You are on page 1of 77

Van integraal

beheer
op wijkniveau
naar
beheer van
woonmilieu's
Uitgave Publikatieburo Bouwkunde / Faculteit der Bouwkunde
Technische Universiteit Delft / Berlageweg 1 /2628 CR Delft / Telefoon (015) 784737

Clp-gegevens Koninklijke Bibliotheek, Den Haag

Flier, Kees van der


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's:
een onderzoek in het kader van VF 7: "Volkshuisvesting en stadsvernieuwing"
Kees van der Flier, Wout van der Toom Vrijthoff.
Delft Publikatieburo Bouwkunde. Ill. Met lil opg.

ISBN 90-5269-157-6
NUGI655
Trefw.: woningbeheer / stadsvernieuwing

Copyright e 1994 Faculteit der Bouwkunde

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd enlof openbaar worden gemaakt door middel van
druk, fotokopie, microfibn of op welke andere wijze dan ook,
zonder voorafgaande toestemming van de uitgever.

Druk Universiteitsdrukkerij
VOORWOORD
De titel 'Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's' is
weliswaar lang maar geeft een goede karakterisering van het onderzoek dat hier
gerapporteerd wordt.
Het onderzoek is gestart met de vraag wat de voorwaarden zijn om te komen tot
meer integraal beheer op wijkniveau. Bij het zoeken naar deze voorwaarden zijn wij
gestuit op het begrip woonmilieu. Dit begrip kan dienen als gelijkrichter van
activiteiten van beheerders in een bepaald gebied. Integraal beheer op wijkniveau
operationaliseren wij dus als beheer van een woonmilieu.
Bovengenoemde titel is ook een goede karakterisering omdat deze aangeeft dat deze
rapportage het karakter van een voortgangsverslag heeft. We stellen een
operationalisatie van integraal beheer op wijkniveau voor, werken deze uit en
toetsen deze in eerste aanleg in een deel van Den Haag Zuid-West. Voor een
definitief oordeel is echter een veel ruimere toepassing van het voorgestelde nodig.

Franceline de Jong gaf commentaar op de conceptversie van deze rapportage,


waarvoor onze dank.

Dit onderzoek is uitgevoerd in het kader van het VF programma 'Volkshuisvesting


en Stadsvernieuwing' (VF7), cluster B: woningverbetering en voorraadbeheer van
de Faculteit der Bouwkunde.
INHOUD
VOORWOORD

1 INLEIDING 1
1.1 PROBLEEMSCHETS 1
1.2 VRAAGSTELLING 2
1.3 ONDERZOEKSGEBIED 2
1.4 HOOFDOPZET 2

2. WOONMILIEU'S: DIMENSIES EN CONDITIENIVEAUS 6


2.1. INLEIDING 6
2.2. WOONMIUEUDIMENSIES EN VOORKEUREN VAN HUISHOUDENS 6
2.2.1. Typologieën en dimensies in de literatuur 6
2.2.2. Typologieën op lagere schaalniveaus 8
2.2.3. Woonmilieutypologieën en de vraag van huishoudens 11
2.2.4. Woonmilieu, dejiniering en operationalisering 13
2.3. WOONMIUEUS EN CONDmENIVEAUS 15
2.3.1. Inleiding 15
2.3.2. Conditieniveaus 16
2.4. SAMENVATTING: VAN INTEGRAAL BEHEER OP WUKNlVEAU
NAAR BEHEER VAN WOONMILIEUS 19

3 BEHEER VAN WOONMILIEU'S 21


3.1 INLEIDING 21
3.2 HET VEROUDERINGSPROCES VAN HET TE BEHEREN PRODUCT 21
3.2.1 Inleiding 21
3.2.2 Technische veroudering 21
3.2.3 Functionele veroudering 23
3.3 DEFINIERING BEHEER WOONMILIEU'S 23

4 ST APPENPLAN BEHEER WOONMILIEUS 29


4.1 Doel en toepassingsgebied van het stappenplan 29
4.2 Stappenplan 29
4.2.1 Stap I - afbakening en opname gebied 29
4.2.1.1 Inleiding 29
4.2.1.2 Woningbouwvereniging 30
4.2.1.3 Gemeente 30
4.2.1.4 Winkelketen 31
4.2.1.5 Conclusie 31
4.2.2 Stap 2 - Benaeming doelgroepen 31
4.2.2.1 Inleiding 31
4.2.2.2 De woningbouwvereniging 32
4.2.2.3 Gemeente 33
4.2.2.4 Winkelketen 33
4.2.3 Stap 3 - Keuze doelgroepen voor te onderscheiden beheergebieden 33
4.2.4 Stap 4 - Beschrijving van de bij de doelgroepen behorende
woonmilieus en conditieniveau's daarvan 35
4.2.5 Stap 5 - Ontwikkeling van de conditieniveaus gedurende de
exploitatieperiode. 37
4.2.6 Stap 6 - Omschrijving van de beheeractiviteiten 38
4.2.7 Stap 7 - Het berekenen van kosten en opbrengsten van de
beheeractiviteiten, gezien over de exploitatieperiode 38
4.2.8 Stap 8 - Keuze van één van de strategieen en verdere optimalisering 40
4.3 INTEGRALE KOSTEN EN BATEN 41
5. DE TOEPASSING VAN HET STAPPENPLAN OP
DEN HAAG ZUID WEST 44
5.1. INLEIDING 44
5.2. DE AFZONDERLUKE STAPPEN 44
5.3. BALANS 54
6. UITLEIDING SS
6.1. VRAAGSTELLING 55
6.2. OPEN VRAGEN 55

LITERATUUR 58

BULAGE 1 61
HET KOPPELEN VAN INFORMATIE OP GEBIEDSNIVEAU,
EEN OVERZICHT VAN INITIATIEVEN 61
BULAGE 2 66
BEHEERACTIVITEITEN PARTUEN, EEN OVERZICHT
VAN OBJECTEN, SCHAALNIVEAU'S, BEHEERDERS EN
BEHEERACTIVITEITEN 66
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

1 INLEIDING

1.1 PROBLEEMSCHETS
Het belang van meer integraal beheer op wijkniveau
De woningmarkt en wellicht de gebouwenmarkt worden ruimer; de gebruikers
krijgen meer keuzeruimte. Dat heeft tot gevolg dat de voorkeuren van gebruikers en
de kwaliteit van het produkt belangrijker worden bij het beheer. De voorkeuren van
gebruikers blijken niet alleen af te hangen van de kwaliteit van de woning of het
gebouw, maar ook van de kwaliteit van de wijk. Onder de wijk verstaan wij in dit
verband een nader te bepalen gebied, wijk, buurt of sub-buurt. In een wijk zijn
meerdere beheerders aktief; hun activiteiten kunnen elkaar in positieve of negatieve
zin beïnvloeden. Er is dus reden om aandacht te besteden aan zorgvuldig afgestemd,
zo men wil integraal, beheer op wijkniveau.

Beheer op wijkniveau, huidige situatie


Op wijkniveau houden veel partijen zich bezig met het beheer, dat wil zeggen met de
exploitatie, het onderhoud en de verbetering van een reeks van objecten in de wijk.
We onderscheiden materiële beheerobjecten (het vastgoed): woningen, winkels,
bedrijven, verschillende soorten voorzieningen, infrastructuur, kabels en leidingen
en milieu en immateriële objecten: het leefklimaat. In deze rapportage houden we
ons vooral bezig met de activiteiten van professionele beheerders:
woningcorporaties, profit beheerders, instellingen, gemeentelijke diensten en
dergelijke. Gebruikers vatten we niet als zodanig op; zij formuleren voorkeuren en
wensen, en leveren informatie toe. Overheden houden toezicht en stellen eisen in de
vorm van randvoorwaarden voor de activiteiten van professionele beheerders.
De beheerders maken gebruik van uiteenlopende bestanden met informatie over de
vraag naar hun diensten, ze gebruiken verschillende criteria om de kwaliteit van hun
vastgoed te bepalen, ze hebben uiteenlopende beheerdoeistellingen en ze hebben met
verschillende randvoorwaarden te maken. Tot voor enkele jaren namen beheerders
ieder voor zich beheerbeslissingen op objectniveau. De laatste jaren gebeurt dat in
toenemende mate planmatig en op hogere niveau's, op bezits- of rayonniveau.
Beheer op wijkniveau en zeker integraal beheer op dat niveau komt nog weinig
voor. Dat kan tot problemen leiden:
op planningslbeleidsniveau: de afweging van de mogelijke
beheerbeslissingen vindt per participant plaats op objectniveau
danwel op bezitsniveau. Er wordt niet of nauwelijks rekening
gehouden met de gevolgen voor de hele wijk en met de
beslissingen van andere beheerders in de wijk. De kans bestaat dat
de beslissingen van individuele beheerders negatieve effekten
hebben op wijkniveau: verschillende woningbeheerders beslissen
bijv. op complexniveau om groot onderhoud uit te voeren
waardoor op wijkniveau een overmaat aan kleine woningen
ontstaat. De kans bestaat ook dat het effekt van een beslissing van
een beheerder deels teniet gedaan wordt door een beslissing van
een andere beheerder: een woningbeheerder besluit om een bepaald
complex een flinke verbeteringsbeurt te geven terwijl de beheerder
van een nabijgelegen voorziening besluit om deze pas over tien jaar
op te knappen.
op uitvoeringsniveau: omdat er geen afstemming plaatsvindt op
beleidsniveau kan de uitvoering niet gecoördineerd worden met als
gevolg overlast voor de gebruikers of aantasting van gerealiseerde
kwaliteit. Nadat de woningen verbeterd zijn gaat bijv. de straat drie
keer achtereen open.

VF 7, Volkshuisvestinl(&stadsvernieuwinl(, januari 1994 1


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

1 .2 VRAAGSTELLING
Uitgaande van de zo omschreven problemen is het de vraag welke voorwaarden
vervuld moeten worden om te komen tot een meer integraal beheer op wijkniveau en
welke instrumenten daarvoor nodig zijn. Bij wijze van uitgangspunt zijn
onderstaande voorwaarden geformuleerd. Ze staan in volgorde van
realiseerbaarheid. Doelstelling van het onderzoek is om uitgaande van deze
voorwaarden voor integraal beheer instrumenten te ontwikkelen voor de realisering
ervan. De geformuleerde voorwaarden spreken voor zich en behoeven nauwelijks
toelichting.

Voorwaarden voor integraal beheer zijn:


de beheerders in een gebied moeten informatie hebben over de
beheersystematiek (doelstellingen, kwaliteitscriteria, budgetterings-
systeem) en de plannen van andere beheerders die aktief zijn in het
gebied.
de beheerders moeten bij het maken van beheerplannen uitgaan van
dezelfde ruimtelijke eenheid of van eenheden die tot elkaar
herleidbaar zijn; de basisinformatie waarmee een beheerder werkt
moet over die eenheid aanwezig en voor de andere beheerders
beschikbaar zijn.
de beheerders moeten werken op basis van hetzelfde vraagprofiel
voor het gebied, dat wil zeggen dat vastgesteld moet worden welke
funktie de ruimtelijke eenheid heeft binnen het grotere geheel C.q.
op welke doelgroepen men zich richt.
de randvoorwaarden waarbinnen de verschillende beheerders
werken moeten duidelijk zijn alsmede de beschikbare middelen
voor het gebied.
de beheerders moeten beheerstrategieën ontwikkelen en afwegen
op basis van een afwegingsmodel op gebiedsniveau waarin
vraagprofiel, minimale kwaliteitsniveau's en randvoorwaarden van
de verschillende beheerders verwerkt zijn.
de beheerders moeten op gebiedsniveau samenwerken in een
organisatoriese konstruktie om de ontwikkeling en uitvoering van
het integrale wijkbeheer te ondersteunen.

1.3 ONDERZOEKSGEBIED
Het gebrek aan afstemming bij beheer op wijkniveau komt waarschijnlijk in veel
wijken in Nederland voor. Bij de keuze van het onderzoeksgebied hebben we ons
daarom laten leiden door praktische overwegingen. In verband met de ontwikkeling
van het nieuwe volkshuisvestingsonderwijs beschikken we over veel materiaal over
en kontakten in Den Haag Zuid-West Het gaat hierbij om een viertal wijken die in
de periode 1945-1960 gerealiseerd zijn. Bij beheerders uit deze wijken was
belangstelling voor het onderzoek omdat deze wijken momenteel aangepakt worden.
Veel beheerders zijn bezig met de vraag welke ingrepen nodig zijn en hoe de te
realiseren kwaliteitsverbetering in stand gehouden kan worden. In Den Haag Zuid-
West zijn ook al aanzetten aanwezig om te komen tot een uitwisseling van gegevens
die voor het beheer relevant zijn in de vorm van het programma Systematische
Woningmarkt INformatie per Gemeente (SWING). De resultaten van het onderzoek
kunnen wellicht nuttig zijn bij de verdere ontwikkeling. Onderzoeksgebied in de
eerste fases van het onderzoek is daarom Den Haag Zuid-West

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 2
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmitieu's

1.4 HOOFDOPZET
Het onderzoek bestaat uit de volgende zes onderdelen:
1 Een oriëntatiefase waarin enkele deskundigen,
werkzaam in de praktijk, zijn geraadpleegd en is
nagegaan in hoeverre de door ons veronderstelde
problemen aanwezig zijn en hoe men aankijkt tegen de
genoemde voorwaarden.
Uit de oriëntatiefase kwam naar voren dat de problematiek van
integratie van beheer op gebiedsniveau (wijk, buurt) actueel is. De
vragen waarmee men zich in de praktijk bezig houdt '1ijn:
* Hoe kan een ruimtelijke eenheid, met daaraan gerelateerd een
doelgroep, zodanig omschreven en afgebakend worden dat het
als gelijkrichter kan funktioneren voor de activiteiten van de
verschillende beherende partijen in een gebied?
* Hoe kan de beschikbare informatie voor die eenheid
geïntegreerd worden? Welke informatie is er, in hoeverre moet
deze aangevuld worden en op welke manier wu dat moeten
gebeuren? Het postcodenetwerk komt daarbij naar voren als een
voor de hand liggende informatiedrager.
De oriëntatiefase bleek vooral een bevestiging te zijn van de reeds
van achter het buro geformuleerde vragen; deze fase leverde nog
geen antwoorden op.
De rapportage over het onderzoek in de orientatiefase, dat gericht
was op de tweede vraag, is opgenomen in bijlage 1.
2 Literatuurstudie naar het begrip woonmilieu en
onderzoek naar de bruikbaarheid daarvan als
gelijkrichter voor de activiteiten van verschillende
beheerders
Het onderzoek is gestart met de intentie om de voorwaarden voor
integraal beheer op wijkniveau in beeld te brengen. Dat riep vragen
op over de definiëring van het begrip wijk, mede gezien in relatie
met de optiek van de woonconsument.
Het begrip wijk verwijst naar een gebiedsafbakening die sterk
verbonden is met de stedelijke uitbreidingen in het verleden. De
indeling van de stedelijke ruimte in wijken hoeft niet overeen te
komen met de gebiedsindeling die door doelgroepen wordt
gemaakt. Voor wver er een relatie gelegd kan worden tussen de
vraag van een doelgroep en het aanbod van een bepaalde wijk is
dat een toevallige.
Omdat in dit onderzoek het aanbod primair bekeken wordt door de
ogen van de woonconsument was een gebiedsindeling die uitgaat
van de traditionele CBS wijkindeling niet bruikbaar. Een alternatief
daarvoor is echter nog niet voorhanden.
De trendbreuk "van een aanbieders naar een vragersmarkt" is vrij
recent opgetreden. De aanbieders op de woningmarkt hoefden zich
tot voor kort niet echt druk te maken over de vraag wat de
woonconsument nu precies wenste, omdat er nauwelijks
verhuurbaarheidsproblemen waren. Na de omslag is het bestaan
van de aanbieder wrgelijker geworden. Zij weken naar de wijze
waarop een meer marktgericht beheer inhoud moet worden
gegeven. Daarbij is het noodwkelijk dat de aanbieder '1ich
verplaatst in de positie van de vrager. "De vraag" bestaat echter
niet, maar kan onderscheiden worden naar doelgroepen ofwel naar

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing,januari 1994 3
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

een beperkt aantal categorieën van vragers. Voor het integrale


aanbod dat tegenover de vraag per doelgroep geplaatst kan worden
is "woonmilieu" een bruikbaar begrip. Wat we daaronder in dit
onderzoek verstaan is uitgewerkt in hoofdstuk 2.

3 Uitwerking van het begrip beheer en opstellen van een


overzicht van partijen en hun beheeractiviteiten op
lokaal niveau.
De omschrijvingen van het begrip beheer lopen sterk uiteen. De
ene partij vat het beheer in enge zin op en heeft het uitsluitend over
die activiteiten die het vastgoed in een bepaalde technische staat
houden. De andere partij heeft het over alle inspanningen die
geleverd worden tussen de oplevering en de sloop van het
vastgoed. Als het gaat om de afstemming van de beheeractiviteiten
van verschillende partijen moet in de discussies daarover
vermeden worden dat de problematiek vanuit geheel verschillende
uitgangspunten benaderd wordt.

Beheer vormt een sleutelbegrip dat daarom in het koder van dit
onderwek nadere uitwerking behoeft. In hoofdstuk 3 wordt het
begrip "beheer van woonmilieu's" behandeld.

4 Ontwikkeling van een stappenplan voor de


ontwikkeling van beheerstrategieën op het niveau van
woonmilieu's
Beheer van woonmilieu's vanuit de optiek van een doelgroep
impliceert een andere werkwijze dan de huidige gangbare. Er zal
dus overgeschakeld moeten worden. Daarvoor wordt in hoofdstuk
4 een stappenplan beschreven.

Het stappenplan is een kader voor de ontwikkeling en afweging


van beheerstrategieën die verschillen in doel (groep). De nadruk ligt
op de doelgroepspecijieke maatregelen; maatregelen die voor alle
doelgroepen van belang zijn blijven buiten beschouwing. Het
stappenplan levert daarom geen uitgewerkt beheerplan op.

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 4
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

Hoewel beheer van woonmilieu's als werkwijze voor het totale


stedelijke aanbod ingevoerd zou moeten worden ligt de
verwachting voor de hand dat deze werkwijze eerst gefntroduceerd
wordt in die gebieden waar zich "vraaguitval" voordoet.

Voor een bepaald woonmilieu zullen altijd meerdere strategieën


mogelijk zijn Dat betekent dat er keuzes gemaakt moeten worden
en dat dus alternatieve strategieën tegen elkaar afgewogen moeten
worden Het saldo van kosten en baten gezien over een langere
periode vormt één van de criteria die bij de afweging een
belangrijke rol spelen In paragraaf 4.3 wordt een aanzet gegeven
voor een financieel model waannee kosten en baten berekend
kunnen worden

5 Toepassing van het stappenplan op de plaatselijke


situatie van Den Haag Zuid-West.
Het stappenplan is in hoofdstuk 4 beschreven in algemene tennen
In hoofdstuk 5is het stappenplan toegepast voor de situatie in Den
Haag Zuid West. Dat geeft een concreter beeld van de
mogelijkheden en consequenties van toepassing van het
stappenplan

6 Uitleiding
Tot slot de bevindingen uitmondend in aanbevelingen voor verder
onderzoek in het verlengde van deze studie.

Voorliggende rapportage heeft betrekking op alle bovengenoemde onderdelen.

VF 7, Volkshuisvesting &stadsvernieuwing, januari 1994 5


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

2. WOONMILIEU'S: DIMENSIES EN
CONDITIENIVEAUS

2.1. INLEIDING
De verhoudingen op de woningmarkt veranderen. Beheerders moeten meer dan in
het verleden rekening houden met de vraag van woonconsumenten. Deze vraag
heeft betrekking op de woning en op de woonomgeving en de voorzieningen. De
samenhang van woning, woonomgeving en voorzieningen wordt in de literatuur
wel aangeduid met het begrip woonmilieu. In dit hoofdstuk gaan we na of dit begrip
bruikbaar is in het kader van het streven naar meer integraal beheer op wijkniveau.
We onderzoeken of het begrip zodanig kan worden geoperationaliseerd dat het
aansluit bij de wijze waarop huishoudens hun voorkeuren formuleren en dat het kan
dienen als omschrijving van een beheerobject of beheereenheid. In paragraaf 2.2.
beschrijven we enkele woonmilieutypologieën die in de literatuur worden genoemd
en de dimensies die daarbij gebruikt worden. Deze paragraaf resulteert in een keuze
en operationalisatie van dimensies die aansluiten bij de wijze waarop huishoudens
hun vraag specificeren. In paragraaf 2.3. werken we het begrip woonmilieu als
beheerobject uit Per woonmilieudimensie onderscheiden we conditieniveaus,
waarop met beheermaatregelen invloed uitgeoefend kan worden.

2.2. WOONMILIEUDIMENSIES EN VOORKEUREN VAN


HUISHOUDENS
2.2.1. Typologieën en dimensies in de literatuur
Janse Verbeke en Ekkers (1979) omschrijven woonmilieu als "de ruimtelijke
omgeving waarin zich het dagelijks leven van wonen, werken en rekreëren afspeelt.
Bovendien is het een leefsituatie die in grote mate een konditionerende rol vervult in
de dagelijkse ervaringen van de bewoners." Deze wat oudere publikatie is
karakteristiek voor veel van de publikaties over woonmilieus. Onderwerp is de
ontwikkeling en empirische toetsing van typologieën van woonmilieus. Uit de
literatuur worden factoren geselecteerd die mogelijk van belang zijn bij een indeling
in typen woonmilieus. Op deze groslijst van factoren voert men een factoranalyse of
een correlatieanalyse uit om vast te stellen welke factoren de meeste verklarende
waarde hebben. Over deze laatste factoren worden vervolgens gegevens verzameld
waarmee een clusteranalyse wordt uitgevoerd. Het resultaat is een empirische
woonmilieutypologie.

