Bài giảng Luật Đất Đai

CHNG I NHNG VN CHUNG V PHP LUT T AI I. Khi nim v php lut t ai 1. V tr, vai tr, tm quan trng ca t 1.1.
. V mt kinh t - x hi t ai l ti nguyn thin nhin v cng qu gi, l iu kin tn ti v pht trin ca con ngi v cc sinh vt khc trn tri t. t ai l t liu sn xut chnh, khng th thay th c ca mt s ngnh sn xut nh nng nghip, lm nghip. Lch s pht trin nng, lm nghip ca loi ngi cng l lch s khai thc v bo v t ai ngy cng hiu qu. t ai cn l nguyn liu ca mt s ngnh sn xut nh: lm gch, gm, xi mng, t ai l a im t my mc, kho tng, bn bi, nh xng, i vi i sng, t ai l ni trn con ngi xy dng nh ca, cng trnh lm ch v tin hnh cc hot ng vn ha, l ni phn b cc ngun kinh t, cc khu dn c, 1.2. Di gc chnh tr, php l Di gc chnh tr php l, t ai l mt b phn khng th tch ri ca lnh th quc gia gn lin vi ch quyn quc gia. Khng th quan nim v mt quc gia khng c t ai. Tn trng ch quyn quc gia trc ht l tn trng lnh th quc gia. iu ny gii thch ti sao cc Nh nc vi t cch l ngi i din cho ch quyn quc gia lun thc hin cc bin php qun l v bo v t ai khi c s xm lc t bn ngoi. t ai l mt trong nhng yu t cu thnh nn lnh th quc gia. V vy vic xm phm t ai l xm phm lnh th v ch quyn quc gia, bo v ch quyn Nh nc phi lun lun thc hin cc bin php qun l, bo v t ai khi c s xm phm t bn ngoi. R rng t ai c vai tr ht sc quan trng, l t liu sn xut chnh, l iu kin chung ca lao ng,l b phn ca lnh th quc gia. Chnh v vy, cc cuc cch mng trong lch s u ly t ai l i tng tranh chp ca cc cuc chin tranh, cc tham vng v lnh th.
http://www.ebook.edu.vn
2. Thc trng qun l v s dng t ai nc ta Lin tc trong nhiu nm qua, cu chuyn t ai lun l vn thi s nng bng ca ngi dn cng nh cc nh hoch nh chnh sch. Cho n nay, c l cha c lnh vc no xy ra nhiu tranh chp, khiu ni, t co, kin tng, xung t nh lnh vc t ai. Cng cha c o lut no b sung, sa i li tn nhiu giy mc v thi gian tranh ci nh Lut t ai. T khi ban hnh cho n nay, Lut t ai tri qua rt nhiu ln sa i, b sung nh: nm 1993, 2001, 2003. Trong khi cc nc khc t khi ban hnh Lut t ai cho n nay cha mt ln chnh i, b sung nh: Thy in (1970), Trung Quc (1994), Nhn chung, cng tc qun l t ai c bit l trong cng tc qun l bin ng t ai trong thi gian qua cn lng lo, cha cht ch. Vn cn nhiu trng hp ngi dn thc hin cc quyn chuyn i, chuyn nhng, chuyn mc ch s dng t tri php, khng thng qua cc c quan chc nng, khng c s cho php ca Nh nc. Bn cnh , cng tc cp giy chng nhn quyn s dng t cn din ra rt chm, cha ng tin quy nh. Sau hai thp k i mi, t nc ta ang ng trc trin vng thot ngho v tr thnh quc gia cng nghip trong tng lai. Chng ta ch c th t c mc tiu nh tng tc cng nghip v dch v, cn nng nghip s pht trin chm dn v chim t trng ngy cng nh trong nn kinh t. iu ny ng nhin i hi phi hi sinh t nng nghip cho cc nhu cu cng nghip, cc c s h tng, nh . - Ngho v ti nguyn t: Trc ht, xt trn tng th, vi mt dn s 254 ngi/km2 nc ta thuc loi ngho ti nguyn t so vi 16 quc gia trong c hai khu vc ng-Nam v ng-Bc . Theo d bo ca Tng cc Thng k, n nm 2024, nc ta s vt 100 triu dn, t 100,5 triu ngi. Lc , mt dn s s ln ti 335 ngi/km2 nn tnh trng ngho ti nguyn ny s cng tng nhanh. Khng nhng vy, do t l din tch canh tc cng ch thuc loi trung bnh, trong khi t l dn c nng thn vn thuc loi rt cao trong c hai khu vc. Nhng iu ni trn c ngha l trong bi cnh dn s vn tip tc tng nhanh, trong khi tc bin nng dn thnh th dn trong 15 nm ti cn rt khim tn, vic gi din tch canh tc ca
nc ta l vn khng th coi nh. Tuy nhin, ngun ti nguyn ny ang c nguy c mt dn. - Cn chin lc ng b v nhn xa. T gc tng a phng, vic pht trin cng nghip v dch v cng mnh bao nhiu ng ngha vi vic c th a dn ca mnh thot ngho cng nhanh by nhiu. y chnh l ngun ng lc cc k mnh thc y hu nh tt c cc tnh trong cc va la "thi ua" lp KCN, thm ch "thi ua x ro" ht vn u t..., dn ti tnh trng " m" hng lot, cn nng dn y th ch cn bit "ngi chi xi nc". Hn th, ngay c khi u c "lp" y, nu ng trn gc li ch chin lc ca quc gia, chc chn vic pht trin t cc KCN ti cc va la nh hin nay c l cng l iu khng th chp nhn c. Cho nn, xt v li ch chin lc ca quc gia, ch nn dnh nhng vng t c gi tr thp nh trung du, min ni vo pht trin cng nghip. Xt t gc khc, vic pht trin cng nghip trong "rut" ca cc vng t la mu m nh hin nay khng ch n thun l phi "hi sinh" hng nghn ha, m ng nhin y cn l nhng ni ht ngi t phng dn v, ko theo nhu cu t , dch v v hng lot c s h tng khng th thiu. Nh vy, v hnh trung, thay v phi gin bt dn ra khi cc vng ng bng t cht ngi ng tng din tch canh tc bnh qun u ngi, to iu kin khng th thiu h c th tr c bng nng nghip, vic pht trin cc KCN y li to ra nhng kt cc ngc li. y chnh l nhng vn nhc nhi ca hng lot KCN "trt" t trong "rut" cc vng t la m chng chng th chy cng buc phi tm ra li thot. 3. Khi nim php lut t ai, i tng v phng php iu chnh 3.1.Khi nim php lut t ai Khi h thng ha ton b nhng vn bn php lut m Nh nc ban hnh trong qun l v s dng t t khi c Nh nc Vit Nam dn ch cng ha n nay, ngi ta thng dng hai thut ng ph bin gi ngnh Lut iu chnh cc quan h t ai trong x hi ta l Lut rung t v Lut t ai. V mt ngn ng thun ty vi y kha cnh dn gian th hai thut ng trn tm coi l ng ngha. Nhng trn phng din Lut hc th cch hiu nh vy l khng chnh xc khin cho c s nh ng thut ng ca mt ngnh Lut vi mt ch nh c
th ca n. Trong qu trnh xy dng Lut t ai nm 1993 c nhng kin khc nhau khi cp ti tn ca Lut, c quan im cho rng Lut nn ly l Lut t hoc Lut qun l v s dng t. Theo chng ti, tn Lut phi l Lut t ai bi v ngay trong li ni u ca Lut t ai vit l Lut ny quy nh v ch qun l v s dng, quy nh quyn v ngha v ca ngi s dng t. Cho nn khng cn thit phi c mt u di l Lut qun l v s dng t. Mt khc, t ai l mt thut ng thng dng c trong t in Ting Vit biu hin mt khi nim rng ri v t bao gm tt c cc loi t. Chnh v vy m Hin php nm 1980 v Hin php nm 1992 u dng thut ng ny ch tt c cc loi t thuc lnh th nc ta. S dng Lut t ai l ph hp vi vn t dng trong Hin php. Trong iu 13 Lut t ai 2003 v phn loi t ai nc ta c chia thnh ba loi, trong t nng nghip c coi l t liu sn xut ch yu. Nh vy, khi ni n Lut t ai phi hiu theo hai ngha, ngha th nht l vn bn c Quc hi thng qua v ngha th hai l mt ngnh Lut c lp trong h thng php lut nc ta bao gm nhiu ch nh php lut trong c phn ring l ch php l cc loi t. Trn phng din php l th s dng nhm thut ng Lut t ai l hon ton ph hp vi quan nim v cuc sng. Chng ta bit rng, quan h t ai xut hin trn c s quan h s hu t ai, cho nn lch s quan h t ai v thc cht l lch s quan h s hu t ai. Trong ch cng sn nguyn thy, khi Nh nc v php lut cha hnh thnh th t ai l ni c tr, sinh sng ca cng ng, t cha phi l phng tin bc lt. Khi ch cng sn nguyn thy tan r, ch chim hu n l, ch phong kin, ch t bn hnh thnh v pht trin trong lch s quy nh trong php lut ca mnh t ai thuc s hu ca t nhn. Nh vy t ai c mua bn, lu chuyn nh mt hng ha thng thng v l i tng trong vng lu thng dn s. t c gi tr thng mi, c tnh thnh tin v tr thnh mt phng tin ngi ny bc lt ngi khc, t ai t ch s hu t nhn c x hi ha dn dn t thp n cao, tin ti x hi hon ton.
Vit Nam, do nhng hon cnh lch s nht nh, Nh nc ta t ch cho php tn ti s hu t nhn v t ai dn dn thu ht thnh phn ny thnh s hu tp th. T ch cng nhn trong Hin php nm 1959 ba hnh thc s hu t ai l s hu Nh nc, s hu tp th v s hu t nhn. n Hin php nm 1980 ch tn ti hnh thc s hu chung nht l s hu Nh nc v t ai. Tip tc duy tr v bo v ch s hu Nh nc i vi t ai, Hin php nm 1992 mt ln na khng nh li quan im ny t ai, rng ni, sng h, ngun nc, ti nguyn thin nhin trong lng t, ngun li vng bin, thm lc a v vng tri u thuc s hu ton dn (iu 17). iu ny cng c khng nh ti iu 1 Lut t ai 1993: t ai thuc s hu ton dn do Nh nc thng nht qun l v iu 5 Lut t ai nm 2003: t ai thuc s hu ton dn do Nh nc i din ch s hu. T y, Nh nc ta i din cho ton dn thc hin vai tr ca ch s hu t ai, c y cc quyn nng chim hu, s dng, nh ot t ai. Cc t chc v c nhn vi t cch l hng triu h gia nh, hng vn t chc trong v ngoi nc thc hin nhim v ca ngi ch c th trong vic s dng t. Mi quan h gia Nh nc vi ngi s dng t l quan h gia ch s hu, ngi qun l v ngi ch s dng c th, ngi thc hin cc v quy hoch v k hoch ca Nh nc. Cc mi quan h l hnh thnh, lm thay i hoc chm dt quan h php lut t ai m ch s hu l Nh nc khng h thay i. Nh vy, t y chng ta c th nhn ra rng, khi ni n Lut t ai tc l ni n h thng nhng quy phm php lut x hi ch ngha iu chnh cc quan h trong qu trnh qun l v s dng t ai. Cc quan h ny nm trong h thng cc quan h php lut kinh t. Ngi ta chia cc quan h kinh t ny thnh cc nhm quan h khc nhau l: Cc quan h trong qu trnh s dng vn, ti chnh, tin t, cc quan h trong qu trnh sn xut kinh doanh, cc quan h trong qu trnh s dng lao ng v cc quan h ny l s tn ti ca cc ngnh lut c lp trong h thng php lut kinh t l: Lut Ti chnh, Lut Kinh t, Lut Lao ng v Lut t ai. Nh vy: Lut t ai l mt ngnh lut c lp c i tng iu chnh ring l cc quan h t ai. l nhng quan h trong qu trnh chim hu, s dng v nh ot t ai. Lut t ai l cng c php l quan trng Nh nc qun l t ai c
hiu qu, l c s c hiu qu, l c s Nh nc thit lp mi quan h ca mnh vi cc t chc, h gia nh v c nhn s dng t. T cc kin trn c th khi nim v Lut t ai nh sau: Lut t ai l mt ngnh lut c lp trong h thng php lut x hi ch ngha, l tng hp cc quy phm php lut nhm iu chnh nhng quan h t ai hnh thnh trong qu trnh chim hu, s dng v nh ot s phn php l ca t ai nhm s dng t ai t hiu qu cao ph hp vi li ch ca Nh nc v ngi s dng t. 3.2. i tng iu chnh Phm vi i tng iu chnh ca mt ngnh lut l cn c c bn phn bit gia cc ngnh Lut vi nhau, ng thi nh gi tnh hiu qu ca vic iu chnh Lut trn thc t. i tng iu chnh ca mt ngnh Lut ni chung l nhm cc quan h x hi cng loi c cc quy phm php lut ca ngnh Lut iu chnh. Cho nn, i tng iu chnh ca ngnh Lut t ai l nhm cc quan h t ai pht sinh mt cch trc tip trong qu trnh chim hu, s dng v nh ot s phn php l ca t c cc quy phm php lut t ai iu chnh v c hiu lc trn thc t. V d: Khi c Nh nc giao t, ngi s dng t trc tip thit lp mi quan h php lut t ai vi Nh nc. Hoc trong trng hp thu hi t, Nh nc chm dt quan h php lut t ai vi ngi s dng t. Tuy nhin, cn phi lu rng, khng phi quan h no c yu t t ai cng thuc i tng iu chnh ca ngnh Lut t ai, ch c nhng quan h pht sinh trc tip t vic chim hu, s dng hay nh ot mi thuc i tng iu chnh ca ngnh Lut t ai. V d 1: Quan h trc tip gia Nh nc v ngi s dng thng qua quyt nh giao t l quan h t ai nhng khi chuyn quyn s dng t gia cc h gia nh vi nhau thc hin thng qua hp ng th l quan h dn s. V d 2: Nhng quan h pht sinh t vic tranh chp a gii lin quan ti quyn s dng t ai th s cn c vo thm quyn phn vch a gii ca Quc hi v Chnh ph trn c s iu 84 v 112 ca Hin php nm 1992. V d 3: Cc quan h tranh chp cc vng t thuc lnh th quc gia gia Vit Nam v cc nc trong khu vc c iu chnh bi cc quy nh ca lut php v thng l quc t.
T , c th thy cc nt c trng sau ca cc quan h t ai: - Quan h t ai l mt quan h ti sn, nhng khng nm trong s iu chnh ca cc quy phm php lut dn s. Bi t ai l tng vt ca thin nhin, khng phi l hng ha thng thng, khng c lu thng nh cc hng ha thng thng. t ai c tha nhn l hng ha c bit nhm nh hng cho cc quan h ny vn ng ph hp vi c ch th trng nh hng x hi ch ngha. - Quan h t ai l mt quan h kinh t nhng khng nm trong s iu chnh ca cc quy phm php lut kinh t. V rng, mc ch ca vic qun l v s dng t ai trc tin l phc v li ch ca ton x hi, khng nhm mc ch kinh doanh thu li nhun ti a. V th, ngnh Lut t ai c i tng iu chnh ring v cc quan h c iu chnh bi cc quy phm php lut t ai l cc quan h c th khng th do bt c quy phm php lut ca ngnh Lut khc iu chnh. 3.3. Phng php iu chnh Mi mt ngnh lut bao gi cng c nhm quan h x hi chuyn bit thuc phm vi iu chnh ca n. V th, cc x s hoc tc ng ca Nh nc vo cc nhm quan h x hi thuc phm vi tng ngnh lut l cch thc m Nh nc dng php lut tc ng vo cc x s ca cc ch th tham gia vo quan h php lut. V vy, phng php iu chnh ca ngnh Lut t ai l cch thc m Nh nc dng php lut tc ng vo cch x s ca cc ch th tham gia vo quan h php lut t ai. Lut t ai c 2 phng php iu chnh: a) Phng php mnh lnh hnh thnh quan h php lut t ai, Nh nc cho php cc t chc v c nhn s dng t ai. Mi trng hp s dng t u phi c c quan Nh nc c thm quyn cho php thng qua quyt nh giao t, quyt nh cho thu t hoc phi c cho php chuyn quyn s dng t khi lm y cc th tc v chuyn quyn. Ngc li, khi cn thit phn phi li t ph hp vi quy hoch v nhu cu s dng hoc s dng vo mc ch an ninh quc phng, li ch cng cng, Nh nc thng thu hi li t ai ca cc t chc v c nhn. Nh vy, ngi s dng t s chm dt quan h t ai thng qua mt quyt nh thu hi t ca c quan Nh nc c thm quyn. Nhng mi quan h nu trn th hin mi quan h gia Nh nc vi ngi s dng t
trong vic thc hin ch qun l v s dng t ai. y, Nh nc v ngi s dng t khng c s bnh ng v a v php l, Nh nc vi t cch l ngi qun l t ai c trch nhim yu cu ngi s dng t phi tun theo cc quyt nh mang tnh cht mnh lnh ca mnh. * Cc trng hp th hin r vic p dng phng php mnh lnh - Quyt nh giao t, cho thu t ca cc c quan Nh nc c thm quyn. - Quyt nh thu hi t ca c quan Nh nc c thm quyn. - Quyt nh v cho php chuyn quyn s dng t. - Quyt nh x pht hnh chnh hoc thi hnh k lut ca c quan Nh nc c thm quyn i vi ngi c hnh vi vi phm php lut t ai. - Quyt nh gii quyt cc tranh chp, khiu t, khiu ni v t ai. Nh vy, cc quyt nh ni trn ca c quan Nh nc c thm quyn bt buc ngi s dng t phi trit tun theo. R rng, chng ta c th thy rng, ngi s dng t khng th l mt bn c th tha thun c vi Nh nc trong mi quan h thc hin vic qun l v s dng t. b) Phng php bnh ng Phng php ny th hin mi quan h bnh ng gia cc ch th s dng t khi tham gia vo quan h t ai. H c th tha thun vi nhau trong khun kh php lut ca Nh nc thc hin cc quyn chuyn i, chuyn nhng, cho thu, tha k, th chp t ai. Nh nc ch quy nh v thi hn s dng, mc ch s dng v th tc hnh chnh cn phi lm, cn ngi s dng s tha thun c th v cc quyn v ngha v vi nhau trong qu trnh khai thc, s dng t ai. Ngoi ra, Nh nc c chnh sch cho thu t i vi mi i tng c nhu cu s dng, ng thi trong mt s trng hp nht nh Nh nc cho php h gia nh, c nhn c quyn thu t. II. Cc nguyn tc c bn ca php lut t ai 1. t ai thuc s hu ca ton dn iu 17 Hin php nm 1992 quy nh: t ai thuc s hu ton dn do Nh nc thng nht qun l. iu 5 Lut t ai 2003 c th ha thnh: t ai thuc s hu ton dn do Nh nc i din ch s hu. * Tnh c bit ca s hu Nh nc i vi t ai th hin nhng im sau:
- t ai l ti nguyn thin nhin v cng qu gi, n khng phi l hng ha thng thng m l mt t liu sn xut c bit trong sn xut v i sng. - Nh nc l ngi duy nht c y quyn nng ca mt ch s hu. - t ai thuc s hu ton dn do s khng c khi nim t v ch, khng cn tranh chp v quyn s hu i vi t ai v khi nim cp t c chuyn thnh khi nim giao t. 2. Nguyn tc Nh nc thng nht qun l ton b t ai theo quy hoch v theo php lut S thng nht ca Nh nc i vi t ai c th hin 4 mt sau: - t ai c xem l mt chnh th ca i tng qun l. - S thng nht v ni dung qun l t ai, coi t l mt ti sn c bit, iu ny quyt nh nhng vic lm c th ca Nh nc khi thc hin chc nng qun l ca mnh. - S thng nht v c ch qun l, nht l thng nht trong vic phn cng, phn cp thc hin cc ni dung qun l Nh nc v t ai trn phm vi c nc, tng vng v trong nhng tnh hung qun l c th, thng nht ny m bo cho vic qun l Nh nc v t ai c nht qun v khng trng st. - Thng nht v c quan qun l t ai. 3. Nguyn tc s dng t hp l m bo nguyn tc ny phi tun theo nhng iu kin sau: - S dng t trc ht phi theo quy hoch v k hoch chung. - t ai phi s dng ng mc ch m c quan c thm quyn quyt nh. - Tn dng mi t ai vo sn xut nng nghip, khai thc t ai c hiu qu, khuyn khch mi t chc, c nhn nhn t trng, ni trc s dng vo mc ch nng nghip. - Tng cng hiu sut s dng t, thm canh tng v, b tr li cy con hp l trong sn xut, phn cng li lao ng, dn c, 4. Nguyn tc u tin bo v qu t nng nghip Trong tnh hnh hin nay vi tc th ha ngy cng cao din ra trn a bn c nc ang ngy cng lm cho qu t nng nghip b thu hp dn. Trc tnh hnh , Nh nc ta ra nhiu vn bn hn ch tnh hnh :
- Nh nc c chnh sch bo v t trng la nc, hn ch chuyn t chuyn trng la nc sang s dng vo mc ch phi nng nghip. - Ngi s dng t chuyn trng la c trch nhim ci to, bi b, lm tng mu m ca t. 5. Nguyn tc thng xuyn ci to v bi b t ai - Nh nc khuyn khch cc hnh vi ci to, bi b, u t cng ca, lm tng kh nng sinh li ca t. - Cc ch th s dng t c ngha v bt buc phi ci to, bi b, lm tng mu m ca t, hn ch kh nng t b ra tri, bc mu do thin tai gy ra mc thp nht. - Nghim cm cc hnh vi hy hoi t ai, lm t bc mu, III. Mi quan h gia ngnh Lut t ai vi cc ngnh lut khc 1. Vi ngnh lut hnh chnh - Gia hai ngnh lut ny ging nhau v ch th qun l, l h thng cc c quan Nh nc lm nhim v qun l trong c qun l t ai. - C hai ngnh lut u c chung mt phng php iu chnh l phng php mnh lnh. - Ging nhau v hnh thc qun l trong vic quyt nh cc vn bn hnh chnh v giao t, thu hi t, gii quyt tranh chp v cc quyt nh x pht nhm x l cc hnh vi vi phm php Lut t ai. 2. Vi ngnh Lut Dn s - u c chung ch nh v quyn s hu t ai l quyn s hu c bit. - Hnh thc cc hp ng cho thu t, hp ng s dng t l hp ng dn s. - Cc tranh chp v quyn s dng t m cc bn c giy t hp php hoc c lin quan ti nh ca, vt kin trc, cy lu nm v nhng ti sn khc c gii quyt ti Ta n nhn dn theo quy nh ti iu 38, khon 3 Lut t ai. 3. Vi ngnh Lut Mi trng u c chung quy nh l ti nguyn thin nhin thuc quyn s hu duy nht v tuyt i ca Nh nc. Cng vi t ai, cc loi ti nguyn khc khng c php mua bn, chuyn quyn mt cch tri php lut. Mi t chc, h gia nh, cc nhn u c
10
trch nhim, ngha v bo v ti nguyn, khai thc hiu qu ti nguyn, bo v tt mi trng sinh thi.
CHNG II. QUAN H PHP LUT T AI I. Khi nim quan h php lut t ai
11
Quan h t ai trc ht l quan h gia ngi vi ngi vi nhau trong vic s hu, qun l v s dng t ai. Cc quan h ny rt a dng v phc tp, n xut hin trn c s ch s hu t ai ca mi ch kinh t, x hi. Nh nc x hi ch ngha Vit Nam khng nh quyn s hu t ai ch c mt ch th duy nht l Nh nc. Nh nc ta cng l ngi thng nht qun l ton b t ai. Cho nn, ch c th trn c s mt h thng php lut hon chnh, c hiu lc cao th ch s hu ton dn v chc nng qun l thng nht ton b t ai mi thc hin mt cch hiu qu. Nh vy, quan h php lut t ai, trc ht l quan h gia ch s hu vi cc ch s dng c th v gia cc ch s dng vi nhau, c cc quy phm php lut iu chnh. Cho nn, quan h php lut t ai l cc quan h x hi c cc quy phm php lut t ai iu chnh. T nhng kin trn ta rt ra c khi nim v quan h php lut t ai nh sau: Quan h php lut t ai l nhng quan h x hi do cc quy phm php lut t ai iu chnh, trong cc bn tham gia quan h u c quyn ch th v ngha v php l m quyn v ngha v ny c Nh nc m bo thc hin. 1. Nhm quan h s hu Nhm quan h ny ch yu din ra gia cc c quan Nh nc vi nhau trong qu trnh qun l, phn phi v phn phi li t ai cho cc ch th s dng t nhm bo v v thc hin quyn s hu Nh nc i vi t ai. Cc quan h ny rt a dng v phc tp. Nh nc khng ch n thun l ngi thc hin vai tr ca ch s hu, m bng chnh php lut ca mnh, cc ch i, th l v qun l v s dng t thc hin mt cch c th cc quyn chim hu, s dng v nh ot t ai. Nh nc quy nh phm vi mc giao t cho cc t chc v c nhn trn nhng cn c nht nh, c bit l kh nng qun l v u t c hiu qu vn t, quyt nh v khung gi cc loi t, quyt nh v vic cho thu t, c bit l cho cc t chc v c nhn nc ngoi thu t s dng c thi hn ti Vit Nam. Nh vy, cc quy phm php lut t ai iu chnh cc quan h x hi c th v cc quan h php lut t ai c th c thc hin trn thc t. 2. Nhm quan h s dng
12
Cc quy phm php lut t ai khng ch iu chnh cc quan h x hi xoay quanh vn s hu v qun l t ai ca Nh nc x hi ch ngha m cn nh hng cht ch cho vic s dng t ai. Nh nc khng trc tip s dng t m giao cho cc t chc, c nhn s dng. Cho nn, Nh nc phi quy nh nh th no hng triu tha t v hng triu ngi s dng t an tm u t c hiu qu v pht huy ht mi kh nng sn xut ca mnh. Cc ch th ca nhm quan h s dng chnh l ngi thc hin trc tip s dng t ca Nh nc. Cc quan h ny chnh l cc quan h gia nhng ngi s dng t vi nhau trong vic chim hu, s dng vn t m Nh nc giao cho s dng n nh lu di hay quyt nh cho thu t c thi hn. II. Cc yu t cu thnh quan h php lut 1. Ch th quan h php lut t ai Khi cp ti vn ch th ca quan h php lut t ai tc l cn ni ti ai l ch th v vi iu kin no, trn c s php l no th cc t chc, h gia nh v c nhn c tham gia vo quan h php lut t ai. Cc du hiu c bn nht nhn bit mt ch th l: 1.1. C s tham gia trc tip vo quan h php lut t ai tr thnh ch th quan h php lut t ai, cc t chc, h gia nh v c nhn phi c Nh nc quyt nh giao t hoc cho thu t. Cc vn bn l c s php l cho vic thit lp mi quan h hp php trong s dng t gia Nh nc v ngi s dng t. 1.2. C nng lc php l t ai Nng lc php l t ai l kh nng ca cc ch th c hng quyn v lm ngha v php l trong quan h php lut t ai. a) i vi t chc Cc c quan Nh nc, cc t chc chnh tr x hi, cc n v kinh t, n v v trang nhn dn c Nh nc giao t s dng th nng lc php l ca h xut hin cng lc vi quyt nh thnh lp c quan, t chc . Vic quy nh nng lc php l phi ph hp vi mc ch, nhim v v chc nng ca c quan, t chc . Nh nc quy nh c th trong tng trng hp nng lc php l t ai ca t chc khi h tham gia vo quan h php lut t ai.
