Antecedentes: Aunque algunas de sus características provienen del antiguo derecho

romano, la primera referencia legal a la propiedad horizontal aparece en el Código

Civil francés de 1804, conocido como "Código Napoleón". En su artículo 664, este código
legislaba sobre el caso en el cual "... distintos pisos de un edificio pertenecen a diferentes
propietarios" y establecía una serie de reglas rudimentarias referidas a las obligaciones de
dichos propietarios respecto de las mejoras y el mantenimiento del edificio.
Basadas en ese artículo, la jurisprudencia y la doctrina empezaron a
elaborar teorías jurídicas acerca de la naturaleza de esta especie de propiedad común, y a
partir de allí muchos códigos civiles de distintos países incorporaron el concepto de un
modo u otro.
Desde muy antiguo, en el mundo occidental y hasta hace relativamente poco tiempo, los
edificios no podían dividirse en partes para ser vendidos separadamente.
La llamada "Propiedad Horizontal" es propiedad plena, es decir, dominio y como tal, es un
derecho real. Pero ¿por qué horizontal? Veamos: Desde antiguo y hasta el año 1948 (fecha
en que apareció la Ley 13.512), quien era propietario de un terreno, era asimismo dueño de
todo lo plantado y edificado sobre él, sin limitaciones espaciales, es decir, teóricamente,
hasta el cielo.
2 ) Naturaleza jurídica.
Es un derecho real autónomo, se debió crear una normativa específica, para resolver todos
los problemas que pueden presentarse en la propiedad horizontal y que son ajenos a los
otros dos derechos reales sobre cosa propia.( dominio y condominio).
Existe un consorcio que constituye un ente distinto de cada uno de los titulares de los
diferentes derechos de propiedad horizontal; los derechos y obligaciones de los mismos
están regulados por un reglamento de copropiedad y administración, cuya redacción e
inscripción registral dan nacimiento al llamado estado de propiedad horizontal.
El dueño de un departamento es dueño de este, pero tiene que compartir las paredes, piso y
techo.
Tampoco lo puede usar como quiera, tiene que adaptarse al fin al que fue creado.
Objeto
La propiedad Horizontal es un derecho real inmobiliario, que además, debe recaer sobre un
inmueble edificado, el que constituye el objeto de la suma de todos los derechos reales que
concurren sobre el mismo.
El objeto es la unidad funcional, compuesta del sector privativo independiente y del
porcentaje sobre el terreno y demás partes y cosas comunes.
Es necesario examinar por separado las partes privativas y las partes comunes.
Partes privativas.
Art. 1 ley 13512 los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo
piso o departamentos de un edificio de una sola planta que sean independientes y que
tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a
propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento
puede pertenecer en condominio a mas de una persona.-
El objeto exclusivo de la PH puede consistir en:
a. Los pisos de un edificio: se da en este caso la verdadera división horizontal puesto que
el objeto esta íntegramente ubicado entre dos planos horizontales

En este supuesto la división es vertical.

b. Los departamentos de un mismo piso: la palabra departamento abarca tanto vivienda
como cada una de las partes en que se divide por ejemplo un edificio.
c. Los departamentos de un edificio de una sola planta: en este caso es más nítida la
división vertical, no existen planos superpuestos salvo los que constituyen el piso y el
techo de la totalidad del edificio.
Por lo tanto, la PH puede aplicarse a locales de comercio, galerías comerciales, oficinas,
consultorios, puesto de un mercado, cocheras, etc.
Cosas y partes comunes
Cosas de uso común del edificio
Art.2
Cosas indispensables para el mantenimiento .la seguridad del edificio
 Principio de necesidad común.
 La siguiente. clasificación no es taxativa y el reglamento de copropiedad puede incluir
otras:

1. El terreno.
2. Cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías, vestíbulos
comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines.
3. Locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o
fría, refrigeración, etc.
4. Los locales para alojamiento del portero y portería.
5. Ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general. todos los artefactos
o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
6. Sótanos y azoteas lo son, salvo convención en contrario.
7. Cosas muebles que figuren en el reglamento de copropiedad.

Terreno: se trata de una cosa necesariamente común, es el suelo sobre el que asienta el
edificio, si bien su superficie puede ser mayor. La copropiedad abarca la extensión que
surge del respectivo titulo, aunque algunos sectores estén libres de construcción.
Demás cosas y partes comunes
Si bien puede concebirse un edificio cuya única parte común sea el terreno, lo normal es
que haya muchas otras. Son dos:
Cosas de uso común del edificio y cosas indispensable para mantener la seguridad del
mismo.
Cosas de uso común: son las cosas afectadas al uso de todos los propietarios, aunque en la
práctica algunos no las utilicen. Ejemplo: puerta de entrada,. Pasillos, ascensores, tanque
de agua, etc.
Cosas indispensables para la seguridad: se trata de cosas que deben ser comunes por cuanto
hacen a la seguridad misma del edificio o a si estabilidad, aunque no sean de uso común
sino exclusivos por ejemplo: cimientos, muros columnas, techos, etc.

3) Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación

porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los
bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.
Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con
que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio
de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto.

COMO SE CALCULA
Es claro que ni el consejo, ni la administración tienen la competencia para determinar
la forma de liquidar las cuotas pues esta tarea corresponde a la asamblea con base en
el presupuesto aprobado.
La Ley 675 prevé que, salvo casos específicos, los coeficientes de copropiedad se
calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular
con respecto al área total privada del edificio o conjunto.
El área privada libre se determinará en el reglamento, en proporción al área privada
construida indicando los factores de ponderación utilizados.

Articulo 26 ley 675 de 2001.-Determinación. “Salvo lo dispuesto en la presente

ley para casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en
el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área
total privada del edificio o conjunto.
El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad
horizontal, en proporción al área privada construida, indicando los factores de
ponderación utilizados.
Parágrafo.- Para calcular el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y depósitos,
se podrán ponderar los factores de área privada y destinación.”

Los copropietarios deberán pagar sus cuotas debido a los beneficios que tengan, para
esto se tendrá en cuenta el área privada que posean mas los beneficios que tengan
como parqueaderos, depósitos y/o bodegas.
En caso que el parqueadero y deposito sean propios se contara como área privada,
así mismo en caso que estos sean públicos y otorgados por la asamblea se deberá
ponderar su valor para así calcular la cuota que deberá de pagar el copropietario.
(área privada + valor ponderado)

Articulo 27 Ley 675 de 2001 - Factores de cálculo en edificios o conjuntos

de uso mixto y en los conjuntos comerciales. “En los edificios o conjuntos de
uso mixto y en los destinados a comercio, los coeficientes de copropiedad se calculan
de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área
privada y la destinación y características de los mismos. Los reglamentos de
propiedad horizontal deberán expresar en forma clara y precisa los criterios de
ponderación para la determinación de los coeficientes de copropiedad.
Parágrafo.-El referido valor inicial no necesariamente tendrá que coincidir con el
valor comercial de los bienes de dominio particular”.

Coeficiente de Copropiedad
Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de
bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al
régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de
propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del
edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en
edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.

Constitución

El proceso de constitución de la Propiedad Horizontal está conformado

por un total de cinco pasos que van desde la elaboración de la
Escritura Pública hasta la obtención del Certificado de existencia y
representación legal, como se muestra más adelante.

Para la constitución de un derecho real sobre un bien

inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal se requiere
la realización de una escritura pública y su respectiva
inscripción en la oficina de registro de instrumentos públicos;
al respecto textualmente, el artículo 4 de la Ley 675 de 2001
indica:

“Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad

horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina
de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta
inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta
ley”
Ante dicha oficina de registro de instrumentos públicos, debe
presentarse la escritura o reglamento de propiedad
horizontal, que de acuerdo con el artículo 5 de la Ley 675 de
2001 deberá incluir como mínimo:

1. El nombre e identificación del propietario.

2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.
3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales
se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura,
área y linderos, indicando el título o títulos de
adquisición y los correspondientes folios de matrícula
inmobiliaria.
4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio
particular de acuerdo con los planos aprobados por la
Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por la
entidad o persona que haga sus veces.
5. La determinación de los bienes comunes, con indicación
de los que tengan el carácter de esenciales, y de
aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores
del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.
6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de
contribución, según el caso.
7. La destinación de los bienes de dominio particular que
conforman el edificio o conjunto, la cual deberá
ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.
 8. Las especificaciones de construcción y condiciones de
seguridad y salubridad del edificio o conjunto.
Adicionalmente en concordancia con lo indicado en el artículo
6 de la Ley 675 de 2001, será necesario tramitar una licencia
de construcción ante la autoridad de urbanística pertinente y
anexar dicho documento o el que haga sus veces, junto con
los planos aprobados por la autoridad competente, en los que
debe detallarse:

 Localización
 Linderos
 Nomenclatura
 Área de cada una de las unidades independientes que
serán objeto de propiedad exclusiva o particular
 Señalamiento general de las áreas y bienes de uso
común

Finalmente, una vez inscrita la escritura de constitución de la

propiedad horizontal debe tramitarse el certificado de
existencia y representación legal de la persona jurídica, dicha
diligencia se realiza en la respectiva alcaldía municipal o
distrital correspondiente a la ubicación del edificio o conjunto
residencial, para la obtención de la mencionada certificación
debe presentarse:

