
ZWAAR (INDUSTRIE)TERREIN: IMPRESSIE
ZWAAR (INDUSTRIE)TERREIN: KENMERKEN
Omschrijving Locatie voor bedrijven met een hoge milieuhindercategorie (4/5+)
Verschijningsvorm / • Grootschalige locatie met middelgrote en grote productieactiviteiten.

type gebouwen • Vooral procesindustriepanden. Beperkte kantoorbebouwing.
• Ruimtegebruik vrij extensief: bebouwde ruimte relatief klein, veel ruimte nodig
voor leidingen, opslag en manoeuvreren vrachtauto’s.
• Beperkt aandeel kantoorvloer, tot 25% max. Gemiddeld in productie zo’n
10%.
Doelgroepen • Middelgrote en kleinschalige productie en assemblage.
• Bedrijven met een hoge milieubelasting (categorie 4 en 5).
• Bedrijven die belang hebben bij clustervorming of bedrijven in zelfde
bedrijfskolom / -keten.
Ligging • Binnenstedelijk of langs uitvalsweg.
• Goed ontsloten, bij voorkeur via meerdere modaliteiten.
Voorwaarden • Voldoende ruimte (incluis expansie), bereikbaarheid (voornamelijk via de weg,
maar ook via spoor en/of water), ligging ten opzichte van toeleveranciers.
• Beleidsmatige inpassing (milieu, landschap, geluid, stank) is van groot belang,
tegelijkertijd zit niet elke gemeente te wachten op dit type bedrijven, zo toont
de praktijk
• Zware industrie heeft vaak veel toeleveranciers nodig en maakt veelvuldig
gebruik van dienstverlenende bedrijven. Dit is gunstig voor de lokale /
regionale werkgelegenheid.
Kavelgrootte Veelal grootschalige kavels: 4000 m² tot zo’n 3 ha.
Omvang vraag In Nederland maakt zware industrie zo’n 4% van het aanbod uit. Vraag is lastig
te bepalen, omdat deze groep bij vestiging maatwerk vereist. Er zijn (relatief)
weinig locaties voor deze doelgroep.
Indicatie grondprijzen € 125 - € 150

150 per m²
m² excl. BTW
Voorbeelden in Nederland Diverse voorbeelden, waaronder het terrein van de hoogovens in Velsen,
Chemelot met ondermeer DSM (Geleen).
Voorbeelden in Breda Delen van de Krogten, Eemer en Hinterlaken.

LOGISTIEK KNOOPPUNT
LOGISTIEK KNOOPPUNT: KENMERKEN
Omschrijving Locatie de gelabeld is voor logistieke gebruikers.
Verschijningsvorm / • Locatie toegesneden op activiteiten in logistiek en distributie

type gebouwen • Verschijningsvorm varieert van laag tot hoog, afhankelijk van activiteit in
deze sector.
• Vastgoed betreft kleinschalige kantoren, hoogwaardige bedrijfsruimte of
grootschalige, vrij eenvoudige bedrijfsruimte.
• Door omvang van de benodigde bedrijfsruimte is intensivering van
ruimtegebruik (stapelen) goed mogelijk.
• Minimaal aandeel kantoorvloer.
Doelgroepen • Regionale en bovenregionale bedrijven actief in opslag, Value Added Logistics
en Value Added Services.
• Grote internationale en regionale logistieke dienstverleners (zoals Exel, DHL,
Danzas), dedicated dc’s en groothandel, bijvoorbeeld van supermarkten (Lidl,
Aldi).
• Gebruikers variëren in omvang van klein tot zeer groot (tot enkele hectaren).
Ligging Centrale ligging, aan rand van stad of liefst aan (knooppunten van) snelweg(en).
Voorwaarden Liefst snelweglocatie, centrale ligging, goede bereikbaarheid, geen beperking
bouwhoogte, moderne uitstraling.
Kavelgrootte • Omvang locatie en type logistiek (klein, middelgroot of groot) bepalend voor
ondergrens kavelgroottes.
• Varieert van enkele duizenden m² tot enkele hectaren (5 ha en zelfs meer).
Omvang vraag Zo’n 15% van de vraag.
Marktoriëntatie Bovenregionaal
Voorbeelden in Nederland Diverse voorbeelden, waaronder Venlo Trade Port, Distripark A-12
(Waddinxveen), Schiphol-Oost.
Voorbeelden in Breda Hazeldonk

KANTORENPARK
KANTORENPARK: KENMERKEN
Omschrijving Voor kantoorgebruikers, met uitstraling en veelal modern vastgoed.