Woonmilieutypologieën zijn zowel voor steden als voor wijken en buurten


ontwikkeld. De typologie van Janse Verbeke en Ekkers is een voorbeeld van een
typologie op buurtniveau. Uit hun analyse resulteren vier factoren die een
verklarende waarde hebben: mate van verstedelijking, sociaal-economische status,
gezinskenmerken en spreidingspatroon van de werkgelegenheid. Met behulp van
deze factoren onderscheiden ze, op het niveau van CBS buurten, 17
woonmilieutypen. De 'stedelijke' en 'uitgesproken stedelijke' typen zijn in het kader
van dit onderzoek relevant
Als 'stedelijke' typen onderscheiden zij:
Jonge woonbuurten:
* jonge woonbuurten met hoge sociale status
* jonge woonbuurten met lage sociale status
Heterogene woonbuurten:
* oudere woonbuurten met tertiaire functies en lage dichtheid
* heterogene stedelijke woonbuurten
Hoge status woonbuurten:

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing, januari 1994 6


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

. * hoge statusbuurten met tertiaire functies


* uitgesproken hoge statusbuurten
Industriële werkbuurten
Tertiaire werkbuurten
Als 'uitgesproken stedelijke' typen noemen zij:
Centrumbuurten
Oudere binnenstadsbuurten
Lage status buurten met hoge dichtheid
De auteurs noemen enkele beperkingen van hun onderzoek. Het is alleen in het
stadsgewest Nijmegen getoetst en de typologie is gekoppeld aan CBS buurten.
Bovendien is de typologie gebaseerd op objectieve kenmerken; het is de vraag of de
indeling spoort met de ervaring van bewoners en gebruikers.
In het kader van het Onderzoeksprogramma Stedelijke Netwerken zijn onderzoeken
uitgevoerd waarbij een woonmilieutypologie op stedelijk niveau getoetst is. Aan het
begin van het programma is een standaardtypologie geformuleerd. Deze typologie is
gebaseerd op de dimensies woningvoorraad, bevolkingssamenstelling en locatie.
Deze standaardtypologie is met behulp van gegevens uit het WBO 1981
(Hoffschulte en Musterd 1988) en het WBO 1985/86 (Kruythoff 1989)
gecorrigeerd en ingevuld. Dat levert de volgende typologie op:
grootstedelijke gebieden
verstedelijkte gebieden
zwak verstedelijkte gebieden
groeigebieden
luxe suburbane gebieden
Een beperking van deze typologie is dat deze alleen getoetst is voor de Randstad.
Dignum e.a. hebben in 1991 een studie uitgevoerd waarin het onderzoek en de
discussie over typering van woonmilieus op een rij gezet zijn. Ze komen tot de
conclusie dat de verscheidenheid van woonmilieus in Nederland in de uitgevoerde
studies onvoldoende in beeld gebracht is. "Verschillende studies zijn verricht naar
aspecten van het woonmilieu. Andere onderzoeken hebben een regionale of lokale
beperking." (Dignum e.a. 1991). Als onderzoeksstrategie pleiten zij voor een
hiërarchisch opgebouwde milieutypologie, d.w.z. op elkaar aansluitende
typologieën op verschillende schaalniveaus. Zelf voeren zij hun onderzoek uit op
het niveau van de gemeente maar vervolgonderzoek naar woonmilieu's op lagere
niveaus is volgens hen noodzakelijk. (Zie hierna)
Volgens Dignum cs moeten in een typologie de volgende dimensies van het
woonmilieu voldoende gerepresenteerd zijn: de woningvoorraad, de
woonomgeving en de bevolking. Op basis van een literatuurstudie selecteren ze per
dimensie de volgende aspecten:
woningvoorraad:
* woningtype (egw/mgw, rijtje/vrijstaand en bouwhoogte)
* bouwperiode
* woninggrootte
* voorzieningen (outillage)
* staat van onderhoud
* eigendomsverhoudingen (koop/huur, part. huur/soc. huur)
* waarde
woonomgeving:
* voorzieningen
* woonvriendelijke vormen van grondgebruik (amenities) extern
van de woonbebouwing
* amenities verbonden aan woonbebouwing
* woononvriendelijke vormen van grondgebruik (disamenities)
verbonden aan woonbebouwing

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 7
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

* relatieve ligging, agglomeratiegraad, werkgelegenheid,


verkeersinfrastructuur
* bebouwingsdichtheid
bevolking:
* sociaal-demografische aspecten
* sociaal-economische aspecten
* sociaal-culturele aspecten
* (leefstijl)

Na een verkenning van de beschikbare bronnen en een componentenanalyse -wat


zijn de meest verklarende variabelen- schrappen ze een beperkt aantal variabelen. Op
de overige variabelen voeren ze een clusteranalyse uit die resulteert in zeven clusters
met als dimensies stedelijkheid, levensfase bevolkinglbouwperiode en welstand:
stagnerend platteland
bloeiende plattelandsmilieus
steden met als subtypen: drie grote steden/vernieuwende
steden/overige steden
oude welgestelde woonmilieus
jonge stedelijke woonmilieus met als subtypen: groeikernachtige en
(oudere), nieuwe steden
jonge welgestelde woonmilieus
oudere woonmilieus met aanzienlijke welstand
2.2.2. Typologieën op lagere schaalniveaus
Dignum cs wijzen op de noodzaak van een meer gedetailleerde typologie op lagere
schaalniveaus. Zij pleiten voor een 'geneste' typologie, d.w.z. een typologie op een
laag schaalniveau die ingebed is in de typologie op gemeentelijk niveau. Bij de
ontwikkeling daarvan stuit men volgens de auteurs op de behoefte aan
geloca1iseerde informatie. Gezien de benodigde informatie en de wenselijkheid om
deze op verschillende wijzen te aggregeren lijkt de postcode hen de meest geschikte
informatiedrager. Deze kan in verschillende niveau's van aggregatie gebruikt
worden om milieus te construeren. Bij de uitwerking van de typologie kan men op
twee manieren te werk gaan: men kan zich beperken tot de dimensies die op
gemeenteniveau gehanteerd zijn of men kan nieuwe dimensies toevoegen. Wat de
eerste mogelijkheid betreft, d.w.z. uitwerking van de dimensies
'stedelijkheid','bouwperiode' en 'welstand' noemen de auteurs twee bestanden met
relevante informatie op adresniveau: het Geografisch Basis Register (GBR) van het
CBS en het Lokatie Bestand Vastgoed (LBV) van de RPD. Het GBR bevat
gegevens over dichtheid waarmee de stedelijkheidsdimensie kan worden

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing,januari 1994 8
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

gerepresenteerd. Het bevat ook gegevens over het bouwjaar van woningen die de
dimensie bouwperiode kan vertegenwoordigen en gegevens over de bouwwijze van
woningen die een benadering van de dimensie welstand kan opleveren.
Ook de gegevens uit de Bodemstatistiek van het CBS zijn te gebruiken. Deze zijn op
vierkantniveau (IOOmxl00m) beschikbaar. Aangezien bekend is welke postcodes er
in een vierkant liggen zijn de gegevens over grondgebruik met behulp van
technieken uit geografische informatiesystemen te koppelen aan gegevens op
adresniveau (postcode).
Tenslotte wijzen zij op de mogelijkheden die het commerciële marktonderzoek biedt.
In dat onderzoek wordt op postcodeniveau zeer veel informatie verzameld die van
belang is voor de dimensie welstand.
Wanneer men de typologie zou willen uitbreiden met nieuwe dimensies dan is een
'gerenoveerd' WBO een mogelijkheid. De responses van het WBO zouden dan
verrijkt moeten worden met enige omgevingsvariabelen. Probleem bij het WBO is
echter dat geen verfijning tot eenheden met minder 75000 inwoners mogelijk is.

Onderzoekers dubben dus nog over de vraag hoe een woonmilieutypologie op een
schaalniveau lager dan de gemeente ontwikkeld moet worden. In enkele gemeenten
zijn echter al typologieën ontwikkeld en in gebruik. Het is niet altijd duidelijk
waarop deze typologieën gebaseerd zijn. Het lijkt erop dat het combinaties zijn van
inzichten uit de literatuur en inzichten over bestaande indelingen in buurten, ringen
en wijken in de betreffende gemeente. Voorbeelden van deze typologieën zijn te
vinden in nota's uit Rotterdam en Den Haag.

Rotterdam
In 1988 brengt het Rotterdamse college een beleidsnota over de stadsvernieuwing
uil Bij de evaluatie van het gevoerde stadsvernieuwingsbeleid heeft men
geconstateerd dat de gerichtheid van de stadsvernieuwing op lagere
inkomensgroepen/zittende bewoners en de wijkgewijze benadering heeft geleid tot
eenzijdige woon milieus. Gepleit wordt voor meer differentiatie. Er is daarom een
aparte nota opgenomen over het onderwerp woonmilieudifferentiatie. De nota noemt
de volgende factoren op basis waarvan de milieus onderscheiden worden:
ligging van het gebied
verweving van het gebied met de stad
milieuhinder
recreatiemogelijkheden (aanwezigheid van bos of park)
uitzicht
woonvormen
dichtheid
verkaveling
hoeveelheid en aard van het groen
voorzieningen en bedrijvigheid in het gebied
aanwezigheid van structuurbepalende elementen
huurhoogte.

Met behulp van deze factoren worden elf milieus onderscheiden:


I . centrummilieu
2. hoog wonen langs de rivier buiten de binnenstad
3 . historische milieus
4. centrumrand
5. stadswijk met overwegend middelhoge bouwen diverse stedelijke
functies
6. stadswijk met overwegend middelhoge bouwen hoofdzakelijk een
woonfunctie
7. tuindorp
8. stadswijk met een meer open verkaveling
9. tuinsteden met gemengde stapelingsvormen
10. tuinsteden met overwegend laagbouw

VF 7, Volkshuisvesting &stadsvernieuwing, januari 1994 9


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

11. subcentra
Deze milieus worden beschreven en per milieu wordt aangegeven voor welke
doelgroep het geschikt is. Zo zijn de kenmerken van milieu 5: liggend nabij
centrumvoorzieningen, weinig groen, hoge dichtheden, middelhoog, gesloten
blokverkaveling, integratie met andere functies en veel goedkope huurwoningen.
Deze gebieden zijn geschikt voor kleine huishoudens die stedelijk willen wonen. De
kenmerken van milieu 9 zijn: gemengde hoogte, ver van de centra, recreatie in het
buitengebied, veel groen, open verkaveling, 30-50 wonlha, rustig, alleen wonen.
Deze gebieden zijn geschikt voor gezinnen en bejaarden.

Een recentere Rotterdamse nota, Bouwen en beheren, Meexjarenplan


Stadsvernieuwing uit 1991, noemt vergelijkbare woonmilieutypen, zij het wat
anders ingedeeld:
1. gemengd stedelijk milieu
2. stedelijk woongebied: *druk / *rustiger / *"op stand"/*open
verkaveling
3. tuindorp
4. tuinstad
5 . centrum/subcentrum
6. randmilieus: *doorgaande verkeerswegen / *winkelstraten /*lanen
& singels / *uitzicht op de rivier / *historische bebouwing

Den Haag
Aanleiding voor de Haagse nota is de VINEX en de daarmee samenhangende
discussie over bouwlocaties in de Haagse regio. Men wil weten welke woonmilieus
op die locaties gerealiseerd moeten worden als aanvulling op de reeds in Den Haag
aanwezige woonmilieus. De nota citeert Grunfeld die woonmilieu defInieert als: "De
omgevingskwaliteiten van een afgebakend ruimtelijk gebied, dat door bewoners
regelmatig gebruikt en relevant geacht wordt voor hun activiteiten en
communicaties, en waar zij bovendien een bepaalde eenduidigheid aan toekennen
ten gevolge van structurele kenmerken, globaal analytisch te onderscheiden in:
stedebouwkundige kenmerken, zoals stapeling, verkaveling,
locatie, woningdichtheid, ontsluiting, infrastructuur,
voorzieningen
woningkenmerken, zoals type, kamertal, fInancieringstitel,
prijsklasse, staat van onderhoud, eigendomsverhouding,
bouwperiode, beheersvorm
demografIsche kenmerken, zoals huishoudenssamenstelling,
sociaal-economische opbouw, sociale stabiliteit, pluriformiteit,
wooncarriëre-fase
leefklimaatskenmerken, zoals verpaupering, criminaliteit,
woongedrag, bedrijfsoverlast, verkeershinder, sociale overlast,
privacy/sociale controle, sfeer/uitstraling bebouwde omgeving".

De auteurs van de nota merken op dat bewoners niet op een dergelijke analytische
manier naar hun omgeving kijken; zij stellen vooral de gebruikswaarde centraal.

De Haagse nota doet een pragmatische niveaukeuze: het laagste niveau waarop de
meeste relevante gegevens beschikbaar zijn en dat is de (statistische
volkstellings)buurt. Aansluitend bij de in de literatuur vaak genoemde dimensies
bouwperiode, matevan stedelijkheid en status/welstand zijn op dat niveau milieus
onderscheiden met behulp van de variabelen bouwperiode (vooroorlogs-naoorlogs),
woningdichtheid (5 klassen) en status (inkomen in 5 klassen).
Dat levert de volgende milieus op:
1 . vooroorlogse buurten met lage woningdichtheid en hogere
inkomensgroepen
2. naoorlogse buurten met lage woningdichtheid en hogere
inkomensgroepen

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing, januari 1994 10


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

3. . vooroorlogse centrum buurten met lage woningdichtheid en hogere


inkomensgroepen
4. vooroorlogse buurten met gemiddelde woningdichtheid en hogere
inkomensgroepen
5 . zestiger jaren buurten met gemiddelde woningdichtheid en hogere
inkomensgroepen
6 . vooroorlogse buurten met een gemiddelde woningdichtheid en
middeninkomensgroepen
7. naoorlogse buurten met een gemiddelde woningdichtheid en
middeninkomensgroepen
8 . vooroorlogse buurten met gemiddelde woningdichtheid en lagere
inkomensgroepen
9. vooroorlogse buurten met hoge woningdichtheid en middenin
komensgroepen
10. vooroorlogse buurten met een hoge woningdichtheid en lagere
inkomensgroepen

De milieus worden nader beschreven met gegevens die op buurtniveau verzameld


zijn over de volgende aspecten:
woonomgeving en situering:
* bouwperiode
* afstand tot stadsparken
* afstand tot centrum
* grondgebruik met als subvariabelen aandeel stedelijke
voorzieningen, overig gebruik (bruto dichtheid, groen/ver
harding, openbaar/privé, netto dichtheid) en gemiddelde
kavelgrootte.
woningen:
* woninggrootte
* verschijningsvorm (hoogte/ontsluitingstypelaandeel begane
grond woningen)
* eigendomsrelatie
* fmancieringsvorm
* prijs van woningen waar mutatie plaats vindt
* aandeel huurwoningen van mutaties
* percentage nieuwe woonvergunningen.
bevolking:
* besteedbaar inkomen
* gemiddelde woningbezetting
* leeftijdsverdeling
* huishoudenssamenstelling
* aandeel allochtonen.
mobiliteit
* gemiddelde mobiliteit per 1000 inwoners (verhuiz. binnen
buurt/totale in- en uitstroom/aandeel migratie uit Den Haag).
2.2.3. Woonmilieutypologieën en de vraag van huishoudens
Wanneer we het voorgaande overzien kunnen we constateren dat er twee soorten
typologieën zijn: enerzijds getoetste typologieën op stedelijk niveau en anderzijds
plaatselijke typologieën op lagere schaalniveaus die vooral gebaseerd zijn op
ervaringskennis. Getoetste typologieën op lagere schaalniveaus ontbreken. Tevens
blijkt dat de typologieën veelal bestaan uit combinaties van min of meer objectieve
dimensies en geformuleerd zijn in termen van het aanbod Sommige auteurs merken
op dat de gebruikte dimensies niet overeen hoeven te komen met de dimensies die
huishoudens gebruiken om hun voorkeuren te formuleren. Veelal blijft het echter bij
deze opmerking.

VF 7, Volkshuisvesting &stadsvernieuwing, januari 1994 11


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

Een recent onderzoek van het RIGO doet een poging om bovengenoemde
beperkingen te overstijgen. Het doel van het onderzoek is "het uitwerken van een
typologie voor grote en middelgrote steden in Nederland, die aansluit bij de wensen
zoals verschillende huishoudenstypen die hebben" (Bertholet 1992). De auteurs
ontwikkelen hun typologie in vier stappen.

Op basis van de literatuur en de praktijk in de onderzochte steden, Utrecht en


Maastricht, maken ze de volgende woonmilieuindeling:
1 . Binnenstadsmilieus
1.1. oude centrummilieus
1.2. nieuwe centrummilieus
1.3. binnenstadsmilieus met een dominante woonfunctie
2. Binnenstadsrand onder stedelijke uitstraling
3. Vooroorlogse arbeiderswijken
3.1. revolutiebouw-wijken
3.2. vooroorlogse woningwetwijken
4. Oudbouw particuliere tuinwijken
5 . Naoorlogse gemengde milieus
5.1. laagbouwmilieus
5.2. woonmilieus in middelhoogbouw
5.3. hoogbouwmilieus
6. Naoorlogse laagbouwmilieus in de vrije sector
7. Recente uitbreidingen

Aansluitend bij de huishoudenscyclus en met de dimensies werkend/niet werkend


en stedelijk georiënteerd/traditioneel georiënteerd onderscheiden de auteurs
vervolgens de volgende typen huishoudens:
(pré-gezinsfase) :
- alleenwonende starters
- alleenwonende werkers
- stedelijk georiënteerde tweepersoonshh.
- 'traditionele' tweepersoonshuishoudens
(gezinsfase):
- 'traditionele' gezinnen
- stedelijke georiënteerde gezinnen
- eenoudergezinnen
(post-gezinsfase):
- lege-nest-huishoudens
- alleenwonende ouderen

Als derde stap zetten de auteurs de verzamelde informatie over de woonwensen van
de onderscheiden huishoudenstypen om in een serie voorkeursbeelden.
Voorkeursbeelden zijn "gewenste woonsituaties omschreven in de vorm van
woonwensen m.b.t. de woning, de woonomgeving, de lokatie en enkele
subjectieve aspecten van het woonmilieu, waarbij zoveel mogelijk rekening is
gehouden met wat mogelijk is." Ze onderscheiden veertien voorkeursbeelden:
VK.1 De particuliere kamermarkt
VK.2 De kamer- en HAT -markt in de sociale huursector
VK.3 Klein, goedkoop stedelijk wonen
VK.4 Stedelijk wonen voor middeninkomens
VK.5 Goedkope laagbouwmilieus in en rond de binnenstad
VK.6 Herenhuizen in de stad
VK.7 Luxueus stedelijk wonen
VK.8 Eenvoudige rijtjeshuizen met tuin
VK.9 Ruime eengezinswoningen in tuinwijkmilieu
VK.lO Villa in't groen
VK.l1 De seniorwoning in't groen
VK.12 Duurdere seniorwoningen in't groen

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing, januari 1994 12


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

VK.13 Zelfstandige huisvesting voor alleenwonende ouderen


VK.14 Duurdere huisvesting voor alleenwonende ouderen
Per voorkeursbeeld omschrijft men de doelgroep alsmede de locatie, het kamertal,
het woningtype, het belang van de woonomgeving en de status, huur of koop en de
huurprijs resp. de koopprijs.

Als laatste stap maken de auteurs een matrix van enerzijds de onderscheiden
woonmilieus en anderzijds de veertien voorkeursbeelden. Per woonmilieu geven ze
aan aan welke voorkeursbeelden erin passen en in welke mate. Zo geeft schema I
aan welke voorkeursbeelden in welke mate passen in het 'woonmilieu in
middelhoogbouw' ( 5.2.). Dat zijn de voorkeursbeelden:

Schema 2.1 Voorkeursbeelden die passen in woonmilieu


5.2. 'woonmilieus in middelhoogbouw'.

WoonmilIeu s

5. naoorlogse gemengde milieu's


5.1 5.2 5.3
Voorkeursbeelden
YK 1

....
YK. 11 +
YK. 12
YK.13 ++
YK.14 +/-

'De seniorwoning in't groen' (VK.1I) met als doelgroep lege nest
huishoudens en Uongere) alleenwonende ouderen
'Zelfstandige huisvesting voor alleenwonenden ouderen' (VK.13)
met als doelgroep alleenwonende ouderen met inkomen beneden
modaal
'Duurdere huisvesting voor alleenwonende ouderen' (VK.14) met
als doelgroep ouderen met inkomen boven modaal enJof
huizenbezit(s)ter.
Het resultaat van de plaatsing van de voorkeursbeelden in de woonmilieuindeling is
een woonmilieutypologie die aansluit bij de wijze waarop huishoudens hun wensen
formuleren.
2.2.4. Woonmilieu, definiering en operationalisering
De meeste van de geciteerde auteurs omschrijven woonmilieu als "het ruimtelijk
fysieke kader waarbinnen mensen leven" (de objectieve component) en "de ruimte
die door een bepaalde groep mensen als eenheid wordt waargenomen" (de
subjectieve component). Ook zijn zij het eens over de belangrijkste dimensies die bij
een indeling van woonmilieus gebruikt moeten worden. De precieze omschrijvingen
verschillen, maar de dimensies "bouwperiode", "stedelijkheid" en "welstand"
komen steeds voor. Wij sluiten ons bij deze begripsomschrijving en keuze van
dimensies aan. Als woonmilieuindeling gebruiken we die van het RIGO (zie par.
2.2.3.).

Bij de operationalisatie van de dimensies "bouwperiode", "stedelijkheid" en


"welstand" borduren we voort op de aspecten die het RlGO onderscheidt in de
voorkeuren van de doelgroepen: (gewenste)locatie, woningtype, woninggrootte,
woonomgeving, status, eigendomsverhouding en prijs. Er is één verschil; het

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing, januari 1994 13


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer \lan woonmilieu's

RIGO legt in zijn operationalisatie de nadruk op de onderdelen van het woonmilieu


ten aanzien waarvan de voorkeuren van de verschillende huishoudenstypen
uiteenlopen. Daarnaast zijn er onderdelen ten aanzien waarvan de eisen van de
doelgroepen niet verschillen; zo zullen alle doelgroepen wensen dat waterleiding en
riolering aanwezig zijn en dat deze functioneren. Deze laatste onderdelen van het
woonmilieu duiden wij aan met de term 'algemene basiskwaliteit' van het
woonmilieu.
In onze optiek omvat een woonmilieu dus twee delen: vastgoedelementen die ten
algemene nutte zijn, d.w.z. die niet bedoeld zijn voor een bepaalde doelgroep (de
'algemene basiskwaliteit') en vastgoedelementen waarvan het belang varieert per
doelgroep.

De belangrijkste elementen van de 'algemene basiskwaliteit' zijn:


de infrastructuur en voorzieningen die een buurtoverstijgende
functie hebben.
de kabels en leidingen voor de nutsvoorzieningen.
het milieu.
Bij het deel van het woonmilieu waarvan het belang per doelgroep varieert,
onderscheiden we drie dimensies:
de technische kwaliteit, d.w.z. de bouw- en woonlgebruiks-
technische kwaliteit van de afzonderlijke vastgoedelementen
(voorzover niet genoemd onder de 'algemene basiskwaliteit'):
woningen, winkels, bedrijven, sociaal culturele voorzieningen,
onderwijsvoorzieningen, recreatievoorzieningen, medische
voorzieningen en groenvoorzieningen. Deze kwaliteit is onze
operationalisatie van de dimensie "bouwjaar".
de functionele kwaliteit, d.w.z. de kwaliteit van de
vastgoedelementen in relatie tot elkaar of tot de omgeving. Deze
kwaliteit is de operationalisatie van de dimensie "stedelijkheid".
We onderscheiden drie subdimensies: locatie, woningtype en
woonomgeving. Bij locatie gaat het om de relatie tussen de woning
en de voorzieningen in de wijk en op stedelijk niveau. Bij
woningtype gaat het om de verbindende elementen tussen de
woning en zijn directe omgeving: de ontsluiting en de tuin. Bij
woonomgeving gaat het om de gebruiksmogelijkheden van de
directe woonomgeving; belangrijke factoren hierbij zijn de
veiligheid en de levendigheid van de woonomgeving.
de sociale kwaliteit, d.w.z. de kwaliteit van de sociale structuur, de
mogelijkheid om sociale relaties aan te gaan en te onderhouden.
Als subdimensies onderscheiden wij stabiliteit, homogeniteit en
status. Deze kwaliteit is onze operationalisatie van de dimensie
"welstand".

Schema 2.2. bevat een overzicht van de onderscheiden (sub)dimensies. Het schema
is tevens een illustratie van het uiteenlopende belang dat de verschillende
doelgroepen hechten aan de (sub)dimensies. Het schema is gebaseerd op gegevens
uit het RIGO onderzoek over de woonwensen van verschillende typen huishoudens
(zie par.2.2.3). De huishoudenstypologie van het RIGO is gebaseerd op de plaats
van het huishouden in de huishoudenscyclus en op de oriëntatie van het huishouden
op de buitenwereld. Wij hebben deze typologie aangevuld met een indicatie van het
inkomen en het inkomensperspectief van de verschillende typen huishoudens. Deze
bepalen mede de mogelijkheden van de huishoudens om hun wensen te realiseren.
In het schema hebben we per huishoudenstype met een '+', een '0' of een '-'
aangegeven in welke mate de (sub )dimensies van belang zijn:
een + betekent dat de dimensie (meer dan gemiddeld) belangrijk is.
een 0 betekent dat de dimensie gemiddeld belangrijk is.
een - betekent dat de dimensie minder (dan gemiddeld) belangrijk
is .

