Austin Music Center | Centro de Msica

Location Study + General Guidelines Estudio de localizacin + Directrices Generales

Prepared By Preparado Por DUyCM | www.duycm.com

Prepared For Preparado Para XIII TEN+3 | www.treceavoplano.com

Prepared By Preparado Por

Prepared For Preparado Para

DUyCM Monterrey Torres los Campestre Ave. Ricardo Margain 575 Parque Corporativo Santa Engracia San Pedro Garza Garca, NL, Mxico CP. 66267 T: +52 (81) 12537296 E: info@duycm.com W: www.duycm.com

XIII TEN+3 Vasconcelos, 640 ote. Col. Valle del Campestre San Pedro Garza Garca, N.L. Mxico CP. 66280

T: +52 (81) 83356299 F: +52 (81) 83567939 W: www.treceavoplano.com

Austin is known as the live music capital of the world. This report reviews key feasibility aspects for the intended mixed-use project containing recording studios, retail, a cafe, art gallery and an outdoor concert venue in Austin, Texas. Sections of this report include analyses for recommended locations, clarication of key zoning, development requirements and recommended urban design principles. Austin es conocida como la capital mundial de la msica en vivo. Este reporte revisa aspectos clave de factibilidad para el proyecto de usos mixtos propuesto, el cual contiene estudios de grabacin, comercio, cafe, galera de arte y un espacio de entretenimiento al aire libre en Austin Texas. LAs diferentes secciones de este reporte incluyen diferentes anlisis con el n de recomendar ubicacin, uso de suelo, requisitos del desarrollo y recomendaciones en base a principios de diseo urbano.

1 2 3 4

Regional Location Study Estudio Regional para la Ubicacin Analysis of Potential Sites Anlisis de Sitios Potenciales Municipal Zoning + Design Regulations Zonicacin del Ciudad + Reglamentos de Diseo Recommended Urban Design Principles Recomendaciones en Base a Principios de Diseo Urbano

Regional Location Study Estudio Regional para la Ubicacin

To tie into the collective strength of the music, arts and entertainment industry in Austin, the following elements were considered to determine the best region of the city for the development: - Entertainment and Music Districts - Location of other recording studios, galleries, bars and restaurants - Density for proximity to patrons and potential limitations on the amphitheater The purpose of these criteria is to dene suitable districts which allow the development to draw from and in return, enhance the music and entertainment of Austin. Once suitable districts are dened, under-developed parcels of land with one or few landowners can be analyzed for their appropriateness to accommodate the functions dened in section two of this report. From studies within this document and from 10+3, a minimum site breakdown is as listed bellow. Please note that depending on the nal site location, parking requirements vary substantially due to zoning and site attributes. - Building Footprint: 2,000m2 / 20,000ft2 - Courtyard / Amphitheater and Stage: 2,000m2 / 20,000ft2 - Parking Area: 2,000m2 / 20,000ft2 (Enough for 65 parking spaces) - Total Minimum Lot Size: 6,000m2 / 60,000ft2

Para encajar en la fuerza colectiva de la industria de la msica, el arte y entretenimiento en Austin, los siguientes elementos fueron considerados para determinar la mejor regin en la ciudad para el proyecto. - Distritos de entretenimiento y msica - Ubicacin de otros estudios de grabacin, galeras, bares y restaurantes. - Patrones de densidad y proximidad que pudieran limitar el anteatro. El propsito de este criterio es el denir los distritos en los cuales este tipo de desarrollo son permitidos y generen ganancias, promuevan la msica y el entretenimiento en Austin. Una vez denidos estos distritos, terrenos sin desarrollar, ya sea con uno o varios dueos, pueden ser analizados por sus propiedades y cualidades para acomodar las funciones denidas en la seccin dos de ste reporte. A travez de los estudios realizados en ste documento y de 10+3, un mnimo de requerimientos han sido desglosados. Tmese en cuenta que dependiendo de la ubicacin nal y denitiva del sitio, los requerimientos de estacionamiento varian sustancialmente dependiendo la zona. - Area edicable: 2.000m2 / 20.000ft2 - Patio/Anteatro/Escenario: 2.000m2 / 20,000ft2 - Estacionamiento: 2.000m2 / 20.000ft2 (suciente para 65 plazas de aparcamiento) - Tamano mnimo requerido del terreno: 6.000m2 /n60.000ft2