Verschijningsvorm / • Hoogwaardig. De bedrijven investeren in uitstraling,
type gebouwen zichtbaarheid en representativiteit.
• Topsegment zit op toplocaties in Nederland, waaronder Zuidas
en Schiphol Centrum (ABN Amro, ING et cetera)
• 100% kantoorvloer, meerdere etages.
Doelgroepen • Veelal zakelijk en financiële dienstverleners.
• R&D bedrijven maken ook vaak gebruik van kantoren
(bijvoorbeeld in de ICT sector)
Ligging Binnenstedelijk, bij NS-station of langs uitvalsweg.
Voorwaarden Representativiteit, parkeerplekken, goede ligging ten opzichte van
uitvalswegen of openbaar vervoer.
Kavelgrootte Variërend, van kleinschalig (circa 1.500 m²) tot grootschalig (5.000
m² en groter).
Omvang vraag 30-40% van de vraag
Marktoriëntatie Lokaal/regionaal/bovenregionaal
Voorbeelden in Nederland Diverse voorbeelden, waaronder Zuidas (Amsterdam) en Schiphol
Centrum, Papendorp (Utrecht).
Voorbeelden in Breda Stationskwartier, stadscentrum, Westerhage, Breda Oost
GEMENGDE ECONOMISCHE ZONE
GEMENGDE ECONOMISCHE ZONE: KENMERKEN
Omschrijving Locatie met mix van diverse functies, waaronder kantoren, leisure, PDV/GDV en
bedrijfsruimte.
Verschijningsvorm / • Diverse verschijningsvormen, zowel hoogwaardige kantoorlocaties met leisure
type gebouwen en grootschalige detailhandel (zoals bijvoorbeeld Amsterdam Zuidoost), als
(hoogwaardige) bedrijfsruimte, leisure en PDV/GDV. Ook combinatie met
creatieve industrie wordt veelvuldig gemaakt.
• Woningen (met name appartementen) ook aanwezig.
• PDV/GDV typeert zich door grootschalige panden met veel reclame en
parkeerplaatsen.
• Leisure varieert van kartbaan tot megabioscoop.
• Gemengde economische zones komen vaak in (grotere) steden voor, op
transformatielocaties van bijvoorbeeld oud havengebied.
Doelgroepen • PDV/GDV
• Kantoorgebruikers
• Bedrijfsruimtegebruikers
• Vele soorten van (grootschalige) leisure functies.
• Woonfunctie.
Ligging Vooral aan de buitenranden van steden (perifere locaties) langs uitvalswegen,
maar ook op transformatielocaties, zoals de IJ-oevers (Amsterdam) of Kop van
Zuid (Rotterdam).
Voorwaarden Goede bereikbaarheid, parkeerplaatsen, uitstraling en prettig verblijfsklimaat.
Uitstraling vaak belangrijk, zeker bij transformatielocaties.
Kavelgrootte Variërend, van kleinschalig (circa 1.500 m²) tot grootschalig (5.000 m² en
groter).
Omvang vraag Afhankelijk van type bedrijvigheid en mix.
Marktoriëntatie Lokaal/regionaal/bovenregionaal
Voorbeelden in Nederland Diverse voorbeelden, waaronder Centrumgebied Zuidoost / ArenA (Amsterdam)

en Kop van Zuid (Rotterdam), IJ-oevers (Amsterdam)
Voorbeelden in Breda Slingerweg (gebied Triple O / Blushuis, woningbouwcorporaties, gemeentelijke

functies)
ZORGLOCATIE/ZORGPARK
ZORGLOCATIE / ZORGPARK: KENMERKEN
Omschrijving Locatie voor bedrijven in de zorgsector, zowel ‘cure’ als ‘care’. Vaak in
combinatie of nabijheid van een ziekenhuis. Zijn locaties in ontwikkeling in
Nederland, nog weinig concrete voorbeelden.
Verschijningsvorm / • Terrein met hoogwaardige uitstraling, veelal bestaande uit kantoorachtigen
type gebouwen of 100% kantoorgebruikers.
• Ook (hoogwaardige) bedrijfsruimtegebruikers (bijvoorbeeld
productiebedrijven) vestigen zich hier.
• Zorgboulevards: detailhandel met een zorggerelateerde functie, bijvoorbeeld
apotheek of drogist, babyspullen et cetera.
Doelgroepen • Gebruikers met een relatie met de zorgsector (Thuiszorg instanties,
zorgverzekeraars et cetera).
• Bedrijven in de R&D en Life science / starters / doorstarters uit zorgsector
• Laboratoria, kraam- en zorghotel, huisartsenpraktijk, GGD, Bloedbank et
cetera
Ligging Divers, Binnenstedelijk of langs uitvalsweg.
Voorwaarden Aanwezigheid van een duidelijk zorgprofiel, combinaties met een ziekenhuis zijn
in Nederland momenteel nog meest succesvol. Duidelijke vestigingscriteria en
aantrekkelijke omgeving (voor gebruikers).
Kavelgrootte Variërend, van meer dan 20.000 m² voor een ziekenhuis tot 1.500 – 2.500 m²
voor een bedrijfsruimtegebruiker of kantoor.
Omvang vraag Zorgsector is duidelijke groeisector, precieze vraag naar locaties nog niet
bekend.
Indicatie grondprijzen Gemiddeld tussen de € 120 - € 300 per m² excl. BTW
(mede afhankelijk van type vastgoed: kantoor, kantoorachtig of bedrijfsruimte).
Voorbeelden in Nederland Gezondheidspark Hengelo, Gezondheidspark Dordrecht, MCRZ nieuwbouw

(Rotterdam), Erasmus MC/Hoboken (Rotterdam), ontwikkelingen rond het AMC
(Amsterdam).
Voorbeelden in Breda Ontwikkeling zorgboulevard Claudius Prinsenlaan (bij Amphia Ziekenhuis)

KENNISLOCATIE / KENNISPARK
KENNISLOCATIE / KENNISPARK: KENMERKEN
Omschrijving Locatie voor kennisgerelateerde bedrijvigheid, veelal actief in bijvoorbeeld life