13
Theo ch php l hin hnh th nng lc php l ca t chc khng ch th hin vic h c quyn s dng t ai trc tip, m cn c php giao mt phn t cho ngi th hai s dng. Quyn s dng th hai l quyn giao cho h gia nh, c nhn l thnh vin ca t chc sn xut kinh doanh v p ng nhu cu s dng t ca h. b) i vi h gia nh v c nhn Trn thc t, nng lc php l ca cng dn xut hin khi Nh nc cho php h s dng t v ngi s dng chp hnh ng php lut v lm ngha v y i vi Nh nc. Nng lc php l t ai khng ph thuc vo la tui, dn tc, tn gio, n xut hin t lc khai sinh cho n khi cht. 1.3. Nng lc hnh vi t ai Nng lc hnh vi t ai l kh nng ca mt ch th c th bng hnh vi ca mnh tham gia vo quan h php lut t ai, c quyn v ngha v nht nh. Nng lc hnh vi t ai khng ging nh nng lc hnh vi dn s, bi v trong Lut t ai khng quy nh cng khng chia thnh nng lc hnh vi y v nng lc hnh vi khng y . 1.4. Cc quyn v ngha v php l Ch th ca quan h php lut t ai l cc t chc, h gia nh v c nhn cng dn tham gia trc tip vo quan h php lut t ai, c ch c lp, c quyn v ngha v nht nh. Cc ch th bao gm: - T chc trong nc: Cc c quan Nh nc, cc n v kinh t, cc t chc chnh tr - x hi, cc n v v trang nhn dn, - H gia nh, c nhn trong nc. - Cng ng dn c sinh sng trn cng a bn hoc c chung dng h. - C s tn gio. - T chc nc ngoi c chc nng ngoi giao. - Ngi Vit Nam nh c nc ngoi v u t, hot ng vn ha, khoa hc thng xuyn hoc v sng n nh ti Vit Nam. - T chc, c nhn nc ngoi u t vo Vit Nam theo php lut v u t. 2. Khch th ca quan h php lut t ai
14
2.1. nh ngha Khch th ca quan h php lut t ai l ton b vn t ai ca quc gia, l vng t, khonh t c th m qua thit lp mt ch php l nht nh. 2.2. Phn loi ch php l Trn c s phn loi cc loi t c quy nh ti iu 13 Lut t ai, c th thit lp ch php l cc loi t nh sau: - Nhm t nng nghip l khch th ca ch php l t nng nghip. - Nhm t phi nng nghip l khch th ca ch php l t phi nng nghip. - t cha s dng l khch th ca ch php l t nng nghip v t phi nng nghip. 3. Ni dung ca quan h ca php lut t ai 3.1. Quyn v ngha v ca Nh nc a) Quyn ca Nh nc Nh nc l ch s hu ton b t i trong c nc, l ngi quyt nh ti cao trong cng tc qun l v s dng t. V vy, Nh nc c nhiu quyn c trng ca ch s hu, bao gm: - Quyn chim hu t ai: L quyn gi v kim sot t ai theo ch ca Nh nc. - Quyn s dng t ai: L quyn khai thc li ch vt cht ca t ai, cho php Nh nc thu li pht sinh t t ai. - Quyn nh ot t ai: L quyn quyt nh s phn php l ca t ai. - Quyn qun l t ai: L quyn nh ra cc vn bn quy phm php lut iu chnh cc quan h t ai ph hp vi c ch th trng. b) Ngha v ca Nh nc iu 6 Lut t ai 2003 xc nh 13 ni dung trong qun l t ai ca Nh nc v cng chnh v ngha v m Nh nc cn phi thc hin. C th Nh nc phi: - Nm chc ton b qu t quc gia thng qua cc k thut nghip v m c quan qun l t ai thc hin l: Kho st, o c, nh gi t ai, ng k s dng v cp giy chng nhn quyn s dng t, - Xc lp, xy dng quy hoch, k hoch phn phi mt cch hp l qu t ai thng nht v li ch Nh nc v li ch x hi.
15
- Qun l v pht trin th trng quyn s dng t trong th trng bt ng sn, qun l quy hoch, k hoch s dng t, qun l vic giao t, cho thu t, chuyn mc ch s dng t, qun l vic giao t, cho thu t, chuyn mc ch s dng t, qun l vic thc hin quyn v ngha v ca ngi s dng t. - Thc hin vic kim tra, gim st qu trnh qun l v s dng t ai, bo h quyn li chnh ng ca ngi s dng t, gii quyt cc bt ng, mu thun trong quan h t ai. 3.2. Quyn v ngha v ca ngi s dng t a) Quyn ca ngi s dng t - Cc quyn chung ca ngi s dng t c quy nh ti iu 105 Lut t ai. - Bn cnh nhng quyn chung , ngi s dng t cn c quyn la chn cc hnh thc s dng t m mnh mong mun nh: hnh thc c giao t hoc thu t. - Ngoi ra, khi tr thnh ch s dng t ngi s dng t cn c quyn giao dch quyn s dng t nh: + Chuyn i quyn s dng t. + Chuyn nhng quyn s dng t. + Cho thu, cho thu li quyn s dng t. + Tng cho quyn s dng t. + Tha k quyn s dng t. + Th chp, bo lnh quyn s dng t. + Gp vn bng quyn s dng t. b) Ngha v ca ngi s dng t Ngi s dng t khi s dng t phi m bo thc hin y cc ngha v ca mt ch s dng t nh: - S dng t ng mc ch, ng ranh gii tha t, ng quy nh v s dng su trong lng t v chiu cao trn khng, bo v cc cng trnh cng cng trong lng t v tun theo cc quy nh khc ca php lut; - ng k quyn s dng t, lm y th tc khi chuyn i, chuyn nhng, cho thu, cho thu li, tha k, tng cho quyn s dng t, th chp, bo lnh, gp vn bng quyn s dng t theo quy nh ca php lut; - Thc hin ngha v ti chnh theo quy nh ca php lut;
16
- Tun theo cc quy nh v bo v mi trng, khng lm tn hi n li ch hp php ca ngi s dng t c lin quan; - Tun theo cc quy nh ca php lut v vic tm thy vt trong lng t; - Giao li t khi Nh nc c quyt nh thu hi t hoc khi ht thi hn s dng t. 3. C s php l lm pht sinh thay i hay chm dt quan h php lut t ai 3.1. C s php l lm pht sinh quan h php lut t ai - Quyt nh giao t ca c quan Nh nc c thm quyn. - Quyt nh cho thu t ca c quan Nh nc c thm quyn. - Hp ng cho thu t: Cc ch th tham gia vo quan h s dng t c th k kt nhng hp ng s dng t trn c s hp tc x hi ch ngha vi nhau. Cc hp ng ny cn phi ng k ti c quan Nh nc c thm quyn Nh nc thc hin vic qun l cc hp ng. - Cc quyt nh ni b trong t chc nhm giao mt phn t cho h gia nh, c nhn s dng c thi hn. 3.2. C s php l lm thay i quan h php lut t ai - H s chuyn i quyn s dng t np ti UBND cp x ni c t chuyn cho vn phng ng k quyn s dng t. - H s chuyn nhng quyn s dng t np ti vn phng ng k quyn s dng t, nu nng thn th np ti UBND cp x ni c t chuyn ln Vn phng ng k quyn s dng t. Nh vy, vic thc hin cc chc nng c th khng ch i vi t nng nghip m cn i vi mi loi t. Tuy nhin, cc quyn cc quyn chuyn i, chuyn nhng, cho thu, tha k v th chp c thc hin rng ri i vi h gia nh, c nhn. * Nh nc khng cho php chuyn nhng trong 3 trng hp sau - t s dng khng c giy t hp php. - t giao m php lut quy nh khng c chuyn quyn s dng t. - t ang c tranh chp. Ngoi ra, t iu 128 n iu 131 ca Lut t ai, Nh nc quy nh c th cc trng hp c chuyn nhng, c cho thu v loi t c cho thu, cc trng hp c tha k i vi h gia nh v c nhn s dng t,
17
3.3. C s lm chm dt quan h php lut t ai Quan h php lut t ai s chm dt thng qua cc quyt nh ca c quan Nh nc c thm quyn v thu hi t. V nguyn tc, c quan Nh nc no c thm quyn giao t th c quan c thm quyn thu hi t, tr mt vi trng hp khn cp do Nh nc ang trong tnh trng chin tranh hoc do tnh hnh chng thin tai th vic trng dng t do UBND huyn, qun, th x, thnh ph thuc tnh tr ln quyt nh. Ht thi hn trng dng ngi s dng t c tr li t v c n b thit hi do vic trng dng gy ra. Vic thu hi t chuyn sang s dng vo mc ch khc phi ng theo quy hoch v k hoch c c quan Nh nc c thm quyn ph duyt. Trc khi thu hi phi thng bo cho ngi ang s dng bit l do thu hi, thi gian, k hoch di chuyn, phng n n b, Nhng trng hp Nh nc thu hi t c quy nh ti iu 38 Lut t ai. Trng hp Nh nc thu hi mt phn trong s t giao cho t chc v c nhn th phn cn li h vn tip tc c s dng. Trng hp Nh nc thu hi ton b v vnh vin th t chc, c nhn chm dt vnh vin mnh t m h b thu hi, nhng nu h c giao t khc th c ngha h chm dt mi quan h c v thit lp quan h t ai mi. Trong trng hp tht cn thit Nh nc thu hi t ang s dng ca ngi s dng vo mc ch an ninh quc phng hoc li ch quc gia th ngi s dng c n b thit hi. CHNG III CH S HU T AI VIT NAM I. C s l lun ca vic xy dng ch s hu t ai Vit Nam Hin nay Vit Nam l nc duy nht trn th gii thc hin ch s hu ton dn i vi t ai. Cc nc khc trn th gii th ngoi mt s nc cn tn ti song song s hu Nh nc v s hu tp th th a phn thuc s hu t nhn. C th ni rng, s hu t nhn chim u th tuyt i trong quan h s hu v v vy m cc quan h t ai c iu chnh bng cc quy phm php lut dn s. Vit Nam, quan h t ai c nhng c th nht nh, chnh v vy nn tng ca n l ch s hu cng khc vi
18
nhiu nc trn th gii. Vy c s l lun v thc tin no khin chng ta quy nh c th, r rng trong iu 17 Hin php nm 1992 l t ai thuc s hu ton dn do Nh nc thng nht qun l. Chng ta s nghin cu mt s quan im ca ch ngha Mc Lnin v mt s c trng ca ch chim hu rung t Vit Nam thi k phong kin nhm rt ra cc kt lun c th cho vn ny. 1. Mt s quan im ca ch ngha Mc Lnin v tnh tt yu khch quan v vic quc hu ha t ai Di x hi t bn, quyn s hu t nhn i vi t ai c tha nhn c v mt thc t v php l, tuy nhin phng thc sn xut t bn ch ngha chi phi ngi s dng t khin h coi rng: Rung t khng c ngha khc hn l mt khon thu nht nh bng tin, m c quyn ca hn thu c ca nh t bn cng nghip. Nh vy, tham gia vo ch s hu t ai di ch t bn bao gm 3 thnh phn c bn, l ngi s hu t ai, ngi lnh canh hay ni mt cch khc i l nh t bn nng nghip v ngi cng nhn lm thu cho nh t bn. Cc mi quan h ny lun lun i lp nhau nhng li gn b vi nhau. Di ch t bn, di hnh thc a t, quyn s hu rung t mi thc hin c, t ai tr thnh phng tin bc lt. T thc t ca ch t bn Mc rt ra kt lun S hu rung t, ngun gc u tin ca mi ca ci, tr thnh mt vn ln, m vic gii quyt s quyt nh tng lai ca giai cp cng nhn. Hin php cc nc t bn tuyn b: Quyn s hu t nhn i vi t liu sn xut l thing ling v bt kh xm phm. Ch khi n ch ngha x hi, quc hu ha t ai mi tr thnh hin thc, v mc tiu ca cch mng x hi ch ngha l xa tn gc ch ngi bc lt ngi m nguyn nhn chnh l s tn ti ca ch chim hu t nhn v t liu sn xut trong t ai l t liu quan trng nht. Vit Nam, quc hu ha t ai l mt qu trnh din ra dn dn, t trao quyn s hu t nhn i vi t ai cho ngi nng dn, tin ti tp th ha t ai bng phong tro hp tc ha v thc t hin nay t ai nc ta hon ton x hi ha. 2. Mt s c im ca vic chim hu rung t Vit Nam trong lch s 2.1. Giai on trc khi ng Cng sn Vit Nam ra i a) Quyn s hu ti a v rung t ca Nh nc
19
y l quyn lc rt c trng ca mt Nh nc phng ng, bn cnh quyn qun l lnh th. Nh nc cn c quyn lc ti a i vi ton b t ai sinh li nh mt ngi ch s hu. Quyn s hu ti a ny khng ch phn nh nguyn mun thu tm mi ngun li t t ai vo tay Nh nc ca mt ngi cm quyn m cn th hin vai tr kinh t ca Nh nc. Vi l do, Nh nc l ngi c cng trong vic tr gip v t chc cc cuc khai ph rung t, qun l v tu b cc cng trnh thy li, tr thy m nh ngi nng dn mi c th canh tc. Nh th, trong mi tha rung m ngi nng dn trc tip canh tc hm vi cng sc m Nh nc b ra. C th coi, th k th 15 l thi im quyn s hu ti cao ca Nh nc v t ai c xc lp hon ton. b) Quyn s hu t nhn i vi t ai Trong thi L, Trn loi hnh s hu ny c ch nh ca Nh nc m bo. Sau khi nh suy yu th ch s hu t nhn v rung t cng bc vo giai on phn ha v tan r. Sang th k XIX, nh Nguyn ch trng ti lp ch s hu lng x phong kin. Nh vy, t s hu l lun v thc t lch s c th nhn xt rng, nhng lun im khoa hc m cc nh kinh in ca ch ngha Mc Leenin dy cng nghin cu bng hc thit quc hu ha t ai chnh l c s khoa hc ca vic xy dng ch s hu t nhn. 2.2. Giai on t khi ng Cng sn Vit Nam ra i Ngay t cng lnh u tin, ng ta nhn nh: C nh quc ch ngha mi ph c ci giai cp a ch v lm cch mng th a c thng li T nhn nh trn, ng ta nu ln khu hiu: Tch k ht thy rung t ca bn a ch ngoi quc, bn x v cc gio hi, giao rung y cho trung v bn nng. Vi khu hiu trn, ng ta chinh phc c tri tim, khi c ca ngi nng dn Vit Nam. Bi v rung t l c m ngn i ca h. Sau cch mng thng Tm, Nh nc Vit Nam dn ch cng ha c thnh lp, cc quy nh v rung t trc y u b loi b.
20
Nm 1946, Ch tch H Ch Minh k sc lnh gim t v ra Ch th chia rung t cc n in, tri p vng ch cho nng dn. Nm 1953, Quc hi nc Vit Nam dn ch cng ha ban hnh Lut ci cch rng t. Vi khu hiu ngi cy c rung Nh nc ch trng tch thu rung t ca a ch, cng ho trao cho dn cy, xc nh quyn s hu ca h trn nhng din tch t . Trong nhng giai on tip theo, quyn s hu ton dn v t ai ngy cng c khng nh ngy cng r rng hn. c bit l trong iu 19 ca Hin php nm 1980 Hin php u tin ca mt nc Vit Nam c lp. t ai, rng ni, sng h, hm m, ti nguyn thin nhin trong lng t, vng bin v thm lc a l ca Nh nc, u thuc s hu ton dn. Quy nh trn ca Hin php nm 1980 lm thay i cn bn quan h s hu t ai nc ta. T 3 hnh thc s hu t ai: S hu Nh nc, s hu hp tc x, s hu t nhn nay ch cn mt hnh thc s hu duy nht l s hu Nh nc i vi t ai. C th ha iu lut c bn ny, Lut t ai c Quc hi thng qua ngy 29/12/1988 o lut u tin ca nc ta ghi nhn ti iu 1: t ai thuc s hu ton dn do Nh nc thng nht qun l. Nh nc giao t cho cc nng trng, lm trng, x nghip, n v v trang nhn dn, c quan Nh nc, t chc x hi v c nhn s dng n nh, lu di II. C s thc tin ca vic xy dng ch s hu t ai Vit Nam 1. t gn lin vi cc cuc cch mng dn tc Trong sut qu trnh dng xy v pht trin t nc cha ng chng ta hy sinh bit bao nhiu xng mu u tranh vi thin nhin, vi gic ngoi xm bo v c vn t nh ngy nay. Chnh v th, t ai ni ring v ti nguyn thin nhin ni chung l ca ci khng thuc s hu ca mt ring ai, khng ca mt n v, c nhn no m l thuc s hu ton dn do Nh nc l ngi i hin ch s hu. Nh nc ngi i din duy nht v hp php ca nhn dn s l ngi thay mt h qun l, phn phi qu t quc gia trn c s php lut hin hnh. 2. t gn lin vi s pht trin ca cc thnh tu khoa hc Khoa hc v cng ngh lun l nhng yu t c bn mang tnh t ph cho mi hot ng sn xut kinh doanh v sinh hot ca con ngi trong thi i ngy nay. Ni
21
t ai gn lin vi s pht trin ca thnh tu khoa hc cng c ngha l t ai , ang v s chu nh hng ca nhng pht minh khoa hc tin b nh: ch canh tc, ch phn bn, ch ti tiu, m s pht trin ca khoa hc cng ngh xt v kha cnh x hi th khng ch n thun l ca mt c nhn to ra m phi l ca c mt t nc, mt dn tc di s ch o sng sut, hp l ca ng v Nh nc ta c bit trong iu kin lch s ca nc ta, mt t nc c 1/3 thi gian chng gic ngoi xm trong gn 4000 nm dng nc th vn trn li cng ng v c ngha. 3. t gn vi thc t nn kinh t nc ta Vit Nam l t nc chu nhiu nh hng ca chin tranh v tn d ca ch c, vi im xut pht ca nn kinh t thp, trnh pht trin khoa hc cng ngh, trnh lao ng cha cao dn ti t ai cng v th m chu nhng tc ng ca thc t nn kinh t t nc l mt nn kinh t vi rung t tp trung trong cc hp tc x song hiu qu kinh t li thp do thi th , v ch ca ngi lao ng, s thiu thng thong ca h thng php lut. Hin nay, chng ta ang thc hin cng cuc cng nghp ha hin i ha t nc, nng nghip nng thn dang ngy cng c i mi thao hng tch cc song s phn chia t ai mt cch bnh qun ch ngha, manh mn, nh l, thiu s tp trung, tch t t ai ang lm khng ch s pht trin ca nn kinh t. Thiu thng thong trong vic s dng cc quyn ca ngi s dng t vn tn ti v tim n nhiu ri ro. III. Hon thin ch s hu Nh nc v t ai i vi nc ta trong c ch th trng 1. Cc yu cu trong xy dng ch s hu Nh nc v t ai Phi xc nh c s vn ng v pht trin ca cc quan h t ai l tt yu trong bt k ch x hi no. Phi thay i cch nhn nhn nh gi tnh cht ca cc mi quan h y, l s thay i t quan h phn phi hin vt tng bc chuyn sang quan h gi tr. 2. Bng mi cch a t ai vo s dng, trnh tnh trng b hoang t Trn mi din tch t nht nh phi xc nh c nhng ngi ch thc s vi vic quy nh cho h cc quyn v ngha v c th, r rng, ng thi dm bo cho cc quyn v ngha v y c thc hin y trn thc t. 3. Kin ton h thng c quan qun l Nh nc v t ai
22
t ai phi c qun l mt cch cht ch. Phi xc nh r chc nng ca cc c quan qun l t ai l thay mt Nh nc thc hin quyn s hu t ai ca Nh nc ch bn thn cc c quan ny khng phi l ch s hu t ai. Mt khc, vic qun l t ai khng ch c xem nh vic qun l cc t liu sn xut. Ti sn thng thng m hn th t ai l mt ti sn c bit, mt trong nhng yu t quan trng cu thnh mi trng sng. V vy, li ch lu di, li ch x hi phi c t ra trong khi xy dng ch qun l v ch s hu t ai. IV. Ni dung ca ch s hu ton dn i vi t ai 1. Khi nim Gi tr bt ng sn chim khong 50% ca ci ca cc nc tin tin, to ra nhiu tc ng cho php cng dn to ra t bn: C nh tim nng kinh t, bo v cc giao dch, Quyn s hu l quyn c ghi nhn v bo v ca php lut i vi mt ch th. c t do chim hu, s dng v nh ot quyn s hu. L ch s hu ng thi c quyn ban hnh php lut, Nh nc can thip rt su vo cc quan h t ai, c th: - Nh nc xc nh gi cc loi t trn c s gi tr s dng l kh nng sinh li ca tng loi t lm c s, cn c tnh thu chuyn quyn, tnh tin khi giao t, cho thu t, - Nh nc xy dng cc quy nh trong vic qun l t ai nh xy dng quy hoch, k hoch s dng t gp phn phn b hp l cc ngnh kinh t quc dn trong phm vi c nc cng nh tng a phng. - Nh nc xy dng cc quy nh nhm bo v v pht trin vn t ai ca mnh nh vic khuyn khch ngi s ng t u t lao ng k thut, vt t, tin vn v nhng thnh tu khoa hc k thut ci to v bi b t ai; nghim cm vic hy hoi t gy tn hi n mi trng cng nh cc nh hng xu khc n li ch x hi; loi tr kh nng coi t l phng tin bc lt sc lao ng ca ngi khc, - Nh nc quy nh cc quyn v ngha v c th cho ngi s dng t, thit lp cc iu kin v c s ngi s dng t tham gia vo cc quan h chuyn dch t ai,
23
T nhng vn nu trn ta rt ra c nh ngha v ch s hu Nh nc i vi t ai nh sau: Ch s hu Nh nc (s hu ton dn) i vi t ai l tng hp cc quy phm php lut iu chnh cc quan h s hu t ai trong xc nhn, quy nh v bo v quyn li ca Nh nc trong vic chim hu, s dng v nh ot t ai to thnh s hu Nh nc i vi t ai. 2. Ch th quyn s hu t ai Nh nc cng ha x hi ch ngha Vit Nam l ch th c bit ca quyn s hu t ai v cc l do sau: - Nh nc l ch s hu duy nht v tuyt i vi ton b vn t ai trn phm vi c nc. Nh nc va l ch th s hu t ai va l ch th qun l t ai. - Nh nc va l ngi s hu va l ngi ban hnh php lut nn Nh nc t quy nh cho mnh nhng bin php v cch thc thc hin cc quyn nng ca mt ch s hu. 3. Khch th quyn s hu t ai Khch th quyn s hu Nh nc i vi t ai l ton b t ai trn phm vi c nc bao gm: t lin, hi o, lnh th. Vi tng din tch t t nhin trn 33 triu ha. c chia thnh 3 loi: t nng nghip, t phi nng nghip, t cha s dng. 4. Ni dung ca ch s hu ton dn i vi t ai 4.1. Quyn chim hu Lut Dn s nh ngha rng: Quyn chim hu l quyn c gi vt s hu trong tay. Vt s hu nm trong tay ai mt cch hp php th ngi c quyn chim hu. Nh nc cc cp chim hu t ai thuc phm vi lnh th ca mnh tuyt i v khng iu kin, khng thi hn, Nh nc cho php ngi s dng t c quyn chim hu trn nhng khu t, tha t c th vi thi gian, c th lu di nhng khng phi l vnh vin, s chim hu ny ch l s dng ng mc ch c giao theo quy nh ca php lut. Tuy nhin, y chng ta cn phi hiu rng, chng ta khng th ng nht quyn chim hu t ai ca Nh nc vi quyn chim hu ti sn trong Lut Dn s. C th hiu: Quyn chim hu l quyn nm gi vn t ai trong phm vi c nc, quyn kim
24
sot v chi phi mi hot ng ca ngi s dng t. Xut pht t quan im nh vy nn t ai khng c quan nim l ti sn c th lu thng d dng trong i sng x hi m n l hng ha c bit nm trong s kim sot v chi phi ca Nh nc. Nh vy, quyn chim hu t ai ca Nh nc khng b hn ch, cn quyn chim hu t ai ca ngi s dng b hn ch bi cc quy nh ca Nh nc. 4.3. Quyn s dng L ch s hu, Nh nc cng c quyn s dng Quyn s dng t l quyn khai thc cc thuc tnh c ch t t phc v cho cc mc ch pht trin kinh t v i sng x hi. Nh nc khng trc tip s dng ton b t ai m giao t cho cc t chc, h gia nh, c nhn. S l mt sai lm nu quan nim rng khi Nh nc giao t cho ngi s dng khai thc l Nh nc mt i quyn s dng. Quyn s dng ca ngi s dng t hon ton ph thuc vo Nh nc. Nh nc c th tc quyn s dng t ca ngi ny chuyn cho ngi khc theo trnh t php lut. 4.3. Quyn nh ot L quyn nh ot s phn php l ca t. Nh nc thc hin quyn nh ot t ai thng qua nhiu hnh thc khc nhau: - Nh nc xc nh mc ch s dng cc loi t trong thnh phn t ai thng nht. Ch c Nh nc thng qua cc c quan Nh nc c thm quyn mi c quyn xc nh mc ch s dng t . Ngi s dng t c ngha v s dng t ng mc ch c giao, khng c t chuyn mc ch s dng t loi t ny sang loi t khc. - Nh nc tin hnh giao t, cho thu t, thu hi t, phn chia iu chnht ai gia nhng ngi s dng. - Nh nc quy nh cc quyn v ngh v cho ngi c Nh nc giao t cho s dng. ng thi bo m cho cc quyn v ngha v c thc hin trn thc t. Quyn nh ot l quyn nng duy nht do Nh nc thc hin. Cc t chc, h gia nh, c nhn c Nh nc bo h cc quyn v li ch hp php nhng khng c quyn nh ot t ai. Mi hnh vi vi phm n quyn s hu ca Nh nc th s chiu theo tnh cht nghim trng ca hnh vi m Nh nc quyt nh cc bin php x l thch ng, ph hp vi php lut t ai.