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 14
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

Schema 2.2 Doelgroepen en dimensies van het woonmilieu


DOELGROEPEN(*) DIMENSIES VAN HET WOONMILIEU

inkomen alg teehn Functionele kwaliteit Sociale kwaliteit


basis kwal. locatie wonin~ woonomg. stabi- homo status
ni- per- kwal. wijk sted. toeg tuin veilig leven liteit geni
veau spec voorz voorz heid heid dighd teit
( ......) tief

L S + - - + - - - + - - -
2 L+M+H GIS + 0 - + - -10 - + - - -10
3 M+H GIS + + 0 + - 0 - + - - 0
4 L+M+H GIS + 0 0 0 - 01+ 0 0 0 0 0
5 M+H GIS + + + 0 0 + + - 0 01+ +
6 M+H GIS + + 0 + 0 + + 0 0 0 +
7 L+M O/G + 0 + 0 0 0 + - 0 0 0
8 M+H O/G + 01+ + -10 + 01+ + 0 + + +
9 L+M+H O/G + 0 + - + - + + + + +

Verldaring bij het schema

*
I = alleenwonende starter
2 = alleenwonende werker
3 = stedelijk georiënteerd tweepersoonshuishouden
4 = traditioneel tweepersoonshuishouden
5 = traditioneel gezin
6 = stedelijk georiënteerd gezin
7 = een oudergezin
8 = lege nest huishouden
9 = alleenwonende ouderen
**
L = Laag inkomen
M = Midden inkomen
H =Hoog inkomen
***
D = Dalend inkomen
G = Gelijk inkomen
S = Stijgend inkomen

2.3. WOONMILIEUS EN CONDITIENIVEAUS


2.3. 1. Inleiding
De literatuur over woonmilieus gaat niet in op de conditie waarin woon milieus zich
bevinden. Men gaat er wellicht vanuit dat de conditie van een woonmilieu geen rol
speelt bij de keuze van de woonconsumenten. Op een krappe woningmarkt is dat
misschien zo maar wij veronderstellen dat de conditie wel een rol speelt wanneer de
keuzemogelijkheden van de consument groter worden. Een tweede reden om geen
aandacht te besteden aan de conditie is misschien dat men de conditie van een
woonmilieu voldoende gerepresenteerd acht door de dimensie bouwjaar. Dat laatste
was in het verleden wellicht het geval maar de samenhang tussen bouwjaar en
conditie wordt minder sterk. Tenminste twee ontwikkelingen spelen hierbij een rol:

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 15
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

bezuinigingen bij gemeentelijke overheden op de uitgaven ten


behoeve van het onderhoud van het openbaar gebied. Dele
bezuinigingen treffen vooral de wijken met relatief veel openbaar
gebied zoals hoogbouwwijken uit de jaren zeventig. De conditie
van deze wijken neemt daardoor relatief sneller af dan wijken met
minder openbaar gebied maar die eerder gebouwd zijn.
stadsvernieuwings- en herstructureringsactiviteiten, zoals sloop en
vervangende nieuwbouw en inbreiding leiden tot grotere
differentiatie in bouwjaar van vastgoed in een gebied.
Er zijn dus meerdere redenen om de conditie van woonmilieus in de beschouwing te
betrekken.
2.3.2. Conditieniveaus
In deze paragraaf onderscheiden we per onderdeel en dimensie van het woonmilieu
conditieniveaus. Uitgangspunt bij het bepalen van die niveaus zijn de (soms
impliciete) wensen van de doelgroepen. Het onderscheid tussen een woonmilieu en
het conditieniveau ervan is in onze omschrijving het onderscheid tussen de
'hoedanigheden', de kenmerken van een gebied en de 'zodanigheden' ervan, de
waardering van die kenmerken uitgaande van de voorkeuren van de gebruikers. We
onderscheiden de volgende conditieniveaus:

A. De algemene basiskwaliteit
Het bijzondere van dit onderdeel van een woonmilieu is dat de
vastgoedelementen die er deel van uit maken voor alle doelgroepen
van belang zijn maar meestal niet expliciet worden genoemd. De
algemene basiskwaliteit wordt als het ware voorondersteld; de
afwezigheid ervan of gebreken ten aanzien ervan leiden wel tot
klachten. Over de conditie van de algemene basiskwaliteit is veelal
geen preciese informatie beschikbaar en zeker niet op het
woonmilieuniveau. We definiëren de conditieniveaus daarom aan
de hand van een afgeleide: de hoeveelheid klachten over de
onderdelen ervan. We onderscheiden twee niveaus: voldoende of
onvoldoende. Het motief om slechts twee niveaus te onderscheiden
is dat de conditie van de algemene basiskwaliteit in de afweging en
besluitvorming op het niveau van het woonmilieu nauwelijks een
rol speelt. Beslissingen over de algemene basiskwaliteit worden op
een hoger niveau, veelallocaal niveau, genomen. Wanneer bij de
discussie over de aanpak van een woonmilieu blijkt dat de
algemene basiskwaliteit onvoldoende is kan dat op dat hogere
niveau worden aangekaart Daar wordt vervolgens beslist over
eventuele maatregelen. Bij deze operationalisatie van de conditie
van woonmilieus volstaan we daarom met een onderscheid in twee
niveaus:
- de basiskwaliteit is voldoende: er komt een gemiddeld aantal
klachten over de vastgoedelementen die tot de basiskwaliteit
behoren.
- de basiskwaliteit is onvoldoende: er zijn veel of meer dan een
gemiddeld aantal klachten over vastgoedelementen die tot de
basiskwaliteit behoren.

B . Het doelgroepspecifieke deel van het woonmilieu

* B.l. De technische kwaliteit.


Bij het bepalen van de conditieniveaus van deze dimensie sluiten
we aan bij de grenzen die zijn vastgelegd in de regelgeving ten
aanzien van kwaliteit van (woon)gebouwen. De gemeente heeft de
wettelijke plicht deze regels te handhaven. We onderscheiden de
volgende conditieniveaus:

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing, januari 1994 16


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

- het hoogste niveau zijn de gehonoreerde hedendaagse


woonwensen zoals die tot uitdrukking komen in het
kwaliteitsniveau van de nieuwbouw van de afgelopen 3 jaar,
- het middenniveau is het Bouwbesluit nieuwe woningen.
- het laagste niveau is het Bouwbesluit bestaande woningen;
wanneer de conditie onder dit niveau daalt moet de gemeente
aanschrijven.
We beschikken niet over normen voor niet-woongebouwen.

* B.2. De functionele kwaliteit.


We onderscheiden drie subdimensies: locatie, woningtype en
woonomgeving.
Bij de locatie gaat het om de bereikbaarheid van
buurtvoorzieningen en van centrumvoorzieningen en
werkgelegenheid. In beide gevallen onderscheiden we
conditieniveaus op basis van de afstand tot deze voorzieningen of
de tijd, 'van deur tot deur', die het kost om deze voorzieningen
(met (openbaar) vervoer) te bereiken.
Bij de bereikbaarheid van de buurtvoorzieningen onderscheiden we
de volgende conditieniveaus:
- voorzieningen liggen op loopafstand (= 400 à 600 meter).
- voorzieningen zijn binnen 15 minuten te bereiken met
(openbaar) vervoer.
- voorzieningen zijn in > 15 minuten te bereiken met (openbaar)
vervoer.
Bij de bereikbaarheid van centrumvoorzieningen onderscheiden we
de niveaus:
- voorzieningen zijn met (openbaar) vervoer of auto binnen 15
minuten bereikbaar.
- voorzieningen zijn bereikbaar met (openbaar) vervoer of auto in
15 tot 45 minuten.
- voorzieningen zijn bereikbaar met (openbaar) vervoer of auto in
> 45 minuten.

De subdimensie woningtype betreft de toegankelijkheid in relatie


tot de ontsluitingsvorm. Een traploze woning is vooral van belang
voor ouderen en gehandicapten. Tevens gaat het om de
aanwezigheid van een tuin; deze is vooral voor gezinnen met
kinderen belangrijk. Beide aspecten zijn met elkaar verbonden in
het woningtype. We onderscheiden daarom drie woningtypen als
conditieniveaus:
- goed toegankelijk met tuin, de eengezinswoning of de begane
grond woning in woongebouwen.
- goed toegankelijk ronder tuin, de galerijwoning met lift.
slecht toegankelijk zonder tuin, de portieketage- of
galerijwoning zonder lift

Bij de subdimensie woonomgeving is de mate waarin de


verschillende doelgroepen gebruik kunnen maken van de
woonomgeving aan de orde. Dat hangt af van de veiligheid van de
woonomgeving in sociale, vooral belangrijk voor ouderen en
vrouwen, en in verkeerstechnische zin, vooral belangrijk voor
ouderen en kinderen. De mogelijkheid om gebruik te maken van de
woonomgeving hangt ook af van de aantrekkelijkheid ervan, van
de mate waarin deze uitnodigt er gebruik van te maken danwel
ernaar te kijken. Die aantrekkelijkheid wordt mede bepaald door de
mate van differentiatie in de woonomgeving in ruimtelijke, de

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 17
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

aanwezigheid van verschillende ruimtevormen en functionele zin


,de aanwezigheid van meerdere functies.
We combineren deze aspecten tot de volgende conditieniveaus:
- woonomgeving goed: veilig en gedifferentieerd
- woonomgeving matig: veilig en weinig gedifferentieerd.
- woonomgeving slecht: onveilig en weinig gedifferentieerd of
onveilig en gedifferentieerd.

B.3. De sociale kwaliteit.


Bij sociale kwaliteit gaat het om de sociale structuur en de
mogelijkheden die deze biedt om sociale relaties aan te gaan en te
onderhouden. We onderscheiden drie aspecten: stabiliteit van de
bevolking, heterogeniteit van de bevolkingssamenstelling en
welstandsniveau van de bevolking. Stabiliteit operationaliseren we
aan de hand van het percentage bewoners dat jaarlijks verhuist.
Wanneer dat percentage duidelijk boven het stedelijke gemiddelde
ligt is het relatief moeilijk om sociale relaties te onderhouden.
Heterogeniteit operationaliseren we als de mate waarin één bepaald
huishoudenstype: jonge 1+2 persoonshuishoudens, gezinnen of
oudere meerpersoonshuishoudens en oudere 1+2
persoonshuishoudens domineert. Enige homogeniteit wordt vooral
gewenst door de laatste twee groepen omdat deze het meest gericht
zijn op sociale relaties in het gebied Welstand operationaliseren we
in hoog, midden en laag. Welstand of sociale status is van belang
omdat het aangaan van relaties makkelijker is of lijkt wanneer
sprake is van 'ons soort mensen' (vgl. Andriese en Reijndorp
1990).
Op basis van de combinatie van deze drie aspecten onderscheiden
we de volgende niveaus (zie ook schema 2.2):
- sociale structuur goed. Dit zijn de volgende gevallen:
* hoge welstand, homogeen, stabiel en instabiel (1 en 2);
* hoge welstand, heterogeen, stabiel en instabiel (7 en 8);
* midden welstand, homogeen, stabiel en instabiel (3 en 4);
* midden welstand, heterogeen en stabiel (9).
- sociale structuur redelijk. Dit zijn de gevallen:
* lage welstand homogeen en stabiel (5)
* lage welstand heterogeen en stabiel (11).
- sociale structuur slecht. Dit zijn de gevallen:
* midden welstand, heterogeen en instabiel (10);
* lage welstand, heterogeen en instabiel 12).

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing,januari 1994 18
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

Schema 2.3 Matrix sociale structuur: voorbeelden


Hl )M()(;EEN HETEKUliEEN
welstand welstand
hoog midden laag hoog midden laag

stabiel 1 3 5 7 9 11
villawijk nieuwb. oude (nvt) nieuwb. verbeterde
(gezinnen) wijk arbeiders wijk sv wijk
groeikern wij k stedelijk (gemengd
(gezinnen) (gezinnen (gemengd)

instabiel 2 4 6 8 10 12
villawijk oudere (nvt) (delen) stedelijke nieuwesv
(gezinnen) midden- van wijken: wijken:
stands stads- 20-40 en 20-40 en
wijk centra 60-75 45-65
(vergrijsd) (ouderen (vergrijsd) (vergrijsd
en2pbh) en 1+2
pbh)

2.4. SAMENV ATTING: VAN INTEGRAAL BEHEER OP WUKNIVEAU


NAAR BEHEER VAN WOONMILIEUS

Op een woningmarkt die langzamerhand verandert van een aanbiedersmarkt in een


vragersmarkt moeten beheerders -op straffe van leegstand- rekening houden met de
vraag van woonconsumenten. Woonconsumenten stellen eisen aan de kwaliteit van
de woning en aan de kwaliteit van het gebied waarin de woning ligt: aan de
woonomgeving, de voorzieningen en de sociale structuur. Dit geheel van
kwaliteiten duiden wij aan met het begrip woonmilieu. Uit de literatuur blijkt dat er
in hoofdlijnen overeenstemming is over de definiëring van dit begrip en over de
belangrijkste dimensies ervan. De verschillen betreffen vooral het schaalniveau
waarop woon milieus worden onderscheiden en de mate waarin de voorgestelde
typologieën getoetst zijn. Enerzijds zijn er getoetste typologieën op stedelijk niveau
en anderzijds typologieën op lagere schaalniveaus die gebaseerd zijn op lokale
ervaringskennis. Een onderbouwde typologie op een laag schaalniveau is die van
het RIGO. Wij sluiten hietbij aan en onderscheiden per woonmilieu:
de algemene basiskwaliteit: de kenmerken van het woonmilieu die
van belang zijn voor alle doelgroepen
de kwaliteiten van het woonmilieu waarvan het belang per
doelgroep varieert. Dimensies hiervan zijn de technische, de
functionele en de sociale kwaliteit. Schema 2.4. biedt een
overzicht

Het woonmilieu als beheerobject werken wij uit door - analoog aan de werkwijze bij
woningen - conditieniveaus te onderscheiden. Beheer van woonmilieus kunnen we
dan omschrijven als het uitvoeren van activiteiten om (onderdelen van) een
woonmilieu op een bepaald conditieniveau te houden of van het ene op het andere
conditieniveau te brengen. Per (sub)dimensie van een woonmilieu onderscheiden
we in principe drie niveaus (zie schema 2.4.). Deze uitwerking maakt het mogelijk
om integraal beheer op wijk(=gebieds)niveau te herformuleren tot beheer van
woonmilieus. Het beheergebied, dat aansluit bij de vraag van woonconsumenten, is

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing, januari 1994 19


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

het woonmilieu. Voor het beheer van het woonmilieu, als eenheid van woning,
woonomgeving, voorzieningen en sociale structuur, zijn meerdere beheerders
verantwoordelijk. Beheer van woonmilieus veronderstelt daarom samenwerking
tussen en afstemming van de aktiviteiten van de verschillende beheerders. Anders
gezegd: beheer van woonmilieus veronderstelt integraal beheer.

WOONMILIEUDIMENSIES CONDITIE
NIVEAU'S
Conditieniveau's
,...--_-----------"1"""----1
woningen en woonomgeving hoog mid. laag

Algemene basiskwaliteit
---~,

gemiddeld aantal klachten


.m.~L~.gÇ.mi9.4~~~.l!!m.!!!l.!Q~ç.b~!L,. ..... ,. ................... ,.. ,. ...