science of ICT. Ook locatie voor onderzoeksinstituten, hogescholen en
universiteiten. Synergy tussen bedrijven, onderzoeksinstituten en
opleidingscentra zorgt voor extra toegevoegde waarde.
Verschijningsvorm / • Terrein met parkachtige uitstraling, hoogwaardig vastgoed en prettig
type gebouwen verblijfsklimaat.
• Kantoren, kantoorachtigen, laboratoria, opleidingscentra
(hogeschool/universiteit).
• Enkele gezamenlijke voorzieningen, zoals conferentiecentra, congresruimte,
restaurants, hotels, vergaderfaciliteiten, zodat ontmoeting tussen mensen
wordt gestimuleerd.
Doelgroepen • Kennisgerelateerde bedrijvigheid.
• Starters/Doorstarters/R&D bedrijven/kennisgerelateerde
dienstverleners/Opleidingsinstituten/Onderzoekscentra et cetera
• Aanwezigheid voorzieningen waaronder horeca.
Ligging Binnenstedelijk, langs uitvalswegen of bij station/snelweg.
Voorwaarden Aantrekkelijk vestigingsklimaat, kennisuitstraling en kennismilieu, gezamenlijke
voorzieningen. Bedrijven kiezen locatie vanwege kennisimago, maar ook
aanwezigheid andere, interessante bedrijven.
Kavelgrootte Variërend, van bedrijfsverzamelgebouwen / solitaire bedrijfspanden (vanaf
1.500/2.500 m² - 10.000 m²) tot grootschalige universiteitscomplexen.
Omvang vraag R&D is 5% van totale marktvraag naar bedrijfsruimte, maar wel groeisector.
Overige doelgroepen ook qua omvang nog beperkt. Hoe strenger de
vestigingscriteria voor bedrijven, hoe kleiner de vraag. Geen criteria, dan
voldoende vraag, vergelijkbaar met kantorenpark/hoogwaardige bedrijvenpark.
Indicatie grondprijzen Gemiddeld tussen de € 150 - € 275 per m² excl. BTW
(mede afhankelijk van type vastgoed: kantoor, kantoorachtig of bedrijfsruimte).
Voorbeelden in Nederland Kennispark Twente, Science Park Amsterdam. BioScience Park Leiden, High
Tech Campus Eindhoven.
Voorbeelden in Breda Digit Parc
BIJLAGE C
1. BELEIDSCONTEXT
Hieronder beschrijven we een aantal beleidsdocumenten die eveneens van belang zijn bij het
bedrijventerreinenbeleid van de gemeente Breda.
Structuurvisie en Impulsnota
De gemeente heeft de ambities verwoord in de structuurvisie 2020 en voor economie uitgewerkt in de impulsnota.
Zo wil de gemeente de komende 12 jaar groeien naar een stad met 185.000 inwoners en 110.000 banen. Deze
nota’s zijn de dragers voor de richting waarheen de stad zich economisch en ruimtelijk moet ontwikkelen en zijn
deels verwoord in hoofdstuk 1 en 2. Waar komt wonen en werken, hoe hoog mag waar gebouwd worden. Waar
zal de groen en waterstructuur versterkt worden en waar is versterking van infrastructuur noodzakelijk. Veel van
deze aspecten zijn al uitgezet in sectorale plannen (verkeersplan, Milieuvisie met de verschillende nota`s) en
ruimtelijke procedures zoals de ontwikkelingen in Teteringen, Bavel Zuid Oost en Via Breda.
Deze Bredase bedrijventerreinennota zal deze afweging niet overdoen. De Structuurvisie en de Impulsnota geven
richting en de Bredase bedrijventerreinennota geeft verder invulling aan het onderdeel bedrijventerreinen in de
gemeente.
Zo zijn er ook vele andere sectorale beleidsdocumenten waarvan de grote ruimtelijke ingrepen zijn opgenomen in
de Structuurvisie. Hieronder komen deze verder aanbod.
Verkeersplan Breda
Het verkeersplan bestaat uit 3 stappen. In stap 1 is de huidige situatie geïnventariseerd en zijn per gebied
uitgangspunten geformuleerd. In stap 2 zijn de hoofdlijnen van het verkeersbeleid en de hoofdstructuren voor
2010 vastgesteld. De hoofdstructuren voor het verkeer zijn zo opgebouwd en op elkaar afgestemd dat zij het
beleid ondersteunen. Tussen de verkeerssoorten op verschillende wegen zijn daarmee ook prioriteiten gesteld.
In de laatste stap zijn de doelen geconcretiseerd vertaald naar mogelijke projecten voor de komende jaren. Zo zijn
er 8 gebieden, waarvan b.v. de dorpskernen en de bedrijventerreinen er ieder 1 zijn. Voor bedrijventerreinen is
geformuleerd dat bereikbaarheid van cruciaal belang is voor het economisch functioneren. Voor locale
verplaatsing (woon – werk) is de fiets –vanwege de afstand – vaak een geschikt vervoermiddel. Een betere
ontsluiting van OV is een veel gehoorde wens, die wel op gespannen voet staat met de in de praktijk beperkte
Concept Bedrijventerreinennota Breda, bijlage c 1

Stec Groep aan gemeente Breda, 07.060
reizigersaanbod op bedrijventerreinen. Echter aan autobereikbaarheid, zowel woon - werk als aan en afvoer van
goederen wordt het grootste belang gehecht en is dus een randvoorwaarden.
Milieuvisie
De stedelijke economie hangt nauw samen met de ruimtelijke en historische context en het milieu. Het
locatiebeleid is erop gericht op optimale afstemming tussen de vestigingsplaats en de mobiliteitsbehoefte,
landschappelijke inpassing, oftewel: het juiste bedrijf op de juiste plaats. Bedrijventerreinen bieden bij uitstek
mogelijkheden om het voorkomen van milieuschade te koppelen aan bedrijfswinst. Breda heeft de ambitie om
samen met het bedrijfsleven op termijn alle bedrijventerreinen duurzaam in te richten en te beheren.
De ambitie voor 2015 vanuit de milieuvisie luidt:

Milieu, economie en ruimtelijke ontwikkeling worden in samenhang beschouwd. Hierbij wordt gestreefd naar het
maximale haalbare milieurendement. Economische groei gaat hand in hand met een vermindering van de
milieubelasting. Bedrijven, instellingen en gemeente zijn in dialoog over het te voeren milieubeleid en wisselen
kennis uit. Centraal hierbij staat een goede afweging tussen de 3 p’s (people planet, profit). Naast de milieuvisie
algemeen zijn er doelstellingen per thema die hun invloed doen gelden ook op bedrijfsterreinen. Denk b.v. aan
ecologie, geluid, energie, duurzaam ondernemen etc.
Het Milieuprogramma van de gemeente geeft hieraan uitvoering en wordt jaarlijks geëvalueerd en bijgesteld.
Concept-nota grondbeleid
In de concept-nota Grondbeleid Breda 2007 “Gegronde ambitie”, tracht de gemeente een antwoord te geven op de
vraag welke rol zij moet spelen bij de realisatie van ruimtelijke ontwikkelingsopgaven. Deze wordt o.a. beïnvloed
door de aard van de ruimtelijke opgaven.