25
CHNG IV. CH QUN L NH NC I VI T AI I. Khi nim qun l Nh nc i vi t ai 1. Khi nim Quan h t ai l quan h x hi trong lnh vc kinh t, bao gm: Quan h v s hu t ai, quan h v s dng t ai, quan h v phn phi cc sn phm do s dng t m c, C s cc quan h ny l ch s hu ton dn i vi t ai. Nghin cu c th v quan h t ai, chng ta thy s hu Nh nc v t ai lm pht sinh quyn s hu Nh nc i vi t ai. Khc vi quyn s hu l cc ti
26
sn khc trong Lut Dn s, quyn s hu Nh nc v t ai l quyn s hu duy nht v thng nht. Cc quyn nng ca s hu Nh nc v t ai c Nh nc thc hin trc tip bng vic xc lp cc ch php l v qun l v s dng t ai ca cc c quan quyn lc. Cc quyn nng ny cng khng ch c thc hin trc tip m cn c thc hn thng qua cc t chc, c nhn s dng t theo nhng iu kin v theo s gim st ca Nh nc. Hot ng trn thc t ca c quan Nh nc nhm bo v v thc hin quyn s hu Nh nc v t ai rt phong ph v a dng. c quy nh r trong iu 6, Lut t ai 2003. T nhng ni dung trn ta c th a ra nh ngha v qun l Nh nc i vi t ai nh sau: Qun l Nh nc i vi t ai l tng hp cc hot ng ca cc c quan Nh nc c thm quyn thc hin v bo v quyn s hu Nh nc v t ai; l cc hot ng trong vic nm chc tnh hnh s dng t; trong vic phn phi v phn phi li vn t ai theo quy hoch; trong vic kim tra, gim st qu trnh s dng t. Hot ng qun l t ai ca cc c quan Nh nc c thm quyn lm pht sinh cc quan h gia cc c quan Nh nc v gia cc c quan Nh nc v ngi s dng t. Nh nc ban hnh php lut hng cc quan h c pht trin thng nht v ph hp vi yu cu, li ch ca Nh nc. 2. H thng c quan qun l c thm quyn 2.1. H thng c quan qun l c thm quyn chung Gm: Chnh ph, y ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc Trung ng, y ban nhn dn huyn, qun, th x, thnh ph thuc tnh. 2.2. H thng c quan chc nng Theo iu 8 Ngh nh 181, h thng c quan chc nng v qun l t ai c thnh lp thng nht t Trung ng n c s gn vi qun l ti nguyn v mi trng c b my t chc c th nh sau: - C quan qun l Nh nc v t ai Trung ng l B Ti nguyn v Mi trng.
27
- C quan qun l t ai tnh, thnh ph trc thuc Trung ng l S Ti nguyn v Mi trng. - C quan qun l t ai huyn, qun, th x, thnh ph thuc tnh l Phng Ti nguyn v Mi trng. X, phng, th trn c cn b a chnh. II. Ni dung c bn ca qun l Nh nc v t ai 1. Hot ng ca Nh nc trong vic ban hnh cc vn bn quy phm php lut v qun l, s dng t ai thc hin chc nng qun l, Nh nc phi ban hnh cc quy nh, ch , chnh sch, php lut. Vic ban hnh cc quy nh, ch , cc vn bn php lut l mt trong cc bc ca quy trnh qun l Nh nc. i vi ai, Nh nc phi ban hnh cc vn bn vi ni dung phi th hin c quyn ca Nh nc i din ch s hu i vi t ai; quy nh ch qun l, s dng, bo v i vi tng loi t, nhm khai thc mi kh nng ca t, ng thi bo m vic s dng t n nh, tit kim, c hiu qu cao, bn vng, quy nh quyn v ngha v ca ngi s dng t, ng thi Nh nc cng quy nh cc bin php x l i vi nhng hnh vi vi phm php lut v t ai bng cc bin php nh: K lut, hnh chnh, hnh s. Thm quyn ban hnh vn bn quy phm php lut ni chung c Lut ban hnh vn bn quy nh nh sau: iu 7 Lut t ai quy nh thm quyn ban hnh php lut t ai thuc v Quc hi. ng thi cng l cp thc hin quyn gim st ti cao i vi vic qun l v s dng t ai trong phm vi c nc. Hi ng nhn dn cc cp thc hin quyn quyt nh, quyn gim st, thng nht qun l v s dng t ai. V thng nht qun l t ao, iu 8 Lut t ai quy nh: Chnh ph thng nht qun l Nh nc v t ai trong phm vi c nc, y ban nhn dn cc cp thc hin vic qun l v s dng t ai trong a phng mnh theo thm quyn c quy nh; Th trng c quan qun l t ai Trung ng chu trch nhim trc Chnh ph, th trng c quan qun l t ai a phng chu trch nhim trc y ban nhn dn cng cp trong vic qun l Nh nc v t ai.
28
B trng, Th trng c quan ngang B, th trng c quan thuc Chnh ph trong phm vi nhim v, quyn hn ca mnh c trch nhim bo m vic s dng ng mc ch, c hiu qu t do Nh nc giao cho t chc thuc B, ngnh mnh. Ngoi ra, Lut t ai cn quy nh: Mt trn T quc Vit Nam, cc t chc thnh vin ca Mt trn v cng dn c quyn hn v trch nhim gim st vic qun l v s dng t ai. C th, nhng vn ny c quy nh trong Lut t ai 2003 nh sau: 1. Vn bn do Quc hi ban hnh: Hin php, Lut, Ngh quyt; Vn bn do y ban thng v Quc hi ban hnh: Php lnh, Ngh quyt; 2. Vn bn do cc c quan Nh nc c thm quyn khc Trung ng ban hnh thi hnh vn bn quy phm php lut ca Quc hi, y ban thng v Quc hi: a) Lnh, quyt nh ca Ch tch nc; b) Ngh quyt, Ngh nh ca Chnh ph; Quyt nh, Ch th ca Th tng Chnh ph; c) Quyt nh, Ch th, Thng t ca B trng, Th trng c quan ngang B; d) Ngh quyt ca Hi ng Thm phn Ta n nhn dn ti cao; ) Ngh quyt, Thng t lin tch gia cc c quan Nh nc c thm quyn, gia c quan Nh nc c thm quyn vi t chc chnh tr - x hi; 3. Vn bn do Hi ng nhn dn, y ban nhn dn ban hnh thi hnh vn bn quy phm php lut ca Quc hi, y ban thng v Quc hi v vn bn ca c quan Nh nc cp trn; vn bn do y ban nhn dn ban hnh cn thi hnh Ngh quyt ca Hi ng nhn dn cng cp: a) Ngh quyt ca Hi ng nhn d; b) Quyt nh, ch th ca y ban nhn dn; thi hnh Lut t ai 2003, Chnh ph, cc B, ngnh, cc a phng ang khn trng bin son cc vn bn trin khai thi hnh Lut t ai mi mt cch ng b, kp thi. 2. Hot ng ca Nh nc trong vic t chc thc hin cc vn bn quy phm php lut v t ai 2.1. Xc nh i gii hnh chnh; lp, qun l h s a gii hnh chnh, lp bn hnh chnh; a) Xc nh a gii hnh chnh
29
- Chnh ph ch o vic xc nh a gii hnh chnh, lp v qun l h s a gii hnh chnh cc cp trong phm vi c nc. B ni v quy nh v trnh t, th tc xc nh a gii hnh chnh, qun l mc a gii v h s a gii hnh chnh. B Ti nguyn v Mi trng quy nh v k thut v nh mc kinh t trong vic cm mc a gii hnh chnh, lp h s a gii hnh chnh cc cp. - y ban nhn dn cc cp t chc thc hin vic xc nh a gii hnh chnh trn thc a, lp h s a gii hnh chnh trong phm vi a phng. b) Lp v qun l h s i gii hnh chnh v bn hnh chnh * Lp H s a chnh H s i gii hnh chnh l h s phc v qun l Nh nc i vi a gii hnh chnh. H s a gii hnh chnh gm: - Bn a gii hnh chnh (l bn th hin cc mc a gii hnh chnh v cc yu t a vt, a hnh c lin quan n mc a gii hnh chnh). - S v tr cc mc a gii hnh chnh. - Bng ta cc mc a gii hnh chnh, cc im c trng trn ng a gii hnh chnh. - Bng m t tnh hnh chung v a gii hnh chnh. - Phiu thng k v cc yu t a l c lin quan n a gii hnh chnh. - Bin bn bn giao mc a gii hnh chnh. - Thng k cc ti liu v a gii hnh chnh ca cc n v cp di. Lut t ai quy nh thm quyn lu tr h s a gii hnh chnh, trong h s a gii hnh chnh ca cp no th c lu tr ti y ban nhn dn cp ng thi lu li y ban nhn dn cp trn,B ni v v B ti nguyn Mi trng, mi n v mt b. H s a gii hnh chnh cp di do cp trn trc tip xc nhn; h s a gii gii hnh chnh tnh, thnh ph trc thuc trung ng do B ni v xc nhn. y ban nhn dn x, phng, th trn c trch nhim qun l mc a gii hnh chnh trn thc a ti a phng; trng hp mc a gii hnh chnh b x dch, h hng phi kp thi bo co y ban nhn dn huyn, qun, th x, thnh ph thuc tnh.
30
* Lp Bn hnh chnh Bn hnh chnh l bn th hin ranh gii cc n v hnh chnh km theo a danh v mt s yu t chnh v t nhin, kinh t, x hi. Bn hnh chnh phn nh v tr ca n v hnh chnh no so vi cc n v khc cng cp hoc cp cao hn. Ni dung ca bn hnh chnh l ranh gii cc n v hnh chnh, a danh, yu t t nhin, kinh t, x hi c ngha c trng, ni bt ca n v hnh chnh . c quy nh ti iu 18 Lut t ai (c ti liu). 3. Kho st, o c, nh gi, phn hng t, lp Bn a chnh, bn hin trng s dng t v bn quy hoch nh gi ng s lng, cht lng t phi thng qua vic iu tra cc yu t t nhin, kinh t, x hi lin quan n t ai; kho st, o c v phn hng t. S liu din tch, cht lng t chnh xc th vic lp quy hoch, k hoch s dng t mi m bo tnh kh thi. Vic nh gi t, lp Bn a chnh, Bn hin trng s dng t, Bn quy hoch s dng t ch yu c thc hin bi cc bin php k thut nghip v nn iu 19, iu 20 ca Lut t ai nm 2003 ch quy nh v trch nhim ca c quan Nh nc v ra mt s nguyn tc trong qu trnh thc hin cc lnh vc nghip v ni trn. a) Kho st o c Kho st, o c l cc bin php k thut nhm xc nh v s lng t ai. b) nh gi t, phn hng t nh gi t ai l mt qu trnh so snh, i chiu nhng tnh cht vn c ca khoanh t cn nh gi vi nhng tnh cht t ai m loi yu cu s dng t cn phi c. Vic nh gi t ai cho cc vng sinh thi hoc cc vng lnh th khc nhau l nhm to ra mt sc sn xut mi n nh, bn vng v hp l. V vy, khi nh gi t, t ai c nhn nhn nh l mt vt t xc nh v mt a l, l mt din tch b mt ca tri t vi nhng thuc tnh tng i n nh hoc thay i c tnh cht chu k c th d on c ca mi trng bn trn v bn di ca n.
31
Nh vy, nh gi t ai cng l bin php k thut gip ta hiu c bn cht ca t v mt th nhng, t c nhng nh hng ng n hn cho qu trnh qun l v s dng t ai trong hin ti v tng lai v l c s thc hin phn hng t. Phn hng t l vic xc nh tc dng s dng c th cho tng vng, tng din tch t v trn c s iu tra, nh gi t m chia thnh cc loi khc nhau. Vic phn hng t rt quan trng, v cn c vo m xc nh gi tr thc ca t, tnh tin thu t, tnh tin thu s dng t cng nh tnh tin n b thit hi khi Nh nc thu hi t hoc khi chuyn sang s dng vo mc ch khc. Nh vy, vic nh gi chun xc tng l t c th tng vng, tng ni xc nh hng t l v cng quan trng. c) Lp Bn a chnh, Bn hin trng s dng t v Bn quy hoch s dng t. * Lp bn a chnh Bn a chnh l bn th hin cc tha t v cc yu t a l c lin quan, lp theo n v hnh chnh x, phng, th trn, c c quan Nh nc c thm quyn xc nhn. - L thnh phn ca h s a chnh. - Bn a chnh c qun l, lu tr ti c quan qun l t ai ca tnh, thnh ph trc thuc trung ng, huyn, qun, th x, thnh ph thuc tnh v y ban nhn dn x, phng, th trn. - Vic lp Bn a chnh nhm nm y cc thng tin lin quan n tng tha t. Chnh v vy, iu 19 Lut t ai nm 2003 quy nh v trch nhim ca cc c quan Nh nc v ra mt s quy nh c tnh nguyn tc trong qu trnh thc hin. * Lp Bn hin trng s dng t v Bn quy hoch s dng t Bn hin trng s dng t l bn th hin s phn b cc loi t ti mt thi im xc nh, c lp theo n v hnh chnh. Bn quy hoch s dng t l bn c lp ti thi im u k quy hoch, th hin s phn b cc loi t ti thi im cui k quy hoch. Cng tc thc hin lp Bn hin trng s dng t v Bn quy hoch s dng t c quy nh ti iu 20 Lut t ai 2003.
32
4. Qun l quy hoch v k hoch s dng t Quy hoch s dng t l s tnh ton, phn b t ai c th v s lng, cht lng, v tr, khng gian, cho cc mc tiu kinh t - x hi. N l s bo m cho cc mc tiu kinh t - x hi c c s khoa hc v thc t, bo m cho vic s dng t ph hp vi iu kin t nhin v x hi i vi tng loi mc ch s dng. Quy hoch s dng t bao gi cng gn lin vi k hoch s dng t. Bi v, k hoch s dng t chnh l vic xc nh cc bin php, thi gian s dng t theo quy hoch. Ni quy hoch s dng t ai tc l bao hm c k hoch s dng t. Ni dung ca cng tc quy hoch v k hoch s dng t ai c quy nh ti iu 23 Lut t ai. Thm quyn xt duyt quy hoch, k hoch s dng t c quy nh ti iu 26 Lut t ai nh sau: - Quc hi quyt nh quy hoch s dng t ai di hn v k hoch s dng t ai trong phm vi c nc do Chnh ph trnh. - Chnh ph xt duyt quy hoch s dng t ai ca y ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc Trung ng. - y ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc Trung ng xt duyt quy hoch s dng t ai, k hoch s dng t ai ca n v hnh chnh cp di. - y ban nhn dn huyn, qun, th x, thnh ph thuc tnh xt duyt quy hoch, k hoch s dng t ca x. Ngoi ra, iu 27 Lut t ai cn quy nh trong trng hp c s iu chnh v mc tiu pht trin kinh t - x hi, quc phng, an ninh c quan Nh nc c thm quyn quyt nh, xt duyt, hoc do tc ng thin tai, chin tranh, hay s iu chnh quy hoch, k hoch s dng t ca cp trn, s iu chnh a gii hnh chnh th c iu chnh quy hoch, k hoch s dng t nhm m bo tnh khoa hc, hp l, ph hp vi tnh hnh thc t ca tng giai on s dng t. Ni dung iu chnh quy hoch, k hoch s dng t l mt phn ca ni dung quy hoch, k hoch s dng t. Bn cnh , iu 28 Lut t ai nm 2003 quy nh trong thi hn khng qu 30 ngy lm vic, k t ngy c c quan Nh nc c thm quyn quyt nh, xt duyt quy hoch, k hoch s dng t phi c cng b cng khai. 5. Qun l giao t, cho thu t, thu hi t, chuyn mc ch s dng t
33
iu 33 Lut t ai nu ln 2 cn c giao t, cho thu t, chuyn mc ch s dng t nh sau: Mt l, phi cn c vo quy hoch, k hoch s dng t hoc quy hoch xy dng th, xy dng nng thn c c quan Nh nc c thm quyn xt duyt. Hai l, phi cn c vo nhu cu s dng t ghi trong d n u t, n xin giao t, thu t, chuyn mc ch s dng t. a) Giao t, cho thu t Giao t, cho thu t l mt ni dung quan trng ca qun l Nh nc i vi t ai, l hot ng ca c quan Nh nc c thm quyn chuyn giao trn thc t t v quyn s dng t cho cc t chc, c s tn gio, h gia nh, c nhn, cng ng dn c, ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, c nhn, cng ng dn c, ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, c nhn s dng. * Cn c giao t, cho thu t - Phi cn c vo quy hoch v k hoch s dng t ai c c quan Nh nc c thm quyn ph duyt. - Vic giao t phi bo v tt qu t nng nghip. - Vic giao t phi theo ng cc ch , th l v qun l v s dng t ai. l phi nghim chnh thc hin cc quy nh v cn c, thm quyn, th tc, ni dung trong giao t, thu hi t. Tt c cc nguyn tc trn khng ch phn nh trong cc quy nh v giao t m cn l nhng t tng ch o thu sut cho cc hot ng giao t trn thc t ca c quan Nh nc c thm quyn. * Cc hnh thc giao t, cho thu t - Giao t khng thu tin s dng t. - Giao t c thu tin s dng t. - Thu t tr tin thu t hng nm. - Thu t tr tin thu t mt ln. - Cc trng hp c la chn hnh thc s dng t. * Thi hn giao t, cho thu t Lut t ai quy nh thi hn giao t ti iu 67 Lut t ai 2003 nh sau:
34
- Thi hn giao t, cho thu t trng cy hng nm, nui trng thy sn l 20 nm, trng cy lu nm, t rng sn xut l 50 nm. Khi ht thi hn, ngi s dng t c Nh nc tip tc giao t, cho thu t nu c nhu cu tip tc s dng, chp hnh ng php lut v t ai trong qu trnh s dng v vic s dng ph hp vi quy hoch c xt duyt. i vi thi hn thu t ca cc t chc, h gia nh, c nhn Lut t ai khng quy nh c th. * Thm quyn giao t, cho thu t iu 37 Lut t ai nm 2003 quy nh cc cp c thm quyn giao t, cho thu t l: - y ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc Trung ng. - y ban nhn dn huyn, qun, th x, thnh ph thuc tnh. - y ban nhn dn x, phng, th trn cho thu t thuc qu t nng nghip s dng vo mc ch cng ch ca mnh. - C quan c thm quyn quyt nh giao t, cho thu t, cho php chuyn mc ch s dng t khng c php y quyn. Nh vy, iu 37 Lut t ai nm 2003 ni trn so vi Lut t ai nm 1993, 1998, 2001 c nhiu im khc bit. im khc bit ln nht l b hn thm quyn ca y ban thng v Quc hi trong vic thng qua k hoch hng nm ca Chnh ph v vic giao t nng nghip, lm nghip, t lm mui, thm quyn ca Chnh ph trong vic thng qua k hoch hng nm ca y ban nhn dn cp tnh v b thm quyn ca Chnh ph trong vic giao t, cho thu t, chuyn mc ch s dng t. Ngoi ra, Lut t ai nm 2003 khng cn quy nh mt cch c th hn mc giao t ca y ban nhn dn cc cp, bn cnh cn b sung thm thm quyn giao t, cho thu t, chuyn mc ch s dng t i vi cp huyn. iu ny c ngha rt ln trong vic to ra s thng thong cho Chnh ph v y ban nhn dn cc cp trong vic giao t, chuyn mc ch s dng t. * i tng giao t, cho thu t i tng giao t, cho thu t bao gm: cc t chc, h gia nh, c nhn c nhu cu s dng t theo quy nh ti cc iu 33, iu 34, iu 35 Lut t ai. * Trnh t, th tc giao t, cho thu t
35
Trnh t, th tc trong giao t l cc thi gian, cc hnh vi c th m cc c quan Nh nc c thm quyn giao t v ngi s dng t bt buc phi thc hin trong qu trnh giao t. Trnh t v th tc giao t l s c th ha quyn v ngha v ca c quan Nh nc v ngi s dng t. Trnh t, th tc giao t c th cho tng trng hp c quy nh ti Mc 2, Ngh nh 181/2004/N-CP ngy 29 thng 10 nm 2004 ca Chnh ph v Hng dn thi hnh Lut t ai. b) Chuyn mc ch s dng t Lut t ai 2003 quy nh cc trng hp chuyn mc ch s dng t ti iu 36 nh sau: - Chuyn t chuyn trng la nc sang t trng cy lu nm, trng rng, nui trng thy sn. - Chuyn t rng c dng, rng phng h vo mc ch khc. - Chuyn t phi nng nghip c Nh nc giao t khng thu tin s dng t sang t phi nng nghip c Nh nc giao t c thu tin s dng t hoc thu t. - Chuyn t phi nng nghip khng phi l t sang t . Tt c cc trng hp chuyn mc ch s dng t trn u phi c c quan Nh nc c thm quyn cho php. Trng hp khc th khng phi xin php c quan Nh nc c thm quyn nhng phi ng k vi vn phng ng k quyn s dng t hoc y ban nhn dn x ni c t. c) Thu hi, trng dng t Thu hi t l mt trong nhng chc nng qun l ca Nh nc i vi t ai, l bin php php l quan trng nhm bo v quyn s hu Nh nc i vi t ai. Lut t ai quy nh cc trng hp b thu hi t, c quan Nh nc c thm quyn thu hi t v nguyn tc chung khi thu hi t, trng dng t trong nhng trng hp cn thit v vic n b thit hi khi thu hi t. C th ha, Ngh nh s 181/2004/N-CP v Ngh nh s 17/2006/N-CP quy nh cc trng hp Nh nc thu hi t s dng vo mc ch quc phng, an ninh, li ch quc gia, li ch cng cng v pht trin kinh t. Nhm bn m quyn li ca ngi s dng t ca Nh nc, ng thi bo m s qun l thng nht ca Nh nc i vi t ai, Lut t ai nm 2003 quy nh ht thi hn trng dng t v bi thng thit hi cho ngi b trng dng t do vic trng
36
dng t hoc thc hin xong mc ch trng dng t, Nh nc tr li t v bi thng thit hi cho ngi b trng dng t do vic trng dng gy ra. * Cc trng hp thu hi t iu 38 Lut t ai quy nh c th 12 trng hp Nh nc thu hi t, trong c nhng trng hp Nh nc thu hi t thc hin quy hoch, k hoch s dng t, c nhng trng hp Nh nc thu hi t do ngi s dng t khng cn nhu cu s dng t hoc vi phm trong qu trnh s dng t. Nh vy, ty theo nhng trng hp c th m ngi s dng dng t khi b thu hi c th c bi thng ti nh c (iu 42) v khng c bi thng, ti nh c (iu 43). m bo quyn li ca ngi c t b thu hi, Lut quy inh UBND tnh, thnh ph trc thuc TW lp v thc hin cc d n ti nh c trc khi thu hi t bi thng bng nh , t cho ngi b thu hi, v cc chnh sch khc nh bi thng bng tin, c u tin mua hoc thu nh thuc s hu Nh nc, h tr n nh i sng, o to chuyn i ngnh ngh, b tr vic lm mi. * Thm quyn thu hi t, trng dng t Cc thm quyn thu hi, trng dng t l nhm tip tc khng nh vai tr ca Nh nc i din ch s hu ton dn,p ng yu cu ca s nghip cng nghip cng nghip ha, hin i ha t nc, bo v quyn v li ch hp php ca ngi s dng t, bo v quyn li ca Nh nc, quyn li ca x hi. Cc cp c thm quyn thu hi, trng dng t theo quy nh ca Lut t ai l UBND cc cp. 6. ng k quyn s dng t, lp v qun l h s a chnh. Cp giy chng nhn quyn s dng t *ng k t ai ng k t ai l th tc hnh chnh thit lp h s a chnh y v cp giy chng nhn cho ngi s dng t hp php nhm xc lp mi quan h php l y gia Nh nc vi ngi s dng t, lm c s Nh nc qun l cht ch ton b t ai theo php lut v bo v quyn li hp php ca ngi s dng t. Trong qu trnh s dng t s lun c nhng thay i khi ngi s dng t thc hin cc quyn s dng t ca mnh. Chnh v vy, ngi s dng t cn n c quan Nh nc ng k s bin i v tha t m mnh ang s dng, gip Nh nc qun l tt hn qu t trong ton quc cng nh bo v cc quyn li hp php ca mnh.