1A Important Districts Distritos importantes

1 2 3 4 5 6
University of Texas, Austin Universidad de Texas, Austin West Campus Campus Oeste The Drag Guadalupe Street Calle Guadalupe State Capital Capital del Estado Central Ofce District Centro de la Ciudad 5th Street Historic District Calle 5 Distrito Histrico

7 8 9 10

Red River Street Calle del Ro Rojo

Mueller Airport Re-development Reurbanizacin de Mueller Aeropuerto SoCo (South Congress Avenue) SoCo (Avenida Sur Congreso) St. Edwards University Universidad de St. Edwards

North Norte 1 Mile

1 KM

1B Existing Uses Usos Actuales

Important Uses Usos Importantes Recording Studios Estudios de grabacin Galeries Galeras Bars / Restaurants Bares / Restaurantes
North Norte 1 Mile 1 KM

Notable Clusters Clsteres importantes

1C Population Density Densidad de Poblacin

Density Densidad High (+50 persons per acre) Alta (+125 persons por hectrea) Medium (10 - 50 persons per acre) Media (25 a 125 persons por hectrea) Low (Less than 10 persons per acre) Bajo (menos de 25 personas por hectrea)
North Norte 1 Mile 1 KM

Notable Clusters Clsteres importantes

1D Recommended Districts Distritos Recomendados

1 2 3
Red River District Distrito Ro Rojo West 6th Street Oeste Calle 6 The Drag Guadalupe Street Calle Guadalupe

4 5

SoCo (South Congress Ave) SoCo (Avenida Sur Congreso) Mueller Airport Re-development Reurbanizacin de Mueller Aeropuerto

North Norte 1 Mile

1 KM

Recomended Districts Recomendaciones Distritos

From the city wide analysis, the following ve districts are recomended as suitable for the project: - Red River District (East Downtown) between Brazos and Comal Streets - West 5th Street (West Downtown) between Guadalupe and Pressier Street - South end of The Drag (Guadalupe Street) Between Martin Luther King and 11th Street - SoCo (South Congress Avenue) between Academy Drive and Live Oak Street - Mueller (former airport) North end along 51st Street

Del anlisis de toda la ciudad, los siguientes cinco distritos se recomiendan como adecuados para el proyecto; - Red River District (este centro) entre Brazos y las calles de Comal - West 5th Street (centro oeste) entre Guadalupe y la calle Pressier - extremo sur de The Drag (Calle Guadalupe) entre Martin Luther King y la calle 11 - SoC0 (South Congress Avenue) entre la Academia de unidad y Live Oak Street - Mueller (antiguo aeropuerto) extremo norte a lo largo de la calle 51

Recommended Potential Sites Recomendaciones Sitios Potenciales

To determine the best sites, the ve districts will be reviewed for continuous undeveloped or underdeveloped parcels of land which may be sufcent enough in size. These will be analized agaisnt various criteria, allowing them to be ranked to determine the best site. The criteria include: - Size of land - Proximity to patrons - Proximity of supporting functions (bars, galeries and other recording studios) - Proximity to established districts - Proximity to supporting open space - Effect to Parking - Conicting interests

Para determinar los mejores sitios, los cinco distritos sern revisados terrenos marcados como no desarrollados o subdesarollados que cuenten con el tamao mnimo requerido. Este anlisis ser hecho contra diferentes criterios, permitiendo que sean posicionados cuantitativamente y se escoja el mejor. El criterio incluye: - Tamao de la tierra - Proximidad a los clientes - Proximidad de las funciones de apoyo (bares, galeras y otros estudios de grabacin) - La proximidad a los distritos establecidos - Proximidad a apoyar espacio abierto - Efecto de Aparcamiento - Conicto de intereses

