Contractul de vanzare cumpărare

1. Caracterele juridice al contractului de vânzare cumpărare

- Contact sinalagmatic – dă naștere la obligații între părțile ce participă la contract
- Contact oneros – fiecare parte primește un echivalent în schimbul prestației
- Contract comutativ – prprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul
încheierii contractului
- Contract consensual – se încheie prin simplul acord de voință al părților
- Contract translativ de proprietate –
o Excepții:
 Atunci când obiectul contractului se referă la un drept real asupra unui
imobil tabular, acesta înseamnă că drepturile reale se pierd numai după
operarea radierii din cartea funciară
 Când vânzătorul nu este proprietarul bunului în momentul încheierii
contractului, deci vinde bunul altuia
 Când obiectul contractului nu este un bun individual determinat ci un
bun de gen care trebuie individualizat ulterior
2. Condițiile de validitate ale contractului de vânzare cumpărare
a. Consimțământul părților
o Promisiunea unilaterală de vânzare-cumpărare – se transformă în contract de
vânzare-cumpărare propriu-zis când beneficiarul promisiunii cere executarea
obligației de a vinde executată de promitent fără a mai fi nevoie de un
consimțământ din partea acestuia din urmă
o Promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare – ambele părți se obligă pentru
viitor să încheie contractul
 beneficiarul cere încheierea iar prețul trebuie să fie determinat
o Pactul de preferință – proprietarul unui bun se obligă că în cazul în care va vinde
să acorde preferință unei anumite persoane
o Dreptul de preemțiune – titularul dreptului de preemțiune numit preemtor poate
să cumpere cu prioritate un bun
b. Capacitatea părților – pot cumpăra sau vinde toți cei cărora nu le este interzis prin lege
o Excepții generale: minorii între 14-18 ani au capacitate de exercițiu restrânsă
putând încheia contracte numai cu încuviințarea părinților
o Excepții speciale:
 Incapacitatea specială de a vinde: - nu pot să vând bunurile proprii pentru
un preț ce conține o sumă de bani provenită din vânzare ori exploatarea
bunului sau patrimoniului pe care îl administrează (părinții tutorele,
curatorul
 Incapacitățile speciale de a cumpăra: - judecătorii, procurorii, .... nu pot
cumpăra direct sau prin persoane interpuse sau drepturi litigioase care
sunt de competența instanței judecătorești în a cărei circumscripție își
desfășoară activitatea
 c. Obiectul contractului – trebuie să fie determinat și licit și cel al obligației determinat ori
determinabil
o Bunul
 Să fie în circuitul civil
 Să existe în prezent sau în viitor
 Să fie determinat sau determinabil, licit și posibil
 Vânzătorul să fie proprietarul bunului viitor
o Prețul: constituie obiectul obligației cumpărătorul
 Să existe
 Să fie stabilit în bani
 Să fie determinat sau determinabil
 Să fie real, nu fictiv
 Să fie serios nu simbolic, nu derizoriu
d. Cauza în contractul de vânzare-cumpărare: - motivul care determină fiecare parte să
încheie contractul
o Trebuie să fie licită și morală

3. Efectectele contractului = obligațiile pe care contractul le creează între părți

a. Obligațiile vânzătorului
 Să transmită proprietatea bunului sau dreptului vândut
 Să predea bunul
 Să-l garanteze pe cumpărător contra evicțiunii și viciilor bunului
 De a conserva bunul vândut până la termenul de predare
 De a strămuta proprietatea lucrului către cumpărător
 De a răspunde de viciile ascunse ale lucrului

4. Garanția contra evicțiunii

Evicțiunea este o tulburare care stânjenește pe cumpărător în exercitarea dreptului de proprietate
Condiții ale obligației de garanție care revin în sarcina vânzătorului:
- Să fie vorba de o tulburare de drept – (evicțiunea ca o tulburare care stânjenește pe
cumpărărtor în exercitarea dreptului său de proprietate, vânzătorul este ținut răspunzător
numap pentru tulburarea de drept, rezultân din exercitarea de către un terț de către un
drept care concură cu cel al cumpărătorului)
- Cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării = dreptul pretins de terț să fie anterior vânzării
- Cauza evicțiunii să nu fie cunoscută de cumpărător
Tipuri de evicțiune:
- Parțială = pierderea numai parțială a dreptului de proprietate al cumpărătorului ori
restrângerea acestui drept dobândite prin contractl de vânzare-cumpărare
- Totală = cumpărătorul a pierdut în întregime proprietatea bunului cumpărat iar acesta
are dreptul să ceară de la vânzător restituirea prețului.
 5. Garanția contra viciile bunului vândut
Condiții pentru angajarea răspunderii vânzătorului pentru vicii
- Să fie ascunse
- Existența viciului să fie anterioară momentului vânzării
- Viciul să fie de natură a micșora utilitatea bunului
6. Acțiunea redhibitorie
- Se consideră că viciul unui lucru când avea o însemnătate mai mare obliga pe vânzător
să îl ia înapoi
Exemple de vicii redhibitorii:
- Lipsa de soliditate a temeliei unei case
- Reaua funcționare a unui motor
- Existența popririi asupra bunurilor mobiliare vândute