 Escritura registrada de constitución del régimen de

propiedad horizontal.
 Documentos que acrediten los nombramientos y
aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal
y del revisor fiscal
Constitución de una Propiedad Horizontal

Constituir una propiedad horizontal en Colombia no es tarea de superdotados,

basta con conocer y manejar los pasos adecuados y se podrá lograr este
objetivo.
Las leyes colombianas establecen que se debe comenzar con la elaboración
de una escritura pública, para luego inscribirla en la oficina de registro de
instrumentos públicos.
El artículo 4 de la ley 675 del año 2001 establece:
“Un edificio se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública
registrada en la oficina de Registro de Instrumentos Público. Realizada esta
inscripción, surge la persona jurídica, a que se refiere esta ley”.
Ante esta dependencia gubernamental, se deberá consignar el reglamento de
Propiedad Horizontal, según lo dicta el artículo 5 de la ley 675 de 2001, este a
su vez deberá presentar en su contenido al menos:
 Nombre completo e identificación del propietario.
 Nombre distintivo del edificio o conjunto.
 Determinación del terreno o de los terrenos donde se levanta el edificio o
conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o los títulos de
adquisición y los correspondientes folios, de matrícula inmobiliaria.
 La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular, de acuerdo con
los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por la
entidad o persona que haga sus veces.
 La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el
carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores
del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.
 Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.
 La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o
conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.
 Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del
edificio o conjunto.
Aunado a estos requisitos y dando cumplimiento al artículo 6 de la ley 675 de
2001,se deberá realizar la entrega detallada de los siguientes documentos:
1. Localización.
2. Linderos.
3. Nomenclatura.
4. Área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad
exclusiva o particular.
5. Señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.
Por último y no menos importante, y luego de haber realizado la inscripción de
la escritura de constitución o del reglamento de la propiedad horizontal, se
realizará el trámite para obtener el certificado de existencia y representación
legal de la persona jurídica. Este trámite solo se lleva a cabo en la alcaldía
municipal o distrital correspondiente a la ubicación de la edificación o conjunto
residencial.
Los requisitos exigidos por la alcaldía municipal o distrital que se deben
presentar para obtener este certificado de existencia son:
 Escritura debidamente registrada de constitución o reglamento del régimen de
propiedad horizontal;
 Todos los documentos que demuestren y acrediten los nombramientos y las
constancias de aceptación de dichos nombramientos entre los que se encuentran
el representante legal y el revisor fiscal de la propiedad horizontal.

Comité) En los conjuntos o edificios de propiedad horizontal se

presentan problemas entre los copropietarios, o entre ellos y alguno
de los órganos de control de ésta que pueden llegar a perturbar la
tranquilidad de los vecinos, por lo que la Ley 675 de 2001
reglamentó la figura del Comité de Convivencia, más no de forma
obligatoria, como un mecanismo que sirva de intermediario
presentando fórmulas de solución encaminadas a dirimir los
conflictos y fortaleciendo las relaciones de la comunidad residencial,
evitando el tener que acudir directamente a la Policía, a un Centro
de Conciliación, o al Juez.
La causa principal de estos conflictos es la intolerancia que se
presenta en los copropietarios y residentes, la falta de pertenencia a
la Copropiedad, por desconocer el Reglamento de Propiedad
Horizontal, lo que se señala en el Manual de Convivencia y en
el Código Nacional de Policía.
El Artículo 58 de la Ley 675 de 2001 señala al Comité de
Convivencia como la primera instancia a la que se debe acudir para
la solución de conflictos, por ser más expedito, presentando
fórmulas y alternativas para dirimirlo. Asimismo, determina que las
consideraciones de éste se dejen plasmadas en un acta, que será
archivada por el administrador de la P.H. y firmada por las partes y
por los integrantes del comité; siendo gratuita su colaboración.
Este comité será elegido por la asamblea para un periodo de un año
y estará integrado por un número impar de tres o más personas, tal
como lo establezca el reglamento, su función no es la de imponer
multas o sanciones, sino de sugerir medios de conciliación.
Para que este comité opere debe hacerse por intermedio del
administrador de la P.H., quien procede a citar al Comité de
Convivencia y a las partes en conflicto; al finalizar la reunión se
levantará un acta que contenga como mínimo la fecha en que se
efectuó la conciliación, nombres de los intervinientes, el conflicto y
la solución o soluciones planteadas por las partes, su aceptación o
no, los compromisos que adquiere cada uno y debe quedar firmada
por todos los que hicieron parte de ella.
Posteriormente, se espera que los compromisos que adquirieron las
partes dentro de la conciliación sean cumplidos porque, de lo
contrario, serán sancionados por el Consejo de Administración, tal
como lo determine el Reglamento de propiedad horizontal.
El Manual de Convivencia: Es el que contiene todas las
disposiciones que garanticen una sana convivencia de los
residentes, propietarios, tenedores, visitantes y que regula temas
como requisitos y horarios para piscina, gimnasio, horarios del salón
comunal para fiestas, uso de parques entre otros y el señalamiento
de los respectivos “castigos” por el no cumplimiento de su
normatividad, sin que vulneren derechos fundamentales, ni que
estén por encima de lo dispuesto en la Constitución Política.
A pesar que la Ley 675 de 2001 no se refiere específicamente al
Manual de convivencia esto no es óbice para que no se pueda
constituir dentro de una P.H.; pues éste sirve para sancionar
obligaciones no pecuniarias (cuotas ordinarias y extraordinarias), ya
que es el administrador el encargado de realizar las acciones de
cobro.
Concluyendo, si los copropietarios de Edificios residenciales
hicieran uso del Comité de Convivencia para solucionar sus
conflictos, se evitarían desmejorar su calidad de vida y fortalecerían
lazos de convivencia y respeto con los demás copropietarios.

