CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA LIMA - Sistema de
Notificaciones Electronicas SINOE
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA
LIMA - Sistema de Notificaciones
Electronicas SINOE
SEDE ALZAMORA VALDEZ,
Secretario:SALINAS QUISPE
Anibal Jose FAU 20159981216 soft
Fecha: 08/01/2019 11:11:28,Razón:
RESOLUCIÓN
JUDICIAL,D.Judicial: LIMA /
LIMA,FIRMA DIGITAL
SEDE ALZAMORA VALDEZ,
Juez:OSCATEGUI TORRES ULISES MARINO /Servicio Digital - Poder
Judicial del Perú
Fecha: 7/01/2019 15:13:04,Razón: RESOLUCIÓN JUDICIAL,D.Judicial:
LIMA / LIMA,FIRMA DIGITAL
31° JUZGADO CIVIL
EXPEDIENTE : 32175-2014-0-1801-JR-CI-31
MATERIA : MEJOR DERECHO A LA PROPIEDAD
JUEZ : OSCATEGUI TORRES, ULISES MARINO
ESPECIALISTA : SALINAS QUISPE, ANIBAL JOSE
DEMANDADO : GARCIA ASALDE ASOCIADOS SAC ,
DEMANDANTE : ELSA YURICO MARUYAMA OKUMURA DE OTANI POR MI
PROPIO DERECHO Y A FAVOR DE MI ESPOSO JUAN SERGIO OTANI MURAO ,
SENTENCIA
Resolución Nro. Dieciocho
Lima, siete de enero de dos mil diecinueve.-
VISTOS: Con el expediente acompañado, resulta de
autos: DEMANDA: Con escrito de fojas 168 Elsa Yurico Maruyama Okumura de Otani,
por su propio derecho y a favor de la sociedad conyugal conformada con Juan Sergio
Otani Murao (en adelante los demandantes) interpone demanda de mejor derecho a la
propiedad contra García & Asalde Asociados SAC. (en adelante la demandada) Solicita
se declare a la demandante y su cónyuge con mejor derecho respecto a los inmuebles:
i) Departamento Nro. 203, ubicado en el segundo piso del Block “x” con ingreso por la
Calle 3-Aldebarrán (hoy Las Ortigas Nro. 115), de la Urbanización Polo Hand Club, del
distrito de Santiago de Surco, inscrito en la Partida Registral Nro. 44482940 del
Registro de Propiedad Inmueble de Lima; y ii) Estacionamiento Nro. 141, ubicado en el
primer piso del inmueble con frente a la Calle 3-Aldebarrán (hoy Las Ortigas), de la
Urbanización Polo Hand Club, del distrito de Santiago de Surco, inscrito en la Partida
Registral Nro. 44858053 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima. (en adelante
inmuebles en litis). Fundamentando su demanda refiere principalmente que por
minuta de compra venta de fecha 4 de enero de 1996, formalizada con escritura
pública de fecha 8 de marzo de 1999, la sociedad Rohasa Contratistas Generales SA en
Liquidación, procedió a transferir el inmueble a su favor los inmuebles antes
mencionados a un precio de US$ 31,000.00, los cuales fueron cancelados en su
totalidad. Desde la fecha de suscripción de la minuta de compra venta hasta la
actualidad mantiene de manera interrumpida y sin perturbación, la posesión pacífica y
pública de los dos inmuebles antes mencionados, pagando los impuestos municipales.
De manera circunstancial se enteraron que Rohasa Contratistas Generales había
cambiado de liquidadores, designándose a la sociedad Administradora de Empresas
Insolventes SAC y que esta había inscrito la declaración de insolvencia en las partidas
registrales de los predios en litis y que estaba transfiriendo los inmuebles a terceras
personas con la finalidad de apropiarse, dándose con la sorpresa que los inmuebles
habían sido transferidos a los señores Maruja Martina Naveda Solis y su esposo Alfredo
Luis Ulloa Espinoza. Enterados de ello iniciaron demanda de nulidad de acto jurídico el
cual concluyó mediante casación Nro. 370-2012, que ha sido declarada improcedente
dejando a salvo su derecho. El inmueble se encuentra registrado a favor de García &
Asalde Asociados SAC. Su adquisición está amparada en la escritura pública de fecha 8
de marzo de 1999 anterior a los inscritos de mala fe por los posteriores adquirentes.
1
AUTO ADMISORIO: Con resolución de fojas 187 se admite a trámite la demanda.