2A Red River District Distrito del Ro Rojo

North Norte 300 feet 100m

2B West 6th Street Oeste de la Calle Sexta

North Norte 300 feet 100m

2C The Drag / Guadelupe Street

North Norte 300 feet 100m

2D SoCo South Congress Congreso Sur

North Norte 300 feet 100m

2E Mueller Airport Mueller Aeropuerto

North Norte 300 feet 100m

Site Selection Analysis Anlisis de Seleccin del Sitio

Site Number Sitio Nmero Location Size
Max: 19,000m2 / 204,500 sq. ft. Min: 6,000m2 / 64,500 sq. ft. -3: Fails to meet minimum +1: Meets or near minimum size +2: Moderate Size +3: Meets Desired Size
36,400ft2 78,400ft2 61,600ft2 33,600ft2 42,750ft2 66,400ft2 78,400ft2 78,400ft2 240,326ft2 113,021ft2 82,600ft2 36,400ft2 38,350ft2 Oversized 3,382m2 7,284m2 5,723m2 3,122m2 3,972m2 6,168m2 7,284m2 7,284m2 22,327m2 10,500m2 7,674m2 3,382m2 3,563m2

10

11

12

13

14

(-3) 2
CBD CBD

1 (-3) (-3) 1
CBD CBD CBD CBD

2
CBD

2
TOD-NP

3
DMU

2 3 1 1 2 1 2

2 (-3) (-3) 3
DMU CS-MU V-NP PUD

Existing Zoning
-1: Zoning Change Required +1: No Zoning Change Needed

LI-CO-NP CS-NP

1 2 3 2 1 3 2 4 -

1 2 3 2 1 3 2 4 -

1 2 3 3 1 2 1 1 4 2

1 2 3 2 1 2 1 1 4 2

1 2 3 2 1 2 1 1 4 2

1 2 3 2 1 2 1 1 4 2

1 2 1 1 2 1 1 4 2

3 1 1 1 2 2 -

1 1 3 1 1 1 1 1 1 1

3 3 2 2 2 2 -

1 (-1) (-1) 1 3 3 2 2 2 1 3 3 3 1 1 1 5 1 1 2 2 2 10

Permitted Uses
0: Not Permitted+1: Conditional +2: Permitted (outdoor entertainment always conditional)

Supporting Uses
+1: Galleries +1: Bars +1: Recording Studios

Established District
+3: In a district +2: Adjacent +1: Near

Universities
+2: Adjacent +1: Near (Local customer base)

Major Employment
+3: In a district +2: Adjacent +1: Near (Local customer base)

District Residential Density

+2:High +1:Medium 0:Low (Local customer base)

Adjacent Residential Density

0:High +1:Medium +2:Low (Limit noise protesting)

Effect on Parking
+1: Reduced +1 Off-site available +1 TOD +1 CBD or DMU Reductions

Supporting Open Space

+2: Adjacent +1: Near (Amenity linkages)

TOTAL

15 20 21 16 16 20 17 12 15 12 16 15

Recomended Sites Sitios Recomendados

Assigning points to key attributes facilitates quantities ranking of the sites to determine their appropriateness for the project. From the analysis, site 3 adjacent to Waller Creek and the Red River District is recommended as the best option for the project. Other sites adjacent or near Waller Creek ranked high due to their similar characteristics. Key elements in this area that benet the potential success of the project include: - The established art galleries, bars and live music venues - The improvements underway to Waller Creek - The Waller Creek Masterplan that desires entertainment industries and functions - Its lower central land values due to height limitations of the capital view corridors - Surrounding parking facilities that lessen potential requirements and land required - Proximity to the new light rail and resulting reduced general parking requirements The continuing re-developments efforts at Mueller Airport should be followed, in particular the progression of its zoning, scheduling of local infrastructure and proposed central street car alignment, which could substantially increase its standing. La calicacin cuantitativa de los sitios ayuda para determinar si son apropiados o no. Del analisis, el sitio 3 adyacente a Waller Creek y al Red district River es recomendado como la mejor opcin para el proyecto. Otros sitios adyacentes o cercanos a Waller Creek obtuvieron buen puntaje debido a caractersticas similares. Elementos clave en sta rea que benecian y promueven el xito del proyecto incluyen: - Galeras establecidad, bares y lugares de msica. - Los planes de mejora contemplados en Waller Creek - El plan maestro de Waller Creek que desea indutria de entretenimiento y espectculos. - Las limitaciones de altura requeridas en los corredores visuales. - Estacionamientos cercanos los cuales benecian a una comrpa de terreno menor. - Cercana a la nueva lnea de tren ligero lo cual promueve menos lugar de estacionamiento necesario. Los esfuerzos continuos de desarrollo en el Aeropuerto Mueller deben de seguirse, en particular la regulacin de su uso de suelo, la planicacin de la infraestructura local y la propuesta vehicular, lo cual podra llegar a considerarse como un buen sitio para el desarrollo.