37
ng k quyn s dng t l ngha v v trch nhim ca tng ch s dng v c quan Nh nc lm nhim v qun l t ai. * Lp v qun l h s a chnh: H s a chnh l h s phc v qun l nh nuc i vi vic s dng t, gm: - Bn a chnh. - S a chnh. - S mc k t ai. - S theo di bin ng t ai. * Ni dung ca h s a chnh bao gm cc thng tin v tha t sau y: - S hiu, kch thc, hnh th, din tch, v tr. - Ngi s dng tha t. - Ngun gc, mc ch, thi hn s dng t. - Gi t, ti sn gn lin trn t, ngha v ti chnh v t ai thc hin v cha thc hin. - Giy chng nhn quyn s dng t, quyn v nhng hn ch v quyn ca ngi s dng t. - Bin ng trong qu trnh s dng t v cc thng tin khc c lin quan. Ngoi ra php lut t ai cn quy nh: - H s a chnh c lu gi v qun l di dng ti liu trn giy v tng bc chuyn sang dng s qun l trn my tnh. y ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc Trung ng c trch nhim u t tin hc ha h thng h s a chnh. - B Ti nguyn v Mi trng ban hnh quy phm, tiu chun k thut, nh mc kinh t i vi vic lp h s a chnh trwn giy v h s a chnh dng s; hng dn vic lp, chnh l v qun l h s a chnh trn giy v h s a chnh dng s; quy nh tin trnh thay th h thng h s a chnh trn giy bng h thng h s a chnh dng s. * Cp giy chng nhn quyn s dng t Giy chng nhn quyn s dng t l chng th php l xc nhn mi quan h hp php gia ngi s dng t vi Nh nc. Qu trnh t chc thc hin vic cp giy chng nhn quyn s dng t l qu trnh xc lp cn c php l y gii quyt mi quan h v t ai.
38
Chng ta cn phn bit ngha php l ca 2 khi nim: quyt nh giao t v cp giy chng nhn quyn s dng t. Quyt nh giao t l c s pht sinh quyn s dng t ca cc t chc, h gia nh, c nhn, cn giy chng nhn quyn s dng t l chng th php l th hin mi quan h hp php gia Nh nc vi ngi s dng t. Giy chng nhn quyn s dng t c cp cho ngi s dng t theo mt mu thng nht trong c nc i vi mi loi t. Trng hp c ti sn gn lin trn t th ti sn c ghi nhn trn giy chng nhn quyn s dng t v ch s hu phi ng k quyn s hu ti sn theo quy nh ca php lut v ng k bt ng sn. Giy chng nhn quyn s dng t c cp theo tng tha t. Trng hp tha t c nhiu h gia nh, c nhn v t chc cng s dng th s cp n tng t chc, h gia nh v c nhn giy chng nhn quyn s dng t. * Nh nc cp giy chng nhn quyn s dng t trong cc trng hp sau: Nh nc cp giy chng nhn quyn s dng t cho nhng trng hp sau y: 1. Ngi c Nh nc giao t, cho thu t, tr trng hp thu t nng nghip s dng vo mc ch cng ch ca x, phng, th trn; 2. Ngi c Nh nc giao t, cho thu t t ngy 15 thng 10 nm 1993 n trc ngy Lut ny c hiu lc thi hnh m cha c cp giy chng nhn quyn s dng t; 3. Ngi ang s dng t theo quy nh ti iu 50 v iu 51 ca Lut ny m cha c cp giy chng nhn quyn s dng t; 4. Ngi c chuyn i, nhn chuyn nhng, c tha k, nhn tng cho quyn s dng t; ngi nhn quyn s dng t khi x l hp ng th chp, bo lnh bng quyn s dng t thu hi n; t chc s dng t l php nhn mi c hnh thnh do cc bn gp vn bng quyn s dng t; 5. Ngi c s dng t theo bn n hoc quyt nh ca To n nhn dn, quyt nh thi hnh n ca c quan thi hnh n hoc quyt nh gii quyt tranh chp t ai ca c quan nh nc c thm quyn c thi hnh; 6. Ngi trng u gi quyn s dng t, u thu d n c s dng t; 7. Ngi s dng t quy nh ti cc iu 90, 91 v 92 ca Lut ny; 8. Ngi mua nh gn lin vi t ;
39
9. Ngi c Nh nc thanh l, ho gi nh gn lin vi t . * Thm quyn cp giy chng nhn quyn s dng t V thm quyn cp giy chng nhn quyn s dng t, Lut t ai quy nh cp no c thm quyn giao t, cho thu t, cho php chuyn mc ch s dng t, thu hi t th cp c thm quyn cp giy chng nhn quyn s dng t. * Thu hi giy chng nhn quyn s dng t Vic thu hi giy chng nhn quyn s dng t thng xy ra trong hai trng hp sau y: - Ton khu t c cp giy chng nhn quyn s dng t c quyt nh thu hi - Ton b khu t c php ca c quan Nh nc c thm quyn cho php chuyn quyn s dng t. 7. Thng k, kim k t ai Thng k t ai l vic Nh nc tng hp, nh gi trn h s a chnh v hin trng s dng t ti thi im thng k v tnh hnh bin ng t ai gia hai ln thng k. Kim k t ai l vic Nh nc thc hin tng hp, nh gi trn h s a chnh v trn thc a v hin trng s dng t ti thi im kim k v tnh hnh bin ng t ai gia hai ln kim k. 8. Qun l v pht trin th trng quyn s dng t trong th trng bt ng sn Bt ng sn l cc ti sn khng th di di c bao gm: t ai, vt kin trc v cc b phn khng th tch ri khi t ai v vt kin trc; cng vi nhng th dng nng cao gi tr s dng ca bt ng sn nh: hng ro, cy ci v cc thit b cp thot nc, cp in, v sinh, Th trng bt ng sn l th trng giao dch cc quyn li cha trong bt ng sn ch khng phi bn thn t ai v cng trnh. Th trng quyn s dng t l th trng l mt b phn ca th trng bt ng sn. V vy, n gn lin vi s ra i ca th trng bt ng sn. Th trng quyn s dng t l ni thc hin ti sn xut cc yu t sn xut cho cc nh kinh doanh th trng quyn s dng t. Trn th trng ny, cc nh kinh
40
doanh bt ng sn v nhng ngi tiu dng thc hin vic mua bn ca mnh. Vi vai tr l mt hng ho c bit, t ai c chuyn quyn s dng t ngi ny sang ngi khc. Vic mua i bn li nh vy to ra mt khi lng hng ho khng bao gi cn cung cp cho th trng, lm cho th trng quyn s dng t lun lun phong ph. Th trng l ni chuyn ho vn t hnh thi hin vt sang gi tr, l nhn quyt nh tc chu chuyn vn. Th trng quyn s dng t l cu ni gia sn xut v tiu dng, gia xy dng, mua bn quyn s dng t. - Hot ng ca th trng quyn s dng t gp phn thc y qu trnh i mi qun l t ai, ng thi tng bc hon thin v xy dng ng b cc loi th trng trong nn kinh t hng ho. iu 62 Lut t ai a ra nhng iu kin t ai c tham gia vo th trng bt ng sn l ngi s dng t c cc iu kin do nh nc quy nh nh: t phi hp php, s dng t ng mc ch, lm y ngha v i vi nh nc,... iu 63 quy nh cc bin php t chc qun l t ai trong vic pht trin th trng bt ng sn nh sau: - T chc ng k hot ng giao dch v quyn s dng t. - T chc ng k hot ng pht trin qu t, u t xy dng kinh doanh bt ng sn. - T chc ng k hot ng cung cp dch v h tr cho th trng bt ng sn. - Bo v quyn v li ch hp php ca ngi tham gia giao dch v quyn s dng t trong th trng bt ng sn. - Thc hin cc bin php bnh n gi t, chng u c t ai. Nhng nm gn y, tnh trng st gi t v gi t mc qu cao so vi thu nhp ca ngi dn mt s thnh ph ang ny sinh nhiu tiu cc. S d c vn l do nhiu nguyn nhn. C nguyn nhn t nhu cu s dng t trong tin trnh cng nghip ha, hin i ha ngy cng tng, tc th ha din ra nhanh ko theo nhu cu v t v t s dng cng trnh, chnh trang th. Nhng nguyn nhn ch yu l nhng yu km trong cng tc qun l Nh nc v t ai v th trng bt ng sn. 9. Qun l, gim st quyn v ngha v ca ngi s dng t
41
Lut t ai khng quy nh mt cch c th vic qun l, gim st vic thc hin cc quyn v ngha v ca ngi s dng t m ch quy nh cc quyn v ngha v ca ngi s dng t. 10. Thanh tra, kim tra vic chp hnh cc quy nh ca php lut v t ai v x l vi phm t ai 10.1. Thanh tra, kim tra vic chp hnh cc quy nh ca php lut t ai: Thanh tra l vic chp hnh cc ch , th l v qun l, s dng t l mt chc nng ca qun l Nh nc v t ai. Thanh tra t ai l tng cng qun l Nh nc, thc hin nghim chnh chnh sch php lut t ai. Hin nay php lut t ai khng quy nh c th cc bin php x l i vi tng hnh vi vi phm php lut ca cc c quan qun l Nh nc m php lut t ai ch quy nh r trch nhim ca cc cp, cc ngnh trong vic thanh tra t ai, quy nh r ni dung thanh tra t ai, nhng hnh vi vi phm c th ca ngi s dng t v bin php x l c th, l c s php l quan trng cho cc c quan Nh nc c thm quyn hot ng thanh tra t ai c hiu qu hn. V trch nhim thanh tra t ai Lut t ai quy nh: - Xut trnh quyt nh thanh tra, th thanh tra theo quy nh ca php lut. - Thc hin chc nng, nhim v v trnh t, th tc thanh tra theo quy nh ca php lut. - Chu trch nhim trc php lut v kt lun, quyt nh ca mnh. - V thc hin cc trch nhim theo Lut Thanh tra. * Ni dung thanh tra t ai, gm: - Thanh tra vic qun l Nh nc v t ai ca y ban nhn dn cc cp. - Thanh tra vic chp hnh php Lut t ai ca ngi s dng t v ca cc t chc, c nhn khc. Trong qu trnh thanh tra nu thy sai phm th c quan c thm quyn chung tin hnh x l v gii quyt. Tuy nhin, thc hin vic thanh tra thng do cc on thanh tra hoc cc thanh vin hot ng trn c s iu l thanh tra t ai. Ngoi ra to iu kin cho on thanh tra v thanh tra vin v t ai hon thnh nhim v ca mnh khi lm nhim v, Lut t ai cn quy nh cho h cc quyn sau:
42
- Yu cu c quan nh nc, ngi s dng t v cc i tng khc c lin quan cung cp ti liu, s liu v gii trnh nhng vn cn thit cho vic thanh tra. - Quyt nh tm thi nh ch vic s dng t khng ng php lut v chu trch nh im trc php lut v quyt nh , ng thi bo co ngay vi c quan nh nc c thm quyn quyt nh x l. - X l theo thm quyn hoc kin ngh vi c quan nh nc c thm quyn x l cc vi phm php lut t ai. - V cc quyn khc theo quy nh ca Lut Thanh tra. * Nhim v ca thanh tra t ai: Trn c s cc ni dung v thanh tra m php lut t ai quy nh, nhim v ca thanh tra t ai gm: - Thanh tra vic chp hnh php lut ca c quan nh nc, ngi s dng t trong vic qun l v s dng t ai. - Pht hin, ngn chn v x l theo thm quyn hoc kin ngh c quan nh nc c thm quyn x l cc vi phm php lut t ai. Ngoi ra lut t ai cn quy nh: B Ti nguyn - Mi trng chu trch nh im ch o, t chc thc hin thanh tra t ai trong c nc. C quan qun l t ai a phng chu trch nhim t chc thc hin thanh tra t ai a phng mnh. Chnh ph quy nh v t chc v hot ng thanh tra chuyn ngnh v t ai. 10.2. Vi phm php Lut t ai v bin php x l 10.2.1. Khi nim: Vi phm php lut t ai l hnh vi (hnh ng hoc khng hnh ng) tri php lut v c li do ch th c nng lc trch nhim php l thc hin, xm hi n cc quan h x hi c php lut t ai bo v. 10.2.2. Nhng du hiu c bn ca vi phm php lut t ai: Vi phm php lut t ai l s kin php l v l c s truy cu trch nhim php l vi phm php lut t ai. N c nhng du hiu c bn sau: - Vi phm php lut t ai lun lun l hnh vi (hnh ng hoc khng hnh ng) xc nh ca con ngi hoc hot ng ca cc ch th trong quan h php lut t ai.
43
- Vi phm php lut t ai khng nhng l hnh vi xc nh ca con ngi m l hnh vi phi tri vi quy nh ca php lut t ai, xm hi n cc quan h x hi c php lut t ai xc lp v bo v. - Vi phm php lut t ai l hnh vi tri php lut t ai phi cha ng li ca ch th hnh vi . - Nng lc trch nhim php l ca ch th hnh vi vi phm php lut t ai. 10.2.3. Cc hnh vi vi phm hnh chnh: a. Cc hnh vi vi phm hnh chnh trong s dng t bao gm: - S dng t khng ng mc ch; - Ln, chim t; - Hu hoi t - Gy cn tr cho vic s dng t ca ngi khc; - Chuyn i, chuyn nhng, cho thu, cho thu li, tha k, tng cho quyn s dng t hoc th chp, bo lnh, gp vn bng quyn s dng t m khng thc hin ng th tc hnh chnh theo quy nh ca php lut v t ai; - T chuyn i, chuyn nhng, tng cho i vi t khng iu kin chuyn quyn s dng t; - C ng k khng ng loi t, khng ng k khi chuyn mc ch s dng t; - Chm thc hin bi thng; - Chm np tin s dng t, tin thu t m khng c c quan nh nc c thm quyn giao t, cho th t cho php; - C gy cn tr cho vic giao t, cho thu t, thu hi t; - Khng thc hin ng thi hn tr li t theo quyt nh thu hi t ca c quan nh nc c thm quyn; - T tin di chuyn, lm sai lch mc ch gii quy hoch s dng t; mc ch gii hnh lang an ton ca cng trnh; - Lm sai lch cc giy t, chng t trong vic s dng t. b. Cc hnh vi vi phm hnh chnh trong hot ng dch v v t ai bao gm: - Hnh vi vi phm trong hnh ngh t vn v gi t m khng c c quan nh nc c thm quyn cho php;
44
- Hnh vi vi phm trong hnh ngh t vn v lp quy hoch, k hoch s dng t m khng iu kin ng k hot ng hnh ngh; - Hnh vi vi phm trong hnh ngh dch v v thng tin t ai, dch v o c v bn a chnh. 10.2.4. X l vi phm php lut v t ai: Theo tinh thn ca Lut t ai, khi thanh tra pht hin thy nhng vi phm th c th ty theo tnh cht nghim trng ca v vic, tc hi ca hnh vi vi phm m x l theo thm quyn hoc kin ngh cc cp c thm quyn p dng cc hnh thc trch nhim php l khc nhau. Vic x pht hnh chnh c c th ha bng Ngh nh s 182/2004/N-CP ngy 29 thng 10 nm 2004 ca Chnh ph V x pht vi phm hnh chnh trong lnh vc t ai. Ngoi nhng hnh thc x pht theo Ngh nh 182 th t chc, c nhn nu pht hin thy cng chc, vin chc thuc c quan qun l t ai cc cp vi phm cc quy nh v qun l v s dng t ai th c quyn gi n kin ngh n ngi c thm quyn c gii quyt. V ch ti k lut gn vi trch nhim k lut theo quy nh ca b Lut Lao ng gm: Kin trch; Chuyn lm vic khc c mc lng thp hn trong thi hn ti a l 6 thng; Sa thi; Truy cu trch nhim hnh s: p dng cc hnh pht cc ch ti hnh s. Ngoi ra cn quy nh cc mc pht khc nh: - Buc khi phc li tnh trng t nh trc khi b thay i. - Thu hi din tch t ln, chim. - Buc phi lm li cc th tc chuyn i, chuyn nhng theo ng quy nh ca php lut. - Buc hy b hp ng chuyn i, chuyn nhng, cho thu tri php. - Truy thu s tin do s dng t tri php m c. - Buc phi k khai, ng k li theo ng quy nh ca php lut. - Buc phi lm li cc giy t, chng t theo ng nh trc khi b thay i. 11. Gii quyt tranh chp t ai, gii quyt khiu ni, t co cc vi phm trong qun l s dng t
45
- Tranh chp t ai l tranh chp v quyn v ngha v ca ngi s dng t gia hai hoc nhiu bn trong quan h t ai (cc mu thun, bt ng kin, quan im ca cc ch th tham gia vo quan h php Lut t ai khi h cho rng, quyn v li ch hp php ca mnh b xm hi). Nh vy, tranh chp t ai y chnh l tranh chp v quyn v ngha v ca ngi s dng t gia hai hoc nhiu bn trong quan h t ai. - Gii quyt tranh chp t ai l hot ng ca c quan Nh nc c thm quyn nhm gii quyt cc bt ng, mu thun trong ni b cc t chc, h gia nh v c nhn tm ra gii php ng n trn c s php lut nhm phc hi li cc quyn b xm hi, ng thi truy cu trch nhim php l i vi cc hnh vi vi phm php lut t ai. Vi ch s hu ton dn i vi t ai, tranh chp t ai ch c th l tranh chp v quyn s dng lin quan n a gii hnh chnh Nh nc, tranh chp ti sn lin quan n s dng t. - Khiu ni cc vi phm trong vic qun l v s dng t ai l ngh ca cng dn i vi c quan Nh nc c thm quyn v quyt nh hoc vic lm tri php lut thuc phm vi qun l Nh nc hoc nhn vin Nh nc xm phm quyn v li ch hp php ca mnh v i hi c khi phc, n b thit hi mt cch thch ng, ng php lut. - T co l ngi t, pht hin ra nhng vi phm php lut t ai lm tn hi n li ch ca Nh nc, x hi, tp th, ca cng dn v ngh cc c quan thm quyn x l thch ng. Trong thc t, khiu ni v t co thng c quan h mt thit vi nhau. T co cc vi phm php lut t ai khiu ni quyn v li ch hp php ca mnh b xm hi, ngc li khiu ni quyn li ca mnh b xm phm ng thi t co cc hnh vi vi phm php lut ca nhng ngi trong c quan Nh nc c thm quyn. Khi gii quyt cc tranh chp t ai, gii quyt khiu ni, t co cc vi phm trong vic qun l, s dng t ai chng ta phi lu vn dng ng php lut, cc quy nh ca Nh nc th hin trong Lut t ai v cc vn bn di lut khc. Ni chung theo tinh thn ca Lut t ai th cc a phng, cc ngnh cc cp c trch nhim gii quyt cc tranh chp t cn nm vng nhng quan im sau:
46
- Gii quyt mi quan h v tranh chp t ai phi bo m nguyn tc t ai thuc s hu ton dn v Nh nc i din ch s hu. Kin quyt bo v nhng thnh qu cch mng v rung t, ng thi sa cha ng php lut nhng trng hp x l sai hoc x l khng ng. - Phi nm vng quan im ly dn lm gc, phi da vo dn, bn bc dn ch, cng khai qu t vi dn gii quyt v pht huy tinh thn on kt, tng tr trong ni b nhn dn h tm ra gii php, khng g p mnh lnh. cao vai tr ca cc t chc, on th ha gii cc v vic tranh chp c hiu qu. - Gii quyt cc tranh chp t ai phi nhm mc ch pht trin sn xut, n nh v tng bc ci thin i sng ca nhn dn. - Gn vic gii quyt vi cc vn rung t vi t chc li sn xut, b tr li c cu sn xut hng ho theo hng thm canh, tng v, kinh doanh tng hp, m mang ngnh ngh, phn phi li lao ng, dn c ph hp vi c im v quy hoch ca tng a phng. Ngoi ra khi gii quyt khiu ni, t co, tranh chp t ai phi tun theo cc nguyn tc sau: - Khiu ni, t co v vic gii quyt khiu ni, t co t ai phi tun theo php lut. - Khng mt c quan, t chc hoc c nhn no c can thip tri php lut vo vic khiu t v gii quyt khiu t v t ai. Lut t ai nm 2003 trn c s k tha v pht trin Lut t ai nm 1988, 1993, 1998, 2001 quy nh mt cch chi tit v c th tng loi tranh chp gn lin vi c quan Nh nc gii quyt cc trng hp tranh chp . V nguyn tc, cc tranh chp v quyn s dng t m cc ch th tham gia khng c giy t hp php th u do h thng c quan qun l t trn xung di gii quyt. Nhng tranh chp t ai c lin quan n nh ca, ti sn trn t v nhng tranh chp m cc t chc, h gia nh v c nhn c giy t hp php chng nhn quyn s dng t ai th do ta n nhn dn gii quyt. C th nhng vn nu trn c quy nh ti iu 135, 136, 137, 138, 139 Lut t ai. - Nh nc khuyn khch vic ha gii cc tranh chp trong nhn dn.
47
y ban nhn dn x, phng, th trn c trch nhim phi hp vi Mt trn T quc Vit Nam, Hi Nng dn, cc t chc thnh vin khc ca Mt trn, cc t chc x hi khc, t chc kinh t c s v cng dn ha gii cc tranh chp t ai. - Trng hp cc tranh chp v quyn s dng t m ngi s dng t khng c Giy chng nhn quyn s dng t ca cp c thm quyn th do y ban nhn dn gii quyt theo quy nh nh sau: + y ban nhn dn cp huyn gii quyt tranh chp gia c nhn, h gia nh vi nhau, gia c nhn h gia nh vi t chc, gia t chc vi t chc nu cc t chc thuc quyn qun l ca mnh. + y ban nhn dn cp tnh gii quyt cc tranh chp gia t chc vi t chc, gia t chc vi h gia nh, c nhn nu t chc thuc thm quyn qun l ca mnh hoc ca Trung ng. + Trong trng hp khng ng vi quyt nh y ban nhn dn gii quyt tranh chp, ng s c quyn khiu ni ln c quan hnh chnh Nh nc cp trn trc tip c hiu lc thi hnh. - Cc tranh chp v t ai c lin quan n a gii gia cc n v hnh chnh do y ban nhn dn cc n v cng phi hp gii quyt. B Ti nguyn-Mi trng v c quan qun l t ai a phng chu trch nhim cung cp cc ti liu cn thit v phi hp vi c quan nh nc c thm quyn gii quyt tranh chp t ai. Trong trng hp khng t c s nht tr hoc t gii quyt lm thay i a gii hnh chnh th thm quyn gii quyt c quy nh nh sau: + Nu vic tranh chp c lin quan n a gii ca n v hnh chnh di cp tnh, th do Chnh ph quyt nh; + Nu vic tranh chp lin quan n a gii ca n v hnh chnh tnh, thnh ph trc thuc Trung ng th do Quc hi quyt nh. 12. Qun l cc dch v cng v t ai Ngy nay, cc dch v cng v t ai c mt cc n v hnh chnh t cp huyn tr ln theo yu cu thnh lp ca B Ti nguyn v Mi trng. Vic m rng cc hot ng dch v cng a li cho nhn dn nim tin rt ln vo qu trnh ci cch hnh chnh m ng v Nh nc ta ang thc hin.
48
Php lut t ai quy nh: Vn phng ng k quyn s dng t l c quan dch v cng c chc nng t chc thc hin ng k s dng t v bin ng v s dng t, qun l h s a chnh v gip c quan Ti nguyn v Mi trng trong vic thc hin th tc hnh chnh v qun l, s dng t ai.