CONTESTACION: Con escrito de fojas 348 la demandada García & Asalde Asociados
SAC contesta la demanda, manifestando principalmente que conforme a las partidas
registrales son propietarios de los inmuebles en litis, los mismos que fueron adquiridos
en razón de que su anterior propietario Luis Ulloa Espinoza quien fuera socio fundador
de la empresa, les entregara la titularidad de las mismas en calidad de aporte de
capital, derecho de propiedad que obra inscrito el 30 de octubre de 2007. No existió
posesión pacífica de los demandantes ya que desde el año 2004 mantuvieron un
proceso judicial con el anterior propietario, donde se pretendió declarar la nulidad de
la compra venta realizada por Alfredo Ulloa Espinoza y su cónyuge, quienes desde el 25
de mayo de 2004, adquirieron la propiedad de los inmuebles y fue en base a la
inscripción de dicha titularidad que adquirieron los predios. Desde el año 2004 se les
ha requerido la entrega de la posesión. Al momento de la adquisición del predio por
sus transferentes la sociedad, en los registros de la Municipalidad la propietaria era
Rohasa Contratistas Generales SA y que desde el 2007 hasta la actualidad figura la
recurrente. La Corte Superior con fecha 23 de noviembre de 2011 declaró infundada la
demanda de nulidad de acto jurídico interpuesto por los demandantes, la Corte
Suprema declaró improcedente el recurso de casación interpuesto por los
demandantes, donde se menciona que la sociedad conyugal Maruja Martina Naveda
Solis y Alfredo Luis Ulloa Espinoza adquirieron la propiedad inmueble de modo lícito y
legal de Rohasa Contratistas, en virtud de la propiedad que esta ostentaba en los
Registros Públicos, en virtud al principio de fe pública registral. RECONVENCION la
demanda formula reconvención peticionando la reivindicación de los bienes,
accesoriamente desalojo y también solicitan el pago de la suma de US$ 46,500.00
como indemnización por enriquecimiento sin causa por el uso de los predios.
Fundamentando su petición refiere principalmente los demandantes no tienen
inscripción a su favor, por tanto el comprador inscrito es protegido en virtud de lo
regulado por el artículo 1135° del Código Civil, siendo que su transferente y la
recurrente se encuentran en mejor situación jurídica que los demandantes, por contar
con registro. Mientras que los demandantes, por su propia culpa no inscribieron en el
registro su adquisición, por tanto tiene derecho a la propiedad y reivindicación de los
predios. En cuanto a la indemnización por enriquecimiento sin causa se trata de que
una persona que se entromete en el disfrute de un bien ajeno, sin contar con título
que lo legitime, por lo que obtiene enriquecimiento patrimonial sin causa.
CONTESTACION A LA RECONVENCION: Con escrito de fojas 500 Elsa Yurico Maruyama
de Otani contesta la reconvención, manifestando principalmente que la demanda no
ha cumplido con el requisito de buena fe a que se refieren los artículos 2014° y 1135°
del Código Civil, dado que la demandada y su transferente sabían de su posesión y en
el caso de la demandada, lo adquirió en pleno proceso de nulidad de acto jurídico y
con anotación demandada. El hecho que de ser titulares registrales, no implican que
sean los verdaderos propietarios en la realidad material ya que pueden surgir
inexactitudes. Su parte es propietaria y detentaba la posesión de los bienes, hecho que
jamás ha sido discutido por los demandados, restándole importancia a la misma por
contar con inscripción registral. Ante la municipalidad tributan desde el año 1996 hasta
el año 2004; sus títulos de propiedad nunca han sido cuestionados; los demandados
debieron tener la diligencia de verifica quienes ostentaban la posesión del inmueble.
Rebeldia: Con resolución de fojas 572 se declaró la rebeldía de Juan Otani Murau,