In de Structuurvisie 2020 worden in dit kader de volgende ontwikkelingsopgaven onderscheiden: transformatie,
herstructurering en consolidatie.

De concept-nota grondbeleid constateert voor transformatiegebieden, in het bijzonder de gebieden waarin de
nadruk ligt op uitbreiding, de noodzaak tot het voeren van een (pro-) actieve grondpolitiek.
In herstructureringsgebieden ligt de taakstelling duidelijk anders. In deze gebieden is veelal sprake van bestaande
functies en leidt kwaliteitsverbetering tot kostbare investeringen. Daar zal de taak van de gemeente veel meer
gericht zijn op het stimuleren c.q. mede-participeren in de aldaar gewenste ontwikkelingen.

Voor de uitvoering van deze taakstelling in de herstructurering is het evenwel cruciaal dat kan worden beschikt
over voldoenden financiële middelen. Voorts kan niet worden uitgesloten dat in specifieke situaties een actieve
houding van de gemeente in herstructureringslocaties is gewenst.
Arbeidsmarkt en onderwijsbeleid “Iedereen op de juiste plek door het beste te halen uit iedereen”
In het bestuursakkoord tussen Rijk en gemeenten is het regionaal arbeidsmarktbeleid tot een speerpunt gemaakt.
De gemeente Breda (Maatschappelijke Ontwikkeling) heeft in de regio West Brabant een voortrekkersrol en is
hierdoor een verbindende schakel in de regio. Door in te zetten op een slagvaardig (regionaal) arbeidsmarktbeleid
kan een betere aansluiting van vraag en aanbod op de arbeidsmarkt bereikt worden.
Enkele markgerichte doelstellingen uit de impulsnota die bedrijventerreinbeleid, de arbeidsmarkt en het

onderwijsaanbod raken zijn:
1 groeien van de werkgelegenheid van 90.000 tot 110.000 banen;
2 het binnenhalen van bedrijven met toegevoegde waarde in de logistiek;
3 verder inzetten op kennisindustrie en hospitality zoals een Zorgboulevard en specifiek het Leisurepark
Bavelse Berg.
Vragen die hierbij spelen zijn:

1 Wat is het arbeidsaanbod in Breda;
2 Hoe verhoud zich dat tot deze toekomstige vraag vanuit de markt en het beleid;
3 Hoe kunnen we met de arbeidsmarkt en het onderwijsaanbod inspelen op deze vraag.
Dit zijn onder andere vragen die in het arbeidsmarktbeleid aanbod zullen komen.
Hierbij is het wel belangrijk op te merken dat de lager opgeleiden het grootste aandeel in de Bredase en West-
Brabantse werkloosheid hebben.

Vanaf 2001 zijn door het wegtrekken van de industrie vooral hier klappen gevallen. In 2004 bedroeg de
werkloosheid hierdoor 9.000 Bredanaars. De huidige werkloosheid is overigens 6.000 Bredanaars. De nieuwe
logistieke bedrijven in Breda hebben hiertoe bijgedragen.


Hoewel Breda inzet op de toegevoegde waarde van logistiek en dus ook hoogwaardigere werkgelegenheid zijn de
Bredase bedrijventerreinen bij uitstek geschikt voor bedrijven met een groot aandeel lager opgeleiden.
Beheerdocumenten
Het bestuur- en beheerdocument “Gebiedstype plan bedrijventerreinen” geeft de indeling van beheer naar
verschijningsvorm, zoals Stec ook hanteert.
De bedrijventerreinen zijn onderverdeeld in:
1 Logistieke terreinen (Hazeldonk, IABC);

2 Gemengd Plus zoals Emer en Krogten;
3 Modern gemend
4 Kantoorlocaties
Aan de hand van dit document wordt het beheer per type bedrijventerrein vastgesteld . Als er heel specifieke
zaken spelen op een bedrijventerrein, wordt een specifiek beheerplan gemaakt. Zo is dat onder meer gebeurd
voor de Krogten. Hoe hoger de verschijningsvorm hoe intensiever het beheer van de openbare ruimte. Additioneel
beheer zoals de Claudius Prinsenlaan en Steenakker Noord is voor rekening van ondernemers.
Overigens leidt in tegenstelling tot woningbouw areaaluitbreiding van bedrijventerreinen niet automatisch tot meer
beheergelden. Een belangrijke beleidsuitgangspunt is dan ook het aanbieden van basisbeheer en het regelen van
additioneel beheer met eigenaren / gebruikers van de terreinen.

