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PRINCIPIO DE LA FE PÚBLICA

1. NOCIÓN CONCEPTUAL.

En líneas generales, la protección que brinda el Registro tiene dos destinatarios perfectamente definidos. Por un lado,
el titular registral, esto es, aquél que tiene un derecho inscrito en el Registro. Y, por otro, los terceros, es decir, aquéllos
que adquieren un derecho amparados en la publicidad que brinda el Registro.

La protección del titular registral surge a través del principio de legitimación registral en la medida que de la
presunción relativa de exactitud que impone, se desprende que aquél no podrá ser despojado de su derecho sin su
previo consentimiento o intervención (Art. 2013 del C.C. y Art. VII del NRGRP). Por su parte, la protección de los
terceros, además del principio de oponibilidad de lo inscrito, emana del principio de fe pública registral. Este, en líneas
generales, establece que, aquéllos no podrán ser perjudicados en sus derechos si las eventuales causas de invalidez o
ineficacia que puedan afectarlos, no constaban en el Registro al tiempo de su adquisición (Art. 2014 del C.C. y Art.
VIII del NRGRP).

El principio de fe pública registral, como se advierte, adquiere especial importancia dentro de la dinámica de los
derechos. Opera en beneficio de los terceros que, dentro del tráfico jurídico-comercial, adquieren un bien de quien,
aparentemente, se encontraba facultado para hacerlo, y/o a través de un negocio jurídico desprovisto, también en
apariencia, de toda causa que lo pudiera tornar ineficaz. La protección que materializa convirtiendo en inatacable el
derecho del tercero.

Veamos lo dicho a través de ejemplo: Juan desea adquirir un inmueble. Encuentra uno a satisfacción y acude al
Registro. Allí toma conocimiento que el propietario del mismo es Pedro, que sobre el inmueble no pesan cargas,
gravámenes ni anotaciones de demanda. Sobre la base de tal información, busca a Pedro y celebra con él un contrato
de compraventa. Como efecto de aquel negocio jurídico, Juan se convierte en nuevo propietario del inmueble e
inscribe su derecho en el Registro. Sí, posteriormente, se declara judicialmente la nulidad del negocio jurídico por
cuyo efecto, en su oportunidad, Pedro había adquirido el inmueble; él principio de fe pública registral surge señalando
que aquella nulidad no afectará el derecho de propiedad que, ahora, ostenta Juan. En este sentido, si se quiere, el
principio de fe pública registral enerva el "efecto arrastre" que, de ordinario, suscita la invalidez de un negocio jurídico.

Como se aprecia, este principio protege vigorosamente a quien de buena fe y a título oneroso ha adquirido algún
derecho de persona que, en el Registro, aparecía como titular y facultado para disponerlo. La protección despliega su
eficacia en la adquisición a non domino. En este orden de ideas, señala García García que en virtud de este principio
"el tercero que adquiere sobre la base de la legitimación dispositiva de un titular registral es mantenido en la
adquisición a non domino que realiza, una vez que ha inscrito su derecho, con los demás requisitos exigidos por la
Ley".

La Exposición de motivos del Código Civil destaca la importancia de este principio calificándolo como el más
trascendental avance en materia de derecho registral porque constituye en todo sistema registral donde aparece, la
médula central de su estructura y la expresión mas clara de los alcances de la protección que el registro brinda al tráfico
patrimonial.

Las normas jurídicas que, entre nosotros, de modo directo recogen el principio de fe pública registral, se encuentra
contenidas, fundamentalmente, en el Art.. 2014 del C.C. y Art. VIII del NRGRP. Veamos: Art. 2014 C.C.: "El tercero
que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante por virtud de causa que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no
se pruebe que conocía la inexactitud del registro". Art. VIII del NRGRP: "Principio de fe pública registral.- La
inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no
perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos, siempre
que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales". Veamos.

Por otro lado, encontramos referencias indirectas al principio que nos ocupa en el Art. 87 y 97 del NRGRP. Veamos:
Artículo 87, NRGRP: "Derechos adquiridos por terceros.- En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los
derechos adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto". Art. 97 del
NRGRP: "Inoponibilidad de la cancelación.- La cancelación de las inscripciones y anotaciones preventivas no
perjudica al tercero amparado en lo establecido por el artículo 2014 del Código Civil. Tampoco perjudicará la
inscripción de los títulos pendientes cuya prioridad registral sea anterior al asiento cancelatorio".

2. FUNDAMENTO

García García señala las ideas-fuerza que, a modo de fundamento, subyacen en el principio de fe pública registral son:
la confianza en la apariencia registral, la ineficacia del negocio jurídico precedente al del tercero, la inexactitud del
registral y la adquisición inmobiliaria a non domino. Inspirado en tal criterio, a continuación desarrollamos cada uno
de tales aspectos.

2.1. LA CONFIANZA EN LA APARIENCIA REGISTRAL.

El propósito del principio de fe pública, al igual que el de oponibilidad de lo inscrito, es brindar protección al tercero
registral. Pero, a diferencia de éste, la sustenta en la confianza que merece lo publicado por el Registro, seguridad que
resulta del principio de legitimidad previsto en el Art. 2013 del C.C. que rige al contenido de las inscripciones.

Ya hemos anotado que el principio de fe publica registral guarda estrecha relación con el principio de legitimación: si
el contenido de los asientos registrales se presumen ciertos y válidos, lógico es proteger a quien, bajo su amparo,
adquiere un derecho y lo inscribe. Las inexactitudes que no consten en el Registro, no pueden perjudicar al adquirente.

2.2. LA INEFICACIA DEL NEGOCIO JURÍDICO PRECEDENTE AL DEL TERCERO.

De lo expuesto por el Art. 2014 del C.C. se desprende que uno de los elementos que integra el supuesto del principio
de fe pública registral, es la preexistencia de un derecho inscrito y afectado por causales de invalidez o ineficacia.
Siendo que, sobre la base de tal derecho (inválido o ineficaz), posteriormente, un tercero adquiriere el suyo
inscribiéndolo en el Registro. En otros términos, el principio que tratamos se plantea como hipótesisnormativa la
invalidez o ineficacia de un derecho inscrito en el Registro, interrogándose sobre el destino de los derechos ulteriores,
derivados de aquél, también inscritos en el Registro.

Es verdad que el Art. 2014 del C.C. se refiere textualmente sólo a la anulabilidad, resolución o rescisión como
causales de invalidez o ineficacia que pueden afectar al negocio jurídico del cual deriva el derecho inscrito en el
Registro. Tal circunstancia suscita una interrogante: ¿Quedan excluidas las causales de nulidad que, desde luego,
también pueden provocar la invalidez e ineficacia de los negocios jurídicos?.

La Exposición de Motivos del Código Civil, reprochando el contenido del Art. 1052-A del C.C. de 1936, manifiesta
que aquella norma jurídica hacía alusión a la anulación del derecho del otorgante, lo que podía prestarse a una
interpretación restringida o a una extensiva. Por la restringida, el término anulación se podía entender como referida a
las causales de nulidad del acto jurídico sancionadas en el Artículo 1123 del Código del 36. En tanto que por la
interpretación extensiva, era posible concluir que dicho término hacía referencia tanto a razones de nulidad como de
anulación del acto jurídico. Y, resaltando las novedades del Artículo 2014 del Código Civil de 1984, señala que las
causas que atenten contra el derecho del otorgante no tendrán que ser sólo de nulidad sean absoluta o relativa sino, que
también podrán ser causas de rescisión y resolución. Puede advertirse pues, que el propósito del legislador del Código
Civil de 1984 ha sido incluir a la nulidad dentro de los alcances de invalidez e ineficacia del negocio jurídico.

El Art. 173 del ARGRP (Antiguo Reglamento General de los Registros Públicos) exponía la misma idea cuando
señalaba: "Conforme a lo dispuesto en el Art. 1051 del Código Civil, la nulidad que se declare no afectará al quién ha
adquirido un derecho al amparo de los Registros, salvo en los siguientes casos: a) Cuando la adquisición se haya
producido a título gratuito; b) Cuando la causal de nulidad aparezca claramente del contenido mismo de la inscripción
preexistente; y, c) Cuando se compruebe que el adquirente ha procedido con mala fe" (las cursivas son nuestras).
Téngase en cuenta que el Código Civil de 1936, vigente en la fecha de la promulgación del ahora abrogado ARGRP
(1968), contemplaba en el Art. 1123 los supuestos de nulidad y en el Art. 1125, de anulabilidad del acto jurídico.

