2/17/2018 Alquiler precio: ¿Comprar para alquilar? Lo más rentable son pisos sin ascensor, 2 dormitorios y 60 metros.

metros. Noticias de Vivienda

El Confidencial

¿Comprar para alquilar? Lo más rentable son pisos sin ascensor, 2

dormitorios y 60 metros
Muchos de los inversores han visto en la compra de una vivienda y su
posterior alquiler un auténtico filón de negocio. En 2017, los precios en toda
España aumentaron casi un 13%

¿Comprar para alquilar? Lo más rentable son pisos sin ascensor, 2 dormitorios y 60 metros. (EFE)

Autor
E. Sanz
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Tiempo de lectura7 min
17.02.2018 – 05:00 H.

Que el mercado del alquiler está de plena actualidad no hay ninguna duda. Los precios en las zonas más
populares y demandadas de Madrid y Barcelona se encuentran disparados y son muchos los inversores que
han visto en la compra de una vivienda y su posterior alquiler un auténtico filón de negocio. Solo en 2017, los
precios de los alquileres en toda España aumentaron casi un 13%. Un 11,88% y un 12,24% en Madrid y
Barcelona, respectivamente. La gallina de los huevos de oro en un contexto de tipos de interés históricamente
bajos, donde ningún otro activo financiero permite conseguir rentabilidades tan altas.

De hecho, por primera vez desde el cambio de ciclo, el sector residencial ha arrebatado al de oficinas el lugar
de honor en cuanto a inversión se refiere y es considerado, entre todos los activos inmobiliarios, el más
atractivo entre los inversores. Así se desprende del último barómetro inmobiliario elaborado por la consultora
CBRE en el que han participado 160 directivos del sector y que revela cómo el residencial fue el sector en el
que más invirtieron en 2017. Un 29% frente al 28% que lo hizo en oficinas. Y sumando, puesto que el 33% de
los encuestados prevé invertir en el 2018.

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El mapa del alquiler en Madrid y Barcelona: estos son los barrios en los que puedes
vivir
Unidad de Datos
El precio de los alquileres en Madrid y Barcelona se acerca a su máximo histórico. En la capital metro
cuadrado supera los 15 euros al mes,

"El segmento residencial está tomando un papel más relevante en la actividad general del sector inmobiliario.
La expansión de la demanda de vivienda, tanto en compra para uso propio como en rentabilidad, y el intenso
crecimiento del alquiler en las grandes ciudades, están condicionando la evolución de este segmento", señalan
desde CBRE.

Los inversores se han convertido, junto a la demanda de reposición, en los principales impulsores del mercado
residencial en España. Según el último informe sobre el sector del Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu
Fabra (UPF), en Madrid y Barcelona estos protagonizan casi un 40% de las compraventas, mientras que en el
resto del España, donde el apetito por el alquiler no es tan voraz, el porcentaje se sitúa cerca del 30%. Según
sus datos, los inversores que compraron vivienda para ponerla en alquiler obtuvieron una rentabilidad media
bruta del 7% en el conjunto de España en 2017. La cifra aumenta hasta el 7,26% en el caso de la ciudad de
Madrid y se sitúa en el 5,63% en Barcelona.

Rentabilidad por barrios de Madrid

Zona ▼ Precio vivienda Renta anual PER en meses Rentabilidad bruta

Aluche 118.090 8.379 169 7,10

Barrio Del Pilar 184.175 10.585 209 5,75

Carabanchel 87.346 8.133 129 9,31

Centro 199.843 12.252 196 6,13

Ciudad Lineal 166.016 12.626 158 7,61

Hortaleza 134.509 9.423 171 7,01

Paseo Extremadura 97.007 7.998 140 8,24

Prosperidad 202.635 11.656 209 5,75

Tetúan 125.661 9.836 153 7,83

Usera 170.554 15.282 134 8,96

Vallecas 78.325 7.781 121 9,93

Villaverde 93.673 9.661 116 10,31

Fuente: Tecnocasa y Universidad Pompeu Fabra. • Get the data • Created with Datawrapper

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¿Qué activos ofrecen mejor rentabilidad?