Technische kwaliteit
maatschapPelijk erkende actueÎe wÖonw~nsen::;
-=_ __
bouwbesluit nieuwe woningen _________
~~~besluit be~~de ~~ __ .._______,

Funktionele kwaliteit
Bereikbaarheid wijkvoorzieningen
.!?p...\~~f~!!!!!!!........................................ ,....,............................,.
met openb. vervoer < 15 min
,~.\:~.g~!?:~:..y.\:!:Y.~~...':':J.?..!!!!!:!:......................................... ,. ..

Bereikbaarheid stedelijke voorzieningen


met openb. veIVoer < 15 min.

woningtype (toegankelijkheid)
goed toegankelijk met tuin
goed toegankeli iJs zonder tuin

woonomgeving
.y.\:~.!g.~J\:y.\:!?~.!L ......................................... ,. .................. ,. ...
veilig en saai
.!?!:!Y.\:!.\!g.~.~..\~Y.~~.8!.~ ............................. ,. .......................

Sociale kwaliteit
·siäbiërëiï·lïöïiiogë"ëiï······································· .................,.............
.~~.g~.~L@...b.Qmgg~.~~.!'9.g~ .............................................. .
instabiel en heterogeen

Schema 2.4. Woonmilieus: dimensies en conditieniveaus

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing, januari 1994 20


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

3 BEHEER VAN WOONMILIEU'S

3.1 INLEIDING
Van het begrip beheer zijn verschillende definities in omloop.

Van der Schaar (1991) omschrijft het begrip woningbeheer als volgt:
Het geheel van beslissingen en activiteiten die samenhangen met:
Het aanbieden van woondiensten;
Het kopen en verkopen van woningen;
Het onderhouden en verbeteren van woningen;
Het financieren van koop, onderhoud en verbeteringen;
Het slopen van woningen.
Deze definitie is ruim: ook het kopen en verkopen van woningen valt onder het
beheer, en heeft betrekking op een deel van het woonmilieu; de woningen.

In de OTBNNG publikatie 'Het beheer van naoorlogse woonwijken' uit 1989


wordt de volgende definitie van wijkbeheer gehanteerd:
Beheer is het geheel aan activiteiten, nodig voor de instandhouding en/of aanpassing
van de kwaliteit van een gebied in het licht van de functie waarvoor dit is,
respectievelijk wordt bestenuL
Deze defmitie is meer geschikt als omschrijving van beheer van woonmilieu's dan
de defmitie van van der Schaar. Ook deze definitie sluit echter nog niet volledig aan
bij de optiek van deze studie. In de paragraaf 3.3 wordt een defmitie gegeven en
toegelicht zoals wij die in het vervolg willen hanteren. Daaraan voorafgaand gaan
we in algemene zin in op het verouderingsproces waarop met beheermaatregelen
ingespeeld wordt.

3.2 HET VEROUDERINGSPROCES VAN HET TE BEHEREN


PRODUCT
3.2.1 Inleiding
Het te beheren product veroudert. Daardoor gaat de kwaliteit ervan achteruit. Er is
sprake van gelijkblijvende eisen t.a.v. de kwaliteit gedurende de gebruiksperiode
wanneer voor een relatief korte gebruiksperiode wordt gekozen. Wordt gekozen
voor een lange termijn dan zal er sprake zijn van eisen die evolueren naar een hoger
niveau of er is sprake van sprongsgewijze verandering van eisen in verband met
verandering van de doelgroep. Voor de planning en uitvoering van het beheer is het
wezenlijk om inzicht te hebben in de verouderingsprocessen van de samenstellende
delen van het woonmilieu. De frequentie en de aard van beheeractiviteiten moeten
namelijk worden bepaald uitgaande van de gestelde eisen en rekening houdend met
de snelheid waarmee het verouderingsproces verloopt.
Hierna wordt ingegaan op de technische en functionele veroudering.
3.2.2 Technische veroudering
Veroudering kan onderscheiden worden in de volgende twee kategorieën:
veroudering door het gebruik;
veroudering door weersinvloeden
Bij uitblijvende onderhoudsingrepen begeven bepaalde gebouwonderdelen het na
verloop van jaren en kan het gebouw zijn oorspronkelijke functie niet meer
vervullen. 'liJ is het bij een gebouw met een plat dak eens per 15 jaar noodzakelijk
om de dakbedekking te vernieuwen. Gebeurt dat niet dan treedt er mogelijk na 25
jaar dusdanige lekkage op dat het gebouw zijn functie niet meer kan vervullen.

VF 7, Volkshuisvestinf:&stadsvernieuwinf:,januari 1994 21
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

De technische levensduur van een gebouw als geheel laat zich slecht definiëren. Het
gebouw is namelijk opgebouwd uit componenten of gebouwdelen die qua
technische levensduur sterk verschillen. De fundering heeft een technische
levensduur van meer dan 100 jaar. De gevels hebben een technische levensduur van
25 tot 50 jaar en delen van de inbouw hebben een technische levensduur van 15
jaar.

De mate van technische veroudering wordt afgemeten aan de technische eisen van
het moment. Die eisen maken op zichzelf ook een ontwikkeling door, die er
doorgaans op neerkomt dat het niveau van de eisen steeds hoger komt te liggen.
Dat vindt mede zijn oorzaak in de ontwikkeling van de techniek. Zo liggen de eisen
die momenteel gesteld worden aan de geluidsisolatie tussen woningen aanmerkelijk
hoger dan een aantal jaren geleden. Zeker in de woningwetsector heeft dat tot
gevolg dat grote delen van de bestaande voorraad niet voldoen aan de huidige eisen.
De woningscheidende wanden en vloeren voldoen echter nog uitstekend aan de
oorspronkelijk gestelde technische eisen. (zie fig 3.1)

maatschappelijk
gewenste
kwaliteit
.. .. ....-------,
" ".., ..............................., ..................."
..~~~~~:~:-:::::~::~:=:~.
.................... ~:~=~~............................................... 1aanvangs kwaliteit I

minimale kwaliteit

. .
t +

Figuur 3.1 De relatie tussen technische veroudering en onderhoud


Elk gebouwdeel heeft zijn eigen specifieke onderhoudsvraag met een specifieke
tijdscyclus. Als van een gebouw het technisch ontwerp bekend is kan er een
gedetailleerde onderhoudsplanning over langere termijn worden gemaakt. Houdt
men zich niet aan de uitvoering van het planmatig opgezette onderhoud dan zal er
achterstallig onderhoud optreden. Daardoor zal het proces van technische
veroudering versneld worden en moeten er bovendien extra financiële offers
worden gebracht om het gebouw weer in de gewenste staat te brengen.
Wordt voor een bepaald gebied overgestapt naar een systematiek van integraal
beheer op het niveau van woonmilieu's dan is er altijd sprake van een bestaande
situatie en vastgoedonderdelen die reeds in een bepaald stadium van technische
veroudering verkeren. Bij een dergelijke overstap is een gedetailleerde opname van
het gebied en alle onderdelen daarvan noodzakelijk.

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing, januari 1994 22


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

3.2.3 Functionele veroudering


Het ontwerp voor een gebouw wordt doorgaans ontwikkeld vanuit een functionele
analyse van het gebouw. Vanuit de activiteiten die in een gebouw moeten plaats
vinden worden eisen geformuleerd aan het aantal, de afmetingen, de vorm, de
onderlinge relaties en het voorzieningenniveau van de ruimtes binnen het gebouw.
In de loop der tijd veranderen aard en aantal van de activiteiten en is er behoefte aan
verandering van het gebouw. Als eenvoudig voorbeeld kan de traditionele
gezinswoning in beschouwing genomen worden. Het activiteiten programma van
het gezin van 25 jaar geleden verschilt sterk van het gezin van nu. Meer vrije tijd,
meer bestedingsruimte, meer huishoudelijke apparatuur, grotere privacy behoefte
e.d leiden tot een veel grotere ruimtebehoefte. We zien dan ook dat veel van de
vroegere gezinswoningen nu bewoond worden door alleenstaanden en twee
persoonshuishoudens. Tevens blijkt dat er sprake is van een zekere
multifunctionaliteit die gelukkig goed aansluit bij maatschappelijke en
demografische ontwikkelingen.

Een gecompliceerder voorbeeld vormt een ziekenhuis. De ontwikkeling van de


functionele eisen gaat, door de snelle ontwikkeling in de bedrijfstak van de
geneeskunde, dermate snel dat een ziekenhuis reeds bij de oplevering in functionele
zin verouderd is. De aanpassingen van het gebouw volgen elkaar daarna in snel
tempo op. Een frequentie van een flinke verbouwing elke 5 jaar is geen
uitzondering. De aanpasbaarheid van een dergelijk gebouw heeft echter grenzen. De
functionele levensduur van een ziekenhuis blijkt daardoor niet langer te zijn dan 20 à
25 jaar. Voor de financiële levensduur van ziekenhuizen wordt doorgaans uitgegaan
van 50 jaar. Als een ziekenhuis, vanwege de functionele veroudering, na 25 jaar
wordt afgebroken is er dus sprake van een omvangrijke boekwaarde. Er moet dan
een fors fmancieel verlies worden geaccepteerd.

Wanneer bij het ontwerp van een gebouw rekening gehouden wordt met
veranderende functionele eisen dan kan vanuit die optiek gekozen worden voor
technische oplossingen die aanpassingen op eenvoudige wijze mogelijk maken. De
kosten van aanpassingen zullen dan relatief laag kunnen zijn waardoor aanpassing
langer een beter alternatief zal blijken te zijn dan sloop en nieuwbouw. Daarbij dient
men zich er rekenschap van te geven dat het "inbouwen" van flexibiliteit een
verhoging van de realisatiekosten tot gevolg zal hebben.

3.3 Definiëring beheer woonmilieu's


In dit onderzoek hanteren wij de volgende definitie van het beheer van
woon milieu' s:

Het beheer van een woonmilieu is het geheel van activiteiten om dat
woonmilieu gedurende een vooraf geplande gebruiksperiode op een
bepaald technisch, functioneel en sociaal kwaliteitsniveau te houden
en het gebruik van dat woonmilieu te reguleren binnen vooraf
vastgelegde financiële kaders.
Hierna een toelichting op een aantal onderdelen van de definitie.
het woonmilieu: een samengesteld product
Het woonmilieu is, net als bijvoorbeeld een auto, een vliegtuig of
een gebouw, opgebouwd uit een groot aantal deelprodukten. Elk
deelprodukt heeft zijn eigen technische en functionele specificaties.
In relatie daarmee heeft elk deelprodukt een specifiek
verouderingsverioop en vergt elk deelprodukt specifieke
onderhouds- en beheerinspanningen. Indien een deelprodukt aan
het einde van zijn levensduur is en de overige deelprodukten nog in
goede staat verkeren dan wordt het betreffende deelprodukt

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing,januari 1994 23
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

vervangen. Indien bij een auto de banden versleten zijn en de


gebruiker verwacht dat de auto nog wel 50000 km mee gaat dan
laat hij er nieuwe banden onder zetten. Bij het product auto komt er
een moment waarop het niet meer de moeite waard is om
deelproducten te vervangen en wordt het totale product vernietigd
Bij een woonmilieu doet zich die situatie zelden voor. Indien een
gebouw dat onderdeel vormt van een woonmileu aan het einde van
zijn levensduur is wordt dat gebouw vervangen, veelal met
instandhouding van de wegenstruktuur binnen het woonmileu.
Indien de bomen binnen het woonmilieu een ziekte blijken te
hebben dan worden ze gekapt en wordt er jonge aanplant voor in
de plaats gezet. Door middel van ingrepen op onderdelen verschiet
het woonmilieu, gezien over een lange periode, langzaam van
kleur.
geheel van activiteiten: veel beherende partijen
De vraag per doelgroep is gericht op een bepaald woonmilieu of
een beperkt aantal alternatieve woonmilieu's. Het aanbod van dat
woonmilieu komt tot stand door assemblage van een aantal
elementen die door verschillende partijen worden aangeboden. In
vele takken van bedrijvigheid, bv de autoindustrie, de
vliegtuigbouw, scheepsbouw enz, is dat ook het geval. Het
product dat in de eindmarkt wordt aangeboden is samengesteld uit
deelproducten die geleverd zijn door een groot aantal
toeleveranciers. Na oplevering of aflevering is de hoofdaanbieder
aanspreekbaar door de eindgebruiker, ofwel de consument, als er
zich mankementen aan het product voordoen.
Bij de oorspronkelijke assemblage van woonmilieu's vervult de
gemeentelijke overheid enigzins de rol van hoofdaannemer. De
gemeente legt in bestemmingsplannen een aantal randvoorwaarden
vast. De gemeente verzorgt vervolgens de uitgifte van bouwrijpe
grond. Daarna volgt er een lange beheerperiode waarin het
woonmilieu door ingrepen een aantal keren van kleur verschiet. Bij
die ingrepen is er niet een specifieke partij die het proces
coördineert en de verantwoordelijkheid draagt voor het
eindresultaat.
Er moet dus een product (het woonmilieu) gedefinieerd worden en
vervolgens geproduceerd worden door meerdere toeleveranciers
zonder dat iemand dat proces coördineert Die situatie komt in
andere takken van bedrijvigheid niet voor en is eigenlijk een
onmogelijke situatie.
Bij aanvang van het proces zullen de verschillende partijen het
belang van een gemeenschappelijke gecoördineerde opstelling
moeten inzien en op basis daarvan afspraken moeten maken. Bij de
behandeling van het stappenplan, in hoofdstuk 4, wordt hierop
nader ingegaan.

VF 7, VolkshuiSllesting&stadsvemieuwing, januari 1994 24


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

Figuur 3.2 Woon milieu, produkt met éénduidige vraag en vele aanbieders

een gebruiksperiode: vooraf gepland


Het is essentieel dat de beheeractiviteiten planmatig in de tijd
worden uitgezet en daarom hoort dit aspekt in de definitie te
worden opgenomen. Een groot deel van de beslissingen over
beheeractiviteiten heeft lange termijn consequenties voor de
kwaliteit en dus de gebruiksmogelijkheden van het woonmilieu.
Om dergelijke beslissingen weloverwogen te nemen is het
noodzakelijk die te plaatsen in het kader van een gebruiksperiode.
In de huidige praktijk van het beheer ontbreekt het vaak aan die
planmatige benadering of is het planmatige aspect niet expliciet
gemaakt. Bij het nemen van beheerbeslissingen, meestal bestaande
uit keuzes tussen een aantal verschillende mogelijkheden, is het
van groot belang om te weten welke gebruiksperiode er aan de
orde is. Heeft een bepaald gebouw, in het kader van het voor het
woonmilieu opgestelde beheerplan, nog een geplande
gebruiksperiode van 5 jaar dan zal er in dat perspektief niet voor
gekozen worden om een investering ten behoeve van verbetering te
doen.

het kwaliteitsniveau: technisch, functioneel en sociaal


Bij aanvang van de in beschouwing te nemen periode, zal duidelijk
omschreven moeten worden welke eisen er in technisch,
functioneel en sociaal opzicht aan het product ofwel het
woonmilieu gesteld worden, gedurende de gebruiksperiode. Op
het moment dat door veroudering of gebruik het woonmilieu niet
meer aan die eisen voldoet moeten beheeractiviteiten worden
ontplooid
Probleem dat zich hierbij voordoet is dat de eisen in de loop van de
tijd een ontwikkeling door blijken te maken, die doorgaans een
opgaande lijn volgt. De toenemende eisen ten aanzien van de

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 25
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

woonoppervlakte hebben er bijvoorbeeld toe geleid dat in de jaren


50 voor gezinnen gebouwde woningen nu geschikt geacht worden
voor alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens en niet meer
voor huishoudens (met kinderen) bestaande uit 3 à 4 personen.
Algemeen gevolg van deze ontwikkeling is dat de woningnood
veel langer in stand is gebleven dan men verwacht had.
In relatie tot de gebruiksperiode kunnen de technische, functionele
en sociale eisen op twee manieren worden vastgelegd nl:
a Er wordt gekozen voor een lange gebruiksperiode en dan dient
er rekening gehouden te worden met tenminste een geleidelijke
verandering van de technische, functionele en sociale eisen
gedurende die periode. Wordt bovendien uitgegaan van een
verandering van de gebruikers (doelgroepen) tijdens de
gebruiksperiode dan kan er sprake zijn van een sprongsgewijze
verandering van de technische, functionele en sociale eisen
tijdens de gebruiksperiode.
b De gebruiksperiode wordt gesteld op een termijn die in
redelijkheid valt te overzien en gedurende welke verwacht mag
worden dat de technische, functionele en sociale eisen op een
nagenoeg constant niveau zullen liggen.

Indien voor optie a gekozen wordt dan vallen de grotere ingrepen


en investeringen die mogelijk gepaard gaan met de overstap naar
een andere doelgroep tijdens de gebruiksperiode binnen de
beheerdefmitie.

het gebruik: reguleren


Omdat in de praktijk blijkt dat niet alle partijen de activiteiten die
onder deze noemer vallen tot de beheeractiviteiten rekenen is dit
expliciet in de definitie opgenomen. Hiertoe behoren activiteiten
zoals:
* woonruimteverdeling en toewijzing
* surveilleren en optreden van de politie
randvoorwaarden: vooraf vastgelegde financiële kaders
Er is ten alle tijde sprake van beperkte fmanciële middelen.
Daardoor is het maken van keuzes noodzakelijk en kan niet in alle
gevallen voor de kwalitatief beste oplossing worden gekozen. De
financiële marges leiden onvennijdelijk tot het sluiten van
compromissen tijdens het beheer. Het is noodzakelijk om vooraf
inzicht te hebben in de financiële kaders zodat aan de technische,
functionele en sociale eisen een reele inhoud gegeven kan worden.

I Ter inustratie
Zoals uit de defInitie blijkt worden de beheeractiviteiten bepaald door het mede aan de doelgroep
gerelateerde kwaliteitsniveau dat men gedurende een bepaalde periode in stand wil houden. De
mogelijkheden om dat te doen zijn weer afbankelijk van de beschikbare fInanciële middelen. Het
kwaliteitsniveau ligt bovendien vast in allerlei normen.
De normen waarmee de kwaliteit vastgelegd wordt zijn voor veel vastgoedelementen niet éénduidig.
De wisseling van doelgroep die een bepaald woomnilieu gebruikt vindt soms eerder plaats dan men
voorzien had. Het gebruiksgedrag van een doelgroep ontwikkelt zich soms anders dan waarmee men
rekening gehouden heeft. Ter illustratie van de wisselwerking tussen dergelijke ontwikkelingen en
een planmatige opzet van beheeractiviteiten wordt hierna het beheer van een deel van het openbare
gebied besproken.

We nemen de aktiviteit "schoonhouden van het groen" onder de loep Dat is een onderdeel van het
geheel aan activiteiten, dat door de afdeling groen, vallend onder openbare werken van de gemeente,

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 26
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

wordt uitgevoerd. De afdeling groen moet jaarlijks opgeven hoeveel geld daarvoor in de begroting
gereserveerd moet worden en moet dus bedenken hoe vaak bepaalde activiteiten, waar, uitgevoerd
moeten worden. Bij gebrek aan normen doet de afdeling groen een opgave die er op neer komt dat
eens per maand op elke vierkante meter groen papier geprikt wordt. Dat was een ervaringscijfer uit
de tijd dat het Nederlandse volk bekend stond als 'proper'. Ook Nederlanders werden vervolgens
viespeuken, maar de een meer dan de ander en op de ene plek meer dan op de andere. Voorde
planning van de afdeling groen betekent deze verandering dat er meer geld gevraagd moet worden
omdat er intensiever schoon gemaakt moet worden en dat de schoonmaakactiviteiten per gebied
gedifferentieerd moeten worden. De bezuiuigingen op de gemeentebegrotingen en met name bij
openbare werken werken in tegenovergestelde richting. In die situatie wordt het steeds belangrijker
de middelen strategisch in te zetten.

Wanneer de afdeling groen de beheertaakstelling opvat in de zin van de definitie dan wordt er voor de
beheeraktiviteit schoonhouden van het deelproduct groen een lange termijn planning opgesteld. De
termijn van de planning is gelijk aan een gekozen gebruiksperiode. Voor die gebruikperiode is
vastgelegd welke eisen er gesteld worden aan de mate van vervuiling van het groen. In relatie met
de aard en intensiteit van het gebruik dat men verwacht, in relatie met de doelgroep die er gebruik
van maakt, is dan vast te stellen welke beheeractiviteiten in de sfeer van schoonmaken er ingezet
moeten worden. Wanneer blijkt dat deze activiteiten op gespannen voet staan met de beschikbare
fmanciële middelen dan zal of de norm bijgesteld moeten worden of er zal meer geld moeten komen.

Doet zich tijdens de geplande gebruiksperiode de situatie voor dat de aard en intensiteit van het
gebruik ingrijpend verandert, bijv. doordat er een andere doelgroep 'bezit neemt' van het
woonmilieu, dan zal er voor een nieuw te stellen gebruiksperiode een nieuwe beheerstrategie en
planning gemaakt moeten worden. De volgende situatie kan zich voordoen:
In een aantal naoorlogse wijken wordt bij de begroeiing rondom flats waarin de sociale
homogeniteit van de bevolking sterk afneemt geconstateerd dat de vervuiling sterk toeneemt.
De volgende beheeractiviteiten kunnen dan door de afdeling groen afgewogen worden:
1 De groenvoorzieningen worden aangepast zodat met minder inspanning de toenemende
vervuiling bestreden kan worden. Concreet betekent dat het verwijderen van alle struikgewas
en vervangen door gras. (ook goed voor de opheffmg van een aantal 'enge plekken').
Overigens betekent dit een eenmalige investering die in de loop van een aantal jaren weer
terugverdiend wordt doordat er minder meerkosten optreden. Het is dan altijd de vraag of de
liquiditeitspositie van de gemeente een dergelijke investering toestaat en of dit langere
termijn denken past binnen het gemeentebeleid.
2 De vervuiling wordt gewoon geaccepteerd. De impliciete kwaliteitsnorm wordt voor dat
specifieke gebied met die specifieke bevolkingsgroep opgerekt. Fr ontstaat dus, niet aktief
gestuurd, normdifferentiatie ten aanzien van het schoonhouden van het groen. Als het zo is
dat de afdeling groen de inzet van middelen programmeert uitgaande van het aantal vierkante
meters groen en van de soort gras, rozenstruiken, bomen e.d, dan ontstaat al heel snel per
wijkIbuurt en woonmilieu een ongelijke situatie. Het is beter om een relatie te leggen met
de intensiteit van het gebruik. Dat kan grof gedaan worden op basis van de woningdichtheid
en bewoningsdichtheid. Dat kan preciezer gedaan worden op basis van een
woonmilieutypologie.
3 Er wordt kontakt opgenomen met degenen die de vervuiling veroorzaken op basis van het
uitgangspunt "de vervuiler betaalt." Dat is lastig omdat vaak niet duidelijk is wie precies de
vervuiler is. De benadering van de vervuiler kan daarom alleen in algemene zin gebeuren
door bijvoorbeeld een rondschrijven in de buurt, plaatsen van bordjes, aandacht in de
plaatselijke pers en op het kabelnieuws e.d.
4 Er wordt kontakt opgenomen met toezichthoudende instanties zoals:
- de eigenaarlbeheerder van de woningcomplexen
- de politie

Zowel bij 3 als bij 4 zal er sprake zijn van een sterk van de norm afwijkende situatie.
Omdat de norm niet vast staat en het karakter heeft van een algemeen maatschappelijk
geaccepteerd vervuilingsniveau met een zekere marge, kan een afwijking alleen
geconstateerd worden als die groot is.
5 Er worden prullebakken geplaatst
6 De schoonmaakactiviteiten worden geïntensiveerd.

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 27
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

4 STAPPENPLAN BEHEER WOONMILIEUS

4.1 Doel en toepassingsgebied van het stappenplan


Het stappenplan is een instrument ten behoeve van strategisch beheer. Het is een
kader voor het formuleren en afwegen van strategieen om gebieden voor langere tijd
geschikt te maken voor het gebruik door bepaalde doelgroepen (beheerstrategieën).
Binnen elke strategie is de vraag aan de orde welke maatregelen nodig zijn om een
gebied na ingrepen geschikt te houden voor gebruik door de betreffende
doelgroepen (dagelijks beheer).
Het voorgaande betekent dat het stappenplan vooral van toepassing is in gebieden
waar zich op grotere schaal beheerproblemen voordoen of dreigen voor te doen.
Beheerproblemen zijn o.a. technische gebreken, functionele tekorten, sociale
problemen enJof een negatieve exploitatie. Wanneer dergelijke problemen niet of
slechts op beperkte schaal voorkomen is het gebruik van het stappenplan meestal
niet zinvol: de kosten van het doorlopen van het stappenplan staan dan niet in
verhouding tot de resultaten.
Hierna wordt het stappenplan toegelicht. Bij de eerste twee stappen gaan we bij
wijze van illustratie in op de verschillen in optiek van de partijen.