2
emplazado con la reconvención. Saneamiento Procesal: Acto procesal que corre a
fojas. Puntos Controvertidos y Admisión de Medios Probatorios: Actos procesales
que corren a fojas 582. Audiencia de Pruebas: Acto procesal que corre a fojas 592,
recepcionado el expediente acompañado, es el estado del proceso el de dictar
sentencia.

CONSIDERACIONES DEL JUZGADO

PRIMERO: Que, a tenor de lo dispuesto por el Artículo I del Título Preliminar del
Código Procesal Civil, toda persona tiene derecho a la tutela jurisdiccional efectiva para
el ejercicio o defensa de sus derechos o intereses, con sujeción al debido proceso, del
mismo modo el artículo III Título Preliminar del Código Procesal Civil señala que el Juez
deberá resolver un conflicto de intereses o eliminar una incertidumbre normas a cuyo
amparo la partes reclaman derechos de propiedad y posesión inmuebles antes
indicados, inscritos en las Partidas Registrales Nros. 44482940 y 44858053 del Registro
de Propiedad Inmueble de Lima.
SEGUNDO: La pretensión de reivindicación como la de mejor derecho a la propiedad,
son típicas acciones de defensa del derecho de la propiedad, específicamente el mejor
derecho de propiedad, supone una contraposición de títulos de dominio respecto a un
mismo bien. Divergencia que debe solucionarse reconociendo la inoponibilidad del
título que tiene mayor fuerza o contundencia jurídica, respecto del otro título. La Corte
Suprema en la Casación Nro.2539-2000 ha establecido que la acción reivindicatoria es
la acción real por excelencia, ya que protege el derecho real más completo y perfecto
del dominio; por ella se reclama no solo la propiedad sino también la posesión…
precisamente en este tipo de procesos debe quedar judicialmente definido… el titulo
que a cabalidad acredite la propiedad del reivindicante, es decir, que en la acción
reivindicatoria también procede determinar el mejor derecho de propiedad, cuando
ambas partes tengan dicho título…. Bajo dichos linderos de razonabilidad corresponde
determinar si en el presente caso la sociedad conyugal demandante ostenta mejor
derecho a la propiedad de los predios antes descritos respecto a la demandada o si
éste tiene derecho a reivindicar los predios. Para cuyo efecto es necesario hacer el
estudio de los títulos de propiedad que exhiben las partes.
TERCERO. En cuanto al título de propiedad de los demandantes: A fojas 487 a 489
corre la minuta de compra venta, de fecha 4 de enero de 1996, con cláusula adicional
de fecha 19 de febrero de 1999, celebrado de una parte –como vendedor- por
Consorcio Inmobiliario Latinoamericano SA y de la otra parte –como compradores- Elsa
Yurico Maruyama de Otani casado con Juan Sergio Otani Murao; en la cláusula primera
se indica que CONILSA es propietaria del Conjunto Residencial Multifamiliar El Rocio
del Golf, ubicado en la Calle C Lote 20, Urb. Lima Polo Hunt, del distrito de Santiago de
Surco, que comprende 260 departamentos para vivienda y 155 estacionamientos
privados; en las cláusulas segunda y tercera CONILSA transfiere el departamento X-203
y el estacionamiento 141, inscritos en las Fichas Nros. 1315867 y 1316038,
respectivamente a favor de los demandantes; fijándose en la cláusula cuarta el precio
en la suma US$ 31,000.00, que se tiene por cancelado a la firma de la referida minuta.
En cláusula adicional de fecha 489 Rohasa Contratistas Generales en Liquidación
(nuevo nombre comercial de la vendedora) ratifica la compra venta celebrada con los
demandantes. Cabe precisar que conforme a la certificación que aparece al dorso de
dicho documento, el contrato antes mencionado fue ingresado al despacho notarial

