DERECHO DE CONTRATOS

– CONTRATOS PREPARATORIOS

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ÍNDICE
INTRODUCCION……………………………..…………………………………….………………….. 5
Definición del contrato y elementos…………………………………………………………. 6
1. Consentimiento
2. Objeto
2. Causa

CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS

Contrato preparatorio, definición y regulación……………………………………….… 7
1.1.la doctrina conoce esta figura con diferentes nombres y 1.2.la estructura
del compromiso de contratar………………………………………………………….….…..… 8

1.3. Características del contrato preparatorio.….…………………….………………….9

a.es un contrato típico.

b.es un contrato autónomo
c.es un contrato provisional…………………………………………….10
d.es un contrato de ejecución diferida.

CLASIFICACION……………………………………………………………………..11
Compromiso de contratar (1414-1418) código civil. Y el contrato de
opción (1419-1425) código civil.
1. el compromiso de contratar
1.1 contenido del compromiso. (artículo 1415)
Elementos esenciales del compromiso el compromiso de contratar

2
 1.2. Plazo del compromiso: (1416 C.C)……………………………………..12
El plazo, entiéndase el resolutorio, puede ser
 determinado.
 Determinable.
1.3. Renovación del compromiso (at. 1417)…………………………………13
1.4. La injustificada negativa del obligado a celebrar el contrato
(artículo 1418)

1.3.1. El incumplimiento del compromiso de contratar ……………..….14

1.3.2. La exigencia judicial del cumplimiento Frente al
incumplimiento.

1.3.3. La resolución del compromiso de contratar La negativa………..15

injustificada a aceptar la oferta del contrato definitivo,
1.3.4. La indemnización por los daños y perjuicios La negativa
injustificada de aceptar la oferta es sustento suficiente para qué.

EJEMPLOS………………………………………………………………………………16

Contrato de opción……………………………………………………………………17

1.1 Tipo de derecho que se establece en favor del titular

1.2 Los efectos del contrato de opción

1.3 Similitudes y diferencias entre los contratos de compromiso y de

opción…………………………………………………………………………………….20

3
INTRODUCCION

En el contrato las partes buscan un resultado práctico, lícito, patrimonial y

entre vivos. Visto así, resulta de utilidad práctica regular el compromiso de
contratar como acto inscribible ante el Registro de Predios a fin de asegurar
o proteger la celebración del contrato definitivo y allanar el iter entre ambos
estados (compromiso y definitivo) dando publicidad al contrato con efecto de
derecho preferente sobre todo acto o derecho que se inscriba con
posterioridad. Se consideró como actos inscribibles a los contratos de opción
y de compromiso de contratar, pues no se halla razón alguna para preferir
al primero y no al compromiso de contratar, tanto más, si éste es una
categoría contractual, es autónomo, puede revestir la forma de promesa
unilateral o bilateral, tiene por finalidad el aseguramiento del contrato
definitivo y concibe verdadera voluntad de celebrar el contrato final.

Los contratos preparatorios de compromiso de contratar y de opción.

Finalmente, cabe interrogarse si sería factible- en nuestro país- la
inscripción de los contratos preparatorios sobre edificación en construcción
o por construir. Asimismo, si la regulación civil y registra de los contratos
preparatorios debe quedar en la de compromiso de contratar y contrato de
opción o puede extenderse a otras figuras como corretaje o mediación dada
su funcionalidad económico-jurídica.

Si bien es cierto el contrato de opción ha sido definido como un contrato que

da vida a un negocio jurídico bilateral, tiene una parte llamada concedente
(lo cual es el optado), que es quien emite una propuesta de contratar, que
deviene de irrevocable por efecto del acuerdo de voluntades; como también
tiene el derecho de optar entre aceptar o no la propuesta en el plazo
determinado por las parte o por la ley.

Ya que ambos contratos ya sea el contrato de contratar tiene el mismo fin

que el contrato de opción ambos están ligados a un término definitivo.