El Art. VIII del NRGRP ha venido aclarar el asunto. Además de las causales de invalidez e ineficacia referidas por el
Art. 2014 del C.C., expresamente, incluye las de nulidad. Así, señala: "Principio de fe pública registral.- La inexactitud
de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al
tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos, siempre que las causas
de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales" (las cursivas son nuestras).

2.3. LA INEXACTITUD REGISTRAL

El principio de fe publica registral parte, también, de la consideración que no siempre existe conformidad entre el
contenido del Registro (verdad oficial) y la realidad extrarregistral, que pueden existir circunstancias que no han
quedado representadas en la inscripción. Dicho de otro modo, que el Registro no siempre es fiel reflejo de la realidad
como sería, por ejemplo, el caso en que, siendo que en el Registro no aparece anotada demanda alguna, en el mundo
de la realidad se esté discutiendo judicialmente el derecho de propiedad de quien, hasta el momento, aparece como
propietario del inmueble.

A esto alude el Art. 2014 C.C. cuando impone que el tercero registral "mantiene su adquisición una vez inscrito su
derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los
registros públicos." Ahora, siendo que el vocablo "causas que no consten en los registros públicos" que utiliza el Art.
2014 del C.C. es demasiado amplio, conviene precisar su significado.

En verdad, no todo lo que obra en el Registro es relevante para los fines del principio de fe pública registral. Para
nosotros es claro que las partidas registrales (ellas y solo ellas) hacen el Registro Público. Sin embargo, la
jurisprudencia civil no ha sido muy afortunada a la hora de definir este tema pues, además, algunas veces se ha dado
por incluir a los denominados títulos archivados que, ciertamente, existen y se conservan en el Registro. Sin embargo,
el NRGRP ha venido a resolver el asunto excluyendo, con claridad, estos últimos. Veamos.

La partida registral ha sido definida por el Art. 6 del NRGRP como la unidad de registro, conformada por los asientos
de inscripción organizados sobre la base de la determinación del bien o de la persona susceptible de inscripción; y,
excepcionalmente, en función de otro elemento previsto en disposiciones especiales. Según lo prevé el Art. 108 del
NRGRP, las partidas registrales pueden constar en tomos, fichas movibles, discos ópticos y otros soportes magnéticos,
todo lo que forma parte del archivo registral y, consiguientemente, hacen el contenido del Registro. Ahora bien,
acorde al principio de especialidad previsto por el Art. IV del NRGRP, por cada bien o persona jurídica se abre en el
Registro una partida registral independiente. Allí se extienden la primera inscripción de aquéllas, así como los actos o
derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo
integra, se abre una sola partida por cada persona natural. Igualmente, allí se extienden los diversos actos inscribibles.

Sobre la base de estas consideraciones normativas, el Art. VIII del NRGRP, refiriéndose al principio que nos ocupa,
señala, taxativamente, que: "La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del
acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la
base de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales" (las cursivas son
nuestras).

De este modo, queda claro que en la determinación del principio de fe pública registral se debe tener en cuenta,
únicamente, los diversos asientos de inscripción (o anotaciones preventivas) de la partida registral a que corresponda el
bien y cuyo mejor derecho se discute y pretende resolver con este principio. Igualmente, se debe considerar las demás
partidas registrales, sean del mismo Registro o de otros distintos, en cuanto tengan relación directa con aquel.

En tal orden de ideas y a modo de ejemplo, quien pretenda beneficiarse del principio de fe pública registral deberá
examinar, simplemente, dos cosas: por un lado, la partida registral del inmueble que pretenda adquirir y, por otro, las
partidas registrales referidas a otros Registros con el propósito de verificar, por ejemplo, la existencia y suficiencia de
los poderes y facultades con que proceden los vendedores o, las posibles restricciones de la capacidad de ejercicio los
mismos.

En cuanto a los títulos archivados, el Art. 108 del NRGRP señala que son aquellos que han servido para extender las
inscripciones, las solicitudes de inscripción con las respectivas esquelas de observación y tacha. Ellos también forman
parte del archivo registral y, por ende, también conforman aquello que hemos venido ha denominar contenido del
Registro.

Ciertamente, los títulos archivados pueden contribuir a los fines de la calificación registral pues, proporcionan
información adicional necesaria para dicho propósito. Tal sería el caso, por ejemplo, de un título archivado que
contiene un reglamento de propiedad horizontal que, no cabe duda, permite conocer con amplitud la naturaleza de
dicho régimen y, por ende, hace viable la adecuada calificación de un título nuevo que verse sobre dicho asunto. Sin
embargo, de aquí no se puede concluir que se deban tener en cuenta a la hora de determinar el beneficio del principio
de fe pública registral. Es necesario tener en cuenta que, únicamente, los asientos registrales, comprendidos en las
partidas registrales, se encuentra beneficiados con los efectos de la publicidad material (legitimidad, fe pública,
oponibilidad, preferencia registral). Así se desprende de la simple lectura del Art. I, III, VII, VIII, IX del NRGRP que,
indistintamente, utilizan las palabras asientos registrales y partidas registrales.

2.4. LA ADQUISICIÓN INMOBILIARIA A NON DOMINO.

El principio se plantea como supuesto normativo la adquisición de un derecho mobiliario de quien no es titular del
mismo. Cuando hablamos de la adquisición a non domino estamos aludiendo a la circunstancia de haber adquirido el
derecho de propiedad de persona que no era propietaria del inmueble o, de quien ha dejado de serlo.

Conforme se deduce del Art. 2014 del C.C., el carácter a non dominio de la adquisición debe ser consecuencia de la
invalidez (nulidad o anulabilidad), rescisión o resolución del derecho del transmitente, ciertamente, por causas que no
constaban en el Registro (partidas registrales) cuando el adquirente inscribió su derecho. Frente a tal situación, el Art.
2014 del C.C., que recoge el principio que tratamos, dispone que el tercero registral no será perjudicado pues,
"mantiene su adquisición". Lo mismo señala el Art. VIII, T.P., del N.R.G.R.P. cuando, en tal suposición, dispone que
"no perjudicará al tercero registral".

En esta regla pone de manifiesto el juego positivo de la apariencia registral, como fundamento del principio de fe
pública registral. Así, por ejemplo, cuando el comprador adquirió el derecho de propiedad de persona que, según el
Registro, estaba legitimado para transferirlo (del vendedor que, en el Registro, aparecía como propietario del bien y sin
ninguna circunstancia que limitara tal titularidad); advertimos que su decisión la tomó sobre la base de la confianza
que le brindaba el Registro. Si posteriormente, luego de la inscripción del derecho del comprador, se revela que éste
adquirió el derecho de propiedad a non dominio por que, en realidad, aquel vendedor no era propietario del inmueble
(el derecho de éste era ineficaz por que estaba afectado por causales de invalidez, rescisión o resolución); el comprador
no podrá ser perjudicado. Mantendrá su derecho.

3. REQUISITOS

De lo expuesto por el Art. 2014 del C.C. se puede concluir que las exigencias necesarias para que el principio de fe
pública registral despliegue sus efectos, son: adquisición válida de un derecho, previa inscripción del derecho
transmitido, inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho transmitido, onerosidad en la
transmisión del derecho, buena fe del adquirente e inscripción del derecho a favor del adquirente. Estos requisitos son
necesarios e indispensables pues, el beneficio que confiere el principio no es poca cosa: convierte en invulnerable el
derecho adquirido por el tercero registral.

3.1. ADQUISICIÓN VÁLIDA DE UN DERECHO

La protección que brinda el principio de fe publica se despliega en favor de la adquisición derivada que surge de un
negocio jurídico. Precisamente, el Art. VIII del NRGRP despliega los efectos del principio que tratamos a favor de
quien "hubiere contratado" sobre la base de los asientos registrales

La doctrina ha excluido de la protección a las adquisiciones no-derivadas como serían las realizadas por ministerio de
la ley, accesión, usucapión, etc., toda vez que el propósito del principio es proteger el tráfico jurídico-comercial
inmobiliario que, justamente, se plasma a través de la contratación civil o comercial.