Administración

Tal como lo menciona la Ley 675 de 2001, existen algunos

órganos encargados del manejo y dirección de la propiedad
horizontal; dentro de dichos órganos se encuentran: la
asamblea de copropietarios y el comité de administración,
cuando sea necesario. A continuación una breve descripción
de cada uno de ellos.

Asamblea de Copropietarios
La asamblea de copropietarios constituye el mayor órgano de
dirección de una propiedad horizontal, y está conformada por
los propietarios de bienes privados o sus representantes
delegados. Todos los propietarios de bienes privados que
integren el edificio o conjunto, tienen derecho a participar en
las deliberaciones que se lleven a cabo y a votar en ellas. Es
importante mencionar que el voto de cada propietario tiene
un peso porcentual equivalente al coeficiente de copropiedad
del respectivo bien privado.

Dentro de las funciones de la asamblea se encuentran:

 Nombrar y remover libremente al administrador y al

suplente, cuando fuere el caso, para períodos
determinados y fijarle su remuneración.
 Aprobar o improbar los Estados Financieros y el
Presupuesto anual de ingresos y gastos que deberá
someter a su consideración el Consejo de
administración y el Administrador.
  Nombrar y remover libremente los miembros del comité
de convivencia para períodos de un año, en los edificios
o conjuntos de uso residencial.
 Aprobar el Presupuesto anual del edificio o conjunto, y
las cuotas para atender las expensas ordinarias o
extraordinarias, así como incrementar el fondo de
imprevistos cuando fuere el caso.
 Elegir y remover los miembros del consejo de
administración y, cuando exista, el revisor fiscal y el
suplente, para los períodos establecidos en el
reglamento de propiedad horizontal, en su defecto, será
de un año.
 Aprobar las reformas del Reglamento de propiedad
horizontal.
 Decidir la desafectación de bienes comunes no
esenciales, y autorizar su venta o división cuando fuere
el caso, y decidir, en caso de deuda, sobre el carácter
esencial o no de un bien común.
 Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto de
conformidad con lo previsto en la Ley 675 de 2001.
 Decidir, salvo en el caso en que corresponda al
conjunto de administración, sobre la procedencia de
sanciones por incumplimiento de las obligaciones y en
el reglamento de propiedad horizontal con observancia
del debido proceso y del derecho de defensa
consagrado para el caso, en el respectivo reglamento
de propiedad horizontal.
Impugnación

En el régimen de propiedad horizontal las decisiones que sean

tomadas por la asamblea general de propietarios pueden ser
impugnadas y la ley contempla un término temporal de dos meses
para ello.
La ley 675 en su artículo 49 contempla la impugnación de las
decisiones tomadas por la asamblea y se refiere en los siguientes
términos:
Impugnación de decisiones. El administrador, el Revisor Fiscal y los
propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la
asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las
prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal. La
impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses
siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva
acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el
procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio
o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.
Parágrafo. Exceptúanse de la disposición contenida en el presente
artículo, las decisiones de la asamblea general, por medio de las
cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no
pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo,
del Título II de la presente ley.
Las decisiones de la asamblea se pueden impugnar dentro de los dos
meses siguientes a la comunicación o publicación del acta en la que
consta la decisión a impugnar. Esto significa que los dos meses no
necesariamente se cuentan desde la fecha en que se celebró la
asamblea, sino desde la fecha en que se comunica o publica el acta
respectiva, lo cual no se hace sino hasta que el acta ha sido aprobada,
y el acta no siempre se aprueba en la misma fecha en que se realiza
la asamblea.

Cuotas