4
5
EL CONTRATO
Articulo 1351.- código civil. El contrato es el acuerdo de dos o más
partes para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica
patrimonial.
Elementos esenciales
Básicamente son tres, aquellos requisitos que, en casi todos los sistemas
jurídicos, exigen las leyes, para alcanzar la eficacia del contrato:
consentimiento, objeto y causa.
 Consentimiento
Es el elemento volitivo, el querer interno, la voluntad que, manifestada bajo
el consentimiento, produce efectos en derecho. La perfección del contrato
exige que el consentimiento sea prestado libremente por todas las partes
intervinientes, por razón o efecto del principio de relatividad de los
contratos. La voluntad se exterioriza por la concurrencia sucesiva de
la oferta y de la aceptación, en relación a la cosa y la causa que han de
constituir el contrato. Será nulo el consentimiento viciado, por haber sido
prestado por error, con violencia o intimidación, o dolo, o por sujeto ajeno
al objeto del contrato.
 El objeto
Es la específica relación obligatoria que las partes se proponen crear. Así,
por el compromiso de contratar, los celebrantes se proponen crear una
relación obligatoria -cuya naturaleza examinaremos más adelante-, por la
cual todos queden obligados a celebrar un contrato definitivo. El
compromiso de contratar, a diferencia del contrato de opción, entonces, es
un contrato con efectos obligacionales. En consecuencia, los celebrantes del
compromiso de contratar terminan obligándose a prestar su cooperación,
para hacer posible la celebración del contrato definitivo.
 La causa
Está dada por la finalidad lícita perseguida por los contratantes al preparar
la celebración de un contrato definitivo determinado. Este último
necesariamente lícito. Y la forma, atendiendo a lo regulado en el artículo
1425 del Código Civil, dependerá del contrato definitivo. Si el contrato

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definitivo debe adoptar una forma determinada para su celebración válida,
una solemnidad; la validez del compromiso de contratar estará supeditada
a la adopción de similar solemnidad.
SE ENCUENTRAN REGULADOS EN EL CÓDIGO CIVIL, DESDE 1414
HASTA 1425:
-DEL 1414 AL 1418 ESTA EL COMPROMISO DE CONTRATAR.
-DEL 1419 HASTA 1425 ESTA EL CONTRATO DE OPCIÓN.

1. CONTRATOS PREPARATORIOS (artículo 1414)

El contrato preparatorio es un tipo de contrato que tiene por objeto

prefigurar, asegurar o perfilar un contrato definitivo futuro, que le da
su razón de ser.
El contrato preparatorio es en sí una obligación, un compromiso de
celebrar de realizar a futuro otro contrato, debemos mencionar
entonces que el contrato preparatorio tendrá un efecto formal y
posteriormente el contrato definitivo que ha de celebrarse.

*Consideraciones de hecho o de derecho pueden determinar que los

contratantes no puedan o no quieran celebrar el contrato en un momento
determinado; pero, a pesar de ellas, quieran, en ese momento, asegurar su
celebración futura. Este interés, la celebración futura del contrato, pueden
satisfacerlo los contratantes, de acuerdo con lo regulado en el Código Civil,
mediante la celebración, en el presente, de un contrato preparatorio. Que la
celebración del contrato definitivo se asegura, preparándolo, mediante la
celebración de otro contrato, desde la perspectiva del Código Civil, es un
tema fuera de debate. No cabe, entonces, a la luz del Código Civil, dudar
sobre la posibilidad de tal preparación, ni sobre la naturaleza contractual
del acto jurídico que la prepara.

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1.1.LA DOCTRINA CONOCE ESTA FIGURA CON DIFERENTES
NOMBRES:
 Precontrato.
 contrato preliminar.
 Ante contrato.
 contrato de contratar, etc.

La Comisión Revisora del Código Civil la acogió, inicialmente, con el

nombre de promesa de contratar, para, finalmente, denominarla, desde su
primer Proyecto, como lo hace el artículo citado: compromiso de contratar.

1.2.LA ESTRUCTURA DEL COMPROMISO DE CONTRATAR

El compromiso de contratar, y esta es la primera idea que cabe destacar

sobre su concepción, es un contrato. Más allá de la expresión "compromiso"
utilizada por el texto para designar a la figura, el contenido de este,
atendiendo a que se trata de una de las especies de los contratos
preparatorios, no puede ser otro que el del acuerdo de partes que produce
efectos patrimoniales; y este, cualquiera sea la denominación que se le dé,
es un contrato. Para la celebración válida del compromiso de contratar, lo
mismo que para el caso de cualquier otro contrato, entonces, deben
concurrir -en el lenguaje del Código Civil- todos los requisitos de validez:
consentimiento, capacidad, objeto, causa y forma.