7. Obligațiile cumpărătorului:
a. Să preia bunul vândut
b. Să plătească prețul vânzării – sancțiunea neplății prețului îi atribuie vânzătorului să
ceară executarea silită a obligației de plată, fie rezoluțiunea vânzării sau daune interese.
c. Să suporte cheltuielile vânzării

8. Sancțiuni privind nelegalitatea privitoare la încheierea contractului și executarea

obligațiilor
a. Sancțiuni privind valabilitatea încheierii contractului de vânzare-cumpărare
o Orice contract încheiat cu încălcarea condițiilor cerute este supus nulității
b. Sancțiuni privind neexecutarea obligațiilor din contractul de vânzare-cumpărare
o Dacă nu cere executarea silită a obligațiilor contractuale, creditorul are dreptul
la rezoluțiunea lui plus daune interese; declarația de rezoluțiune trebuie scrisă în
cartea funciară și făcută publică în termenul de prescripție

9. Publicitatea în domeniul bunurilor imobile

- Are ca scop transmiterea sau constituirea de drepturi reale imobiliare
- Înscrierea în cartea funciară este de trei feluri:
o Întăbulare
o Înscriere provizorie
o Notare
10. Publicitatea în domeniul de bunuri mobile
= posesia cu bună credință a bunurilor mobile, prezumă proprietatea constituind
sistemul de publicitate a bunurilor mobile
11. Plata cherabilă și plata portabilă
Plata cherabilă se face la domiciliul debitorului
Plata portabilă se face la domiciliul creditorului
 Contractul de donație

Donația este un contract solemn, unilateral, cu titlu gratuit prin care una din părți numită
donator își micșorează în mod actual și irevocabil, patrimoniul său cu un drept mărind
patrimoniul celeilalte părți numită donatar.
Caracterele juridice ale contractului de donație:
a. Contract unilateral
b. Contract solemn = sancțiunea nerespectării acestei condiții atrage nulitatea
absolută
c. Translativ de proprietate – are loc transferul unui drept real sau de creanță din
patrimoniul donatorului în patrimoniul donatarului, transmitere proprietății are
loc în momentul realizării acordului de voință în formă autentică
d. Caracterul irevocabil – donația poate fi revocată pentru ingratitudine și pentru
neexecutarea sarcinilor la care s-a obligat donatarul
 Este nulă donația care impune donatarului plata datoriilor pe care
donatorul le-ar contracta în viitor
Clauze permise pentru donație:
- Donația cu termen
- Donația afectată de o condiție cauzală
- Donația cu stipularea plății datoriilor donatorului
- Donația unui uzufruct, donatorul păstrând porprietatea
e. Contract cu titlu gratuit
f. Contract intuitu persone – alegi persoana pe care vrei să o gratifici
Donația cu sarcini
Se supune donatarului să îndeplinească o obligație fie în folosul donatorului sau unui
terț; sarcina nu trebuie să fie imposibilă, ilicită sau imorală; neexecutarea sarcinii de către
donatar duce la revocarea donației

Condiții de validitate
- Condiții de fond:
o Capacitatea părților: capacitatea de a dispune sau a primi cu titlu gratuit
 Capacitatea de folosință –
 Capacitatea de exercițiu deplină = conferă persoanei posibilitatea de a
încheia acte juridice; prin ea se exprimă calitatea de subiect de drepturi
și obligații a unei persoane
 Lispa capacității de exercițiu – minorii sub 18 ani, alienații mintali și
interzișii judecătorești
 Capacitate de exercițiu restrânsă – minorii între 14-16 ani sub puterea
părintească
Incapacități de a dona:
Se referă la persoane lipsite de capacitate de exercițiu și capacitate de exercițiu restrânsă

