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la parcela urbana
Rev. Téc. Ing. Univ. Zulia v.30 n.Especial Maracaibo nov. 2007
Abstract
The parish Bartolome de lãs Casas is located in Machiques Municipality of the Zulia
State. The object of this study was the analysis of the corrections coefficients of
shape, área, córner and public services. This investigation was descriptive,
documental and field type. Population and sample are designed. In addition
describes briefly the different techniques used in the respective required rises to
indicate the parcels data required. Those Data were processed to calculate
Correction coefficients. As they are, the most important were: front, width and
depth of each existing parcel in the 6 studied sectors of the urban zone for this
study. In addition a prototype parcel required for this calculation was calculated,
emphasizing that a parcel was taken to study by each sector, that is to say, that
was studied in if 6 parcels of which they compared with the parcel type divided
equally of all the measurements obtained in the made rises, suggesting similarly
the accomplishment to make the Land and Construction Values Tables. The real
state ajustment coeffcient obtained alows to calculate the coefficient multiflier the
real state urban correction.
Resumen
Introducción
Metodología de Análisis
Levantamiento parcelario
d. Elaboración del croquis a mano alzada del inmueble objeto del levantamiento.
Este refleja su forma y dimensiones existentes, tanto del terreno como de la
construcción.
Resultados
Analíticamente el cálculo del valor de la parcela viene dado por la siguiente forma:
donde Vp: valor de la parcela, Vut: valor unitario de la parcela Planta Valorativa del
Terreno, At: área de la parcela, Fa: factor de ajuste de la parcela.
El factor de ajuste recomendado por Fundacomún viene dado por el producto de los
factores de depreciación por frente, profundidad y forma, área.
Fa = F1*F2*F3. (2)
Factor de frente
Factor de profundidad
Factor de forma
– Parcela regular: > 1.00, Parcela irregular: 0.90, Parcela muy irregular: 0.80
Factor de frente
Factor área
(F3) = Ap /At, si Ap/At > 1, F3 = 1.00, (6)
Para el tipo de forma (F3), se recomienda las normas de las Naciones Unidas.
Incremento de esquina
donde Ft: frente tipo o de zonificación, V1y V2: valores unitarios de las calles, K:
coeficiente por esquina, K: 1.20 (zona comercial), K = 1.10 (zona residencial). Para
los casos de parcelas enclavadas el factor de depreciación será igual a 0.75
del valor unitario de la calle de entrada.
Este método [2] será basado en el análisis de los servicios públicos (Tabla 1) y
permite obtener el valor de la tierra, comparando un lote de terreno que cuente con
la totalidad de los servicios públicos con otro que carezca de alguno o de
la totalidad de ellos. Para aplicar este análisis, es necesario darle un peso relativo a
cada uno de los servicios públicos, esto se realiza considerando:
Coeficientes de ajuste
La no existencia de servicios que satisfagan las necesidades básicas del hombre, así
como el costo que ocasionaría su instalación son factores que inciden en el valor de
los terrenos. Para determinar los coeficientes de ajuste, tomando en cuenta estos
factores, se procede primero a ponderar y jerarquizar los servicios como se
muestra en la Tabla 2.
La sumatoria de todos los frentes de las parcelas medidas que en total fueron 1693
fue de 23.862m. Arrojando un promedio de 14.095m de frente. La sumatoria de
todos los fondos o profundidades (Figura 2) de las parcelas medidas (Figuras 3, 4 y
5) que en total fueron 1693 fue de 46.300m. Arrojando un promedio de 27.348m
de fondo o profundidad. La sumatoria de todas las áreas de las parcelas medidas
que en total fueron 1693 fue de 950.274,8m2. Arrojando un promedio de
561,296m2 de área por parcela.
Selección de parcelas objetos de estudio por sector
Se seleccionó (1) una parcela objeto estudio por sector, es decir que se hará el
estudio de 6 parcelas para que se note la posible diferencia existente entre
sectores.
Se escogieron 6 parcelas (Tabla 6) como objeto de estudio, por lo tanto todos los
cálculos se harán 6 veces. La parcela tipo tiene: frente: 14.095m., fondo o
profundidad: 27.348m, área: 561.296m 2. Analíticamente el cálculo del valor de la
parcela viene dado por la siguiente forma:
Fa = F1*F2*F3. (10)
Factor de frente
Para este factor se tomarán en cuenta solo los frentes de dichas parcelas para
calcularlo mediante el frente de la parcela tipo.
Factor de profundidad
Se tomarán en cuenta solo los fondos o las profundidades de dichas parcelas para
calcularlo mediante el fondo o profundidad de la parcela tipo.
Factor de forma
Fa = F1*F2*F3. (11)
Parcela regular: >1.00, Parcela irregular: 0.90, Parcela muy irregular: 0.80, Parcela
de forma triangular, con o sin curvaturas: 0.70
Factor de área
Parcela F:
– Parcela A: 35 + 25 + 15 + 15 = 90,
– Parcela B: 35 + 25 + 15 + 15 + 10 = 100,
– Parcela C: 35 + 15 + 10 = 60,
– Parcela D: 35 + 25 + 15 + 10 = 85,
– Parcela E: 35 + 25 + 15 + 15 = 90,
– Parcela F: 35 + 15 + 10 = 60
Coeficiente de ajuste por clasificación de calle. Son obtenidos mediante una tabla
clasificadora que tabula si las vías son asfaltadas, con pendientes, de concreto, de
tierra, etc.
Parcela A: 0.95, vía con asfalto y sin pendiente, Parcela B: 0.95, vía con asfalto y
pendiente, Parcela C: 0.75, vía tierra y pendiente, Parcela D: 0.95, vía con asfalto y
pendiente, Parcela E: 0.95, vía con asfalto y pendiente, Parcela F: 0.75, vía tierra y
pendiente.
Todas llevan la misma ponderación [5] de los coeficientes ya que en la zona solo
hay tres rutas de transporte, que distribuyen la población de igual forma y
equitativamente por toda la zona o sectores objetos de estudio (Ec. 8).
Conclusiones
Referencias Bibliográficas
1. Badell, A., Grau, M. (2000): Régimen Jurídico del Urbanismo. Badell y Grau
Despacho de Abogados. Caracas.
Facultad de Ingeniería. Universidad del Zulia. Apartado Postal 10.482. Post Grado de Ingeniería, Avenida
Universidad, Edif. Fobeca, No. 15-169,Maracaibo, Estado Zulia.
Maracaibo (Zulia) 4002A-Venezuela