NOS DEFINE EL CONTRATO COMO ACUERDO QUE SE FORMA POR

LA COINCIDENCIA ENTRE LA PROPUESTA Y LA ACEPTACIÓN.

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1.3. CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO PREPARATORIO

A.ES UN CONTRATO TÍPICO

Debido a que la mayoría de legislaciones ha considerado a los Contratos
Preparatorios, dentro de sus ordenamientos jurídicos, denominándolos de
la manera más conveniente en cada legislación como: contratos
preliminares, contratos de promesa, promesa de contrato, precontrato, ante
contrato, contrato preparatorio, entre otras denominaciones, por lo que para
los países que la contemplan podemos afirmar que se trata de un contrato
típico, pues es determinado y regulado por ley, ya que como indica ARIAS
SCHREIBER PEZET, “el contrato es típico cuando está regido por una
determinada disciplina legal”, De otro lado, para el caso peruano es sin
lugar a dudas un contrato típico, en tanto el Código Civil de 1984 se
ocupa de estos en todo el Título V del Libro VII . Denominado Contratos
Preparatorios, otorgándole una regulación extensa a comparación de otras
legislaciones, contenido en sus artículos 1414 al 1425.

B.ES UN CONTRATO AUTÓNOMO

Pues si bien es cierto el Contrato Preparatorio tiene por objetivo o finalidad
la celebración de un contrato futuro ello no implica que de no llegar a
celebrarse el definitivo este pierda existencia, ni mucho menos su identidad,
ya que se trata de un contrato principal que existe por sí mismo, sin
necesidad de otro acuerdo posterior. : A decir de ABELIUK, “El contrato es
principal cuando subsiste por sí mismo, sin necesidad de otra convención,
y en tal sentido la promesa lo es, porque produce sus efectos, aunque no
haya otro contrato, ni siquiera el definitivo”36 Además de ello, ostenta
diferencia, con relación al contrato definitivo.

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C.ES UN CONTRATO PROVISIONAL

En tanto el Contrato Preparatorio tiene un carácter temporal, sujeto al plazo

pactado por las partes (para el caso del Compromiso de Contratar) u
otorgado por el ofertante (para el caso del Contrato de Opción), que dicho
sea de paso, debe ajustarse al plazo máximo que cada ordenamiento jurídico
prescribe y que para el caso peruano no debe exceder el plazo máximo legal
de un año, tal como lo prescriben los artículos 1416 y 1417 su renovación.
De otro lado es preciso señalar que el carácter provisional de este tipo de
contratos puede terminar con dos supuestos, el primero de ellos es que se
llegue a celebrar el contrato definitivo, mientras que el segundo supuesto se
traduciría en que cumplido el plazo pactado en el Contrato Preparatorio para
la firma del definitivo ninguna de las partes se requiera el cumplimiento en
el caso del Compromiso de Contratar o el optante decida no celebrar el
contrato definitivo.

D.ES UN CONTRATO DE EJECUCIÓN DIFERIDA

Esta característica tiene su sustento en el hecho en que el Contrato
Preparatorio como tal engendra obligaciones con prestaciones de hacer para
un futuro, objetivo que se perfecciona con la celebración del contrato
definitivo, motivo por el cual su ejecución, es decir el cumplimiento de la
prestación se suspende en el tiempo hasta que cualquiera de las partes
requiera a la otra a cumplir con la celebración del contrato definitivo-
Imaginemos por ejemplo que una empresa está postulando a una licitación
pública de considerable envergadura, y debido a la posibilidad de que gane
y tenga que contar con una importante provisión de materia prima, celebre
un Contrato Preparatorio a fin de asegurar desde ahora dicha provisión con
otra empresa proveedora, para que en el caso que resulte ganadora de la
licitación contraten sobre dicha materia prima en forma exclusiva y en
determinadas condiciones beneficiosas que el volumen podría reportarles,
pero bajo la condición que la primera gane la licitación.