Incapacități de a primi:
a. Absolute = persoanele fizice neconcepute care nu au dobândit personalitate juridică
fiind lipsite de capacitate de folosință nu pot primi cu titlu gratuit, respectiv
demnitarii, judecătorii, procurorii, au interdicția de a primi cu titlu gratuit
b. Relative = medicii, farmaciștii, preoții
 Persoane care au avut calitatea de reprezentant legal de la cel pe care l-
au reprezentat
 Donații deghizate
 Donații către persoanele juridice cărora li se cer condiții de acceptare
Consimțământul părților – condiție esențială de fond și generală a actului juridic civil
Condițiile consimțământului
- Să provină de la o persoană cu discernământ
- Să fie exprimat cu intenția de a produce efecte juridice
- Să fie exteriorizat
- Să nu fie alterat de vreun viciu de consimțământ
Eroarea este o cauză de nulitate numai dacă acele calități ale obiectului contractului au
constituit motivul determinant pentru încheierea lui
Dolul este eroarea provocată de mijloacele dolosive folosite de cel interesat în încheierea
contractului; el trebuie dovedit având origine în acțiunile unora din părțile contractului
Violența = constrângerea cuiva să facă o donație
Leziunea = viciu de consimțământ, poate fi invocată de cel ce apără pe acela care nu are
capacitate deplină de exercițiu
Obiectul contractului de donație = orice bun mobil sau imobil aflat în circuitul civil ori
drepturi asupra acestor bunuri; succesiunile nedeschise nu pot forma obiectul donației
Cauza în contractul de donație = obiectivul urmărit la încheierea actului; lipsa cauzei
atrage anulabilitatea contractului; donatorul trebuie să aibă o motivație reală când face donația
Condiții de formă = forma solemnă a donației
- Donația se încheie prin înscris autentic sub sancțiunea nulității absolute
Contractul de donație trebuie să îndeplinească condiția ad validitatem, iar sancțiunea este
nulitatea absolută
 Actul estimatic completează actele efectuate în vederea perfectării contractului, acest act
este necesar:
- Reîntoarcerea legală sau convențională a donației
- Raportul succesoral
- Cazul reducțiunii
Scopul actului estimativ este menținerea principiului irevocabilității și împiedicarea
donatorului de a reține unele bunuri din donație.
Varietăți ale contractului de donație
I. Donația deghizată – donația este ascunsă printr-un contract public cu titlu oneros
Condiții
- Să existe o vădită neconcordanță între voință și contractul aparent
- Neconcordanța să fie urmarea voinței conștiente a părților
- Scopul neconcordanței să fie inducerea în eroare a terților
- Actul aparent să ocolească o prohibiție stabilită de lege pentru donație

II. Donațiile indirecte

- Acte juridice inspirate din voința de a gratifica dar înfăptuite pe calea unui alt act juridic,
decât donația propriu-zisă
Condiții de valabilitate:
- Îndeplinirea condițiilor de fond ale donației
- Îndeplinirea condițiilor de forma prescrisă de lege
Actele juridice cele mai folosite pentru realizarea unei donații:
- renunțarea la un drept,
- renunțarea de datorie,
- stipulația în folosul altuia,
- contractul de asigurare pe viață care se face în favoarea unui terț beneficiar.
Remiterea de datorie = acțiunea unui creditor de a renunța cu titlu gratuit la dreptul de a-și
valorifica creanța pe care o are în contra debitorului său cu consimțământul acestuia, creditorul
având intenția de a-l gratifica
- se cere consimțământul expres al debitorului ad validitatem
Stipulația pentru altul – stipulantul donator dispune cu cealaltă parte (promitent) ca acesta din
urmă să efectueze o prestație în favoarea terțului beneficiar, în felul acesta îl gratifică
Condiții:
- să existe voința de a stipula în folosul terțului, voința să fie certă, neîndoielnică
- beneficiarul să fie determinat sau determinabil.
Obligațiile donatorului
- obligația de a preda bunul donat
- garanția contra evicțiunii și a viciilor bunului donat
- obligația de a conserva bunul dacă predarea nu s-a executat în momentul încheierii
contractului
Obligațiile donatarului
- recunoștința față de donator

Opozabilitatea contractului de donație față de terți

Trebuiesc îndeplinite obligatoriu înscriereile în cartea funciară în cazul imobilelor

Cauze legale de revocare a donației

a. revocarea donației pentru ingratitudine
 dacă donatarul a atentat la viața donatorului
 dacă donatorul se face vinovat de fapte penale față de donator
 dacă donatarul refuză să asigure alimente donatorului
b. revocarea donației pentru neexecutarea sarcinii
 când donatarul nu își îndeplinește sarcina impusă prin contract donatorul
are două că pentru revocare ori continuare
 poate cere executarea sarcinii
 poate cere revocarea donației
termenul de revocare a donației se prescrie în 3 ani de la data la care sarcina trebuia executată