Sin embargo, no todos los activos residenciales ofrecen las mismas oportunidades de negocio. De la misma
manera que no es lo mismo comprar en una ciudad que en otra, tampoco es lo mismo hacerlo en un barrio u
otro dentro de una misma ciudad, o incluso dentro de un mismo barrio. Hay una serie de factores que es
necesario tener en cuenta cuando se compra una vivienda para su posterior alquiler: si tiene o no tiene
ascensor, el número de habitaciones o su estado de conservación. De ello dependerá, en gran medida, la
rentabilidad que obtengamos con nuestra inversión.

"Estamos hablando de obtener una rentabilidad del 8,74% si la vivienda no tiene ascensor frente a un 6,5% si
la vivienda adquirida para alquilar sí lo tiene"

"Generalmente es más rentable comprar una casa sin ascensor que con él. Que una vivienda tenga o no tenga
ascensor no afecta significativamente al precio del alquiler, pero sí al precio de compra. A nivel nacional
estamos hablando de obtener una rentabilidad del 8,74% si la vivienda no tiene ascensor frente a un 6,5% si la
vivienda adquirida para alquilar sí lo tiene", asegura Lázaro Cubero, director del departamento de análisis e
informes del Grupo Tecnocasa.

Según datos de esta agencia, -que analiza precios de cierre de las operaciones y no precios de oferta- y de la
UPF, el precio de compra de una vivienda con ascensor puede ser entre un 15-20% más elevado respecto a
otra de las mismas características, aunque en ocasiones la brecha puede ser incluso mayor. "Quien compra
para vivir tiene muy encuentra si la vivienda dispone de ascensor. No así un inquilino que va a estar cuatro o
cinco años en esa vivienda", apunta Cubero.

Rentabilidad de una vivienda en Madrid

Rentabilidad Años de amortización Renta anual Precio de
Tipología ▼
bruta - PER alquiler compra

>=40 y <60m2 8,07 12,39 8.334 103.215

>=60 y <90 m2 7,11 14,06 9.512 133.789

>=90m2 5,83 17,14 15.315 262.464

<40m2 8,12 12,31 6.883 84.735

1 hab 7,62 13,13 8.896 116.784

2 hab 7,62 13,12 8.771 115.053

3 hab 7,28 13,73 9.347 128.300

4 hab - - 13.829 242.784

Con ascensor 6,94 14,4 10.333 148.782

Sin ascensor 9,10 10,98 8.538 93.787

A reformar 7,11 14,06 8.477 119.144

General 7,94 12,59 9.440 118.874

Para entrar a vivir (11-

8,07 12,39 8.852 109.683
20 años)

Reforma reciente (2
7,31 13,68 10.153 138.857
años)

Reformado (2-10 años) 7,4 13,51 9.553 129.042

Fuente: Tecnocasa y Universidad Pompeu Fabra. • Get the data • Created with Datawrapper

En Madrid capital, por ejemplo, estaríamos hablando de una rentabilidad bruta del 9,10% si compramos una
casa sin ascensor frente al 6,94% que obtendríamos por el alquiler de una vivienda con ascensor. ¿Cómo es
posible? El desembolso económico entre una opción u otra es más que evidente, como se observa en la tabla
superior. De la misma manera, se consiguen mejores rentabilidades en viviendas entre 40 y 60 metros
cuadrados que en propiedades de mayor superficie, así como en casas que no necesitan reforma.

"A la hora de comprar también influye el estado de la vivienda y el nivel de inversión que puede requerir una
reforma, así como el número de habitaciones", apunta Cubero. "Aunque depende de la zona, por lo general
suelen ser más rentables viviendas entre 40-60 metros cuadrados y mejor con dos habitaciones que con tres

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pero, obviamente, depende de la zona. En un barrio universitario, por ejemplo, puede resultar más rentable
una vivienda más grande y con tres o cuatro habitaciones para poder alquilarla a varios estudiantes".