10
 CLASIFICACION

*COMPROMISO DE CONTRATAR (1414-1418) Código Civil.

*EL CONTRATO DE OPCIÓN (1419-1425) Código Civil.

2. EL COMPROMISO DE CONTRATAR
Se trata de un compromiso vinculante que mediante el cual se otorgan
efectos jurídicos que son la de obtener la facultad de obligar a
que se convierta este compromiso en un contrato definitivo a futuro. Por
tales motivos se le conoce también como precontrato.

1.2 Contenido del compromiso. (Artículo 1415)

El compromiso de contratar debe de contener, por lo menos los
elementos, esenciales del contrato definitivo.

Elementos esenciales del compromiso El compromiso de contratar

Debe contener por lo menos, los elementos esenciales del contrato definitivo,
tales como las partes que intervendrán en ambos contratos, el objeto del
contrato, el precio, o el plazo. Otros elementos o algunos de ellos pueden
faltar y definirse en el definitivo.

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1.2. Plazo del compromiso: (1416 C.C)
El plazo de compromiso de contratar debe ser determinado o
determinable, si no se establece el plazo este será de un año.

*"El plazo del compromiso de contratar será no mayor de un año y cualquier

exceso se reducirá a este límite. A falta de plazo convencional rige el máximo
fijado por este artículo".
*Ya hemos visto que por el compromiso de contratar las partes se obligan a
celebrar en el futuro un contrato definitivo. Toda vez que el contrato
definitivo es necesariamente futuro, el plazo constituye un elemento esencial
de la relación obligatoria creada por el compromiso de contratar. No es
pensable esta obligación sin un plazo de vigencia.
*El plazo del que se ocupa el artículo que estamos comentando,
entendiéndolo como elemento esencial de la relación obligatoria creada por
el compromiso de contratar (no así del contrato mismo), es uno que tiene
naturaleza resolutoria. En consecuencia, la obligación de celebrar el
contrato definitivo, la de cooperar mediante la aceptación de la oferta que se
reciba, resulta exigible hasta antes del vencimiento del plazo. Una vez
vencido el término final del plazo, entonces, se resuelve la relación
obligatoria. Ya no cabe exigirse la celebración del contrato definitivo. Y toda
vez que en este caso, la resolución de la relación obligatoria se produce por
la verificación de una modalidad resolutoria del contrato, esta no produce
efectos retroactivos.

*De acuerdo con el texto del artículo que estamos comentando, el plazo,
entiéndase el resolutorio, puede ser
 determinado. Esto es, el término final del plazo puede estar
establecido en el momento de la celebración del compromiso de
contratar, o puede definirse por un evento posterior al contrato;
evento que, al determinar un plazo, necesariamente se verificará.

 determinable En el segundo caso, el plazo resolutorio determinable,

al celebrar el compromiso de contratar, los contratantes tendrían que
estipular el evento que permitirá establecer su término final.

12
1.3. RENOVACION DEL COMPROMISO (at. 1417)

Nuestro código civil brinda la posibilidad de renovar el compromiso por un

plazo no mayor que el indicado como máximo que como sabemos ahora
queda a la voluntad de las partes el establecerlo.

*En tal sentido, podemos afirmar que el compromiso de contratar, como

cualquier otro contrato, puede ser libremente renovado por los contratantes;
y esto no porque el artículo 1417 prevea la renovación ni tampoco dentro de
sus límites. Como en el caso de cualquier otro contrato, reiteramos, y en el
ejercicio de su libertad de estipulación, los contratantes pueden renovar el
compromiso de contratar, en los mismos términos en los que lo celebraron
o variando estos.

1.4. LA INJUSTIFICADA NEGATIVA DEL OBLIGADO A CELEBRAR EL

CONTRATO (ARTÍCULO 1418)
La injustificada negativa del obligado a celebrar el contrato definitivo
otorga a la otra parte alternativamente el derecho a:
-Exigir judicialmente la celebración del contrato.
-solicitar se deje sin efecto el compromiso de contratar. En uno u otro
caso hay lugar a la indemnización de daños y perjuicios.

El escenario de este artículo es el de la celebración del contrato definitivo.