Figuur 4.1 Relatie tussen vraag, aanbod en 'toeleveranciers' van het


aanbod
4.2 Stappenplan

4.2.1 Stap 1 - afbakening en opname gebied


4.2.1.1 Inleiding
Bij deze stap wordt het gebied in kaart gebracht: wat zijn de grenzen van het gebied,
welke woonmilieus komen voor en wat is het conditieniveau van de woonmilieus?
Het gebied kan een buurt, wijk of stadsdeel zijn, een ruimtelijke enlof functionele
eenheid al dan niet met fysieke grenzen. Het gebied kan één of meer woonmilieus
bevatten. De woon milieus kunnen homogeen zijn, dat wil zeggen gericht op(en in
gebruik bij) één doelgroep, of heterogeen, geschikt( en in gebruik bij) voor
meerdere doelgroepen. Klassiek voorbeeld van een heterogeen milieu is het model

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing, januari 1994 28


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

"hoofdstraten met grote, dure huizen, zijstraten met kleinere, minder dure huizen en
zijstraten van zijstraten met nog kleinere en goedkopere huizen". Voorbeelden zijn
de grachtengordel van Amsterdam en boulevards in Parijs. We noemen dit een
heterogeen milieu en niet drie homogene milieus omdat er sprake is van een
samenhangend geheel: één (stedebouwkundig) concept of verkavelingstype. Het is
overigens de vraag of de doelgroepen zo'n milieu ook als één geheelopvatten!
Hierna wordt toegelicht hoe enkele beherende partijen tot een gebiedsafbakening
komen.

4.2.1.2 Woningbouwvereniging
Woningbouwverenigingen zijn organisatorisch meestal opgebouwd uit drie
afdelingen, te weten de fmanciële afdeling, de technische dienst en de afdeling
verhuur en bewonerszaken. Elke afdeling heeft een specifieke beheertaakstelling en
heeft vanuit die optiek specifieke behoeften aan ordening van de te beheren
woningvoorraad.
De woningbouwvereniging beheert woningcomplexen en die liggen een bepaalde
wijk of buurt. Als het om grote complexen gaat dan kunnen die wijk of
buurtoverschrijdend zijn. De woningbouwvereniging zal, bezien vanuit de
verhuurtaakstelling, de complexen onderverdelen in danwel samenvoegen tot
markteenheden. Dat wil zeggen groepen woningen met dezelfde bouw- en
woontechnische eigenschappen en eenzelfde huurniveau gesitueerd in dezelfde
buurt.
De afdeling verhuur en bewonerszaken zoekt aansluiting bij de indeling in wijken en
buurten die voor de woningzoekende onderscheidend werkt, en snel duidelijkheid
verschaft. De wijk Buitenhof west in Delft bijvoorbeeld is weliswaar één wijk maar
herbergt een scala aan woonbuurten die sterk van karakter verschillen, zoals de
Gilliswijk/buurt, de componistenbuurt, de goudkust enz.
De technische dienst van een woningbouwvereiniging zal de administratieve
woningcomplexen onderverdelen in danwel samenvoegen tot eenheden met gelijke
bouwtechnische kenmerken en onderhoudstechnische karakteristieken. Een
opdeling naar buurten/wijken of stadsdelen is voor de technische dienst alleen van
belang als er gewerkt wordt met een indeling van het technische werkapparaat in
onderdelen die elk zorg dragen voor een deel van het bestand.
De financiële afdeling van de woningbouwvereniging werkt van oudsher met een
indeling in administratieve complexen. Die indeling was tot voor kort dominant bij
de strukturering van de beheeractiviteiten van de woningbouwvereniging. Sinds
enkele jaren is sprake van een meer "bedrijfsrnatige en marktgerichte" orientatie van
de woningbouwvereniging. De indeling in markteenheden zal daardoor meer en
meer toepassing vinden.

4.2.1.3 (Jer.neente
De gemeente heeft vele gezichten. Op beleidsniveau kunnen verschillende
beheersectoren, zoals onderwijs, gezondheidszorg, openbaar vervoer, welzijn en
cultuur, recreatie worden onderscheiden. Die sectoren vallen onder de
verantwoordelijkheid van verschillende wethouders die hun stempel willen drukken
op het te voeren beleid. Een vertaling van dat beleid naar de effekten voor de
verschillende wijken ontbreekt in veel gevallen. Ook wordt zelden gekeken naar de
langere termijn effecten. Pas na een dergelijke vertaling kan dat gemeentelijk beleid,
op wijkniveau, in relatie gebracht worden met het beleid van andere partijen, die op
dat niveau aktief zijn.

Het ambtelijk apparaat van de gemeente hanteert over het algemeen een indeling van
het gemeentelijk gebied in wijken. Dat is doorgaans de CBS wijkindeling. Op basis
van het budget dat beschikbaar is gesteldstellen de verschillende gemeentelijke
afdelingen een uitvoeringsplan opstellen. De afdeling groen bijvoorbeeld zal
wellicht zo'n uitvoeringsplan klaar hebben liggen omdat er in het voorgaande jaar
een vraagbegroting is opgesteld met daarin een rangorde voor de verschillende
activiteiten op basis van prioriteiten. Als de afdeling groen goed te werk gaat wordt

VF 7, Volkshuisvesting &stadsvernieuwing, januari 1994 29


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

die vraagbegroting ontleend aan een langere tennijn planning die over 10 jaar loopt.
De omvangrijke bezuinigingen die op gemeentelijk niveau zijn doorgevoerd op het
werkterrein van openbare werken, zullen er vaak toe geleid hebben dat er
nauwelijks lange termijn planningen bestaan.

4.2.1.4 Winkelketen
Op het gebied van de winkelvoorzieningen is er sprake van een groot aantal
particulieren met belangen en de middelen die tot verschillende beslissingen kunnen
leiden. Een videotheek bijvoorbeeld hoeft in een bedrijfsruimte nauwelijks enige
investeringen te doen. Een beslissing om zich in een bepaalde wijk te vestigen kan
betrekkelijk gemakkelijk worden genomen, loopt het niet dan wordt de overstap
naar een andere lokatie gemaakt. De bedrijfsruimte wordt gehuurd en er zijn geen
sterke lokatiebindingen. Voor een grote Albert Heyn supermarkt ligt dat anders. Die
laat eigen bedrijfsruimte bouwen of sluit daarvoor een langlopend huurkontrakt
Bovendien doet Albert Heyn marktonderzoek om te kunnen beoordelen of het
marktgebied groot genoeg is en hoe het gesteld is met de concurrentie daarbinnen.
Voor de afzet is zo'n supermarkt regionaal georienteerd De wijkkeuze wordt
bepaald door faktoren als bereikbaarheid, parkeervoorzieningen, aanwezigheid van
complementaire detailhandel voorzieningen e.d.

De detailhandel die op wijkniveau opereert, de bakker op de hoek e.d., is uiteraard


wel geinteresserd in de ontwikkeling van het woonmilieu waar het deel van uit
maakt maar kan daarop niet echt een sturende rol in vervullen. De "winkelier" is wat
dat betreft afhankelijk van de activiteiten van gemeente en woningbeheerders.

4.2.1.5 CÀ1nclusie
De gebiedsindelingen die door de verschillende beherende partijen worden toegepast
zijn opgezet vanuit verschillende overwegingen en invalshoeken. De
gebiedsindeling zoals die door de vraagzijde op de woningmarkt wordt gemaakt
speelt daarin, in direkte zin, nauwelijks nog een rol.

Om de beheeractiviteiten af te kunnen stemmen op de vraagontwikkelingen is het


nodig dat registratie en ordening van beheerinformatie kleinschaliger wordt.
Gezien de schaal die woonmilieu's kunnen hebben en het feit dat de begrenzingen
van woonmilieu's in de tijd kunnen varieren is er behoefte aan een infonnatiedrager
met een kleine ruimtelijke omvang. Daarmee kan dan elk gewenst woonmilieu
worden samengesteld. De postcodeindeling is dan een voor de hand liggende,
omdat die indeling, net als de CBS wij kin deling, vele andere toepassingsgebieden
heeft.
Hoewel ordening op basis van de postcode indeling een voor de hand liggende
mogelijkheid is doet zich de vraag voor in hoeverre het voor de verschillende
beheerders een probleem zou vonnen om hun basisinformatie over te zetten naar dat
kleinschaliger niveau. Voor de afdeling verhuur en bewonerszaken van de
woningbouwvereniging zal het nauwelijks een probleem zijn. Naarmate het beleid
van renovatie per mutatie, ofwel de technische aanpak per individuele woning,
terrein wint zal ook de technische dienst bij de woningbouwvereniging de
infonnatie per woning moeten ordenen. Het probleem ligt meer bij de afdeling
openbare werken van de gemeente. Die afdeling bestaat uit een aantal subafdelingen
die traditioneel elk hun eigen systeem van infonnatie ordening en registratie hebben.
4.2.2 Stap 2 - Benoeming doelgroepen
4.2.2.1 Inleiding
Bij deze stap gaat het om het inventariseren van de indeling die de belangrijkste
beheerders beleidsmatig gebruiken om hun doelgroepen te benoemen. Voor
degenen die op gebiedsniveau bezig zijn met het opstellen van beheerplannen gaat
het om randvoorwaarden waarop bij stap 3. moet worden ingespeeld.

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing, januari 1994 30


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

4.2.2.2 De woningbouwvereniging
De woningbouwvereniging baseert het beheer steeds meer op een differentiatie naar
doelgroepen. Daarbij gaat het om een zodanige differentiatie van de vraag dat er
voldoende aanknopingspunten zijn om het aanbod daarop aan te passen danwel in
stand te houden.
In onderstaand schema zijn een aantal belangrijke kenmerken van doelgroepen
opgenomen met daarnaast de aanbodkenmerken die daar een relatie mee hebben.

doelgroep kenmerk woningkenmerk

I inkomen huurniveau
2 huishoudengrootte woninggrootte(aantal kamers)
3 huishoudensamenstelling type woning
4 leeftijd voorzieningen/toegankelijkheid

In het sinds 1 januari 1993 van kracht zijnde Besluit Beheer Sociale Huursector
(BBSH) wordt onder artikel 13 de doelgroep genoemd waarop de
woningbouwvereniging met name zijn inspanningen moet richten.
Artikel 26 derde lid van het BBSH luidt als volgt: .
'De toegelaten instelling stelt jaarlijks een overzicht op met cijfennatige
kerngegevens over het verslagjaar en prognoses over die gegevens, welk overzicht
wordt ingericht overeenkomstig de bijlage bij dit besluit'
De bijlage waarin het gaat om de differentiatie in de doelgroep ziet er dan als volgt
uit

Aantallen eenpersoonshuishoudens
aan wie verhuurd in het verslagjaar

Huurklasse individuele huursubsidie


I 11 < fiatterings-I > fiatterings-
!leeftijd! inkomen < f. 510,- > f. 510,- grens grens

<65 < f. 32.000,- I II I


> f. 32.000,- I II I
>65 < f. 27.000,- I J I I
> f. 27.000,- I II I
Aantallen meerpersoonshuishoudens
aan wie verhuurd in het verslagjaar

Huurklasse individuele huursubsidie


I 11 < fiatterings-I > fiatterings-
!leeftijd! inkomen < f. 510,- > f. 510,- grens grens

<65 < f. 43.000,- I I I I


> f. 43.000,- I I I I
>65 < f. 36.000,- I JI I
> f. 36.000,- I II I
Figuur 4.2 Doelgroep differentiatie volgens het BBSH 1993

De woningbouwverenigingen zullen deze BBSH indeling in ieder geval, eventueel


in combinatie met andere indelingen, hanteren.

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 31
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

4.2.2.3 (Ter.neente
De verschillende beleidssectoren van de gemeente hebben ieder hun eigen doelgroep
indeling.
De wethouder van onderwijs is vooral geinteresserd in een indeling van de
bevolking in gezinnen met kinderen en overige huishoudens zonder kinderen.
Tevens is hij/zij geinteresseerd in de vraag waar etnische minderheidsgroepen
gehuisvest zijn in vetband met de consequenties die dat heeft voor de
onderwijsvoorzieningen.
De wethouder die zich bezig houdt met werkgelegenheidsvraagstukken is
geinteresseerd in de vraag hoeveel langdurig werkelozen zich in zijn gemeente
ophouden, van welke type werkgelegenheid de beroepsbevolking afuankelijk is
(fabrieks- ofkantoorarbeid) en in hoeverre er werkgelegenheid binnen de eigen
gemeentegrenzen geboden (kan) worden.

Op beleidsniveau bestaat dus geen eenduidigheid over doelgroepen. Op het


uitvoerende niveau is er in veel gevallen helemaal geen sprake van doelgroepen,
tenminste als het gaat om onderhoud en beheer gericht op instandhouding. Bij
aanpassing van de stedebouwkundige situatie komt meestal de vraag aan de orde
voor welke categorie gebruikers die aanpassing bedoeld is.

4.2.2.4 ~inkelketen
Bij de winkelvoorzieningen kan onderscheid worden gemaakt naar de noodzakelijke
omvang van de afzetmarkt. Een bakker distribueert producten voor dagelijks
gebruik en opereert daarom op wijkniveau. Een schoenenwinkel zou wellicht aan de
bewoners van een wijk voldoende hebben als klantenkring. Probleem is alleen dat
schoenen doorgaans niet in de wijkwinkel worden gekocht maar in een van de
schoenenwinkels in het winkelcentrum op stadsdeelniveau of in het stadscentrum
zelf. Daar heeft de consument meer keuzemogelijkheden.

4.2. 3 Stap 3 - Keuze doelgroepen voor te onderscheiden beheergebieden


Keuze van doelgroepen voor de te onderscheiden beheergebieden.
In de fase waarin er nog een beheerstrategie ontwikkeld moet worden zullen er nog
verschillende doelgroepen worden benoemd. Nadat er een uitwerking in
woonmilieu's en een financiële doorrekening heeft plaats gevonden wordt er een
meer definitieve keuze van doelgroepen gemaakt
In dit stadium per buurt dus bijvoorbeeld drie mogelijke doelgroepen.

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing, januari 1994 32


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

. . an doelgroepen

ombinatie van doelgroepen

Figuur 4.3

De gekozen doelgroepen zullen specifiek omschreven moeten worden waarbij de


differentiatie die in het BBSH wordt toegepast daarbij gebruikt kan worden.

Het past bij de zwaardere taak die de gemeentelijke overheid in de sfeer van de
volkshuisvesting heeft gekregen tengevolge van de decentralisatie om meer dan tot
nu toe sturend op te treden ten aanzien van doelgroepenbeleid in het kader van
beheer op wijkniveau. De gemeente heeft een zwaardere toezichthoudende taak
gekregen met betrekking tot het functioneren van de woningbouwverenigingen. Die
taak kan alleen maar vervuld worden als er eenduidige prestatieafspraken tussen
gemeente en woningbouwverenigingen gemaakt worden. De
woningbouwverenigingen zullen zich niet willen vastleggen op eenzijdige

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 33
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

prestatieafspraken. De gemeente zal zich ook moeten binden aan het leveren van
voorwaarde scheppende prestaties. In dat kader is er voor de gemeente wellicht
aanleiding om het initiatief ten aanzien van doelgroep keuzes in relatie tot wijken aan
zich te trekken.
Indien de gemeente het op zich zou nemen om inderdaad tot wijkindeling en daaraan
verbonden doelgroepkeuze te komen dan zal de bestaande situatie een sterk
bepalende invloed hebben. Er zal zelden gekozen worden voor een beleid waarbij
het uitgangspunt is dat een woonmilieu in een bepaalde wijk met een bepaalde
doelgroep rigoreus wordt veranderd. Alleen in probleemsituaties zal daar eventueel
voor gekozen worden. Voor het overgrote deel van de wijken zal het beleid gericht
zijn op handhaving en eventueel lichte bijsturingen.

4.2.4 Stap 4 - Beschrijving van de bij de doelgroepen behorende


woonmilieus en conditieniveau IS daarvan
Geen van de beherende partijen heeft vanuit zijn verantwoordelijkheid een
totaalbeeld heeft van het woon milieu per doelgroep. De woningbouwvereniging
richt zich sterk op het woning- en complexniveau. De gemeente richt zich vanuit
verschillende invalshoeken op verschillende delen van het woonmilieu. De enige
partij die het woonmilieu integraal benadert is de partij die voor de instandhouding
daarvan geen verantwoordelijkheid heeft, de woonconsument

Afgezien van dit probleem gaat het bij deze stap om het leggen van de relatie van de
in stap 3 benoemde doelgroepen en de woonmilieu's die daarbij horen. Van het
woonmilieu wordt zowel het type als het conditieniveau vastgelegd.

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing,januari 1994 34
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

Dl
Keuze doelgroep

uitwerldng in konkrete eisen te stellen


aan de samenstellende delen van elk woonmilieu

EISEN WOONMILIEU 3
EISEN WOONMILIEU .2

EISEN WOONMILIEU 1

FWlktionele kwaliteit

wooiDähpe (ontstöitiïïi en tam)

CONDITIENIVEAU 1

CONDITIENIVEAU 1 B

Figuur 4.4 Stap 2,3 en

Bij deze stap geven we de eisen van de doelgroepen ten aanzien van de dimensies
van het woonmilieu weer. Het gaat hierbij zoals gezegd vooral om de
doelgroepspecifieke eisen. We veronderstellen dat de eisen ten aanzien van de

VF 7, Volkshuisvestin!(&stadsvernieuwin!(,januari 1994 35
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

basiskwaliteit voor alle doelgroepen gelijk zijn. In de afweging tussen de strategieën


kunnen deze daarom buiten beschouwing worden gelaten.

4.2.5 Stap 5 Ontwikkeling van de conditieniveaus gedurende de


exploitatieperiode.
Per buurt wordt vastgelegd welke ontwikkeling er gedurende de exploitatieperiode
wordt doorlopen. Bij deze stap doen we uitspraken over de verwachte ontwikkeling
van de conditieniveaus en over de wenselijke ontwikkeling, d.w.z. over niveaus en
perioden dat de conditie in stand gehouden moet worden. We nemen aan dat de
verwachte ontwikkeling na een ingreep het zelfde patroon zal hebben als de
ontwikkeling na de totstandkoming van deze wijken. De gewenste
kwaliteitsontwikkeling hangt samen met de doelstellingen van het beheer.

De ontwikkeling van de conditieniveaus van de vroeg naoorlogse wijken heeft het


volgende patroon:
de technische conditie van het woonmilieu volgt het
verouderingsproces en neemt geleidelijk af; de vigerende
exploitatienormen maken het mogelijk om het woonmilieulde
woningen na iedere periode van ongeveer vijftien jaar weer op het
niveau van de aanvangskwaliteit te brengen.
de functionele conditie van het woonmilieu is gedurende een
periode van ongeveer tien jaar konstant. Hierna beginnen
diskrepanties op te treden tussen de conditie en de doelgroep
waarop de wijk gericht is: de aanwezige bevolking komt in een
andere fase van de huishoudenscyclus en stelt andere eisen en de
eisen van de oorspronkelijke doelgroep stijgen zover dat het
woonmilieu niet meer aan deze eisen kan voldoen.
de sociale conditie vertoont globaal hetzelfde verloop als de
functionele. Na een stabiele periode van ongeveer tien jaar begint
deze te dalen. Hogere inkomensgroepen vertrekken en lagere
inkomensgroepen, vooral starters, stromen in, waardoor de
welstand daalt. De instroom van starters zorgt voor een toename
van de mutatie waardoor de homogeniteit afneemt. Dat kan tot een
toename van sociale problemen leiden.

De meest algemene doelstelling van het beheer is tweeledig: een kwalitatief


voldoende en betaalbaar aanbod bieden voor de doelgroep en een kostendekkende
exploitatie. Enigzins realistische prognoses van de ontwikkeling van de eisen van de
doelgroepen zijn voor maximaal vijfentwintig jaar mogelijk. Daarom wordt
gestreefd naar het terugbrengen van de exploitatieperiode van een woonmilieu tot
vijfentwintig à dertig jaar. De beheerdoeistelling kan als volgt worden uitgewerkt
voor de dimensies van het woonmilieu:
technisch: het zoveel mogelijk op het niveau van de
aanvangskwaliteit houden van het aanbod tegen kostendekkende
huren enJof subsidies. Dat wil zeggen met een relatief kort interval
bouw- en woontechnische onderhoud plegen. Dat kan door
planmatig bouwtechnisch onderhoud in bewoonde staat en door
woontechnische aanpassingen bij mutaties.
functioneel: het zodanig sturen van de verhouding tussen de
functionele conditie en de doelgroepen dat sociale frikties beperkt
worden. Dat wil zeggen dat de functionele conditie met relatief
grote intervals bezien wordt, bijv. om de vijftien jaar. Daarna
wordt de functionele conditie of de doelgroep zodanig aangepast
dat de functionele conditie weer voor ongeveer vijftien jaar
voldoende voor de doelgroep is. Voor de beslissing over de wijze
van aanpassing is informatie nodig over de potenties van
woonmilieu; bij vroeg naoorlogse wijken zijn die potenties wellicht

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing, januari 1994 36


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

gering waardoor de keuze vooral zal gaan in de richting van


verandering van de doelgroep en niet in de richting van
verandering van de functionele kwaliteit
sociaal: gestreefd wordt naar het beperken van de sociale
problemen. Daartoe worden de technische en functionele conditie
van het woonmilieu en de doelgroep zo goed mogelijk op elkaar
afgestemd De sociale conditie wordt dus vooral indirekt gestuurd.

4.2.6 Stap 6 - Omschrijving van de beheeractiviteiten


Bij deze stap omschrijven we de beheeractiviteiten die nodig zijn om het woonmilieu
op het gewenste niveau te krijgen en het gedurende de in stap 5 gekozen periode op
een bepaald niveau te houden.

De beheeractiviteiten kunnen onderscheiden worden naar de volgende drie


hoofdgroepen:
I De activiteiten die nodig zijn om de basiskwaliteit in stand te
houden. Het gaat hierbij om de activiteiten die nodig zijn voor de
instandhouding van de infrastructuur en de voorzieningen met
buurtoverstijgend karakter, de kabels en leidingen voor de
nutsvoorzieningen en het milieu. In principe kunnen deze bij de
afweging van de strategieën buiten beschouwing blijven. Een
andere oplossing is om een vierkantenmeterprijs voor het beheer
van de basiskwaliteit te bepalen. We gaan ervan uit dat wijken in
een gemeente éénzelfde of één uit een beperkt aantal, algemeen
uitrustingsniveau hebben. Op basis van ervaringgegevens
(uitgaven in de afgelopen vijf jaar) bepalen we
vierkantemeterprijzen voor beheeractiviteiten om dit niveau in stand
te houden. Deze prijs vermenigvuldigen we met het aantal
vierkante meters. Het resulterende bedrag gaat mee in de afweging.

2 De strategische beheeractiviteiten, dat wil zeggen de activiteiten die


nodig zijn om het milieu aan te passen aan de nieuwe doelgroep
(en). Deze hangen af van de gekozen strategie. Deze
beheeractiviteiten kunnen weer nader onderverdeeld worden in
activiteiten die in relatie staan met de technische-, de functionele-
en de sociale kwaliteit

3 De dagelijkse beheeractiviteiten, dat wil zeggen de activiteiten om


het hierboven genoemde milieu in stand te houden

4.2.7 Stap 7 - Het berekenen van kosten en opbrengsten van de


beheeractiviteiten, gezien over de exploitatieperiode
In paragraaf 4.2.6 hebben we drie soorten beheermaatregelen onderscheiden. Per
soort lopen we de kosten, het stijgingspercentage gedurende de exploitatie en de
'kostendragers' langs:

De beheermaatregelen om de basiskwaliteit in stand te


houden.
Hierbij is de keuze om deze maatregelen buiten de afweging te
houden of mee te nemen en de kosten ervan te ramen met behulp
van een vierkantemeterprijs. Deze laatste baseren we op
ervaringgegevens over de kosten van deze maatregelen gedurende
de afgelopen vijf jaar. We verzamelen deze gegevens voor de hele
stad en over een langere periode zodat de vierkantemeterprijs wwel
investeringskosten als onderhoudskosten omvat. De verhouding

VF 7, Volkshuisvesling&sladsvernieuwing,januari 1994 37
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

tussen beide laten we buiten beschouwing; de gevonden prijs is


een 'black box'.
Gedurende de exploitatieperiode van dertig jaar stijgt de
vierkantemeterprijs met het stijgingspercentage van de afgelopen
vijf jaar of met de percentage dat wordt aangenomen voor de
algemene prijsstijging.
De kosten van deze beheermaatregelen komen ten laste van de
onderhouds- en investeringsbudgetten van de betreffende
gemeentelijke diensten. Wellicht worden deze in de toekomst meer
gebiedsgewijs toegekend.

De strategische beheermaatregelen.
Deze maatregelen worden op twee tijdstippen tijdens de exploitatie
van dertig jaar genomen. Op tijdstip T=O wordt een pakket
ingrepen uitgevoerd om de technische, de functionele en de sociale
kwaliteit van het milieu aan te passen aan de nieuwe doelgroep(en).
De kosten van deze maatregelen worden geraamd op basis van een
plan en in dertig jaar afgeschreven. Op tijdstip T=15 wordt een
pakket ingrepen uitgevoerd in de functionele en sociale kwaliteit
van het milieu om dit aan te passen aan de dan te kiezen doelgroep.
Bijvoorbeeld vanwege de starheid van de functionele kwaliteit kan
deze keuze inhouden dat er nauwelijks maatregelen genomen
worden en dat het milieu bestemd wordt voor een doelgroep met