Es importante tener en cuenta que la protección que brinda el principio despliega su eficacia, únicamente, respecto del
negocio jurídico previamente inscrito. No se hace extensivo al negocio del tercero registral por cuyo mérito adquiere
su propio derecho.

Veamos lo dicho en el siguiente ejemplo: Juan vende un inmueble a Pedro, quien inscribe su derecho en el Registro
(compraventa 1). Posteriormente, Pedro vende el mismo inmueble a Mario quien, de igual modo, inscribe su derecho
en el Registro (compraventa 2).

En el caso propuesto, según el principio de fe publica registral, la eventual invalidez de la compraventa 1 (Juan vende
a Pedro); no perjudicará al derecho de propiedad de Mario. Esto es así porque Mario adquirió el inmueble de persona
que aparecía legitimado como propietario por el Registro: el Registro publicaba que Pedro era propietario del
inmueble (compraventa 1) y, además, porque en el Registro no constaba ninguna causal de invalidez del derecho de
Pedro (en el Registro no aparecía, por ejemplo, que Juan, que vendió el inmueble a Luis, antes de celebrar la
compraventa 1, ya había sido declarado incapaz por ebriedad habitual.
En consecuencia, la protección que brinda el principio de fe pública registral se manifiesta en el sentido que, la
eventual invalidez del derecho de propiedad de Pedro (invalidez de la compraventa 1); no arrastrará la invalidez del
derecho de propiedad de Mario (es decir, de la compraventa 2). Por eso se dice que el Registro protege al adquirente
(Mario), respecto del derecho previamente inscrito (derecho de propiedad de Pedro).

Sin embargo, en el caso propuesto, la protección del principio de fe publica registral no se extiende a la compraventa
2. En otros términos, Mario estará protegido sólo respecto de las causales de invalidez del derecho de su transmitente
Pedro (compraventa 1). Mas no, de las causales de invalidez del negocio donde él ha sido parte (compraventa 2). Así,
el derecho de propiedad de Mario será inválido si, por ejemplo, Pedro (vendedor en la compraventa 2) le transmitió el
bien siendo éste absolutamente incapaz.

Por eso se ha dicho que el segundo negocio jurídico (donde ha sido parte el tercero registral: Mario, en el ejemplo)
debe ser válido, pues, en nuestro sistema registral, como en el español, la inscripción no convalida los actos o contratos
inválidos con arreglo a la Ley que corresponda. Precisamente, el Art. 94 del NRGRP dispone que "La cancelación
total de las inscripciones y anotaciones preventivas se extiende: ... b) Cuando se declara la nulidad del título en cuya
virtud se hayan extendido; c) Cuando se declara la nulidad de la inscripción o anotación preventiva por falta de alguno
de los requisitos esenciales establecidos en el Reglamento correspondiente, sin perjuicio de los supuestos de
rectificación de asientos previstos en este mismo Reglamento;..." (las cursivas son nuestras).

3.2. PREVIA INSCRIPCIÓN DEL DERECHO TRANSMITIDO.

Hemos insistido en que el principio de fe publica registral despliega su eficacia protectora respecto del acto o derecho
previamente inscrito en el Registro pues, confiere protección a quien adquirió un derecho de persona que, según el
Registro, se encontraba legitimado para transmitirlo.

El Art. 2014 del C.C. pone de manifiesto este hecho. Indica: "El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso
algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez
inscrito su derecho, aunque después se anule..." Igualmente, el Art. VIII, T.P., del N.R.G.R.P. señala: "La inexactitud
de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al
tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos...".

En el ejemplo propuesto, la compraventa 1 (derecho de propiedad Pedro) debe haber sido inscrita antes que la
compraventa 2 (derecho de propiedad de Mario).

De las reglas glosadas se deduce que no será beneficiario de la fe publica registral quien, inmatriculando el bien,
inscribe su derecho de propiedad como primera de dominio, pues, aquí no se ha cumplido con el requisito de la previa
inscripción del derecho adquirido. Igualmente, quien adquiere el derecho de propiedad por prescripción adquisitiva de
dominio, tampoco se beneficia de éste principio toda vez que su derecho no lo ha adquirido sobre la base de otro
anteriormente inscrito. Precisamente, uno de los supuestos de la prescripción adquisitiva de dominio es la falta de
conexión (tracto sucesivo) entre el derecho de peticionante y el último que aparece en el Registro.

En cuanto a la previa inscripción del derecho que se adquiere, surge la siguiente inquietud: ¿en qué oportunidad debe
haberse realizado la inscripción del derecho del transferente: en el momento de la celebración del negocio jurídico por
cuyo efecto el tercero adquiere el derecho o, en el momento en que éste inscribe aquel derecho?

Consideramos que el derecho del transferente debe estar inscrito en el acto de la celebración del negocio jurídico del
tercero que viene adquirir aquel derecho. El Art.. 2014 del C.C. parece definir el asunto en tal sentido cuando dice: "...
de buena fe adquiere a título oneroso...". Lo propio, el Art. VIII del NRGRP cuando señala: "... hubiere contratado..."
Así, por ejemplo, si Juan vende el inmueble a Pedro y, posteriormente, Pedro vende a Mario; para que Mario se
beneficie de la fe pública, será necesario que, en el momento de la celebración del negocio jurídico por cuyo mérito
adquiere el inmueble, el derecho de propiedad de Pedro se encuentre inscrito en el Registro.

3.3. INEXPRESIVIDAD REGISTRAL RESPECTO DE CAUSALES DE INEFICACIA DEL


DERECHO TRANSMITIDO.

El principio de fe pública registral no sólo requiere la previa inscripción del derecho que le sirve de antecedente.
Además, impone el desconocimiento de la inexactitud registral de aquél derecho, esto es, la no-inscripción de las
causales que provoquen la invalidez o ineficacia de aquél derecho. Esto se desprende del Art. 2014 del C.C. cuando
señala: "por virtud de causa que no consten en los registros públicos".

Ya se ha puntualizado que estas causales, que afectan al derecho previamente inscrito y que no deben constar en el
Registro, pueden ser de nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución del negocio jurídico no obstante que el Art. 2014
del C.C., únicamente, hace referencia literal a los tres últimos. La Exposición de Motivos del Código Civil ha
planteado y resuelto el tema precisando que "las causas que atenten contra el derecho del otorgante no tendrán que ser
sólo de nulidad (sea absoluta o relativa) sino que también podrán ser causas rescisión o resolución".

Por otro lado, el Art. 2014 del C.C., al referirse a la inexpresividad de las causales de nulidad, rescisión o resolución;
utiliza la frase "que no consten en los Registros Públicos": De aquí surge una inquietud: ¿Se refiere únicamente al
Registro de la Propiedad Inmueble o, incluye a los demás Registros? Al respecto, la Exposición de Motivos del
Código Civil responde que "estas causas no tienen que aparecer del Registro de la Propiedad Inmueble, sino que
podrían aparecer de cualesquiera de los registros que directa o indirectamente se encuentran legislado por el Código
civil (personal, mandatos, etc.)".

En el ejemplo planteado anteriormente, la compraventa 1 (derecho de propiedad de Pedro) debe haber sido
previamente inscrito en el Registro. Sin embargo, en el Registro únicamente debe constar esa situación. No debe
aparecer, por ejemplo, una anotación de demanda de nulidad de la compraventa 1 por incapacidad del vendedor, esto
es, de Juan. Tampoco debe aparecer inscrita alguna limitación de los derechos del vendedor (Juan) en el Registro
Personal.

3.4. ONEROSIDAD EN LA TRANSMISIÓN DEL DERECHO

Otro requisito indispensable para que el principio que tratamos despliegue su eficacia protectora en favor del
adquirente, sea que el negocio jurídico por el cual adquirió el derecho; se hubiera celebrado a título oneroso, esto es,
con prestaciones recíprocas. El Art. 2014 del C.C. expresamente señala: "El tercero que de buena fe adquiere a título
oneroso algún derecho..."

Además de los típicos negocios jurídicos onerosos bilaterales como son la compraventa, dación en pago, transacción,
etc., quedan comprendidos aquellos otros denominados no-negociales, como es el caso de las adquisiciones
inmobiliarias realizadas en remate público pues, también se trata de negocios jurídicos bilaterales celebrados a título
oneroso donde el Juez o Ejecutor sustituye la voluntad del transferente.