Esta celebración se inicia con la formulación de una oferta que, como se dijo
al comentar el artículo 1414, torna exigible la obligación nacida del
compromiso de contratar: aceptar la oferta. Los otros contratantes pueden
dar cumplimiento a su obligación, aceptando la oferta que se les ha
formulado, con lo que queda celebrado el contrato definitivo. O pueden
negarse a aceptarla; en cuyo caso podrían incurrir en incumplimiento. Este
artículo, justamente, se ocupa de regular la hipótesis del incumplimiento y
los efectos jurídicos que produce. .

13
1.4.1. El incumplimiento del compromiso de contratar

En términos generales, el incumplimiento de la obligación se configura por

la inejecución, entiéndase total, de la prestación debida. También se
configura por la ejecución parcial, tardía o defectuosa de la prestación
debida. En el caso del compromiso de contratar la prestación a la que se
obligan los contratantes es una de hacer, consistente, básicamente, en
aceptar la oferta que se les formula. Para establecer la hipótesis de
incumplimiento verificable en este caso, debemos tener presente que la
aceptación es la declaración de voluntad emitida por el destinatario de la
oferta que, cuando menos, debe hacerse oportunamente y conforme con los
términos de la oferta

1.4.2. La exigencia judicial del cumplimiento Frente al

incumplimiento,

Es decir, frente a la negativa injustificada de aceptar la oferta, el contratante

fiel, el oferente, tiene, como primera alternativa, la opción de pretender
judicialmente el cumplimiento del contrato. El artículo que estamos
comentando, con toda precisión, dispone que la pre tensión del contratante
fiel es la de exigir judicialmente la celebración del contrato. Desde un punto
de vista lógico no podría ser de otro modo. Del compromiso de contratar
nace la obligación de celebrar, en el futuro, un contrato definitivo; esta
obligación tiene por contenido una prestación de hacer, que tiene por objeto
un servicio: la aceptación. Desde luego, la pretensión principal, en este caso,
tendría que ser la de cumplimiento del compromiso de contratar, teniéndose
por celebrado el contrato definitivo. De ampararse esta pretensión, su
consecuencia, ordinariamente, sería la eficacia del contrato definitivo; la
exigibilidad, por ejemplo, de las obligaciones que él cree.

14
1.4.3.La resolución del compromiso de contratar La negativa
injustificada a aceptar la oferta del contrato definitivo,

Por parte del obligado, puede hacer perder, legítimamente, el interés que
tenía el contratante fiel en la celebración de este contrato. Su nuevo interés,
provocado por el incumplimiento injustificado, es que se deje sin efecto el
compromiso de contratar. Al amparo del artículo 1434, norma aplicable al
compromiso de contratar atendiendo a la naturaleza jurídica de la relación
obligatoria que este crea, según lo comentado respecto del artículo 1414, el
interés del contratante fiel de dejar sin efecto el contrato preparatorio merece
tutela del ordenamiento jurídico: tutela que origina en su favor el derecho a
la resolución del contrato por incumplimiento. El inciso 2) del artículo que
estamos comentando, con un vocabulario diferente, no se ocupa de otra cosa
que no sea del derecho a la resolución del contrato por incumplimiento. Este
derecho, según el caso, puede ser ejercido, por el contratante fiel, de
cualquiera de las maneras previstas en los artículos 1428, 1429 Y 1430. Así,
en el caso que se haya celebrado el compromiso de contratar sin estipularse
cláusula resolutoria, de sobrevenir el incumplimiento injustificado, nace el
derecho a la resolución del contrato que solo puede hacerse valer a través
de la vía judicial.

1.4.4.La indemnización por los daños y perjuicios La negativa

injustificada de aceptar la oferta es sustento suficiente para
que,

Según el interés que pretenda hacer valer el contratante fiel, pueda exigir
judicialmente el cumplimiento o la resolución del compromiso de contratar.
Para que proceda la pretensión indemnizatoria no basta con el
incumplimiento injustificado de la obligación. Es indispensable el daño.
Ciertamente que, en este caso, el daño tiene por causa específica la
inejecución de la prestación debida. El daño, en este caso, se configuraría
como la lesión del interés negativo del acreedor, del contratante fiel que ha
formulado su oferta sin que sea seguida por la aceptación. De sobrevenir
este, como consecuencia del incumplimiento injustificado de la obligación,
el contratante infiel incurriría en responsabilidad civil contractual. En este
caso, daño, el contratante fiel tendrá expedito su derecho a la
indemnización; pretensión que puede acumularla a la del cumplimiento o a
la de resolución del contrato.