CHNG V QUYN V NGHA V CA NGI S DNG T 1. Khi nim v quyn s dng t 1.1. Khi nim L ch s hu ton b t ai trn phm vi c nc, c y cc quyn nng ca mt ch s hu l quyn chim hu, nh ot v quyn s dng t ai. Tuy
49
nhin trn thc t Nh nc khng trc tip s dng t m giao mt phn t ai ca mnh cho cc t chc, h gia nh, c nhn s dng, ng thi quy nh cho h cc quyn v phi gnh vc nhng ngha v nht nh trong qu trnh s dng t ca Nh nc. Vic quy nh cc quyn ny mt mt biu hin ch ca Nh nc vi t cch l ch s hu, mt khc cn biu hin ch ca Nh nc vi t cch l ngi nm quyn lc chnh tr trong tay, trc tip ban hnh php lut nn cc quyn v ngha v c quy phm ho mc c th, cht ch v c coi l c s php l ngi s dng t tun th nhm s dng vn t ai ca Nh nc mt cch hp php, tit kim, t hiu qu kinh t cao. Ton b cc quy phm php lut do Nh nc ban hnh trong quy nh v bo v cc quyn v ngha v ca cc t chc v c nhn c Nh nc giao t cho s dng to thnh quyn s dng t (hay ch s dng t ai). T nhng l lun trn chng ta i n nh ngha v ch s dng t nh sau: Ch s dng t (Quyn s dng t) l ton b cc quy phm php lut do Nh nc ban hnh trong quy nh vic bo v cc quyn v ngha v ca cc t chc, c nhn c Nh nc giao t s dng. Vi ngha , ch s dng t ai l mt ch nh quan trng ca ngnh Lut t ai. Trc Hin php nm 1980 quyn v ngha v ca ngi s dng t c hnh thnh v thc hin trn c s quyn s hu t ai ca chnh h. Sau Hip php nm 1980 quyn s dng t ca tt c cc t chc v c nhn du c da trn c s quyn s hu t ai ca Nh nc. Quyn s dng t l quyn th sinh (quyn pht sinh) quyn ph thuc vo cc quy nh ca Nh nc, Nh nc ch c th thc hin c quyn s hu, quyn qun l t ai ca mnh cng nh m bo li ch thit thc, lu di ca ngi s dng t khi ch trng n vic hon thin h thng php lut t ai ni chung v ch s dng t ni ring. V vn ny, Ngh quyt i hi ng cng sn Vit Nam ln th VI ch r: Cn phi sa i, b sung cc chnh sch v loi t qun l, s dng c hiu qu v tit kim ti nguyn. Thc hin Ngh quyt ca ng, Nh nc xy dng Lut t ai nm 1988, Lut t ai ra i trong iu kin t nc va chuyn i c ch qun l tp trung
50
quan liu bao cp sang c ch mi theo hng pht trin kinh t hng ho, lut ny thay th c rt nhiu nhng vn vn php quy ring l, thiu ng b, thm ch cn mu thun, tri ngc v chng cho nhau, ch qun l thiu cht ch, ch s dng t khng r rng, cha thc s quan tm n quyn v li ch hp php ca ngi s dng t. Lut t ai nm 1988 nh du mt bc quan trng trong qun l Nh nc v t ai bng php lut. Vi vic quy nh cc quyn v ngha v ca ngi s dng t r rng, c th, Lut t ai nm 1988 gp phn tch cc vo vic iu chnh kp thi cc quan h s dng t ai v ang din ra trong x hi. Tuy nhin, bn cnh nhng u im v tc dng nu trn, n nay Lut t ai bc l nhiu hn ch v bt cp so vi s vn ng v pht trin ca thc tin cuc sng. Ring i vi ch nh quyn s dng t mc d c xy dng trn nguyn tc Nh nc thc s quan tm n quyn li ca ngi s dng t song php lut li cha xc nh c mi quan h gia cc quyn y vi ch trng pht trin sn xut hng ho v vy m ngi s dng t ch coi cc quyn li nh nhng m bo x hi, nhng iu kin sinh tn. Php lut cha xy dng cc quyn ca ngi s dng t vi ngha l c s, l tin sn xut hng ho. Vic hon thin ch s dng t nhm p ng thon mn cc yu cu trn l mt i hi tt yu khch quan. Cng v th m Lut t ai 1993 ra i, tip sau l Lut sa i b sung mt s iu ca Lut t ai nm 1998 v mi y nht l Lut sa i b sung mt s iu ca Lut t ai nm 2001, 2003. Khon 4, iu 5 Lut t ai nm 2003 quy nh: Nh nc trao quyn s dng t cho ngi s dng t thng qua hnh thc giao t, cho thu t, cng nhn quyn s dng t i vi ngi ang s dng t n nh. C th coi vic Nh nc trao quyn s dng t cho ngi s dng t l c s php l u tin nhm m bo cho mc ch Khai thc tim nng t ai theo hng sn xut hng ho. t ai c giao n nh, lu di khin ngi s dng t yn tm u t vt t, tin vn, trang b khoa hc k thut lm tng mu m ca t, a t ai vo s dng c hiu qu. Vic tch cc quyn v ngha v ca ngi s dng t cng vi cc quyn nng c th ca vic chuyn quyn thnh mt chng ring trong o lut l biu hin tip theo ca s tn trng, s quan tm hn na ca Nh nc n quyn v li ch hp php ca
51
ngi s dng t t c mc ch cui cng l thu c hiu qu kinh t cao t vic s dng t. 1.2. Tnh cht ca ch s dng t 1.2.1. Ch s dng t hnh thnh v pht trin trn c s t ai thuc s hu c bit ca Nh nc. Ch s hu qui nh nn ch s dng, Nh nc va l ch s hu duy nht va l ngi ban hnh php lut nn Nh nc xy dng ton b cc quy phm php lut iu chnh cc quan h php Lut t ai ni chung, quan h s dng t ni ring (t iu kin tham gia quan h n cch thc thc hin cc quyn nng,...). 2.2. Ch s dng t ai c tnh c bit v c th: V t ai l ti sn c bit nn cc quyn v ngha v ca ngi s dng t khng ging cc quyn v ngha v ca ngi s dng cc ti nguyn khc m Lut Dn s quy nh. Tnh c bit ca ch s dng t c quyt nh bi tnh c bit ca t ai. Nh nc cn c vo mc ch s dng ch yu ca t c tnh n trnh v yu cu qun l ca tng thi k chia t ai ra lm 3 loi khc nhau, tng ng vi mi loi t l mt ch php l v s dng ring bit, c th l: - Ch php l t nng nghip. - Ch php l t phi nng nghip. - Ch php l t cha s dng. - Phn loi quyn s dng t. 1.3. Phn loi quyn s dng t 1.3.1. Quyn s dng t cn c vo ch th (t chc-h gia nh-c nhn) Ngha l quyn s dng t c cn c vo mun ch quan ca ch th. S dng t vo mc ch trng trt hay chn nui,... u do ch th quyt nh. Tuy nhin nhng quyt nh phi nm trong gii hn c cp c thm quyn cho php. 1.3.2. Quyn s dng cn c vo khch th (t nng nghip-phi nng nghip-cha s dng) Ch s dng t cc loi t c quy nh mt cch c th trong lut t ai, v th quyn s dng t cn c vo khch th c hiu l: Loi t y c quy nh s dng vo mc ch g th ch th phi s dng vo mc ch , nghim cm cc hnh vi
52
lm tri vi mc ch s dng t chnh, trng hp c s thay i phi trnh bo vi c quan c thm quyn v c cc c quan ny cho php mi c thc hin. 1.3.3. Quyn s dng t cn c vo thi gian (tm thi - lu di) Cn c vo quyt nh giao t, cho thu t ca cp c thm quyn bit c thi gian s dng t l lu di hay tm thi, t quyt nh nn quyn s dng t ca ch th l lu di hay tm thi. 1.3.4. Quyn s dng t cn c vo php l (quyn s dng t ban u - quyn s dng t th hai) C ngha l cn c vo quyt nh ca cp c thm quyn khi giao t, cho thu t s dng loi t vo mc ch g. c php hay khng c php trng cy, con g v khng c php trng cy con g. ng thi cn c vo quyt nh giao t, cho thu t bit c quyn s dng t ban u (ca t chc, h gia nh, c nhn c tn trc tip trong quyt nh giao t, cho thu t) v quyn s dng t th hai (ca ngi c cho thu li, c tha k). 2. Ch th s dng t 2.1. Khi nim Ch th s dng t l cc t chc, h gia nh, c nhn tham gia trc tip vo quan h php lut t ai (c Nh nc giao t, cho thu t), c ch c lp, c quyn v ngha v nht nh. 2.2. iu kin c bn tr thnh ch th s dng t a. i vi t chc: - C c cu t chc thng nht t trn xung di. - C quyn hnh ng c lp cho php cc t chc hot ng c mc ch, c k hoch trong vic s dng t. - C kh nng thc hin cc quyn v ngha v ca ngi s dng t m php lut quy nh. - C nhu cu s dng t xy dng tr s, ni sn xut kinh doanh. b. i vi h gia nh: - H gia nh l n v kinh t t ch gm cc thnh vin trong gia nh. - Ch h l ngi i din hp php ca h gia nh.
53
- Cc thnh vin thnh nin trong h gia nh lin i chu trch nhim v cc hnh vi php l do ch h thc hin. c. i vi c nhn: - C ch c lp, c quyn hnh ng c lp trong vic s dng t cng nh kh nng thc hin cc quyn y. - C nhu cu s dng t phc v vo cc mc ch nh lm nh , lm vn,... 3. Khch th quyn s dng t Khch th quyn s dng t l mt vng t nht nh m Nh nc giao cho cc ch th s dng t s dng. Trn nhng din tch t Nh nc xc nh mc ch s dng, phm vi s dng v thi gian s dng,... Ngi s dng t c quyn hng ti vic khai thc v hng cc li ch vt cht thu c t vic khai thc . 4. Quyn v ngha v ca ngi s dng t 4.1. Quyn chung ca ch s dng t Php lut t i quy nh ngi s dng t c cc quyn chung sau y: - c cp Giy chng nhn quyn s dng t; y l mt trong nhng quyn rt quan trng c ngi s dng t c bit quan tm. Thng qua Giy chng nhn quyn s dng t nh nc xc lp mi quan h php l gia nh nc - vi t cch l ch s hu t ai i vi cc t chc, h gia nh v c nhn c nh nc giao t cho s dng. Mt khc, Giy chng nhn quyn s dng t cn c ngha xc nh phm vi, gii hn quyn v ngha v m mi ngi s dng t c php thc hin (ranh gii s dng t, thi hn v mc ch s dng,) T chc v c nhn no s dng t ai hp php th c c quan Nh nc c thm quyn cp giy chng nhn quyn s dng t. C quan Nh nc c thm quyn cn xt v cp Giy chng nhn quyn s dng t cho ngi s dng n inh, c y ban nhn x, phng, th trn xc nhn. Giy chng nhn quyn s dng t lun bao gm ni dung php l v ni dung kinh t, trong mt s quan h chuyn dch quyn s dng t, Giy chng nhn quyn s dng t c gi tr nh mt ngn phiu. - Hng thnh qu lao ng, kt qu u t trn t; Thnh qu lao ng, kt qu u t trn t l nhng sn phm lao ng hoc u t ca ng s dng gm:
54
+ Nhng ti sn gn lin vi t nh: nh ca, vt kin trc, cy trng,... + Kh nng sinh li, li th c to nn trong qu trnh s dng t nh ci to, khai ph, ssan lp, tn to,... + Sn phm thu hoch t cy trng vt nui. Ngi s dng t hp php c php lut bo h quyn hng mt cch tuyt i tt c thnh qu lao ng v u t trn t c giao. - Hng cc li ch do cng trnh ca Nh nc v bo v, ci to t nng nghip; - c Nh nc hng dn v gip trong vic ci to, bi b t nng nghip; - c Nh nc bo h khi b ngi khc xm phm n quyn s dng t hp php ca mnh; - Khiu ni, t co, khi kin v nhng hnh vi vi phm quyn s dng t hp php ca mnh v nhng hnh vi khc vi phm php lut v t ai. 4.2. Ngha v chung ca ngi s dng t - S dng t ng mc ch, ng ranh gii tha t, ng quy nh v s dng su trong lng t v chiu cao trn khng, bo v cc cng trnh cng cng trong lng t v tun theo cc quy nh khc ca php lut; - ng k quyn s dng t, lm y th tc khi chuyn i, chuyn nhng, cho thu, cho thu li, tha k, tng cho quyn s dng t; th chp, bo lnh, gp vn bng quyn s dng t theo quy nh ca php lut; - Thc hin ngha v ti chnh theo quy nh ca php lut; - Thc hin cc bin php bo v t; - Tun theo cc quy nh v bo v mi trng, khng lm tn hi n li ch hp php ca ngi s dng t c lin quan; - Tun theo cc quy nh ca php lut v vic tm thy vt trong lng t; - Giao li t khi Nh nc c quyt nh thu hi t hoc khi ht thi hn s dng t. 4.3. Quyn v ngha v ca t chc trong nc s dng t 4.3.1. Quyn v ngha v ca t chc c Nh nc giao t khng thu tin s dng t - T chc c Nh nc giao t khng thu tin s dng t c cc quyn v ngha v quy nh ti iu 105 v iu 107 ca Lut t ai.
55
- T chc c Nh nc giao t khng thu tin s dng t khng c quyn chuyn i, chuyn nhng, tng cho, cho thu quyn s dng t; th chp, bo lnh, gp vn bng quyn s dng t. - T chc kinh t c Nh nc giao t khng thu tin s dng t xy dng cc cng trnh khng bng ngun vn t ngn sch Nh nc c quyn bn ti sn thuc s hu ca mnh gn lin vi t; th chp, bo lnh, gp vn bng ti sn thuc s hu ca mnh gn lin vi t. Ngi mua ti sn c Nh nc tip tc giao t khng thu tin s dng t theo mc ch c xc nh. 4.3.2. Quyn v ngha v ca t chc kinh t c Nh nc giao t c thu tin s dng t: - T chc kinh t c Nh nc giao t c thu tin s dng t c cc quyn v ngha v quy nh ti iu 105 v iu 107 ca Lut t ai. - T chc kinh t c Nh nc giao t c thu tin s dng t m tin s dng t tr khng c ngun gc t ngn sch Nh nc th c cc quyn v ngha v sau y: + Chuyn nhng quyn s dng t v cng trnh kin trc, kt cu h tng c xy dng gn lin vi t; + Cho thu quyn s dng t v cng trnh kin trc, kt cu h tng c xy dng gn lin vi t; + Tng cho quyn s dng t cho Nh nc, tng cho quyn s dng t cho cng ng dn c xy dng cc cng trnh phc v li ch chung ca cng ng, tng cho nh tnh ngha gn lin vi t theo quy nh ca php lut; + Th chp, bo lnh bng quyn s dng t v ti sn thuc s hu ca mnh gn lin vi t ti t chc tn dng c php hot ng ti Vit Nam vay vn theo quy nh ca php lut; + Gp vn bng quyn s dng t v ti sn thuc s hu ca mnh gn lin vi t hp tc sn xut, kinh doanh vi t chc, c nhn, ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, c nhn nc ngoi theo quy nh ca php lut. - T chc kinh t c Nh nc giao t c thu tin s dng t m tin s dng t tr c ngun gc t ngn sch Nh nc th c cc quyn, ngha v quy nh ti khon 2 v khon 3 iu 109 ca Lut t ai.
56
4.3.3. Quyn v ngha v ca t chc kinh t s dng t thu: - T chc kinh t c Nh nc cho thu t c cc quyn v ngha v sau y: + Cc quyn v ngha v quy nh ti iu 105 v iu 107 ca Lut t ai; + Th chp, bo lnh bng ti sn thuc s hu ca mnh gn lin vi t thu ti cc t chc tn dng c php hot ng ti Vit Nam vay vn sn xut, kinh doanh theo quy nh ca php lut; + Bn ti sn, gp vn bng ti sn thuc s hu ca mnh gn lin vi t thu; ngi mua ti sn c Nh nc tip tc cho thu t theo mc ch c xc nh; + Cho thu li t c xy dng xong kt cu h tng trong trng hp c php u t xy dng kinh doanh kt cu h tng ti khu cng nghip, khu cng ngh cao, khu kinh t; + T chc kinh t c Nh nc cho thu t trc ngy Lut t ai 2003 c hiu lc thi hnh m tr tin thu t cho c thi gian thu hoc tr trc tin thu t cho nhiu nm m thi hn thu t c tr tin cn li t nht l nm nm th c cc quyn v ngha v quy nh ti iu 110 ca Lut t ai trong thi hn tr tin thu t; trng hp c nhu cu chuyn sang hnh thc giao t c thu tin s dng t th phi np tin s dng t tr i tin thu t tr v c cc quyn, ngha v quy nh ti iu 110 ca Lut t ai. - T chc kinh t thu li t trong khu cng nghip th c cc quyn v ngha v quy nh ti iu 105 v 107 ca Lut t ai. - T chc kinh t s dng t thu ca t chc, h gia nh, c nhn khng thuc t trong khu cng nghip th c cc quyn v ngha v theo quy nh ca php lut v dn s. 4.3.4. Quyn v ngha v ca t chc kinh t nhn chuyn nhng quyn s dng t, chuyn mc ch s dng t: - T chc kinh t nhn chuyn nhng quyn s dng t, chuyn mc ch s dng t c cc quyn v ngha v quy nh ti iu 105 v iu 107 ca Lut t ai. - T chc kinh t nhn chuyn nhng quyn s dng t m tin tr cho vic nhn chuyn nhng khng c ngun gc t ngn sch nh nc th c cc quyn v ngha v quy nh ti khon 2 iu 110 ca Lut t ai.
57
Trng hp nhn chuyn nhng quyn s dng t m tin tr cho vic nhn chuyn nhng c ngun gc t ngn sch nh nc th c cc quyn v ngha v quy nh ti khon 2 v khon 3 iu 109 ca Lut t ai. - Quyn v ngha v ca t chc kinh t s dng t c c quan nh nc c thm quyn cho php chuyn mc ch s dng t t t khng thu tin s dng t sang t c thu tin s dng t c quy nh nh sau: + Trng hp tin s dng t tr cho vic chuyn mc ch s dng t khng c ngun gc t ngn sch Nh nc m t chc kinh t s dng t chn hnh thc giao t c thu tin s dng t th c cc quyn v ngha v quy nh ti khon 2 iu 110 ca Lut t ai; - Trng hp tin s dng t tr cho vic chuyn mc ch s dng t khng c ngun gc t ngn sch Nh nc m t chc kinh t s dng t chn hnh thc thu t th c cc quyn v ngha v quy nh ti cc im b, c v d khon 1 iu 111 ca Lut t ai; - Trng hp tin s dng t tr cho vic chuyn mc ch s dng t c ngun gc t ngn sch nh nc th c cc quyn v ngha v quy nh ti khon 2 v khon 3 iu 109 ca Lut t ai. 4.4. Quyn v ngha v ca h gia nh, c nhn, cng ng dn c s dng t 4.4.1. Quyn v ngha v ca h gia nh, c nhn s dng t khng phi l t thu: Quy nh ti iu 113 nh sau: H gia nh, c nhn s dng t khng phi l t thu c cc quyn v ngha v sau y: - Cc quyn v ngha v quy nh ti iu 105 v iu 107; - Chuyn i quyn s dng t nng nghip trong cng mt x, phng, th trn vi h gia nh, c nhn khc; - Chuyn nhng quyn s dng t, tr trng hp chuyn nhng c iu kin theo quy nh ca Chnh ph; - Cho t chc, h gia nh, c nhn, ngi Vit Nam nh c nc ngoi u t ti Vit Nam thu quyn s dng t;
58
- C nhn c quyn tha k quyn s dng t ca mnh theo di chc hoc theo php lut. H gia nh c Nh nc giao t, nu trong h c thnh vin cht th quyn s dng t ca thnh vin c tha k theo di chc hoc theo php lut. Trng hp ngi c tha k l ngi Vit Nam nh c nc ngoi thuc i tng quy nh ti khon 1 iu 121 th c nhn tha k quyn s dng t; nu khng thuc i tng quy nh ti khon 1 iu 121 th c hng gi tr ca phn tha k ; - Tng cho quyn s dng t theo quy nh ti im c khon 2 iu 110 ca Lut t ai; tng cho quyn s dng t i vi h gia nh, c nhn hoc ngi Vit Nam nh c nc ngoi thuc i tng quy nh ti khon 1 iu 121 ca Lut t ai; - Th chp, bo lnh bng quyn s dng t ti t chc tn dng c php hot ng ti Vit Nam, ti t chc kinh t hoc c nhn vay vn sn xut, kinh doanh; - Gp vn bng quyn s dng t vi t chc, h gia nh, c nhn, ngi Vit Nam nh c nc ngoi hp tc sn xut, kinh doanh. 4.4.2. Quyn v ngha v ca h gia nh, c nhn s dng t thu: Quy nh ti iu 114 nh sau: - H gia nh, c nhn c Nh nc cho thu t c cc quyn v ngha v sau y: + Cc quyn v ngha v quy nh ti iu 105 v iu 107 ca Lut t ai; + Bn, tha k, tng cho ti sn thuc s hu ca mnh gn lin vi t thu; ngi mua, ngi nhn tha k, ngi c tng cho ti sn c Nh nc tip tc cho thu t theo mc ch c xc nh; + Th chp, bo lnh bng ti sn thuc s hu ca mnh gn lin vi t thu ti t chc tn dng c php hot ng ti Vit Nam, ti t chc kinh t hoc c nhn vay vn sn xut, kinh doanh; + Gp vn bng ti sn thuc s hu ca mnh gn lin vi t thu trong thi hn thu t vi t chc, h gia nh, c nhn, ngi Vit Nam nh c nc ngoi hp tc sn xut, kinh doanh. - H gia nh, c nhn c Nh nc cho thu t trc ngy Lut t ai c hiu lc thi hnh m tr tin thu t cho c thi gian thu hoc tr trc tin thu t
59
cho nhiu nm m thi hn thu t c tr tin cn li t nht l nm nm th c cc quyn v ngha v quy nh ti cc khon 1, 3, 4, 5, 6, 7 v 8 iu 113 ca Lut t ai trong thi hn tr tin thu t; trng hp c nhu cu chuyn sang hnh thc giao t c thu tin s dng t th phi np tin s dng t tr i tin thu t tr v c cc quyn, ngha v quy nh ti iu 113 ca Lut t ai. - H gia nh, c nhn thu li t trong khu cng nghip th c cc quyn v ngha v quy nh ti im (1) trn. (2) - H gia nh, c nhn s dng t thu ca t chc, h gia nh, c nhn khng thuc trng hp quy nh ti mc (2) trn th c quyn v ngha v theo quy nh ca php lut v dn s. 4.4.3. Quyn v ngha v ca h gia nh, c nhn chuyn mc ch s dng t t t khng thu tin s dng t sang t c thu tin s dng t hoc thu t Quy nh ti iu 115 nh sau: - H gia nh, c nhn chuyn mc ch s dng t t t khng thu tin s dng t sang t c thu tin s dng t hoc thu t c cc quyn v ngha v quy nh ti iu 105 v iu 107 ca Lut t ai. - Quyn v ngha v ca h gia nh, c nhn s dng t c c quan Nh nc c thm quyn cho php chuyn mc ch s dng t t t khng thu tin s dng t sang t c thu tin s dng t hoc thu t c quy nh nh sau: - Trng hp chn hnh thc giao t c thu tin s dng t th c cc quyn v ngha v quy nh ti cc khon 2, 3, 4, 5, 6, 7 v 8 iu 113 ca Lut t ai; - Trng hp chn hnh thc thu t th c cc quyn v ngha v quy nh ti cc im b, c v d khon 1 iu 114 ca Lut t ai. 4.4.4. Gii quyt trng hp Nh nc mn t ca h gia nh, c nhn: Quy nh ti iu 116 nh sau: - H gia nh, c nhn trc y cho c quan nh nc mn t, nay c nhu cu s dng th gi h s n y ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc trung ng ni c t cho mn. H s gm c: + Mt trong cc loi giy t v quyn s dng t theo quy nh ti cc khon 1, 2 v 5 iu 50 ca Lut t ai; + Giy t cho mn t m cc bn k kt ti thi im cho mn t;
60
+ n yu cu tr li quyn s dng t. - y ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc trung ng c trch nhim xem xt, gii quyt. Trng hp h s hp l th gii quyt theo cc phng thc sau y: + Tr li quyn s dng t mn nu t cha giao cho ngi khc s dng; + Bi thng bng tin hoc giao t mi, ch mi nu t giao cho ngi khc s dng. - Chnh ph quy nh c th v vic gii quyt trng hp Nh nc mn t ca h gia nh, c nhn. 4.5. Quyn v ngha v ca c s tn gio, cng ng dn c s dng t: Quy nh ti iu 117 nh sau: - C s tn gio, cng ng dn c s dng t c cc quyn v ngha v quy nh ti iu 105 v iu 107 ca Lut t ai. - C s tn gio, cng ng dn c s dng t khng c chuyn i, chuyn nhng, cho thu, tng cho quyn s dng t; khng c th chp, bo lnh, gp vn bng quyn s dng t. 5. Quyn v ngha v ca ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, c nhn nc ngoi s dng t 5.1. Cc quy nh chung T chc, c nhn nc ngoi, ngi Vit Nam nh c nc ngoi u t vo Vit Nam, trong qu trnh s dng t phi tun theo quy nh ca php lt t ai v cc quy nh khc ca php lut Vit Nam tr trng hp iu c quc t m nc Cng ha x hi ch ngha Vit Nam k kt hoc tham gia c quy nh khc. 5.2. Quyn v ngha v ca t chc, c nhn nc ngoi s dng t 5.2.1. Quyn v ngha v ca t chc nc ngoi c chc nng ngoi giao Quy nh ti iu 118 nh sau: - Cc quyn v ngha v quy nh ti iu 105 v iu 107 ca Lut t ai; - Xy dng cc cng trnh trn t theo giy php ca c quan Nh nc Vit Nam c thm quyn; - S hu cng trnh do mnh xy dng trn t thu trong thi hn thu t;
61
- Ngoi ra cn c hng cc quyn theo iu c quc t m Cng ha x hi ch ngha Vit Nam k kt hoc gia nhp; c hng cc quyn khc ghi trong hp ng thu t. 5.2.2. Quyn v ngha v ca ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, c nhn nc ngoi s dng t thc hin cc d n u t ti Vit Nam: Quy nh ti iu 119 nh sau: - Ngi Vit Nam nh c nc ngoi v u t ti Vit Nam c Nh nc Vit Nam giao t c thu tin s dng t c cc quyn v ngha v sau y: + Cc quyn v ngha v quy nh ti iu 105 v iu 107 ca Lut t ai; + Cc quyn v ngha v quy nh ti khon 2 iu 110 ca Lut t ai. - Ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, c nhn nc ngoi u t ti Vit Nam c Nh nc Vit Nam cho thu t thu tin thu t hng nm c cc quyn v ngha v sau y: + Cc quyn v ngha v quy nh ti iu 105 v iu 107 ca Lut t ai; + Th chp, bo lnh, gp vn bng ti sn thuc s hu ca mnh gn lin vi t thu ti cc t chc tn dng c php hot ng ti Vit Nam; + Bn ti sn thuc s hu ca mnh gn lin vi t thu; trng hp ngi mua ti sn l t chc, c nhn th c Nh nc giao t hoc cho thu t thu tin thu t hng nm; trng hp ngi mua ti sn l t chc, c nhn nc ngoi th c Nh nc Vit Nam cho thu t thu tin thu t mt ln cho c thi gian thu hoc thu tin thu t hng nm. Ngi c giao t, thu t tip tc s dng theo ng mc ch c xc nh trong thi hn cn li; + Cho thu nh trong trng hp c php u t xy dng kinh doanh nh . - Ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, c nhn nc ngoi u t ti Vit Nam c Nh nc Vit Nam cho thu t thu tin thu t mt ln cho c thi gian thu c cc quyn v ngha v sau y: + Cc quyn v ngha v quy nh ti iu 105 v iu 107 ca Lut t ai; + Chuyn nhng quyn s dng t thu v ti sn thuc s hu ca mnh gn lin vi t trong thi hn thu t; + Cho thu li quyn s dng t v ti sn thuc s hu ca mnh gn lin vi t trong thi hn thu t;
62
+ Th chp, bo lnh bng quyn s dng t thu v ti sn thuc s hu ca mnh gn lin vi t ti cc t chc tn dng c php hot ng ti Vit Nam trong thi hn thu t; + Gp vn bng quyn s dng t thu v ti sn thuc s hu ca mnh gn lin vi t hp tc sn xut, kinh doanh trong thi hn thu t; + Trng hp c php u t xy dng kinh doanh nh th c quyn bn hoc cho thu nh theo quy nh ca Chnh ph; ngi mua nh c cp Giy chng nhn quyn s dng t theo quy nh ca Lut t ai. 5.2.3. Quyn v ngha v ca ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, c nhn nc ngoi s dng t trong khu cng nghip, khu cng ngh cao, khu kinh t Quy nh ti iu 120 nh sau: - Ngi Vit Nam nh c nc ngoi c nhn chuyn nhng quyn s dng t trong khu cng nghip, khu cng ngh cao, khu kinh t v c cc quyn, ngha v sau y: + Cc quyn v ngha v quy nh ti iu 105 v iu 107 ca Lut t ai; + Cc quyn v ngha v quy nh ti khon 2 iu 110 ca Lut t ai. - Ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, c nhn nc ngoi thu t, thu li t trong khu cng nghip, khu cng ngh cao, khu kinh t c cc quyn v ngha v sau y: + Cc quyn v ngha v quy nh ti iu 105 v iu 107 ca Lut t ai; + Bn, th chp, bo lnh, gp vn bng ti sn thuc s hu ca mnh gn lin vi t thu, t thu li i vi trng hp tr tin thu t hng nm; + Chuyn nhng quyn s dng t thu, t thu li v ti sn thuc s hu ca mnh gn lin vi t; th chp, bo lnh bng quyn s dng t thu, t thu li v ti sn thuc s hu ca mnh gn lin vi t ti t chc tn dng c php hot ng ti Vit Nam; gp vn bng quyn s dng t thu, t thu li v ti sn thuc s hu ca mnh gn lin vi t hp tc lin doanh vi t chc, c nhn, ngi Vit Nam nh c nc ngoi, v t chc, c nhn nc ngoi trong thi hn thu t, thu li t i vi trng hp tr tin thu t mt ln cho c thi gian thu, thi gian thu li. 5.2.4. Quyn v ngha v ca ngi Vit Nam nh c nc ngoi c mua nh gn lin vi quyn s dng t ti Vit Nam
63
Quy nh ti iu 121 nh sau: - Ngi Vit Nam nh c nc ngoi thuc cc i tng sau y th c mua nh gn lin vi quyn s dng t ti Vit Nam: (1) + Ngi v u t lu di c nhu cu nh trong thi gian u t ti Vit Nam; + Ngi c cng ng gp vi t nc; + Nhng nh hot ng vn ha, nh khoa hc c nhu cu v hot ng thng xuyn ti Vit Nam nhm phc v s nghip xy dng t nc; + Ngi c nhu cu v sng n nh ti Vit Nam; + Cc i tng khc theo quy nh ca y ban thng v Quc hi. - Ngi Vit Nam nh c nc ngoi mua nh gn lin vi quyn s dng t ti Vit Nam c cc quyn v ngha v sau y: + Cc quyn v ngha v quy nh ti iu 105 v iu 107 ca Lut t ai; + Bn nh gn lin vi t cho t chc, h gia nh, c nhn, ngi Vit Nam nh c nc ngoi thuc i tng quy nh ti khon 1 iu ny; + Th chp nh gn lin vi t ti cc t chc tn dng c php hot ng ti Vit Nam; + tha k nh gn lin vi quyn s dng t cho h gia nh, c nhn, ngi Vit Nam nh c nc ngoi thuc i tng quy nh ti mc (1) trn theo quy nh ca php lut v dn s; trng hp ngi tha k l ngi Vit Nam nh c nc ngoi khng thuc i tng quy nh ti mc (1) hoc c nhn nc ngoi th c hng gi tr ca phn tha k ; + Tng cho nh gn lin vi quyn s dng t cho Nh nc, cng ng dn c, tng cho nh tnh ngha theo quy nh ti im c khon 2 iu 110 ca Lut t ai; tng cho nh gn lin vi quyn s dng t i vi h gia nh, c nhn hoc ngi Vit Nam nh c nc ngoi thuc i tng quy nh ti khon 1 iu ny.