2F Recomended Sites Sitios Recomendados

North Norte

200 feet

50m

Municipal Zoning + Design Regulations Zonicacin del Ciudad + Reglamentos de Diseo

This section outlines the major zoning and development regulations for the top recommended sites for the project. In addition to general zoning, use and parking regulations is the applicability of Subchapter E for Design Standards and the local Waller Creek Master plan. Esta seccin describe las regulaciones principales para los sitios recomendados para el proyecto. Adems de os usos de suelo y regulaciones de estacionamiento, se reviso la aplicacin del subcaptulo E de los estndares de diseo del plan maestro de Waller Creek.

Zoning and Use Zonicacin y Uso de Suelo

All of the recommended sites fall under the CDB zoning district. This allows all key uses in the program. As a result no re-zoning of any of the recommended parcels is required. A conditional use permit is required for outdoor entertainment uses, which is typical under all zoning districts. Todos los sitios recomendados estan dentro de la zona de negocios (CBD). Lo anterior permite todos los usos deseados pro el cliente. Como resultado no tenemos necesidad de aplicar por ningn cambio de uso de suelo. Un permiso condicional es necesario para el uso de reas al aire libre, dicho permiso es tpico dentro de cualquier zona. Cocktail Lounge Liquor Sales Food Sales Food Preparation Administrative and Business Ofces General Retail Sales (Convenience) General Retail Sales (General) Outdoor Sports and Recreation Art Gallery Theater Indoor Entertainment

City Design Standards Estndares de Diseo de la Ciudad

Subchapter E is a city wide regulation for commercial and mixed-use development design standards intended to reect Austins unique history, landscape and architectural character. Important elements relate to street frontage, parking, connectivity and improving building design qualities. Its guidelines are established by adjacent street types. Subchapter E is superseded by approved general plans, such as the UNO plan for West Campus and the Mueller Airport redevelopment. Because of this, the applicability and regulations of Subchapter E can not be determined without a nal site selection. El Subcaptulo E es una regulacin de toda la ciudad para controlar el diseo de los desarrollos comerciales y de susos mixtos, con el n de preservar y reejar la historia de Austin, su paisaje y su carcter arquitectnico. Elementos importantes son la relacion calle y frente del edicio, estacionamiento, conectividad y mejorar la calidad en los diseos. Sus lineamientos estan establecidos mediante tipos de calles adyacentes al proyecto. El Subcaptulo E puede ser sustituido por una aprobacin general, tal es el caso del plan UNO para el Campus Oeste y el Aeropuerto Mueller. Debido a esto, la aplicacin del Subcaptulo E no deben ser tomadas como denitivas e irremplazables.

Parking Estacionamiento

The following chart reviews the parking requirements for the standard daily uses of the development, including the recording studios, art gallery, restaurant and bodega. Parking requirements for the outdoor entertainment functions are determined by the planning director on a case by case basis. An estimated worst case scenario was calculated for the amphitheater using the same regulations as an outdoor cocktail lounge. Likely this parking requirement for the amphitheater will be substantially reduced due to the ability of nearby city parking structures to accommodate demand and nearly alternative transit options. A target land area of 2,000m2 / 20,000ft2 for parking to accommodate roughly 65 spaces should be used to determine the estimated land area required and during the preliminary site design phase. La tabla siguiente analiza los requerimientos estandar de estacionamiento para usos diarios de diferentes desarrollos incluyendo estudios de grabacin, galeras de arte, restaurantes y bodegas. Los estacionamientos para funciones de entretenimiento al aire libre son determinadas por el director de planeacin en bases a casos de estudio. Un estimado en el peor de los casos fue calculado para el anteatro utilizando las misma regulaciones aplicables a un lounge cocktail al aire libre. Los requerimientos de estacionamiento sern tabin disminudios si existen estacionamientos pblicos alrededor. Un objetivo de tamao en el terreno de 2,000 m2 7 20,000 ft2 de estacionamiento acomodan aproximadamente 65 espacios sern utilizados para determinar el rea requerida para el diseo del ante proyecto.