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EJEMPLOS
 Un contrato de promesa de compraventa, es un contrato en el que
el comprador se compromete a concretar un contrato formal en un
tiempo previamente pactado, con el fin de comprar un artículo,
cualesquiera que éste sea.
 El contrato de promesa de compraventa puede tener un plazo fijo,
y por lo general en caso de no cumplir con el mismo, pierde todo
importe utilizado como garantía. Este contrato es utilizado por
muchos como una forma de apartar un artículo y su uso se ha
enfocado la venta de bienes raíces.

 Un acta de compromiso es un documento mediante el cual se

oficializa la obligación y responsabilidades que una o más personas
adquieren entre sí y que ponen como testigo a una autoridad.
 El acta de compromiso es escrita en un lenguaje formal y establece
claramente cuál es el compromiso que se está adquiriendo. Las partes
que conforman este documento son:
• Lugar y fecha en que se firma.
• Nombre y firma de las personas o instituciones que adquieren el
compromiso.
• Nombre y firma de las personas o instituciones que son beneficiarias
del compromiso adquirido.
• Descripción clara del compromiso que se está adquiriendo.

Yo tengo una propiedad, casa habitación que estoy vendiendo en x cantidad,

entonces viene un comprador y quiere comprarme la casa, pero no tiene el
dinero ya que esta por recibir un dinero dentro de tres meses, entonces el
comprador no podría pagarme ahorita, entonces si no me paga no se podrá
hacer el contrato de compra venta, entonces el comprador dice que le interesa
la casa y quisiera ver la posibilidad que dentro de tres meses no venda la casa,
entonces le dije que no podría hacer eso, ya que como me garantizaría que
me va a comprar la propiedad ya que en ese determinado tiempo pueden pasar
hasta 10 compradores y no se las vendí por esperarte, es ahí donde entra el
contrato de promesa de venta o de compra venta, donde vamos estipular
específicamente que dentro de tres meses vamos a celebrar ambas parte un
contrato de compra venta de la propiedad de la casa que estoy vendiendo.

16
CONTRATO DE OPCION:

Se llama de opción porque este ejercita mediante una sola declaración de

voluntad la cual es el optante.es otra modalidad del contrato preparatorio
por el cual una de las partes obliga a la celebración de un contrato definitivo
si la otra parte que se tiene la decisión potestativa manifiesta su voluntad
de concluir dentro del plazo previsto por la ley.

En efecto se trata de un verdadero contrato de naturaleza singular donde la

celebración de contrato definitivo depende de la voluntad de una de las
partes, lo cual es contrato de opción lo podemos encontrar en nuestro código
civil lo cual especifica en el artículo 1419, la definición básica del contrato
de opción.

A diferencia del compromiso de contratar, mediante el contrato de opción,

no se adquiere el derecho a la perfección o celebración de un contrato
definitivo en el futuro, si no que se concede al favorecido la facultad de
obligar a la celebración y ejecución del contrato opcional en las condiciones
convenidas.

El contrato de opción carece de igualdad jurídica entre las partes, puesto

que una de ellas el concedente queda vinculado inevitablemente a contratar
al momento de emitir su propuesta, siendo esto el aspecto más importante
de la opción, y la otra parte, queda en la libertad de aceptar o no la
propuesta.

El contrato de opción, es un negocio jurídico bilateral, tiene una parte

llamada concedente (optado), que es quien emite una propuesta de
contratar, que deviene de irrevocable por efecto del acuerdo de voluntades;
y otra, optante que tiene el derecho de optar entre aceptar o no la propuesta
en el plazo determinado por las parte o por la ley.

El contrato de opción en criterio de especialistas exige también del

cumplimiento de ciertos requisitos. Ellos son:

Elementos esenciales de todo contrato:

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Esto es el consentimiento, el objeto, la causa y forma, e inclusive el
presupuesto de la capacidad de pates, solo así podría decirse que el contrato
de opción es un verdadero contrato, porque no solo contiene los elementos
esenciales para su existencia sino que también para su validez del contrato
de opción.