Queda excluido de la protección registral que genera este principio aquellos que hubieran adquirido su derecho a título
gratuito, como es el caso de la donación, anticipo de legítima y traslado de dominio inmobiliario por sucesión
hereditaria. En estos caso, los adquirentes "defenderán su derecho con la protección registral que el derecho de su
transferente ha obtenido del registro".

3.5. BUENA FE DEL ADQUIRENTE

Señala García García que la doctrina, al conceptualizar la buena fe registral, ha destacado dos aspectos: uno negativo y
otro positivo. Desde el punto de vista negativo, ha sido definida como el desconocimiento (o no-conocimiento) de la
inexactitud registral. Desde el punto de vista positivo, como la creencia en algo más que el desconocimiento de algo:
que el transferente es titular del derecho y que puede transmitirlo, que es dueño de la cosa y puede transmitir su
dominio, que la titularidad del transferente no adolece de vicio alguno (Vallet de Goytisolo, Lacruz, Roca Sastre).

García García impugna el segundo criterio. Señala que el concepto de buena fe debe centrarse en el problema del
desconocimiento y no en el de la creencia, pues, no interesa una especial creencia en el contenido del asiento, sino un
desconocimiento de situaciones jurídicas extrarregistrales. Dice: "Lo importante es desconocer o conocer y no creer o
dejar de creer. En el derecho hipotecario lo que importa es el homo ignorans o el homo sapiens, y no el hombre
creyente. No estamos en religión sino en Derecho Hipotecario".

Diez-Picazo afirma que en la configuración general de la buena fe de los actos y negocios y en las situaciones jurídicas
en general, aparecen dos diferentes líneas de razonamiento. Para una de ellas, la buena fe es un estado psicológico o
psíquico, consistente en un equivocado conocimiento de la realidad. Para la otra, la buena fe es la actuación diligente o
conducta socialmente aceptable. Afirmando su punto de vista y con referencia al Art. 34 de la Ley hipotecaria
española, señala que la opinión general se inclina por entender que la buena fe del Art. 34 de la ley acotada es la buena
fe psicológica.

En este orden ideas, la buena fe que reclama el Art. 2014 del C.C. es la buena fe psicológica, esto es, aquella que se
traduce en el desconocimiento de la inexactitud registral. Justamente, a ella se refiere el artículo acotado cuando
expone que: "... La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro" (la
cursiva es nuestra). Por lo demás, la Exposición Motivos del Código Civil ratifica este criterio de interpretación.
Señala que "la buena fe que se le exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la
existencia de inexactitud en lo publicado por el registro".

En consecuencia, nuestro sistema hace suyo el concepto de buena psicológica. El adquirente de un derecho habrá
obrado con buena fe si desconocía la inexactitud registral. Por el contrario, habrá actuado con mala fe quien conocía la
inexactitud registral.

Ahora bien, el desconocimiento que exige el principio de fe pública registral, no solo es objetivo en el sentido que en
el Registro no deben constar las causales de invalidez o ineficacia que afectan al derecho transmitido (de ello nos
hemos ocupado al referirnos a la inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho transmitido).
También comprende el desconocimiento subjetivo, esto es, que el adquirente, verdaderamente, no debe haber
conocido las causales de invalidez o ineficacia del derecho, como señala la Exposición de Motivos del Código Civil,
aún cuando no aparecían en el Registro.

El Art. 2014 del C.C. señala que "la buena fe se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del
registro". De aquí se desprende dos cosas: por un lado, que la buena fe puede ser enervada toda vez que admite prueba
en contrario y, por otro, que procesalmente el adquirente no estará obligado ha probar su buena fe pues, por efecto de
aquella disposición, la carga de la prueba corresponderá al demandante.
El concepto de buena fe provoca algunas interrogantes que requieren respuesta. Entre tales cuestionamientos tenemos:

a. Aclarado el concepto de la buena fe, queda una duda: ¿Quién debe haber obrado con buena fe: quién
adquiere el derecho, quién lo transmite, o ambos? Sobre el tema el Art. 2014 del C.C. destaca
nítidamente que es el adquirente quien debe haber obrado con buena fe. Señala: "El tercero que de buena
fe adquiere a título oneroso..." "La buena fe del tercero se presume mientras..." (las cursivas son nuestras).
Por ende, la buena fe del adquirente perdurará, inclusive, si el transmitente hubiera obrado de mala fe. La
Exposición de Motivos del Código Civil expone, precisamente, que el concepto de buena o mala fe es
personalismo por lo que resulta quizá ocioso afirmar que este requisito debe ser cumplido por el
adquirente y sólo por él. Y, que la circunstancia de que el transferente del derecho tenga buena o mala fe
es absolutamente irrelevante para los efectos de impedir o permitir al adquirente constituirse en tercer
registral.
b. Titularidad de la buena fe.

Por otro lado, la doctrina se ha planteado, también, el problema de la oportunidad en que el adquirente debe tener
buena fe. Respecto de éste asunto se ha fundado hasta tres teorías. La primera señala que la buena fe debe tenerse
en el momento de la inscripción (Gómez Gómez, Sanz Fernández). La segunda, que la buena fe debe tenerse en
el momento de la tradición (Roca Sastre, Diez-Picazo). La tercera, que la buena fe debe tenerse en el momento de
la celebración del negocio jurídico (Lacruz, García García, Diez-Picazo).

Nuestro sistema registral se adhiere a la tercera teoría pues, la Exposición de Motivos del Código Civil expone
que, incuestionablemente, la buena fe del adquirente debe existir en el momento de la celebración del contrato
mediante el cual adquiere el derecho del cual se trate.

Así, es claro que el Art. 2014 del C.C. alude al momento de la celebración del negocio como la oportunidad en
que se debe tener la buena fe, cuando afirma que: "El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso..." Lo
propio se desprende del Art. VIII del NRGRP en tanto señala: "... tercero registral que a título oneroso y de buena
fe hubiere contratado sobre la base de..."

Juzgamos ilustrativa la explicación que, sobre este criterio, expone García García. Sustenta la necesidad que la
buena fe deba tenerse en el momento de la celebración del negocio jurídico del siguiente modo: "la buena fe, al
ser un hecho intelectivo o de formación del conocimiento, ha detenerse en el momento del otorgamiento del
título, que es el momento en que aparece formada la voluntad del adquirente. La adquisición a non domino se
produce, pues, a partir de la inscripción y en virtud del elemento de la inscripción. Pero la buena fe, al igual que el
problema de la capacidad, de la existencia de la persona y de los vicios del negocio jurídico, hay que referirlo al
momento en que se declara la voluntad en el título. Es esa la razón y no otra de que la buena fe haya que referirla
al momento del otorgamiento del título. No es, pues, porque la adquisición del derecho real se produzca con
anterioridad, pues al ser adquisición a non domino la adquisición se produce a partir de la inscripción. No es
tampoco, porque haya que referir la buena fe al momento de la tradición, pues si el momento de la inscripción no
cuenta, tampoco ha de contar el momento de la tradición. Lo importante es el momento en que se forma la
voluntad del adquirente".

c. Oportunidad en que se debe tener la buena fe.


d. Duración de la buena fe.
Otro asunto que la doctrina también se ha planteado, es el referido a la perdurabilidad de la buena fe. Entre nosotros, la
Exposición de Motivos del Código Civil ha resuelto el asunto señalando que debe permanecer hasta la inscripción del
derecho en el Registro. Dice: "la buena fe debe subsistir hasta el momento de la inscripción del derecho del adquirente,
por cuanto todos los requisitos para el funcionamiento del principio de fe pública registral deben ser concurrentes en el
tiempo, es decir, debe hacer algún momento en el que todos ellos se produzcan y el único momento posible de que
esto ocurra es el de la inscripción".