Building Program Area of Space

Business + Professional Services Art Gallery Cocktail Lounge (Interior)2 Cocktail Lounge (Exterior)1,2 General Retail (Bodega) Total Typical Daily Uses 2,100m2 / 22,600ft2 300m2 / 3,200ft2 225m2 / 2,500ft2 225m2 / 2,400ft2 175m2 / 1,900ft2 3,025m2 / 32,500ft2

Area Per Space

275 500 100 1001 275 -30m2 / 300ft2 25 30m / 300ft
2 2

Required Outside CBD & DMU

82 15 24 121 4

20% Minimum in CBD & DMU

17 3 5 31 1

60% Maximum in CBD & DMU

49 9 14 71 2

137 Spaces 4,110m2 / 41,100ft2 400 Spaces1

25 Spaces 750m2 / 7,500ft2 80 Spaces

81 Spaces 2,430m2 / 24,300ft2 240 Spaces 7,200m2 / 72,000ft2

Land Area Required for Surface Parking Worst Case for outdoor functions 2,000m2 / 20,000ft2

Land Area Required for Surface Parking

1 2

12,000m2 / 120,000ft2 2,400m2 / 24,000ft2

As per city zoning 2 units of exterior oor area count as 1 unit interior oor area The parking requirements for a Cocktail Lounge was uses instead of a restaurant to generate the higher possible minimum parking requirements Additional required parking for the outdoor entertainment + sports and recreation is determined as per the planning director Chart as per Appendix A. Tables Of Off-street Parking And Loading Requirements, Austin City Code 25-6-655

Waller Creek Masterplan Plan Maestro Waller Creek

The city of Austin has begun a ood control and improvement project for Waller Creek. The project will substantially reduce the 100 year ood plain and improve the aesthetic condition of the corridor. The related master plan calls for a lively pedestrian-oriented environment focused towards the creek and Sabine Street. Various features directly improve the viability of potential project sites, including a new pedestrian bridge mid-block at site 3 and improvements to Palm Park adjacent to site 6.

District Master Plan Plan Maestro del Distrito

Graphics from Waller Creek District Master Plan Adopted June 24, 2010 Grcos de Waller Creek Distrito Plan Maestro Aprobado 24 de junio 2010

Proposed Waller Creek section adjacent to Site 6 Seccin propuesta de Waller Creek junto al Sitio 6

La ciudad de Austin ha iniciado un proyecto de control de inundaciones y la mejora de Waller Creek. El proyecto reducir sustancialmente la llanura de inundacin de 100 aos y mejorar la condicin esttica del corredor. El plan maestro para las llamadas relacionadas con un animado ambiente en el peatn orientada hacia el arroyo y la calle de Sabine. Varias caractersticas mejoran directamente la viabilidad de sitios potenciales del proyecto, incluyendo un nuevo puente peatonal a mitad de cuadra en el sitio 3 y un parque mejorado sustancialmente adyacente al sitio 6.

Active Frontage Active Fachada

Graphics from Waller Creek District Master Plan Adopted June 24, 2010 Grcos de Waller Creek Distrito Plan Maestro Aprobado 24 de junio 2010

Proposed Waller Creek section adjacent to site 3 Seccin propuesta de Waller Creek junto al sitio 3

Recommended Urban Design Principles Recomendaciones basados en Principios de Diseo Urbano

This section highlights key space planning and urban design elements which should be considered in site selection and the preliminary design phases. Important elements include the necessary size for the amphitheater, building outline relationships, parking conguration, active frontages, passive environmental systems and improving comfort of the microclimate. En esta seccin se destacan elementos de planeacin de espacios y elementos de diseo urbano que podran considerarse en la seleccin del sitio y en las fases de diseo del anteproyecto. Elementos importantes incluyen el area necesaria para el anteatro, las relaciones de calle-edicio, la congiracin del estacionamiento, frentes activos, ambiente pasivo y sistemas de mejoramiento y control del micro-clima.