3
del Dr. Ricardo Fernandini Arana el 31 de enero de 1996. Asimismo, dicha compra
venta aparece haberse escriturado el 8 de marzo de 1999, conforme se verifica del
testimonio obrante a fojas 3 a 9.
CUARTO. Por otro lado, de acuerdo a las partidas Registrales Nros. 44482940 (antes
Ficha1315867) y 44858053 (antes Ficha 1316038) del Registro de Propiedad Inmueble
de Lima, obrantes a fojas 142 a 162, los inmuebles en litis fueron inicialmente
independizados a favor de Consorcio Inmobiliario Latinoamericano, por escritura
pública de fecha 23 de enero de 1995 (ver asientos 1c), quien cambia de denominación
a Rohasa Contratistas Generales SA, en virtud a una fusión por absorción del 25 de
junio de 1997 (ver asiento 2c). Posteriormente en el año 2003 se inscribe la insolvencia
de Rohasa; en el 2004 se inscribe la declaración de disolución y liquidación,
nombrándose como Liquidadora a Administradora de Empresas Insolventes SAC (ver
asientos D00002 y D0003).
QUINTO. De lo descrito precedentemente se advierte que los demandantes ostentan
título de propiedad desde que celebraron el contrato privado de compra venta a su
favor con la empresa Consorcio Inmobiliario Latinoamericano SA, con fecha 4 de enero
de 1996, habiendo adquirido fecha cierta desde que fue ingresada a la Notaría el 31 de
enero de 19961. Situación que se corrobora también con el hecho que tomaron
posesión de los predios el 4 de enero de 1996, conforme se constata del acta de
entrega de fojas 140, habiéndolo declarado ante la Municipalidad de Santiago de Surco
el 7 de marzo de 1996, de acuerdo a las respectivas declaraciones que corren a fojas
10 a 13, así como en los años sucesivos, conforme se corrobora de las declaraciones
juradas de autoavaluo que corresponden a los años 1997 al 2013 (ver fojas 26 a 103).
En ese sentido, es de concluir que los demandantes ostentan título de propiedad
desde que lo adquirieron mediante contrato privado de fecha 4 de enero de 1996. El
hecho que no hayan registrado su adquisición en los Registros Públicos, en modo
alguno enerva el título de propiedad de la sociedad conyugal demandante, dado que
en nuestro sistema jurídico la transferencia de la propiedad inmueble opera de manera
consensual, en virtud a lo regulado por el artículo 949º2 del Código Civil, según el cual
la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario
de aquel, no siendo constitutivo de derechos la inscripción registral. Además, el título
que ostentan la sociedad conyugal demandante no ha sido cuestionado por la parte
contraria, su defensa principalmente estriba en señalar que su adquisición prevalece
frente a los demandantes por haberlo adquirido de buena fe.
SEXTO. En cuanto al título de propiedad de la emplazada: A fojas 23 a 25 aparece el
testimonio de escritura pública de fecha 4 de abril de 2007, que contiene el contrato
de transferencia por aporte de bienes inmuebles, celebrado de una parte (como
aportante) por Alfredo Luis Ulloa Espinoza y Maruja Martina Naveda Solis a favor de la
demandada García & Asalde Asociados SAC, dicha transferencia inmobiliaria -7
unidades inmobiliarias, entre ellos los materia de litis- se hace como aporte de capital
para la constitución de la sociedad demandada, aporte que es valorizado en la suma
de S/. 89,992.00 soles. Dicha transferencia se encuentra escriturada e inscrita en los

1 Artículo 245.- Un documento privado adquiere fecha cierta y produce eficacia jurídica como tal en el
proceso desde:
3. La presentación del documento ante notario público, para que certifique la fecha o legalice las firmas;
2La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal
diferente o pacto en contrario.