Lamentablemente, esta postura no es concordante con el criterio propuesto en cuanto al momento que se debe tener
buena fe. Conforme anota García García, "una vez que exista buena fe en el momento del otorgamiento del título, ya
no importa que, con posterioridad se produzca mala fe, o sea, conocimiento de la situación extraregistral por parte del
adquirente, pues su buena fe quedó cerrada y completa en el momento de la declaración de su voluntad. Sería injusto
y contrario al principio de seguridad jurídica que, una vez que el adquirente ha cerrado el contrato se desvirtuara ese
título por el mero hecho de haber llegado a su conocimiento situaciones extrarregistrales, con las que él no contó en el
momento de celebrar el contrato y otorgar el título".

En esta línea de pensamiento, consideramos que la buena fe únicamente debe existir en el acto de la celebración del
negocio jurídico. Tal vez, el asunto sea discutible en el caso de la hipoteca, sobretodo, atendiendo al carácter
constitutivo de su inscripción en el Registro. Sin embargo, pretender extender la buena fe hasta el acto mismo de la
inscripción, es pretender que la buena fe sea necesaria en el acto de la adquisición del derecho, postura que, en otra
parte, recusa la propia Exposición de Motivos del Código Civil.

3.6. INSCRIPCIÓN DEL DERECHO A FAVOR DEL ADQUIRENTE.

El principio de fe pública registral despliega sus efectos a favor de del adquirente, únicamente cuando éste ha inscrito
su derecho. Tanto el Art. 2014 del C.C. como el Art. VIII del NRGRP no lo dicen; pero, es indiscutible su necesidad
toda vez que el adquirente del derecho sólo será tercero registral cuando hubiera inscrito su derecho.

4. BENEFICIARIO DE LA FE PUBLICA REGISTRAL: EL TERCERO REGISTRAL

De manera ilustrativa, señala Diéz-Picazo que desde el momento mismo de su promulgación (1861), se ha insistido
que la Ley Hipotecaria es una "ley de terceros" y que el tercero es el personaje principal de toda esta historia.
Ciertamente, todo el sistema registral se ha desarrollado con el propósito fundamental de proteger a un tercero. De
hecho, no se trata de cualquier tercero. Sino, de uno en especial: el tercero registral.

El tercero registral que, ciertamente, es el beneficiario del principio de fe pública registral, participa de ciertas
características.

a. El tercero registral es tercero porque su cualidad principal es no haber participado relación jurídica
(inscrita) precedente, esto es, en la relación jurídica por cuyo mérito adquirió su derecho quien, ahora,
viene a transferirlo en favor del tercero registral.
b. El tercero registral debe ser extraño en la relación jurídica previamente inscrita.

El tercero registral debe haber intervenido en otra relación jurídica (también inscrita), distinta a la relación jurídica
previamente inscrita (perjudicada por causales que determinan su invalidez o ineficacia: nulidad, anulabilidad,
rescisión o resolución).

c. El tercero registral debe ser parte en otra relación jurídica.


Entre las relaciones jurídicas antes referidas, esto es, la relación jurídica donde el tercero registral no ha intervenido
(relación jurídica afectada por causales de invalidez o ineficacia) y la relación jurídica donde el tercero registral ha sido
parte; debe existir conexión lineal.

La conexión lineal refleja el supuesto normativo del principio de buena fe recogido en el Art. 2014 del C.C. Y,
ciertamente, supone la existencia e inscripción de dos relaciones jurídicas: la del transmitente del derecho y la del
adquirente (sucesor del derecho: tercero registral). Veámoslo en un ejemplo:

Compraventa 1 (inscrita pero, inválida): - "A vende a B". - B inscribe su derecho.

Compraventa 2 (inscrita y válida): - "B vende a C".

- C inscribe su derecho.

Gráficamente estas relaciones jurídicas pueden ser representadas del siguiente modo:

Para ver el gráfico seleccione la opción "Descargar"

Entre las relaciones jurídicas representadas en el gráfico (compraventa 1 y compraventa 2), que son dos (podrían ser
más pero, siempre ordenados lineal y rigurosamente en el Registro); existe conexión por las siguientes razones: por un
lado, ambas tienen como objeto un mismo inmueble y, por otro, en las dos ha intervenido un mismo sujeto (B, en el
ejemplo). La conexión que los vincula se denomina lineal porque la primera relación jurídica inscrita ("A vende a B")
es el presupuesto lógico para la inscripción de la segunda ("B vende a C"). O, dicho de otro modo, porque la primera
relación jurídica inscrita ("A vende a B") hace viable la inscripción de la segunda relación jurídica ("B vende a C")

Por el principio de fe publica registral las eventuales causales de invalidez o ineficacia (nulidad, anulabilidad, rescisión
o resolución) que afecten a la primera relación jurídica ("A vende a B"), no perjudicarán a la segunda relación jurídica
("B vende a C"). El Art. 2014 del C.C. expone el principio de fe publica registral en tal sentido. Señala que el tercero
(C, en el ejemplo) que de buena fe adquiere a titulo oneroso (compraventa) algún derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo (B, en el ejemplo), mantiene su adquisición aunque después se anule,
rescinda o resuelva por virtud de causas que no consten en los registros públicos.

d. Debe existir conexión lineal entre las dos relaciones jurídicas.

Esto significa que el derecho inscrito del tercero registral debe encontrarse amenazada por las causales de ineficacia
que afectan a la relación jurídica inscrita precedente, de la cual deriva. El principio de fe publica registral, impide que
dicha amenaza se haga efectiva.

e. La relación jurídica inscrita del tercero registral debe ser amenazada por otra, igualmente inscrita.

Conforme se ha puntualizado al tratar del principio de oponibilidad de lo inscrito, el tercero registral es "registral" en la
medida que su derecho se encuentra inscrito en el Registro.

f. El tercero registral debe ser un titular registral.


g. El tercero registral debe haber adquirido su derecho de buena fe.

El tercero registral, conforme se ha expuesto, no debe haber conocido las causales de invalidez o ineficacia que
afectaba a la relación jurídica por la cual adquirió su derecho el antecesor
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

5. FUNDAMENTO.

La calificación por el Registrador de los títulos presentados en el Registro, como operación previa a
su inscripción, fundamental en nuestro sistema hipotecario, abarca tanto el control de legalidad de
dichos títulos como el examen del contenido del Registro, por los obstáculos que puedan derivar del
mismo para la práctica del asiento solicitado.

Pero el examen del contenido registral y el establecimiento de su exacta conexión con el nuevo
título presentado a inscripción serían de difícil o imposible ejecución en una situación de desorden
tabular. Así ocurría en nuestro antiguo sistema de Contadurías de Hipotecas, en que se registraban
los títulos por orden de entrada en la oficina, pero sin establecer discriminación alguna en los
asientos por razón de las fincas ni de sus titulares.

El tracto sucesivo viene a establecer un orden registral, al exigir la identidad personal y real en la
correlación título inscribible-Registro, y al ordenar sucesivamente los asientos, dentro de cada folio,
sobre la base de un nexo causal entre la titularidad registral del transferente y la del adquirente que
pretende inscribir.

6. NATURALEZA.

Existen dos corrientes en cuanto a la verdadera naturaleza del principio de tracto sucesivo.

a) El tracto como requisito de la inscripción:


Autores como SANZ FERNANDEZ, y más recientemente LACRUZ BERDEJO,
consideran que el tracto sucesivo no es un auténtico principio hipotecario, sino un requisito
de la inscripción.

b) El tracto como principio hipotecario:


En esta corriente podemos situar a DON JERONIMO GONZALEZ, que configuró al
principio de tracto sucesivo como uno de los grandes principios hipotecarios. Y aunque la
Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 sólo formuló los principios de
publicidad y especialidad, el Preámbulo de la Ley de 1944 ya mencionó al principio de
tracto sucesivo.
7. CONCEPTO.

Para ROCA SASTRE, el principio de tracto sucesivo exige que el historial jurídico de cada finca
figure en el Registro “sin solución de continuidad”, de manera que el transmitente de hoy sea el
adquirente de ayer, y el adquirente de hoy sea el transmitente de mañana.

El principio de tracto sucesivo viene impuesto por el sistema de folio registral, propio de nuestro
ordenamiento hipotecario, que implica la llevanza del Registro por fincas, y que pretende el mayor
paralelismo posible entre el contenido del Registro y la realidad jurídica extrarregistral. Para lograr
este objetivo es preciso que el historial jurídico de cada finca inmatriculada esté constituido por
titulares registrales que hayan adquirido el dominio o algún derecho real sobre la misma que se
sigan unos a otros sin solución de continuidad.