BIJLAGE D
1. VERSLAG BIJEENKOMST 13 JUNI 2007
Op donderdag 13 juni jl. is een inventariserende sessie georganiseerd om de belangrijkste lijnen voor het Bredase
bedrijventerreinenbeleid in kaart te brengen. Deelgenomen is door een afvaardiging uit diverse beleidsvelden van
de gemeente Breda en externe partijen (o.a. Kamer van Koophandel, makelaars, Brabantse Milieufederatie).
In onderstaande tabel is aangegeven welke punten in het overleg zijn genoemd en wat Breda op dit moment al
doet op dit vlak met haar huidige beleid. Op basis hiervan hebben gemeente Breda en Stec Groep verder gewerkt
aan de eerste concept bedrijventerreinennota.
Genoemd aspect / aandachtspunt voor Bredaas Wat doet Breda al op dit vlak?
bedrijventerreinenbeleid in bijeenkomst
Duurzaamheid en kwaliteit
• Duurzaamheid, inzet op milieuthema’s (o.a. energie, Breda doet veel op dit vlak gericht op woningbouw en kantoren maar ook ten
duurzaam bouwen) en intensivering van aanzien van verkaveling en intensivering ruimtegebruik op bestaande
ruimtegebruik (verkaveling, parkeren) bedrijfsterreinen.
• Aandacht voor kwaliteitsfactoren Breda (o.a. Deze aspecten worden in de beginfase van de planontwikkeling meegenomen en
cultuurhistorie, ecologie). Benutten van zijn vaak leidend bij de ruimtelijke invulling.
karakteristiek Breda en goede landschappelijke
inpassing
• Meer ‘werklandschappen’ creëren (aantrekkelijke, Op dit moment heeft Breda hiervan geen gebieden beschikbaar.
uitnodigende terreinen met toekomstwaarde) Een aantal gebieden hebben de potentie om hierin tegemoet te komen. De Wig,
De herontwikkeling van het Veilingterrein, Digit Park, deel Emer en ontwikkeling
Bavel Zuid.
• Inzet op herstructurering Vanoudsher is Breda hier volop mee bezig. Voorheen alleen op de Krogten,
recentelijk op Hazeldonk en Emer / Hinterlaken. De markt pakt mogelijk het
Greenery terrein op.
Uitgifte, accountmanagement
• Selectief in uitgifte aan bedrijven: niet alle bedrijven Breda met zijn arbeidspotentieel ligt voor logistieke bedrijven met toegevoegde
passen. Geen grote logistieke dozen, maar meer waarde gunstig. Dit zijn voor een belangrijk deel bedrijven met grote logistieke
handel en (zakelijke) diensten, hoogwaardige ruimte.
productie en aanverwante bedrijvigheid (de Op dit moment is er een beperkt aanbod van grond. Breda heeft nagenoeg geen
speerpuntsectoren uit de Impulsnota). Als het gaat nieuwe grond voor bestaande Bredase bedrijven beschikbaar.
om logistiek alleen logistiek met echt toegevoegde
waarde (VAL). Grote dozen bij voorkeur in regionaal
verband een plek (bijv. Port of Brabant)
Concept bedrijventerreinennota Breda, bijlage d 1

• Accountmanagement en uitgiftebeleid Breda speelt hierin een proactieve rol binnen de beschikbare middelen.
• Andere functies (publieksgerichte functies) op Breda is terughoudend waar het detailhandel betreft. Publieksgerichte functies
bedrijventerreinen kunnen de levendigheid van een gebied vergroten maar ook de parkeerdruk.
• Segmenteren van terreinen, zowel op niveau Breda, Segmenteren betreft op dit moment alleen Hazeldonk en IABC terrein. Regionaal
maar ook in regionaal verband gezien worden hierover steeds meer afspraken gemaakt.
• Koester de basis, 80% bedrijven uit Breda Verschuiving van Bredase bedrijven naar nieuwe terreinen was groot. De vraag is
of dit wenselijk is?
Een deel van Bavel Zuid en de herstructurering Emer / Hinterlaken, Hazeldonk en
Krogten zal in deze behoefte voorzien.
Ligging en bereikbaarheid
• Benutten strategische ligging Breda (tussen twee Hierin speelt Breda en o.a. Brim een proactieve rol in het benaderen van potentiële
wereldhavens). Biedt vooral logistieke kansen. bedrijven.
• Bereikbaarheid verbeteren van de terreinen, niet Verkeerplan. Infra als drager voor verdere ruimtelijke ontwikkelingen.
alleen per (vracht)auto maar ook per OV/fiets
• Benutten HSL
Beheer, participatie
• PPS, Beheersconstructies / Parkmanagement bij Bij nieuwe terreinen (Steenakker) wordt ingezet op parkmanagement en
nieuwe ontwikkelingen beheersconstructies (toedelen onderhoudsbudgetten). Ook zijn er private partijen
(Herontwikkeling Veilingterrein, Digit Park) bezig met ontwikkeling van
Bedrijfsterreinen waarbij parkmanagement een grote rol moet vervullen.
Bron: bijeenkomst 13 juni 2007, gemeente Breda/Stec Groep, 2007
Concept bedrijventerreinennota Breda, bijlage d 2

BIJLAGE E
1. VERSLAG BIJEENKOMST 29 JUNI 2007

Inleiding
De politiek onderkent het probleem van goed communiceren en wil dat de gemeente in een zo’n vroeg mogelijk
stadium haar bedoelingen aangeeft. De raad vraagt bij veel zaken of plannen een visie over de wijze waarop
belanghebbenden maar vooral omwonenden bij het proces betrokken moeten worden. Zo ook ten aanzien van de
bedrijventerreinvisie. Deze moet antwoord geven op de vraag hoe belanghebbende bij eventuele ontwikkeling van
nieuwe bedrijventerreinen betrokken worden.
Een gemeente doorloopt vele ruimtelijke processen die consequenties hebben voor individuen of groepen.
Stadsbreed veel communiceren is niet de enige oplossing om deze processen zo soepel mogelijk te laten
verlopen. In klankbordgroepen of één-op-één-gesprekken zal ook met belanghebbenden 'diepte-communicatie'
plaatsvinden. Maar klankbordgroepleden hebben niet eeuwig de tijd en bovendien: namens wie praten zij?
Communicatie is een middel om de boodschap 'wat doet de gemeente' aan een zo’n breed mogelijk publiek over
te brengen. Het is een te simpele conclusie dat er te weinig gecommuniceerd wordt en dat meer communiceren
per definitie de problemen verhelpt.
Dus ook bij ruimtelijke zaken en nieuwe bedrijventerreinen kunnen grote groepen mensen direct in hun belang
geraakt worden, zowel feitelijk als in hun perceptie. Veel meer gaat het dan om de kwaliteit, diversiteit en de
manier van communiceren. Maar met wie communiceer je? Communiceren is geen éénrichtingsverkeer, het is
zowel halen als brengen met oog voor het individu. In de loop van de tijd ontstaat vertrouwen over de wijze waarop
de informatie verwerkt wordt met achterban of politiek. Hoe gaan we om met de emotie, beeldvorming en de
zakelijke belangen en op welk moment grijpen we in? Op den duur zal er een verschuiving optreden in de balans
van informatie halen en brengen. Later in het stuk meer hierover.
Concept bedrijventerreinennota Breda, bijlage e 1