Amphitheater Capacity & Size Anteatro Capacidad & Tamao

It is critical that the courtyard and amphitheater be sized appropriately for the desired capacity and environment. If it is sized too small it will be overcrowded. If it is too large, it will feel empty and un-lively, resulting in a poor music experience for both the performers and the customers. By looking at tables, lounge and standing scenarios an estimated appropriate size can be determined. We recommend a size of around 20,000ft2 / 2,000m2, capable for 1,000 people at tables, 2,000 in a lounge conguration and up to 4,000 standing. Es muy importante que el tamao del patio sea dimensionado apropiadamente para la capacidad y el ambiente deseados. Si es muy pequeo se sentira sobresaturado. si es muy grande se sentir vaco y sin vida resultando en una experiencia pobre para los actores y para los asistentes. Basndonos en un escenario con mesas tipo lounge un estimado de espacio puede ser determinado. Recomendamos un espacio de alrededor de 20,000ft2/2,000m2, capaz de soportar 1,000 personas en mesas, 2,000 en conguracin lounge y hasta 4,000 personas de pie.
Maxium 1 Person per 3ft2 Mximo de 1 persona por 0.25m2 Mix of Tables, Lounge Furinture and Open Dance Floor Mezcla de cuadros, muebles de saln y pista de baile abierta 4 Person Table Mesa para 4 personas 9 / 2.8m

Minimum 1 Person per 7ft2 Mnimo de 1 persona por 0.75m2 Table Seating Asiento de las Tablas 1 Person per 20ft2 | 1 Persona para 2m2 40,000 - 60,000ft2 For 2,000 - 3,000 People 4,000 - 6,000m2 Para 2,000 - 3,000 Personas Lounge Seating Sillones y Sofs 1 Person per 10ft2 | 1 Persona para 1m2 20,000 - 30,000ft2 For 2,000 - 3,000 People 2,000 - 3,000m2 Para 2,000 - 3,000 Personas Standing Congufration Pie 1 Person per 5ft2 | 1 Persona para 0.5m2 10,000 - 15,000ft2 For 2,000 - 3,000 People 1,000 - 1,500m2 Para 2,000 - 3,000 Personas

Site Plan - Building Footprint Mapa del Sitio - Huella del Edicio
Preliminary 10+3 Plan Plan preliminar de 10+3
The preliminary site and oor plan studies from 10+3 recommended a site around 200,000ft2 / 20,000m2 and 250 parking spaces. Further analysis maintaining the oor area of this building program in conjunction with the amphitheater and parking studies in this document has resulted in a smaller land requirement. El sitio preliminar propuesto por 10+3 y el edicio recomendaba un sitio de alrededor de 200,000 ft2/20,000 m2 y 250 espacios de estacionamiento. El anlisis muestra ue una espacio de terreno menor es suciente.
20,000ft2 Recommended for Amphitheater 2,000m2 Recomendado para Anteatro

25,000ft2 Building Footprint 2,500m2 Construccin de la Huella

Austin Design Principles Austin Principios de Diseo

Key site planning principals within the Waller Creek master plan and Subchapter E Design Standards focus on dening important streets and pedestrian ways. Buildings should be pushed to the property line and dene street corners, activate the street and conceal parking and other functions behind. Planicadorres y el plan maestro de Waller Creek asi como el subcaptuo E de los estndares de diseo se enfocan en la importancia del peaton y sus accesos. Los edicios debern ser edicados en la lnea de propiedad deniendo esquinas, activando las calles y estacionamientos y otros servicios debern permanecer detrs.

Secondary Street Calle Secundaria

Major Street Un Calle Major

20,000ft2 Recommended for Amphitheater 2,000m2 Recomendado para Anteatro

25,000ft2 Building Footprint 2,500m2 Construccin de la Huella

Recommended Principles Principios Recomendados

To create an intimate concert space, mitigate noise disturbance offsite and maximize street front exposure, a U-shaped building footprint is recommended. Active uses such as the restaurant, gallery and bodega should be anchored at corners and facing Waller Creek to enliven the surrounding street character and facilitate interaction with the district. Con el n de crear un espacio de concierto ntimo, mitigar la perturbacin por ruido afuera del sitio y maximizar la exposicin hacia las cales, un edicio en forma de U es recomendado. Usos activos como restaurantes, galera y bodega deben estar posicionadas en las esquinas efnrentadno Waller Creek con el n de avivar el carcter de las calles aledaas y facilitar la interaccin con el distrito.