JOSE MANUEL GARCIA GARCIA define el principio de tracto sucesivo como “aquel principio
hipotecario en cuya virtud, para que se pueda inscribir, anotar, cancelar o consignar por nota
marginal un derecho o una situación jurídica inscribible, es necesario que conste previamente
inscrito o anotado dicho derecho a nombre de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorgue
el acto o contrato o contra la cual se dirija un procedimiento judicial o administrativo”.

ANTONIO MANZANO SOLANO define descriptivamente el principio de tracto sucesivo como


“una técnica operativa del sistema de folio real, que trata de establecer el orden entre los asientos,
como complemento del orden entre las fincas, mediante el encadenamiento sucesivo o simultáneo
de los títulos inscribibles, sobre la base de la previa o simultánea inscripción del título del
transferente en el momento de la inscripción del título del adquirente, aunque el acto dispositivo sea
anterior, como presupuesto estructural para la producción de los efectos esenciales del sistema”.

8. SUS CLASES.

NUÑEZ LAGOS distingue entre tracto sucesivo formal, material y abreviado:

a) El tracto sucesivo formal viene constituido por la cadena de asientos practicados en el folio
registral de cada finca en virtud de los títulos presentados, de manera que cada título que llega al
Registro produce un asiento.

b) El tracto sucesivo material o sustantivo es la cadena de titulares registrales, o sujetos de


derecho a quienes se atribuyen los derechos inscritos, de forma que cada asiento lleva un titular.

c) El tracto abreviado tiene lugar cuando un mismo asiento comprende varios actos o
transmisiones. Supone una excepción a la regla general de coincidencia del tracto formal y material
y únicamente se admite en los supuestos previstos legalmente.

9. EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Y EL EJERCICIO DE LA FACULTAD


DISPOSITIVA.

La llevanza del Registro por fincas o sistema de folio real se completa con el principio de tracto
sucesivo que, impone que, dentro de cada folio registral, los asientos tengan una previa relación
jurídica o nexo causal de causante a sucesor, o lo que es lo mismo, que para practicar la inscripción
a favor de un determinado adquirente o causahabiente, debe constar previamente registrado el título
de su transmitente o causante. Esta cadena o eslabonamiento de causante a sucesor constituye la
esencia del principio de tracto.

No obstante, el tracto sucesivo no impone la necesaria coincidencia entre la titularidad registral y el


ejercicio de la facultad dispositiva por parte del dueño o titular del derecho. El ejercicio del poder
dispositivo es independiente de que conste inscrito el derecho del disponente. Es posible que el
verdadero dueño otorgue el acto dispositivo primero y, después, inscriba su adquisición en el
Registro. Lo imprescindible para que el adquirente en virtud de dicho acto dispositivo pueda
inscribir su adquisición es que, al tiempo de presentar su título en el Registro, conste previamente
inscrita la adquisición de su transmitente o que se inscriba simultáneamente.

Aparte de la claridad en el contenido de los asientos del Registro y su contribución a los efectos
generales de nuestro sistema hipotecario, el principio de tracto sucesivo produce efectos
específicos:

a) Para el que solicita la inscripción, el rechazo o cierre del Registro a los títulos presentados a
inscripción, si no aparece cumplido el requisito de la previa inscripción a favor del
transferente. Este efecto supone negar provisional o definitivamente la publicidad registral y
todos sus efectos sustantivos, como el principio de fe pública registral y el de legitimación.

b) Para el titular inscrito, la seguridad de que no podrá inscribirse ningún título si él no aparece
como disponente.
9. FORMULACION LEGAL: EL ARTICULO 20 DE LA LEY HIPOTECARIA.

El párrafo primero del artículo 20 de la Ley Hipotecaria recoge la regla general del principio de
tracto sucesivo al establecer: “Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan,
graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar
previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean
otorgados los actos referidos”.

Se recogen en este precepto los tres ámbitos de aplicación del tracto sucesivo:

a) Ambito subjetivo: La previa inscripción ha de constar a favor de la persona que otorgue o en


cuyo nombre sean otorgados los actos referidos, luego debe haber una identidad absoluta
entre la persona que otorgue o contra la cual se dirija el acto inscribible y el titular registral.

Debe tenerse en cuenta que el principio de tracto se aplica no sólo a los actos otorgados
voluntariamente por el titular registral, sino también a los que pueden tener un carácter
forzoso, como la enajenación derivada de un procedimiento de ejecución o una expropiación
forzosa. Por ello, es más propio hablar de previa inscripción a favor de la persona que
otorgue o “haya de resultar perjudicada” por el acto inscribible.
b) Ambito objetivo: Debe estar inscrito el derecho de la persona que otorga la transmisión o
gravamen, existiendo coincidencia entre el derecho, tal y como consta en el título y en la
inscripción, y entre la finca, tanto la que es objeto del derecho en el título como la que figura
en el folio registral.
Sin embargo, el artículo 20 no obliga al Registrador a comprobar la preexistencia del
derecho de la persona que en el título presentado a inscripción figure como disponente, sino
que ha de limitarse a comprobar si tal derecho consta inscrito a su favor.

c) Ambito formal: Aunque el artículo 20 sólo alude a los asientos de inscripción o anotación,
también es aplicable a los asientos de cancelación y de nota marginal.

10. APLICACIÓN REGISTRAL DEL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO O


REQUISITO DE LA PREVIA INSCRIPCION.
Los párrafos segundo y tercero del artículo 20 recogen las normas de actuación del Registrador
cuando no se cumple el principio de tracto sucesivo. En la aplicación práctica por el Registrador del
requisito de previa inscripción, cabe distinguir cuatro supuestos:

a) Que conste inscrito el derecho a favor del otorgante.

En este caso, de no existir otros obstáculos que lo impidan, el Registrador extenderá el asiento
solicitado.

b) Que conste inscrito el derecho a favor de persona distinta y sin enlace con el otorgante del
documento.

Al efecto dispone el párrafo segundo del artículo 20 que: “En el caso de resultar inscrito aquel
derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores
denegarán la inscripción solicitada”.

Por tanto, si resulta incumplido el tracto sucesivo, porque el titular registral no coincide con el
otorgante del título que se presenta a inscripción, el Registrador tiene que denegar la inscripción.

c) Que conste inscrito el derecho a favor de persona distinta, pero que tenga un enlace con el
otorgante del documento.

Según el artículo 105 del Reglamento Hipotecario: “No obstante lo dispuesto en el párrafo 2º del
artículo 20 de la Ley, los Registradores podrán suspender la inscripción de los documentos en los
que se declare, transfiera, grave, modifique o extinga el dominio y demás derechos reales sobre
bienes inmuebles en el caso de que la persona que otorgue el acto o contrato alegase en el
documento presentado ser causahabiente del titular inscrito o resultare tal circunstancia del Registro
y del referido documento, y a solicitud del presentante extenderá anotación preventiva por defecto
subsanable.”

Este precepto supone que el Registrador no ha de denegar, sino suspender la inscripción del título,
cuando el otorgante del documento presentado a inscripción no coincida con el titular registral pero
sí tenga con él una relación de “causahabiente”. Aunque algunos autores estiman que por
“causahabiente” sólo debe entenderse al heredero, la Dirección General de los Registros y del
Notariado y la doctrina mayoritaria interpretan en sentido amplio la expresión. Y, en consecuencia,
consideran como “causahabiente” a todo aquél cuyo derecho dimane directamente del titular
registral, sea a título universal o singular, oneroso o lucrativo.

Por tanto, esta concepción amplia del “causahabiente” permite al Registrador suspender la
inscripción siempre que no haya tenido acceso al Registro una transmisión o gravamen intermedio,
es decir, que no se haya presentado para su inscripción el título en el que el ahora otorgante del
título suspendido adquirió su derecho del actual titular registral.

La misma norma se consagra en la regla 1ª del artículo 140 del Reglamento Hipotecario para las
anotaciones de embargo: “1ª Si la propiedad de la finca embargada apareciese inscrita a favor de
una persona que no sea aquélla contra quien se hubiese decretado el embargo, se denegará o
suspenderá la anotación, según los casos”.
d) Que no conste inscrito a favor de persona alguna porque la finca no esté inmatriculada.