Discussie op 29 juni 2007
Op 29 juni 2007 heeft er een discussie plaatsgevonden met projectmanagers die betrokken zijn bij de grote
ruimtelijke projecten in de stad (Nel de Bruin, Rob Scheffer), Vera Hoogsteden (senior communicatie adviseur),
Paul Piket (hoofd Juridische plannen), Marianne van der Geest (manager beleid en programmering) en Patricia
Theuws (beleidsmedewerker stedelijke vernieuwing) over het betrekken van belanghebbenden bij het ontwikkelen
van nieuwe bedrijventerreinen. Hierna is verder gesproken met verschillende mensen uit de lijnorganisatie. Dit
stuk vormt een uitvloeisel van dit proces en tracht aanbevelingen te formuleren voor een communicatiestrategie.
Onderscheidende fase in de ruimtelijke ordeningsprocessen

Er zijn meerdere ruimtelijke ordeningsprocessen te onderscheiden die in de tijd elkaar opvolgen van grof naar fijn
(structuurvisie, structuurplan, bestemmingsplan, projectplan, artikel 19) en die elk in fasen kunnen worden
onderverdeeld.
Bij ruimtelijke processen zoals de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen kan je in de tijd gezien de
verschillende fase onderscheiden:
1 inventarisatiefase;
2 eerste ruimtelijke contouren b.v. door middel van scenario’s;
3 voorstel (keuze scenario);
4 besluitvormingsfase;
5 besluit.
De vele ruimtelijke processtappen en daaraan gekoppelde (wettelijke) procedures maken communicatie met
belanghebbenden niet gemakkelijker. Besluitvormingsprocessen kennen ook rechtsbeschermingprocedures. Ook
wordt er soms gebruik gemaakt van optionele processtappen zoals het maken van een masterplan. Ruimtelijke
processen zijn daardoor deels noodgedwongen herhalingen van zetten. Voor belanghebbenden duurt dit soms
erg lang. Het is voor belanghebbenden dan ook een hele opgave om jarenlang actief te zijn in deze processen en
er ontstaan vaak grote verschuivingen in participatie van de belanghebbende waardoor er leemtes in kennis en
betrokkenheid zijn. Daarom zou het goed zijn om enerzijds onze planprocessen tegen het licht te houden.
Processen kunnen mogelijk versneld worden en zijn niet altijd wettelijk noodzakelijk, zoals een Masterplan.
Anderzijds dient altijd duidelijk het kader 'waar staan we nu en wat hebben we achter de rug' gecommuniceerd te
worden. Hiermee moet voorkomen worden dat de kaders die door de politiek gesteld zijn weer onderhandelbaar
lijken te zijn.

Onderstaand kader geeft een overzicht van ruimtelijke plannen en afspraakvormen. Hoe gedetailleerder het
ordeningsproces, hoe meer de balans voor de gemeente doorslaat van informatie halen naar informatie brengen.
Planvormen en afspraakvormen
Gemeenten en provincies leggen de voor haar gewenste ontwikkelingen vast in diverse planvormen en afspraken. Deze zijn gerubriceerd op
gedetailleerdheid:
1. Nota ruimte Landelijk van VROM;

2. Streekplannen (provinciaal) of uitwerkingen daarvan;

3. Ontwikkelingsvisie, Structuurvisie of Masterplan (zijn afgeleiden van structuurplannen. Niet procedureel in de Wro vastgelegd en

juridisch niet bindend voor de gemeente). Allen zijn niet bindend voor de burgers. In structuurplannen, ontwikkelingsvisies en
structuurvisies wordt voor een bepaald gebied aangegeven wat voor ontwikkeling er in een bepaalde periode (planhorizon) gaat
plaatsvinden. Over het algemeen gaat het hierbij ook om vastgestelde volumes aan functies. Bij Masterplan-studies is de volumewens
al uitgesproken en stedenbouwkundig uitgewerkt en vastgelegd. Dit is ook de fase waarin vaak afspraken tussen de verschillende
ontwikkelende partijen worden gemaakt;
4. Structuurplan (niet wettelijk verplicht, wel procedureel vastgelegd in de Wro en juridisch bindend voor de gemeente);

5. Plannen met een directe bouwtitel zoals bestemmingsplannen en projectplannen (nu nog vrijstellingsprocedures op grond van artikel 19

Wro). Beiden zijn bindend voor de burgers. In vrijstellingsprocedures worden ontwikkelingsafspraken met derden die wel wenselijk zijn,
maar niet passen binnen het bestemmingsplan vastgelegd;
6. Naast ruimtelijke plannen gebruiken gemeenten ook andere juridische documenten zoals privaatrechtelijke afspraken. Hieronder vallen

investeringsbesluiten en realisatieovereenkomsten met ontwikkelaars/bouwers. Deze spelen allen een rol bij het vaststellen van de
onomkeerbaarheid van een ontwikkeling. Deze ontwikkelingen mogen niet in strijd zijn met de nota ruimte, streekplannen en andere
landelijke dan wel provinciale beleidsuitgangspunten en normen. Dit betreffen ook ontwikkelingen binnen de bebouwde kom waar geen
bestemmingsplan is vastgelegd.
Elk ruimtelijk proces is onder te verdelen in verschillende communicatiefasen. Een bestemmingplan bevat echter
alleen fase 4 en 5 en is dus niet geschikt om een communicatietraject op te starten. Het maken en publiceren van
een bestemmingsplan zal meer een resultaat moeten zijn van een doorlopen ruimtelijk proces, zoals een
structuurplan. In onderstaande figuur wordt hierover het een en ander weergegeven.