64
65
CHNG VI CH PHP L V TI CHNH T AI, GI T V QUYN S DNG T TRONG TH TRNG BT NG SN 1. Ngun thu ngn sch Nh nc t t ai Thu l ngun thu ch yu ca quc gia, trong rt nhiu loi hng ha phi np thu th t ai l mt hng ha c bit v cng phi chu thu. Nh nc s iu tit mt phn thu nhp t thu (chuyn i, chuyn nhng,), tng thm ngun thu cho ngn sch Nh nc, b sung ngun chi u t c s h tng th v nng thn, gp phn a cng tc qun l t ai vo n np. Tuy nhin theo thng k ca B Ti nguyn v Mi trng th trong nhng nm qua c ti 60 - 70% cc giao dch bt ng sn khng thng qua h thng ng k v lm mt i mt s tin kh ln t cc giao dch ny (Bo Php lut - chuyn s 2 nm 2006). Nhn ra tm quan trng v nhng bt cp Lut t ai 2003 quy nh ti iu 54 v Ngun thu ngn sch nh nc t t ai nh sau: - Ngun thu ngn sch nh nc t t ai bao gm: + Tin s dng t trong cc trng hp giao t c thu tin s dng t, chuyn mc ch s dng t t t c Nh nc giao khng thu tin s dng t sang t c Nh nc giao c thu tin s dng t, chuyn t hnh thc thu t sang hnh thc c Nh nc giao t c thu tin s dng t; + Tin thu t i vi t do Nh nc cho thu; + Thu s dng t; + Thu thu nhp t chuyn quyn s dng t; + Tin thu t vic x pht vi phm php lut v t ai; + Tin bi thng cho Nh nc khi gy thit hi trong qun l v s dng t ai; + Ph v l ph trong qun l, s dng t ai. - Chnh ph quy nh vic thu tin s dng t, tin thu t, tin x pht vi phm php lut v t ai, tin bi thng cho Nh nc khi gy thit hi trong qun l v s dng t ai. 2. Gi t 2.1. Gi t c hnh thnh trong cc trng hp
66
Gi t c hnh thnh trong cc trng hp sau y: - Do y ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc trung ng quy nh; - Do u gi quyn s dng t hoc u thu d n c s dng t; - Do ngi s dng t tha thun v gi t vi nhng ngi c lin quan khi thc hin cc quyn chuyn nhng, cho thu, cho thu li quyn s dng t; gp vn bng quyn s dng t. 2.2. Nhng quy nh ca Nh nc v gi t - Vic nh gi t ca Nh nc phi bo m cc nguyn tc sau y: + St vi gi chuyn nhng quyn s dng t thc t trn th trng trong iu kin bnh thng; khi c chnh lch ln so vi gi chuyn nhng quyn s dng t thc t trn th trng th phi iu chnh cho ph hp; + Cc tha t lin k nhau, c iu kin t nhin, kinh t, x hi, kt cu h tng nh nhau, c cng mc ch s dng hin ti, cng mc ch s dng theo quy hoch th mc gi nh nhau; + t ti khu vc gip ranh gia cc tnh, thnh ph trc thuc trung ng, c iu kin t nhin, kt cu h tng nh nhau, c cng mc ch s dng hin ti, cng mc ch s dng theo quy hoch th mc gi nh nhau. - Chnh ph quy nh phng php xc nh gi t; khung gi cc loi t cho tng vng, theo tng thi gian; trng hp phi iu chnh gi t v vic x l chnh lch gi t lin k gia cc tnh, thnh ph trc thuc Trung ng. - Cn c vo nguyn tc nh gi t quy nh ti khon 1 iu ny, phng php xc nh gi t v khung gi cc loi t do Chnh ph quy nh, y ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc trung ng xy dng gi t c th ti a phng trnh Hi ng nhn dn cng cp cho kin trc khi quyt nh. - Gi t do y ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc Trung ng quy nh c cng b cng khai vo ngy 01 thng 01 hng nm c s dng lm cn c tnh thu s dng t, thu thu nhp t chuyn quyn s dng t; tnh tin s dng t v tin thu t khi giao t, cho thu t khng thng qua u gi quyn s dng t hoc u thu d n c s dng t; tnh gi tr quyn s dng t khi giao t khng thu tin s dng t, l ph trc b, bi thng khi Nh nc thu hi t; tnh tin bi thng i vi ngi c hnh vi vi phm php lut v t ai m gy thit hi cho Nh nc.
67
2.3. T vn gi t Quy nh ti iu 57 nh sau: - T chc c iu kin, nng lc v c hot ng dch v v gi t th c t vn gi t. - Vic xc nh gi t t vn phi tun theo cc nguyn tc nh gi t, phng php xc nh gi t do Chnh ph quy nh. - Gi t t vn c s dng tham kho trong qun l nh nc v ti chnh t ai v trong hot ng giao dch v quyn s dng t. 3. Quyn s dng t trong th trng bt ng sn 3.1. t c tham gia th trng bt ng sn t c tham gia th trng bt ng sn bao gm: - t m Lut t ai cho php ngi s dng t c mt trong cc quyn chuyn i, chuyn nhng, cho thu, cho thu li, tha k, tng cho quyn s dng t; th chp, bo lnh, gp vn bng quyn s dng t; Bao gm: + t sn xut nng nghip, t rng sn xut khng phi l rng t nhin c Nh nc giao khng thu tin s dng t i vi h gia nh, c nhn; + t nng nghip do h gia nh, c nhn ang s dng n nh vo mc ch sn xut nng nghip, lm nghip, nui trng thu sn, lm mui c Nh nc cng nhn quyn s dng t; + t nng nghip c Nh nc giao c thu tin s dng t i vi t chc kinh t, ngi Vit Nam nh c nc ngoi; + t nng nghip c Nh nc cho thu tr tin thu t mt ln cho c thi gian thu i vi ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc nc ngoi, c nhn nc ngoi; + t c Nh nc giao cho h gia nh, c nhn lm nh ; t c Nh nc giao cho t chc kinh t, ngi Vit Nam nh c nc ngoi u t xy dng kinh doanh nh ; t c Nh nc cho thu tr tin thu t mt ln cho c thi gian thu i vi ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc nc ngoi, c nhn nc ngoi u t xy dng kinh doanh nh ;
68
+ t do h gia nh, c nhn ang s dng vo mc ch lm nh c Nh nc cng nhn quyn s dng t; + t sn xut, kinh doanh phi nng nghip, t s dng vo mc ch cng cng c mc ch kinh doanh c Nh nc giao c thu tin s dng t i vi t chc kinh t, h gia nh, c nhn, ngi Vit Nam nh c nc ngoi; + t sn xut, kinh doanh phi nng nghip, t s dng vo mc ch cng cng c mc ch kinh doanh c Nh nc cho thu tr tin thu t mt ln cho c thi gian thu i vi ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc nc ngoi, c nhn nc ngoi; + t sn xut, kinh doanh phi nng nghip, t s dng vo mc ch cng cng c mc ch kinh doanh do h gia nh, c nhn, t chc kinh t ang s dng c Nh nc cng nhn quyn s dng t. - t thu m trn c ti sn c php lut cho php tham gia vo th trng bt ng sn. Bao gm: + t trng cy lu nm c vn cy, t rng sn xut c rng, t lm mui v t nui trng thu sn u t h tng; + t sn xut, kinh doanh phi nng nghip, t s dng vo mc ch cng cng c mc ch kinh doanh m u t h tng hoc c cng trnh gn lin vi t. 3.2. iu kin t c tham gia th trng bt ng sn iu kin t tham gia th trng bt ng sn: - t c tham gia th trng bt ng sn nu ngi s dng t c cc iu kin sau: + C giy chng nhn quyn s dng t; + t khng c tranh chp; + Quyn s dng t khng b k bin bo m thi hnh n; + Trong thi hn s dng t. - i vi trng hp t m Nh nc giao, cho thu thc hin cc d n u t th phi u t vo t theo ng d n c c quan nh nc c thm quyn xt duyt. 3.3. Qun l t ai trong vic pht trin th trng bt ng sn
69
iu 63 Lut t ai quy nh v cng tc Qun l t ai trong vic pht trin th trng bt ng sn nh sau: Nh nc qun l t ai trong vic pht trin th trng bt ng sn bng cc bin php sau y: - T chc ng k hot ng giao dch v quyn s dng t; - T chc ng k hot ng pht trin qu t, u t xy dng kinh doanh bt ng sn; - T chc ng k hot ng cung cp dch v h tr cho th trng bt ng sn; - Bo v quyn v li ch hp php ca ngi tham gia giao dch v quyn s dng t trong th trng bt ng sn; - Thc hin cc bin php bnh n gi t, chng u c t ai.
70
CHNG VII CH PHP L V CHUYN QUYN S DNG T 1. Cc quy nh chung v chuyn quyn s dng t 1.1. Khi nim v chuyn quyn s dng t Chuyn quyn s dng t l vic xa b quyn s dng t ca ch th s dng v xc lp quyn s dng t do c ngi khc theo quy nh ca php lut thng qua cc hnh thc chuyn i, chuyn nhng, tha k, tng cho quyn s dng t hoc gp vn bng quyn s dng t m hnh thnh php nhn mi. 1.2. Cc nguyn tc v chuyn quyn s dng t Khi h gia nh, c nhn mun chuyn quyn s dng t phi tun th cc nguyn tc sau: - Ch nhng h gia nh v c nhn no c quyn s dng t hp php mi c php chuyn quyn s dng t. Lut php khng tha nhn dng t ln, chim khng thuc quyn s dng ca mnh thc hin cc hnh vi chuyn quyn. - m bo quyn li chnh ng ca ngi s dng t ng thi khuyn khch h u t cng sc, vt t, tin vn vo vic s dng t ai c hiu qu. Qun l cht ch v hn ch vic chuyn t nng nghip vo cc mc ch khc. - t c giao s dng vo mc ch no th ngi nhn chuyn vn phi s dng vo mc ch , giao theo thi hn no th ngi nhn chuyn c s dng ht thi hn . - Phi xut pht t nhu cu thc t ca hai bn. - Vic chuyn quyn s dng t phi c thc hin trn c s gi tr s dng kh nng sinh li ca t gii quyt li ch vt cht gia hai bn. 1.3. iu kin chuyn quyn s dng t iu kin c chuyn quyn s dng t l c s php l rt quan trng c quan nh nc c thm quyn tha nhn tnh hp php ca vic chuyn quyn gia h gia nh v c nhn, ng thi thc hin cc th tc cn thit cho php vic chuyn quyn c chuyn giao trn thc t. Nu cc iu kin t ra khng c tha mn th khng c php chuyn quyn, trong trng hp khng lu y cc iu kin m
71
vn chuyn quyn th nh vy s l hnh vi vi phm php lut t ai v c coi l chuyn quyn tri php lut quy nh. Cc iu kin bao gm: - Cc h gia nh v c nhn phi c Giy chng nhn quyn s dng t. y l iu kin rt quan trng, l quyn li m thc t h gia nh v c nhn c hng. Tuy nhin vic h gia nh v c nhn c y Giy chng nhn quyn s dng t hay khng ph thuc khng ch vo mnh t c c coi l hp php, c s dng n inh lu di m quan trng hn ph thuc vo vic trin khai cp Giy chng nhn quyn s dng t ca nh nc. i vi a s h nng dn c Giy chng nhn quyn s dng t th chng th php l ny s tr thnh cng c ca tn chp v th chp quyn s dng t. Th nhng, c s no h gia nh v c nhn c php chuyn quyn khi t h s dng n nh lu di m cha c cp Giy chng nhn quyn s dng t. Cho nn, y l iu kin c bn ph thuc vo ch ca nh nc. - H gia nh v c nhn ch c php chuyn quyn s dng t trong thi hn cn c s dng t. Nh vy, i vi t nng nghip trng cy hng nm th trong thi hn l 20 nm v t nng nghip trng cy lu nm l 50 nm. y l quy nh d liu cc kh nng chuyn quyn ngoi thi hn m php lut t ai quy nh. - H gia nh v c nhn phi c php ca c quan nh nc c thm quyn cho chuyn quyn s dng t. - t khng c tranh chp. Trong trng hp t ang c tranh chp th sau khi gii quyt xong mi bt ng, mu thun v cc tn ti trong quan h tranh chp th mi c php chuyn quyn s dng t. 1.4. Hnh thc chuyn quyn s dng t Theo quy nh ti iu 691 B lut Dn s th vic chuyn quyn s dng t ai gia h gia nh v c nhn vi nhau phi lp thnh vn bn c chng thc ca c quan nh nc c thm quyn. Nh vy vic chuyn i, chuyn nhng, cho thu v th chp gia h gia nh v c nhn phi thc hin thng qua hp ng, v mt hnh thc y l iu kin bt buc. Sau khi c php ca c quan nh nc, h gia nh c nhn phi lm cc th tc bt buc theo quy nh ca php lut t ai.
72
Ring v tha k quyn s dng t th y c coi nh mt dng c bit ca vic chuyn nhng quyn s dng t, c khc chng l vii chuyn quyn t ngi cht sang cho ngi tha k theo di chc hay theo php lut. Cho nn, mi c nhn c quyn s dng t c quyn lp di chc nh ot di sn ca mnh l quyn s dng mt mnh t c th hoc li quyn s dng ca mnh cho ngi tha k theo quy inh ca php lut trn c s mt quyt nh ca to n. 1.5. Gi chuyn quyn s dng t Theo tinh thn ca lut t ai nm 2003 th t ai l mt loi hng ho c bit. Tin s dng t c coi l mt quyn ti sn, c php chuyn quyn, c li tha k. V vy, khi chuyn quyn phi quy nh r gi c khi thc hin hp ng. Gi chuyn quyn s dng t phi trn c s gi tr, kh nng sinh li ca t ph hp vi lut t ai v Ngh nh 188/2004/N-CP ngy 16 thng 11 nm 2004 ca Chnh ph quy nh phng php xc nh gi t v khung gi cc loi t. y ban nhn dn cc tnh v thnh ph trc thuc Trung ng cn c vo quy nh ca Chnh ph v khung gi s quy nh c th bng gi t ai ti a phng ph hp vi th trng quyn s dng t. Nh vy, khi chuyn quyn h gia nh v c nhn tho thun v gi c trong phm vi Nh nc quy nh. Gi chuyn quyn s dng t c quy nh theo Lut thu chuyn quyn s dng t. y l ngha v vt cht ca ngi s dng t khi h tin hnh chuyn quyn s dng t ca mnh cho ngi khc. Cn c tnh loi thu ny l khung gi cc loi t c Chnh ph n nh i vi tng khu vc, tng vng v tng thi gian nht nh. Tr gi t tnh thu chuyn quyn s dng t xc nh nh sau: Tr gi t tnh thu chuyn quyn s dng t = Din tch t thc t chuyn quyn s dng x Gi t tnh thu
- Trng hp bn nh cng vi chuyn quyn s dng t c nh trn th i tng chu thu l phn gi tr t chuyn quyn s dng t, khng tnh phn tr gi nh chuyn quyn s hu.
73
- Trng hp chuyn i t cho nhau c pht sinh chnh lch v tr gi th i tng chu thu l l phn chnh lch v tr gi t. Phn chnh lch v tr gi t c xc nh nh sau: Th d 1: Chnh lch v din tch t: ng A c 1.800 m2 rung hng 1; ng B c 1.080 m2 rung hng 1, hai ng i rung cho nhau. Nh v y ng A nhn 1.080 m2 t rung ca ng B, cn 720 m2 rung chnh lch (1.800 - 1.080 = 720) ng A nhn bng tin v ng A l ngi phi np thu chuyn quyn s dng t. Theo Ngh nh s 87/CP ngy 17/8/1994 ca Chnh ph, gi t rung hng 1 l 1.100 /m2 th ng A phi np thu chuyn quyn s dng t l: S thu phi np = Thu sut x Phn chnh lch v tr gi t = (720m2 x 1.100 /m2) x 2% = 15.840 ng. Th d 2: Chnh lch v hng t: ng C c 1.080 m2 rung hng 1; ng D c 1.080 m2 rung hng 2, hai ng i rung cho nhau, nh vy ng C c nhn thm mt s tin do chnh lch v hng t v ng C l ngi phi np thu chuyn quyn s dng t. Theo Ngh nh s 87/CP ngy 17/8/1994 ca Chnh ph, gi t rung hng 1 l 1.100 /m2, rung hng 2 l 920 /m2 th ng C phi np thu chuyn quyn s dng t l: S thu phi np = Thu sut x Phn chnh lch v tr gi t = (1.080m2 x 1.100 /m2) - (1.080m2 x 920 /m2) x 2% = 194.400 ng x 2% = 3.888 ng. Th d 3: Va chnh lch v din tch, va chnh lch v hng t: ng E c 30 m2 t loi 1 ni thnh H Ni, ng F c 100m2 t thuc khu dn c ven thnh ph, hai ng i t cho nhau. Nh vy ng E nhn 100m2 t ca ng F v nhn thm 1 s tin do chnh lch v hng t, ng E l ngi phi np thu chuyn quyn s dng t. Gi thit theo Ngh nh s 87/CP, gi t th loi 1 l 4.600.000 /m2, gi t khu dn c vng ven th l 600.000 /m2 th ng E phi np thu chuyn quyn s dng t l: S thu phi np = Thu sut x Phn chnh lch v tr gi t = (30m2 x 4.600.000 /m2) - (100m2 x 600.000 /m2) x 4% = 78.000.000 ng x 4% = 3.120.000 ng.