El tercer párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria establece que: “Cuando no resultare inscrito a
favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuera inscribible con arreglo al
artículo 205, los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual
subsistirá durante el plazo que señala el artículo 96 de esta Ley.”

Este párrafo recoge el supuesto de falta de cumplimiento del principio de tracto sucesivo porque la
finca no se encuentra inmatriculada, lo cual supone que dicha finca no ha tenido acceso todavía al
Registro, por lo que no existe ningún titular registral vigente.

Si el título presentado fuese inscribible conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, que regula
la inmatriculación de fincas por título público de adquisición, se procedería a la inmatriculación de
la finca.

Si el título no permitiera inmatricular la finca, el titular de cualquier derecho constituido sobre finca
cuyo dueño no hubiere inscrito su dominio, puede acudir al procedimiento previsto en el artículo
312 del Reglamento Hipotecario, en el que se establece un requerimiento notarial o judicial al
dueño de la finca para que inscriba su propiedad y, de no atenderlo, se regula la manera en que el
interesado en el título suspendido puede obtener los títulos de propiedad del dueño y su posterior
inscripción.

11. EL TRACTO SUCESIVO ABREVIADO.

El tracto sucesivo abreviado tiene lugar cuando se permite que, en un mismo asiento, consten a la
vez varios actos dispositivos, destacándose el último de ellos, que es el que constata la titularidad
registral vigente. Sólo tiene lugar en los supuestos previstos legalmente y se fundamenta en la
necesidad de simplificar el historial registral de las fincas y de evitar la proliferación de asientos
temporales que no tienen trascendencia para los terceros adquirentes. Entre otros supuestos, cabe
señalar los siguientes:

a) Ventas o cesiones a un coheredero. Según el número 2º del párrafo quinto del repetido
artículo 20: “Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos
otorgados por los herederos: 2º Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas
adjudicadas pro indiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga
habrá de expresarse dicha previa adjudicación pro indiviso con referencia al título en que
así constare.”

Este caso se justifica por el propósito de evitar una inscripción que recoja exclusivamente la
previa adjudicación. Para practicar el asiento deberán presentarse tanto el título que recoja
la previa adjudicación como el que formalice la venta o cesión. La doctrina también lo
considera aplicable en el supuesto de que un heredero ceda a los demás su derecho
hereditario.

b) Particiones hereditarias formalizadas después de fallecido algún coheredero. El párrafo


sexto del artículo 20 dispone que: “Cuando en una partición de herencia, verificada después
del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que
a aquél correspondan, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero
haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas.”

Este párrafo recoge el llamado derecho de transmisión, en que un heredero fallece sin
aceptar ni repudiar la herencia del causante, formulado en el artículo 1006 del Código Civil.
La referencia en el precepto a que se hagan constar en la inscripción “las transmisiones
realizadas”, implica que se ha querido seguir la teoría clásica de la sucesión por derecho de
transmisión, es decir, que el transmisionario no hereda directamente al primer causante,
sino a través del transmitente. La transmisión intermedia se hace constar en el cuerpo de la
inscripción, pero en el acta de inscripción debe figurar como titular registral el transmisario,
haciendo constar el título hereditario que le corresponda respecto al transmitente, y
añadiendo “en virtud del derecho de transmisión expresado”.

La jurisprudencia justifica este supuesto para evitar “inscripciones que, por ser solamente
transitorias y formularias, no tienen finalidad práctica”. Además, el transmitente no llega a
ser adquirente, aunque los bienes pasen por su patrimonio hasta el transmisario.

c) Inscripción de varias transmisiones hereditarias sucesivas. Este supuesto ha sido admitido


por la Dirección General de los Registros y del Notariado, con la misma justificación que
los casos anteriores. Consiste en que, en un mismo asiento, se recojan diversas
transmisiones por vía de herencia, bien a favor de una pluralidad de herederos o a favor de
un único heredero, que se han formalizado en un mismo título. En la práctica, es frecuente
el caso de inscribir simultáneamente la partición de herencia por fallecimiento del padre y
de la madre.

d) Anotación preventiva de embargo en procedimientos seguidos contra herederos ciertos del


deudor. El artículo 166 del Reglamento Hipotecario en su número 1º dispone que: “Si se
pidiese anotación preventiva de embargo en procedimientos seguidos contra herederos
ciertos y determinados del deudor, también por obligaciones de éste, se consignarán,
además, las circunstancias personales de aquéllos.”

En este caso, dado el carácter urgente y provisional de la anotación de embargo, se permite


practicar la anotación cuando el titular registral es el deudor, pero el procedimiento se sigue
contra sus herederos ciertos y determinados, que son los embargados, sin hacer previa
inscripción a favor de éstos, pero sí se consignan los particulares de la transmisión
hereditaria. Por tanto, extinguida la anotación, quedará también extinguida la consignación
registral de la transmisión hereditaria, y, en caso de enajenación de la finca ejecutada como
consecuencia de la ejecución, será necesaria la previa inscripción a favor de los herederos o
legatarios ejecutados.
12. EXCEPCIONES AL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.
Las excepciones al principio de tracto sucesivo son siempre excepciones al tracto formal, nunca al
material, pues se explican por la innecesariedad de que el Registro publique una titularidad
transitoria que autoriza a una persona para la realización del acto.

a) Representación y figuras afines. Consagrada en el párrafo cuarto del artículo 20 de la Ley


Hipotecaria: “No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios,
representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen
como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por
las leyes.”

La aplicación de este precepto exige dos requisitos:

1º Que se actúe como órgano de representación, y que se trate de una representación directa, ya que
las simples titularidades de disposición o fiduciarias requieren la previa inscripción.

2º Que concurra el requisito de la temporalidad, pues si la representación es permanente, la


inscripción previa a favor del representante es imprescindible.

Los mandatarios y representantes o apoderados no tienen ningún derecho subjetivo sino una
legitimación para actuar en nombre del poderdante, y por ello, la previa inscripción ha de constar a
favor de este último. No obstante, si se trata de representación indirecta, por haber actuado en el
negocio el representante en nombre propio, la inscripción se habrá practicado a nombre del mismo,
y será necesario un ulterior negocio jurídico para practicar la inscripción a favor del representado.

b) Ratificación de contratos privados. Se recoge en el número 1º del párrafo cuarto del artículo
20: “Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados
por los herederos: 1º Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante,
siempre que consten por escrito y firmados por éste.”

Realizada una venta en documento privado por el causante de una herencia lo procedente es
que los herederos eleven a público el documento privado, pero no que inscriban los bienes a
su favor, porque los bienes que fueron objeto de la venta ya no formaban parte del caudal
relicto y por lo tanto no les pertenecían.

Señala ROCA SASTRE que los herederos, al ratificar la enajenación ya realizada por su
causante, actúan simplemente como continuadores o representantes de aquél, cumpliendo el
ineludible deber de habilitar al adquirente de un título idóneo para la inscripción. Aunque la
finca siga inscrita a favor del causante, se trata de una inexactitud registral, que no atribuye a
los herederos el dominio sobre la finca, pues el causante es un titular aparente, pero sin
contenido patrimonial alguno.
No obstante, para otorgar el título, los herederos han de justificar documentalmente su
condición de tales, con el correspondiente testamento, contrato sucesorio o declaración
judicial o notarial de herederos. Y, en esta circunstancia, algunos autores ven el
cumplimiento, aunque sea matizado, del principio de tracto.
c) Testimonio de autos de adjudicación. El número 3º del mismo precepto dispone: “Tampoco
será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los
herederos: 3º Cuando se trate de testimonios de autos de adjudicación o escritura de venta
verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con
tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante.”
La jurisprudencia estima aplicable esta norma a diversos supuestos de ejecución seguidos
contra el causante en su inicio y posteriormente contra los herederos, o también iniciada y
seguida contra los mismos por deudas de aquél.

En el caso de que los herederos sean conocidos, se sigue el procedimiento en forma nominal
contra los mismos, debiendo justificarse su calidad de tales. Por tanto, sería un supuesto de
tracto abreviado.