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asientos C0001 y C0002 de las referidas partidas registrales; además la referida
demandada aparece como contribuyente ante la Municipalidad de Surco, conforme se
verifica a fojas 304 a 324. De de las Partidas Registrales antes mencionadas se advierte
que está inscrita la disolución y liquidación de Rohasa Contratistas (propietaria
originaria de los predios). La empresa liquidadora transfirió los inmuebles, con
escritura pública de compra venta de fecha 27 de mayo de 2004 a favor de la sociedad
conyugal conformada Maruja Martina Naveda Solis y Alfredo Luis Ulloa Espinoza, las
cuales aparecen registradas en los asientos C00001 de las referidas partidas registrales
(ver fojas 149 y 159). En ese sentido se advierte que la empresa demandada aparece
como último titular registral de los predios en litis, así como se verifica el tracto
sucesivo registral.
SETIMO. Hasta aquí expuesto, tenemos que el título de propiedad de la demandada
García & Asalde Asociados SAC es uno derivado de la sociedad conyugal conformada
por Maruja Martina Naveda Solis y Alfredo Luis Ulloa Espinoza, cuyo derecho a su vez
deriva de Rohasa Contratistas SAC –a través de su liquidadora Administración de
Empresas Insolventes SAC-. Lo que significa que el título de propiedad de la
demandada proviene del título primigenio que correspondía a Rohasa Contratistas
SAC. Por otro lado, el título de propiedad de la sociedad conyugal demandante deriva
de Rohasa Contratistas SAC, el cual no se encuentra inscrito. Entonces tenemos que las
partes tienen títulos de propiedad derivados de un único propietario - Rohasa
Contratistas SAC-, es decir, existe una contraposición de títulos que reconocen un
propietario originario común, por lo que para la solución de la controversia resultan de
aplicación al presente caso los artículos 1135° y 2022° del Código Civil, los cuales son
dispositivos complementarios, en ambos supuestos es exigible la buena fe.
OCTAVO. En efecto, de acuerdo a lo regulado por el artículo 1135° del Código Civil
cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor
se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido
primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha
anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha
cierta más antigua. Nótese que el dispositivo en mención protege al acreedor de
buena fe, sea con título inscrito o con título de fecha cierta anterior en caso de no
tener título inscrito. Lo que destaca este dispositivo es que la inoponibilidad será a
favor de quien ha actuado de buena fe al momento de adquirir el bien. Como correlato
del dispositivo antes descrito el primer párrafo del artículo 2022° del Código Civil
establece que para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen
derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito
con anterioridad al de aquél a quien se opone. El dispositivo en mención consagra un
mecanismo de inoponibilidad del título inscrito frente a otro no inscrito, debiendo
destacarse que la protección es al titular inscrito que actúa de buena fe, pues no es
razonable que quien extraregistralmente actúa de mala fe, conociendo la situación real
del predio, quiera beneficiarse con el principio de inopobilidad registral, pues ello
resulta atentatorio incluso con el principio de fe pública registral prevista en el 2014°
del Código Civil. Entonces debemos tener en claro que la protección que otorga el
registro es para quien actuó de buena fe. A decir de Gunther Gonzáles Barrón3 la
buena fe es un principio general del derecho, aplicable también al caso del tercero
inscribiente favorecido por el Registro, y a quien se le exige desconocer la existencia de