Mate van interactie
tussen gemeenten
en belanghebbende
StructuurvisieDrie
sprong
Bp Bavel
Zuid Bp van
Teteringen
Tijd
Start Start besluit- Besluitvorming /

Inventarisatie fase vormingsfase start uitvoering
Informatie halen
Informatie brengen
Met dit figuur kun je elk ruimtelijk plan in de tijd uitzetten tegen de mate van interactie. Aan het einde van een
proces (b.v. de bestemmingsplannen in Teteringen) zal de interactie sterk afnemen maar het informatie brengen
toenemen. De structuurvisie Driesprong bevindt zich in een interactiefase. Bij het bestemmingsplan Bavel Zuid is
er sprake van informatie-uitwisseling en standpuntbepaling.
De kaders zijn duidelijk gesteld en de komende maanden zal er alles aan gedaan worden om binnen die kaders
informatie bij belanghebbenden op te halen.

Informatie halen of brengen?
In de beginfase is er dus een haalplicht en zal informatie gedeeld moeten worden door middel van open
communicatie. Dit vraagt van de gemeente een luisterende houding in plaats van een informatie brengende. De
belanghebbenden, ook zij die (beroepsmatig) een kritische houding t.o.v. de gemeente hebben, willen eerst hun
verhaal kwijt, met andere woorden: informatie brengen.
Er ontstaat een probleem als de gemeente al in de beginfase teveel eigen ideeën en ambities kwijt wil. Ideeën en
ambities worden pas gedragen als belanghebbenden er zelf onderdeel van uitmaken.
Wil de gemeente dat belanghebbenden de ideeën en de ambities van de gemeente onderschrijven, dan zal zij hen
ook in de beginfase moeten betrekken bij het proces.
De gemeentelijke structuurvisie is ruimtelijk gezien zeer belangrijk: Wat willen we Waar en Waarom? Deze fase
van een ruimtelijk planvormingsproces is essentieel voor het creëren van draagvlak. Het is belangrijk om met
betrokken partijen de programmatische wensen van de gemeente uit te werken en vervolgens aan te passen. Juist
een abstract plan als de Structuurvisie moet door de stad gedragen worden en een zekere trots geven. Na de
gemeentelijke herindeling 1997 is nog steeds het belang van de stad t.o.v het dorp zichtbaar. Ook is er een
verschil tussen herstructurering, waar de noodzaak tot verandering duidelijker aanwezig is en transformatie in
uitleggebieden, zoals Teteringen en Bavel, dat meer een stadsbrede opgave is die niet snel individueel gedeeld
zal worden, omdat het behoud van de ruimte nauw eenmaal meer waardering zal krijgen dan het volbouwen
ervan. Dit is nog een bijkomend probleem van Bavel en Teteringen. De manier van communiceren en wie er
communiceert spelen hierin een belangrijke rol. Het is niet goed als een persoon van de gemeente die een
bestemmingsplan wil maken tegelijkertijd ook nog de kaders van de structuurvisie moet verkopen.
Als er tijdens de meer strikt juridische procedures (bestemmingsplannen en artikel 19 procedures) nog bezwaren
zijn dan is het zeer moeilijk om de rijdende trein om te buigen. In een bestemmingsplanprocedure kun je minder
goed informatie halen maar des te beter brengen.
Men moet voorkomen dat in overwegend juridische fases (b.v. bestemmingsplannen) nog bezwaren of
onduidelijkheden zijn. Anderzijds moet men vooraf aan een procedure dus een goed beeld hebben van de
mogelijke bezwaren en hoe hiermee om te gaan. Een soort Q&A lijst. Ooit is er vanuit de VNG een verordening
opgesteld om bij ruimtelijke plannen een voorontwerp procedure in gang te zetten om de bezwaren in beeld te
brengen. Dit is niks anders dan een extra proceduremoment waarin ieder zijn inspraak kan leveren. Het is
eleganter om vooraf actief de mogelijke bezwaren bij de belanghebbende te gaan ophalen en vooraf te kijken wat

je ermee kan doen en te kiezen om op een andere wijze hierover te communiceren dan door middel van een
voorontwerp.
Deze houding vergt veel inlevingsvermogen en een goed inzicht van de gemeente. Zij moet proberen het juiste
ritme van communiceren te onderscheiden. Het kan soms beter zijn om in de oriëntatiefase de regie uit handen te
geven en deze door andere (professionals) te laten uitvoeren. Communicatie is immers maatwerk!
Aanbevelingen
Op basis van het bovenstaande zal de gemeente meer moeten werken aan een breed gedragen imago van een
Bourgondische stad waar het fijn is om te werken, de dorpen dienen hier nadrukkelijk een plaats in te hebben,
zowel in het Bourgondische (zie bijvoorbeeld ook Ginneken) als in het werken. De collegeleden maar ook
raadsleden zullen de dorpen het gevoel moeten geven bij Breda te horen, met het kader van de structuurvisie als
uitgangspunt. Hierin moet vooral ook verbeeldend gewerkt worden, goed voorbeeld doet volgen. Hiervoor zal men
een communicatiestrategie moeten inzetten. Zoals ook de andere dorpen en steden een gevoel voor West-
Brabant en Brabantstad ontwikkelen (de wethouder regionale zaken doet dit in samenwerking met de
burgemeester in West-Brabant en B5 verband). Stadsbestuur en regio ook de regionale opgave laten uitdragen,
b.v. ten aanzien van Bedrijventerreinen. De visie en plan van aanpak bedrijventerreinen Breda zal hiervan
onderdeel uitmaken!
Bij het bestemmingsplan Bavel Zuid is wel sprake van informatie-uitwisseling en standpuntbepaling. De kaders zijn
wel duidelijk gesteld en de komende maanden zal binnen die kaders informatie gehaald worden bij
belanghebbenden. Hiervoor zal met belanghebbende gekeken worden naar goede voorbeelden van werken en in
het Dorp een informatiepunt geopend worden, zodat iedereen zijn vragen en ideeën kwijt kan.
De wijze van communicatie dient af te hangen van de fase waarin men verkeert en zal maatwerk en
persoonsafhankelijk blijven. Voor elke fase zijn er binnen en buiten de gemeente goede professionals
beschikbaar. Juist in de beginfase (informatie halen) zal de gemeente de regie soms uit handen kunnen geven.
Het groter kader waarin processen plaatsvinden (zoals een structuurvisie) dient altijd blijvend te worden
uitgedragen, zeker gezien het feit dat belanghebbenden op verschillende momenten een proces instappen. Eén
en ander dient in elke ruimtelijk relevante actie, projectdefinitie of programmaplan aan de orde te komen.

