Planning Regulation

KDB (Koefisien Dasar Bangunan)

KDB is calculated usually based on Nett Site Area

Allowable Site Coverage area = KDB (%) x Nett Site Area

Permissiblle KDB = allowable site coverage + (5% x allowable site coverage)

KDB calculation :
– If total projection ≤ 10% of allowable KDB :
KDB = (total GF area + 50% total projection)

– If total projection > 10 % :

KDB = total GF area – (50% x 10% x allowable
KDB)

KLB (Koefisien Lantai Bangunan)

KLB is calculated based on Gross Site Area.

All accessible/usable MEP voids are calculated as part of KLB including lift shaft and M&E
risers, unless for the sealed/un-accessible voids.
All carpark, driveway and ramps are not calculated as part of KLB up to 50% of total base
KLB (before 15 % MEP bonus). Any carpark area exceeding 50 % of total base KLB, the excess
area is to calculated as part of total building allowable KLB
Allowable KLB (plot ratio) figure from authority is excluding 15% MEP bonus.
Balcony and ledge’s area less than 1,5 m wide is NOT counted as KLB.

Allowable KLB area = plot ratio x Gross site area

KTB (Koefisien Tapak Basement)

KTB is calculated based on Nett Site Area

Allowable KTB = (KTB (%) x Nett Site Area.
Suatu nilai (dalam satuan persen) yang diperoleh dari hasil penjumlahan seluruh luas lantai
dasar bangunan-bangunan yang ada didalam daerah perencanaan dibagi dengan luas
daerah perencanaan tersebut dimana satuan dimensi yang digunakan adalah m (meter).

Total luas lantai dasar yang diperkenankan = Batasan KDB (%) x Luas Daerah Perencanaan
(Nett Site Area)
*NATIONAL BUILDING CODE (INDONESIA – JAKARTA)*

KDH (Koefisien Dasar Hijau)

KDH is calculated usually based on Nett Site Area

Min green coverage area = KDH (%) x Nett site area.

Suatu nilai (dalam satuan persen) hasil pengurangan luas Daerah Perencanaan (DP) dengan
luas proyeksi lantai dasaar dan atau basement dibagi luas DP dimana ukuran luas
menggunakan meter persegi (m²)
KDH minimal 10% pada daerah sangat padat/ padat. KDH ditetapkan meningkat setara
dengan naiknya ketinggian bangunan dan berkurangnya kepadatan wilayah.

*NATIONAL BUILDING CODE (INDONESIA – JAKARTA)*

KKOP (Kawasan keselamatan operasi penerbangan)

Safety aviation height area as per authority’s guidelines determine the maximum building
height.

Tanah dan/atau perairan dan ruang udara disekitar bandar udara yang dipergunakan untuk
kegiatan operasi penerbangan dalam rangka menjamin keselamatan.

*NATIONAL BUILDING CODE (INDONESIA – JAKARTA)*

KB (Ketinggian bangunan)

Maximum floor number as per authority’s guidelines.

Suatu nilai uang menyatakan jumlah lapis/lantai (storey) maksimum pada daerah
perencanaan.
Perhitungan ketinggian bangunan, apabila jarak vertikal dari lantai penuh ke lantai penuh
berikutnya lebih dari 5 meter, maka ketinggian bangunan dianggap sebagai dua lantai,
kecuali untuk penggunaan ruang lobby, atau ruang pertemuan dalam bangunan komersial
(antara lain hotel, perkantoran, dan pertokoan)

*NATIONAL BUILDING CODE (INDONESIA – JAKARTA)*

GSJ (Garis Sempadan Jalan)

Line of the road plans set out in the plan of the city (equal to nett site boundaries).

Garis rencana jalan yang ditetapkan dalam rencana ruang kota, adalah garis pada kapling
yang ditarik sejajar dengan garis as jalan.

*NATIONAL BUILDING CODE (INDONESIA – JAKARTA)*

Garis Sempadan Bangunan (GSB)/Garis Sempadan Sungai (GSS)

GSB is line which is parallel to road / river centerline indicating minimum distance from edge
of road / river to outer edge of building.

Garis yang tidak boleh dilampaui oleh denah bangunan ke arah GSJ yang ditetapkan dalam
rencana kota.
*NATIONAL BUILDING CODE (INDONESIA – JAKARTA)*

Building Distance

‘Building setback’ from common boundary are based on building height.

Building setback = no.of floor (n)/2 + 3.50 m

Free minimum distance between building is calculated the same way, with half the distance
for solid elevation/gable end walls as well as when building angled more than 30˚ provided
site next to it is not a residential area

Free distance between towers above podium is calculated based on no. Of floor above
podium level.

GSB 18 fl – 32 fl = 12.50 m

Jarak bebas sangat terkait dengan ketinggian bangunan. Adapun rumus jarak bebas (Y) = 3.5
m + n/2)

Apabila kedua massa bangunan mempunyai dinding berjendela/transparan, maka jarak

bebas minimum = YA + YB
Apabila salah satu massa bangunan berdinding masif/tanpa jendela dan massa bangunan
lainnya berdinding transparan, maka jarak bebas minimum = 0.5 YA + YB
Apabila kedua massa bangunan berdinding masif, maka jarak bebas = 0.5 YA + 0.5 YB

*NATIONAL BUILDING CODE (INDONESIA – JAKARTA)*

Basement Setback

Basement setback is generally 3,0 m along common boundary, 5.0 meter along the road and
follow the reserves setback line along the river.
Basement depth max 16 meter. If exceed need to obtain approval from DKI governor.
Ramps down to the first basement level can be located beyond basement setback lines
(case by case).
Ground floor level to be raised maximum 1.2 m from the adjacent main road level or highest
flood level (whichever is higher)

Dinding terluar bangunan tersebut harus berjarak minimum 3 meter dari GSJ dan atau garis
pengaman saluran.

Kedalaman melebihi 16 meter harus memperoleh persetujuan tertullis dari gubernur KDKI
jakarta.

Tinggi lantai dasar suatu bangunan gedung diperkenankan mencapai maksimal 1,20 (satu
koma dua puluh meter) diatas ratarata tanah pekarangan atau tinggi rata-rata jalan.

Apabila tanah pekarangan berada dibawah titik ketinggian (peil) bebas banjir atau terdapat
kemiringan yang curam atau perbedaan tinggi yang besar pada tanah asli suatu
perpetakan, maka tinggi maksimal lantai dasar ditetapkan tersendiri.

Untuk kasus-kasus dimana jalan menghadap bangunan lebih dari satu, ketinggian peil
diperhitungkan dari jalan utama/ yang tinggi tingkatannya.

*NATIONAL BUILDING CODE (INDONESIA – JAKARTA)*

Development Control

Statutory planning diagram and code as used for development control on 1:1000 mapping.
The diagram is used on each street block covered by the Statutory Urban Planning Map
(Dinas Tata Kota) to show the permitted limits of the development in that block.

https://rovinida.wordpress.com/2015/06/26/planning-regulation/