Avaluo Edificio Avajor Definitivo

Dr.
Juan de Dios Naveda

Lic. Claudia Puerta Mendoza
AVALUOS, INSPECCIONES, ASESORIA INMOBILIARIA
INFORME DE AVALUO
EDIFICIO AVAJOR
Inmueble constituido por el edificio denominado “AVAJOR”, el cual está

ubicado en la Esquina de Santa Elena a San José Cotiza, Parroquia San
José, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, Venezuela.
Valor del Edificio a la fecha

25 DE ABRIL DE 2009:
BOLÍVARES UN MILLON DOSCIENTOS VEINTISEIS MIL
TRESCIENTOS CINCUENTA Y DOS CON 07/100 CENTIMOS
(Bs.1.226.352,07)
Av. Sur 3, Esquina de Zamuro, Edificio Morichal, Piso 13, Oficina 13-C, Diagonal al
Palacio de Justicia. Caracas 1010 – Venezuela.
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
Dr. Juan de Dios Naveda
CERTIFICACION DEL AVALÚO

Nosotros: JUAN DE DIOS NAVEDA, venezolano, mayor de edad, de
Profesión Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº
112.829 y Contador Público Colegiado, inscrito en el CPC Nº 7341,
domiciliado en la ciudad de Caracas y CLAUDIA PUERTA MENDOZA,
venezolana, mayor de edad, de Profesión Contador Público en ejercicio
profesional e inscrita en el CPC Nº 107.198, domiciliada en la ciudad de
Caracas, ambos debidamente inscritos en la Sociedad Venezolana de
Economistas Tasadores SOVECTA, miembros asociados bajos los Nº
2723 y 2726 respectivamente, actuando en este acto como expertos
tasadores, expedimos la presente certificación de acuerdo a solicitud del
ciudadano ARQ. SALVADOR GUIDA PACILLO, venezolano, mayor de
edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.315.936, sobre un inmueble
constituido por el edificio denominado “AVAJOR”, el cual está ubicado
en la Esquina de Santa Elena a San José Cotiza, Parroquia San José,
Municipio Libertador del Distrito Capital Caracas, Venezuela.
CERTIFICAMOS:
A.- No tener ningún tipo de interés en el bien objeto del presente avalúo,
motivo por el cual no existe propósito alguno que influya subjetivamente
en cada uno de los criterios utilizados. B.- No ser funcionarios del
contratante ni de ninguna de las personas involucradas en la operación.
Por lo tanto, se actúa libre de presiones y con absoluta libertad de
criterios, aplicando en su análisis métodos objetivos, científicos y
principios valuatorios de aceptación general. C.- Así mismo se efectúo la
visita e inspección del bien inmobiliario, realizándose el diagnóstico
adecuado y la investigación necesaria para estimar el valor actual del
mencionado bien inmueble. D.- Que todos los datos obtenidos de
terceras personas o de archivos para confeccionar las estadísticas
necesarias en este estudio, son ciertos hasta donde alcanza la buena fe
de los avaluadores y no se ha exagerado ni omitido conscientemente,
ningún factor que pueda influir en el resultado del avalúo. En la Ciudad
de Caracas, al 1º de Abril del año 2017.
Dr. Juan de Dios Naveda Lic. Claudia Puerta Mendoza

Abogado – Contador Público Contador Público
I.P.S.A. Nº 112.829 C.P.C. Nº 107.198
Sovecta Nº 2723 Sovecta Nº 2726
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
INDICE GENERAL
1.- OBJETIVO
2.- PROPOSITO
3.-DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE OBJETO DEL AVALÚO

3.1.- Conceptualización
3.2.- Ubicación
3.3.- Linderos
3.4.- Características Físicas Del Inmueble
4.- ASPECTOS LEGALES DEL INMUEBLE
4.1.- Propiedad Del Inmueble
4.2.- Datos Históricos del Inmueble
4.3.- Condición actual del Inmueble
5.- DESCRIPCIÓN DE LA LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE
5.1.- Macro-Espacio
5.2.- Micro Espacio
6.- DETERMINACIÓN DEL VALOR
6.1.- Fuentes de Información
6.2.- Metodología General
6.3.- Información Recopilada ante el Registro Inmobiliario
7.- CONCLUSIÓN
8.- CALCULOS
9.- FOTOGRAFIAS DEL INMUEBLE
10.- ANEXOS
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
PRESENTACIÓN
1.- NATURALEZA DEL BIEN OBJETO DEL INFORME:
Edificio destinado a Viviendas y Comercio.
2.- FECHA:
Determinar el valor del mismo al 25 de Abril del 2009.
3.- SOLICITANTE:
Arq. Salvador Guida Pacillo
4.- ORDENADO POR:
Sucesión Franco Guida Carelli
5.- ELABORADO POR:
Dr. Juan de Dios Naveda y Lic. Claudia Puerta Mendoza
6.- DIRECCIÓN:
Av. Sur 3, Esquina de Zamuro, Edificio Morichal, Piso 13, Oficina 13-C,
Diagonal al Palacio de Justicia. Caracas 1010 – Venezuela. Teléfonos:
0212-5419262 / 0414-2461509
7.- OCUPADO POR:

Tres (3) Unidades de Viviendas, tres (3) Unidades de Comercio y una (1)
planta.
8.- OBJETO DEL INFORME DE AVALÚO:
Determinar el Valor de la Propiedad a la fecha indicada (25-04-2009).

9.- USO ACTUAL:
Viviendas y Comercios.
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
INFORME DE AVALÚO
1.- OBJETIVO
El presente avalúo tiene como objetivo determinar el valor de un

inmueble constituido por el Edificio denominado “AVAJOR”, ubicado en
la Esquina de Santa Elena a San José Cotiza, Parroquia San José,
Municipio Libertador del Distrito Capital, de acuerdo al índice vigente de
precios al 25 de abril de 2009, establecido en la República Bolivariana de
Venezuela.
2.- PROPOSITO
El presente avalúo servirá para interponer un escrito ante el

SENIAT, solicitando la Prescripción Extintiva de los impuestos de la
Sucesión FRANCO GUIDA CARELLI, RIF. Nº J-298536730, Expediente
Nº 100007 y para los fines que juzguen pertinentes los propietarios del
inmueble de acuerdo a las normas legales vigentes.
3.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE OBJETO DEL AVALÚO
3.1 CONCEPTUALIZACIÓN
El inmueble objeto del presente informe de avalúo está conformado

un lote de terreno de Ciento treinta y cuatro metros cuadrados (134
mts2) aproximadamente y una edificación que consta de Tres (3) pisos
distribuidos en Tres (3) apartamentos, Tres (3) Locales y una planta, con
las respectivas divisiones internas y las adecuaciones de servicios.
3.2 UBICACIÓN
El inmueble se encuentra ubicado en la Esquina de Santa Elena a

San José, Parroquia San José, Cotiza, Municipio Libertador del Distrito
Capital.
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
3.3. LINDEROS
LINDEROS PARTICULARES DE LA PROPIEDAD
NORTE: En quince metros con sesenta centímetros (15,60 m2)

aproximadamente con calle Transversal de Cotiza;
SUR: En quince metros con cuarenta centímetros (15,40 m 2)

aproximadamente, con calle Principal de la esquina Santa Elena a San
José Cotiza;
ESTE: En seis metros con setenta centímetros (6,70 m2) con Quebrada
Caraballo; y
OESTE: En diez metros con sesenta centímetros (10,60 m2) con edificio
que es de mi propiedad;
3.4 CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DEL INMUEBLE
3.4.1.- CONSTRUCCIÓN
A.- TIPO DE CONSTRUCCIÓN
Paredes: Bloques de Arcilla, frisadas debidamente adecuadas. Planta

Baja: Locales con puertas de Santa María y Rejas de protección.
Estructura: Concreto Armado con sus respectivos balcones y rejas de

protección.
Pisos: Concreto.
Techo: Platabanda y azotea en su última planta utilizando las técnicas de

construcción de la época, manteniendo una ventilación adecuada. No
posee, salidas de emergencia.
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
B.- AREA DE CONSTRUCCIÓN (EXPRESADOS EN METROS

CUADRADOS)
COMERCIO 1 26,32 m2
COMERCIO 2 37,00 m2
COMERCIO 3 37,00 m2
VIVIENDA Nº 1 62,00 m2
D.- ESTADO DE CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO DE LA

CONSTRUCCIÓN
Se encuentra adecuado para su uso, requiere mantenimiento y

conservación.
3.4.2.-TERRENO
A.- TOPOGRAFÍA: Plana
B.- ÁREA DE TERRENO: 134 m2, aproximadamente
C.- FRENTES: Calle Principal de San José Cotiza y Quebrada Caraballo,
D.- TIPO DE SUELO: Firme
4.- ASPECTOS LEGALES DEL INMUEBLE.
4.1.-PROPIEDAD DEL INMUEBLE
El inmueble fue adquirido en comunidad por FRANCO GUIDA CARELLI,

venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
3.981.222 y ALESSANDRO GUIDA CARELLI, italiano, mayor de edad,

