Bueno, según recuerdo en tu correo preguntabas sobre parámetros urbanos.

- Área Mínima de Lote: Superficie mínima que un lote debería tener en ciertos
sectores de la ciudad según los planes de densificación urbana
- Frente Mínimo de Lote: Longitud mínima de la fachada del lote,
independientemente de su área; esto sirve para evitar terrenos "tripa"; por
ejemplo, el área mínima puede ser de 160 m2, pero no por ello el terreno va a ser
de 4 x 40 metros.
- Área Libre Mínima: Se expresa en % y es la cantidad de área que no debe estar
techada; no se considera área libre el área de patios y jardines sobre los cuales
exista un volado o alero en cualquier piso (Ver imagen).

- La Altura Máxima es la cantidad máxima de pisos o metros (según el caso) que

una edificación puede levantarse por encima del nivel de la calle (los sótanos no
son considerados en el cálculo) , la Hmáx está en función del ancho de la vía de la
que se sirve la edificación.

- El Retiro Mínimo es una línea imaginaria paralela a la fachada (y lados y/o fondo
según el caso) retirada una cierta distancia de la calle a fin de permitir un adecuado
aislamiento de la edificación de la calle; sobre este retiro se pueden construir
casetas de guardianía, escaleras hasta 1.50m. cercos perimétricos y obras
complementarias sin que afecte los cálculos de área.

- EL Coeficiente de Edificación es un factor de relación entre el área de terreno y el

área construida máxima posible; el cálculo es simple:

Área de Terreno x Coeficiente de Edificación = Cantidad máxima de m2 que

puedo construir

Sin embargo, esto va en relación directa a lo que indica el Área Libre, y la Altura
Máxima, así por ejemplo:

Área de Terreno = 200 m2

Altura Máxima = 5 Pisos
Área Libre Mínima = 30%, o sea...200 x 0.30 = 60m2...significa que por piso
máximo podremos techar200 - 60 = 140 m2
Coeficiente de Edificación = 4.0

Entonces...Área de Terreno 200m2 x 4.0 = 800m2 que podemos construir

Pero solo podemos techar 140m2 por piso, es decir...si quisiera saber el número de
pisos que necesitaría para construir todo lo que el parámetro me permite, haría el
siguiente cálculo: Área Máxima Construible (800m2) / Área Máxima por Piso
(140m2) = 5.7 pisos
Peeeeeeeeero....la Altura Máxima solo nos permite construir 5 pisos...x 140m 2 c/u
= 700m2 que construiriamos como máximo

Quizá es un poco confuso...pero a veces los parámetros no necesariamente arrojan

el mismo resultado, pero siempre deberemos tomar el valor menor
Otros parámetros son el número de plazas de estacionamientos por edificación, la
densidad urbana (en función del número de viviendas), etc.

Estuve resaltando los términos "construir" de "techar" por que las normas pueden
ser confusas, por ello, adjunto las definiciones legales:

- Área Construida: Área encerrada bajo la proyección de los techos o cubiertas que
encierran espacios cerrados (Fuente: Ley de Propiedad Horizontal...derogada...pero
no hay otra definición)
- Área Techada: Área encerrada bajo la proyección de todo tipo de techos o
cubiertas...o sea...Área Techada > Área Construida (Fuente: Ley 27157, RNE, Ley
29090, Reglamento de Inscripción de Predios, etc.)
- Área Libre: Área no techada...sin embargo, el RNE considera Área Libre a los
ductos, pozos y patios techados con cubiertas ligeras transparentes que garanticen
la ventilación de los vanos a los que sirve

Si...es toda una confusión...así es la ley...pero como somos arquitectos y no

abogados...antes de hacer primar la interpretación literal de la ley...debemos
considerar el criterio técnico para su aplicación...saber de donde viene y para qué...

Adicionalmente te recomiendo darle una leida a las normas A010 y A020 del
Reglamento Nacional de Edificaciones, lamentablemente aún no lo hemos
subido...pero vamos a solucionar ese problema lo antes posible!