andere eisen. De kosten van de maatregelen op tijdstip T=15
worden geraamd op basis van een plan en afgeschreven in
resterende vijftien jaar van de exploitatie.
De afschrijvingskosten van de strategische beheermaatregelen
komen ten laste van de exploitaties van de verschillende beheerders
in het gebied.

De dagelijkse beheermaatregelen ten aanzien van de


technische, de functionele en de sociale kwaliteit.
De kosten van deze maatregelen bedragen jaarlijks een gemiddeld
bedrag gelijk aan de onderhouds- en beheernorm danwel gelijk aan
de werkelijke gemiddelde onderhouds- en beheerkosten van de
beheerders in de afgelopen jaren.
Deze kosten stijgen jaarlijks met een aan te nemen percentage.
Deze kosten komen ten laste van de exploitaties van de
verschillende beheerders in het gebied.

De kosten die hiervoor besproken zijn betreffen de aanbodkant, het zijn de direkte
kosten van de beheermaatregelen. Ook ten aanzien van de vraagkant worden kosten
gemaakt; bij de afweging zouden deze meegenomen kunnen worden. Een voorbeeld
zijn de kosten om het woonmilieu na de ingrepen betaalbaar te houden voor de
doelgroep in de vorm van huursubsidie of subsidies op bepaalde voorzieningen. Bij
de afweging door beheerders op gebiedsniveau beschouwen we deze kosten echter
als opbrengsten !

Behalve kosten zijn er opbrengsten. Sommige kunnen bij de afweging meegenomen


worden. Kriterium om bepaalde opbrengsten mee te nemen is de mate waarin deze
als projektlgebiedsgebonden opgevat kunnen worden. De afweging vindt plaats op
gebiedsniveau en dat niveau komt daarom als eerste in aanmerking om kosten en
opbrengsten naast elkaar te zetten. We onderscheiden de volgende soorten
opbrengsten:

uit de opstallen:
* huren en huurverhogingen. Deze zijn onder huidige regelgeving
gerelateerd aan de kosten en projektgebonden. We rekenen ze

VF 7, Volkshuisvesting &stadsvernieuwing, januari 1994 38


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

daarom toe aan het gebied. In de toekomst zijn opbrengsten


wellicht bezitsgebonden (huursom); de wijze van toerekening
wordt dan een beleidskeuze.
* subsidies. Dit kunnen investerings- en exploitatiesubsiedies
zijn. Ze zijn projektgebonden en moeten worden toegerekend
aan het gebied.
* gereserveerde middelen. Dit zijn middelen die tijdens de
exploitatie gereserveerd zijn ten behoeve van ingrepen in de
opstallen. Onder de vroegere regelgeving waren deze middelen
projektlcomplexgebonden; nu maken ze deel uit van het kapitaal
van de beheerder; de wijze van toerekening is een
beleidsbeslissing.
* verkoop. Dit betekent het vrijmaken van een deel van het kapitaal
van een beheerder; de wijze van toerekenen is een beleidskeuze.
uit de grond:
* erfpachtopbrengsten. Deze hebben geen relatie met de
(grond)kosten maar zijn wel projektgebonden; de wijze van
toerekening is een beleidskeuze.
* subsidies. Dit kunnen investerings- en exploitatiebijdragen zijn.
Ze zijn projektgebonden en moeten worden toegerekend aan het
gebied.
* verkoop. Dit betekent vrijmaken van een deel van het vermogen
van een beheerder. De wijze van toerekening is een
beleidskeuze en hangt bijv. af van vraag of er sprake is van een
zelfstandige grondexploitatie van het gebied.
uit opstallen en grond (de totale waarde van het vastgoed):
* onroerend goedbelasting. Dit is een algemene baatbelasting van
de gemeenten. Het gebruik van de opbrengsten is een
gemeentelijke beleidsbeslissing.

In paragraaf 4.3 wordt nader ingegaan op de hoofdlijnen van een rekenmodel dat op
gemeentelijk niveau ontwikkeld dient te worden teneinde op een voor iedereen
inzichtelijke en controleerdbare wijze kosten en opbrengsten te bepalen.

4.2.8 Stap 8 - Keuze van één van de strategie en en verdere optimalisering;


uitwerking in uitvoeringsplanning.
Bij deze stap worden de baten en lasten van de verschillende strategieen naast elkaar
gezet en vindt een afweging plaats op basis van een aantal criteria Hierbij zijn de
volgende vragen aan de orde:
welke baten en lasten worden bij de afweging meegenomen.
wie maken de afweging en doen een keuze.
welke criteria zijn relevant bij het maken van de keuze.
Het antwoord op de vraag welke baten en welke lasten bij de afweging
meegenomen moeten worden is een beleidskeuze. In de praktijk zien we dat er
zowel principiële als strategische en opportunistische antwoorden op deze vraag
worden gegeven. Dat blijkt o.a uit de verschillende vormen van verevening die
toegepast worden om ingrepen te financieren: behalve verevening in de tijd (de
exploitatie) ook verevening tussen complexen en gebieden, verevening tussen
functies en verevening tussen schaalniveaus. Het gevaar van deze werkwijze is dat
sommige baten maar vooral kosten op een later tijdstip danwel op een ander niveau
danwel bij een andere participant opduiken. Voor de aanpak van het gebied dat het
laatste aan de beurt komt zijn bijv. geen aanvullende bouwlokaties meer beschikbaar
waarvan de baten gebruikt kunnen worden voor de fmanciering. Om dat te
vermijden en de afweging zo zuiver mogelijk te houden lijkt het gewenst om kosten
en baten zo strikt mogelijk aan een bepaald projekt en daarmee schaalniveau of
functie toe te delen. Wanneer er dan tekorten blijken te ontstaan kan ten principale
worden afgewogen of er vanuit de algemene middelen bijgedragen wordt

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing,januari 1994 39
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

De tweede vraag luidde: wie maakt de afweging en doet een keuze? We hebben het
over strategieen voor het beheer van woonmilieus waarbij meerdere beheerders
betrokken zijn. Er moet dus een participant worden gevonden die het voortouw
neemt en de verantwoordelijkheid op zich neemt voor de afstemming van de
beslissingen. (De uiteindelijke beslissing blijft natuurlijk bij de afzonderlijke
particpanten.) Welke participant is het meest geschikt om het voortouw te nemen?
Overwegingen bij het beantwoorden van deze vraag kunnen we afleiden uit de
belangen, de bevoegdheden en de expertiese van de participanten en uit financi.le
bijdrage die ze leveren (wie betaalt bepaalt!). Afhankelijk van het karakter van en de
eigendomsverhoudingen in een woonmilieu kunnen de antwoorden dus
uiteenlopen.
Bij toepassing op de vroeg naoorlogse gebieden blijkt dat in deze gebieden
beheerders (corporaties) met een omvangrijk bezit aktief zijn, met veel expertiese als
opdrachtgever, en die beschikken over het overgrote deel van de potentieeel
beschikbare middelen. Op grond hiervan ligt het voor de hand om in eerste instantie
naar de corporaties te kijken als trekkers van de aanpak van vroeg naoorlogse
woonmilieus.

Welke criteria zijn relevant bij de keuze? Wanneer we het hebben over de vroeg
naoorlogse wijken met de corporaties in de hoofdrol dan liggen de criteria besloten
in de taakstelling van de corporaties: huisvesten van de doelgroep en een sluitende
exploitatie. De eerste doelstelling is wellicht uitgewerkt in het beleids- of
bedrijfsplan van de corporatie en in de raamovereenkomst die met de gemeente is
gesloten over de te leveren prestaties op de verschillende velden (uit het BBSH). De
tweede doelstelling kan misschien worden geoperationaliseerd in bepaalde normen
voor de solvabiliteit (verhouding tussen vreemd en eigen vermogen) van de
corporatie en in een doelstelling ten aanzien van het rendement op de geinvesteerde
middelen.

Na de keuze moet de strategie worden vertaald in een uitvoeringsplanning.

4.3 INTEGRALE KOSTEN EN BATEN


Het bepalen van alle kosten en opbrengsten die in relatie staan met het beheer van
een woonmilieu gedurende een periode van 25 jaar is dermate gecomplceerd dat een
rekenmodel daarbij onmisbaar is. Opzet en inhoud van het rekenmodel zouden
tenminste moeten voldoen aan de volgende eisen:
1 Het model dient een hierarchische opbouw te hebben
Op het hoogste niveau wordt in één overzicht een totaalbeeld
gegeven van alle beheer kosten en opbrengsten van het totale
gebied (zie figuur 4.5)

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing, januari 1994 40


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

gebied

f!J
Verzamelniveau 1
de totalen van elke scenario/strategie
combinatie op een A4, resultaat
9 verzamelbladen

Verzamelniveau 2
alle totaalcijfers van alle
scenario/strategie
combinaties op één A4

Verzamelniveau
alleen de saldo regels
van alle scenario/strategie
combinaties, 10 regels

Figuur 4.5 Opzet rekenmodel

VF 7, Volkshuisvesting &stadsvernieuwing, januari 1994 41


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

Op het "daar onder liggende niveau" wordt elke regel die onderdeel
vormt van het verzamelniveau uitgewerkt zowel in deelactiviteiten
als in de tijd gezien over de exploitatieperiode. Beoordeling van de
liquisditeitskonsequenties is alleen op het onderliggende niveau
mogelijk. Per woonmilieu zal er al snel sprake zijn van 5 a 6
submodellen die toeleverend zijn aan het hoofdmodel (figuur 4.5)

2 Alle kosten en opbrengsten worden omgerekend naar contante


waarden. Dit is noodzakelijk omdat er een afweging mogelijk moet
zijn van verschillende beheerstrategieen. Het verloop van kosten en
opbrengsten is per strategie verschillend en kan niet vergeleken
worden als niet met contante waarden wordt gewerkt.

3 Voor de parameters die een algemeen karakter hebben wordt een


apart invoerblok gemaakt Over die parameters en de waarde ervan
zullen de partijen die binnen een woonmilieu aktief zijn afspraken
moeten maken. Het gaat daarbij om parameters als rente,
prijsstijging, exploitatieperiode. Deze parameters worden gevat in
een aantal scenario's.

VF 7, Volkshuisvestinf?&stadsvernieuwinf?,januari 1994 42
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

5. DE TOEPASSING VAN HET STAPPENPLAN


OP DEN HAAG ZillD WEST
5.1. INLEIDING
Het stappenplan ten behoeve van het beheer van woon milieus hebben we in
hoofdstuk 4 uiteengezet. In dit hoofdstuk doorlopen we het stappenplan voor een
deel van Den Haag Zuid West. Doel is te achterhalen welke problemen zich
voordoen bij de toepassing van het plan op een gebied. De nadruk ligt op de
programmatische stappen 1 tlm 4. Van de volgende stappen, de uitwerking in
maatregelen, de raming van de kosten en de afweging, behandelen we vooral de
werkwijze.

5.2. DE AFZONDERLUKE STAPPEN


Stap I 'HET GEBIED'
Bij deze stap brengen we het gebied in kaart: wat zijn de grenzen van het gebied,
welke woonmilieus komen voor en wat is het conditieniveau van de woonmilieus?
Het gebied is in dit voorbeeld het zuidelijke deel van de wijk Morgenstond in Den
Haag Zuid West: (CBS)buurt 80. Naar een centraal gelegen school wordt deze
buurt ook wel de 'MTS buurt' genoemd (kaart 5.1). We hebben deze buurt gekozen
omdat er veel gegevens over beschikbaar zijn en omdat de buurt stedebouwkundig
gezien een duidelijke eenheid is.

Fi uur 5.1 Kaart li in buurt 80 in Mor enstond

Den Haag-Zuidwest in grote lijnen

Wanneer we de woonmilieuindeling van het RIGO aanhouden kunnen we deze


buurt kwalificeren als een 'na-oorlogs gemengd milieu', subtype 'woonmilieu in
middelhoogbouw' (Bertholet 1992). Het conditieniveau van dit woonmilieu is in
figuur 5.2 in beeld gebracht. De algemene basiskwaliteit en het conditieniveau
hiervan laten we buiten beschouwing. We concentreren ons op het
doelgroepspecifieke deel van het woonmilieu.

VF 7, Volkshuisyesting&stadsvernieuwing, januari 1994 43


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

Figuur 5.2. Conditieniveau van buurt 80


IDimensie woonmilieu Ilconditieniveau

Technische kwaliteit 50 % middenniveau (bouwbesl.nwb.):


de helft van de woningen heeft groot
onderhoudsbeurt gehad;
50% laagste niveau (bouwbesl.best.):
de andere helft heeft nog geen
onderlloud:sbeurt llehad

Locatie wijkvoorz. hoogste niveau: op loopafstand bevindt zich


(bereikbaarheid) een redelijk goed funktionerend winkelcentrum
sted.voorz. middenniveau: stadscentrum is
bereikbaar in 15 à 30 min.

Woningtype toegank.hd 1 % hoogste niveau: e.g.w.


11 % middenniveau: galerijwoningen met lift
tuin 88% laallste niveau: oortieketallew.

Woonomgeving veilighd laagste niveau: onveilig en


leveOOighd weinig gedifferentieerd

Sociale kwaliteit stabiliteit laagste niveau: sociale structuur slecht;


homollenit. lage/midden welstand, heterogeen en instabiel
status

Bij technische kwaliteit en de bij woningtype is sprake van een tweedeling, de


eengezinswoningen laten we buiten beschouwing. De overige dimensies laten geen
verschillen zien. In buurt 80 kunnen dus deelgebieden op vier conditieniveaus
voorkomen: galerijwoningen en portiekwoningen onverbeterd; galerijwoningen
verbeterd (groot onderhoud) en portiekwoningen niet verbeterd; galerijwoningen
onverbeterd en portiekwoningen verbeterd en galerijwoningen en portiekwoningen
verbeterd
Stap 2 'DOELGROEPEN'
Bij deze stap inventariseren we de typen huishoudens die de belangrijkste lokale
beheerders beleidsmatig onderscheiden en de typen huishoudens die zij als hun
doelgroepen beschouwen. Voor degenen die op gebiedsniveau bezig zijn met het
opstellen van beheerplannen zijn dat randvoorwaarden waarop bij stap 3. moet
worden ingespeeld.
In dit voorbeeld hebben we niet uitgezocht welke typen huishoudens in Den Haag
worden onderscheiden. We gebruiken de volgende indeling (Bertholet 1992):
alleenwonende starters
alleenwonende werkers
stedelijk georiënteerde tweepersoonshh.
'traditionele' tweepersoonshuishoudens
'traditionele' gezinnen
stedelijke georiënteerde gezinnen
eenoudergezinnen
lege-nest-huishoudens
alleenwonende ouderen

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing, januari 1994 44


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

Stap 3 'STRATEGIEËN'
Bij deze stap kiezen we enkele doelgroepcombinaties die in strategiealternatieven
uitgewerkt worden. Op basis van de uitkomsten van vooral stap 1 nemen we tevens
een beslissing over de grenzen van het beheergebied.
De strategiealternatieven zijn gebaseerd op de volgende uitgangspunten:
de bewoners die in het gebied willen blijven wonen krijgen hiertoe
de gelegenheid. Voor dit uitgangspunt zijn sociale, juridische en
fmanciële argumenten.
de nieuwe situatie wordt in vijf jaar bereikt. Argument is dat
periode dat een gebied 'op de schop' is zo kort mogelijk moet zijn.
per jaar vertrekt ongeveer lO% van de huishoudens. We nemen
aan dat daardoor na vijf jaar ongeveer 40% van de huishoudens
vertrokken is.
Dit vertrekpercentage betekent dat de beleidsruimte' betrekking heeft op ongeveer
40% van het woon milieu, i.c. de woningvoorraad, het deel dat bewoond werd door
de vertrokken huishoudens. Deze ruimte kan op verschillende manieren gebruikt
worden: hij kan worden bestemd voor het type huishouden dat wil blijven, voor het
type huishouden dat vertrekt of voor typen huishoudens die nog niet (voldoende) in
de wijk aanwezig zijn. Dat kunnen groepen zijn waarvoor op stedelijk niveau een
tekort aan woningen bestaat.

Wanneer we deze alternatieven concretiseren voor buurt 80 kunnen we de volgende


drie strategieën benoemen:
"instandhouding goedkope voorraad", dat wil zeggen dat 60% van
de woningvoorraad en van de overige elementen van het
woonmilieu wordt aangepast voor de huishoudens die willen
blijven; de overige 40% wordt aangepast voor het zelfde type
huishouden. Dit deel wordt dan gevuld met instroom van elders.
"binnenwijkse doorstroming", dat wil zeggen dat 60% van de
woningvoorraad wordt aangepast voor de huishoudens die willen
blijven en dat de overige 40% wordt aangepast aan de wensen van
de vertrekkers. Tevens worden de overige elementen van het
woonmilieu aan de nieuwe doelgroepcombinatie aangepast.
Veronderstelling hierbij is dat de huishoudens die vertrokken zijn
dat gedaan hebben omdat het woonmilieu niet meer voldeed aan
hun wensen. Om deze mensen vast te houden zijn bijv. meer
eengezinswoningen en goed toegankelijke woningen nodig.
"stedelijke vernieuwing", dat wil zeggen dat 60% van de
woningvoorraad wordt aangepast voor de huishoudens die willen
blijven en dat de overige 40% wordt aangepast aan de wensen van
huishoudens met hogere inkomens die op de stedelijke markt niet
aan hun trekken komen. Om deze groepen te bedienen zijn bijv.
eengezinswoningen of gunstig gelegen meergezinswoningen met
een hogere kwaliteit nodig. De overige elementen van het
woonmilieu worden aangepast aan de eisen van de nieuwe
doelgroepcombinatie.
De zo omschreven strategieën passen we toe op buurt 80. Het motief voor deze
afbakening is dat het gebied één woonmilieu bevat en een duidelijk begrensde
eenheid is. We zijn niet nagegaan of het gebied ook voor de doelgroepen een
eenheid vormt; we zijn ook niet nagegaan hoe het gebied zich verhoudt tot de
eenheden die de betrokken beheerders hanteren.
Stap 4 'PROGRAMMA'
Bij deze stap bepalen we de woonmilieus die bij de verschillende doelgroepen
behoren. We werken deze keuze uit in de eisen die de doelgroepen stellen aan de
verschillende onderdelen van het woonmilieu en in de conditieniveaus die nodig zijn
om deze eisen te realiseren. In dit voorbeeld maken we gebruik van de

VF 7, Volkshuisvesting &stadsvernieuwing, januari 1994 45


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

"voorkeursbeelden" waarmee in het RIGO onderzoek gewerkt is. Een


voorkeursbeeld is een beeld en een pakket eisen in een samenhang die voor
gebruikers in een bepaalde woningmarkt herkenbaar is, d.w.z. correspondeert met
één of meer in die woningmarkt aanwezige woonmilieus.
De voorkeursbeelden zijn gebaseerd op onderzoek van de wensen van de
verschillende doelgroepen in Utrecht en Maastricht. Wij gaan ervan uit dat deze
wensen ook van toepassing zijn in Den Haag. Bij wijze van voorbeeld werken we
de strategie "binnenwijkse doorstroming" uit. In deze strategie wordt 60% van het
woonmilieu aangepast ten behoeve van de zittende bewoners en de overige 40% ten
behoeve van bewoners die zijn vertrokken (of willen vertrekken) uit de wijk omdat
er onvoldoende aanbod is van door hen gewenste woonmilieus. De differentiatie
naar doelgroep bepalen we op basis van de huidige bevolkingssamenstelling en de
verhuisstromen van de afgelopen jaren. In figuur 5.3 is uitgaande van vier
doelgroepen en met behulp van fictieve verhuispercentages een differentiatie
berekend. Deze geeft de gewenste eindsituatie na vijf jaar weer.

Figuur 5.3 Berekening differentiatie naar doelgroepen.


BEVOLKING
1 2 3
zittende vertrekkers gewenste
bewoners(60% ) .(40%) differentiatie
60% van 1 +
40% van 2
DOELGROEPEN

1 starters 10% 20% 14%


2
3 tweephh. 10% 30% 18%
4
5 gezinnen 30% 40% 34%
6
7
8 ouderen 50% 10% 34%
9

ITotaal 100% (60%) 100% (40%) 100%

Kolom 2. is in het schema ingevuld op basis van de kenmerken van de vertrekkers.


Een alternatief is een invulling op basis van de wensen van de woningzoekenden uit
het gebied. Nadeel hiervan is dat de woningzoekendenregistratie vaak vervuild is.

De voorkeursbeelden van de in de tabel genoemde doelgroepen zijn opgenomen in


figuur 5.4 In de derde kolom hebben we met een '+' of een '-' aangegeven of het
voorkeursbeeld relevant is voor het onderzoeksgebied. Herenhuizen zullen bijv. niet
aanwezig zijn of gebouwd worden in Den Haag Zuid-West.

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing,januari 1994 46
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

Figuur 5.4 Voorkeursbeelden van de doelgroepen en relevantie in


onderzoeksgebied.

IDoelgroep IVoorkeursbeeld IRelevantiel


1. Starters I. Particuliere kamermarkt -
2 Kamers + HAT in soc. sector -
3 Klein 2oedk. stedeliik wonen +
5 Goedkove l8lU!bouw centrum -
6 Herenhuizen in de stad -

2 Tweepers.huish. 4 Sted. wonen voor midden ink. +


5 Goedkope laagbouw centrum -
6 Herenhuizen in de stad -
7 Luxueus stedeliik wonen +
8 Eenvoudi2e riitieshuizen met tuin +
9 Ruime e2W. in tuinwiikmilieu -
10 Villa in het groen -

3 Gezinnen 5 Goedkope laagbouw centrum -


6 Herenhuizen in de stad -
8 Eenvoudi2e riitieshuizen met tuin +
9 Ruime e2W. in tuinwiikmilieu +
10 Villa in het 2foen -
4 Ouderen 4 Sted. wonen voor midden ink. +
5 Goedkove l8lU!bouw centrum -
7 Luxueus stedeliik wonen +
10 Villa in het )Uoen -
11 Seniorwonin2 in het 2foen +
12 Duurdere seniorwon. in het !!Toen -
13 Zelfst huisv. voor alleenw. ouderen +
14 Duurdere huisv. voor alleenw. ouderen +

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing, januari 1994 47


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

De in het schema genoemde voorkeursbeelden hebben de volgende kenmerken


(RIGO, 1992):

Figuur 5.5 Kenmerken van de voorkeursbeelden

1 c 1-2 - - h <450
2 c 1-2 mg - - h <450
3 c 2-3 mg +1- - hik <650 <1,5t
4 c 3-4 mg + + hik >650 >3t
5 br 4 eg + +1- hik <650 <1,5t
6 br 5+ eg + + k >3t
7 c 3+ mg ++ ++ k >3t
8 su 4 eg + +1- hik <650 <l,5t
9 su 4+ eg + + hik >650 <3t
10 su 5+ eg ++ ++ k >3t
11 su 3 e/mg + + h <650
12 su 3+ e/mg ++ ++ kIh >650 >1,5t
13 - 2-3 m~ + + h <650
14 - 2-3 mg + + hik >650 <2t

Toelichting:
c = stedelijke lokatie, centraal gelegen
br = stedelijke lokatie in binnenstadsrand
su = suburbaan, ligging ten opzichte van centrum is niet
belangrijk
eglmg = eengezins/meergezins
+ = belangrijk
= onbelangrijk

Om een programma te kunnen opstellen hebben we inkomensgegevens van de


doelgroepen nodig. Die hebben we niet; we doen de volgende aannamen:
de starters hebben een laag inkomen en willen huren beneden de f
450,-
de twee persoons huishoudens hebben een midden- of een hoog
inkomen (twee inkomens); 2/3 heeft een middeninkomen en kan
niet meer dan f 650 ,- huur betalen; 1/3 heeft een hoog inkomen en
kan tot 3 ton financieren.
de gezinnen hebben een middeninkomen: zij kunnen niet meer dan
f 650,- huur betalen of 1,5 ton fmancieren.
de ouderen hebben een laag of een middeninkomen; 3/4 heeft een
laag inkomen en kan niet meer dan f 650,- betalen; 1/4 heeft een
middeninkomen en kan ongeveer f 650,- betalen resp. 1,5 ton
financieren.

Wanneer we kolom 3 uit figuur 5.3, de relevante voorkeursbeelden uit figuur 5.4 en
de aannamen ten aanzien van de inkomens combineren kunnen we het volgende
programma van eisen opstellen (figuur 5.6):

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing, januari 1994 48


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

Figuur 5.6. Program11Ul van eisen

IDoelgroepen I percolvoorkeurSbeelden

11 Starters a. laag ink. 14% 13 Klein goedk. sted. wonen

2 Twee pers. huish


a. midden ink. 12% 4 Sted. wonen voor midden ink.
8 Eenv. rijtjeshuizen met tuin
b hoog ink. 6% 4 Sted. wonen voor middenink.
7 Luxueus sted. wonen

13 Gezinnen, a midden ink. I 34 % 18 Eenv. rijtjeshuizen met tuin

4 Ouderen
a. laag ink. 25% 1 Seuiorwoning in het groen
13 Zelfst. huisv voor alleenw. ouderen
b midden ink. 9% 4 Sted. wonen voor midden ink.
14 Duurdere huisv. v. alleenw. ouderen

Dit programma roept de vraag op of dit kan worden gerealiseerd in één gebied. Dat
hangt natuurlijk van het gebied af maar het is voorstelbaar. We hebben het dan over
een buurt met middelhoogbouw en een flinke hoeveelheid (tenminste 30%)
eengezinswoningen. Door omvangrijke investeringen kan daar een woningvoorraad
ontstaan met een beperkte hoeveelheid nieuwbouw, op hoog niveau gerenoveerde
flats en eengezinswoningen die een groot onderhoudsbeurt hebben gehad Daannee
kan het programma gerealiseerd worden. Dergelijke gebieden met hogere randen en
eengezinswoningen in het binnengebied komen voor in vroeg naoorlogse wijken in
grote steden. Een voorbeeld van zo'n gebied is 'de Zichten' in de aangrenzende
wijk Bouwlust. In buurt 80 zal de realisering van het programma op veel meer
problemen stuiten omdat daar vrijwel geen eengezinswoningen voorkomen.

We werken we het programma van eisen verder uit door voor ieder voorkeursbeeld
de conditieniveaus te bepalen die nodig zijn om de eisen van de doelgroep te
realiseren. Bij wijze van voorbeeld benoemen we de conditieniveaus die nodig zijn
om het voorkeursbeeld 'eenvoudige rijtjeshuizen met tuin' voor de doelgroep
gezinnen te realiseren (Figuur 5.7).
Deze exercitie kan worden uitgevoerd voor alle doelgroepen resp.