titular de la cedula de identidad Nº 268.793, según documento
protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de
Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal (Hoy Distrito
Capital), en el Segundo Trimestre de 1.968, bajo el Nº 17, Folio 91, Tomo
24, Protocolo Primero. Luego fue protocolizado Titulo Supletorio de
bienhechurías ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil,
Mercantil y de Transito de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas, en fecha 22 de Marzo de 1999, el cual quedó
registrado bajo el Nº 06, Protocolo Primero, Tomo Nº 03. Así se mantiene
en posesión y propiedad. No se evidencia ninguna irregularidad según
Registro Inmobiliario.
4.2.- DATOS HISTÓRICOS DEL INMUEBLE
El 03 de junio de 1999 fue registrado ante la República de Venezuela

(hoy República Bolivariana de Venezuela), dependencia del Ministerio de
Justicia, en la Oficina Subalterna de Registro del Quinto Circuito del
Municipio Libertador. Documento Registrado Bajo el Número 06, Tomo
03, Protocolo Primero.
El Titulo Supletorio está registrado bajo el Expediente E-7264.
Dicho documento fue Registrado por Bolívares Ocho millones exactos

(Bs.8.000.000,00) del año 1999, en Bolívares actuales son Ocho mil
exactos (Bs.8.000,00).
Inicialmente el Documento fue Protocolizado por ante la Oficina

Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del
Distrito Federal en el Segundo Trimestre de 1968, bajo el Numero 17,
Folio 91, Tomo 24, Protocolo Primero
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
El precio de compra de dicho terreno fue por Bolívares Sesenta y cinco

mil quinientos exactos (Bs.65.500,00) para el 06 de julio de 1968, en
Bolívares actuales son Sesenta y cinco con 50/100 céntimos (Bs.65,50).
En este lote de terreno se construyeron dos edificaciones
correspondiéndole al Edificio AVAJOR Ciento treinta y cuatro metros
cuadrados (134 m2), lo cual representa un veinte punto tres por ciento
(20,03%), lo cual representa en Bolívares Trece mil ciento diecinueve con
65/100 céntimos (Bs.13.119,65) al 06 de julio de 1968 y en la actualidad
Bolívares trece con doce céntimos (Bs.13,12).
4.3.- CONDICIÓN ACTUAL DEL INMUEBLE
En fecha 20 de marzo de 2001 fue emitida una Resolución Nº 001879,

por el Ministerio de Infraestructura, Dirección General de Inquilinato, en
donde se solicitó la regulación de vivienda y comercio del inmueble
Edificio AVAJOR, la cual fue admitida y de conformidad a la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios, fijaron los precios máximos mensual para
vivienda y comercio del Edificio.
5.- DESCRIPCIÓN DE LA LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE
5.1.- MACRO-ESPACIO: VECINDARIO
Se trata de una urbanización ubicada en el Centro-norte de la ciudad de

Caracas, en una zona considerada como área urbana. La zona presenta
un adecuado grado de concentración urbana, donde predominan,
conjuntos de viviendas unifamiliares y viviendas multifamiliares y locales
comerciales adyacentes de la avenida principal Fuerzas Armadas. Los
límites son por el Norte: Parque nacional El Ávila; Sur: Parroquia
Altagracia y Candelaria; Este: Parroquia San Bernardino; Oeste:
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
Parroquia Altagracia. La parroquia está organizada por sectores y éstos

son: Los Lanos, Aguacatico, Terraplén, José Gregorio Hernández,
Caraballo, Cujicito, Panorama, Cotiza, Callejón Pelayo, López Méndez,
Dos Cerritos, Anauco, El Carmen, Brisas de Gamboa, Humboldt, Los
Pinos, el Retiro, Santa Elena, Once de agosto, Callejón Acosta, La
Forestal, Los Aliados, Casco Central, Bloque Uno de Cotiza y La Vereda
Goméz.
5.2- MICRO-ESPACIO: CONTEXTO INMEDIATO AL INMUEBLE

VIALIDAD Y LOS SERVICIOS PUBLICOS.
La zona tiene acceso desde la ciudad por medio de la Avenida Fuerzas

Armadas y la Panteón. La urbanización posee todos los servicios
públicos necesarios: luz eléctrica, agua potable, cloacas y servicio
telefónico. Además de acceso directo a trasporte público, y el bus
Caracas.
6.- DETERMINACIÓN DEL VALOR
6.1.- FUENTES DE INFORMACIÓN
Información recopilada de ventas reales protocolizadas ante la Oficina