74
1.6. Trch nhim php l khi chuyn quyn tri php lut Theo quy nh php lut t ai, nh nc nghim cm vic chuyn quyn s dng tri php lut. Trong trng hp cc hp ng chuyn quyn s dng vi phm v iu kin, ni dung, hnh thc c quy nh trong b lut dn s v php lut v t ai th hp ng v hiu. Cc bn vi phm l h gia nh v c nhn s b x l theo php lut, t ai c th b thu hi, ti sn giao dch v hoa li thu c c th b tch thu. 2. Cc quy nh c th v chuyn quyn s dng t 2.1. Chuyn i quyn s dng t L phng thc n gin nht ca vic chuyn quyn s dng t. Hnh vi ny ch bao hm vic i t ly t gia cc h gia nh, c nhn c Nh nc giao t s dng nhm mc ch ch yu l t chc li sn xut cho ph hp, khc phc tnh trng manh mn, phn tn t ai hin nay. Vic chuyn i quyn s dng t cn lu ti nhng im chnh sau y: - Vic chuyn i quyn s dng t l xut pht t nhu cu sn xut v i sng, ng thi gp phn khc phc tnh trng manh mn rung t. - i tng c php chuyn i l h gia nh, c nhn c Nh nc giao t s dng. - t c php chuyn i quyn s dng t l t nng nghip, lm nghip trng rng v t . - Nh nc ch cho php chuyn i quyn s dng rung t ly rung t, khng chuyn i quyn s dng t ly ti sn khc hoc s dng t vo mc ch khc. - Vic chuyn i quyn s dng t ch c thc hin trong thi hn c giao t. - Ngi nhn t phi s dng t ng mc ch c chuyn i. -Vic chuyn i thc hin theo nguyn tc t nguyn. - H s chuyn i quyn s dng t nng thn lm ti y ban nhn dn x, phng, th trn ni c t chuyn n cho Vn phng ng k quyn s dng t. 2.2. Chuyn nhng quyn s dng t L vic chuyn quyn s dng t cho ngi khc trn c s c gi; trong trng ny ngi nhn t phi tr cho ngi chuyn quyn mt khon tin tng ng vi mi
75
chi ph m h b ra v c c quyn s dng t cng nh chi ph u t lm tng gi tr ca t ai. Vic chuyn i quyn s dng t cn ch ti vn sau: - i tng c php chuyn nhng quyn s dng t l h gia nh, c nhn c Nh nc giao t s dng. - t c php s dng l t nng nghip, lm nghip trng rng v t . - Ch c chuyn nhng quyn s dng t trong phm vi hn in. - Ch c php chuyn nhng trong thi hn c giao quyn s dng t. - i vi h gia nh khi chuyn nhng quyn s dng t m h c giao th phi c s bn bc, tho thun gia cc thnh vin trong h. - H s chuyn nhng quyn s dng t np ti vn phng ng k quyn s dng t; trng hp h gia nh, c nhn s dng t nng thn th np ti y ban nhn dn cp x ni c t chuyn cho Vn phng ng k quyn s dng t. - Ch sau khi lm xong th tc chuyn nhng quyn s dng t th mi c chuyn giao t trn thc t. - Ngi nhn quyn s dng t phi s dng t ng mc ch, phi thc hin y mi ngha v i vi Nh nc v c hng cc quyn m Nh nc quy nh cho ngi s dng t i vi t . 2.3. Cho thu quyn s dng t L mt dng chuyn quyn s dng t nhng b hn ch v thi gian v trong cc iu kin rt hn ch i vi kh khn ca gia nh v bn thn. - i tng c php cho thu t l cc t chc, h gia nh, c nhn s dng t vi nhng iu kin sau y: + H gia nh, c nhn thu t sn xut nng nghip, lm nghip, nui trng thy sn, lm mui. + Do hon cnh gia nh neo n, kh khn khng c sc lao ng hoc khng cn kh nng lao ng. + Do chuyn sang lm ngh khc nhng cha n nh, i sng gia nh gp kh khn do chuyn ngh. + Do thiu sc lao ng m khng kh nng canh tc ht din tch c Nh nc giao.
76
- Vic cho thu t phi c tin hnh trc tip gia ngi cho thu v ngi c kh nng, iu kin s dng t. - Ngi thu quyn s dng t phi s dng ng thi hn v mc ch s dng ca t ny. 2.4. Cho thu li quyn s dng t Cng l hnh thc ging nh thu t nhng khc ch l nhng quyn li ca ngi thu li quyn s dng t b hn ch nhiu hn so vi thu t do ngi cho thu c tnh ct bt i nhm thu c li nhun cao hn so vi li nhun m Nh nc cho h thu. Quyn thu li quyn s dng t da trn c s t nguyn, khng p buc. 2.5. Th chp quyn s dng t v bo lnh quyn s dng t Th chp, bo lnh quyn s dng t trong quan h tn dng l mt quy nh mi v vic chuyn quyn s dng t khng y . Vic quy nh ngi s dng t c quyn th chp, bo lnh quyn s dng t gii quyt c mt s vn c bn sau y: - To iu kin thun li cho cc h gia nh v c nhn c vay vn pht trin sn xut, p ng nhu cu cp thit, chnh ng ca ngi lao ng. - To c s php l v c s thc t cho ngn hng v t chc tn dng cng nh ngi cho vay khc thc hin c chc nng v m bo c quyn li ca h. Lut t ai quy nh: - H gia nh, c nhn s dng t nng nghip, t lm nghip trng rng c th chp quyn s dng t ti cc ngn hng ca Nh nc, cc t chc tn dng Vit Nam do Nh nc cho php thnh lp vay vn sn xut. - H gia nh, c nhn s dng t , do nhu cu sn xut v i sng c th chp quyn s dng t vi cc t chc kinh t, c nhn Vit Nam trong nc. 2.6. Tha k quyn s dng t Quan h tha k l mt dng c bit ca quan h chuyn nhng, ni dung ca quan h ny va mang ngha kinh t va mang ngha chnh tr - x hi. Ni dung tha k quyn s dng t nh sau:
77
- C nhn c Nh nc giao t nng nghip trng cy hng nm, nui trng thy sn, sau khi cht th quyn s dng t ca h c li cho nhng ngi tha k theo quy nh ca php lut tha k. - H gia nh c Nh nc giao t nng nghip trng cy hng nm, nui trng thy sn, nu trong h c thnh vin ch th cc thnh vin khc trong h c quyn tip tc s dng din tch t m Nh nc giao cho h. Trng hp trong h gia nh khng c thnh vin no th Nh nc thu hi t. - C nhn, thnh vin ca h gia nh c giao t nng nghip trng cy lu nm, t lm nghip trng rng, t , sau khi cht, quyn s dng t ca h c li cho nhng ngi tha k theo quy nh ca php lut tha k. 2.7. Cc quy nh v gp vn bng gi tr quyn s dng t
78
CHNG VIII CH PHP L T NNG NGHIP 1. Khi nim t nng nghip l t c xc nh ch yu s dng vo mc ch sn xut nng nghip v lm nghip nh trng trt, chn nui, nui trng thy sn, nghin cu th nghim v nng nghip; t c rng t nhin, t ang c rng trng, t s dng vo mc ch lm nghip nh trng rng, khoanh nui, bo v phc hi t nhin, nui dng lm giu rng, nghin cu th nghim v lm nghip. T nh ngha trn chng ta c th chia t nng nghip thnh nhng loi sau: - t nng nghip trng cy hng nm (cc loi cy c thi gian canh tc di 1 nm). - t nng nghip trng cy lu nm (c thi gian sinh trng v tn ti t 1 nm tr ln). - t ng c v t trng c phc v chn nui. - t c mt nc s dng vo mc ch nng nghip l t c mt nc nui trng thy sn: Nui tm, c, cua, ch, ba ba, ra v cc loi ng vt thy sn khc. - Rng c dng. - Rng sn xut. - Rng phng h u ngun. 2. Ch th s dng t nng nghip 2.1. Khi nim Ch th s dng t nng nghip l cc t chc, h gia nh, c nhn c tham gia trc tip vo qu trnh sn xut t nng nghip, c ch c lp, c quyn v ngha v nht nh. 2.2. iu kin tr thnh ch th s dng t nng nghip - C s tham gia trc tip vo qu trnh sn xut t nng nghip. - C ch c lp. - C cc quyn v ngha v ca php l. 3. Thi hn s dng t nng nghip 3.1. Thi hn s dng t trng cy hng nm, nui trng thy sn v lm mui
79
- Thi hn giao t nng nghip trng cy hng nm, nui trng thy sn v t lm mui l 20 nm; Thi hn s dng i vi din tch t nng nghip vt hn mc do c giao trc ngy 01/01/1999 l 10 nm, sau phi chuyn sang thu t; - Thi hn cho thu t trng cy hng nm, t nui trng thy sn, t lm mui cho h gia nh, c nhn s dng l khng qu hai mi nm; - Thi hn giao t, cho thu t i vi t chc kinh t s dng vo mc ch sn xut nng nghip, lm nghip, nui trng thy sn, lm mui quyt nh trn c s d n u t hoc n xin giao t, thu t nhng khng qu 50 nm; Khi ht thi hn c giao t, nu h gia nh, c nhn c nhu cu tip tc s dng v trong qu trnh s dng chp hnh ng php lut v t ai th c Nh nc giao t tip tc s dng. 3.2. Thi hn s dng t trng cy lu nm - Thi hn s dng t trng cy lu nm l 50 nm. - Thi hn cho thu t trng cy lu nm cho h gia nh, c nhn s dng l khng qu 50 nm. 3.3. Thi hn s dng t lm nghip - T chc, h gia nh, c nhn c Nh nc giao t lm nghip t ngy 15/10/1993 tr v trc th c tnh thng nht t ngy 15/10/1993. - T chc h gia nh, c nhn c giao t lm nghip sau ngy 15/10/1993 th c tnh k t ngy giao. Khi ht thi hn c giao t, nu h gia nh, c nhn c nhu cu tip tc s dng v trong qu trnh s dng chp hnh ng php lut v t ai th c Nh nc giao t tip tc s dng. 4. Hn mc t nng nghip 4.1. Hn mc t nng nghip trng cy hng nm, nui trng thy sn v lm mui Hn mc giao t trng cy hng nm, t nui trng thu sn, t lm mui ca mi h gia nh, c nhn khng qu ba (03) ha cho mi loi t i vi cc tnh, thnh ph trc thuc Trung ng thuc khu vc ng Nam b v khu vc ng bng sng Cu
80
Long; khng qu hai (02) ha cho mi loi t i vi cc tnh, thnh ph trc thuc Trung ng khc. i vi din tch t nng nghip ca h gia nh, c nhn ang s dng ngoi x, phng, th trn ni ng k h khu thng tr th h gia nh, c nhn c tip tc s dng, nu l t c giao khng thu tin s dng t th c tnh vo hn mc giao t nng nghip ca mi h gia nh, c nhn. - Din tch t nng nghip ca h gia nh, c nhn do nhn chuyn nhng, thu, thu li, nhn tha k, c tng cho quyn s dng t, nhn gp vn bng quyn s dng t t ngi khc, nhn khon, c Nh nc cho thu t khng tnh vo hn mc giao t nng nghip trn. 4.2. Hn mc t trng cy lu nm Hn mc giao t trng cy lu nm cho mi h gia nh, c nhn khng qu mi hc ta i vi cc x, phng, th trn ng bng; khng qu ba mi hc ta i vi cc x, phng, th trn trung du, min ni. 4.3. Hn mc t rng phng h, t rng sn xut, rng c dng - t rng phng h, rng sn xut cho mi h gia nh, c nhn khng qu 30 ha i vi mi loi t. 4.4. Trng hp h gia nh, c nhn c giao nhiu t - Trng hp h gia nh, c nhn c giao nhiu loi t bao gm t trng cy hng nm, t nui trng thy sn, t lm mui th tng hn mc giao t khng qu nm hc ta. - Trng hp h gia nh, c nhn c giao thm t trng cy lu nm th hn mc t trng cy lu nm l khng qu nm hc ta i vi cc x, phng, th trn ng bng; khng qu hai mi lm hc ta i vi cc x, phng, th trn trung du, min ni. - Trng hp h gia nh, c nhn c giao thm t rng sn xut th tng hn mc giao t rng sn xut l khng qu hai mi lm hc ta. 4.5. Hn mc t trng i ni trc, t c mt nc thuc nhm t cha s dng - y ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc Trung ng quy nh hn mc giao t trng, i ni trc, t c mt nc cha s dng cho h gia nh, c nhn a vo s
81
dng theo quy hoch nhng khng qu hn mc giao t quy nh ca Lut t ai nhsau: - t trng i ni trc, t c mt nc cha s dng cho mi h gia nh, c nhn khng qu hn mc giao cc loi t khc. - Chnh ph quy nh c th hn mc giao t i vi tng loi t ca tng vng. * i vi trng hp ngi s dng t vt mc hn in trn th vn c nh nc cho tip tc s dng v phi np mt khon ph thu theo quy nh ca nh nc. Din tch vt qu hn mc th khng cp giy chng nhn quyn s dng t n nh lu di v gii quyt theo hng sau: - Nu din tch l do khai hoang hoc nhn quyn s dng ca ngi khc m c th np thu ph thu vt hn mc do y ban nhn dn huyn quy nh. Ht hn nh nc thu hi t, nu nh nc cha s dng n th c th giao cho h tip tc s dng. - Nu din tch do ln chim, i li tri php th nh nc s thu hi. - Nu a phng no bnh qun din tch t qu thp, c nhiu h khng c hoc thiu rung th y ban nhn dn x bn bc, thng lng vi nhng h c nhiu din tch vt hn mc chuyn mt phn din tch t so cho nhng ngi thiu t. S din tch ny c bi hon theo gi ca t . 5. Vn qu t 5% x, t trng la nc, t do t chc ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc c nhn nc ngoi s dng 5.1. i vi qu t 5% (t d phng cng ch) 5.1.1. S cn thit phi c t d phng Theo quy nh ca iu 72 lut t ai th cc a phng cn c vo c im, tnh hnh v qu t tng ni hi ng nhn dn cp tnh quy nh v qu t d phng theo mc khng ch ti a khng qu 5% qu t nng nghip. Vi quy nh trn nhm gi quyt tnh hnh c tnh c th ca hai min nam bc. Trong khi cc tnh pha bc c tnh trng li qu t vng 2 chuyn qua t d phng qu mc quy nh, c tnh li 10% hoc thm ch n 20, 25% qu t nng nghip. V vy, vi quy nh trn cc tnh min bc cn qun trit tinh thn ch li khng qu 5% vn t nng nghip, phn d ra phi giao cho h gia nh, c nhn s dng n nh lu di. Cc tnh min nam cn tm qu t trong c bit l t cha s dng p ng nh cu v xy dng c s h tng nng thn.
82
5.1.2. Mc ch li qu t d phng * Cc quy nh c th Bn cnh vic Nh nc quy nh cht ch ch qun l t nng nghip giao cho cc h gia nh, c nhn s dng n nh lu di, Nh nc cn c bit ch trng quan tm n li ch lu di ca c x hi, bng vic quy nh ch qun l v s dng t d phng (cn gi l t s dng cho nhu cu cng ch). Vic quy nh li qu t cng ch x l vn mi, y chng ta khng nn ng nht vi quan nim v qu t 5% lm kinh t ph cho gia nh trong nhng nm trc y. Vy chng hiu th np l t cng ch x ? Theo chng ti t cng ch x l t phc v cho vic xy dng cc cng trnh cng ch ca a phng. Mc ch ca vic li t cng ch x l xy dng c s h tng nng thn, h thng ng giao thng, trm y t, trng hc, c s vn ha,... v dng bi hon khi quy hoch nm ngoi qu t d phng. Mt vn t ra y l ti sao Nh nc quy nh li qu t cng ch x ? Chng ta bit rng mi a phng nhu cu xy dng c s ha tng cng nh xy dng cc cng trnh cng ch l rt ln. Trong lc Nh nc cha sc u t xy dng cc cng trnh cng ch v cng trnh c s h tng ti cc a phng. Mt khc Nh nc giao t cho cc t chc, h gia nh, c nhn s dng n nh lu di, cho nn nu khng li qu t cng ch x th khi cn xy dng c s h tng cho cc cng trnh kinh t, vn ha, x hi v thc hin cc chnh sch khc s rt kh khn bi chng ta khng th d dng g thu hi li t ca cc t chc, h gia nh, c nhn khi h ang s dng t c hiu qu s dng vo mc ch cng ch ca a phng d rng vic n b c tha ng. Mt khc ngun thu ca cc a phng, c bit l cc a phng min ni, hi o, vng su vng xa li cng kh khn hn nn khng gii quyt cc nhu cu xy dng cc cng trnh cng ch. Cho nn nu khng c qu t cng ch ca x th vic gii quyt ngun kinh ph xy dng s gp rt nhiu kh khn. Xung quanh vic li qu t cng ch ca x c nhiu kin khc nhau v mc t li song a s cc kin thng nht vic li qu t cng ch ca x theo nh trong Lut t ai l hp l.
83
i vi nhng x qu t l theo quy nh ca Hi ng nhn dn tnh, thnh ph trc thuc Trung ng (nhng a phng pha Bc li qu t kh nhiu, chim ti 15-20%) th phn t vt phi a vo qu t giao cho h gia nh, c nhn. Vic qun l s dng qu t cng ch ca x c quy nh ti iu 72 lut t ai nh sau: - t dnh cho nhu cu cng ch ca cp x do y ban nhn dn cp x t chc qun l v s dng. - y ban nhn dn cp x cho h gia nh v c nhn thu s dng vo mc ch sn xut nng nghip, nui trng thy sn. Tin thu c ch c dng vo nhu cu cng ch ca x. - Dng xy dng hoc n b li t dng vo xy dng cc cng trnh cng cng ti x c c quan Nh nc c thm quyn cho php. - Khng c dng t cho nhu cu cng ch ca x giao cho nhn khu tng thm hng nm. 5.2. i vi t nng nghip s dng vo mc ch cng ch y l vn mi c Lut t ai 2003 quy nh ti iu 72 nh sau: - Cn c vo qu t, c im v nhu cu ca a phng, mi x, phng, th trn c lp qu t nng nghip s dng vo mc ch cng ch khng qu 5% tng din tch t trng cy hng nm, t trng cy lu nm, t nui trng thy sn phc v cho cc nhu cu cng ch ca a phng. t nng nghip do t chc, h gia nh, c nhn tr li hoc tng cho quyn s dng cho Nh nc, t khai hoang, t nng nghip thu hi l ngun hnh thnh hoc b sung cho qu t nng nghip s dng vo mc ch cng ch ca x, phng, th trn. i vi nhng ni li qu t nng nghip s dng vo mc ch cng ch vt qu 5% th din tch ngoi mc 5% c s dng xy dng hoc bi thng khi s dng t khc xy dng cc cng trnh cng cng ca a phng; giao cho h gia nh, c nhn trc tip sn xut nng nghip, nui trng thy sn ti a phng cha c giao t hoc thiu t sn xut. - Qu t nng nghip s dng vo mc ch cng ch ca x, phng, th trn c s dng xy dng hoc bi thng khi s dng t khc xy dng cc cng
84
trnh cng cng ca a phng; cho h gia nh, c nhn ti a phng thu sn xut nng nghip, nui trng thy sn v c s dng vo cc mc ch khc theo quy nh ca Chnh ph. Tin thu c t vic cho thu t thuc qu t nng nghip s dng vo mc ch cng ch phi np vo ngn sch nh nc do y ban nhn dn x, phng, th trn qun l v ch c dng cho nhu cu cng ch ca x, phng, th trn theo quy nh ca php lut. - Qu t nng nghip s dng vo mc ch cng ch ca x, phng, th trn do y ban nhn dn x, phng, th trn ni c t qun l s dng. 5.3. t nng nghip do t chc, ngi Vit Nam nc ngoi, t chc c nhn nc ngoi s dng c quy nh ti iu 73 Lut t ai nh sau: - T chc kinh t c nhu cu s dng t sn xut nng nghip, lm nghip, nui trng thy sn, lm mui th c Nh nc xem xt giao t c thu tin s dng t hoc cho thu t thu tin thu t hng nm. Ngi Vit Nam nh c nc ngoi c d n u t vo lnh vc nng nghip, lm nghip, nui trng thy sn, lm mui c c quan nh nc c thm quyn xt duyt th c Nh nc giao t c thu tin s dng t hoc cho thu t thu tin thu t mt ln cho c thi gian thu hoc cho thu t thu tin thu t hng nm thc hin d n u t. T chc, c nhn nc ngoi c d n u t vo lnh vc nng nghip, lm nghip, nui trng thy sn, lm mui c c quan Nh nc c thm quyn xt duyt th c Nh nc cho thu t thu tin thu t mt ln cho c thi gian thu hoc thu tin thu t hng nm thc hin d n u t. - Doanh nghip nh nc c Nh nc giao t khng thu tin s dng t s dng vo mc ch sn xut nng nghip, lm nghip, nui trng thy sn, lm mui trc ngy 01 thng 01 nm 1999 phi chuyn sang thu t hoc c giao t c thu tin s dng t. - T chc c Nh nc giao t s dng vo mc ch sn xut nng nghip, lm nghip, nui trng thy sn, lm mui nhng khng s dng, s dng khng ng
85
mc ch hoc s dng khng c hiu qu th Nh nc thu hi t giao cho a phng a vo s dng theo quy nh ca Lut t ai. 6. Cc quy nh i vi t la nc, t vn, t lm mui 6.1. t chuyn trng la nc: Quy nh ti iu 74 Lut t ai 2003 nh sau: - Nh nc c chnh sch bo v t chuyn trng la nc, hn ch chuyn t chuyn trng la nc sang s dng vo mc ch phi nng nghip. Trng hp cn thit phi chuyn mt phn din tch t chuyn trng la nc sang s dng vo mc ch khc th Nh nc c bin php b sung din tch t hoc tng hiu qu s dng t chuyn trng la nc. Nh nc c chnh sch h tr, u t xy dng kt cu h tng, p dng khoa hc v cng ngh hin i cho vng quy hoch chuyn trng la nc c nng sut, cht lng cao. - Ngi s dng t chuyn trng la nc c trch nhim ci to, lm tng mu m ca t; khng c chuyn sang s dng vo mc ch trng cy lu nm, trng rng, nui trng thy sn v vo mc ch phi nng nghip nu khng c c quan nh nc c thm quyn cho php. 6.2. t vn: Hin nay quan nim v t vn cn rt khc nhau i vi tng vng trong c nc. min Bc vn t vn thng khng ln, nhiu khi ch mt khonh t nh cng gi l vn, nhng cc tnh thuc min ni phi Bc nh in Bin, Lai Chu c din tch bnh qun u ngi 50.000 m2 th t vn, rng nhiu khi l vi qu i. Trong khi cc tnh pha Nam th din tch t vn kh ln, c khi vi ba ha l chuyn bnh thng. C x t vn nhiu hn t la, din tch t trng cy n qu, t trng da nhiu khi bao ph khp mi ni. V vy cho nn mt quy nh chung thng nht mang tnh bt buc mc t vn cho tt c cc vng trong c nc l iu kh khn. Cng chnh v iu ny m Lut t ai 2003 khng cn iu lut ni v t vn (Lut t ai 1993 c quy nh ring ti iu 46). Vic s dng t vn c thc hin theo nguyn tc sau:
86
- Nh nc cha c chnh sch v iu chnh t vn, ngi ang s dng t vn vn c nh nc bo h cc quyn v li ch hp php. - Nh nc khuyn khch mi t chc v c nhn cng dn nhn t trng, i trc lp vn p dng cc m hnh kinh t nh: nng lm kt hp, kinh t vn i, m hnh VAC (vn, ao, chung) hoc m hnh VACRT (vn, ao, chung, rng ry, tiu th cng nghip) - Vic lp vn phi theo quy hoch v c php ca c quan nh nc c thm quyn, trnh tnh trng lp vn trn t trng la nh hng ti an ninh lng thc quc gia. 6.3. t lm mui c quy nh ti iu 81 luat at ai 2003 nh sau: - t lm mui c Nh nc giao, cho thu thu tin thu t hng nm i vi t chc kinh t, h gia nh, c nhn sn xut mui. t lm mui c Nh nc giao, cho thu thu tin thu t mt ln cho c thi gian thu hoc thu tin thu t hng nm i vi ngi Vit Nam nh c nc ngoi thc hin d n u t sn xut mui. t lm mui c Nh nc cho thu thu tin thu t mt ln cho c thi gian thu hoc thu tin thu t hng nm i vi t chc, c nhn nc ngoi thc hin d n u t sn xut mui. - Nhng vng t lm mui c nng sut, cht lng cao phi c bo v v u tin cho vic sn xut mui. - Nh nc khuyn khch vic s dng nhng vng t c kh nng lm mui sn xut mui phc v cho nhu cu cng nghip v i sng. 7. Cc quy nh i vi t c mt nc nui trng thy sn 7.1. i vi mt nc ni a Hin nay, din tch t mt nc c kh nng s dng vo mc ch nui trng thy sn nc ta cn kh ln chim ti hng triu ha. Tuy nhin, hiu qu s dng vn cn thp. iu 78 Lut t ai 2003 quy nh v t c mt nc nui trng thy sn nh sau:
87
- Ao, h, m c Nh nc giao, cho thu thu tin thu t hng nm i vi t chc kinh t, h gia nh, c nhn s dng vo mc ch nui trng thy sn, sn xut nng nghip. Ao, h, m c Nh nc giao, cho thu thu tin thu t mt ln cho c thi gian thu hoc thu tin thu t hng nm i vi ngi Vit Nam nh c nc ngoi thc hin d n u t nui trng thy sn, sn xut nng nghip. Ao, h, m c Nh nc cho thu thu tin thu t mt ln cho c thi gian thu hoc thu tin thu t hng nm i vi t chc, c nhn nc ngoi thc hin d n u t nui trng thy sn, sn xut nng nghip. - i vi h, m thuc a phn nhiu x, phng, th trn th vic s dng do y ban nhn dn huyn, qun, th x, thnh ph thuc tnh quyt nh. i vi h, m thuc a phn nhiu huyn, qun, th x, thnh ph thuc tnh th vic s dng do y ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc Trung ng quyt nh. i vi h, m thuc a phn nhiu tnh, thnh ph trc thuc Trung ng th vic s dng do Chnh ph quy nh. * Trn phn t c mt nc ni a thuc a phn nhiu tnh, thnh ph trc thuc Trung ng : - B Thy sn quyt nh thnh lp Ban Qun l qun l, khai thc h, m thuc a phn nhiu tnh, thnh ph trc thuc Trung ng. - y ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc Trung ng quyt nh giao t c mt nc h, m thuc a phng cho Ban Qun l. - Ban Qun l c giao khon cho t chc kinh t, h gia nh, c nhn s dng din tch mt nc nui trng, khai thc ngun li thu sn hoc kt hp vi du lch sinh thi. - Ngi s dng din tch mt nc nui trng v khai thc ngun li thu sn phi bo v mi trng, cnh quan. 7.2. i vi mt nc ven bin iu 79 Lut t ai 2003 quy nh: - t c mt nc ven bin c Nh nc cho thu thu tin thu t hng nm i vi t chc kinh t, h gia nh, c nhn s dng vo mc ch nui trng thy sn, sn xut nng nghip, lm nghip, lm mui.