voorkeursbeelden. Vervolgens worden deze samengevoegd tot een gedetailleerd
programma van eisen behorend bij een bepaalde de strategie.

VF 7, Volkshuisvesting &stadsvernieuwing, januari 1994 49


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

Figuur 5. 7 Gewenst conditieniveau van voorkeursbeeld "Eenvoudige rijtjeshuizen


met tuin voor doelgroep gezinnen
Ol,

!Dimensie woon milieu !Belang! fConditieniveau

I
Technische kwaliteit + Imiddenniveau:
tenminste Bouwbesluit nieuwbouw

Locatie wijkvoorz. + middenniveau:


(bereikbaarheid) wijkvoorzieningen <15 min te bereiken
sted.voorz. o laagste niveau:
sted. voorzienÎD2en >45 min te bereiken
Woningtype toegank.hd o hoogste niveau:
eengezinswoning
tuin +
Woonomgeving veili2hd + middenniveau:
leveodililid veili2 en weini2 2edifferentieerd

Sociale kwaliteit stabiliteit o hoogste niveau:


homogenit. 0/+ sociale structuur goed; midden welstand,
status + homogeen, stabiel en instabiel (nr 3 en 4)

Stap 5 'EXPLOITATIEPERIODE'
Bij deze stap bepalen we de wenselijke ontwikkeling van de conditieniveaus, we
doen een uitspraak over de periode dat het milieu op een bepaald conditieniveau in
stand gehouden moet worden. De gewenste kwaliteitsontwikkeling hangt samen
met de doelstellingen van het beheer. De algemene doelstelling van het beheer is
tweeledig: een kwalitatief voldoende en betaalbaar aanbod bieden aan de doelgroep
en tenminste een kostendekkende exploitatie. Wij gaan in dit voorbeeld uit van een
exploitatieperiode van vijfentwintig tot dertig jaar. Dat is de maximum periode
waarvoor enigszins realistische prognoses over de omvang en de eisen van de
doelgroepen mogelijk zijn. Gegeven deze periode kunnen we bij wijze van
voorbeeld de volgende doelstellingen formuleren voor het beheer van het
woon milieu:
technisch: het zoveel mogelijk op het niveau van de
aanvangskwaliteit houden van het aanbod tegen kostendekkende
huren enJof subsidies. Dat wil zeggen met een relatief kort interval
bouw- en woontechnische onderhoud plegen. Dat kan door
planmatig bouwtechnisch onderhoud in bewoonde staat en door
woontechnische aanpassingen bij mutaties.
functioneel: het zodanig sturen van de verhouding tussen de
functionele conditie en de doelgroepen dat sociale fricties beperkt
worden. Dat wil zeggen dat de functionele conditie met een relatief
grote interval bezien wordt, bijv. om de vijftien jaar. Daarna wordt
de functionele conditie enJof de doelgroep zodanig aangepast dat de
functionele conditie weer voor ongeveer vijftien jaar voldoende
voor de doelgroep is. Bij vroeg naoorlogse wijken is de
veranderingspotentie van het woonmilieu wellicht gering. De keuze
zal daarom veelal gaan in de richting van verandering van de
doelgroep en niet in de richting van verandering van de functionele
kwaliteit.
sociaal: gestreefd wordt naar het beperken van de sociale
problemen. Daartoe worden de technische en functionele conditie
van het woonmilieu en de doelgroep zo goed mogelijk op elkaar
afgestemd. De sociale conditie wordt dus vooral indirect gestuurd.

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing,januari 1994 50
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

Geconcretiseerd voor buurt 80 betekent het bovenstaande dat het technische


conditieniveau gedurende 30 jaar ongeveer op het niveau van de nieuwe
aanvangskwaliteit wordt gehouden. Functioneel gezien moet het gebied gedurende
vijftien jaar voldoen aan wensen van de gekozen doelgroepen. Na vijftien jaar
worden andere doelgroepen gekozen voor een periode van weer vijftien jaar.

Stap 6 'MAATREGELEN'
Bij deze stap omschrijven we de beheeractiviteiten die nodig zijn om het woonmilieu
op het gewenste niveau te krijgen en het gedurende de hiervoor omschreven periode
te houden. We onderscheiden beheeractiviteiten om de basiskwaliteit in stand te
houden. Deze laten we hier buiten beschouwing. Daarnaast onderscheiden we
strategische en dagelijkse beheeractiviteiten.

De strategische beheeractiviteiten zijn de activiteiten die nodig zijn om het milieu aan
te passen aan de nieuwe doelgroep (en). Deze hangen af van de gekozen strategie.
Aansluitend bij de strategie 'binnenwijkse doorstroming' zijn de volgende
activiteiten nodig (confrontatie figuur 5.2 met figuur 5.6 en wat de functionele en
sociale kwaliteit betreft figuur 5.7): .
een pakket ingrepen in de technische kwaliteit, hier toegespitst op
de woningen, bestaande uit:
* groot onderhoud van portiek-etageflats, voor starters met laag
inkomen (15%).
* hoog niveau renovatie van portiek-etage flats, voor twee
persoonshuishoudens met een midden- of een hoog inkomen en
voor ouderen met een middeninkomen (15%).
* groot onderhoud of sobere nieuwbouw van eengezinswo-
ningen, voor tweepersoons huishoudens en gezinnen met een
middeninkomen (40%).
* duurdere nieuwbouwwoningen, voor tweepersoons huis-
houdens met een hoog inkomen (3 %).
* hoog niveau renovatie met lift van portieketageflats, voor
ouderen met een laag inkomen (25 %).
* duurdere nieuwbouw voor ouderen met een middeninkomen
(5%).
De woningen worden gedurende dertig jaar op dit kwaliteitsniveau gehouden.
een pakket ingrepen in de functionele kwaliteit bestaande uit:
* beperkte ingrepen ten behoeve van bereikbaarheid van
wijkvoorzieningen (herinrichting langzaam verkeersroutes naar
en openbare ruimte bij winkelstrips); geen ingrepen ten behoeve
van de bereikbaarheid van de stedelijke voorzieningen
* ingrepen in de woningtypen (zie onder technische ingrepen)
* verbetering van de veiligheid door bouwkundige voorzieningen
en ingrepen in de woonomgeving. Geen ingrepen ten behoeve
van de levendigheid.
De functionele kwaliteit wordt gedurende vijftien jaar op dit niveau gehouden;
daarna wordt de kwaliteit aan de nieuwe doelgroep aangepast Gezien de starheid
van de functionele kwaliteit betekent dat w.s. instandhouding op een lager
kwaliteitsniveau gedurende de volgende vijftien jaar.
een beperkt pakket directe ingrepen in de sociale kwaliteit, de
sociale kwaliteit is vooral een resultante van de afstemming tussen
doelgroepen en technische/functionele kwaliteit:
* zorgvuldig toewijzings- en inplaatsingsbeleid voor nieuwe en
verbeterde woningen om discrepanties tussen doelgroep en
woonmilieu tegen te gaan.

De dagelijkse beheeractiviteiten zijn de activiteiten om het hierboven genoemde


milieu in stand te houden:

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing,januari 1994 51
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

onderhoud/aanpassing van de woningen zodat ze gedurende


ongeveer dertig jaar de nieuwe aanvangskwaliteit behouden.
onderhoud van functionele kwaliteiten zodat deze gedurende
vijftien jaar de aanvangskwaliteit behouden; daarna instandhouding
op een nader te bepalen nieuw niveau.
sociaal beheer gericht op het terugdringen van 'gedwongen'
mutaties door het vroegtijdig signaleren van discrepanties tussen
doelgroep en woonrnilieu.

Stap 7 'KOSTEN EN OPBRENGSTEN'


Per strategie geven we bij deze stap aan welke kosten en opbrengsten de
beheermaatregelen tot gevolg hebben en op welk moment tijdens de exploitatie deze
kosten en opbrengsten gemaakt respectievelijk gerealiseerd worden. Kosten en
opbrengsten zijn tot op zekere hoogte uitwisselbaar. De kosten van de ene partij zijn
de opbrengsten van een andere. In dit stappenplan gaan we uit van de beheerder(s)
op gebiedsniveau en van de kosten en opbrengsten waarmee zij te maken hebben.

Bij stap 6 hebben we strategische en dagelijkse beheermaatregelen onderscheiden.


We lopen de kosten en de 'kostendragers' ervan langs:
de strategische beheennaatregelen. Deze maatregelen worden op
twee tijdstippen tijdens de exploitatie van dertig jaar genomen. Op
tijdstip T=O wordt een pakket ingrepen uitgevoerd om de
technische, de functionele en de sociale kwaliteit van het milieu aan
te passen aan de nieuwe doelgroep(en). De kosten van deze
maatregelen worden geraamd op basis van een plan en in dertig
jaar afgeschreven. Op tijdstip T=15 wordt een pakket ingrepen
uitgevoerd in de functionele en sociale kwaliteit van het milieu om
dit aan te passen aan de dan te kiezen doelgroep. De kosten van de
maatregelen op tijdstip T=15 worden geraamd op basis van een
plan en afgeschreven in resterende vijftien jaar van de exploitatie.
Een alternatief is om hiervoor vanaf tijdstip T=O een reservering in
de exploitatie op te nemen.
De afschrijvingskosten van de strategische beheermaatregelen
komen ten laste van de exploitaties van de verschillende beheerders
in het gebied.
de dagelijkse beheermaatregelen ten aanzien van de technische, de
functionele en de sociale kwaliteit. De kosten van deze maatregelen
bedragen jaarlijks een gemiddeld bedrag gelijk aan de onderhouds-
en beheernonn of gelijk aan de werkelijke gemiddelde onderhouds-
en beheerkosten van de beheerders in de afgelopen jaren.
Deze kosten komen ten laste van de exploitaties van de
verschillende beheerders in het gebied.

Behalve kosten zijn er opbrengsten. Sommige kunnen bij de afweging meegenomen


worden. Criterium om bepaalde opbrengsten mee te nemen is de mate waarin deze
als projectJgebiedsgebonden opgevat kunnen worden (zie hoofdstuk 4).
De geraamde kosten en opbrengsten van de strategieën worden ingevoerd in een
rekenprogramma waannee de netto contante saldi worden berekend. De
kostenraming en de berekening van de saldi hebben we voor buurt 80 niet
uitgevoerd

Stap 8 'AFWEGING'

Bij deze stap worden de baten en lasten van de verschillende strategieën naast elkaar
gezet en vindt een afweging plaats. Hierbij zijn een aantal vragen aan de orde.

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing,januari 1994 52
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

Welke kosten en baten worden in de afweging meegenomen ? Dat is deels een


beleidskeuze. Zoals gezegd in hoofdstuk 4 lijkt het ons verstandig om als leidraad te
nemen dat kosten en baten zoveel mogelijk worden toegerekend naar het
beheerobject waarvoor de strategie of het plan ontwikkeld worden, in dit geval een
buurt of een woonmilieu. Wanneer er tekorten blijken te ontstaan kan dan ten
principale worden afgewogen of er vanuit de algemene middelen bijgedragen wordt.

Wie maakt de afweging en doet een keuze? Bij het beheer van woonmilieus zijn
meerdere beheerders betrokken. Er moet een participant worden gevonden die het
voortouw neemt en de verantwoordelijkheid op zich neemt voor de afstemming van
de beslissingen. De uiteindelijke beslissingen worden genomen door de
afzonderlijke participanten.
Wanneer we naar Den Haag Zuid West en naar buurt 80 kijken, blijkt dat in deze
gebieden corporaties actief zijn, met een omvangrijk bezit en met expertise als
opdrachtgever. Bovendien beschikken ze over een groot deel van de beschikbare
middelen. Op grond hiervan ligt het voor de hand om voor buurt 80 in eerste
instantie naar de corporaties te kijken als trekkers van de aanpak.

Welke criteria zijn relevant bij de keuze? In het geval van buurt 80, waar de
corporaties de hoofdrol spelen in het beheer, liggen de criteria besloten in de
taakstelling van de corporaties: huisvesten van bepaalde doelgroep en een sluitende
exploitatie. Het eerste deel van die taakstelling is uitgewerkt in beleids- of
bedrijfsplannen van de corporaties en in raamovereenkomsten die met de gemeente
zijn gesloten over door beide partijen te leveren prestaties. Het tweede deel van de
taakstelling kan worden geoperationaliseerd in normen voor de solvabiliteit
(verhouding tussen vreemd en eigen vermogen) en de liquiditeit van de corporaties
en in een doelstelling ten aanzien van het rendement op de geïnvesteerde middelen.
We hebben deze punten in dit voorbeeld niet uitgezocht

Na de keuze moet de strategie geoptimaliseerd worden. Het resultaat moet worden


vertaald in een uitvoeringsplanning. Deze problematiek laten we hier buiten
beschouwing.

5.3. BALANS
Het stappenplan is in het voorgaande slechts gedeeltelijk doorlopen. De nadruk lag
op de stappen 1 tlm 4. Alleen daarover valt dus iets te zeggen.
Het stappenplan lijkt volledig; de stappen die gedaan moeten worden om te komen
tot het opstellen en afwegen van strategieën zijn opgenomen. Het stappenplan bevat
geen stappen die overbodig zijn. Wel is het mogelijk om de onderdelen van stap 4,
het benoemen van woonmilieus die bij de verschillende doelgroepen horen, en de
uitwerking van deze keuze in concrete eisen ten aanzien van de verschillende
onderdelen van het woonmilieu, samen te nemen. Dat is het geval wanneer gewerkt
wordt met voorkeursbeelden. Voorkeursbeelden doen een uitspraak over een
woonmilieu dat bij een doelgroep past uitgewerkt in de eisen van die doelgroep ten
I aanzien van de verschillende onderdelen van het woonmilieu. Het werken met
voorkeursbeelden veronderstelt de beschikbaarheid van uitkomsten van vrij
gedetailleerd woningmarktJwoonwensenonderzoek op lokaal niveau. Dat zal niet
altijd beschikbaar zijn. Uitvoering van dergelijk onderzoek ten behoeve van de
ontwikkeling van strategieën op een laag schaalniveau is een relatief kostbare zaak.
Het stappenplan gaat niet in op de vraag hoe de bijdragen van de verschillende
participanten samengebracht moeten worden. Ook blijft buiten beschouwing wat er
moet gebeuren wanneer één van de participanten weigert mee te werken.
Dit probleem en andere meer inhoudelijke problemen komen aan de orde in
hoofdstuk 6.

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing, januari 1994 53


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

6. UITLEIDING

6.1. VRAAGSTELLING
"Welke voorwaarden moeten worden vervuld om te komen tot een meer integraal
beheer op wijkniveau en welke instrumenten zijn daarvoor nodig ?" Deze algemene
vraagstelling van het onderzoek is in deze rapportage uitgewerkt aan de hand van
een drietal deelvragen: wat is een geschikte eenheid van beheer wanneer we streven
naar meer integraal beheer op wijkniveau; wanneer we het woonmilieu als
beheereenheid nemen, wat verstaan we dan onder beheer van een woonmilieu en
tenslotte, welke stappen moeten worden gedaan om te komen tot beheer van
woonmilieus ? De eerste vraag hebben we in hoofdstuk 2 beantwoord waar we het
woonmilieu voorstellen als eenheid van beheer. Een woonmilieu kan zich op
verschillende conditieniveaus bevinden. Met behulp van dit begrip hebben we in
hoofdstuk 3 het verouderingsproces van woonmilieus geschetst en de
beheeractiviteiten om in dit proces in te grijpen. De hoofdstukken 4 tlm 5 bevatten
een beantwoording van de derde deelvraag. We hebben een stappenplan uiteen gezet
om te komen tot beheer van woonmilieus en dit in eerste aanleg getoetst aan de hand
van een buurt in Den Haag Zuid West.
6.2. OPEN VRAGEN
De beantwoording van de hiervoor genoemde vragen is niet volledig en zeker niet
probleemloos. Op een aantal punten zijn we er niet uit. De volgende vragen staan
nog open.

l. Moeten we een woonmilieu, als beheereenheid, definiëren vanuit


de vraag of vanuit het aanbod; is een definiëring vanuit de vraag en
het aanbod, zoals het RIGO doet, een uitweg uit dit dilemma ?
Invalshoek van dit onderzoek is de vraag; de vraag wordt, ook in het beheer, steeds
belangrijker. De keuze van de beheereenheid, het woonmilieu, moet derhalve
aansluiten bij de wijze waarop de vragers hun wensen specificeren. Er zijn echter
redenen om ook uit te gaan van het aanbod:
het zomaar optellen van preferenties kan leiden tot een
wensenpakket dat inhoudelijk gezien tegenstrijdig is: de goedkope
eengezinswoning met veel groen in de binnenstad. Uitgaan van het
aanbod is een middel om tegenstrijdigheden te voorkomen omdat
we veronderstellen dat de aanwezige voorraad van woonmilieus
een weerspiegeling is van de combinaties van kwaliteiten die
mogelijk zijn gegeven de vigerende randvoorwaarden.
het vragen naar wensen zonder rekening te houden met de prijs is
weinig zinvol. De realiteitswaarde van de preferenties kan worden
opgevoerd door de doelgroep te vragen zijn wensen te formuleren
in termen van het bereikbare aanbod van woonmilieus in het
(woningmarkt) gebied.
de vraag is zeker op middellange termijn moeilijk voorspelbaar; het
aanbod is duurzaam en relatief onveranderbaar. Het is daarom
verstandig om zorgvuldig te kijken naar (de
veranderingsmogelijkheden van) het aanbod.
In het RIGO onderzoek wordt een poging gedaan om de invalshoek van de vraag en
die van het aanbod te verbinden: voorkeursbeelden van doelgroepen worden
geplaatst in een typologie van aanwezige woonmilieus. De oplossing is niet geheel
overtuigend omdat niet vermeld wordt op grond waarvan voorkeursbeelden in
bepaalde milieus geplaatst zijn. Evenmin is duidelijk of er een systematisch
onderzoek naar de potenties van bestaande milieus plaats heeft gevonden. De vraag
welke invalshoek(en) moeten worden gekozen en hoe deze moeten worden

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 54
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

gecombineerd is dus nog open. Wat het stappenplan betreft trekken wij de conclusie
dat een studie naar de mogelijkheden van de in een gebied aanwezige milieus een
meer prominente plaats moet hebben. Dat zou kunnen gebeuren na stap 4.

2. Hoe specifiek moet een woonmilieu zijn ?


Moet een woonmilieu gericht worden op één doelgroep of juist geschikt zijn voor
meerdere doelgroepen, d.w.z. meer neutraal? De levensduur en de
afschrijvingsperiode van een woonmilieu zijn vergeleken met veel andere producten
lang. Tijdens de levenscyclus maken meerdere huishoudens gebruik van het milieu.
Aangezien de preferenties van deze huishoudens in de tijd veranderen lopen
specifieke milieus de kans na verloop van tijd niet meer geschikt te zijn of niet meer
geschikt te maken te zijn voor de gekozen doelgroep. In principe zijn er twee
richtingen waarin naar oplossingen voor dit probleem gezocht kan worden: het
ontwikkelen van multifunctionele of veranderbare milieus en het beperken van het
aantal doelgroepen, d.w.z. het werken met breed omschreven doelgroepen.

3. Waar leggen we de grenzen van een woonmilieu ?


Het antwoord op deze vraag hangt af van het schaalnive3,u waarop gewerkt wordt.
Op lokaal niveau is de gemeente de kleinste eenheid en de ondergrens van een
woonmilieu. Op sublokaal niveau is de ondergrens minder duidelijk: is de wijk, de
buurt, het complex of de straat de ondergrens? In Rotterdam wordt uitgegaan van
gebieden met tenminste 200 woningen. Als argument wordt genoemd dat bij die
omvang sprake kan zijn van een deelgebied met een eigen identiteit. Wanneer men
uitgaat van de vraag lijkt dat een te verdedigen keuze; wanneer we het aanbod als
invalshoek nemen is het veel minder duidelijk of er op zo'n laag schaalniveau
sprake is van te onderscheiden milieus. Er is ons geen onderzoek bekend waarbij
empirisch getoetst is of op dat niveau sprake is van samenhangen van relevante
kenmerken, zoals dichtheid, stedelijkheid en welstand

4. Wat doen we met de basiskwaliteit ?


De omschrijving van het woonmilieu omvat twee delen: een doelgroepspecifiek deel
en een deel dat ten algemene nutte is. Dit laatste deel noemen wij de algemene
basiskwaliteit. We hebben deze algemene basiskwaliteit grotendeels buiten
beschouwing gelaten omdat wij in het stappenplan strategieën ontwikkelen en
afwegen die verschillen wat de doelgroep betreft. De maatregelen die genomen
moeten worden om de algemene basiskwaliteit op peil te brengen of te houden zijn
in alle strategieën gelijk en kunnen in de vergelijking dus buiten beschouwing
blijven. Een ander argument is dat de beslissingen over maatregelen ten aanzien van
de basiskwaliteit voor een belangrijk gedeelte niet op het niveau van het woonmilieu
maar op andere niveaus genomen worden. Zo wordt op stedelijk niveau beslist over
het beheer en de verdeling van de middelen ten behoeve van riolering,
hoofdwegenstructuur, milieu etc.
Het onderscheid tussen basiskwaliteit en doelgroepspecifiek deel van een
woonmilieu roept echter een aantal vragen op die wij nog niet kunnen
beantwoorden:
waar ligt de grens tussen beide delen precies? Welk deel van bijv.
de verharding -wegen, parkeerplaatsen, paden- is ten algemene
nutte en welk deel is ten nutte van de huishoudens die in een
bepaald blok wonen?
is de basiskwaliteit in elk woonmilieu inderdaad hetzelfde of zijn er
toch niveaus te onderscheiden? Is de kwaliteit van bijv. de
ondergrondse infrastructuur in een stadsvernieuwingswijk in
principe gelijk aan de kwaliteit daarvan in een middenstandswijk
die in dezelfde periode gebouwd is?
hoe zorg je ervoor dat het onderscheid het integraal beheer niet in
de wielen rijdt? Hoe vermijd je herhaling van het klassieke
voorbeeld dat een straat open gaat om de riolering te vervangen
terwijl de woningen het jaar daarvoor verbeterd zijn.

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing , januari 1994 55


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

5. Hoe krijgen we de verschillende partijen zover dat ze hun


beheeractiviteiten op elkaar afstemmen ?
In het recente verleden, in de stadsvernieuwing, speelde de gemeente een
dominerende rol mede omdat ze zorgde voor het overgrote deel van de financiële
middelen. Vanuit die positie kon zij het proces en de bijdragen van de verschillende
betrokken partijen hierin tot op zekere hoogte op elkaar afstemmen. Die situatie
bestaat niet meer: er zijn tegenwoordig zelfstandige partijen die zelf voor een
belangrijk deel van de financiële middelen (moeten) zorgen. De gemeente behoudt
weliswaar een speciale positie maar is enigszins op afstand gezet. Er moet daarom
een andere partij gevonden worden om als trekker te functioneren. Welke partij dat
is hangt af van de (eigendoms)verhoudingen in een gebied. De verandering in de
positie van de gemeente betekent ook dat andere middelen moeten worden ingezet
om tot afstemming te komen. Middelen zoals overreding en stimulering, al dan niet
met geld, zullen belangrijker worden. Welke consequenties dat heeft voor het
stappenplan kunnen we nog niet overzien.

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing,januari 1994 56
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

LITERATUUR

Andriese G. en A. Reijndorp, 1990


Stad naar keuze
Rotterdam (Projectorganisatie Stadsvernieuwing).

Bertholet P. 1992
Stedelijke woonmilieus en stedelijke woonvoorkeuren
Amsterdam (RIGO) en MVROM 1992/26.

Brouwer J. 1991
Informatie en omgeving
in: Planning nr. 41.

Brunner C. e.a. 1987


Zicht op onderhoud in woonwijken
Rotterdam (RBOl).

B& W Rotterdam 1988


Vernieuwing van de stadsvernieuwing, deel Woonmilieudifferentiatie
Rotterdam.

Deben L., W. Heinemeijer en D. van der Vaart (eds.) 1990


Residential Differentiation
Amsterdam (CGO).

Dekker K. e.a. 1991


Innovatief vastgoedbeheer
Voorburg (KD Consultants).

Dignum K., S. Musterd en W. Ostendorf 1991


Woonmilieus in Nederland, Naar een geneste woonmilieutypologie
Amsterdam (UVA/ISG).

Dijkema P. Tj. 1992


Stedelijk beheerplan Deventer
in: Smeets J. e.a. Handboek Stedelijk Beheer.
's Gravenhage (VUGA).

Erkel F. van 1990


Trends in GIS-gebruik
in: Agora maart 1990 (rubriek Geomatica).

Erkel F. van 1991


SV-Atlas, gebiedsgericht informatiesysteem
in: Planning nr. 41.

Erkel F. van 1991


Residential differentiation and urban policy
in: The Netherlands Journal of Housing and the Built Environment,
vol. 6(1991) no 4.

Gemeente Den Haag, Dienst REO 1991


Een typologie van Haagse woonmilieus
's Gravenhage.

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing, januari 1994 57


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

Gouw P. H. de 1990
Fixed asset management and geographical information systems in tbe
Netberlands (ARGIS en CLOVIS)
in: Scholten and Stillwe1l1990.
Haan J. de 1991
Het leefmilieu in kaart (SALADIN)
in: Agora november 1991 (rubriek Geomatica).
Heel J. van, C. Hol 1988
Strategisch beheer
in: Stedebouw en Volkshuisvesting mei 1988

Hoffschulte C. en S. Musterd 1988


Woonmilieutypen binnen de randstad
Amsterdam (CGO).
Horn H.1991
Geografische informatiesystemen
in: Rooilijn 91n