Secondary Street Calle Secundaria

Major Street Un Calle Major

25,000ft2 Building Footprint 2,500m2 Construccin de la Huella 20,000ft2 Recommended for Amphitheater 2,000m2 Recomendado para Anteatro

Site Plan - Parking Mapa del Sitio - Estacionamiento

Preliminary 10+3 Plan Plan preliminar de 10+3
The preliminary site and oor plan studies had a typical front parking lot. This conguration is not recommended, and not permitted in certain districts in Austin. This is because parking becomes the majority of the site perimeter and forefront element, disconnecting the development from the urban fabric. El estidio preliminar de 10+3 contaba con estacionamiento de conguracin tipica. Esta conguracin no es recomendada y no es permitida en algunas zonas de austin. Esto es debido a que el estacionamiento se convierte en el permetro del sitio y el elemento frontal, desconectando el desarrollo del tejido urbano.

+/-250 Parking Spaces +/-250 Plazas de Aparcamiento

Austin Design Principles Austin Principios de Diseo

Regulations vary in Austin based on use, zoning and adjacent street classications. However, the regulations generally call for the building to face key streets and parking to be tucked behind. This facilitates pedestrian interaction and conceal parking lots from street view. The reduced parking requirements in the top recommended sites facilitate this conguration more easily. Las regulaciones varian dependiendo su uso, la zona y la clasicacin de las calles. Sin embargo, las regulaciones generalmente piden que el ediicio enfrente las calles principales y los estacionamiento queden detrs. Esto facilita el acceso peatonal y oculta los estacionamientos de las vistas de la calle. Los bajos requisitos de lugares de estacionamiento en los sitios recomenados ayudan a generar una nueva conguracin con facilidad.

Secondary Street Calle Secundaria

Major Street Un Calle Major

+/-65 Parking Spaces Required +/-65 Plazas de Aparcamiento

Recommended Principles Principios Recomendados

Especially in higher prole locations, such as in the CBD and along Waller Creek, surface parking lots should be dened in appropriately sized groups to facilitate their appropriateness for development in the future. Bike racks and pedestrian furniture should accompany on-street parking surrounding the site in small clusters. Especialmente en lugares de importancia tales como el centro de negocios y alrededor de Waller Creek, los estacionamientos a nivel de calle debern estar denidos apropiadamente por grupos de tamaos que faciliten su uso en el futuro del proyecto. Estacionamientos para bicicletas, y mobiliario urbano orientado a peatones debera acompaar a estacionamiento en lnea en la calle alrededor del sitio.

Secondary Street Calle Secundaria

Major Street Un Calle Major

+/-65 Parking Spaces required +/-65 Plazas de Aparcamiento Future Development and Parking Garage Desarrollo futuro y Estacionamiento Aparcamiento

Site Plan - Connectivity + Frontage Mapa del Sitio - Conectividad + Fachada

Preliminary 10+3 Plan Plan preliminar de 10+3
Having parking lots between the street and active retail functions reduce exposure and ability to attract customers. In addition, arriving in the parking lot reduces the event experience for those attending concerts. Tener estacionamiento entre el edicio y las calles reducen la exposicion comercial y la habilidad de atraer clientes. Adems la llegada al estacionamiento reduce la experiencia de entretenimiento a los asistentes.

Austin Design Principles Austin Principios de Diseo

The Waller Creek master plan and Subchapter E Design Standards set the minimum percent of lot active frontage along the site perimeter. A minimum of 75% active frontage is required along Waller Creek and 60% along secondary streets ror the majority of the recommended sites. El plan maestro de Waller Creek asi como el Subcaptulo E de los estndares de diseo establecen un porcentaje mnimo de actividad frontal en el permetro del sitio. Un minimo de 75% de actividad es requerida a lo largo de Waller Creek y un 60% a lo largo de una calle secundaria para la gran mayora de los sitios recomendados.

Secondary Street Calle Secundaria

Recommended Principles Principios Recomendados

Active retail functions are best located on corners along major streets or Waller Creek with duel frontage to the interior courtyard for maximum exposure and natural light and cross ventilation. The Courtyard should have multiple access points and be shaded with a mix of deciduous trees and shade structures to increase comfort in Austins warm summer climate. Actividades comerciales es conveniente ubicarlas en las esquinas de las calles principales o en st caso de Waller Creek con doble frente hacia el patio interno para una mxima exposicin, permitiendo el acceso a la luz natural y a la ventilacin cruzada. El patio deber tener mltiples accesos y puede ser cubierto por una mezcla de rboles propios de Austin y estructuras de sombra que incrementen el confort.