88
t c mt nc ven bin c Nh nc cho thu thu tin thu t hng nm i vi ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, c nhn nc ngoi thc hin d n u t nui trng thy sn, sn xut nng nghip, lm nghip, lm mui. - Vic s dng t c mt nc ven bin nui trng thy sn, sn xut nng nghip, lm nghip, lm mui theo quy nh sau y: + ng quy hoch, k hoch s dng t c xt duyt; + Bo v t, lm tng s bi t t ven bin; + Bo v h sinh thi, mi trng v cnh quan; + Khng cn tr vic bo v an ninh quc gia v giao thng trn bin. 8. Cc quy nh i vi t bi ven sng, ven bin Quy nh ti iu 80 nh sau: - t bi bi ven sng, ven bin bao gm t bi bi ven sng, t c lao trn sng, t bi bi ven bin v t c lao trn bin. - t bi bi ven sng, ven bin thuc a phn x, phng, th trn no th do U ban nhn dn x, phng, th trn qun l. t bi bi ven sng, ven bin thng xuyn c bi t hoc thng b st l do U ban nhn dn huyn, qun, th x, thnh ph thuc tnh qun l v bo v theo quy nh ca Chnh ph. - t bi bi ven sng, ven bin c Nh nc cho thu thu tin thu t hng nm i vi t chc kinh t, h gia nh, c nhn s dng vo mc ch sn xut nng nghip, lm nghip, nui trng thu sn, lm mui. t bi bi ven sng, ven bin cha s dng c Nh nc giao cho h gia nh, c nhn ti a phng cha c giao t hoc thiu t sn xut s dng vo mc ch nng nghip, lm nghip, nui trng thy sn, lm mui. t bi bi ven sng, ven bin c Nh nc cho thu thu tin thu t hng nm i vi ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, c nhn nc ngoi thc hin d n u t sn xut nng nghip, lm nghip, nui trng thy sn, lm mui. - H gia nh, c nhn c Nh nc giao t bi bi ven sng, ven bin th c tip tc s dng theo thi hn giao t cn li. - Nh nc khuyn khch t chc kinh t, h gia nh, c nhn u t a t bi bi ven sng, ven bin vo s dng.
89
9. Cc quy nh v vic s dng t trng i ni trc Hin nay t trng, i ni trc ca nc ta cn chim mt din tch kh ln trong tng qu t. C nc c khong 13 triu ha t thuc loi ny cha c quy hoch c th v s dng c hiu qu. Cho nn Nh nc phi c chnh sch tht ci m vi ngi s dng t v to mi iu kin khuyn khch mi thnh phn kinh t tham gia vo cc chng trnh ph xanh t trng, i ni trc, thc hin cc d n trng rng c s ti tr ca cc t chc quc t. Nh vy, mi t chc v c nhn trong v ngoi nc c nhu cu, c kh nng ci to t ai, u t v khai thc vn t, c chnh sch u i vi h khi a t s dng vo mc ch nng nghip, trng rng. i vi ngi nhn t trng, i ni trc th nh nc ngoi vic bo h quyn v li ch hp php cn cn thit phi c s u i hn trong vic tnh thu, v d i vi t khai hoang ln u th trong nm nm u c th min thu hon ton, t phc ha min thu trong 3 nm hoc min thu khi thin tai, mt ma. c th ca vic s dng t trng v i ni trc thng l ln u c khai ph, iu kin t nhin thng bt li, cc iu kin x hi, y t, gio dc thiu thn. Cho nn chnh sch t ai phi gn lin chnh sch x hi. Hn na vic khai ph v s dng vi din tch ln, cho nn Nh nc cho php thu nhn cng, to iu kin cho h c vay vn pht trin sn xut. Cc th tc, trnh t v giao t ny phi n gin, nhanh chng nhm khuyn khch cc t chc, h gia nh v c nhn nhn nhiu din tch v s dng c hiu qu, khuyn khch h lm giu thm trn t trng, i trc v ch thu hi li t ny khi tht s cn thit cng nh phi bi hon tha ng cng sc ngi lao ng b ra. 10. Thm quyn giao, cho thu t v thu hi t nng nghip 10.1. Tham quyen giao at, cho thue at, cho phep chuyen muc ch s dung at nong nghiep Cn c vo mc ch s dng cng nh cc i tng c giao t, c thu t, chuyn mc ch s dng t m php lut t ai c quy nh khc nhau i vi trng hp giao t, cho thu t, cho php chuyn mc ch s dng t. Thm quyn giao t, cho thu t, cho php chuyn mc ch s dng t c quy nh ti iu 37 lut t ai 2003 nh sau: - U ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc trung ng quyt nh giao t, cho thu t, cho php chuyn mc ch s dng t i vi t chc; giao t i vi c s http://www.ebook.edu.vn 90
tn gio; giao t, cho thu t i vi ngi Vit Nam nh c nc ngoi; cho thu t i vi t chc, c nhn nc ngoi. - U ban nhn dn huyn, qun, th x, thnh ph thuc tnh quyt nh giao t, cho thu t, cho php chuyn mc ch s dng t i vi h gia nh, c nhn; giao t i vi cng ng dn c. - U ban nhn dn x, phng, th trn cho thu t thuc qu t nng nghip s dng vo mc ch cng ch ca x, phng, th trn. - C quan c thm quyn quyt nh giao t, cho thu t, cho php chuyn mc ch s dng t quy nh ti cc khon 1, 2 v 3 iu ny khng c y quyn. 10.2. Thm quyn thu hi t nng nghip C quan c thm quyn giao t, cho thu t, cho php chuyn mc ch s dng t th c quyn thu hi t.
CHNG IX CH PHP L T PHI NNG NGHIP V T CHA S DNG PHN I. T PHI NNG NGHIP
91
1. Ch php l t ti nng thn 1.1. Khi nim t nng thn l t c xc nh ch yu xy dng nh v cc cng trnh phc v cho i sng ca gia nh (bao gm t xy dng nh , xy dng cc cng trnh phc v i sng, vn, ao trong cng mt tha t thuc khu dn c nng thn, ph hp vi quy hoch xy dng im dn c nng thn c c quan nh nc c thm quyn xt duyt). 1.2. Cc quy nh trong vic s dng t nng thn Vic s dng t nng thn phi tun th cc quy nh sau: - Phi theo quy hoch, thun tin cho vic sn xut, i sng ca nhn dn v qun l x hi. - Nh nc c chnh sch to iu kin cho nhng ngi sng nng thn c ch , trn c s tn dng t nhng ni khu dn c c sn. - Hn ch vic m rng khu dn c trn t nng nghip. - nh hnh khu dn c lin vng, cn i vi quy hoch t khc theo tng qu t ca a phng. 1.3. Thm quyn giao t nng thn Lut t ai 2003 quy nh thm quyn giao t nng thn nh sau: - y ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc Trung ng quyt nh hn mc giao t khu dn c nng thn. - Trn c s , y ban nhn dn huyn, th x, thnh ph thuc tnh giao t cho cc h gia nh v c nhn lm nh . 1.4. iu kin c giao t nng thn Ch giao t cho nhng h gia nh c nhu cu t vi nhng iu kin sau: - C h khu thng tr ti ni xin cp t . - Trong gia nh c thm mt cp v chng hnh thnh gia tht ring. - Din tch t tnh theo u ngi trong h di 80% mc bnh qun t ca a phng. Nhng h gia nh c nhng iu kin trn, mun xin t lm nh phi lm n (c xc nhn ca y ban nhn dn x s ti) gi cc c quan chc nng xt, gii quyt.
92
1.5. Hn mc t nng thn * Lut t ai nm 1988: - Vng ng bng Bc b v ng bng min Trung t Thanh Ho n Ninh Thun: 200 m2. - Trung du ng Nam b v ng bng sng Cu Long: 300 m2. - Min ni v Ty Nguyn: 400 m2. i vi nhng vng nhn dn c tp qun nhiu th h cng chung sng trong mt h hay ni phi giao t vo t quanh nm ngp nc th Hi ng B trng (nay l Chnh ph) c th quy nh mc t cao hn, nhng ni chung khng vt qu 1.5 ln. Trong trng hp c bit khng c vt qu hai ln mc t c quy nh cho tng vng trn. * Lut t ai 1993, 1998, 2001, 2003: - Cn c vo qu t ca a phng v quy hoch pht trin nng thn c c quan Nh nc c thm quyn xt duyt, y ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc Trung ng quyt nh mc t m mi h gia nh nng thn c s dng ph hp vi iu kin v tp qun ti a phng. - i vi nhng ni c tp qun sng nhiu th h cng mt h hoc c iu kin t nhin c bit th mc t c th cao hn nhng ti a khng vt qu hai ln mc quy nh i vi vng . 2. Ch php l t th 2.1. Khi nim Hin nay trn th gii c rt nhiu tiu chun khc nhau khi nim chung v th v t th. Thy in, Na Uy th khng nh th l mt n v hnh chnh c t nht 200 ngi tr ln, Nigeria l 20.000 ngi, Nht Bn l 30.000 ngi v a s cc nc u chn quy m dn s t nht l 200 n 500 ngi. Cng vi tiu chun dn s cn c cc tiu chun khc nh: mt dn s, t l dn c phi nng nghip, cc c s h tng kinh t-x hi, hot ng kinh t v iu kin sng th. Cn Vit Nam th quan nim th nh th no ? Theo t in Bch khoa, tp I (trang 815), th c khi nim l: Khng gian c tr ca cng ng ngi sng tp trung v hot ng trong nhng khu vc k thut phi nng nghip v t ti th bao gm t xy dng nh , xy dng cc cng
93
trnh phc v i sng trong cng mt tha t thuc khu dn c th, ph hp vi quy hoch xy dng th c c quan nh nc c thm quyn xt duyt. 2.2. Cc quy nh trong vic s dng t th iu 84 Lut t ai quy nh v t ti th nh sau: - t ti ni thnh, ni th x, th trn l t dng xy dng nh , cc cng trnh phc v nhu cu v khun vin nu c ph hp vi quy hoch c c quan Nh nc c thm quyn ph duyt. - Nh nc c quy hoch s dng t xy dng nh ti th, c chnh sch to iu kin nhng ngi sng ti th c ch . Nhng ni c quy hoch lm nh th U ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc Trung ng quyt nh vic giao t theo quy nh ca Chnh ph. - Tt c nh v t ti th phi c ng k, ch s hu hp php c cp Giy chng nhn quyn s dng t v nh . Nh nc khng tha nhn vic i li nh m Nh nc ang qun l do trc y thc hin chnh sch ci to x hi ch ngha v nh t. Nh nc khong tha nhn vic i li t m trc y Nh nc giao cho ngi s dng do thc hin chnh sch ca Nh nc Vit Nam dn ch cng ha, Chnh ph cch mng lm thi cng ha min Nam Vit Nam v Nh nc cng ha x hi ch ngha Vit Nam. - C nhn nc ngoi nh c ti Vit Nam c s hu mt nh do bn thn v cc thnh vin trong gia nh h trn t thu ca Nh nc Vit Nam, trong thi gian nh c ti Vit Nam, tr trng hp iu c quc t c quy nh khc. C nhn nc ngoi nh c Vit Nam c cp Giy chng nhn quyn s hu nh nu nh c ngun gc hp php theo quy nh ca php lut Vit Nam. Ch s hu nh l c nhn nc ngoi nh c Vit Nam c quyn s dng, bn, cho, tng, tha k nh theo quy nh ca php lut Vit Nam v c ngha v ng k quyn s hu nh ti y ban nhn dn cp tnh v np cc khon thu, l ph theo quy nh ca php lut Vit Nam. - Hn mc giao t cho mi h gia nh, c nhn lm nh ti th thc hin theo d n u t xy dng nh bn hoc cho thu c quan qun l Nh nc c thm quyn ph duyt. Trong trng hp cha c iu kin giao t theo d n th y ban nhn dn cp tnh cn c vo qu t ca a phng mnh quy nh mc giao t
94
cho mi h gia nh, c nhn t xy dng nh theo ng quy hoch th v tiu chun thit quy hoch xy dng th. Hn mc giao t lm nh ti th trn ch p dng cho nhng trng hp giao t lm nh mi, khng p dng cho nhng trng hp ang s dng t c trc ngy 26/02/2000. 2.3. Thm quyn giao t th - y ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc Trung ng quyt nh k hoch giao t th. - Trn c s , y ban nhn dn qun, huyn, th x, thnh ph thuc tnh giao t cho cc h gia nh v c nhn lm nh . - y ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc trung ng giao t hoc cho thu t ti th trong cc trng hp sau y: + Giao t cho t chc kinh t, ngi Vit Nam nh c nc ngoi thc hin theo d n u t xy dng nh bn hoc cho thu; + Cho thu t thu tin thu t hng nm i vi ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, c nhn nc ngoi thc hin d n u t xy dng nh cho thu; + Cho thu t thu tin thu t mt ln cho c thi gian thu i vi ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, c nhn nc ngoi thc hin d n u t xy dng nh bn hoc cho thu theo quy nh ca Chnh ph. 2.4. Hn mc t th y ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc trung ng cn c vo quy hoch xy dng th v qu t ca a phng quy nh hn mc t giao cho mi h gia nh, c nhn t xy dng nh i vi trng hp cha iu kin giao t theo d n u t xy dng nh . 3. Ch php l t xy dng khu chung c 3.1. Khi nim Qu trnh cng nghip ha - hin i ha t nc l qu trnh chuyn dch c cu kinh t t khu vc kinh t nng nghip sang khu vc kinh t cng nhn v dch v. Trong qu trnh ny chc chn s dn ti vn tng trng dn s (c bit l tng c hc) ca lao ng khu vc nng thn ra thnh th, ng thi cng di chuyn nhng lao ng c
95
trnh nhng khu vc t pht trin sang khu vc pht trin hn, c nhiu c hi hi. V vy qu t s b hn ch v nhiu mt v gii php xy dng chung c l hiu qu v thit thc nht. t xy dng khu chung c c hiu l qu t dnh xy dng nh chung c, xy dng cc cng trnh trc tip phc v i sng ca nhng h trong nh chung c theo quy hoch xy dng c c quan nh nc c thm quyn xt duyt. 3.2. Mt s quy nh v s dng t chung c iu 85 Lut t ai quy nh v t xy dng khu chung c nhsau: - t khu chung c bao gm t xy dng nh chung c, xy dng cc cng trnh trc tip phc v i sng ca nhng h trong nh chung c theo quy hoch xy dng c c quan nh nc c thm quyn xt duyt. - Vic quy hoch t xy dng khu chung c phi bo m ng b vi quy hoch cc cng trnh cng cng, bo v mi trng. - Chnh ph quy nh c th v ch s dng t khu chung c. 4. Ch php l t s dng chnh trang pht trin th v khu dn c nng thn 4.1. Khi nim Lch s 4000 nm dng nc v gi nc ca dn tc ta l lch s 4000 nm ca nn vn minh la nc, lch s ca 4000 nm hnh thnh cc cm, im dn c ven cc con sng, cc khu vc thun li cho sn xut. V cc im dn c hnh thnh t qu lu nn vn quy hoch cha p ng c yu cu t ra ca qu trnh th ha t nc ang ngy cng din ra mnh m v ngy cng rng. Chnh v th vic chnh trang pht trin th v cc khu dn c l cn thit nhm quy hoch li cc khu vc th v nng thn theo hng hin i, tin nghi v p ng ngy cng y hn nhng yu cu sinh sng ca ngi dn. Chng ta hiu t s dng chnh trang pht trin th v khu dn c nng thn nh sau: - t s dng chnh trang, pht trin th bao gm t chnh trang khu vc ni thnh, ni th hin c; t c quy hoch m rng th hoc pht trin th mi. - t s dng chnh trang, pht trin khu dn c nng thn bao gm t chnh trang trong khu dn c hin c, t thuc qu t nng nghip s dng vo mc ch cng ch.
96
4.2. Mt s quy nh v t chnh trang pht trin th v khu dn c nng thn Quy inh ti iu 86 nh sau: - Vic s dng t chnh trang, pht trin th, khu dn c nng thn phi ph hp vi quy hoch s dng t chi tit, k hoch s dng t chi tit, quy hoch xy dng th, quy hoch xy dng im dn c nng thn c xt duyt v cc quy chun, tiu chun xy dng do c quan nh nc c thm quyn ban hnh. - y ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc trung ng t chc vic lp v giao cho t chc kinh t, ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, c nhn nc ngoi thc hin d n theo quy nh ca php lut v u t chnh trang hoc xy dng khu th mi, khu dn c nng thn mi. t cho cc d n ny phi c phn b ng b trong quy hoch, k hoch s dng t cho ton khu vc, bao gm t s dng xy dng kt cu h tng, t , t xy dng cc cng trnh cng cng, cng trnh s nghip, t lm mt bng xy dng c s sn xut, kinh doanh. t cho d n chnh trang, xy dng khu th, khu dn c nng thn mi bao gm t m rng, xy dng ng v t hai bn ng ph hp vi yu cu bo m cnh quan th hin i. - Cng ng dn c xy dng, chnh trang cc cng trnh phc v li ch chung ca cng ng bng ngun vn do nhn dn ng gp hoc Nh nc h tr th vic t nguyn gp quyn s dng t, bi thng hoc h tr do cng ng dn c v ngi s dng t tha thun. iu 82 (Ngh nh 181/2004/N-CP) quy nh v vn t s dng chnh trang, pht trin th v khu dn c nng thn nh sau: - Din tch t phi thu hi chnh trang, pht trin th, khu dn c nng thn phi c th hin trong quy hoch s dng t chi tit, k hoch s dng t chi tit, phi c xc nh c th v cng b cng khai ti im dn c ni c t b thu hi ti thi im v theo thi hn cng b quy hoch s dng t chi tit, k hoch s dng t chi tit. i vi quy hoch m rng hoc xy dng mi cc tuyn ng giao thng th v khu dn c nng thn th phi xc nh r din tch t s dng lm ng v din tch t hai bn ng s thu hi khai thc qu t, to cnh quan v bo v mi trng.
97
- Din tch t phi thu hi thc hin quy hoch chnh trang, pht trin th, khu dn c nng thn nhng cha c quyt nh thu hi thc hin quy hoch th ngi ang s dng t c tip tc s dng theo ng mc ch c xc nh, khng c chuyn mc ch s dng t, khng c xy dng mi hoc m rng cc cng trnh hin c; trng hp c nhu cu sa cha th phi chp hnh ng quy nh ca php lut v xy dng i vi khu vc t quy hoch. PHN II. CH PHP L T CHA S DNG t cha s dng l loi t cha xc nh c mc ch s dng, thi hn s dng v ch th s dng. t cha s dng thuc vn t d tr ca Nh nc, l ngun b sung cho t nng nghip, lm nghip, t th, t khu dn c nng thn v t chuyn dng. V vy, Chnh ph cn qun l cht ch, c k hoch a dn loi t ny vo cc mc ch thch hp, trnh tnh trng s dng t ty tin, lng ph bng cch lp quy hoch, k hoch s dng t v c chnh sch khuyn khch to iu kin cc t chc, h gia nh, c nhn ci to t s dng vo cc mc ch sn xut nng nghip, lm nghip v cc mc ch thch hp khc. Hin nay din tch t cha s dng nc ta nm 2000 l 10.027.265 ha chim 30,45% tng din tch t t nhin. Bao gm phn ln l t i ni trc hoc cc loi t chua phn. Phn b tp trung bn vng chnh l trung du, min ni pha Bc; khu bn; duyn hi min trung v Ty nguyn. t cha s dng l loi t c lp trong thnh phn qu t ai thng nht ca Nh nc. t cha s dng c hiu bao gm phn ln t ai thc s cha s dng; cn mt phn nh c giao s dng tm thi. Trong thc t hin nay, nu hiu theo ngha rng trn phm vi c nc th t cha s dng l vng t di dn t ni khc n xy dng cc vng kinh t mi. Cn nu hiu theo ngha hp th mi a phng t cha s dng nm xen ln vi t ang s dng v vy c th tn dng t cha s dng gii quyt cc nhu cu ti ch ca a phng. 1. Qun l t cha s dng y ban nhn dn cc cp c trch nhim qun l cht ch qu t cha s dng v vic a t cha s dng vo s dng ti a phng theo quy nh sau:
98
- y ban nhn dn x, phng, th trn c trch nhim qun l, bo v t cha s dng ti a phng v ng k vo h s a chnh. + Khi thng k, kim k t ai th t cha s dng c chia thnh ba (03) loi gm t bng cha s dng, t i ni cha s dng, ni khng c rng cy. i vi mi loi t cn xc nh r din tch t m Nh nc cha a vo s dng nhng ang b bao chim tri php lut. + Khi thc hin thng k, kim k t ai cn xc nh r din tch t c Nh nc giao, cho thu, cng nhn quyn s dng t nhng ang trong tnh trng hoang ho thu hi, b sung vo qu t cha s dng ca a phng. + Khi lp quy hoch s dng t phi xc nh r qu t cha s dng s c a vo s dng trong k quy hoch ; khi lp k hoch s dng t phi xc nh r tin hng nm a t cha s dng vo s dng. - y ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc trung ng qun l t cha s dng ti cc o cha c ngi . 2. S dng t cha s dng 2.1. a t cha s dng vo s dng Quy nh ti iu 104 nh sau: - Cn c vo quy hoch, k hoch s dng t c xt duyt, y ban nhn dn cc cp c k hoch u t, khai hoang, phc ha, ci to t a t cha s dng vo s dng: - Nh nc khuyn khch t chc, h gia nh, c nhn nhn v u t a t cha s dng vo s dng. - i vi din tch t c quy hoch s dng vo mc ch nng nghip th u tin giao cho h gia nh, c nhn trc tip sn xut nng nghip, lm nghip, nui trng thy sn, lm mui ti a phng cha c giao t hoc thiu t sn xut. 2.2. Cc bin php a t cha s dng vo s dng theo k hoch s dng t t c xt duyt qun l, s dng v khai thc tt qu t cha s dng cn thit phi c cc bin php nht qun, c th Lut t ai quy nh cc bin php l:
99
- Giao t khng thu tin s dng t i vi t cha s dng ti vng bin gii, hi o, vng su, vng xa, vng cao, vng nhiu t nhng t dn cho n v v trang nhn dn, n v thanh nin xung phong, t chc kinh t khai hoang a vo s dng. - Giao t khng thu tin s dng t i vi t cha s dng cho h gia nh, c nhn trc tip lao ng nng nghip ti a phng m cha c giao t hoc thiu t sn xut ci to, s dng vo mc ch sn xut nng nghip, lm nghip, nui trng thu sn, lm mui theo hn mc giao t quy nh ti iu 70 ca Lut t ai. Trng hp vt hn mc giao t theo quy nh th h gia nh, c nhn phi thu t i vi din tch t vt hn mc. - Cho thu t cha s dng i vi h gia nh, c nhn khng trc tip sn xut nng nghip ti a phng v cc a phng khc ci to, s dng vo mc ch sn xut nng nghip, lm nghip, nui trng thu sn, lm mui. - Giao t c thu tin s dng t, cho thu t cha s dng i vi t chc kinh t, ngi Vit Nam nh c nc ngoi; cho thu t i vi t chc nc ngoi, c nhn nc ngoi thc hin d n u t sn xut kinh doanh nng nghip hoc phi nng nghip. - Nh nc c chnh sch u t c s h tng i vi vng bin gii, hi o, vng su, vng xa, vng cao, vng nhiu t nhng t dn, vng c iu kin t nhin kh khn thc hin k hoch a t cha s dng vo s dng cho mc ch sn xut nng nghip. Nh nc c chnh sch min, gim tin s dng t, tin thu t i vi trng hp giao t, cho thu t cha s dng ci to a vo s dng. 3. t t khai hoang, t cha s dng b bao chim: - H gia nh, c nhn ang s dng t nng nghip do t khai hoang m t ph hp vi quy hoch s dng t c xt duyt, khng c tranh chp, s dng t c hiu qu th c Nh nc cng nhn quyn s dng t i vi din tch t trong hn mc giao t nng nghip; nu vt hn mc tnh thm th phi chuyn sang thu t i vi din tch vt hn mc. Tt c cc trng hp u c cp giy chng nhn quyn s dng t.
100
- H gia nh, c nhn ang s dng t phi nng nghip do t khai hoang th vic cng nhn quyn s dng t v cp giy chng nhn quyn s dng t thc hin theo quy nh ti khon 6 iu 50 ca Lut t ai. - T chc ang s dng t nng nghip do t khai hoang th vic cng nhn quyn s dng t v cp giy chng nhn quyn s dng t thc hin theo quy nh ti iu 49 ca Ngh nh ny. - T chc ang s dng t phi nng nghip do t khai hoang th vic cng nhn quyn s dng t v cp giy chng nhn quyn s dng t thc hin theo quy nh ti cc iu 51, 52 v 53 ca Ngh nh ny. - Trng hp t cha s dng b bao chim nhng khng u t ci to a vo s dng th Nh nc thu hi t.
101

Bài giảng Luật Đất Đai

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Bài giảng Luật Đất Đai

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

CHNG I NHNG VN CHUNG V PHP LUT T AI I. Khi nim v php lut t ai 1. V tr, vai tr, tm quan trng ca t 1.1.

You might also like