Subalterna del Quinto Circuito, ubicado en la Avenida Este 2 con Sur 25,
Edificio José María Vargas, Piso 5, Edificio CTV, Bellas Artes, Caracas,
Distrito Capital. Expedientes de Ventas correspondientes al mes de Abril
del año 2009.
6.2- METODOLOGÍA DEL AVALUO:
Se considera que para el caso que nos ocupa, la mayor metodología

valuatoria es la denominada “MÉTODO POR APROXIMACIÓN AL
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
VALOR DE MERCADO” SEGÚN TIPOLOGIA E INMUEBLE, consiste en

el estudio de operaciones de compraventa realizadas y protocolizadas con
características similares, estimándose el precio probable al determinar
una media entre varios inmuebles registrados para así obtener una cifra
razonable al valor del metro cuadrado de la zona.
El concepto de similitud implica establecer un patrón de comparación en

cuanto a ubicación, tipo de inmueble, tamaño, calidad de la construcción
y de los acabados, entre otros aspectos. Todo con el fin de homogeneizar
los antecedentes y llegar así a un valor estimado del bien que nos ocupa
en cuestión, el valor obtenido se define como “Valor de Mercado Actual
Variable”.
El valor de mercado se basa en características de un mercado

semiperfecto con constantes fluctuación del mercado:
A.- Mercado Abierto y concepto de valor de cambio como fundamentos
valorativos generales dentro del sector inmobiliario.
B.- Componentes de la definición del Valor de Mercado.
1.-El monto en bolívares que el vendedor acepte.
2.-El monto en bolívares que el comprador paga.
3.- Vendedores motivados, que representan un grupo típico:
a.- Varios en el Mercado Abierto
b.- Voluntarios como parte del contrato
c.- Informados
d.- Capaces
4.- Compradores motivados, que representan un grupo
típico:
a.- Varios en el Mercado Abierto.
b.- Voluntarios como parte del contrato
c.- Informados
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
d.- Capaces
5.- Los derechos definidos del inmueble.
6.- Ofrecido en el mercado abierto por un tiempo razonable.
7.- Para un día determinado es decir la fecha efectiva del
valor estimado del mercado.
6.3.- INFORMACION RECOPILADA DEL REGISTRO INMOBILIARIO
En el mes de abril del año 2009, se efectuaron operaciones de

compraventa, las cuales fueron protocolizadas ante la Oficina Subalterna
del Quinto Circuito Ubicado en la Avenida Este 2 con Sur 25 Edificio
José María Vargas Piso 5 Edificio CTV Bellas Artes, Caracas.
7.- CONCLUSIÓN
Mediante la utilización del método anteriormente explicado y por las

razones antes expuestas hemos determinado que el valor del inmueble es
de BOLÍVARES UN MILLON DOSCIENTOS VEINTISEIS MIL
TRESCIENTOS CINCUENTA Y DOS CON 07/100 CENTIMOS
(Bs.1.226.352,07)
Dr. Juan de Dios Naveda Lic. Claudia Puerta Mendoza

Abogado – Contador Público Contador Público Colegiado
I.P.S.A. Nº 112.829 C.P.C. Nº 107.198
Sovecta Nº 2723 Sovecta Nº 2726
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
8.- CALCULOS
Determinación del metro cuadrado promedio en Bolívares
Cuatro mil novecientos treinta y ocho con 60/100 céntimos
(Bs.4.938,60).
Nº
M2 Monto Operación Bs. / M2
Expediente
472 94,00 350.000,00 3.723,40
418 73,70 300.000,00 4.070,56
424 168,00 700.000,00 4.166,67
435 87,02 550.000,00 6.320,39
436 73,12 335.000,00 4.581,51
656 80,05 450.000,00 5.621,49
680 148,00 890.000,00 6.013,51
Totales 723,89 3.575.000,00 4.938,60
Aplicación de la Determinación del valor del metro cuadrado

aplicado al total de inmuebles que conforman el Edificio AVAJOR.
DESCRIPCION m2 Bs. / m2 Total Bs.
COMERCIO 1 26,32 4.938,60 Bs 129.983,84
COMERCIO 2 Y 3 37,00 4.938,60 Bs 182.728,04
VIVIENDA 1 62,00 4.938,60 Bs 306.192,93
VIVIENDA 2 62,00 4.938,60 Bs 306.192,93
VIVIENDA 3 61,00 4.938,60 Bs 301.254,33
TOTAL Bs 1.226.352,07
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
9.- FOTOGRAFÍAS DEL INMUEBLE
FACHADA DEL EDIFICIO AVAJOR
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
ENTRADA DEL EDIFICIO AVAJOR

Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
VISTA LATERAL DEL EDIFICIO AVAJOR

Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
10.- ANEXO I
FOTOCOPIA DEL DOCUMENTO DE PROPIEDAD
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
ANEXO II
FOTOCOPIA DE LA RESOLUCION Nº 001879
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509
ANEXO III
FOTOCOPIA DE LOS LIBROS FOLIOS 201, 210 y 239
De la Oficina Subalterna del Quinto Circuito, ubicado en la Avenida

Este 2 con Sur 25, Edificio José María Vargas, Piso 5, Edificio CTV,
Bellas Artes, Caracas, Distrito Capital. Expedientes de Ventas
correspondientes al mes de Abril del año 2009.
Teléfonos: 0212-5419262 / 0414-2461509

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Dr.

Juan de Dios Naveda

Inmueble constituido por el edificio denominado “AVAJOR”, el cual está

Valor del Edificio a la fecha

CERTIFICACION DEL AVALÚO

Dr. Juan de Dios Naveda Lic. Claudia Puerta Mendoza

3.-DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE OBJETO DEL AVALÚO

3.4.- Características Físicas Del Inmueble

4.- ASPECTOS LEGALES DEL INMUEBLE

4.1.- Propiedad Del Inmueble

4.2.- Datos Históricos del Inmueble

4.3.- Condición actual del Inmueble

5.- DESCRIPCIÓN DE LA LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE

5.2.- Micro Espacio

6.- DETERMINACIÓN DEL VALOR

6.1.- Fuentes de Información

6.2.- Metodología General

6.3.- Información Recopilada ante el Registro Inmobiliario

9.- FOTOGRAFIAS DEL INMUEBLE

Edificio destinado a Viviendas y Comercio.

Determinar el valor del mismo al 25 de Abril del 2009.

Arq. Salvador Guida Pacillo

4.- ORDENADO POR:

Sucesión Franco Guida Carelli

5.- ELABORADO POR:

Dr. Juan de Dios Naveda y Lic. Claudia Puerta Mendoza

7.- OCUPADO POR:

Determinar el Valor de la Propiedad a la fecha indicada (25-04-2009).

El presente avalúo tiene como objetivo determinar el valor de un

El presente avalúo servirá para interponer un escrito ante el

3.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE OBJETO DEL AVALÚO

El inmueble objeto del presente informe de avalúo está conformado

El inmueble se encuentra ubicado en la Esquina de Santa Elena a

LINDEROS PARTICULARES DE LA PROPIEDAD

NORTE: En quince metros con sesenta centímetros (15,60 m2)

SUR: En quince metros con cuarenta centímetros (15,40 m 2)

3.4 CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DEL INMUEBLE

A.- TIPO DE CONSTRUCCIÓN

Paredes: Bloques de Arcilla, frisadas debidamente adecuadas. Planta

Estructura: Concreto Armado con sus respectivos balcones y rejas de

Techo: Platabanda y azotea en su última planta utilizando las técnicas de

B.- AREA DE CONSTRUCCIÓN (EXPRESADOS EN METROS

D.- ESTADO DE CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO DE LA

Se encuentra adecuado para su uso, requiere mantenimiento y

A.- TOPOGRAFÍA: Plana

B.- ÁREA DE TERRENO: 134 m2, aproximadamente

C.- FRENTES: Calle Principal de San José Cotiza y Quebrada Caraballo,

D.- TIPO DE SUELO: Firme

4.- ASPECTOS LEGALES DEL INMUEBLE.

4.1.-PROPIEDAD DEL INMUEBLE

El inmueble fue adquirido en comunidad por FRANCO GUIDA CARELLI,

3.981.222 y ALESSANDRO GUIDA CARELLI, italiano, mayor de edad,

4.2.- DATOS HISTÓRICOS DEL INMUEBLE

El 03 de junio de 1999 fue registrado ante la República de Venezuela

El Titulo Supletorio está registrado bajo el Expediente E-7264.

Dicho documento fue Registrado por Bolívares Ocho millones exactos

Inicialmente el Documento fue Protocolizado por ante la Oficina

El precio de compra de dicho terreno fue por Bolívares Sesenta y cinco

4.3.- CONDICIÓN ACTUAL DEL INMUEBLE

En fecha 20 de marzo de 2001 fue emitida una Resolución Nº 001879,

5.- DESCRIPCIÓN DE LA LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE

5.1.- MACRO-ESPACIO: VECINDARIO

Se trata de una urbanización ubicada en el Centro-norte de la ciudad de

Parroquia Altagracia. La parroquia está organizada por sectores y éstos