Lo mismo se observa en Barcelona capital. Al igual que en Madrid, resulta también más rentable comprar para
alquilar una vivienda sin ascensor y entre 40 y 60 metros cuadrados.

Rentabilidad de una vivienda en Barcelona

Rentabilidad Años de amortización Renta anual Precio de
Tipología ▼
bruta - PER alquiler compra

>=40 y <60m2 6,46 15,45 9.429 145.668

>=60 y <90 m2 5,74 17,42 11.168 194.540

>=90m2 4,79 20,88 14.506 302.870

<40m2 - - 7.172 93.082

1 hab - - 9.155 105.472

2 hab 6,16 16,24 9.580 155.586

3 hab 5,67 17,65 16.463 290.583

4 hab 5,84 17,13 14.713 252.008

Con ascensor 5,6 17,84 16497 294379

Sin ascensor 7,64 13,09 9546 124952

A reformar 5,32 18,79 9.886 185.745

General 6,38 15,68 13.937 218.528

Para entrar a vivir (11-

5,88 17,02 18.852 320.817
20 años)

Reforma reciente (2
- - 11.761 181.721
años)

Reformado (2-10 años) 6,07 16,47 10.499 172.910

Fuente: Tecnocasa y Universidad Pompeu Fabra. • Get the data • Created with Datawrapper

¿Burbuja en el mercado del alquiler?

"Se está consolidando una fase en la que se va recuperando parte del precio perdido durante la crisis, sin
embargo, es importante analizar bien el mercado antes de comprar, ya que las expectativas de los vendedores
están incorporando por anticipado a los precios de oferta de las viviendas, lo que conlleva a situaciones de
sobrevaloración", apunta Lázaro Cubero.

De hecho, algunos expertos como Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación,
ya habla de "burbuja de rentabilidad". "En las grandes capitales se están valorando algunos activos por la
rentabilidad futura que se espera obtener con el alquiler de los mismos. Un rentabilidad que en muchos casos
se sitúa por encima del 10% pero que requiere una gestión muy activa y unos niveles de ocupación muy
elevados. Valoraciones que nada tienen que ver con las de inmuebles cuya finalidad es la de vivienda
habitual".

"A nuestras oficinas ha llegado recientemente una vivienda en venta por 400.000 euros, pero cuya tasación es
de 200.000. El vendedor está descontando la rentabilidad futura que el comprador va a sacar por alquilar el
inmueble. Y no es un hecho aislado, lo que está provocando que esos precios tan elevados estén comenzando
a distorsionar el mercado", comenta Juan Fernández-Aceytuno y confirma Lorenzo Cubero. Ambos expertos
insisten en la necesidad de tener mucho cuidado con los precios que aparecen en los portales inmobiliarios,
"son precios de oferta, no al que se cierran realmente las transacciones, no son precios reales de mercado y
están contribuyendo a la inflación de los mismos".

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Alfredo Pascual
Las clases medias son expulsadas del centro y se mudan a los barrios periféricos, que a su vez mandan más
lejos a los obreros, tal y como reza la profecía de la gentrificación

A pesar de los precios tan disparados, especialmente en ciudades como Madrid o Barcelona, para José García
Montalvo, catedrático de economía de la UPF y coordinador del informe de Tecnocasa, "no podemos hablar de
una burbuja de rentabilidades. Rentabilidades muy bajas y precios estratosféricos de los activos son
indicadores de una burbuja. Sin embargo, unas rentabilidades del 5-6% y el precio actual al que se están
comprando las viviendas, están justificados. Cuando la rentabilidad es tan baja que no reporta nada al inversor,
hay especulación. Al inversor le compensan las ganancias futuras sin importarle renunciar a los dividendos".

Además, y a diferencia de lo que sucedió con el mercado de la vivienda en pleno 'boom', Montalvo explica que
"los precios de los alquileres, a diferencia de los de la compraventa, no puede subir indefinidamente. Depende
de las rentas de las familias. Es el salario de las mismas el que pone el límite a los precios de los alquileres
que, a diferencia de la compraventa, no se pueden financiar". No obstante, tal y como advierte, no hay que
bajar la guardia.

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