3 Derechos Reales, Ediciones Legales, Junio de 2010, página 458.

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un titular distinto al que le transmitió el bien. En esa misma línea se sostiene: “estamos
ante uno de los muchos preceptos en que el derecho tiene en cuenta la buena fe, para
evitar que tenga amparo legal quien se comporta deshonestamente”. Teniendo en
cuenta lo antes expuesto y habiéndose determinado que la demandada y su
transferente tienen título inscrito, el juzgado procede a analizar si han actuado de
buena fe al momento de adquirir la propiedad, de ser correcta su actuación resultaran
protegidos por los dispositivos antes citados.
NOVENO. Analizando el título de propiedad de la sociedad conyugal demandante
tenemos que este se sustenta en una minuta de compra venta –de fecha cierta 31 de
enero de 1996- escriturada el 8 de marzo de 1999, habiéndose fijado como precio de
venta la suma de US$ 31,000.00. Entonces queda claro que los demandantes son
adquirentes de los predios desde aquella data de manera onerosa y con contrato de
fecha cierta. Ejercen posesión con un título de fecha anterior al título de la demandada
y al de su transferente. No evidenciándose que en la fecha en que adquieren el predio
hayan actuado de mala fe o para perjudicar derecho de tercero, pues su adquisición se
realizó con la finalidad de ejercer la posesión de los predios, habiéndolos declarado
ante la Municipalidad con la finalidad de contribuir como titulares de los predios,
conforme se verifica de fojas 26 a 103.
DECIMO. En cuanto al título de propiedad de la demandada García & Asalde Asociados
SAC, éste adquiere el predio, como aporte de capital, mediante escritura pública de
fecha 4 de abril de 2007. De acuerdo al testimonio de escritura pública de fojas 23 a
25, el departamento en litis se valoriza en la suma de S/. 28,571.00 soles y el
estacionamiento en la suma de S/. 328.00 soles. En la cláusula quinta de la referida
escritura pública se indica que los inmuebles que se transfieren vía aporte de capital se
encuentran ocupadas por terceras personas no propietarias. Igualmente, en cuanto a
la adquisición del socio aportante Alfredo Luis Ulloa Espinoza y su cónyuge Maruja
Martina Naveda Solis, conforme a la escritura pública de fecha 27 de mayo de 2004
(ver fojas 12 a 15 del expediente acompañado), adquieren –entre otros inmuebles- el
departamento en litis por el precio de US$ 7,351.58 y el estacionamiento en litis por el
precio de US$ 228.98; señalándose en la cláusula sexta que los inmuebles se
encuentran ocupados.
DECIMO PRIMERO. Nótese del título de adquisición de la demandada y su transferente
se advierte que estos adquieren los predios, conociendo que se encontraban ocupados
por terceros. El precio fijado en el contrato de compra venta de la demandada y su
transferente fue excesivamente bajo con relación al que pagaron los demandantes. En
efecto, en el año 1996 se valorizo los predios en la suma de US$ 31,000.00, mientras
que años posteriores -2004- la liquidadora de Rohasa valoriza los predios en
aproximadamente US$ 7,500.00 y en el año 2007 cuando se transfiere a la demandada
se valoriza aproximadamente en la suma de US$ 9,500.004. El precio bajo o mínimo es
una situación que por lo menos llama la atención para todo comprador diligente; frene
a un valor irrisorio de los bienes, está obligado a actuar con cautela, pues puede ser
objeto de engaño, con perjuicio a derecho de terceros, lo que implica que debe tener
un mayor grado de diligencia al adquirir bienes que se les ofertan a precios irrisorios. Si
bien es cierto la entidad liquidadora, quien materialmente transfirió los predios, con
antelación había ofertado vía subastas públicas (conforme se verifica de las

4De acuerdo a la página Web de la SUNAT el tipo de cambio del dolar en diciembre de 2004 oscilaba en
S/. 3.00