Het zou goed zijn om de processen zo kort en beperkt mogelijk te houden. Bijvoorbeeld geen masterplan of
bestemmingsplan als dat niet strikt nodig is. Ooit is er een verordening opgesteld om bij ruimtelijke plannen een
soort buitenwettelijk voorontwerp procedure in gang te zetten om de bezwaren in beeld te brengen. Dit is niks
anders dan een extra proceduremoment waarin ieder zijn inspraak kan leveren. Ter overweging wordt voorgesteld
om pro-actief de mogelijke bezwaren bij de belanghebbende te gaan ophalen en voorafgaande aan de procedure
te kijken wat je ermee kan doen en te kiezen om op een andere wijze hierover te communiceren dan door middel
van een voorontwerp.
De Regels van het spel en de Inspraakverordening van 1998 dateren van voor het dualisme. Zij zouden aangepast
moeten worden en uitgebreid met een analyse van de voorbeelden uit de stad zoals Heuvel, Driesprong,
Teteringen en Bavel en Breda NoordOost en aan de bovenstaande aanbevelingen.


SV BT Breda 2020

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

SV BT Breda 2020

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

BEDRIJVENTERREINENNOTA BREDA

Stec Groep B.V.

2. UITGANGSSITUATIE BREDASE BEDRIJVENTERREINENMARKT 15

4. SWOT-ANALYSE EN AANGRIJPINGSPUNTEN VOOR VISIE/STRATEGIE 41

5. VISIE OP BEDRIJVENTERREINENBEBEHOEFTE BREDA T/M 2020 43

Concept bedrijventerreinennota Breda 1

2. Uitgangssituatie Bredase bedrijventerreinenmarkt

positief (groei naar 185.000 inwoners) en ook wordt via

het economische beleid fors ingezet op

werkgelegenheidsgroei (naar 110.000 banen).

• Een belangrijk deel van de groeiende werkgelegenheid zal

- de realiseringsmogelijkheid van sommige ‘zachte’ locaties (Breda West/Prinsenbeek);

Concept bedrijventerreinennota Breda 2

Concept bedrijventerreinennota Breda 3

SWOT Bredase bedrijventerreinenmarkt

Concept bedrijventerreinennota Breda 4

1. Breda wil bedrijvigheid op bedrijventerreinen accommoderen

2. Breda wil schuifruimte bieden voor haar transformatieprocessen

Concept bedrijventerreinennota Breda 5

4. Breda wil bedrijventerreinen herstructureren en nieuwe terreinen ontwikkelen

5. Breda wil toekomstbestendige en duurzame terreinen ontwikkelen

Concept bedrijventerreinennota Breda 6

A. Forse inzet op de revitalisering en herstructurering van bestaande terreinen in Breda

B. Zorgen voor voldoende onderscheidende vestigingsmilieus, op maat en vraaggericht

Concept bedrijventerreinennota Breda 7

C. Inzetten op marktconforme maatregelen voor zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik

D. Extra aandacht voor een goede landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit

De belangrijkste acties / kernpunten hierbij zijn:

E. Inzetten op regionale samenwerking en afstemming met lokale partners en belanghebbenden.

Concept bedrijventerreinennota Breda 8

7. Randvoorwaarden voor succes

Concept bedrijventerreinennota Breda 9

1.1 Aanleiding en traject

Figuur 1: Stedelijke economie Breda 2006-2010

Zo is op 1 maart 2007 in de Raadscommissie Onderwijs en

Concept bedrijventerreinennota Breda 10

Afgelopen maanden is intensief aan dit plan gewerkt

Concept bedrijventerreinennota Breda 11

Resultaat: up-to-date bedrijventerreinennota

Met de nieuwe bedrijventerreinenstrategie wil de gemeente Breda:

Concept bedrijventerreinennota Breda 12

Figuur 2: opbouw nota schematisch

Bron: Stec Groep, 2007

Concept bedrijventerreinennota Breda 13

Concept bedrijventerreinennota Breda 14

Breda telt 870 ha bruto bedrijventerrein

Bedrijventerrein De Krogten is het belangrijkste terrein voor de werkgelegenheid

De werkgelegenheid op de Bredase terreinen ontwikkelt zich positief

Concept bedrijventerreinennota Breda 15

Tabel 1: Werkgelegenheid per bedrijventerreinengebied Figuur 3: Werkgelegenheidsontwikkeling bedrijventerreinen

Er is een groei zichtbaar van nieuwe activiteiten/sectoren op

in de meer traditionele bedrijventerreinsectoren (bouw,

Concept bedrijventerreinennota Breda 16

Tabel 2: Ontwikkeling werkgelegenheid Bredase bedrijventerreinen naar sector

Concept bedrijventerreinennota Breda 17

2.2 Ontwikkelingen aanbod

2.2.1 Bestaand aanbod

Concept bedrijventerreinennota Breda 18

Bron: gemeente Breda, 2007

Het grootste deel van het huidige aanbod is modern-gemengd terrein

Concept bedrijventerreinennota Breda 19

De helft van het bestaande bedrijventerreinaanbod in Breda is verouderd

Concept bedrijventerreinennota Breda 20

Figuur 5: verouderingssituatie terreinen Breda, per 1 jan. 2007