Janse Verbeke M.C. en P.D.J. Ekkers 1979


Woonmilieudifferentiatie, op zoek naar een empirische
woonmilieutypologie in het stadsgewest Nijmegen
Nijmegen (Geogr.& Plan.Inst. KUN).

Kooij J. van der 1991


Geodemografische informatie op laag schaalniveau
in: Planning nr. 41.
Kruythoff H. 1989
Homogenisering en diversificatie in de Randstad, ontwikkeling in
woonmilieus 1981-1985
Delft (OTB).

Leede J. van der 1989


Registratie vastgoed kan veel geld besparen
in: De Nederlandse Gemeente nr.17/18.
Maat K.1992
Gis-model voor woningbouwplannen
in: Agora februari 1992 (rubriek Geomatica).
Nauta A., J. Smeets, H. Fassbinder 1987
Informatievoorziening en beheerprocessen; dilemmma's in de jaren '90
Eindhoven (TUE).
Noatsch A. 1990
Vastgoedbeheer met in praktijk ontwikkeld informatiesyteem in: 1;
Renovatie en Onderhoud nr.4.
Ottens H.1991
Geographical information systems in tbe Netberlands
in: Tijdschrift voor Economische en Sociale Geografie 82 nr.4
Plate E. F. en M. ter Stege 1991
Postcodegegevens als instrument voor ruimtelijke planning

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 58
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

in: Planning nr. 41.

Projectorganisatie Stadsvernieuwing Rotterdam 1991


Bouwen en Beheren, Meerjarenplan Sadsvernieuwing
Rotterdam.

Relou W. 1991
State of the art in marktonderzoek
in: Planning nr. 41.

Roosen J. 1990
Woonmilieu in nieuw perspectief
Nijmegen (lTS) en MVROM 1991/25.

Schaal-Lehr C. e.a. 1991


Signaleringssytemen voor stedelijk beheer. Een pilotstudie in de stad
Groningen
Delft (OTB).

Scholten H. J. and J. C. H. StilIweIl (eds.) 1990


Geographical Information Systems for Urban and Regional Planning
Utrecht (Kluwer).

Teleatlas Vastgoed BV 1991


Van gIS naar GIS
in: Agora mei 1991 (rubriek Geornatica).

Terbrack C. en Th. Nijssen 1986


Kosten en baten van actief stedelijk beheer
Amsterdam (SEO).

Wessels C.I990
Uniformiteit in kaartgegevens
in: Agora maart 1990 (rubriek Geomatica).

Wessels C.I991
Gegevens toegankelijk via Argus
in: Agorajanuari 1991 (rubriek Geomatica).

Wessels C. 1991
Basisregistratie vastgoed (CLOVIS)
in: Agora november 1991 (rubriek Geomatica).

Zomer plaag J.1991


Gebruikers aan het woord
in: Agora mei 1991 (rubriek Geornatica).

Zwartenkot R. e.a. 1991


Vastgoedinformatie ten behoeve van lokaal woningvoorraadbeleid;
knelpunten en perspektieven
Delft (OTB).

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 59
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

BIJLAGE 1

HET KOPPELEN VAN INFORMATIE OP GEBIEDSNIVEAU, EEN


OVERZICHT VAN INITIATIEVEN

Deze bijlage bevat een overzicht van pogingen die in Den Haag en elders in den
lande gedaan zijn om de infonnatie die bij verschillende beheerders in een gebied
aanwezig is met elkaar in verband te brengen. Het overzicht is gebaseerd op
literatuurstudie en enkele gesprekken.
Geografische informatie systemen
Voor het bijeenbrengen en reproduceren van informatie per gebied zijn in principe
drie zaken nodig: locatiegegevens over een bepaald object, gegevens over de aard
van het object, zgn. attribuutgegevens, en hardware plus software om beide
gegevens met elkaar te verbinden en de resultaten te representeren. Tezamen vormen
deze zaken een Geografisch Informatie Systeem (GIS). De term GIS wordt gebruikt
als koepelbegrip voor verschillende soorten ruimtelijke informatiesystemen:
geografische informatiesystemen (GIS). Deze zijn gericht op de
analyse van ruimtelijke verdeling van bepaalde objecten.
land-use information systems (LIS). Deze zijn gericht op registratie
van gebruikskenmerken van vastgoed ten behoeve van bijv.
beheer.
spatial design systems (CAD) welke gericht zijn op ontwerp en
presentatie.
Er zijn in principe twee vormen waarin de systemen de gegevens kunnen
weergeven: middels een rastermodel, waarbij de vakjes van het raster met bepaalde
symbolen gevuld zijn, en middels een vectormodel, waarbij punten worden
gedefinieerd die tezamen een veelvormig gebied kunnen omlijnen.
De mogelijkheden van geografische informatiesystemen hangen af van de kwaliteit
van de drie onderdelen. De attribuutgegevens vormen het eenvoudigste probleem.
Toegespitst op het onderzoeksobject, wijkbeheer, is een grote hoeveelheid
informatie beschikbaar over kenmerken van het vastgoed en van de gebruikers
ervan. Die infonnatie bevindt zich bij verschillende partijen: overheden,
instellingen, bedrijfsleven etc. De informatie is deels wel en deels niet (privacy) of
slechts na betaling toegankelijk Het belangrijkste probleem wat dit onderdeel betreft
is het bijeenbrengen uit verschillende bronnen van een zinvolle hoeveelheid
informatie tegen redelijke kosten ("wat wil ik weten; waar is de informatie en
hoeveel geld heb ik ervoor over 7").
Het tweede element van een GIS zijn de hardware en de software. De hardware is
geen probleem meer; de meeste PC's zijn tegenwoordig zo krachtig (te maken) dat
ze de grote hoeveelheid gegevens aankunnen. Nog wel een probleem zijn de
printers: om een GIS tot zijn recht te laten komen moeten de resultaten met dure
kleurenprinters of plotters worden afgedrukt. Het probleem bij de software is dat er
geen goed overzicht bestaat van de mogelijkheden, inclusief de verhouding tussen
kosten en kwaliteit, van de pakketten. Er zijn prachtige softwarepakketten
beschikbaar maar die zijn veelal duur en de gebruiksvriendelijkheid en
bruikbaarheid zijn twijfelachtig. Vaak genoemde systemen zijn ArclInfo in gebruik
bij de RPD, Saladin van TNOIINRO, CLOVIS (Computerondersteund Lokale
Overheid Vastgoed Informatie Systeem) van CMGnu DELFf en Argis van Unisys
in gebruik in Amersfoort.
Bij de locatiegegevens zijn twee zaken van belang: een betrouwbare digitale
basiskaart en gegevens op een laag schaalniveau. De digitale basiskaart is veelal

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing.januari 1994 60
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

afgeleid van de Grootschalige Basiskaart van Nederland die door het Kadaster is
gemaakt. De basiskaart bevat uniforme aanduidingen van de bebouwingen en de
weg- en waterbelijningen en is tegenwoordig ook in de vorm van een
computerbestand beschikbaar. Een andere basis kan bestaan uit de elektronische
kaart van alle wegen en straten in Nederland Deze is door het bedrijf Te1e Atlas
gemaakt in het kader van een project van Philips om een autonavigatiesysteem te
ontwikkelen.
Het tweede aspect van de locatiegegevens is het schaalniveau waarop de gegevens
beschikbaar zijn alsmede het karakter van de gegevens. Dat verschilt sterk: er zijn
veel gegevens beschikbaar op objectniveau bijv. bij het kadaster of in een
woningkartotheek, er zijn gegevens beschikbaar op complexniveau, bijv.
corporatiegegevens en er zijn gegevens beschikbaar op straat-, buurt- en hogere
niveaus, bijv. bij gemeentelijke diensten en bij bedrijven. Op buurt- en hogere
niveaus is ook vaak statistische informatie aanwezig gebaseerd op steekproeven.
De keuze van schaalniveau waarop de informatie wordt gekoppeld hangt behalve
van beschikbaarheid ook af van zaken als prijs, privacy en mogelijkheid om de
gegevens over een langere periode te blijven verzamelen. Aansluiting bij bestaande
systemen verdient vaak de voorkeur.

Informatiesystemen in Den Haag


In Den Haag zijn de volgende informatiesystemen in gebruik waarbij informatie
over verschillende onderwerpen per gebied bij elkaar is gezet:
1. Het Buurt Informatiesysteem. Dit systeem is in 1987 opgezet
samen met de andere drie grote steden. Het wordt grotendeels
betaald door het ministerie van O&W en gecoördineerd door het
Nederlands Expertise Centrum voor Ruimtelijke Informatie
(NEXPRI). Behalve door de deelnemende gemeenten wordt de
informatie gebruikt door onderzoekers die werken binnen het
onderzoekprogramma Stedelijke Netwerken. Het systeem bevat
informatie op tien gebieden: bevolkingsomvang, loop der
bevolking, bevolkingssamenstelling, nationaliteit, verblijfsduur
(niet Den Haag), woningvoorraad, bedrijfsvestigingen,
werkloosheid, inkomen en oppervlakte. In discussie is de vraag of
het systeem na 1991 moet worden doorgezet omdat het slechts op
bescheiden schaal gebruikt wordt.
2. Het systeem DIGTOP (DIGitale TOPografie). Dit systeem is in
ontwikkeling bij de gemeentelijke Dienst REO. Dit systeem maakt
het mogelijk om op een basiskaart per coördinaat informatie in te
voeren en deze vervolgens te printen.
Bij de Dienst REO is voor intern gebruik ook het systeem Teledata
in gebruik.
3. Het Basissysteem Gebouwen. Dit systeem wordt opgebouwd bij
de Dienst Bouwen en Wonen. Het bevat informatie over gebouwen
(incl. woningen) op adresniveau; de gegevens zijn naar
verschillende niveaus te aggregeren (vgl. de Leede 1989).
4. Het systeem SWING (Systematische WOningmarkt Informatie per
Gemeente). Dit systeem is in opdracht van Bureau Aanpak van de
Haagse Federatie van Woningcorporaties in 1990 ontwikkeld door
AB onderzoek in Delft. Het systeem bevat statistische informatie
op wijkniveau over zestien hoofdonderwerpen: bouw, grond,
voorraad, prijzen, woningzoekenden, onderhoud, leegstand,
bevolking, werkgelegenheid, investeringen, woningkwaliteit,
woonruimteverdeling, woonlasten, woonomgeving, beheer en
algemeen. De informatie kan voor een reeks van wijken en per
wijk worden opgeroepen en kan op verschillende manieren worden
gepresenteerd. Het systeem is gebruiksvriendelijk maar heeft
beperkte rekenmogelijkheden omdat het geen basisgegevens bevat.

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 61
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

Er wordt gewerkt aan een verdere uitsplitsing van de infonnatie


naar buurtniveau.
5. Het is niet duidelijk of er bij de Dienst Stadsbeheer gebruik
gemaakt wordt van een infonnatiesysteem. Wel is op
stadsdeelniveau een eenvoudig klachtenregistratiesysteem in
ontwikkeling. Hierin worden de aard van de klacht en de plaats,
straat en wijk worden genoteerd.
Initiatieven elders
Landelijk gezien zijn er enkele initiatieven te noemen die van belang zijn voor de
verdere ontwikkeling van geografische infonnatiesystemen. We noemen enige
voorstellen om de registratie van gegevens te verbeteren, enkele informatiesystemen
die wellicht aanknopingspunten bieden voor vastgoedbeheer op wijkniveau en een
onderzoek dat uitmondt in een signaleringssysteem voor stedelijk beheer.
Zwartenkot beschrijft enkele initiatieven om te komen tot een meer unifonne wijze
van registratie/bepaling van vastgoedkenmerken (Zwartenkot e.a. 1991). Bij een
groot aantal gemeenten zijn systemen in ontwikkeling ten behoeve van het beheer
van vastgoed en voor de inning van gemeentelijke belastingen (OGB). In dat kader
probeert men aanwezige bestanden te koppelen. Dat vereist een unifonne wijze van
registratie. Als voorzet daarvoor en om ervoor te zorgen dat de registratiewijzen van
verschillende gemeenten zoveel mogelijk overeen komen is de VNG al enige jaren
bezig met het maken van zgn. Gemeentelijke Functionele Ontwerpen (GFO) waarin
de gegevensstructuur op bepaalde taakgebieden is vastgelegd:
bevolkingsadministratie, personeelsvoorziening en recent ook vastgoedinformatie.
Een tweede initiatief is de structuurschets van de Raad voor de Vastgoed Informatie
(RAVI) waarin standaarden worden ontwikkeld voor de vastgoedinfonnatie voor
alle overheidsniveaus in Nederland Een laatste initiatief is de toekomstige Wet
Waardebepaling Onroerend Goed. Voor deze wet ligt een voorstel op tafel waarin
standaarden zijn opgenomen over de waardebepaling van onroerend goed.
In den lande zijn ook een aantal infonnatiesystemen in omloop/ontwikkeling die
interessant zijn.
Gebaseerd op het SWING systeem is in opdracht van de RPD de zgn.
stadsvernieuwingsatlas ontwikkeld In eerste instantie is een databank opgezet voor
gemeenten met meer dan 30.000 inwoners met gegevens op het niveau van
(viercijferige) postcodegebieden. De databank bevat gegevens over de onderwerpen
bevolking, gebouwen, woonomgeving, voorzieningen en bedrijvigheid. De
gegevens zijn betrokken van gemeenten en voor een deel gekocht van instanties en
bedrijven. Er wordt gewerkt aan een vervolgopdracht waarbij deze gegevens voor
alle gemeenten verzameld worden. Het programma en de gegevens zijn door de
RPD gekocht voor intern gebruik.
Een tweede systeem is Teleatlas. Hierbij brengt een auto met vier videocameras -
twee voor en twee opzij- wegen, bermen en aanliggende bebouwing in beeld Het
systeem is gekoppeld aan een digitale kaart van de gemeente. De beelden worden
afgespeeld middels opstelling bestaande uit een monitor waarop de elektronische
kaart is afgebeeld en vier monitoren voor de beelden. Met een muis kan een
bepaalde straat op de kaart worden aangegeven waarna het systeem aangeeft op
welke band de betreffende beelden staan. Na invoering van de band zoekt het
systeem zelf de juiste plaats op en start de video. Desgewenst kan de video worden
stilgezet om een beeld beter te bekijken. De bediening van de apparatuur is
menugestuurd en gebruiksvriendelijk. Periodiek kunnen nieuwe banden worden
opgenomen om eventuele veranderingen in beeld te brengen.
Nadelen van het systeem zijn dat de kwaliteit van het beeld matig is, dat de beelden
niet vergroot kunnen worden en dat het systeem door het gebruik van de
videorecorder nogal omslachtig en traag is.

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 62
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

Heel uitgebreid zijn de systemen die in het commerciële marktonderzoek gebruikt


worden. Een voorbeeld is de postcode database MOSAIC waarin op viercijferig
postcode niveau betrouwbare en actuele gegevens beschikbaar zijn over o.a.
inkomen, huishoudensgrootte, godsdienst, leeftijden, opleiding, beroep,
werksituatie, sociale klasse, type woning, huurlkoop, aantal auto's e.d. Op basis
hiervan is een typologie ontwikkeld van 45 huishoudenstypen. Daarvan is de
verdeling over postcodegebieden bekend (Plate en ter Stege 1991). Een
vergelijkbaar systeem is GEO-MARKTPROFIEL. Ook hierbij is op postcode
niveau uitgebreide informatie over kenmerken van de bevolking en de
bebouwing/woonomgeving beschikbaar (van der Kooij 1991).
Bij de Rijks Universiteit Utrecht is het Decision Support System (DSS) in
ontwikkeling (Maat 1992). Dit systeem is bedoeld om de consequenties van
wijzigingen in woningbouwplannen door te rekenen. Het werkt met rasters van 25
hectare en aanduidingen van woonmilieus. Woonmilieus worden gedefinieerd door
een of meerdere woningtypen in een bepaalde verhouding en een
voorzieningenniveau. Aan de bouwvorm wordt de oppervlakte van kavel, groen en
verharding gekoppeld. Deze gegevens worden in een da~base gekoppeld aan
kosten en opbrengsten. Wellicht is iets dergelijks behalve voor investeringskosten
ook mogelijk voor beheerkosten.

Informatiesystemen spelen ook een rol spelen bij de opbouw van


signaleringssystemen. Een voorbeeld is de pilot study van Schaal-Lehr e.a. in
Groningen naar een signaleringssyteem voor stedelijk beheer. In dit onderzoek is
eerst een gebiedstypologie ontwikkeld op basis van de indicatoren: bouwperiode,
bouwtype, bouwhoogte, functie, huishoudenssamenstelling en leeftijdsopbouw.
Daarmee is een dertigtal typen gebieden onderscheiden. De typologie is getoetst met
behulp van een homogeniteitsanalyse (HOMALS). Vervolgens zijn per type gebied
gegevens verzameld over verzorging, sociaal economische categorie, inkomen,
werkloosheid, aantal uitkeringsgerechtigden, mutatiegraad, nationaliteit,
bedrijfsgrootte, eigendomsverhoudingen, transacties, bouwinvesteringen en
leegstand. Door de ontwikkeling per type gebied op deze items met elkaar te
vergelijken kan worden afgelezen welke gebieden van het gemiddelde afwijken en
nadere aandacht behoeven.

Conclusies
De ontwikkelingen op het gebied van geografische informatiesystemen gaan snel.
Dat geldt zowel voor de wijze van registratie van gegevens als voor de
mogelijkheden die de software pakketten bieden. Tegelijkertijd gaat het soms ook
mis bijv. aan de organisatorische kant. Zo is in Den Haag enkele jaren geleden de
verzameling van gegevens gedecentraliseerd naar de diensten met als gevolg dat nu
geen eenduidige cijfers beschikbaar zijn over o.a. de woningvoorraad.
De eerste conclusie is dat de postcode waarschijnlijk de beste mogelijkheden biedt
om informatie te koppelen. Een citaat: "Het schaalniveau waarop processen worden
gevolgd moet duidelijk zijn. Het vierkantennet is daarvoor niet geschikt gebleken.
Het meest voor de hand ligt het postcodenetwerk als basis te gebruiken. De
postcode is langzamerhand algemeen ingevoerd en redelijk ongevoelig voor allerlei
bestuurlijke wijzigingen..... De postcode heeft verder als voordeel dat het netwerk
fijn is waar veel activiteiten optreden, zoals in steden, en het is eenvoudig naar een
hoger schaalniveau te aggregeren." (Brouwer 1991). Het alternatief, zelf een raster
opzetten en vullen met gegevens zoals KD consultants heeft gedaan, lijkt voor Den
Haag te veel werk en te weinig aansluiten bij wat er al aan systemen, o.a. SWING,
aanwezig is. (Dekker e.a. 1991)
De tweede conclusie betreft het schaalniveau waarop de gegevens gekoppeld moeten
worden. De mogelijkheden overziende komt Brouwer, tot de volgende
uitspraak: "Een moeilijke keuze betreft het laagste schaalniveau waarop publieke
informatie beschikbaar gesteld kan worden. Tot nu toe was de ondergrens bij het

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing , januari 1994 63


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

CBS de gemeente. Een grens die ruimtelijk gezien niet erg bevredigend is. Beter is
een ruimtelijk meer eenduidige en in de tijd gezien meer stabiele eenheid te kiezen.
Voorlopig lijkt een goede keuze het viercijferig postcodeniveau als laagste eenheid
voor te stellen. In Nederland zijn dat ruim 3000 gebieden." (Brouwer 1991).
De derde conclusie is dat in de sfeer van het commerciële marktonderzoek veel
gedetailleerde informatie op postcodeniveau aanwezig is. Deze wordt met behulp
van zeer veel enquètes, bij MOSAIC zo'n 200.000 per jaar, up to date gehouden
wordt. Grote vraag is of deze gegevens toegankelijk en betaalbaar zijn.
OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN IN DE ORI-NTATIEFASE
Gera Esser coördinator bij de Aanpak in Den Haag Zuid-West
(dd.091091).
Ruud-Jan Kloek medewerker bij de Facilitaire Dienst (voorheen
Gemeentelijke Dienst Informatie) van de gemeente Den Haag
(dd.111191).
Jan Brouwer van Bureau AB in Delft (dd.201191).
Hr. de Jonge en Vestering medewerkers van de dienst SO &OW
van de gemeente Emmen (dd251191).
Ernst Leupen coördinator stadsdeel Escamp van de dienst
Stadsbeheer van de gemeente Den Haag (dd.070292).

VF 7, Volkshuisvesling&:sladsvernieuwing, januari 1994 64


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

BULAGE 2
Beheeractiviteiten partijen, een overzicht van objecten,
schaalniveau's, beheerders en beheeractiviteiten
Om een beeld te geven van de veelheid aan partijen die bij het beheer van
woonmilieu's een rol kunnen spelen is een overzicht gemaakt van de
beheerobjecten. Aan de beheerobjecten zijn schaalniveau's, beherende partijen en
activiteiten gekoppeld

Uitgangspunten bij het overzicht.


1. In het overzicht zijn de activiteiten van professionele beheerders
opgenomen. Activiteiten van bewoners/gebruikers blijven buiten
beschouwing. Zij spelen een rol als toeleveranciers van informatie.
Activiteiten van overheden e.d. zijn opgenomen in de vorm van
randvoorwaarden voor activiteiten van de ' professionele
beheerders.
2. Beheeractiviteiten zijn zowel activiteiten met betrekking tot
materiële beheerobjecten (het vastgoed) als activiteiten met
betrekking tot immateriele objecten (het leefklimaat). De activiteiten
betreffen (het beheer van) een bestaande wijk; activiteiten in het
kader van de aanleg van een wijk zijn buiten beschouwing gelaten.
3 . Het primaire doel van de exercitie is een betere afstemming van
activiteiten op wijkniveau. Daarom zijn drie schaalniveau's
onderscheiden: object, complex en wijk. Activiteiten op hogere
schaalniveau's zijn opgenomen als randvoorwaarden. Het
schaalniveau 'wijk' betreft alle schaalniveau's tussen
objectniveauJcomplexniveau en stedelijk niveau. Het kan dus gaan
om buurten, wijken, secties, werkgebieden van diensten e.d.

SCHEMA 3.3 Overzicht beheerders en beheer activiteiten geordend naar


object en schaalniveau
IBeheerobject en schaalniveau Beheerder Beheeractiviteiten

Woningen object corporatie verbr/ondel-h/verb.


pt.beheerder
complex corporatie onderlJlverb.
pt.beheerder
wijk
randv. gemeente(VH) VHVplan

Winkels object eigenaar verbr/onderblverb.


pt.beheerder
wijk gemeente(SO) bestemming/m2 bvo
randv.

Bedrijven object eigenaar verbr/onderblverb.


wijk gemeente(SO) bestemming
randv.

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing,januari 1994 65
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

Soc.cult.vz object gemeente! verbr/ondechlverl>.


part.instel.
wijk gemeente(SO/ bestemmingen
Welzijn) wijkweIzijnsplan
randv. gemeente
(Welzijn! welzijnsbeleidl
Gebouwen) onderhoudsplanning

Onderwijs vz object gemeente(afd. verbr/Olldechlverl>.


ÛIldelW)I
schoolbest.
wijk gemeente(SO) bestemmingen
randv. gemeente(afd. onderwijsbeleid
Onderw/
Gebouwen) onderhoudsplanning

Recreatie vz object gemeente(afd. verbr/onderhlverl>.


Recreatie)
wijk gemeente(SO) bestemmingen
randv. gemeente(afd. recreatiebeleid
Recreatie)

Medische vz object part.instl verbr/ondef'hlverl>.


gemeente(GGD)
wijk gemeente(SO) bestemming
randv. gemeente(GGD) vestigingslbekos
/beroepsgroep tigingsnormen
(Gebouwen) onderlloudsplanning

Groen vz object gemeente(GW) onderlJlverl>.


wijk gemeente(SO) bestemming
randv. gemeente(SO) strukt.p1an/normen

Openbaar object part.verv. ondef'lverl>.


vervoer bedrJ(GVB)
wijk gemeente(SO/ verk.circulatiepl.
Verk.Dienst)
randv. gemeente(VD)/ vervoersplan
part.verv .bed. onderlloudsplanning

IINFRASTRUCTUUR
Verharding object gemeente(OW) onderhIverl>.
wijk gemeente(OW) onderlloudsplanning
randv gemeente(OW) Olldechoudsplanning
)

Verlichting object gemeente(OW) onderhIverl>.


wijk
randv. gemeente(OW/ onderhoudsplan
Verk.Dienst) ning/nonnen

Bewegwijz. object gemeente(OW) onderlJlverl>.


wijk
randv. gemeente(OW/ onderlloudsplanning
Verk.Dienst) normen
ANWB?

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing,januari 1994 66
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

Straatmeub. object gemeente(OW)/ onderh1vero.


part.bedr. (verhuur)
wijk
randv. gemeente(OW/ onderhoudsphuullng
SO) nonnen

Telef.cellen object PTT onderh1vero.


wijk
randv. PTT onderhoudsplanning
nonnen

Bruggen object gemeente(OW) onderhlvero.


wijk gemeente(OW) onderhoudsphuullng
randv. gemeente(OW) onderhoudsphuullng

Waterwegen object
wijk gemeente(OW) onderhoudsplánning
randv. gemeente(OW) onderhoudsphuullng

IKABELS & LEIDINGEN

Riool wijk gemeente(OW) onderblvero.


onderhoudsphuullng
randv. gemeente(OW) onderhoudsphuullng

Water wijk gemeente/provo onderblvero.


waterl.bedr. onderhoudsphuullng
randv. gemeente!prov. onderhoudsphuullng
waterl.bedr.

Gas I wijk gemeente(GEB) onderh1vero.


Electra onderhoudsplanning
randv. gemeente(GEB) onderhoudsphuullng

Telefoon wijk PTT onderb/vero.


randv. PTT onderhoudsphuullng

CAS wijk eigenaar onderh1vero.


onderhoudsphuullng
randv. gemeente exploitatieeisen

IMILIEU

Geluid object gemeente! controle


provincie
(Dienst Milieu)
stedelijk gemeente! controle!nonnering
provincie
(Dienst Milieu)

Lucht stedelijk gemeente! controle!nonnering


provincie
(Dienst Milieu)

Oppervlakte- stedelijk gemeente! controle!nonnering

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing, januari 1994 67


Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's

water provinciel
waterschap

Grond object gemeentel controle


provincie
stedelijk gemeentel controlelnormering
provincie

Afval wijk gemeente(SR) ophalen


stedelijk gemeente(SR) beleid/normering

ILEEFKLIMAAT
Sociale structuur

(Sociale) Veiligheid

VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 68

You might also like