6
publicaciones de fojas 97 a 99 del expediente acompañado), también es cierto que el
hecho que no se hayan transferido los bienes en dichas subastas, genera más que una
sospecha que los bienes no eran atractivos para una adquisición, lo que
evidentemente, para todo adquirente diligente, obligaba a tomar mayor celo para la
adquisición de los predios
DECIMO SEGUNDO. Entonces, tenemos que la demandada y sus transferentes
adquirían bienes a precios bajos, que se encontraban ocupados por terceros, dichos
bienes tenían como originario propietario a una empresa dedicada al rubro
inmobiliario –Rohasa-. Con estos antecedentes un adquirente diligente -más aún cuyos
miembros son abogados5- debía ser más riguroso al celebrar el negocio jurídico
tendiente a la adquisición de los inmuebles a un valor irrisorio. Adquirían inmuebles
que encontraban al interior de un conjunto habitacional, lo que significa que se debía
entender o internalizar que la empresa que construyo dicho conjunto habitacional los
ha realizado con la finalidad de venderlos y no para quedárselos, por lo que requería
un mínimo de diligencia de todo comprador razonable hace cuando se encuentra
frente a estas situaciones. De allí que la demandada y su transferente no podían
ignorar que los demandantes tenían la propiedad y posesión de los predios con título
de fecha cierta anterior.
DECIMO TERCERO. La demandada y su transferente adquirían bienes que se
encontraban en posesión de terceros, lo que es una circunstancia de trascendental
importancia que no podía ser ignorado o soslayado por cualquier comprador diligente,
tanto más si el valor de los inmuebles que adquirían, en comparación con el precio que
pagaron los demandantes fue ínfimo. No debemos perder de vista que la posesión
como hecho es una situación que concretiza generalmente el derecho de propiedad, es
decir, cuando se adquiere la propiedad no lo hacemos para tener solo un título (papel),
sino, en el plano de la realidad, para detentarla, disfrutarla, servirse o explotar el bien.
En ese sentido, actualmente la tendencia jurisprudencial ha revalorizado la posesión
como un mecanismo que elimina la buena fe registral, pues no es suficiente lo que se
publicita en los registros, es necesario hacer una mínima labor de indagación respecto
del predio que se va a adquirir, verificar en qué condiciones se encuentra, quién está
en posesión, qué fin tiene, entre otros, es decir se requiere hacer actos materiales de
indagación sobre la adquisición de un bien inmueble, no es posible adquirir bienes de
valor, como los inmuebles, con solo verificar la inscripción registral. Para el caso de
autos, es un hecho acreditado y aceptado por las partes, que la sociedad conyugal
demandante está en posesión de los bienes en litis en calidad de propietarios mucho
antes –desde el año 1996- que la empresa demandada y su transferente, por lo que
éstos razonablemente, debían conocer sobre la situación real del predio, observar sus
características, quién está en posesión y con qué título. Entonces, no se puede concluir
que los adquirientes registrales actuaron de buena fe, cuando los bienes que adquirían
se encontraba en posesión de propietarios con título anterior y de fecha cierta. No
pudiendo concluirse que la demandada ha actuado de buena fe, pues al adquirir los
bienes en litis lo hacía conociendo que la posesión no la ejercía su transferente, existía
un litigio sobre el bien (proceso de nulidad del título de su transferente), por lo que no
podía pasar por alto dichas situaciones, mínimamente tenía que haber indagado bajo
qué título ejercían la posesión los detentadores de los predios.

5De acuerdo a la escritura pública de fecha 4 de abril de 2007, tanto Alfredo Luis Ulloa Espinoza como su
cónyuge Maruja Martina Naveda Solis declararon tener la profesión de abogados. (ver fojas 23)

7
DECIMO CUARTO. La Corte Suprema en la Casación Nro. 3098-2011, Lima, en un caso
similar ha concluido que los segundos compradores conocían la inexactitud del registro
o cuando menos estaban en condición razonable de no desconocerla pues con un
mínimo de diligencia tales compradores hubieran podido constatar que el bien que
pretendían adquirir estaba siendo poseído por terceros con titulo de propietario, por
tanto, queda claro que se ha desvirtuado la buena fe de los adquirentes, máxime si se
tiene en cuenta que debido a la importancia económica de los bienes inmuebles y usos
generalmente aceptados en este tipo de negocios la diligencia ordinaria mínima
impone al comprador el deber de verificar el estado actual del bien que adquiere y
principalmente verificar quien o quienes detentan la posesión del mismo pues en
aplicación de lo que dispone el 912 del Código Civil al poseedor de un bien se le reputa
propietario mientras no se demuestre lo contrario… En esa misma línea en la Casación
Nro. 3667-2010 ha señalado que no basta la inscripción de puro papel cuando el
comprador tiene pleno conocimiento de la existencia de poseedores contradictorios,
con lo que se desmorona la buena fe.
DECIMO QUINTO. La demandada y su transferente no pueden ampararse en lo
previsto en el artículo 2014°6 del Código Civil, pues actuaron conociendo de la
inexactitud registral. La Corte Suprema en la Casación Nro. 2444-2015, Lima, Sala Civil
Transitoria, ha señalado que el propio enunciado normativo no protege la venta por la
sola inscripción registral, sino agrega que se debe tener en cuenta la buena fe del
tercero. Asimismo, la presunción establecida en el artículo 2013°7 del Código Civil, que
es de carácter relativa, ha quedado enervada en el presente caso, debiendo precisarse
que lo que publicita el Registro es solo apariencia, pero de ninguna manera puede
prevalecer frente a la realidad extraregistral, tanto más si la demandada pretende
proteger una adquisición realizada de mala fe, a un precio irrisorio, conociendo la
situación real del predio que estaba siendo detentado por propietarios con título
anterior8 a sus títulos. El hecho que no se haya declarado la invalidez del título de la
transferente de la demandada, en el proceso de nulidad de acto jurídico que se
siguiera la parte demandante contra la sociedad conyugal Alfredo Luis Ulloa y Maruja
Martina Naveda Solis9, en modo alguno impide analizar en este proceso la oponibilidad
de títulos de las partes y la actuación de mala fe de la demandada al adquirir los
predios en litis. Pues es en este proceso –y no en otro- donde resultan aplicables y
analizables los supuestos de hecho y las cuestiones fácticas a que se refieren los
numerales 1135°, 2014° y 2022° del Código Civil, es por ello que este juzgado, en
resolución de saneamiento procesal ha desestimado las excepciones deducidas por la
demanda por cuanto en el proceso anterior solo se peticionó y analizó aspectos
relativos a la nulidad o no de la compra venta celebrada a favor de los transferentes de
la demandada. Por lo anteriormente expuesto no resulta aplicable a la empresa