Si fueran desconocidos, el sistema es seguir el procedimiento contra los herederos


indeterminados del deudor o contra quien tenga la representación de la posible “herencia
yacente”. Entonces, aparece una auténtica excepción al principio de tracto sucesivo, pues al
no constar los herederos, sólo se alude en la inscripción al fallecimiento del deudor y al
hecho de haber sido demandados los herederos indeterminados.

d) Anotaciones preventivas de embargo o prohibición de disponer en procedimientos penales.


Según el último párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, “no podrá tomarse anotación
de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el
titular registral es persona distinta de aquélla contra la cual se ha dirigido el procedimiento.
En los procedimientos criminales podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de
prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o
tribunal existan indicios de que el verdadero titular de los mismos es el imputado,
haciéndolo constar en el mandamiento.”

El primer inciso reitera la regla general de cumplimiento del principio de tracto sucesivo,
mientras que el segundo inciso establece una auténtica excepción a la misma, que sólo
resultará aplicable cuando concurran todos y cada uno de los requisitos del precepto:
procedimiento criminal, anotación de embargo preventivo o prohibición de disponer, medida
cautelar, y constancia en el mandamiento de que existen indicios racionales de que el
verdadero titular es el imputado.

e) Anotación preventiva de embargo en procedimientos seguidos contra herederos


indeterminados del deudor. El artículo 166 del Reglamento Hipotecario en su número 1º
dispone que: “Si se pidiese anotación preventiva de embargo en procedimientos seguidos
contra herederos indeterminados del deudor, por responsabilidades del mismo, se expresará
la fecha del fallecimiento de éste.”

El fundamento de este precepto es la idea doctrinal y jurisprudencial de que caben demandas


contra la herencia yacente y herederos indeterminados del deudor, dado que los acreedores
no pueden depender de que los herederos acepten la herencia, ni pueden tener la carga de
acreditar quiénes sean. Por ello, la defensa que tienen los herederos es precisamente la
constancia de su derecho en el Registro, con lo que, al constar con nombre, apellidos y
domicilio, no sería anotable el embargo dirigido contra herederos indeterminados.

f) Modificación hipotecaria y enajenación simultánea. Según el artículo 49 del Reglamento


Hipotecario, “cuando en el título presentado se forme una finca de dos o más, o se segregue
parte de alguna con objeto de enajenarla, se practicará una sola inscripción en la que se
comprendan la agrupación o segregación y su enajenación.”

g) En este caso, se recogen en un mismo asiento un acto de modificación –la agrupación o


segregación- y un acto de disposición –la enajenación.

h) Actos dispositivos realizados por los herederos en la proindivisión. Del artículo 209 del
Reglamento Hipotecario se deduce que los actos dispositivos realizados por los herederos
durante la proindivisión de la herencia pueden inscribirse a favor del adquirente sin
necesidad de la previa inscripción a nombre de aquéllos, siempre que se cumpla la condición
de que se hallen inscritos a nombre del causante.

i) Periodo de reconstitución del Registro. La Ley de 15 de agosto de 1873 establece la


suspensión del artículo 20 de la Ley Hipotecaria durante la fase de reconstitución de los
Registros de la Propiedad destruidos. Para ROCA SASTRE, más que una verdadera
excepción al tracto sucesivo, se trata de una suspensión o paralización de sus efectos por las
circunstancias especiales del caso. Lo cierto es que durante el periodo de reconstitución de
un Registro destruido no se aplica el principio de tracto.

14. INTERRUPCION DEL TRACTO SUCESIVO Y REANUDACION DE LA VIDA


REGISTRAL.

El principio de voluntariedad de la inscripción favorece el fenómeno de la interrupción del tracto


sucesivo al dejar de inscribirse los actos sucesivos o posteriores a las primeras inscripciones.

La primera fórmula para reanudar el tracto interrumpido consiste en presentar en el Registro todos
los títulos en los que se han formalizado los diferentes actos inscribibles y que no han tenido acceso
al mismo para proceder a su inscripción.

Sin embargo, hay ocasiones en las que no es posible acudir a esta solución, porque alguna
transmisión intermedia no ha sido objeto de formalización documental con acceso al Registro, o se
decide prescindir de la misma por su complejidad o por su alto coste. Para estos supuestos, el
artículo 200 de la Ley Hipotecaria dispone que “la reanudación del tracto sucesivo interrumpido se
verificará mediante acta de notoriedad o expediente de dominio.”

A estos dos medios, cabría añadir otros como: 1- El juicio declarativo ordinario; 2- El
procedimiento judicial de rectificación del Registro previsto en el apartado a) del artículo 40 de la
Ley Hipotecaria; 3- El procedimiento ejecutivo, especialmente por débitos fiscales; y 4- El título
administrativo de reparcelación y compensación.
Vamos a centrarnos solamente en los dos procedimientos previstos en el artículo 200.

a) Las actas de notoriedad.

Las actas de notoriedad para reanudación del tracto sucesivo interrumpido se tramitarán conforme a
lo dispuesto en la legislación notarial, con las especialidades contempladas en el artículo 203 de la
Ley Hipotecaria. De este precepto cabe destacar que deben ser notificados todos los titulares de
cualquier derecho sobre la finca, así como el último titular registral, o sus causahabientes, y el
titular catastral. Sin embargo, estas actas han tenido poca aplicación en la práctica porque la regla 8ª
del citado artículo 203 requiere la aprobación judicial y la regla 9ª establece la intervención judicial
en caso de oposición a la tramitación del acta.

En base al artículo 204 de la misma Ley, “las actas de notoriedad tramitadas a fines de la
reanudación del tracto sucesivo sólo podrán inscribirse cuando las inscripciones contradictorias
tengan más de treinta años de antigüedad, sin haber sufrido alteración, y el Notario hubiese
notificado personalmente su tramitación a los titulares de las mismas o a sus causahabientes.” Sin
embargo, el artículo 295 de su Reglamento añade: “si dichos asientos contradictorios son de menos
de treinta años de antigüedad, no serán inscribibles las actas, a menos que el titular de aquéllas o sus
causahabientes lo consientan ante el Notario expresa o tácitamente. Se entenderá que hay
consentimiento tácito cuando el titular o sus causahabientes hayan comparecido ante el Notario sin
formular ni anunciar oposición.”

b) El expediente de dominio.

El expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido se tramitará con
arreglo al artículo 201 de la Ley Hipotecaria, de cuyos trámites merecen reseñarse la necesaria
aportación de certificación catastral de la finca y de certificación registral que contendrá la última
inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes y la notificación al titular
catastral, a los titulares de cualquier derecho sobre la finca, así como al último titular registral, o sus
causahabientes.

Según el artículo 202 de la citada Ley, “los expedientes tramitados con arreglo al artículo anterior
serán inscribibles, aunque en el Registro apareciesen inscripciones contradictorias, siempre que
éstas tengan más de treinta años de antigüedad y el titular de las mismas haya sido citado en debida
forma y no hubiese formulado oposición.

También serán inscribibles, aunque las inscripciones contradictorias sean de menos de treinta años
de antigüedad, si el titular de las mismas o sus causahabientes hubieren sido oídos en el expediente.

Si el titular del asiento contradictorio de menos de treinta años de antigüedad o sus causahabientes
no comparecieren después de haber sido citados tres veces -una de ellas, al menos, personalmente-,
se les tendrá por renunciantes a los derechos que pudieran asistirles en el expediente, y éste será
también inscribible.”

La inscripción contradictoria constituye un obstáculo para la inscripción del expediente de dominio,


por lo que será preciso cancelarla y, a estos efectos, el artículo 286 del Reglamento señala: “El auto
aprobatorio del expediente de dominio, cuando se trate de reanudación del tracto sucesivo
interrumpido, dispondrá la cancelación de las inscripciones contradictorias a que se refiere el
artículo 202 de la Ley, y necesariamente expresará que se han observado los requisitos exigidos,
según los casos, por el citado artículo y la forma en que se hubieren practicado las citaciones de la
regla 3ª del artículo 201 de la misma Ley.”

De lo expuesto se deduce que, tanto en las actas de notoriedad como en el expediente de dominio,
en aras al cumplimiento del principio de tutela judicial efectiva, que prohibe la indefensión,
proclamado en el artículo 24 de la Constitución, son fundamentales las notificaciones al último
titular registral o sus causahabientes, ya que la inscripción de ambos medios de reanudación del
tracto interrumpido supone la cancelación de la última inscripción de dominio vigente.

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