Code Civil

Article 1719
- Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune
stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son
habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage
d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du
bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
Article 1724
- Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera
diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été
privé.
- Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire
au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.
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Si les forces de l'ordre interdisent l'accès au logement, l'Anil précise: "il n'en demeure pas
moins que des jurisprudences anciennes considèrent qu'en cas de privation de jouissance
temporaire et «équitable», il ne peut être question de résiliation de bail, mais seulement de
diminution du prix. Pendant la période d'inondation, si l'on considère que le bail n'est pas
résilié de plein droit compte tenu du caractère temporaire de l'inoccupation, le loyer n'est pas
dû puisqu'il n'y a plus de contrepartie". Un appartement dont l'accès sera interdit pendant une
semaine, par exemple, pourra donc voir son loyer diminué d'autant. Mais cela ne doit pas être
une décision unilatérale du locataire. Il doit d'abord en parler à son propriétaire et, si besoin,
saisir la Commission départementale.

Jurisprudence :
Toutefois, le locataire peut suspendre le paiement du loyer en invoquant l’exception
d’inexécution comme le caractère inhabitable des lieux loués (cour de cassation, 3ème
chambre civile, 3 mai 2006). En effet, la Cour de cassation n’exige plus que le manquement
du bailleur ait entraîné une impossibilité d’user des lieux loués conformément à la destination
prévue au bail (cour de cassation, 3ème chambre civile, 15 décembre 1993).
Cela dit, le refus par la jurisprudence d’admettre que le preneur puisse suspendre le paiement
des loyers trouve une limite en cas d’impossibilité totale d’utiliser les lieux (cour de cassation,
3ème chambre civile, 26 novembre 1990). La solution se justifie puisqu’en pareille hypothèse,
il doit être considéré que le preneur n’est pas en possession des lieux et que l’obligation de
délivrance incombant au bailleur qui constitue la contrepartie du paiement du loyer n’est pas
satisfaite.