6 El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con
facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda,
cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos
archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud
del registro”.
7 El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las
instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.
8 Adquirió fecha cierta el 31 de enero de 1996, fecha de presentación de la minuta ante Notario (ver fojas 489
vuelta)
9 Proceso en el que no se analizó aspectos relacionados a la contundencia de los títulos de propiedad,

como la posesión de los bienes en litis.

8
demandada el principio de inoponibilidad previsto en el artículo 2022° del Código Civil,
por ende, no pueden reivindicar el inmueble en litis.
DECIMO SEXTO. De lo narrado precedentemente se llega a la conclusión que si bien es
cierto la empresa demandada tienen título de propiedad inscrito, al igual que sus
transferentes; sin embargo, estos no pueden ser oponibles al título de la sociedad
conyugal demandante, que en este caso ha acreditado tener mayor contundencia
siendo oponible a los títulos de propiedad de aquellos, por lo que no es posible
disponer la reivindicación del predio a favor de García & Asalde Asociados SAC.
Tampoco es posible ordenar que los demandantes abonen indemnización por
enriquecimiento sin causa por el uso de los bienes, dado que éstos tienen una causa
justificada para poseer los bienes en litis, por cuanto ostentan título de propiedad de
fecha cierta y anterior al del demandado, por lo que las pretensiones de la
reconvención formulada deben ser desestimadas por infundadas.

DECISION:
Por las razones expuestas, Administrando Justicia a Nombre de la Nación: FALLO
declarando FUNDADA la demanda de mejor derecho de propiedad interpuesta por
Elsa Yurico Maruyama Okumura de Otani, por su propio derecho y a favor de la
sociedad conyugal conformada con Juan Sergio Otani Murao contra García & Asalde
Asociados SAC; en consecuencia DECLARO que la sociedad conyugal conformada por
Elsa Yurico Maruyama Okumura de Otani y Juan Sergio Otani Murao tienen mejor
derecho a la propiedad respecto a los inmuebles: i) Departamento Nro. 203, ubicado
en el segundo piso del Block “x” con ingreso por la Calle 3-Aldebarrán (hoy Las Ortigas
Nro. 115), de la Urbanización Polo Hand Club, del distrito de Santiago de Surco, inscrito
en la Partida Registral Nro. 44482940 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima; y ii)
Estacionamiento Nro. 141, ubicado en el primer piso del inmueble con frente a la Calle
3-Aldebarrán (hoy Las Ortigas), de la Urbanización Polo Hand Club, del distrito de
Santiago de Surco, inscrito en la Partida Registral Nro. 44858053 del Registro de
Propiedad Inmueble de Lima; INFUNDADA las pretensiones reconvencionales
formuladas García & Asalde Asociados SAC; notificándose.-