Major Street Un Calle Major

Secondary Street Calle Secundaria Future Development and Parking Garage Desarrollo futuro y estacionamient oAparcamiento

Major Street Un Calle Major

Partial Shade Structure

Conceptual Sections Secciones Conceptuales

Section Through Amphitheater Shade Structure Seccin A travs de la estructura Anteatro sombra
Green Rooftops can be protable spaces besides environmental amenities Partial Shade Structures for Green Roof Amenities Austin Winter Sun Angle: 36 Degrees Austin Summer Sun Angle: 82 Degrees Angled louvers or screens to allow winter sun and summer shade High Parapets to conceal mechanical

Partial Shade Structure for Amphitheater

Green Roof Potential rooftop bar, sculpture gallery and VIP seating at concerts Ofces / Recording Studios Duel Frontage Retail

Street Trees

Louvers allow hot air to escape Duel Frontage Retail Courtyard / Amphitheater

Awnings at active retail frontage Spill-out Retail

Pavers in Courtyard - allow increased evaporation to dry air Amphitheater Comfort The micro climate be made cooler and drier to increase the outside comfort level

Street Furniture Bike racks, benches and spill out retail xtures

Openspace Elements Elementos del Paisaje

Pavement Types Tipos de Pavimento

Porous asphalt or pavers should be used as a substitute for continuous paved surfaces at parking lots, pathways, outdoor seating areas and at the amphitheater. These allow for rainwater percolation which reduces storm water retention while providing a usable surface. The hardscape surfaces increases evaporation, resulting in a drier relative humidity which is a more comfortable micro-climatic when combined with the recommended adjustable shading. Asfalto poroso adoquines pueden ser utilizados como sustituto de las continuas capas de asfalto, caminos, asientos al aire libre pueden ser sugeridas. Esto permitir la inltracin del agua de lluvia lo cual reduce el riesgos y al mismo tiempo permite una supercie usable. Las supercies slidas incrementan la evaporacin, resultando un clima clido y hmedo, el cuidado del microclima es importante controlarlo.
Permiable Pavers Adoquines Permiable

Planting Plantacin
Native xeriscape vegetation should use throughout the project. The results are plants which require less maintenance and supplemental water while enhancing the local character of Austin. The SMARTscapes booklet from Austin Water Conservation Ofce can facilitate this process during preliminary and schematic design. Vegetacin nativa puede ser utiliazda alrededor del proyecto. el resultado son plantas que necesitan menos agua y mantenimiento al mismo tiempo que mejora el carcter local de Austin. El folleto SMARTscapes de la Ocina de Conservacin de agua de Austin puede ser de gran ayuda en las fases de diseo.
Austin Water Conservation Ofce: 625 E 10th St # 615, Austin, TX 78701-2612 (512) 974-2199 The Native Austin Landscape and Vegetation El Paisaje y Vegetacin Nativo de Austin

Stormwater Mitigation Mitigacin de Aguas Pluviales

All planting beds should be sunken bellow the adjacent pavement surface and lled with native grasses. These microbasins reduce storm water runoff and maximize rainwater for irrigation. An overow pipe can also take storm water from the street to ll adjacent trees basins as shown. Todas las plantaciones debern contar con cuencas de captacind e agua y cubiertas ocn pastos nativos. Estas mini cuencas reducen la escrrenta, reducen los riesgos de inundacin y maximizan el uso de agua de lluvia. Un tubo de prevencin conectado a la tubera de drenaje pluvial de la ciudad puede ser de ayuda como se muestra en la gura.

Depressed Parking Islands Street Tree Micro-Basins Islas Deprimidos en Aparcamientos Calle rbol de Micro-Cuencas

Prepared By Preparado Por Monterrey Torres los Campestre Ave. Ricardo Margain 575 Parque Corporativo Santa Engracia San Pedro Garza Garcia, NL, Mexico CP. 66267 T: +52 (81) 12537296 E: info@duycm.com W: www.duycm.com

Prepared For Preparado Para XIII TEN+3 Vasconcelos, 640 ote. Col. Valle del Campestre San Pedro Garza Garca, N.L. Mxico CP. 66280

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