Elementos y condiciones del contrato definitivo.-

Por disposición del artículo 1422, el contrato de opción exige que deba
contener todos los elementos y condiciones del contrato definitivo, por
ejemplo en el contrato de arrendamiento con opción de compra, debe
contener no solo los requisitos esenciales de todo contrato (consentimiento,
objetivo causa y forma), sino también los requisitos del contrato definitivo
de compraventa; el bien objeto de venta y el precio. La razón se halla en el
hecho de que bastara la sola declaración de voluntad del optante para que
se considere celebrado el contrato definitivo.

De acuerdo a su clasificación del contrato de opción tenemos los siguientes:

En el artículo 1420, lo cual tiene como título el contrato de opción recíproca,

en este artículo especia lo siguiente que es válido el pacto por virtud del cual
el contrato de opción reciproca puede ser ejercitado indistintamente por
cualquiera de las partes. En efecto, la facultad de ejercitar la opción puede
no estar reservada únicamente a favor de uno de los contratantes, si no de
ambos ya que la ley alude a una opción recíproca. En realidad, el primero
que haga uso de la facultad, lograra el objetivo de la conversión.

En el artículo 1421, lo cual tiene como título el contrato de opción con

reserva de beneficiario, en este artículo especia lo siguiente que es válido
decir que por mandato del Código es igualmente valido el pacto conforme al
cual el optante se reserva el derecho de designar la persona con la que se
establecerá el vínculo definitivo.se trata de otra clase de contrato de opción
que consiste en la declaración unilateral de voluntad de uno de los
contratantes señalado que se reserve el nombre del beneficiario que
designara, de modo como tal, que el tercero asumirá los derechos y
obligaciones del vínculo definitivo.

En el artículo 1423, lo cual tiene como título el Plazo máximo de la opción,

de acuerdo a este articulo nos especifica lo siguiente el plazo máximo en el
cual se puede dar el contrato de opción.

18
Tipo de derecho que se establece en favor del titular:

Por lo general, las opciones pueden otorgar a su titular un derecho el cual

es comprar o como también el de venta. El derecho comprador de la opción
tiene una obligación reciproca por parte del vendedor de la misma, en el
caso de compra, le corresponde una obligación de venta. El derecho de venta
tiene como correspondiente una obligación de compra.

La naturaleza jurídica del contrato de opción:

La naturaleza jurídica del contrato de opción es única.

Los efectos del contrato de opción son:

• La relación de un derecho potestativo con el estado de sujeción.

• El efecto de conducir a un contrato definitivo.
• El efecto de la irrevocabilidad de la propuesta contractual, se da cuando
llega la aceptación del destinatario a conocimiento del proponente del
contrato de opción.
• Es posible pactar una prestación recíproca a la concesión de la opción.
Es decir, previo pago económico o llamada prima de opción.
• Se puede modificar el contrato de opción.
• La opción puede ser materia de cesión.
• En cuanto al concedente, el contrato se puede formar por obrar de una
sola parte.
• Tiene una obligación de no hacer, esto es de no impedir la formación del
tipo o la producción de sus efectos finales, como la obligación del optante
de pagar un precio o premio por el derecho de opción que se le confiere.

SIMILITUDES Y DIFERENCIAS ENTRE LOS CONTRATOS DE

COMPROMISO Y DE OPCIÓN

Sobre las similitudes entre el Contrato Preparatorio de Compromiso de

Contratar y Contrato de Opción, podemos anotar las siguientes:

19
1. Ambos contratos tienen un objeto distinto del definitivo, desde que ambos
son contratos preliminares.

2. Ambos contratos son autónomos y principales. Ello quiere decir, que

ambos contratos se perfeccionan por el acuerdo de voluntades materializado
en ofertas y aceptaciones independientes a las del contrato definitivo.
Ningún contrato preparatorio depende de otro contrato, pues como contrato
principal no es accesorio ni derivado de otro;

3. En ambos contratos el contrato definitivo se celebra a través de un nuevo

acuerdo de voluntades. Lo que implica que necesariamente para que se
celebre el contrato definitivo debe formularse una nueva oferta y una nueva
aceptación, distintas de las que fueron necesarias para celebrar el contrato
preparatorio;

4. Ambos casos están sujetos a un plazo de caducidad que pone en evidencia

su carácter temporal y además, la necesidad de que la situación de
concluirse el definitivo se resuelva en un plazo razonable para no detener el
tráfico ni generar incertidumbre afectando diversos bienes que podrían
quedar fuera del mercado.

5. En ambos casos se genera un vínculo que obliga al menos a una de las

partes a celebrar el contrato definitivo.

6. En ambos casos el incumplimiento del contrato preparatorio, vale decir,

de las obligaciones que son su objeto, acarrean la posibilidad de exigir su
cumplimiento y por ende la celebración del definitivo, o pedir la resolución
del mismo, sin perjuicio de los reclamos de daños y perjuicios;

7. En ambos casos, nuestra legislación admite la posibilidad de que quien

quede obligado a celebrar el definitivo sean ambas partes.

Por otro lado, las diferencias más importantes pueden resumirse en las
siguientes:

1. En el Contrato de Compromiso de Contratar, para celebrar el contrato

definitivo, se hace necesario que cualquiera de las partes, vuelva a formular
una oferta obligando a la otra parte a aceptar dicha oferta, siempre y cuando
sea formulada en los mismos términos en que fue referido en el Contrato
Preparatorio de Compromiso de Contratar; mientras que en el Contrato de
Opción, para celebrar el contrato definitivo sólo hace falta que el optante que
ha quedado en una situación activa y de ventaja decida ejercer su derecho
potestativo y concluya el contrato con su sola voluntad.

20
2. En el Contrato de Opción deben estar incluidos todos los elementos del contrato
definitivo, mientras que en el Contrato de Promesa es sólo necesario que estén
presente al menos los elementos esenciales del definitivo, nada impide que en
el Contrato de Promesa puedan estar también incluidos todos los elementos del
contrato definitivo; De otro lado, podemos concluir también desde un análisis
funcional y económico, que ambos tipos contractuales buscan el mismo fin:

1. Ambos contratos buscan asegurar un contrato definitivo;

2. Ambos tipos contractuales buscan que el contrato definitivo se celebre

o que al menos, las partes puedan decidir celebrarlo o no, sin que
ningún tercero pueda interferir frustrando el objeto del contrato
definitivo:

3. Los Contratos Preparatorios cumplen una función de garantía para

asegurarse que se celebrará el contrato definitivo, y por lo tanto, supone
un costo y un esfuerzo el celebrar dicho contrato preparatorio;

4. En ambos casos, tratándose por ejemplo de contratos definitivos de

compraventa o arrendamiento etc., es posible que antes del vencimiento
del plazo, que una de las partes pueda disponer u obligarse con terceras
personas respecto del mismo bien, frustrando la celebración y/o
cumplimiento del contrato definitivo.

Bibliografías

21
  http://pignaciodelgado.blogspot.pe/ - Publicado 15th April
2013 por PEDRO JACKSON IGNACIO DELGADO

 https://andrescusi.files.wordpress.com/2014/03/codigo-civil-
comentado-tomo-vii.pdf

 http://andrescusi.blogspot.pe/ - andres Eduardo cusi – pubñivado

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 http://www.rodriguezvelarde.com.pe/pdf/libro2_parte1_cap9.pdf

 https://books.google.com.pe/books?id=IMc59Ov2SosC&pg=PA178&dq=qu
e+es+el+contrato+de+opcion&hl=es-
419&sa=X&ved=0CB8Q6AEwAWoVChMI4p_R4o3xyAIVjJceCh1Z2weO#v=o
nepage&q=que%20es%20el%20contrato%20de%20opcion&f=false. José
Antonio Ramírez Prados - 2010

 http://www.juridicas.unam.mx/publica/librev/rev/jurid/cont/31/pr/pr3
0.pdf. – Alonso Díaz Etienne

 http://www.gerencie.com/contrato-de-opciones.html - Economía y
finanzas. Por Catalina Duarte - (07 / 05 / 2012) 7 mayo. 2012.

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